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Casos Práticos de Arrendamento resolvidos

Direito Do Arrendamento (Instituto Politécnico de Leiria)

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CASOS PRÁTICOS

Francisco deu de arrendamento a Guilherme, que atualmente tem 70 anos de idade, o

apartamento para habitação deste em 1987. Pretende que o contrato em causa passe a estar
submetido ao NRAU e que a renda mensal passe a ser de 1.000€. Diga como deverá
proceder e explique como poderá Guilherme reagir à pretensão de Francisco e respetivas
consequências.

Atendendo ao descrito no enunciado, sabemos que o presente contrato celebrado entre

Francisco e Guilherme, realizado em 1987, remete-nos para os contratos celebrados antes de
1990, ou seja, os contratos de arrendamento habitacionais celebrados antes da vigência do RAU
(Regime do Arrendamento Urbano), no qual aplicaremos os artigos 27.º e seguintes do NRAU
(Novo Regime do Arrendamento Urbano).

Seguindo este enquadramento, interessa determinar como se procede a transição para o

regime do NRAU. Sendo assim, a transição depende da iniciativa do senhorio no qual deve
comunicar ao arrendatário, a sua intenção, nos termos do artigo 30.º do NRAU. Essa comunicação
é feita por meio de carta registada com aviso de receção, de acordo com o artigo 9.º, n.º 1 do
NRAU, devendo ser remetida para o local arrendado, na falta de indicação em contrário (artigo 9.º,
n.º 2 do NRAU) ou, entregue em mão, devendo o arrendatário apor em cópia, a sua assinatura
com nota de receção (artigo 9.º, n.º 6 do NRAU). No entanto, há que ter em conta se Guilherme
(arrendatário) é casado, porque, se o for, o senhorio terá de enviar uma carta a cada um dos
cônjuges, independentemente de haver ou não, comunicabilidade, sob pena de ineficácia, nos
termos do artigo 11.º, n.º 1 do NRAU. Se o locado for destinado à casa de morada de família, deve
ser dirigido a cada um dos cônjuges, por iniciativa do senhorio, a comunicação para a transição do
NRAU bem como da atualização da renda, conforme o artigo 12.º, n.º 1 do NRAU.

É de acordo com o artigo 30.º do NRAU e com as especificidades do mesmo que deve ser
fundamentada a comunicação por iniciativa do senhorio. Posto isto, Francisco deve ir ao encontro
de dar a conhecer ao arrendatário, bem como à sua eventual cônjuge, a vontade que tem, de
submeter o referido contrato, ao regime do NRAU e que, a respetiva renda passe de xxxxxx a
xxxxx€. Para além de indicar os aspetos anteriores, terá ainda de estipular o tipo de contrato em
causa, de acordo com o artigo 30.º, alínea a), do NRAU (nomeadamente, se se trata de um
contrato de arrendamento urbano para habitação com prazo certo ou de duração indeterminada,
nos termos do artigo 1094.º do Código Civil). Se o senhorio em causa optar por um contrato de
arrendamento para habitação de prazo certo, deverá indicar o tempo e duração do mesmo,
considerando os limites mínimos e máximos, pelo que, o contrato de prazo certo não pode ser
inferior a um ano nem pode ser superior a trinta anos (artigo 1095.º, n.º 2 do CC). Deverá ainda,
estabelecer o valor do locado (artigo 30.º, alínea b) do NRAU), que é avaliado segundo os trâmites
do artigo 38.º do Código de IMI, constante da caderneta predial urbana. Por conseguinte, feita a
redação da carta efetuada pelo locador, este deverá informar ao arrendatário do prazo de reação à
respetiva comunicação, mais concretamente, o prazo de 30 dias de acordo com os artigos 30.º,
alínea d) e 31.º, n.º 1 do NRAU, mas com o conteúdo do n.º 3 do artigo mencionado anteriormente.
O senhorio terá ainda de referir em que circunstâncias, o arrendatário poderá invocar os termos do
artigo 31.º, n.º 4 do NRAU, conforme o artigo 30.º, alínea f) do NRAU. Finalmente, o senhorio tem
de informar, caso o arrendatário não responder à comunicação (artigo 30.º, alínea g) do NRAU)
quais as consequências que daí advém, bem como, a perda de oportunidade de responder à
comunicação mais tarde. Se Guilherme não responder de todo à comunicação do senhorio,
considera-se que aceita a proposta com base no artigo 31.º, n.º 9 do NRAU.

Por outro lado, Guilherme terá de responder no prazo de 30 dias a contar da receção da
comunicação (artigo 31.º, n.º 1 do NRAU). Se responder, terá de redigir uma carta registada com
aviso de receção, remetida para o local arrendado ou domicílio convencionado entre as partes
(artigo 9.º, números 3 e 4 do NRAU), ou ainda, entregue em mão (artigo 9.º, n.º 6 do NRAU). Na

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resposta da comunicação do senhorio, Guilherme deverá confirmar se aceita ou não a renda

proposta pelo senhorio (artigo 31.º, n.º 1, alínea a) do NRAU). Caso não aceite, deverá
contrapropor um novo valor (artigo 31.º, n.º 1, alínea b) do NRAU). Deve ainda, pronunciar-se em
relação ao tipo e duração do contrato (artigo 31.º, n.º 1, alínea c) do NRAU), tendo a possibilidade
de denunciar o contrato de arrendamento (artigo 31.º, n.º 1, alínea d) do NRAU). Segundo o
enunciado, o facto do arrendatário ter atualmente 70 anos de idade, faz com que este tenha de
redigir na sua resposta, o disposto no artigo 31.º, n.º 4, alínea b) do NRAU, ou seja, invocar que
tem idade igual ou superior a 65 anos. No entanto, ao apresentar este facto, terá de comprovar o
mesmo, devendo acompanhar da sua resposta, o documento comprovativo que refere que o
arrendatário tenha completado mais de 65 anos de idade, por via de uma certidão de nascimento,
documento esse que serve de prova com base no artigo 32.º, n.º 4 do NRAU.

Temos ainda de presumir o facto de Guilherme não estar de acordo com o valor da renda, como
também do tipo e duração do contrato. Este deverá contrapropor um novo valor, como foi referido
anteriormente, tendo em conta o artigo 31.º, n.º 3, alínea b) do NRAU. Contudo, a falta de
contraproposta de um novo valor por parte do arrendatário, “(…) vale como proposta de
manutenção do valor da renda em vigor à data da comunicação do senhorio.” (artigo 33.º, n.º 2 do
NRAU). Ou seja, que Guilherme pretende continuar a pagar a renda mensal que foi estipulado no
contrato inicialmente. Há que ter em conta que o facto de Guilherme já ter mais de 65 anos de
idade, faz com que a transição do contrato para o NRAU esteja sujeita ao acordo entre as partes,
pois, se não chegarem a acordo, o contrato não transita para o NRAU (artigo 36.º, n.º 1 do NRAU).

Em suma, diz-nos o artigo 36.º, n.º 6 do NRAU que “se o senhorio não aceitar o valor da renda
proposto pelo arrendatário, o contrato mantém-se em vigor sem alteração do regime que lhe é
aplicável, sendo o valor da renda apurado nos termos das alíneas a) e b) do n.º 2” do artigo 35.º do
NRAU, ou seja, se Francisco não aceitar a contraproposta do arrendatário, o valor da renda será
definido com base em 1/15 do valor do locado, como limite máximo (artigo 35.º, n.º 2, alínea a) do
NRAU). Não obstante, do tipo e duração do contrato permanecerem iguais. O arrendatário tem
ainda a possibilidade de invocar simultaneamente com a idade, a possível circunstância de ter o
rendimento anual bruto corrigido inferior a 5 RMNA (Retribuição Mínima Nacional Anual), em
conformidade com o estipulado nos artigos 36.º, n.º 7 e 35.º do NRAU.

O António deu de arrendamento ao Bernardo, um imóvel com fins não habitacionais, no dia
10 de novembro de 1995. Pretende que ao tal contrato se aplique o regime do NRAU e
atualizar a renda. Como deverá proceder?

Segundo o enunciado, o contrato celebrado entre senhorio e arrendatário, para fins não
habitacionais, foi realizado após a entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de setembro.
Ou seja, o contrato passa a estar automaticamente submetido ao NRAU.

E se o contrato fosse celebrado a 10 de outubro de 1995, o que era necessário para transitar
para o NRAU?

Se o contrato fosse celebrado a 10 de outubro de 1995, isso quer dizer que, o contrato foi
celebrado antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de outubro, segundo o artigo
27.º do NRAU.

Como está em causa um contrato de arrendamento para fins não habitacionais, a transição
para o NRAU e a respetiva atualização de renda, carecem da iniciativa do senhorio por força do
artigo 50.º do NRAU. Ou seja, António (senhorio) terá de comunicar a sua intenção a Bernardo
(arrendatário), conforme o estipulado do artigo mencionado anteriormente, através de carta
registada com aviso de receção, ou entregue em mão (artigo 9.º, números 1 e 6 do NRAU),

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devendo ser dirigida ao local arrendado ou domicílio convencionado entre as partes (artigo 9.º, n.º
2 do NRAU).

Alberto (arrendatário) há já seis meses que não paga a Bernardo (senhorio) a renda devida.
Diga o que poderá Bernardo fazer para conseguir que o imóvel lhe seja entregue, livre e
desocupado, caso Alberto o não entregue voluntariamente.

De acordo com o artigo 1083.º, n.º 3 do Código Civil, doravante designado por “CC”, determina
que “É inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora igual ou superior a
três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatário”,
sendo a falta de pagamento das rendas há mais de seis meses, fundamento para a resolução do
contrato pelo senhorio. Neste enquadramento, a resolução do contrato é feita através de
comunicação à contraparte, por força do artigo 1084.º, n.º 2 do CC. A comunicação deve ser
devidamente fundamentada, invocando a obrigação que não foi cumprida, acompanhando assim
os trâmites do artigo 9.º, n.º 7 do NRAU, ou seja, por meio de comunicação avulsa (artigo 9.º, n.º 7,
alínea a) do NRAU); contacto pessoal de advogado, solicitador ou agente de execução (artigo 9.º,
n.º 7, alínea b) do NRAU): ou, escrito assinado e remetido pelo senhorio, em carta assinada com
aviso de receção, caso o contrato tenha sido celebrado por escrito e tenha sido convencionado o
domicílio (artigo 9.º, n.º 7, alínea c) do NRAU).

Após a receção desta comunicação, Alberto poderá agir nos termos do artigo 1084.º, n.º 3 do
CC, mais concretamente, pagar as rendas em atraso acrescidas de 20% do montante da renda
(artigo 1041.º do CC), pondo fim à mora, evitando assim, a resolução do contrato. Há que ter em
atenção que o arrendatário só pode fazer uso do mecanismo do artigo 1084.º, n.º 3 do CC, uma
única vez, se este não puser fim à mora (artigo 1084.º, n.º 4 do CC). Caso o senhorio não aceite
receber as rendas, Alberto pode ainda recorrer à consignação em depósito, segundo o artigo
1042.º do CC. A resolução do contrato opera decorrido 1 mês e, portanto, só após ter decorrido
esse mês, tem o arrendatário o prazo de 30 dias para entregar o locado (artigo 1087.º do CC).

É certo que, o artigo 1084.º, n.º 2 do CC, prevê que a resolução só pode operar por meio de
comunicação. Contudo, se Alberto não puser termo à mora nos termos referidos anteriormente e,
se recusar a entregar o locado, o Bernardo poderá instaurar um procedimento especial de despejo
tendo em conta os artigos 15.º e seguintes do NRAU. O procedimento especial de despejo é “um
meio processual que se destina a efetivar a cessação do arrendamento, independentemente do fim
a que este se destina, quando o arrendatário não desocupe o locado na data prevista na lei ou na
data fixada por convenção entre as partes” (artigo 15.º, n.º 1 do NRAU). Ora, uma vez que o
inquilino não pôs fim à mora e recusa-se a entregar o locado ao senhorio, estará sujeito a este
procedimento.

O procedimento especial de despejo é tramitado no BNA (Balcão Nacional do Arrendamento)

de acordo com o artigo 15.º-A, n.º 1 do NRAU. Bernardo dever dirigir-se ao BNA e preencher o
requerimento, indicando todos os elementos que constam no artigo 15.º-B, n.º 2 do NRAU e anexar
o comprovativo de pagamento do imposto de selo, ou o comprovativo da liquidação de IRS ou de
IRC, relativamente aos últimos 4 anos, e da qual constem as rendas relativas ao locado (artigo
15.º-B, n.º 2, alínea h) do NRAU). O requerimento deve ser acompanhado do respetivo contrato de
arrendamento como também, o comprovativo da comunicação prevista no artigo 1084.º, n.º 2 do
CC, por força do artigo 15.º, n.º 2, alínea e) do NRAU.

Se o BNA não recusar o requerimento (artigo 15.º-C, NRAU), é enviada notificação ao

requerido por carta registada com aviso de receção para que este, em 15 dias, desocupe o locado
(artigo 15.º-D, n.º 1, alínea a), NRAU) ou, deduza oposição (artigo 15.º-D, n.º 1, alínea b), NRAU).

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 Se Alberto não entregar voluntariamente o locado e também, não deduzir oposição, o BNA
converte o requerimento de despejo em título para a desocupação do locado (artigo 15.º-E,
NRAU). Em termos práticos, como não houve uma anterior oposição, isto significa que, o
processo ainda não passou para as mãos do juiz. Por assim ser, antes do agente de
execução tomar posse do imóvel, deve ser feito um requerimento prévio ao juiz, no tribunal
judicial. Havendo autorização do juiz, poderá o agente de execução, suscitando a
intervenção das forças policiais, proceder ao arrombamento (artigo 15.º-J, NRAU).

 Se Alberto deduzir oposição, deve fazê-lo no prazo de 15 dias a contar da sua notificação,
por via eletrónica, juntando os documentos comprovativos do pagamento da taxa de justiça
devida e o pagamento de uma caução no valor das rendas (artigo 15.º-F, NRAU). Feita a
oposição, a distribuição segue os trâmites do artigo 15.º-H, NRAU. É neste contexto que o
juiz aprecia os fundamentos da oposição e decide se será procedente ou não. A audiência
de julgamento realiza-se no prazo de 20 dias a contar da distribuição (artigo 15.º-I, NRAU).
Não sendo a oposição procedente, converte-se em título para desocupação do locado
(artigo 15.º-J, NRAU).

Finalmente, o agente de execução, notário ou oficial de justiça procede ao arrolamento dos

bens (artigo 15.º-K, n.º 1 do NRAU) e o arrendatário terá 30 dias para tirar do locado, todos os seus
pertences, sob pena de se considerarem abandonados (artigo 15.º-K, n.º 2 do NRAU).

Quais as formas de cessação do contrato de arrendamento existentes?

Existem quatro formas de cessação do contrato de arrendamento, designadamente, revogação,

resolução, caducidade e denúncia, de acordo com o artigo 1079.º do CC.

No que toca à revogação, é sempre possível extinguir qualquer contrato, por acordo das partes,
tal como vem estipulado no artigo 406.º do CC. Relativamente ao arrendamento urbano, aplicar-se-
á o artigo 1082.º do CC. Em regra, a revogação opera por escrito, salvo quando ocorra a entrega
imediata do imóvel ou exista cláusulas compensatórias.

Quanto à resolução, esta quando seja feita pelo senhorio e fundamentada no artigo 1083.º, n.º 2
do CC, é operada nos termos da lei de processo (artigo 1084.º, n.º 1 do CC), designadamente,
através da ação de despejo (artigo 14.º do NRAU). A resolução quando fundada em causa prevista
no artigo 1083.º, números 3 e 4 do CC, é feita por comunicação à contraparte, onde,
fundamentadamente, se invoque a obrigação que não é cumprida do artigo 1084.º, n.º 2 do CC.
Por sua vez, a resolução por iniciativa do arrendatário, é feita igualmente por comunicação nos
termos do artigo 1084.º, n.º 2 do CC, sempre que estiver em causa, situações de incumprimento
contratual que, pela sua gravidade torna inexigível à outra parte, a manutenção do arrendamento
(artigo 1083.º, n.º 5 do CC), bem como os fundamentos do artigo 1050.º, independentemente da
culpa do senhorio.

As causas de caducidade surgem tipificadas no artigo 1051.º do CC.

A denúncia do contrato de arrendamento varia consoante o tipo de contrato, se estivermos

perante um contrato com prazo certo ou de duração indeterminada (artigo 1094.º do CC). Nos
contratos de arrendamento com prazo certo, o senhorio não pode denunciar o contrato enquanto
que, a denúncia pelo arrendatário é condicionada pelo tempo e duração do contrato. Por sua vez,
nos contratos de arrendamento de duração indeterminada, qualquer uma das partes pode
denunciar o contrato (artigo 1099.º do CC).

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O António é arrendatário de um imóvel que é destinado ao seu agregado familiar.

Propuseram-lhe um contrato de trabalho em Angola por 2 anos, e este foi com a sua família.
O senhorio, a certa altura, constatando que ele não está no prédio há mais de um ano,
pretende reaver o imóvel. Quid iuris?

Sabendo que o senhorio tomou conhecimento de que, António e a sua família já não
habitavam no locado há mais de um ano e, pretendendo assim, reaver o imóvel, este pode optar
pela resolução do contrato.

Na verdade, de acordo com o artigo 1083.º, n.º 2, alínea d) do CC, constitui causa de
resolução pelo senhorio “O não uso do locado por mais de um ano”, pelo que, uma vez verificada
uma das situações previstas no artigo supramencionado, a resolução é decretada nos termos da lei
de processo, consoante o artigo 1084.º, n.º 1 do CC, nomeadamente, através de uma ação de
despejo (artigo 14.º e seguintes, do NRAU). Esta ação “destina-se a fazer cessar a situação
jurídica do arrendamento sempre que a lei imponha o recurso à via judicial para promover tal
cessação e segue a forma de processo comum declarativo” (artigo 14.º, n.º 1 do NRAU). Como já
foi referido anteriormente, este tipo de ações, seguem os trâmites do Código de Processo Civil,
designadamente, os artigos 859.º e seguintes.

Posto isto, António tem a faculdade de contestar a ação de despejo, invocando a situação do
artigo 1072.º, n.º 2, alínea b) do CC, ou seja, “O não uso pelo arrendatário é lícito: Se a ausência,
não perdurando há mais de dois anos, for devida ao cumprimento de deveres militares ou
profissionais do próprio, do cônjuge ou de quem viva com o arrendatário em união de facto”. Ora,
se assim o fizer, terá fortes possibilidades de sucesso.

Atenção que, na pendência da ação de despejo (artigo 14.º, NRAU), o arrendatário continua
com a obrigação de efetuar o pagamento das rendas de acordo com o artigo 14.º, n.º 3 do NRAU,
dado que, enquanto a resolução do contrato não se efetivar, o arrendatário não fica dispensado do
pagamento das rendas. Contudo, se o deixar de fazer, o senhorio poderá vir junto do processo,
explicar a situação ao juiz para que este determine a notificação do arrendatário, para que no prazo
de 10 dias, regularize a situação pagando as quantias em dívida acrescidas de 20% (artigos 1041.º
do CC e 14.º, n.º 4 do NRAU). No entanto, se o arrendatário não regularizar a situação, o senhorio
pode requerer o despejo imediato (artigo 14.º, n.º 5 do NRAU).

Bernardo (senhorio) celebrou com Carlos (arrendatário) um contrato de arrendamento

urbano para habitação, em agosto de 2020, por tempo indeterminado. Em que condições e
circunstâncias, poderão Bernardo ou Carlos, por termo ao contrato?

Tendo em consideração o exposto no enunciado, estamos perante a denúncia do contrato de

arrendamento, sendo este um dos mecanismos de cessação do contrato. De acordo com o artigo
1094.º do CC, os contratos de arrendamento para habitação podem ser de dois tipos, de prazo
certo ou de duração indeterminada.

No caso em apreço, sabe-se que, Bernardo e Carlos celebraram um contrato de

arrendamento por tempo indeterminado, pelo que, aplicar-se-á as regras relativas a este contrato
que se encontram previstas no artigo 1099.º e seguintes do CC. Em regra, o contrato de
arrendamento de duração indeterminada cessa por denúncia das partes, razão pela qual, quer o
senhorio quer o arrendatário, pode denunciar o contrato (artigo 1099.º do CC). Posto isto, temos de
dividir a resposta em dois, a denúncia pelo arrendatário e a denúncia pelo senhorio.

I. O artigo 1100.º do CC prevê a denúncia por Carlos (arrendatário) . É certo que,

após seis meses de duração efetiva do contrato, o arrendatário pode denunciá-lo,
independentemente de justificação, desde que, comunique ao senhorio com a antecedência

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mínima prevista na lei, designadamente, 120 dias se o contrato tiver um ano ou mais, de duração
efetiva (artigo 1100.º, n.º 1, alínea a) do CC) ou, 60 dias se o contrato tiver durado até 1 ano de
duração efetiva (artigo 1100.º, n.º 1, alínea b) do CC). Esta comunicação deve ser realizada
através de carta registada com aviso de receção (artigo 9.º, n.º 1 do NRAU) que poderá ser
remetida para o endereço convencionado no contrato; ou para o locado (artigo 9.º, números 3 e 4
do NRAU); ou ainda, entregue em mão (artigo 9.º, n.º 6 do NRAU).

II. O artigo 1101.º do CC prevê a denúncia por Bernardo (senhorio) . O artigo

supramencionado prevê em que condições pode o senhorio denunciar o contrato de duração
indeterminada. Este artigo deve ser dividido em duas partes, uma parte relativa à denúncia
justificada (artigo 1101.º, alíneas a) e b) do CC) e outra parte relativa à denúncia livre (artigo
1101.º, alínea c) do CC).

i. No que concerne à alínea a) do artigo 1101.º do CC, o senhorio pode denunciar o

contrato em caso de necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes de 1.º
grau. Nesta circunstância, o senhorio deverá proceder por meio de carta registada com aviso de
receção (artigo 9.º, n.º 1 do NRAU) ou entregue em mão (artigo 9.º, n.º 6 do NRAU). A carta deverá
ser remetida para o locado ou para o domicílio convencionado entre as partes (artigo 9.º, n.º 2 do
NRAU). Se estiver em causa a casa de morada de família, as comunicações deverão ser dirigidas
a cada um dos cônjuges sob pena de ineficácia, de acordo com o artigo 12.º, n.º1 do NRAU. Para
além disso, esta comunicação deverá ser feita com a antecedência não inferior a 6 meses sobre a
data pretendida para a desocupação, e da qual consta o fundamento da denúncia, de forma
expressa (artigo 1103.º, n.º 1 do CC). O artigo 1101.º, alínea a) do CC, encontra-se interligado com
o artigo 1102.º, n.º 1 do CC, uma vez que, a denúncia para habitação do senhorio depende do
pagamento do montante equivalente a um ano de renda e da verificação de dois requisitos
cumulativos: “Ser o senhorio proprietário, comproprietário ou usufrutuário do prédio há mais de dois
anos ou, independentemente deste prazo, se o tiver adquirido por sucessão” (artigo 1102.º, n.º 1,
alínea a) do CC) ou, “Não ter o senhorio, há mais de um ano, na área dos concelhos de Lisboa ou
do Porto e seus limítrofes ou no respetivo concelho quanto ao resto do País casa própria que
satisfaça as necessidades de habitação própria ou dos seus descendentes em 1.º grau” (artigo
1102.º, n.º 1, alínea b) do CC).

ii. No que diz respeito à alínea b) do artigo 1101.º do CC, o senhorio pode denunciar
o contrato para a demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundo que
obrigam à desocupação do locado. Neste contexto, o senhorio deverá proceder nos mesmos
termos referidos anteriormente, quanto à comunicação. Para além disso, existem determinados
documentos previstos no artigo 1103.º do CC que deverão ser anexados a essa comunicação,
designadamente, o comprovativo de procedimento de controlo prévio da operação urbanística a
efetuar no locado (artigo 1103.º, n.º 2, alínea a) do CC), bem como, o termo de responsabilidade
emitido pelo técnico contratado pelo senhorio para fazer o projeto (artigo 1103.º, n.º 2, alínea b) do
CC). Após a comunicação e a confirmação da denúncia, a desocupação terá lugar no prazo de 60
dias a contar da respetiva confirmação da denúncia (artigo 1103.º, n.º 4 do CC). Com base nas
obras, a denúncia deve seguir os termos do artigo 4.º do Regime Jurídico das Obras em Prédios
Arrendados (RJOPA), que consagra a remodelação ou restauro profundo – com base no artigo
supramencionado, quer o técnico quer a Câmara, devem respeitar a norma legal. Para além disso,
o artigo 1103.º, n.º 6 como também o artigo 6.º, n.º 1, alínea a) do RJOPA, prevê a obrigação do
senhorio, mediante acordo e em alternativa, ao pagamento de uma indemnização correspondente
a dois anos de renda, de valor não inferior a duas vezes o montante de 1/15 do valor patrimonial
tributário (VPT) do locado (artigo 1103.º, n.º 6, alínea a) do CC) ou, assegurar o realojamento do
arrendatário por período não inferior a três anos (artigo 1103.º, n.º 6, alínea b) do CC).

Quando, por motivo não imputável ao senhorio, este não cumpra com o disposto do artigo 1103.º,
n.º 5 do CC, ou seja, findo o contrato, se o senhorio não utilizar o locado para habitação própria, no

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prazo de três meses e por um período mínimo de dois anos, ou, se não iniciar as obras previstas
no artigo 1101.º, alínea b) do CC, no prazo de seis meses contados da desocupação do locado, o
senhorio deve proceder ao pagamento de uma indemnização correspondente a dez anos de renda,
conforme o artigo 1103.º, n.º 9 do CC. O disposto no artigo 1103.º, n.º 8 do CC apenas aplicar-se-á
à indemnização do artigo 1101.º, alínea b) do CC, uma vez que não há lugar à confirmação da
denúncia, nos termos do artigo 1101.º, alínea a) do CC, razão pela qual, a indemnização deverá
ser paga na sua totalidade, no momento da entrega do locado, ao passo que, quanto ao artigo
1101.º, alínea b) do CC, metade da indemnização deve ser paga após a confirmação da denúncia
e o restante, no ato de entrega.

iii. Em último lugar, se o senhorio optar pela denúncia livre do artigo 1101.º, alínea c)
do CC, este deve proceder mediante comunicação, com base no artigo 9.º e seguintes do NRAU,
dirigida para o locado ou para o domicílio convencionado entre as partes, com uma antecedência
de 5 anos. Neste caso, não há lugar a qualquer pagamento de indemnização. Ainda assim, há
lugar à confirmação da denúncia por força do artigo 1104.º do CC, pelo que, a denúncia deverá ser
confirmada sob pena de ineficácia, por comunicação com a antecedência máxima de quinze meses
e mínimo de um ano, relativamente à data da sua efetivação.

O que sucede ao contrato de arrendamento urbano para habitação, e no locado, em caso de

morte do arrendatário, casado e com filhos, considerando as 3 situações, que o contrato
teria sido celebrado antes do RAU no período de vigência do RAU, e em 2006 (NRAU).

Esta pergunta será respondida em 3 vertentes:

1ª vertente – se o contrato fosse celebrado antes do RAU;

2ª vertente – se o contrato fosse celebrado na vigência do RAU;

3ª vertente – se o contrato fosse celebrado após 2006 (NRAU);

1ª vertente: Se o contrato tivesse sido celebrado antes da entrada em vigor do RAU, aprovado pelo
Decreto- Lei n.º 321-B/90, de 15 de outubro, aplicar-se-ia o disposto no artigo 27.º e seguintes do
NRAU. Por força do artigo 28.º do NRAU aplica-se, com as necessárias adaptações o disposto no
artigo 26.º do NRAU. Por assim ser, à transmissão por morte rege-se a redação dos artigos 57.º e
58.º do mesmo regime jurídico (artigo 26.º, n.º 2, do NRAU). Assim sendo, tratando-se de um
contrato de arrendamento para habitação, este não caduca por morte do primitivo arrendatário,
transmitindo-se assim, para o seu cônjuge (artigo 57.º, n.º 1, alínea a) do NRAU) como também
para os seus filhos (artigo 57.º, n.º 1, alíneas d), e), e f), do NRAU).

2ª vertente: Se o contrato tiver sido celebrado na vigência do RAU, aplicar-se-ia, o disposto no

artigo 26.º, dado que, o respetivo contrato foi celebrado após entrada em vigor do Decreto- Lei n.º
321-B/90, de 15 de outubro. Neste contexto, no que concerne à transmissão por morte, aplica-se
as normas dos artigos 57.º e 58.º do NRAU, conforme o artigo 26.º, n.º 2 do NRAU. Logo, tratando-
se de um contrato de arrendamento para habitação, a morte do arrendatário não provoca a
extinção do contrato, dado que, este transmite-se para o seu cônjuge (artigo 57.º, n.º 1, alínea a)
do NRAU) assim como, para os seus descendentes (artigo 57.º, n.º 1, alíneas d), e), e f), do
NRAU).

3ª vertente: Se o contrato tivesse sido celebrado após a vigência do NRAU, ou seja, após 2006, à
partida, com a morte do arrendatário, o contrato de arrendamento caduca, com base no artigo
1051.º, alínea d) do CC. No entanto, o artigo 1106.º do CC, contempla uma exceção à regra, que é:
sempre que esteja em causa um contrato de arrendamento urbano destinado à habitação e que o
arrendatário morra, o arrendamento transmite-se para o seu cônjuge (artigo 1106.º, n.º 1, alínea a)
do CC).

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Importa lembrar que, se o falecido arrendatário não tivesse cônjuge ou unido de facto, o
arrendamento não se transmitiria para os seus descendentes diretos.

O NRAU pode ser aplicado a um contexto de arrendamento não habitacional celebrado em

dezembro de 2000? E em caso afirmativo, em que condições?

O presente contrato de arrendamento não habitacional celebrado em dezembro de 2000, já

se encontra automaticamente submetido ao NRAU por força do artigo 26.º, n.º 1, do NRAU. Razão
pela qual, não será necessário que o senhorio pronuncie qualquer atitude. Chegando o contrato ao
seu termo, este será renovado de acordo com as regras previstas no Código Civil, tendo em conta
as particularidades previstas no artigo 26.º, NRAU. Assim sendo, se o contrato não for denunciado,
este renova-se automaticamente por um período de 3 anos, se outro prazo superior não tiver sido
convencionado, uma vez que, está em causa um contrato de arrendamento não habitacional (artigo
26.º, n.º 3, NRAU).

O David que é casado com a Eduarda, recebeu uma carta do senhorio pela qual, pretende
que o contrato de arrendamento celebrado entre ambos em 1989, passe a ser redigido pelo
NRAU com prazo certo de 3 anos e com o aumento da renda para o quadruplo. David quer
saber se isto é possível e o que poderá fazer para reagir a isto.

A resposta é afirmativa uma vez que, o contrato de arrendamento foi celebrado em 1989,
pelo que, a transição para o NRAU depende da iniciativa do senhorio.

Primeiramente, é necessário verificar se a comunicação do senhorio cumpre com todos os

requisitos legais, tais como: as menções obrigatórias e se, em anexo constam os respetivos
documentos exigidos por lei (artigo 30.º, do NRAU). É fundamental averiguar se a comunicação
enviada por carta registada com aviso de receção cumpre com os pressupostos do artigo 9.º,
NRAU, e se foi dado seguimento ao artigo 12.º do NRAU, uma vez que David e Eduarda são
casados, sendo necessário a remessa de uma carta para ambos os cônjuges.

Verificando-se assim, todas as formalidades exigidas, o arrendatário tem 30 dias para

responder à comunicação do senhorio. A resposta pode ser oferecida até ao termo do prazo que
começou a correr em último lugar (artigo 31.º, números 1 e 2 do NRAU). Se este não optar por
responder nos termos do artigo 31.º, n.º 9 do NRAU, na falta de resposta do arrendatário, vale
como aceitação do valor da renda, bem como o tipo e duração do contrato. Ficando o contrato
automaticamente submetido ao NRAU a partir do 1º dia do segundo mês seguinte ao do termo do
prazo previsto no artigo 31.º, números 1 e 2, do NRAU. A resposta do arrendatário por força do
artigo 31.º, n.º 3 do NRAU, pode aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio (artigo 31.º, n.º 3,
alínea a) do NRAU), opor-se do valor da renda proposto pelo senhorio, propondo um novo valor,
segundo os termos e para os efeitos previstos do artigo 33.º do NRAU (artigo 31.º, n.º 3, alínea b)
do NRAU), podendo ainda pronunciar-se quanto ao tipo e duração do contrato ou ainda, optar pela
denúncia do contrato de arrendamento (artigos 31.º, n.º 3, alínea d) e 34.º do NRAU). Na verdade,
se o arrendatário não aceitar o valor da renda e não contrapuser, é considerado como proposta de
manutenção do valor da renda em vigor da data de comunicação do senhorio de acordo com o
artigo 33.º, n.º 2 do NRAU.

O arrendatário deve ainda, se for caso disso, invocar na sua resposta alguma das
seguintes circunstâncias: rendimento anual bruto corrigido (RABC) do seu agregado familiar inferior
a cinco retribuições mínimas nacionais anuais (artigo 31.º, n.º 4, alínea a) do NRAU) e ainda, idade
igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado ou incapacidade igual ou superior
a 60% (artigo 31.º, n.º 4, alínea b) do NRAU). Se assim o fizer, o respetivo documento

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comprovativo de alguma das situações mencionadas anteriormente, deverá ser anexada à

comunicação de resposta do arrendatário (artigo 32.ºA, NRAU).

Posto isto, o senhorio tem o prazo de 30 dias contados da receção da resposta do

arrendatário para comunicar-lhe se aceita ou não a sua contraproposta (artigo 33.º, alínea e),
NRAU). A falta de resposta deste vale como aceitação da contraproposta (artigo 33.º, n.º 3, NRAU).
Se o senhorio aceitar o valor da renda proposto pelo arrendatário o contrato fica submetido ao
NRAU a partir do 1º dia do segundo mês seguinte ou da receção da comunicação pelo arrendatário
(artigo 33.º, n.º 4 do NRAU). Na eventualidade do senhorio não aceitar o valor da renda proposto,
este poderá denunciar o contrato de arrendamento, pagando uma indeminização equivalente a 5
anos de renda resultante do valor médio das propostas formuladas pelo senhorio e pelo
arrendatário, consoante os artigos 33.º, n.º 5, alínea a) e 33.º, n.º 7 do NRAU. Essa indeminização
deverá ser paga ao arrendatário no momento da entrega do locado ao senhorio (artigo 33.º, n.º 9,
NRAU). Na comunicação referida no n.º 1 do artigo 33.º do NRAU, é lícito ao senhorio proceder à
atualização da renda consoante os critérios previstos nas alíneas a) e b) do artigo 35.º, NRAU,
considerando-se assim, o contrato celebrado com prazo certo, pelo período de 5 anos a contar da
referida comunicação (artigo 35.º, n.º 5, alínea b) do NRAU).

Quais as formalidades necessárias para a aplicação do regime do NRAU, a contratos de

arrendamento, celebrados antes da sua entrada em vigor, em que circunstancias tal
ocorrerá?

Esta pergunta deverá ser respondida mediante 4 vertentes:

1ª vertente – contratos habitacionais na vigência do RAU;

2ª vertente – contratos não habitacionais celebrados após o Decreto-Lei n.º 257/95;

3ª vertente – contratos habitacionais celebrados antes do RAU;

4ª vertente – contratos não habitacionais celebrados antes do Decreto-Lei n.º 257/95;

1ª vertente – contratos habitacionais na vigência do RAU

Este tipo de contratos, foram celebrados após a entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 321-B/90, de
15 de outubro, pelo que, aplicar-se-á o disposto do artigo 26.º do NRAU. Na verdade, a transição
para o NRAU não está sujeita a qualquer formalidade, ficando o contrato automaticamente
submetido ao regime do NRAU, tendo sempre em consideração as especificidades previstas no
artigo 26.º, NRAU.

2ª vertente – contratos não habitacionais celebrados após o Decreto-Lei n.º 257/95

Assim como os contratos habitacionais celebrados na vigência do RAU, os contratos não

habitacionais celebrados após o Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de setembro, ficam
automaticamente submetidos ao NRAU tendo em conta as formalidades do artigo 26.º do NRAU e
dispensando qualquer iniciativa do senhorio.

3ª vertente – contratos habitacionais celebrados antes do RAU

A estes contratos aplicar-se-á as disposições dos artigos 27.º e 28.º do NRAU, que nos remete
para o artigo 26.º do NRAU com as necessárias adaptações. Nesta situação, só há lugar à
transmissão por iniciativa do senhorio, que deverá ser realizado por meio de carta registada com
aviso de receção, tendo sempre em conta, as formalidades dos artigos 9.º, 11.º e 12.º do NRAU. O
conteúdo da respetiva comunicação deve conter todos os elementos tipificados no artigo 30.º,
NRAU. Posto isto, deve o arrendatário responder à comunicação, no prazo de 30 dias, uma vez

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que, a falta de resposta, vale como aceitação do tipo e duração do contrato proposto pelo senhorio
(artigo 31.º, n.º 9 do NRAU). Perante o propósito do senhorio, o arrendatário deve pronunciar-se
nos termos do artigo 31.º, números 3 e 4 do NRAU. A regra é, independentemente da oposição do
arrendatário, no artigo 33.º do NRAU, à partida o contrato transita para o NRAU, salvo se o
inquilino invocar algumas das circunstâncias do artigo 31.º, n.º 4 do NRAU, mediante documento
comprovativo (artigo 32.º, NRAU): se invocar na sua resposta o disposto na alínea a) e na falta de
acordo, o contrato apenas transita para o NRAU ao fim de 10 anos; se invocar na sua resposta o
disposto na alínea b), este apenas transita para o NRAU mediante acordo (artigo 36.º, n.º 1,
NRAU).

4ª vertente – contratos não habitacionais celebrados antes do Decreto-Lei n.º 257/95

A este tipo de contratos, aplicar-se-á o disposto no artigo 50.º e seguintes do NRAU.

Os contratos não habitacionais celebrados antes do Decreto-Lei n.º 257/95, transitam para o
NRAU, mediante iniciativa do senhorio, feita por comunicação do artigo 9.º e seguintes do NRAU,
comunicação essa que deve conter o conteúdo do artigo 50.º do NRAU. Os contratos transitam
para o NRAU, sempre que haja iniciativa do senhorio, a não ser que o arrendatário invoque
algumas das circunstâncias do artigo 54.º, n.º 1 do NRAU. Existindo igual possibilidade do
arrendatário denunciar o contrato.

O António (arrendatário), decidiu começar a fazer festas na sua casa, fazendo barulho e
perturbando a vizinhança. Os vizinhos começaram a chatear o Bernardo (senhorio), com a
situação, a este pressionado, pretende impedir o António de continuar com estes
comportamentos. Poderá Bernardo fazer alguma coisa em relação a isto?

Com base no enunciado estamos perante as formas de cessação do contrato de

arrendamento, designadamente, a resolução do contrato. Na verdade, o artigo 1083.º, n.º 2, alínea
a) do CC, determina que, pela sua gravidade ou consequência, a violação de regras de sossego e
boa vizinhança torna inexigível a manutenção do arrendamento, pelo senhorio. A resolução pelo
senhorio em causa prevista numa das alíneas do n.º 2 do artigo 1083.º do CC, opera nos termos
da lei de processo (artigo 1084.º, n.º 1 do CC), designadamente, através de uma ação de despejo.
Entende-se por este conceito, a forma de cessação da situação jurídica do arrendamento “sempre
que a lei imponha o recurso à via judicial para promover tal cessação e segue a forma de processo
comum declarativo” (artigo 14.º, n.º 1, NRAU). A ação de despelo corre no tribunal da localização
do locado.

Na pendência da ação de despejo, o arrendatário continua com a obrigação de efetuar o

pagamento das rendas uma vez que, a resolução ainda não se efetivou (artigo 14.º, n.º 3, NRAU).
Contudo, se o deixar de fazer, o senhorio poderá vir junto do processo e explicar a situação ao juiz
para que este determine a notificação do arrendatário para o prazo de 10 dias, regularizar a
situação, pagando as quantias em divida acrescidas em 20% (artigo 1041.º do CC), ficando a
situação regularizada e permitindo que o processo chegue aos seus termos. Na eventualidade do
arrendatário não regularizar a situação, o senhorio pode requerer o despejo imediato (artigo 14.º,
n.º 5 do NRAU). Chegando ao final do processo, e a ação for julgada procedente, o arrendatário
deverá restituir o locado, sob pena de ser alvo de um processo executivo para entrega de coisa
certa pois o título é sentença (artigo 14.º-A, NRAU).

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O António (senhorio) avançou com a resolução do contrato de arrendamento, com base na

falta de pagamento das rendas. Resolveu o contrato e avançou com o procedimento
especial de despejo. Na sequência disto, Bernardo (arrendatário) quando foi notificado do
procedimento especial de despejo, invocou que não pagou as rendas porque há 3 meses
não tinha gás em casa, por causa de uma rotura nas canalizações e que, António se recusou
a reparar. Quid iuris?

Tendo em conta o exposto no enunciado, sabe-se que, o Bernardo deixou de pagar as rendas
por conta da falta de gás em casa devido a uma rutura nas canalizações. Ora, face à mora do
senhorio em proceder à realização de obras, Bernardo tinha o direito à redução da renda (artigo
1040.º do CC) uma vez que, este veio diminuir o gozo do locado. Além disso, se procedesse à
reparação da canalização, tinha direito a ser reembolsado.

Está configurado uma situação de assédio no arrendamento que surge no artigo 13.º-A e
seguintes do NRAU. Entende-se por este conceito “qualquer comportamento ilegítimo do senhorio,
de quem o represente ou de terceiro interessado na aquisição ou na comercialização do locado,
que, com o objetivo de provocar a desocupação do mesmo, perturbe, constranja ou afete a
dignidade do arrendatário, subarrendatário ou das pessoas que com estes residam legitimamente
no locado, os sujeite a um ambiente intimidativo, hostil, degradante, perigoso, humilhante,
desestabilizador ou ofensivo, ou impeça ou prejudique gravemente o acesso e a fruição do locado”
(artigo 13.º-A, NRAU).

Neste caso, o arrendatário pode intimidar o senhorio a tomar providências ao seu alcance, no
sentido de corrigir outras situações que impeçam a fruição do locado, o acesso ao mesmo, ou a
serviços essenciais, tais como, as ligações às redes da água, eletricidade, gás ou esgotos, por
força do artigo 13.º-B, número 1, alínea c), NRAU.

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