Como funciona a regularização fundiária em área de APP (Área de Preservação Permanente)?

Ela já era possível com base na lei anterior em área de APP e também em área de
conservação de uso sustentável. Ela já era possível e a lei atual manteve isso. O que é APP?
Lá no Código Florestal está dito que APP, Área de Preservação Permanente, é área protegida,
coberta ou não por vegetação nativa com função ambiental de preservar recursos hídricos, a
paisagem, a estabilidade geológica e a biodiversidade, facilitar o fluxo gênico de fauna e flora,
proteger o solo e assegurar o bem-estar das populações humanas.

LEI Nº 12.651, DE 25 DE MAIO DE 2012.

Art. 3o Para os efeitos desta Lei, entende-se por:

II - Área de Preservação Permanente - APP: área protegida, coberta

ou não por vegetação nativa, com a função ambiental de preservar os
recursos hídricos, a paisagem, a estabilidade geológica e a
biodiversidade, facilitar o fluxo gênico de fauna e flora, proteger o solo
e assegurar o bem-estar das populações humanas;

Logo, toda beirada de rio, de recursos hídricos, são áreas de APP. E as nossas cidades
cresceram ao longo dos rios. No período da colonização, quando a gente saiu da costa e
começou a interiorizar o Brasil, as cidades foram sendo fundadas próximas de recursos
hídricos porque a água é um bem essencial à vida.

Algumas dessas cidades cresceram e estão encravadas em rios e as populações ocuparam

áreas que hoje são áreas de APP. Então você tem uma grande quantidade de gente morando
nessas áreas. E a lei do sistema nacional de unidade de conservação, que vocês devem ter
estudado lá em direito ambiental, lei n.º 9.985/2000, estabelece o que são as unidades de
conservação de uso sustentável. Essas unidades, o objetivo delas, é compatibilizar a
conservação da natureza com o uso sustentável de parcela dos seus recursos naturais.
Existem duas modalidades na lei do sistema nacional de unidade de conservação, a de uso
integral e a de uso sustentável.

As de uso integral são aquelas que não cabe, em regra, nenhuma ocupação humana. Não há
aquela ideia de compatibilizar. São unidades que são feitas para a preservação mesmo. Tem
que ter autorização para entrar, só pode fazer pesquisas e etc. Não é dessas que estamos
falando. Estamos falando da de uso sustentável, em que vai haver alguma participação
humana, alguma ocupação humana, por isso que a lei está tratando de regularização fundiária.

Quais são as espécies dessas unidades de uso sustentável? A APA (Área de Proteção
Ambiental), ARIE (Área de Relevante Interesse Ecológico), Floresta Nacional, Reserva
Extrativista, Reserva de Fauna, Reserva de Desenvolvimento Sustentável, e Reserva Particular
do Patrimônio Natural. Em todas essas, algumas mais outras menos, há possibilidade de
populações humanas, como por exemplo a floresta nacional aqui perto de Taguatinga e
Ceilândia e que existem pessoas lá morando e se tiver ocupação irregular vai ser passível de
regularização fundiária. Então isso foi uma novidade que veio na lei anterior e que foi mantida
na atual lei, que diz quais são os requisitos para fazer essa regularização. Basicamente, a
regularização em área de APP exige um estudo técnico que demonstra que a regularização vai
trazer mais benefícios do que malefícios. Então tem que ter um estudo técnico, é o básico pra
saber se essa pessoa vai ter que ser retirada ou vai poder permanecer lá. E nas unidades de
conservação, o destaque é que além de ter o estudo técnico, ainda tem que ser ouvido o órgão
gestor da unidade. Então se é o icmbio, o icmbio, se é o Ibama, o Ibama, se é uma reserva
particular, o proprietário da reserva tem que ser ouvido e participar. Muito bem, tem todos os
requisitos que devem constar.

Quanto ao procedimento da Reurb, esse ponto é um ponto de destaque na atual lei. Porque a
lei anterior praticamente não tratava desse assunto. O procedimento ia ter que seguir ou uma
norma interna, ou a lei geral de processo administrativo, subsidiariamente. Agora, desde a
Medida Provisória, a lei detalhou melhor o procedimento. Aliás, detalhou melhor não, detalhou
bem o procedimento. Esse é um dos pontos positivos da lei. Há possibilidade de firmar
convênios, antes a lei não falava nada sobre isso. Claro que era possível firmar convênios com
o ministério das cidades, mesmo a lei não tratando, mas hoje a lei fala que é possível firmar
convênios ou outros instrumentos congêneres para criar cooperação com o ministério das
cidades.

Quanto a competência procedimental, a medida provisória... a lei anterior falava que a

regularização poderia ser feita por etapas, ponto, não precisa de mais nada. A lei atual é bem
mais detalhada desde a medida provisória e diz qual é a competência municipal, portanto
distrital. Uma vez iniciado, ou aquele rol ampliado lá, de pessoas legitimadas a iniciar o
processo. O poder público deve, em primeiro lugar, receber esse pedido e classificar em qual
modalidade de REURB ele vai encaixar. Se é naquela em que o postulante indicou ou em
outra. REURB-S ou REURB-E. Depois, processar, analisar e aprovar o projeto de regularização
fundiária que a lei detalha e por fim emitir aquela certidão de regularização fundiária que vai ser
feita ao final e que é o instrumento que vai ser levado ao registro imobiliário e lá registrado
encerra essa fase da regularização fundiária.

Fala que a REURB, quando for requerida pela União e pelos Estados será de responsabilidade
dessas unidades federativas encaixar na REUB-S ou na REUB-E, então retira isso do
município. Município deve classificar no prazo de até 180 dias ou uma das modalidades ou
indeferir de maneira fundamentada aquela que foi indicada no requerimento inicial. Se o
município, em 180 dias, não decidir nada, ou seja, em caso de inércia do município, isso vai
implicar em automática fixação da modalidade postulada no requerimento inicial, isso sem o
prejuízo de uma futura revisão.

Então vamos dizer que é uma área que tem uma boa quantidade de população de baixa renda
mas também tem classe média. Difícil saber se vai ser uma REUB-E ou uma REUB-S. A
pessoa vem e pede um REUB-S. 180 dias, o poder público não decidiu, vai começar com uma
REUB-S. Se lá na frente for constatada que a predominância é de população de classe média,
o município, o poder público, dá uma decisão fundamentada mudando o procedimento,
mudando a modalidade.

O poder público vai ter que notificar os confinantes. Lembra que isso antes era feito no cartório
de registro de imóveis. A lei anterior dizia que todo procedimento era feito lá, no registro
imobiliário, isso foi retirado do registro imobiliário e copiado corretamente para o poder público
local. Então vai notificar confinante, vai tentar levantar dado sobre aquela propriedade que está
sendo regularizada, se tem alguma coisa nas matriculas antigas, escrituras antigas e vai
notificando confinante, notificando ex-proprietários pra ver se eles concordam ou não com
aquela regularização.

Se for imóvel público, cabe o município notificar titulares do domínio privado além dos
responsáveis pela implementação do núcleo urbano informal, os antigos loteadores, os
confinantes e eventuais terceiros interessados. Pra que? Pra que eles tenham oportunidade de
apresentar num prazo de 30 dias uma impugnação. Alguma impugnação com objeção quanto
ao procedimento utilizado contra a própria regularização. Se apresentar essa impugnação, vai
formar um processo administrativo, contraditório, vai ter que dar oportunidade para uma réplica,
para aquela pessoa que iniciou o processo. Vai formar o contraditório. Se for necessário colher
prova, colhe prova técnica, pericia, prova oral, o que for necessário, documental, encerra. Ai o
poder público vai decidir essa impugnação. Lembra que no cartório de registro imobiliário, no
procedimento antigo, o tabelião não tinha competência para decidir essa impugnação. Havendo
impugnação ele tinha competência para tentar um acordo, ou fazer alguma medida para afastar
essa impugnação. Então as vezes a pessoa fala “tá invadindo 10 cm da minha propriedade”.
Ele vai deixar de regularizar uma área inteira por causa de 10 cm? Ele muda o marco 10 cm
para cá. Um metro, meio metro, ele poderia fazer isso. Mas ele não poderia decidir essa
impugnação, porque o registro imobiliário não tem essa competência. Em caso de impugnação
no sistema anterior, demarcação urbanística que corria no cartório de registro de imóveis,
havendo impugnação, e não tendo como afastar a objeção, o processo era arquivado, morria.

E ai quem teria que resolver essa inclinação? Judiciário, vara de registros públicos. Agora não,
o poder público pode decidir essa impugnação. Pode não, deve decidir essa impugnação. E ai
cabe recurso administrativo, cabe recurso pro judiciário e etc. Também é possível uma tentativa
de acordo, um procedimento extrajudicial de composição? Sim. Inclusive a lei incentiva muito
isso. Incentiva a criação de câmeras de conciliação, com ajuda dos tribunais de justiça. Tem
até resolução do CNJ tratando disso. Aqui fala como vai ser feita essa notificação, via postal ou
se não achar a pessoa, por edital e etc. E vai constar um aviso para as pessoas que serão
notificadas, todas aquelas. Se não se manifestar, o seu silencio será interpretado com anuência
tácita. Você tem 30 dias para falar, não falou, anuência tácita, o processo prossegue.

Fala também se o imóvel tiver registro em serventias antigas, devem ser feitas buscas porque
antigamente era uma comarca única depois ela começa a se dividir e as vezes o registro mais
antigo daquele imóvel não está no registro imobiliário atual, está no interior, está em outra
cidade ao qual ele pertencia. Não é o problema de Brasília, mais isso acontece muito em outros
locais.

Uma coisa importante: a lei garante permanência das pessoas que estão sendo atingidas na
área pública da REURB, parágrafo 8° desse dispositivo. O requerimento de instalação do
REUB ou na forma de regulamento, a manifestação de interesse nesse sentido por parte de
qualquer um dos legitimados garantem perante o poder público aos ocupantes de núcleos
urbanos informais situados em áreas públicas, a serem regularizadas, a permanência de suas
respectivas unidades imobiliárias, preservando-se as situações de fato já existentes, até
eventual arquivamento definitivo do procedimento. Isso é bem importante pra evitar que o
poder público faça aquilo que nós fizemos por décadas no Brasil que é uma política higienista.
Pra fazer regularização fundiária nos anos 30, 40, 50, adotava-se o modelo que foi feito na
França no século XVII, pelo barão de ? O que ele fez no centro de Paris? Ele expulsou a
população pobre pra periferia e saiu abrindo grandes alamedas, colocando grandes
monumentos, era aquela época da arquitetura elitista, não tinha nenhuma preocupação social.
Foi nessa época que foi construída a champs elysee e aquelas vias lá do centro de Paris. Mas
aquilo teve um custo muito alto, um custo social. No rio de Janeiro, São Paulo, por vários
décadas, a política de regularização fundiária consistia em empurrar a população pobre pra
periferia, bem longe, e aqui transformar em área de bacana, de classe média e etc. Essa
preocupação é sempre permanente na legislação, ou seja, o cara tem direito de permanência
no local se for área pública. Ele pode até sair provisoriamente pra serem feitas obras de
infraestrutura mas tem direito depois de retornar e ganhar uma unidade imobiliária ali naquele
local.

Fica dispensando todos os requisitos estabelecidos nesse artigo se o município, o poder

público resolver usar a demarcação urbanística. Como eu disse, a demarcação urbanística era
o procedimento na lei anterior, desapareceu na medida provisória e ai na conversão da MP ele
voltou a aparecer, mas fora do cartório de registro imobiliário. Então a gente ficou com dois
procedimentos paralelos. O novo procedimento da REURB, descrito na lei e o procedimento da
demarcação urbanística, em paralelo a ela, por conta da chiadeira dele ter desaparecido mas
não mais no registro imobiliário, nunca no registro imobiliário, ficava com dois procedimentos o
poder público pode escolher qualquer um deles.

Quais são as fases? A lei anterior, trazia aqui, acola, algumas fases, a gente podia enxergar
como funcionava a regularização naquela época. Então, a lei anterior fazia um auto de
demarcação urbanística, encaminhava pro registro imobiliário e lá era feito tudo. Notificação
das pessoas, eventual resolução da impugnação e ai resolvidos os problemas, averbava esse
auto de demarcação urbanística no registro imobiliário, o poder público elaborava o projeto,
implantava o projeto, registrava o parcelamento e dava a legitimação de posse. Era um título.
Depois de 5 anos com posse mansa pacífica, essa legitimação de posse era convertida
administrativamente em usucapião. E era ai que era admitida a usucapião administrativa de
área publica, porque o auto de demarcação urbanística podia incidir em área pública ou área
privada e a doutrina em peso considerava isso um avanço, afinal de contas, superamos aquela
ideia clássica de que não cabe usucapião de área pública. Nesse caso cabia e era
administrativamente e por que caberia? Porque entendia-se que foi o próprio poder público que
iniciou o processo. Se ele é titular daquela área e ele resolve regularizar ele está abrindo mão
de eventual propriedade daquele local. Então isso já era um avanço, a nova lei, a partir da MP,
acaba com tudo isso e faz um recorte bem definido. Área pública não cabe usucapião, inclusive
a MP e a lei falam onde é. Área pública fala em detenção, aquele que tive área pública e
usucapião vale só pra área privada. E quando a gente fala em área privada, aquele que tiver
posse, ai cabe usucapião. Esse ponto há um retrocesso da legislação. Não cabe na nova
legislação usucapião nem mesmo judicial, quanto mais administrativo de área pública. Aquele
entendimento de que já estava consolidado cai por terra, fica bastante enfraquecido. A nova lei
traz todas as fases bem delimitadas, então o artigo 28b da nova lei fala primeiro do
requerimento do legitimado, a gente já viu quem pode fazer esse requerimento, faz o
processamento administrativo desse requerimento, com notificação de todos os confrontantes e
eventuais titulares, elabora um projeto de regularização fundiária que jaja eu vou falar quem é o
responsável por isso. Uma fase de saneamento do processo administrativo. Decisão da
autoridade competente mediante ato formal, com publicidade, expede a certidão de registro
fundiário, CRF, e leva isso ao registro fazendo a abertura das matriculas no registro imobiliário.
Qual a natureza desse certidão de regularização fundiária? Artigo 11, V. é um documento, diz a
lei, expedido pelo poder público, ao final do procedimento da REURB, constituído do projeto de
regularização fundiária aprovado, do termo de compromisso relativo a sua execução, e no caso
de legitimação fundiária, de legitimação de posse, a listagem dos ocupantes do núcleo urbano
informal regularizado pra devida qualificação destes direitos reais que foram conferidos, ou
seja, aqui um avanço. Eles criaram esse instrumento que ao final o poder público expede um
listagem de todos. E essa listagem vai de uma vez só pro registro imobiliário. Antes tinha que
expedir um documento pra cada proprietário, pra cada beneficiar, não proprietário. Agora eu
faço um documento único, manda tudo pro registro e sai ali as matriculas. Isso facilita,
desburocratizar o processo do REURB, quer era o projeto inicial, a legislação se mudada para
facilitar a regularização.

A certidão de regularização fundiária é um ato administrativo de aprovação da regularização

que deverá acompanhar o projeto aprovado e deverá conter um mínimo, portanto a CRF é um
ato administrativo. O nome do núcleo urbano regularizado, a sua localização, a modalidade que
foi utilizada, a responsabilidade por quem vai fazer as obras, serviços, que estão no
cronograma de atividades, a indicação numérica de cada unidade regularizada, a listagem dos
nomes dos ocupantes, ? , o título de legislação fundiária mediante ato único de registro, bem
como o estado civil, profissão, número de inscrição de cadastro das pessoas físicas, o CPF, e
registro geral, RG. Ou seja, é um documento que é condensado todas as informações
importantes pra levar isso ao registro pra lá fazer um registro único e sair abrindo a matricula
das unidades.

Isso, portanto, é um avanço. A lei ainda confere competência municipal ou distrital pra
instauração da REURB, o artigo 32 fala da competência do poder público pra aprovar o projeto
da REURB, claro alguém vai elaborar esse projeto, seja o poder público ou terceiro, e o poder
público tem que dizer se esse projeto está adequado, sempre ouvindo a população
interessada, por conta do planejamento participativo, e uma outra coisa interessante é que se
não existir lei local tratando da REURB, o artigo 28 resolve o problema. Lembra que a lei
federal aqui funciona como uma norma geral. Ainda tem uma lei local tratando das questões
especificas. Porém, parágrafo único do 28: Não impedirá a Reurb, na forma estabelecida nesta
Lei, a inexistência de lei municipal específica que trate de medidas ou posturas de interesse
local aplicáveis a projetos de reurb.
 LEI Nº 13.465, DE 11 DE JULHO DE 2017.

CAPÍTULO III

DO PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO 

Seção I

Disposições Gerais 

Art. 28.  A Reurb obedecerá às seguintes fases: 

Parágrafo único.  Não impedirá a Reurb, na forma estabelecida nesta

Lei, a inexistência de lei municipal específica que trate de medidas ou
posturas de interesse local aplicáveis a projetos de regularização
fundiária urbana. 

Ou seja, se não tiver lei local, usa integralmente a lei federal, mas não vai deixar de fazer
regularização fundiária. Não sei em que medida isso não invade a competência dos municípios.
Porém, se você for observar os parágrafos do artigo 24 da constituição, competência legislativa
concorrente, lá está dito que a inexistência de norma geral, o poder público local, município,
distrito federal, terá competência plena. Aqui e o contrário, ne? Então aplicando
subsidiariamente por analogia que diz a CF nos parágrafos do artigo 24, a gente pode dizer
que dá para sustentar esse entendimento, que lá está dito o contrário, que na ausência de
norma geral, o município tem competência total e sobrevindo a norma geral ela vai prevalecer
em relação a norma geral especifica feita pelo município anteriormente. Aqui a situação é
invertida, não é aquela que está na constituição, mas por analogia dá pra sustentar. Não
havendo lei local, por analogia, fica a lei federal valendo integralmente. E ai eventual vazio
preenche com atos administrativos, no processo administrativo, com a lei de processos
administrativos, se houver. E faz a regularização fundiária. E isso também tem sido um avanço.

Porém, é possível que alguém alegue invasão de competência municipal. Por fim, em matéria
de procedimento, a lei trata da conclusão da reurb. Tem um capítulo sobre isso, artigo 40.

LEI Nº 13.465, DE 11 DE JULHO DE 2017.

Seção III

Da Conclusão da Reurb 

Art. 40.  O pronunciamento da autoridade competente que decidir o

processamento administrativo da Reurb deverá: 

I - indicar as intervenções a serem executadas, se for o caso,

conforme o projeto de regularização fundiária aprovado; 

II - aprovar o projeto de regularização fundiária resultante do processo

de regularização fundiária; e 

III - identificar e declarar os ocupantes de cada unidade imobiliária

com destinação urbana regularizada, e os respectivos direitos reais.  
Esse é um outro avanço. Não é necessário dar propriedade sempre. O importante é dar
segurança na posse. Nem sempre vai ser possível dar título de propriedade, domínio, então eu
dou um título de posse, destinação de posse, outro título de concessão de uso para fins
especiais de moradia, de CDRU. O importante é ter segurança na posse. Essa ideia de que
tem que ter propriedade é uma ideia antiquada em matéria de regularização fundiária. Isso vem
dos anos 40 quando começou a ideia da casa própria no brasil, especialmente a partir de 46,
quando foi criada a Fundação Casa Popular, que era uma instituição pública, que surgiu ali
naquele momento pra financiar unidades imobiliárias pra população de baixa renda. A partir dali
houve uma campanha no brasil de que o importante é ter a casa própria. Essa fundação durou
até os anos 60, quando foi substituída pelo BNH, Banco Nacional de Habitação e o novo
sistema nacional de habitação. Continua a ideia do sonho da casa própria. Então isso está
muito no imaginário do brasileiro, que ele tem que tem uma casa própria. Não, ele tem que ter
uma moradia, essa moradia não precisa ser propriedade dele, mas ele tem que ter uma
moradia adequada, uma moradia digna. Isso não passa necessariamente pela propriedade. Se
der a propriedade, ótimo, mas se não der inúmeros outros direitos reais, direito de superfície,
direito real de laje, nós temos enfiteuse, tem áreas de marinha, nós temos a legitimação
fundiária, títulos de posse que dão segurança na posse. O importante é que a pessoa tenha
segurança na moradia e que essa infraestrutura, habitabilidade, sejam moradias dignas, então
isso foi um avanço.

Qual é a competência, quem vai ter competência pra implantar a infraestrutura essencial nos
atos de reurb? Atual lei fala, da tratamento diverso nas duas modalidades. Na reurb-s, a
competência pra implantar infraestrutura essencial caberá ao poder público, porque nós
estamos falando de população de baixa renda, predominantemente baixa renda, diretamente
ou por meio de uma entidade da administração indireta, tipo NOVACAP, aqui no DF,
TERRACAP, e ela que vai implantar essa infraestrutura essencial, ou seja, os equipamentos
comunitários, as melhorias habitacionais já estão com o projeto aprovado.

Na reurb-e, o poder público vai definir quem vai ser o responsável por essa implantação dessa
infraestrutura. Faz sentido porque eu vou alcançar população predominantemente classe média
e ai eu tenho ou posso contar com uma capacidade econômica dos beneficiários que terão ao
final um benefício que é um aumento do valor de suas propriedades ao regularizar. Só de falar
que vai regularizar sobe o preço. Regularizando, então, sobe mais o preço. Então uma forma
de recuperação da mais-valia é possível o poder público decidir. Cada caso é um caso mas
tem que decidir que os beneficiários vão ser responsáveis por implantar essa infraestrutura, de
modo a diminuir os gastos públicos, diminuir a pressão sobre o orçamento público. Então aqui
o poder público vai decidir. Ele pode inclusive decidir que ele é o responsável? Sim. Pode ser
que seja uma reurb-e, mas todo mundo de classe média baixa. Fica ali no limite linear de fazer
uma reurb-s, e a capacidade econômica das pessoas é baixa, mas é reurb-e. ai o poder público
pode dividir as despesas ou ele assumir as despesas pra implantar a infraestrutura. É possível
inclusive adotar medidas de mitigação e compensação urbanística ambiental quando o
licenciamento e o estudo técnico assim determinarem. Então você pega um grande loteamento
irregular, de população de classe média alta, que tem ali espaço sobrando, é possível fazer
uma compensação urbanístico-ambiental por exemplo pra pegar parte que está sobrando
desse condomínio e colocar lá de interesse social. Ou obrigar esse beneficiários a fazer o
reflorestamento dessa área, ali próximo ou distante. Ou que eles sejam obrigados a custar uma
via na região, como aconteceu com o loteador da quadra 300 do sudoeste. Ele, pelo
licenciamento, foi o responsável por construir aquela ciclovia no sudoeste como forma de
compensação urbanística. Então é possível, já que nós vamos regularizar esse condomínio ou
essa área, é classe média alta, trazer uma compensação pra coletividade. Pois não?

Pergunta: se você pega uma área, pessoal de baixa renda, tem um

ou outro que é de alta renda, você pode diferenciar ou é igual pra
todo mundo?
 Resposta: igual pra todo mundo. A predominância é que vai dizer se é
reurb-s ou reurb-e.

É possível regularização fundiária em área de risco? Mas tem no brasil? É. Mas pra isso é
obrigatório estudos técnicos que demonstrem que vão ser feitas, tomadas medidas adequadas
pra evitar deslizamentos, inundações e mortes e toda aquela tragédia que a gente vê todo
verão. Então é possível mas tem que ter estudo técnico e que sejam feitas obras pra eliminar
ou corrigir esses riscos. Se não for possível, a população tem que ser removida. Quem vai ter
competência para elaborar, custear o projeto de reurb? A lei também trata disso. Também aqui
há uma diferença entre as duas modalidades, § único do 33.

LEI Nº 13.465, DE 11 DE JULHO DE 2017.

Art. 33.  Instaurada a Reurb, compete ao Município aprovar o projeto

de regularização fundiária, do qual deverão constar as
responsabilidades das partes envolvidas.  

Parágrafo único.  A elaboração e o custeio do projeto de

regularização fundiária e da implantação da infraestrutura essencial
obedecerão aos seguintes procedimentos: 

I - na Reurb-S: 

a) operada sobre área de titularidade de ente público, caberão ao

referido ente público ou ao Município promotor ou ao Distrito Federal
a responsabilidade de elaborar o projeto de regularização fundiária
nos termos do ajuste que venha a ser celebrado e a implantação da
infraestrutura essencial, quando necessária; e (em geral é necessária,
reurb-s, população de baixa renda).

Áreas degradadas, áreas sem nenhuma ou pouca infraestrutura, áreas que precisam de uma
melhoria em infraestrutura urbanística.

b) operada sobre área titularizada por particular, caberão ao

Município ou ao Distrito Federal a responsabilidade de elaborar e
custear o projeto de regularização fundiária e a implantação da
infraestrutura essencial, quando necessária;  

Se a reurb-s for operada em área titularizada por particular, ao poder público e ao DF caberá a
responsabilidade de elaborar e custear o projeto e a infraestrutura essencial quando
necessária. Então já tem essa diferenciação ai, área pública, área privada. Na reurb-e, em
geral, quem vai pagar as contas são os beneficiários:

II - na Reurb-E, a regularização fundiária será contratada e custeada

por seus potenciais beneficiários ou requerentes privados;  

E se a reurb-e estiver em área pública, o que é muito comum aqui no DF, a região de
condomínios, essas coisas, se houver interesse público, o poder público poderá proceder a
elaboração e custeio do projeto e da implantação da infraestrutura essencial, com posterior
cobrança aos seus beneficiários:

III - na Reurb-E sobre áreas públicas, se houver interesse público, o

Município poderá proceder à elaboração e ao custeio do projeto de
regularização fundiária e da implantação da infraestrutura essencial,
com posterior cobrança aos seus beneficiários.  

Ou seja, o poder público faz e depois cobra dos beneficiários. Forma de cobrança? Um termo
de ajustamento de conduta, ou um aumento de IPTU ou um amento via de taxa, qualquer outra
forma de cobrança. Mas, havendo interesse público, o poder público faz, não espera os
beneficiários e depois cobra. O ideal seria uma contribuição de melhoria, ne?

A possibilidade de criação de câmeras de prevenção e resolução administrativa de conflitos

fundiários e urbanos

Art. 34.  Os Municípios poderão criar câmaras de prevenção e

resolução administrativa de conflitos, no âmbito da administração
local, inclusive mediante celebração de ajustes com os Tribunais de
Justiça estaduais, as quais deterão competência para dirimir conflitos
relacionados à Reurb, mediante solução consensual.   

A lei detalha tudo isso. A lei anterior só falava que havia essa possibilidade. Agora a lei detalha
como isso vai ser feito, fala inclusive, faz inclusive remição à lei 13.140/2015, que é a lei de
mediação e auto composição de ? conflitos envolvendo a administração pública. Recomendo,
turma, dar uma lidinha nessa lei, que ela não interessa só ao direito urbanístico, ela interessa
também ao direito administrativo, uma lei bem interessante, que cria inclusive possibilidade de
mediação envolvendo conflito entre dois órgãos públicos, dois ministérios, o poder público cm
entidade de administração indireta, antes de judicializar, antes de haver briga política. Faz uma
mediação, em geral isso dá bons resultados. Isso tem sido feito no âmbito da AGU, bastante. A
AGU tem utilizado essas câmeras. E no âmbito dos conflitos fundiários urbanos, é possível,
mediante convênio, do poder público com os tribunais de justiça, criar centros de solução de
conflitos. Então isso também é um avanço, você pode atuar em conjunto, em parceria com os
tribunais de justiça que em geral são quem resolvem esses conflitos, salvo interesse da União,
tribunal de justiça federal. Isso também é um avanço

Como é que funciona o concurso voluntario aqui na nova lei? Com o registro da certidão de
regularização fundiária, lembra? Que que é o concurso voluntario? ... o parcelamento,
automaticamente, as áreas de uso comum passam para o domínio do poder público local. Isso
é o concurso voluntario. Como é que ele vai funcionar aqui? Artigo 53.

Art. 53.  Com o registro da CRF, serão incorporados automaticamente

ao patrimônio público as vias públicas (as ruas, os logradouros), as
áreas destinadas ao uso comum do povo (praças), os prédios
públicos e os equipamentos urbanos (áreas reservadas pra futura
construção de uma escola, de um hospital, um posto de saúde, uma
delegacia, um fórum), na forma indicada no projeto de regularização
fundiária aprovado. 

Então, vai ser com o registro da CRF, esse instrumento novo que foi criado ai. E ai o registro, o
oficial de registro imobiliário deve abrir as matriculas e regularizar essas áreas em prol do
poder público.

Parágrafo único (art. 53).  A requerimento do Município, o oficial de

registro de imóveis abrirá matrícula para as áreas que tenham
ingressado no domínio público. 
Como é que vai funcionar a regularização fundiária urbana no DF? Com base na lei e anterior a
atual lei federal, então há um descompasso, porque essa lei aqui de 2012, com
regulamentação de 2013 e algumas atualizações em 2016, mas anteriores à medida provisória,
que é de dezembro de 2016. A medida provisória veio depois que foi convertida na atual lei
federal. Então essa legislação aqui ela está ainda em descompasso com o que diz a atual
legislação federal. E aqui o que eu destaco é o seguinte: na legislação do DF, foram criados
três blocos de beneficiários. O primeiro deles, população mais pobre, vai receber doação, artigo
3º. Fica autorizada a regularização por meio de doação de imóveis do DF, imóveis públicos, até
240 m², que é a área máxima da usucapião constitucional, aos atuais ocupantes de
parcelamentos informais consolidados, tá vendo que fala parcelamentos informais
consolidados, agora é área informal consolidada, previsto na estratégia de regularização
fundiária de interesse social do PDOT. Tá lá descrita quais são essas áreas, mas é a REURB-
S, ne? Esses ocupantes, em assentamentos ou parcelamentos informais consolidados cuja ?
seja afetada por obras de infraestrutura, de equipamentos públicos, abertura de rua, ou outras
ações necessárias pra regularização, tem direito de reassentamento em lote urbanizado,
preferencialmente no mesmo assentamento ou em parcelamento objeto da respectiva
regularização. Aqui a questão é de preferência. Por que? Porque quando a gente trata de uma
favela, de uma área bastante degradada, com uma densidade muito alta, pra regularizar eu
tenho que abrir espaço. E ai não tem, normalmente, como reassentar todo mundo na mesma
área, por mais que você verticalize. Ca entre nós, se é uma favela muito densa, e na hora de
eu fazer as obras de infraestrutura eu for realocar todo mundo no local, eu vou ter que construir
prédios, prédios altos e a população de baixa renda não tem condição de fazer manutenção de
um condomínio com elevador, por exemplo. Então eu vou construir prédios de doze andares
sem elevador? Quem vai morar no 12º? Um cara com as pernas fortes ne? Mas um dia ele vai
envelhecer, e um dia ele vai machucar quando for jogar futebol e ai ele não entra em casa ou
não sai de casa. Então você faz predinhos de quatro andares no máximo, três, quatro. Cinco
andares já é muito, quem vai morar la em cima? Todo mundo vai querer nos andares mais
baixos. Você tem população idosa, tem criança, você tem um limite pra verticalizar áreas
degradadas, principalmente de reurb-s. o resultado é que vai ter que retirar muitas pessoas,
não tem jeito. E ai quem vai sair? Esse é um grande problema. Quem o poder público vai
sacrificar? E em geral, a população é bem unida e a primeira reivindicação é: ninguém sai da
área, se sair é pra fazer obra e depois voltar. E nem sempre isso é possível. Pensa numa
favela, que em geral a população ocupa 8m², eu já disse isso pra vocês, cada família, em
favela em são Paulo, utiliza no geral 8m². Se você vai abrir unidades de 40, 45, 50m², vai ter
que ter mais equipamentos públicos, vai ter um monte de gente que vai ter que sair, e isso é
um drama numa regularização.

Nos casos em que a ? a ser regularizada não comporte a criação de lotes pra atender esse
direito de preferência de reassentamento na mesma área, o poder público deve ofertar lote em
outra área passível de regularização ou em cidade consolidada, o que é um problema sério.
“Ah, eu não quero, quero ficar aqui, tenho raiz aqui, eu tenho família aqui, tenho vizinhos aqui,
tenho escola das crianças aqui, eu tenho um sentido de pertencimento aqui.” Por que que eu
vou ter que sair de Ceilândia, do condomínio pôr do sol, e morar lá em Planaltina, porque lá é
que tem lote a ser ofertado? Então tem um drama do tamanho do mundo ai, difícil de resolver.

O órgão do poder executivo responsável pela produção da política habitacional do DF, CODAB
ne, não é um órgão, é uma empresa pública, deve destinar, pelo menos, 3% das unidades de
programa habitacional para fins de atendimento os ocupantes de assentamentos irregulares a
qualquer título não passiveis de regularização, nos termos da legislação vigente. É muito pouco
3% né, não vai dar conta da demanda. Só pra você ter uma ideia, última estimativa, tem uma
lista de 122 000 famílias esperando casa própria na lista da CODAB, nas listas da CODAB, é
muita coisa.

Pra fins do disposto do §3º, deve-se comprovar que o assentamento existe há pelo menos 8
anos, requerimento de regularização fundiária protocolado junto ao órgão do Poder público
responsável pela política habitacional, ou seja, a CJET, secretaria de regularização e
habitação.
 § 4º Para o disposto no § 3º, deve-se comprovar:

I – existência do assentamento irregular há pelo menos 8 anos

contados da publicação da Lei nº 4.996, de 2012;

II – requerimento de regularização fundiária protocolado junto ao

órgão do Poder Executivo responsável pela política habitacional do
Distrito Federal.

O beneficiário dessa medida deve comprovar residir no endereço do qual ocorrerá o

remanejamento há pelo menos 5 anos.
§ 5º O beneficiário da medida instituída pelo § 3º deve comprovar
residir no endereço do qual ocorrerá o remanejamento há pelo menos
5 anos.

Então é, tem períodos que você tem que comprovar pra fazer jus a esse direito, ne. Você não
pode ser um cara que chegou nesse local mês passado.

§ 6º Para a regularização a que se refere o caput, o interessado deve

cumprir cumulativamente os seguintes requisitos (ou seja, a doação à
população de mais baixa renda na reurb-s do DF), sem prejuízo de
outros exigidos por legislação específica:

I – ter renda familiar de até 5 salários-mínimos (que é, em geral, o

requisito recorte que o poder público aqui trabalha pra considerar
quem é de baixa renda. Veja que esse valor é alto em relação as
outras unidades federativas. Em muitos locais, baixa renda é dois
salários mínimos, um salário mínimo. Aqui são cinco porque a renda
no DF é mais alta que no resto do Brasil);

II – não ter sido anteriormente beneficiado em programas

habitacionais do Distrito Federal (se você já foi beneficiado e alienou
seu bem, vendeu, e agora entrou na fila de novo...você tem uma fila
de 122 000 pessoas, famílias, pessoas não, muito mais do que isso,
122 000 famílias, você já foi beneficiado e quer outro, você está
ocupando o lugar de pessoa que nunca foi beneficiada que está
esperando há 20, 30 anos);

III – comprovar que reside no Distrito Federal há pelo menos 5 anos e

1 dia;

IV – não ser e nem ter sido proprietário, promitente comprador ou

cessionário de imóvel residencial no Distrito Federal (as vezes o cara
é proprietário de um imóvel no entorno e está na lista aqui do DF para
receber um bem, o que é muito ruim porque o cara já tem uma
moradia, o cara é proprietário de um imóvel, está retirando o acesso à
casa própria, a unidade imobiliária pra quem realmente precisa, que
está pagando aluguel, que tem dificuldade, mas é difícil você controlar
isso);

V – não ocupar área com restrição urbanística e ambiental nos termos

da legislação vigente. (Ou seja, a área tem que ser passível de
regularização, não pode ser uma área de proteção ambiental integral,
uma área não passível de ocupação, ne)

Esse é o primeiro bloco. População de baixa renda, área pública, doação, desde que preencha
esses requisitos. Ok? Segundo bloco.
 Art. 4º Os ocupantes dos imóveis que não atenderem (detalhe, esses
artigos aqui foram modificados) ao disposto nos arts. 2º e 3º, caput e
incisos de I a IV (ou seja, a renda familiar é acima de 5 salários
mínimos, ou ele já foi beneficiado, ou ele não reside no DF há mais
de 5 anos, ou ele é um promitente comprador de um imóvel ?, não
obedeceu a um desses requisitos, tá vendo que o inciso V ficou fora?
Porque o inciso V está ocupando área que não é passível de
regularização, você terá direito à regularização mediante o
pagamento do valor correspondente da avaliação realizada) têm
direito à regularização fundiária, mediante o pagamento de valor
correspondente à avaliação realizada com base em critérios
específicos para fins de regularização e nas condições definidas por
ato do Poder Executivo, desde que não sejam proprietários,
promitentes compradores ou cessionários de outro imóvel no Distrito
Federal (tem essa ressalva).

Primeiro bloco, você não tem propriedade, você não é proprietário ou comprador, você é de
população de baixa renda, está aqui há bastante tempo. Área pública? Doação. Se eles fizerem
licitação, você vai perder, você não tem capacidade econômica, população de baixa renda,
certo?

Segundo bloco, aquele cara que não é proprietário, mas não preenche alguns desses outros
requisitos, não está aqui há mais de 5 anos, a renda familiar não é de cinco, é de sete, é de
seis salários mínimos, ai você vai ter direito a venda direta.

E o terceiro bloco é aquele cara que é proprietário, promitente comprador, cessionário de

imóvel público no DF. Esse cara vai ter direito de preferência quando houver licitação. Área
pública do DF, que que diz a lei? Três pontos. População de baixa renda não tem imóvel,
menos de 5 salários mínimos, doação, reurb-s. Segundo bloco; O cara que não é proprietário,
promitente comprador, nada, mas tem uma renda um pouco maior, está aqui há tanto tempo,
venda direta. Terceiro bloco; o cara ocupa área pública mas é proprietário de outra área,
promitente, ou foi proprietário de outra área no DF, direito de preferência na licitação.

Art. 5º Para o ocupante que seja proprietário, promitente comprador ou cessionário de outro
imóvel no Distrito Federal, é garantido o exercício do direito de preferência quando da licitação
do imóvel a ser regularizado. Parágrafo único. O direito de preferência de que trata este artigo
pode ser exercido em relação a um único imóvel.

E se o poder público licitar o lote e você não exercer o direito de preferência? Um terceiro
exercer e comprar e você não exerceu, não conseguiu exercer ou não quer exercer, o que vai
acontecer turma? Esse direito de preferência só pode ser exercido uma vez em relação a um
único imóvel, ne, pra não virar festa. O que vai acontecer? Vai acontecer uma guerra. Uma
guerra. Talvez homicídio resolva o problema. Eu estou brincando, mas olha a situação: eu sou
ocupante de uma área pública, sei que a área é publica mas eu comprei esse lote lá de um
terceiro e eu edifiquei uma casona lá, casona dos meus sonhos. Ai tinha ação correndo e ai a
justiça bateu o martelo: a área é pública. Certo? Então vai ser regularizado. Eu tenho uma
casona lá, piscina, heliporto, play center. Ai por algum motivo, na licitação eu não exerci o meu
direito de preferência. Perdi o prazo, não quis, o valor era muito alto, não estava com grana,
não exerci. Ai o João comprou o meu lote. E ai, que que vai acontecer? Eu não vou sair, ali é
minha casa, eu que construí e tudo, não vou sair. O João vai entrar com qual ação na justiça
pra me tirar? Reintegração de posse? Não, porque ele nunca teve posse. Imissão na posse. E
o juiz vai falar “bom, você é o proprietário ne, você comprou de quem era proprietário, que era
o DF, você comprou de quem era o proprietário, DF, a TERRACAP, você é o proprietário, você
tem direito a propriedade que você comprou então sai daí”. Ai você vai entrar com uma
oposição ou com alguma ação ou uma contestação, reconvenção, sei lá, alegando o que?
Retenção de benfeitorias. Eu pergunto, quem edifica de má-fé tem direito a retenção de
benfeitorias? Que, edifica num imóvel que não é seu, está de boa ou de má-fé? Em princípio de
má-fé. Não dá pra dizer que a pessoa não sabe. “Ah, eu não sabia que esse imóvel não era
meu”. “Ah, tudo certo”. Você fez um contrato, não tinha nada no registro imobiliário, um contrato
de gaveta com terceiro que já tinha feito com outro, com outro, com outro, olha a situação. Ai
que que o juiz vai falar? “Não, você pode retirar as coisas daí, pode retirar”. Ai você vai pegar o
que? A casa, botar nas costas e levar embora? Vai virar uma guerra. E isso pode acontecer em
inúmeros casos. Eu não quero estar na pele do juiz da vara de meio ambiente onde vai
desembocar toda essa inhaca aqui. E o juiz vai marcar audiência e vai falar assim: “vamos ter
bom censo, você comprou sabendo que tinha uma pessoa lá morando. Não dá pra retirar o
cara de lá assim, do dia pra noite. Vamos entrar num acordo aqui. Paga alguma coisa pra ele,
pra ficar na casa que ele construiu. Você comprou o lote, você sabia que estava comprando um
problema”. Mas se não tiver acordo, o juiz vai ter que decidir. E ai vai ficar duas coisas
complicadas. De um lado o verdadeiro proprietário, de outro o caro que tem uma moradia ali. E
ai? De novo aquele choque terrível entre propriedade e moradia. É que a moradia, chega nas
casas dos jetsons, ela se assenta na propriedade imóvel. Até o direito real de laje se assenta
em algum imóvel, na construção base.

Não tem jeito, você tem que ter acesso à terra urbanizada pra construir o imóvel. Então tem
uma correlação ai, não tem jeito. E esse caso, se o poder público resolver licitar e o povo não
exercer o direito de preferência, vai virar uma guerra no judiciário, muito difícil de resolver.
Agora, caso não exercitar o direito de preferência também tenha dó ne? O BRB abre linha de
financiamento a longo prazo, pedindo pelo amor de Deus, venha aqui e faça o financiamento e
exerça o direito de preferência. Bom, o cara que não exerce também, ele quer arrumar
confusão, e vai conseguir, porque alguém vai se interessar em comprar o lote dele, enfim, o
lote dele não, do DF, ne? Enfim, é essa a tragédia que esta pra ser anunciada ai.

Pois bem, agora a gente chega no último esquema que evidentemente não vai dar tempo de
tratar de tudo. Mas é um esquema pra você estudar. Nós vamos falar dos instrumentos da
regularização fundiária. Vou fazer aqui uma introdução pra você ver da onde a gente partiu, pra
onde a gente chegou. Quais eram os instrumentos básicos de regularização fundiária na
legislação anterior?

Nós tínhamos dois instrumentos que eram típicos de área, que envolvia área, critério objetivo.
A demarcação urbanística, que seguia um procedimento de registro imobiliário e as zeis (zonas
especiais de interesse social). Ao lado deles, a legitimação de posse, concessão de uso
especial para fins de moradia, a CTRU e o usucapião. Quando que era possível utilizar outros
instrumentos? Por exemplo, a lei distrital fala em doação, compra e venda, etc. É possível, mas
esse eram os instrumentos básicos da lei anterior. Lembra do que eu falei da essência da
mudança? Que nós saímos do critério objetivo integral e passamos pro critério subjetivo e
funcional? Então, de acordo com a essência da mudança, demarcação urbanística e zeis foram
extintas na medida provisória. Foram extintos porque eram instrumentos típicos da legislação
anterior que partia do critério integral e objetivo, que era a demarcação de uma área com
critérios internos bem objetivos.

Em compensação surgiram dois novos instrumentos na medida provisória: legitimação

fundiária, que pouca gente está discutindo e vai ser o grande instrumento de REURB, é uma
grande modificação, atenção a esse instrumento e o próprio direito real de laje, que virou da
moda, porque os civilistas do direito real ficaram debatendo muito e apareceu muito na mídia,
então se fala muito do direito real de laje e pouco da legitimação fundiária, mas mais atenção à
legitimação fundiária, ela deve produzir muito mais resultados.

E ai a medida provisória manteve e redimensionou a legitimação de posse, fez uma

atualização na coen, manteve a CDRU, fez amplas modificações na legislação de usucapião, e
ainda elencou outros instrumentos, como outros direitos reais de uso, como a COEN, autuação,
compra e venda. Isso gerou uma série de críticas a medida provisória, falando “como assim,
desde 2009 a gente está usando demarcação urbanística e zeis, principalmente as zeis, tem
muita utilidade na legislação municipal, a gente descarta tudo isso e começa do zero de novo?
Isso é um absurdo, não sei o que...” Resultado, conversão da medida provisória em lei, voltou a
demarcação urbanística e as zeis.
 Com um detalhe, elas voltaram para a legislação, mas nenhum requisito da reurb precisa ser
observado quando se utiliza desses dois instrumentos. Voltou, mas vocês vão ficar de
escanteio, para que os municípios não reclamem na hora de utiliza-los.

E a lei ampliou consideravelmente os instrumentos, mantendo a legislação fundiária do direito

real de laje foi melhorado. Veja que o direito real de laje tinha apenas um artigo no código civil,
agora ele passa a ter vários, cinco. Foi bastante melhorada a redação. Manteve legitimação de
posse, a ? CDRU, voltou demarcação urbanística e as zeis, e o artigo 15 da nova lei, que não
existia na medida provisória, elenca uma serie de instrumentos. Fala da legitimação fundiária
da legitimação de posse, da usucapião, da desapropriação em favor dos possuidores que é
aquela modalidade esquisita que está no código civil. A arrecadação de bem vago, que a
medida provisória deu uma modificada. O consócio imobiliário, que passou por modificação lá
do artigo 46, que a gente já viu. A desapropriação por interesse social, que é uma
desapropriação da lei comum ordinária de 62. O direito de preempção, transferência do direito
de construir, a requisição que está na constituição e no código civil. A intervenção do poder
público em parcelamento clandestino irregular, artigo 40 da lei de parcelamento do solo. A
alienação direta da administração pública ao detentor do bem, dispensando a licitação. A
concessão de uso especial para fins de moradia. A CDRU. A doação e a compra e venda.
Nesse ponto, a legislação mandou bem.

Quanto mais instrumentos, melhor servido o poder público municipal, distrital. Explico. Se você
tem poucos instrumentos, você vai ter que utilizar daqueles instrumentos. O poder público local,
município, DF, não tem competência pra criar novos instrumentos, esse é o entendimento
majoritário. Eu nem compartilho desse entendimento, eu acho que a legislação municipal pode
sim criar outros instrumentos adequados, mas a maioria entende que isso é norma geral,
município tem que se valer desses instrumentos. E ai o que é valido, o que é adequado pra um
município pode não ser pra outro, porque são realidades muito distintas. Então ampliar o rol de
instrumentos foi uma coisa muito boa. Veja, pode ser que a legitimação fundiária, aqui no DF,
seja muito útil a Vicente pires, mas não seja utilizada, por exemplo, na vila planalto, seja
utilizado CDRU. Quanto mais instrumentos, mais bem servido o poder público para utiliza-los
de maneira adequada, então esse foi um ponto forte da nova legislação.

Então agora a gente vai passar a dar uma olhadinha em cada um desses novos instrumentos
ou dos instrumentos antigos que passaram por modificações. É o caso da legitimação de
posse.

Legitimação de posse é um título de posse. Diz a nova lei: é um ato do poder público destinado
a conferir título por meio do qual fica obrigado, fica reconhecida a posse do imóvel objeto da
reurb, conversível de aquisição de direito real de propriedade na forma da lei, com identificação
de seus ocupantes, tempo da ocupação e natureza da posse.

Lei nº 11.977/2009

Legitimação de Posse: ato do poder público destinado a conferir título

de reconhecimento de posse de imóvel objeto de demarcação
urbanística, com a identificação do ocupante e do tempo e natureza
da posse (art. 47, inc. IV).

MP 759/2016

Art. 22. A legitimação de posse (instrumento para uso exclusivo para

fins de REURB) constitui ato do Poder Público destinado a conferir
título, por meio do qual fica reconhecida a posse de imóvel objeto da
Reurb, com a identificação de seus ocupantes, do tempo da
ocupação e da natureza da posse. (E é conversível em direito real)
 § 1º O título de legitimação de posse será concedido, ao final da
Reurb, aos ocupantes cadastrados pelo Poder Público que satisfaçam
as seguintes condições, sem prejuízo de outras que venham a ser
estipuladas em ato do Poder Executivo federal:

I - não sejam concessionários, foreiros ou proprietários de imóvel

urbano ou rural;

II - não tenham sido beneficiários de mais de uma legitimação de

posse ou fundiária de imóvel urbano com mesma finalidade; e

III - em caso de imóvel urbano com finalidade não residencial, seja

reconhecido o interesse social de sua ocupação pelo Poder Público
emitente do título de legitimação de posse.

§ 2º A legitimação de posse poderá ser transferida por causa mortis

ou por ato inter vivos. (é um titulo, entra no patrimônio da pessoa. Ela
pode vender, pode permutar, pode doar, e transfere pro seu
sucessor) (e ela não se aplica a imóveis públicos):

§ 3º A legitimação de posse não se aplica aos imóveis urbanos

situados em área de titularidade do Poder Público.

Então a legitimação de posse é apenas para área privada. Mudou o que dizia a legislação
anterior. Na legislação anterior, a legitimação de posse era pra imóvel público ou privado. E por
que que a nova legislação fez isso? Porque ela não admite usucapião de área pública. Já que a
legitimação de posse, depois de 5 anos de posse mansa e pacífica vai ser convertida em
usucapião. Então ela só recai em área privada, agora tem essa modificação. Que mais que eu
vou destacar? E aqui fala de como vai ser feita essa conversão, e etc.

Pergunta: o senhor sabe se essa legitimação de posse ela foi dada

pro pessoal da vila planalto, não foi?

Resposta: não, acho que na vila planalto foi CDRU. Acho, não tenho
certeza. Acho que foi CDRU. Concessão de direito real de uso.

Pergunta: professor, mas em que situação a pessoa procura isso ai?

Resposta: em situação de regularização fundiária, em área privada.

Numa área privada foi feito todo aquele processo de regularização
fundiária, ao final o poder público concede uma legitimação de posse,
você tem essa posse e depois de 5 anos converte em propriedade.

Pergunta: mas sem intimar ninguém, sem procurar o proprietário, a

parte privada?

Resposta: não, tem um procedimento. A gente viu o procedimento.

Tem que intimar, notificar confinantes, ex-proprietários e tudo, tem
todo um processo.

Pergunta: entendi, parecido com o procedimento da usucapião.

Resposta: é, é um dos instrumentos que eu posso utilizar.

Agora um novo instrumento, a legitimação fundiária. Essa novidade foi introduzida pela MP e é
um direito real originário. Forma de aquisição originaria da propriedade. Se é formula originaria
de aquisição da propriedade, eu adquiro a propriedade toda limpa, sem nenhum ônus, tal como
uma usucapião, tal como uma desapropriação, que também são modos de aquisição originaria
da propriedade. A forma de aquisição originaria da propriedade se dá por fato próprio. E esse
instrumento então é fabuloso porque eu adquiro a propriedade e qualquer ônus, qualquer vicio
anterior de posse, de detenção, está tudo extinto. Eu adquiro a propriedade plena, limpa.
Detalhe, esse instrumento recai em imóvel público ou privado, ao contrário da legitimação de
posse que é só pra área pública. O que que dizia a medida provisória quando criou esse
instrumento?

A legitimação fundiária, constitui forma originaria de aquisição de direito real de propriedade,

conferido por ato discricionário do poder público. Aquele que detiver área pública ou possuir
área privada. Tá vendo o recorte? Detiver área pública ou possuir área privada. A lei deixa bem
claro que não admite usucapião porque não admite posse em área pública. Como sua, uma
unidade imobiliária, com destinação urbana, integrante do núcleo informal consolidado, que nós
já vimos o que que a lei diz que é núcleo urbano informal consolidado.

Nessa legitimação fundiária, o beneficiário adquire a unidade imobiliária com destinação urbana
devidamente regularizada livre e desembaraçada de quaisquer ônus, direitos reais, gravames,
inscrições eventualmente existentes em sua matrícula exceto quando isso diz respeito ao
próprio legitimado.

Na hipótese do parágrafo primeiro esses ônus dos direitos reais e gravames ou inscrições
eventualmente existentes na sua matrícula de origem permanecerão gravando o titular original.
São núcleos urbanos informais consolidados aqueles que existem até a data da medida
provisória e aqueles de difícil reversão como a gente já viu.

Muito bem, o que é que aconteceu quando a medida provisória foi convertida em lei? Caiu essa
história de ato discricionário. Isso foi muito criticado. Se é ato discricionário, o poder público
tem os critérios de oportunidade e conveniência de dizer que esse sim esse não, esse sim,
esse não, e o Judiciário tem uma enorme dificuldade de controlar ato discricionário por conta
de invadir o mérito do órgão administrativo.

Qual era o risco? Os políticos que estão aqui, esse votou em mim, aquele não, esse sim vai
votar em mim, esse aqui não nunca votou em mim. É um uso político. Isso gerou tanta crítica
que o que que aconteceu quando foi convertida em lei. A legitimação fundiária constitui forma
de aquisição originária de direito real de propriedade conferido por ato do poder público
exclusivamente no âmbito da reurb. Aquele que detiver área pública ou possuir área privada
com sua unidade com destinação urbana integrante de um núcleo urbano formal consolidado,
existente na data da promulgação da medida provisória, de 22 de dezembro de 2016. Então é
uma ideia de regularizar passivo sem incentivar novas invasões. Como desapareceu essa
história de ato discricionário, o que que muita gente vai defender agora? Que é ato vinculado.

Preencher o requisito tem direito subjetivo. E aí meu amigo, o Judiciário se for por esse
caminho vai acabar determinando a regularização de uma grande quantidade de áreas com
base nesse título que é um título de aquisição originária da propriedade em que você vai
receber propriedade limpa desembaraçada, uma maravilha. Área pública ou área privada, pra
que que vai ficar discutindo, lutando, direito real de laje...vai tudo pra legitimação fundiária,
ainda mais agora que caiu essa história do ato discricionário. Se antes era ato discricionário e
depois a lei não fala nada, é fácil imaginar que muita gente vai dizer: “o ato agora é vinculado, é
direito subjetivo, requisito tem direito”. Se o poder público não der, judiciário. Judiciário vai
reconhecer, é essa a tendência.

Então veja, antes eles quiseram colocar ato discricionário para que o poder público tenha uma
de liberdade de atuação mas dentro de critérios razoáveis, de oportunidade e conveniência
para separar o joio do trigo. O medo do mau uso, do uso político disso, isso cai. E ai surge um
outro problema, que é? Ter que conferir o título como direito subjetivo, e ai o poder público fica
amarrado e tem que sair dando legitimação fundiária pra todo mundo até pra quem ele acha
que não deveria, isso vai dar muito problema, pode dar muito problema.

Pergunta: professor, então isso é só para os núcleos até 22, depois

dessa data não existe instrumento, é isso?
Resposta: não, teria que ter uma data, antes dessa data é a mesma
data hoje, também não tem.
Quais são os requisitos? Na reurb-s, a legitimação fundiária vai ser concedida ao beneficiário
que:

Lei nº 13.465/2017

→ requisitos para concessão na Reurb-S: § 1º Apenas na Reurb-S, a legitimação fundiária será

concedida ao beneficiário, desde que atendidas as seguintes condições:

I - o beneficiário não seja concessionário, foreiro ou proprietário de

imóvel urbano ou rural;

II - o beneficiário não tenha sido contemplado com legitimação de

posse ou fundiária de imóvel urbano com a mesma finalidade, ainda
que situado em núcleo urbano distinto (ou seja, o cara nunca foi
beneficiário de programa nenhum); e

III - em caso de imóvel urbano com finalidade não residencial, seja

reconhecido pelo poder público o interesse público de sua ocupação.
(Isso tem sido apontado com um avanço)

Na legislação anterior, havia uma preocupação muito grande com a moradia, mas numa área
que vai ser regularizada não tem só moradia. Tem o cara que mora no fundo e tem um bar na
frente, tem o cara que mora em cima e tem um salão de cabelereiro embaixo, tem o cara que
tem um pequeno comercio na frente e mora no fundo, tem um monte de imóveis de uso misto.
E eles, pela legislação anterior, tinham uma dificuldade imensa de regularizar. Então você
regularizava as moradias e ficava um monte de buraco, que era o caro que eventualmente era
proprietário de outro imóvel, o cara que tinha uso misto, o cara que era residencial, ficava um
negócio incompleto. A nova fala: se for reconhecido interesse público, pode regularizar áreas
de uso misto, de uso comercial, pode regularizar tudo. Isso tem sido apontado com um avanço
pra que toda a área seja regularizada.

Por meio da legitimação fundiária, em qualquer das modalidades de reurb, o ocupante adquire
a unidade imobiliária livre, desembaraçada, etc., exceto se disser respeito ao próprio
legitimado.

§ 2º Por meio da legitimação fundiária, em qualquer das modalidades

da Reurb, o ocupante adquire a unidade imobiliária com destinação
urbana livre e desembaraçada de quaisquer ônus, direitos reais,
gravames ou inscrições, eventualmente existentes em sua matrícula
de origem, exceto quando disserem respeito ao próprio legitimado.

Deverão ser transportadas as inscrições e indisponibilidades unidades e gravames no registro

da área maior originaria pra matricula das unidades imobiliárias que não houverem sido
adquiridas por legitimação.

§ 3º Deverão ser transportadas as inscrições, as indisponibilidades ou

os gravames existentes no registro da área maior originária para as
matrículas das unidades imobiliárias que não houverem sido
adquiridas por legitimação fundiária.

Aqui sobe, recebe tudo limpo, desembaraçado. Qual é a competência na reurb-s de imóveis
públicos?

→ competência na Reurb-S de imóveis públicos:

 § 4º Na Reurb-S de imóveis públicos, a União, os Estados, o Distrito
Federal e os Municípios, e as suas entidades vinculadas, quando
titulares do domínio, ficam autorizados a reconhecer o direito de
propriedade aos ocupantes do núcleo urbano informal regularizado
por meio da legitimação fundiária.

Ou seja, não precisa o poder público atuar, pode ser alguém no âmbito do poder público. Pode
ser a TERRACAP, a NOVACAP, pode ser a CODAB, pode ser alguma outra instituição que é
um braço da administração indireta.

Como é que vai ser feito o registro? Vai ser feito por meio da CRF, tal como a gente já viu. Que
mais que eu vou destacar aqui?

→ registro:

§ 4º Nos casos previstos neste artigo, o poder público encaminhará a

CRF para registro imediato da aquisição de propriedade, dispensados
a apresentação de título individualizado e as cópias da documentação
referente à qualificação do beneficiário, o projeto de regularização
fundiária aprovado, a listagem dos ocupantes e sua devida
qualificação e a identificação das áreas que ocupam.

§ 5º Poderá o poder público atribuir domínio adquirido por legitimação

fundiária aos ocupantes que não tenham constado da listagem inicial,
mediante cadastramento complementar, sem prejuízo dos direitos de
quem haja constado na listagem inicial.

Art. 24. Nos casos de regularização fundiária urbana previstos na Lei

nº 11.952 (que é a que dispõe sobre área pública no âmbito da
Amazônia legal, pertencente a União), de 25 de junho de 2009, os
Municípios poderão utilizar a legitimação fundiária e demais
instrumentos previstos nesta Lei para conferir propriedade aos
ocupantes. (Lei nº 11.952/2009 dispõe sobre a regularização fundiária
das ocupações incidentes em terras situadas em áreas da União, no
âmbito da Amazônia Legal)

Pega toda a Amazônia legal e a região norte expandida, está lá o conceito no código florestal.
Esse instrumento promete ser o grande instrumento de utilização em regularização fundiária
urbana no Brasil e tem sido muito pouco discutido, pouco observado. Mas, quando você
conversa com alguém do poder público que está na linha de frente, eles mesmos reconhecem,
isso aqui vai ter uma aplicabilidade imensa, ainda mais se entender que o ato é vinculado,
porque na época da medida provisória era discricionário.

USUCAPIAO

Que que é usucapião? Usucapião é uma palavra feminina. É muito difícil lembrar disso porque
parece masculina ne? O usucapião. É a usucapião. A usucapião é transformar posse longa,
prolongada, pacifica em propriedade. É um modo também originário de aquisição da
propriedade. Quais são as modalidades de usucapião de imóvel, não vou falar de bem móvel,
que temos no código civil? Nós temos o extraordinário, artigo 1238, que é aquele que não vai
exigir justo título nem boa-fé, mas em compensação o prazo sobe, é de 15 ou 10 anos. 15 anos
é a regra e 10 anos se o possuidor estiver estabelecido no imóvel sua moradia eventual ou nele
realizado obras ou serviços de caráter produtivo
EXTRAORDINÁRIO – art. 1.238 do CC – Lei nº 10.406/2002 (aquele que não exige justo título
e boa-fé, com prazo aquisitivo de 15 ou 10 anos);

Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem
oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade,
independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que
assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro
no Cartório de Registro de Imóveis.

Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez

anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia
habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

O código civil atual abaixou bastante o prazo em relação ao código civil de 16, que era de 20
anos no mínimo.

O ordinário.

O ordinário é aquele que já exige o justo título e boa-fé. E ai o prazo aquisitivo cai pra 10, que é
a regra, ou 5. 5 se o imóvel tiver sido adquirido onerosamente com base em registro constante
do cartório, que posteriormente foi cancelado desde que os possuidores nele tiverem
estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.

ORDINÁRIO – art. 1.242 do CC (com justo título e boa-fé com prazo aquisitivo de 10 ou 05
anos);

Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que,

contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por
dez anos.

Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se

o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro
constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde
que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou
realizado investimentos de interesse social e econômico.

Cai pra 5 anos, porque além de justo título e boa-fé, o cara ainda comprou com base no que
estava no registro imobiliário, o que presume que ele comprou do proprietário e depois que ele
adquiriu veio o cancelamento do registro, pega ela de surpresa. Então ele estava em tamanha
boa-fé que o prazo é reduzido pra 5 anos se ele fizer disso a sua moradia.

Ai nós chegamos na usucapião especial, também chamada de pró-labore. É dessas que nós
vamos tratar. São duas subespécies: urbana e rural. Claro que nós não vamos trabalhar com
usucapião especial rural, que é pra regularização fundiária de área rural. Vamos focar no
urbano. E o urbano é o que está no artigo 183 da constituição, disciplinado no estatuto da
cidade.

ESPECIAL ou PRO LABORE – duas subespécies:

URBANO - art. 183 da CF, artigos 9º/14 do Estatuto da Cidade e artigos 1.240 e 1.240-A do CC

Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente

e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel
urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja
propriedade dívida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que
abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família,
 adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de
outro imóvel urbano ou rural. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

§ 1o O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo

possuidor mais de uma vez.

Além disso, tem um outro, que é chamado de usucapião familiar, que foi uma novidade de uma
lei de 2011 que introduziu esse artigo 1240-a do código civil que está dando a maior confusão.
Já tiveram direito de família? Não? Provavelmente o professor de direito de família vai tratar
disso aqui. Olha só o que que aconteceu. Aquele que exercer por 2 aninhos só,
interruptamente, sem oposição, posse direta, com exclusividade sobre imóvel urbano até 250
m², (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade dívida com ex-cônjuge ou ex-
companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-
lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural e esse
direito vai ser reconhecido só uma vez por possuidor.

Código civil

Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente

e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel
urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja
propriedade dívida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que
abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família,
adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de
outro imóvel urbano ou rural. (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)

§ 1o O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo

possuidor mais de uma vez. 

Então, cuidado na balada ai, briga com a mulher, vai dar uma volta no mundo, arruma umas
confusões, volta antes de dois anos. Se voltar depois, a casa caiu. A casa não caiu, mas a
casa não é mais sua. Esse usucapião familiar aqui, está dando muita confusão no direito e
família porque o direito de família já tinha encerrado a discussão de culpa no divórcio. Aqui vai
voltar. “Seu juiz, eu não abandonei o lar, a mulher era louca. Ela picotou as minhas roupas. Ela
pegou uma faca, ela é natural da Paraíba, ela queria me matar. Eu tinha filhos, consegui pegar
só dois e vazei, o resto ficou lá. Eu fui obrigado, eu não abandonei o lar. Eu estava protegendo
a integridade minha e da minha família”. Vai voltar de novo a discussão da culpa. “Não, ele é
vagabundo, ele bebia.” “Não, pra falar a verdade ele era um homem bom, só ficava violento
quando ele bebia”. “Quanto ele bebia?” “30 dias por mês”

Essa história do abandono do lar aqui está dando muita confusão, muita coisa vão falar porque
vai voltar, necessariamente, a discussão de culpa no divórcio, na separação, que é um dos
requisitos para usucapir.

Pergunta: 250m² é um imóvel bem pequeno ne? A não ser que seja um apartamento.

Resposta: é, mas se você for pra periferia, se você for para as cidades satélites mais pobres
isso aqui é uma mansão. 240m² no condomínio pôr do sol, em áreas degradadas, na vila
estrutural, é uma mansão.

CONCESSÃO DE USO ESPECIAL PARA FINS DE MORADIA (CUEM)

Vamos tratar da usucapião especial para fins de moradia, que é aquela que está no 183,
disciplinada no estatuto da cidade. Que diz o artigo 183 da constituição?
 Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e
cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem
oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-
lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel
urbano ou rural.

§ 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao

homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.

§ 2º Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de

uma vez.

§ 3º Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.

Que que o estatuto da cidade fala a respeito disso? Artigo 9º repete o que diz a constituição. A
única coisa que vai acrescentar é no parágrafo 3º dizendo que o herdeiro legitimo continua de
pleno direito a posse de seu antecessor, desde que já resida no imóvel por ocasião da abertura
da sucessão. Então o pai morreu e você já morava com ele, pra contar o prazo de 5 anos você
soma a sua posse com a posse do antecessor.

§ 1o O possuidor pode, para o fim de contar o prazo exigido por este

artigo, acrescentar sua posse à de seu antecessor, contanto que
ambas sejam contínuas.

Aqui eu coloquei a diferença da usucapião coletiva da usucapião individual.

Pergunta: se o imóvel for maior que 250 m², não tem como reduzir e
ficar só com 250m²?

Resposta: tem, se for passível de desmembrar, tem. Agora, o que vai

acontecer na pratica é que você vai usucapir uma parte dele na
usucapião especial e aguardar o prazo da usucapião ordinária pra
usucapir o resto. Nós acabamos de ver que na usucapião ordinária, lá
do código civil, não há essa restrição, ne. Não há esse limite de 250
m². Só na usucapião familiar. Então é isso que vai acontecer.

A usucapião pode ser individual ou coletiva. A usucapião coletiva vai formar um condomínio. A
usucapião individual é essa do art. 9º. A usucapião coletiva vai formar um condomínio indiviso
em que você vai ter um percentual. Que que dizia o artigo 10 do estatuto da cidade?

Lei nº 10.257/2001

Art. 10. As áreas urbanas com mais de duzentos e cinqüenta metros

quadrados, ocupadas por população de baixa renda para sua
moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não
for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor (área
de favela, área de cortiço, área bastante degradada), são
susceptíveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os
possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.

O que aconteceu em relação a mudança que a lei produziu nesse artigo 10? Agora, a lei 13465
mudou a redação desse dispositivo pra não falar mais em área, falar em núcleo urbano informal
porque é a essência daquela mudança

Art. 10. Os núcleos urbanos informais existentes sem oposição há

mais de cinco anos e cuja área total dividida pelo número de
 possuidores seja inferior a duzentos e cinquenta metros
quadrados por possuidor são suscetíveis de serem usucapidos
coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários
de outro imóvel, urbano ou rural.

Ou seja, é possível a modalidade individual e a modalidade coletiva. Modalidade coletiva forma

um condomínio indiviso em que cada um vai receber um percentual. Em princípio, esse
percentual é igual pra cada um dos possuidores, independentemente do tamanho do terreno,
salvo acordo escrito entre os condôminos, estabelecendo frações ideias diferenciadas, que é o
pacto de terceiro, nesse artigo 10.

§ 2o A usucapião especial coletiva de imóvel urbano será declarada

pelo juiz, mediante sentença, a qual servirá de título para registro no
cartório de registro de imóveis.

§ 3o Na sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada

possuidor, independentemente da dimensão do terreno que cada um
ocupe, salvo hipótese de acordo escrito entre os condôminos,
estabelecendo frações ideais diferenciadas.

Esse condomínio especial é indivisível. Não é passível de extinção, salvo deliberação tomada
por no mínimo 2/3 dos condôminos, no caso de execução de urbanização posterior à
constituição do condomínio.

§ 4o O condomínio especial constituído é indivisível, não sendo

passível de extinção, salvo deliberação favorável tomada por, no
mínimo, dois terços dos condôminos, no caso de execução de
urbanização posterior à constituição do condomínio.

Então eu tenho uma área de favela, difícil de identificar quem ocupa o que, até porque as vezes
tem um riacho, em época de seca o pessoal puxa o barraco pra perto do riacho e em época
que chove eles levam o barraco pra cima. Então como é que você vai fazer usucapião de um
imóvel que é móvel? Não dá pra identificar? há muita mobilidade nessas áreas, isso vive
acontecendo. Então eu faço usucapião coletivo, um título só pra todo mundo e eu dou as
frações ideias pra cada um e vai ter um condomínio. Como é que vai administrar esse
condomínio?

§ 5o As deliberações relativas à administração do condomínio

especial serão tomadas por maioria de votos dos condôminos
presentes, obrigando também os demais, discordantes ou ausentes.

Então, vai formar um condomínio, ele é especial, indiviso. Vai ter que ter um sindico, vai ter um
regulamento, vai ter uma administração. O quórum pra deliberação é quórum simples, por
maneira de voto dos presentes. Mas pra extinguir, só depois das obras de infraestrutura e ai
tem que ter um quórum diferenciado de 2/3. Por que? Porque depois das obras de
infraestrutura já tem identificado as unidades. Ai não faz mais sentido ter esse grande
condomínio. Podem surgir pequenos condomínios, pequenos prédios, por exemplo.

Art. 11. Na pendência da ação de usucapião especial urbana (seja

individual ou coletiva), ficarão sobrestadas quaisquer outras ações,
petitórias ou possessórias (ou seja, ações de direito real e de direito
pessoal, ação possessória), que venham a ser propostas
relativamente ao imóvel usucapiendo.
Por que? Porque usucapião é modo de aquisição originário. Qualquer ação fica parada
esperando. Se for reconhecida a usucapião, todos os outros processos estão extintos sem
apreciação do mérito porque ai é matéria judicial. Usucapião atravessa tudo.

Art. 12. São partes legítimas para a propositura da ação de usucapião

especial urbana:

I – o possuidor, isoladamente ou em litisconsórcio originário ou

superveniente;

II – os possuidores, em estado de composse (especialmente na

modalidade coletiva);

III – como substituto processual, a associação de moradores da

comunidade, regularmente constituída, com personalidade jurídica,
desde que explicitamente autorizada pelos representados.

§ 1o Na ação de usucapião especial urbana é obrigatória a

intervenção do Ministério Público. (Por que a lei diz isso? Porque o
ministério público entende que na outras modalidades de usucapião
não há interesse coletivo, interesse público, e eles não atuam. Nessa
aqui tem que atuar).

§ 2o O autor terá os benefícios da justiça e da assistência judiciária

gratuita, inclusive perante o cartório de registro de imóveis

Art. 13. A usucapião especial de imóvel urbano (como qualquer outra)

poderá ser invocada como matéria de defesa, valendo a sentença
que a reconhecer como título para registro no cartório de registro de
imóveis. (Por que? Usucapião, a sentença de usucapião não é
constitutiva, ela é meramente declaratória. Você já usucapiu quando
você preencheu os requisitos. Então basta você usar usucapião como
defesa pra que a sentença já declare. Não precisa nem entrar com
ação de usucapião, isso já é suficiente).

Nessa ação de usucapião, o rito é sumario, mas o rito sumário desapareceu do novo CPC,
então é o rito comum, não se fala mais em rito especial. Bom, aqui eu fiz uma tabelinha, que
está até toda detonada, bagunçada aqui, entre as diferenças entre usucapião especial,
individual e coletivo, que a gente já falou, quais as diferenças básicas. Eu vou passar esse
material pra vocês. E ai a gente faz um intervalo e depois a gente fala da CUEM, que vai ter
requisitos bem parecidos, ok?

USUCAPIÃO ESPECIAL INDIVIDUAL

1. Posse de 5 anos ininterrupta e sem oposição;

2. Até 250 m2 de área;
3. Finalidade de moradia;
4. Não pode ser proprietário ou concessionário de outro imóvel urbano ou rural;
5. . População de qualquer faixa de renda

USUCAPIÃO ESPECIAL COLETIVO

1. Posse de 5 anos ininterrupta e sem oposição;

2. Mais de 250 m2 de área, com impossibilidade de identificar os terrenos ocupados por
cada possuidor;
3. Finalidade de moradia;
4. Não pode ser proprietário ou concessionário de outro imóvel urbano ou rural;
5. População de baixa renda