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EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA MM. 4.

ª VARA CÍVEL REGIONAL DA


BARRA DA TIJUCA COMARCA DA CAPITAL - RJ.

Processo nº 0130063-04.2017.8.19.0038

PRISCILA ALVES MOTTA BARRETO DE OLIVEIRA, já devidamente


qualificada nos autos do feito supra, vem respeitosamente à presença de V. Exa., por
seus advogados, para apresentar ALEGAÇÕES FINAIS, conforme disposto em AIJ e a
seguir seguirá:

I. ALEGAÇÕES FINAIS, nos seguintes termos:

Primeiramente, gostaria de salientar que no referido memorial, seremos bem


sucintos e objetivos, quanto às alegações e fundamentos, já que na inicial, bem como na
apelação, foi bastante demonstrado tanto na doutrina, como na jurisprudência, o direito
do autor.

Em breve síntese, foi ajuizada a presente ação na qual a Apelante informa que no
dia 19 de setembro de 2014, firmou com a Riobarra, Compromisso de Compra e
Venda por meio do qual se obrigou a adquirir a propriedade de 1/1000 (um milésimo) de
empreendimento hoteleiro a ser construído pela RIOBARRA (fls. 26 e ss).

Tratando-se especificamente de hotel AC MARRIOTT, situado à Avenida


Evandro Lins e Silva, nº 600, Barra da Tijuca, Rio de Janeiro-RJ, à época, a venda foi
fixada pelas partes no valor histórico de R$ 271.600,00 (duzentos e setenta e um mil e
seiscentos reais), tendo a Apelante efetuado o pagamento no valor aproximado de
R$80.000,00 (oitenta mil reais).

Por meio do referido instrumento particular foi acordado que (i) a Riobarra se
encarregaria da incorporação e construção do empreendimento (doravante
denominado “Hotel”); (ii) a exploração e operação do serviço de hotelaria ficariam a
cargo de empresa especializada (“Operadora Hoteleira”); e que (iii) a promitente
compradora teria direito de recolher valores pagos a título de locação da sua fração
ideal, ou seja, os lucros do empreendimento seriam todos divididos entre seus
“proprietários”.

Com efeito, em razão da realização das Olimpíadas 2016 na Cidade do Rio de


Janeiro, esperava-se que o mercado hoteleiro se veria diante de um significativo
aumento de demanda e expressivos – na movimentação econômica do setor. A
expectativa, de fato, se concretizou. Como não poderia deixar de ser, a realização de
um evento esportivo de tal porte teve reflexos significativos na seara hoteleira,
incumbida de abrigar os mais de 1,17 milhão de turistas das 206 nações que vieram à
cidade nesse período.

Também de suma importância, É CHAMAR A ATENÇÃO DO


MAGISTRADO PARA O FATO QUE A APELANTE MANTEVE-SE
ADIMPLENTE DESDE A
CONTRATAÇÃO ATÉ O MES DE FEVEREIRO DE 2017, quando em razão dos
elevados prejuízos gerados pelo empreendimento e em razão de dificuldades
financeiras, suspendeu os referidos pagamentos.

Ocorre que a Apelante, não teve condições financeiras para manter o negócio
tratado. Certa da impossibilidade, tentou por vezes rescindir o contrato
amigavelmente, porém, a resposta da requerida era sempre a mesma, que o negócio pode
ser desfeito, ante a retenção de mais de 50% (cinquenta por cento) do capital investido,
tendo inclusive a Apelante tentado realizar sessão de mediação extrajudicial, conforme
faz prova com ata de sessão de mediação, na qual a ré jamais compareceu, além disso a
Apelante notificou extra judicialmente a empresa ré, sem nunca obter qualquer
resposta.

Interessante destacar que em setembro de 2014 foi realizada uma apresentação


do investimento, na cidade do Rio de Janeiro, em suntuoso evento.

Não menos importante foi a maneira como o produto foi apresentado,


mostrando- se extremamente seguro, sem riscos maiores, o que restou por ser fantasioso.
Há de salientar que outros consumidores também aderiram ao presente contrato após a
exposição do produto. Temos aqui desde já demonstrada a competência deste juízo, toda
a oferta foi trazida a Apelante, trazida pelo simples fato da disparidade entre os
contratantes, de um lado o promitente vendedor, que dispõe de recursos para trazer
sua oferta; DE OUTRO, A PROMITENTE COMPRADORA, QUE FOI
ASSEDIADA EM SEU DOMICÍLIO A REALIZAR UMA CONTRATAÇÃO.

Certo que mais adiante, quando da abusividade de cláusulas contratuais, o tema


será novamente exposto pelos seus fundamentos de direito.

Ainda, salientamos que nas reuniões agendadas pela ré, sempre foi solicitado
por parte da Autora e demais consumidores, explicações acerca da metodologia que iria
reger a prestação de contas – já que se tratava de uma obrigação contratual da
Riobarra – e o subsequente pagamento dos lucros referentes ao mês de julho de 2016
e demais.

De fato, conforme será demonstrado adiante, a expressa previsão contratual


das Cláusulas 6.1; 7.1, V e 8.3, todas do Instrumento de Constituição de Sociedade em
Conta de Participação (Anexo III do Compromisso de Compra e Venda firmado entre
as partes), impunha à Riobarra a obrigação de apurar, por meio de balancete mensal, o
desempenho financeiro do empreendimento e repassar as informações aos consumidores,
o que nunca foi feito de maneira clara.

Conforme será visto mais adiante, o reiterado descumprimento, por parte da


empresa Ré, à determinação contratual de prestar contas aos promitentes compradores
suspende a exigibilidade do adimplemento das prestações devidas pela Apelante, além de
configurar, a um só tempo, (i) flagrante afronta à cláusula geral da boa-fé objetiva e a seus
deveres anexos; e (ii) atentado ao princípio da transparência, inscrito no art. 4o, caput, do
CDC , e regente das relações de consumo do ordenamento jurídico brasileiro.

Atentamos com o objetivo de informar a este juízo que o empreendimento que


demonstrava ser vuntuoso e auferir grandes lucros, se revela extremamente oneroso,
uma vez que apenas gerou lucros nos 3 (tres) meses em que a cidade do Rio de
Janeiro abrigou os eventos referentes a Olimpíada e Para-Olimpiada, gerando
posteriormente prejuízos gigantes para todos os consumidores e o levantamento das
seguintes questões:

Ausência de informação clara a respeito da prestação de contas, receitas


e despesas do empreendimento;
1. Ausência de informação clara e efetiva sobre a Escritura do imóvel, que
nunca foi entregue;
2. Ausência de informação sobre a administração por parte da Rede Hoteleira;
3. Apresentação de despesas absurdas referentes a pagamento de pessoal,
compra de insumos e demais despesas de um hotel;
4. Informação de que apenas 10% (dez por cento) do hotel foi ocupado
mensalmente nos últimos meses, o que não justifica a inserção de tamanha
despesa, uma vez que se não existem hospedes, as despesas não fazem jus
a realidade apresentada.

Por fim, é neste enredo que se encontra o litígio, temos de um lado a


consumidora que pretende rescindir o presente contrato, recebendo não menos de 80%
(oitenta por cento) do valor até o momento pago, e de outro a requerida, que aceita a
rescisão mediante retenção de mais de 50% (cinquenta por cento) do valor pago.

Certo da abusividade da retenção de tal valor, não viu a peticionanda outra


solução, senão valer-se dos pálios da justiça para ver seu direito tutelado.

Entretanto, para surpresa da autora, foi proferida sentença de extinção nos


seguintes
termos:

" PRISCILA ALVES MOTTA BARRETO DE OLIVEIRA ajuizou "ação


de rescisão contratual com pedido de tutela de urgência " em face de
RIOBARRA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA , na qual
pretende a Autora a rescisão da escritura de promessa de compra e venda de
parte ideal de terreno e correspondente acessões, benfeitorias, instalações e
equipamentos do empreendimento imobiliário denominado HOTEL AC
MARRIOTT, situado à Avenida Evandro Lins e Silva, nº 600, Barra da
Tijuca, Rio de Janeiro-RJ, firmado com a Ré em 19/09/2014, e por
consequência, a rescisão do contrato relacionado a essa aquisição, bem como a
restituição não inferior do percentual de 80% dos valores por ela pagos.
Argumenta que, em virtude da realização das Olimpíadas 2016 na Cidade do
Rio de Janeiro, esperava expressiva movimentação econômica no setor
hoteleiro. Porém, no mês de março de 2017, em razão dos elevados
prejuízos gerados pelo empreendimento e das dificuldades financeiras que
estava sofrendo, suspendeu os pagamentos. Citada, a Ré apresenta
contestação alegando, como preliminar dentre outras, a existência de cláusula
de arbitragem. E no mérito, em apertada síntese, sustenta a legalidade de
tudo quanto pactuado e do empreendimento em si. Réplica em que a Autora
reafirma as alegações iniciais e quanto à preliminar informa que a dita
cláusula era inválida e abusiva em desconformidade com o preceito
constitucional de inafastabilidade do controle jurisdicional. Às fls. 425, o
Juízo da 4a. vara Cível da Comarca de Nova Iguaçu entendeu que não havia
relação de consumo para subsistir a regra de prevalência do domicílio do
consumidor, declinando de sua competência para o Juízo do domicílio da
parte Ré (Barra da Tijuca). É o breve relatório. Passa-se à decisão. Feito apto
para julgamento diante da desnecessidade de produção de qualquer prova
para o convencimento deste Juízo. O desfecho deste processo não demanda
maiores controvérsias porque, como bem salientado pela Ré e devidamente
comprovado nos autos, as partes livremente convencionaram a previsão de
juízo arbitral para dirimirem as controvérsias oriunda do contrato aqui
discutido. Cumpre destacar, que não se está diante de relação de consumo,
mas, sim, de negócio jurídico que deve ser analisado à luz do direito civil, já
que a aquisição é voltada para um empreendimento do ramo
de hotelaria. Com efeito, a cláusula arbitral está expressamente prevista
no contrato, seguindo-se do visto da autora ao lado da cláusula 14 (fls. 43),
não podendo, as partes, sem qualquer justificativa, eximirem-se de seu
cumprimento. Em que pese a previsão de cláusula compromissória em
contrato de adesão, não se pode reputar abusiva a cláusula de arbitragem tão
somente por ela constar em contratos do gênero. É preciso se perquirir outros
elementos que sejam aptos a retirar de uma das partes a autonomia da
vontade ou a capacidade plena de compreender os termos do pacto a que se
vinculou. No caso em apreço, para além da questão de o contrato ser, de fato,
de adesão, a parte autora, como se pode denotar da informação constante na
declaração de rendimentos(fls. 108), é empresária do ramo da construção
civil, o que, se permite inferir que goza de plena capacidade volitiva, não
havendo que se falar na existência de vulnerabilidade. Assim, deve ser
acolhida a preliminar de convenção de arbitragem, arguida pela Ré. Do
exposto, DECIDE, ESTE JUÍZO, JULGAR EXTINTO O PROCESSO, sem
resolução do mérito, na forma do inciso VII, do artigo 485, do CPC,
condenando a parte autora ao pagamento das custas processuais e dos
honorários advocatícios, que se fixa em 10% sobre o valor dado à causa,
devidamente corrigido pela UFIR-RJ. P.I. Após o trânsito em julgado,
cumprida a sentença ou nada requerido, dê-se baixa e arquivem-se.”

2. - DA RELAÇÃO DE CONSUMO E DO JUÍZO ARBITRAL

Examinando os autos, verifica-se que as partes formalizaram contrato de


compromisso de compra e venda de parte ideal de terreno e correspondentes acessões,
benfeitorias, instalações e equipamentos de empreendimento hoteleiro, bem como
escrituras públicas de compra e venda, envolvendo as frações ideais
indicadas. Pretende a autora a declaração de nulidade do contrato por instrumento
particular e instrumento público e a devolução integral dos valores pagos.
A natureza da relação jurídica entabulada entre as partes é de consumo, sendo
nítida a vulnerabilidade técnica dos demandantes diante da complexidade da atividade
desenvolvida.

Há no presente caso incidência da teoria finalista mitigada no caso, conforme


farta jurisprudência:

"PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM


RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL
CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA. EMPREENDIMENTO
HOTELEIRO. RESCISÃO CONTRATUAL. CÓDIGO DE DEFESA DO
CONSUMIDOR. APLICABILIDADE. INVESTIDOR. TEORIA
FINALISTA MITIGADA. VULNERABILIDADE. AFERIÇÃO.
NECESSIDADE. REEXAME DE FATOS E PROVAS. NOVA
INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS.
INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. DISSÍDIO
JURISPRUDENCIAL. SIMILITUDE FÁTICA. COTEJO ANALÍTICO.
AUSÊNCIA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL.

SÚMULA 7 DO STJ. PREJUDICADO. 1. Ação de rescisão contratual


cumulada com restituição de valores pagos. 2. O adquirente de unidade
imobiliária, mesmo não sendo o destinatário final do bem, poderá
encontrar abrigo na legislação consumerista com base na teoria finalista
mitigada se tiver agido de boa-fé e não detiver conhecimentos de mercado
imobiliário nem expertise em incorporação, construção e venda de
imóveis, sendo evidente sua vulnerabilidade. Precedentes. 3. Alterar o
decidido no acórdão impugnado no que se refere à indenização pelo
aproveitamento e ocupação da unidade imobiliária, envolve o reexame de fatos
e provas e a renovada interpretação de cláusulas contratuais, o que é vedado
em recurso especial pelas Súmulas 5 e 7/STJ. 4. O dissídio
jurisprudencial deve ser comprovado mediante o cotejo analítico entre
acórdãos que versem sobre situações fáticas idênticas. 5. A incidência da
Súmula 7 do STJ prejudica a análise do dissídio jurisprudencial pretendido.
Precedentes desta Corte. 6. Agravo interno no agravo em recurso especial
não provido." (AgInt no AREsp 1755516/SP, Rel. Ministra NANCY
ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/04/2021, DJe
22/04/2021).

"TJRJ - 0236484-66.2016.8.19.0001 - APELAÇÃO Des.


CAMILO RIBEIRO RULIERE - Julgamento: 17/08/2021 -
PRIMEIRA
CÂMARA CÍVEL Apelações Cíveis. Empreendimento
imobiliário. Apart- hotel. Inadimplemento. Descumprimento
dos prazos contratuais para conclusão do empreendimento
apart-hoteleiro. Obra não entregue à promitente compradora.
Sentença de procedência parcial, condenando a parte ré,
solidariamente, a devolução de todos os valores pagos pela
autora. Improcedência do pedido de condenação das rés ao
pagamento de indenização por danos morais. Recurso da
autora pugnando pela procedência do pleito indenizatório.
Recurso da segunda ré, administradora do futuro
empreendimento hoteleiro, requerendo a improcedência da
pretensão. Aplicação do Código de Defesa do Consumidor.
Teoria finalista mitigada. Autora que não exerce a atividade
profissionalmente, caracterizando- se como investidora ocasional.
Entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça no
Recurso Especial 1785802/SP no sentido de que a
futura administradora do empreendimento hoteleiro não tem
responsabilidade solidária com a construtora/incorporadora
pelo inadimplemento do contrato firmado com o adquirente da
unidade imobiliária. Pessoas jurídicas que não integram o
mesmo grupo empresarial. Improcedência dos pedidos que se
impõe em relação à referida administradora. Restou
incontroverso que a avença não foi cumprida pela promitente
vendedora/ construtora/incorporadora até a data aprazada.
Dano moral configurado diante da frustação na realização do
negócio jurídico e a conduta abusiva da primeira ré.
Provimento das Apelações."

O artigo 5º, inciso XXXV, da Constituição Federal, consagrando norma


idêntica constante das anteriores Cartas Políticas do Brasil, encerra o princípio da reserva
legal, também denominado da inafastabilidade da jurisdição, ao preceituar que: “A lei não
excluirá da apreciação do Poder Judiciário lesão ou ameaça a direito”.

A questão debatida nos autos diz respeito a matéria de direito civil, não
versando sobre direito empresarial, eis que não há divergência entre os sócios
demandantes e a sócia ostensiva demandada, mas sim o descumprimento de obrigação
contratual em relação de consumo.

A respeito da cláusula de arbitragem, observa-se que o contrato firmado pelas


partes não atendeu ao disposto no artigo 4º, § 2º da Lei 9.307/1996, visto que a
adesão dos demandantes não foi expressa, por escrito, em negrito e com assinatura ou
visto para tal cláusula:
"Art. 4º A cláusula compromissória é a convenção através da qual as partes em
um contrato comprometem-se a submeter à arbitragem os litígios que possam
vir a surgir, relativamente a tal contrato.

[...]
§ 2º Nos contratos de adesão, a cláusula compromissória só terá eficácia se
o aderente tomar a iniciativa de instituir a arbitragem ou concordar,
expressamente, com a sua instituição, desde que por escrito em documento
anexo ou em negrito, com a assinatura ou visto especialmente para essa
cláusula."

Saliento que não há violação ao princípio kompetenz-kompetenz


(competência- competência), conforme previsto no artigo 8º da Lei 9.307/1996, eis que
a matéria se refere à análise de nulidades no pacto firmado pelas partes.

O CDC veda expressamente a celebração de contratos de adesão com inserção


de cláusula compromissórias de aplicação impositiva, à luz do disposto no artigo
51, VII:
"Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais
relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: [...]

VII - determinem a utilização compulsória de arbitragem;"

No mesmo sentido, temos a regra prevista no artigo 423 do


CC/2002:

"Art. 423. Quando houver no contrato de adesão cláusulas ambíguas ou


contraditórias, dever- sê-a adotar a interpretação mais favorável ao
aderente."

Dessa forma, a não observância ao § 2º do artigo 4º da Lei 9.307/1996 mitiga


o princípio da competência-competência, podendo ser apreciada a ineficácia da
cláusula compromissória em contratos de adesão pelo Poder Judiciário. Assim, o
compromisso arbitral se revela ilegal, não sendo observados os pressupostos previstos no
dispositivo legal mencionado, mantendo-se a competência do juízo cível, ou seja, ao
julgar o feito extinto sem análise do mérito com base em compromisso arbitral, o D.
Juízo de 1ª grau cerceia o acesso à justiça, previsão basilar da Constituição Federal.

Requer, portanto, a anulação da sentença, a fim de que seja afastado o juízo


arbitral na presente demanda e seja o feito julgado com análise do mérito.

3. DOS PEDIDOS E REQUERIMENTOS FINAIS

1) Em face do sucintamente exposto, e mais pelas razões apresentadas, que este


douto Juízo certamente saberá lançar sobre o tema, requer a Vossas
Excelências seja a sentença de primeiro grau anulada em razão da violação do
princípio da Inafastabilidade do Controle/Prestação Judicial, onde resta
expresso que a lei não poderá excluir da apreciação do Judiciário, qualquer
lesão ou ameaça a direito; Subsidiariamente, requer que seja reformada para
julgar procedente os pedidos da presente ação, nos termos da contestação e
demais peças apresentadas, condenando a Apelada a rescisão do contrato com a
consequente devolução de todos os valores pagos, de forma integral e
corrigidos monetariamente desde os pagamentos, com juros desde a citação.

2) Com a reforma da sentença, seja ainda a Apelada condenada ao pagamento das


custas processuais, aos ônus da sucumbência, arbitrando honorários de 20%
sobre o valor corrigido da causa.

Nestes termos,

Pede-se e espera deferimento

Nova Iguaçu, 06 de novembro de 2023.

Thaísa Melo

OAB/RJ 153.313

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