Laudo de Avaliação

de Imóvel
Posto xx
29 de Setembro de 2015

Contratante:
Proprietário:
Contratada:
Responsável Técnico:
Endereço da Vistoria:
Data da Vistoria:

SUMÁRIO
POSTO xx LAUDO DE AVALIAÇÃO

1. OBJETIVO.......................................................................................................................3
2. INTERESSADOS............................................................................................................3
2.1. Contratante.............................................................................................................3
2.2. Proprietário..............................................................................................................3
3. MODELO DE AVALIAÇÃO.............................................................................................3
4. OBJETO DA AVALIAÇÃO...............................................................................................3
4.1. Tipo, Estado de Conservação e Idade Aparente....................................................3
4.2. Descrição do imóvel................................................................................................3
4.3. Documentação apresentada:..................................................................................4
4.4. Endereço e Localização..........................................................................................5
4.5. Fotos do imóvel avaliando......................................................................................6
5. DESENVOLVIMENTO...................................................................................................13
5.1. Data da vistoria.....................................................................................................13
5.2. Pesquisa de mercado...........................................................................................13
5.3. Calculo – preço do terreno...................................................................................13
5.4. Cálculo – preço da edificação...............................................................................22
5.5. Preço final – terreno & edificação.........................................................................28
6. GRAU DE PRECISÃO E FUNDAMENTAÇÃO.............................................................29
7. CONSIDERAÇÕES E ENCERRAMENTO....................................................................31
8. ANEXOS........................................................................................................................32

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1. OBJETIVO
Apresentar laudo completo com determinação do preço venal do imóvel abaixo
descrito.

2. INTERESSADOS
2.1. CONTRATANTE
“EMPRESA CONTRATANTE” S.A, localizada na RUA XX, QUADRA X, BLOCO X,
CNPJ/MF: XXX, neste ato representada pelo Gerente Regional de Engenharia XX.

2.2. PROPRIETÁRIO
“PROPRIETÁRIO”.

3. MODELO DE AVALIAÇÃO
Para avaliarmos o imóvel na sua totalidade, consideramos PARA O LOTE
(Terreno) o preço de mercado obtido pelo METODO COMPARATIVO DIRETO de dados
de mercado, SOMADO ao PREÇO DA EDIFICAÇÃO onde consideramos o CUSTO DE
REEDIÇÃO ajustado pela metodologia de depreciação ROSS HEIDECKE.
Todo o trabalho apresentado é normatizado pela NBR 14.653-2:2011 – Avaliações
de Imóveis.

4. OBJETO DA AVALIAÇÃO
4.1. TIPO, ESTADO DE CONSERVAÇÃO E IDADE APARENTE.
Posto de Combustível (Lote e Edificação Comercial), conservação entre nova e
regular com a idade aparente de 10 anos.

4.2. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL

4.2.1. Edificação – Há uma edificação fechada com a área de 364,65 metros
quadrados com a seguinte divisão interna: 3 Escritórios, 2 áreas de
recepção, restaurante, cozinha, varanda, área de circulação, copa, 7
banheiros de uso privativo e comum, uma sala técnica para gerador e um
cômodo de AR. A edificação possui estrutura de concreto armado (com
reforço no apoio do telhado da área da varanda em madeira), cobertura com
telhas de fibrocimento e forro de PVC no teto. As paredes são de alvenaria
de tijolos cerâmicos vazados, rebocadas e pintadas com tinta látex. Nos
banheiros e cozinha as paredes são revestidas de azulejo e o piso é
cerâmico. As esquadrias nas janelas são em aço e vidro, de correr.

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4.2.2. Área da Bomba – A Área da bomba é de 250,00 metros quadrados. A

cobertura é em telhas metálicas galvanizadas, a sustentação é feita por três
pilares metálicos e o piso é do tipo Industrial. O posto contém 04 Bombas de
abastecimento.

4.2.3. Pavimentação Externa – A área não coberta e não edificada é uma

forrada com brita zero e um.

4.2.4. Terreno - O terreno tem uma área de 3.706 m² e fica situado na zona
urbana de Xx, localizado na Avenida xx. É situado no mesmo nível do
logradouro. Possui forma irregular, medindo: 54,74 de frente (com a Av. xx),
50,80 metros de fundo (com a Rua xx) e 39,43 metros lateralmente com a
Rua xx.
O local tem como infraestrutura: pavimentação em asfalto, meio-fio,
iluminação pública, rede de energia elétrica, rede de telefone e rede de água
tratada. Dispõe de equipamentos comunitários, tais como: segurança
pública, transporte coletivo intermunicipal, banco, comércio, igreja, hospital,
hotel, etc.

4.3. DOCUMENTAÇÃO APRESENTADA:

Certidão de matrícula de nº xx, do Cartório de Registro de Imóveis, Pessoas
Jurídicas, Protestos, Títulos, Documentos. 1º Tabelionato de Notas do Distrito Judiciário
de xx, Comarca xx, Goiás.

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4.4. ENDEREÇO E LOCALIZAÇÃO

Foto 1 - Fachada do imóvel avaliando

Figura 1 - Localização do Imóvel Avaliando

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4.5. FOTOS DO IMÓVEL AVALIANDO

Foto 2 - Vista do Imóvel Avaliando: Posto de Abastecimento em xx

Foto 3 - Vista do Imóvel Avaliando: Posto de Abastecimento em xx

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Foto 4 - Vista do Imóvel Avaliando: Posto de Abastecimento em xx

Foto 5 - Vista do Imóvel Avaliando: Posto de Abastecimento em Xx

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Foto 6 - Vista do Imóvel Avaliando: Posto de Abastecimento em xx

Foto 7 - Vista do Imóvel Avaliando: Posto de Abastecimento em Xx

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Foto 8 - Vista do Imóvel Avaliando: Posto de Abastecimento em Xx

Foto 9 - Vista do Imóvel Avaliando: Posto de Abastecimento em Xx

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Foto 10 - Vista do Imóvel Avaliando: Posto de Abastecimento em Xx

Foto 11 - Vista do Imóvel Avaliando: Posto de Abastecimento em Xx

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Foto 12 - Vista do Imóvel Avaliando: Posto de Abastecimento em Xx

Foto 13 - Vista do Imóvel Avaliando: Posto de Abastecimento em Xx

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Foto 14 - Vista do Imóvel Avaliando: Posto de Abastecimento em Xx

Foto 15 - Vista do Imóvel Avaliando: Posto de Abastecimento em Xx

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5. DESENVOLVIMENTO

5.1. DATA DA VISTORIA

O imóvel foi vistoriado em 19 de Setembro de 2015.

5.2. PESQUISA DE MERCADO

A micro região onde está posicionado o lote avaliando predomina o comércio e
habitações unifamiliares. O local está próximo à saída da GO-xx e GO-xx.
Na data das pesquisas o mercado apresentava estabilidade. Os dados utilizados
foram pesquisado em Setembro de 2015. A pesquisa foi efetuada buscando imóveis
com características semelhantes ao avaliando quanto topografia, região de implantação
e características econômicas. Foram efetuadas pesquisas de imóveis vendidos e em
oferta, sendo considerados para a avaliação somente aqueles similares ao avaliando.
Foram coletados 37, e utilizados 22 dados.
Os elementos coletados na pesquisa de mercado, que fazem parte do Item 5.3.2,
foram tratados e homogeneizados através de estatística inferencial. No Anexo deste
relatório apresentamos o tratamento de dados com a curva de aderência.

5.3. CALCULO – PREÇO DO TERRENO

5.3.1. Variáveis utilizadas

 Valor Unitário: variável dependente que expressa o valor unitário do terreno, em

Reais por metros quadrados (R$/m²). A amplitude da amostra foi de: R$96,00/m² a
R$279,91/m².

 Microlocalização: Variável quantitativa de Código Alocado para localização

regional dos terrenos das amostras nos municípios ao qual estão inseridos. Ex:
Localização próximo, ou, em Avenidas recebem a pontuação Máxima: 3. Terrenos
mais distantes de BR, Avenidas ou ruas principais recebeu a menor nota: 1. A
amplitude da amostra foi de: 3 (melhor Microlocalização) a 1 (pior
Microlocalização).

 PIB/2012: Variável quantitativa Proxy, Referenciada no Estudo do SEPLAN-GO

(Secretaria de Estado de Gestão e Planejamento do Estado de Goiás), realizado
em 2012. O produto interno bruto (PIB) representa a soma (em valores monetários)
de todos os bens e serviços finais produzidos numa determinada região (quer
sejam países, estados ou cidades), durante um período determinado (mês,
trimestre, ano, etc). O PIB é um dos indicadores mais utilizados
na macroeconomia com o objetivo de quantificar a atividade econômica de uma
região. A amplitude da amostra foi de: 9.284,18 a 34.149,23.

 População: Variável quantitativa Discreta, Referenciada no Estudo do SEPLAN-

GO (Secretaria de Estado de Gestão e Planejamento do Estado de Goiás),
realizado em 2012. Esta variável considera o total de habitantes no Município no

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Ano de 2012 (ano da realização do último estudo estatístico). A amplitude da

amostra foi de: 4.888,00 a 342.347,00 habitantes.

 Fechamento: Variável quantitativa de Código Alocado que indica o tipo de

fechamento utilizado no terreno. A amplitude da amostra foi de: 1 (nenhum tipo de
fechamento) a 3 (murado).

5.3.2. Dados utilizados

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Tabela 1 - Dados Utilizados no modelo

Legenda:
Amostras não utilizadas no modelo

Variáveis não utilizadas no modelo

5.3.3. Fotos dos dados utilizados

Foto 16 - Foto da Amostra 33 - Rua Minas Gerais, Qd. 03, Lt. 03, Sanclerlândia

Foto 17 - Foto da Amostra 34 - Rua Minas Gerais, Qd. 02, Lt. 09, Sanclerlândia

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Foto 18 - Foto da Amostra 35 - Rua Minas Gerais, Qd. 03, Lt. 11, Sanclerlândia

Foto 19 - Foto da Amostra 36 - Rua Minas Gerais, Qd. 03, Lt. 12, Anápolis

Foto 20 - Foto da Amostra 37 - Rua Minas Gerais, Qd. 03, Lt. 13, Anápolis

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Foto 21 - Foto da Amostra 15 - Rua Augusto Bailao, Itaberai

Foto 22 - Foto da Amostra 16 - Rua 110A, Itaberai

Foto 23 - Foto da Amostra 17 - Setor Bela Vista, Qd. 20, Itaberai

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Foto 24 - Foto da Amostra 12 - Av. Dep. Solon Amaral, Qd. 6, Butiti de Goiás

Foto 25 - Foto da Amostra 13 - Av. Dep. Solon Amaral, Qd. 5, Lt. 14, Butiti de Goiás

Foto 26 - Foto da Amostra 14 - Av. Dep. Solon Amaral, Butiti de Goiás

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Foto 27 - Foto da Amostra 19 - Rua BF-04, Qd. 09, Lt. 10

Foto 28 - Foto da Amostra 21 - Avenida Contorno, Qd. 08, Lt. 11

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Foto 29 - Foto da Amostra 23 - Rua Curio , Qd. E, Lt. 14

Foto 30 - Foto da Amostra 24 - Rua Curio , Qd. E, Lt. 03

Foto 31 - Foto da Amostra 25 - Rua SD-05, Qd. 02, Lt. 11

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Foto 32 - Foto da Amostra 26 - Rua 07, Qd. 28, Lt 04

Foto 33 - Foto da Amostra 27 - Rua SD-07, Qd. 14, Lt. 28

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5.3.4. Cálculo

Para determinar o valor do terreno, efetuamos processo estatístico inferencial,

estabelecendo a seguinte equação de regressão:

Valor unitário² = +40523,01239 -14913,37345 / Microlocalização -164441697,6 / PIB/2012

+0,04575365649 * População/2012 +1179,981177 * Fechamento²

Os atributos do terreno para o cálculo do valor unitário são:

 Microlocalização: 3
 PIB/2012: 9.400,26
 População/2012: 12.754,00
 Fechamento: 1

5.3.5. Preço final do terreno

Substituindo os dados acima, na equação definida pelo modelo matemático, temos

os seguintes valores unitários para o intervalo de confiança:

Valor mínimo Valor médio Valor máximo

R$ 124,24/m² R$ 140,79/m² R$ 155,59/m²

Liquidez do mercado inferida: Média

Em função das características do lote e do mercado para compra e venda na
cidade de Xx, adotamos o intervalo de confiança (NBR 14653-2:2011) com o seguinte
valor:
Cálculo de Valor de Mercado:
 Valor Médio: R$140,79/m²
 Área: 3.706,00m²

R$ 140,79/m² x 3.706,00 m² = R$ 521.767,74 (Quinhentos e vinte e um mil setecentos e

sessenta e sete reais e setenta e quatro centavos).

5.4. CÁLCULO – PREÇO DA EDIFICAÇÃO

5.4.1. Dados da edificação

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A edificação atual conta com:

 364,65 m² de área construída. Entre escritórios, áreas de recepção,
restaurante, cozinha, varanda, área de circulação, copa, banheiros de uso
privativo e comum, sala técnica para gerador e cômodo de AR.
 250 m² da Cobertura Metálica da área de abastecimento.
 250 m² de Piso Industrial ou de Alta Resistência. Espessura = 20cm.
Em m³ de concreto são: 250 x 0,20 = 50m³ .
 3.091,35 m² de cobertura com brita solta de granulometria 0 e 1.

5.4.2. CUB e índices adotados

O Custo Unitário Básico (CUB/m²) teve origem através da Lei Federal 4.591 de 16
de dezembro de 1964, artigo 54, calculado mediante metodologia da ABNT – NBR
12.721:2006. Seu objetivo é disciplinar o mercado de incorporação imobiliária, servindo
como parâmetro na determinação dos custos dos imóveis. Em função da sua
credibilidade, o CUB tem sido utilizado como indicador macroeconômico dos custos do
setor da construção civil. É o indicador de custos da construção, que demonstra sua
relevância e que busca adequar-se a todo o desenvolvimento da construção.
Referência CUB: Agosto /2015 – Goiás

Tabela 2 - Tabela de Valor Unitário Construtivo para Imóveis Comerciais tipo Salas e Lojas
na referência do CUB de Agosto /2015 – Goiás

O Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil (SINAPI)

tem gestão compartilhada entre Caixa e IBGE e divulga mensalmente custos e índices
da construção civil. A Caixa é responsável pela base técnica de engenharia
(especificação de insumos, composições de serviços e projetos referenciais) e pelo
processamento de dados, e o IBGE, pela pesquisa mensal de preço, metodologia e
formação dos índices.
Regerência SINAPI: Agosto/2015 – Goiás

Tabela 3 - Tabela de Composições na referência do SINAPI de Agosto /2015 – Goiás

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5.4.3. Preço de Reedição

Tabela 4 - Cálculo do preço de reedição

5.4.4. Depreciação – Ross Heidecke

Tabela 5 - Cálculo do índice de depreciação

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Tabela 6 - Estado Edificação

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Tabela 7 - Estado de Conservação

Fonte: IBAPE/SP 2013

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Tabela 8 - Tabela de Padrão de Acabamento e Vida Útil do Imóvel

Fonte: IBAPE/SP 2013

5.4.5. Preço Final Edificação

Tabela 9 - Cálculo da depreciação e valor final da edificação

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5.5. PREÇO FINAL – TERRENO & EDIFICAÇÃO

Diante do exposto, o imóvel localizado à Avenida XX - GO, foi avaliado da seguinte

forma:

Método Valor

Terreno Comparativo Direto R$ 521.767,74

Edificação Reedição / Ross Heidecke R$ 481.942,92

Total do Imóvel R$ 1.003.710,66

Com arredondamento inferior a 1%, e tendo como referência a presente data, o

valor da avaliação para pagamento à vista é de:

R$ 1.000.000,00 (um milhão)

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6. GRAU DE PRECISÃO E FUNDAMENTAÇÃO

O modelo atingiu o Grau de Fundamentação-II e Precisão-III em obediência a

norma NBR 14.653-2 da ABNT.

Grau Pontos
Item Descrição
obtidos
III II I
Completa quanto a Completa quanto às
Caracterização do imóvel Adoção de situação
1 todas as variáveis variáveis utilizadas no 2
avaliando paradigma
analisadas modelo
Quantidade mínima de 6 (k+1), onde k é o 4 (k+1), onde k é o 3 (k+1), onde k é o
2 dados de mercado, número de variáveis número de variáveis número de variáveis 2
efetivamente utilizados independentes independentes independentes
Apresentação de
informações relativas a
Apresentação de Apresentação de
todos os dados e
informações relativas a informações relativas
Identificação dos dados variáveis analisados na
3 todos os dados e aos dados e variáveis 2
de mercado modelagem, com foto e
variáveis analisados na efetivamente utilizados
características
modelagem no modelo
observadas pelo autor
do laudo
Admitida, desde que:
Admitida para apenas a) as medidas das
uma variável, desde que: características do imóvel
a) as medidas das avaliando não sejam
características do imóvel superiores a
avaliando não sejam 100 % do limite amostral
superiores a 100% do superior, nem inferiores
limite amostral superior, à metade do limite
4 Extrapolação Não admitida nem inferiores à metade amostral inferior 3
do limite amostral b) o valor estimado não
inferior, b) o valor ultrapasse 20 % do valor
estimado não ultrapasse calculado no limite da
15% do valor calculado fronteira amostral, para
no limite da fronteira as referidas variáveis, de
amostral, para a referida per si e
variável simultaneamente, e em
módulo
Nível de significância
(somatório do valor das
duas caudas) máximo
5 para a rejeição da 10% 20% 30% 2
hipótese nula de cada
regressor (teste
bicaudal)
Nível de significância
máximo admitido para a
6 rejeição da hipótese nula 1% 2% 5% 3
do modelo através do
teste F de Snedecor

Total 14
Graus III II I
Pontos mínimos 16 10 6
Itens obrigatórios do grau 2, 4, 5 e 6, com os demais 2, 4, 5 e 6 no mínimo no Todos no mínimo no grau I
correspondente no mínimo no grau II grau II

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Tabela 10 - Graus de fundamentação no caso de utilização de modelo de regressão linear

Número de pontos atingidos = 14

Amplitude = 22,27%

Descrição Grau
Amplitude do intervalo de confiança III II I
de 80 % em torno da estimativa de
< 30 % < 40 % < 50 %
tendência central

Tabela 11 - Grau de precisão da estimativa do valor no caso de utilização de modelos de

regressão linear

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7. CONSIDERAÇÕES E ENCERRAMENTO

Os signatários deste laudo declaram ter sua conduta ética profissional norteada
pelo CREA – Conselho Regional de Engenharia e Agronomia e pelo IBAPE – Instituto
Brasileiro de Avaliação e Perícias de Engenharia, não possuindo qualquer tipo de
interesse sobre os bens que são objetos do presente trabalho.
Este relatório e as fotos entregues em versão digital documentam a situação em
que se encontra o imóvel na data da vistoria.
O presente Parecer Técnico é composto por 32 (Trinta e Duas) páginas impressas,
todas rubricadas, com exceção desta que é assinada pelo perito responsável.

___________________________________________
Nome do Engenheiro Responsável pelo Laudo
CREA

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8. ANEXOS

Anexo 1: Tabelas do CUB e do SINAPI

Anexo 2: Relatório do SISDEA
Anexo 3: Documentação do Imóvel
Anexo 4: ART (Anotação de Responsabilidade Técnico)

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