AVALIADORA

LAUDO DE AVALIAÇÃO
Nº XXX/20XX

FOTO DO IMÓVEL AVALIANDO

Endereço - Bairro
Cidade/RS

MUNICÍPIO / ÓRGÃO OU EMPRESA RESPONSÁVEL PELA AVALIAÇÃO

MÊS/ANO
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LAUDO DE AVALIAÇÃO XXX/20XX

FICHA RESUMO

Objeto
Terreno urbano matrícula nº xxxx e GPE nº xxxx

Objetivo
Determinação do valor de mercado de locação do imóvel

Finalidade
Instruir processo XXXX

Localização
Endereço do imóvel

Área avalianda
Área do imóvel

Área construída
Área construída do imóvel, se houver

Proprietário
XXXXXXXXXX

Resultados da avaliação
Valor de mercado do imóvel R$ xxxxx

Avaliadores
Arq. xxxx
Eng. xxxx

Porto Alegre/RS, mes de ano

Laudo nº XXX / 20XX 2

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Sumário
1. SOLICITANTE........................................................................................................................................................4
2. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO............................................................................................................................4
3. FINALIDADE............................................................................................................................................................4
4. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES.......................................................4
5. PROPRIETÁRIO....................................................................................................................................................4
6. ENDEREÇO.............................................................................................................................................................5
7. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO........................................5
8. DIAGNÓSTICO DE MERCADO....................................................................................................................7
9. METODOLOGIA....................................................................................................................................................8
10. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO..........................................................................................................8
11. AVALIAÇÃO DOS IMÓVEIS.........................................................................................................................9
12. VALOR VENAL DO IMÓVEL (apenas método evolutivo)...........................................................10
13. CONCLUSÃO....................................................................................................................................................10
14. RESPONSÁVEIS PELO LAUDO.............................................................................................................11
15. COLABORADORES.......................................................................................................................................11
16. ANEXOS..............................................................................................................................................................12

1. SOLICITANTE
Identificar o solicitante da avaliação.

2. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO
Determinação do valor de mercado/do ônus mensal pela autorização de utilização do imóvel.

3. FINALIDADE
Instruir processo XXXXXXXX (TIPO DE SOLICITAÇÃO ex: autorização de uso onerosa/ não
onerosa, valor venal – conforme solicitado)

4. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES

Este laudo se fundamenta no que estabelecem as normas técnicas da ABNT, Avaliação de
Bens, registradas no INMETRO como NBR 14653 – Parte 1 (Procedimentos Gerais) e Parte 2
(Imóveis Urbanos), e baseia-se:

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- na Certidão de Matrícula nº XX.XXX, referência livro XX, às fls. XXX, datada de

XX/XX/XXXX, obtida junto ao Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de XXXXX XXXX/RS.
- na ficha cadastral GPE nº XX.XXX;
- em informações constatadas "in loco" quando da vistoria ao imóvel, realizada no dia
XX/XX/XXXX;
- em informações obtidas junto a agentes do mercado imobiliário local (vendedores,
compradores, intermediários, etc.).
Não foram efetuadas investigações quanto à correção dos documentos analisados.
Investigações envolvendo aspectos legais não fizeram parte do presente trabalho.
Não fez parte do escopo do trabalho o levantamento de áreas e de confrontações através de
instrumentos de medição.
Eventuais divergências, se significativas, alteram os resultados deste trabalho.
Na presente análise considerou-se que toda a documentação pertinente encontrava-se correta
e devidamente regularizada, e que o imóvel objeto estaria livre e desembaraçado de quaisquer
ônus ou gravames.
As informações obtidas durante a pesquisa de mercado foram tomadas como de boa fé.
Não estão contemplados neste estudo máquinas e/ou equipamentos. (verificar a existência
de máquinas e/ou equipamentos)
Considerando a sua finalidade, esta avaliação tem prazo de validade limitado a um ano de sua
lavratura, conforme determinado no Decreto Nº 53.425, de 09 de fevereiro de 2017. (apenas alienação)

5. PROPRIETÁRIO
Estado do Rio Grande do Sul (De acordo com a matrícula)

6. ENDEREÇO
Rua/Avenida XXXX XXXX, nº XXXX
Bairro XXXXXX XXXX, XXXX XXXX/RS

7. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO

7.1 TERRENO

Imagem de localização (Google)

Latitude: 29°50’20’’ S Fonte: Google Earth (20XX)
Longitude: 52°50’30’’ O

Identificação
Descrição conforme a Matrícula nº XX.XXX: “Um terreno urbano, sem edificação, constituído do lote
nº tal... [...]”

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Características da região e entorno

Atividade predominante:

Padrão construtivo do entorno:

Zoneamento:

Tráfego de pedestres:

Tráfego de veículos:

Pavimentação do logradouro:

Pavimentação do passeio:

Infraestrutura: ☒ Acessibilidade, ☐ Água potável, ☐ Energia elétrica, ☐ Esgoto pluvial, ☐ Esgoto

sanitário, ☐ Gás canalizado, ☐ Iluminação pública, ☐ Logradouro, ☐ Meio fio/sarjetas, ☐ Passeio
público, ☐ Pavimentação, ☐ Sem infraestrutura, ☐ Telefone

Serviços públicos: ☒ Coleta de lixo, ☐ Comércio, ☐ Correios, ☐ Educação, ☐ Lazer, ☐ Rede

bancária, ☐ Saúde, ☐ Segurança, ☐ Sem serviços públicos, ☐ Transporte coletivo

Influências valorizantes: ☒ Clubes, ☐ Comércio, ☐ Empreendimentos, ☐ Escolas, ☐ Estações, ☐

Hospital, ☐ Mercados e ou supermercados, ☐ Orla/praias/lagos, ☐ Parques/praças, ☐ Posto policial,
☐ Posto saúde, ☐ Sem influências valorizantes, ☐ Shopping, ☐ Universidades/faculdades, ☐ Zona
incorporação
Influências desvalorizantes: ☒ Aeroporto, ☐ Área inundável, ☐ Aterro sanitário, ☐ Estação
tratamento esgoto, ☐ Indústria, ☐ Presídio, ☐ Sem influências desvalorizantes, ☐ Sub-habitação, ☐
Unidades carentes

Características do imóvel
Formato do terreno:
Situação de quadra:
Cota:
Vegetação:
Uso do solo:
Acesso:
Topografia:
Tipo de cercamento: ☒ Arame, ☐ Gradil, ☐ Muro, ☐ Sem cercamento, ☐ Tela

Superfície: ☒ Alagadiça, ☐ Arenoso, ☐ Argiloso, ☐ Com aterro, ☐ Com entulhos, ☐ Pantanosa, ☐

Seca
Área do terreno: xxx,xx m²
Medida da frente do terreno: xx,xx m Confrontação da frente:
Medida lateral 1 do terreno: xx,xx m Confrontação da lateral 1:
Medida lateral 2 do terreno: xx,xx m Confrontação da lateral 2:
Medida dos fundos do terreno: xx,xx m Confrontação dos fundos:

Condição de ocupação*

Laudo nº XXX / 20XX 5

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☒ Ocupado ☐ Desocupado
*Conforme verificado na data de vistoria.

7.2 BENFEITORIAS
7.2.1 FICHA DE VISTORIA

Idade aparente: Nº de Pav:

Benfeitoria 01 Área = XXXX,XX m²
XX XX
Descrição
Padrão Conservação Tipologia
☐ Rústico ☐ Novo ☐
Apartament
o
☐ Proletário ☐ Entre novo e regular ☐ Box
☐ Econômico ☐ Regular ☐ Casa
☐ Simples ☐ Entre regular e reparos ☐ Galpão
simples
☒ Médio ☒ Reparos simples ☒ Loja
☐ Superior ☐ Entre reparos simples e ☐
importantes Pavimento
☐ Fino ☐ Reparos importantes ☐ Prédio
☐ Luxo ☐ Entre reparos importantes e s/ ☐ Terreno
valor
☐ Outros ☐ Sem valor ☐ Outros

Material utilizado
Piso Forro Telhado Esquadrias Rev. Fachadas Estrutura
☒ Madeira ☒ Madeira ☒ Cerâmica ☒ Alumínio ☒ Pintura ☒ Portante
☐ Lajota ☐ Laje ☐ Fibro cim. ☐ Ferro ☐ Tijolo à vista ☐ Concreto
ondulado
☐ Cerâmica ☐ Gesso ☐ Fibro cim. ☐ Madeira ☐ Fulget ☐ Madeira
estrutural
☐ Basalto ☐ Pvc ☐ Alumínio ☐ PVC ☐ Cerâmica ☐ Metálica
☐ Granitina ☐ Placas ☐ Galvanizado ☐ Outros ☐ Madeira ☐ N.
acústicas Identificada
☐ Vinílico ☐ S/ forro ☐ Laje ☐ Vidro
☐ Carpete ☐ Aglomerado ☐ Capim ☐ Pedra
☐ Cimento ☐ Telha de zinco ☐ Reboco
chapiscado
☐ Outros ☐ Outros ☐ Outros

Idade aparente: Nº de Pav:

Benfeitoria 02 Área = XXXX,XX m²
XX XX
Descrição
Padrão Conservação Tipologia

Laudo nº XXX / 20XX 6

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☐ Rústico ☐ Novo ☐
Apartament
o
☐ Proletário ☐ Entre novo e regular ☐ Box
☐ Econômico ☐ Regular ☐ Casa
☐ Simples ☐ Entre regular e reparos ☐ Galpão
simples
☒ Médio ☒ Reparos simples ☒ Loja
☐ Superior ☐ Entre reparos simples e ☐
importantes Pavimento
☐ Fino ☐ Reparos importantes ☐ Prédio
☐ Luxo ☐ Entre reparos importantes e s/ ☐ Terreno
valor
☐ Outros ☐ Sem valor ☐ Outros

Material utilizado
Piso Forro Telhado Esquadrias Rev. Fachadas Estrutura
☒ Madeira ☒ Madeira ☒ Cerâmica ☒ Alumínio ☒ Pintura ☒ Portante
☐ Lajota ☐ Laje ☐ Fibro cim. ☐ Ferro ☐ Tijolo à vista ☐ Concreto
ondulado
☐ Cerâmica ☐ Gesso ☐ Fibro cim. ☐ Madeira ☐ Fulget ☐ Madeira
estrutural
☐ Basalto ☐ Pvc ☐ Alumínio ☐ PVC ☐ Cerâmica ☐ Metálica
☐ Granitina ☐ Placas ☐ Galvanizado ☐ Outros ☐ Madeira ☐ N.
acústicas Identificada
☐ Vinílico ☐ S/ forro ☐ Laje ☐ Vidro
☐ Carpete ☐ Aglomerado ☐ Capim ☐ Pedra
☐ Cimento ☐ Telha de zinco ☐ Reboco
chapiscado
☐ Outros ☐ Outros ☐ Outros

7.2.2 FICHA DE VISTORIA - BENS DE PATRIMÔNIOS HISTÓRICOS E ARTÍSTICOS

IMÓVEIS
SEGUNDO SEU ASPECTO FÍSICO
Edificações Monumentos infra-estrutura Cemitérios e Vestígio
tumbas Arqueológico
☐ Templos ☐ Obeliscos ☐ Aquedutos ☐ Cemitérios ☐ Inscrições
rupestres
☐ Fortificações ☐ Arcos ☐ Chafariz ☐ Tumbas ☐ Cavernas
habitadas
☐ Palácios ☐ Esculturas ☐ Pontes ☐ Outros:
☐ Câmara e ☐ Memorais ☐ Outros:
cadeias

Laudo nº XXX / 20XX 7

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☐ Residências e☐ Pinturas
fábricas monumentais
☐ Outros: ☐ Outros:
SEGUNDO SUA CONSERVAÇÃO
☐ Em ruína ☐ Parcialmente deteriorado ☐ Regular ☐ Conservado
SEGUNDO SEU ESTADO EM RELAÇÃO À CONCEPÇÃO ORIGINAL
☐ Preservado ☐ Restaurado ☐ Reconstruído ☐ Adaptado ☐
Descaracterizado
SEGUNDO O SEU USO ORIGINAL
☐ Residencial ☐ Residencial rural ☐ Industrial ☐ Comercial ☐ Serviços
urbano
☐ Inst.☐ Institucional ☐ Institucional☐ Outros
governamental religioso militar institucionais
SEGUNDO A NATUREZA DO TOMBAMENTO
☐ Imóvel isolado ☐ Agrup. de ☐ Conjunto ☐ Conjunto ☐ Conjunto
ou sítio edificações arquitetônico paisagístico urbanístico
BENS INTEGRADOS
Segundo o tipo Execução/acaba Segundo a localização no contexto Segundo a
mento autoria
☐ Baixo e alto ☐ Cerâmica e ☐ Espaço intermediário (em pórticos, ☐ Anônima
relevo azulejo varandas, pátios, átrios, galerias e
☐ Coluna e☐ Madeira escadarias externas, pilotis, entre ☐ Atribuída
elementos outros)
☐ Frontão, friso e ☐ Metal ☐ Reconhecida
cornija
☐ Escultura ☐ Pedra ☐ Externa (em fachadas, frontões,
frontispícios, sacadas, jardins,
☐ Escadaria e☐ Óleo sobre tela Preserv. e
caminhos, telhados, beirais, entre
balaústre outros) integridade
☐ Mural ☐ Óleosobre ☐ Preservado
azulejos/pinturas madeira
☐ Parlatório, ☐ Afresco ☐ Interna (em salas, tetos, naves ☐ Restaurado
púlpito, coro centrais, transceptos, superfícies e
☐ Retábulo e altar ☐ Vidro nichos de paredes internas, abóbadas, ☐
entre outros) Descaracterizado
☐ Vitral e muxarábi ☐ Cristal
Fonte: NBR 14.653-7 (ABNT, 2009) - Bens de Patrimônios Históricos e Artísticos.

8. DIAGNÓSTICO DE MERCADO

- desempenho do ☐ desaquecido ☒ normal ☐ aquecido

mercado
- número de ofertas ☐ baixo ☒ médio ☐ alto
- liquidez ☐ baixa ☒ média ☐ alta

Laudo nº XXX / 20XX 8

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- absorção pelo ☐ demorada ☒ normal ☐ rápida

mercado

(Preencher a tabela acima marcando com X e colocando o texto em negrito)

9. METODOLOGIA
Se for método comparativo direto, padrão abaixo
MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO: identifica o valor do bem por
meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.

- Tratamento dos dados:

( x ) metodologia científica – inferência estatística: XX/XX dados utilizados
( ) metodologia clássica – fatores de homogenização

Se for método evolutivo, padrão abaixo

MÉTODO EVOLUTIVO: identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus
componentes.
=( + )∗

Onde:
VI – Valor do imóvel

VT – Valor do Terreno: por meio do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado

- Tratamento dos dados:
( x ) metodologia científica – inferência estatística: YY/XX dados
utilizados ( ) metodologia clássica – fatores de homogenização
(Preencher a tabela acima marcando com X e colocando o texto em negrito)

CB – Custo das Benfeitorias: por meio do Método da Quantificação do Custo, identificando o custo
de reprodução das benfeitorias, considerada a respectiva depreciação através da aplicação do Critério
de Ross-Heidecke, levando-se em consideração a idade aparente, o estado de conservação e a vida
útil das edificações.

FC – Fator de Comercialização: ( ) calculado ( ) justificado ( x ) arbitrado

(Preencher a tabela acima marcando com X e colocando o texto em negrito)

10. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO

Método comparativo direto de dados de ☐ Grau I ☒ Grau II ☐ Grau III
mercado
Grau de Fundamentação
Pontuação obtida: xxxx

Laudo nº XXX / 20XX 9

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Grau de Precisão (MCDDM) ☐ Grau I ☒ Grau II ☐ Grau III

Método da quantificação de custos ☐ Grau I ☒ Grau II ☐ Grau III

Grau de Fundamentação
Pontuação obtida: xxxx

Método Evolutivo ☐ Grau I ☒ Grau II ☐ Grau III

Grau de Fundamentação
Pontuação obtida: xxxx

Método Involutivo ☐ Grau I ☒ Grau II ☐ Grau III

Grau de Fundamentação
Pontuação obtida: xxxx

(Preencher a tabela acima marcando com X e colocando o texto em negrito)

11. AVALIAÇÃO DOS IMÓVEIS

11.1 AVALIAÇÃO DO TERRENO
11.1.1 EQUAÇÃO DE REGRESSÃO
XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

11.1.2 DADOS DO IMÓVEL AVALIADO

Variáveis do modelo de cálculo Parâmetros do imóvel

Área (m²) 700,00
Testada (m) 20,00
Esquina (dicotômica: 0 – meio de quadra, 1 – de esquina) 2,00
Renda/Bairro (Fonte: Média em salários-mínimos do bairro – CENSO 2010 8,10
IBGE)
Padrão (Alto) 3,00
Topografia (Fonte: FIKER, José. Manual de Avaliações e Perícias em 1,00
Imóveis Urbanos. São Paulo: Pini. 2001. 131p.

11.1.3 RESULTADOS
11.1.3.1 Resultados da moda/mediana para 80% de confiança

Unitário
Intervalo de Confiança Total
(R$/m2)
Mínimo -13,33% 1.300,00 R$ 910.000,00
Calculado - 1.500,00 R$ 1.050.000,00
Máximo 13,33% 1.700,00 R$ 1.190.000,00

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11.1.3.2 Resultados para o Campo de Arbítrio (+/-15%)

Unitário
Amplitude Total
(R$/m²)
Mínimo -15% 1.275,00 R$ 892.500,00
Calculado --- 1.500,00 R$ 1.050.000,00
Máximo +15% 1.725,00 R$ 1.207.500,00
Valor calculado: R$ 20.000.000,00

11.2 AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS

XXXXXXX (Tabela)

12. VALOR VENAL DO IMÓVEL (APENAS MÉTODO EVOLUTIVO)

VI = (VT+CB).FC:

1
VALOR DO TERRENO (R$) BENFEITORIAS (R$) FC VALOR DO IMÓVEL (R$)
18.000.000,00 2.000.000,00 1,00 20.000.000,00

13. CONCLUSÃO
Fundamentados nos elementos e condições consignados no presente Laudo de Avaliação,
2
atribuímos ao imóvel em estudo o seguinte valor (arredondado ) de mercado:

VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL

R$ 20.000.000,00
(vinte milhões de reais)
data de referência da avaliação XXXXX/20XX

1
Arbitrado
2
Conforme item 6.8.1 na NBR 14.653-1:2019 o resultado final pode ser arredondado até 1%

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14. RESPONSÁVEIS PELO LAUDO

15. COLABORADORES

Porto Alegre, mês de 20XX

16. ANEXOS
16.1 DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA

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16.2 DOCUMENTAÇÃO DOS IMÓVEIS

Laudo nº XXX / 20XX 13

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16.3 MEMÓRIA DE CÁLCULO

Laudo nº XXX / 20XX 14

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16.4 ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO

16.5 ART/RRT

Laudo nº XXX / 20XX 15