EXCELENTÍSSIMO SENHOR JUIZ DE DIREITO DA 4ª VARA CÍVEL DO FORO DA COMARCA DE GOIÂNIA

– GOIÁS.

Número do Processo: ...............................................

PRELIMINAR – IMPUGNAÇÃO AO VALOR DA CAUSA

NOME DA EMPRESA, já qualificado no evento 01, neste ato representado pelo sócio administrador
NOME COMPLETO DO SÓCIO na Ação de Conhecimento pelo rito do Procedimento Comum, que
move em seu desfavor NOME DO REQUERIDO, vem, perante Vossa Excelência, por sua advogada
infra-assinada, apresentar CONTESTAÇÃO com PRELIMINAR DE IMPUGNAÇÃO AO VALOR DA
CAUSA, nos termos dos artigos 335 a 342 do Código de Processo Civil, pelos fatos e fundamentos de
direito a seguir expostos.

I – PRELIMINAR (DA IMPUGNAÇÃO AO VALOR DA CAUSA, COM FUNDAMENTO NO ARTIGO 293

DO CPC)

Artigo 293, CPC. O réu poderá impugnar, em preliminar da contestação, o valor

atribuído à causa pelo autor, sob pena de preclusão, e o juiz decidirá a respeito,
impondo, se for o caso, a complementação das custas.

Preliminarmente, vem impugnar os cálculos apresentados na exordial, pois, está totalmente

equivocado. Veja bem, o percentual que deveria ser utilizado é de 10% (dez por cento) do valor do
sinal, e não de 6% (seis por cento), como parâmetro de base de cálculos, isto porque, deve-se aplicar
o item 11.2 – Imóveis em cidades turísticas, por ser o município de Caldas Novas – Goiás, se fosse
uma obrigatoriedade a utilização da Tabela Sugestiva de Honorários, o que não é. Sendo assim:
(1º) LOTES COMERCIALIZADOS DO RESIDENCIAL DAS CALDAS, localizado no município de Caldas
Novas – Estado de Goiás, deve-se aplicar como base de cálculo o importe de 10% (dez por cento),
ramo turístico, denominado como a maior estância hidrotermal do mundo.1

É impossível ignorar que suas unidades estão localizadas na maior estância hidrotermal do mundo,
onde recebe mais de 3 milhões de turistas por ano, conforme fonte da agencia governamental Goiás
Turismo e é o oitavo destino turístico mais procurado do Brasil2.
Todos os anos, mais de 3 milhões de turistas visitam Caldas Novas, considerada a
maior estância hidrotermal do mundo. Possui centenas de piscinas com águas
termais em seus hotéis e clubes, que atraem turistas de todo o país, principalmente
das regiões Sudeste e Centro Oeste.3

(2º) Se basear pela tabela SUGESTIVA (Não obrigatória) da SECOVIGOIÁS (anexo aos documentos
apresentados na exordial), o percentual aplicado é de 10% (dez por cento) e não de 6% (seis por
cento), conforme documento juntado com a exordial.

Portanto a base de cálculo está errada, e por esse motivo vem impugná-los, bem como faz juntada
do cálculo correto (Tabela 01 acostada), em sede de sentença, cujo valor é de R$ 77.837,35 (Setenta
e sete mil, oitocentos e trinta e sete reais e trinta e cinco centavos), conforme planilha de cálculo
atualizado do débito.

- DA VERDADE DOS FATOS

O Requerente alega que:

Contratou a empresa Requerida para prestar serviços de corretagem

na alienação de bens imóveis sitos em Caldas Novas/GO, no
Condomínio das Caldas, mediante a contraprestação de honorários
de corretagem, no percentual de 6% (seis por cento) sobre o valor
da venda (conforme anexa minuta contrato encaminhado pela
empresa, via e-mail). Esclarece o Requerente que devido à confiança
e vários negócios que entabulou com os Requeridos, não houve
formalização de contrato. Entretanto, através da anexa tabela de
honorários de corretagem, obtida no site eletrônico do CRECI-GO, é
possível observar que o percentual de 6% (seis por cento),
corresponde, com segurança, ao valor do serviço de intermediação
na compra e venda de bens imóveis.

Convém salientar que a Requerida, no caso a empresa foi procurada pelo Requerente a fim de
intermediar e comercializar as vendas de suas unidades, localizadas no município de Caldas Novas –
Goiás (ramo turístico), cuja minuta contratual foi enviada por e-mail a fim de que posteriormente

1
https://pt.wikipedia.org/wiki/Caldas_Novas
2
https://www.aredacao.com.br/turismo/70439/caldas-novas-go-e-o-oitavo-destino-turistico-mais-procurado-do-brasil
3
http://www.goiasturismo.go.gov.br/caldas-novas-recebe-mais-de-3-milhoes-de-turistas-por-ano/
pudessem assiná-lo, o que não foi feito, deixando a negociação no nicho da confiança, que resultou
nesse impasse.

Porém, realizaram as partes contrato verbal, cujo combinado foi que o Requerente estipularia o valor
que almejava ganhar, e não manifestou quanto ao limite de comissão que a Requerida poderia
ganhar perante as negociações, pois, o seu silêncio foi resposta de que a forma proposta estava
condizente com sua expectativa. A Requerida, por sua vez, comercializa unidades de clientes com
liberdade, por ser uma prática onerosa comum no mercado imobiliário, a fim de viabilizar as vendas,
cuja essa tem custos com empregados, escritório físico, divulgação em instrumentos de comunicação
local para divulgação do produto, impostos, despesas fixas, que engloba custo, afinal, é sabido ao
Requerente que foi=lhe disponibilizado os serviços da pessoa jurídica, ora requerida.

Quando do início do negócio, não foi estipulado por parte da Requerida um valor a título de comissão
cuja obrigação é da Requerida, deixando assim a liberalidade de cobrar o valor dos compradores que
essa estipularia, e que o valor cobrado por essa não afetaria a sua expectativa de ganho proveniente
da comercialização do negócio, deixando assim a cargo dos compradores, ora consumidores, o valor
que era devido à Requerida, como foi feito.

- DA IMPUGNAÇÃO AS ALEGAÇÕES
De forma geral, o Requerente alega que a empresa se apropriou de valores indevidos, almejando que
os sócios sejam responsabilizados por ato ilícito, o que não procede, isto, pois, a livre concorrência e
livre iniciativa das práticas imobiliárias econômicas estão garantidas no artigo 170 da Constituição
Federal, que será pormenorizada pelos fundamentos jurídicos que passa a expor.

Artigo 170. A ordem econômica, fundada na valorização do trabalho humano e na

livre iniciativa, tem por fim assegurar a todos existência digna, conforme os
ditames da justiça social, observados os seguintes princípios: (...) IV - livre
concorrência; (...) Parágrafo único. É assegurado a todos o livre exercício de
qualquer atividade econômica, independentemente de autorização de órgãos
públicos, salvo nos casos previstos em lei.

- DO CONTRATO TÁCITO E VALIDADE DO NEGÓCIO JURIDICO

Foi realizado entre as partes contrato tácito, cuja minuta enviada por e-mail não foi devidamente
assinada e formalizada, pelo fato de que houve um trato verbal de que o Requerente estipularia o
valor que queria ganhar de cada imóvel posto à venda, e, esse, recebera tudo que almejou perante
aos terceiros adquirentes. Sendo ainda determinado entre esses que a empresa estipularia o
percentual de comissão almejado, à parte do objetivo econômico determinado anteriormente pelo
proprietário, ora Requerente.

Assim foi feito, vez que, os valores recebidos a título de comissão não obedecem a uma regra
específica, nem tampouco há uma obrigatoriedade em seguir o estipulado em tabela SUGESTIVA DA
SECOVIGOIAS, conforme apresentou o Requerente. Ora, Excelência, trata-se de ‘SUGESTÃO’ de
parâmetros, se assim a Requerida tivesse que se seguir, o valor correto aplicado seria de 10% (dez
por cento), afinal, é sabido que o município de Caldas Novas – Estado de Goiás, é uma cidade
turística, e, portanto, deveria ter sido feito o cálculo no importe indicado e não sobre bases de 6%
(seis por cento), o que impugna os cálculos já de imediato.

Diante da estipulação que o Requerente fez de quanto queria ganhar nas transações, somados ao
fato de que não exigiu parte na comissão da empresa Requerente, deixando essa estabelecer com
liberalidade os valores que conquistou, e o seu silencio consentiu que estivesse tudo acertado
verbalmente entre as partes, provado está de que, não importava a esse, quanto aquele haveria de
ganhar, se este ganhasse o que almejava. Portanto, não há que se falar em enriquecimento ilícito,
quando no momento de acertar os termos do negócio jurídico, o Requerente não manifestou a sua
declaração de vontade negativa quanto ao limite de valores a título de comissão, cuja intenção de
não o querer deixou reservado mentalmente.

Artigo 107. A validade da declaração de vontade não dependerá de forma

especial, senão quando a lei expressamente a exigir.

Art. 110. A manifestação de vontade subsiste ainda que o seu autor haja feito a
reserva mental de não querer o que manifestou, salvo se dela o destinatário tinha
conhecimento.

Artigo 111. O silêncio importa anuência, quando as circunstâncias ou os usos o

autorizarem, e não for necessária a declaração de vontade expressa.

Artigo 112. Nas declarações de vontade se atenderá mais à intenção nelas

consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem.

Art. 113. Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os

usos do lugar de sua celebração.

Ora, Excelência, o Requerente trata-se de um parceiro de negócios, e não de um consumidor, no ato

do contrato verbal, não manifestou sua insatisfação quanto aos valores recebidos pela empresa, ora
requerida, e como todo negócio, há os termos específicos estipulados anteriormente. Se nenhum
comprador ingressou com uma ação judicial a fim de reaver esses valores, significa que o negócio foi
concluído por meio do aceite e perfeitamente obteve o objetivo almejado pelos parceiros.

Acrescidos ao fato de que a empresa contratada executou todo o trabalho para comercializar as
unidades, ou seja, a comissão estipulada pela Requerida foi baseada no grau de trabalho que teve
para vender cada unidade, cujo custo quem assumiu foram os compradores e não o Requerente, que
assim manteve-se silente no início do negócio, quando a Requerida não atribuiu a obrigação de pagar
a sua comissão ao Requerente, o que foi conveniente àquela época.
 - DA NÃO CONFIGURAÇÃO DE APROPRIAÇÃO INDEVIDA DE VALORES
O Requerente alega que a Requerida apropriou indevidamente de valores a título de entrada, o que
não procede, vez que, foi estipulado um contrato tácito, e além do mais, a Requerida não é
subordinada à Requerente, apenas foi empresa contratada para intermediar as vendas dos lotes,
totalmente independente quanto à sua gestão, e possui autonomia e liberdade em estipular os
valores a que almeja receber dos terceiros, uma vez que foi garantido e repassado o valor
determinado pelo Requerente, ora seu cliente.

Nesse sentido, explica Orlando Gomes:

A corretagem é contrato oneroso. Assiste ao corretor direito ao recebimento de
remuneração, normalmente variável. A presunção de onerosidade torna exigível o
pagamento da corretagem, ainda que não estipulado, e independentemente da
execução integral do negócio e do recebimento total do preço. Na ausência de
estipulação expressa no contrato, a remuneração do corretor será aquela fixada
na lei especial. Na falta desta, será ela arbitrada de acordo com a natureza do
negócio e os usos locais. (...). De qualquer sorte, não será de corretagem
propriamente dita à mediação gratuita.4

Destarte que, a ausência de contrato escrito, que não existe nesse caso, a comissão foi arbitrada pela
Requerida, respeitados a natureza do negócio, os usos locais, e o Requerente.

- DO ACORDO DE CONFORMIDADE (COMPLIANCE) REGULAMENTADO PELO CADE QUE AFASTA A

OBRIGATORIEDADE DE UTILIZAR AS TABELAS DISPONIBILIZADAS PELOS CRECIS
Diante das inúmeras proposituras de ações judiciais pelas quais se pleiteia a restituição de valores
supostamente cobrados além do “limite’ fixado para a região, pelas tabelas disponibilizadas pelos
CRECIs – Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis fazem apenas uma referência de valores a
serem praticados, de forma ‘facultativa’, e não ‘obrigatória’, cuja natureza é meramente indicativa,
sugestiva, informativa, sem qualquer força vinculante, coercitiva ou obrigatória. Assunto relevante
que foi objeto de Processo Administrativo xxxxxxxxxxx, instaurado pelo CADE – Conselho
Administrativo de Defesa Econômica (órgão vinculado ao Ministério da Justiça e Segurança Pública)
em face dos CRECIs, e de alguns Sindicatos de Corretores de Imóveis de estados e municípios.

O respeitável órgão antitruste nacional objetivava verificar práticas que poderiam violar os princípios
da livre concorrência e livre iniciativa, garantidos pelo artigo 170 da Constituição Federal, em virtude
da confecção de tabelas de honorários pelos sindicatos – homologadas posteriormente pelos
Conselhos Regionais. Tal prática poderia possibilitar a padronização de preços, cartelização e
também a denominação de mercado. O COFECI – Conselho Federal dos Corretores de Imóveis,
representando todo o sistema COFECI-CRECI, se posicionou em nome de todos os Conselhos, a fim

4
“Contratos”, Editora Forense, 26ª Edição, p. 473.
de proporcionar a uniformização da defesa dos interesses do polo passivo do processo administrativo
como um todo.5

No caso em tela, não houve dano ao Requerente, uma vez que quem assumiu a diferença quanto aos
valores cobrados pela Requerida previamente estipulados, foram os compradores, que aceitaram
pagar o que lhes foi proposto, não trazendo nenhum prejuízo ao Requerente, uma vez que esse
deixou claro quanto queria receber por cada venda, e também não houve arrependimento por parte
de nenhum comprador, tendo em vista a validade da clausula contratual tácita acerca da
transferência desse encargo ao consumidor, ora compradores, entendimento repetitivo do STJ, in
verbis:
Em relação à corretagem, foi decidido que é válida tal cláusula contratual que
transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de
corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma
em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço
total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de
corretagem.6

APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. CORRETAGEM. AÇÃO DE COBRANÇA

CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. HIPÓTESE EM QUE OS
COMPRADORES SE OBRIGARAM A PAGAR A COMISSÃO DO CORRETOR.
INADIMPLEMENTO INCONTROVERSO. DANO MORAL NÃO COMPROVADO. Embora,
de regra, a comissão de corretagem seja adimplida pelo vendedor que anuncia
seu imóvel por meio de imobiliário ou corretor autônomo, no caso dos autos, a
prova é inequívoca no sentido de que os compradores assumiram tal ônus, não
podendo agora, em comportamento contraditório, invocar que a obrigação era
da vendedora. Incontroverso o inadimplemento, também se afigura improcedente
a denunciação à lide. Contudo, não há dano moral indenizável, o qual pressupunha
que o autor tivesse se desincumbido do ônus probatório que lhe competia nos
termos do art. 373, I, CPC, já que se trata de responsabilidade civil subjetiva.
APELAÇÃO E RECURSO ADESIVO DESPROVIDOS. (Apelação Cível Nº 70078160439,
Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Deborah Coleto
Assumpção de Moraes, Julgado em 26/07/2018).7

Ainda, faz juntada do inteiro teor do acordo de conformidade com o CADE (anexo), que esclarece
quanto a não configuração de ato ilícito por parte da livre concorrência, destacando que:
Não houve qualquer sanção ou proibição aplicada pelo CADE, ao Sistema COFECI-
CRECI. O acordo em questão resulta de um convênio institucional entre o CADE e
nosso Sistema, necessário à adequação de nossas normas infralegais ao preceito
constitucional da livre concorrência. Não há praticas “danosas à livre
concorrência”.

TCC foi firmado pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis após investigação
aberta pelo Cade em 2015. Por Assessoria de Comunicação publicada: 14/03/2018
15h14 última modificação: 14/03/2018 15h14. Em acordo firmado com o
Conselho Administrativo de Defesa Econômica (Cade), o Conselho Federal de

5
https://www.migalhas.com.br/dePeso/
16,MI277525,81042O+mercado+da+corretagem+de+imoveis+na+mira+do+Conselho+Administrativo
6
REsp n. 1.599.511/SP.
7
(TJ-RS - AC: 70078160439 RS, Relator: Deborah Coleto Assumpção de Moraes, Data de Julgamento: 26/07/2018, Décima Sexta Câmara
Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 30/07/2018).
 Corretores de Imóveis (Cofeci) e os conselhos regionais (Crecis) se
comprometeram a revogar todas as tabelas que previam valores máximos e
mínimos para as atividades de intermediação e administração imobiliária (venda
e aluguel de imóveis). O Termo de Compromisso de Cessação de Conduta (TCC) foi
homologado na sessão desta quarta-feira (14/03) do Tribunal Administrativo e
prevê, ainda, o pagamento, por parte do Cofeci, de contribuição pecuniária de R$
75 mil. De acordo com os termos do TCC, as entidades também estão obrigadas a
arquivar todos os processos administrativos em tramitação nos Crecis que
investiguem corretores por supostamente não cumprir os percentuais de comissão
previstos nas tabelas de honorários. Além disso, o Cofeci deverá implementar, em
até dois anos, um programa interno de Compliance Concorrencial, com a confecção
de um manual, de maneira a estimular uma cultura concorrencial positiva na
organização.8

Pois bem, as partes realizaram contrato verbal, não escrito, o Requerente recebeu o que almejava,
manteve-se silente quanto à cláusula de exclusividade, quem arcou com a comissão das vendas
estipulada pela Requerida, baseada na livre concorrência foram os consumidores, que assumiram a
obrigação do Requerente, e por fim, a utilização da tabela sugestiva é facultativa, não configurando
ato ilícito, nem tampouco, enriquecimento ilícito.

Consequentemente, os preços de mercado são estipulados livremente, baseados no perfil do poder

aquisitivo dos clientes, com variações. Trata-se de uma prática comum no ramo imobiliário, e não ato
ilícito, vez que, a Requerida cumpriu com todas as obrigações do contrato verbal realizado com o
Requerente, não tendo que falar em restituição de valores não estipulados previamente.

- DOS PEDIDOS E REQUERIMENTOS

Diante de todo o exposto requer, que se digne Vossa Excelência a:

a) PRELIMINARMENTE, receber o pedido de impugnação ao valor da causa, vez que, foi utilizado à
base de cálculo errado, conforme item I, anulando o valor da causa apresentado na exordial, no
importe de R$ 121.213,64 (Cento e vinte e um mil duzentos e treze reais e sessenta e quatro
centavos), e reconhecendo o valor de R$ 77.837,35 (Setenta e sete mil reais oitocentos e trinta e sete
reais e trinta e cinco centavos), conforme planilha apresentada, determinando a mudança do valor
da causa daquele para esse, cadastrada no sistema, desse processo digital;

b) Receber a presente peça contestatória, com fundamento nos artigos 335 a 342 do Código de
Processo Civil, tempestivamente, afastado, portanto, a pena da revelia e confissão, por parte das
Requeridas;

c) Sejam julgados improcedentes todos os pedidos do Requerente elencados na exordial, afastando a

condenação da Requerida a restituir quaisquer valores apresentados proveniente do contrato verbal
realizado entre as partes, afastando qualquer punição decorrente de apropriação indébita e ato

8
http://www.cade.gov.br/noticias/acordo-revoga-tabela-de-honorarios-para-corretores-de-imoveis
ilícito por reconhecimento do princípio constitucional da livre concorrência, bem como a
desconsideração da personalidade jurídica, uma vez que não cabe nessa fase processual, por ser
procedimento incidental, independente e comum, incompatível com o processo de conhecimento
interposto;

d) Seja condenado o Requerente ao pagamento nas custas processuais, honorários advocatícios e

demais cominações legais, imputadas aos Requeridos;

Protesta pela produção de todas as provas em direito admitidas, inclusive testemunhal, que serão
arroladas no momento oportuno.

Termos em que, pede deferimento.

Caldas Novas – Goiás, 15 de outubro de 2018.

(Assinado digitalmente)
Sanmatta Raryne Souza
Advogada
OAB/GO 42.261