MBA 19 (ONLINE 09) – DIREITO IMOBILIÁRIO

Aula 36: DUE DILIGENCE IMOBILIÁRIO

Data: 11/02/2021
mkikunaga1 / adnotare

Expositor : Prof. Kikunaga

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 Sumário de Aula

DUE DILIGENCE
Tópicos:
1. Introdução
2. Fundamentos da necessidade de due diligence
3. Dos fatos geradores das nulidades e anulabilidades
4. Dos efeitos das nulidades e anulabilidades
5. Princípio da inoponibilidade
6. Due diligence

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“Os anos deixam rugas na pele,

mas a perda de entusiasmo deixa rugas
na alma.”
Michel Lynberg, escritor

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http://g1.globo.com/sao-paulo/sorocaba-
jundiai/noticia/2016/07/policia-civil-investiga-denuncias-de-
fraude-contra-imobiliaria-em-jundiai.html

Novo golpe no mercado imobiliário: aprenda a se

resguardar
https://www.imovelweb.com.br/noticias/quem-ajuda-
amigo-e/novo-golpe-mercado-imobiliario-aprenda-se-
resguardar/

http://www.aen.pr.gov.br/modules/noticias/article.php?stor
yid=105086&tit=Policia-Civil-alerta-sobre-golpes-em-
alugueis-de-imoveis-nas-praias

Conheça os golpes imobiliários mais comuns e saiba

como evitá-los
https://blog.urbs.com.br/golpes-imobiliarios/

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1. Verifique o CRECI do corretor e da

imobiliária 6. Documentação falsa
2. Vá ao cartório para não cair 7. Venda do mesmo imóvel para
em golpes na compra de imóveis várias pessoas
3. Visite o imóvel antes de fechar a 8. Localização errada ou
compra inexistente
4. Só feche o negócio com agente 9. Cônjuge sem consentimento
credenciado ou proprietário 10. Golpe da portaria
5. Registre o imóvel assim que 11. Viagem do proprietário
concluir a compra

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FUNDAMENTOS DA NECESSIDADE DE DUE DILIGENCE

a) Erro (138 a 144, CC)

b) Dolo (145 a 150, CC)
1.1. Dos vícios da c) Coação (151 a 157, CC)
vontade c.1. Pessoal
c.2. Impessoal (Estado de perigo)
c.3. Econômica (Lesão)

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FUNDAMENTOS DA NECESSIDADE DE DUE DILIGENCE

a) Simulação (167, CC)

1.2. Dos vícios b) Fraude contra credores (158 a 165, CC)

sociais
c) Fraude à execução
(54, IV, Lei 13.097/15 x 792, IV, CPC)

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NULIDADES ANULABILIDADES
1º) Absolutamente incapaz sem representação 1º) Vício da vontade (erro ou dolo)

2º) Objeto ilícito, impossível ou indeterminado 2º) Vício da vontade (coação pessoal)

3º) Teoria do motivo determinante 3º) Vício da vontade (coação impessoal = estado de
perigo)
4º) Violação da forma prescrita – princípio da 4º) Vício da vontade (coação econômica = lesão)
conversão substancial (170, CC)
5º) Fraude a lei imperativa – Princípio de Direito 5º) Vício social (fraude contra credores)
Protetivo (497, CC)
6º) Simulação (167, CC) 6º) Vício social (fraude à execução)
7º) Relativamente incapaz sem assistência

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Critério Nulidades Anulabilidades

Natureza do vício Ordem pública Ordem privada

Espécie de ação Declaratória Desconstitutiva

Eficácia Ex tunc Ex nunc
Prazo Imprescritível Prescritível
Legitimados Qualquer pessoa (168, CC) Alegação apenas aos
interessados
Possibilidade de Não convalesce (169, CC) Convalesce
restabelecimento

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L. 13.097/15 - Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por

fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre
5.1. imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes,
Do regime nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou
jurídico averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações:
(...)

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1º) registrar a citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias

(167, I, “21”, L. 6.015/73);
2º) averbar o ajuizamento de ação de execução ou de fase de
cumprimento de sentença
(art. 828, NCPC/2015 , antigo 615-A CPC/73);
5.2.
3º) averbar restrições administrativas ou convencionais ao gozo de direitos
Requisitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em
lei;
4º) averbar a distribuição de ações que possam reduzir o proprietário à
insolvência, mediante autorização judicial
(art. 792, II, NCPC/2015, antigo 593 CPC/73) (Fraude à execução).

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5.3.
Admitir a presunção “absoluta” da boa-fé do adquirente do direito real.
Objetivo

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1º) Falência
(hipóteses dos arts. 129 e 130 da Lei no 11.101, de 9.2.2005)

5.4. 2º) usucapião, herança e casamento

(hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de
Hipóteses de
registro de título de imóvel.)
não
aplicabilidade 3º) Imóveis públicos (art. 58)

4º) Fraude contra credores (art. 171, CC)

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Lei 7.433/85
Art 1º - Na lavratura de atos notariais, inclusive os relativos a imóveis,
além dos documentos de identificação das partes, somente serão
5.5. apresentados os documentos expressamente determinados nesta Lei.
(...)
Efeitos deste
§ 2 O Tabelião consignará no ato notarial a apresentação do documento
Princípio comprobatório do pagamento do ITBI, as certidões fiscais, feitos ajuizados
e as certidões de propriedade e de ônus reais, ficando dispensada sua
transcrição. (Redação dada pela Lei nº 13.097, de 2015)

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6.1.
Conceito É o estudo dos riscos inerentes ao negócio imobiliário.

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1º) Análise quanto à pessoa (art. 94, CPC/73 ou art. 46, NCPC)

6.2.
Critérios - Identidade
- Capacidade genérica / específica ou legitimação / de exercício
- Estado familiar
- Estado profissional
- Estado domiciliar

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2º) Análise quanto ao imóvel (art.95,CPC/73 ou art. 47, NCPC)

6.2.
Imóvel urbano
Critérios Imóvel rural
Imóvel enfitêutico
Direito real negociado
Territorialidade

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3º) Análise cronológica

6.2.
Critérios (art. 18, L. 6.766/79)
Continuidade registral
Hipóteses de fraude à execução ou contra credores

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6.3.
6.3.1. Dívidas extrajudiciais
Análise do (SCPC, SERASA, Protestos, RTD)
alienante

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6.3.2. Dívidas fiscais

(CDA e CND)
6.3. ADIs nºs 173-6 e 394-1 - O STF reconheceu, por unanimidade, a inconstitucionalidade
Análise do do art. 1º, I, III e VI, e § § 1º a 3º, da Lei nº 7.711/88.
O STF ao reconhecer a inconstitucionalidade de referido inciso, subtraiu-o do
alienante ordenamento jurídico porque incompatível com a ordem constitucional vigente.
Assim, não há mais que se falar em comprovação da quitação de créditos tributários,
de contribuições federais e de outras imposições pecuniárias compulsórias para o
ingresso de qualquer operação financeira no registro de imóveis, por representar
forma oblíqua de cobrança do Estado.

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6.3.2. Dívidas fiscais

(CDA e CND)
Apelação - mandado de segurança – pretensão de afastar a exigência feita pelo
6.3. tabelião de notas da apresentação da certidão negativa de débitos federais como
Análise do condição para a lavratura de escritura com referência à alienação de bem imóvel –
alienante admissibilidade – a comprovação da regularidade fiscal não pode ser pressuposto da
efetivação do registro da transação imobiliária, sob pena de configurar meio indireto
de cobrança de tributos – sentença reformada para conceder a segurança. Recurso
provido. (TJSP – Apelação Cível nº 0009830-11.2012.8.26.0053 – São Paulo – 12ª
Câmara de Direito Público – Rel. Min. Venicio Salles – DJ 13.12.2012)

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6.3.2. Dívidas fiscais

(CDA e CND)
REGISTRO DE IMÓVEIS – Instrumento particular de compromisso de compra e venda
6.3. – Dispensa de apresentação das CNDs do INSS e conjunta relativa aos tributos
Análise do federais e à dívida ativa da União por representar sanção política - Precedentes do
alienante Supremo Tribunal Federal e do Órgão Especial do TJSP – Modificação do
entendimento do Conselho Superior da Magistratura Dispensa – Manutenção, no
mais, da apresentação da Certidão de Autorização para Transferência expedida pela
SPU – Recurso não provido. (Apelação Cível nº 0018870-06.2011.8.26.0068, rel. Des.
José Renato Nalini, Voto nº 21.149)
Precedente Adm.: Ap. Civ. 990.10.084.705-8 (D.J.E. de 17.12.2012 – SP)

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6.3.2. Dívidas fiscais

(CDA e CND)
(SP) item 60.2, Cap XVI, NSCGJ. Nada obstante o previsto nos arts. 47, I, b, da Lei n.º
8.212, de 24/07/1991, e no art. 257, I, b, do Decreto n.º 3.048, de 6/5/1999, e no art.
1.º do Decreto n.º 6.106, de 30/4/2007, faculta-se aos Tabeliães de Notas, por
6.3. ocasião da qualificação notarial, dispensar, nas situações tratadas nos dispositivos
legais aludidos, a exibição das certidões negativas de débitos emitidas pelo INSS e
Análise do pela Secretaria da Receita Federal do Brasil e da certidão conjunta negativa de
alienante débitos relativos aos tributos federais e à dívida ativa da União emitida pela
Secretaria da Receita Federal do Brasil e pela Procuradoria-Geral da Fazenda
Nacional, tendo em vista os precedentes do Conselho Superior da Magistratura do
Tribunal de Justiça de São Paulo no sentido de inexistir justificativa razoável para
condicionar o registro de títulos à prévia comprovação da quitação de créditos
tributários, contribuições sociais e outras imposições pecuniárias compulsórias.

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6.3.2. Dívidas fiscais

6.3. (CDA e CND)
(SP) item 117.1, Cap XX, NSCGJ. Com exceção do recolhimento do imposto de
Análise do transmissão e prova de recolhimento do laudêmio, quando devidos, nenhuma
alienante exigência relativa à quitação de débitos para com a Fazenda Pública, inclusive
quitação de débitos previdenciários, fará o oficial, para o registro de títulos
particulares, notariais ou judiciais

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6.3.2. Dívidas fiscais

6.3. (CDA e CND)
Lei 8.212/91 - Art. 47. É exigida Certidão Negativa de Débito-CND, fornecida pelo
Análise do órgão competente, nos seguintes casos:
alienante I - da empresa: (...)
b) na alienação ou oneração, a qualquer título, de bem imóvel ou direito a ele
relativo;

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6.3.3. Feitos ajuizados estaduais

Cíveis, executivos fiscais, família e sucessões
Falência
6.3. Criminais
Análise do 6.3.4. Feitos ajuizados federais
alienante Justiça Federal
Justiça do Trabalho

6.3.5. Indisponibilidades
(Prov. 13, de 01.06.2012 CGJ/SP e Prov. 39, de 30.07.2014, CNJ)

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6.4.1. Origem (Título aquisitivo)

6.4.2. Registro (Certidão de propriedade)

6.4. 6.4.3. Restrições administrativas

Análise do (tombamentos, desapropriações e preempção)
imóvel
6.4.4. Obrigações propter rem
(CND multas, tributos, débitos condominais)

6.4.5. Certidões do condomínio edilício

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6.4.6. Direito real sobre coisa própria

6.4.
Análise do (propriedade plena)
imóvel (propriedade limitada)
(propriedade resolúvel)
(laje)

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ALERTAR SOBRE OS RISCOS ENCONTRADOS

Observar com cuidado:

1º) Estado de insolvência do alienante
2º) Espécie da propriedade

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