DISCENTES: AMANDA SOUZA DA SILVA, ELIDA NATALIA, GABRIEL DE

JESUS MOTA, VALÉRIA CERQUEIRA.

DIREITO DE SUPERFÍCIE

O direito de superfície tem sua origem no Direito Romano, quando

tornou-se comum a concessão de solo público à particulares com direito de
gozar da construção, surgido em um contexto de escassez de terrenos
privados. Com a disseminação dessa prática, passou a receber proteção
inicialmente através do interdito de superficiebus, com o intuito de defender a
posse do superficiário das agressões de terceiros e, depois, por meio de ação
real semelhante a reivindicatória. E assim, consolidou-se como um direito real
de valor econômico, transmissível e alienável (Ebert Chamoun, 1962, 4ª ed.,
pp. 277-278).
O direito de superfície ressurge em vários ordenamentos de tradição
romanista devido a evolução econômica e social. Na legislação brasileira, ele
se manteve até o advento da Lei nº 1.237/1864 (Lei Hipotecária) que o aboliu
como direito real. As tentativas de ingresso no Código Civil de 1916 não
prosperam, isso porque a doutrina considerava uma fonte perigosa de
controversas. (J. M. de Carvalho Santos, 1987, 11ª ed., p. 16). Porém, a
grande proporção desse instituto em outros países, reacendeu o interesse
sobre o debate de sua inclusão no direito brasileiro.
Reintroduzido pela Lei nº 10.257/2001 (Estatuto das Cidades), foi
destinado a promover o uso ordenado de imóveis urbanos. Mais tarde, com a
entrada em vigor do Código Civil de 2002 trouxe também disposições sobre o
direito de superfície, gerando grandes debates sobre a coexistência dos dois
regimes, objeto de estudo na presente pesquisa. Nesse contexto de embates,
foi aprovado em 2002, na I Jornada de Direito Civil, o Enunciado nº 93 que
afirma que as normas dispostas no CC/2002 não revogam disposições legais
sobre o direito de superfície previstas no Estatuto das Cidades, dada a sua
especialidade, se tratando de política de desenvolvimento urbano (Tepedino,
Gustavo, Fundamentos do Direito Civil, 4ª ed., 2023, p.380).
O direito de superfície, vigora na legislação brasileira como mais uma
possibilidade de ocupação da propriedade privada e no cumprimento de sua
função social, ao determinar a forma de se utilizar o imóvel urbano ou rural,
através da ideia de vínculo indissociável existente entre o solo e a superfície,
na qual tudo que se planta ou se constrói, pertence ao detentor do direito real
de uso do solo, no caso, o superficiário. Nesse instituto, o proprietário concede
o uso da plantação, solo ou terreno para que o superficiário possa dispor de
sua utilização por tempo indeterminado ou determinado, fazendo - se o registro
em escritura pública no Cartório de Registro de Imóveis.
 Pelo fato do instituto do direito de superfície estar previsto em duas
legislações distintas, no caso o Código Civil e o Estatuto da Cidade, acabou
ocasionando alguns conflitos normativos. Quando LOUREIRO ( 2002), afirma
que o tempo de concessão do direito real de superfície pode ser determinado
ou indeterminado, ele leva em consideração apenas o Estatuto da Cidade, mas
o Código Civil permite apenas por tempo determinado a utilização do direito de
superfície em plantações ou solo no prazo de 30 anos, bem como no Estatuto
da Cidade é permitido o uso da propriedade no solo, subsolo e espaço aéreo,
já no Código Civil é permitido a utilização em todos esses setores, caso esteja
expressamente previsto no contrato.
Neste sentido, é importante ressaltar que existe uma diferença daquilo
que é plantado ou construído e a propriedade do solo que abriga a construção
e a plantação. Quando ROSENVALD (2006) questiona se o direito real de
superfície seria de coisa alheia ou de propriedade, e no mesmo
questionamento, ele afirma que ambos estão corretos, pois de fato a sua
formação depende da pessoa que concede a propriedade e aquele que fará do
bem algo materialmente autônomo para o uso, ele está referendado uma
posição consolidada na doutrina sobre o assunto. Diante disso, é preciso
mencionar a possibilidade da coexistência de direitos reais distintos, neste caso
não se admite a figura da copropriedade, fazendo com que o proprietário do
solo continue a utilizar a propriedade, desde que não atrapalhe o uso pelo
superficiário, pois trata-se de direito real de uso limitado.
Além disso, o direito de superfície pode ser repassado para terceiros,
sendo que é preciso fazer a alteração do contrato, indo até o Cartório de
Registro de Imóveis. Em caso de falecimento, os herdeiros continuarão a
utilizar a propriedade fruta da concessão de superfície, sem a necessidade de
indenizar o titular da propriedade, podendo também a haver a perda do uso do
solo em caso de desapropriação, parecimento ou término do prazo.
Em linhas gerais, em que pesem as particularidades previstas em
algumas legislações que o contemplam, o direito de superfície pode ser
definido como o direito real, perpétuo ou temporário, de ter como sua,
separadamente da propriedade do solo, uma construção ou uma plantação
erguidas sobre terreno alheio, sejam estas preexistentes ou resultantes do
exercício de uma concessão para construir (ad edificandum) ou para plantar
(ad plantandum).
José Oliveira Ascensão, por sua vez, assevera o seguinte: Esta
observação é de extrema importância prática, sendo suficiente para tornar
dispensável criar um longo e desnecessário capítulo buscando diferenciar o
direito de superfície de institutos com alguma proximidade conceitual, como,
por exemplo, a enfiteuse e o direito real de uso.
No que tange à natureza jurídica do direito de superfície, pode-se
afirmar, com escólio em ASCENSÃO19, que se trata de um direito real
complexo, com distintas facetas, conforme se tenha em mira um ou outro
sujeito da relação superficiária.
 REFERÊNCIAS:

Tepedino, Gustavo, et al. Fundamentos do Direito Civil: Direitos Reais. v.5 .

Disponível em: Minha Biblioteca, (4ª edição). Grupo GEN, 2023.
ASCENSÃO, José de Oliveira, Direitos Reais, Coimbra, Coimbra 5.ed. 1993.
SARMENTO FILHO, Eduardo Sócrates Castanheira. Instituto de Registro
Imobiliário do Brasil- IRIB- Direito de Superfície- São Paulo, IRIB- 2012. 40 p.
Oliveira Ascensão, José. Direitos Reais, Coimbra Editora, 5 edição, página 525.