CARTILHA DO CONDOMNIO

ADMINISTRAO A administrao feita basicamente pelo trip: Sndico - Conselho Consultivo e Assemblia Geral. Outros rgos secundrios podero existir como a figura do subsndico, a comisso de obras, conselho fiscal, etc. SNDICO - Eleito na forma prevista pela Conveno, cujo mandato no pode exceder a 2 anos consecutivos sendo permitida sua reeleio. O sndico representa o condomnio em juzo ou fora dele e responsvel por tudo que ocorrer no condomnio. Ele tem responsabilidade civil e penal.

CONSELHO CONSULTIVO - um rgo obrigatrio na administrao do condomnio. Ser eleito na forma prevista na conveno, com a finalidade de orientar e aconselhar o sndico e deve servir como rgo fiscalizador. constituda por 3 condminos, com mandatos que no podero exceder dois anos, permitida a reeleio.

ASSEMBLEIA GERAL: ORDINRIA - realizada anualmente, convocada pelo sndico, na forma prevista na conveno. Compete Assemblia Geral ordinria tratar do seguinte: Prestao de contas do exerccio findo; Aprovar o oramento do exerccio seguinte; Eleio do sndico, subsndico, se houver e conselho consultivo; Eleio de comisses especiais.

EXTRAORDINRIA - convocada pelo sndico, mas com a recusa ou omisso deste, poder ser convocada por condminos que representem 1/4 (um quarto) no mnimo, dos condminos. ADMINISTRADOR PROFISSIONAL O sndico, nico responsvel pela administrao do condomnio, pode optar pela admisso de um administrador profissional ao invs de contratao de uma Administradora. A exemplo de Administradora, a deciso do administrador deve passar pela assemblia geral. O Administrador funciona como um gerente, que, autorizado pelo sndico, toma as medidas necessrias ao funcionamento do condomnio: Recruta e admite pessoal; Faz compras; Efetua a cobrana das cotas do condomnio; Efetua depsitos e saques em banco; Faz os registros contbeis; Elabora avisos de convocao de Assemblia; Expede correspondncias; Elabora as atas das Assemblias: Elabora balancetes mensais, etc.

Todas estas tarefas devem ser acompanhadas de perto pelo sndico, que o responsvel direto por todos os atos praticados no condomnio. A figura do Administrador profissional j muito comum nos grandes centros do pas. ADMINISTRADORAS A produtividade, marketing, administrao por objetivos, centro de custos, etc., so temas freqentes no dia-a-dia das empresas e profissionais atualizados. O condomnio, como a empresa, tambm vem se modernizando, e administrados por pessoas competentes e de bom senso, vem se cercando de meios e recursos que torne a vida em comunidade mais amena e mais feliz.

Hoje, torna-se cada vez mais raro encontrarmos um sndico faz tudo emite os recibos das cotas do condomnio, faz a cobrana, realiza os pagamentos, elabora a folha dos funcionrios, vai ao banco fazer depsitos, conserta a bomba que quebrou, fica na portaria na falta do funcionrio, enfim, o sndico total. A diviso de tarefas primordial e dentre as formas de delegao (subsndico, comisso de obras, etc.) a lei do condomnio prev a figura da Administradora de Condomnios. O artigo 22, 2 diz: As funes administrativas podem ser delegadas a pessoa de confiana do sndico, e sob a sua inteira responsabilidade, mediante aprovao da Assemblia Geral dos condminos. Do acima exposto, podemos deduzir: O sndico somente pode delegar as suas funes administrativas, no podendo, entrementes transferir a sua principal funo a terceiros, que a de representar os condminos. O sndico ao delegar suas funes administrativas, assume todos os atos praticados pelo mandatrio escolhido. A delegao de poderes tem que ser aprovada pela Assemblia Geral. Apesar da lei no especificar se a delegao das funes administrativas poder ser feita a pessoas fsicas ou jurdicas, o entendimento de que tanto uma quanto a outra poder assumir o encargo. ANIMAIS Embora possa haver na conveno do condomnio uma clusula proibindo animais em apartamentos, tolera-se a permanncia de cachorros de pequeno porte e gatos, quando desse fato no resulte prejuzo ao sossego, a salubridade e segurana dos condminos. Manter animais de pequeno porte em apartamento, utilizar o disposto no artigo 19 da lei 4591/64, que estabelece: Cada condmino tem o direito de usar e usufruir, com exclusividade de sua unidade autnoma, segundo suas convenincias e interesses, condicionados umas e outros s normas de boa

vizinhana, e poder usar as partes e coisas comuns de maneira a no causar dano ou incmodo ao bom uso das mesmas partes por todos. Recomendamos que, se existe proibio permanncia de animais domsticos nos apartamentos, expressamente prevista no regulamento interno, o interessado em manter animais em suas unidades, deve obter uma autorizao especial do condomnio para contornar tal proibio. ANTENAS Desde que no altere a fachada do edifcio, os condminos podem, coletiva ou individualmente, prover-se de equipamentos externos, colocados na cobertura do edifcio, como as antenas de televiso, de telefone, de aparelhos de comunicao a curta distncia. As antenas parablicas sero admitidas, desde que a cobertura do edifcio as comporte e sejam instaladas com todas as cautelas apropriadas para sua segurana geral. ANULAO DE ASSEMBLIA procedente a ao anulatria de Assemblia Geral de condminos, se as resolues foram aprovadas com desentendimento das clusulas da conveno do condomnio ou sem respeito lei, no tocante ao quorum necessrio especial, para certas medidas condicionadas pela lei ou pela Conveno. Da mesma forma, se houver votao por procurao, ser procedente a ao anulatria, se a procurao por instrumento particular em relao a terceiros, no traz o reconhecimento da firma, no caso invalida a procurao e seus efeitos. Toda matria a ser discutida em Assemblia deve constar da ordem do dia, para prvia dos convocados, condminos e interessados, sob pena de serem anuladas as matrias que forem deliberadas quando no constavam da ordem do dia. H, contudo, casos de urgncia, que de comum acordo com todos os presentes, sero votados e vlidos. AR CONDICIONADO O aparelho de ar condicionado poder ser instalado pelo condmino de unidades autnomas, uma vez que no altere a harmonia da fachada do prdio e desde que tenha a aprovao de 2/3 dos condminos.

Ser improcedente, por isso, qualquer ao para obstar a sua colocao, desde que tenham sido observadas essas duas condies expostas acima. REA COMUM A rea comum pertence a todos os condminos. Numa dessas reas, portanto, um condmino no pode edificar coisa alguma, sem o expresso e formal consentimento de todos os proprietrios, j que a todos estes pertence simultaneamente o mesmo direito de propriedade. A prpria lei considera tais reas como bens indivisveis e inalienveis individualmente, atribudo a todos os condminos a sua utilizao como gozo e disponibilidade de sua unidade autnoma. A servido privada de rea comum, concedida pelos condminos a um s deles, embora concedida por todos os demais co-proprietrios, no poder ser considerado direito real, permanente, mas simples comodato. BALANCETE Mensalmente, o sndico ou administradora deve elaborar um balancete de todas as receitas e despesas do condomnio e envi-la a todos os condminos e inquilinos. BARULHO So admissveis, nos apartamentos, as festas, reunies sociais e outras similares, alm do horrio noturno que o Regulamento Interno poder impor para silncio. Se, contudo, os rumores dessas festas e reunies, excederem a medida normal de tolerncia, caber ao sndico providenciar a advertncia aos condminos patrocinados. Assim como cabe aos moradores de apartamento evitar tonalidade acima do razovel, na utilizao de rdio, televiso, instrumentos sonoros, aparelhos de som, etc.., para que no sejam perturbados os vizinhos , o mesmo se observar em relao a festas e reunies excessivamente ruidosas.

Na omisso dos pais para coibir excessos de crianas, em edifcios em condomnio, o sndico ou qualquer condmino, na omisso do sndico, aps frustrados todos os entendimentos com os pais, poder requerer a interveno moderada do juizado de menores que dever suprir a omisso dos pais. COBERTURA O condmino que se utiliza com exclusividade de cobertura de edifcio, deve concorrer para as despesas comuns do condomnio, com acrscimo correspondente a essa rea. Os vazamentos e infiltraes verificados nos terraos das coberturas ou nas reas das unidades autnomas cabero aos seus proprietrios, a obrigao de reparar os danos causados nos apartamentos inferiores. CONSELHO CONSULTIVO O conselho consultivo um rgo obrigatrio na Administrao do Condomnio. De acordo com o artigo 23 da lei 4.591/64, o Conselho consultivo ser eleito na forma prevista na conveno e tem como finalidade orientar e aconselhar o sndico, e apesar da lei ter se omitido, o conselho deve servir como rgo fiscalizador e dar parecer sobre as contas do condomnio, as quais s podem ser aprovadas pela Assemblia Geral. O Conselho constitudo por trs condminos, com mandatos que no podero exceder a dois anos, permitida a reeleio. A conveno dever fixar o nmero de reunies do Conselho Consultivo, a sua forma de convocao e a forma de emitir as suas decises ou parecer. Nos pequenos condomnios este conselho dispensvel. Apesar de o Conselho Consultivo ser um colegiado, no impede que as tarefas sejam distribudas entre seus membros, para que sejam ouvidos tcnicos, pessoas abalizadas e entidades especializadas para a fundamentao de seus pareceres.

No caso de consultas a especialista para fundamentar um parecer, o condomnio arcar com as despesas de honorrios. Apesar da lei do condomnio no prever a eleio de suplentes do Conselho Consultivo, nada impede que a conveno insira em seu texto a criao de suplentes. O presidente do Conselho deve ser escolhido entre eles ou por escolha da Assemblia Geral, e no caso da no existncia do subsndico, a conveno deve prever que o presidente do Conselho seja o substituto eventual do sindico, em seus impedimentos. As decises do conselho consultivo devem ser tomadas por maioria de votos. Os conselheiros podero ser remunerados caso esteja previsto na Conveno e a destituio dos mesmos seguir a forma estabelecida, tambm na conveno. CONTABILIDADE No so os Condomnios legalmente obrigados a possuir os livros contbeis de uma empresa, pois que, para efeitos civis fiscais no se configuram como pessoa jurdica. Devem os sndicos, para a sua prpria salvaguarda manter um rgido controle das receitas e despesas da edificao, fazendo os lanamentos dia-a-dia. Um sistema fcil e de muita aplicao na maioria dos condomnios, sendo adotada tambm pela quase totalidade das administradoras de imveis, que prestam servios a condomnios, o da utilizao das contas-correntes. Sejam em livros, fichas ou pelos sistemas mecanizados e computadorizados, facilmente entendvel por todos, havendo maior facilidade, inclusive para a conferncia dos lanamentos. Uma folha de conta-corrente dividida em cinco colunas: data, histrico, dbito, crdito e saldo, nessa ordem. Na primeira coluna coloca-se a data em que se efetuou o movimento da conta; na segunda se descreve a origem do lanamento.

Exemplo: pago a fulanoou recebido de sicranoetc; na terceira coluna, os valores levados a dbitos, ou seja, os valores dos pagamentos efetuados; na quarta devem ser lanadas as importncias recebidas, a qualquer tulo, pelo condomnio; na quinta e ltima, o saldo resultante, credor ou devedor. As folhas ou fichas de conta-corrente devem ser numeradas, catalogadas ms a ms, e colocadas, por ms, em uma pasta, que conter tambm todos os documentos de receita (recebimentos) e despesas (pagamentos), relativos ao mesmo ms. Usando-se esse mtodo, tanto o sndico, como o conselho consultivo e demais condminos podem, muito mais facilmente, fazer a conferncia. Para maior controle e tambm para maior facilidade, deve o sndico, ao assumir as funes fazer uma plena verificao dos itens do oramento. Convm no se confundir saldo devedor com dficit. O primeiro pode ocorrer no decorrer do exerccio, principalmente se as despesas so permanentes e inadiveis, e existam receitas a realizar, ou seja, condminos em atraso. J o dficit surge quando, mesmo se computando todas as receitas possveis do condomnio, inclusive as a realizar, ainda assim, no final do exerccio, as despesas superem as receitas. Tanto as receitas, como as despesas se classificam em ordinrias e extraordinrias. Receitas ordinrias so as contas condominiais produto do rateio em razo do valor global do oramento aprovado. Receitas ordinrias so as chamadas cotasextras. Deve o sndico tambm exercer rigoroso controle sobre o recebimento das contribuies condominiais, sendo tambm recomendvel a elaborao de um pequeno mapa de controle. O sndico pode optar pela elaborao de um balancete mensal, bem objetivo, onde apresente as receitas e despesas, de forma ordenada, sem, no entanto descer a detalhes como: datas, nome de quem recebeu e de quem pagou etc. Quando da prestao de servios, por terceiros, aos Condomnios, conforme o que se depreende normativo CST n37, de 24 de janeiro de 1972, da Secretaria da

Receita do Ministrio da Fazenda, no so os Condomnios obrigados a fazer a reteno do imposto sobre a renda, na fonte, eis que no so considerados como pessoas jurdicas. No que se refere prestao de servios por pessoas fsicas ou jurdicas, cadastradas ou no no Departamento de ISS, fica o Condomnio obrigado a reter o imposto devido, que no caso de alguns estados, dentre eles a Bahia, o percentual de 5%. CONVENO A Conveno o instrumento que regula as relaes entre os condminos, e tem fora de Lei, quando plenamente regularizada, valendo entre as partes e para terceiros, mas subordinada Lei do Condomnio, a qual no pode contrariar, sob pena de nulidade de Clusula ou artigo discordante. A Conveno um instrumento valiosssimo no condomnio e pela sua importncia, a Lei 4.591/64 dedica todo seu caplulo II. Como se trata de assunto vital do condomnio aconselhvel que a Minuta da Conveno seja elaborada por advogado, de preferncia, especializado em direito imobilirio. O quorum para aprovao de uma Conveno de 2/3 das fraes ideais que compem o condomnio. A Conveno, obrigatoriamente, deve ser registrada no Oficio de Registro de Imveis, bem como suas eventuais alteraes, conforme o pargrafo 1 do Art. 9 da Lei 4.591/64. A Lei do Condomnio impe Conveno, algumas exigncias que esto expressas no 3 do artigo 9, a saber: A discriminao das partes da propriedade exclusiva e as de condomnio, com especificao das diferentes reas; O destino das diferentes partes; O modo de usar as coisas e servios comuns; Encargos formam a proporo das contribuies dos condminos para as despesas de custeio e para as extraordinrias; O modo de escolher o sndico e o conselho consultivo; As atribuies do sndico, alm das legais;

A definio de natureza gratuita ou remunerada de suas funes; O modo e o prazo de convocao das assemblias gerais dos condomnios; O quorum para os diversos tipos de votao; A forma de contribuio para constituio de fundo de reserva: A forma e o quorum para as alteraes da conveno; A forma para a aprovao do regimento interno, quando no includo na prpria conveno.

Outras restries so feitas pela Lei do Condomnio: Proibio a qualquer condmino de alterar a forma externa da fachada; Decorar as partes e esquadrilhas externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto de edificaes ; Destinar a unidade utilizao diversa da finalidade do prdio; Usar a unidade de forma nociva ou perigosa ao sossego, salubridade e segurana dos demais condminos. Para alterao de fachada, a Lei 4.591/64 prev que um condmino pode fazer alterao de fachada, desde que obtenha a aquiescncia de todos os proprietrios (100%). As multas por atraso nos pagamentos das quotas e funcionamento das garagens deve ser motivo de anlise profunda, para evitar aborrecimentos futuros. importante que todos os condminos recebam cpia da Conveno, pois assim, compreendero melhor o funcionamento do condomnio. A Conveno um instrumento, que se bem elaborado, pode proteger o condomnio e seus condminos dos maus pagadores. DESCRIES DE FUNES Os empregados devero manter a ordem, limpeza e disciplina e devero se apresentar corretamente uniformizados e asseados, no podendo abandonar o local de servio, durante o horrio de trabalho, para tratar de assuntos estranhos ao edifcio. Quando, por motivo imperioso, um empregado tiver que afastar-se do seu posto, dever deixar em seu lugar um outro empregado do condomnio, no podendo

deixar em seu condomnio.

posto pessoas estranhas ao quadro de empregados do

expressamente proibido o uso de bebidas alcolicas no horrio de servio, bem como, a qualquer empregado proibido apresentar-se para o servio em estado de embriagus, ou transitar pelas dependncias do condomnio alcoolizado, mesmo fora do horrio de servio, sob pena de demisso por justa causa. Os empregados devem estar atentos s seguintes determinaes: O movimento de carga e descarga s poder ser feito pelo elevador de servio no horrio das 8:00 s 12:00 horas; O elevador social s poder ser utilizado para os servios acima mencionados, ou por pessoas em traje de banho, empregados do condomnio e dos condminos ou fornecedores, quando o elevador de servio no estiver em funcionamento; O sndico dever ser imediatamente informado de qualquer fato anormal que ocorra no edifcio, em especial no que se refere ao comportamento dos empregados, ou a fatos que depreciem o patrimnio comum; Observar pessoas estranhas que queriam entrar no edifcio, solicitando que se identifiquem e argindo o destino pretendido, e comunicando, atravs do intercomunicador, ao morador do apartamento respectivo; No permitir a sada de mveis, mquinas, veculos, volumes ou objetos, sem autorizao escrita dos respectivos proprietrios, retendo o documento de autorizao. So deveres do porteiro: Manter as partes comuns do edifcio em perfeito estado de asseio e conservao, orientando serventes e faxineiros na limpeza e manuteno do prdio; Zelar pelo funcionamento das bombas de elevao e suco de gua, verificando sempre o efetivo fornecimento de gua ao edifcio; tomar precaues no sentido de evitar a entrada de pessoas suspeitas devendo, porm agir com educao e prestar toda assistncia s pessoas que venham a servio ou em visita aos apartamentos; Orientar os demais empregados para execuo das suas tarefas; Providenciar a imediata entrega de toda a correspondncia recebida no prdio;

 Cumprir e fazer cumprir o horrio de trabalho e a escala de servio fornecida pelo sndico; Em caso de defeitos nos elevadores, chamar imediatamente a conservadora, ficando proibido de fazer quaisquer consertos nos mesmos; Controlar e administrar o estoque de materiais eltricos e de limpeza informando ao sndico quando da ocorrncia de qualquer irregularidade, ou quando for necessria a compra de material para reposio; Acender e apagar as luzes, no horrio determinado pelo sndico, bem como fechar a porta principal e o porto da garagem. So deveres do vigia noturno: Zelar pela segurana dos moradores, fazendo respeitar, inclusive, a Lei do Silncio; No dormir em servio; Aplicam-se ao vigia noturno, no seu horrio de servio, todos os itens relativos ao porteiro.

So deveres dos faxineiros ou serventes: Proceder a todos os trabalhos de limpeza no prdio, segundo orientao do sndico, atravs do porteiro; Substituir o porteiro ou vigia, quando necessrio, quando ento ficaro imbudos dos deveres dos mesmos; Regar os jardins, quando determinado pelo porteiro; Informar ao sndico ou ao porteiro, qualquer irregularidade que verificar. ELEIO DE SNDICOS Para a administrao do condomnio, ser eleito, na forma prevista pela Conveno, um sndico do condomnio, cujo mandato no poder exceder de 2 anos, sendo permitida a sua reeleio. O critrio eletivo por maioria simples, ou seja, metade mais um, deve ser a forma de eleio do sndico. Lembramos que a lei fala em ELEIO e no escolha ou sorteio, e por isso qualquer critrio que no o eletivo, nulo de pleno direito.

ELEVADORES A conservao e manuteno desse importante transporte vertical so fundamentais para a vida dos moradores em condomnio. A m utilizao e falta de conservao adequada pode acarretar grandes prejuzos e ainda provoca verdadeiro caos aos usurios do edifcio. Conscientizar a todos de como utilizar os elevadores de maneira racional, a principal tarefa de administrao de um condomnio. Para economia de energia eltrica e reduo na substituio de peas de reposio, relacionamos alguns procedimentos que devem ser observados: Procurar fazer remanejamentos, no caso de existirem 2 ou mais elevadores no prdio, um para andares pares e outro para andares mpares, por exemplo. Desligar um dos elevadores, nos horrios de menor movimento. Examinar periodicamente as instalaes eltricas, desde chaves gerais de energia, at a casa de mquinas, observando cabos, conexes, disjuntores, etc. O zelador deve ter cuidado de desligar a chave geral dos elevadores, quando faltar energia, para evitar que com a volta dela, o equipamento volte a funcionar bruscamente. Ficar atento a rudos estranhos, cabina com oscilaes e se a porta abre sem a cabine no andar. Procurar um tcnico de imediato. Orientar os condminos e principalmente as crianas para: Apertar o boto de chamada apenas uma vez. No apertarem todos os botes do painel evitando paradas desnecessrias e incmodas. No prender o elevador, nem que seja por pouco tempo, provocando irritao nas outras pessoas, o que pode lev-los a forar portas e botes. Utilizar escadas, no caso de subir um ou descer dois andares. Esperar que todos saiam para que voc possa entrar. mais seguro e prtico. Respeitar a capacidade de nmero mximo de passageiros. Faltando energia eltrica, manter a calma, acionar o alarme e no tentar sair sozinho.

 Aguardar a volta da energia ou as providncias do zelador. No fumar nas cabines, pois alm de ser proibido por lei, nocivo aos demais usurios. ESCALA DE SERVIOS muito importante a organizao do funcionamento do condomnio e dentro do contexto, o acompanhamento e o aproveitamento de todos os recursos disponveis so fundamentais. Para um controle eficaz dos recursos humanos, necessrio estar atento quanto utilizao dos funcionrios, para evitar que o condomnio venha a pagar horas extras e outros encargos, de forma desnecessria. Os custos com pessoal tm um forte peso nas despesas. A escalao correta dos empregados pode reduzir a conta dos condomnios.

FACHADA Para que seja possvel a alterao de fachadas, como tambm no caso de decorao das partes ou esquadrias externas com tonalidade ou cores diferentes das utilizadas na edificao, o interessado precisar do consentimento da tonalidade dos condminos. Basta um discordar e a alterao no poder ser concretizada. A colocao de aparelhos condicionadores de ar na parte externa do edifcio, no constitui alterao de fachada, desde que seja obedecida uma padronizao quanto colocao dos mesmos. As varandas ou terraos das unidades podem ser envidraados, desde que exista a padronizao, isto , o envidraamento seja efetuado dentro de um mesmo modelo, de forma a no quebrar as linhas harmnicas da fachada. A colocao de telas ou grades em varandas e janelas tambm no se constitui alterao de fachada, sendo considerado um item de SEGURANA. rea comum: A rea comum pertence a todos os condminos.

Numa dessas reas, portanto um condmino no pode edificar coisa alguma, sem o expresso e formal consentimento de todos os demais co-proprietrios j que a todos estes pertence simultaneamente o mesmo direito de propriedade. A prpria Leia considera tais reas como bens individuais e inalienveis individualmente, atribuindo a todos os condminos a sua utilizao como gozo e disponibilidade de sua unidade autnoma. A servido privativa de rea comum, concedida pelos condomnios a um s deles, embora concedida por todos os demais co-proprietrios, no poder ser considerado direito real, permanente, mais simples comodato. FUNDO DE RESERVA O Fundo de Reserva, num edifcio em Condomnio, dever ser expressamente previsto na Conveno, sob pena de torna-se ilegal a sua cobrana, na quotaparte ou separadamente de cada condmino. Por no ser contribuio para despesas ordinrias, a Legislao, no artigo 9 da Lei 4.591/64, impe que a Conveno do Condomnio regule expressamente a formao desse fundo de reserva e sua utilizao. O fundo de reserva no pode ser utilizado para despesas ordinrias. A existncia do Fundo de Reserva de grande importncia, para evitar que os condminos sejam colhidos de surpresa, quando houver necessidade da realizao de uma obra urgente no prdio, que no esto previstas no oramento (reparo nos elevadores, impermeabilizao das caixas dgua, infiltraes, vazamentos, etc.). Por sua prpria natureza, a sua destinao o custeio de despesas extraordinrias e eventuais, e somente essa ser a sua destinao. Assim, uma vez formado o fundo de reserva, fica este definitivamente incorporado ao patrimnio condominial, no podendo ser distribudo aos condminos, nem restitudo ao condmino que aliene a sua unidade, deixando de participar do condomnio. O seu montante do condomnio e no dos condminos.

Quase sempre, quando institudo, o fundo de reserva criado por uma percentagem a ser aplicada sobre o oramento das despesas ordinrias, at que alcance um determinado valor que pela voracidade da inflao, poder ser fixada com base na variao dos indexadores da economia. Normalmente esse percentual varia de 10 a 20% sobre o valor das cotas condominiais. Sugerimos que o fundo de reserva, para no ser corrodo em seu poder de compra, deva ser aplicado em caderneta de poupana ou outro instrumento de aplicao, que corrija o seu valor ao longo do tempo e que seja de imediata disponibilidade para atender certos compromissos imprevistos. de praxe tambm, que seja o Conselho Consultivo o rgo do Condomnio com poderes para autorizar o sndico a movimentar o fundo de reserva, e no a Assemblia Geral. Este fato justificado, porque em sendo a Assemblia Geral o rgo a autorizar o sndico a movimentar o fundo, poderia trazer srios prejuzos ao condomnio, pelo tempo necessrio entre a convocao e a realizao de uma Assemblia Geral, e via de regra a urgncia em sanar certas irregularidades, requer providncias imediatas. GARAGENS Um dos pontos mais polmicos no dia-a-dia dos condomnios so as garagens. Os erros comeam na construo, quando os incorporadores, por medida de economia, no planejam reas de manobras e s vezes no deixam nem a quantidade de vagas correspondente ao nmero de apartamentos ou salas. Para solucionar as divergncias, necessrio que os condminos reunidos em Assemblias, adotem critrios para o funcionamento das garagens. Abaixo, algumas dicas: Contratar manobrista; Fazer sorteio de vagas, selecionando antes as vagas para carros pequenos e grandes. Estabelecer critrios por ordem de chegada; Caso haja sobrando, alug-las apenas a moradores.

REGULAMENTO DE GARAGEM (Modelo) A minuta de regulamento de Garagem que apresentamos abaixo se refere a Condomnios em que no existem vagas privativas, nem acessrias das respectivas unidades, conforme escritura pblica. REGULAMENTO DA GARAGEM DO COND. EDF. X A garagem existente no subsolo do Edifcio considerada parte comum do Condomnio, sendo o seu uso regulado pelo presente Regulamento, pela Conveno do Condomnio e demais legislao aplicvel. A garagem comporta a guarda de doze automveis. Para a utilizao da garagem, ser obedecida a seguinte ordem de prioridades: Condminos residentes; Condminos no residentes; Locatrios; Moradores do Edifcio. Se um dos proprietrios, residentes ou no, necessitar da vaga para o seu uso, obedecendo ao critrio de prioridade acima, o morador, ou o locatrio que mais recentemente tiver ocupado a vaga, dever ced-la, mediante aviso escrito do sndico, com antecedncia mnima de trinta dias. Executando-se o caso dos proprietrios de unidades, em nenhuma outra hiptese as vagas podero ser locadas a pessoas estranhas ao edifcio, ou que nele no residam. proibida a permanncia de autos estranhos nas garagens. Os usurios da garagem devero respeitar a lei do Silncio, bem como ter pleno conhecimento da utilizao do equipamento de preveno contra incndio. Quando solicitado pelo sndico, os usurios devero comprovar, com documentos hbeis, a propriedade do veculo, no sendo permitida, em nenhuma hiptese, a colocao na garagem de veculos cujas licenas no estejam em nome do usurio ou de seu dependente direto.

O condmino do Edifcio x no se responsabiliza por quaisquer danos ou prejuzos que ocorram ou venham a ocorrer com os automveis estacionados na garagem. Faz parte integrante do presente Regulamento o Captulo IX da conveno do condomnio, seus artigos e pargrafos. Os casos omissos sero resolvidos pelo sndico, com a assistncia do Conselho Consultivo, devendo a deciso ser tomada por maioria. No havendo maioria, ser o assunto decidido, por maioria simples de presentes em Assemblia Geral o sndico locar as vagas ao preo de mercado, devendo a Assemblia Geral Ordinria fixar o teto mnimo, anualmente. GS O GPL (Gs Liquefeito de Petrleo) no envenena. Quando vaza em local fechado o gs elimina o oxignio do ambiente provocando asfixia e risco de exploso, portanto mantenha o botijo sempre em local bem ventilado. Quando voc sentir o cheiro caracterstico de gs, tome algumas precaues, pois poder estar ocorrendo vazamento: desligue a chave geral de eletricidade, abra portas e janelas e no acenda fsforo ou isqueiros. Depois leve o botijo para o local ventilado e chame a assistncia tcnica de uma companhia de gs. No caso de gs centralizado, deve atender as especificaes do CNP (Conselho Nacional do Petrleo). Devemos lembrar que todas as responsabilidades, tanto de instalao quanto de fiscalizao da central de gs cabe ao sndico.

HIGIENE E LIMPEZA Um condomnio bem conservado mais valorizado e proporciona melhores condies de vida a seus moradores. Quanto ao aspecto da higiene, tecemos os seguintes comentrios: O sndico deve ser um verdadeiro prefeito eficiente em seu condomnio, deve fiscalizar diariamente se os empregados esto executando a contento

as tarefas de limpeza. O lixo deve ser acondicionados em sacos plsticos e colocados em local certo para a retirada da limpeza pblica. Mandar dedetizar, desratizar e desinfetar pelo menos uma vez por ano, todas as reas comuns e estimular para que os condminos faam o mesmo em suas unidades. Providenciar a limpeza das caixas d gua, pelo menos de 6 em 6 meses. Os cuidados com as caixas dgua so fundamentais . Os elevadores devem merecer um cuidado todo especial, e at por uma imposio legal os condminos so obrigados a contratar os servios de conservao com empresa especializada.

INADIMPLNCIA O condmino que no pagar sua contribuio, seja ela ordinria ou extraordinria, no prazo fixado, ficar sujeito ao pagamento de juros de 1% ao ms e multa de ate 20% sobre o dbito atualizado. No sendo possvel a cobrana amigvel de valores devidos pelo condmino ao condomnio, compete ao sndico promover a sua cobrana judicial, cujo processo obedecer ao rito sumarssimo. INFILTRAES Se por motivo de infiltrao de gua, provinda de apartamento superior, em decorrncia de vazamento da tubulao, houver danos causados ao apartamento inferior, o proprietrio do apartamento superior estar obrigado a indenizar o proprietrio do apartamento inferior no total das despesas de reparo e, tambm responder pelos lucros cessantes. Se o vazamento de gua, originrio de rea comum do edifcio de apartamentos, causou danos a um ou mais apartamentos do conjunto, ser o prprio condomnio representado pelo sndico que responder pelos prejuzos causados e pelas obras de reparao, podendo ter o direito de regresso contra o construtor. Se o vazamento d`gua conseqente de m execuo comprovada da obra , situando-se entre os vcios ocultos, ser o construtor que responder pelos reparos dentro do prazo de cinco anos, arcando, inclusive, com os prejuzos causados aos apartamentos A no impermeabilizao de reas comuns, pelo condomnio, de modo a propiciar infiltraes danosas ao patrimnio de um dos

condminos ou de vrios deles, obriga a que o condomnio responda pela indenizao por danos causados. INQUILINOS Qualquer pessoa que ocupe uma das unidades, no edifcio em condomnio seja ela a proprietria da unidade, ou seu locatrio, estar obrigada a observar s disposies da conveno e do regimento interno para uso, fruio e destino das unidades autnomas. Se houver, portanto, um locatrio causador de incmodo a seus vizinhos, caber ao sndico providenciar para que sejam cumpridas as determinaes e, na sua omisso, esse direito poder ser exercido por qualquer condmino, que inclusive, tanto quanto o sndico ter o direito de tomar as medidas jurdicas pertinentes. PARTICIPACO EM ASSEMBLEIAS O locatrio poder comparecer s Assembleias Gerais Ordinrias. Essas Assembleias deliberam sobre o oramento das despesas do condomnio, que so de interesse direto tambm, de cada locatrio, que responder pela obrigao de pag-las em razo do prprio contrato de locao. O locatrio poder participar das discusses, j que tem interesse direito na previso oramentria. Apesar do caput do artigo 24 da lei 4.591/64, preceituar que as deliberaes tomadas sero por maioria dos presentes, o voto do locatrio ficar sob a norma estatuda na Conveno do Condomnio, j que o 3 desse mesmo artigo especifica que: Nas Assembleias gerais, os votos sero proporcionais s fraes ideais do terreno e parte comuns, pertencentes a cada condomnio salvo disposio diversa na Conveno. DIREITO DE USO A princpio, o locatrio tem os mesmos direitos de uso do condmino.

DESPESAS COM BENFEITORIAS No tm o locatrio obrigao no pagamento de despesas envolvendo benfeitorias nas partes comuns do edifcio, as chamadas taxas extras. Tais despesas so de responsabilidade do condmino proprietrio da unidade, objeto de locao. RESPONSABILIDADE PERANTE O CONDOMNIO O proprietrio da unidade locada, no obstante o contrato de locao continua responsvel pelo pagamento das despesas de condomnio. No que se refere a atos abusivos praticados pelo locatrio, o condmino proprietrio da unidade locada s responsabilizado, se avisado pelo sndico sobre a(s) ocorrncias(s)e com pedido de providncias. Quando o inquilino tiver reclamaes a fazer, sobre o condomnio, no deve se dirigir ao sndico, mas sim ao proprietrio da unidade locada que, como condmino, transmitir ao Representante legal do condomnio o sndico. Pode, entretanto, o inquilino ser eleito Sndico do Condomnio, mesmo sem possuir procurao da unidade a ele locada, desde que no haja proibio expressa na Conveno, vez que o 4, do artigo 22, da Lei n4.591, de 16 de dezembro de 1964, taxativo quando diz que o Sndico poder ser pessoa fsica ou pessoa jurdica, condmino ou estranho ao Condmino. ORAMENTO O Condomnio deve possuir uma pea oramentria, estabelecida pela Conveno ou pela Assemblia Geral. O oramento deve ser atualizado anualmente, semestralmente, trimestralmente ou at mensalmente. Na poca da inflao alta, recomendvel uma reviso de 3 em 3 meses. O oramento serve como parmetro para o estabelecimento da receita a despesas e por conseqncia a indicao dos valores a serem cobrados mensalmente, a ttulo de cotas condominiais.

Enumeramos a seguir, as principais Despesas Ordinrias que devem constar do oramento. As relativas ao pagamento dos salrios dos seus empregados e respectivos encargos socias, tais como Previdncia, FGTS, PIS, Frias, Dcimo terceito Salrio, etc.; As despesas relativas ao consumo de luz, fora, gua, esgoto, gs e telefone; As despesas com os contratos de conservao e manuteno de: elevadores, bombas, compactadores ou ensacadores de lixo, extintores de incndio, aparelhos hidrulicos antenas coletivas interfones, portas de vidro, jardins, etc.; Os prmios dos seguros contra incndio, de responsabilidade civil dos elevadores e de acidentes de trabalho dos empregados; As despesas com a compra de materiais eltricos e de limpeza; As relativas dedetizao e desratizao das partes comuns; as despesas com a limpeza e impermeabilizao das caixas dgua ; As relativas compra de uniformes para os empregados; As despesas a serem efetuadas com pequenos reparos na edificao; O pr-labore do sndico; A remunerao da administradora; As despesas com portes postais e material de expediente; recomendvel a incluso de uma verba para despesas eventuais no previstas no oramento. Visando uma anlise mais detalhada das receitas e despesas, que sero discutidas durante a Assemblia Geral, lembramos que as sugestes elaboradas previamente pelo sndico, com a assessoria do Conselho Consultivo, sejam enviadas com antecedncia para todos os condminos, preferencialmente anexo a carta de Convocao para a Assemblia. Um oramento bem elaborado prximo da realidade, evita Extraordinria a fim de serem condomnio, acarretando um condomnios. onde as previses de despesas reflitam o mais o desgaste de convocao de Assemblia aprovadas cotas extras para cobrir dficits do desequilbrio no oramento particular dos

Ao encerrar este captulo, queremos lembrar que no adianta a aprovao de despesas aqum da realidade principalmente em uma poca inflacionria, evitando destrate a aprovao de taxas em novas Assemblias que sero convocadas para este fim. PSSAROS Em se tratando de pssaros mudos ou pssaros de canto suave, admite-se sua presena em apartamentos, mesmo quando a conveno do condomnio exiba clusula de proibio indiscriminada, j que tais pssaros no causam perturbaes ao sossego dos vizinhos e nem lhes so prejudiciais sade ou segurana. Tornando-se, contudo de pssaros de canto forte, tonalidade irritante, como arapongas, ferreiro, campeira, papagaios e outros de cantos similares, embora possam no ser nocivos, causam perturbao aos vizinhos, admitindo-se serem proibidos em apartamentos ou unidades autnomas em edifcios de condomnio. PESSOAL A rea de pessoal sem sombra de dvidas, a mais trabalhosa no condomnio, e por isso mesmo, recomendamos que o sndico recorra aos servios qualificados de uma administradora ou administrador profissional para assessor-lo nessa tarefa. A consolidao das leis do trabalho regula o relacionamento entre o condomnio e seus empregados, sendo que o regime de trabalho dos vigias regulado por legislao especial. A admisso de um empregado (zelador, porteiro, vigia, jardineiro, garagista, etc;) deve preceder de um recrutamento, onde cada candidato preencha uma solicitao de emprego, onde constam os dados pessoais, empregos anteriores e fontes de informaes. O vnculo empregatcio entre o condomnio e seus funcionrios, comea com a assinatura da Carteira Profissional, pelo sndico ou por seu preposto e o registro em livro prprio ou em fichas.

Para maior precauo quanto a competncia do candidato, o sndico ou preposto deve estabelecer um contrato de experincia que pode ser de 30 dias, renovando por igual perodo ou de 60 ou 90 dias diretos. Recomendamos consultas legislao especfica. PINTURA A deciso de investir na pintura do patrimnio condominial requer uma informao geral do que fazer, como fazer e por quanto fazer. Freqentemente, no s a boa vontade basta para atender as necessidades de reforma de prdio. preciso saber escolher o melhor. Um resultado negativo da ao do sndico pode lhe trazer injustas crticas. por isso que se deve ter segurana no resultado dos servios condominiais. O caso da reforma da fachada ilustra bem a conseqncia de uma opo desinformada, pois apesar do sistema de pintura adequado para construo civil ser relativamente simples, ele requer o conhecimento e utilizao de tcnicas que se atualizam a cada dia. O mais aconselhvel a contratao de uma empresa especializada em pinturas e revestimentos. PISCINAS A qualidade de gua das piscinas uma incgnita. Embora seus responsveis assegurem que elas so de boa qualidade e esto livres de qualquer possibilidade de contaminao, no se sabe se elas representam ou no risco de sade para os seus freqentadores, pois em grande parte dos casos nunca passaram ou apenas esporadicamente so submetidas a exames bacteriolgicos os nicos segundos os tcnicos, capazes de garantir boa qualidade de gua. Focos em potencial de diversos tipos de doena de vinculao hdrica geralmente, as piscinas so tratadas pelo processo convencional de filtrao da gua, aspirao de sujeira e da gordura e com cloro e outros produtos qumicos recomendados.

Dessa forma, com a chegada do vero, aumenta a freqncia de banhistas, e as condies de proliferao de microorganismo aquticos e consequentemente, o risco de contaminao e doenas. E, apesar de no haver registro de casos de doena grave e comum, segundo os mdicos, o aparecimento de manchas na pele dos banhistas, micoses, etc., provocada por fungos e bactrias. um sinal evidente de que a gua no est dentro dos padres de balneabilidade, mesmo com uma aparncia de estar normalmente limpa e cristalina. Para os mdicos e sanitaristas o fato que elimina qualquer suspeita de contaminao da gua o exame e a anlise biolgica da gua. S esse exame pode livrar os freqentadores de manchas de pele, e as micoses, que so doenas mais comuns. Todavia, a legislao, que tratar do assunto no prev nem obriga a realizao de tais exames. Os mdicos acentuam que a clorao, quando bem feita acaba com os coliformes fecais, mas nem sempre representa a destruio de alguns tipos de vrus. PROCURAO Os condminos podem ser representados por procuradores nas Assembleias, devendo o instrumento conter o mandato com poderes especiais para essa representao. A procurao devera ter firma reconhecida. Quando a Assemblia vai deliberar sobre alienao ou onerao de partes comuns, ou matrias que altere direitos reais dos condminos, o mandato deve ser outorgado com a anuncia do outro cnjuge, se o condmino outorgante for casado. A legislao no cria limite quanto aos mandatos que podem ser outorgados a um mesmo procurador. Prudente, por isso, que a conveno estabelea um limite para o nmero de mandatos que podero ser outorgados a um mesmo procurador, evitando assim, que interesses escusos possam ser defendidos por um procurador que detenha um grande nmero de procuraes. A procurao poder ser por instrumento particular, salvo quando a lei estabelecer que para a matria em deliberao deva ser em Forma Pblica.

MODELO Pelo presente instrumento particular de mandato, eu.........,proprietrio(a) do apt.....do condomnio do edifcio.......nesta cidade, no ..........constituo-me (minha) procurado(a) o (a) Sr... , CPF n....residente e domiciliado(a) nesta cidade ....., outorgando- lhes poderes para representar-se em todas as Assembleias Gerais Ordinrias e Extraordinrias do condomnio do edifcio .........., podendo para tanto aprovar ou rejeitar contas, no todo ou em parte, apresentar proposies , contestar, acordar, discordar, transigir, votar e ser votado(a) discutir e aprovar ou no quaisquer oramentos, assinar livros de atas e presenas, aprovar e assinar conveno de condomnio ou suas possveis alteraes, debater e resolver sobre quaisquer assuntos tratados nas Assembleias, e tudo o mais fazer para o bom desempenho do mandato, inclusive substabelecer, com ou sem reservas. _ _ _ , _ _ _ _ _ _ _ _ _ de_ _ _ _de_ _ _ _ PRESTAO DE CONTAS A Lei do Condomnio em seu artigo 12 estabelece que, cada condomnio concorrer nas despesas do condomnio, recolhendo fins prazos prevista na conveno, a quota-parte que couber em rateio. O valor da cota condominial responde a frao ideal de terreno de cada unidade, exceto se a conveno indicar um outro critrio para o seu rateio. Os critrios mais usados para o estabelecimento das cotas so: Com base nas fraes ideais do terreno. Diviso em partes iguais para todos os comunheiros; Diviso proporcional a rea ocupada por cada unidade. Apesar do primeiro e do terceiro critrio ser semelhantes, no so iguais, porque nem sempre a frao ideal de terreno corresponde metragem quadrada da rea de ocupao da unidade. Achamos o critrio do rateio com base nas fraes ideais como o mais justo, uma vez que aquele que possui uma parte maior do bem deve pagar proporcionalmente, mais do que aquele que possui uma menor parte.

As contribuies do condomnio so recebidas pelo sndico ou seu preposto e o condmino que no efetuar o pagamento no prazo estabelecido, estaro sujeito a multas e juros. Conforme estabelece o 3 do artigo 12 da lei 4.591/64, que diz: O condmino que no pagar a sua contribuio no prazo fixado na conveno fica sujeito ao juro moratrio de 1% ao ms, e multa at 2% sobre o dbito, que ser atualizado, se o estipular a conveno, com a aplicao dos ndices de correo monetria levantados pelo Conselho Nacional e de Economia, no caso de mora por perodo igual ou superior a sete meses. Um condmino, mesmo em atraso em suas contribuies condominiais, tem direito a votar na conveno e nas Assemblias. Todos os condminos so obrigados a contribuir para a realizao de obras que interessem a estrutura integral da edificao ao do conjunto de edificaes, desde que os respectivos oramentos sejam aprovados por Assemblia Geral. A forma de recolhimento das contribuies pode ser estabelecida livremente pelos condminos, sendo o sistema mais usual, o recolhimento mensal. Com base no oramento previamente aprovado, o pagamento das cotas feito antecipadamente. com o dinheiro arrecadado no final de um ms que o condmino cumpre seus compromissos no ms subseqente. Um condmino mesmo renunciando a seus direitos tais como: utilizao de equipamentos (piscina, parque infantil, salo de festa, direito de voto nas Assembleias, etc.), no pode se prevalecer desse ato de renncia, para deixar de efetuar o pagamento de suas contribuies para o condomnio. O ARTIGO 12, 5 diz: A renncia de qualquer condmino aos seus direitos, em caso algum valer como escusa para exoner-lo de seus encargos. Alguns condminos, por no se utilizarem de certos equipamentos, se acham no direito de no contriburem proporcionalmente as fraes ideais. o caso de proprietrios de unidades trreas, que no usam os elevadores.

Acontece que os elevadores fazem parte do bem comum e a perfeita manuteno deles, valoriza o imvel que beneficia a todos inclusive os proprietrios de unidades trreas, a menos que a Conveno isente-os. O sndico de edifcio em condomnio est obrigado a prestar contas de sua administrao a Assemblia Geral Ordinria dos condminos. Caso o sndico no preste contas de acordo com o que a lei estabelece, cabe aos condminos reclamarem judicialmente, cabendo a Assemblia de condminos eleger um sndico ad hoc., para a representao legal. O sndico, quando destitudo de suas funes por ato da Assemblia Geral Ordinrias ou Extraordinrias, dever ter suas contas examinadas na prpria Assemblia e eleito novo sndico, caber a ele, como representante jurdico do condomnio, fazer a prestao de contas a Assemblia. QUORUM A Conveno do condomnio, observando os dispositivos legais, poder estabelecer o quorum que considera o mais apropriado para deliberar, aprovando ou reprovando, decises que escapam dos atos simplesmente administrativos. O quorum vlido ser sempre o fixado na conveno. Os quorum, previstos na lei 4.591/64, que prevalecero onde a conveno do condomnio silenciar so: Para aprovao da Conveno: 2/3 das fraes ideais . Para deliberar sabre a reconstruo, sinistros ou se a construo for condenada pele autoridade pblica - 2/3 das fraes ideais. Para deliberar em Assemblia convocada para destituio do sndico - 2/3 das fraes ideais. Para deliberar em Assemblia convocada para destituio do sndico - 2/3 dos condminos presentes na Assemblia, salvo determinao diferenciada na Conveno. Para Assemblia Geral Extraordinria, convocada por condminos -1/4 no mnimo, do condomnio.

Para alterao da conveno - 2/3 das fraes ideais, salvo se a conveno prever outro quorum. Para casos de alienao, onerao ou concesso a terceiro, de parte de uso das coisas comuns, ou alteraes de partes remanescentes do terreno -100% ou seja, a totalidade dos votos dos condminos. Para deliberao da ordem do dia maioria simples, ou seja, 50% + 1. REGIMENTO INTERNO O Regimento ou regulamento interno um detalhamento dos deveres e direitos dos condminos. Ele pode ser inserido na prpria Conveno, ou ser regido separadamente. A vantagem de o regimento interno ser elaborado separadamente reside na facilidade de serem feitas alteraes, sem que se precise alterar a conveno. A conveno precisa de assinatura de 2/3 dos condminos, enquanto o regimento interno pode ter um quorum de maioria simples, ou seja, 50% mais um, desde que seja especificado na Conveno. Recomendamos que cada condmino receba uma cpia de Regimento Interno, para maior conhecimento da vida em condomnio. ROTEIRO DE ASSEMBLEIAS As Assemblias devem seguir um roteiro que ajudar a superar as dvidas. Verifique-se antes, a regulamentao inserida na prpria conveno do condomnio sobre a realizao da assemblia geral, seja ela Ordinria ou Extraordinria. Quase sempre a regulamentao minuciosa. No geral, porm, e cumprindo expressos dispositivos da lei e da Conveno do Condomnio, o roteiro de qualquer das Assembleias o que se segue, no passo a passo o que o ajudar a superar as suas dvidas: 1. O sndico, e na sua falta, um membro do Conselho Consultivo, uns 30 minutos antes da hora fixada para Assemblia em primeira convocao, comparece ao

local designado para a Assemblia com o livro de presenas, com o livro de atas, a documentao administrativa e outro que se faam necessrios, conforme a ordem do dia, entre as quais, necessariamente, um exemplar de jornal onde tenha sido publicado o Edital de convocao, se for o caso, e cpia da carta de convocao, com o respectivo protocolo de suas entregas e/ou remessa, j que nenhuma assemblia ser legal sem a convocao de todos os condminos e interessados. 2. No livro de presenas, o sndico ou quem fizer as suas vezes, far o termo de abertura, para a coleta de assinaturas dos condminos e de seus representantes legais mais ou menos nos seguintes termos: Termo de presena de condminos e interessados, do edifcio.......(nome do edifcio),, localizado na .......(localizao do condomnio) para a Assemblia geral .......(ordinria ou extraordinria). Convocada para o dia .......de.......de 19....(dia ,ms e ano da assemblia ), em primeira convocao com o quorum mnimo de ....) o quorum fixado pela conveno ou lei ) e, em segunda convocao s ...horas (horrio da segunda convocao), com ...(qualquer nmero ou quorum mnimo de .....o quorum fixado pela conveno ou lei). 3. O sndico, ou quem fizer a sua vez, far a tomada das assinaturas de cada condmino, no livro de presena, pela ordem de chegada, ou de seus procuradores ou representantes legais. 4. Se houver o quorum mnimo exigido, o sndico, ou quem o substitua, instalar a Assemblia no horrio de primeira ou segunda convocao e, se no houver quorum para nenhuma, registrar esse fato no livro de atas, recolhendo a assinatura dos presentes, suspendendo neste ltimo caso a Assemblia por falta de quorum mnimo. 5. Havendo quorum, o sndico, ou quem o substituir, pedir que os condminos se acomodem e dir que, com o quorum mnimo alcanado, a Assemblia se considera instalada, cabendo casa escolher, entre os presidentes, o Presidente da Assemblia e o Secretrio (ou apenas o presidente que, por sua vez designar o secretrio, de acordo com o disposto na conveno). 6. Escolhido o presidente, por aclamao unnime ou por aclamao da maioria, o sndico lhe dar a posse da presidncia, na mesa de trabalhos.

7. O presidente, assumindo a direo da assemblia, convidar um dos condminos para secretariar a reunio, no caso da conveno no obrigar a que o secretrio ou secretrios sejam, tambm, escolhidos por aclamao dos condminos. 8. O presidente determina ao secretrio a proceder leitura do edital de convocao, se houver publicado em jornal, e, necessariamente, a leitura da carta de convocao, destacando-se na leitura, a ordem do dia daquela Assemblia. 9. Lida ordem do dia, o presidente submeter cada um de seus itens discusso e deliberao, com a tomada de nmeros de voto favorveis e contrrios e, se for o caso, com a tomada de declarao de voto de qualquer condmino que queira faz-lo. 10. O ltimo item, da ordem do dia, so assuntos gerais de interesses dos condminos, com questes de menor relevo ou, ento, palavra livre, para qualquer matria de interesses. 11. Terminada a ordem do dia e utilizada ou no a palavra livre, pelos condminos, se houver tempo ( preferentemente que haja esse tempo) o presidente suspender a reunio por uns 30 minutos ou menos ou mais, para que seja lavrada a ata da Assemblia ou, ento designar que a ata seja lavrada posteriormente, com fundamento nos apontamentos feitos pelo secretrio. 12. Se lavrada a ata no mesmo dia, o presidente reabrir a reunio, determinando a leitura e aprovao da ata com as retificaes que eventualmente se fizerem necessria: encerra-se a reunio. 13. Aprovada a ata, o presidente a assinar e, em seguida, a assinar tambm o secretrio, e o presidente colocar disposio dos demais condminos que queiram assin-la. ROUBOS Se o assunto Garagens polmico, mais ainda so os roubos que nelas acontecem.

 muito comum o desaparecimento de objetos (rdios, pneus, etc) e at veculos, das garagens dos edifcios. A conveno deve ser clara quanto forma de tratar o assunto. A jurisprudncia tem indicado que, nos casos em que o condomnio possui garagista ou cobra taxa autnoma de segurana de garagens, ele responde pelos danos ou furtos dos veculos ali estacionados. Quando no h vigilncia direta, a questo torna-se bastante complexa, razo porque recomendamos que a Conveno e o Regulamento sejam bastante claros, indicando em que casos o condomnio responder pelos danos. SALO DE FESTAS Os condomnios costumam cobrar uma taxa de uso desses equipamentos. A taxa varia entre 20 a 50% do valor do salrio mnimo. O dinheiro extra ajuda na manuteno e reparos, j que essas reas sofrem maior desgaste. O dinheiro serve tambm para caixinha dos funcionrios, cobrirem gastos com gua e luz, ou reforar o fundo de reserva do prdio. No faz sentido, naturalmente limitar o acesso de visitantes a essas reas. Mas deve se estabelecer horrio de funcionamento para o salo de festas e evitar que perturbe os condminos, especialmente os que moram nos andares mais baixos, se esse equipamento fica no trreo. SEGUROS A responsabilidade da contratao do seguro do condomnio do sndico. O Art.13 da lei 4591/64, diz: Proceder-se- ao seguro da edificao, neste caso discriminadamente, abrangendo todas as unidades autnomas e parte comuns, contra incndio ou outro sinistro que cause destruio no todo ou em parte, computado-se prmio nas despesas ordinrias do condomnio. O seguro obrigatrio e feito at 120 dias a contar da data do habite-se, sob pena do condomnio ficar sujeito a multas.

Na ocorrncia de sinistro total, ou que destrua mais de 2/3 da edificao, os condminos reunir-se-o em Assemblia especial e deliberaro sobre a reconstruo ou venda do terreno e materiais, em quorum mnimo que represente metade mais um, das fraes ideais do terreno. Em caso de sinistro que destrua menos de 2/3, o sndico promover o recebimento do seguro e a reconstruo ou os reparos nas partes danificadas. SNDICOS Sero eleitos na forma prevista na conveno, cujo mandato no poder exceder a 2 anos, sendo permitida sua reeleio. Competncia Ao sndico, eleito na forma prevista na conveno de condomnio, compete: a) Representar, ativa e passivamente, o condomnio, em juzo ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuies conferidas pela lei 4.591/64, ou pela Conveno do Condomnio; b) Exercer a administrao interna de edificao ou do conjunto de edificaes, no que diz respeito sua vigilncia, moralidade e segurana, bem como os servios que interessam a todos os moradores; c) Praticar os atos que lhe atriburem as Leis, a Conveno de Condomnio e o Regimento Interno; d) Impor as multas estabelecidas na lei, na Conveno ou no Regimento Interno do condomnio; e) Cumprir e fazer cumprir a conveno do condomnio e o Regimento Interno, bem como executar e fazer executar as deliberaes da Assemblia de condomnios; f) Prestar contas Assemblia dos Condminos; g) Manter guardado durante o prazo de cinco anos, para eventuais necessidades de verificao contbil, toda a documentao relativa ao condomnio; h) Organizar o quadro de funcionrios designando-lhes atribuies, deveres e obrigaes; i) Admitir e demitir, punir e estabelecer salrios para empregados; j) Contratar advogados, administradores, engenheiros, contadores e tudo que for necessrio para a defesa dos interesses do condomnio;

k) Ter sob guarda para transferncia futura ao seu sucessor, todos os seus documentos, livros, valores, plantas, etc. de propriedade do condomnio; l) Cobrar as cotas condominiais aprovadas por Assemblia Geral; m) Receber e dar quitao em nome do condomnio; n) Movimentar contas bancrias; o) Elaborar o oramento anual, juntamente com o Conselho Consultivo; p) Remeter mensalmente um resumo das receitas e despesas do condomnio, para todos os condminos; q) Convocar as Assembleias gerais ordinrias e extraordinrias. OBSERVAO: A figura do subsndico, se prevista na Conveno, ser eleita da mesma forma que do sndico e o mandato no poder exceder de dois anos, sendo tambm permitida a reeleio. A principal funo do subsndico substituir o sndico em seus impedimentos eventuais, porque se o impedimento for definitivo, ter que ser convocada uma Assemblia Geral para eleger novo sndico. REMUNERAO: A conveno pode prever 3 situaes quanto remunerao: a) O sndico no tem qualquer beneficio; b) Fica isento das quotas condominiais ordinrias; c) Recebe um pr-labore mensal, fixado anualmente pela Assemblia Geral. DESTITUIO: O sndico poder ser destitudo pela forma e sob as condies previstas na conveno, pelo voto de dois teros dos condminos, presentes em Assemblia Geral especialmente convocada para a sua destituio. VAZAMENTOS Os constantes aumentos na conta de gua causam grande impacto nas despesas do condomnio, obrigando os sndicos a reverem os valores das cotas condominiais. Colaboram para agravar ainda mais este quadro, inmeros vazamentos no interior das unidades e parte comuns, pois o hidrmetro marca toda entrada d gua.

S uma manuteno de reas na parte hidrulica pode resolver todos estes problemas. Empresas especializadas constataram que de 20 a 30% dos imveis apresentam vazamentos (vlvulas de descargas, torneiras, rabichos, registros, chuveiros, aquecedores). Calculando-se que um apartamento possui de 25 a 30 possveis pontos e multiplicando-se pelo nmero de unidades, encontra-se um elevado nmero de pontos onde ocorre. Nos prdios mais antigos a probabilidade muito maior. E quanto maior o nmero de apartamentos, pior o quadro. s vezes, por falta de condies financeiras momentneas, dificuldade de encontrar um profissional que inspire confiana e at mesmo por falta de tempo, o problema no sanada de imediato. No so identificados a olho n, pois quando no se infiltram para os apartamentos inferiores, escoa-se essa gua pela tubulao do esgoto. O sndico no tem como controlar ou saber em qual apartamento existe o problema. E os condminos e inquilinos pelas razes j expostas no os eliminam. Alm do aumento excessivo da conta da gua, a bomba funcionando por mais tempo aumenta o consumo de fora e diminui seu rendimento tcnico e a durabilidade do seu motor e demais peas, obrigando a mais despesas. O sindico deve alertar os condminos, atravs de circulares a respeito de vazamentos. VISITANTES As visitas aos moradores das unidades autnomas sejam elas condminos ou ocupantes sob locao, no podero ser imediatas pelo zelador ou sndico, desde que no as impea o prprio morador. A administrao, no caso de visitas, dever restringir-se ao seu controle de identificao e de intercomunicao com o morador, para saber se dever permitir a entrada da visita. Mesmo a visita ocasional de clientes de profissionais liberais, para consultas eventuais, dever ser admitida, uma vez que no se transforme a unidade de exerccio profissional habitual.

Admite-se, inclusive, que se houver vaga na garagem de uso propriedade do morador, que o visitante, com autorizao do morador, estacione o seu veculo na vaga de seu direito de propriedade ou direito de uso. ZELADOR/MORADOR O apartamento destinado a zelador, consoante o disposto na conveno de condomnio, por fora da prpria conveno, ser considerado rea comum. Podero os condminos, a qualquer tempo, querer transformar esse apartamento em atividade privada e, para isso bastar a anuncia da totalidade dos condminos. Igualmente poder ocorrer que, dispondo o condomnio de uma unidade autnoma de propriedade do prprio condomnio, possam os condminos querer transform-lo em apartamento do zelador, passando-o para a qualidade de rea comum. Essa alterao exigir da totalidade dos condminos.