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GandhiMarcondes ServidaoPassagemAvaliacaoDanos
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SERVIDÃO DE PASSAGEM
AVALIAÇÃO DE DANOS
Agosto, 2008
Tel + Fax 12-3922-5199
gfmarcondes@superig.com.br
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Servidão de Passagem – Avaliação de Danos 1
SERVIDÃO DE PASSAGEM
AVALIAÇÃO DE DANOS
RESUMO
A nova metodologia permite a avaliação dos danos tendo por base a análise e a
ponderação das perturbações, riscos e restrições de uso impostas aos imóveis
servientes.
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Servidão de Passagem – Avaliação de Danos 2
ÍNDICE
Assunto Página
Histórico 4
Danos Decorrentes da Servidão 7
Avaliação dos Danos da Servidão 9
Conclusão 13
Bibliografia 14
Apêndice 15
Exemplo 16
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HISTÓRICO
A avaliação de tais prejuízos têm sido objeto de divergências quanto aos métodos
para a sua apuração, muitos deles pela adoção de índices fixos e imutáveis com
base na situação do imóvel em áreas rurais ou urbanas, e outros por tradição,
buscando apenas o apoio na jurisprudência:
Dispõe a norma NBR 14.653-2, que a indenização pela servidão deve equivaler aos
danos e prejuízos causados ao imóvel, obtida pela diferença entre o valor da
gleba nas condições “antes e depois”.
Vários têm sido os critérios utilizados para apuração do valor das perdas pela
ocupação, e para estimar o valor da indenização pelos danos e restrições impostas
à área expropriada, descritos em artigos publicados ou objeto de discussão em
Congressos de Engenharia de Avaliações.
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Servidão de Passagem – Avaliação de Danos 5
Alguns desses métodos, bastante conhecidos como a Tabela de Philippe-Westin5
contém índices de depreciação conforme as restrições impostas pela servidão, e
sugeridos para aplicação em instituição de servidão de passagem para Linhas de
Transmissão de energia Elétrica, e para Gasodutos, mostrada no Quadro abaixo:
Índices de Depreciação
Fatores Depreciativos L.Transmissão Gasodutos
6. Dos Anjos, Walter Zer. “Critérios e Método para a Determinação do Coeficiente de Servidão
em Faixas de Domínio” in Anais do X-Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações e
Perícias, Porto Alegre, 1999.
7. Cazes, Hamilton Leal, e Silva, Fernando Andrade da. “Metodologia para Cálculo de
Indenizações por Servidão de Passagem em Faixas de Domínio de Dutos para Petróleo, Gás,
e Derivados” , Petrobrás, Rio de Janeiro.
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Servidão de Passagem – Avaliação de Danos 6
DANOS DECORRENTES DA SERVIDÃO
na Faixa de Dutos
Dessa forma a Expropriante reservava para sí própria o direito de, no futuro, impor
unilateralmente outras restrições sobre as faixas adjacentes, se entendê-las como
prejudiciais à faixa de dutos.
Ao Expropriado permanece o direito de livre transito pela faixa., que não será
cercada, inclusive com veículos de tração motor ou animal, veículos com até 8
ton. por eixo ou mais desde que colocados pranchões sobre o trecho da faixa
a ser cruzada. Poderá, ainda, utilizar a área para plantações de culturas
temporárias ou de pequeno porte e pasto sem usar arados, grades de discos
ou outros instrumentos que prejudiquem as tubulaçoes; e trafegar com
veiculo leves (carros de passeio e jeeps). O Expropriado não poderá fazer
construções. utilizar explosivos, fazer escavações, promover queimadas,
explorar silvicultura, retirar ou danificar sinalizações e outras instalações da
Expropriante.
“A faixa ocupada não serve nem para pasto, já que seu solo foi estragado e
não é permitido o uso de arados para tentar renová-lo com plantações de
leguminosas consorciadas com gramíneas e incorporação de calcários como
corretivos de seu ph”. (Phillipe Westin –Indenizações nas servidões) .
10. Phillippe Westin, citado por Arantes, Carlos Augusto, in “Avaliação de Indenização por
Instituição de Servidão de Passagens em Glebas Rurais”, IBAPE - XII COBREAP - Congresso
Brasileiro de Engenharia de Avaliações e Perícias, Belo Horizonte/MG
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Servidão de Passagem – Avaliação de Danos 8
E como ensina Carlos Augusto Arantes11:
12. Marks, Lionel S., “Marks Mechanical Engineers’ Handbook”, McGraw-Hill Book Company, USA,
1951 (p. 1.683), com recomendação para que a armazenagem de líquidos voláteis e
inflamáveis guarde uma distancia de, pelo menos 50 pés (15,24 m), de qualquer edificação.
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Servidão de Passagem – Avaliação de Danos 9
A Metodologia ora proposta visa determinar um coeficiente de servidão para
quantificar os danos causados ao imóvel pelas restrições impostas às faixas, e que
contempla também a posição da faixa, o tamanho e a relação entre a área
atingida e a área da gleba matriz, além de apreciar a eventual desvalorização do
remanescente.
Incômodos
Perda de privacidade
Ônus como zelador da Expropriante
Riscos
Restrições de uso
13. Pellegrino, José Carlos. "Avaliações de Faixas de Servidão de Passagem " in Engenharia de
Avaliações, Ed.Pini, 1983.
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Para os imóveis destinados à atividades agro-pecuárias, os danos causados pela
instituição da servidão e que afetam o uso são, predominantemente aqueles que
limitam ou impedem a prática agrícola e pecuária, e as atividades de
reflorestamento e manejo do solo.
Incômodos 7%
Riscos 3%
Restrições de uso 90%
Os Riscos, quaisquer que sejam eles, podem ser avaliados por uma pontuação a
ser atribuída segundo uma escala entre 0 – 3, também variável conforme a
intensidade do dano.
Os danos que afetam o valor econômico do bem pelas Restrições de Uso a ele
impostas pela servidão, são avaliados segundo decisão do avaliador quanto à
existência ou não do dano, e por isso admitem apenas a escolha na escala 0 – 1.
A soma dos pontos atribuídos em cada classe de danos dividida pela soma dos
valores máximos da escala naquela classe, mede o Nível de Perturbação
decorrente da servidão imposta.
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O Nível de Incômodos é dado por NI =
I
I MAX
K I = NI . PI
K R = NR . PR
K U = NU . PU
O Fator de Dano K é obtida pela soma dos fatores das classes de danos
K = ( KI + KR + KU)
KS = ( KI + KR + KU)(1-X)
14. Conforme proposto por Dos Anjos, Walter Zer. “Critérios e Método para a Determinação do
Coeficiente de Servidão em Faixas de Domínio” in Anais do X-Congresso Brasileiro de Engenharia de
Avaliações e Perícias, Porto Alegre, 1999.
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onde
ÁREA DE SERVIDÃO
X=
ÁREA TOTAL DO IMÓVEL
O Valor dos Danos pela servidão imposta é dado pelo produto do Valor Unitário da
gleba bruta VUNIT, pela Área da Faixa de Servidão SFAIXA, e pelo Coeficiente de
Servidão KS
CONCLUSÃO
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Servidão de Passagem – Avaliação de Danos 13
BIBLIOGRAFIA
TJSP – Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo - Acórdão – TJSP - Apelação Cível
n° 122.086-5/0
TJSP – Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo - Acórdão – TJSP - Apelação Cível
n° 233.697-5/2-00
CAZES, Hamilton Leal, e SILVA, Fernando Andrade da. “Metodologia para Cálculo
de Indenizações por Servidão de Passagem em Faixas de Domínio de Dutos para
Petróleo, Gás, e Derivados” , Petrobrás, Rio de Janeiro.
O Valor Básico Unitário da gleba nua, sem benfeitorias, no local do imóvel foi
calculado em R$ 9,23/m 2.
A soma dos pontos atribuídos em cada classe de danos dividida pela soma dos
valores máximos da escala naquela classe, mede o Nível de Perturbação N
decorrente da servidão imposta.
Conhecido N, e uma vez que para cada classe de danos o Fator de Ponderação
P já era pré definido, pode-se calcular o Fator de Dano K, como mostra o exemplo
que segue:.
Incômodos
Restrições de Uso
K = KI + KR + KU
K = 0,826
ÁREA DE SERVIDÃO
X=
ÁREA TOTAL DO IMÓVEL
X = 42.424,18 m2 / 2.686.200,00 m2
X = 0,01579
KS = ( K )(1-X)
KS = (0,826)(1-0,01579)
KS = 82,85%
VDANOS = S . VUNIT . KS
VDANOS = R$ 324.353,23