Construir em Altura - Artigo Idealista

02/03/24, 14:46 Construir em altura para “fintar” a crise na habitação: sim ou não?
— idealista/news
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Construir em altura para “fintar” a crise na habitação: sim ou não?
Prós e contras das chamadas torres residenciais aos olhos dos especialistas.
Importante é aumentar a oferta de casas, dizem.
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Frederico Gonçalves , Tânia Ferreira
28 Fevereiro 2024, 8:34
Os preços das casas em Portugal continuam altos e os valores das rendas
mantêm-se elevados. O Governo deu luz verde ao simplex dos licenciamentos,
de forma a aumentar a oferta de habitação no mercado, mas são muitas as
https://www.idealista.pt/news/imobiliario/habitacao/2024/02/28/62893-construir-em-altura-para-fintar-a-crise-na-habitacao-sim-ou-nao 1/22
02/03/24, 14:46 Construir em altura para “fintar” a crise na habitação: sim ou não? — idealista/news
dúvidas que se levantam sobre os efeitos práticos das medidas anunciadas – e
que integram o programa Mais Habitação. Será que a aposta na construção em
altura é uma boa solução para fazer face à crise na habitação na qual se
encontra o país? E em termos de custos de construção, sustentabilidade e
eficiência energética, será viável? O idealista/news foi à procura de respostas
junto de especialistas do mercado.
Ao contrário de outros países que têm apostado na promoção de torres
residenciais, em Portugal "há geralmente uma demonização da construção em
altura”, atira o presidente da Ordem dos Arquitetos. “Apesar de não ser um
modelo que funcione em qualquer contexto urbanístico, a principal oposição é
cultural. Os Planos Diretores Municipais (PDM) quase sempre o proíbem e os
decisores políticos intimidam-se com as críticas que muitas vezes as torres
geram, a contestação popular e política”, acrescenta Avelino Oliveira, ao
idealista/news.
1. O que dizem as construtoras?
1.1. “Edifícios mais altos podem ser mais eficientes em termos energéticos”
2. Arquitetos: “Há uma demonização da construção em altura”
3. A visão da promoção e da mediação imobiliária sobre construir em altura
3.1. “Construção em altura pode aumentar o número de casas novas”
3.2. “Construir prédios mais altos e aumentar a densidade pode trazer benefícios”
4. Construir prédios de 50 andares nos principais centros urbanos? "É improvável"
O que dizem as construtoras?
“Pode ser uma estratégia eficaz para a crise habitacional, pois permite uma
diluição significativa do custo do solo por metro quadrado (m2) construído. Em
áreas urbanas, onde o valor do solo é elevado, construir verticalmente é uma
maneira eficiente de maximizar o uso do espaço. A construção em altura
aproveita melhor o terreno disponível. Além disso, pode ser vista como uma
forma de industrialização. A repetição de plantas-tipo em cada piso facilita a
padronização dos processos construtivos”, começa por dizer António Carlos
Rodrigues, CEO do Grupo Casais.
O mesmo responsável considera, ainda, que “a construção em altura requer
menos infraestrutura urbana comparativamente à expansão horizontal” e que
aproveitar infraestruturas existentes “para suportar edifícios mais altos é mais
sustentável e económico que a expansão de novas áreas, que requerem a
construção de toda uma nova infraestrutura”.
"Pode ser uma estratégia eficaz para a crise habitacional, pois permite
uma diluição significativa do custo do solo por m2 construído. Em áreas
urbanas, onde o valor do solo é elevado, construir verticalmente é uma
maneira eficiente de maximizar o uso do espaço. A construção em altura
aproveita melhor o terreno disponível"
Carlos Rodrigues, CEO do Grupo Casais
Há, no entanto, cuidados a ter em conta, até porque “não existe uma solução
única que se aplique a todos os contextos urbanísticos”, sendo a construção em
altura “particularmente adequada a contextos urbanos de média e alta
densidade”. “Nestes ambientes, a opção de crescer verticalmente, ao invés de
horizontalmente, oferece uma oportunidade de regenerar e valorizar a cidade,
sem a necessidade de expandir fronteiras”.
Do ponto de vista da eficiência e sustentabilidade, sublinha António Carlos
Rodrigues, construir em altura pode ser mais eficiente em termos de uso de
energia e recursos: “Edifícios mais altos, quando projetados com critérios de
eficiência energética, podem minimizar o consumo de energia e reduzir a
pegada ecológica”. Mas nem tudo são boas notícias, visto que também há
desvantagens. “A construção em altura pode gerar contestação popular e
política, especialmente quando não é bem planeada ou quando se sobrepõe de
forma desproporcional à arquitetura e ao caráter existentes da área”.
Getty images
“Edifícios mais altos podem ser mais eficientes em termos
energéticos”
Também Diogo Abecasis, Co-Founder & Managing Partner da MAP Engenharia,
defende que a aposta na construção em altura pode ser uma estratégia eficaz
para dar resposta à crise habitacional. Avisa, no entanto, que os edifícios em
altura “naturalmente têm de ser enquadrados na malha urbana existente e
respeitar a zona envolvente onde serão inseridos, tudo de acordo com um
planeamento urbanístico que deve ser idealizado”.
“Devemos sempre respeitar a nossa cultura e os bairros históricos das cidades,
mas em zonas mais ‘novas’ não vejo qualquer problema e até considero que faz
todo o sentido essa aposta, tal como se verifica noutras grandes metrópoles
mundiais”, analisa.
"Devemos sempre respeitar a nossa cultura e os bairros históricos das
cidades, mas em zonas mais ‘novas’ não vejo qualquer problema e até
considero que faz todo o sentido essa aposta, tal como se verifica
noutras grandes metrópoles mundiais"
Diogo Abecasis, Co-Founder & Managing Partner da MAP Engenharia
Diogo Abecasis mostra-se, por outro lado, atento à importância de centrar o
foco na sustentabilidade e na eficiência energética, tendo em conta que os
“edifícios mais altos podem ser mais eficientes em termos energéticos, podem
aproveitar melhor a luz natural e proporcionar oportunidades para a
implementação de tecnologias mais sustentáveis”. Consequentemente, conclui,
a redução de custos ao nível das infraestruturas também pode ser uma
realidade, “pois concentrar numa área verticalizada pode diminuir a necessidade
de expansão das redes de transporte e ‘utilities’”.
Arquitetos: “Há uma demonização da construção em altura”
Do lado dos arquitetos, o novo presidente da Ordem dos Arquitetos (OA) é
perentório a afirmar que os edifícios em altura oferecem diversas vantagens que
impactam positivamente o desenvolvimento urbano: “A verticalização permite
uma otimização eficiente do uso do solo, especialmente em áreas urbanas
densamente povoadas. Essa concentração vertical contribui para a preservação
de espaços verdes e limita a dispersão urbana. Em muitos casos, torna o
processo de edificação numa ação mais sustentável. Essa receita é muito
defendida em países asiáticos, que apostam na eficiência energética,
frequentemente melhorada em arranha-céus ou edifícios-torre, graças à
implementação de tecnologias e inovação”.
Segundo Avelino Oliveira, que numa entrevista recente ao idealista/news disse
que “a situação remuneratória dos arquitetos devia envergonhar Portugal”, a
construção em altura tem também benefícios estéticos. “As torres, quando bem
desenhadas, geralmente representam ícones arquitetónicos e ‘Landmarks’,
tornando-se símbolos visuais importantes para a identidade de uma cidade. A
acessibilidade e conectividade proporcionadas por edifícios altos, geralmente
localizados em áreas centrais urbanas, contribuem para facilitar o acesso a
serviços, transporte público e infraestrutura, melhorando a qualidade de vida
dos habitantes”, conta.
"As torres, quando bem desenhadas, geralmente representam ícones
arquitetónicos e ‘Landmarks’, tornando-se símbolos visuais importantes
para a identidade de uma cidade"
Avelino Oliveira, presidente da Ordem dos Arquitetos
Sublinhando que é crucial contemplar os desafios associados a este tipo de
construção, “incluindo preocupações com segurança estrutural, impacto urbano,
gestão de tráfego e a necessidade de infraestrutura adequada para suportar a
densidade populacional concentrada”, o presidente da AO afirma que há
“geralmente em Portugal uma demonização da construção em altura”. “Apesar
de não ser um modelo que funcione em qualquer contexto urbanístico, a
principal oposição é cultural. Os PDM quase sempre o proíbem e os decisores
políticos intimidam-se com as críticas que muitas vezes as torres geram, a
contestação popular e política”, lamenta.
Empreendimento Monview, promovido pela Norfin / Créditos: Norfin
A visão da promoção e da mediação imobiliária sobre construir
em altura
Do lado da promoção imobiliária, a aposta na construção em altura também é
vista com bons olhos, segundo os players contactados pelo idealista/news.
“A construção em altura é uma vantagem importante para o desenvolvimento
urbano, não só porque permite maior índice de construção, mas também porque
o mesmo não põe em causa o terreno no sentido da ocupação em horizontal.
Assim permite um balanço entre libertar terreno para o usufruto público como
incrementar a oferta de habitação”, indica Gonçalo Ahrens Teixeira, Managing
Partner & CEO da Mondego Capital Partners (MCP).
"A construção em altura é uma vantagem importante para o
desenvolvimento urbano (...). [Mas devem] ser as instituições públicas a
criarem as regras do jogo”
Gonçalo Ahrens Teixeira, CEO da Mondego Capital Partners
De acordo com o especialista, este é sem dúvida um modelo que funciona, mas
devem “ser as instituições públicas a criarem as regras do jogo”. Como? “Por
exemplo, privilegiando determinadas áreas da cidade para a construção em
altura ou no equilíbrio entre a construção em altura e o património arquitetónico
das cidades”.
“Construção em altura pode aumentar o número de casas novas”
Também Luís Gamboa, COO da VIC Properties, reconhece os benefícios da
construção em altura, salientando que “é efetivamente uma das soluções” para
aumentar a oferta de casas disponíveis no mercado, mas lembra que é uma
possibilidade que “não encerra em si só a solução para o problema da habitação”.
“O grande mérito da construção em altura é libertar mais solo para zonas verdes,
zonas de equipamento, reduzir a impermeabilização do solo, etc. Naturalmente
que mantendo a implantação dos edifícios e aumentando a altura
aumentaremos necessariamente a oferta”, analisa.
"Grande parte dos PDM só permitem, em algumas zonas, construção até
seis, sete pisos. Se com a mesma implantação dobrarmos o número de
pisos, estamos a dobrar a capacidade construtiva sem ocupar mais solos.
E edifícios de 12 ou 14 pisos não são propriamente arranha-céus"
Luís Gamboa, COO da VIC Properties
O gestor alerta, contudo, para a existência de alguns entraves a nível
legislativo: “Grande parte dos PDM só permitem, em algumas zonas,
construção até seis, sete pisos. Se com a mesma implantação dobrarmos o
número de pisos, estamos a dobrar a capacidade construtiva sem ocupar mais
solos. E edifícios de 12 ou 14 pisos não são propriamente arranha-céus. Desta
forma, a construção em altura pode aumentar o número de casas novas, o que
aliado à tendência de construção de casas mais pequenas poderá aumentar a
oferta tornando o preço das casas mais acessíveis”.
O COO da VIC Properties lança para a discussão ainda outro tema, relacionado
com a importância de “’mesclar’ a tipologia de habitações e de clientes”.
“Acreditamos que essa é a melhor forma de enquadrar os diferentes estratos
sociais, até porque não podemos viver em ilhas. Temos o exemplo de alguns
bairros de habitação social que se tornaram guetos, locais difíceis de controlar
do ponto de vista da segurança. A ‘mesclagem’ das classes sociais acaba por
funcionar em muitos países e aqui em Portugal também funciona de certeza”,
sugere.
“Construir prédios mais altos e aumentar a densidade pode trazer
benefícios”
E será que a mediação imobiliária vê com bons uma aposta na construção em
altura em Portugal? “A altura dos prédios pode ser uma resposta para a escassez
de habitação, mas a nível de licenciamento camarário existem por vezes muitas
restrições à altura dos edifícios”, diz Pedro Pires, CEO da Arcada Imobiliária.
"A possibilidade de construir prédios mais altos e aumentar a densidade
pode trazer alguns benefícios (...). Mas uma maior concentração de
pessoas num local e uma atividade económica num só espaço pode
causar maior pressão sobre as infraestruturas urbanas”
Pedro Pires, CEO da Arcada Imobiliária
O mesmo responsável destaca que “a possibilidade de construir prédios mais
altos e aumentar a densidade pode trazer alguns benefícios”, até porque “uma
cidade mais ‘compacta’ implica que as pessoas não precisem de se locomover
para grandes distâncias, não perdendo muito tempo entre um ponto A e um
ponto B. “Mas uma maior concentração de pessoas num local e uma atividade
económica num só espaço pode causar maior pressão sobre as infraestruturas
urbanas”, acrescenta.
Foto de Ivan Bandura na Unsplash
Construir prédios de 50 andares nos principais centros urbanos?
"É improvável"
Outro dos ‘players’ do setor imobiliário e da construção ouvidos pelo
idealista/news é Nuno Garcia, diretor-geral da GesConsult, empresa especialista
na gestão e fiscalização de obras fundada em 2014. “A construção em altura
pode ser uma solução para a crise habitacional, especialmente em zonas urbanas
densamente povoadas”, defende.
Salientando que a construção de edifícios com vários pisos permite aumentar a
oferta de habitações num mesmo espaço, o responsável lembra, no entanto, que
a construção em altura é regulada pela legislação, como os PDM, sendo por
norma limitada pelas edificações contíguas existentes: “Estes instrumentos
limitam o número de andares permitidos em cada zona, de modo a garantir o
equilíbrio arquitetónico e urbanístico das cidades”.
Desta forma, prossegue, “é improvável que se venham a construir prédios de 50
andares nos principais centros urbanos”. “Na generalidade, as cidades
portuguesas não são cidades de arranha-céus, a legislação existe para evitar que
isso aconteça e se descaracterizem os locais”, constata, considerando que
“tipicamente os promotores imobiliários já constroem com a altura máxima
permitida”.
"É improvável que se venham a construir prédios de 50 andares nos
principais centros urbanos. Na generalidade, as cidades portuguesas não
são cidades de arranha-céus, a legislação existe para evitar que isso
aconteça e se descaracterizem os locais”
Nuno Garcia, diretor-geral da GesConsult
Em jeito de resumo, Nuno Garcia conclui que a “construção em altura pode ser
uma solução viável para aumentar a oferta de habitação em zonas urbanas
densamente povoadas”, isto apesar de haver “potenciais impactos negativos”,
como a alteração da paisagem urbana, o aumento da poluição sonora e a
redução da qualidade de vida dos residentes.
“A acompanhar o crescimento da densidade populacional deve existir sempre
uma preocupação para minimizar estes impactos negativos com a adaptação das
infraestruturas, aumento dos serviços de transportes coletivos ou a criação de
espaços verdes”, remata.
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Construir em altura para “fintar” a crise na habitação: sim ou não?

Importante é aumentar a oferta de casas, dizem.

Frederico Gonçalves , Tânia Ferreira

28 Fevereiro 2024, 8:34

Os preços das casas em Portugal continuam altos e os valores das rendas

mantêm-se elevados. O Governo deu luz verde ao simplex dos licenciamentos,

de forma a aumentar a oferta de habitação no mercado, mas são muitas as

dúvidas que se levantam sobre os efeitos práticos das medidas anunciadas – e

que integram o programa Mais Habitação. Será que a aposta na construção em

encontra o país? E em termos de custos de construção, sustentabilidade e

eficiência energética, será viável? O idealista/news foi à procura de respostas

junto de especialistas do mercado.

Ao contrário de outros países que têm apostado na promoção de torres

residenciais, em Portugal "há geralmente uma demonização da construção em

altura”, atira o presidente da Ordem dos Arquitetos. “Apesar de não ser um

modelo que funcione em qualquer contexto urbanístico, a principal oposição é

cultural. Os Planos Diretores Municipais (PDM) quase sempre o proíbem e os

decisores políticos intimidam-se com as críticas que muitas vezes as torres

geram, a contestação popular e política”, acrescenta Avelino Oliveira, ao

1. O que dizem as construtoras?

2. Arquitetos: “Há uma demonização da construção em altura”

3. A visão da promoção e da mediação imobiliária sobre construir em altura

3.1. “Construção em altura pode aumentar o número de casas novas”

4. Construir prédios de 50 andares nos principais centros urbanos? "É improvável"

O que dizem as construtoras?

diluição significativa do custo do solo por metro quadrado (m2) construído. Em

áreas urbanas, onde o valor do solo é elevado, construir verticalmente é uma

maneira eficiente de maximizar o uso do espaço. A construção em altura

forma de industrialização. A repetição de plantas-tipo em cada piso facilita a

padronização dos processos construtivos”, começa por dizer António Carlos

Rodrigues, CEO do Grupo Casais.

O mesmo responsável considera, ainda, que “a construção em altura requer

menos infraestrutura urbana comparativamente à expansão horizontal” e que

aproveitar infraestruturas existentes “para suportar edifícios mais altos é mais

sustentável e económico que a expansão de novas áreas, que requerem a

construção de toda uma nova infraestrutura”.

uma diluição significativa do custo do solo por m2 construído. Em áreas

urbanas, onde o valor do solo é elevado, construir verticalmente é uma

maneira eficiente de maximizar o uso do espaço. A construção em altura

aproveita melhor o terreno disponível"

Carlos Rodrigues, CEO do Grupo Casais

única que se aplique a todos os contextos urbanísticos”, sendo a construção em

altura “particularmente adequada a contextos urbanos de média e alta

densidade”. “Nestes ambientes, a opção de crescer verticalmente, ao invés de

horizontalmente, oferece uma oportunidade de regenerar e valorizar a cidade,

sem a necessidade de expandir fronteiras”.

Do ponto de vista da eficiência e sustentabilidade, sublinha António Carlos

Rodrigues, construir em altura pode ser mais eficiente em termos de uso de

energia e recursos: “Edifícios mais altos, quando projetados com critérios de

eficiência energética, podem minimizar o consumo de energia e reduzir a

desvantagens. “A construção em altura pode gerar contestação popular e

política, especialmente quando não é bem planeada ou quando se sobrepõe de

forma desproporcional à arquitetura e ao caráter existentes da área”.

“Edifícios mais altos podem ser mais eficientes em termos

Também Diogo Abecasis, Co-Founder & Managing Partner da MAP Engenharia,

para dar resposta à crise habitacional. Avisa, no entanto, que os edifícios em

altura “naturalmente têm de ser enquadrados na malha urbana existente e

respeitar a zona envolvente onde serão inseridos, tudo de acordo com um

planeamento urbanístico que deve ser idealizado”.

“Devemos sempre respeitar a nossa cultura e os bairros históricos das cidades,

"Devemos sempre respeitar a nossa cultura e os bairros históricos das