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Minuta do CNJ sobre usucapião

extrajudicial contraria a Constituição
ANTONIO AURELIO DE SOUZA VIANA

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OPINIÃO

Minuta do CNJ sobre usucapião

extrajudicial contraria a Constituição
19 de abril de 2017, 6h46 Imprimir Enviar 1232 4 6

Por Dierle Nunes e Antônio Aurélio de Souza Viana

Não é segredo que o legislador do Código de Processo Civil de 2015 pretendia

promover formas de redução do número de processos e de melhor
dimensionamento de conflitos e o fez — ou ao menos tentou fazê-lo — por
meio de diversas novidades, podendo-se citar, a título exemplificativo, a
instituição de um modelo dogmático normativo de precedentes judiciais,
bem como a ampliação da possibilidade de negociação processual.

Neste contexto, a controversa figura da usucapião extrajudicial representa

uma, dentre tantas apostas do legislador, de perseguição destes fins pela via
não adversarial. Fala-se, portanto, em desjudicialização, como uma LEIA TAMBÉM
referência à retirada de determinados assuntos do âmbito do judiciário, OPINIÃO
passando-se a crer na possível solução de assuntos complexos, que Melhim Chalhub: Lei de
passariam a tramitar em esferas administrativas. regularização fundiária precisa de
revisão
Em se tratando da usucapião extrajudicial, os cartórios de registro de
imóveis em hipóteses de plena consensualidade dos afetados (participantes) PRAZO PROLONGADO
se tornaram concorrentemente competentes, juntamente com o judiciário, Consulta pública sobre usucapião
para o processamento do pedido de declaração e obtenção originária da extrajudicial termina nesta sexta
propriedade em virtude do decurso de tempo.
PADRONIZAÇÃO E UNIFORMIZAÇÃO
Tendo em vista que a redação do dispositivo[1] é restritiva, torna-se Corregedoria abre consulta pública
concreta a possibilidade de a usucapião extrajudicial cair em desuso. No sobre usucapião extrajudicial
entanto, o risco é muito maior quando se admite a interpretação extensiva
do referido dispositivo. Nesse sentido, o Conselho Nacional de Justiça abriu
OPINIÃO
Verônica Akemi: O instituto da
consulta pública visando colher opiniões para fins de elaboração de um usucapião extrajudicial no novo CPC
Provimento sobre o procedimento extrajudicial de usucapião.
OPINIÃO
A redação da Minuta do Provimento apresentada pelo CNJ sugere em Raquel Gapski: Novo CPC muda
algumas situações (seu artigo 6º) a possibilidade da perda de bens sem o pedido de concessão de usucapião
devido processo constitucional, sem contraditório e sem ampla defesa — leia-
se, sem processo — uma extravagância inominável, que merece alguns OPINIÃO
apontamentos críticos. A interpretação do silêncio na
usucapião extrajudicial do novo CPC
O artigo 1.071 determina que, “sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido
o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado
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diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que

estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, Facebook Twitter
representado por advogado”.
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Até aí, nada demais, pois é louvável atender àquela ideia de
desjudicialização, principalmente se levarmos em conta a existência de
várias dezenas de milhões de processos em tramitação no Brasil. Ocorre que
o referido “pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião” deve vir
acompanhado de alguns documentos, dentre outros, da ata notarial,
atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, da planta e
memorial descritivo, assinado não apenas por profissional habilitado, mas
também pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou
averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis
confinantes.

Aí que surge um certo entrave à efetivação da usucapião extrajudicial pois,

inexistindo a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de
outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel
usucapiendo, deverá ocorrer uma notificação — feita pelo oficial registrador
— para que manifeste o titular de direito real o seu consentimento expresso,
no prazo de 15 dias. Pela lei, o silêncio é tomado como discordância.

Com o intuito de “regulamentar” tal procedimento o Conselho Nacional de

Justiça lançou consulta pública e disponibilizou uma Minuta de Provimento Boné Puma Snapback Camiseta Calvin Klein
sobre a Usucapião Extrajudicial[2]. No entanto, o CNJ vai muito além da LS Colourblock Verm… Jeans Estampada Ci…

regulamentação, pois cria uma hipótese claramente inconstitucional de

perda de bens sem o devido processo e, ainda, distorce o disposto no
artigo 1.071, de maneira incorrigível.

Veja-se, nesse sentido, os dispositivos que repelem violentamente os

princípios mais elementares do processo constitucional. Segundo consta no
artigo 6º da Minuta, “considera-se outorgado o consentimento, dispensando Camisa Polo Logo Boné Puma Elástico

a notificação prevista no caput do artigo 5º deste provimento (ou resolução),

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quando for apresentado pelo requerente, título ou instrumento que

demonstre a existência de relação jurídica entre o titular registral e o
usucapiente, acompanhada de prova de quitação das obrigações e certidão
do distribuidor cível demonstrando a inexistência de ação judicial contra o
usucapiente ou seus cessionários”.

Dentre os exemplos de títulos capazes de afastar a exigência legal de 6x de R$ 34,00 Camisa Forum Bolsos

notificação, segundo a minuta, estão: a) o Compromisso de compra e venda,

Amarela
Compre
b) a cessão de direitos e promessa de cessão; c) um pré-contrato; d) a
proposta de compra; e) a reserva de lote ou outro instrumento no qual
conste a manifestação de vontade das partes, contendo a indicação da fração
ideal, do lote ou unidade, o preço, o modo de pagamento e a promessa de
contratar; f) a procuração pública com poderes de alienação para si ou para
outrem, especificando o imóvel; g) a escritura de cessão de direitos
hereditários especificando o imóvel; h) ou documentos judiciais de partilha,
arrematação ou adjudicação.

Se, de um lado, o CPC/2015 enterrou o livre convencimento do juiz[3], de

outro, a Minuta do Provimento o ressuscita e o transfere ao registrador, ao
prever que: “A análise dos documentos citados neste artigo e seus parágrafos
será feita pelo registrador que proferirá decisão fundamentada, conforme
seu livre convencimento, acerca da veracidade e idoneidade de seu
conteúdo e da inexistência de lide relativa ao negócio objeto de
regularização pela usucapião”.

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Não é de hoje que a ideia de desjudicialização possui lastro normativo no

Brasil, ainda que não se utilizasse a referida expressão. A propósito, apenas
para indicar alguns exemplos, nos artigos 31 e seguintes do Decreto-Lei
70/1966 já se contemplava a hipótese de procedimento extrajudicial para
fins de execução de dívida vinculada ao Sistema Financeiro de Habitação.
No mesmo sentido, a Lei 9.514/97 trouxe não apenas a figura da alienação
fiduciária de bens imóveis, mas também toda a regulamentação voltada à
consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor-fiduciário, cujo
procedimento será integralmente extrajudicial, inclusive no que concerne
aos eventuais leilões de alienação do imóvel objeto da garantia (artigos 26 e
27 da Lei 9.514/97). No mesmo sentido, a Lei 11.441/07 alterou o CPC/73, para
possibilitar a realização de inventário, partilha, separação consensual e
divórcio consensual por via administrativa.

A redação do artigo 1.071 pretende desjudicializar ou desburocratizar a

usucapião. Sabe-se, claro, que normalmente é um processo moroso e a sua
tramitação perante o cartório de registro de imóveis poderia mudar essa
realidade. No entanto, a proposta de regulamentação do dispositivo é
extremamente infeliz. Busca-se a efetividade a todo custo. Presume-se a boa-
fé do pretendente/requerente. Adota-se o pressuposto que os documentos
são hábeis à expropriação.

É preciso, no entanto, advertir que o apelo à efetividade do processo, seja na

esfera administrativa, jurisdicional ou no âmbito legislativo é
inquestionavelmente legítimo. Aliás, no segundo pós-guerra, com o amplo
movimento de constitucionalização, o processo se torna vocacionado à
implementação de direitos fundamentais, como se constata no episódio de
dessegregação racial nos Estados Unidos (Brown v. Board of education of
Topeka, 1954/1955), apenas para citar um exemplo. Apesar disso, a lógica do
processo útil a todo custo, de máxima efetividade e desenvolvido em tempo
exíguo, não pode ser obtido a qualquer custo.

É sedutor pensar em efetividade. Pode e deve sê-lo, no entanto, não se pode

esquecer que o processo é o ambiente discursivo por excelência e, com isso,
a própria noção de direito fundamental precisa ser compreendida, mediante
a implementação de estruturas argumentativas, ou seja, em efetivo
contraditório.

Em assim sendo, a Minuta do Provimento do CNJ se mostra completamente

inaceitável. Como pode alguém defender a possibilidade de um cidadão
perder a propriedade de um bem imóvel sem sequer ser “convidado” a
participar do procedimento extrajudicial de usucapião? Pois é exatamente
essa a intenção da Minuta de Provimento, ao pretender dispensar a
notificação dos titulares de direitos reais, desde que apresentados alguns
documentos pelo pretendente.

De meio de prova, que deve ser submetido ao contraditório (antecipado ou

diferido), crê-se na apresentação de meros documentos como suficientes
para demonstração da realidade. Pensa-se que o titular do Cartório de
Registro de Imóveis seria preciso no exame dos ditos documentos, e que
poderia apreciá-los de acordo com seu livre convencimento. Apresentados
alguns documentos, dispensa-se a notificação do titular de direito real,
afinal, porque perder tempo com esse ato meramente burocratizante?

O que o CNJ despreza é que o contraditório se apresenta como princípio

fundamental em processos administrativos e que no artigo 5º, inciso LIV, CR
se prevê que “ninguém será privado da liberdade ou de seus bens sem o
devido processo legal”. A Minuta do Provimento inverte essa ordem, pois, de

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que valeria o artigo 1.071 do CPC/2015, se nós não pudermos “dar

efetividade ao mesmo”?

Além da desarmonia com o texto constitucional, o CNJ parece ignorar a

existência de uma verdadeira “indústria da grilagem”[4] para legitimar
posses novas como se fossem ad usucapionem em nosso país, que se vale de
inúmeras técnicas de “transformação da realidade”.

Não é preciso grande vivência para saber que é muito fácil forjar um
compromisso de compra e venda, ou uma promessa de cessão. Tão fácil
quanto isso é a possibilidade de elaboração de uma declaração de quitação
do débito previsto no referido instrumento contratual. Com isso, pela
proposta contida na Minuta do CNJ, estaria dispensada a notificação dos
titulares de direitos reais. Perceba-se que, em razão do processo de
envelhecimento dos documentos, o requerente-fraudador poderia requerer
a usucapião de um imóvel por ele nunca possuído. Depois de transferida a
propriedade, sem qualquer comunicação ao ex-titular do domínio, o
requerente “invade” o imóvel. A propriedade estaria, agora, em nome do
fraudador. O prejuízo seria incalculável.

Ainda que não se apele para um exemplo extremo, como o narrado acima, é
preciso rejeitar esse tipo de proposta, na qual documentos, não submetidos
ao contraditório, são vistos como suficientes para acarretar a perda da
propriedade imobiliária. Ora, em juízo, sobre as provas devem submeter-se
a argumentação das partes e, mais do que isso, ao direito de produção de
uma prova contrária. Não há nada de sofisticado nisso, é apenas a
compreensão basilar do que se possa entender por processo.

E, por fim, o ponto nuclear é: se o requerente dispõe de todos os documentos

(legítimos) demonstrativos de sua posse, que desaguarão inevitavelmente à
obtenção da declaração de propriedade, por qual razão o titular do direito
real se oporia à usucapião? Seria o caso, provavelmente, de efetiva disputa
sobre a propriedade.

Aliás, uma proposta de lege ferenda para proporcionar maior efetividade ao

disposto no artigo 1.071 do CPC/2015 seria alterar a redação do Código, para
dizer que, havendo a procedência do pedido de usucapião na esfera judicial,
o proprietário que tenha apresentado injusta oposição seria responsável por
todas as despesas, inclusive aquelas eventualmente cobradas perante o
Cartório de Registro de Imóveis.

O que não se admite é a conversão desta proposta do CNJ em mais uma

norma que contrarie o texto de nossa Constituição.

1 (art. 1.071, instituidor do art. 216-A da Lei 6.015/73)

2 http://www.cnj.jus.br/poder-judiciario/consultas-publicas/regulamentacao-
do-procedimento-de-usucapiao-extrajudicial

3 Cf. STRECK, Lenio. Dilema de dois juízes diante do fim do Livre

Convencimento do NCPC. Acessível nesta revista:
http://www.conjur.com.br/2015-mar-19/senso-incomum-dilema-dois-juizes-
diante-fim-livre-convencimento-ncpc

4 Para que a assertiva não fique vaga, devemos lembrar aqui que a
expressão “grileiro” tem origem numa prática desse tipo. Coloca-se um
determinado documento, feito na atualidade, num dado recipiente,
juntamente com um ou mais grilos. Depois de pouco tempo, o papel, antes
branquíssimo, toma o aspecto de envelhecido, amarelado e roído.

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Dierle Nunes é advogado, doutor em Direito Processual, professor adjunto na PUC Minas e
na UFMG e sócio do escritório Camara, Rodrigues, Oliveira & Nunes Advocacia (CRON
Advocacia). Membro da Comissão de Juristas que assessorou na elaboração do Novo CPC na
Câmara dos Deputados.

Antônio Aurélio de Souza Viana é advogado, mestre em direito processual (PUCMinas).

Vice-presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB – Subseção Contagem.

Revista Consultor Jurídico, 19 de abril de 2017, 6h46

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COMENTÁRIOS DE LEITORES
2 comentários

SINGELAS CONSIDERAÇÕES AO DEBATE

Luiz Antônio Almeida Liberato (Advogado Autônomo)
20 de abril de 2017, 11h11

http://www.conjur.com.br/2017­abr­19/minuta­cnj­usucapiao­extrajudicial­contraria­constituicao 5/6
2017­5­7 ConJur ­ Minuta do CNJ sobre usucapião extrajudicial contraria a Constituição
Com a devida vênia, algumas conclusões são questionáveis. Primeira, s. m. j., ninguém
vai perder a propriedade de um imóvel pelo registro da usucapião. A inscrição do direito,
mesmo originário, tem eficácia juris tantum (salvo para o Dr. Leonardo Brandelli,
defensor isolado, porém com respeitável fundamentação, de uma eficácia registral
superior). Logo, a inscrição pode ser cancelada se o suporte fáctico criador da usucapião
não tiver sido corretamente aferido pelo registrador. Segunda, a práxis registral impõe a
máxima cautela, diversamente de outros ramos jurídicos. Por esta razão tantos
operadores anteveem se tornar a usucapião extrajudicial letra morta, em virtude das
pesadas exigências (documentais) que são esperadas dos registradores. Em âmbito
extrajudicial trabalha-se com segurança jurídica, ou seja, os documentos
indubitavelmente aptos à declaração extrajudicial de usucapião também o deverão ser
em âmbito judicial. Não é crível que um registrador imobiliário defira a declaração de
usucapião sem um conjunto documental com elevadíssimo grau de "certeza". Na falta de
certeza será indeferido. Ressalta-se que o maior trunfo desta usucapião extrajudicial,
ainda não explorado pela doutrina, não é permitir a mera aquisição de imóveis, mas sim
alcançar as hipóteses de retificação extramuros e acréscimos de áreas, efeito que a
retificação administrativa não propicia. Em referência à tentativa de maximizar a
utilidade do instituto, há de se concordar que a utilização da expressão "livre
convencimento" foi infeliz, pois não existe convencimento do registrador (muito menos
livre). A qualificação registral é híper rigorosa e fundada em (in)suficiência documental,
de sorte que a decisão positiva do registrador é mera ratificação.

USUCAPIAO EXTRAJUDICIAL
jocafilho (Advogado Autônomo - Empresarial)
20 de abril de 2017, 9h39

O procedimento tornou-se mais burocrático do que a via judicial, e na prática tem sido
recusado por tabelionatos e registros imobiliários - tende a se tornar letra morta.

Comentários encerrados em 27/04/2017.

A seção de comentários de cada texto é encerrada 7 dias após a data da sua
publicação.

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