VÍCIOS CONSTRUTIVOS / GARANTIAS

Carlos Pinto Del Mar

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 carlos del mar

A INDÚSTRIA DAS
AÇÕES JUDICIAIS

CONCEITOS

Vícios construtivos
COMENTÁRIOS
SOBRE A
LEGISLAÇÃO

PRAZOS
 carlos del mar

A INDÚSTRIA DE AÇÕES JUDICIAIS

• MAIOR OCORRÊNCIA: Faixa 1

• RISCO: Propagação para outras faixas

1. Modo Operacional

Advogado comparece ao condomínio e alicia o síndico para obtenção de procurações

de mutuários, com o intuito de ingressar com ação judicial contra a CEF;

FONTE: José Carlos Gama – Pres. CONJUR da CBIC

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A INDÚSTRIA DE AÇÕES JUDICIAIS

2. No processo:

2.1 Ingressa com ação no Juizado Especial Federal (menor ou igual a 60 salários mínimos)

2.2 Responsabiliza a CEF por culpa in eligendo (escolha da construtora sem qualificação) e
in vigilando (falta de fiscalização da qualidade da obra)

2.3 Solicita perícia técnica e justiça gratuita

2.4 Apresenta fotos de outros empreendimentos MCMV1 com defeitos gravíssimos, com o
intuito de sensibilizar o juízo

2.5 Apresenta laudo único com danos iguais para todas as ações, considerados por ele como
SÉRIOS E DE URGENTE REPARAÇÃO
FONTE: José Carlos Gama – Pres. CONJUR da CBIC
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INDÚSTRIA DE AÇÕES JUDICIAIS

3. Pedido das ações:

3.1 Indenização em dinheiro e não correção dos vícios, alegando que, se a CEF ou a
construtora for chamada a reparar, vai cair no mesmo erro de uso de material e mão de
obra inadequados

3.2 Dano moral R$20.000,00

(a soma dos valores é limitada a 60 salários mínimos)

FONTE: José Carlos Gama – Pres. CONJUR da CBIC

 carlos del mar

INDÚSTRIA DE AÇÕES JUDICIAIS

4. Estados com ações semelhantes:

• Pará,
• Ceará,
• Rio Grande do Norte,
• São Paulo,
• Paraná,
• Santa Catarina e
• Rio Grande do Sul

FONTE: José Carlos Gama – Pres. CONJUR da CBIC

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INDÚSTRIA DE AÇÕES JUDICIAIS

FONTE: José Carlos Gama – Pres. CONJUR da CBIC

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INDÚSTRIA DE AÇÕES JUDICIAIS

• Probabilidade de dois fatores se repetirem nas outras situações:

✓ Justiça gratuita

✓ Inversão do ônus da prova

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COMENTÁRIOS
 carlos del mar
A importância dos conceitos /
causas para nortear a perícia

Vício construtivo
Anomalia, endógena, que impacta
Anomalia e causa a perda precoce de
desempenho, COM ORIGEM nos
conceito geral projetos, produtos, serviços ou
execução

Não
conformidade Vício
conceito geral
conceito geral

Manifestação
patológica Falha
conceito geral
conceito geral
 carlos del mar
A importância dos conceitos /
causas para nortear a perícia

ABNT NBR 14653-1:2000

Avaliação de bens Parte 1: Procedimentos gerais

3.12.1 DECREPITUDE: 3.12.2 DETERIORAÇÃO: 3.12.3 MUTILAÇÃO:

Desgaste de suas Desgaste de seus Retirada de sistemas

partes constitutivas, componentes em razão ou componentes
em consequência de de uso ou manutenção originalmente
seu envelhecimento inadequados. existentes.
natural, em condições
normais de utilização
e manutenção.
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vício defeito

O produto ou serviço é viciado O produto ou serviço

quando não apresenta a defeituoso é aquele que se
qualidade esperada, mostra perigoso, colocando
mostrando-se inadequado ao em risco a segurança do
Identify
fim aPromotions
que seonly destina.
work consumidor.
(CDC, art. 18)
as well as the marketing.
(CDC, arts. 12 e 14)
 carlos del mar

SOLIDEZ
DEFEITO

CC, Art. 618

5 anos de garantia

SEGURANÇA
 carlos del mar

Em que consiste a garantia:

• Exceto para a construção civil (CC, art. 618, 5 anos), a lei não
estabelece prazos garantia de funcionamento

• O CDC estabelece a garantia legal de “adequação”

• Os prazos de garantia de funcionamento estão nas NTs*

• O que a lei (CDC) estabelece é o prazo para reclamar 3 itens

(*)Norma de garantias (CE -002.140:003) (ABNT/CB -002)

 carlos del mar

Em que consiste a garantia:

✓Direito de reclamar 3 itens:

• Reexecução dos serviços ou substituição do produto

• Restituição das quantias pagas
• Abatimento proporcional do preço

O prazo para reclamar (os 3 itens) é de 90 DIAS

(tanto para aparentes, como para ocultos)

No caso de vícios ocultos, o prazo inicia com o surgimento

(escala móvel = surgimento + 90 dias)
 carlos del mar

VÍCIOS APARENTES OU OCULTOS PRAZO PARA RECLAMAR A GARANTIA

(bens duráveis)

- Reexecução do serviço (CDC, art. 20, I)

90 DIAS PARA RECLAMAR - Restituição da quantia paga (CDC, art. 20, II)
CDC, Art. 26 – II e § 3º - (decadência)
- Abatimento proporcional do preço (CDC, art. 20, III)

- APARENTES: entrega ou término da execução dos

serviços (CDC, art. 26, § 1º)
INÍCIO DA CONTAGEM DO PRAZO
- OCULTOS: surgimento (CDC, art. 26, § 3º)

SECOVI – Direito Imobiliário Empresarial – 2021 Carlos Pinto Del Mar

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O problema:
ESCALA MÓVEL, sem prazo limite

SECOVI – Direito Imobiliário Empresarial – 2020 Carlos Pinto Del Mar

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ESCALA MÓVEL
Surgimento do vício + 90 dias (D+90)

Surgimento do vício
+90 dias
para reclamar Surgimento do vício
os 3 itens
+90 dias
para reclamar
os 3 itens Surgimento do vício
+90 dias
para reclamar
os 3 itens

SECOVI – Direito Imobiliário Empresarial – 2020 Carlos Pinto Del Mar

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Até quando pode surgir o vício,

e ter o direito de reclamar a garantia?

Não há prazo limite!

Essa indefinição de prazo se estende a vícios outros, que acabam
entrando nos 5 anos (referentes a solidez e segurança)

SECOVI – Direito Imobiliário Empresarial – 2020 Carlos Pinto Del Mar

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NORMA DE GARANTIAS (em discussão)

Garantias das Edificações

Requisitos, procedimentos e prazos de garantia
ABNT/CE-002:140.003

____________________

Trata de prazos de garantia de funcionamento (de desempenho),

e não de prazos de reclamação (que são os prazos legais)
SECOVI – Direito Imobiliário Empresarial – 2021 Carlos Pinto Del Mar
 carlos del mar

garantia
x
responsabilidade

garantia Pode reclamar

os 3 itens

Pode reclamar
responsabilidade indenização
 carlos del mar

A DINÂMICA - NOVAS REFERÊNCIAS

 carlos del mar

✓Teoria dos vícios redibitórios

1 Código Civil de 1916

CDC/1990 ✓Adoção do critério da vida útil do produto como

2 + parâmetro para o prazo de responsabilidade dos
Jurisprudência fornecedores

✓Redução do maior prazo legal de prescrição, de

3 Novo Código Civil 20 para 10 anos
✓Afastamento da Súmula 194 do STJ, que
2002 estabelecia o prazo de 20 anos para reclamar,
do construtor, defeitos da construção

✓Define de requisitos de qualidade (adequação)

4 Norma de Desempenho para a maioria dos sistemas construtivos da
2013 edificação
✓Visa o resultado, mais do que a prescrição
✓Define prazos de vida útil
✓Estabelece prazos de garantia
 carlos del mar

Antes do Código Civil de 2002

20 anos
Era um prazo “pacificador” ...

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 carlos del mar
PRAZO PARA RECLAMAR A INDENIZAÇÃO

(antes do CC 2002): SÚMULA 194, do STJ

“Prescreve em 20 (vinte) anos a ação para obter,

do construtor, indenização por defeitos da obra.”

(depois do CC 2002):

“Prescreve em 20 (vinte) 10 (dez) anos a ação para obter,

do construtor, indenização por defeitos da obra.”

SECOVI – Direito Imobiliário Empresarial – 2021 Carlos Pinto Del Mar

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Atualmente, há na legislação três prazos de

prescrição (para reclamar indenização):

3 anos 5 anos 10 anos

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O prazo para reclamar/propor ação inicia
com o surgimento do vício/defeito (CC, art. 189)

✓ CC: Art. 206. “Prescreve:

§ 3º Em 3 (três) anos:
3
V – a pretensão de reparação civil
__________________________________

✓ CDC: Art. 27. “Prescreve em cinco anos a pretensão à reparação pelos danos
causados por fato do produto ou do serviço prevista na Seção II deste 5
Capítulo, iniciando-se a contagem do prazo a partir do conhecimento do dano
e de sua autoria.“
__________________________________

✓ CC: Art. 205. A prescrição ocorre em 10 (dez) anos, quando ao lei não lhe haja 10
fixado prazo menor.

SECOVI – Direito Imobiliário Empresarial – 2021 Carlos Pinto Del Mar

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2º problema: Teoria da vida útil do produto

SECOVI – Direito Imobiliário Empresarial – 2020 Carlos Pinto Del Mar

 carlos del mar

“Teoria da Vida útil do produto”

A responsabilidade dos fornecedores se estende

durante toda a vida útil.

(se o vício surgir durante a vida útil, e não houver

excludentes de responsabilidade, o fornecedor é
responsável)

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 carlos del mar

TEORIA DA VIDA ÚTIL DO PRODUTO

RESPONSABILIDADE
Recurso Especial nº 984.106 – SC (2007/0207915-3) - 4ª Turma do STJ – Rel. Min. Luis
Felipe Salomão – Dje: 20/11/2012

“O Código de Defesa do Consumidor, no § 3º do art. 26, no que concerne à disciplina do vício

oculto, adotou o critério da vida útil do bem, e não o critério da garantia, podendo o fornecedor se
responsabilizar pelo vício em um espaço largo de tempo, mesmo depois de expirada a garantia
contratual.”

“Com efeito, em se tratando de vício oculto não decorrente do desgaste natural gerado pela fruição
ordinária do produto, mas da própria fabricação, e relativo a projeto, cálculo estrutural, resistência
de materiais, entre outros, o prazo para reclamar pela reparação se inicia no momento em que ficar
evidenciado o defeito, não obstante tenha isso ocorrido depois de expirado o prazo contratual de
garantia, devendo ter-se sempre em vista o critério da vida útil do bem.”
 carlos del mar

RESPONSABILIDADE

• A teoria da vida útil do produto + escala móvel

• É uma combinação perversa

• O prazo para surgimento das falhas/vícios

não pode ficar em aberto, indefinido
 carlos del mar
O problema: data inicial em ESCALA MÓVEL
+ teoria da vida útil do produto

Vida útil 20 anos

Surgimento do vício
+10 anos para a reclamação

Vida útil 20 + 10 = 30 ANOS DE EXPOSIÇÃO

SECOVI – Direito Imobiliário Empresarial – 2020 Carlos Pinto Del Mar

 carlos del mar
O problema: data inicial em ESCALA MÓVEL
+ teoria da vida útil do produto

Vida útil 40 anos

Surgimento do vício
+10 anos para a reclamação

Vida útil 40 + 10 = 50 ANOS DE EXPOSIÇÃO

SECOVI – Direito Imobiliário Empresarial – 2020 Carlos Pinto Del Mar

 carlos del mar
O problema: data inicial em ESCALA MÓVEL
+ teoria da vida útil do produto

Vida útil 50 anos

Surgimento do vício
+10 anos para a reclamação

Vida útil 50 + 10 = 60 ANOS DE EXPOSIÇÃO

SECOVI – Direito Imobiliário Empresarial – 2020 Carlos Pinto Del Mar

 carlos del mar

O problema: data inicial em ESCALA MÓVEL

+ teoria da vida útil do produto

COMO RESOLVER?

SECOVI – Direito Imobiliário Empresarial – 2020 Carlos Pinto Del Mar

 carlos del mar

“PL” da CBIC

Classifica os vícios pela sua natureza/importância

Estabelece prazos diferenciados de garantia e para reclamação (prescrição)

Estabelece prazos terminativos, limites para o surgimento dos vícios, conforme a

sua natureza/importância (tempo de prova da construção)

Estabelece prazos terminativos da responsabilidade e diferenciados, conforme a

natureza dos vícios para a reclamação de indenização (prescrição)
 carlos del mar

“Ensina Hely Lopes Meirelles que nesse período de provas, se resistiu a obra às
intempéries, aos movimentos do solo e, consequentemente, dos materiais, e se suportou
todas as cargas de sua normal utilização, não se deve nem pode eternizar a
responsabilidade do construtor numa presunção de culpa por acidentes remotos, fora da
previsibilidade humana, pois tal procedimento faria com que desaparecesse a atividade de
construtor, por ser antieconômica.”

(BATISTA, Luiz Olavo, “A responsabilidade civil do construtor”; RT 470, dez. 1974)

SECOVI – Direito Imobiliário Empresarial – 2021 Carlos Pinto Del Mar

 carlos del mar

PLANO DE MANUTENÇÃO
MANUAIS DETALHADOS

PROGRAMA DE CONTROLE DA MANUTENÇÃO

(a ABNT NBR 5674 prevê a gestão do Plano)

Medidas
CONVENÇÕES DE CONDOMÍNIO:

• Fundo
• Arquivo ABNT NBR 5674
• inspeção periódica da manutenção (ABNT NBR16747)
preventivas

Estudar programa de garantias x manutenção

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 PRAZOS DE RECLAMAÇÃO carlos del mar
A B
“CIRCA REM” “EXTRA REM”
(próximos da coisa - próximos da entrega) (fora da coisa - distantes da entrega)

- Reexecução do serviço (CDC, art. 20, I)

- Restituição da quantia paga (CDC, art. 20, II) - Indenização por perdas e danos, danos morais
- Abatimento proporcional do preço (CDC, art. 20, III)

RELAÇÃO APENAS CIVIL RELAÇÃO DE CONSUMO

Vícios aparentes ou ocultos
(bens duráveis) 3 ANOS 5 ANOS
CC, Arts. 189 e 206, § 3º, V (prescrição)
10 ANOS CDC, Art. 27 e § 7º (prescrição)
90 DIAS CC, Arts. 189 e 205 (prescrição)
CDC, Art. 26 – II e § 3º - (decadência)

Início da contagem do prazo: Início da contagem do prazo: Início da contagem do

aparentes: entrega ou término da execução dos serviços Surgimento – CC, Art. 189 (“actio prazo: Conhecimento do
(CDC, art. 26, §1º); nata”) dano e de sua autoria –
ocultos: surgimento (CDC, art. 26, §3º) CDC, Art. 27

Data limite para surgimento: em aberto = Data limite para surgimento: em aberto =
Teoria dos Vícios Redibitórios ou da Vida útil do Produto Teoria dos Vícios Redibitórios ou da Vida útil do Produto

SECOVI – Direito Imobiliário Empresarial – 2021 Carlos Pinto Del Mar

 carlos del mar

www.editoraleud.com.br

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Present delmar@delmar.adv.br
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