Contrato de Promessa de Venda e Compra Para Dação Rua Gustavo Figner, 150. New Home. Minuta (2) (1)

DOUTOR IMÓVEIS NEGÓCIO IMOBILIÁRIOS LTDA.
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CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL

- TERRENO PARA EDIFICAÇÃO COM DAÇÃO EM PAGAMENTO
Por instrumento particular, de um lado,
ALEXANDRE CERULLIO, brasileiro, solteiro conforme declarou e não convivente em união estável,
médico, portador da Cédula de Identidade sob o nº 20. 144. 449-9-SSP/SP e inscrito no CPF/MF nº
134.573.598-73, nascido aos 26/01/1971, filho de Walter Cerullio e Valéria Duccini Cerullio, residente
e domiciliado na Avenida Prefeito Carlos Ferreira Lopes, 635, Mogi das Cruzes/SP, CEP: 08773-490,
email: XXXX@XXXX.com.br; SIMONE CERULLIO, brasileira, solteira conforme declarou e não
convivente em união estável, professora, portadora da Cédula de Identidade sob o nº 24.216.498-5-
SSP/SP e inscrita no CPF/MF sob o nº 169.224.138-90, nascidas aos 07/08/1972, filha de Walter
Cerullio e Valéria Duccini Cerullio, residente e domiciliada na Rua José Augusto Anselmo, 42 Centro,
Poá, São Paulo - SP, CEP: 08561-510, e-mail: XXXX@XXXX.com.br; MÁRCIO CERULLIO, brasileiro,
solteiro conforme declarou e não convivente em união estável, autônomo, portador da Cédula de
Identidade sob o nº 23.296.890-1-SSP/SP e inscrito no CPF/MF sob o nº 245.760.988-70, nascido aos
08/07/1974, filho de Walter Cerullio e Valéria Duccini Cerullio, residente e domiciliado na Rua José
Augusto Anselmo, 42 Centro, Poá – São Paulo – SP, CEP: 08561-510, e-mail: XXXX@XXXX.com.br;
JACYRA
PEDROSO CERULIO, brasileira, viúva, aposentada, portadora da Cédula de Identidade sob o nº
10.280.578-7-SSP/SP e inscrita no CPF/MF sob o nº 265.593.368-08, nascida aos 08/03/1935, filha de
José Pedroso e Josephina Pedroso, residente e domiciliada Rua Inhambu, nº 973, apto. 93, Moema,
São Paulo/SP, CEP: 04520- 013, e-mail: xxxx@xxxx.com.br; CESAR CERULIO, brasileiro, solteiro
conforme declarou e não convivente em união estável, corretor de imóveis, portador da carteira
Nacional de Habilitação sob o nº 02203232008-DETRAN/SP, onde consta o RG nº 18215212-1SSP/SP
e o CPF/MF nº 127.333.028-50, nascido aos 14/01/1969, filho de Nelson Cerulio e Jacyra Pedroso
Cerulio, residente e domiciliado na Rua Inhambu, nº 973, apto. 93, Moema, São Paulo/SP, CEP:
04520- 013, e-mail: xxxx@xxxx.com.br; SILVIA CERULIO DI PIETRO, brasileira, pedagoga, portadora
da Cédula de Identidade sob o nº 16.191.960-1-SSP/SP e inscrita no CPF/MF sob o nº 051.920.908-73,
nascida aos 23/04/1963, filha de Nelson Cerulio e Jacyra Pedroso Cerulio, e-mail: xxxx@xxxx.com.br
casada no regime da Comunhão Parcial de Bens com DOMINGOS EDUARDO DI PIETRO, brasileiro,
administrador de empresas, portador da Carteira Nacional de Habilitação sob o nº 02391804150-
1
DETRAN/SP onde consta o RG nº 4902049-SSP/SP e o CPF/MF nº 876.478.428-20, nascido aos

26/05/1952, filho de
Hernani Di Pietro e Angelina Maria de Nicola Di Pietro, e-mail: xxx@xxxx.com.br, ambos residentes e
domiciliados na Rua a Inhambu, nº 917, apto. 122, Moema, São Paulo/SP, CEP: 04520-013; MARIA
HELENA CUNHA CERULLO, brasileira, viúva, aposentada, portadora da cédula de identidade sob o nº
3.910.260-9-SSP/SP e inscrita no CPF/MF sob n. 348.273.568-90, nascida aos 08/04/1939, filha de
José Mariano da Cunha e Madalena Fabel, residente e domiciliada na Rua Gustavo Figner, nº 150,
Penha de França, São Paulo/SP, CEP: 03643-030, e-mail: xxx@xxx.com; MADALENA CERULLO,
brasileira, divorciada, psicóloga, portadora da Cédula de Identidade sob o nº 1032239211-SSP/RS e
inscrita no CPF/MF nº 014.361.298-00, nascida aos 17/04/1960, filha de José Geraldo e Maria Helena
Cunha Cerullo, residente e domiciliada na Rua André Rebouças, nº 22, apto 201, Centro, São
Leopoldo/RS, CEP: 93010-110, e-mail: xxxx@xxxx.com.br; e GILBERTO CERULLO, brasileiro,
divorciado, Administrador de Empresas, portador da carteira Nacional de Habilitação sob o nº
03473221920- DETRAN/SP, onde consta o RG nº 14354003-SSP/SP e o CPF/MF nº 054.802.108- 23,
nascido aos 26/08/1964, filho de José Cerullo e Maria Helena Cunha Cerullo, residente e domiciliado
na Rua Carlito, nº 808, apto. 11, Chácara Belenzinho, São Paulo/SP, CEP: 03378-000, e-mail:
xxxx@xxxx.com.br, doravante denominados PROMITENTES VENDEDORES e de outro lado,
NEW HOME CONSTRUTORA, INCORPORADORA E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, pessoa

jurídica de direito privado, devidamente inscrita perante o CNPJ/ME sob o n. 29.415.477/0001-10,
com inscrição estadual sob o n. 118.915.679-112, com sede nesta Capital à Rua Maria Carlota, n. 159
– Vila Esperança. CEP 03647-000, contato@newhomeincorporadora.com.br neste ato representada
por sua sócia administradora ISIS DE FREITAS RODRIGUES BRANDAO, brasileira, casada, empresária,
portadora da cédula de identidade RG sob nº 37.430.063-X, inscrita no CPF/ME sob nº 462.487.508-
74, e ARKCON ENGENHARIA LTDA, pessoa jurídica de direito privado, devidamente inscrita perante
o CNPJ/ME sob o n. 34.627.432/0001-49, com sede nesta Capital à Rua Praça Silvio Romero, n 55,
Sala 76 - Cidade Mae do Ceu. CEP 03.323-000 doravantes designadas PROMISSÁRIAS
COMPRADORAS.
DA ORIGEM DA PROPRIEDADE:
Por sentença judicial proferida em 22/09/2021 pelo MM. Juízo de Direito da 2ª Vara Cível do Foro
Regional da Penha de França da Comarca da Capital de São Paulo foi JULGADA PROCEDENTE ação
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para ADJUDICAR aos PROMITENTES VENDEDORES o imóvel descrito na matrícula 26.031 do 12º
Registro de Imóveis da Capital de São Paulo localizado na Rua Gustavo Figner, 150, Vila Beatriz, São
Paulo - SP, 03643-030 identificado como sendo UM PRÉDIO e seu respectivo terreno medindo de
frente 10,00ms por 40,00ms da frente aos fundos, confrontando de um lado com Moysés Pecce e de
outro lado com José Ferreira de Andrade e pelos fundos com Mario Tossi. Inscrito na Municipalidade
sob o Contribuinte nº 061.099.0003-6.
Em vista disso, os PROMITENTES VENDEDORES declaram serem os únicos e legítimos senhores,

possuidores e detentores dos direitos incidentes sobre aludido imóvel objeto do presente contrato,
pendente a regularização do domínio através do registro da aludida adjudicação perante o 12º Oficial
de Registro de Imóveis de São Paulo.
CONDIÇÕES GERAIS:
Pelo presente os PROMITENTES VENDEDORES autorizam as PROMISSÁRIA COMPRADORAS a

empreender as diligências necessárias à oportuna transferência da propriedade do referido imóvel
objeto deste instrumento, a qual, desde já, se obriga e se compromete a assumir os custos inerentes
ao registro perante o Cartório de Imóveis da referida adjudicação supra citada exigida legalmente à
regularização da propriedade.
Os PROMITENTES VENDEDORES concordam que a lavratura de escritura pública para a transmissão

do referido imóvel configura condição essencial ao presente negócio, e na impossibilidade de se
outorgar escritura pública em favor das PROMISSÁRIAS COMPRADORAS, por culpa única e exclusiva
dos PROMITENTES VENDEDORES acarretará a resolução do presente negócio de pleno direito com a
restituição em 10 (dez) dias úteis das quantias eventualmente desembolsadas.
Assim estando previamente ajustadas decidem as partes por firmar o presente Instrumento
Particular de Promessa de Venda e Compra de Bem Imóvel (Terreno para Edificação) doravante
simplesmente “Contrato” observadas as seguintes disposições:
CLÁUSULA 1. OBJETO E CONDIÇÕES SUSPENSIVAS E RESOLUTIVAS
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1.1 Constitui objeto do presente instrumento de promessa de Venda e Compra do IMÓVEL assim
descrito: UM PRÉDIO e seu respectivo terreno medindo de frente 10,00ms por 40,00ms da frente aos
fundos, confrontando de um lado com Moysés Pecce e de outro lado com José Ferreira de Andrade e
pelos fundos com Mario Tossi. Inscrito na Municipalidade sob o Contribuinte nº 061.099.0003-6.
1.2 Os PROMITENTES VENDEDORES declaram, sob responsabilidade civil e criminal, que:
1.2.1 A titularidade do domínio exige regularização prévia por meio do registro da adjudicação
determinada por sentença judicial proferida em 22/09/2021 pelo MM. Juízo de Direito da 2ª Vara
Cível do Foro Regional da Penha de França da Comarca da Capital de São Paulo em favor dos
PROMITENTES VENDEDORES que declaram serem os únicos senhores e possuidores do imóvel,
estando o bem livre e desembaraçado de quaisquer hipotecas, penhor, anticrese, enfiteuse, usufruto,
gravame, caução, ônus, servidão, opção, direito de preferência, direito de passagem, direito real de
garantia, direito de propriedade ou qualquer outra obrigação contratual, direito ou reivindicações de
qualquer natureza, reais ou pessoais, judiciais ou extrajudiciais, contratuais ou legais, sendo que
eventuais débitos existentes até a data de outorga da escritura pública serão custeados pelos
PROMITENTES VENDEDORES e R$4.454,08 de custas por conta das promissárias compradores e
promitente vendedor;
1.2.2 A delimitação física do imóvel não viola nenhuma avença restritiva ou invade qualquer outro
imóvel de propriedade de terceiros;
1.2.3 O imóvel não possui invasões, prolongamentos ou melhorias existentes localizadas em terreno
contiguo a elas:
1.2.4 Tem conhecimento de uma servidão por parte do vizinho;
1.2.5 Não possuem conhecimento de que o imóvel possua quaisquer procedimentos, pleitos, litígios
ou condições que possam afetá-lo, tais como processos de desapropriação, encampação ou confisco,
nem mesmo declaração de interesse ou utilidade pública por qualquer autoridade governamental,
com ou sem o pagamento da respectiva indenização, ou qualquer outro litígio substancial que
impeça ou prejudique o seu uso;
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1.2.6 A assinatura, a formalização e o cumprimento do presente instrumento não configuram

qualquer tipo de fraude, fraude contra credores ou fraude à execução;
1.2.7 Todos os tributos incidentes sobre o imóvel encontram-se devidamente quitados e, senão
comprometem-se a quitá-los;
1.2.8 Não concederam a terceiros quaisquer opções para adquirir o imóvel, no todo ou em parte,
bem como não cederam a terceiros os direitos reais que possuem em relação ao imóvel, no todo ou
em parte;
1.2.9 Não têm contra si nenhum débito, protesto ou ação cível, criminal ou trabalhista cuja garantia
possa vir a ser o imóvel objeto deste contrato, tampouco débitos que possam vir a comprometer a
idoneidade da presente transação;
1.2.10 Exercem a posse mansa e pacifica do imóvel, estando este livre de ocupações, invasões, pleitos
ou litígios que possam vir a colocar em risco sua posse ou propriedade;
1.2.11 Desconhecem a existência de contaminações, risco de contaminações ou qualquer espécie de

infração ou dano ambiental que tenham sido gerados pelas instalações ou uso do imóvel, não
existindo, atualmente, nenhum auto de infração, notificação ou processo administrativo ou judicial
em curso que tenha por objeto tais questões;
1.2.12 Não têm conhecimento que que o imóvel tenha obrigado, a qualquer tempo, atividade que
possa ter sido capaz de deixá-lo contaminado ou potencialmente contaminado por materiais nocivos,
ou cuja presença possa constituir risco a qualquer usuário ou que seja passível de causar risco ao
meio ambiente e/ou a saúde pública, tais como: aterro sanitário depósito de materiais radioativos,
depósito de material proveniente de indústria química, cemitérios, minerações, hospitais e postos de
combustíveis; e
1.2.13 Responderão pela evicção de direitos.
1.3. São condições suspensivas dos efeitos deste Contrato:
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1.3.1 O registro da adjudicação determinada por sentença judicial em favor dos PROMITENTES
VENDEDORES, sem prejuízo da oportuna outorga de escritura pública para a transferência do imóvel
em favor das PROMISSÁRIAS COMPRADORAS ou da pessoa jurídica que vier a ser aberta unicamente
para fim de construção de empreendimento imobiliário;
1.3.2 A apresentação por meio da intermediadora imobiliária Doutor Imóveis em memorial descritivo
posteriormente e entregue para as partes conforme mencionados na no item 7.2.8 da Cláusula 7
deste instrumento;
1.3.3 Constatação, a partir dos documentos a serem entregues nos termos do item 7.2.8 da Cláusula
7, de que os PROMITENTES VENDEDORES possuem dívidas que possam vir a gravar ônus sobre o
imóvel objeto deste Contrato ou de que o imóvel possua alguma restrição que retarde a outorga da
competente escritura pública, sendo que, no caso de existência de dívidas, deverão os PROMITENTES
VENDEDORES demonstrar a existências de outros bens suficientes para arcar com as dívidas
existentes para assim ser mantido o negócio;
1.3.4 Impossibilidade de lavratura de escritura pública para transferência do imóvel em favor da

PROMISSÁRIAS COMPRADORAS ou de quem esta indicar, seja qual for o motivo;
1.3.5 Ocorrendo uma ou mais condições resolutivas as PROMISSÁRIAS COMPRADORAS comunicará o

fato aos PROMITENTES VENDEDORES e, no prazo máximo 120 (cento e vinte) dias após referida
comunicação, poderá optar pela resilição deste Contrato ou, a seu critério, poderá negociar com os
PROMITENTES VENDEDORES novas condições comerciais.
CLÁUSULA 2. CONDIÇÕES COMERCIAIS
2.1 O preço certo, total e previamente ajustado do imóvel objeto deste contrato é de R$
1.280.000,00 (um milhão duzentos e oitenta mil reais) assim considerado o valor de R$ 8.000,00 (oito
mil reais) por metro quadrado divididos em 04 (quatro) unidades residenciais com medidas
aproximadas de 40m2 (quarenta metros quadrados) constituída de sala e cozinha, 02 (dois)
dormitórios e banheiro, além de 02 (duas) vagas de garagem na forma discriminada e caracterizada
no memorial descritivo, planta e projeto arquitetônico do empreendimento a ser edificado no local
sob exclusiva responsabilidade da PROMISSÁRIAS COMPRADORAS, desde já, ficando acertado que
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em hipótese alguma se admitirá o pagamento desta quantia em espécie, razão pela qual, obriga-se as
PROMISSÁRIAS COMPRADORAS a oportunamente transferir aos PROMITENTES VENDEDORES ou a
quem estes indicarem a titularidade das unidades por escritura pública;
2.1.2. Que as PROMISSÁRIAS COMPRADORAS se obriga e se compromete a mensalmente efetuar o

pagamento de R$ 1.500,00 (um mil e quinhentos reais) a título de ajuda de custo para auxílio aluguel
durante o período das obras, cuja vigência dar-se-á após a transmissão da posse em favor da
PROMISSÁRIAS COMPRADORAS estendendo-se por todo o período das obras até a efetiva entrega
das unidades;
2.2. A conclusão da obras civis do empreendimento deverá ocorrer no prazo máximo de 24 (vinte e
quatro) meses contados da devida aprovação do projeto pela Prefeitura Municipal de São Paulo,
ficando os PROMITENTES VENDEDORES cientes de que as PROMISSÁRIAS COMPRADORAS não se
responsabiliza, desde que tenha concluído as obras no tempo e modo combinados, pelo atraso na
concessão do “habite-se”, bem como, pelos prazos de tramitação de documentos em órgãos públicos
e cartórios, desde que toda a documentação tenha sido apresentada aos órgãos ambientais a tempo
e modo;
2.2.1 O prazo de conclusão previsto nestes itens está sujeito a um período de tolerância nos termos
do artigo 43-A da Lei nº 4.591/1964 de 180 (cento e oitenta) dias para a promissária compradora até
a entrega definitiva das chaves das unidades prometidas;
2.3 A mora na conclusão das obras sujeitará as PROMISSÁRIAS COMPRADORAS ao pagamento, a

título de ressarcimento pela mora, no valor do terreno, de aluguel integral, o qual desde já fica
ajustado em 0.5% (zero cinco) por cento, por mês do preço de mercado da venda das unidades
prometidas e não entregues, a ser calculado pela média de valores que forem apresentados por três
corretores de imóveis, escolhidas de comum acordo entre as partes. O aluguel será devido a contar
da data em que as unidades deveriam ter sido entregues até a assinatura do instrumento particular
de recebimento das chaves ou documento equivalente.
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2.3.1 Nenhuma espécie de indenização adicional será devida na hipótese prevista neste item,
reconhecendo os PROMITENTES VENDEDORES, expressamente e desde já, que o pagamento de
aluguel mensal já abrange todos os prejuízos observados em função de eventual atraso.
CLÁUSULA 3. DA DESTINAÇÃO
3.1 É de pleno conhecimento dos PROMITENTES VENDEDORES que a PROMISSÁRIAS COMPRADORAS

celebra este instrumento em virtude de sua pretensão de desenvolver empreendimento imobiliário
no imóvel objeto do presente contrato, cujo projeto e destinação ainda serão objeto de estudos
(doravante denominado simplesmente “empreendimento”), nos termos da Lei 4.591/64, Código Civil
e legislação aplicável à espécie, nos quais definirá, dentro de sua “expertise”, a melhor formatação e
aprovação de projeto arquitetônico, sua implantação e subdivisão em etapas, definição de tipologias
das unidades, conforme aceitação de mercado, bem como em implicações em menores custos e
maior lucratividade possível, sendo que tais características serão definidas em momento oportuno,
contudo, desde já fica estipulada como admissível eventual margem de tolerância de 5% (cinco) por
cento para mais ou menos no tocante às medidas respeitando a destinação final da construção para
condomínio residencial;
CLÁUSULA 4. EFEITOS DA IMPLEMENTAÇÃO DE CLÁUSULA RESOLUTIVA
4.1 O presente contrato é celebrado em caráter definitivo, não sendo admitido o direito de
arrependimento por qualquer das Partes;
CLÁUSULA 5. OUTORGA DAS ESCRITURAS PÚBLICAS
5.1. Considerando que eventual enquadramento do empreendimento em programa federal de

financiamento à habitação depende do registro da propriedade do imóvel em nome da
PROMISSÁRIAS COMPRADORAS, sem nenhum gravame na matrícula, os PROMITENTES VENDEDORES
se comprometem a outorgar a esta ou de pessoa jurídica que lhes indicar, no prazo de 60 (sessenta)
dias a contar da assinatura do presente, escritura pública de compra e venda do terreno, com preço
declarado quitado por meio de nota promissória pro soluto, nota esta que será imediatamente
substituída por escritura pública de confissão de dívida e promessa de dação em pagamento no
tocante às 04 (quatro) unidades residenciais em construção, assinada por ambas as partes na mesma
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ocasião, na qual será transcrita a forma de pagamento do preço ajustado pelas partes, dando ciência
as partes prévia de 30 dias dos condomínios a ser assinados;
5.1.1 A escritura pública de promessa de dação em pagamento não poderá, em nenhuma hipótese,
ser levada a registro no Cartório de Imóveis, uma vez que as instituições financeiras integrantes do
SFH exigem, para concessão de financiamento habitacional, que a matrícula do terreno esteja livre de
gravames;
5.2 AS PROMISSÁRIAS COMPRADORAS poderam exigir, nos termos do art. 815 do Código de Processo
Civil, o cumprimento específico da obrigação;
CLÁUSULA 6. DA INVERSÃO DA POSSE
6.1 Os PROMITENTES VENDEDORES garantirão às PROMISSÁRIAS COMPRADORAS, a partir da data de

assinatura deste Contrato, livre acesso ao imóvel descrito na Cláusula 1 para a realização de estudos
e medições no local, devendo, contudo, abster-se de promover demolições ou modificações
estruturais até que se ultime o registro dos inventários e se outorgue a competente escritura pública
em seu favor quando então estará livre para usar, gozar e dispor como bem lhe aprouver,
responsabilizando-se por todos as dívidas, ônus, encargos e impostos que venham a recair sobre o
mesmo a partir desta data, eximindo os PROMITENTES VENDEDORES de quaisquer responsabilidades,
assumindo os promissários compradores, contas de tributo e consumo (água, energia e etc);
CLÁUSULA 7. OBRIGAÇÕES DAS PARTES
7.1 São obrigações dos PROMITENTES VENDEDORES:
7.1.1 Em caso de desfazimento deste instrumento, nas hipóteses legalmente previstas, reembolsar os
custos e despesas eventualmente suportadas pelas PROMISSÁRIAS COMPRADORAS prazo e
condições constantes deste instrumento;
7.1.2 Arcar com todas as despesas, ônus e impostos que recaiam sobre o imóvel até a desocupação
do imóvel dos promitentes vendedores, ainda que venham a ser lançados posteriormente com fator
gerador em período anterior à inversão da posse;
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7.1.3 Pagar todos os custos e despesas necessários à transferência das unidades residenciais a serem
oportunamente escrituradas em seu favor, tais como Imposto sobre Transmissão Inter Vivos (ITBI),
emolumentos de cartórios, honorários de despachantes etc. com ressalva sobre as unidades que
poderão ser vendidas direto da incorporadora para outros proprietários indicados pelos vendedores;
7.1.4. Desde que superadas as condições suspensivas e resolutivas comparecer no local e data
previamente designados para outorgar em favor das PROMISSÁRIAS COMPRADORAS ou de pessoa
jurídica própria por ela indicada outorgando-lhe competente Escritura Pública de Venda e Compra
nos termos acima dispostos, oportunidade em que receberão como outorgados a Escritura Pública de
Confissão de Dívida e Dação em Pagamento no tocante às unidades residenciais prometidas em
pagamento do preço;
7.1.5 Abster-se de promover averbação ou registro junto ao Cartório de Imóveis quanto à referida
confissão de dívida e dação em pagamento ciente, pois, da necessidade de se manter o bem livre e
desimpedido para fins de edificação por meio de financiamento com alienação fiduciária em garantia.
7.1.6 Apresentar às PROMISSÁRIAS COMPRADORAS, no ato de outorga de escritura definitiva de

compra e venda, os seguintes documentos com o auxílio da intermediária imobiliária doutor imóveis;
7.1.7.1 Matrícula, certidão vintenária e certidão negativa de ônus do imóvel, expedidas há menos de
30 (trinta) dias pelo Cartório de Registro de Imóveis;
7.1.7.2 Certidão de Dados Cadastrais – histórico do contribuinte e confrontações, expedida pela

Prefeitura da Capital – SP;
7.1.7.3 Certidão de quitação do IPTU incidente sobre o imóvel nos últimos 5 (cinco) anos ou certidão
que comprove a suspensão de exigibilidade do crédito tributário em caso de parcelamento (certidão
positiva de débitos com efeitos de negativa).
7.1.7.4 Certidões negativas de débitos perante a Receita Federal do Brasil, a Procuradoria-Geral da

Fazenda Nacional, a Secretaria de Estado de Fazenda e as Secretarias Municipais de Fazenda da
Capital – SP; e
10
7.1.7.5 Certidão de distribuição de ações cíveis e trabalhistas perante a Justiça Estadual, a Justiça
Federal e a Justiça do Trabalho, respectivamente, em nome dos PROMITENTES VENDEDORES.
7.1.7.6 Documentos que comprovam não serem os PROMITENTES VENDEDORES insolventes em

relação às dívidas e ações existentes contra os mesmos.
7.1.7.7 Informação básica do imóvel.
7.1.7.8 Apresentar, no ato da lavratura das escrituras públicas, toda e qualquer documentação
solicitada pela autoridade cartorária competente;
7.2 São obrigações das PROMISSÁRIAS COMPRADORAS:
7.2.1 Envidar na medida de suas possibilidades todos os esforços necessários à aprovação do projeto
construtivo do futuro empreendimento no qual estarão localizadas as unidades prometidas em
pagamento neste instrumento;
7.2.2 Suportar as despesas exigidas ao registro dos inventários extrajudiciais já findos perante o 12º
Registro de Imóveis de São Paulo, bem como, prestar contas aos PROMITENTES VEDEDORES através
de endereço eletrônico, de modo a permitir oportuno reembolso;
7.2.3 Arcar com todas as despesas, ônus e impostos que recaiam sobre o imóvel a partir da presente
data, e, comunicar aos PROMITENTES VENDEDORES acerca de quaisquer cartas, notificações ou
comunicados que possam ser do interesse destes, facultando-lhe valer do exercício do contraditório
e ampla defesa até que se esgotem todos os meios de defesa, oportunidade em que poderá se assim
desejar efetuar o pagamento de dívida ou encargo que afete o imóvel e exija o reembolso em 30
(trinta) dias;
7.2.3.1 Dívidas ou encargos inesperados que surgirem serão adiantados pelo incorporador e poderão
ser descontados do valor prometido aos vendedores;
7.2.4 Pagar todos os custos e despesas necessários à transferência do imóvel objeto desta transação
a ser escriturado em seu favor, tais como Imposto sobre Transmissão Inter Vivos (ITBI), emolumentos
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de cartório, honorários de despachantes etc, aqui inclusive as despesas afetas à escritura de

confissão de dívida e dação em pagamento;
7.2.5. Desde que superadas as condições suspensivas e resolutivas comparecer no local e data
previamente designados para receber em seu favor a competente Escritura Pública de Venda e
Compra nos termos acima dispostos, oportunidade em que deverá outorgar a Escritura Pública de
Confissão de Dívida e Dação em Pagamento no tocante às unidades residenciais prometidas em
pagamento do preço em favor dos PROMITENTES VENDEDORES;
CLÁUSULA 8. OBRIGAÇÕES TRIBUTÁRIAS
8.1 Todos os encargos e tributos, compreendendo-se nesse conceito os impostos, taxas,

contribuições e emolumentos que sejam devidos em decorrência direta ou indireta da propriedade
ou posse do(s) imóveis descritos no item 1.1 da Cláusula 1ª e as obrigações tributárias inesperadas
deverão ser quitadas pela incorporadora e passíveis de reembolso por via de descontos no valor da
dação prometida;
8.2 A partir da transmissão da propriedade a PROMISSÁRIA COMPRADORA será responsável por

todos os tributos e encargos incidentes sobre a área então transferida e enquanto dele for seu
proprietário.
8.3 Os custos de desmembramento, caso se faça necessário, serão de responsabilidade integral da

PROMISSÁRIAS COMPRADORAS, assim como as despesas, taxas e emolumentos para registro da
adjudicação, mediante reembolso, como mencionado no bojo deste instrumento posto se revelar
como prejudicial e condicionante ao implemento das obrigações aqui previstas.
CLÁUSULA 9. GARANTIA
9.1 A fim de garantir o cumprimento das obrigações devida aos PROMITENTES VENDEDORES e
pactuadas no presente instrumento, as PROMISSÁRIAS COMPRADORAS assegura em favor daqueles,
além da promessa de dação em pagamento em escritura pública, a contratação de “Seguro de Risco
de Engenharia”, além de quaisquer outros que venham a ser exigidos pela instituição financeira
responsável pelo financiamento das obras, se o caso.
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9.2 A contratação se dará com seguradora de primeira linha, em favor da instituição financeira, no
ato de assinatura dos contratos de financiamento, se esta for a forma de custeio da obra.
CLÁUSULA 10. EXTINÇÃO
10.1 O presente Contrato é celebrado em caráter irretratável e irrevogável, obrigando as Partes por si
e por seus sucessores a qualquer título, não se permitindo direito de arrependimento e só podendo
ser resilido de forma bilateral, ressalvadas as exceções previstas no corpo do instrumento.
10.2 A extinção natural deste Contrato se dará com o integral cumprimento de todas as obrigações
aqui definidas.
CLÁUSULA 11. DISPOSIÇÕES GERAIS
11.1 As obrigações e penalidades previstas neste Contrato, salvo quando expressamente consignado
de forma diversa, não dependem de interpelação, confirmações ou ratificação das Partes ou do
Poder Judiciário, sendo passíveis de execução forçada na forma da lei processual civil.
11.2 Todas as comunicações, manifestações, notificações e intimações acerca dos direitos e

obrigações previstos neste instrumento serão consideradas cumpridas e recebidas pela outra Parte
quando encaminhadas aos endereços constantes do preâmbulo desde instrumento, sendo obrigação
das Partes informar imediatamente eventual mudança de endereço.
11.3 As Partes poderão trocar informações ou fazer solicitações simples por meio dos seguintes
endereços eletrônicos que ficam por todos eleitos para este fim:
11.3.1 PROMITENTES VENDEDORES: xxxxx@xxxx.com.br
11.3.2 INCORPORADOR: contato@newhomeincorporadora.com.br
11.4 Este documento expressa totalmente a livre e espontânea manifestação de vontade das Partes,
englobando todo e qualquer entendimento passado ou presente.
13
11.5 Nenhuma alteração nos termos deste Contrato será válida senão quando feita por escrito e
assinada pelas Partes.
11.6 A eventual omissão ou tolerância por qualquer das Partes em relação aos termos deste Contrato
valerá apenas de forma isolada e não será entendida como renúncia aos direitos dele decorrentes
nem representará revogação, alteração ou novação das obrigações aqui assumidas, nem isentará a
outra Parte do integral cumprimento das obrigações aqui previstas.
CLÁUSULA 12 . DA INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA
12.1 A presente transação desenvolveu-se com a intermediação imobiliária prestada pela DOUTOR
IMÓVEIS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA, CRECI J27292, inscrita no CNPJ sob nº 22.477.231/0001-23,
estabelecida na Av. Padres Olivetanos, 404, São Paulo - SP, CEP: 03648-000 e que deverá receber a
título de corretagem 05% (cinco por cento) sobre o valor desta transação, ou seja, R$ 64.000,00
(sessenta e quatro mil reais) e que deverá ser creditado junto ao BANCO ITAÚ, agência nº 0445,
conta corrente nº 88061-0, em até 5 (cinco) dias úteis após APROVADA a viabilidade da construção,
nos termos do estudo de solo tratado na cláusula segunda.
CLÁUSULA 13. FORO
13.1 Fica eleito o foro da comarca da Capital- SP, para julgar eventuais demandas originadas do
presente Contrato, com expressa renúncia a qualquer outro, por mais privilegiado que seja.
E, para que produza os seus efeitos jurídicos, as Partes assinam o presente instrumento em 3 (três)
vias de igual teor e forma, na presença das testemunhas identificadas a seguir.
São Paulo, 20 de dezembro de 2023.
PROMITENTES VENDEDORES:
ALEXANDRE CERULLIO
14
CPF/MF nº 134.573.598-73
SIMONE CERULLIO
CPF/MF nº 169.224.138-90
MÁRCIO CERULLIO
CPF/MF nº 245.760.988-70
JACYRA PEDROSO CERULIO

CPF/MF nº 265.593.368-08
CESAR CERULIO
CPF/MF nº 127.333.028-50
SILVIA CERULIO DI PIETRO

CPF/MF nº 051.920.908-73
MARIA HELENA CUNHA CERULLO

CPF/MF nº. 348.273.568-90
MADALENA CERULLO
CPF/MF nº 014.361.298-00
15
GILBERTO CERULLO
CPF/MF nº 054.802.108- 23
ANUENTES:
DOMINGOS EDUARDO DI PIETRO

CPF/MF nº 876.478.428-20
COMPROMISSÁRIAS COMPRADORAS:
ARKCON ENGENHARIA LTDA
CNPJ/ME sob o n. 34.627.432/0001-49
Inscrição Estadual sob o n. 121.836.544.116
______________________________
NEW HOME CONSTRUTORA, INCORPORADORA E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

CNPJ/ME sob o n. 29.415.477/0001-10
Inscrição Estadual sob o n. 118.915.679-112
Neste ato por ISIS DE FREITAS RODRIGUES BRANDAO
CPF/ME sob nº 462.487.508-74
TESTEMUNHAS:
______________________________ _____________________________
16

Contrato de Promessa de Venda e Compra Para Dação Rua Gustavo Figner, 150. New Home. Minuta (2) (1)

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DOUTOR IMÓVEIS NEGÓCIO IMOBILIÁRIOS LTDA.

Av. Padres Olivetanos, 404  Sã o Paulo  SP Tel. 11.2958.0103  11.2681.6648 contato@doutorimoveis.com

CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE VENDA E COMPRA DE IMÓVEL

Por instrumento particular, de um lado,

DETRAN/SP onde consta o RG nº 4902049-SSP/SP e o CPF/MF nº 876.478.428-20, nascido aos

NEW HOME CONSTRUTORA, INCORPORADORA E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, pessoa

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Os PROMITENTES VENDEDORES concordam que a lavratura de escritura pública para a transmissão

CLÁUSULA 1. OBJETO E CONDIÇÕES SUSPENSIVAS E RESOLUTIVAS

1.2 Os PROMITENTES VENDEDORES declaram, sob responsabilidade civil e criminal, que:

1.2.4 Tem conhecimento de uma servidão por parte do vizinho;

1.2.6 A assinatura, a formalização e o cumprimento do presente instrumento não configuram

1.2.11 Desconhecem a existência de contaminações, risco de contaminações ou qualquer espécie de

1.2.13 Responderão pela evicção de direitos.

1.3. São condições suspensivas dos efeitos deste Contrato:

1.3.4 Impossibilidade de lavratura de escritura pública para transferência do imóvel em favor da

1.3.5 Ocorrendo uma ou mais condições resolutivas as PROMISSÁRIAS COMPRADORAS comunicará o

CLÁUSULA 2. CONDIÇÕES COMERCIAIS

2.1.2. Que as PROMISSÁRIAS COMPRADORAS se obriga e se compromete a mensalmente efetuar o

2.3 A mora na conclusão das obras sujeitará as PROMISSÁRIAS COMPRADORAS ao pagamento, a

3.1 É de pleno conhecimento dos PROMITENTES VENDEDORES que a PROMISSÁRIAS COMPRADORAS

CLÁUSULA 4. EFEITOS DA IMPLEMENTAÇÃO DE CLÁUSULA RESOLUTIVA

CLÁUSULA 5. OUTORGA DAS ESCRITURAS PÚBLICAS

5.1. Considerando que eventual enquadramento do empreendimento em programa federal de

CLÁUSULA 6. DA INVERSÃO DA POSSE

6.1 Os PROMITENTES VENDEDORES garantirão às PROMISSÁRIAS COMPRADORAS, a partir da data de

CLÁUSULA 7. OBRIGAÇÕES DAS PARTES

7.1 São obrigações dos PROMITENTES VENDEDORES:

7.1.6 Apresentar às PROMISSÁRIAS COMPRADORAS, no ato de outorga de escritura definitiva de

7.1.7.2 Certidão de Dados Cadastrais – histórico do contribuinte e confrontações, expedida pela

7.1.7.4 Certidões negativas de débitos perante a Receita Federal do Brasil, a Procuradoria-Geral da

7.1.7.6 Documentos que comprovam não serem os PROMITENTES VENDEDORES insolventes em

7.1.7.7 Informação básica do imóvel.

7.2 São obrigações das PROMISSÁRIAS COMPRADORAS:

de cartório, honorários de despachantes etc, aqui inclusive as despesas afetas à escritura de

CLÁUSULA 8. OBRIGAÇÕES TRIBUTÁRIAS

8.1 Todos os encargos e tributos, compreendendo-se nesse conceito os impostos, taxas,

8.2 A partir da transmissão da propriedade a PROMISSÁRIA COMPRADORA será responsável por

8.3 Os custos de desmembramento, caso se faça necessário, serão de responsabilidade integral da

CLÁUSULA 10. EXTINÇÃO

CLÁUSULA 11. DISPOSIÇÕES GERAIS

11.2 Todas as comunicações, manifestações, notificações e intimações acerca dos direitos e

11.3.1 PROMITENTES VENDEDORES: xxxxx@xxxx.com.br

11.3.2 INCORPORADOR: contato@newhomeincorporadora.com.br

CLÁUSULA 12 . DA INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA

CLÁUSULA 13. FORO

São Paulo, 20 de dezembro de 2023.

JACYRA PEDROSO CERULIO

SILVIA CERULIO DI PIETRO

MARIA HELENA CUNHA CERULLO

DOMINGOS EDUARDO DI PIETRO

NEW HOME CONSTRUTORA, INCORPORADORA E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

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