E-Book Diario Das Leis em Dondominios

e-book Condomínio
Editado por: Diário das Leis 2013
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e-book Condomínio
Sumário
O direito dos donos dos animais domésticos num condomínio e os limites de validade da convenção ............. 4
Cláusula abusiva de aviso prévio à administradora de condomínio .................................................................... 8
Como exigir silêncio do condômino barulhento .................................................................................................. 9
Condômino não pode ser incluído em órgão de proteção ao crédito enquanto se discute o débito em juízo ..... 10
Como orçar o valor da taxa de administração condominial ................................................................................. 11
Quorum necessário para aprovação de instalação de elevador ............................................................................ 11
Assembleia virtual ................................................................................................................................................. 12
Contribuição condominial não paga: Acréscimos, multa; isenção de penalidades ............................................. 17
Despesa com cópia de “planta do prédio” é do condômino ................................................................................. 17
Unidade condominial pode ser utilizada por condômino profissional autônomo para atender a seus clientes? .... 18
Cobrança da taxa de boleto bancário pelos condomínios .................................................................................... 18
Fundo de reserva e fundo de melhoria: Quem são os contribuintes? .................................................................. 19
Alienação e locação de vagas a pessoas estranhas ao Condomínio ..................................................................... 20
Destituição do síndico - Quorum .......................................................................................................................... 22
Condomínios: Divulgação de inadimplentes ........................................................................................................ 25
Proibição ao porteiro de garagem acumular função de manobrista de veículos ................................................. 26
Vila de casas (conjunto habitacional) não é condomínio ..................................................................................... 27
Taxa extra: Cobrança – Responsabilidade do locador e do locatário .................................................................. 28
Associação de moradores – Contribuição só de associados ................................................................................ 29
Alteração de fachada em condomínios ................................................................................................................. 30
Condômino pode nomear procurador para representá-lo em AGO? ................................................................... 31
Ação de cobrança de quota condominial: Contra quem ajuizar a ação? ............................................................. 31
Condomínio não responde por fatos ocorridos nas áreas comuns ou no interior das unidades, exceto se
prevista a responsabilidade na convenção ....................................................................................................... 32
Abono Pontualidade em Cotas Condominiais ...................................................................................................... 33
Oferta de garagem em penhora para discutir execução não é aceita ................................................................... 35
Prescrição em 5 anos para cobrança de débito condominial, segundo o STJ ...................................................... 35
Sublocação de garagem em condomínio depende de previsão em contrato e na convenção condominial ........ 36
Vagas de garagem, podem variar de tamanhos? ................................................................................................... 36
Responsabilidade do proprietário do veículo estacionado na garagem pelos danos provocados no prédio ....... 37
Honorários de advogado devidos pelo condômino inadimplente. Quem pode cobrar, o condomínio ou o
advogado? ......................................................................................................................................................... 37
Edifícios também envelhecem .............................................................................................................................. 38
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e-book Condomínio
O direito dos donos dos animais domésticos num

condomínio e os limites de validade da convenção
BDI - Comentários & Doutrina
Kênio de Souza Pereira*
A criação de animais em condomínios, que tem

crescido no dia a dia, é um assunto polêmico e
foco de grandes conflitos nos edifícios. Um dos
fatores que influencia esse aumento é o número
de pessoas solteiras ou separadas, que optam em
morar sozinhas e, muitas vezes, “adotam” um ani-
mal de estimação como companhia.
Geralmente, as convenções contêm cláusulas
proibindo a presença de animais nos apartamen-
tos, especialmente quando se trata de cães de mai-
or porte ou barulhentos, como o papagaio e ara-
ras. Contudo, a maioria dos Tribunais já se mani-
festou no sentido de que, inexistindo provas de que o animal provoque transtornos à segurança e ao
sossego dos moradores, não há porque exigir sua expulsão do condomínio.
LEI FAVORECE DONOS DE ANIMAIS E VEDA ABUSOS
O proprietário tem plena liberdade de utilizar o espaço interno do seu apartamento da maneira que
bem lhe convier, conforme estipula o art. 1.228 do Código Civil (CC): “O proprietário tem a faculdade
de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua
ou detenha”. A incompreensão de pessoas que não entendem a importância desses animais atualmente na
vida dos seres humanos, traz conflitos e angústias para aqueles que já se acostumaram com a companhia
de seu “bicho de estimação”.
Para se ter uma ideia da importância dos animais para as pessoas, em outubro de 2004, em uma
Conferência Internacional organizada em Glasgow, na Grã-Bretanha, pesquisadores demonstraram que
aqueles que têm um animal de estimação gozam de melhor saúde e, consequentemente, vão menos ao
médico do que as que vivem sozinhas. No Brasil eles totalizam 98 milhões, sendo que ocupam 44% dos
lares brasileiros, segundo pesquisa da Associação Brasileira da Indústria de Produtos para Animais de
Estimação (ABINPET).
LIMITES DE USO
Entretanto, há limites quanto ao uso das áreas e bens comuns, como os corredores, áreas de lazer,
elevadores, escadas, portarias e jardins pertencentes a todos, sendo impossível alguém utilizar essas
áreas de forma exclusiva ou de forma a gerar transtornos aos demais usuários.
O artigo 1.277 do CC, conjugado com outros dispositivos legais, pode ser invocado contra animais
que realmente tragam riscos à segurança, sossego ou à saúde. Portanto, a lei possibilita que o condomí-
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e-book Condomínio
nio, um proprietário ou inquilino

postule ação contra o dono de uma
casa situada a dezenas de metros de
distância, para impedir que este faça
mau uso da propriedade, impedin-
do-o de causar incômodos sonoros
ou ambientais.
Caso o vizinho infrator não
cumpra a determinação legal, o juiz
poderá estipular uma pesada multa
diária, exigível até que o infrator
cumpra a ordem judicial. Sendo
assim, num condomínio, o CC pre-
vê punição para quem utiliza a pro-
priedade de maneira irregular: art.
1.336- “São deveres do condômino: (...) IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação,
e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons
costumes. (...) § 2º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a
IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção...”.
Portanto, uma convenção pode até proibir permanência dos animais nas áreas comuns, mas removê-
los dos apartamentos ou aplicar multas somente quando o animal ferir o “Direito de Vizinhança”, em
prejuízo à higiene, saúde, sossego ou à segurança dos moradores.
CONVENÇÃO BEM ELABORADA REDUZ POLÊMICA
Não existe nenhuma lei que proíba ou puna os moradores que desejam manter animais em suas
unidades. Entretanto, antigamente a maioria das convenções e regimentos internos proibia a permanên-
cia de animais, mas atualmente, não tem mais lugar, já que a tendência de crescimento dos 44% dos lares
que já os acolheram, muitos como se fossem membros da família.
Por isso, o Poder Judiciário tem interpretado a norma da convenção que proíbe animais de maneira
mais flexível e tolerante. Somente quando há provas robustas de que o comportamento do animal real-
mente fere o direito de vizinhança, o Juiz, de forma sábia e criteriosa determina a sua retirada, pois não
se deixa levar por meras alegações ou até mesmo por motivos inconfessáveis, como por exemplo, a
perseguição do síndico contra um vizinho que um dia votou contra a sua eleição.
O simples fato da convenção proibir ou limitar o número (com muito rigor) e a permanência de
animais num edifício, não autoriza o síndico impedir que um inquilino ou novo proprietário mude com
seu cão para o apartamento, pois essa imposição prévia não tem respaldo legal, já que a convenção
consiste num contrato hierarquicamente inferior ao Código Civil (CC), art. 1.228. A convenção, apesar
de ter força normativa, não pode ferir direitos e dispositivos superiores, uma vez que a Constituição e o
Código Civil consagram o direito de propriedade e a liberdade do morador de ter seu animal de estima-
ção. Somente, após o animal perturbar ou ameaçar a segurança dos vizinhos, de maneira comprovada,
poderá ser imposta a restrição. Logicamente, é impossível apurar essa situação antes que ocorra a ocupa-
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e-book Condomínio
ção e permanência do animal no condomínio, que não pode ser “julgado culpado” previamente.
LEI NÃO RETROAGE
Outra situação estranha consiste no condomínio aproveitar a rerratificação da convenção, que deve
ser atualizada diante das inovações do CC que entrou em vigor em 2003, para restringir o direito já
consagrado de alguns proprietários que possuem animais no apartamento há anos.
O simples fato de inserir na convenção que será proibido possuir um cão ou gato ou determinar que
cada apartamento poderá ter apenas um animal, não retira o direito já adquirido ou consagrado dos
proprietários que tenham animais em desacordo com a nova regra. A convenção ou a sua rerratificação é
aprovada por 2/3 dos condôminos, sendo obrigatório seu cumprimento pela coletividade, até por quem
votou contra. Entretanto, se determinada cláusula fere o direito adquirido ou o direito de propriedade,
ela não terá eficácia, podendo ser anulada com uma Ação Declaratória, pois o Direito no Brasil tem
como regra que nenhuma norma ou lei nova retroage. A exceção existe apenas no Direito Penal, onde a
lei retroage se a norma beneficiar o réu ou no Direito Processual que a nova tem aplicação imediata nos
atos ainda a serem praticados no processo.
A Lei visa proteger o sossego e a saúde, sendo que a convenção não pode se sobrepor ao interesse
individual de ter um “animalzinho” quando não há prejuízo comprovado.
GENERALIZAR É UM EQUÍVOCO
A situação não poderá ser analisada de forma generalizada. Caso um edifício possua 30 apartamen-
tos e 8 tenham animais, e se por acaso somente um animal causar transtornos, o proprietário deste não
poderá alegar perseguição se a administração promover uma ação para retirada do animal. Ao propor a
ação somente contra o proprietário do animal problemático não poderá este invocar o princípio da isonomia
e alegar que a ação deveria abranger todos os proprietários que têm animais, pois o que visa a ação é
restabelecer a harmonia e sossego no condomínio que será alcançada somente após a retirada do referido
animal.
Logicamente que ninguém defende uma postura antissocial, de um proprietário de animal que age de
maneira a colocar em risco a saúde das pessoas, ao levar seu cão para a calçada e não recolher os seus
dejetos, criando uma situação vergonhosa para a cidade, já que a cada passo podemos pisar numa “sur-
presa”. Há ainda aqueles que deixam seu cão danificar os jardins e plantas por onde passa, sendo que
seria viável multar quem tem esse comportamento. Mas por causa dessas exceções não podemos penali-
zar a grande maioria dos proprietários de animais que tem educação e respeito para com o próximo.
LEI DEVE SER INTERPRETADA COM BOM SENSO – SÍNDICO NÃO É XERIFE
Para entender melhor a limitação da convenção e da abusividade de um síndico, por exemplo, em
impedir uma família de se mudar para o prédio com seu animal, imaginemos a seguinte situação: Supo-
nhamos que exista cláusula da convenção do condomínio de apartamentos ou de casas, denominado
condomínio fechado, que estabeleça: “É permitido o proprietário, inquilino ou moradores possuírem e
manterem em sua moradia qualquer animal, de qualquer porte ou espécie”.
Diante disso, um proprietário compra três Pit Bulls que, ao verem uma pessoa, avançam e geram
grande temor, já que o dono adora assustar os vizinhos, pois se sente poderoso, e por isso, passeia com os
mesmos sem coleira e nem focinheira. Poucas seriam as pessoas corajosas de entrarem num elevador
junto com três cães da raça Rottweiler, apesar do vizinho ter o direito de levá-los para passear diariamen-
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e-book Condomínio
te. Logicamente, essa situação afronta o di-

reito das pessoas terem sossego e seguran-
ça, tendo em vista o risco à saúde, diante da
probabilidade de sofrer um ataque do ani-
mal que pertence a uma pessoa desequili-
brada. A experiência comprova “que o cão é
o retrato do dono”.
Esse cenário, impróprio à convivência
harmoniosa, autoriza a administração, o sín-
dico ou qualquer vizinho, a postular um pro-
cesso judicial para retirar esses animais, pois
a convenção não tem o poder de permitir o
desrespeito ao direito de vizinhança, sendo
que neste caso prevalecerá o inciso IV do art. 1.336 do CC. O que a lei protege é o direito de moradia
saudável e sem riscos. Justamente por isso a norma que proíbe o animal num condomínio só tem justifi-
cativa para ser imposta, caso ocorra a efetiva afronta ao inciso IV do art. 1.336 do CC, consistindo um
abuso e excesso de mandato o síndico assumir a posição de xerife, ou seja, prejulgar que o animal do
novo morador é problemático.
O bom senso deve imperar, pois o que não se admite é que o proprietário adestre, para ser violento,
um cachorro de grande porte como um “Pit Bull” ou “Rottweiler” e queira que seus vizinhos os vejam
como “maravilhosos ou isentos de risco”. Afinal, não é justo o vizinho ter que ficar em pânico toda vez
que trafegar no elevador ou corredores com cães potencialmente agressivos.
ANIMAL NECESSITA DE ATENÇÃO
Muitas pessoas têm o animal como sua única companhia, sendo compreensível que seu dono se
ausente para trabalhar e estudar, deixando-o sozinho. Ocorre que, cabe ao proprietário, em respeito aos
seus vizinhos, indagar se seu animal permanece tranquilo durante a sua ausência, pois caso ele chore,
uive ou fique latindo horas e horas, não há porque alguém tolerar essa situação. Deverá o dono do animal
analisar alternativas (coleira, deixar na casa de outra pessoa durante o dia, adestramento, cirurgia, etc)
para evitar esse incômodo, caso deseje mantê-lo em sua moradia.
Da mesma forma é condenável o animal criado sem espaço para seu desenvolvimento, o que pode
evidenciar maus tratos ao animal. Apesar de não possuir nenhum animal de estimação, nada mais justo
em relação a esses seres, sendo que a própria psicologia já demonstrou que são úteis no tratamento de
conflitos humanos e na reconquista do equilíbrio de muitas pessoas.
Desta forma, a tolerância e o bom senso são os parâmetros para dirimir conflitos existentes entre
moradores devido aos animais de estimação, mantendo-se, assim, um convívio harmonioso.
* O autor é Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG. Diretor da Caixa Imobili-
ária Netimóveis. Colunista de Direito Imobiliário da Rádio Justiça do Supremo Tribunal Federal e da
BandNews BH. Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG. Represen-
tante em MG da ABAMI - Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário. Professor do
MBA do Mercado Imobiliário da FEAD-MG.
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e-book Condomínio
Cláusula abusiva de aviso prévio

à administradora de condomínio
Daphnis Citti de Lauro
A natureza do contrato de admi-

nistração de condomínios, firmado
entre o condomínio e a administra-
dora, é de prestação de serviços.
O Código Civil, no artigo 1.347,
ao tratar da administração do con-
domínio diz, no parágrafo segundo,
que “o síndico pode transferir a ou-
trem, total ou parcialmente, os po-
deres de representação ou as suas
funções administrativas, mediante
aprovação da assembléia, salvo dis-
posição em contrário da convenção”.
Antes de mais nada, desconhece-se a existência de alguma convenção que proíba o síndico de dele-
gar as suas funções administrativas. Seria uma tolice.
Por outro lado, o melhor entendimento é de que a aprovação da assembléia deve ser posterior à
transferência das funções administrativas porque, como preceituava a lei 4.591/64, que anteriormente
regulava os condomínios edilícios, a delegação de poderes administrativos dada pelo síndico, deverá ser
a pessoa (jurídica) de sua inteira confiança e sob sua responsabilidade.
Dessa forma, a assembléia apenas ratifica ou não a escolha anteriormente feita.
Os serviços prestados pela administradora de condomínios estão abrangidos pelo Código de Defesa
do Consumidor (Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990), pois se trata de relação de consumo.
E o mencionado Código, no capítulo das “Cláusulas Abusivas”, presume exagerada a vantagem que
“restringe direitos ou obrigações fundamentais inerentes à natureza do contrato, de tal modo a ameaçar
seu objeto ou o equilíbrio contratual”.
Importa acrescentar que a cláusula considerada abusiva e eventualmente anulada através de ação
declaratória não invalida o contrato.
Estas observações são importantes, pois no contrato de prestação de serviços firmado com a admi-
nistradora de condomínios, deve prevalecer a confiança. Perdendo o síndico, a confiança na administra-
dora, deve denunciar o contrato.
O ideal, por esse motivo, é que o contrato seja sempre por tempo indeterminado, com a existência de
cláusula de aviso prévio de trinta ou sessenta dias, no máximo, como forma de proteção à rescisão
repentina.
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e-book Condomínio
O problema é que ocorrem abusos.

Como é sabido, as construtoras, ao entregarem a obra aos compradores, já o fazem tendo escolhido
de antemão a administradora de condomínio. E algumas administradoras, no intuito de preservar a con-
tinuidade do contrato, ou dificultar a rescisão, fazem prever cláusula abusiva de aviso prévio, tal como a
necessidade de notificação com antecedência de sessenta dias e o prazo de mais 180 dias para entregar
toda a documentação e dar por findo o contrato.
Primeiramente, se a administradora é capaz, honesta, e administra bem o condomínio, não tem por-
que temer. Segundo porque, não desejando o síndico recém-eleito continuar com ela, não tem sentido
mantê-la por tão longo tempo, principalmente nos casos em que não foi o condomínio que a contratou,
mas a construtora.
Esse tipo de cláusula sem dúvida alguma é abusiva, passível de anulação, não tendo o síndico que se
sujeitar a ela. Indiscutivelmente, restringe direitos e ameaça o equilíbrio contratual.
* O autor é Advogado e sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro.
Como exigir silêncio do condômino barulhento

BDI - Perguntas & Respostas
Pergunta: Comprei um apartamento para minha filha, porém o vizinho do andar superior faz um
enorme barulho durante o dia e à noite, principalmente quando está acompanhado. Já solicitei através da
portaria a compreensão do mesmo porém ele faz mais barulho. Fiz uma solicitação no livro de ocorrên-
cia do condomínio para o síndico intermediar o impasse, porém este me respondeu que não fará nada
pois não é da alçada dele. O que devo fazer? (R.B. – Salvador, BA)
Resposta: Os condôminos deverão respeitar as normas do condomínio (Convenção e Regimento

Interno) que ditam normas de respeito à vizinhança, sob pena de multa de 5 até 10 vezes o valor da cota
condominial, conforme art. 1.337 e § único do Código Civil, o que impedirá novos barulhos pelo alto
custo. Poderá ser proposta uma Ação Ordinária de cunho cominatório - com multa diária arbitrada pelo
juiz enquanto o morador não parar de perturbar o sossego dos moradores, abstendo-se de fazer uso
nocivo à segurança, ao sossego ou à saúde dos vizinhos prejudicados, conforme arts. 1.277, 1.228, § 2º,
art. 1.336, inciso IV, § 1º e §2º e 1.337, § único, todos do Código Civil. Poderá ser feito um Boletim de
Ocorrência e depois uma representação criminal com base no art. 42 da Lei das Contravenções Penais,
que proíbe a perturbação do sossego alheio etc. Poderá ser reclamado junto à Prefeitura, conforme suas
leis que coíbem os barulhos (Lei do silêncio) multando os infratores. Veja nos BDIs as seguintes matéri-
as a respeito do assunto: LEI GARANTE O RESPEITO AO DIREITO DE VIZINHANÇA (BDI nº 8 -
ano: 2004 - Comentários e Doutrina); SE OS RUÍDOS INCOMODAM, FAÇA BARULHO NO JUDI-
CIÁRIO – A QUESTÃO CRIMINAL DO BARULHO (BDI nº 28 de 2007 – Comentários e Doutrina);
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e-book Condomínio
DIREITO DE VIZINHANÇA - EXCESSO DE BARULHO PERTURBANDO O SOSSEGO E A TRAN-

QÜILIDADE (BDI nº 21 de 2004 – Jurisprudência); Jurisprudência (2º TACIVIL/SP) DIREITO DE
VIZINHANÇA: COMINATÓRIA – CUMULAÇÃO COM DANO MORAL – EXCESSO DE BARU-
LHO – PROVA: PERÍCIA – DETERMINAÇÃO PELO JUIZ – OPOSIÇÃO PELA PARTE –
INADMISSIBILIDADE (BDI nº 10 de 2006); NOTIFICAÇÕES AO LOCATÁRIO PELO USO ANOR-
MAL DA PROPRIEDADE (BDI nº 30 de 2005 Perguntas e Respostas); DIREITO DE VIZINHANÇA -
USO NOCIVO DA PROPRIEDADE - PERTURBAÇÃO DO SOSSEGO - EXCESSO DE BARULHO
(BDI nº 31 de 2004 – Jurisprudência); POSSIBILIDADE DE EXCLUSÃO DE CONDÔMINO ANTI-
SOCIAL (BDI nº 18 - ano: 2008 - Comentários e Doutrina). O barulho pode inclusive gerar indenização.
A 6ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul condenou uma empresa causadora de
barulho a pagar três mil reais para cada morador, a título de danos morais. Consideraram os julgadores
que “a convivência com níveis excessivos de ruído prejudica o sono e a tranquilidade dos moradores,
além de causar perturbações psíquicas, como irritabilidade e estresse, dentre outras situações, com pre-
juízo do desempenho profissional”.
Condômino não pode ser incluído

em órgão de proteção ao crédito
enquanto se discute o débito em juízo
BDI - Jurisprudência
(TJMG)
Comentário: A inscrição do nome do devedor nos órgãos de proteção ao crédito objetiva dar publi-
cidade dos maus pagadores, a fim de que outras empresas ou estabelecimentos comerciais se acautelem
ao efetuar vendas a crédito a essas pessoas. Assim, inscrever o nome de condôminos que estão litigando
com o condomínio por discordância de multas impostas pelo corpo diretivo, foge totalmente à sua fina-
lidade. Os síndicos deveriam evitar essa atitude, justamente para o condomínio não ser condenado, mais
tarde, a pagar indenização por danos morais, que será fatalmente suportada pelos condôminos.
Agravo de Instrumento CV nº 1.0433.11.016989-6/001 - Comarca de Montes Claros - Agravante(s): Reginaldo
da Silva Medeiros - Agravado(a)(s): Condomínio Itapuã - Relator: Des. Gutemberg da Mota e Silva
Ementa: Agravo de Instrumento - Antecipação da tutela - Multa aplicada por condomínio residencial
- Discussão do débito - Inscrição de nome em órgão de proteção ao crédito - Perigo de demora -
Reversibilidade da decisão - Depósito caução - Afastamento da mora quanto aos valores depositados -
Cabe a retirada ou a não inclusão de inscrição do nome do devedor em cadastro negativo de crédito se o
débito que a ensejou está sendo discutido em juízo.
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e-book Condomínio
Como orçar o valor da taxa

de administração condominial
Pergunta: Como deve proceder para orçar taxa de administração de condomínio edilício. (G.N.P. –
Louveira, SP)
Resposta: Para orçar a taxa de administração de condomínio, as tabelas de comissões ou honorários

de corretagem do CRECI - São Paulo, estabelecem uma margem sobre o valor mensal arrecadado pelo
condomínio, que se situa entre 5 a 10%, com valor mínimo de R$ 850,00. A fixação dentro dessa mar-
gem entre 5 a 10%, dependerá do grau de dificuldade em se administrar determinado condomínio, de-
vendo-se ficar atento quanto à taxa costumeiramente estabelecida entre outras administradoras da re-
gião, sendo que esta taxa poderá oscilar para menos, em virtude da concorrência entre outras administra-
doras. Veja no site: CRECISP a tabela de honorários: www.crecisp.gov.br/index.asp. TRECHO DA TA-
BELA DO CRECI - SÃO PAULO “ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS - Sobre o arrecadado
pelo condomínio mensalmente: 5% a 10% Valor mínimo de: R$ 850,00 (…). LOCAÇÃO. 1) De qual-
quer espécie e sempre por conta do locador: Equivalente ao valor de 1 (um) aluguel. 2) Locação de
temporada (Lei 8.245/91), com prazo de até 90 (noventa) dias: 30% sobre o valor recebido. ADMINIS-
TRAÇÃO DE BENS IMÓVEIS - Sobre o aluguel e encargos recebidos: 8% a 10%. Valor mínimo de R$
50,00. NOTA: A administração para clientes cuja carteira imobiliária seja, comprovadamente, superior a
R$ 100.000,00 (cem mil reais)/mês, o percentual será: 5% a 10% (...)”.
Quorum necessário para

aprovação de instalação de elevador
Pergunta: Os condôminos de um determinado condomínio pretendem instalar elevador no prédio.

O custo total dessa instalação está orçado em R$ 120.000,00 (cento e vinte mil reais). Pergunta: Qual o
quorum para deliberação pela construção e/ou não? (I.C.P. – Telemaco Borba, PR)
Resposta: Como a instalação do elevador é uma obra realizada na parte comum do condomínio, em
acréscimo às já existentes, a fim de facilitar e aumentar a utilização, conforme art. 1.342 do Código
Civil, o quorum é de 2/3 dos votos dos condôminos.
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e-book Condomínio
Assembleia virtual
Paulo Henrique Pereira Bom*
Muito tem se discutido sobre a legalidade e pos-

sibilidade da realização de assembleias virtuais, tema
esse que merece algumas breves reflexões.
A primeira reflexão que se faz é sobre a própria
assembleia, posto que o artigo 1.350, do código civil
pátrio menciona que o síndico deve convocar à reu-
nião, a assembleia dos condôminos. Vide:
“Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente,
reunião da assembleia dos condôminos, na forma
prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e
a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
§ 1º. Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
§ 2º. Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.” (grifos
nossos).
Se levarmos a efeito o significado da palavra reunião, veremos que se trata de “ato ou efeito de
reunir”, “Acontecimento que proporciona o encontro de diversas pessoas, num determinado local”1,
nada sendo mencionado na lei que esta deva ser física, até porque diferente não se esperaria.
Com o surgimento dos computadores, com a internet e com a evolução digital, hoje podemos realizar
coisas impensáveis há 10 anos.
Hoje já é possível reproduzir holograficamente show de pessoas já falecidas, sem que essa pessoa
sequer tenha feito aquele show ou cantado aquela música.
Da mesma forma, é perfeitamente possível reunir e agrupar pessoas em modo virtual, realizar
vídeoconferências, então, que dizer de reunir assembleias de condomínios.
Aliás, bom se ver que da própria lei se denota que isso não está vetado, ao passo que expressamente
delega à Convenção Condominial a forma da convocação e realização das assembleias condominiais.
Não se está dizendo aqui que hoje não há entraves a essa modalidade de assembleia, pelo contrário,
em tese ela é possível, inclusive tecnologicamente, contudo, existem cuidados que devem ser tomados
para que não seja a assembleia eivada de vícios.
Temos notícias de condomínios que já realizaram assembleias “virtuais”, até com grande exposição
em mídia, contudo, olvidaram-se de mencionar que somente levaram assuntos pouco polêmicos, exata-
mente por terem ciência que da forma que fora realizada, ela poderia ser anulada.
É que, para uma assembleia virtual ter sua validade garantida, deve seguir alguns pressupostos, a
saber:
a) Ser permitida ou não proibida em Convenção Condominial;
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e-book Condomínio
b) Contar com um sistema à prova de fraudes;

c) Possibilidade de auditagem de votos;
d) Manutenção e coleta antecipada de documentos de representação;
e) Treinamento, capacitação e adesão de todos os envolvidos.
Sobre o fato de ser permitida ou não proibida em Convenção Condominial, hoje, a grande maioria
das Convenções Condominiais, além de não preverem a possibilidade desse tipo de “reunião”, também
não dão brechas para sua realização, a exemplo daquelas que expressamente mencionam que a assembleia
deverá ocorrer no salão de festas ou nas dependências físicas do edifício, entre outras determinações.
Claro que as Convenções podem ser alteradas, mas sabidas são as dificuldades em se obter um
quorum de 2/3 dos condô-minos e seu registro no respectivo fólio imobiliário.
Como é indiscutível a evolução humana e tecnológica, com a viabilidade prática dessas assembleias
virtuais, é fortemente recomendável que as incorporadoras, construtoras e condomínios, que estão em
vias de registrar suas Convenções de Condomínio, que assessorados de um advogado e de uma adminis-
tradora especializada em administração de condomínio, reveja o padrão adotado a permitir esse tipo de
assembleias, bem como novas modalidades que poderão vir.
Já no que diz respeito às fraudes, a maior preocupação é a prevenção quanto ao mau uso da forma
digital, pois em meios físicos, os falsificadores e fraudadores são bem conhecidos e, em matéria assemblear
condominial, sua atuação limita-se a produzir atas inidôneas ou falsas, representação ou identificação
ideologicamente defeituosa, mas no mundo virtual a coisa pode se estender.
Como define Marcelo Crespo2, podem haver os hackers, “nome genérico dado aos chamados “pira-
tas” de computador,” cujo mote é invadir “sistemas em benefício próprio, obtendo dados e informações
alheias (documentos, programas, músicas etc.), mas sem danificar nada”, sendo que estes podem ou não
agir, trazer prejuízo aos participantes das assembleias condominiais, mas o fato é que os dados armaze-
nados podem ser subtraídos e utilizados de forma que sequer desconfiarão os participantes.
Também existe o cracker, que “é aquele que, basicamente “quebra” um sistema de segurança inva-
dindo-o. Fanáticos por vandalismo, também adoram “pichar” páginas da web”. Estes, além de deixarem
recados muitas vezes ofensivos, se divertem com a destruição dos sistemas, roubo de dinheiro e informa-
ções.
Ainda como agentes ofensivos existem os carders, phreakers, wannabes, lammers e os White e
blackhats.
Os carders são estelionatários típicos, que usam informações obtidas digitalmente para fazerem com-
pras pela rede com cartões de crédito alheios, ou até mesmo gerados em computador. Podem criar con-
tas, linhas de financiamento etc.
Os phreakers são os especialistas em telefonia. Ligações gratuitas e escutas telefônicas são suas
especialidades. Aqui, trata-se de escuta por meio de computador, conseguindo ligar o computador remo-
tamente, com a simples presença humana no recinto.
Já os demais agentes citados, embora com potencial ofensivo, são variações do mesmo tema, desig-
nado por seus semelhantes, razão pela qual deixamos de discorrer sobre os mesmos.
Parece pouco provável que alguém tenha interesse em assembleias condominiais ou, ainda que te-
nha, se limitará a atrapalhar a vida condominial.
13
e-book Condomínio
Mas sem querer ser alarmista, até porque cotidianamente já estamos na rede de computadores com
sistemas bancários e outros mais, devemos levar em consideração que dentro de um condomínio existem
pessoas, que são consumidores, às vezes grandes executivos, políticos, juízes entre outros, cujas ofensas
cibernéticas poderão ser as mais variadas com o avanço das assembleias virtuais, pois a evolução e o
progresso atraem a bandidagem.
É claro que no mundo físico também temos inúmeros riscos, mas há uma certa impressão de segu-
rança, pois ainda estamos culturalmente muito presos aos documentos físicos e assinados, como se estes
gerassem mais segurança e fossem totalmente à prova de fraudes, que aqueles digitalmente gerados, ou
no dizer de Érica Barbagalo, citando Newton de Lucca, apud Michel Vasseur: “tão arraigados ficamos
com a ideia de que tudo, de certa forma, vem para o mundo jurídico em forma de papel, que alguns têm
dificuldade, até hoje, de entender ser possível o mandato verbal, embora ele esteja previsto desde o
início do século em nosso Código Civil” e ainda, mencionando Fábio Ulhoa Coelho que: “estamos tão
acostumados com o uso do papel para suportar informações que não ficamos seguros diante do novo
suporte. O Código de Hammurabi foi escrito numa pedra e talvez seus contemporâneos desconfiassem
da perenidade das regras, se lhes fossem apresentadas escritas num papiro”.3
Klaus Tidemann apud Marcelo Crespo4, nos trouxe algumas práticas criminosas em informática,
que nos dá uma ideia e a dimensão desses, conforme classificação abaixo:
a) manipulações: podem afetar o input (entrada), o output (saída) ou mesmo o processa-mento de
dados;
b) espionagem: subtração de informações arquivadas abarcando-se, ainda, o furto ou emprego indevido
de software;
c) sabotagem: destruição total ou parcial de programas;
d) furto de tempo: utilização indevida de instalações de computadores por empregados desleais ou
estranhos.
Já Martine Briat apud Marcelo Crespo, complementa, trazendo:
a)manipulação de dados e ou programas a fim de cometer uma infração já prevista pelas incriminações
tradicionais;
b) falsificação de dados de programas;
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e-book Condomínio
c) deterioração de dados e de programas e entrave à sua utilização;

d) divulgação, utilização ou reprodução ilícitas de dados e de programas;
e) uso não autorizado de sistemas de informática e;
f) Acesso não autorizado a sistemas de informática.
Assim, se é possível acessar, sabotar, adulterar o sistema e seu resultado, subtrair dados, destruir e
falsificar, não é demais dizer que um sistema que pretenda realizar assembleias em modo digital ou
“virtual”, deverá ter meios razoavelmente seguros contra esse tipo de ataques.
Além disso, deve haver uma grande preocupação operacional quanto aos atos formais de uma
assembleia, visando garantir a maior rapidez e segurança possível a cada ato que antecede e sucede a
realização da assembleia.
O mesmo dilema tem passado o Poder Judiciário na busca pela informatização e digitalização dos
processos, enfrentando questões criadas inclusive acerca da comunicação eletrônica dos atos processu-
ais, os quais, por lei, também têm prazos e forma prescrita.
Embora no Judiciário já se conte com a Lei 11.419/2006, que contém regras gerais para a adoção de
meios eletrônicos nos atos processuais, guardadas as devidas proporções, analogicamente trata-se das
mesmas dificuldades físicas e culturais, pois se bem analisarmos, as assembleias para os condomínios
são negócios jurídicos formais, que detêm forma prescrita, objeto determinado e sujeitos legitimados
bem definidos5, cuja realização muito se assemelha a um processo, posto que há um “citação” dos
condôminos (convocação assemblear) com prazos e formas previstas, há a “legitimidade das partes”
(condôminos ou procuradores), e há, mal comparando, a “petição apta” (ata assemblear), que deve con-
ter os requisitos determinados pela Convenção Condominial.
Como menciona Heitor Sica, em seu artigo sobre a comunicação eletrônica dos atos processuais;
“por mais louvável que tenha sido o esforço do legislador e por maior que seja o empenho dos tribunais,
a adoção das ferramentas previstas na Lei nº 11.419/2006 tende a causar dificuldades, sobretudo aos
advogados. Afinal, o diploma altera a forma prática de importantes atos processuais, tanto do juiz quanto
das partes. Se a inobservância do regime formal imposto aos atos do juiz implica, em ultima instância, a
nulidade e repetição do ato irregular...” omissis6
Se no próprio Judiciário, com lei reguladora e um orçamento imensamente maior que o de condomí-
nios medianos, hoje se vê esse panorama de dificuldades, imagine na vida condominial.
Avançando na análise, uma vez superados os entraves anteriormente citados, onde há meios para
isso, o olhar deve recair sobre a auditagem do próprio sistema, tanto no que diz respeito aos votos de uma
decisão, como no que respeita à conduta do administrador do sistema.
Em todo sistema computacional há uma figura peculiar, que é o administrador do sistema ou o moderador,
que pode ter poderes plenos sobre os arquivos e dados armazenados, bem como aos recursos do sistema.
O administrador não está livre para qualquer conduta, sendo que seu acesso irrestrito é somente para
operacionalização do sistema, contudo, para que não paire dúvidas, o programa deve assegurar a impos-
sibilidade de alteração posterior no sistema ou a adulteração de conteúdo.
Deve também ser auditável, de modo a se identificar com confiabilidade a unidade votante, a forma que
votou, o horário e por meio de qual login e senha, pois havendo dúvidas poderão ser checados os votos.
Existem, sem dúvidas, meios tecnológicos disponíveis para dar uma boa margem de segurança a
esse novo tipo de assembleia, a exemplo da certificação digital e a codificação dos computadores, entre-
tanto, mais caro e trabalhoso que as assembleias tradicionais.
Também trabalhoso e dispen-dioso será o processo de coleta e preparação assemblear.
15
e-book Condomínio
Se por um lado é bom para o condomínio, que obrigará a todos manter atualizados seus cadastros de
venda, compra, locação e herança das unidades, o processo de coleta, análise e credenciamento deverá
ser feito com muita antecipação e cuidado, já se prevendo discussões jurídicas e desgastes.
Dependendo do sistema com-putacional e da autenticação que será utilizado no condomínio (após
alterada a Convenção antiga, se caso for), seguindo as normas estipuladas para sua realização, podendo
haver uma certificadora indi-cada, determinação quanto à forma de representação ou não por terceiros,
renovação dos documentos etc.
Tudo com antecedência a possibilitar a ampla participação de todos, sob pena de nulidade.
Por fim, como também já mencionado acima, a mudança na forma de realização assemblear, reque-
rerá treinamento, reciclagem e investimento aos condôminos usuários do sistema, bem como aos empre-
gados das empresas especializadas em administração condominial, pois poderá gerir 10 (dez) ou mais
assembleias ao mesmo tempo, todas com forma, prazo e peculiaridades inerentes a cada condomínio.
Com efeito, após todo o exposto, é de se concluir que a novidade não é impraticável. Pode ser difícil
aos condomínios menores e tradicionais, o que talvez não se aplique em grandes complexos e edifícios
comerciais, onde a logística para sua realização, por si só, já a justificaria.
Concluímos então que existem barreiras tecnológicas, legais e de costume a serem superadas, cujo
“custo x benefício”, deve ser avaliado por cada condomínio antes de iniciado o processo de mudança,
bem como seja exigido do fornecedor da solução, garantias mínimas de segurança e validade.
Notas
1. Ferreira, Aurélio Buarque de Holanda, 1910-1989 – Novo Aurélio Século XXI: o dicionário da
língua portuguesa/ Aurélio Buarque de Holanda Ferreira – 3ª ed. Totalmente revisada e ampliada. - Rio
de Janeiro: Nova Fronteira, 1999.
2. Crespo, Marcelo Xavier de Freitas – Crimes Digitais- São Paulo – Saraiva, 2011 – pgs. 95/97
3. Barbagalo, Érica Brandini. Contratos Eletrônicos: contratos formados por meios de redes de
computadores: peculiaridades jurídicas da formação do vínculo – São Paulo: Saraiva; 2001, pg.3.
4. Crespo, Marcelo Xavier de Freitas – Crimes Digitais- São Paulo – Saraiva, 2011 – pg. 60/61.
5. Artigo 104, CC.
6. Sica, Heitor Vitor Mendonça – Revista do Advogado: Direito e Internet – São Paulo –AASP – Ano
XXXII, nº 115, abril de 2012, pg.70.
* O autor é Advogado Especialista em Direito Imobiliário e Direito Processual Civil, Diretor da
Adaplan administração de condomínios e imóveis, Diretor de Legislação Condominial do Secovi/SP.
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e-book Condomínio
Contribuição condominial não paga:

Acréscimos, multa; isenção de penalidades
Pergunta: “DA ADMINISTRAÇÃO DO CONDÔMINIO.” PARÁGRAFO 1º - “O condômino que

não pagar a contribuição condominial até o quinto dia de cada mês, ficará sujeito ao pagamento corrigi-
do diariamente pela TRD - Taxa Referencial Diária ou índice que venha substituí-la, desde o dia do
vencimento até o efetivo pagamento, mais multa de 10% (dez por cento), sobre o débito corrigido.”
PARÁGRAFO 2º - “Na hipótese de intervenção judicial, notadamente para a cobrança em atraso o
condômino infrator pagará, além de correção e multa prevista no regulamento interno, as despesas judi-
ciais, inclusive honorários de advogado.” a) Diante dos parágrafos 1º e 2º o Síndico tem poder para
isentar das penalidades acima o condômino que não pagar a contribuição condominial pontualmente? A
isenção das penalidades não é prevista na convenção condominial. (M.F.S.R. – Rio de Janeiro, RJ)
Resposta: O síndico não tem poder de isentar o condômino das penalidades previstas na convenção
condominial. Se o fizer, estará descumprindo a convenção, o que é vedado, pois a lei determina que o síndico
cumpra as disposições contidas na convenção condominial, no regulamento interno, bem como as decisões de
assembleia. Por outro lado, os condôminos devem ser tratados de forma igual. Assim, isentar de penalidade
condômino inadimplente, é uma forma desigual de tratamento em relação aos condôminos que pagaram
pontualmente. Por outro lado, o dinheiro não é do síndico, mas do condomínio. Assim, não pode ele abrir mão
do que não lhe pertence. Veja a seguinte matéria publicada no BDI: “O ACORDO COMO SOLUÇÃO PARA
OS DÉBITOS CONDOMINIAIS E A RESPONSABILIDADE DO SÍNDICO PELAS CONCESSÕES QUE
FIZER” (Marcelo Vallejo Marsaioli - BDI nº 24 - ano: 2011 - Comentários e Doutrina).
Despesa com cópia de

“planta do prédio” é do condômino
Pergunta: Um condômino solicitou ao condomínio a “planta baixa do prédio”, mas o condomínio

não a possui. Caso a Prefeitura solicite ao condomínio o fornecimento desta planta, quem arcará com o
ônus decorrente, o condômino interessado ou o condomínio? (L.D. – Rio de Janeiro, RJ)
Resposta: O condômino interessado na planta deverá arcar com o ônus de seu requerimento junto a
Prefeitura.
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e-book Condomínio
Unidade condominial pode ser

utilizada por condômino profissional
autônomo para atender a seus clientes?
Pergunta: Moro em um condomínio, e uma proprietária de um dos Apartamentos dá aulas particu-

lares de violão para 15 alunos, há mais de 5 anos. Na convenção de Condomínio a Síndica falou que não
pode transformar prédio residencial para fins comerciais. Haverá uma nova Assembleia para resolver
essa questão. Ela pode continuar com suas aulas particulares ou isso realmente é proibido, e quais os
preceitos legais. (A.V.S. – Cacaulândia, RO)
Resposta: Conforme arts. 1.335, I e II e, 1.336, IV, são direitos do condômino, usar, fruir e livremen-
te dispor das suas unidades, usando as partes comuns, conforme a sua destinação e, são deveres do
condômino, dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira
prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. A instalação de
escritórios, consultórios, cursos, etc., em condomínio residencial, poderá desviar a finalidade deste,
acarretando um desgaste anormal dos equipamentos (elevadores, recepção etc), bem como um aumento
de eletricidade, além de colocar em risco, a segurança do condomínio, com o ingresso nas suas depen-
dências, de pessoas estranhas. Os cursos em geral, pressupõem a continuidade por um longo período
com a afluência de muitos alunos, o que poderá ocasionar um desvio de finalidade do edifício, com as
consequências retro citadas. Entretanto, nada impede que um cliente seja atendido esporadicamente no
apartamento do condômino profissional. De qualquer maneira, a Assembleia poderá deliberar a respeito.
Cobrança da taxa de boleto

bancário pelos condomínios
Pergunta: Opinião do Diário das Leis sobre a Lei Estadual 14.463/2011 e sua aplicação aos Condomí-
nios, uma vez que não há relação de consumo entre condomínio e condôminos? (F.M. – São Paulo, SP)
Resposta: A lei 14.463/11 proíbe a cobrança de taxa por emissão de boleto bancário ou carnê no
Estado de São Paulo, valendo para todos os fornecedores, as instituições financeiras e as empresas
prestadoras de serviços (imobiliárias, administradoras, etc). A cobrança de emissão de boleto já era
18
e-book Condomínio
proibida nos serviço bancários, de acordo com a Resolução BACEN (Banco Central) nº 3.518/2007,
alterada pela Resolução BACEN n.º 3.693/2009. Agora, a medida foi estendida para todos os tipos de
serviços e atividades comerciais. Conforme o Código de Defesa do Consumidor, os estabelecimentos de
consumo já não podiam cobrar a taxa, ENTRETANTO as imobiliárias, antes da lei estadual em comento
(Lei 14.463/11) ficavam fora disso por não se aplicar o Código do Consumidor às locações e condomí-
nios. As empresas que não cumprirem a nova regra podem ser multadas pelo Procon/SP, com base no
artigo 57 do Código de Defesa do Consumidor. As multas podem variar de R$ 405,00 a R$ 6.087.800,00,
dependendo da reincidência, além de outras sanções, como a interdição do estabelecimento. BREVE
COMENTÁRIO: A questão que fica será a insistência do locatário ou condômino em querer pagar a taxa
do boleto, valendo a cláusula pactuada no contrato de locação ou inserida na Convenção Condominial
como cautela para nunca reclamar junto ao Procon, pois pela facilidade e comodidade do boleto, o
pagante não teria que ir até à administradora, ou até à casa do locador para pagar a cota condominial ou
o aluguel, evitando gastos em tempo e dinheiro (gasolina, estacionamento, táxi, transportes urbanos,
etc), bem como em caso de vencimento do pagamento no sábado, poderá pagar na segunda-feira. Neste
caso, a jurisprudência pacificará a legitimidade da cobrança de taxa de boleto, por mais que a lei proíba,
pois o acordo faz lei entre as partes, fazendo valer o princípio da liberdade de contratar e do “pacta sunt
servanda”. Outra forma será a obrigatoriedade do recebimento das faturas de pagamento POR E-MAIL
para ser impresso pelo pagante, seja em computador próprio ou de terceiros interligado à Internet, ou em
Lan Hause, em que de qualquer forma o pagante gastará tempo e dinheiro (papel, tinta, taxa da internet
– speed, net -, Lan Hause, etc).
Fundo de reserva e fundo de melhoria:

Quem são os contribuintes?
Pergunta: A obrigação de pagar os Fundo de Reserva e Fundo de Melhoria é de quem, Locador ou

Locatário? (J.C.P. – Sumaré, SP)
Resposta: Conforme a Lei do Inquilinato, o LOCADOR constitui o Fundo de Reserva (art. 22, §
único, “g”) e o LOCATÁRIO apenas repõe (art. 23, § 1º alínea “i”), o que foi utilizado, somente em
despesas ordinárias (art. 23, § 1º alíneas “a” a “h”), e desde que comprovadas a previsão orçamentária e
o rateio mensal. O Fundo de Reserva visa atender às despesas imprevisíveis e inadiáveis. O Fundo de
Melhorias (ou de obras ou de investimentos) visa melhorar o imóvel estruturalmente, sendo portanto,
neste aspecto, de responsabilidade do locador proprietário, pois as melhorias não se referem aos gastos
rotineiros de manutenção a cargo do locatário.
19
e-book Condomínio
Alienação e locação de vagas

a pessoas estranhas ao Condomínio
Geraldo Beire Simões*
O art. 1338 do Código Civil dispõe que

“Resolvendo o condômino alugar área no
abrigo para veículos, preferir-se-á, em con-
dições iguais, qualquer dos condôminos a
estranhos, e, entre todos, os possuidores.
Tal dispositivo regula a locação da “área
no abrigo para veículos”, vale dizer as deno-
minadas “vagas de garagens”, e sabidamente
os “possuidores” a que se refere esse disposi-
tivo são os locatários, usufrutuários e os
comodatários.
Por sua vez, o § 2º do art. 1339 do Códi-
go Civil dispõe que “ É permitido ao
condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a
terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio e se a ela não se opuser a respectiva
assem-bleia geral”
Essa regra versa sobre a alienação da “parte acessória” da unidade imobiliária, ou seja as chamadas
“vagas de garagens”.
Ambas essas hipóteses locação ou alienação sempre foram pontos de discórdias entre os condôminos,
cujos atritos aumentaram após a vigência do Código Civil, a partir de 2003.
Os doutrinadores e os tribunais debruçaram-se sobre o tema na procura de solução para o problema,
uma vez que tanto a locação quanto a alienação de vagas de garagens a estranhos pode importar em
insegurança para os demais comunheiros.
Hamilton Quirino Câmara - na sua festejada obra “CONDOMÍNIO EDILÍCIO”, 2ª. edição, 2007,
Lúmen Júris Editora, registra a preocupação dos doutrinadores ao apontar o disposto no ENUNCIADO
91, do Conselho da Justiça Federal: “A convenção de condomínio, ou a assembleia geral, podem vedar
a locação de área de garagem ou abrigo para veículos a estranhos ao condomínio.”
Não alheio a esse problema o legislador procurou regular a matéria.
Com efeito, através do Projeto de Lei do Senado PLS nº 219, de 2003, de autoria do Senador Marce-
lo Crivella, pretendia-se alterar a redação do § 1º e revogar o § 3º ambos do art 1331 do Código Civil.
A alteração da redação do § 1º do art. 1331 do Código Civil visava instituir exceção à possibilidade
de se alienar ou locar abrigo para veículos, se não houvesse previsão expressa, nesse sentido, na conven-
ção do condomínio.
20
e-book Condomínio
Já a revogação do § 3º do art. 1331 do

Código Civil prevista no PLS 219,2003 per-
deu a razão de ser, uma vez que durante a sua
tramitação veio a ser sancionada a Lei nº
10.931 que alterou o dito § 3º, o qual, com a
nova redação, passou a prever a noção de fra-
ção ideal a ser definida de forma ordinária
ou decimal, e não mais conforme o valor da
unidade imobiliária.
Por esse motivo, através da Emenda
Supressiva nº 1, da Comissão de Constitui-
ção e Justiça, do Senado Federal, tal preten-
são de revogação foi escoimada pelo PLS
219, 203
E como ficou, então, a questão da locação de “abrigo para veículos” e da alienação de “parte acessó-
ria” no Código Civil?
A LEI Nº 12.607, de 04 de abril de 2012, publicada no dia 05 de abril de 2012, a nosso sentir deu
adequada solução ao tema.
Com efeito, o § 1º do art. 1.331 do Código Civil passará a vigorar com a seguinte redação:
“§ 1º . As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas,
lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a
propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os
abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio,
salvo autorização expressa na convenção de condomínio.”
Registre-se o contido no Parecer nº 1.246, de 2010, do Relator Senador Pedro Simon: “Dessa manei-
ra, poderão os condôminos locar ou vender suas propriedades a terceiros, não-proprietários de unidades
no prédio, mas os abrigos para veículos dependerão de autorização contida na convenção do condomí-
nio”
E acrescenta: “(...) torna-se fácil intuir que a venda ou aluguel de uma unidade de garagem a pessoa
estranha ao condomínio é motivo de vulnera-bilidade para todo o grupo, que assim poderá estar rece-
bendo, em seu meio, pessoa inconveniente. Por outro lado, se esta for a vontade assentada em assembleia,
não haverá o impedimento da locação ou venda da unidade, mas a responsabilidade será de todos os
condô-minos compartilhada. Além disso, não haverá obstáculo a que as garagens sejam locadas ou
vendidas a outros condôminos.”
Anote-se, por fim, que acertadamente a Presidência da República VETOU integralmente a redação
do art. 2º da LEI Nº 12.607, de 04 de abril de 2012, o qual dispunha que a nova lei entraria “em vigor na
data de sua publicação”.
Nas razões do VETO alinhou-se que “a entrada em vigor imediata somente deve ser admitida em se
tratando de normas de pequena repercussão, o que não é o caso do Presente Projeto de Lei.”
“Assim, - continua - de modo a garantir tempo ideal para que os destinatários da norma examinem
21
e-book Condomínio
o conteúdo e estudem os efeitos da alteração legislativa, o veto à cláusula de vigência faz com que o ato
entre em vigor em quarenta e cinco dias, nos termos do Decreto-Lei nº 4.657, de 4 de setembro de 1942
– Lei de Introdução à normas do Direito Brasileiro.”
A publicação da LEI Nº 12.607 foi efetuada no Diário Oficial da União do dia 05 de abril de 2012.
Logo, ela entrará em vigência no dia 20 de maio de 2012.
Ponto finalizando, diante da nova redação dada à segunda parte do art. 1.331 do Código Civil,
caberão aos Condomínios modificarem, ou não, as suas Convenções, para permitirem, ou não, as loca-
ções das áreas no abrigo para veículos (art. 1,338 CC), bem como as alienações das partes acessórias de
suas unidades imobiliárias (§ 2º do art. 1.339 CC), a pessoas estranhas ao Condomínio, cientes de que se
forem permitidas ditas locações ou alienações assumirão, em conjunto, por força da nova Lei 12.607,
2010, a total responsabilidade decorrente dessas permissões.
* O autor é Advogado especializado em Direito imobiliário, fundador e Sócio Benemérito da ABAMI
– Associação Brasileira dos Advogados do Mercado Imobiliário.
Destituição do síndico - Quorum

Michel Rosenthal Wagner*
Inicialmente indicamos os dispositivos legais atinentes ao tema da destituição do síndico e quorum

para tal deliberação assemblear, não se deslembrando que a aplicação da Lei 4.591/64, revogada parci-
almente, deve ser subsidiária, no que não conflitar com os princípios e regras gerais insertos no Código
Civil.
O § 5º do art. 22 da Lei 4.591/64 assim dispõe:
§ 5º O síndico poderá ser destituído, pela forma e sob as condições previstas na convenção, ou, no
silêncio desta, pelo voto de dois terços dos condôminos presentes, em assembleia geral especialmente
convocada.
Com a entrada em vigor da Lei 10.406/02 as convenções condo-miniais passaram a observar regra
diferente para a destituição de síndico:
Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2º do artigo ante-
cedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregu-
laridades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.
Não nos resta dúvida de que quando a convenção é silente acerca do tema, vale a previsão do Código
Civil, ou seja, quorum da maioria absoluta dos membros presentes à assembleia. Mas e quando a con-
venção estabelece quorum qualificado superior ao previsto no Código Civil? Nossos tribunais ainda não
pacificaram o entendimento.
A natureza estatutária da convenção a insere hierarquicamente em um patamar inferior ao Código,
assim, apesar da autonomia dos condôminos em autorre-gulamentar suas condutas, não poderão conflitar
22
e-book Condomínio
com normas editadas pelo poder público, cuja observância se impõe pelo princípio da supremacia da
ordem pública.
Neste raciocínio lógico, é de se afirmar que o quorum para destituição do síndico deve seguir o
previsto no Código Civil, no entanto, tal posicionamento não foi adotado pela 9ª Câmara de Direito
Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo em recente julgamento a um recurso de agravo de instru-
mento, cuja ementa se transcreve:
Anulação de assembleia de condomínio - Destituição de síndico - Não obediência ao quorum de 2/3
previsto na Convenção - Admissibilidade - O quorum de maioria previsto no art. 1.349 do Código Civil
se aplica somente às convenções criadas após a vigência do código - Recurso provido, por maioria,
vencido o 2º juiz, que fará declaração de voto. (Agravo Instr. n.º 0276915-63.2010.8.26.0000, 9ª Câm.
Dir. Privado, Rel. Des. José Luiz Gavião de Almeida, j. 22.2.2011). g.n.
No caso concreto, a convenção do condomínio, elaborada anteriormente ao Código Civil, previa o
quorum de 2/3 dos condôminos e o ilustre relator entendeu não ser matéria de ordem pública a ensejar a
obrigatoriedade de aplicação da norma do diploma substantivo, devendo prevalecer a vontade dos
condôminos.
No entanto, do voto divergente do emérito Des. Grava Brazil há de se destacar o entendimento pela
aplicabilidade da norma contida no art. 1.349 do Código Civil, uma vez ter vindo para revogar a discipli-
na do art. 22 da Lei 4.591/64, com o qual concordamos.
Corroborando a tese aqui defendida, colacionam-se os seguintes julgados:
CONDOMÍNIO - Destituição de síndica – Assembleia Geral Extraordinária – Vício decorrente do
quorum de deliberação não caracterizado – Divergência entre o quorum estabelecido na Convenção
Condominial, 2/3 dos condôminos presentes à Assem-bleia, e da regra contida no art. 1.349 do Código
Civil, a exigir a maioria absoluta dos presentes à Assembleia - Natureza esta-tutária da Convenção de
Condomínio - Prevalência do Código Civil de 2002 em relação às regras contidas em convenções firma-
das e registradas anteriormente a sua vigência – Aplicação subsidiária da Lei 4.591/64 no que não
conflitar com os princípios e regras do CC/2002 - Eleição de novo síndico, não proprietário da unidade
condominial - Impropriedade da exigência imposta em Convenção quanto à prévia comprovação de
23
e-book Condomínio
“habilitação técnica” - Condição não contida no art. 1.347 do CC/2002 que deve ser havida como não
escrita - Afastado pedido de redução da honorária - Valor que remunera adequadamente o patrono -
Sentença mantida - RECURSO NÃO PROVIDO (Ap. Cível n. 567.613-4/8- 00, 7ª Câm. de Dir. Priv.,
Rel. Des. Elcio Trujillo, Julgado em 1.4.2009).
Ação anulatória de assembleia condominial cumulada com indenização – Revogação parcial da Lei
n.° 4.591/64, em seu art. 22, § 5º, ante a superveniência de nova legislação e no que corres-ponde à
destituição de síndico aplicação do artigo 1.349 do Código Civil vigente - Assembleia geral extraordi-
nária foi designada, dentre outros propósitos, com o fim de destituir a síndica – Obedecido o procedi-
mento para designação da assembleia extraordinária e devidamente motivada a destituição da síndica,
cuja administração não atendia o interesse da coletividade, não há se falar em dever de indenizar a
título de danos morais - Aplicação do artigo 252 do Regimento Interno do Tribunal de Justiça de São
Paulo – Recurso não provido. (Apelação Cível n.º 0129751-36.2006.8. 26.0000, 1ª Câm. de Direito
Privado, Rel. Des. Helio Faria, Julgado em 11.10.2011).
Condomínio. Destituição de síndico teve origem em votos pela maioria absoluta dos presentes na
assembleia geral. Validade e eficácia do ato. Aplicação do artigo 1.349 do Código Civil. Artigo 22 da
Lei n.° 4.591/64 não pode prevalecer. Apelo desprovido. (Apelação 9251294-76.2008.8.26.0000, 4ª
Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Natan Zelinschi de Arruda, julgado em 25/02/2010, DJE 18/03/
2010).
O dispositivo do art. 1.349 refere-se ao voto da maioria dos membros da assembleia e não da massa
condominial, conforme ensina Francisco Eduardo Loureiro, citado no acórdão da Apelação n.º 9251294-
76.2008.8.26.0000, ementado logo acima:
Segundo Francisco Eduardo Loureiro, comentando o artigo 1.349 do Código Civil vigente:
“Explicita a lei o ‘quorum’ necessário para a destituição do síndico, ou seja, pela ‘maioria absoluta
de seus membros’. Mais uma vez é defeituosa a redação do preceito. Membros do condomínio ou mem-
bros da assembleia? A maioria absoluta é dos presentes à assembleia, metade mais um das frações
ideais dos condôminos aptos a votar (...)”. (Código Civil Comentado, 1ª ed., Editora Manole, 2007, p.
1.225).
Em nossa opinião, portanto, poderá ser destituído o síndico em assembleia convocada para este fim,
pelo voto da maioria absoluta dos presentes, mesmo que a convenção indique diferente quorum.
Em conclusão, de acordo com nossa prática e conhecimento, podemos afirmar com segurança que,
caso a convenção não estipule quorum, forma e condições específicas ou especiais para a destituição do
síndico, este poderá ser destituído pela maioria absoluta dos condôminos presentes à assembleia geral
convocada para este fim. Caso haja disposição convencional por maior quorum, a questão sujeitar-se-á
ao crivo do Poder Judiciário.
* O autor é Membro do Conselho Jurídico da Vice-Presidência de Administração Imobiliária e de
Condomínios do SECOVI, Presidente da Comissão de Direito Imobiliário, Urbano e de Vizinhança da
OAB – Seccional Pinheiros, e sócio-fundador do escritório MRW Advogados em São Paulo, SP.
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e-book Condomínio
Condomínios: Divulgação de inadimplentes

Daphnis Citti de Lauro*
Em quase todas as assembléias, sempre surge a pergunta sobre a inadimplência. Valores, nomes e
unidades. E é muito comum o temor de uma ação de indenização por danos morais, quando se fala em
publicar os nomes dos inadimplentes ou o número das unidades.
Esse temor é infundado.
Em acórdão datado de janeiro de 2006 (Ap. Cível nº 289.102-4/0-00), o Tribunal de Justiça de São
Paulo entendeu que a inclusão do nome do inadimplente, no demonstrativo de despesas, é perfeitamente
possível: “a inserção do nome do autor ou de eventuais condôminos inadimplentes no demonstrativo
mensal, ou como queiram balancetes enviados aos ocupantes dos imóveis, com destaque individualiza-
do das unidades condominiais em atraso não configura ilícito”. Para a Primeira Câmara do TJSP, trata-se
de procedimento meramente administrativo, pois a administradora “tem a obrigação de prestar contas, e
os demais condôminos têm o direito de saber a respeito da saúde financeira do prédio e quem não vem
cumprindo com suas obrigações”.
Este acórdão é muito interessante porque esclarece, ainda, que “assim, todos os moradores do edifí-
cio são partes legítimas e diretamente interessadas em saber se os demais condôminos estão honrando
com seus compromissos condominiais, porque se tal não ocorrer eles sofrerão diretamente com eventual
inadimplência, seja pela cobrança de terceiros ou de empregados ou até mesmo com a desvalorização do
apartamento por ausência de conservação e regular manutenção do prédio. Não se trata de ingerência na
vida privada do indivíduo, mas de direito de cada um daqueles que vive em uma comunidade restrita
poder ficar sabendo o que exatamente se passa com o bem comum”.
Se a publicação do nome, desde que com o intuito de informar os demais condôminos, restrita ao
condomínio, não dá origem à indenização por danos morais, a publicação do número das unidades,
muito menos.
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e-book Condomínio
Encontramos inúmeros acór-dãos nesse sentido, entendendo que não é vexatório a administradora
colocar, no balancete mensal, o número da unidade devedora.
Um bom exemplo desse entendimento é o acórdão datado de 1998 (Apelação Cível nº 036.633-4/1-
00), cujo resumo é o seguinte: “Indenização – Dano Moral – Condomínio – Circular anexada junto ao
quadro de avisos fornecendo relação de apartamentos em débito com condomínio. Divulgação feita pelo
síndico em razão de deliberação manifestada em Assembléia Geral, mas que se restringiu ao âmbito da
comunidade e aos círculos dos moradores do Edifício – Admissibilidade – Proprietários dos apartamen-
tos tem o direito de saber a respeito da saúde financeira do imóvel. Inexistência de exagero ou ilícito a
acolher pedido indenizatório reclamado na inicial. Inaplicabilidade de normas contidas no Código de
Defesa do Consumidor face ao disposto na Lei nº 4.591/64 – Recurso Desprovido”.
Nossa opinião é de que, como as taxas condominiais recaem sobre as unidades autônomas, indepen-
dentemente de quem seja seu proprietário, é preferível que as administradoras e os síndicos não colo-
quem os nomes dos proprietários, unicamente porque está sempre sujeito a alteração. Mas devem colo-
car os números das unidades e os valores, sempre, para que todos os outros integrantes da massa
condominial saibam porque estão pagando taxas maiores, a fim de que todas as contas (salários, encar-
gos, manutenção etc.) possam ser saldadas durante o mês.
Não há o que temer desde que o objetivo seja o de comunicar, a quem interessa, quem não está em
dia com o pagamento das despesas condominiais.
E não se alegue que infringe o Código de Defesa do Consumidor, porque entre condôminos não há
relação de consumo e, portanto, não se aplica o CDC.
* O autor é Advogado e sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro.
Proibição ao porteiro de garagem

acumular função de manobrista de veículos
Pergunta: Administro um condomínio que não possui o funcionário manobrista, os carros são esta-
cionados com um funcionário que tem o cargo de porteiro e as chaves de todos os carros ficam constan-
temente no quadro de chaves na portaria da garagem para aquele porteiro manobrar os carros. A minha
convenção não tem cláusula de não indenizar e o condomínio não contratou funcionário para a prestação
de serviços manobrista. Gostaria de enviar uma carta a todos condôminos/inquilinos e outros que é
proibido entregar as chaves do veículo e deixar aquelas na portaria para o porteiro que não é manobrista
estacionar os carros ou fazer manobras. Além disso o condomínio não possui porteiro que trabalha 24
horas, circuito interno de TV na garagem, cerca elétrica com alarme e cláusula expressa na Convenção
ou em seu Regimento Interno que determine sua responsabilidade em manter a guarda ou vigilância com
o fim específico de zelar pela segurança dos veículos estacionados na garagem do prédio ou ser respon-
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e-book Condomínio
sabilizado por quaisquer danos eventuais, causados por quem quer quem seja a veículos estacionados
nela ou pelos danos ocorridos aos veículos em seu interior. (M.F.S.R. – Rio de Janeiro, RJ)
Resposta: Porteiro é porteiro e manobrista é manobrista. O porteiro deve ser avisado de que está
proibido de manobrar automóveis e os condôminos deverão ser avisados sobre a proibição da entrega
dos veículos ao porteiro que não é manobrista, e que o condomínio não se responsabiliza por quaisquer
danos ou furtos em veículos, pois não existe serviços pagos de vigilância (24 horas) nem de manobristas,
bem como a convenção não tem cláusula que o condomínio não se responsabiliza por danos e furtos.
Vila de casas (conjunto habitacional)

não é condomínio
Pergunta: Estamos lançando um “conjunto habitacional” de casas. Não se trata de condomínio

fechado, pois não terá muros ao redor, não terá portaria, etc. Serão casas “soltas”, “avulsas”, é um
conjunto habitacional, é como se fosse um novo bairro. Neste caso, há obrigatoriedade do Memorial de
Incorporação ou é suficiente o memorial descritivo do empreendimento para o início das vendas? O
loteamento já se encontra aprovado, registrado em cartório e já possui o Alvará de Construção e a Licen-
ça de Instalação emitidos pela Secretaria do Meio Ambiente do Estado. Com estes documentos já pode-
mos iniciar as vendas das unidades ou precisamos do memorial de incorporação? (M.I. – São Luís, MA)
Resposta: Como se trata somente de um loteamento normal já aprovado e registrado em cartório

(art. 18 da Lei 6.766/79), restando apenas a construção de casa no respectivo lote, cuja venda deste está
atrelada a construção de casa já aprovada pela Prefeitura e com alvará de construção, etc., pelo que
entendemos, não há memorial de incorporação, pois não se trata de incorporação. No caso, não se trata
de condomínio de casas, ou condomínio fechado, ou condomínio deitado, dependente de Memorial de
Incorporação, pois incorporar significa juntar duas coisas em uma única estrutura de áreas privativas e
comuns, com regras de utilização e com as exigências do art. 32 da Lei 4.591/64, para registro no
Cartório de Imóveis, para possibilitar a venda das unidades antes da construção. Veja a seguinte matéria
publicada no BDI: CONJUNTO HABITACIONAL - EMPREENDIMENTO QUE NÃO SE CONFUN-
DE COM LOTEAMENTO OU DESMEMBRAMENTO DO SOLO URBANO - DESNECESSIDADE
DE REGISTRO (TJSP) (BDI nº 2 - ano: 2002 – Jurisprudência). Não estão obrigadas as cooperativas
habitacionais à prévia aprovação de projetos de loteamento ou de desmembramento, tal como estabelece
a Lei nº 6.766/79. Tem elas projetos próprios de construção e aproveitamento do terreno, no seu todo,
sujeitos à aprovação, fiscalização e controle do Banco Nacional da Habitação – de natureza autárquica
federal, e do poder público local – a Municipalidade”. “Também, não se acham obrigadas ao prévio
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e-book Condomínio
registro do conjunto habitacional pois, não se trata, especificamente, de loteamento.” (…). Conjunto
Habitacional – Empreendimento que não se confunde com loteamento ou desmembramento do solo
urbano – Desnecessidade de registro (…). AS NORMAS DE SERVIÇO DA CORREGEDORIA GE-
RAL DA JUSTIÇA PRECEITUAM: “156. Não se aplica o disposto no art. 18 (registro do loteamento e
sua documentação), da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, aos conjuntos habitacionais erigidos
pelas pessoas jurídicas referidas no art. 8º, da Lei nº 4830, de 21 de agosto de 1964. “156.1. Entende-se
como conjunto habitacional o empreendimento em que o parcelamento do imóvel urbano, com ou sem
abertura de ruas, é feito para alienação de unidades habitacionais já edificadas pelo próprio empreende-
dor. “156.2. Os empreendimentos promovidos por particulares, embora referentes a conjuntos
habitacionais, subordinam-se ao art. 18, da lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, ainda que financi-
ados com recursos do Sistema Financeiro da Habitação”. Tais normas decorreram do Processo CG nº
55.239/80, com requerimento de consulta ao Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça pelo
Instituto de Orientação às Cooperativas Habitacionais de São Paulo – INOCOOP – SP, e pronunciamen-
to do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil. (…). “... na aplicação da Lei nº 4.380, visou-se, primor-
dialmente, o interesse habitacional, propiciando a aquisição de moradias, prontas e regularizadas, pelas
camadas populacionais de menor renda. “Ali (lei de loteamento), o interesse foi mais de ordenamento
urbano. Aqui (Lei 4.380/64-conjunto habitacional), mais social. Ambas – é certo – têm caráter protetivo,
mas seus objetivos não se confundem.” (…). E concluiu: “Assim, as Leis nº 6.766/79 e 4.380/64 consti-
tuem normas distintas, ao menos tendo em vista os fins a que se destinam. “Por isso, não estão obrigadas
as cooperativas habitacionais à prévia aprovação de projetos de loteamento ou de desmembramento, tal
como estabelece a Lei nº 6.766/79.
Taxa extra: Cobrança –

Responsabilidade do locador e do locatário
Pergunta: Administramos um apartamento que está alugado. Temos a seguinte dúvida: O Condomí-
nio em que está localizado o apartamento, está cobrando 2 cotas extras, referente a um rateio de saldo
devedor, que está afetando o saldo do condomínio. De quem será esse custo, do proprietário ou o locatá-
rio? (A.C. – Rio de Janeiro, RJ)
Resposta: Taxas extras de condomínio, a princípio são obrigações do locador. Entretanto, nestas
taxas poderão estar embutidas despesas ordinárias a cargo do locatário, como por exemplo, o caso de
indenizações trabalhistas em que o locador é responsável pela dispensa de empregados ocorridas em
data anterior ao início da locação, nos termos do art. 22, inciso X, § único, alínea “d” da Lei 8.245/91. As
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e-book Condomínio
indenizações posteriores são despesas a cargo do locatário, nos termos do art. 23, § 1º, alínea “a” da
mesma lei, devendo ser proporcional ao tempo do início da locação com o tempo entre a admissão do
funcionário e a data da rescisão do contrato de trabalho.
Associação de moradores –
Contribuição só de associados
(STJ)
Comentário: Nos loteamentos ou nos locais onde proprietários efetuaram desmembramentos de

área maior, surgem várias construções, que com o decorrer do tempo e o aumento de residências,
passam a ser objeto de assaltos. Como o policiamento é insuficiente e o problema de violência é
grande, os moradores se reúnem e formam associações com o objetivo principal de obter segurança.
Assim, constroem portaria, colocam câmeras e iluminação e contratam funcionários para controlar a
entrada. Naturalmente todos são beneficiados, não só quanto à segurança, mas também com a valori-
zação dos imóveis. Basta verificarmos que os imóveis situados no interior dos condomínios ou dos
loteamentos, justamente pela segurança que oferecem, são mais procurados e, dessa forma, mais valo-
rizados. E infelizmente a “Lei do Gerson” impera, provavelmente por uma questão cultural do nosso
povo. Algumas pessoas, egoístas, aproveitam-se de tudo e não participam das despesas. Obtém gratui-
tamente segurança e valorização de sua propriedade. Se isso não se constitui em enriquecimento ilíci-
to, o que seria então? Assim, a orientação mais recente do Superior Tribunal de Justiça ignora a
realidade. Vira as costas para as necessidades da sociedade e alimenta o egoísmo, dando força ao
“aproveitador”, aquele que gosta de levar vantagem. A persistir essa orientação, as associações em
apreço terão encerradas suas atividades e abrir-se-ão as portas das casas para a bandidagem, pois a
segurança que o Poder Público deveria oferecer, às pessoas que pagam seus impostos – elevadíssimos
– deixa muitíssimo a desejar.
AgRg no Recurso Especial nº 1.296.517 - SP (2011/0289191-4) - Relator: Ministro Sidnei Beneti -
Agravante: Associação dos Proprietários do Loteamento Terras de San Marco - Agravado: Ratnieks
Egon
Ementa: Agravo Regimental - Recurso Especial - Direito das coisas - Condomínio - Taxa para
manutenção - Obrigação para proprietário de imóvel não-associado - Impossibilidade - Recurso improvido.
1. O proprietário de imóvel não está obrigado a contribuir para a associação de moradores quando não é
associado. 2. A recorrente não trouxe qualquer subsídio capaz de alterar os fundamentos da decisão
agravada. 3. Agravo Regimental improvido.
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e-book Condomínio
Alteração de fachada em condomínios

Rodrigo Karpat*
Modificar a fachada do prédio pode gerar uma série de dúvidas e problemas para o condomínio. A
discussão envolve um estudo sobre o que o nosso Código Civil estabelece e o que o Poder Judiciário e os
condomínios vêm realizando na prática. Na simples leitura do artigo 1336, III do Código Civil, fica claro
que qualquer alteração de fachada não pode ser realizada salvo com a concordância da unanimidade dos
condôminos. “Código Civil Art. 1336. São deveres do condômino: III. não alterar a forma e a cor da
fachada, das partes e esquadrias externas”.
Neste sentido o doutrinador Caio Mario da Silva Pereira aduziu que “a fachada do edifício é um bem
comum a todos os copro-prietários, e, como tal, não pode qualquer condômino nela inovar sem o con-
sentimento dos demais. A aplicação dessa proibição converte-se em dever de todos os condôminos quan-
to à conservação das linhas exteriores do prédio.”
Porém, existem situações em que são aceitáveis modificações, pelo fato de não serem consideradas
como alteração de fachada. Para caracterizar a alteração é necessário modificar o sentido e substituir as
linhas exteriores do prédio.
De acordo com a lição de Caio Mario da Silva Pereira: “O limite da proibição é o interesse coletivo.
Desde que não prejudique ninguém, nem comprometa a segurança do imóvel, nem infrinja as cláusulas
da convenção. Pode o dono de qualquer apartamento fazer neste as obras que entender”. Tem-se enten-
dido, gene-ralizadamente, que não importa em alteração interdita o fechamento de área voltada para o
exterior, varanda ou terraço, por vidraças encaixilhadas em esquadrias finas, de vez que a sua transpa-
rência não quebra a harmonia do conjunto.”
Na prática, tem se aceito pequenas modificações na fachada desde que não causem prejuízo à estéti-
ca do prédio, tais como fechamento de sacadas, redes de proteção, persianas, e ainda a substituição de
materiais antigos que não existem mais no mercado quando houver a necessidade de troca de esquadrias,
batentes e etc. Quando constatado que não houve comprometimento à segurança ou alteração significa-
tiva da estética da fachada é cabível seu fechamento.
Este entendimento aplica-se também no caso de remoção de caixilhos.
Conclui-se assim que algumas modificações, tais como o fechamento de sacadas com vidros trans-
parentes, a instalação de redes de proteção, remoção de caixilhos e a colocação de persianas não consti-
tuem alteração da fachada, desde que não comprometam a estética do condomínio. Considerando que
alguns casos não configuram alteração de fachada sugere-se que o síndico se antecipe e convoque
assembleia a fim de padronizar a instalação dos vidros, persianas, remoção de caixilhos entre outros.
Esta aprovação deverá ocorrer com quorum de maioria simples e obrigará aos condôminos ausentes
também.
* O autor é Advogado de Direito Imobiliário e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados,
em São Paulo, SP.
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e-book Condomínio
Condômino pode nomear procurador

para representá-lo em AGO?
Pergunta: Moram comigo, além da minha esposa, meus dois filhos maiores. O imóvel está registra-
do em meu nome. Numa assembleia geral do condomínio, quando eu não puder comparecer, a minha
esposa ou um dos meus filhos podem participar e votar nas assembleias gerais do condomínio sem
procuração, ou precisam dela para exercer esse direito? (J.M.L.L. – Juiz de Fora, MG)
Resposta: Precisam da procuração. Se for casado com comunhão de bens, a esposa não precisa, pois
é coproprietária. O procurador pode ser condômino ou pessoa estranha, não sendo necessário o reconhe-
cimento de firmas, principalmente quando se trata de familiares ou conhecidos que moram com o
condômino, salvo disposição em contrário na Convenção. Diz J. Nascimento e Franco, em seu livro
“Condomínio” Editora Revista dos Tribunais – 5ª ed., 2005, pág. 130: “A procuração para representação
dos condôminos dispensa forma solene e reconhecimento de firma, não mais exigida em inúmeros atos
e até nos mandados judiciais. Necessário é apenas que dela constem poderes especiais ao mandatário
para comparecer à assembleia, discutir e votar....”
Ação de cobrança de quota condominial:

Contra quem ajuizar a ação?
Perguntas: Tenho um condomínio como cliente que precisa ajuizar ações de cobrança decorrente do
inadimplemento de quotas em atraso. 1- A ação de cobrança pode ser proposta em face do compromissário
comprador ou cessionário (o compromisso não está registrado no cartório de registro de imóveis)? 2- A
ação de cobrança pode ser proposta em face do compromitente vendedor (consta no cartório de registro
de imóveis) e do comprador? 3- Em sendo possível a cobrança em face do compromissário comprador,
que atualmente reside no imóvel, em fase de execução de sentença, o apartamento poderá ser PENHO-
RADO? Ressalta-se que o imóvel encontra-se REGISTRADO EM NOME DO COMPROMITENTE
VENDEDOR. 4- O compromitente VENDEDOR deverá ser INTIMADO em caso de ser possível a
penhora do apartamento? (J.B. – Campinas, SP)
Respostas: 1 a 4. Tendo o condomínio tomado conhecimento da promessa de venda do imóvel,

ainda que o contrato não esteja registrado no cartório de registro de imóveis, deve propor ação contra o
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e-book Condomínio
promissário comprador (ou contra o cessionário, no caso de cessão). Nessa hipótese não será possível a
penhora do apartamento, mas sim dos direitos sobre o apartamento. Nos termos do § 2º do art. 1.334 do
Código Civil, são equiparados ao proprietário, os promitentes compradores e cessionários. Segundo a
jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a ação de cobrança de quotas condominiais pode ser
proposta conjuntamente contra o proprietário e o promissário comprador, pois a única coisa que poderá
ocorrer será a exclusão de um deles, caso haja determinação judicial para tanto. Mas não é aconselhável,
nem prático. A dívida relativa às despesas condominiais é “propter rem” (em virtude da coisa), por ela
respondendo o imóvel, seja quem for o responsável, com a intimação na pessoa de seu proprietário, bem
como do promissário comprador que quitou ou não o preço do imóvel. Independe da posse (direta ou
indireta), pois o compromissário comprador pode ter alugado o imóvel e nem por isso deixará de respon-
der pelo pagamento das taxas condominiais.
Condomínio não responde por fatos ocorridos nas

áreas comuns ou no interior das unidades, exceto
se prevista a responsabilidade na convenção
(TJSP)
Comentário: O furto em unidade autônoma ou o roubo, bem como prejuízos ocasionados a veículos
na garagem, ou danos nas áreas comuns, não são de responsabilidade do condomínio, salvo se houver
previsão na convenção condominial. Ocorre que não se tem notícia de alguma convenção que preveja
expressamente a responsabilidade do condomínio, o que seria verdadeiro absurdo. O condomínio não
tem personalidade jurídica, sendo apenas considerado uma união de interesses de pessoas que detém a
propriedade de unidades num mesmo imóvel. Por esta razão, um condômino não é depositário dos bens
do outro. Também não se trata de uma prestação de serviços e não há relação de consumo entre eles.
Apelação nº 0044290-28.2008.8.26.0000 - Comarca de São Paulo – Apelante: Maria Ivoneide Ca-
valcante Gonçalves – Apelado: Condomínio Edifício São Marcos – Relator: Ribeiro da Silva
Ementa: Apelação Cível. Indenização. Assalto em unidade condominial. O condomínio edilício é
ente despersonalizado. Não se trata de prestador de serviços. Deve prevalecer o disposto na convenção,
pois foi essa a vontade dos condôminos. O condomínio só responde por furtos ocorridos nas suas áreas
comuns ou interior da unidade se isso estiver expressamente previsto na convenção. Entendimento paci-
ficado pela jurisprudência deste Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo e pela jurisprudência do E.
S.T.J.. Dano moral. Ausência de nexo causal. Apelo desprovido.
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e-book Condomínio
Abono Pontualidade em Cotas Condominiais

Luiz Ribeiro O N Costa Junior*
Com o advento do novo código civil que

alterou a Lei 4591/64 no tocante a cobrança
de multas para as cotas condominiais, esti-
pulando como limite o percentual de 2%,
tal fato acabou por incentivar a
impontualidade no pagamento das cotas
condominiais, e em alguns casos a ajudar
no aumento da inadimplência.
Numa tentativa da AABIC e do SECOVI
de tentarem majorar o percentual da multa a
um patamar de 10%, com cobrança pro rata, a boa ideia foi lamentavelmente vetada por ex-presidente da
República.
Os Tribunais Estaduais, vêm constantemente entendendo que mesmo a convenção condominial pre-
vendo percentual maior que o determinado em Lei, que a norma legal se sobrepõe à convenção, visto que
a cota condominial se “renova” a cada mês, portanto as cotas vencidas até o início da vigência do Novo
Código Civil, teriam o percentual de multa determinado pela Convenção, e as cotas posteriores, estariam
limitadas a 2%.
Alguns condomínios, quando do surgimento da nova norma, acabaram por criar o famigerado “abo-
no pontualidade”, instituto muito usado anteriormente na área de locações, visto que nada mais seria do
que uma multa disfarçada.
Sempre defendemos que tal situação poderia ser considerada no mínimo estranha na seara condominial,
visto que o conceito da cota condominial é diferente da locação, uma vez que tecnicamente falando a
cota condominial é cobrada de acordo com uma previsão orçamentária, a qual deve refletir o montante
de despesas que o condomínio prevê para o ano, e uma vez realizada a previsão, divide-se então pelo
número de meses do exercício, obtendo-se então o valor da cota condominial.
Assim considerando, não haveria como inserir-se o famigerado abono pontualidade, uma vez que se
o morador pagasse em dia e fosse abatido um percentual de sua cota condominial, a arrecadação não
seria alcançada.
Todavia, se ao valor da previsão fosse acrescido um percentual para que com eventual desconto se
obtivesse o montante necessário ao condomínio, teríamos então uma previsão fora de suas característi-
cas de despesas ordinárias e extraordinárias.
Ocorre porém, que em recente julgado do Superior Tribunal de Justiça, no REsp nº 1.217.181/DF, da
lavra do Min. Massami Uyeda, houve o entendimento de que o desconto pontualidade, não se confunde
com a imposição de multa aos que atrasam o pagamento.
33
e-book Condomínio
De se frisar que referido en-

tendimento, foi de encontro ao
posicionamento do Tribunal de
Justiça do Distrito Federal, o
qual havia se posicionado ao re-
conhecimento do abono de pon-
tualidade.
Ou seja, a corte máxima
infraconstitucional, ao julgar
matéria que trata de abono pon-
tualidade, posicionou-se a favor
da mesma, permitindo que seja
instituído no condomínio even-
tual percentual de desconto para
o condômino que efetuar o pa-
gamento da cota condominial até a data do vencimento.
No voto do i. Ministro, este ainda ressalva que o recurso está em harmonia com a jurisprudência da
Corte Superior, afirmando que o desconto concedido para o pagamento antecipado não é penalidade,
mas sim um estímulo para quitação antecipada das taxas devidas.
Importante ressaltar que tal posicionamento utiliza como paradigma decisão ocorrida em 2000, cuja
fundamentação valeu-se de época de alta inflacionária.
No caso do Tribunal Bandeirante, este entende que o abono pontualidade cobrado em conjunto com
multa moratória, caracteriza bis in idem, razão pela qual vem reiteradamente afastando sua cobrança.
Todavia, em alguns casos, de locação, onde não existe a cobrança de multa moratória, mas apenas o
desconto pontualidade, algumas câmaras tem entendido que sua cobrança é possível.
Ainda assim, apesar de não con-cordarmos no conceito, entendemos que com este posicionamento
do STJ, os condomínios podem pensar em instituir o abono pontualidade.
Claro que por tratar-se de decisão de Corte Superior, ainda não muito utilizada e divulgada, poderá
ainda ocorrer algumas resistências nas instâncias inferiores, inclusive como já mencionado o
posicionamento do Tribunal Bandeirante, o que acarretará ao condomínio ter que conduzir o processo
até decisão em referida instância.
Entretanto, como nem todos os casos acabam por parar no Judiciário, e considerando não haver
impedimento legal para referida cobrança, pode acontecer de referida medida vir a causar ao menos um
desestímulo aos devedores impontuais e que não quiserem constituir advogado para levar uma briga
adiante e por longo tempo, cujo resultado final será imprevisível, ou com possibilidade de êxito para o
condomínio, caso a decisão venha a ocorrer no Superior Tribunal de Justiça.
* O autor é formado em administração, Advogado Especialista em Condomínios, membro da Dire-
toria da ACIGABC, membro do Conselho de Ética da AABIC, membro da Vice-Presidência de Condo-
mínios do SECOVI e Diretor da ATIPASS Consultoria Imobiliária Ltda.
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e-book Condomínio
Oferta de garagem em penhora

para discutir execução não é aceita
(TJMG)
Comentário: Por força de sentença judicial o Juiz condenou a agravante a ressarcir valores pagos
indevidamente pela agravada a título de taxas de condomínio. No entanto, tendo sido intimada a pagar a
dívida, a agravante apresentou uma impugnação para discutir a execução, oferecendo como garantia,
como é previsto em lei, uma caução, ou seja, uma vaga de garagem da qual é proprietária. Tendo sido
negado esse tipo de caução, o agravante apresentou Agravo de Instrumento tentando fazer com que fosse
aceita referida caução. Os julgadores negaram provimento ao Agravo, uma vez que para que seja possí-
vel a apresentação de impugnação deve haver garantia por meio de penhora ou depósito. Tendo em vista
que o Código de Processo Civil estabelece uma ordem de bens a serem penhorados e nessa ordem o
depósito em dinheiro está em primeiro lugar, e tendo em vista que penhora da garagem é incapaz de
atender de imediato o objetivo da execução que é o pagamento ao credor, ficou afastada a oferta da
garagem como penhora, negando-se o Agravo de Instrumento.
Agravo de Instrumento 0420939-16.2011.8.13.0000 - Comarca de Belo Horizonte - Agravante(s):
Medcenter Condomínio do Edifício Medical Center Alfredo Balena - Agravado(a)(s): Maria Victoria
Perottino - Relator Desembargador Pereira da Silva
Ementa: Agravo de Instrumento. Cumprimento de sentença. Impugnação. Garantia do juízo. Neces-
sidade. Penhora. Artigo 655, CPC. Dinheiro, ordem preferencial. Negar provimento ao recurso.
Prescrição em 5 anos para cobrança

de débito condominial, segundo o STJ
Pergunta: Existe um novo entendimento no STJ (RE nº 1.139.030) que trata sobre a prescrição
condominial, antes era de 20 anos, passou para 10 anos e agora com este Recurso passou para 5 anos.
Minha pergunta é: Se isto é válido para entrar com recurso? (F.P. – Manaus, AM)
Resposta: O novo entendimento do STJ, sobre prescrição de 5 anos, conforme acórdão publicado no
BDI nº 19, de 2011, poderá ser utilizado como entendimento para a reforma da sentença, pois trata de
uma interpretação do art. 206, § 5º, inc. I do Código Civil.
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Sublocação de garagem em condomínio

depende de previsão em contrato
e na convenção condominial
Pergunta: Quero saber de Vs. Ss. o seguinte: Em uma Cláusula de Convenção de Condomínio
consta a seguinte redação: “CLÁUSULA X: O título do direito ao uso da vaga para estacionamento só
poderá ser diretamente alienada por seu titular a outro condômino, por força de sua vinculação obrigató-
ria à unidade autônoma, sendo vedada, em consequência, terminantemente, a transferência a pessoas
estranhas ao condomínio. Poderá, entretanto, esse direito, ser objeto de locação ou comodato a terceiros,
em caráter permanente mas unicamente a pessoas estabelecidas no edifício ou que nele trabalhe, se
através de sociedade civil constituída a forma e para os fins mencionados na cláusula 71ª . As 16 (dezesseis)
vagas privativas vinculadas à loja 201 e as 13 (treze) vinculadas à sala 1001, poderão ser utilizadas por
visitantes das referidas unidades, a critério de seus proprietários, porém apenas enquanto permaneçam
como tais o Governo Federal da República Argentina e Sua Majestade a Rainha por Direito do Canadá.
Adotando que quem pode o mais pode o menos, posso sublocar? Se fosse feito a sublocação eu teria
fundamento jurídico? e qual seria? (F.R. – Rio de Janeiro, RJ)
Resposta: A sublocação poderá ser permitida desde que o locador (que pode alugar ou dar em
comodato) consinta previamente por escrito (art. 13 da Lei 8.245/91) e, desde que seja sublocada a
pessoas não estranhas, estabelecidas e que trabalhem no prédio através de sociedades, conforme deter-
mina a Convenção.
Vagas de garagem, podem variar de tamanhos?

Pergunta: A convenção de um condomínio determina que as vagas de garagem serão utilizadas com
localização definida, conforme planta de distribuição de vaga assinada pelos condôminos. Seria obriga-
tório que as vagas possuíssem a mesma medida, já que umas são maiores que as outras? (L.D. – Rio de
Janeiro, RJ)
Resposta: Não existe obrigatoriedade que as vagas tenham as mesmas dimensões, pois as mesmas
estão definidas no projeto arquitetônico, espelhado na Instituição e Especificação de Condomínio, fican-
do o condômino com a vaga que lhe couber, conforme o meio especificado para a sua distribuição.
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e-book Condomínio
Responsabilidade do proprietário
do veículo estacionado na garagem
pelos danos provocados no prédio
Pergunta: Administramos um prédio de locação, onde ocorreu um sinistro na garagem. Um veículo
pegou fogo inexplicavelmente danificando fiação elétrica do prédio, tubulações, e a fuligem grudou nas
paredes da garagem até o 8º e último andar, esse veículo estava estacionado em local de manobra próxi-
mo às escadas de acesso ao 1º andar, era de responsabilidade de um dos inquilinos do prédio, não possuía
seguro próprio nem contra terceiros. Nosso procedimento foi de solucionar os problemas o mais rápido
possível pois os inquilinos queriam rescindir seus contratos e o proprietário do prédio estava viajando.
Então pedimos um laudo dos bombeiros e providenciamos os reparos necessários, a despesa ficou em R$
9.000,00. Gostaríamos de saber quem deve pagar essas despesas? informamos que o prédio não possui
seguro incêndio pois o mesmo não tem condomínio constituído. Acreditamos quem quem deve pagar é
o inquilino que deixou o carro estacionado em área de manobra e sem autorização, estamos certos?
Como podemos fazer essa cobrança pois o mesmo saiu do apartamento locado. (J.L. – Guarapuava, PR)
Resposta: A responsabilidade será do ocasionador do evento danoso, proprietário do veículo que

pegou fogo, que deverá ser acionado judicialmente para reparação dos danos, podendo ser encontrado o
seu paradeiro junto à Receita Federal, Detran, Tribunal Regional Eleitoral, Cia. Telefônica, etc., poden-
do ser arrestados os seus bens (veículos, casas, contas bancárias etc), para depois ser convolados em
penhora. Quem deverá processá-lo é o proprietário do prédio.
Honorários de advogado devidos pelo

condômino inadimplente. Quem pode
cobrar, o condomínio ou o advogado?
Pergunta: A convenção do condomínio que administramos, estabelece que o condômino devedor deverá
além do pagamento das taxas em atraso, arcar também com os honorários advocatícios (20% sobre o débito).
Ocorre que o condômino depositou apenas o valor do débito sem os honorários cobrados pelo advogado da
administradora. Quem possui legitimidade para cobrar os honorários? o condomínio em virtude da conven-
ção? ou o advogado diretamente do condômino devedor ou do condomínio? (V.S.P. – São Paulo, SP)
Resposta: Tem legitimidade para a cobrança dos honorários, em juízo, o advogado da administrado-
ra ou indicado ou contratado pela mesma, devendo o advogado provar a sua efetiva atuação.
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e-book Condomínio
Edifícios também envelhecem

Gabriel Karpat*
A correta manutenção e conservação dos edifícios é um tema que, embora tenham transcorridos tantos
anos de crescimento do setor de construção civil, ainda motiva discussões entre especialistas. Tal fato ocorre
porque o aquecimento da economia despertou uma nova cultura nos consumidores brasileiros em muitos
segmentos da cadeia produtiva: a de tornar tudo descartável. Os condomínios, porém, têm uma característica
diferente dos demais bens: são concebidos para que seus moradores os usufruam durante muito tempo. E, ao
longo desse período, devem resistir aos desgastes do uso e da natureza; ao envelhecimento natural.
É inconcebível imaginar que edifícios se tornem descartáveis quando suas propriedades deixarem de
atender às expectativas dos usuários. Isso é inviável do ponto de vista econômico. Justamente por esse motivo,
os proprietários dividem a responsabilidade com relação à sua manutenção, desde o primeiro dia de uso.
Desde a primeira previsão de despesas, faz-se necessário destinar uma verba para a conservação do imó-
vel, visando à expectativa de prolongamento da vida útil da edificação, assim como de seus bens comuns. É
costume, inclusive, estabelecer o fundo de reserva na ordem de 5% do valor da parcela do condomínio para
que, ao longo dos anos, ele possa ser utilizado na correção ou modernização de componentes e áreas. Estes
bens, numa projeção em longo prazo, podem até superar o valor de custo da própria construção.
Aos gestores dos condomínios cabe a responsabilidade de elaborar e executar corretamente o planeja-
mento dos serviços de conservação, utilizando a reserva destinada. Devem levar em conta ações preventi-
vas quanto ao desgaste dos bens e equipamentos comuns dos edifícios, estabelecendo um cronograma das
manutenções. Para obter mais chance de sucesso, tais programas devem prever, além do material e dos
recursos financeiros, a estrutura e recursos humanos necessários. Deve-se prever, inclusive, a manutenção
corretiva, ou seja, uma ação não planejada, emergencial, que exige intervenção imediata para evitar riscos
e prejuízos maiores aos usuários. Tudo, obviamente, levando-se em conta as normas que a legislação prevê
e um desempenho que seja tolerável pelos usuários e proprietários, garantindo a sua higiene e a segurança.
Apesar de trabalhosa, a tarefa de administração – se bem organizada – pode ser facilitada. A realiza-
ção de inspeções periódicas, posteriormente registradas em relatórios-padrão, facilita a avaliação de
perda do desempenho de algum componente da edificação e/ou de seus maquinários. Permite ações de
conserto mais ágeis e menos dispendiosas ao condomínio.
Com a finalidade de garantir a integridade do condomínio, o sistema de manutenção, além de ade-
quado, precisa contar com muita organização. É fundamental manter-se uma pasta com o arquivamento
de documentos e plantas do edifício, projetos e informações dos serviços já realizados, bem como seus
custos, tempo de garantia ou de duração de cada ação.
Todo esse trabalho não só facilita como também mostra transparência na administração condominial.
Mais do que isso, traz, como grande benefício uma vida longa para o imóvel. Quem agradece são os
maiores interessados: os condôminos.
* O autor é diretor da GK Administração de Bens e coordenador do curso de síndicos profissionais
da Gabor RH.
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Editado por: Diário das Leis 2013

Direção: Dominique Pierre Faga

DIÁRIO DAS LEIS LTDA.

O direito dos donos dos animais domésticos num

A criação de animais em condomínios, que tem

nio, um proprietário ou inquilino

te. Logicamente, essa situação afronta o di-

Cláusula abusiva de aviso prévio

A natureza do contrato de admi-

O problema é que ocorrem abusos.

Como exigir silêncio do condômino barulhento

Resposta: Os condôminos deverão respeitar as normas do condomínio (Convenção e Regimento

DIREITO DE VIZINHANÇA - EXCESSO DE BARULHO PERTURBANDO O SOSSEGO E A TRAN-

Condômino não pode ser incluído

Como orçar o valor da taxa

Resposta: Para orçar a taxa de administração de condomínio, as tabelas de comissões ou honorários

Quorum necessário para

Pergunta: Os condôminos de um determinado condomínio pretendem instalar elevador no prédio.

Muito tem se discutido sobre a legalidade e pos-

b) Contar com um sistema à prova de fraudes;

c) deterioração de dados e de programas e entrave à sua utilização;

Contribuição condominial não paga:

Pergunta: “DA ADMINISTRAÇÃO DO CONDÔMINIO.” PARÁGRAFO 1º - “O condômino que

Despesa com cópia de

Pergunta: Um condômino solicitou ao condomínio a “planta baixa do prédio”, mas o condomínio

Unidade condominial pode ser

Pergunta: Moro em um condomínio, e uma proprietária de um dos Apartamentos dá aulas particu-

Cobrança da taxa de boleto

Fundo de reserva e fundo de melhoria:

Pergunta: A obrigação de pagar os Fundo de Reserva e Fundo de Melhoria é de quem, Locador ou

Alienação e locação de vagas

O art. 1338 do Código Civil dispõe que

Já a revogação do § 3º do art. 1331 do

Destituição do síndico - Quorum

Inicialmente indicamos os dispositivos legais atinentes ao tema da destituição do síndico e quorum

Condomínios: Divulgação de inadimplentes

Proibição ao porteiro de garagem

Vila de casas (conjunto habitacional)

Pergunta: Estamos lançando um “conjunto habitacional” de casas. Não se trata de condomínio

Resposta: Como se trata somente de um loteamento normal já aprovado e registrado em cartório

Taxa extra: Cobrança –

Comentário: Nos loteamentos ou nos locais onde proprietários efetuaram desmembramentos de

Alteração de fachada em condomínios

Condômino pode nomear procurador

Ação de cobrança de quota condominial:

Respostas: 1 a 4. Tendo o condomínio tomado conhecimento da promessa de venda do imóvel,

Condomínio não responde por fatos ocorridos nas

Abono Pontualidade em Cotas Condominiais

Com o advento do novo código civil que

De se frisar que referido en-

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