Mod. 6 - Licenciamento e Direito Imobiliário

Sumário
UNIDADE 1 – NOÇÕES GERAIS DE DIREITO – DIREITO CIVIL – DIREITO

IMOBILIÁRIO ........................................................................................................... 1
TÓPICO 1 – CONCEPÇÃO DE DIREITO........................................................................................ 3

1 INTRODUÇÃO................................................................................................................................... 3
2 NOÇÕES DE DIREITO..................................................................................................................... 3
2.1 DIREITO OBJETIVO E SUBJETIVO.................................................................................. 4
2.2 DIREITO E MORAL................................................................................................................. 5
2.3 FONTES DO DIREITO............................................................................................................ 5
2.4 NORMA JURÍDICA.................................................................................................................. 7
2.5 RELAÇÃO JURÍDICA.............................................................................................................. 7
3 DIREITO POSITIVO......................................................................................................................... 8
3.1 DIVISÃO DO DIREITO POSITIVO: DIREITO PÚBLICO E PRIVADO................ 8
4 DIREITO CIVIL.................................................................................................................................. 10
RESUMO DO TÓPICO 1..................................................................................................................... 11
AUTOATIVIDADE............................................................................................................................... 12
TÓPICO 2 – DIREITO CIVIL – PARTE GERAL E PARTE ESPECIAL ...................................... 13

1 INTRODUÇÃO................................................................................................................................... 13
2 SUBDIVISÕES DA PARTE GERAL DO CÓDIGO CIVIL........................................................ 14
2.1 SUJEITO DE DIREITO............................................................................................................ 15
2.2 PESSOA FÍSICA......................................................................................................................... 15
2.3 PESSOA JURÍDICA.................................................................................................................. 18
2.4 BENS............................................................................................................................................... 20
2.5 FATOS JURÍDICOS................................................................................................................... 24
3 SUBDIVISÕES DA PARTE ESPECIAL DO CÓDIGO CIVIL................................................... 28
RESUMO DO TÓPICO 2..................................................................................................................... 29
AUTOATIVIDADE............................................................................................................................... 30
TÓPICO 3 – DIREITO IMOBILIÁRIO.............................................................................................. 33

1 INTRODUÇÃO................................................................................................................................... 33
2 CONCEITO DE DIREITO IMOBILIÁRIO.................................................................................... 33
3 DIREITO DAS COISAS: DIREITO DE CONSTRUIR – DIREITO DE VIZINHANÇA...... 34
3.1 LIMITAÇÕES DO DIREITO DE CONSTRUIR PELO DIREITO DE
VIZINHANÇA............................................................................................................................ 34
4 DIREITO DAS OBRIGAÇÕES – CONCEITOS IMPORTANTES............................................ 35
4.1 CONCEITO DE OBRIGAÇÃO.............................................................................................. 36
4.2 FONTES DAS OBRIGAÇÕES............................................................................................... 37
4.3 ESPÉCIES DE OBRIGAÇÕES................................................................................................ 37
4.4 TRANSMISSÃO DAS OBRIGAÇÕES................................................................................ 37
4.5 CUMPRIMENTO OU PAGAMENTO DA OBRIGAÇÃO........................................... 37
4.6 DESCUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO......................................................................... 38
4.7 OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS.......................................................................................... 39
VII
RESUMO DO TÓPICO 3..................................................................................................................... 40
AUTOATIVIDADE............................................................................................................................... 41
TÓPICO 4 – DIREITOS REAIS – POSSE E PROPRIEDADE ...................................................... 43

1 INTRODUÇÃO................................................................................................................................... 43
2 PROPRIEDADE.................................................................................................................................. 43
2.1 CLASSIFICAÇÃO DA PROPRIEDADE........................................................................... 44
2.2 FORMAS DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE........................................................... 44
3 POSSE................................................................................................................................................... 46
3.1 CLASSIFICAÇÃO DA POSSE.............................................................................................. 46
4 DIREITOS REAIS SOBRE AS COISAS ALHEIAS SOBRE IMÓVEIS.................................... 48
4.1 DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS DE GOZO E FRUIÇÃO................ 49
4.2 DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS DE AQUISIÇÃO............................. 50
4.3 DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS DE GARANTIA............................. 50
LEITURA COMPLEMENTAR............................................................................................................. 51
RESUMO DO TÓPICO 4..................................................................................................................... 57
AUTOATIVIDADE............................................................................................................................... 58
UNIDADE 2 – DIREITO IMOBILIÁRIO – PRINCIPAIS INSTITUTOS................................... 61
TÓPICO 1 – INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA E CONDOMÍNIO.......................................... 63

1 INTRODUÇÃO................................................................................................................................... 63
2 INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA................................................................................................. 63
2.1 INCORPORADOR.................................................................................................................... 64
2.2 REQUISITOS LEGAIS DA INCORPORAÇÃO.............................................................. 64
3 CONDOMÍNIO................................................................................................................................... 66
3.1 ESPÉCIES DE CONDOMÍNIO............................................................................................. 66
3.1.1 Condomínio edilício............................................................................................................. 66
3.1.1.1 Instituição e constituição do condomínio edilício............................................... 67
3.1.1.2 Direitos e deveres do condômino.......................................................................... 69
3.1.1.3 Síndico........................................................................................................................ 69
RESUMO DO TÓPICO 1..................................................................................................................... 71
AUTOATIVIDADE............................................................................................................................... 72
TÓPICO 2 – FINANCIAMENTOS IMOBILIÁRIOS E LOTEAMENTOS................................. 73

1 INTRODUÇÃO................................................................................................................................... 73
2 FINANCIAMENTOS IMOBILIÁRIOS.......................................................................................... 73
2.1 SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (SFH)....................................................... 74
2.2 SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO (SFI).............................................................. 76
2.3 CARTEIRA HIPOTECÁRIA.................................................................................................. 80
2.4 FINANCIAMENTO DIRETO COM A CONSTRUTORA.......................................... 80
2.5 PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL (PAR).................................. 81
3 DICAS PARA EVITAR PROBLEMAS NO FINANCIAMENTO DE UM IMÓVEL.............. 81
4 UTILIZAÇÃO DO FGTS NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL............................ 83
5 PRINCÍPIOS APLICÁVEIS AOS FINANCIAMENTOS IMOBILIÁRIOS, APLICAÇÃO
DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR E REVISÃO DAS CLÁUSULAS
CONTRATUAIS.................................................................................................................................. 85
6 LOTEAMENTO................................................................................................................................... 86
7 REQUISITOS LEGAIS NECESSÁRIOS À REGULARIDADE DO LOTEAMENTO........... 87
RESUMO DO TÓPICO 2..................................................................................................................... 88
AUTOATIVIDADE............................................................................................................................... 89
VIII
TÓPICO 3 – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA E CONSÓRCIO PARA A
AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS.......................................................................................... 91
1 INTRODUÇÃO................................................................................................................................... 91
2 ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL.......................................................................... 91
3 MODELO DE CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL
(CONFORME LEI Nº 9.514/97)......................................................................................................... 92
4 CONSÓRCIO PARA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS (CONSÓRCIO IMOBILIÁRIO)............ 98
RESUMO DO TÓPICO 3..................................................................................................................... 108
AUTOATIVIDADE............................................................................................................................... 109
UNIDADE 3 – REGISTRO IMOBILIÁRIO - CUIDADOS NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS -

LEGISLAÇÃO IMOBILIÁRIA................................................................................ 111
TÓPICO 1 – REGISTRO IMOBILIÁRIO.......................................................................................... 113

1 INTRODUÇÃO................................................................................................................................... 113
2 REGISTRO IMOBILIÁRIO.............................................................................................................. 113
2.1 FUNÇÃO....................................................................................................................................... 114
2.2 LEGISLAÇÃO............................................................................................................................. 114
2.3 PRINCIPAIS ATOS DO REGISTRO IMOBILIÁRIO.................................................... 118
2.4 ACESSO ÀS INFORMAÇÕES CONSTANTES DO REGISTRO IMOBILIÁRIO..... 118
RESUMO DO TÓPICO 1..................................................................................................................... 120
AUTOATIVIDADE............................................................................................................................... 121
TÓPICO 2 – CUIDADOS NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS.......................................................... 123

1 INTRODUÇÃO................................................................................................................................... 123
2 PESQUISA NO REGISTRO DE IMÓVEIS E ÓRGÃOS DE PROTEÇÃO AO
CRÉDITO............................................................................................................................................. 123
3 OUTRAS OBSERVAÇÕES IMPORTANTES................................................................................ 124
3.1 AQUISIÇÃO DE BENS DE PROPRIEDADE DE UMA EMPRESA......................... 124
3.2 REGIME DE BENS.................................................................................................................... 124
3.3 BEM DE FAMÍLIA..................................................................................................................... 126
3.4 AQUISIÇÃO DE IMÓVEL NA PLANTA.......................................................................... 128
3.5 CONTRATOS IMOBILIÁRIOS............................................................................................ 128
3.6 LOTEAMENTOS - CUIDADOS NA HORA DE COMPRAR.................................... 129
3.7 DESPESAS................................................................................................................................... 130
3.8 DÚVIDAS FREQUENTES...................................................................................................... 131
3.9 TERRENOS DE MARINHA.................................................................................................. 135
RESUMO DO TÓPICO 2..................................................................................................................... 149
AUTOATIVIDADE............................................................................................................................... 150
TÓPICO 3 – LEGISLAÇÃO IMOBILIÁRIA..................................................................................... 151

1 INTRODUÇÃO................................................................................................................................... 151
RESUMO DO TÓPICO 3..................................................................................................................... 153
AUTOATIVIDADE............................................................................................................................... 154
REFERÊNCIAS....................................................................................................................................... 155
IX
X
UNIDADE 1
NOÇÕES GERAIS DE DIREITO –

DIREITO CIVIL – DIREITO IMOBILIÁRIO
OBJETIVOS DE APRENDIZAGEM
A partir desta unidade, você será capaz de:
• ter uma visão geral da Ciência do Direito, bem como de suas subdivisões;
• identificar e diferenciar a parte geral e especial do direito civil e suas sub-

divisões;
• compreender o conceito de direito imobiliário.
PLANO DE ESTUDOS
Esta unidade está dividida em quatro tópicos, com um conteúdo que irá
ajudar você a ter uma noção geral de Direito, buscando contextualizar o
Direito Imobiliário como ramo do Direito Civil e especialmente ligado ao
Direito das Coisas. Ao final de cada tópico você encontrará atividades que
contribuirão para uma melhor fixação do conteúdo.
TÓPICO 1 – CONCEPÇÃO DE DIREITO
TÓPICO 2 – DIREITO CIVIL – PARTE GERAL E PARTE ESPECIAL
TÓPICO 3 – DIREITO IMOBILIÁRIO
TÓPICO 4 – DIREITOS REAIS – POSSE E PROPRIEDADE
1
2
UNIDADE 1
TÓPICO 1
CONCEPÇÃO DE DIREITO
1 INTRODUÇÃO
Para que possamos estudar o Direito Imobiliário é importante que primeiro
entendamos alguns conceitos ligados à ciência do Direito (afinal, o que é Direito?)
para, então, conhecermos o Direito Civil e, finalmente, o Direito Imobiliário. Por
isso, neste tópico estudaremos este e alguns conceitos importantes ligados à
Introdução ao Estudo do Direito.
2 NOÇÕES DE DIREITO
A palavra “direito” vem do latim directum, “literalmente direto, trazendo
à mente a concepção de que o direito deve ser uma linha direta, isto é, conforme
uma regra” (GAGLIANO; PAMPLONA FILHO, 2003, p. 2).
O termo tem muitos significados e não é possível resumi-lo em um só

conceito. Para amparar nosso estudo é suficiente analisar a Ciência do Direito e as
noções de direito objetivo e subjetivo, para, então, nos aprofundarmos no estudo
do Direito Positivo, em sua mais clássica divisão, qual seja, o Direito Público e o
Privado.
Inicialmente, pode-se afirmar que o Direito, visto como ciência, objetiva

estudar as normas que regulamentam a conduta humana na vida em sociedade
e que devem ser cumpridas a fim de se garantir a paz social. “A Ciência do
Direito é uma ciência de investigação de conduta que tem em vista um dever-ser
jurídico, isto é, a Ciência do Direito investiga e estuda as normas jurídicas. Estas
prescrevem aos indivíduos certas regras de conduta que devem ser obedecidas”
(RIZATTO NUNES, 2003, p. 35).
Gagliano e Pamplona Filho (2003, p. 3) bem ressaltam que o Direito tem

uma “característica essencialmente humana, instrumento necessário ao convívio
social [...]. Isso significa que não há como falar em direito sem falar em alteridade,
isto é, a relação com o outro, valendo ser invocado o brocardo latino Ubi homo ubi
jus (onde há homem, há direito), significativo de tal condição”.
Como vimos, a vida em sociedade é regulamentada por normas. Estas

normas valem para todos, sendo seu conhecimento e cumprimento obrigatórios,
como se lê do artigo 3º da Lei de Introdução às normas do Direito Brasileiro:
“Ninguém se escusa de cumprir a lei alegando que não a conhece”.
3
UNIDADE 1 | NOÇÕES GERAIS DE DIREITO – DIREITO CIVIL – DIREITO IMOBILIÁRIO
2.1 DIREITO OBJETIVO E SUBJETIVO

É este o conjunto de normas vigentes e impostas que devem ser
conhecidas e cumpridas por todos, que se denomina direito objetivo. O direito
objetivo pode ser conceituado como “o complexo de normas jurídicas que regem
o comportamento humano, de modo obrigatório, prescrevendo uma sanção no
caso de sua violação (jus est norma agendi)” (DINIZ, 2003, p. 244).
“Trata-se, portanto, da norma de comportamento a que a pessoa deve

se submeter, preceito esse que, caso descumprido, deve impor, pelo sistema, a
aplicação de uma sanção institucionalizada”. Por exemplo, respeitar as normas de
trânsito é um direito objetivo imposto ao indivíduo (GAGLIANO; PAMPLONA
FILHO, 2003, p. 2).
Já o direito subjetivo, segundo Godofredo Telles (apud Diniz 2003, p.

244):
é a permissão dada por meio de norma jurídica, para fazer ou não

fazer alguma coisa, para ter ou não ter algo, ou, ainda, a autorização
para exigir, por meio dos órgãos competentes do poder público ou por
meio de processos legais, em prejuízo causado por violação de norma,
o cumprimento da norma infringida ou a reparação do mal sofrido.
Por ex.: são direitos subjetivos as permissões de casar e constituir
família, de adotar pessoa como filho [...].
O direito subjetivo se diferencia do objetivo em razão de este, como acima

mencionado, ter caráter coativo (cumprimento obrigatório), enquanto o direito
subjetivo representa uma faculdade do titular de invocar a lei para tutelar seu
direito. Porém, como bem esclarece Maria Helena Diniz (2003, p. 248) “nítida é a
correlação existente entre o direito objetivo e o subjetivo. Apesar de intimamente
ligados, são inconfundíveis [...]”. Um não pode existir sem o outro. O direito
objetivo existe em razão do subjetivo, para revelar a permissão de praticar atos.
O direito subjetivo, por sua vez, constitui-se de permissões dadas por meio do
direito objetivo (TELLES apud DINIZ, 2003).
Füher e Milaré (2005) trazem um interessante exemplo que bem ilustra

esta ligação, que pode ser assim resumido: o meu direito de propriedade é
garantido pela Constituição Federal (regra de direito objetivo), sendo que, se
alguém violar este direito e invadir a minha propriedade, poderei acionar ou não
o Poder Judiciário para que a irregularidade seja sanada. Esta é uma faculdade
minha, ou seja, um direito subjetivo.
Assim, o Direito Civil, do qual faz parte o Direito Imobiliário, é regra de

direito objetivo, e os “direitos” dele resultantes serão regras de direito subjetivo.
Neste Caderno de Estudos utilizaremos a noção de direito objetivo que,

quando ordenado e visto de forma técnica, se transforma no direito em vigor
em um determinado país, chamado “Direito Positivo”, que estudaremos mais
adiante.
4
TÓPICO 1 | CONCEPÇÃO DE DIREITO
2.2 DIREITO E MORAL

Antes de continuarmos o nosso estudo, é importante esclarecer que o
direito não se confunde com a moral, como frequentemente acontece.
A moral, conforme ensinam Gagliano e Pamplona Filho (2003, p. 7), “tem

um campo de ação mais amplo que o direito [...]”, embora a “[...] moralidade deva
sempre ser um norte na aplicação da norma jurídica [...] não há como negar que
a moral tem uma preocupação expressiva com o foro íntimo, enquanto o direito
se relaciona, evidentemente, com a ação exterior do homem” (GAGLIANO E
PAMPLONA FILHO, 2003, p. 6-7).
2.3 FONTES DO DIREITO

Como é sabido, fonte significa “origem, gênese, de onde provém (água). As
chamadas ‘fontes do direito’ nada mais são, portanto, do que os meios pelos quais
se formam ou se estabelecem as normas jurídicas” (GAGLIANO; PAMPLONA
FILHO, 2003, p. 9-10).
Isto posto, podemos dizer que a lei é a principal fonte do Direito, como
se vê do art. 4º da Lei de Introdução do Código Civil, “Quando a lei for omissa, o
juiz decidirá o caso de acordo com a analogia, os costumes e os princípios gerais
de Direito”.
Além da lei, também são fontes do Direito: a doutrina, a jurisprudência,

a equidade, a analogia e os princípios gerais de Direito. Vejamos, de forma
sucinta, como se caracteriza cada uma destas fontes.A lei, ou legislação, como
preferem alguns autores, é a primeira e principal fonte do Direito, e segundo
Rizatto Nunes (2003, p. 72), é “o conjunto das normas jurídicas emanadas do
Estado, através de seus vários órgãos, entre os quais realça-se, com relevo, nesse
tema, o Poder Legislativo”. No ordenamento jurídico há várias espécies de leis
(constitucional, ordinária, delegada etc.) e uma hierarquia. No patamar mais alto
está a Constituição Federal, que é a principal lei do país, sendo, por isso, muitas
vezes, chamada de “Lei Magna” ou “Carta Magna”.
Abaixo da Constituição Federal estão as leis complementares, as leis

ordinárias (e também os tratados internacionais), as leis delegadas, os decretos
legislativos e resoluções, as medidas provisórias. A seguir estão os decretos
regulamentares e, por fim, as normas inferiores, como portarias, circulares etc.
Trazemos, a seguir, algumas noções gerais sobre cada uma delas:

lei complementar: “alusiva à estrutura estatal ou aos serviços do Estado,
constituindo as leis de organização básica” (DINIZ, 2003, p. 287), a lei ordinária
é “fruto da atividade típica e regular do Poder Legislativo. Como exemplo de
lei ordinária temos o Código Civil, o Código de Processo Civil [...]” (RIZZATTO
NUNES, 2003, p. 77). As leis delegadas “serão elaboradas pelo Presidente da
5
República, que deverá solicitar a delegação ao Congresso Nacional” (RIZZATTO

NUNES, 2003, p. 77). Ainda no mesmo patamar estão as Medidas Provisórias
que o Presidente da República poderá utilizar, no caso de relevância e urgência,
conforme o art. 62 da Constituição Federal. Logo abaixo, na hierarquia das
normas, vem o decreto regulamentar, que, conforme Rizzatto Nunes (2003, p.
79) “é ato do Poder Executivo e deve ser baixado para regulamentar norma de
hierarquia superior, como, por exemplo, a lei ordinária”. Por fim, as resoluções
são “[...] atos normativos administrativos, através dos quais o Legislativo dispõe
sobre matéria que não se insere nem no âmbito da lei, nem do decreto legislativo
[...] cuidam, geralmente, de algum assunto interno do Legislativo” (FÜHER;
MILARÉ, 2005, p. 54). O costume, por sua vez, “[...] é o uso geral, constante e
notório, observado socialmente e correspondente a uma necessidade jurídica [...].
Baseia-se, indubitavelmente, no argumento de que algo deve ser feito porque
sempre o foi, tendo sua autoridade respaldada na força conferida ao tempo e no
uso contínuo das normas” (GAGLIANO; PAMPLONA FILHO, 2003, p. 17). É,
assim, uma norma jurídica não escrita, “que surge da prática longa, diuturna e
reiterada da sociedade” (RIZZATTO NUNES, 2003, p. 94).
A jurisprudência é definida por Rizzatto Nunes (2003, p. 87) “como o

conjunto das decisões dos tribunais a respeito do mesmo assunto”. “É reconhecida
como fonte do direito porque caba por prevalecer na maioria dos casos”
(GAGLIANO; PAMPLONA FILHO, 2003, p. 17), ou seja, as decisões dos tribunais
são citadas como fundamento nas teses jurídicas e apontadas como precedentes,
“impondo ao legislador uma nova visão dos institutos jurídicos, alterando-os, às
vezes integralmente, forçando a expedição de leis que consagrem sua orientação”
(VENOSA apud DINIZ, 2003, p. 296).
A doutrina pode ser definida como o pensamento dos estudiosos do

Direito, que são chamados de doutrinadores. Todos os conceitos citados neste
caderno fazem parte da doutrina. É importante fonte do Direito, porque “é
essencial para aclarar pontos, estabelecer novos parâmetros, descobrir caminhos
ainda não pesquisados, apresentar soluções justas, enfim, interpretar as normas,
pesquisar os fatos e propor alternativas, com vistas a auxiliar a construção sempre
necessária e constante do Estado de Direito, com o aperfeiçoamento do sistema
jurídico” (RIZZATTO NUNES, 2003, p. 104).
Já a equidade, segundo Raposo e Heine (2004, p. 31), é o princípio pelo

qual “deve o juiz valorizar mais a razão (observando sempre a boa-fé) que a
própria regra de Direito [...], observando o que for justo e razoável [...]”. Gagliano
e Pamplona Filho (2003, p. 26) explicam que, nos casos em que pode julgar por
equidade, “é facultado expressamente ao julgador valer-se de seus próprios
critérios de justiça quando for decidir, não estando adstrito às regras ou métodos
preestabelecidos”. Porém, o julgamento por equidade não é a regra geral e o
juiz só pode julgar por equidade quando autorizado por lei. Como exemplo de
julgamento por equidade, Raposo e Heine (2004) citam a aplicação da regra in
dubio pro misero, ou seja, em alguns casos, havendo dúvida, o juiz pode decidir em
favor do mais fraco economicamente, como ocorre no Direito do Trabalho.
6
O juiz julgará com emprego da analogia quando “um fato não foi regulado
de modo direto ou específico em lei de ser julgado pelo juiz e esse vai buscar a
solução em uma lei prevista para uma hipótese distinta, mas semelhante ao caso não
regulado” (RAPOSO; HEINE, 2004, p. 31).
Por fim, os princípios gerais do Direito são “regras gerais de conduta

que o juiz segue quando vai interpretar o caso que está analisando. Essas regras,
normalmente, não estão escritas” (RAPOSO; HEINE, 2004, p. 30) citam como
exemplo de princípios gerais do Direito: viver honestamente, não causar danos a
outra pessoa e dar a cada um o que é seu.
Antes de encerrarmos este item, vamos ainda tratar dos conceitos de

normas e relação jurídicas.
2.4 NORMA JURÍDICA

Já vimos antes que o Direito é uma ciência que estuda as normas jurídicas.
Mas, o que são normas jurídicas? Estas são as normas “[...] que disciplinam
condutas ou atos (comportamentos), através do seu caráter coercitivo (que
reprime), imperativo (que ordena) e compulsório (que obriga)” (RAPOSO;
HEINE, 2004, p. 29).
Pode-se dizer, de acordo com os ensinamentos de Gusmão (2006), que

são características da norma jurídica: quando as normas jurídicas disciplinam
condutas, estas são bilaterais, “por enlaçar o direito de uma parte com o dever
da outra”(GUSMÃO, 2006, p. 86). A norma jurídica é também abstrata, por
“não regular caso singular e por estabelecer modelo aplicável a vários casos,
enquadráveis no tipo nela previsto” (GUSMÃO, 2006, p. 81). É imperativa, porque
contém “um comando, uma prescrição, impondo uma conduta a ser observada.
A norma jurídica também é coercitiva, pois, uma vez desrespeitada, a sanção
é imposta pelo Estado, ou seja, a norma jurídica traz consigo uma sanção, que
poderá cair sobre a pessoa ou seu patrimônio” (GUSMÃO, 2006, p. 81).
2.5 RELAÇÃO JURÍDICA

Conforme Gusmão (2006, p. 258), “a relação jurídica é o vínculo que une
uma ou mais pessoas, decorrente de um fato ou de um ato previsto em norma
jurídica, que produz efeitos jurídicos, ou, mais singelamente, vínculo jurídico
estabelecido entre pessoas, em que uma delas pode exigir de outra determinada
obrigação”.
As relações jurídicas são originadas de atos ou fatos jurídicos (cujos

conceitos veremos adiante), que envolvem pessoas físicas ou jurídicas. Essas
relações são chamadas “jurídicas”, pois seu objeto é um interesse juridicamente
protegido, ou seja, que interessam ao Direito, como o patrimônio, a vida, a honra
etc.
7
A relação jurídica pode ser pessoal, quando envolve relação das pessoas
entre si (ex.: contratos) ou real, quando envolve as relações das pessoas com as
coisas, como, por exemplo, no direito de propriedade ou posse sobre um imóvel.
3 DIREITO POSITIVO
Segundo Raposo e Heine (2004, p. 27), “Direito Positivo é o conjunto da
legislação em vigor num determinado país”. Já para Rizzatto Nunes (2003, p.
115), o Direito Positivo “é o conjunto das normas jurídicas escritas e não escritas
(o costume jurídico), vigentes em um determinado território e, também, na órbita
internacional na relação entre os Estados [...]”. Esta noção se opõe ao conceito
de Direito Natural, que é anterior ao Direito Positivo e que se origina da própria
natureza, a exemplo do direito à vida, que independe da vontade humana.
O Direito Positivo é dividido principalmente entre Direito Público e

Privado, de acordo com a natureza das relações que regulam e os sujeitos desta
relação jurídica, como veremos a seguir.
3.1 DIVISÃO DO DIREITO POSITIVO: DIREITO PÚBLICO E

PRIVADO
Outra importante divisão trazida pela doutrina é a que classifica o Direito
Positivo em Direito Nacional e Internacional. O Direito Nacional pode ser
entendido como “aquele que rege as relações jurídicas dentro do direito aplicável
ao território do Estado” (RAPOSO; HEINE, 2004, p. 28). Já o Direito Internacional,
segundo os mesmos autores, “rege as relações entre os Estados soberanos (Brasil,
Inglaterra, Estados Unidos, França, Alemanha, México, Chile etc.)” (RAPOSO;
HEINE, 2004, p. 28), conforme revelam os mesmos autores.
O Direito Nacional é dividido em Direito Privado e Público. O Direito

Público é o ramo do Direito Positivo que rege as relações “em que o sujeito é o
Estado, tutelando os interesses gerais e visando o fim social, quer perante seus
membros, quer perante os outros Estados” (DINIZ, 2003, p. 254). O Direito Público
é, ainda, subdividido em Direito Público interno e externo. Fazem parte do Direito
Público interno o Direito Constitucional, o Direito Administrativo, o Direito
Tributário, o Direito Processual, o Direito Eleitoral, o Direito Penal e o Direito
Militar. Já o Direito Público externo é formado pelo Direito Internacional, “que
pode ser público, que se constitui de normas disciplinadoras das relações entre
Estados, ou privado, que rege as relações do Estado com cidadãos pertencentes a
Estados diversos” (MONTEIRO apud DINIZ, 2003, p. 254).
O Direito Privado tem por objetivo a regulamentação das relações dos

particulares entre si, sem que o Estado tome parte nesta relação. Desta forma:
8
Direito Privado = ramo do Direito que traz as regras que disciplinarão as

relações entre as pessoas.
Assim, por exemplo, quando tratarmos do Direito Imobiliário, estudaremos

ramos do Direito Privado, porque as transações imobiliárias envolverão relações
de particulares entre si, de caráter privado.
O Direito Privado abrange o Direito Civil e o Direito Comercial. O Direito

Civil “é a forma originária de todo o Direito privado” (GUSMÃO, 2006, p. 190).
Regulamenta as relações entre as pessoas, tais como: as relativas ao casamento,
filiação, bens, contratos ou atos ilícitos. O Direito Comercial, por sua vez, foi
amplamente modificado. Com a entrada em vigor do Código Civil de 2003, foi
revogada a primeira parte do Código Comercial e o Direito da Empresa passou a
ser tratado pelo Código Civil, que será objeto de estudo no próximo tópico.
Quanto ao Direito do Trabalho, alguns autores o enquadram como ramo

do Direito Privado, conforme propõe Diniz (2003 p. 255), enquanto outros o
enquadram como ramo do Direito Público, tendo características dos dois ramos.
Assim, para um melhor entendimento, elaboramos o mapa conceitual a

seguir:
FIGURA 1 – O DIREITO POSITIVO E SEUS RAMOS
Constitucional
Administrativo
Tributário
Processual
Penal
Eleitoral
Interno Militar
Público
Público
Externo Internacional
Direito Trabalho Privado
Civil
Privado
Comercial
FONTE: A autora
9
4 DIREITO CIVIL
Para iniciarmos o estudo do Direito Civil, vamos trazer um conceito da
doutrina de Füher e Milaré (2005, p. 224), Direito Civil é visto como “o conjunto
de normas que regulamentam as relações jurídicas dos particulares entre si”.
As normas de Direito Civil estão reunidas no Código Civil, Lei nº 10.406/02,

que entrou em vigor em 2003, e também em outras leis, como a lei de locações
urbanas, registros públicos, divórcio, entre muitas outras.
Neste momento do nosso estudo vamos nos concentrar no Código

Civil. Ele inicia com uma “Lei de Introdução”, que atualmente se chama Lei de
Introdução às Normas do Direito Brasileiro (LINDB), que é aplicável a todos os
ramos do Direito e traz importantes normas jurídicas sobre a aplicação da lei no
tempo e no espaço, entre outras. Após a LICC, o Código Civil é dividido em duas
partes – a parte geral e a parte especial, que estudaremos no tópico seguinte.
Então, vamos lá?
10
RESUMO DO TÓPICO 1
Neste tópico, caro(a) acadêmico(a), estudamos algumas noções de
Direito, através das quais aprendemos:
• A concepção de Direito, suas divisões e as diferenças entre direito e moral.
• O Direito tem outras fontes além da lei, como a doutrina e a jurisprudência.
• Os conceitos de norma jurídica e relação jurídica.
• O Conceito de Direito Positivo e sua divisão em Direito Público e Privado.
• O Conceito de Direito Civil e seu enquadramento como ramo do Direito

Privado.
11
AUTOATIVIDADE
1 A partir do conhecimento que você adquiriu até aqui, preencha a coluna

a seguir resumindo os conceitos que estudou, como forma de reflexão e
fixação deste conhecimento:
DIREITO
DIREITO OBJETIVO
LEI
COSTUME
JURISPRUDÊNCIA
DOUTRINA
EQUIDADE
ANALOGIA
2 Preencha as lacunas do grupo 2 relacionando-as com as assertivas do grupo 1:
GRUPO 1
(1) Direito Nacional.
(2) Direito Internacional.
(3) Direito Público.
(4) Direito Privado.
GRUPO 2
( ) .................... é o ramo do Direito Positivo que rege as relações em que o
sujeito é o Estado, tutelando os interesses gerais e visando ao fim social,
quer perante seus membros, quer perante os outros estados.
( ) .................... tem por objetivo a regulamentação das relações dos particulares
entre si, sem que o Estado tome parte nesta relação.
( ) ..................... aquele que rege as relações jurídicas dentro do direito aplicável
ao território do Estado.
( ) ....................... rege as relações entre os Estados soberanos.
12
UNIDADE 1
TÓPICO 2
DIREITO CIVIL – PARTE GERAL E

PARTE ESPECIAL
1 INTRODUÇÃO
Caro(a) acadêmico(a)! Agora que você já aprendeu as noções básicas da
Introdução ao Estudo do Direito, vamos estudar outros conceitos importantes
que vão nos preparar para o estudo específico do Direito Imobiliário. Neste
tópico entenderemos principalmente como se estrutura o Direito Civil, para então
ingressarmos no estudo do Direito Imobiliário, no Tópico 3.
Para entendermos bem como funciona o Direito Civil, é importante que

entendamos que o Código Civil é dividido em duas grandes partes:
A parte geral (arts. 1º a 232) e a parte especial (arts. 233 a 2.046). Na

parte geral encontraremos dispositivos legais sobre as pessoas, os bens e os fatos
jurídicos.
A parte geral é subdividida em três partes, chamadas Livros: Livro I - Das

pessoas; Livro II - Dos bens e Livro III – Dos fatos jurídicos.
Já na parte especial vamos encontrar o Direito das Obrigações, o Direito

da Empresa, o Direito das Coisas (que é o mais importante em nosso estudo), o
Direito de Família e o Direito das Sucessões.
A figura a seguir nos ajudará a ter uma visão melhor desta divisão.
13
FIGURA 2 – DIVISÕES E SUBDIVISÕES
DAS PESSOAS
PARTE GERAL DOS BENS
DOS FATOS JURÍDICOS

DIREITO
CIVIL
DIREITO DAS
OBRIGAÇÕES
DIREITO DA EMPRESA
DIREITO DAS COISAS

PARTE ESPECIAL
DIREITO DE FAMÍLIA
DIREITO DAS
SUCESSÕES
FONTE: A autora
DICAS
Como sugestão, entre no site: <www.planalto.gov.br>, no link “legislação” e

baixe uma versão atualizada do Código Civil e dê uma olhada nesta divisão de que tratamos
acima. Será importante para nosso estudo futuro e para a sua vida profissional.
Agora que você já conhece a estrutura do Direito Civil, vamos estudar

separadamente cada uma das suas partes. Começaremos pela “Parte Geral”.
2 SUBDIVISÕES DA PARTE GERAL DO CÓDIGO CIVIL

Como você já viu, a parte geral do Código Civil trata “Das pessoas”, “Dos
bens” e “Dos Fatos Jurídicos”.
É importante ressaltar que esta parte geral do Código Civil traz regras que
se aplicam a todos os ramos do Direito, que compõem a parte especial do Código,
e também será aplicável nas transações imobiliárias. Então, vamos em frente?
14
TÓPICO 2 | DIREITO CIVIL – PARTE GERAL E PARTE ESPECIAL
2.1 SUJEITO DE DIREITO

Partiremos, agora, para o estudo dos conceitos de pessoa natural e jurídica,
porém, para que possamos entender estes conceitos, é importante sabermos que
existe o sujeito de direito. “Não há direito que não tenha sujeito, pois ele tem
por objetivo proteger os interesses humanos” (RAPOSO; HEINE, 2004, p. 33). O
sujeito pode ser ativo ou passivo, de acordo com a posição ocupada na relação
jurídica. Assim, por exemplo, quando falamos que Pedro tornou-se titular de um
direito de propriedade sobre determinado bem que adquiriu, podemos dizer que
Sujeito Ativo, nesta relação jurídica, enquanto aquela pessoa que vendeu torna-
se Sujeito Passivo nesta relação, pois terá que cumprir o que determina a norma
(entregar o bem).
Verificamos, pois, que os sujeitos de direito podem ser assim classificados:
FIGURA 3 – ESPÉCIES DE SUJEITO DE DIREITO
Ativo  Titular de direito
Sujeito de Direito
Passivo  Responsável pelo cumprimento
de uma obrigação
FONTE: A autora
ATENCAO
Não são somente as pessoas físicas que são sujeitos de direito. Também
poderão ser sujeitos de direito, por exemplo, as empresas, os condomínios etc.
2.2 PESSOA FÍSICA

Quando falamos em “pessoas”, podemos nos referir às pessoas físicas
(naturais), ou às pessoas jurídicas. Vamos estudar cada um destes conceitos?
A pessoa física, também chamada de pessoa natural, é o ser humano. Diz-

se natural, porque sua existência legal se inicia por um fato natural (o nascimento).
Na definição de Coelho (2006, p. 156), “homens e mulheres são

todos considerados pessoas para o direito, isto é, aptos a titularizar direitos e
obrigações e autorizados à prática dos atos jurídicos em geral”. Quando tratamos
da prática destes atos jurídicos, precisamos entender que as pessoas físicas têm
personalidade e capacidade jurídica.
15
Porém, Personalidade Jurídica e Capacidade Jurídica não se confundem. De

uma forma simplificada, podemos dizer que a personalidade é a aptidão para ser
titular de direitos e obrigações civis, ficando, assim, a pessoa natural “autorizada a
praticar qualquer ato jurídico que deseja, salvo se houver proibição expressa”, de
acordo com o que diz Fábio Ulhoa Coellho (2006, p. 156). Toda pessoa natural tem
personalidade jurídica, desde que nasça com vida. Porém, o Código Civil protege
o nascituro (bebê em gestação) desde a concepção. Da personalidade decorrem
vários direitos, tais como direito ao nome, ao corpo, à honra etc.
A capacidade jurídica, por sua vez, é a “aptidão de alguém para exercer por
si os atos da vida civil” (BEVILÁCQUA apud ULHOA, 2006, p. 158). Uma pessoa
física pode ter personalidade jurídica para praticar um determinado ato da vida
civil, porém ser incapaz para praticá-lo por si só, ou “pessoalmente”, conforme
diz o Código Civil. A capacidade é a regra, como nos ensina Coelho (2006, p. 160):
As pessoas são, por princípio, capazes e podem, assim, praticar os atos

e negócios por si mesmas. A incapacidade é uma situação excepcional
prevista expressamente em lei com o objetivo de proteger determinadas
pessoas. Os incapazes são considerados, pela lei, não inteiramente
preparados para dispor e administrar seus bens e interesses sem a
mediação de outra pessoa (representante ou assistente).
Quando falamos em capacidade, é necessário, ainda, que se diferencie
a incapacidade absoluta da incapacidade relativa. Os absolutamente
incapazes de exercer pessoalmente (por si) os atos da vida civil são
entendidos pelo Direito como pessoas que não têm a mínima condição de
decidir sobre seus direitos e interesses. Por isso, terão que ser representados.
Já os relativamente incapazes, segundo o Direito, já têm algum
discernimento e podem expressar sua vontade, que é levada em
consideração. Por isso, diz-se que serão assistidos (ou seja, auxiliados).
Com a alteração do código Civil, pela Lei nº 13.146 de 06 de julho de 2015,

que institui a Lei Brasileira de Inclusão da Pessoa com Deficiência (Estatuto da
Pessoa com Deficiência), as pessoas absolutamente incapazes são os menores de
16 (dezesseis) anos de idade. Confira:
QUADRO 1 – INCAPACIDADE ABSOLUTA E RELATIVA
Estado Atos praticados Artigo do Código Civil Brasileiro
Art. 5o A menoridade cessa aos dezoito anos

completos, quando a pessoa fica habilitada à prática
de todos os atos da vida civil.
Parágrafo único. Cessará, para os menores, a
Plena incapacidade:
Maioridade Capacidade para I - pela concessão dos pais, ou de um deles na
Civil o exercício de falta do outro, mediante instrumento público,
18 anos todos os atos da independentemente de homologação judicial, ou
vida civil. por sentença do juiz, ouvido o tutor, se o menor tiver
dezesseis anos completos;
II - pelo casamento;
III - pelo exercício de emprego público efetivo;
IV - pela colação de grau em curso de ensino superior;
16
V - pelo estabelecimento civil ou comercial, ou pela

existência de relação de emprego, desde que, em
função deles, o menor com dezesseis anos completos
tenha economia própria.
Os atos Art. 3 o São absolutamente incapazes de exercer
Incapacidade
raticados são pessoalmente os atos da vida civil os menores de 16
Absoluta
nulos. (dezesseis) anos.
Art. 4 o São incapazes, relativamente a certos atos

ou à maneira de os exercer:
I - os maiores de dezesseis e menores de dezoito anos;
Incapacidade Os atos II - os ébrios habituais e os viciados em tóxico;
Relativa praticados III - aqueles que, por causa transitória ou permanente,
são anuláveis. não puderem exprimir sua vontade;
IV - os pródigos.
Parágrafo único. A capacidade dos indígenas será
regulada por legislação especial.
FONTE: A autora
Como nosso tema é o Direito Imobiliário, podemos ilustrar o que acabamos

de ver, através do seguinte exemplo:
João, que é menor, com 15 anos de idade, recebeu um imóvel de herança

de seu avô. Pode-se afirmar que João tem personalidade jurídica, porém, o
Código Civil dispõe que os menores de 16 anos são absolutamente incapazes de
exercer atos da vida civil. Assim, não poderá vender “sozinho” o imóvel de que é
titular, porque, apesar de ter personalidade jurídica, falta-lhe “capacidade civil”
para tal, sendo necessário, neste caso, para que o negócio se concretize, que seja
representado por seu pai, mãe ou por seu representante legal na falta deles, e,
mais alvará judicial para venda de bem de menores.
UNI
Você já está estudando há mais de uma hora? É bom então levantar, relaxar um
pouco, quem sabe tomar água, para irmos em frente. Que tal?
A incapacidade civil em razão da menoridade cessa aos 18 anos. Porém,

esta incapacidade poderá terminar antes, caso ocorram os casos previstos no
Código Civil, art. 5º: a emancipação, que é concedida pelos pais ou pelo juiz
nas condições previstas em lei; pelo exercício de emprego público efetivo; pela
colação de grau em curso superior; pelo estabelecimento civil ou comercial que
garanta economia própria; pelo casamento.
17
Outro tema de importância no estudo das pessoas naturais é o relativo

ao domicílio e à residência. Ao contrário do que muitas pessoas pensam, as
expressões não são sinônimas.
O domicílio da pessoa natural é definido pelo próprio Código Civil, sendo

o lugar em que a pessoa estabelece sua residência de forma definitiva. Assim, como
regra geral, a pessoa natural terá um só domicílio e várias residências. Podemos citar
como exemplo uma pessoa que mora em uma cidade com sua família (domicílio),
mas três vezes por semana fica em cidades vizinhas em que há filiais de sua empresa.
Estas cidades podem ser consideradas como o local de suas residências.
Como já dissemos antes, o nascimento com vida é o início da personalidade

civil. Já a extinção da pessoa natural ocorre com a morte. Deste modo, “a morte
implica o fim da pessoa natural. A partir desse fato jurídico, nenhum novo direito
ou dever pode ser-lhe imputado” (COELHO, 2006, p. 215).
2.3 PESSOA JURÍDICA

“A pessoa jurídica é a entidade constituída de homens ou bens, com vida,
direitos, obrigações e patrimônios próprios” (RAPOSO; HEINE, 2004, p. 33). É
constituída pelo homem, e nasce da junção da vontade destas pessoas. Segundo
o dicionário jurídico de Silva (1991, p. 368):
[...] a expressão é utilizada para designar as instituições, corporações,

associações e sociedades, que por força ou determinação da lei
se personalizam, tomam individualidade própria, para constituir
uma entidade jurídica, distinta das pessoas que a formam ou que a
compõem. Diz-se jurídica porque se mostra uma encarnação da lei.
Uma vez constituída de acordo com o que determina a legislação, a pessoa

jurídica passa a ter vida própria, sendo, como já dissemos antes, sujeito de direito
e, assim, titular de direitos e obrigações.
Apenas a pessoa jurídica responde por suas obrigações como regra geral,
podendo, contudo, ocorrer a desconsideração da pessoa jurídica, nos casos previstos
em lei, tanto no Código Civil como no Código do Consumidor em caso de abuso
por parte dos seus componentes, a exemplo do que ocorre quando usam a pessoa
jurídica para cometer fraudes. Quando houver a desconsideração da pessoa jurídica,
os bens particulares de seus integrantes poderão responder por dívidas da empresa.
Para a constituição da pessoa jurídica, o acordo de vontades de seus constituintes

(que serão seus representantes legais) será materializado em um documento próprio,
chamado estatuto ou contrato social, dependendo do tipo de sociedade.
Este documento deverá ser redigido de acordo com o que dispõe a lei. Para
que a pessoa jurídica exista juridicamente, passando assim a ser sujeito de direito,
é necessário o registro deste documento no órgão competente (Junta Comercial
ou Cartório de Registro de Pessoas Jurídicas ou Títulos e Documentos, conforme
18
denominação em cada Estado), que também dependerá do tipo de sociedade.

Neste órgão deverão ser também registradas todas as alterações e modificações
do contrato social ou do estatuto.
As pessoas jurídicas podem ser classificadas, segundo Raposo e Heine

(2004), quanto à órbita de atuação: pessoa jurídica de direito público externo e
de direito público interno. As pessoas jurídicas de direito público externo são os
países estrangeiros, organismos internacionais e outros do gênero, e as de direito
público interno, a União, Estados, Municípios, Distrito Federal etc., e as de direito
privado, que são as que interessam ao nosso estudo, uma vez que são regidas pelos
princípios de direito privado: as sociedades, as associações e as fundações.
De forma resumida, podemos dizer que as sociedades são “pessoas

jurídicas de fins econômicos” (COELHO, 2006, p. 253), ou seja, o que motiva a
constituição e a manutenção deste tipo de pessoa jurídica é a obtenção de lucro,
sendo esta sua principal finalidade.
As sociedades, por sua vez, de acordo com o Código Civil, podem ser
classificadas em empresárias ou simples.
Esta classificação decorre “de acordo com a forma como é organizada a

exploração da atividade econômica” (COELHO, 2006, p. 254). O mesmo autor
nos ensina que as sociedades empresárias são as que combinam os quatro fatores
de produção (capital, mão de obra, consumo e tecnologia), organizando as
atividades como empresa. Aponta como sociedades empresárias: um banco, um
hospital, um supermercado etc. Destas sociedades cuida o Direito Comercial. As
“sociedades limitadas” e as “sociedades anônimas” que conhecemos são espécies
de sociedades empresárias.
Já nas sociedades simples, “o objetivo é a exploração de atividade

econômica de atividade intelectual” (COELHO, 2006, p. 254), e que são estudadas
pelo Direito Civil.
A associação, por sua vez, caracteriza-se como sendo “a pessoa jurídica em que
se reúnem pessoas com objetivos comuns de natureza não econômica” (COELHO,
2006, p. 248). O mesmo professor exemplifica como associações as constituídas
por moradores de um bairro, “Associação de Moradores”, ou uma “Associação de
Lojistas” de uma cidade.
A fundação, por fim, resulta da “afetação de um patrimônio a determinada

finalidade [...]” (COELHO, 2006, p. 255). Uma determinada pessoa, chamada
“instituidor” (pessoa física ou jurídica) escolhe bens do seu patrimônio (em vida ou por
testamento) e “vincula” a administração e os frutos destes bens à realização de objetivos
(não econômicos) que gostaria de ver realizados. Difere da sociedade e da associação
por não possuir membros, pois nem mesmo o instituidor pode ser assim considerado.
As fundações são fiscalizadas pelo Ministério Público, que é representado, em âmbito
estadual, pelo promotor de Justiça, que pode, inclusive, pedir a sua extinção judicial.
Podemos visualizar os diferentes tipos de sociedade de forma esquematizada:

19
FIGURA 4 – ESPÉCIES DE PESSOAS JURÍDICAS DE DIREITO PRIVADO
Empresárias  lucro
Sociedade  atividade econômica
Simples  ativ. Intelec.
Pessoas Jurídicas de
Direito Privado Associação  atividade não econômica  objetivos comuns
Fundação  atividade não econômica  patrim. do instituidor
FONTE: A autora
O domicílio da pessoa jurídica é o local que for escolhido nos seus atos
constitutivos, ou, em não tendo havido esta escolha, será considerado como
domicílio o local de sua sede, por ser este o local em que deverá cumprir suas
obrigações.
A extinção da pessoa jurídica pode ser chamada de dissolução ou

liquidação, dependendo do tipo de sociedade. De forma simplificada, podemos
afirmar que a dissolução da pessoa jurídica pode ocorrer por vontade dos sócios
(convencional), por determinação legal ou administrativa e, ainda, por decisão
judicial.
2.4 BENS
Para compreendermos melhor o conceito de bem, precisamos entender
que, para o Direito, “bem” e “coisa” não se confundem. Coisa “é tudo aquilo que
existe, excluído o homem” (RIOS, 1999, p. 31), enquanto Bens “são as coisas úteis
ou com valor econômico” (RIOS, 1999, p.31) e que podem ser apropriadas pelo
homem.
Podemos, pois, chamar de bem “tudo aquilo que satisfaz uma obrigação”
(GONÇALVES, 2007, p. 238), podendo também ser considerados bens as “coisas
materiais, concretas, úteis aos homens e de expressão econômica, suscetíveis de
apreciação, bem como as de existência imaterial economicamente apreciáveis”
(GONÇALVES, 2007, p. 239).
Existem várias espécies de bens, previstas no Código Civil: bens

considerados em si mesmos (imóveis, móveis, fungíveis e consumíveis, divisíveis
e bens singulares e coletivos), bens reciprocamente considerados, bens públicos
etc. Para a nossa disciplina, será suficiente conhecermos as principais divisões.
Vamos ver cada conceito separadamente?
20
Inicialmente, vamos iniciar com a clássica divisão entre bens móveis

ou imóveis. O conceito de bens móveis é trazido pelo próprio Código Civil,
em seu art. 82. Como o próprio nome diz, móveis são “os bens suscetíveis de
movimento próprio, ou de remoção por força alheia, sem alteração da substância
ou da destinação econômico-social”. Os animais, chamados semoventes (porque
se movem por si só) são considerados pelo direito como bens móveis. Também
são considerados bens móveis perante o direito civil as ações das sociedades, os
papéis do mercado de valores, entre outros.
Para o estudo de nossa disciplina é muito importante conhecermos o

conceito de bens imóveis, uma vez que o Direito Imobiliário trata justamente das
transações imobiliárias, ou seja, que têm por objeto bens imóveis.
Os imóveis, como regra geral, são os bens “que não se pode transportar,
sem destruição, de um para o outro lugar” (BEVILÁCQUA apud GONÇALVES,
2006, p. 246).
Assim, podemos considerar como bens imóveis o solo e seus componentes,

o subsolo e o espaço aéreo. Porém, segundo o Código Civil, em seu art. 79, são
bens imóveis o solo e tudo quanto se lhe incorporar natural ou artificialmente e,
assim sendo, são imóveis as construções, as plantações, as árvores e os frutos etc.
Esta distinção é de suma importância, por diversos motivos. Por exemplo,

a aquisição da propriedade de bens móveis se dá pela simples tradição (entrega),
enquanto a dos bens imóveis só ocorre depois do registro da escritura pública no
cartório do registro de imóveis.
Para as pessoas casadas entregarem bens imóveis como garantia (ex.:

hipoteca), dependem da autorização do cônjuge, o que não acontece nos bens
móveis, entre outros.
Outra classificação divide os bens em fungíveis ou infungíveis. Os

bens fungíveis, conforme o art. 85 do Código Civil, são os móveis que podem
substituir-se por outros da mesma espécie, qualidade e quantidade, a exemplo
do dinheiro e de alimentos. Ao contrário, os infungíveis são os que não têm as
características acima. Porém, é interessante como um bem fungível pode se tornar
infungível, como nos exemplos trazidos por Carlos Roberto Gonçalves (2006),
quando uma pessoa empresta a outra uma moeda rara de colecionador, ou um
boi que, emprestado para serviços de lavoura, é infungível, enquanto o mesmo
boi, se destinado ao corte, se torna fungível.
No estudo dos contratos imobiliários, esta distinção vai determinar

a espécie de contrato cabível; por exemplo, no mútuo, o objeto deve ser coisa
fungível, enquanto no comodato o bem será necessariamente infungível.
Os bens também podem ser classificados em consumíveis ou

inconsumíveis, sendo que os bens consumíveis, segundo o art. 86 do Código
21
Civil, são os móveis, cujo uso importa destruição imediata da própria substância,
sendo também considerados tais os destinados à alienação, e inconsumíveis os
que podem ser utilizados sem que haja destruição de sua substância.
O conceito de bens divisíveis também consta do Código Civil, em seu

art. 87, que diz que bens divisíveis são os que se podem fracionar sem alteração
de sua substância, diminuição considerável de valor, ou prejuízo do uso a
que se destinam, e indivisíveis são aqueles que não possuem esta qualidade,
como exemplo, uma máquina, uma vez que, se tirarmos uma peça, ela deixa de
funcionar.
Conforme o art. 89 do Código Civil, são singulares os bens que, embora

reunidos, se consideram, de per si (por si só), independentes dos demais. Assim,
um carro é um bem singular quando considerado individualmente, como a
maioria dos bens. Os bens coletivos, também chamados universalidades, são os
que, “sendo compostos por várias coisas singulares, se consideram em conjunto”
(GONÇALVES, 2006, p. 260). Assim, o mesmo carro, que é um bem singular, pode
integrar um conjunto e, assim, formar um bem coletivo, como uma frota.
Os bens podem ser ainda principais ou acessórios. Os bens acessórios

são assim chamados porque dependem da existência de outro, o principal, para
existirem. “Assim, o solo é bem principal, porque existe sobre si, concretamente,
sem qualquer dependência” (GONÇALVES, 2006, p. 261), enquanto a árvore é
bem acessório, pois depende do solo em que está plantada para existir. Apesar
desta relação de dependência, o Código Civil permite que os bens acessórios
(frutos e produtos) sejam objeto de negócio jurídico.
Os bens acessórios são subdivididos em frutos, produtos, pertenças e

benfeitorias.
Os produtos se distinguem dos frutos porque os produtos não podem

ser colhidos periodicamente, “como as pedras e os metais, que se extraem das
pedreiras e das minas”, conforme Bevilácqua (apud GONÇALVES, 2006, p. 263).
Já os frutos, segundo Gonçalves (2006, p. 264-265), “são utilidades que

uma coisa periodicamente produz. Nascem e renascem da coisa, sem acarretar-
lhe a destruição no todo ou em parte”. Os frutos são, ainda, classificados em
naturais, como o fruto das árvores; industriais, como, por exemplo, a produção
de uma fábrica, e, também, civis, “que são os rendimentos produzidos pela
coisa, em virtude de sua utilização por terceiros, como os juros e os aluguéis”
(GONÇALVES, 2006, p. 264).
As pertenças, segundo o art. 93, ao contrário dos frutos e produtos, não

são partes integrantes do bem, como os produtos e os frutos, mas se destinam, de
modo duradouro, ao uso, serviço ou amorfoseamento de outro. Como exemplo,
podem-se citar os “objetos de decoração de uma residência” (GONÇALVES, 2006,
p. 265).
22
Por fim, as benfeitorias “são os melhoramentos que podem ser inseridos

na coisa”, de acordo com a opinião de Gonçalves (2006, p. 267). O tipo de
melhoramento que for inserido na coisa determinará o tipo de benfeitoria, qual
seja, necessária, útil ou voluptuária.
E
IMPORTANT
Agora, como você já sabe a diferença entre frutos, produtos, pertenças e

benfeitorias, que são bens acessórios, é preciso que saiba a diferença entre estes tipos
de benfeitorias que citamos acima. Por quê? Porque eles vão influenciar alguns temas de
interesse para o Direito Imobiliário, tais como a posse, locação e o condomínio, como
veremos mais adiante.
Conhecer a diferença entre benfeitorias necessárias, úteis e voluptuárias é

o que faremos na sequência.
A distinção entre os tipos de benfeitorias é encontrada no Código Civil

em seu art. 96. Assim, de forma resumida, são necessárias aquelas destinadas
à conservação do bem (ex.: manutenção de um telhado de uma casa), enquanto
as úteis são as que aumentam ou facilitam seu uso (ex.: instalação de um ar-
condicionado), e, por fim, as voluptuárias, que são aquelas de mero deleite ou
recreio, mas que não aumentam nem facilitam o uso do bem (como, por exemplo,
um jardim).
Já os bens públicos, conforme o art. 98 do Código Civil, são os “pertencentes

às pessoas jurídicas de direito público interno” (BRASIL, 2002), como, por exemplo,
as praias, as praças e outros bens pertencentes à União, estados e municípios. Por
sua vez, os privados são os que pertencem aos particulares. Os bens públicos são
inalienáveis, ou seja, a titularidade do direito de propriedade, como regra geral,
não pode ser objeto de transferência. Somente em casos especiais, com regras
específicas constantes do Direito Administrativo, é que a alienação destes bens
será permitida.
Os bens particulares, por sua vez, salvo as exceções previstas na lei civil,
poderão ser alienados e, assim, transferido o direito de propriedade sobre eles,
quando forem, por exemplo, objeto de contrato de compra e venda, doação e
outras transações imobiliárias.
23
TUROS
ESTUDOS FU
Você perceberá que estes conceitos que acabamos de estudar são

fundamentais para o Direito Imobiliário, pois tratam de assuntos como capacidade civil
e classificação dos bens, por exemplo, em bens móveis e imóveis. Assim, poderemos
responder a questionamentos importantes, tais como: “Qual é a idade mínima para se
assinar um contrato?” “Que tipo de bem pode ser objeto de contratos como o de locação
e comodato?”.
Vistas as diferenças entre as classes de bens principais e suas subdivisões,

para uma melhor compreensão, de forma esquematizada, podemos visualizar o
seguinte:
FIGURA 5 – BENS PRINCIPAIS E ACESSÓRIOS E SUAS SUBDIVISÕES
PRINCIPAIS
BENS
PRODUTOS
NATURAIS
ACESSÓRIOS FRUTOS
CIVIS
PERTENÇAS COMERCIAIS
BENFEITORIAS
NECESSÁRIAS ÚTEIS VOLUPTUÁRIAS
FONTE: A autora
2.5 FATOS JURÍDICOS

No Livro III do Código Civil vamos encontrar a legislação referente aos
fatos jurídicos. O entendimento deste conceito é também fundamental no estudo
do Direito Imobiliário.
Primeiramente, precisamos entender o que é um fato jurídico. É qualquer

acontecimento que tenha consequências no mundo jurídico, ou seja, todo
acontecimento que produz efeito jurídico, ou, em outras palavras, fatos que
“interessem” (sejam importantes) perante o Direito e, assim:
24
Só é fato jurídico o acontecimento que produz efeitos no mundo jurídico.
Desta forma,
Não é todo acontecimento que será um fato jurídico.
Para entendermos bem esta afirmação, podemos imaginar que o

nascimento de uma pessoa é um fato jurídico, pois produz efeitos no mundo
jurídico. Você lembra que o nascimento com vida é o início da personalidade
jurídica? Então, o nascimento é um fato que tem relevância para o Direito, e por
isso é considerado um fato jurídico.
Os fatos jurídicos podem ser então naturais, porque vêm da natureza,

ex.: nascimento, morte, terremoto, raios etc., e, assim, independem da vontade
humana para ocorrerem; ou humanos, que dependem da vontade humana para
se verificarem, e que também são chamados atos jurídicos. Para o nosso estudo é
preciso que entendamos bem o conceito de ato jurídico.
Mas, antes, vamos visualizar de forma esquematizada o que vimos até

agora.
FIGURA 6 – FATOS JURÍDICOS E SUAS SUBDIVISÕES
FATOS NATURAIS
(Independem da
vontade)
FATOS JURÍDICOS
LÍCITOS
FATOS HUMANOS
(ATOS HUMANOS)
(Dependem da
vontade) ILÍCITOS
ATO JURÍDICO "são ações NEGÓCIO

humanas que criam, modificam, JURÍDICO
transferem ou extinguem direitos."
FONTE: A autora
25
Os atos jurídicos são divididos em lícitos, quando seus efeitos são

voluntários, e ilícitos, quando os efeitos são involuntários, conforme explica
Gonçalves (2006). Desta forma, um contrato, que seja firmado dentro do que
dispõe a lei, será um ato jurídico lícito, pois seu efeito será aquele esperado, ou
seja, o pagamento do preço resultará na transferência da propriedade. Já um
acidente de trânsito será um ato ilícito, pois gerará efeitos não pretendidos pelas
partes envolvidas.
Entre a classificação dos atos jurídicos, temos o NEGÓCIO JURÍDICO,

como você pode ver no esquema acima, tendo como característica principal a
junção da vontade dos agentes (particulares) que produzirá os efeitos pretendidos,
ou seja, criar, modificar, transferir ou extinguir direitos. Por isso se diz que o
contrato é seu símbolo (AMARAL apud GONÇALVES, 2006).
E
IMPORTANT
CONTRATO = NEGÓCIO JURÍDICO
Você entendeu por que este conceito é tão importante? Porque as

transações imobiliárias envolvem contratos, que são as principais espécies de
negócio jurídico.
Porém, para que o negócio jurídico seja VÁLIDO, ou seja, para que possa
produzir os efeitos de criar, modificar, transferir ou extinguir direitos, é necessário
que estejam presentes seus requisitos de validade, previstos no art. 104 do Código
Civil:
NEGÓCIO JURÍDICO VÁLIDO = AGENTE CAPAZ + OBJETO LÍCITO +

FORMA PRESCRITA OU NÃO DEFESA EM LEI
Para que o agente seja CAPAZ, é preciso que tenha CAPACIDADE CIVIL,
que é a aptidão para praticar por si os atos da vida civil, sendo que em caso
de incapacidade absoluta do agente (por exemplo, menores de 16 anos), ele será
representado e, em caso de incapacidade relativa (por exemplo, maior de 16 e
menor de 18 anos), o agente será assistido. Estes conceitos já foram estudados no
Tópico 1.
O OBJETO LÍCITO é “o que não atenta contra a lei, a moral ou os bons

costumes” (GONÇALVES, 2006, p. 320). Assim, como você já viu, os bens públicos
não podem ser objeto de compra e venda, pois sua alienação não é permitida por lei.
26
Desta forma, um contrato, que seja firmado dentro do que dispõe a lei, será
um ato jurídico lícito, pois seu efeito será aquele esperado, ou seja, o pagamento
do preço resultará na transferência da propriedade. Já um acidente de trânsito
será um ato ilícito, pois gerará efeitos não pretendidos pelas partes envolvidas.
A FORMA é a maneira pela qual o negócio jurídico se exterioriza. Segundo

o Código Civil, a forma deve ser a prescrita (prevista) ou não defesa (proibida)
em lei. Assim, falando em transações imobiliárias, podemos dizer que a compra
e venda de um bem imóvel, para ser válida, DEVE NECESSARIAMENTE SER
REALIZADA POR ESCRITURA PÚBLICA e não apenas por contrato, pois assim
exige o Código Civil.
Quando faltarem os requisitos legais, o negócio jurídico será NULO, como

previsto no art. 166 do Código Civil.
No negócio jurídico, a vontade é o elemento essencial, porque ele nasce da

conjunção de duas vontades. Por isso, ela deve ser válida, ou seja, não deve haver
nada que influencie esta vontade, que deve ser livre. Se assim não for, o negócio
jurídico será viciado, e será anulável, no prazo de quatro anos (conforme art. 178
CC).
Poderá também ser ANULÁVEL em caso de incapacidade relativa do

agente ou vício de consentimento, também chamado defeitos do negócio jurídico
que se originam da vontade viciada. São defeitos do ato jurídico os previstos nos
artigos 138 a 165 do Código Civil: o erro substancial, o dolo, a coação, o estado de
perigo, a lesão e a fraude contra credores.
De uma forma simplificada, podemos dizer que, no erro, a pessoa não tem
noção da verdade, e, se soubesse, a manifestação da vontade seria diferente. No
dolo, há o emprego de um artifício para induzir alguém para realizar o negócio
em benefício próprio ou de terceiro. Na coação, há um fundado temor de dano
próximo a acontecer (iminente) à pessoa, à família ou aos seus bens. Na fraude
a credores, o devedor se desfaz de seus bens, de forma maliciosa, para escapar
das dívidas. O estado de perigo ficará demonstrado quando alguém se obrigar,
por uma prestação muito onerosa, para salvar a si, pessoa de sua família, ou
outro ente querido de grave dano conhecido da outra parte. Por fim, haverá lesão
quando uma pessoa, em razão de necessidade ou inexperiência, se obriga por
uma prestação manifestamente desproporcional ao valor da prestação oposta,
por exemplo, quando uma pessoa vende um bem por um valor muito inferior ao
que ele realmente vale, por dificuldades financeiras.
Assim, se um negócio jurídico for assinado por um menor de 16 anos, ele

será nulo e não poderá produzir efeitos. Porém, se uma pessoa maior for coagida
a assiná-lo, ele será anulável, só não produzindo efeitos depois desta declaração.
27
3 SUBDIVISÕES DA PARTE ESPECIAL DO CÓDIGO CIVIL

Agora sim, podemos conhecer os ramos do Direito Civil que compõem a
parte especial do Código Civil: Direito das Obrigações, Direito da Empresa, Direito
das Coisas, Direito de Família e Direito das Sucessões. Cada um dos ramos específicos
desta parte especial disciplina uma espécie de relação jurídica, como veremos a seguir.
As subdivisões da parte especial do Direito Civil são:
O Direito das Obrigações “trata do vínculo pessoal que liga credores e

devedores, tendo por objeto uma prestação patrimonial” (FÜHER; MILARÉ, 2005,
p. 224).
Já o Direito da Empresa “refere-se ao exercício profissional da atividade

econômica organizada, para a produção ou circulação de bens e serviços” (FÜHER;
MILARÉ, 2005, p. 224).
O Direito das Coisas, por sua vez, disciplina a relação que “se estabelece
entre as pessoas e os bens, como a propriedade, a posse ou a hipoteca” (FÜHER;
MILARÉ, 2005, p. 224).
O Direito de Família, segundo Gusmão (2006, p. 204), é “a parte do direito,

norteado pelo interesse social, que rege as relações jurídicas constitutivas da família
e as dela decorrentes. Tem por matéria as relações jurídicas que formam a família, ou
seja, as entre esposos, entre pais e filhos e entre parentes”.
Por fim, “o Direito das Sucessões tem por objetivo dispor sobre como
ocorrerá a transmissão dos bens das pessoas falecidas” (FÜHER; MILARÉ, 2005, p.
224).
28
RESUMO DO TÓPICO 2
Neste tópico, caro(a) acadêmico(a), você teve a oportunidade de estudar
os conteúdos apresentados no resumo a seguir:
• A parte geral do Código Civil se aplica a todos os ramos da parte especial.
• A parte geral se divide em três livros: das pessoas, dos bens e dos fatos jurídicos.
• A parte especial do Código Civil trata do Direito das Obrigações, Direito da

Empresa, Direito de Família, Direito das Coisas e Direito das Sucessões.
• O contrato é o principal símbolo do negócio jurídico e que para sua validade

depende da existência de agente capaz, objeto lícito e forma prescrita ou não
proibida em lei.
• Na falta dos requisitos legais ou ocorrendo “defeito” no negócio jurídico, o ato

poderá ser nulo ou anulável.
29
AUTOATIVIDADE
Caro(a) acadêmico(a)! Você compreendeu bem os conceitos trazidos neste tópico?
Então, de acordo com as frases, escolha as palavras que completam o esquema a

seguir:
1 Para o estudo do Direito Imobiliário é importante conhecermos as diversas

espécies de bens. Inicialmente, podemos dividi-los em bens móveis e
______________, pois, como o próprio nome diz, o Direito Imobiliário
regulamenta relações que envolvam bens desse tipo.
2 Por isso, podemos dizer que são bens _______________ aqueles “que não se
pode transportar, sem destruição, de um para outro lugar” (BEVILÁCQUA
apud GONÇALVES, 2006, p. 246).
3 Outra classificação importante que devemos registrar é a que divide os bens

em principais e _____________, que só existem mediante a existência dos
bens principais, como, por exemplo, ocorre com a árvore em relação ao solo.
Os bens _______________ são os bens móveis que não se podem substituir
por outros da mesma espécie, qualidade e quantidade.
4 Outra classificação importante para o estudo do Direito Imobiliário é a que

os divide em bens principais e acessórios. Estes, por sua vez, se subdividem
em ___________, ___________, _________ e benfeitorias. As benfeitorias
podem ser úteis, necessárias ou _________________, que são aquelas que
apenas tornam o bem mais belo ou luxuoso.
5 Tem o contrato como seu símbolo: __________________.
6 Um dos requisitos de validade do negócio jurídico: __________________.
7 Tem por objetivo criar, modificar, transferir ou extinguir direitos: _________________.
8 Característica que impede um menor de praticar atos por si na vida civil:

___________.
9 O Código Civil é dividido em duas partes: uma ________ e outra especial.
10 Além de modificar e criar direitos, outra característica do negócio jurídico

válido é o poder de _____________ direitos.
11 Quando o objeto do contrato é permitido em lei, dizemos que este objeto é

_______.
30
12 Um ato jurídico que não tenha os requisitos de validade não produzirá
____________.
13 Diz-se que no negócio jurídico há uma junção da ____________ dos agentes.
14 O mesmo que forma prevista em lei: forma ____________ em lei. Diz-se de

fatos como a chuva: fatos _________________.
31
32
UNIDADE 1
TÓPICO 3
DIREITO IMOBILIÁRIO
1 INTRODUÇÃO
Agora que já conhecemos o Direito Privado, o Direito Civil e suas
subdivisões, vamos iniciar o estudo do Direito Imobiliário, em que se estudam
as várias formas de aquisição e perda da propriedade, o direito de construir e o
direito de vizinhança.
Também se estuda nesta área o condomínio, os direitos reais sobre coisas

alheias, como a servidão, o direito de superfície e a hipoteca, que fazem parte do
Direito das Coisas. Iniciaremos pelo conceito deste importante ramo do Direito e
de institutos de Direito das Coisas a ele ligados, a exemplo da Posse e Propriedade
e Direito das Obrigações, porque é no âmbito deste ramo do Direito que nascem
as transações imobiliárias.
Preparado? Então, vamos continuar.
2 CONCEITO DE DIREITO IMOBILIÁRIO

Com a evolução da sociedade e o crescimento da população, nasceu
a necessidade de aumento das habitações e o surgimento de loteamentos,
condomínios e várias outras transações que envolvam bens imóveis. Surge
também a necessidade de haver profissionais como você, que auxiliarão as partes
nestas transações, e também uma legislação própria para regulamentar estas
relações. É aí que surge o Direito Imobiliário.
O Direito Imobiliário, segundo Tostes Malta e Júlia Lefévre, citados por

Torres (2006, p.1), pode ser conceituado como o:
Ramo do direito que regula as relações jurídicas que dizem respeito a bens
imobiliários ou imóveis.
“Alguns autores entendem que se trata de ramo do Direito Civil, mais

especificamente do Direito das Coisas” (RIOS, 1999, p. 87), enquanto outros
apontam sua autonomia, em razão da importância das relações que tutela,
dentre as quais as relativas à casa própria, locação, loteamentos e incorporação
imobiliária.
33
Discussão à parte, o que interessa ao nosso estudo é, como vimos no

conceito acima, o fato de que o Direito Imobiliário tem como objeto a relação de
pessoas com bens imóveis.
Você lembra o conceito de bem imóvel que vimos no item anterior? Que
tal dar uma relembrada?
Um bem imóvel é uma coisa, e esta relação entre as pessoas e as coisas é

disciplinada pelo Direito das Coisas, enquanto as relações entre as pessoas são
regulamentadas pelo Direito das Obrigações.
São vários os institutos que compõem o Direito das Coisas, tais como:
a posse, a propriedade, a habitação e o usufruto. Estes institutos são chamados
de direitos reais porque tratam de direitos sobre as coisas, que, em latim, são
chamados res. Este é o tema do nosso próximo tópico, mas antes vamos conhecer
outros importantes institutos do Direito das Coisas e das Obrigações que também
se aplicam ao Direito Imobiliário.
3 DIREITO DAS COISAS: DIREITO DE CONSTRUIR – DIREITO

DE VIZINHANÇA
Também constitui direito do proprietário construir sobre o seu terreno
o que desejar. Porém, ele será exercido pelo proprietário com respeito às
normas relativas ao direito de vizinhança e aos regulamentos administrativos,
especialmente o Plano Diretor do município. Neste item, vamos conhecer este
direito e as limitações ao seu exercício.
O direito de construir está previsto no art. 1.299 do Código Civil: “O

proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver,
salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos” (BRASIL, 2002).
Podemos afirmar que o direito de construir e plantar é livre, porém não é pleno,
pois sofre limitações, conforme previsto nos arts. 1.300 a 1.312 do Código Civil.
3.1 LIMITAÇÕES DO DIREITO DE CONSTRUIR PELO

DIREITO DE VIZINHANÇA
Entre as limitações ao direito de construir estão:
• não despejar água no terreno vizinho;
• não abrir janelas ou construir terraços a menos de um metro e meio do terreno

vizinho;
• respeitar, na zona rural, a distância mínima de três metros entre as construções;
34
TÓPICO 3 | DIREITO IMOBILIÁRIO
• não construir na parede confinante fornos, fogões, chaminés ou quaisquer

outras construções que possam causar infiltrações ou interferências no terreno
vizinho;
• cumprir outras disposições relativas ao terreno confinante (arts. 1.305, 1.306,

etc.);
• não efetivar construções que possam poluir ou tirar poço ou nascente de

outrem;
• não realizar obras ou escavações que possam comprometer a segurança do

terreno vizinho.
Assim, o direito do proprietário construir é sempre limitado, podendo

este ou o possuidor ingressar na justiça para fazer cessar este uso anormal da
propriedade. Neste caso, segundo o Código Civil, art. 1.312 (BRASIL, 2002), o
proprietário poderá exigir, além da demolição da construção, a reparação dos
danos causados.
Além das hipóteses referentes ao uso nocivo da propriedade, o direito

de vizinhança trata ainda das árvores limítrofes, que são as que ficam na linha
divisória entre dois terrenos. Se o tronco estiver na linha divisória, esta será
considerada como propriedade comum entre os vizinhos. Se houver invasão
de raízes e galhos no terreno, poderão ser cortados até a linha divisória pelo
proprietário do terreno invadido. Os frutos caídos serão de propriedade do
proprietário do terreno em que caírem; da passagem forçada, permitindo ao
vizinho que tenha acesso à via pública, mediante indenização; da obrigação do
proprietário de permitir a passagem de tubos e tubulações de utilidade pública,
mediante indenização, da passagem das águas, do direito de tapagem, tais como
cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio urbano e rural.
4 DIREITO DAS OBRIGAÇÕES – CONCEITOS IMPORTANTES

Agora que já conhecemos os principais institutos do Direito das Coisas
e o conceito de Direito Imobiliário, vamos conhecer um pouco do Direito das
Obrigações, porque dele vamos extrair institutos que também integram e se
aplicam ao Direito Imobiliário.
Quer saber por quê? Porque as transações imobiliárias sempre envolvem

obrigações. Por exemplo, quando firmamos uma transação imobiliária como a
compra e venda, vemos surgir duas obrigações, quais sejam: a do comprador de
pagar e a do vendedor de entregar, tão logo receba o preço. Estas relações pessoais
(que envolvem as pessoas entre si) podem gerar direitos reais, que são estudados
pelo Direito das Coisas, como vimos anteriormente. E mais, esta transação, ainda
que verbal, é feita através de um contrato, cujas regras também encontramos no
35
Direito das Obrigações. Neste tópico vamos encontrar conceitos importantes

para o nosso estudo, para podermos compreender os principais contratos que
envolvem bens imóveis, que estudaremos na Unidade 2.
E então, meu companheiro de viagem, vamos em frente?
4.1 CONCEITO DE OBRIGAÇÃO

Segundo Rios (1999, p. 35), pode-se dizer que “obrigação é o vínculo de
direito pelo qual alguém se propõe a dar, fazer ou não fazer alguma coisa em
benefício de outrem”.
Analisando este conceito, podemos ver que alguém se obriga a uma

prestação que pode ter três modalidades, de acordo com o objeto da prestação,
como vemos no esquema a seguir:
FIGURA 7 – ESPÉCIES DE OBRIGAÇÃO
OBRIGAÇÃO
DAR FAZER
NÃO FAZER
FONTE: A autora
A obrigação é de dar (entregar) uma coisa quando este é o seu objeto,

como no contrato de compra e venda. A obrigação de dar pode ser de dar coisa
certa (específica, o carro X, o imóvel Y) ou incerta (ex.: a venda de uma safra). Já a
obrigação de fazer, como a que envolve um contrato de prestação de serviços e de
não fazer quando as partes se obrigam a deixar de fazer alguma coisa, como, por
exemplo, quando um vizinho se obriga a não construir um muro.
Nas obrigações há três elementos: o sujeito ativo, o sujeito passivo e o

objeto. O sujeito ativo, ou o credor, é aquele que pode exigir a prestação; o sujeito
passivo, ou devedor, é o que deve cumprir a obrigação, e o objeto a obrigação de
dar, fazer ou não fazer, conforme vimos anteriormente.
36
4.2 FONTES DAS OBRIGAÇÕES

No nosso sistema, as fontes das obrigações são: os contratos e declarações
unilaterais de vontade (obrigações contratuais) e as que nascem dos atos ilícitos
(obrigações extracontratuais). Como exemplo desta última, podemos citar a
indenização a que tem direito a vítima de um acidente de trânsito.
4.3 ESPÉCIES DE OBRIGAÇÕES

A obrigação será alternativa quando o devedor puder escolher entre
cumprir uma obrigação ou outra. Por exemplo, poderá o devedor escolher entre
entregar um carro ou o seu equivalente em dinheiro.
A obrigação será cumulativa quando o devedor necessitar cumprir todas

as obrigações para que se libere. Exemplo: O devedor deverá construir e pintar
um muro. Divisível será a obrigação que pode ser dividida entre os credores ou
devedores. Por exemplo, a dívida é de R$ 1.500,00, e cada um dos devedores fica
responsável pelo pagamento de R$ 500,00. Será indivisível quando essa divisão
não for possível. Ex.: dois devedores se obrigam a entregar uma casa ao credor. A
obrigação será personalíssima, quando o cumprimento da obrigação só possa ser
executado pelo próprio devedor, de forma exclusiva e pessoal. Exemplo clássico
deste tipo de obrigação é o pintor famoso contratado para pintar um quadro.
4.4 TRANSMISSÃO DAS OBRIGAÇÕES

As obrigações podem ser cedidas para outra pessoa que não o devedor
ou o credor?
Podem, sim, através das figuras jurídicas que estudaremos a seguir:

Cessão de Crédito e Assunção de Dívida.
A Cessão de Crédito “é a transferência de crédito de uma pessoa para a

outra” (RAPOSO; HEINE, 2004, p. 51). Esta transferência que parte do credor
pode ou não envolver o pagamento de valores (onerosa) ou gratuita. Quem
transfere se chama Cedente, e aquele que recebe o crédito se chama Cessionário.
Já a Assunção de Dívida ocorre quando uma terceira pessoa, com a concordância
do credor (por escrito), assume o lugar do antigo devedor, que fica, então, livre
da dívida.
4.5 CUMPRIMENTO OU PAGAMENTO DA OBRIGAÇÃO

O cumprimento da obrigação é o ato que libera o devedor. Assim:
Pagamento do credor  satisfação da obrigação  liberação do devedor

 extinção da obrigação.
37
Mas, para que o cumprimento ou pagamento da obrigação seja efetivo,

temos que observar:
Quem deve pagar  o próprio devedor, outra pessoa por ele, a não ser que a
obrigação seja personalíssima (que só pode ser cumprida pelo próprio devedor), por
exemplo, a obrigação de pintar um quadro.
A quem se deve pagar a obrigação, como regra geral, deve ser paga ao
próprio credor, ou pessoa por ele autorizada, para ter eficácia.
A prova do pagamento  ao pagar, o devedor deverá exigir o recibo, que é

seu direito e a única prova do pagamento, pois este não se presume.
Local do pagamento  a obrigação, como regra geral, deve ser paga no local
que for convencionado. Na omissão, deverá ser cumprida no domicílio do devedor. Se
a prestação for a entrega do imóvel ou prestação relativa a este, o local do pagamento
será o da localização do bem.
Data do pagamento  o pagamento deverá ser realizado na data

convencionada e, se assim não acontecer, ficará o devedor sujeito aos encargos do
não pagamento. Se não houver data convencionada, considera-se que o pagamento
deve ser feito à vista.
Pode haver ainda o perdão da dívida, que se chama remissão.
4.6 DESCUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO

Pode acontecer de o devedor não cumprir a obrigação na data combinada.
Então, diremos que o devedor é inadimplente. Porém, este não cumprimento
sujeitará o devedor a algumas consequências, que vamos conhecer agora.
A primeira consequência é a mora, que é o atraso ou o retardamento do

pagamento.
A mora tanto pode ser do devedor (que não paga) ou do credor (que se
recusa a receber). O devedor poderá ficar, assim, sujeito ao pagamento de multa,
juros, ou outros encargos previstos no contrato.
As perdas e danos se referem àquilo que o credorperdeu (danos emergentes)

e o que deixou de ganhar (lucros cessantes), em razão do descumprimento da
obrigação
Outra consequência é o pagamento de juros moratórios, que só podem ser

estipulados no máximo em 12% ao ano, conforme o Código Civil.
38
A cláusula penal, por sua vez, será aplicada quando houver descumprimento
da obrigação, a exemplo do que acontece nos aluguéis, quando o locador ou locatário
quiser terminar antecipadamente o contrato, ficando sujeito ao pagamento de três
meses de aluguel.
Por fim, temos as arras ou sinal de negócio. As arras são uma quantia que
o comprador paga ao vendedor para garantir o negócio (arras compensatórias),
ou como compensação pelo arrependimento (arras penitenciais). Conforme o
Código Civil, quando o comprador desistir do negócio, perderá os valores das
arras em favor do vendedor. Quando for o vendedor o desistente, este deve
devolver o que recebeu em dobro.
4.7 OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS

As obrigações contratuais são aquelas que se originam de um contrato,
que é uma espécie de negócio jurídico (como vimos acima), pois cria, modifica,
conserva ou extingue direitos.
As partes contratantes têm plena liberdade de contratar, que é o princípio

conhecido como autonomia da vontade. Porém, costuma-se dizer que o Código
Civil limitou este princípio quando exige que quando as partes firmarem um
contrato será necessário haver a boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil), que
significa que a parte deverá pensar e agir com probidade e honestidade. Também
limitam a liberdade de contratar, que é a função social do contrato (art. 421 do
Código Civil).
Podemos citar como exemplos de contratos que são utilizados no direito

imobiliário o comodato (empréstimo gratuito de bem infungível), a locação
(cessão de uso mediante remuneração), o mútuo (empréstimo de bem fungível),
mandato (concessão de poderes de representação através de uma procuração),
entre outros.
TUROS
ESTUDOS FU
É importante conhecermos estes conceitos para nossos estudos futuros, uma

vez que, em breve, estudaremos mais profundamente os contratos, na disciplina “Elaboração
e Administração de Contratos”.
39
RESUMO DO TÓPICO 3
Neste tópico, caro(a) acadêmico(a), você teve oportunidade de estudar
alguns itens, como:
• O Direito Imobiliário regulamenta as relações que envolvem bens imóveis e a

relação das pessoas com estes bens.
• O direito do proprietário de construir é sempre limitado, podendo este

ou o possuidor ingressar na justiça para fazer cessar este uso anormal da
propriedade, ou ainda exigir, além da demolição da construção, a reparação
dos danos causados.
• Alguns institutos do Direito das Coisas são utilizados pelo Direito Imobiliário,
tais como a posse e a propriedade.
• O estudo dos institutos de Direito das Obrigações é muito importante no

estudo do Direito Imobiliário, porque as transações imobiliárias envolvem
obrigações.
• Existem diversas espécies de obrigações, como dar, fazer ou não fazer.
• O não cumprimento das obrigações gera consequências.
• O direito de contratar sofre limitações por princípios como da função social do

contrato e boa-fé objetiva.
40
AUTOATIVIDADE
Prezado(a) acadêmico(a)! É hora de ver como está seu aprendizado. Responda

às questões a seguir:
1 Apresente um conceito de Direito Imobiliário.
2 Do que se trata o objeto do Direito Imobiliário?
3 Cite três temas que são estudados pelo Direito Imobiliário.
4 Qual o ramo do Direito Civil que mais se aproxima do Direito Imobiliário?
5 Cite três institutos do Direito das Coisas que são estudados pelo Direito
Imobiliário.
6 Discorra acerca do porquê de estes direitos serem chamados “direitos

reais”.
41
42
UNIDADE 1
TÓPICO 4
DIREITOS REAIS – PROPRIEDADE E POSSE
1 INTRODUÇÃO
Como dissemos anteriormente, o direito real “é o direito que afeta a coisa,
direta ou indiretamente, seguindo-a e buscando-a com quem se encontre” (RIOS,
1999, p. 63). É o chamado direito de sequela, que cria um vínculo jurídico entre
a pessoa e o bem e permite, por exemplo, que aquela entre na justiça para pedir
uma reintegração de posse de suas terras invadidas. Além disso, tem efeito erga
omnes, o que significa dizer que, estando devidamente registrado no Registro de
Imóveis, tem validade contra todos, sem que se possa alegar desconhecimento da
titularidade deste direito.
Podem ser objeto de direito real coisas apreciáveis, “de valor ou interesse
econômico” (RIOS, 1999, p. 62). Existem os direitos reais sobre as coisas próprias,
como a propriedade e os direitos reais sobre as coisas alheias, tais como a
hipoteca e o usufruto e o penhor. Como estamos estudando o Direito Imobiliário,
restringiremos nosso estudo à posse e propriedade e aos direitos reais sobre coisas
alheias que têm por objeto os imóveis. Iniciaremos pelo estudo da propriedade,
principal objeto do Direito Imobiliário.
2 PROPRIEDADE
Segundo o art. 1.228 do Código Civil, a propriedade ou domínio é o direito
que seu titular possui de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la de
quem injustamente a possua ou detenha. É garantido pela Constituição Federal
em seu art. 5º, XXII da Carta Magna, que, porém, diz que a propriedade deve
atender à sua função social. Esta limitação também está expressa no parágrafo
primeiro do referido art. 1228 do Código Civil. De forma esquematizada, temos
os direitos e seus conceitos, conforme expõem Raposo e Heine (2004).
43
FIGURA 8 – DIREITOS DO PROPRIETÁRIO
DIREITOS DO PROPRIETÁRIO
(servir-se para (explorar (consumir, (buscar a

uso próprio) economicamente) alienar gravas coisa de
com ônus reais) mãos alheias)
DIREITO DE SEQUELA
FONTE: Adaptado de Raposo e Heine (2004, p. 84)
2.1 CLASSIFICAÇÃO DA PROPRIEDADE

Diz-se que a propriedade é plena quando todos estes direitos podem ser
realizados pelo proprietário, sendo, assim, considerada até que se prove o contrário,
conforme art. 1.231 do Código Civil. A propriedade será limitada quando sobre ela
recair um direito real (ex.: hipoteca) ou for resolúvel, quando tem prazo certo para
se extinguir. E como se adquire a propriedade imóvel?
2.2 FORMAS DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE

São várias as formas de se adquirir a propriedade: registro do título,
usucapião e acessão. Vejamos cada uma delas.
A forma mais comum de aquisição da propriedade é o registro do título

(art. 1.245 do CC), que transfere a propriedade do bem imóvel.
UNI
Você já ouviu dizer que quem não registra não é dono? O que é então este
título e este registro? Vamos ver em seguida.
44
TÓPICO 4 | DIREITOS REAIS – PROPRIEDADE E POSSE
O título a que a lei se refere é a escritura pública, uma vez que, em se

tratando de bens imóveis, é obrigatório que esta seja lavrada em um cartório que
se chama tabelionato.
ATENCAO
É importante lembrar que “sobre a propriedade, o mais importante é sabermos

identificar quem realmente é o proprietário do bem” e “[...] no caso de bens imóveis, só é
proprietário aquele que figura como tal no Registro de Imóveis” (RAPOSO; HEINE, 2004, p.
84).
Você viu que, para ser proprietário de um bem imóvel, não basta ter um
contrato ou uma escritura. É preciso que esta escritura esteja registrada no Registro
de Imóveis. Assim, se um imóvel for vendido duas vezes, será considerado
proprietário aquele que primeiro registrar a escritura.
O Registro de Imóveis é o cartório responsável por manter um cadastro,

chamado matrícula, de todos os imóveis existentes na cidade. Na matrícula constam
um número, todos os dados do imóvel e o “histórico” de seus proprietários, ônus
reais etc. É como se fosse uma carteira de identidade do imóvel. Nas cidades
maiores, os registros de imóveis são geralmente divididos em regiões, que se
chamam ofícios. Assim, dependendo do endereço do imóvel, ele pertencerá ao 1º
ou 2º Ofício, e assim por diante.
Outra forma de aquisição da propriedade é o usucapião, que é o direito

de propriedade que o possuidor da coisa que a possui como sua (animus domini),
sem que haja oposição de ninguém, durante certo prazo de tempo passa a ter.
Este direito deve ser reconhecido em sentença judicial que servirá como título
de transferência da propriedade no Registro de Imóveis. Porém, o pedido deve
obedecer a alguns requisitos legais, que variam de acordo com o prazo de
ocupação, o tipo de área e a existência de justo título, ou seja, de um documento
(ex.: contrato de compra e venda) que comprove a posse nos termos exigidos pelo
Código Civil. Não entraremos aqui nas espécies de usucapião, por não ser objeto
específico de nosso estudo, mas é importante que se deixe claro que o possuidor
pode somar a sua posse à do seu antecessor, desde que seja de boa-fé, e que os
bens públicos não podem ser objeto de usucapião.
Enfim, adquire-se a propriedade pela acessão, que quer dizer “agregar,

unir. Logo, aquisição por acessão significa tudo que é acrescido ao imóvel, que
pode se dar de forma natural ou artificial” (RAPOSO; HEINE, 2004, p. 87). A
acessão ocorre de forma natural quando há a formação de ilhas, por aluvião
(acréscimos sucessivos e imperceptíveis nas margens ou na foz de rios, de
materiais trazidos pelas correntes), pela avulsão (acréscimo de porção de terra
45
arrancada por força natural violenta) ou pelo álveo abandonado (leito de rio que
secou). A acessão de forma artificial ocorre pelas construções e as plantações, que
segundo art. 1.253 do CC, presumem-se feitas pelo proprietário às suas custas. Já
vimos como se adquire a propriedade. E como se perde?
Quanto à perda da propriedade, podemos dizer que os meios previstos no

Código Civil são:
• alienação: transferência voluntária da propriedade (ex.: a compra, a venda, a

doação etc.);
• renúncia: desistência do direito de propriedade sobre o imóvel;
• abandono do imóvel;
• perecimento da coisa;
• desapropriação: quando o imóvel for de necessidade pública ou utilidade

pública, hipótese em que a Constituição Federal garante a justa e prévia
indenização. Para a defesa da propriedade, o titular deverá entrar em juízo
com uma ação reivindicatória.
3 POSSE
Posse, segundo Raposo e Heine (2004, p. 81), é “a ocupação de uma coisa”.
O Código Civil considera, em seu art. 1196, como possuidor aquele que tem, de
fato ou não, algum dos poderes relativos à propriedade. O locatário pode ser
citado como exemplo de possuidor. Ele tem o poder de usar a coisa e de buscá-la
de alguém que injustamente a possua.
Cuidado para não confundir possuidor e detentor. O detentor não exerce

a mesma dependência sobre o imóvel. Podemos entender bem esta diferença se
pensarmos no locatário e no caseiro de um sítio. O locatário é possuidor, porque
exercita os direitos inerentes à propriedade, por exemplo, quando usa o bem. Já
com o caseiro é diferente. “Esta pessoa, que é contratada pelo proprietário para
ficar trabalhando em um imóvel, cumprindo suas ordens e determinações, não é
considerada possuidora, é detentora” (RAPOSO; HEINE, 2004, p. 81).
3.1 CLASSIFICAÇÃO DA POSSE

Observe na figura a seguir a classificação da posse, para depois analisarmos
cada conceito separadamente:
46
FIGURA 9 – CLASSIFICAÇÃO DA POSSE
A posse pode ser assim classificada:

Direita ou Indireta
Justa ou Injusta (violenta/clandestina/
Classificação da posse precária)
De boa-fé ou má-fé
Posse nova ou posse velha
FONTE: A autora
• Direta ou indireta: a posse direta é aquela exercida efetivamente sobre o

bem. Para entender seu conceito, podemos retomar o exemplo da locação. O
proprietário transfere ao locador a posse direta. Porém, não perde sua posse,
mas a exerce de forma indireta, o que lhe possibilita defender sua posse em
juízo.
• Justa ou injusta (violenta, clandestina ou precária): a posse justa é aquela que

é amparada em um fato legal, de acordo com a lei, tais como a decorrente
de um contrato, a ocupação de um imóvel como dono sem contestação (que
depois pode originar o direito à usucapião, como vimos acima) etc. Diz-se que
não contém vícios. A posse justa dá direito ao possuidor de receber os frutos
e ao recebimento de uma indenização, caso venha a perder judicialmente esta
posse. A posse injusta, ao contrário, tem como fato gerador um ato violento
(ex.: invasão), clandestino (tomada da posse com utilização de artifícios) ou
ainda a posse precária, que decorre da não devolução por uma pessoa que
recebe o bem temporariamente. Um exemplo que pode ser citado é o do
contrato de comodato, contrato imobiliário em que se empresta um bem
infungível gratuitamente. Findo o prazo do contrato, o comodatário se recusa
a devolver o bem. Sua posse, que era justa (porque amparada no contrato),
torna-se injusta, porque viciada pela precariedade. A posse injusta não pode
se transformar em justa.
• De boa-fé e de má-fé: o possuidor de boa-fé é aquele que “tem a posse com a

plena convicção de ser legítima, desconhecendo eventual vício na aquisição,
ao contrário da de má-fé, em que o possuidor sabe que a posse é viciada. “[...]
Ele sabe que o bem não lhe pertence e, mesmo assim, o detém” (RAPOSO;
HEINE, 2004, p. 83).
• Posse nova e posse velha: diz-se posse nova aquela que é exercida pelo
possuidor há menos de um ano e um dia, enquanto a posse velha é exercida há
mais de um ano e um dia. Esta diferenciação é importante para a determinação
do tipo de ação judicial que deverá ser ajuizada para a defesa da posse.
47
A posse pode ser esbulhada ou turbada. Quando o possuidor perde a

posse, diz-se que ocorreu esbulho possessório. Já quando não há perda da posse,
mas apenas uma “perturbação”, diz-se que ocorreu turbação. Para ilustrar esta
diferença, vamos pensar no seguinte exemplo: há dois terrenos vizinhos. O
dono de um deles, entendendo que a cerca divisória está errada e que sua área
é maior, sem ter razão, derruba a cerca. Praticou um ato de turbação da posse.
Já se, neste mesmo caso, ele mudar a cerca de lugar, “invadindo” o terreno do
vizinho, ele praticará nítido ato de esbulho. Também a lei admite a possibilidade
de o possuidor evitar a ocorrência de ato de esbulho ou turbação, por exemplo,
evitando uma invasão, através de uma ação chamada interdito proibitório.
Para defender judicialmente a sua posse, o possuidor pode ajuizar as

seguintes ações, dependendo do ato praticado:
Reintegração de posse: quando houver perda da posse.

Manutenção de posse: quando houver turbação da posse.
Interdito proibitório: para evitar que haja a turbação ou o esbulho.
4 DIREITOS REAIS SOBRE AS COISAS ALHEIAS SOBRE IMÓVEIS

Como já dissemos, o direito real é o direito que a pessoa exerce sobre
a coisa. Já vimos também que este direito real pode ser exercido sobre coisa
própria, como ocorre com a propriedade. Contudo, este direito real também pode
ser exercido sobre uma coisa de outra pessoa, ou seja, sobre coisa alheia.
Estes direitos podem recair sobre coisas móveis, como, por exemplo, o
penhor, ou sobre imóveis, a exemplo da hipoteca. Neste estudo vamos nos limitar
aos direitos reais sobre coisas alheias que têm por objeto imóveis, que podem ser
assim classificados:
FIGURA 10 – DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS SOBRE IMÓVEIS
superfície (art. 1.369 CC)

Gozo e fruição servidão (art. 1.378 CC)
uso (art. 1.412 CC)
habitação (art. 1.414 CC)
Direitos reais sobre
coisas alheias Aquisição Direito do Promitente Comprador
(art. 1.417 CC)
Promessa de Cessão de Direitos
(Lei 4.380/64 e art. 167.1.9).
Garantia Hipoteca (art. 1.473 CC)

(imóveis) Anticrese (art. 1.506 CC)
FONTE: A autora
48
4.1 DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS DE GOZO E

FRUIÇÃO
Os direitos reais sobre coisas alheias de gozo e fruição são os que se
referem à utilização da coisa alheia, sendo que são os seguintes que recaem sobre
imóveis: superfície, servidão, usufruto, uso e habitação.
O direito de superfície é o previsto no art. 1.369 do Código Civil e é aquele

em que o proprietário concede a outra pessoa o direito de construir ou plantar
em seu terreno, por prazo determinado. Esta concessão pode ser gratuita ou não.
Aquele que recebe o imóvel tem nome de superficiário e ficará responsável pelo
pagamento dos tributos relativos ao imóvel. Ao final, a construção ou plantação
ficará para o proprietário, a não ser que haja um contrato estipulando uma
indenização.
Já o direito de servidão consiste “na utilização do imóvel serviente por

parte do imóvel dominante” (RAPOSO; HEINE, 2004, p. 91). A servidão mais
conhecida é a servidão de passagem, ou passagem forçada, em que parte de um
terreno (imóvel serviente) serve de passagem para outro (dominante). A servidão
pode ser estabelecida por contrato, testamento ou decisão judicial e o proprietário
do imóvel serviente é obrigado a respeitá-la.
O usufruto, como o próprio nome diz, é o direito de “usar” e “fruir” da

coisa. O proprietário, que passa a ser conhecido por “nu-proprietário”, transfere
estes direitos ao “usufrutuário”. Utiliza-se muito o usufruto em nosso país
em processos de separação e quando se realiza partilha em vida, para evitar o
processo de inventário. Pelo usufruto, os pais passam a propriedade dos imóveis
para os filhos, ficando-lhes reservado o usufruto. Como podem usar e fruir, eles
podem morar no bem ou até mesmo alugá-lo, porque o aluguel é uma espécie
de fruto, como vimos acima. O nu-proprietário até pode vender o bem, mas este
ônus real vai acompanhá-lo e o novo proprietário terá que aguardar a extinção
deste direito real, pela morte do usufrutuário ou concordância deste em extinguir
o usufruto.
Semelhante ao usufruto há o direito de uso, com a diferença que, no

uso, a pessoa usará a coisa e perceberá seus frutos de acordo com a necessidade
de sua família. O Código Civil determina que se aplique o uso naquilo que for
compatível às regras do usufruto.
Por fim, o direito de habitação é o direito de utilizar o imóvel para moradia,

de forma gratuita, a exemplo do que ocorre no caso de falecimento de um dos
cônjuges. Também se aplicam a este direito real as disposições legais relativas ao
usufruto.
49
UNI
Agora que você já conhece os direitos reais sobre coisas alheias de uso e gozo,
vamos partir para os direitos de aquisição?
4.2 DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS DE AQUISIÇÃO

Como direito real sobre coisa alheia de aquisição temos o Direito
de Promitente Comprador do Imóvel, previsto no Código Civil e também a
promessa de cessão de direitos, relativos a imóveis não loteados, sem cláusula de
arrependimento e com imissão de posse, inscrito no registro de imóveis (Lei nº
4.380/64 e art. 167, I, 9) (RAPOSO; HEINE, 2004). São chamados de direitos reais
sobre coisa alheia de aquisição, porque permitem ao comprador a possibilidade
de exigir a concessão da escritura pública que transfere o direito de propriedade,
sem que o vendedor possa “voltar atrás”. A Promessa de Venda ou Cessão de
Unidades Condominiais (Lei nº 4.591/64) e Propriedade Fiduciária de Imóveis
(RAPOSO; HEINE, 2004) também são apontados como direitos reais sobre coisas
alheias.
4.3 DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS DE GARANTIA

Por fim, os direitos reais de garantia. Por este direito, o bem fica vinculado
ao cumprimento de uma obrigação, por exemplo, uma dívida, mas desde que
estejam presentes todos os requisitos exigidos pela lei, especificamente nos arts.
1.419 e seguintes do Código Civil. Porém, o credor não poderá ficar com o bem se
a dívida não for paga, porque o artigo 1.428 do Código Civil proíbe esta prática.
O bem será vendido e o dinheiro entregue ao credor.
São direitos reais de garantia: o penhor, a hipoteca e a anticrese. O penhor

tem por objeto bens móveis. Para o nosso estudo interessam a hipoteca e a
anticrese, que têm por objeto bens imóveis.
Na hipoteca, o devedor permanece na posse do imóvel, e somente o

perderá se não cumprir a obrigação. Quando tiver por objeto bem imóvel, que é o
tema do nosso estudo, a hipoteca abrange também seus acessórios. É importante
dizer que, para efeito de hipoteca, os navios e as aeronaves são considerados
imóveis, podendo, assim, haver uma hipoteca sobre estes bens.
O art. 147 do CC traz uma lista de bens e direitos que podem ser objeto
de hipoteca, além dos imóveis, tais como as estradas de ferro, os navios e as
aeronaves.
50
No direito real de anticrese, o devedor ou outra pessoa em seu nome,

entrega ao credor um bem de sua propriedade para que este receba os frutos em
pagamento da dívida e dos juros.
Lembre-se de que os direitos reais sobre coisas alheias devem ser

registrados no Registro de Imóveis do local em que se localiza o imóvel, para
terem eficácia erga omnes (contra todos). Este registro seguirá a ordem em que são
apresentadas, fazendo-se a prenotação, como veremos no tópico sobre o registro
imobiliário.
Como sugestão, caso queira aprofundar seus estudos sobre direitos da

vizinhança, leia o texto “Problemas de vizinhos - Direito de propriedade vigora
sob ótica da função social”, conforme segue.
LEITURA COMPLEMENTAR
PROBLEMAS DE VIZINHOS - DIREITO DE PROPRIEDADE VIGORA SOB

ÓTICA DA FUNÇÃO SOCIAL
Gisele Leite
Os direitos de vizinhança são previsões legais que têm por objeto

regulamentar a relação social e jurídica que existe entre os titulares de direito real
sobre imóveis, tendo em vista a proximidade geográfica entre os prédios ou entre
apartamentos num condomínio de edifícios.
Os prédios não precisam necessariamente ser contíguos ou vicinais,

porém, a atividade exercida pode de alguma forma repercutir em outro prédio.
Para efeitos legais, quem sofrer a repercussão nociva será reputado vizinho,
independentemente de confrontar com o prédio ou não.
Os direitos de vizinhança são criados por lei e não visam aumentar a

utilidade do prédio, mas sim reputados necessários para a coexistência pacífica
entre os vizinhos.
Estas duas características distinguem o direito de vizinhança do direito

real sobre coisa alheia, denominado de servidão predial, cuja regulamentação se
encontra nos artigos 1.378 até 1.389 do Código Civil de 2002.
O direito de preservação da pessoa contra a utilização da posse ou da

propriedade alheia de modo a não causar dano à segurança ou sossego ou à
saúde é exercido ainda em caráter de reciprocidade.
É sabido que o uso regular de um direito reconhecido não constitui ato

ilícito, conforme se verifica da análise do artigo 188, I do C.C.
51
Desta forma, o exercício irregular de um direito enseja o ato ilícito

denominado tecnicamente de abuso de direito. Alguns doutrinadores apontam
que o abuso de direito, a priori, não se revela como ilícito, mas com o tempo e,
por infringir a esfera jurídica de outrem, passa a se configurar como ato ilícito.
Abusa do direito de propriedade de imóvel quem o utiliza nocivamente,

pondo em risco ou afetando a segurança, o sossego e a saúde dos donos dos
prédios vizinhos.
Portanto, define-se o uso da propriedade conforme prevê o artigo 1.228 do

CC, privilegiando sua função social com efetivo interesse do proprietário ou a sua
comodidade, e nunca sendo utilizado como instrumento de vingança, capricho
ou com o fito de perturbar ou causar dano a outrem.
É abuso de direito, por exemplo, construir muro altíssimo apenas para

fazer sombra sobre o prédio vizinho ou para atrapalhar a navegação aérea; ou
construir um poço profundo para suprimir as águas dos demais adquirentes do
lote, ou não permitir a passagem forçada para o proprietário que necessite escoar
sua produção agrícola, encontrando-se a estrada pública em péssimas condições,
entre outros comportamentos igualmente reprováveis.
Todavia, há casos em que se tem que tolerar as interferências à propriedade

em razão do interesse público (artigo 1.278 CC), podendo requerer, a qualquer
tempo, a redução ou a própria cessação da atividade considerada como nociva,
basta que se prove que tal fato não traria prejuízo à atividade em prol do interesse
público.
O direito de vizinhança é uma restrição ou limitação ao direito de

propriedade em benefício do direito privado. San Tiago Dantas preleciona: “para
que haja conflito de vizinhança é sempre necessário que um ato praticado pelo
possuidor de um prédio, ou o estado de coisas por ele mantido, vá exercer seus
efeitos sobre o imóvel vizinho, causando prejuízo ao próprio imóvel ou incômodos
ao seu morador”.
O fundamento da responsabilidade nessa seara não se esteia na culpa e

assenta-se efetivamente na responsabilidade objetiva. Assim, se o ato praticado
no imóvel vizinho repercute de modo prejudicial e danoso ao outro, impõe-se o
dever de remover o mal causado ou indenizar o dano experimentado, a exemplo
da construção de um imóvel em terreno contíguo, cujo sistema de estaqueamento
cause trincas, fissuras, rachaduras no imóvel vizinho.
Atenção! Imóveis vizinhos não são apenas os confinantes, mas também

os que se localizam nas proximidades, desde que o ato praticado por alguém em
determinado prédio vá repercutir diretamente sobre o outro, causando incômodo
ou prejuízo ao seu ocupante.
52
Compreende o direito de vizinhança: o uso anormal da propriedade; as

árvores limítrofes; a passagem de cabos e tubulações, as águas, os limites entre
prédios, o direito de tapagem e o direito de construir (artigos 1.277 a 1.313 do CC
de 2002).
A lei procura coibir o uso anormal da propriedade lançando mão, por

vezes, da chamada tutela inibitória, que impõe ao réu (proprietário-infrator)
condenado uma obrigação de não fazer, ou ainda, uma multa cominatória
(astreinte).
Aponta a doutrina alguns critérios seguros para efeito de composição

dos conflitos. São eles: a pré-ocupação, a natureza da utilização, a localização do
prédio, as normas relativas às edificações e os limites de tolerância dos moradores
vizinhos. É óbvio que entre um mero detentor e um proprietário, esse último goza
de maiores prerrogativas legais para impor o respeito ao direito de vizinhança.
A pré-ocupação ou precedência significa que, ao analisar o conflito, o juiz

verificará qual dos vizinhos se instalou antes no local. Analisará, ipso facto, se
houve inclusive a intenção danosa.
Com isso, se alguém fixa residência nas imediações de uma fábrica

em zona industrial, e sabidamente reconhece de antemão tais condições, não
é lídimo reclamar das condições ambientais do local. Assim, havendo conflito
de vizinhança, o juiz não se limitará a analisar apenas a pré-ocupação, mas
igualmente outros elementos para melhor formar seu convencimento.
O barulho é sem dúvida um dos motivos corriqueiros de atritos entre

vizinhos e há até engenheiros e ambientalistas que fornecem uma tabela contendo
os níveis de ruídos em decibéis. Só à guisa de curiosidade: uma banda de rock
em geral produz 110 dB, enquanto que a decolagem de um jato a 100 metros de
distância produz 125 dB; (nesse sentido o TJ-RS, 18ª Câmara Cível, relator André
Luiz Planella Villarinho, decidiu no processo 70.003.573.029 que os ensaios da
banda de rock estão proibidos em uma residência de Pelotas, por incomodar os
vizinhos).
O critério basilar a ser adotado para a composição do conflito é o de uso

normal em confronto com o uso anormal. Mas a questão é complexa e subjetiva,
pois não há marco divisório nítido entre a normalidade e anormalidade. E devem
ser levados a termo o fator objetivo, que é o ato causador do conflito, e o outro o
fato subjetivo, concernente à pessoa que se vê prejudicada.
É certo que, para se viver em sociedade, é mesmo preciso reconhecer

limites e tolerar, e o ponto de equilíbrio nem sempre é fácil de alcançar. A
jurisprudência tem procurado fixar remos capazes de aferir a normalidade no
uso da propriedade:
53
“A utilização indevida de apartamento em edifício estritamente residencial

como escritório de empresa ou mesmo de atividade profissional pelo locatário
importa em uso nocivo da propriedade, por prejudicar a segurança e, sobretudo,
o sossego de moradores dos demais apartamentos” (RT 708:159).
“A responsabilidade civil pelos danos de vizinhança é objetiva, conduzindo

a obrigação de indenizar independentemente da existência de culpa, se da atuação
nociva do agente resultar dano efetivo. É necessária a comprovação de nexo causal
entre a ação do vizinho e o dano sofrido pelo outro, como pressuposto essencial
para caracterização do dever de indenizar recaindo o ônus da prova, tratando-
se de ação de indenização ao autor” (TA/MG, Ap. Civ. 259 054-3, relatora Desa.
Jurema Brasil, DJ 1.7.98).
Recentemente, a cantora Simone recebeu do STJ a confirmação das decisões

de primeira e segunda instâncias que obrigaram sua vizinha, a ambientalista
Fernanda Colagrossi, a retirar de seu apartamento os 25 cães que lá mantinha.
Pela mesma decisão, Fernanda poderia manter apenas três cães no imóvel, é a
decisão tomada unanimemente pela 3ª Turma do STJ e põe fim a lide que vinha
sido debatida na Justiça desde 1998.
A ministra Nancy Andrighi, relatora do processo, afirmou que a

ambientalista, apesar de não ser proprietária do imóvel, é parte legítima, uma vez
que a obrigação de não causar interferência prejudiciais à segurança, ao sossego
e à saúde surge da qualidade de vizinho e, não de proprietário (Resp. 622.303).
Vamos, mormente, definir mais amiúde alguns relevantes conceitos para

o tema, como, por exemplo, segurança que tem a ver com solidez, estabilidade
material do prédio e a incolumidade pessoal de seus moradores. Deve ser
afastado qualquer perigo pessoal ou patrimonial, como a instalação de indústria
de inflamáveis e explosivos, ou uma loja de produtos químicos nocivos à saúde.
Sossego é bem jurídico inestimável, componente dos direitos da

personalidade, intrinsecamente ligado ao direito à privacidade. Não é a ausência
completa de ruídos, mas a possibilidade de afastar ruídos excessivos que
comprometam a incolumidade da pessoa.
É direito dos moradores a uma relativa tranquilidade, na qual bailes, festas,

algazarras, animais e vibrações intensas provenientes de vizinhos acarretem
enormes desgastes à paz do ser humano.
A violação do sossego agride o equipamento psíquico do homem e deve

ser encarado como ofensa ao direito à integridade moral do homem, conceito
muito próximo ao direito, à intimidade, à imagem e a incolumidade mental.
Afora os danos extrapatrimoniais, os ruídos impedem o repouso, acabando

por comprometer a saúde e a própria segurança do indivíduo.
54
O artigo 1.277 do Código Civil possui rol taxativo (numerus clausus) e

não admite interpretação extensiva. Desta forma, se as interferências prejudiciais
causadas não repercutirem sob o trinômio (saúde-segurança-sossego), a questão
extrapolará do conflito de vizinhança.
Ressalte-se que a segurança, sossego e saúde são direitos da personalidade

inerentes a qualquer ser humano e não apenas aos vizinhos. E o mau uso da
propriedade dá-se pela prática de atos ilegais, abusivos ou excessivos (não raro
classificados na esfera criminal como contravenções ou crimes, sendo o mais
comum o crime de dano).
Atos excessivos são aqueles praticados com finalidades legítimas, porém,

ainda assim gerando danos anormais e injustos, passíveis de indenização em sede
de responsabilidade objetiva.
Assim, é sábia a popular parêmia: “É vedado exercer nossos direitos com

sacrifícios dos direitos alheios”, ou ainda: “O direito de um acaba quando começa
o direito do outro”.
O limite do uso normal ou anormal da propriedade não pode ser

teorizado. O artigo 1.277 do CC disciplina a questão justamente pelas exceções.
Temos também como uso anormal o não uso ou a subutilização da propriedade
de forma a causar conflitos de vizinhança. É o caso de imóvel usado com desídia
ou legado ao abandono. Onde os vizinhos podem sofrer, dentre outras coisas,
ameaças de ruína do prédio.
Da mesma maneira, a postura passiva ou permissiva do titular do prédio

acarreta o seu uso por terceiros para atividades prejudiciais a todos e mesmo
ilícitas (como drogas, prostituição, depósito de entulhos, lixo tóxico, matagal
etc.), gerando insegurança e danos à saúde e tranquilidade de todos os vizinhos.
O não uso também fere o direito urbanístico (artigo 182, parágrafo 4º da

CF), por ser ofensivo à função social da propriedade no município. Tem também
a questão relativa à proteção aos prédios tombados.
Destarte, a tutela da saúde e da segurança é resguardada pelos artigos 30

e 38 do Decreto-Lei 3.668/41, que cuida do perigo de desabamento e da emissão
de fumaça, vapores ou gases.
Há um julgado (JTACSP-RT 117:43) que teve a oportunidade de apreciar a

poluição sonora produzida por uma araponga (ave canora) cujo canto é anormal,
excessivamente alto, irritante, estridente e ensurdecedor, e o fato de seu dono
suportar não faz com que os demais vizinhos devam ter o mesmo comportamento
compassivo.
Abre exceção em prol do interesse público o artigo 1.278 do CC. Porém,

não isenta o causador dos danos de responder por sua respectiva indenização.
55
A questão quanto à ruína de prédio vizinho é disciplinada pelo artigo

1.280 CC, e dá direito tanto ao proprietário como ao possuidor de exigir do dono
do imóvel vizinho a demolição ou a reparação do prédio que ameace ruir, bem
como exigir que se preste caução por dano iminente.
Admite que se exija caução por meio da chamada ação por dano infecto,
pela qual se constitui uma garantia para indenização do dano futuro e eventual.
Porém, se o dano já ocorreu, sendo consumado, o ressarcimento deverá ser
requerido por meio de uma ação indenizatória.
Caberá, por outro lado, se a obra estiver em andamento, a ação de nunciação

de obra nova. O artigo 1281 CC prevê a possibilidade de se exigir garantia contra
eventual dano, que se perfaz na forma do artigo 827 do CPC.
Sobre as árvores limítrofes, há a previsão nos artigos 1.282 a 1.284 do CC e

envolve aquelas que se localizam na linha divisória ou bem próximo a esta.
Quando a árvore tiver seu tronco na linha divisória, há a presunção

iuris tantum de pertencer em partes iguais, aos dois vizinhos, em condomínio
necessário, sendo que nenhum dos proprietários poderá cortá-la sem anuência
do outro (artigo 1.282 CC). A propriedade comum prevalecerá mesmo se a maior
parte da árvore se encontrar no terreno de um dos confinantes, pois avulta apenas
saber se esta está na linha divisória.
Quando os frutos naturalmente caírem sobre o terreno vizinho, em local

próximo à linha divisória, pertencerão estes ao dono do local da queda, evitando-
se assim as invasões em terrenos alheios e posterior contenda entre vizinhos
(artigo 1.284 CC).
Pontes de Miranda ensina que essa inspiração é de origem germânica e se

prende à ideia de que quem arca com ônus deve desfrutar o bônus. O fundamento
deflui do brocardo “wer den bösen tropfen geniesst, geniesse auch den guten” —
quem traga as gotas más que traga as boas.
FONTE: LEITE, Gisele. Problemas de vizinhos – direito de propriedade vigora sob ótica da função
social. Revista Consultor Jurídico. 29/01/2007. Disponível em: <http://conjur.estadao.com.br/
static/text/52290,1>. Acesso em: 31 mar. 2008.
56
RESUMO DO TÓPICO 4
Neste tópico, caro(a) acadêmico(a), você estudou:
• Que a propriedade é um direito que permite gozar, usar, dispor e reaver um

bem de quem injustamente o possua.
• Que os conceitos de posse e propriedade não se confundem.
• Que a posse se classifica em diversas espécies, como posse justa, injusta,

precária, violenta, clandestina etc.
• Que existem vários direitos reais sobre as coisas alheias, tais como a hipoteca, a
anticrese etc.
57
AUTOATIVIDADE
Você entendeu bem o conteúdo deste tópico? Então, assinale a alternativa

CORRETA:
1 É o poder de o proprietário ou possuidor buscar a coisa de quem injustamente

a possua ou detenha:
a) ( ) Usucapião.
b) ( ) Direito de sequela.
c) ( ) Propriedade.
d) ( ) Habitação.
2 Não se caracteriza como meio de perda da propriedade:
a) ( ) Usufruto.
b) ( ) Alienação.
c) ( ) Renúncia.
d) ( ) Abandono.
3 Por meio desta ação, o possuidor defende sua posse que foi perdida:
a) ( ) Ação de Reintegração de Posse.

b) ( ) Ação de Manutenção de Posse.
c) ( ) Ação de Usucapião.
d) ( ) Ação de Execução.
4 A posse injusta pode ser violenta, clandestina ou precária. Pode ser

considerada posse clandestina:
a) ( ) A que decorre de ato violento.

b) ( ) A que decorre de utilização de artifícios.
c) ( ) A que decorre da não devolução do bem no prazo.
d) ( ) Nenhuma das alternativas.
5 É modo aquisitivo da propriedade:
a) ( ) Hipoteca.
b) ( ) Penhor.
c) ( ) Aluvião.
d) ( ) Usufruto.
6 Por este direito real sobre coisa alheia, o proprietário cede o imóvel a outra
pessoa, que poderá usar o mesmo e até receber os aluguéis:
58
a) ( ) Usufruto.
b) ( ) Hipoteca.
c) ( ) Servidão.
d) ( ) Penhor.
7 A hipoteca, o penhor e a anticrese têm como característica comum:
a) ( ) Serem modos de aquisição da propriedade.

b) ( ) Serem direitos reais de aquisição.
c) ( ) Serem direitos reais de garantia sobre coisa alheia.
d) ( ) Terem por objeto bem imóvel.
8 Diz-se que a posse é velha quando:
a) ( ) O possuidor a exerce há menos de 1 ano e 1 dia.

b) ( ) O possuidor a exerce há mais de 1 ano e 1 dia.
c) ( ) O possuidor soma a posse à de seus antecessores para entrar com pedido
de usucapião.
d) ( ) Quando esta posse se origina no usufruto.
9 De acordo com a lei, não pode ser objeto de hipoteca:
a) ( ) Navio.
b) ( ) Aeronave.
c) ( ) Estradas de ferro.
d) ( ) Automóveis.
10 O compromisso de compra e venda, desde que atendidos os requisitos

exigidos pela lei, é uma espécie de direito de aquisição da propriedade,
porque:
a) ( ) Permite que o comprador exija na justiça a escritura de compra e venda

para transferir a propriedade.
b) ( ) Permite que o comprador requeira o usufruto do bem.
c) ( ) Garante o direito de moradia.
d) ( ) Permite a reintegração de posse.
59
60
UNIDADE 2
DIREITO IMOBILIÁRIO – PRINCIPAIS

INSTITUTOS
Nessa unidade vamos:
• compreender os procedimentos legais relativos à incorporação e condomí-

nio edilício;
• conhecer a legislação pertinente aos loteamentos bem como compreender

o procedimento legal para sua implantação e registro;
• analisar e conhecer as principais formas de financiamento imobiliário;
• conhecer e compreender o funcionamento dos institutos da Alienação Fi-

duciária em Garantia e Consórcio para a Aquisição de Imóveis;
PLANO DE ESTUDOS
Esta unidade está dividida em três tópicos. No final de cada tópico, você
encontrará atividades que possibilitarão a apropriação de conhecimentos na
área.
TÓPICO 1 – INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA E CONDOMÍNIO
TÓPICO 2 – FINANCIAMENTOS IMOBILIÁRIOS E LOTEAMENTOS
TÓPICO 3 – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA E CONSÓRCIO

PARA A AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS
61
62
UNIDADE 2
TÓPICO 1
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA E
CONDOMÍNIO
1 INTRODUÇÃO
Este tópico é dedicado ao estudo da incorporação imobiliária e do
condomínio que são importantes institutos do Direito Imobiliário. Iniciaremos
pela incorporação. Você está preparado? Então, vamos em frente!
2 INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
Segundo o parágrafo único do art. 28 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro
de 1964, Incorporação é “atividade exercida com o intuito de promover e realizar
a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de
edificações compostas de unidades autônomas” (BRASIL, 1964).
Diniz (2007, p. 245) define incorporação como sendo o “[...] empreendimento

que visa conseguir capital necessário para a construção do prédio, pela venda
antecipada dos apartamentos”.
É através da incorporação imobiliária que será possível a negociação de

unidades autônomas de uma edificação que ainda não estejam construídas ou que
estejam em construção e que integrarão um condomínio, sendo estas unidades o
objeto da incorporação.
Permite, assim, que se possam comercializar imóveis “na planta”, uma

vez que na incorporação, vende-se antecipadamente o imóvel “futuro”, a fim de
se obter o capital necessário para iniciar a construção do edifício.
UNI
Caro(a) acadêmico(a)! Na sequência, vamos descobrir quem pode ser

incorporador.
63
UNIDADE 2 | DIREITO IMOBILIÁRIO – PRINCIPAIS INSTITUTOS
2.1 INCORPORADOR
O incorporador é o responsável pela incorporação, desde sua iniciativa
até a sua conclusão e “nenhuma incorporação poderá ser proposta à venda sem
indicação expressa do incorporador, devendo também seu nome permanecer
indicado ostensivamente no local da construção” (art. 31, § 2º da Lei nº 4.591/64).
Segundo a Lei nº 4.591/64, em seu art. 29, considera-se incorporador:
[...] a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora

não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de
frações ideais de terreno, objetivando a vinculação de tais frações a
unidades autônomas, (Vetado) em edificações a serem construídas
ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite
propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando
a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela
entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras
concluídas.
Também, segundo a mesma lei, em seu artigo 30, serão considerados

incorporadores “[...] os proprietários e titulares de direitos aquisitivos que
contratem a construção de edifícios que se destinem à constituição em condomínio,
sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras”(BRASIL, 1964).
Quem pode ser incorporador? A resposta também é encontrada na Lei nº

4.591/64, que estabelece em seu art. 31:
a) o proprietário do terreno, o promitente comprador, o cessionário

deste ou promitente cessionário com título que satisfaça os requisitos
da Alínea “a” do Artigo 32.
b) o construtor (Decreto n° 23.569, de 11 de Dezembro de 1933, e n°
3.995 (*), de 31 de Dezembro de 1941, e Decreto-Lei n° 8.620 (*), de 10
de Janeiro de 1946) ou corretor de imóveis (Lei n° 4.116 (*), de 27 de
Agosto de 1962).
A exigência contida no final da alínea “a” acima se refere
a) ao título de propriedade do terreno ou de promessa, irrevogável e

irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou permuta,
do qual constem cláusulas de imissão na posse do imóvel, não haja
estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua
consentimento para demolição e construção, devidamente registrado”
(BRASIL, 1964).
2.2 REQUISITOS LEGAIS DA INCORPORAÇÃO

O primeiro passo é o registro da incorporação no competente Registro
Imobiliário (no local em que fica o imóvel) da documentação constante no art. 32
da Lei nº 4.591/64:
64
TÓPICO 1 | INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA E
Artigo 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades

autônomas após ter arquivado no cartório competente de Registro de
Imóveis, os seguintes documentos:
a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e
irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou permuta,
do qual conste cláusulas de imissão na posse do imóvel, não haja
estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua
consentimento para demolição e construção, devidamente registrado;
b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais,
de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais
relativamente ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador;
c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os
últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros;
d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades
competentes;
e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além do global,
e das partes comuns, e indicando, cada tipo de unidade a respectiva
metragem de área construída;
f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando
o titular de direitos sobre terreno for responsável pela arrecadação das
respectivas contribuições;
g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo
modelo a que se refere o Inciso IV, do artigo 53, desta lei;
h) avaliação de custo global da obra, atualizada à data do arquivamento,
calculada de acordo com a norma do Inciso III, do artigo 53 com base
nos custos unitários referido no Artigo 54, discriminando-se, também,
o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo
profissional responsável pela obra;
i) discriminação das frações ideais de terreno com as unidades
autônomas que a elas corresponderão;
j) minuta da futura convenção de condomínio que regerá a edificação
ou o conjunto de edificações;
l) declaração em que se defina parcela do preço de que trata o inciso
II, do artigo 39;
m) certidão do instrumento público de mandado, referido no Parágrafo
1° do artigo 31;
n) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência
(artigo 34);
o) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimentos
de crédito que opere no país há mais de cinco anos.
O registro valerá por 180 dias e, findo este período, terá que ser revalidado
se a incorporação não houver se concretizado e o incorporador somente poderá
voltar a comercializar as unidades quando tomar esta providência.
ATENCAO
Por exigência legal, o incorporador somente poderá comercializar as unidades

autônomas após o registro da incorporação no registro imobiliário (art. 32 da Lei nº
4591/64). Na proposta de venda, deve aparecer o número do registro e do cartório que o
realizou e a indicação expressa do nome do incorporador, que deve também ser indicado
ostensivamente no local da construção (art. 31, §2º. da mesma lei).
65
3 CONDOMÍNIO
Neste tópico, também vamos conhecer este instituto do direito imobiliário,
com o qual, certamente, você vai se deparar no exercício de sua profissão. Após
nosso estudo, você entenderá o que é condomínio, o que é condomínio edilício
e entender quais são as regras jurídicas que se aplicam a cada um deles. Para
entendermos o que é condomínio edilício, vamos iniciar pelo estudo do conceito
de condomínio.
O que é condomínio?
O condomínio é uma propriedade conjunta sobre determinado bem ou bens

(com + domínio = copropriedade).
3.1 ESPÉCIES DE CONDOMÍNIO

O condomínio pode ser tradicional ou por unidades autônomas. O
tradicional ocorre, por exemplo, quando diversas pessoas herdam um terreno
e são donas, em conjunto, da totalidade deste bem. Não se sabe qual parte do
terreno pertence a cada um dos condôminos.
Já no condomínio por unidades autônomas, cada um dos condôminos é

dono de uma parte identificável que, juntas, formam um todo, também chamado
condomínio especial, que é resultado da incorporação, como estudamos
anteriormente, e tem personalidade jurídica, conforme foi visto na Unidade 1.
Um condomínio tradicional torna-se especial quando é dividido em quotas

iguais, e esta operação se faz através da instituição do condomínio que deve ser
o resultado da vontade específica de seus instituidores e do cumprimento das
exigências legais.
Neste tipo de condomínio são autônomos os apartamentos ou unidades

autônomas. A parte interna do apartamento não pertence a todos, somente àquele
que é o seu proprietário.
“Existem, no condomínio especial, as áreas comuns e as privativas” (RIOS,

1999, p. 227).
3.1.1 Condomínio edilício

O condomínio em edificações é chamado de condomínio edilício,
denominação adotada pelo Código Civil. Com a incorporação e finalização das
obras de um edifício vertical, várias pessoas passam a ser, ao mesmo tempo,
proprietárias (de suas unidades autônomas) e coproprietárias na área comum,
surgindo, assim, a figura do condomínio. A seguir, há uma figura para ajudar
você a fixar este conceito:
66
FIGURA 11 – CONDOMÍNIO EDILÍCIO
CONDOMÍNIO EDILÍCIO
FONTE: Clip Art Word
Neste condomínio, existe a propriedade comum (elevadores, escadas, casa

de máquinas etc.) e a propriedade exclusiva de cada condômino sobre sua área,
comercial ou residencial. Estas propriedades podem ser livremente vendidas,
hipotecadas ou serem objeto de qualquer outra espécie ou direito real, o que
significa que o proprietário não precisa da autorização do condomínio para fazê-lo.
Segundo Beil e Oliveira (2008), o condomínio edilício pode ser conceituado

como sendo:
o conjunto de propriedades numa edificação composto por partes
exclusivas e partes comuns. A adoção da expressão condomínio edilício
tem fundamento no fato de ser este o nome adotado pela legislação
ora vigente, constante dos arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil – Lei
n.º 10.406 de 10 de janeiro de 2002. Como o próprio nome já diz, no
condomínio várias pessoas possuem o condomínio (copropriedade)
sobre uma mesma coisa, havendo, contudo, no edilício, a característica
distintiva especial de que uma parte do bem sob uma mesma área é
de propriedade exclusiva de cada um dos comunheiros, e outra parte
é comum. Enfim, diferentemente da hipótese comum do Direito Civil,
no condomínio edilício os proprietários compartilham de forma
diferenciada essa propriedade, destinando a todos áreas comuns,
mas prevendo também áreas privativas aos seus donos. Justamente
em razão de tais características, e principalmente pela dissonância
de pensamento entre diversos moradores, é que surgem questões
cotidianas que precisam de solução.
E como nasce o condomínio edilício? Vamos ver no item seguinte.
3.1.1.1 Instituição e constituição do condomínio edilício

Primeiramente, precisamos diferenciar instituição e constituição do
condomínio. Para Gonçalves (2007, p. 372):
O Código Civil de 2002 distingue, de maneira objetiva, os atos de

instituição e os de constituição do condomínio. O ato de instituição é
previsto no art. 1.332 do referido diploma e pode resultar de ato entre
vivos ou testamento, com inscrição obrigatória no Registro de Imóveis,
devendo conter, além do dispositivo em lei especial, a individualização
de cada unidade, a determinação da fração ideal atribuída a cada uma
relativamente ao terreno e partes comuns, e o fim a que se destina.
67
Assim, podemos dizer que a instituição é sempre um ato de vontade.

Gonçalves (2007), de forma esquematizada, demonstra o seguinte:
FIGURA 12 – FORMAS DE INSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO

ATO DE DISPOSIÇÃO DO PROPRIETÁRIO
FORMAS DE INSTITUIÇÃO INCORPORAÇÃO
DO CONDOMÍNIO TESTAMENTO
FONTE: Adaptado de Gonçalves (2007, p. 373)
O condomínio edilício era regulamentado pela mesma lei que trata das
incorporações (Lei nº 4.591/64) até a entrada em vigor do Código Civil de 2003,
que passou a dispor sobre as questões condominiais, nos arts. 1.331 a 1.358,
ficando em vigor apenas alguns artigos.
Após a instituição do condomínio, virá o ato de constituição do

condomínio. Este ato é materializado pela Convenção de Condomínio, que é “um
documento escrito no qual se estipulam os direitos e deveres de cada condômino“
(GONÇALVES, 2006, p. 372).
Cada condomínio deve elaborar uma convenção de condomínio. De

uma forma resumida, são as seguintes as exigências legais relativas à redação da
convenção de condomínio:
• Esta convenção deve ser subscrita (assinada) por no mínimo 2/3 das frações
ideais e é obrigatória para todos os condôminos, sejam proprietários ou
possuidores.
• Pode ser elaborada em documento particular ou escritura pública e deve ser

registrada no Registro de Imóveis para valer contra terceiros.
• Deve conter os seguintes requisitos previstos nos arts. 1332 e 1334 do Código
Civil:
a) a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva,

estremadas uma das outras e das partes comuns;
b) a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao

terreno e partes comuns;
c) o fim a que as unidades se destinam;
d) a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos

para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
e) sua forma de administração;
68
f) a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido

para as deliberações;
g) as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
h) o regimento interno.
O Código Civil traz também disposições sobre as despesas de condomínio,

administração, utilização das unidades autônomas, entre outras.
3.1.1.2 Direitos e deveres do condômino

Tratando-se de uma propriedade conjunta, há direitos e deveres que
devem ser respeitados por todos para que haja harmonia.
Segundo o Código Civil (art. 1.335), são direitos do condômino:
I- usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

II- usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que
não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III- votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando
quite (Desde que esteja em dia com o pagamento das taxas de
condomínio) (BRASIL, 2002).
Por outro lado, o art. 1.336 do Código Civil estabelece que são deveres do
condômino:
I- contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas

frações ideais;
II- não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III- não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias
externas;
IV- dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não
as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança
dos possuidores, ou aos bons costumes (BRASIL, 2002).
O condômino que não cumprir com estes deveres poderá ser obrigado,
por decisão da assembleia, a pagar uma multa de até cinco vezes o valor do
condomínio, bem como a indenizar os danos que causar.
3.1.1.3 Síndico
Quem representa o condomínio é o síndico. Ele será escolhido pela
assembleia e não precisa ser um condômino. É muito comum, hoje, haver os
síndicos profissionais, geralmente ligados a uma administradora de condomínios.
69
O síndico terá mandato de dois anos, e poderá ser reeleito. Segundo o

Código Civil, são deveres do síndico:
Art. 1.348. Compete ao síndico:

I- convocar a assembleia dos condôminos;
II- representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em
juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III- dar imediato conhecimento à assembleia da existência de
procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV- cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as
determinações da assembleia;
V- diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela
prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI- elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII- cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e
cobrar as multas devidas;
VIII- prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
IX- realizar o seguro da edificação (BRASIL, 2002).
O síndico será auxiliado por um conselho consultivo, que é composto

por três condôminos, que serão responsáveis por aprovar as contas que o síndico
apresentar, funcionando como uma espécie de “fiscais” dos atos do síndico (CC,
art. 1536).
Caso não cumpra com suas funções, o síndico poderá ser destituído de seu
cargo pela assembleia, nos casos do art. 1.349 do Código Civil, resumidamente:
prática de irregularidades, falta de prestação de contas ou administração não
conveniente.
O condomínio poderá ser extinto por assembleia, caso a edificação seja total
ou consideravelmente destruída, caso não se delibere pela reconstrução ou venda
e ainda desapropriação.
70
RESUMO DO TÓPICO 1
Neste tópico, caro(a) acadêmico(a), você estudou o seguinte:
• Incorporação é atividade exercida com o intuito de promover e realizar a

construção, para alienação total ou parcial de edificações ou conjunto de
edificações compostas de unidades autônomas.
• O registro da incorporação se dá por base na documentação constante no art.

32 da Lei nº 4.591/64.
• O condomínio é uma propriedade conjunta sobre determinado bem ou bens

(com + domínio = copropriedade).
• O condomínio edilício é o condomínio em edifícios.
• Existem regras legais para a elaboração de convenções de condomínio e para a

eleição de síndico, que é seu representante legal.
71
AUTOATIVIDADE
Associe os itens, utilizando o código a seguir:
1- Primeiro passo para regularizar a incorporação.

2- Local em que se registra a incorporação.
3- Responsável pela incorporação.
4- Pode ser incorporador.
5- Objetivo da incorporação.
6- É o resultado da incorporação.
( ) Promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial de

edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.
( ) A pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que, embora não efetuando
a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno,
objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em
edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial,
ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações,
coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se,
conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições,
das obras concluídas.
( ) Condomínio especial.
( ) Registro imobiliário.
( ) Incorporador.
( ) Registro do imóvel do local onde ele se situa.
2 Utilizando o Código Civil, seu Caderno de Estudos e algum outro material

que tiver, faça um resumo que deve conter os seguintes itens: as formas
de constituição do condomínio por unidades autônomas, a formalidade
necessária após a elaboração da convenção de condomínio e o quórum para
sua aprovação e ainda como se fixa a quota de rateio no condomínio. Por
fim, aponte quem pode ser síndico, qual o prazo de seu mandato e se este
pode ser reeleito.
72
UNIDADE 2 TÓPICO 2
FINANCIAMENTOS IMOBILIÁRIOS E
LOTEAMENTOS
1 INTRODUÇÃO
Neste tópico, estudaremos as formas de financiamento imobiliário, ou
seja, as formas de que disporá o adquirente do imóvel para poder pagá-lo a longo
prazo. São várias as formas de financiamento de um imóvel, como veremos a
seguir.
2 FINANCIAMENTOS IMOBILIÁRIOS
Como mencionamos acima, existem várias espécies de financiamentos
imobiliários.
Entre eles, podemos citar: Carteira Hipotecária, financiamento direto com

a construtora, Programa de Arrendamento Residencial (PAR), Sistema Financeiro
da Habitação (SFH) e Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). Antes de tudo, é preciso
analisar as vantagens e desvantagens de cada forma de financiamento e cuidar para
não comprometer demais a renda familiar. Vamos ver cada um deles, iniciando
pelo estudo do Sistema Financeiro da Habitação (SFH).
O financiamento de um imóvel pelo SFH e pelo SFI são espécies de

contratos de empréstimo que se chamam “mútuo”. Nesta espécie de contrato,
aquele que fornece o dinheiro, se chama “mutuante”, enquanto aquele que toma
o empréstimo e passa a ser o devedor, se chama “mutuário”. Assim:
CONTRATO DE MÚTUO = MUTUANTE (AGENTE FINANCEIRO) +

MUTUÁRIO (DEVEDOR)
Nestes contratos, o mutuante será uma instituição financeira, pública

ou particular, também chamada de agente financiador. E quem pode ser agente
financiador?
73
Podem ser agentes financiadores: Os Bancos Múltiplos, com carteira de

crédito imobiliário, a Caixa Econômica, as Sociedades de Crédito Imobiliário,
as Associações de Poupança e Empréstimos, as Companhias de Habitação,
as Fundações habitacionais, os Institutos de Previdência, as Companhias
Hipotecárias, as Carteiras Hipotecárias dos clubes militares e as entidades e
fundações de previdência privada, desde que estejam devidamente autorizadas
pela CEF – Caixa Econômica Federal.
FONTE: Guia do Mutuário da Associação Brasileira de Moradores e Mutuários – ABMM. Disponível

em: <http://www.abmm.org.br/sites/arquivos/downloads/guia_abmm.pdf>. Acesso em: 20 maio
2013.
Agora que conhecemos quem pode ser agente financeiro, partiremos para
o estudo dos principais sistemas de financiamento imobiliário.
2.1 SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (SFH)
O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) foi criado pela Lei nº 4.380/64 e

tem por objetivo principal facilitar e promover a construção e a aquisição da casa
própria ou moradia, especialmente pelas classes menos favorecidas (art. 1º. da lei
4.380/64).
Este sistema era, anteriormente, composto pelo Banco Nacional de

Habitação e outros órgãos apontados no art. 8º, foi substituído pela Caixa
Econômica Federal, através do Decreto nº 2.291/1986.
O contrato de financiamento pelo SFH, por exigência legal (art. 9º. da Lei nº
4.380/64 e art.1º. do DL 70/66), trata de contrato de empréstimo (chamado mútuo)
para a aquisição da casa própria e tem como traço marcante a sua finalidade
social.
Os recursos para este empréstimo vêm do Fundo de Amparo ao

Trabalhador (FAT), do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e da
poupança, que se destinam a cada classe social.
Para cada fonte de recursos destina-se uma classe social a ser atendida:
o FGTS atende quem ganha até 10 salários mínimos; a poupança financia quem
ganha mais de 10 salários mínimos; e, o FAT é normalmente direcionado a
financiamentos para as classes média e alta. Em geral, os bancos financiam apenas
60% do valor do imóvel (CONSULTOR JURÍDICO, 2004).
Para obter um financiamento pelo SFH, o pretendente deverá ter em

mente que:
74
TÓPICO 2 | FINANCIAMENTOS IMOBILIÁRIOS E
• serão muitos os documentos exigidos, tanto para a pessoa física, como em caso
de incorporação de condomínio;
• será necessário comprovar a renda familiar;
• esta renda deverá ser compatível com o tipo de financiamento escolhido;
• os encargos são variáveis de acordo com o agente financeiro escolhido;
• as despesas de impostos e escrituração correção por conta do adquirente, bem
como as despesas de corretagem.
É importante esclarecermos que o contrato de crédito imobiliário é um

contrato de adesão que, segundo o Código de Defesa do Consumidor, em seu art.
54:
[...] é aquele cujas cláusulas tenham sido aprovadas pela autoridade

competente ou estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor de
produtos ou serviços, sem que o consumidor possa discutir ou
modificar substancialmente seu conteúdo (BRASIL, 1990).
Este contrato tem como característica principal o fato de tratar-se de um

contrato de adesão, ou seja, em que não se permite a discussão das cláusulas
pelas partes. E “apresenta-se com cláusulas uniformes, sem deixar espaço para a
autonomia da vontade, ou seja, em relação à determinação do conteúdo, seja em
relação à escolha do outro contratante; é um típico contrato de adesão” (OLIVEIRA,
2007, p. 65). E, citando os ensinamentos de Arnaldo Rizzardo (1999, p. 117), “No
contrato de financiamento da casa própria, o mutuário nem tem a faculdade de
discutir com a outra parte sobre o conteúdo do já ordenado previamente”.
A ele cabe subordinar-se, aderindo às condições pré-estabelecidas, para

ter financiada, pelos termos do sistema, a aquisição da moradia pretendida. Neste
tipo de contrato (adesão), o mutuário apenas assina o documento apresentado pelo
mutuante, sem discutir suas cláusulas, às vezes abusivas, o que tem possibilitado
a discussão destas cláusulas na Justiça.
DICAS
Para entender mais sobre este assunto, aconselhamos a leitura de: Contratos
de crédito bancário. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1999, p. 117.
Vamos agora conhecer o Sistema Financeiro Imobiliário?
75
2.2 SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO (SFI)

O SFI, Sistema Financeiro Imobiliário, é regulado pela Lei nº 9.514/97, e
pode ser definido como uma modalidade de financiamento que permite que os
agentes financeiros emitam contratos, cujos créditos poderão ser securitizados,
ou seja, transformados em títulos financeiros oferecidos no mercado de capitais
para atrair recursos para o mercado imobiliário.
Neste tipo de financiamento, segundo a Associação Brasileira de

Mutuários da Habitação (2007) “os recursos dos financiamento são dos próprios
bancos, destinados normalmente à classe média e alta, para compra de primeiro
imóvel, segundo imóvel ou até imóveis comerciais”. Maiores detalhes sobre isto
podem ser obtidos no site: <http://www.conjur.com.br/2004-jun-23/associacao_
mutuarios_lanca_manual_casa_propria?pagina=3>.
Ainda do referido site verificamos que o diferencial dos financiamentos feitos

nesta modalidade é que eles podem ser para aquisição de um segundo imóvel ou de
imóvel comercial.
As desvantagens ocorrem por conta da liberação de práticas abusivas

contra os consumidores, como altas taxas de juros e capitalização dos juros, além
do fato que, uma vez inadimplente, o mutuário perde tudo o que pagou sem
qualquer chance de defesa. Entendemos que a cláusula que estabelece esta perda
é nula, porque fere o art. 51 do Código de Defesa do Consumidor, aplicável neste
caso, como se verá adiante.
Para adquirir um imóvel por este sistema, o interessado não poderá estar
incluído em nenhum cadastro de inadimplentes e comprovar que as prestações
não comprometerão mais do que 30% dos seus rendimentos.
O SFI não tem sido apontado como um sistema vantajoso, pois, embora os
prazos sejam menores, permite a cobrança de juros maiores. Segundo a ABMH,
isto que faz “com que se pague um imóvel a título de juros, a cada três anos de
financiamento. Quanto maior o prazo, mais juros serão pagos” (ABMH, 2007).
Além disso, em caso de inadimplência, a venda do imóvel ocorrerá sem

que seja necessária qualquer providência judicial, uma vez que o imóvel fica em
garantia do pagamento pelo sistema de alienação fiduciária, que veremos mais
adiante.
Sobre a correção e pagamento do saldo devedor, de forma resumida,

podemos afirmar o seguinte:
• O saldo devedor é corrigido mês a mês pela TR (taxa referencial de juros) e

cada período de 12 (doze) meses é feito o recálculo da prestação (a partir do
terceiro ano o recálculo pode passar a ser feito trimestralmente, a critério da
CEF), baseado no saldo devedor e no período restante.
76
• As prestações não poderão ultrapassar o limite de 20% e 30% do

comprometimento da renda familiar.
• A forma de financiamento poderá ser feita através da “Tabela Price” ou

pelo “SACRE – Sistema de Amortização Crescente” ou SAC – Sistema de
Amortização Constante ou Hamburguês, a ser definido pelo banco e cliente,
sendo a diferença a forma de cálculo das prestações.
• A taxa máxima de juros é de 12% (doze por cento) ao ano, e as prestações

corrigidas pelo mesmo índice utilizado para reajuste da caderneta de poupança
(TR).
• O imóvel ficará hipotecado, como garantia de pagamento pelo financiamento

e, em caso de inadimplência, o banco poderá reaver o imóvel judicialmente
para pagar a dívida.
• O prazo máximo de financiamento é de 25 anos.
Quanto aos Sistemas de Amortização, existem vários. “Amortizar” uma

dívida significa pagá-la aos poucos, em prestações.
DICAS
Nos financiamentos imobiliários (SFH e SFI), é o sistema de amortização que

define a forma de cálculo da prestação. Conforme consta da Cartilha do Mutuário.
Disponível em: <http://www.conjur.com.br/2004-jun-23/associacao_mutuarios_lanca_

manual_casa_propria>. Acesso em: 17 jul. 2013.
O SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO DO FINANCIAMENTO é uma fórmula

aplicada sobre o valor que você toma emprestado do banco, para apurar qual o
valor que você tem que pagar mensalmente para quitar este empréstimo dentro
do prazo contratual.
E quais os tipos de sistemas de atualização usados atualmente no Sistema

Financeiro da Habitação e Sistema Financeiro Imobiliário? São três:
SFA – Sistema Francês de Amortização, conhecido como “Tabela Price”.
SAC – Sistema de Amortização.
SACRE – Sistema de Amortização Crescente.
77
Vamos conhecer cada um deles? De uma forma resumida, podemos dizer

que:
SFA – no Sistema Francês de Amortização, mais conhecido como “Tabela

Price”, calcula-se a prestação sem levar em conta o valor da TR e a cada período
de doze meses é feito o recálculo da prestação baseado no saldo devedor e no
tempo restante.
Segundo a Cartilha do Mutuário, é o mais antigo dos sistemas adotados

no país, e funda-se no princípio que durante os primeiros três quartos do contrato
pagar-se-ão somente juros e no quarto final do contrato far-se-á a amortização do
saldo devedor.
No SAC – Sistema de Amortização Constante ou Hamburguês, toda

parcela mensal do financiamento pago conterá o pagamento dos juros e a
amortização de uma parte do capital mutuado.
Já o SACRE – Sistema de Amortização Crescente, é uma variação do SAC

e baseia-se no princípio inverso da PRICE, pois, mensalmente, aumenta a parcela
da prestação paga destinada à amortização do saldo devedor.
Outra questão importante é a que diz respeito à transferência do

financiamento e os “contratos de gaveta”. A transferência do financiamento
somente poderá ser feita perante o próprio agente financeiro, ou seja, para
que uma pessoa possa transferir seu financiamento, é necessário que a Caixa
Econômica Federal esteja ciente e concorde com esta transferência.
Em razão da transferência trazer reajuste no valor do financiamento (2%)

e também aumento do valor da parcela (20%), que terá que ser assumido pelo
novo mutuário, as pessoas criaram os famosos “contratos de gaveta”.
Eles são chamados assim, justamente porque o agente financiador não

toma conhecimento de sua existência e ele, a princípio, vale entre as pessoas que
o assinaram.
Inclusive, caso venha a ocorrer o falecimento do “mutuário oficial”, ou

seja, daquele que assinou o contrato perante o agente financiador, o portador do
contrato de gaveta poderá exigir dos herdeiros que transfiram o imóvel para o
seu nome, tão logo esteja quitado o financiamento.
Porém, a aceitação “obrigatória” destes contratos tem sido reconhecida

por Medidas Provisórias e pela Lei nº 10.500/00. Também nos tribunais já é
reconhecida a validade destes contratos perante o agente financiador, sem que
haja acréscimo, inclusive possibilitando a revisão judicial dos mesmos.
Neste tipo de contrato, também conhecido como “contrato de compra

das chaves” o financiamento continua em nome do mutuário original e o “novo”
devedor continua a pagar as parcelas normalmente, só que em nome daquele.
78
Ao final do contrato se faz a transferência do imóvel quitado para o “novo

dono”.
Extraímos da Cartilha do Mutuário alguns cuidados que você, ou seu

cliente devem observar se for assinar um contrato de gaveta:
AQUISIÇÃO DE UM IMÓVEL FINANCIADO POR “CONTRATO DE

GAVETA”
Se você for adquirir um imóvel que esteja financiado, através de ‘contrato

de gaveta’ peça ajuda de um profissional para a elaboração do contrato, para
que você não corra risco de perder o imóvel caso o titular venha a falecer ou
caso você atrase algumas parcelas, e para que você possa representar o titular
perante o agente financeiro, os órgãos estaduais e municipais e perante os
condomínios e também, na hipótese de ajuizamento de ações revisionais fique
garantida a devolução de valores a você, que arcou com o pagamento das
prestações.
VENDA DE UM IMÓVEL FINANCIADO POR “CONTRATO DE

GAVETA”
Se você for vender um imóvel e transferir o financiamento mediante

‘contrato de gaveta’, exija do comprador garantias para o pagamento da dívida
e certifique-se da idoneidade do mesmo, porque é seu nome que vai aparecer
perante o agente financeiro e caso o ‘gaveteiro’ não pague é o seu nome que vai
para o SPC, SERASA e CADIN.
FONTE: Cartilha do Mutuário. Disponível em: <http://www.abmh.org.br/pdf/cartilhas/Cartilha_
Mutuario_ed4.pdf>. Acesso em: 14 mar. 2008.
Enfim, é sempre prudente a inclusão de cláusula no sentido de exigir a

transferência do imóvel tão logo seja quitado o financiamento. Como sempre, a
consulta a um advogado para redigir o contrato e garantir a validade do negócio
é essencial.
DICAS
Caro(a) acadêmico(a)! Para aprofundar o seu aprendizado, sugerimos a leitura

completa da Cartilha do Mutuário no site: <www.abmh.org>.
79
2.3 CARTEIRA HIPOTECÁRIA

É um financiamento com condições mais livres do que as do Sistema
Financeiro da Habitação (SFH), uma vez que os recursos utilizados são do
próprio banco. O valor dos imóveis tende a ser maior e não há limite do quanto
pode ser financiado e nem do prazo. Os juros são os mais altos do mercado, em
torno dos 15% ao ano e há a prática de capitalização de juros.
FONTE: Associação dos Mutuários e Moradores das Regiões Sul e Sudeste (AMM).
2.4 FINANCIAMENTO DIRETO COM A CONSTRUTORA

Segundo a Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação, nesta
espécie de financiamento, o imóvel é adquirido na planta e “é firmado um
contrato em que o preço do imóvel é dividido em parcelas durante a construção e
após a entrega do habite-se, normalmente em prazos de 60 meses” (CONSULTOR
JURÍDICO, 2004). Nesta espécie de financiamento, há vantagens e desvantagens:
a vantagem que se tem é poder comprar o imóvel com deságio, ou seja, como o
pagamento do preço é feito durante a construção, o preço final do imóvel sai mais
barato e em geral, quando o imóvel fica pronto ele vale mais do que o preço pago
pelo comprador.
A desvantagem deste sistema também é a demora de dois a três anos para

entrar no imóvel, além do risco da construtora vir a falir.
Porém, ainda conforme a citada Associação, devem-se tomar algumas

cautelas, que podemos resumir da seguinte forma:
• Verificar antes se a construtora é séria, visitando obras já entregues.
• Consultar junto ao Fórum se não há ações requerendo a falência da construtora

ou que apontem que ela não honra seus compromissos.
• O comprador também deve guardar todos os panfletos de propaganda.
• Exigir que no contrato sejam discriminados os padrões de materiais que serão

empregados na obra, prazo máximo para entrega, a possibilidade de rescisão
do contrato e devolução dos valores pagos, entre outras condições previstas no
contrato.
• Consultar o PROCON para saber se a empresa respeita os consumidores.
80
2.5 PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL (PAR)

Também extraímos do site da Associação Brasileira de Mutuários da
Habitação o conceito do Programa de Arrendamento Residencial (PAR).
Este programa funciona de forma semelhante a um leasing de automóvel:

“o banco aluga um imóvel por dez anos e, ao final deste prazo, você tem a
oportunidade de comprar o imóvel, pagando um valor estipulado inicialmente de
cerca de 20% do preço do imóvel, corrigido, à vista” (CONSULTOR JURÍDICO,
2004).
Também, neste programa há vantagens e desvantagens. A vantagem é

poder usufruir o imóvel de imediato, pagando um valor equivalente ao aluguel.
“A desvantagem é que, uma vez não pagas mais de três parcelas, o ocupante do
imóvel é despejado e perde tudo que pagou” (CONSULTOR JURÍDICO, 2004).
Também há o problema do Valor Residual Garantido (VRG), que será o

valor pago ao final do contrato para ter o imóvel para si.
Este valor deve ser de 20% do valor do imóvel original, mas deverá
ser pago à vista no final do contrato de locação, que será firmado com
prazo de 10 a 15 anos. Se este VRG for diluído durante as parcelas
do aluguel, a título de antecipação da opção de compra, este último
problema pode ser superado (CONSULTOR JURÍDICO, 2004).
Quem escolher o PAR deve ficar atento para o preço de mercado do imóvel,
bem como as condições do contrato, pois a ideia é ter uma efetiva e possível opção
de compra ao final do prazo de aluguel, pagando um preço justo pela opção de
compra (CONSULTOR JURÍDICO, 2004).
3 DICAS PARA EVITAR PROBLEMAS NO FINANCIAMENTO DE

UM IMÓVEL
Segundo a ABMH – Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação,
que elaborou a cartilha do mutuário, ao se financiar um imóvel, deve-se tomar
alguns cuidados, que você, futuro profissional das intermediações imobiliárias,
precisa conhecer.
Procure um imóvel que atenda as suas necessidades atuais. Por exemplo,

se você é casado e tem um filho, então, não compre um imóvel de três quartos.
Lembre-se que o dinheiro do financiamento conta juros e, por isto, não tome um
empréstimo para comprar uma coisa além de suas necessidades e possibilidades.
Compre e pague um imóvel primeiro e depois parta para um maior.
Use todo o saldo que você tiver no FGTS como entrada, diminuindo
o valor financiado. Se possível, poupe por um ano o valor equivalente ao que
pagaria no financiamento.
81
Usando este valor poupado como entrada, você reduz dois anos de
financiamento ou diminui, em muito, o valor das prestações mensais.
Não comprometa mais do que 15% de sua renda com a primeira

prestação. Isto lhe dá uma folga para que, durante o financiamento, ele venha
a comprometer até 30% sem lhe tornar um inadimplente.
A cada dois anos, saque seu FGTS e amortize parte do saldo devedor
para se livrar mais rápido da dívida. Este prazo é o mínimo permitido por lei.
Sempre que tiver dinheiro sobrando, decorrente de férias vencidas, 13º

salário ou outros, use-os para amortizar o saldo devedor do financiamento.
Não compensa você manter uma poupança, por exemplo, se você receberá TR
+ 6% ao ano de correção e juros, enquanto estará pagando TR + 8 a 12% ao ano
no seu contrato de financiamento.
Basicamente, você tem que lembrar que um financiamento é empréstimo

de dinheiro a juros e, quanto menos empréstimo você pegar, quanto mais
rápido você devolver o dinheiro emprestado, menos juros irá pagar.
FONTE: Disponível em: <http://www.conjur.com.br/2004-jun-23/associacao_mutuarios_lanca_

manual_casa_propria?pagina=5>. Acesso em: 16 jul. 2013.
Outras dicas interessantes são as fornecidas pela Associação Brasileira de

Moradores e Mutuários:
• Analisar a proposta de financiamento de vários agentes financeiros.

• Procurar um especialista da área para analisar a proposta escolhida.
• Verificar as condições do financiamento: taxa de juros, prazo de amortização,
sistema de amortização, saldo residual.
• Verificar junto ao Agente Financeiro a possibilidade de acordo em caso de
desemprego ou diminuição de renda.
• Procurar não assumir prestação que ultrapasse 20% de sua renda mensal.
• Escolher o menor prazo possível no qual consiga arcar com as prestações.
FONTE: Disponível em: <http://www.abmm.org.br/sites/arquivos/downloads/guia_abmm>.

Acesso em: 19 maio 2013.
Caro(a) acadêmico(a)! Quer saber mais sobre financiamentos imobiliários

e dicas sobre o assunto? Então sugerimos que conheça o site da Associação dos
Mutuários e Moradores das Regiões Sul e Sudeste do Brasil. <http://www.ammrs.
com.br/>.
82
4 UTILIZAÇÃO DO FGTS NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEL

RESIDENCIAL
Segundo informações colhidas do site da Caixa Econômica Federal, são as
seguintes as hipóteses em que o FGTS – Fundo de Garantia por Tempo de Serviço
pode ser utilizado na aquisição de imóveis:
Na aquisição de imóvel residencial urbano concluído:
• Pagamento parcial ou total do preço de aquisição do imóvel.

• Pagamento de lance na obtenção da Carta de Crédito ou como
complementação do valor da Carta de Crédito para pagamento da parcela
de recursos próprios, quando o consorciado permanecer com saldo devedor
na Administradora de Consórcio devidamente habilitada pelo BACEN a
operar com “Consórcio de Imóveis”.
Na construção de imóvel residencial urbano:
• Financiamento da construção de imóvel residencial urbano.

• Como parte ou valor total dos recursos próprios do proponente. A
operação é realizada somente se for vinculada a um financiamento ou a um
programa de autofinanciamento contratado com Construtora, Cooperativa
Habitacional, Administradora de Consórcio Imobiliário ou Construtor
pessoa física.
FONTE: Disponível em: <www.caixa.gov.br/habitacao/aq_imv_fgts/index.asp>. Acesso em: 20

mar. 2013.
Outras informações referentes a esta utilização, tais como impedimentos,

limites e características do imóvel a ser adquirido, podem ser colhidas do site da
Caixa Econômica Federal.
No quadro sinótico a seguir, podemos conhecer estas informações:
QUADRO 2 – CONDIÇÕES PARA UTILIZAÇÃO DO FGTS NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEL
• Nova utilização para aquisição do mesmo

imóvel, antes de completados três anos desde
a última utilização para aquisição/construção.
Impedimentos • Aquisição/construção de imóvel comercial.
(O FGTS não poderá ser utilizado nestes • Reforma, ampliação e/ou melhoria de imóvel
casos) residencial ou comercial.
• Realização de infraestrutura interna.
• Aquisição de lotes e terrenos.
• Aquisição de moradia para familiares,
dependentes ou terceiros.
83
• No município em que o proponente exerça a sua

ocupação principal, ou em município limítrofe ou
Localização do imóvel integrante da respectiva região metropolitana.
• No município em que o proponente comprovar
que já reside há pelo menos um ano.
Imóvel residencial concluído. O valor
do FGTS, acrescido do financiamento/
autofinanciamento ou da Carta de • Valor da avaliação efetuada pela CAIXA.
Crédito do consórcio, quando houver, • Valor de compra e venda.
não pode exceder ao menor dos seguintes
valores
• Valor da avaliação efetuada pela CAIXA.
• Valor de compra e venda, ou custo total da obra.
Na construção de imóvel residencial
• Somatório dos valores das etapas do
cronograma físico-financeiro.
Não ser promitente comprador ou proprietário de
imóvel residencial, concluído ou em construção,
financiado pelo SFH, em qualquer parte do
território nacional.
Não ser promitente comprador ou proprietário de
Condições Básicas do Titular da conta imóvel residencial concluído ou em construção:
do FGTS • 1. No município em que exerça sua
ocupação principal, nos municípios limítrofes e
na região metropolitana.
• 2. No atual município de residência.
Comprovar tempo de trabalho mínimo de três
anos sob regime do FGTS.
• Ter valor de avaliação na data da contratação
de até R$ 350.000,00.
• Ser residencial urbano.
• Apresentar, na data da avaliação, plenas
condições de habitabilidade e ausência de vícios
Condições Básicas do Imóvel de construção.
• Não ter sido objeto de utilização do FGTS em
aquisição anterior ou liberação da última parcela
de construção há menos de três anos.
• Estar devidamente matriculado no Cartório de
Registro de Imóveis de sua circunscrição.
• Detentor de fração ideal igual ou inferior à 40%.
• Propriedade de fração ideal do mesmo imóvel
Condições excepcionais quanto à concluído.
propriedade de imóvel residencial • Separado judicialmente e que tenha perdido o
urbano. Também podem utilizar os direito de residir no imóvel de sua propriedade.
recursos da conta vinculada do FGTS • Usufrutuário se renunciar expressamente a
os trabalhadores enquadrados nas essa condição.
situações a seguir • Nu-Proprietário exclusivamente para aquisição
de outro imóvel.
• Venda e compra simultânea.
Valor máximo do imóvel R$ 350.000,00
FONTE: Disponível em: <www.caixa.gov.br/habitacao/aq_imv_fgts/index.asp>. Acesso em: 20
mar. 2008
84
Impedimentos (O FGTS não poderá ser utilizado nestes casos):
• Nova utilização para aquisição do mesmo imóvel, antes de completados três

anos desde a última utilização para aquisição/construção.
• Aquisição/construção de imóvel comercial.
• Reforma, ampliação e/ou melhoria de imóvel residencial ou comercial.
• Realização de infraestrutura interna.
• Aquisição de lotes e terrenos.
• Aquisição de moradia para familiares, dependentes ou terceiros.
Localização do imóvel
• No município em que o proponente exerça a sua ocupação principal, ou em

município limítrofe ou integrante da respectiva região metropolitana.
• No município em que o proponente comprovar que já reside há pelo menos

um ano.
Imóvel residencial concluído
O valor do FGTS, acrescido do financiamento/autofinanciamento ou da

Carta de Crédito do consórcio, quando houver, não pode exceder ao menor dos
seguintes valores:
• Valor da avaliação efetuada pela CAIXA.
• Valor de compra e venda.
5 PRINCÍPIOS APLICÁVEIS AOS FINANCIAMENTOS

IMOBILIÁRIOS, APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO
CONSUMIDOR E REVISÃO DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS
Os contratos de financiamento imobiliário têm sido objeto de grandes
discussões judiciais que visam sua revisão e a aplicação do Código do
Consumidor a estes contratos, uma vez que em muitos casos o mutuário tem
ficado desprotegido frente aos agentes financeiros.
Em decisão do Superior Tribunal de Justiça (Recurso Especial 101.061),

trazida por Oliveira (2004, p. 119), já determinou que nos contratos regidos pelo
Sistema Financeiro de Habitação, além dos princípios gerais (ex.: probidade e
função social), devem ser observados, resumidamente, os seguintes princípios:
85
• transparência: significa a informação clara e correta à lealdade das partes;
• as regras do Sistema Financeiro da Habitação, além de serem obrigatórias,

devem ser interpretadas com atendimento às necessidades do mutuário, sem
afetar sua segurança jurídica, saúde e dignidade;
• deve-se considerar a vulnerabilidade do mutuário, ou seja, deve-se levar em

consideração a condição de mais fraco do mutuário em face ao mutuante;
• os princípios da boa fé e equidade devem prevalecer na formação do contrato;
• as prestações devem ser reajustadas pelo plano de equivalência salarial,

vinculando-se aos vencimentos da categoria profissional do mutuário.
Não há mais dúvida de que o Código do Consumidor se aplica aos

contratos bancários, conforme, aliás, já reconheceu o Superior Tribunal de Justiça,
através da Súmula 245. Este entendimento predominante possibilita a garantia
de um tratamento mais igualitário entre as partes, evitando os abusos que muitas
vezes são cometidos pelos bancos.
Sendo assim, o devedor poderá ingressar na justiça e discutir, por exemplo:

o valor da prestação; a retirada do seu nome do SPC, Serasa e outros, a revisão
ou cancelamento de cláusulas abusivas; a redução de juros ou retirada dos juros
sobre juros (anatocismo); a forma de amortização do saldo devedor e a utilização
de índices incorretos.
6 LOTEAMENTO
Os loteamentos surgiram em razão do crescimento populacional, que
gerou a necessidade de se parcelar o solo urbano e assim acomodar mais pessoas.
Neste tópico, vamos conhecer a legislação específica sobre os loteamentos

e os requisitos que são necessários para que os loteamentos sejam considerados
regulares.
A legislação é bastante exigente e detalhada, punindo o responsável

pela sua infração com multa e até criminalmente. Iniciaremos pelo conceito de
loteamento.
Os loteamentos são divisões do solo urbano em partes que se chamam

“lotes”, que são vendidos. Neles se implantam a infraestrutura necessária para
possibilitar a construção. São regidos pela Lei nº 6.766/79.
O art. 2º, § 1º da Lei nº 6.766/79, define o loteamento como sendo “[...]

a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com abertura de novas
vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou
ampliação das vias existentes”.
86
7 REQUISITOS LEGAIS NECESSÁRIOS À REGULARIDADE DO

LOTEAMENTO
Inicialmente, pela simples leitura do art. 3º da Lei nº 6766/79, verificamos
que não é qualquer terreno que pode ser loteado:
Art. 3º - Somente será admitido o parcelamento do solo para fins

urbanos em zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização
específica, assim definidas pelo plano diretor ou aprovadas por lei
municipal. (NR) (Redação dada pela Lei nº 9.785, 29.1.99).
Parágrafo único - Não será permitido o parcelamento do solo:
I - em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de tomadas as
providências para assegurar o escoamento das águas;
II - em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à
saúde pública, sem que sejam previamente saneados;
III - em terreno com declividade igual ou superior a 30% (trinta por
cento), salvo se atendidas exigências específicas das autoridades
competentes;
IV - em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a
edificação;
V - em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição
impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua correção (BRASIL,
1979).
Os requisitos mínimos para a implantação de um loteamento e sua

regularização também são trazidos pela Lei nº 6.766/79, em seu artigo 4º:
Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintes requisitos:
I - as áreas destinadas a sistemas de circulação, a implantação de

equipamento urbano e comunitário, bem como a espaços livres de uso
público, serão proporcionais à densidade de ocupação prevista pelo
plano diretor ou aprovada por lei municipal para a zona em que se
situem; (NR) (Redação dada pela Lei nº 9.785,29.1.99).
II - os lotes terão área mínima de 125 m2 (cento e vinte e cinco metros
quadrados) e frente mínima de 5 (cinco) metros, salvo quando a
legislação estadual ou municipal determinar maiores exigências, ou
quando o loteamento se destinar a urbanização específica ou edificação
de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados
pelos órgãos públicos competentes;
III - ao longo das águas correntes e dormentes e das faixas de domínio
público das rodovias, ferrovias e dutos, será obrigatória a reserva de
uma faixa non edificandi de 15 (quinze) metros de cada lado, salvo
maiores exigências da legislação específica;
IV - as vias de loteamento deverão articular-se com as vias adjacentes
oficiais, existentes ou projetadas, e harmonizar-se com a topografia
local (BRASIL, 1979).
87
RESUMO DO TÓPICO 2
Neste tópico, você teve a oportunidade de estudar vários aspectos
importantes referentes aos financiamentos imobiliários e loteamentos,
conforme resumo a seguir:
• Há várias espécies de financiamentos imobiliários.
• Os financiamentos imobiliários utilizam vários sistemas de amortização, tais

como SFA.
• Sistema Francês de Amortização, conhecido como “Tabela Price”, SAC –

Sistema de Amortização e o SACRE – Sistema de Amortização Crescente.
• O FGTS pode ser utilizado na aquisição de imóveis, em condições específicas.
• O Código do Consumidor se aplica aos financiamentos imobiliários.
• Como se deu a origem dos loteamentos.
• Seu conceito e divisão - “lotes”.
• Os requisitos de regularidade do loteamento.
• Como se regulariza um loteamento.
• Passos simplificados para criação de um loteamento regular.
88
AUTOATIVIDADE
Caro(a) acadêmico(a), você compreendeu bem a diferença entre as espécies de

financiamento imobiliário e como se institui e regulariza um loteamento? Então
faça os exercícios abaixo:
1 Responda às seguintes perguntas:
a) Qual é o papel da Caixa Econômica Federal no SFH?
b) Quais são os principais recursos que alimentam o SFH?
c) Cite cinco tipos de financiamento imobiliário.
d) Enumere os sistemas de amortização do saldo devedor nos financiamentos

imobiliários.
e) Cite três princípios que devem estar presentes nos contratos de financiamento
imobiliário.
f) O Código de Defesa do Consumidor se aplica aos contratos imobiliários?

Explique.
g) Qual é a principal diferença entre alienação fiduciária de imóvel e hipoteca?
h) Explique como funciona a alienação fiduciária de imóveis e também quem é

o fiduciário e o fiduciante.
2 Para fixar seus conhecimentos sobre loteamento preencha os espaços a

seguir:
a) Os loteamentos são regidos pela Lei _________, conhecida como Lei de

Parcelamento do Solo Urbano. Podem ser considerados como uma divisão
de uma gleba de terras, destinadas à ________________. Os loteamentos
devem atender a alguns requisitos, no que diz respeito a _____ destinadas a
sistemas de circulação e implantação de equipamento urbano e comunitário,
proporcionais à densidade de ocupação prevista pelo plano diretor, ou
aprovada em lei municipal.
b) Os lotes, que não poderão ser vendidos antes da regularização do loteamento,

terão área mínima de ______ m2 e frente mínima de _____metros, como regra
geral.
89
c) Para que o loteamento seja regular, devem-se seguir os seguintes passos:
1º) ______________________________________________________________
2º) ______________________________________________________________
3º) ______________________________________________________________
4º) ______________________________________________________________
5º) ______________________________________________________________
6º) ______________________________________________________________
90
UNIDADE 2 TÓPICO 3
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA E

CONSÓRCIO PARA A AQUISIÇÃO
DE IMÓVEIS
1 INTRODUÇÃO
Este tópico trará importantes considerações sobre a alienação fiduciária
em garantia que é muito utilizado no ramo imobiliário, como alternativa aos
financiamentos bancários que estudamos no item anterior.
2 ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL

A palavra “fidúcia” pode ser traduzida por “confiança”. O sistema de
alienação fiduciária, que foi criado pela Lei nº 9514/97, é uma espécie de garantia
imobiliária, sendo definido pela própria lei em seu art. 22, como sendo “o negócio
jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a
transferência, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel”.
Explicando: neste contrato, a propriedade do imóvel financiado ficará

com o credor (ex.: construtora) que é chamado de fiduciário. O devedor, chamado
fiduciante, somente terá direito a esta propriedade quando quitar a dívida.
Caso o devedor não pague a dívida, a propriedade ficará consolidada

em nome do credor (art. 26 da Lei nº 9514/97), que é em nome de quem ficará
registrada a propriedade no registro de imóveis.
O contrato pode ser elaborado em instrumento público (escritura pública

lavrada no tabelionato) ou por instrumento particular.
TUROS
ESTUDOS FU
Estes conceitos serão importantes quando estudarmos os requisitos do contrato

de alienação fiduciária de imóvel, na disciplina “Elaboração e Administração de Contratos”.
91
A propriedade fiduciária ficará constituída com o registro no registro

imobiliário.
Neste momento, o fiduciante (devedor) passa a ser o possuidor direto,

enquanto o fiduciário (credor) fica com a posse indireta do imóvel. (art. 23,
parágrafo único da Lei nº 9514/97).
Se o devedor pagar o total da dívida, a propriedade fiduciária será extinta

e o devedor, apresentando prova da quitação, poderá pedir o registro do imóvel
em seu nome.
Porém, se não pagar, será notificado para “purgar a mora”, o que significa
“regularizar a situação, pagando o atrasado”. Se não o fizer, a propriedade
volta para o fiduciário, que, após 30 dias, deverá levar o imóvel a leilão público,
conforme exige o art. 27 da Lei nº 9514/97.
Como já dissemos antes, a alienação fiduciária é uma espécie de garantia

como a hipoteca. Porém, com ela não se confunde, porque a hipoteca é um direito
de garantia sobre o bem de terceiro (devedor), enquanto a alienação fiduciária é
uma garantia sobre o bem do próprio credor, uma vez que o devedor terá direito
a ele, caso pague o total do financiamento.
3 MODELO DE CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE

BEM IMÓVEL (CONFORME LEI Nº 9.514/97)
CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL
(LEI Nº 9.514/97)
IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES CONTRATANTES
FIDUCIÁRIA: (Nome da FIDUCIÁRIA), C.N.P.J nº ___________,

com Inscrição Estadual nº ___________, sediada na Rua ___________, nº ____,
bairro ___________, Cidade ___________, CEP nº ___________, no Estado
_____, devidamente representada neste ato por (nome do representante legal
da FIDUCIÁRIA), (Nacionalidade), (Estado civil), (Profissão), Carteira de
Identidade nº ___________ e C.P.F. nº ___________, residente e domiciliado
na Rua ___________, nº _____, bairro ___________, Cidade ___________, CEP
nº _____, no Estado _____, que a este subscreve.
FIDUCIANTE: (Nome completo do FIDUCIANTE), (Nacionalidade),
(Estado civil) (Profissão), Carteira de Identidade nº ___________ e C.P.F. nº
___________, residente e domiciliado na Rua ___________, nº _____, bairro
___________, Cidade ___________, CEP nº ___________, no Estado ______;
(1).
92
TÓPICO 3 | ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA E
AVALISTA 1: (Nome completo do avalista 1), (Nacionalidade),

___________, residente e domiciliado na Rua ___________, nº ____, bairro
___________, Cidade ___________, CEP nº ___________, no Estado _____.
AVALISTA 2: (Nome completo do avalista 2), (Nacionalidade),

___________, residente e domiciliado na Rua ___________, nº ____, bairro
___________, Cidade ___________, CEP ___________, no Estado ____.
As partes acima identificadas têm, entre si, justo e acertado o presente

Contrato de Compra e Venda de Imóvel com Alienação Fiduciária (2), que se
regerá pelas cláusulas seguintes e pelas condições de preço, forma e termo de
pagamento descritas no presente.
DO OBJETO DO CONTRATO
Cláusula 1ª O presente instrumento tem como OBJETO o

financiamento para a aquisição pelo FIDUCIANTE do seguinte bem
imóvel ___________ (Descrever o bem a ser adquirido), mediante contrato
de compra e venda firmado com a vendedora ___________ (Denominação
ou Razão Social da firma vendedora do bem objeto do contrato), C.N.P.J
nº ___________, situada na Rua ___________, nº ____, Cidade ___________,
no Estado ____, pela quantia de R$ _______ (Valor total do bem).
Parágrafo primeiro: Para a realização do financiamento determinado no

caput da presente cláusula, a FIDUCIÁRIA depositará o valor integral
do preço do bem, R$ ___________ (valor expresso), na seguinte conta
do FIDUCIANTE, conta nº ___________, Banco ________, Agência
___________, no prazo de _____ dias após a assinatura do presente contrato.
Parágrafo segundo. O pagamento pelo FIDUCIANTE do financiamento

recebido, ocorrerá nos termos do disposto nas cláusulas 3ª e 4ª deste instrumento.
Parágrafo terceiro: Este contrato reger-se-á pelos ditames do Código Civil, Lei
10.406/02, da Lei nº 9.514/97, que dispõe acerca do Sistema de Financiamento
Imobiliário, com as alterações introduzidas pela Medida Provisória nº 221/34,
bem como do Decreto-Lei nº 911, que trata da Alienação Fiduciária.
DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
Cláusula 2ª: A fim de oferecer garantia das obrigações principais

e acessórias constantes deste instrumento, o FIDUCIANTE transfere à
FIDUCIÁRIA, em alienação fiduciária, o bem imóvel identificado na
cláusula 1ª deste contrato.
Parágrafo primeiro: Nos termos do art. 23 da Lei nº 9.514, a fim de se

constituir a propriedade fiduciária do imóvel descrito na cláusula anterior,
proceder-se-á ao registro do presente contrato no competente Registro de
Imóveis, junto à escritura do referido imóvel.
93
Parágrafo segundo: O registro referido no parágrafo anterior será

realizado até (.....) após sua assinatura pelas partes.
DO VALOR DA DÍVIDA E ENCARGOS
Cláusula 3ª: A FIDUCIÁRIA entregará ao FIDUCIANTE,

através de cheque (Dados e o nome do banco) ou carta de crédito,
o valor de R$ _____ (Valor Expresso), a ser utilizado no pagamento
do valor do bem identificado na cláusula 1ª, e que passará a ser
devido pelo FIDUCIANTE, como principal, à FIDUCIÁRIA.
Cláusula 4ª: O FIDUCIANTE, por meio deste, confirma-se como devedor

da FIDUCIÁRIA pelo valor que desta recebeu, consoante determinação
da cláusula anterior, obrigando-se desde já a se submeter aos seguintes
acréscimos: juros, comissões, correção monetária, imposta sobre operações
financeiras incidente sobre este instrumento.
DAS PRESTAÇÕES E DO PAGAMENTO
Cláusula 5ª: O valor, totalizando o principal e encargos, fixados nas

cláusulas 3ª e 4ª, serão pagos pelo FIDUCIANTE em _____ prestações, iguais,
sucessivas e mensais, vencendo-se a primeira no dia _____, e as demais
parcelas, em dia igual, nos meses subsequentes ao vencimento da primeira.
Cláusula 6ª: Como forma de controlar o pagamento das parcelas

devidas pelo FIDUCIANTE, a FIDUCIÁRIA emitirá em seu favor um
boleto contendo avisos-recibos para cada uma das prestações definidas neste
instrumento, devendo referido boleto ser apresentado pelo FIDUCIANTE
quando for efetuar o pagamento de cada parcela, que deverá ser realizado nas
seguintes instituições: (Local ou instituições financeiras onde o pagamento
deverá ser efetuado). A quitação se dará por autenticação mecânica,
equivalendo-se a cada uma das prestações pagas.
Cláusula 7ª: Com o pagamento da dívida e demais encargos, definidos

nas cláusulas 3ª e 4ª deste contrato, resolvem-se, consoante determinação do
art. 25 da Lei nº 9.514/97, a propriedade fiduciária do imóvel.
Parágrafo primeiro: No prazo de trinta dias, a contar da data de

liquidação da dívida, o FIDUCIÁRIO fornecerá o respectivo termo de
quitação ao FIDUCIANTE, sob pena de multa em favor deste, equivalente a
meio por cento ao mês, ou fração, sobre o valor do contrato.
Parágrafo segundo: À vista do termo de quitação de que trata o

parágrafo anterior, o oficial do competente Registro de Imóveis efetuará o
cancelamento do registro da propriedade fiduciária.
94
DA INADIMPLÊNCIA E DA MORA
Cláusula 8ª: Se vencida, e não quitada qualquer das

parcelas do financiamento, constituído em mora o FIDUCIANTE,
consolidar-se-á, nos termos dispostos no parágrafo primeiro da
presente cláusula a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.
Parágrafo primeiro: Após o prazo de ____ do seu vencimento, o FIDUCIANTE

será intimado, a requerimento da FIDUCIÁRIA, pelo oficial do competente
Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida
e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as
penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive
tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das
despesas de cobrança e de intimação, consoante determinação do art. 26, §
1º, da Lei nº 9.514/97.
Parágrafo segundo: Purgada a mora no Registro de Imóveis,

convalescerá o contrato de alienação fiduciária.
Parágrafo terceiro: Responde o FIDUCIANTE pelo pagamento

dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros
encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja
posse tenha sido transferida para a FIDUCIÁRIA, nos termos desta
cláusula, até a data em que a FIDUCIÁRIA vier a ser imitido na posse.
Parágrafo quarto: Decorrido o prazo de que trata o parágrafo 1º deste

contrato, sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de
Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do
imóvel, da consolidação da propriedade em nome da FIDUCIÁRIA, à vista
da prova do pagamento por esta, do imposto de transmissão inter vivos.
Cláusula 9ª: Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, a

FIDUCIÁRIA, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que
trata o parágrafo quarto da cláusula anterior, promoverá leilão público para
a alienação do imóvel, de acordo com o procedimento determinado pelo art.
27 da Lei nº 9.514/97, a fim de obter os valores compreendidos nas cláusulas
3ª e 4ª deste instrumento, compreendidos os valores determinados no § 3º do
referido art. 27.
Parágrafo primeiro: Para efeito de venda em leilão público,

considerar-se-á o valor mínimo do imóvel em R$ ________ (valor expresso),
sendo lícita sua atualização de acordo com o valor de mercado à época do
leilão.
Parágrafo segundo: O FIDUCIANTE pagará à FIDUCIÁRIA,

a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor
correspondente a um por cento do valor a que se refere o parágrafo
95
anterior, computado e exigível desde a data da alienação em leilão até

a data em que a FIDUCIÁRIA vier a ser imitida na posse do imóvel.
Cláusula 10: Em ocorrendo a mora do FIDUCIANTE, lhe serão

cobrados, na data da quitação de sua dívida, encargos à taxa máxima que
estiver sendo utilizada pela FIDUCIÁRIA e que, em hipótese alguma, será
inferior às taxas estipuladas neste instrumento.
DAS AÇÕES JUDICIAIS
Cláusula 11: Ficarão à mercê da FIDUCIÁRIA, as ações e os direitos

constantes no Decreto-lei nº 911, de 1969, bem como da lei 9.514, de 1997, e
legislação posterior aplicável.
Parágrafo único: Caso seja proposta a ação de cobrança, o

FIDUCIANTE ficará, também, responsável pelo pagamento das custas,
demais despesas e honorários de advogado.
DA QUITAÇÃO ANTECIPADA
Cláusula 12: Excluindo a situação em que a rescisão antecipada for

decorrente de inadimplência, a liquidação deste contrato, antes da data de
seu vencimento, fica condicionada à concordância dada pela FIDUCIÁRIA.
DOS AVALISTAS
Cláusula 13: Os AVALISTAS se obrigam da mesma maneira que o

FIDUCIANTE.
DA RESCISÃO
Cláusula 14: O descumprimento, por qualquer das partes, das

cláusulas aqui constantes dará ensejo à rescisão do presente.
DISPOSIÇÕES GERAIS
Cláusula 15: Assegura-se ao FIDUCIANTE, enquanto adimplente, a

livre utilização, por sua conta e risco, do imóvel objeto da alienação fiduciária;
Cláusula 16: Nos termos do art. 38 da Lei nº 9.514/97, o presente

instrumento particular tem o caráter de escritura pública para todos os fins
de Direito.
DO FORO
Cláusula 17: Para dirimir quaisquer controvérsias oriundas do

CONTRATO, as partes elegem o foro da comarca de ___________.
96
Por estarem assim justos e contratados, firmam o presente

instrumento, em duas vias de igual teor, juntamente com 2 (duas)
testemunhas.
(Local, data e ano).
(Nome e assinatura do Representante legal da FIDUCIÁRIA)
(Nome e assinatura do FIDUCIANTE)
(Nome e assinatura do Avalista 1)
(Nome e assinatura do Avalista 2)
(Nome, RG e assinatura da Testemunha 1)
(Nome, RG e assinatura da Testemunha 2)
NOTA
1. Em se tratando de pessoa jurídica, após a denominação colocar:

"C.N.P.J nº ___________, com Inscrição Estadual nº ___________, sediada na
Rua ___________, nº ___, Bairro ___________, Cidade ___________, CEP nº
___________, no Estado ____;"
2. A Alienação Fiduciária rege-se pelos disposto no Decreto-lei nº 911

de 01/10/1969. A lei nº 9514/97 trata da alienação fiduciária de coisa imóvel.
3. Os possíveis contratantes foram alterados pela Medida Provisória

nº 221 de 1º de outubro de 2004, no artigo 27 § único dando a seguinte redação:
“A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou

jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI, podendo ter
como objeto bens enfitêuticos, hipótese em que será exigível o pagamento do
laudêmio se houver a consolidação do domínio útil no fiduciário”.
FONTE: Disponível em: <http://www.sitecontabil.com.br/modelos_contrato/0163.htm>. Acesso

em: 12 jul. 2013.
DICAS
Como sugestão, que tal dar uma olhada no modelo de contrato de alienação
fiduciária que segue a seguir?
97
DICAS
Caso queira uma obra sobre a matéria, veja: DANTZGER, Afrânio Carlos
Camargo. Alienação fiduciária de bens imóveis. São Paulo: Método, 2005.
DICAS
Recomendamos os seguintes sites para de pesquisa:
Associação Brasileira de Moradores e Mutuários – ABMM. Disponível em: <http://www.

abmm.org.br/sites/arquivos/downloads/guia_abmm.pdf>. Acesso em: 17 mar. 2013.
Associação dos Mutuários e Moradores das Regiões Sul e Sudeste do Brasil. Disponível em:
<http://www.ammrs.com.br/>. Acesso em: 16 mar. 2013.
Caixa Econômica Federal – CEF. Disponível em: <www.caixa.gov.br/habitacao/aq_imv_fgts/

index.asp>. Acesso em: 20 mar. 2013.
Central Jurídica. Noções de Direito Civil – Doutrina. Disponível em: <http://www.

centraljuridica.com/doutrina/13/direito_civil/nocoes_de_ direito_civil.html>. Acesso em: 16
mar. 2013.
Universo Jurídico: Modelos de Contratos. Disponível em: <http://www.uj.com.br/
publicacoes/contratos/default.asp?action=contrato&idcontrato=370>. Acesso em: 27 mar.
2013.
W S: Corretor de Imóveis. Disponível em: <http://www.imoveisws.cim.br>. Acesso em: 16

mar. 2013.
Moisés Marinho: Consultoria Imobiliária. Disponível em: <http://moisesmarinho.tripod.

com>. Acesso em: 17 mar. 2013.
4 CONSÓRCIO PARA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS

(CONSÓRCIO IMOBILIÁRIO)
O Consórcio Imobiliário é também bastante utilizado no ramo imobiliário,
seja para adquirir, construir ou reformar um imóvel novo ou usado.
Conforme Gabriela Ruic (2011),
98
A constante valorização dos imóveis residenciais tem deixado muita

gente mais longe do sonho da casa própria. Uma das formas de
concretizar a aquisição sem ter todo o dinheiro necessário no bolso
tem sido os consórcios. De acordo com números da ABAC (Associação
Brasileira de Administradoras de Consórcio), a modalidade de compra
de imóveis cresceu cerca de 16% no primeiro semestre do ano e já
representa quase 15% das vendas de imóveis no país.
Segundo a autora, consórcio é a reunião de um grupo de pessoas físicas

ou jurídicas que se autofinanciam. Cada cotista paga uma mensalidade por mês
e nas assembleias mensais do grupo são realizados sorteios para definir qual
participante será contemplado com a carta de crédito. Nos mesmos encontros,
também é possível que outras pessoas deem lances para ter acesso a outras cartas
de crédito, que ficará disponível a quem estiver disposto a fazer a melhor oferta.
Tanto instituições financeiras públicas ou privadas oferecem este produto

aos consumidores.
Neste tipo de contrato (como acontece com os automóveis),

é o consumidor que decide o valor da Carta de Crédito, e depois
aguarda ser sorteado ou pode ofertar um lance fixo ou livre.
O consórcio imobiliário é regido pela Lei nº 11.795/08 que entrou em vigor

em 6 de fevereiro de 2009.
Podem ser administradoras de consórcio, as pessoas jurídicas que prestam

os serviços de formação, organização e administração de grupos de consórcio, e
suas atividades são fiscalizadas pelo Banco Central do Brasil (Bacen), que também
é responsável por aplicar as penalidades cabíveis.
Do site da Caixa Econômica Federal, extraímos algumas vantagens da

Contratação do Consórcio Imobiliário, resumidamente:
POR QUE ESCOLHER O CONSÓRCIO IMOBILIÁRIO
Você pode usar o FGTS
O seu FGTS é aceito para complementar a compra do imóvel ou ofertar

lance, obedecendo às regras estabelecidas pelo fundo.
É acessível a diversas faixas de renda
Cartas de Crédito com valores entre R$ 30 mil e R$ 700 mil, sendo que
de R$ 30 mil a 60 mil as cotas estão disponíveis para grupos em andamento.
Valores de parcelas sob consulta.
99
Você decide o que fazer
Após a contemplação você opta por comprar, construir ou reformar/ampliar

o seu imóvel.
Formação rápida de grupos
A abrangência nacional do CONSÓRCIO IMOBILIÁRIO permite a

formação rápida dos grupos.
A Carta de Crédito é atualizada pela variação do INPC, a cada 12

assembleias.
Atualização da Carta de Crédito
Após a contemplação, enquanto você não utilizar a Carta de Crédito,

ela será atualizada diariamente. Assim, não perde o poder de compra.
VANTAGENS
Pagamento embutido do lance
Utilize até 50% da Carta de Crédito vigente para pagamento do lance.
Conversão da Carta de Crédito
Você pode convertê-la em espécie, 180 dias após a contemplação. Basta

quitar o saldo devedor.
Seguro com cobertura de morte ou invalidez total e permanente*
Para garantia das prestações futuras do consorciado contemplado ou

não.
* Corresponde a 0,03863% do valor de categoria, que é igual à carta de crédito mais

taxa de administração e fundo de reserva, cobrado mensalmente a partir da segunda
parcela, corrigido anualmente pelo índice de correção da Carta de Crédito, durante a
vigência do grupo.
Seguro com cobertura de danos físicos ao imóvel**
Para garantir a integridade do bem dado em alienação.
** Corresponde a 0,01531% sobre o valor da avaliação do imóvel, cobrada a partir da

lavratura da escritura do imóvel.
Disponível em: <http://www.caixaconsorcios.com.br/CaixaConsorcios/Produtos/ConsorcioImo-

biliario/contrato_adesao_imobiliario.pdf>. Acesso em: 28 maio 2013
100
Ainda sobre o assunto, assinala Gabriela Ruic (2011) que o Consórcio

Imobiliário, por “dispensar o pagamento de juros, consórcios são interessantes
para quem não tem pressa para comprar imóvel, possui dinheiro suficiente para
dar um lance ou tem sorte”.
E
IMPORTANT
É preciso ter muito cuidado na escolha da administradora, pois é ela que garantirá
a segurança do consórcio!
Neste sentido, adverte a mesma autora, citando Paulo Rossi, presidente-

executivo da ABAC:
Para que uma administradora possa atuar no mercado, ela tem de ser
devidamente registrada e aprovada pelo Banco Central (BC).
Além de verificar a idoneidade da administradora junto ao BC,
vale a pena checar nos órgãos de defesa do consumidor se constam
reclamações contra a empresa. “Reclamações com relação a prazo de
entrega da carta de crédito podem sinalizar a falta de saúde financeira
do consórcio”, alerta Maria Inês Dolci, coordenadora institucional da
ProTeste (Associação Brasileira de Defesa do Consumidor).
Deve-se ter em mente que a administradora também escolhe seus
cotistas. Isso acontece com base em avaliações do perfil de quem se
inscreve para participar.
“É preciso assinar uma proposta de adesão e se a administradora
aprovar o cadastro, o consumidor estará apto para participar das
assembleias, dar lances e realizar os pagamentos”, explica Rossi“
(RUIC, 2011).
É preciso lembrar que não há qualquer garantia de contemplação do

consorciado antes do encerramento do grupo, como alerta a ABAC, e que os
consórcios cobram taxas de adesão e administração, entre outras
Dentre as possíveis estão o pagamento de fundo de reserva, que será

usado para cobrir eventuais insuficiências do fundo comum; seguro
prestamista, que quita a dívida no caso de morte ou invalidez do
consorciado; e taxa de adesão ou antecipação da taxa de administração
(GABRIELA RUIC, 2011).
É importante salientar, inclusive, que as administradoras têm liberdade

para fixar a taxa de administração, conforme decisão do Superior Tribunal de
Justiça (STJ):
101
Processo
AgRg no REsp 1115965 / RS
AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL
2009/0005613-7
Relator(a)
Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA (1147)
Órgão Julgador
T3 - TERCEIRA TURMA
Data do Julgamento
11/04/2013
Data da Publicação/Fonte
DJe 16/04/2013
Ementa
AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. CONSÓRCIO.
TAXA DE ADMINISTRAÇÃO. FIXAÇÃO. LIMITE SUPERIOR A 10% (DEZ
POR CENTO).
AUSÊNCIA DE ILEGALIDADE E ABUSIVIDADE. LIVRE
PACTUAÇÃO PELAS ADMINISTRADORAS. POSSIBILIDADE.
As administradoras de consórcio têm liberdade para fixar a respectiva
taxa de administração, nos termos do art. 33 da Lei nº 8.177/91 e da Circular nº
2.766/97 do Banco Central, não havendo falar em ilegalidade ou abusividade
da taxa contratada superior a 10% (dez por cento), na linha dos precedentes
desta Corte Superior de Justiça [...] 2. Agravo regimental não provido. [...] "É
devida a restituição de valores vertidos por consorciado desistente ao grupo
de consórcio, mas não de imediato, e sim em até trinta dias a contar do prazo
previsto contratualmente para o encerramento do plano" (Resp. n. 1.119.300/
RS, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado
em 14/4/2010, DJe 27/8/2010).
3. Conforme entendimento firmado pela Segunda Seção desta Corte

Superior, as administradoras de consórcio possuem liberdade para fixar a
respectiva taxa de administração, nos termos do art. 33 da Lei n. 8.177/1991
e da Circular n. 2.766/1997 do BACEN. AgRg no AgRg no AREsp 100871 / SP
FONTE: Disponível em: <www.stj.jus.br>. Acesso em: 30 maio 2013.
102
DICAS
Caso queira se aprofundar no estudo deste tema, sugerimos os seguintes

sites:
ABAC - Associação Brasileira de Administradoras de Consórcios: tel. (11) 3231-5022 (horário

comercial).
Banco Central do Brasil - no site <www.bcb.gov.br>. ou tel. 0800 979 2345 (horário
bancário). Disponível em: <http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/imoveis/noticias/os-
pros-e-contras-dos-consorcios-de-imoveis?>.
Do site da ABAC podemos ver o passo a passo do consórcio imobiliário:
1° Passo 2° Passo 3° Passo 4° Passo 5° Passo

Sistema de Banco Central Administradoras ABAC / SINAC Recomendações
Consórcio do Brasil de Consórcio para compra
da cota
6° Passo 7° Passo 8° Passo 9° Passo 10° Passo

Recomendações Formas de Prazos de Prestações Antecipações
Compra da Cota Participação Duração de Pagamento
Contemplada
11° Passo 12° Passo 13° Passo 14° Passo

Contemplação Utilização do Atrasos ou falta Exclusão do
do Crédito de pgto. consorciado do
grupo de Consórcio
103
DICAS
Caso deseje estudar um modelo de contrato de consórcio de imóveis acesse:

<http://www.caixaconsorcios.com.br/CaixaConsorcios/Produtos/ConsorcioImobiliario/
contrato_adesao_imobiliario.pdf>.
104
CONDOMÍNIO GERAL, CONDOMÍNIO EDILÍCIO
Gustavo Burgos de Oliveira
O condomínio geral (voluntário ou necessário) é aquele previsto no

Código Civil, mais especificamente nos seus artigos 1.314 a 1.330. Configura-se,
em síntese, quando duas ou mais pessoas (naturais ou jurídicas) são proprietárias,
simultaneamente, de um mesmo bem de raiz, cada uma titulando parte, fração
ou quota ideal sobre o todo. São, portanto, condôminos, devendo submeter-se às
regras de utilização da coisa comum estipuladas no Código Civil.
A cada condômino é assegurada uma quota ou fração ideal da coisa, e não

uma parcela material desta (como ocorre nos loteamentos, desmembramentos,
desdobros, condomínios edilícios e condomínios horizontais de lotes).
Segundo Luís da Cunha Gonçalves (1952, p. 95), a indivisão ou

copropriedade pode ter uma das causas seguintes: “a) falecimento de um
proprietário, deixando dois ou mais herdeiros, que lhe sucedem conjuntamente
no gozo dos seus bens; b) alienação feita pelo proprietário de uma coisa a dois
ou mais adquirentes, ou a outra pessoa de uma parte da sua coisa; c) aquisição
feita em comum por dois ou mais indivíduos; d) ocupação efetuada por duas ou
mais pessoas de uma coisa que não tinha dono; e) dissolução de uma sociedade,
seguida da fase de liquidação, mas só enquanto esta não se concluir”.
O condomínio edilício (horizontal ou vertical) está disciplinado nos

artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil e na Lei Federal n.º 4.591/64 (que dispõe
sobre o condomínio em edificações e incorporações imobiliárias). Caracteriza-
se pela apresentação de uma propriedade comum ao lado de uma propriedade
privativa.
Segundo Carlos Roberto Gonçalves (2006, p. 370), “cada condômino é

titular, com exclusividade, da unidade autônoma (apartamento, escritório, sala,
loja, sobreloja, garagem) e titular das partes ideais das áreas comuns (terreno,
estrutura do prédio, telhado, rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e
eletricidade, calefação e refrigeração centrais, corredores de acesso às unidades
autônomas e ao logradouro público etc.) (CC, art. 1.331)”. Pode ocorrer a
hipótese de um imóvel integrar um condomínio edilício e ser, também, objeto
de condomínio geral (ex.: um apartamento adquirido por duas ou mais pessoas).
Também pode ocorrer que uma gleba seja, num primeiro momento, objeto de
parcelamento do solo (loteamento ou desmembramento), e, posteriormente,
sobre um ou alguns dos lotes, ocorra a instituição de um condomínio edilício e/
ou condomínio geral.
105
A utilização da expressão “condomínio fechado” para designar o

condomínio edilício horizontal não é, tecnicamente, correta, na medida em que
este pode ser implantado sem cercamento ou controle de acesso.
Apesar de o novo Código Civil (Lei Federal nº 10.406/02) ter alterado

alguns dispositivos da Lei Federal nº 4.591/64, ao prever um Capítulo denominado
“Do Condomínio Edilício” (artigos 1.331 e seguintes), entende-se que o artigo 8º
da Lei Federal nº 4.591/64 permanece em vigor por não ter sucedido disposição
em contrário no Código Civil. Dispõe o art. 8º da Lei Federal nº 4.591/64:
Art. 8º Quando, em terreno onde não houver edificação, o proprietário, o

promitente comprador, o cessionário deste ou o promitente cessionário sobre ele
desejar erigir mais de uma edificação, observar-se-á também o seguinte:
a) em relação às unidades autônomas que se constituírem em casas térreas ou

assobradadas, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação e
também aquela eventualmente reservada como de utilização exclusiva dessas
casas, como jardim e quintal, bem assim a fração ideal do todo do terreno e de
partes comuns, que corresponderá às unidades;
b) em relação às unidades autônomas que constituírem edifícios de dois ou mais

pavimentos, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação, aquela
que eventualmente for reservada como de utilização exclusiva, correspondente
às unidades do edifício, e ainda a fração ideal do todo do terreno e de partes
comuns, que corresponderá a cada uma das unidades;
c) serão discriminadas as partes do total do terreno que poderão ser utilizadas em

comum pelos titulares de direito sobre os vários tipos de unidades autônomas;
d) serão discriminadas as áreas que se constituírem em passagem comum para as

vias públicas ou para as unidades entre si.
O artigo 8º da Lei Federal nº 4.591/64 traduz uma permissão genérica para

a implantação desse tipo de empreendimento, dissociada de qualquer tipo de
exigência ambiental (a Resolução nº 237/97 do CONAMA não exige licenciamento
ambiental para a atividade de condomínio edilício).
De acordo com José Afonso da Silva, o artigo 8º da Lei Federal nº 4.591/64

surgiu para “possibilitar o aproveitamento de áreas de dimensão reduzida no
interior das quadras, que, sem arruamento, permitam a construção de conjuntos
de edificações, em forma de vilas, sob regime condominial. [...]
Quando, no entanto, a situação extrapola desses limites, para atingir o

parcelamento de gleba com verdadeiro arruamento e posterior divisão da quadra
em lotes, com aproveitamento das vias de circulação preexistentes, então aquele
dispositivo não pode mais constituir fundamento do aproveitamento espacial,
em forma de condomínio, porque aí temos formas de parcelamento urbanístico
106
do solo, que há de reger-se pelas leis federais sobre loteamento e pelas leis
municipais sobre a matéria urbanística, aplicáveis a esse tipo de urbanificação”
(in: “Direito Urbanístico Brasileiro, 3ª edição, p. 337-338).
Bem se veem, portanto, os inconvenientes da implantação do

empreendimento na forma de condomínio edilício, por isso que os empreendedores
têm optado pela utilização do mecanismo do loteamento fechado ou, até mesmo,
do condomínio horizontal de lotes.
FONTE: Adaptado de: OLIVEIRA, Gustavo Burgos de. Loteamento, desmembramento, desdobro,
loteamento fechado. Condomínio geral, condomínio edilício, condomínio horizontal de lotes e
condomínio urbanístico. Noções básicas. Disponível em: <http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.
asp?id=10943>. Acesso em: 20 maio 2013.
107
RESUMO DO TÓPICO 3
Neste tópico, você aprendeu que:
• Na alienação fiduciária de bem imóvel, o fiduciante (devedor) passa a ser o

possuidor direto, enquanto o fiduciário (credor) fica com a posse indireta do
imóvel. (art. 23, parágrafo único da Lei nº 9514/97).
• A alienação fiduciária em garantia é espécie de garantia, assim como a hipoteca,

mas que com ela não se confunde.
• Como funciona o consórcio para aquisição de imóveis e as dicas para assinar

um contrato seguro.
108
AUTOATIVIDADE
Para fixar os conhecimentos deste tópico preencha a segunda coluna de acordo

com a primeira:
Coluna 1 Coluna 2
Partes do contrato na alienação fiduciária.
Diferença entre alienação fiduciária e hipoteca.
O que significa “purgar a mora” na alienação

fiduciária.
Quais os requisitos necessários para uma
empresa ser administradora de consórcios.
O que é taxa de administração dos consórcios.
Aponte três vantagens do consórcio de imóveis.
109
110
UNIDADE 3
REGISTRO IMOBILIÁRIO - CUIDADOS

NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS -
LEGISLAÇÃO IMOBILIÁRIA
A partir desta unidade você será capaz de:
• analisar o procedimento para o registo imobiliário;
• conhecer os cuidados necessários na aquisição de imóveis;
• conhecer a legislação aplicável ao direito imobiliário.
PLANO DE ESTUDOS
Esta unidade está dividida em três tópicos. No final de cada um deles, você
encontrará atividades que reforçarão seu aprendizado.
TÓPICO 1 – REGISTRO IMOBILIÁRIO
TÓPICO 2 – CUIDADOS NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS
TÓPICO 3 – LEGISLAÇÃO IMOBILIÁRIA
111
112
UNIDADE 3
TÓPICO 1
REGISTRO IMOBILIÁRIO
1 INTRODUÇÃO
Trataremos neste tópico de um instituto muito importante para o estudo
do Direito Imobiliário, que é o registro imobiliário.
Já vimos acima que, para que alguém seja considerado proprietário de

um bem, deve registrar a escritura no cartório próprio. Assim, “só é dono quem
registra”.
O registro imobiliário também é imprescindível para que uma hipoteca

possa valer contra terceiros, impedindo, assim, que alguém possa alegar
desconhecimento do ônus real que pesa sobre o imóvel.
Ainda neste tópico vamos conhecer algumas espécies de registro

imobiliário, bem como sua função, a legislação que o regulamenta, seus principais
atos e como se tem acesso às informações constantes do registro.
Por fim, no último item vamos conhecer os cuidados que se deve tomar
quando da aquisição de um imóvel.
Preparado? Então, vamos iniciar pelo conceito de Registro Imobiliário.
2 REGISTRO IMOBILIÁRIO
Conforme já mencionamos anteriormente, somente é dono “quem registra
o imóvel”. Este conhecido ditado popular reflete a legislação, mais especificamente
os artigos 1.227 e 1.245 do Código Civil:
Art.1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transferidos

por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de
Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts.1.245 a 1.247), salvo os
casos expressos neste Código.
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro
do título translativo no registro de imóveis.
§1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua
a ser havido como dono do imóvel (BRASIL, 2002).
Entendida esta premissa, podemos compreender a importância do

registro imobiliário. Segundo Washington de Barros Monteiro (apud TORRES,
1997, p.13), o registro imobiliário “vem a ser a aparelhagem criada por lei para
113
UNIDADE 3 | REGISTRO IMOBILIÁRIO - CUIDADOS NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS - LEGISLAÇÃO IMOBILIÁRIA
fixar a situação da propriedade imobiliária e acompanhar-lhe as subsequentes

mutações, inclusive constituição de ônus reais”.
De uma forma mais simplificada, podemos dizer que o registro imobiliário

existe para regulamentar as relações de propriedade das pessoas com os imóveis.
E quem é o responsável pelo registro destas relações?
É o Oficial do Registro de Imóveis de cada cidade, sendo que nas maiores

cidades há uma divisão geográfica do município e uma divisão do trabalho. O
Oficial do Registro de Imóveis assume a função passando por concurso de provas
e títulos.
2.1 FUNÇÃO
A função do registro imobiliário é dar publicidade, pois ele existe para dar
“autenticidade, segurança e eficácia aos atos jurídicos. A escritura de compra e
venda de um imóvel sem registro não produz a transferência da propriedade”
(RIOS, 1999, p. 105, grifo nosso).
FIGURA 13 – REGISTRO DO IMÓVEL E RECONHECIMENTO DA

PROPRIEDADE
FONTE: Disponível em: <forumdecacador.blogspot.com>. Aces-

so em: 23 jul. 2013.
2.2 LEGISLAÇÃO
O registro de imóveis é regulamentado pela Lei nº 6.015/73, que é a
chamada “Lei de Registros Públicos”, em seu art. 167 e seguintes:
114
TÓPICO 1 | REGISTRO IMOBILIÁRIO
TÍTULO V
Do Registro de Imóveis
CAPÍTULO I
Das Atribuições
Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.
I – o registro:
1) da instituição de bem de família;

2) das hipotecas legais, judiciais e convencionais;
3) dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula
de vigência no caso de alienação da coisa locada;
4) do penhor de máquinas e de aparelhos utilizados na indústria, instalados e
em funcionamento, com os respectivos pertences ou sem eles;
5) das penhoras, arrestos e sequestros de imóveis;
6) das servidões em geral;
7) do usufruto e do uso sobre imóveis e da habitação, quando não resultarem
do direito de família;
8) das rendas constituídas sobre imóveis ou a eles vinculadas por disposição
de última vontade;
9) dos contratos de compromisso de compra e venda de cessão deste e de
promessa de cessão, com ou sem cláusula de arrependimento, que tenham
por objeto imóveis não loteados e cujo preço tenha sido pago no ato de sua
celebração, ou deva sê-lo a prazo, de uma só vez ou em prestações;
10) da enfiteuse;
11) da anticrese;
12) das convenções antenupciais;
13) das cédulas de crédito rural;
14) das cédulas de crédito industrial;
15) dos contratos de penhor rural;
16) dos empréstimos por obrigações ao portador ou debêntures, inclusive as
conversíveis em ações;
17) das incorporações, instituições e convenções de condomínio;
18) dos contratos de promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de
unidades autônomas condominiais a que alude a Lei nº 4.591, de 16 de
dezembro de 1964, quando a incorporação ou a instituição de condomínio
se formalizar na vigência desta Lei;
19) dos loteamentos urbanos e rurais;
20) dos contratos de promessa de compra e venda de terrenos loteados em
conformidade com o Decreto-lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, e
respectiva cessão e promessa de cessão, quando o loteamento se formalizar
na vigência desta Lei;
21) das citações de ações reais ou pessoais reipersecutórias, relativas a imóveis;
22) (Revogado pela Lei nº 6.850, de 1980)
115
23) dos julgados e atos jurídicos entre vivos que dividirem imóveis ou os
demarcarem inclusive nos casos de incorporação que resultarem em
constituição de condomínio e atribuírem uma ou mais unidades aos
incorporadores;
24) das sentenças que nos inventários, arrolamentos e partilhas, adjudicarem
bens de raiz em pagamento das dívidas da herança;
25) dos atos de entrega de legados de imóveis, dos formais de partilha e das
sentenças de adjudicação em inventário ou arrolamento quando não houver
partilha;
26) da arrematação e da adjudicação em hasta pública;
27) do dote;
28) das sentenças declaratórias de usucapião; (Redação dada pela Medida
Provisória nº 2.220, de 2001)
29) da compra e venda pura e da condicional;
30) da permuta;
31) da dação em pagamento;
32) da transferência, de imóvel a sociedade, quando integrar quota social;
33) da doação entre vivos;
34) da desapropriação amigável e das sentenças que, em processo de
desapropriação, fixarem o valor da indenização;
35) da alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel. (Incluído pela Lei nº
9.514, de 1997)
36) da imissão provisória na posse, quando concedida à União, aos Estados, ao
Distrito Federal, aos Municípios ou às suas entidades delegadas, e respectiva
cessão e promessa de cessão; (Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011)
37) dos termos administrativos ou das sentenças declaratórias da concessão de
uso especial para fins de moradia; (Redação dada pela Medida Provisória
nº 2.220, de 2001)
38) (VETADO) (Incluído pela Lei nº 10.257, de 2001)
39) da constituição do direito de superfície de imóvel urbano; (Incluído pela
Lei nº 10.257, de 2001)
40) contrato de concessão de direito real de uso de imóvel público. (Redação
dada pela Medida Provisória nº 2.220, de 2001)
41) da legitimação de posse; (Incluído pela Lei nº 11.977, de 2009)
42) da conversão da legitimação de posse em propriedade, prevista no art. 60
da Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009; (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

II – a averbação: (Redação dada pela Lei nº 6.216, de 1975)
1) das convenções antenupciais e do regime de bens diversos do legal, nos

registros referentes a imóveis ou a direitos reais pertencentes a qualquer
dos cônjuges, inclusive os adquiridos posteriormente ao casamento;
2) por cancelamento, da extinção dos ônus e direitos reais;
3) dos contratos de promessa de compra e venda, das cessões e das promessas
de cessão a que alude o Decreto-Lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937,
quando o loteamento se tiver formalizado anteriormente à vigência desta
116
Lei;
4) da mudança de denominação e de numeração dos prédios, da edificação,
da reconstrução, da demolição, do desmembramento e do loteamento de
imóveis;
5) da alteração do nome por casamento ou por desquite, ou, ainda, de outras
circunstâncias que, de qualquer modo, tenham influência no registro ou nas
pessoas nele interessadas;
6) dos atos pertinentes a unidades autônomas condominiais a que alude a
Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, quando a incorporação tiver sido
formalizada anteriormente à vigência desta Lei;
7) das cédulas hipotecárias;
8) da caução e da cessão fiduciária de direitos relativos a imóveis;
9) das sentenças de separação de dote;
10) do restabelecimento da sociedade conjugal;
11) das cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade
impostas a imóveis, bem como da constituição de fideicomisso;
12) das decisões, recursos e seus efeitos, que tenham por objeto atos ou títulos
registrados ou averbados;
13) "ex offício", dos nomes dos logradouros, decretados pelo poder público.
14) das sentenças de separação judicial, de divórcio e de nulidade ou anulação
de casamento, quando nas respectivas partilhas existirem imóveis ou
direitos reais sujeitos a registro. (Incluído pela Lei nº 6.850, de 1980)
15) da re-ratificação do contrato de mútuo com pacto adjeto de hipoteca em
favor de entidade integrante do Sistema Financeiro da Habitação, ainda
que importando elevação da dívida, desde que mantidas as mesmas partes
e que inexista outra hipoteca registrada em favor de terceiros. (Incluído
pela Lei nº 6.941, de 1981)
16) do contrato de locação, para os fins de exercício de direito de preferência.
(Incluído pela Lei nº 8.245, de 1991)
17) do Termo de Securitização de créditos imobiliários, quando submetidos a
regime fiduciário. (Incluído pela Lei nº 9.514, de 1997)
18) da notificação para parcelamento, edificação ou utilização compulsórios de
imóvel urbano; (Incluído pela Lei nº 10.257, de 2001):
19) da extinção da concessão de uso especial para fins de moradia; (Incluído
pela Lei nº 10.257, de 2001);
20) da extinção do direito de superfície do imóvel urbano. (Incluído pela Lei nº
10.257, de 2001);
21) da cessão de crédito imobiliário. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)
22) da reserva legal; (Incluído pela Lei nº 11.284, de 2006)
23) da servidão ambiental. (Incluído pela Lei nº 11.284, de 2006)
24) do destaque de imóvel de gleba pública originária. (Incluído pela Lei nº
11.952, de 2009)
26) do auto de demarcação urbanística. (Incluído pela Lei nº 11.977, de 2009)
27) da extinção da legitimação de posse; (Redação dada pela Lei nº 12.424, de
2011),
117
28) da extinção da concessão de uso especial para fins de moradia; (Incluído

pela Lei nº 12.424, de 2011);
29) da extinção da concessão de direito real de uso. (Incluído pela Lei nº 12.424,
de 2011);
30) da sub-rogação de dívida, da respectiva garantia fiduciária ou hipotecária
e da alteração das condições contratuais, em nome do credor que venha a
assumir tal condição na forma do disposto pelo art. 31 da Lei no 9.514, de
20 de novembro de 1997, ou do art. 347 da Lei no 10.406, de 10 de janeiro de
2002 - Código Civil, realizada em ato único, a requerimento do interessado
instruído com documento comprobatório firmado pelo credor original e
pelo mutuário. (Redação dada pela Lei nº 12.810, de 2013)
FONTE: Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015.htm>. Acesso em: 23 jul. 2013.
2.3 PRINCIPAIS ATOS DO REGISTRO IMOBILIÁRIO

No item anterior conhecemos os principais atos do registro imobiliário.
A principal função de cada um destes atos praticados pelo oficial do registro de
imóveis pode ser extraída das lições de Torres (1997, p. 13):
a matrícula: é a qualificação do imóvel, ou seja, seu primeiro registro;

o registro: lançamento efetuado sobre a matrícula do imóvel, dos atos
geradores de transferência do domínio (ex.: compra e venda) ou ônus
reais (ex: hipoteca);
a averbação: qualquer ato que altere o registro, sem se enquadrar
naqueles que devam ser registrados;
a prenotação: é a anotação realizada no protocolo, do número de
ordem, de acordo com a apresentação do título e que determina a
prioridade dos registros a serem realizados.
2.4 ACESSO ÀS INFORMAÇÕES CONSTANTES DO

REGISTRO IMOBILIÁRIO
O registro imobiliário é público. Assim, qualquer pessoa poderá ter acesso
ao conteúdo registrado, bastando que peça uma certidão no cartório. Nesta
certidão, aparece a descrição do imóvel com suas características (metragem,
delimitação, proprietários anteriores e atuais etc.), bem como se sobre ele existe
um direito real, como uma hipoteca etc.
Cada modificação que acontecer no histórico do imóvel deverá ser

obrigatoriamente registrada e, assim, será dada publicidade aos atos e, por isso,
ninguém poderá alegar desconhecimento.
Observe a figura abaixo, de parte da matrícula de um imóvel:
118
FIGURA 14 – MATRÍCULA DE IMÓVEL
FONTE: Disponível em: <http://www.jardimsarapiranga.com.br/images/registrogeral.jpg>. Acesso

em: 23 jul. 2013.
Nas partes assinaladas, podemos verificar, no canto superior direito, o

número do imóvel (82.905). Logo abaixo, vemos uma averbação (Av. 01), em
que foi registrada a demolição das benfeitorias que existiam sobre o imóvel, e
um registro (R.02), em que foi solicitado pelos proprietários o registro de um
loteamento.
UNI
Caso queira saber mais, visite o site do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil
em: <http://www.irib.org.br/html/institucional/quem-somos.php>.
119
RESUMO DO TÓPICO 1
Neste tópico, caro(a) acadêmico(a), estudamos o “registro imobiliário” e

aprendemos:
• O conceito de registro imobiliário, instituto muito importante para o estudo do

Direito Imobiliário.
• A função do registro imobiliário, que é dar publicidade, pois ele existe para
dar autenticidade, segurança e eficácia aos atos jurídicos.
• A lei que regulamenta o registro de imóveis (art. 167 e seguintes da Lei nº

6.015/73, chamada Lei de Registros Públicos).
120
AUTOATIVIDADE
1 De acordo com o que estudamos no tópico 1 desta unidade, associe os itens,

utilizando o código a seguir.
Grupo 1
1- Matrícula.
2 - Certidão da matrícula.
3 - Escritura Pública.
4 - Função do registro imobiliário.
5 - Publicidade.
6 - Oficial.
7 - Registro Imobiliário.
8 - Prenotação.
9 - Registro.
10 - Averbação.
( ) Vem a ser a aparelhagem criada por lei para fixar a situação da propriedade
imobiliária e acompanhar-lhe as subsequentes mutações, inclusive
constituição de ônus reais.
( ) Responsável pelo registro imobiliário.
( ) Documento que atesta a situação atual do imóvel.
( ) Dar autenticidade, segurança e eficácia aos atos jurídicos.
( ) É a qualificação do imóvel, ou seja, seu primeiro registro.
( ) Lançamento efetuado sobre a matrícula do imóvel, dos atos geradores de
transferência do domínio (ex.: compra e venda) ou ônus reais (ex.: hipoteca).
( ) Qualquer ato que altere o registro, sem se enquadrar naqueles que devam ser
registrados.
( ) Característica do registro imobiliário. Todos devem ter acesso ao seu conteúdo.
( ) É a anotação realizada no protocolo, do número de ordem, de acordo com
a apresentação do título e que determina a prioridade dos registros a serem
realizados.
( ) Necessária para a transferência de um imóvel, mas não transfere a propriedade.
121
122
UNIDADE 3
TÓPICO 2
CUIDADOS NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS
1 INTRODUÇÃO
Neste item vamos analisar os cuidados que devem ser tomados na
aquisição de um imóvel, a fim de garantir a regularidade e a segurança da
transação imobiliária.
Você, como futuro profissional das transações imobiliárias, precisa

conhecê-los.
2 PESQUISA NO REGISTRO DE IMÓVEIS E ÓRGÃOS DE

PROTEÇÃO AO CRÉDITO
Antes, contudo, de apontar os cuidados mencionados anteriormente,
vamos ressaltar a importância de se tirar uma certidão atualizada do imóvel, a
fim de verificar quem é o atual proprietário e se sobre este imóvel não pesam
ônus reais (ex. hipoteca).
Esta certidão é tirada no cartório do registro de imóveis da cidade em que

se localiza o imóvel (ou no cartório competente, caso não haja registro de imóveis
na cidade).
E
IMPORTANT
A transferência do domínio somente ocorrerá se o imóvel estiver matriculado ou

registrado em nome do outorgante vendedor, conforme a Lei de Registros Públicos em seu art.
195 “Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá
a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a
continuidade do registro” (BRASIL, 1973).
Além disso, é necessário fazer uma pesquisa em órgãos de proteção ao

crédito em nome da pessoa física ou da empresa (SERASA, SPC) e, ainda, uma
busca no Fórum para ver se não há ações em que o imóvel possa estar penhorado.
123
3 OUTRAS OBSERVAÇÕES IMPORTANTES

Com as certidões em mãos, deve-se também atentar para as características
do imóvel, da pessoa do vendedor, entre outras. A seguir, apontaremos os
principais cuidados a serem tomados.
3.1 AQUISIÇÃO DE BENS DE PROPRIEDADE DE UMA EMPRESA

Inicialmente, deve-se verificar a situação financeira da empresa, bem
como seu registro na Junta Comercial.
De acordo com o Código Civil, o empresário casado não precisa da outorga

conjugal para vender ou onerar um bem da empresa. Raposo e Heine (2004, p. 79)
explicam que outorgar significa “consentir, aprovar, permitir”. Outro significado
é o de estar de acordo, concordar. Assim, outorga conjugal é o “de acordo” dado
pelo cônjuge.
Outro cuidado a ser tomado é verificar se o contrato social ou estatuto da

empresa dispõe sobre a alienação de imóveis. Em caso de omissão, o bem poderá
ser vendido pelo administrador; caso contrário, todos os sócios terão que assinar
o contrato.
3.2 REGIME DE BENS

O regime de bens no casamento “[...] é a disposição do patrimônio do
casal, ou seja, é a regulamentação da situação dos bens dos cônjuges” (RAPOSO;
HEINE, 2004, p. 107).
O conhecimento do regime de bens é muito importante para se saber se

será necessária ou não a outorga do cônjuge.
Pode ser convencional, quando as partes escolhem o regime de bens, ou

legal, quando a lei impõe o regime a ser adotado. Exemplo do regime legal é
o da separação total de bens que será o regime adotado obrigatoriamente, por
exemplo, em caso de casamento de pessoas com mais de 60 anos e o divorciado
que ainda não tiver realizado a partilha de bens.
Todavia, com o advento da Lei nº 12.344 de 2010, a idade foi alterada para
70 anos, conforme Código Civil:
Art. 1.641. É obrigatório o regime da separação de bens no casamento:
I- das pessoas que o contraírem com inobservância das causas suspensivas da

celebração do casamento;
II- da pessoa maior de 70 (setenta) anos;
124
TÓPICO 2 | CUIDADOS NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS
Quando for possível a escolha e as partes nada declararem, vigorará o

regime da comunhão parcial de bens. Quando este não for o regime, terá que ser
lavrada (feita) em cartório (tabelionato) uma escritura pública chamada “Pacto
Antenupcial”.
Vamos conhecer cada um dos regimes de bens?
• Regime da Comunhão Parcial: os bens adquiridos durante o casamento e

também as dívidas pertencem aos dois, excluindo-se, regra geral, os que já
pertenciam a cada um dos cônjuges antes do casamento, ou os que vierem a
adquirir na constância do matrimônio por herança.
• Regime da Comunhão Universal: todos os bens presentes e futuros e as

obrigações pertencem aos cônjuges. Era o regime que vigorava antes da lei do
divórcio como regime legal. Apenas ficarão excluídos os bens gravados com
cláusula de incomunicabilidade.
• Participação Final nos Aquestos: foi instituído pelo Código Civil atual. Neste
regime, cada um dos cônjuges manterá seu patrimônio, mesmo o adquirido
durante o casamento.
Estes bens chamam-se aquestos. Neste regime, “os bens imóveis serão
considerados de propriedade do cônjuge, cujo nome constar no registro [...]
mas em caso de dissolução da sociedade conjugal serão divididos meio a meio”
(RAPOSO; HEINE, 2004, p. 109).
• Separação de Bens: os bens são de propriedade de cada um dos cônjuges, que

não se comunicam. Cada um administra seus bens próprios, podendo vendê-
los, doá-los ou gravá-los com ônus reais, sem ser necessária a concordância
(outorga) do outro cônjuge.
A outorga do cônjuge, chamada de “outorga uxória” concedida pela

mulher e “consentimento marital” concedido pelo marido, são indispensáveis
para alienar um imóvel ou para constituir um direito real, salvo se o regime
de bens for o da separação total de bens ou o regime de participação final nos
aquestos, se houver, neste último caso um pacto antenupcial neste sentido.
O mesmo se diga com relação à fiança (que é uma garantia contratual)

e o aval (garantia prestada nos títulos de crédito, a exemplo do cheque ou da
duplicata).
DICAS
Você quer conhecer mais profundamente estes regimes? Então, acesse o texto
“Casamento e Regime de Bens”, de Giselda Hironaka. Disponível em: <http://jus2.uol.com.br/
doutrina/texto.asp?id=4095>.
125
3.3 BEM DE FAMÍLIA

O bem de família é a proteção que a lei (Lei nº 8.009/90) dá a um único
bem utilizado pelo casal ou entidade familiar que é usado como residência e não
lazer (BRASIL, 1990). Assim sendo, ele não responderá por dívidas.
Esta qualidade de bem de família também deve ser registrada no registro

de imóveis, mas caso o proprietário não o faça, será considerado o de menor
valor.
A própria Lei 8.009/90, em seu art. 3º (BRASIL, 1990), exclui da proteção

do bem de família a dívida de empregado doméstico, de financiamento, de
pensão alimentícia, de impostos e taxas (aí se inclui o condomínio), hipoteca
(por exemplo, quando o casal oferece o bem em garantia para o banco), por ser
produto de crime, por obrigação decorrente de fiança em contrato de locação.
O Código Civil, em seus artigos 1.711 a 1.722, estabelece a constituição

voluntária do bem de família e também torna obrigatória junto ao ofício imobiliário
do local do bem. A constituição do bem de família poderá ser voluntária ou
involuntária ou legal.
Veja abaixo um modelo de escritura pública de instituição do bem de

família:
ESCRITURA PÚBLICA DE INSTITUIÇÃO DE IMÓVEL COMO BEM DE

FAMÍLIA
SAIBAM quantos esta pública escritura virem ou dela conhecimento

tiverem, que aos _____ dias do mês de ________ de ____________ (___/___/2___),
nesta cidade de ________________, Estado de São Paulo, junto a este ______
Tabelião de Notas, situado na rua ___________, nº _____, perante mim Tabelião
que esta subscreve, compareceram __________________, RG- _____________,
CPF-____________, engenheiro; e sua mulher, sra ____________________, RG-
_____________, CPF- ______________, do lar; brasileiros, naturais desta cidade
de _______________, casados no regime da comunhão universal de bens, antes
da vigência da Lei federal 6.515/77, residentes e domiciliados nesta cidade, na
avenida _____________________, nº_________, que por mim foram identificados
através dos referidos documentos, os quais, em seguida, lhes foram devolvidos,
rogando a lavratura da presente escritura, independentemente da presença de
testemunhas instrumentárias, por eles dispensadas para o ato, à vista do que
lhes faculta o Prov. 58/89, da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça deste Estado
de São Paulo; para ficar constando ser pretensão dos mesmos a instituição
como BEM DE FAMÍLIA, do imóvel de sua propriedade, constituído de UMA
CASA DE MORADA, com cento e sessenta metros quadrados (160,00m2) de
construção, situada na rua 9 de Julho, 47, nesta cidade de ______________, com
o seu respectivo terreno, formado pelo lote quarenta e cinco (45), da quadra
126
"F", do loteamento denominado "Parque das Palmeiras", que se apresenta

com uma área de trezentos metros quadrados (300,00m2), ou seja, medindo
dez metros (10,00m) de frente, igual medida nos fundos, por trinta metros
(30,00m) da frente aos fundos, de ambos os lados, confrontando pela frente
com a citada via pública, do lado direito de quem da rua olha para o imóvel,
com o lote quarenta e quatro (44), do lado esquerdo com o lote quarenta e seis
(46), e pelos fundos com o lote dezessete (17), todos da mesma quadra; imóvel
este que se encontra devidamente matriculado junto ao _______ Oficial de
Registro de Imóveis desta cidade e comarca de ___________, prefeitura local, sob
número ___________. Visando cumprir as formalidades para a regularidade da
pretensão aqui demonstrada, declaram os presentes que efetivamente dão dito
imóvel por instituído como BEM DE FAMÍLIA, destinando-o a moradia deles
instituidores, e de mais dois filhos seus, menores impúberes, _________________,
e __________________, e que, contra suas pessoas não se registra qualquer dívida
que possa comprometer a prática deste ato. Lembram, ainda, que dita residência
já tem a finalidade de abrigo deles instituidores e dos aludidos dois filhos,
desde a época de sua aquisição, ocorrida há mais de dois anos, encontrando-
se, também, livre e desembaraçado de quaisquer ônus. A instituição que ora
se formaliza visa dar garantia de habitação aos instituidores e aos seus filhos
já referidos, bem como a outros que puderem ainda a assim se apresentar,
dando-se dito imóvel como inalienável e impenhorável enquanto a lei assim
permitir, e em especial até que citados descendentes venham a ser tidos como
absolutamente capazes. Para efeitos fiscais, estimam referido imóvel em R$
_____________ (________________), que corresponde ao venal previsto para o
corrente exercício. Declaram, finalmente, que: a) tendo-se em vista os termos da
Lei federal 8212/91, e do Decreto 3048/99, já com as modificações trazidas pelo
Decreto 3265/99, não se encontram enquadrados, nem equiparados à empresa, e
em qualquer outra norma da referida legislação que os coloquem como sujeitos
a apresentação de comprovante de inexistência de débitos com o INSS e Receita
Federal, e exigível para a prática do ato que se lavra; b) que contra suas pessoas
não existem ações reais e/ou pessoais reipersecutórias relativas ao imóvel
aqui descrito, nem qualquer outro ônus cujo instrumento esteja pendente de
inscrição junto ao Registro Imobiliário competente. Foi-me apresentada certidão
de propriedade e negativa de ônus, referente ao imóvel acima descrito, que foi
expedida pelo ______________ Oficial de Registro de Imóveis desta cidade e
comarca de _____________, em data de ________________________, ficando
arquivada em pasta própria desta Notaria, de número _______, às fls. ________.
As partes autorizam as averbações, registros e matrículas necessárias. E de como
assim me disseram e pediram, lavrei-lhes a presente escritura, a qual depois
de feita e lhes sendo lida, aceitaram, outorgaram e assinam, do que dou fé.
Eu,____________________________ (__________), Tabelião de Notas, a digitei,
conferi, subscrevi e dou fé, observando aos instituidores da necessidade da
mesma ser levada ao _______ Oficial de Registro de Imóveis da comarca de
___________, para a prática dos respectivos atos, após atendidas as formalidades
tratadas na legislação aplicável a espécie.
FONTE: Disponível em: <http://jus.com.br/revista/texto/3443/bem-de-familia/3>. Acesso em: 10

jul. 2013
127
E
IMPORTANT
Assim, “se o proprietário resolve vender o imóvel oficialmente constituído como

bem de família, os beneficiados (que lá moram) podem entrar com uma ação para a transação
não ser realizada” (RAPOSO; HEINE, 2004, p. 111).
No site <http://moisesmarinho.tripod.com/Cuidados.htm> encontramos outros cuidados que
se referem à aquisição de imóvel na planta e nos loteamentos.
3.4 AQUISIÇÃO DE IMÓVEL NA PLANTA

Para adquirir um imóvel na planta, fique atento aos seguintes itens:
• Verificar se a incorporadora registrou o Memorial de Incorporação

(documento que descreve a obra, qualidade do material que será empregado)
no Registro Geral de Imóveis.
• Solicitar cópia da licença da obra e do projeto aprovado no CREA.
• Obter referências sobre os responsáveis pela obra e visitar outras já

entregues pela mesma empresa, solicitando, ainda, o nome do responsável
pela execução da obra (ART).
• Sendo construção em regime de condomínio, recomenda-se a contratação

de um profissional da área para fazer vistorias, verificando material
empregado, normas técnicas e mesmo as planilhas de custos.
• Além do “habite-se” pode-se exigir o “aceite” da obra de todas as

concessionárias (água, esgoto, energia e segurança – Corpo de Bombeiros).
• Verificar no contrato se há cobrança de juros antes da entrega do imóvel e

recusar contrato com esse tipo de cláusula.
FONTE: Adaptado de: <http://www.cajamar.sp.gov.br/v2/?exibe=habitacao&canal=aquisicaoi-

movel>. Acesso em: 26 jul. 2013.
3.5 CONTRATOS IMOBILIÁRIOS

Lembre-se de que são proibidos contratos com letras miúdas ou
ilegíveis e são nulas as cláusulas que mencionem existência de escritura à qual
o consumidor não possa ter acesso.
Além disso, as limitações dos direitos do consumidor devem ser

redigidas em destaque, permitindo sua fácil compreensão.
128
Não podem existir, no contrato, cláusulas que estabeleçam obrigações

abusivas.
A empresa é obrigada a cumprir os anúncios publicitários que faz ou

fez sobre o produto.
Uma cláusula, por exemplo, que permita a empresa não se

responsabilizar monetariamente por imóveis menores que o pactuado é
proibida.
O consumidor tem, a qualquer época, o direito de quitar integralmente

as prestações.

E ainda, relembrando, é necessário que se lavre uma escritura pública e

que esta seja levada a registro no cartório do registro de imóveis competente.
3.6 LOTEAMENTOS - CUIDADOS NA HORA DE COMPRAR

Antes de dar início ao negócio e mesmo dar qualquer quantia, alguns
cuidados devem ser tomados, entre os quais:
• Legalidade do loteamento ou desmembramento: de acordo com a Lei nº

6.766/79, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano e dá outras
providências, o loteamento ou desmembramento só pode ser ofertado ao
público se estiver devidamente aprovado pela Prefeitura Municipal em
que o mesmo estiver localizado, e aprovado no Cartório de Registro de
Imóveis competente. Não custa, portanto, perder algum tempo e verificar,
com antecedência, na prefeitura e no cartório, sobre a real situação do
loteamento ou desmembramento, antes de proceder qualquer assinatura
ou mesmo efetuar qualquer pagamento. É importante verificar se o registro
é do loteamento ou do desmembramento e não da área total.
• Localização do imóvel e assinaturas em documentos: verifique o imóvel

(lote) a ser adquirido no local e, se necessário, certifique sua localização
na planta, para não ver o imóvel em um local e assinar o documento
comprando-o em local diferente. Lembre-se de que, depois da assinatura
do Contrato de Compromisso de Compra e Venda, torna-se difícil,
DOCUMENTALMENTE, comprovar a troca.
• Todo e qualquer documento a ser assinado deve ser lido antes,

cuidadosamente. Em casos de dúvidas, procure alguém com maior
esclarecimento para receber orientações.
129
• É importante saber que o Contrato de Compromisso de Compra e Venda

não deve ter espaços sem serem preenchidos e devem constar todos os
dados do loteamento ou desmembramento, inclusive o seu número de
registro no Cartório de Registro de Imóveis competente.
• Penalidades para quem vende: a Lei nº 6.766/79, art. 50, parágrafo único,
que dispõe sobre o assunto, determina que a venda ou mesmo a simples
intenção de venda de loteamento ou desmembramento sem registro sujeita
o infrator a pena de reclusão de um (01) a cinco (05) anos ou multa de dez
(10) a 50 vezes o maior salário mínimo vigente no país.
• Havendo intermediação nessas vendas, o Corretor de Imóveis ou empresa

imobiliária estão sujeitos a sofrerem penalidades através dos competentes
processos administrativos disciplinares que, certamente, serão instaurados
pelo CRECI.
• Onde reclamar: a Lei 6.766/79 prevê que as denúncias deverão ser feitas
junto às autoridades competentes (Prefeitura Municipal; Fórum; Procon)
em que estiver localizado o loteamento ou desmembramento, para que as
providências sejam tomadas junto ao infrator.

Havendo intermediação nessas vendas, conforme já foi dito, o interessado

deverá formalizar sua denúncia no CRECI, com vistas à instauração do competente
Processo Administrativo Disciplinar, valendo registrar que as denúncias são
gratuitas, mas devem ser encaminhadas por escrito.
ATENCAO
Tratando-se de bem em condomínio (ex.: apartamento), existe uma falsa ideia

de que as taxas condominiais serão de responsabilidade do antigo proprietário. Porém, as
taxas de condomínio acompanham o imóvel e, assim, estando atrasado o pagamento, será
de responsabilidade do novo proprietário.
3.7 DESPESAS
Para escriturar um imóvel e registrá-lo perante o cartório, serão devidas
taxas e ainda o imposto de transmissão. Estas despesas de escrituração e
registro nos contratos imobiliários são de responsabilidade do adquirente (ex.:
comprador), salvo se o contrato previr alguma coisa diferente. É o que diz o art.
490 do Código Civil.
130
3.8 DÚVIDAS FREQUENTES

Através de pesquisa (no site <http://www.1registrojundiai.com.br/
conteudo/11>), pudemos identificar algumas dúvidas frequentes no que se refere
ao registro de imóveis:
1. Quais os documentos necessários para o registro de escritura de

transmissão de domínio de imóvel?
• Apresentar escritura pública lavrada em Tabelionato competente.
• A escritura deverá estar acompanhada da guia de recolhimento do ITBI, ou
constar a transcrição completa da mesma no instrumento (nas doações a
guia de recolhimento é do ITCMD).
• Juntar aviso recibo de imposto do exercício, ou certidão de valor venal do
imóvel a ser fornecido pela municipalidade no caso de imóvel urbano; e
DIAT ou certidão de valor venal a ser fornecida pela Receita Federal, no
caso de imóvel rural.
• Tratando-se de imóvel rural, deverá ainda ser apresentado o CCIR do
exercício 2003/2004/2005, devidamente quitado, e prova do pagamento do
ITR nos últimos cinco exercícios, referente ao imóvel.
• Tratando-se de escritura lavrada fora da comarca de situação do imóvel,
deverá estar com a firma do responsável devidamente reconhecida nessa
comarca, ou ser remetido ao registro imobiliário competente o cartão
contendo os sinais públicos do Tabelião, seu substituto e demais escreventes
do Tabelionato respectivo.
• Nas escrituras de doação o valor para base do recolhimento do ITCMD
deverá ser o valor de mercado do imóvel.
2. O que é necessário para averbar uma construção, o Remanescente ou um

desdobro?
R.: Averbação de construção:
a) Requerimento firmado pelo(s) proprietário(s) devidamente qualificado(s),
ou seu representante legal (nesse caso juntando o instrumento de
procuração), (tratando-se de pessoa jurídica, juntando o contrato social),
contendo a firma do signatário(s) devidamente reconhecida, solicitando a
averbação da construção pretendida, informando a matrícula ou transcrição
aquisitiva do imóvel onde será procedida a averbação; bem como o custo
estimativo da obra para efeito da cobrança das custas e emolumentos
referentes à prática da averbação pretendida.
b) Juntar o original ou cópia autêntica do HABITE-SE ou CERTIDÃO DE
CONCLUSÃO DA OBRA, a ser fornecida pela municipalidade.
c) Juntar CND a ser fornecida pelo INSS referente à área construída do prédio
(tratando-se de prédio com área construída de até 70,00 m², edificada
sem mão de obra assalariada, e destinada à residência unifamiliar, estará
dispensada da apresentação de CND do INSS, desde que o proprietário
apresente declaração feita sob as penas da lei, de tratar-se de construção
edificada nestas circunstâncias), contendo reconhecida a firma do
131
declarante. Nas construções edificadas por pessoa jurídica, deverá também

ser apresentada CND da Receita Federal.
d) Deverá ser feita prova do valor venal da construção para o exercício, através
da juntada do aviso recibo de imposto ou certidão municipal do valor venal
da obra para o referido período.
Remanescente
a) O requerimento deverá estar assinado por todos os proprietários do imóvel
e estarem reconhecidas as referidas firmas.
b) Tratando-se de requerimento formalizado por pessoa jurídica, deverá
ser feita prova da capacidade do signatário em representar a empresa,
juntada cópia autêntica de seu contrato social e respectivo instrumento de
procuração quando for o caso.
c) Juntar projeto e memoriais descritivos contendo descrição do imóvel
originário, desmembramento efetuado e seu remanescente, devendo
estarem assinados por todos os proprietários e responsável técnico com
respectivas firmas reconhecidas.
d) Apresentar CCIR do exercício devidamente quitado, quando tratar-se de
imóvel rural.
Desdobro
a) O requerimento deverá estar assinado por todos os proprietários do imóvel
e estarem reconhecidas as referidas firmas.
b) Tratando-se de requerimento formalizado por pessoa jurídica, deverá
ser feita prova da capacidade do signatário em representar a empresa,
juntada cópia autêntica de seu contrato social e respectivo instrumento de
procuração quando for o caso.
c) Juntar projeto e memoriais descritivos devidamente aprovados pela
municipalidade, referente ao desdobro pretendido.
d) Apresentar licença para implantação do parcelamento a ser fornecida pela
CETESB.
e) Tratando-se de parcelamento de imóvel situado na cidade de Jundiaí,

deverá ser juntada manifestação do DPRN, visto o município estar situado
em área de proteção ambiental (APA).
f) Observar sempre que parcelamento com conotação de empreendimento
comercial exige observância do disposto na Lei 6.766/79 e alterações
posteriores.
3. É possível dar entrada (protocolar) um título fora do horário de expediente

do cartório?
R.: Não, pois a Lei de Registros Públicos torna nulo todo título ingressado fora
do horário de expediente, para garantia da prioridade dos títulos.
4. Qual o tempo necessário para expedir uma certidão e registrar um título?

R.: O prazo legal é de cinco (05) dias úteis, para expedir uma certidão, e 30 dias
para registrar um título.
132
5. Há custo para retirar a certidão?

R.: Sim, e o valor dependerá de cada estado.
6. Qual a validade da certidão?

R.: Para efeito de lavratura de escritura, a certidão tem validade de 30 dias de
sua expedição.
7. Qual a diferença entre certidão positiva e negativa?

R.: Quando você solicita uma pesquisa para verificar se um determinado
imóvel está devidamente registrado no Registro de Imóveis e este não for
localizado, poderá solicitar a expedição da certidão negativa. O mesmo
ocorre quando deseja saber se uma pessoa física ou jurídica possui bens
registrados em um cartório e não for localizado nenhum bem. Portanto,
a certidão negará a existência de registro de determinado bem, ou a
inexistência de bens em nome de uma determinada pessoa. Dessa forma,
a certidão positiva é o oposto da negativa. Nela, constarão todos os atos
praticados em um determinado imóvel, ou mesmo a existência de bens
imóveis em nome de uma pessoa física ou jurídica. No último caso, havendo
mais de um bem localizado em nome de uma pessoa, o interessado poderá
solicitar todas as certidões ou apenas uma delas.
8. Como saber quem é o proprietário de um imóvel?

R.: Essa opção somente é permitida se souber o nº da matrícula do imóvel.
FONTE: Disponível em: <http://www.1registrojundiai.com.br/conteudo/11>. Acesso em: 29 jul. 2013.
ATENCAO
Um resumo, para não errar!

De forma geral, é necessário fazer uma pesquisa sobre a situação atual do imóvel e de seus
vendedores.
Documentos do imóvel:
1) Título de Propriedade: título devidamente registrado no Cartório de
Registro de Imóveis da circunscrição competente (matrícula do imóvel).
2) Certidão vintenária e atualizada da propriedade.
3) Informação no Departamento Urbanístico da Prefeitura sobre a situação
geográfica do mesmo, em relação às obrigações e posturas municipais,
zoneamento da cidade, projetos de urbanização e restrições à sua utilização.
133
Documentos do vendedor pessoa física:

1) Fotocópia da Cédula de Identidade (RG) e do Cadastro de Pessoas Físicas
(CPF).
2) Certidões negativas e atualizadas dos Distribuidores Forenses estadual,
federal e trabalhista.
3) Certidões negativas de Protestos.
Se pessoa jurídica:
1) Cartão do CNPJ (Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica).
2) Certidão Negativa de Débito do INSS e Certidão de Quitação de Tributos
Federais administrados pela Receita Federal.
3) Contrato social, se a sociedade Comercial for limitada (Ltda.), devidamente
registrado na Junta Comercial ou em Registro de Títulos e Documentos se a
sociedade for civil.
4) Estatuto Social se for uma Sociedade por Ações - S/A e a ata da Assembleia
Geral que elegeu a atual diretoria e a ata que autorizou a alienação.
5) Verificar a capacidade jurídica da pessoa para vender.
6) Certidões atualizadas dos Distribuidores Forenses estadual, federal e
trabalhista.
7) Certidão Negativa de Protestos.
FONTE: Disponível em: <http://www.sitedoscorretores.com.br/facilidades/cuidadoimovel.php>.
Acesso em: 29 jul. 2013.
UNI
Agora que você já sabe as cautelas que devem ser tomadas na aquisição de um
imóvel, é importante não esquecer que, realizado o pagamento total, deverá ser lavrada uma
escritura pública (geralmente no Tabelionato) e que esta escritura deverá obrigatoriamente
ser registrada no Registro de Imóveis.
UNI
Lembre-se: QUEM NÃO REGISTRA NÃO É DONO!!
134
3.9 TERRENOS DE MARINHA

Neste último tópico vamos tratar de um assunto com o qual você também
poderá se deparar no exercício de suas atividades profissionais: as terras de
marinha.
Neste tipo de imóvel, que geralmente está às margens de rios, praias

etc., incidirão taxas especiais, como o foro e o laudêmio, as quais você precisa
conhecer.
Vamos iniciar pelo conceito de terras de marinha, que é dado pelos artigos
1º e 2º do Decreto-Lei nº 9.760/46. Veja abaixo:
Art. 1º Incluem-se entre os bens imóveis da União: a) os terrenos de

marinha e seus acrescidos; [...]
Art. 2º São terrenos de marinha, em uma profundidade de 33 (trinta
e três) metros, medidos horizontalmente, para a parte da terra, da
posição da linha do preamar-médio de 1831:
a) os situados no continente, na costa marítima e nas margens dos rios
e lagoas, até onde se faça sentir a influência das marés;
b) os que contornam as ilhas situadas em zona onde se faça sentir a
influência das marés.
Parágrafo único. Para os efeitos deste artigo a influência das marés
é caracterizada pela oscilação periódica de 5 (cinco) centímetros pelo
menos, do nível das águas, que ocorra em qualquer época do ano
(BRASIL, 1946).
Os terrenos de marinha são patrimônio da União, inclusive as áreas

aterradas e aquelas que surgem do movimento de recuo do mar (acrescidos de
marinha) e, por isso, sua aquisição depende de alguns cuidados.
Por isso caso esteja atuando na intermediação de contratos que envolvam

terrenos de marinha, é bom que você saiba o seguinte:
A legislação (Lei nº 9.636, de 15 de maio de 1998) vedou de forma expressa

a ocupação de imóvel da União a partir de 15 de fevereiro de 1997.
Em razão da proibição legal, para que seja possível a ocupação de um

imóvel da União, será necessário obedecer às condições legais estabelecidas e
requerer sua inscrição como ocupante de imóvel da União, e somente assim a
posse como ocupante do terreno de marinha ficará regularizada.
Contudo, mesmo após a inscrição (que ocorre junto à SPU – Secretaria

do Patrimônio da União), a União permanece com a propriedade, ficando o
particular com o chamado “domínio útil”.
Pela utilização do imóvel, o particular (foreiro) paga à União um valor

anual denominado “foro”, calculado sobre o valor do terreno (0,6% do valor
do terreno) e também o laudêmio (5% do valor do terreno e das benfeitorias
existentes).
135
E estes direitos sobre o imóvel da União podem ser transferidos?
A resposta é afirmativa, desde que seja expedida previamente pela Gerência

Regional do Patrimônio da União uma certidão autorizativa de transferência,
emitida pela Gerência Regional. Importante ressaltar que o ocupante esteja em
dia com o pagamento de suas obrigações.
Do site <sosterrenosdemarinha.com.br> extraímos algumas questões que

são frequentes nesta área:
Na prática, quais são as consequências de se ter um terreno de marinha?

R.: O domínio pleno do imóvel de terrenos de marinha é do governo. Isso é
diferente do domínio útil (direito de posse, uso e gozo). Sobre o domínio pleno
do imóvel o beneficiário contrai obrigação de pagar o foro à União, um valor
anual em dinheiro.
O que são foro, taxa de ocupação e laudêmio?

R.: O foro é o que se paga à União por não se ter o domínio pleno do imóvel.
A Taxa de Ocupação refere-se a um direito precário sobre um imóvel e
caracterizado pela existência de benfeitorias. O laudêmio é o valor que se paga
à União pela transferência onerosa do domínio útil (isto é, venda) em terrenos
aforados ou ocupados.
Quanto se paga pelo foro, taxa de ocupação e laudêmio?

R.: O foro corresponde a 0,6% do valor do domínio pleno do imóvel. A taxa de
ocupação é calculada sobre o valor do terreno da União: 2% para as ocupações
já inscritas ou requeridas até 30 de setembro de 1988 e 5% para as demais. O
laudêmio corresponde sobre o total da operação de venda do imóvel.
O que são os acrescidos de marinha?

R.: São os terrenos que se tiverem formado, natural ou artificialmente, para o
lado do mar ou dos rios e lagoas, em seguimento aos terrenos de marinha.
Se o mar avançou, avança também a demarcação dos terrenos de marinha?

R.: O único referencial legal para a demarcação dos terrenos de marinha é a
linha da preamar média de 1831. Essa linha não varia. Quem produz a variação
é a SPU. É um procedimento ilegal, afrontando a legislação.
É possível fazer a correta demarcação dos terrenos de marinha, se o referencial

é a preamar média de 1831?
R.: Esta questão está superada e foi demonstrada em tese de doutorado
defendida pelo engenheiro cartógrafo Obéde Pereira de Lima, em 2002. Ele
chegou a uma metodologia científica capaz de por fim à prática de localização
da L/1831 pelos critérios da presunção.
136
Por que a SPU não utiliza um método científico que possibilite a demarcação
correta dos terrenos de marinha?
R.: Por que não poderia cobrar as taxas e foros dos proprietários da grande
maioria dos terrenos de marinha. A SPU não se interessa pela adequação
técnica para proceder corretamente tais demarcações. A União perderia um
grande percentual da atual arrecadação sobre os terrenos de marinha.
O conceito de terreno de marinha não é importante para a preservação de

nossa costa marítima e dos manguezais?
R.: Teve sua importância da época da monarquia até meados do século passado.
Hoje não tem mais qualquer valor. As leis municipais, estaduais e federais que
tratam da preservação da costa, da ocupação do solo urbano e das reservas
ecológicas são mais modernas, mais amplas e mais eficazes.
FONTE: Disponível em: <http://sosterrenosdemarinha.org.br/noticias/santos-entrara-com-a-

cao-civil-publica-contra-a-cobranca-de-foro-laudemio-e-taxa-de-ocupacao>. Acesso em: 29 jul.
2013.
137
O REGISTRO DE IMÓVEIS E A ATIVIDADE REGISTRAL NA PRÁTICA
Derlise Cristina Bonatto

RESUMO: Este trabalho tem por finalidade discorrer sobre a importância
do Sistema Registral Imobiliário, ou seja, do serviço prestado pelos Cartórios de
Registro de Imóveis, na vida do cidadão brasileiro, apresentando noções sobre a
atividade registral, sua natureza jurídica, os princípios que norteiam a atividade
registral imobiliária, e o modo prático de realização de suas prerrogativas, quais
sejam, a publicidade, a autenticidade e a eficácia aos atos jurídicos constituintes
dos direitos de propriedade, ou a este relativo. Objetivou-se demonstrar a trajetória
do serviço prestado, bem como as dificuldades encontradas para a realização do
serviço, a partir do ponto de vista prático experimentado pelo dia a dia de um
Cartório de Registro de Imóveis, e através de pesquisa bibliográfica. Por tratar-se
de matéria ampla, discutida de maneira subjetiva e direta, não há neste trabalho
a pretensão de esgotar o assunto, até mesmo pela certeza da impossibilidade de
tal feito.

Palavras-chave: Direito Registral. Direito Imobiliário. Registro de Imóveis.
Princípios do Direito Registral.

1 INTRODUÇÃO
A falta do conhecimento necessário faz com que os titulares de direitos

muitas vezes venham a perdê-los. Tal situação não é diferente quando se trata
do direito de propriedade, e para garantir este direito temos à nossa disposição
o Sistema Registral Imobiliário, que pode e deve se aproximar da sociedade e da
realidade prática daqueles que dele se utilizam, ou que ainda virão a utilizar, seja
como parte interessada ou como operadores do direito a serviço da sociedade.
Tal feito facilitaria o entendimento da importância dos serviços prestados e
daqueles que realizam estes serviços, bem como evitaria incidentes e transtornos
decorrentes da falta de conhecimento quanto à importância do serviço, de suas
prerrogativas legais e do seu modo de execução.
Neste trabalho se busca fazer uma reflexão sobre a importância do serviço

prestado pelo Registro de Imóveis, os princípios que o norteiam e a aplicação
prática destes no dia a dia dos Cartórios, apresentando assim a real trajetória
dos títulos levados a registro e do serviço prestado em conformidade com a
Constituição Federal, com a Lei dos Registros Públicos nº 6.015/1973, a Lei
8.935/94, e demais dispositivos legais que regulamentam o tema.
Embora a atividade registral seja um trabalho extremamente burocrático,

que tem entre seus princípios mais importantes o da publicidade, e em contrapartida
138
ser também um serviço de caráter extremamente fechado e desconhecido aos

olhos da sociedade de forma geral, é que o presente estudo pretende mostrar de
forma sucinta àqueles que não têm contato direto com o Sistema Registral em
sua forma prática, o conhecimento da trajetória e a importância da apresentação
dos títulos para registro junto ao Registro de Imóveis, bem como seus efeitos no
mundo jurídico.

2 REGISTRO DE IMÓVEIS: MOTIVO E OBJETIVOS
Antes de discorrermos acerca do serviço prestado pelo Registro de

Imóveis, faz-se necessário saber de maneira mais exata o que é e qual sua origem
histórica, para que assim possamos melhor compreender a real importância de
sua existência e utilidade nos dias atuais.
O homem, em sua trajetória de vida, volta-se para as conquistas, e assim

sempre foi desde os primórdios. E muito embora saibamos que o SER deve estar
acima do TER, a humanidade sempre se preocupou com a conquista e preservação
de bens. Entre estes bens desejados, a terra (e as riquezas que dela podem ser
extraídas) sempre foi a preferida, afinal, grandes guerras foram e ainda são
travadas em função dela.
A propriedade é o direito real por excelência e basta que folheemos os

dispositivos legais pátrios e verificaremos que é, com certeza, um dos direitos mais
protegidos em nosso país. O Sistema Registral Imobiliário existe para proteger a
propriedade, especificamente proteger a propriedade imóvel e os demais direitos
e deveres que dela decorrem.
O serviço registral caracteriza-se pelo conjunto de serviços organizados

de forma técnica e administrativa, colocados à disposição da sociedade no intuito
de dar publicidade, autenticidade e eficácia aos atos jurídicos e, assim, garantir
a segurança das relações jurídicas entre os indivíduos (art. 1º da Lei 6.015/1973).
A preocupação dos indivíduos de resguardar seus direitos não é de maneira
alguma atual, uma vez que encontra suas origens mesmo antes do advento da
escrita, conforme nos esclarece Kindel (2007, p. 98) “Antes do advento da escrita,
os cidadãos que necessitavam resguardar seus direitos em negócios se valiam da
figura do sacerdote memorista, que inspirava confiança a todos”.
Sempre existiu entre os indivíduos a preocupação com a segurança dos

negócios jurídicos, e, já no Direito Romano, encontramos as figuras dos tabeliães
e notários. Nesse sentido:
Os tabeliães, tal como se apresentam hoje, têm sua origem basilar no

Direito Romano. Nesta sociedade, constatavam-se escribas e oficiais
diversos, dentre eles destacamos o notarius (que tinha a função de
reduzir a termo todos os atos processuais, dando publicidade aos
mesmos), o tabularius (contador público que organizava os impostos e,
algumas vezes, redigia negócios jurídicos) e o tabellio (tinha formação
jurídica e assessorava as partes, redigindo documentos de acordo com
a vontade coletada) (MARTINS, apud KINDEL, 2006, p. 98).
139
Embora seja de tamanha importância a atividade dos notários e

registradores de forma geral, trataremos especificamente sobre a atividade
Registral Imobiliária, que no Brasil iniciou já com o descobrimento, juntamente
com o início da trajetória histórica da propriedade, uma vez que todas as terras
pertenciam ao Império, ou seja, eram de domínio público. A coroa portuguesa
detinha a posse de todas as terras e delas fazia doação por meio das cartas de
sesmaria, regime que perdurou desde o descobrimento até a Independência do
Brasil no ano de 1822. De 1822 até 1850 houve um período de abandono, não
foram criadas leis sobre as terras, e o que aconteceu neste período foi uma massiva
ocupação de terras através da tomada de posse, sem qualquer título ou controle
legislativo (CARVALHO, 1976, p. 11).
Em 1850, com registro de todas as posses no livro da Paróquia Católica,

teve início a legitimação da posse, sendo esta separada das terras de domínio
público. A partir daí, todos os contratos realizados com o objetivo de transmitir
ou onerar imóveis eram registrados no chamado Livro do Vigário (BALBINO
FILHO, 2007, p. 30).
Com o transcorrer dos anos e as inúmeras mudanças políticas e sociais

ocorridas, o Estado assumiu a responsabilidade pela segurança jurídica destes
atos, criando órgãos com tal objetivo, atribuindo a eles competências e objetivos
específicos. Entre estes objetivos destacam-se a publicidade, a segurança
jurídica e a eficácia. O Registro de Imóveis é um destes órgãos, cuja finalidade
é o assentamento de títulos públicos e privados, dando a eles oponibilidade a
terceiros, através da publicidade dos atos, visando garantir a eficácia, o controle,
a segurança e a autenticidade dos negócios jurídicos envolvendo imóveis e dando
a estes negócios a presunção relativa da prova da propriedade. Nesse sentido:
O registro imobiliário seria o poder legal de agente do ofício público,

para efetuar todas as operações relativas a bens imóveis e a direitos
a eles condizentes, promovendo atos de escrituração, assegurando
aos requerentes a aquisição e exercício do direito de propriedade e
a instituição de ônus reais de fruição, garantia ou de aquisição. Com
isso, o assentamento dá proteção especial à propriedade imobiliária,
por fornecer meios comprobatórios fidedignos da situação do imóvel,
sob o ponto de vista da respectiva titularidade e dos ônus reais que o
gravam, e por revestir-se de publicidade, que lhe é inerente, tornando
os dados registrados conhecidos de terceiros (DINIZ, 2007 p.13).

Ocorre que com o surgimento de novos e diversos negócios imobiliários
e a grande abrangência de seus efeitos, não somente no que diz respeito aos bens
imóveis, mas também com relação aos direitos e aos indivíduos que figuram nos
atos jurídicos levados a registro, o sistema registral imobiliário brasileiro vem
adquirindo cada vez mais importância, pois não compete mais ao Registro de
Imóveis apenas dar publicidade declarativa aos atos, ou então o mero caráter
constitutivo ou desconstitutivo de direitos reais sobre bens imóveis.
140
Devemos nos lembrar, que no Brasil não é adotado o Princípio da Fé

Pública Inscritiva do Direito Alemão, mas apenas a presunção dela, ou seja, até
prova em contrário, o direito real inscrito pertence àquele que figura no registro
como titular do direito, também no que diz respeito à insaneabilidade do registro,
poderá o terceiro de boa-fé ter seu direito garantido, ou seja, há no serviço do
Registro de Imóveis também um caráter de segurança jurídica, como um dos
efeitos deste (RICHTER, 2004, p. 48).
Ainda sobre aspecto assim discorre Maria Helena Diniz:
O registro imobiliário, como forma de aquisição de domínio, criado pelo

Código civil de 1916 e regulado pelas leis subsequentes de Registros
Públicos (Lei 6.015/73, com as alterações das leis 6.140/74 e 6.216/75),
e mantido pelo Código Civil vigente (art. 1245), seguiu parcialmente
o sistema alemão, pelo qual só com o assento se terá presunção de
propriedade, afastando-se do francês, segundo o qual o contrato, por
si só, transmite o domínio, de sorte que o adquirente, apenas por ter
firmado um contrato, já terá a propriedade do imóvel, embora terceiros
só o reconheçam como proprietário após o assentamento imobiliário,
sendo, portanto, o registro mero requisito necessário à eficácia do ato
em relação a terceiro, [...] (DINIZ, 2007, p. 20).
Assim, temos que o Registro de Imóveis tem por finalidade a confirmação,

ou a obtenção da aquisição da propriedade, uma vez que apenas o contrato, seja
ele oneroso ou gratuito, produzirá apenas efeitos pessoais ou obrigacionais, sendo
necessário o registro para que sejam reconhecidos os direitos reais. Até que se
efetive o registro, o vendedor, alienante, ou doador, continua a ser o proprietário
do imóvel, e consequentemente continua a responder pelas obrigações decorrentes
desta propriedade. No que se refere aos demais meios de aquisição e propriedade,
também é de suma importância que se leve ao registro, afinal estará se garantindo
assim a disponibilidade do bem.
Em linhas gerais, o direito pátrio perfilhou o sistema romano. Sem

transcrição não se adquire, inter vivos, a propriedade do bem imóvel
(art. 531, CC). Não basta o título translativo (v. g., escritura pública,
instrumento particular, carta de sentença e formal de partilha),
que simplesmente serve de causa, pois nosso sistema jurídico,
diversamente do francês, não reconhece força translativa aos contratos
(ROSENWALD, 2002, p. 27).
A segurança jurídica é o objetivo principal do Registro de Imóveis,

pacificando os conflitos existentes no que se refere à aquisição e à transmissão
imobiliária. Nesse sentido:
O Registro de Imóveis, como órgão pacificador de conflitos – instituto

destinado à garantia da segurança jurídica do tráfego imobiliário – bem
como de exercer um filtro jurídico dos títulos que ingressam no fólio
real, surge no direito de propriedade como importante ferramenta
para estabilizar as negociações e atos jurídicos que envolvam imóveis
(MELO, 2010, p. 63).

141
Um registro correto, seguro e por consequência óbvia eficaz, não é

exclusivamente interessante ao proprietário do imóvel, ou àquele que está
utilizando o serviço, resta caracterizado nesse serviço também o interesse
público, uma vez que o mesmo amplia a dimensão de garantia social. Podemos
dizer com certeza que o registro é um dos instrumentos eficazes à inserção social
e econômica dos indivíduos que dele se utilizam na sociedade, e por que não, no
mercado econômico, através da garantia efetiva de seus direitos e a consequente
expansão destes direitos.

3 PRINCÍPIOS DO SISTEMA REGISTRAL IMOBILIÁRIO BRASILEIRO
Para que o Registro de Imóveis alcance seus objetivos, atendendo às

expectativas do Direito, ele segue princípios norteadores indispensáveis à sua
compreensão como um sistema e sua correta e justa aplicação prática, os quais
veremos a seguir. Cada ato dentro de um Ofício de Registro de Imóveis seguirá
estes princípios, buscando assim garantir a excelência e a segurança jurídica
efetiva no serviço prestado.
São princípios norteadores do Registro de Imóveis: o da legalidade, o da

inscrição, o da prioridade ou preferência, o da especialidade, o da continuidade,
o da territorialidade, o da instância ou da reserva de iniciativa, o princípio
da publicidade, o da fé pública, o da obrigatoriedade, o da titularidade, o da
tipicidade, o da disponibilidade e o da segurança jurídica.
A observância destes princípios, juntamente com os demais dispositivos

legais e orientações que regem e disciplinam os serviços realizados pelo Registro
de imóveis, é de grande importância para que os títulos levados a registro
cumpram efetivamente seu papel e para que o sistema registral desempenhe de
forma eficaz sua função. Segue breve exposição de tais princípios:
Princípio da Legalidade ou da legitimidade: compete ao Registrador,

fazendo uso de suas atribuições e de sua competência para tal, examinar a
legalidade, bem como a validade e a eficácia dos títulos que são apresentados para
registro. Os títulos apresentados para registro serão analisados, verificando se os
mesmos estão revestidos dos requisitos legais. Uma vez que os títulos levados
a registro correspondem a negócios jurídicos, e estes, por sua vez, para serem
válidos, também devem estar revestidos de legalidade, tem-se que a validade da
inscrição no Registro de Imóveis depende da validade do negócio jurídico que
lhe dá origem.
O sistema registral imobiliário brasileiro é informado por diversos

princípios que nos servem de guia e, sobretudo, facilitam a compreensão
e aplicação da matéria registral imobiliária, entre os quais destacamos
alguns deles, a iniciar pelo da legalidade, cuja ideia nuclear é a de que
a validade do registro mantém uma relação lógica com a validade do
título, o que não quer dizer, por outro lado, que a validade do título
necessariamente impõe validade ao registro (RICHTER, 2004, p. 48).

142
Princípio da inscrição: a constituição, transmissão e extinção de direitos

reais sobre imóveis por atos inter vivos só se operam mediante sua inscrição
no registro (CARVALHO, 1976, p. 135). Assim, observamos que este princípio
objetiva divulgar os atos, tornando conhecidos da sociedade os direitos reais
sobre imóveis, impondo a ela que os respeite.
Princípio da prioridade ou preferência: os artigos 182 e 186 da Lei

6.015/73 e também os artigos 1.246, 1422 e 1493 do Código Civil estabelecem e
disciplinam este princípio, pelo qual se tem que, aquele que primeiro apresentar
o título terá prioridade erga omnes e a preferência na efetivação do registro. E por
isso, os títulos são prenotados, recebendo um número de ordem no protocolo.
Princípio da especialidade: conforme artigos 176, § 1º, I e II, nº 3 e 4, 224,

225 e 226 da Lei 6.015/73, se referem à completa identificação do imóvel, que
deverá ser perfeitamente descrito com todas as suas características, confrontações,
localização, área, logradouro, número, indicação cadastral, enfim, tudo o que
houver e que o individualize. Esta é a chamada especialidade objetiva, mas temos
também a especialidade subjetiva, referente ao titular do direito, pois é de extrema
importância que todas as partes participantes do registro estejam identificadas e
qualificadas de forma completa e correta na matrícula.
Princípio da continuidade: importante princípio, que tem como

prerrogativa a segurança jurídica, uma vez que faz-se necessária como forma
de garantia da correta titularidade do direito real descrito. Assim, deve haver
no registro “uma sequência lógica entre os adquirentes e os transmitentes do
direito real” (RODRIGUES, 2001, p. 9). Conforme Richter (2004, p. 49), “deve
existir um encadeamento de titularidades dos direitos reais. Este encadeamento
contribui para a segurança jurídica, pois assegura apenas ao titular do direito a
possibilidade de outorgá-lo”.
Princípio da territorialidade: a lei estabelece a área territorial de

abrangência do Ofício de Registro de Imóveis, a área de atuação para o exercício
das funções delegadas, conforme artigos 169 a 171 da Lei 6.015/73 e artigo 12 da
Lei 8.935/94. Por determinação legal, o registro deverá ser efetuado no cartório da
situação do imóvel.
Princípio da Instância ou reserva de iniciativa: por este, o oficial somente

poderá praticar o ato quando devidamente provocado pela parte. A única exceção
se dá nos casos de retificação ex oficio.
Princípios da publicidade e da fé pública: enquanto o primeiro leva

a conhecimento de todos, as modificações ocorridas no direito real sobre um
imóvel, sejam elas relativas ao imóvel ou a seus titulares, o segundo trata-se de
característica própria da função exercida pelo registrador. Por estes tem-se que
os atos praticados pelo oficial são dotados de autenticidade, corroborando para a
segurança jurídica do ato.
143
Princípio da obrigatoriedade: este impõe o registro de determinados

atos previstos em lei, para que assim se tornem eficazes perante terceiros.
Princípio da titularidade: os atos levados a registro somente terão

validade se realizados pelo oficial, que é o agente legitimamente investido na
função, ou por um funcionário registral devidamente autorizado.
Princípio da tipicidade: a lei determina quais os títulos registráveis,

conforme artigos 167 e 172 da Lei 6.015/73, assim somente os ali elencados
poderão ser registrados.
Princípio da disponibilidade: uma das primeiras análises realizadas no

registro de imóveis é a da disponibilidade, uma vez que “ninguém pode transmitir
mais direitos do que tem”, ou transmitir direito que não possua. A análise não
é feita apenas da disponibilidade física, ou seja, da área disponível do imóvel,
mas também da disponibilidade jurídica, pois há que se verificar se há situação
jurídica legal por parte da pessoa vinculada ao ato de disposição do bem.
Princípio da segurança jurídica: é mais que um princípio comum a todas

as categorias registrais, mas é também, e acima de tudo, o objetivo maior do
sistema registral imobiliário. A segurança jurídica é a real finalidade do registro
de imóveis, uma vez que se busca um registro seguro e, por consequência, livre
de riscos.
A cada princípio apresentado está atrelado um dos efeitos do registro

imobiliário, destacando aí sua importância no cotidiano dos indivíduos que
buscam efetivar e proteger seus direitos, pois a aplicabilidade de tais princípios,
juntamente com os demais dispositivos legais, somados à diligência daqueles
que atuam na prestação deste serviço, não restam dúvidas quanto à natureza da
atividade registral imobiliária.

4 ATIVIDADE REGISTRAL NA PRÁTICA: BREVES NOÇÕES
A ação inicial do oficial de registro acontece quando a parte interessada

apresenta o título perante o serviço de registro de imóveis. O titulo poderá ser
apresentado apenas para o exame e cálculo de emolumentos, situação em que não
ocorrerá a efetivação do serviço em um primeiro momento. Mas o procedimento
normal é a apresentação do título para que através do registro surta os efeitos da
publicidade, e para que tal aconteça, uma série de atos ocorre dentro do registro
de imóveis, desde a entrada do título e sua prenotação, até a entrega do serviço
pronto, com a consequente certidão atualizada do imóvel.
A rotina do serviço realizado nos Cartórios é desconhecida daqueles que

dele fazem uso, uma vez que os mesmos, embora muitas vezes conhecedores de
seus direitos, não têm a noção exata das especificidades e exigências legais para
cada título decorrente de um negócio jurídico que é levado a registro.
144
Para que possamos compreender o serviço registral de forma mais prática,

devemos entender um pouco mais sobre a sua função, entendendo também as
terminologias utilizadas e o que significam. Até a edição da Lei 6.015/73, eram
três os atos cartoriais: a transcrição, a inscrição e a averbação. “A transcrição
era a trasladação do documento para o livro do oficial público, e a inscrição, a
trasladação do extrato sumário do negócio imobiliário” (DINIZ, 2007, p. 46).
A Lei 6.015/73, em seu artigo 168, engloba sob a designação de registro os

atos de transcrição e inscrição, orientação seguida pelo Código Civil de 2002, e ao
lado deste, temos ainda a averbação, artigo 167, II, da Lei dos Registros Públicos.
A lei instituiu também a matrícula, sendo que passou a ser obrigatória

a abertura de matrícula própria para cada imóvel, esta é na verdade o início
da trajetória do imóvel, da história do mesmo, uma vez que deverá constar da
mesma sua localização, especialização, área, denominação, enfim, emprega-se aí
o princípio da especialidade, antes analisado. Também na matrícula deverá estar
corretamente e completamente qualificado o proprietário do imóvel.
A matrícula difere do registro e da averbação, uma vez que é apenas um

histórico do imóvel, um cadastro do mesmo. “A matrícula refere-se unicamente
ao imóvel, caracterizando-o e confrontando-o, enquanto o registro e a averbação
são atinentes à pessoa que intervém no negócio imobiliário relativo ao bem
matriculado” (DINIZ, 2007, p. 49).
O primeiro ato no registro de imóveis, quando da entrada do título para

registro, é a prenotação do mesmo, que garantirá a prioridade do título e a
preferência dos direitos reais. Seguidamente à prenotação, o título apresentado
passará pela qualificação, etapa fundamental, onde serão verificados todos
os pressupostos necessários ao registro, quais sejam, a existência, a validade
e a eficácia do negócio jurídico, os requisitos essenciais do título. É durante a
qualificação do título apresentado que o Registrador aplicará ao negócio os
princípios de direito registral:
Apresentado o título para registro, o Registrador irá proceder à

aplicação dos princípios registrários, surgindo a viabilidade ou não
do acesso ao fólio real. Referida análise é chamada pela doutrina de
qualificação.
Ao produzir o Registro, uma presunção iuris tantum de exatidão em
favor do titular inscrito, é lógico que, para impedir fraudes, o Estado
adote uma série de medidas rigorosas com o objetivo de os títulos que
ingressem no cartório sejam minuciosamente analisados por pessoas
de formação técnico-jurídica.
A qualificação registral é a exteriorização do princípio da legalidade,
ou seja, sua forma mais contundente, pois, em linhas gerais, deve o
Registrador observar na análise dos títulos o ordenamento jurídico em
vigor (MELO, 2010, p. 64).

É analisado nesta fase o negócio jurídico que deu origem ao título, o
próprio título como instrumento hábil para registro, e com base nesta análise
realizada com fundamentos nos princípios e nos dispositivos legais pertinentes
145
ao negócio e ao registro, é emitido um juízo de valor, decidindo pelo registro ou

não. A prerrogativa essencial desta etapa é a certeza.
A função qualificadora decorre de uma análise contingencial do

negócio jurídico, razão pela qual trabalha com a razão prática, e não a
necessária. Busca a certeza contida no título, e não a certeza universal
ou necessária. A razão prática é precária, passível de questionamento
por força de sua contingencialidade, enquanto a necessária é
inquestionável, por se tratar de uma verdade absoluta” (RICHTER,
2004, p. 50).
A atividade registral imobiliária é complexa e de grande responsabilidade,

e por isso mesmo os atos do oficial no exercício de sua função são passíveis de
controle, e por isso pode o oficial ser responsabilizado por seus atos. Como
já vimos, o registrador exerce uma função pública por delegação e sofre a
fiscalização do Estado. Além desta fiscalização decorrente das funções atribuídas
ao registrador e estabelecidas na Lei 8.935/94, poderão os atos do oficial no tocante
ao indeferimento de registro ser alvo de suscitação de dúvida.
O Oficial do Registro de Imóveis, ao examinar o título e verificar que este

não preenche os requisitos para registro, emitirá parecer por escrito contendo
as razões que impossibilitaram a divulgação do título. Este parecer denomina-
se exigência. Se a parte discordar das exigências feitas pelo registrador, poderá
suscitar dúvida.
Segundo Paiva (2010, p.61) “O Procedimento de Dúvida é o mecanismo

que serve para verificar a correção – ou não – das exigências formuladas pelo
Registrador, ou para que o mesmo seja autorizado a proceder um ato registral,
quando a parte não apresente condição de atendê-las”.
Ainda quanto ao procedimento de dúvida:
A dúvida é um procedimento de natureza administrativa, sem lide,

razão pela qual não comporta assistência ou intervenção de terceiros,
conforme o art. 204 da Lei dos Registros Públicos, cuja finalidade é
permitir a manifestação do juiz de Direito a respeito da divergência de
entendimento entre o registrador e o apresentante (RICHTER, 2004,
p. 51).
Ainda quanto à dúvida, trazemos o esclarecimento de Diniz (2007, p. 287):
A dúvida é, portanto, um pedido de natureza administrativa,

formulado pelo oficial de Registro Imobiliário, a requerimento do
apresentante do título, para que o magistrado se pronuncie sobre a
legalidade da exigência feita, relativamente a um instrumento ou a
vários documentos, decidindo se é ou não indispensável ao registro
pretendido.

Após a análise e qualificação dos títulos, seguem os demais atos que
culminarão com o registro, porém, para que fique mais clara a sequência dos
atos praticados no registro de imóveis, é necessário que conheçamos um pouco a
146
respeito dos livros onde são escriturados os atos, registros e averbações, sendo que
a escrituração é “o processo sistemático, definido legalmente, pelo qual, em livros
próprios serão feitos, no Registro de Imóveis, segundo uma ordem cronológica, a
matrícula, o registro e a averbação dos títulos...” (DINIZ, 2007, p. 581).
São livros de registro imobiliário:
Livro 1 de protocolo, ou de recepção de títulos – artigos 11 e 12 da Lei

6.015/73. Tem por objetivo garantir a precedência de exame do título, o controle
do prazo legal e dos títulos em tramitação, bem como, assegura o direito de
preferência.
Livro 2 de Registro Geral – é o livro destinado à matrícula e ao registro e

averbação dos atos relacionados no artigo 167 da Lei 6.015/73. A escrituração deste
livro deve obedecer a normas criteriosas estabelecidas em lei e pela Corregedoria
Geral de Justiça.
Livro 3 de Registro Auxiliar – onde são lançados os atos de registro que

não dizem respeito diretamente ao imóvel matriculado, conforme artigo 177, Lei
6.015/73. São exemplos de atos que vão a registro no Livro 3, a convenção de
condomínio, os contratos de penhor rural, o pacto antenupcial, entre outros.
Livro 4 ou Indicador Real – é o livro que permite a busca dos registros pela
localização do imóvel, uma vez que trata-se do repositório de todos os imóveis
que encontram-se nos demais livros.
Livro 5 ou Indicador Pessoal – onde se encontram os nomes de todas as

pessoas que figuram nos demais livros, permitindo a busca pelo nome.
São estes os principais livros, sendo que além desses há ainda o Livro de
Registro de Indisponibilidade e o Livro de Cadastro de Estrangeiros. Atualmente
a maioria dos Registros de Imóveis está trabalhando com o sistema informatizado,
sendo que a Escrituração, neste caso, não se dá na forma de livro, mas sim de
fichas que deverão ser devidamente arquivadas seguindo o estabelecido pela lei
e normas da Corregedoria Geral de Justiça.
O que observamos com pesar, ainda nos dias atuais, é que a população
desconhece em grande parte a importância do sistema registral imobiliário. Muito
embora tenhamos avançado de modo geral no que diz respeito ao conhecimento
dos direitos inerentes a cada indivíduo, ainda enfrentamos grandes dificuldades
que ocasionam transtornos não apenas para o titular de direitos, mas também
para aqueles que dele dependem e, por que não dizer, também para o poder
público.

147
5 CONCLUSÃO
Diante do acima exposto, restou clara a complexidade dos atos e serviços

praticados no Registro de Imóveis, bem como a importância destes para a
segurança jurídica das relações de direito patrimonial e de direito imobiliário.
São serviços e atos que devem ser cumpridos dentro de um prazo legal e que
por força de lei não podem, nem devem, beneficiar a um ou a outro, seguindo
estritamente o princípio da legalidade no que se refere aos títulos levados a
registro, mas também no que diz respeito aos indivíduos que fazem uso destes
serviços.
Conclui-se que, independente de o Registro de Imóveis ter uma natureza

administrativa, sua função está longe de ser a instituição responsável pelo arquivo
de títulos e documentos relativos a imóveis, não é nem nunca será responsável
por um simples ato administrativo, mas trata-se, sim, de uma atividade de
extrema importância, na medida em que garante publicidade, a segurança e a
eficácia jurídica de direitos reais e a direitos pessoais, garantindo sua existência
no plano real.
FONTE: Disponível em: <http://www.jurisway.org.br/v2/dhall.asp?id_dh=7325> Acesso em: 10

jul. 2013.
148
RESUMO DO TÓPICO 2
Neste tópico, caro(a) acadêmico(a), você estudou alguns itens

importantes:
• O registro imobiliário é que confere o direito de propriedade.
• São considerados atos do registro imobiliário: registro, averbação e prenotação.
• Os dados do registro do imóvel são públicos e qualquer pessoa pode ter acesso
a eles.
• É importante fazer uma pesquisa sobre o imóvel e seu proprietário, tirando

certidões.
• Nos contratos imobiliários não devem existir cláusulas com letras pequenas
ou que tenham cláusulas abusivas, por exemplo, que privilegiem somente
uma das partes.
• As despesas correrão por conta do adquirente do imóvel, a não ser que o

contrato disponha de modo diferente.
• O que são terrenos de marinha e como funciona sua ocupação.
149
AUTOATIVIDADE
Para fixar o que vimos neste tópico, responda as questões a seguir:
1 Qual a primeira providência que se deve tomar ao se adquirir um imóvel?
2 O empresário casado precisa da outorga do cônjuge para vender imóveis em

nome da empresa?
3 Sendo o bem de propriedade de uma empresa, quem poderá aliená-lo em

havendo omissão do contrato social?
4 Cite os 4 (quatro) regimes de bens previstos em nossa legislação.
5 Qual o regime legal no Brasil?
6 Como funciona o regime da Separação de Bens?
7 Como se chama a autorização conjugal que a mulher outorga ao marido para

a alienação de bens?
8 O que é bem de família? Onde deverá ser registrada esta qualidade?

9 Cite os cuidados que se deve ter ao se adquirir um imóvel na planta.
10 Quem será o responsável pelo pagamento das despesas na alienação de um

imóvel (escrituração e registro)?
150
UNIDADE 3
TÓPICO 3
LEGISLAÇÃO IMOBILIÁRIA
1 INTRODUÇÃO
Neste último tópico do nosso caderno, indicamos as principais leis que
regulamentam os institutos do Direito Imobiliário. Assim, dependendo do tipo
de transação imobiliária, incidirá uma legislação específica, as quais, além da
Constituição Federal, lhe auxiliarão no exercício da sua futura profissão.
• Lei nº 10.406/02 – Código Civil.

• Lei nº 8.078/90 – Código de Defesa do Consumidor.
• Lei nº 4.591/64 – Lei de Condomínios e Incorporações.
• Lei nº 6.015/73 – Lei de Registros Públicos.
• Lei nº 6.766/79 – Lei do Parcelamento do Solo Urbano.
• Lei nº 7.433/85 – Lei dos Requisitos para lavratura de escrituras públicas.
• Lei nº 8.009/90 – Lei da Impenhorabilidade do bem de família.
• Lei nº 8.245/91 – Lei de locações dos imóveis urbanos (inquilinato).
• Lei nº 9.514/97 – Lei do SFH e institui a alienação fiduciária sobre bem.
• Lei nº 8.004/90 – Lei de Transferência de financiamento do SFH.
• Lei nº 8.036/90 – Dispõe sobre o FGTS.
• Lei nº 9.069/95 – Plano Real.
• Lei nº 9.099/95 – Juizados Cíveis e Criminais.
• Lei nº 10.259 – 12/07/2001 - Juizado Especial Cível e Criminal - Justiça Federal.
• Lei nº 12.112/09 – Alterou artigos da lei do inquilinato
Além da legislação, recomendamos os seguintes sites para pesquisa:
Associação Brasileira de Moradores e Mutuários – ABMM. Disponível em: <http://

www.abmm.org.br/sites/arquivos/downloads/guia_abmm.pdf>.
Associação dos Mutuários e Moradores das Regiões Sul e Sudeste do Brasil.

Disponível em: <http://www.ammrs.com.br/>.
Caixa Econômica Federal – CEF.

Disponível em: <www.caixa.gov.br/habitacao/aq_imv_fgts/index.asp>.
Central Jurídica. Noções de Direito Civil – Doutrina. Disponível em:

<http://www.centraljuridica.com/doutrina/13/direito_civil/nocoes_de_direito_
civil.html>.
151
Universo Jurídico: Modelos de Contratos. Disponível em:

<http://www.uj.com.br/publicacoes/contratos/default.asp?action=contrato&
idcontrato=370>.
WS: Corretor de Imóveis. Disponível em: <http://www.imoveisws.cim.br>.
Moisés Marinho: Consultoria Imobiliária. Disponível em: <http://moisesmarinho.

tripod.com>.
152
RESUMO DO TÓPICO 3
Neste tópico estudamos as principais leis que regem o Direito

Imobiliário.
• Lei nº 10.406/02 – Código Civil.
• Lei nº 8.078/90 – Código de Defesa do Consumidor.
• Lei nº 4.591/64 – Lei de Condomínios e Incorporações.
• Lei nº 6.015/73 – Lei de Registros Públicos.
• Lei nº 6.766/79 – Lei do Parcelamento do Solo Urbano.
• Lei nº 7.433/85 – Lei dos Requisitos para lavratura de escrituras públicas.
• Lei nº 8.009/90 - Lei da Impenhorabilidade do bem de família.
• Lei nº 8.245/91 – Lei de locações dos imóveis urbanos.
• Lei nº 9.514/97 – Lei do SFH e institui a alienação fiduciária sobre bem.
• Lei nº 8.004/90 – Lei de Transferência de financiamento do SFH.
• Lei nº 8.036/90 – Dispõe sobre o FGTS.
• Lei nº 9.069/95 – Plano Real.
• Lei nº 9.099/95 – Juizados Cíveis e Criminais.
• Lei nº 10.259 - 12/07/2001 - Juizado Especial Cível e Criminal - Justiça Federal.
153
AUTOATIVIDADE
1 De acordo com o que estudamos até aqui, complete a tabela com a lei que será
aplicável em cada uma das situações abaixo quanto à aquisição de imóveis.
• Contém disposições sobre origem

e processo de incorporações e
disposições sobre instituição de
condomínios, eleição de síndico etc.
• Traz todas as disposições sobre o
registro imobiliário.
• Na instituição dos loteamentos
será aplicável esta lei.
• Proteção legal do bem que impede
a sua penhora.
• Dispõe sobre o financiamento
imobiliário junto ao SFH e sua
transferência.
• Dispõe sobre as locações dos
imóveis urbanos.
154
REFERÊNCIAS
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE MUTUÁRIOS DA HABITAÇÃO – ABMH.
Disponível em: <http://www.abmh.org.br>. Acesso em: 16 mar. 2007.
BEIL, Eduardo; OLIVEIRA, Álvaro Borges de. A limitação ao direito de

propriedade nos condomínios edilícios e sua função social. Disponível em:
<http://www.ambito-juridico.com.br/site/index.php?n_link=revista_artigos_
leitura&artigo_id=1501>. Acesso em: 13 mar. 2008.
BRASIL. Lei nº 9.760, de 5 de setembro de 1946. Dispõe sobre os bens imóveis

da União e dá outras providências.
______. Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Lei do Condomínio. Dispõe

sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Diário
Oficial da União, Brasília, 21 dez. 1964.
______. Lei nº 6.015 de 31 de dezembro de 1973. Dispõe sobre os registros

públicos e dá outras providências. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/
ccivil_03/leis/l6015compilada.htm>. Acesso em: 23 jul. 2013.
_____. Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979. Dispõe sobre o parcelamento do

solo urbano e dá outras providências. Diário Oficial da União, Brasília, 20 dez.
1979.
______. Código Civil Brasileiro. Rio de Janeiro: Forense, 1982.
______. Lei nº 8.009 de 29 de março de 1990. Dispõe sobre a impenhorabilidade

do bem de família.
______. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Código Civil. Institui o Código

Civil. Diário Oficial da União, Brasília, 11 jan. 2002.
COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de Direito Civil. São Paulo: Saraiva, 2006.
CONSULTOR JURÍDICO. Associação dos mutuários lança manual da

casa própria. 2004. Disponível em: <http://www.conjur.com.br/2004-jun-23/
associacao_mutuarios_lanca_manual_casa_propria?pagina=3>. Acesso em: 15
jul. 2013.
DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro: direito das coisas. São
Paulo: Saraiva, 2007.
155
______. Curso de Direito Civil Brasileiro: teoria geral do direito civil. São
FABRIS, Sérgio Antônio. Constituição da República Federativa do Brasil de

1988. São Paulo: Saraiva, 1988.
FÜHER, Maximilianus; MILARÉ, Edis. Manual de direito público e privado.

São Paulo: Revista dos Tribunais, 2005.
GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de

direito civil. São Paulo: Saraiva, 2003. v. 1.
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Sumário

UNIDADE 1 – NOÇÕES GERAIS DE DIREITO – DIREITO CIVIL – DIREITO

TÓPICO 1 – CONCEPÇÃO DE DIREITO........................................................................................ 3

TÓPICO 2 – DIREITO CIVIL – PARTE GERAL E PARTE ESPECIAL ...................................... 13

TÓPICO 3 – DIREITO IMOBILIÁRIO.............................................................................................. 33

TÓPICO 4 – DIREITOS REAIS – POSSE E PROPRIEDADE ...................................................... 43

UNIDADE 2 – DIREITO IMOBILIÁRIO – PRINCIPAIS INSTITUTOS................................... 61

TÓPICO 1 – INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA E CONDOMÍNIO.......................................... 63

TÓPICO 2 – FINANCIAMENTOS IMOBILIÁRIOS E LOTEAMENTOS................................. 73

UNIDADE 3 – REGISTRO IMOBILIÁRIO - CUIDADOS NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS -

TÓPICO 1 – REGISTRO IMOBILIÁRIO.......................................................................................... 113

TÓPICO 2 – CUIDADOS NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS.......................................................... 123

TÓPICO 3 – LEGISLAÇÃO IMOBILIÁRIA..................................................................................... 151

NOÇÕES GERAIS DE DIREITO –

• identificar e diferenciar a parte geral e especial do direito civil e suas sub-

• compreender o conceito de direito imobiliário.

TÓPICO 1 – CONCEPÇÃO DE DIREITO

TÓPICO 2 – DIREITO CIVIL – PARTE GERAL E PARTE ESPECIAL

TÓPICO 3 – DIREITO IMOBILIÁRIO

TÓPICO 4 – DIREITOS REAIS – POSSE E PROPRIEDADE

O termo tem muitos significados e não é possível resumi-lo em um só

Inicialmente, pode-se afirmar que o Direito, visto como ciência, objetiva

Gagliano e Pamplona Filho (2003, p. 3) bem ressaltam que o Direito tem

Como vimos, a vida em sociedade é regulamentada por normas. Estas

2.1 DIREITO OBJETIVO E SUBJETIVO

“Trata-se, portanto, da norma de comportamento a que a pessoa deve

Já o direito subjetivo, segundo Godofredo Telles (apud Diniz 2003, p.

é a permissão dada por meio de norma jurídica, para fazer ou não

O direito subjetivo se diferencia do objetivo em razão de este, como acima

Füher e Milaré (2005) trazem um interessante exemplo que bem ilustra

Assim, o Direito Civil, do qual faz parte o Direito Imobiliário, é regra de

Neste Caderno de Estudos utilizaremos a noção de direito objetivo que,

2.2 DIREITO E MORAL

A moral, conforme ensinam Gagliano e Pamplona Filho (2003, p. 7), “tem

2.3 FONTES DO DIREITO

Além da lei, também são fontes do Direito: a doutrina, a jurisprudência,

Abaixo da Constituição Federal estão as leis complementares, as leis

Trazemos, a seguir, algumas noções gerais sobre cada uma delas:

República, que deverá solicitar a delegação ao Congresso Nacional” (RIZZATTO

A jurisprudência é definida por Rizzatto Nunes (2003, p. 87) “como o

A doutrina pode ser definida como o pensamento dos estudiosos do

Já a equidade, segundo Raposo e Heine (2004, p. 31), é o princípio pelo

Por fim, os princípios gerais do Direito são “regras gerais de conduta

Antes de encerrarmos este item, vamos ainda tratar dos conceitos de

2.4 NORMA JURÍDICA

Pode-se dizer, de acordo com os ensinamentos de Gusmão (2006), que

2.5 RELAÇÃO JURÍDICA

As relações jurídicas são originadas de atos ou fatos jurídicos (cujos

O Direito Positivo é dividido principalmente entre Direito Público e

3.1 DIVISÃO DO DIREITO POSITIVO: DIREITO PÚBLICO E

O Direito Nacional é dividido em Direito Privado e Público. O Direito

O Direito Privado tem por objetivo a regulamentação das relações dos

Direito Privado = ramo do Direito que traz as regras que disciplinarão as

Assim, por exemplo, quando tratarmos do Direito Imobiliário, estudaremos

O Direito Privado abrange o Direito Civil e o Direito Comercial. O Direito

Quanto ao Direito do Trabalho, alguns autores o enquadram como ramo

Assim, para um melhor entendimento, elaboramos o mapa conceitual a

FIGURA 1 – O DIREITO POSITIVO E SEUS RAMOS

As normas de Direito Civil estão reunidas no Código Civil, Lei nº 10.406/02,

Neste momento do nosso estudo vamos nos concentrar no Código

• A concepção de Direito, suas divisões e as diferenças entre direito e moral.

• O Direito tem outras fontes além da lei, como a doutrina e a jurisprudência.

• Os conceitos de norma jurídica e relação jurídica.