Direito Comercial

Catarina Serra | A91478 Direito Comercial
2022/20223 1ºsemestre
Aula 22/09
Bibliografia: manual dto comercial do professor; 2º semestre: manual de sociedades comerciais

da professora (+ importante as aulas)
Testes: 1º 24 novembro 11h
Aula 29/09/2022
(5 fontes das obrigações)
Contratos: principal elemento gerador de riqueza
Responsabilidade civil
...
O dto comercial vem muito na linha contratual, é um ramo muito abrangente. Ramo do
dto privado com várias subdivisões.
Distingue-se do dto civil porque se pauta com valores como a celeridade, segurança nos
negócios, nas transações, livre circulação, etc. O nosso CC esta mais aproximado do
individualismo (ainda que muito longe do mesmo) mas o dto comercial está ainda mais próximo
desses valores.
A cadeia comercial tem 3 grandes atos: produção, distribuição, consumo. Portugal é dos
países da UE onde mais demorado é o pagamento  em média, paga em 90 dias; os países
nórdicos pagam normalmente em 20 dias. O incumprimento é uma coisa muito comum.
O dto comercial vai ter no seu centro os ATOS DE COMERCIO  art.2º código
comercial.
 “Todos os que estão neste código” – hipótese objetiva
 “Os praticados por comerciantes” – hipótese subjetiva
Quando for o comerciante a praticar o ato, presume-se que é um ato de comercio – há
uma presunção que é ilidível a não ser que o próprio diga que é inilidível – 350º/2 CC
O CCom é muito antigo, de 1888

CCV comercial: quando alguém compra para vender – 463º CCom – é um ato
comercial
Leasing – não existia, agora existe. É ato de comercio? Sim.
O nosso CC é objetivista, subjetivista ou misto? Misto, mas demarcadamente objetivista
 9º. A lei é o ponto de partida e o limite.
Art.º 101 Código comercial  o fiador comercial não tem direito à prévia excursão do património do
comercial
¨ subsidiariedade (o credor tem de interpelar um e só se não vir satisfeito o seu crédito é que pode
interpelar o seguinte) vs. solidariedade (o credor pode escolher interpelar qualquer um)
¨ subsidiariedade com prévia excursão (o credor pode interpelar qualquer um deles, mas ele tem a
faculdade de poder dizer que não) vs. solidariedade
Fiança – é uma garantia pessoal (a garantia geral das obrigações é o património do

devedor 601ºCC). Há garantias pessoais e reais – umas incidem sobre o património
concreto e as outras sobre a pessoa.
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101º CCom  solidariedade, o credor pode interpelar qualquer um dos devedores;

subsidiariedade, o credor tem de interpelar primeiro o devedor e só depois o garante 
subsidiariedade com previa excursão pode interpelar qualquer um, mas um deles tem a
faculdade de dizer “não” – primeiro tem de esgotar o património do outro. O fiador civil
(638ºCC) tem subsidiariedade com previa excursão, já o fiador comercial (101º CCom)
é solidário com o devedor, não tem direito à previa excursão do património.
100º CCom  513º CC no regime civil a solidariedade não é a regra, ao contrário do
regime comercial
Caso Prático 1
Artur, Bernardo e Carlota, retalhistas de víveres, compraram para revender, a Dagoberto,
armazenista, uma grande quantidade de bacalhau, no valor de 15.000 euros. O pagamento do
preço correspondente verificar-se-ia três meses depois. Decorrido o período em questão e não
tendo sido paga a quantia em causa, Dagoberto intentou uma ação contra Artur, pedindo a
condenação deste no pagamento da totalidade do montante referido.
1. A sua pretensão terá́ êxito?
Os atos de comercio podem ser considerados quanto a sua objetividade ou quanto a sua
subjetividade – 101º + 2º CCom. No sentido objetivo o ato que eles celebraram é um ato de
comercio em sentido objetivo (463ºCCom), no sentido subjetivo ...
Passos resolução caso pratico:

- Pretensão – o que ele quer, o que pede ao T
- Instituto que acolhe a pretensão
- Normas instituto
- Requisitos pretensão preenchidos?
- Consequências do não preenchimento dos requisitos
- Existem exceções?
Pretensão: receber 15 mil euros

Instituto: solidariedade passiva
 a pretensão terá êxito.
A sua resposta seria a mesma se Artur, Bernardo e Carlota tivessem adquirido a mercadoria
para seu próprio consumo?
Pretensão: receber o dinheiro todo de uma única pessoa

Instituto: solidariedade passiva
Norma: 100º
Requisitos: eles serem comerciantes e estarem no exercício do comercio
- Aqui o ato é para consumo próprio
- Subjetivamente, é um ato de comercio? A presunção é ilidível, mas neste caso não agiu em
comercio, pelo que a pretensão não terá êxito, estão sujeitos ao art.513º CC.
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Aula 06/10
Interesse substancial da classificação de um ato como comercial – é um ato de comercio

objetivo ou subjetivo, uma vez que daí decorrem certas consequências.
REGIME DA SOLIDARIEDADE NAS OBRIGAÇÕES COMERCIAIS – 9º/100º CCom.

– Obrigações plurais.
No regime civilista, estabelece-se no caso de pluralidade de devedores, ou seja, nas
obrigações plurais, como princípio geral, a regra da conjunção. Tal como decorre, a contrario
sensu, do art.513º CC.
Contrariamente, no direito comercial, o art.100º CCom. Estipula a regra da
solidariedade nas obrigações comerciais, sendo esta, de resto, a sua epígrafe. Trata-se de um
caso de solidariedade legal (art.513º CC). Isto acontece porque se pretende proteger o credor
comerciante. A solidariedade do art.100º é a solidariedade passiva e não ativa porque é a
solidariedade de devedores e não de credores. Os devedores solidários respondem com um
dever de prestação integral e tem o direito de regresso depois.
2 requisitos:
A primeira parte do art.100º CCom. dispõe o seguinte: “nas obrigações comerciais os
coobrigados são solidários … “. São, portanto, 2 os pressupostos para que se aplique tal
disciplina:
 que a obrigação seja mercantil;
 que haja mais do que um devedor.
Obrigação mercantil
O conceito de obrigação mercantil não se encontra definido no CCom. Quanto à noção
de obrigação, ela resulta, subsidiariamente, da lei civil aqui aplicável. No tocante à natureza
mercantil da obrigação, interessa-nos o conceito de ato de comércio emergente do art.2º CCom,
pois é por via de regra deste que tal natureza é aferida.
A existência de coobrigados
Devemos estar perante um caso de pluralidade de devedores. Assim, numa dada relação
jurídico-mercantil, há que averiguar- de cada um dos lados da relação constituída- se existem 2
ou mais coobrigados.
Efeitos
A consequência do preenchimento dos 2 requisitos assinalados é a de se considerem os
coobrigados solidários entre si no que toca ao cumprimento do respetivo dever (art.100º, 1ªparte
CCom). Neste ponto, deve buscar-se, em razão do carácter subsidiário da lei civil, aos art.512ºss
CC, especialmente nas regras que estabelecem a solidariedade passiva.
¨ Solidariedade passiva. Qualquer um dos devedores encontra-se vinculado à realização
integral da prestação perante o credor ou, sendo mais do que um, em face de qualquer
dos credores (art.512º/nº1, 1ªparte, 1ªfrase CC).
¨ Efeitos em relação ao credor do pagamento de 1 dos devedores . Caso um dos devedores
realize a prestação na integra, a consequência é a da liberação de todos os devedores
(art.512º/nº1, 1ªparte, 2ªexpressão CC).
¨ Aquisição de um direito de regresso contra cada um dos condevedores, pelo devedor
que cumpriu a obrigação. Este adquire um direito de regresso sobre todos os outros.
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Todavia, tal direito restringe-se à parte que cabe a cada um deles, o que significa que
não se estabelece a este nível qualquer solidariedade entre os condevedores. O direito de
regresso é exercido na exata medida que couber ao respetivo devedor. Em princípio,
vale a regra da proporcionalidade. Noutras hipóteses, o direito de regresso exerce-se de
modo diverso, podendo chegar à responsabilidade pela totalidade da dívida (ex. seguro-
caução).
Finalidade
Reforço dos interesses dos credores e a tutela do cumprimento das obrigações (favor
creditorii).
Esta regra é supletiva e não imperativa, pelo que é possível estabelecer no contrato
coisa diferente – 100º.
Alguns casos
 Contratos-promessa em que o contrato é havido como mercantil. Atento o carácter
comercial do contrato-promessa, também aqui se aplica o a regra da solidariedade, por
força do princípio da equiparação (art.410º/nº1, 1ªparte CC). Exemplos: contrato-
promessa de trespasse ou contrato-promessa de cessão de quotas).
 Seguro-caução. É usual nos seguros caução (que cobrem “direta ou indiretamente o
risco de incumprimento ou atraso no cumprimento das obrigações que, por lei ou
convenção, sejam suscetíveis de caução, fiança ou aval”) a aposição de uma cláusula,
ou seja, “a seguradora pagará, à 1ª interpelação do beneficiário, o montante
indemnizatório”. Estando subjacente ao seguro-caução um ato comercial (ex. contrato
de locação financeira, contrato de aluguer de longa duração), o devedor e a entidade
seguradora são solidariamente responsáveis perante o credor em razão do contrato-base
ser mercantil, aplicando-se o regime do art.100º CCom. No entanto, a regra da
solidariedade nas obrigações comerciais tem natureza supletiva e não imperativa,
permitindo-se a sua derrogação por convenção das partes (“salva estipulação
contrária”). Pode, portanto, estabelecer-se no contrato que os coobrigados são
devedores conjuntos. Sendo que não é usual a derrogação do regime da solidariedade,
através de convenção em sentido contrário.
 Casos de não extensão do regime da solidariedade. §único do art.100º CCom.
consagra um regime de exceção. “Esta disposição não é extensiva aos não
comerciantes quanto aos contratos que, em relação a estes, não constituírem atos
comerciais”. A consequência é a aplicação do regime da conjunção, já que se afasta a
solidariedade.
Existem aqui 2 requisitos cumulativos a ter em conta: (1) os devedores são sujeitos “não
comerciantes” - o art.13º CCom. estabelece quem são comerciantes, por isso, à contrario sensu
retira-se que todos os sujeitos que não integram o leque do normativo não têm essa qualidade;
(2) os contratos que “não constituem atos comerciais” em relação aos comerciantes . Assim, é
necessário ainda que os contratos em causa não constituam, em relação aos comerciantes, atos
mercantis. Ou seja, a norma refere-se aqui aos atos de comércio unilaterais, aqueles que são
mercantis apenas em relação a uma das partes (art.99º/1ªparte CCom.).
EXEMPLOS:
1. Imaginemos que C e B são devedores (não comerciantes) de 1000€ e A é credor
(comerciante), podendo este exigir de um deles a totalidade do pagamento. A lei diz que
a disposição que consagra o regime da solidariedade não é extensível aos não
comerciantes quanto aos contratos que não constituírem atos comerciais em relação a
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estes (atos de comercio unilaterais). Temos de dividir o ato de comercio em 2 tipos: o

ato é comercial em relação a A que é comerciante, em relação a B e C o legislador diz
que, sendo estes não comerciantes, e o ato em relação a eles é de natureza civil
(imaginemos que adquiriram para uso pessoal), não se aplica o regime da solidariedade,
mas sim o da conjunção.
2. Imaginemos que B e C são comerciantes, mas compram para uso pessoal. Nos termos
do 100º aplica-se o regime da solidariedade uma vez que o regime da conjunção só se
aplica se estes sujeitos forem não comerciantes e o A for em relação a eles não
comerciantes, a contrario senso da letra da lei.
Isto parece não fazer muito sentido, dai que alguma doutrina entende que ainda assim, em
interpretação extensiva da lei, se aplica nestes casos o regime da conjunção, relevando apenas o
requisito do uso pessoal. O critério do legislador dizia que bastava B ou C fosse não
comerciante para não se aplicar o regime da solidariedade, daí se entender que apenas se deve
atender ao segundo requisito (uso pessoal).
O §único em causa tem igualmente natureza supletiva. Com efeito é passível de existir
uma cláusula no contrato em sentido contrário, consagrado assim o regime da solidariedade para
o caso de se tratar de um não comerciantes, mas o ato em relação a este não ser mercantil. A
justificação encontra-se no próprio cariz supletivo do art.100º CCom.
 Não aplicabilidade do regime da solidariedade no caso de pluralidade de credores.

O regime regra aqui é o da conjunção.
A e B celebraram um contrato de trespasse (é um ato de comercio, a transmissão da propriedade

do estabelecimento seja ela onerosa (CCV) ou gratuita (doação) de um estabelecimento comercial) do
estabelecimento comercial. Este contrato está contido no CC que é uma lei de natureza civil,
mas há normas civilistas que assumem vertente comercial – art.1108ºss CC. Assim, não há
dúvida que o trespasse é um ato de comércio – transmissão da propriedade de um
estabelecimento comercial – pode assumir a forma de CCV, doação, etc.
Este ato é um ato de comercio objetivo  são aqueles que estão regulados na lei
comercial. O CCom data de 1888, é muito antigo. Desde então, a matéria estava contida no
CCom e deixou de estar, muitos dos institutos e figuras já não encontramos no CCom, apesar de
o trespasse ter sido sempre regulado no CC. O CC também tem regras comerciais. Assim, temos
de fazer a interpretação do regime da lei civil para ver se se trata de uma regra civilista ou de
natureza comercial.
A vendeu o estabelecimento por 100 mil € e o preço foi pago por B numa prestação
inicial de 50 mil euros e em 5 prestações semestrais de 10 mil euros. A exigiu da parte de B uma
garantia. F prestou uma fiança (contrato unilateral) que garantia o cumprimento daquelas
obrigações no caso de incumprimento do contrato de trespasse.
Casos de solidariedade imperativa

 Fiador de obrigação mercantil
Qual o regime da FIANÇA? Se se tratasse de uma fiança civil (art.627º CC), esta é
acessória e subsidiária. É SUBSIDIÁRIA, o que quer dizer que o fiador goza do benefício de
excussão prévia do património do devedor principal. Além disso, a fiança é ACESSÓRIA, o que
significa que esta dependente da sorte da obrigação principal, o que significa que se porventura
a obrigação principal for inválida, a obrigação do fiador também será invalida. Extinguindo-se a
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obrigação principal extingue-se a fiança. A regra da subsidiariedade é uma regra supletiva pelo
que pode ser afastada pelas partes por convenção em sentido contrário.
No Direito comercial – fiança comercial, temos também presente a caraterística da
acessoriedade, mas já não temos presente a da subsidiariedade. Dispõe o art.101º CCom. que
“a todo o fiador de obrigação mercantil, ainda que não seja comerciante, será solidário com o
respetivo afiançado”. Daqui retira-se 2 pressupostos: (1) a necessidade de constituição de uma
fiança; (2) que o afiançado seja um obrigado mercantil. O garante não necessita sequer de ser
comerciante, podendo mesmo não o ser. O que revela é a natureza da obrigação e não a
circunstância de o fiador ser comerciante. A consequência que emerge do preenchimento destes
requisitos é a da solidariedade do fiador com o afiançado. No entanto, a posição do fiador
solidário não se identifica com a do condevedor solidário, já que a obrigação daquele continua a
ser acessória em relação à do devedor afiançado, com as respetivas consequências. Assim, ao
fiador que cumpre o dever perante o respetivo credor assiste do direito de regresso, na
totalidade, junto do devedor principal, sendo que a norma visa essencialmente afastar o
benefício da excussão prévia (art.638º CC). O regime da solidariedade do fiador é imperativo.
Por um lado, pela utilização da locução “será (sempre) solidário”, por outro lado, a utilização da
palavra “todo fiador”. Assim, daqui decorre a não derrogabilidade por vontade das partes,
sob pena de nulidade da estipulação, por força do art.294º CC e a desnecessidade de
existência de convenção no sentido da sua consagração.
Esta solidariedade da fiança é uma solidariedade imperfeita. Se olharmos para o
exemplo anterior, temos A que podia exigir de B ou C a totalidade da prestação, provocando a
extinção da obrigação perante o outro e tendo direito de regresso no valor da proporcionalidade.
No exemplo anterior, A podia exigir de B ou C a totalidade da prestação, se imaginarmos que B
pagou a prestação de 1000€ a A, a obrigação extingue-se perante A, mas B terá direito de
regresso sobre C de 500€  No caso da fiança, se pagasse os 1000€ a A, teria depois o direito
de regresso sobre a totalidade em relação a B (exigiria os 1000€). Ou seja, aqui, se o fiador
pagasse a totalidade a A, extinguindo a obrigação de B, depois ia ter direito de regresso pela
totalidade do valor.
JUROS NAS OBRIGAÇÕES COMERCIAIS

Os juros, segundo a sua origem, podem ser legais ou convencionais, se resultam da lei ou
de convenção das partes. Quanto ao seu tipo, ele podem ser:
 moratórios (decorrem do atraso do pagamento, sendo que são estes os que mais nos
interessam- situação de incumprimento temporário, atraso no cumprimento imputável
ao devedor, etc. – art. 804º/2 CC (mora do devedor));
 remuneratórios (visam remunerar o capital emprestado – por exemplo, no âmbito de um
contrato de mútuo);
 compensatórios (correspondem a uma simples privação do capital- art.480º CC);
 indemnizatórios.
Dito isto, importa analisar o art.102º CCom: “Há lugar ao decurso e contagem de juros em
todos os atos comerciais em que for de convenção ou direito vencerem-se e nos demais casos
especiais fixados no presente código”.
Consagra-se assim o princípio da onerosidade- e assim à cobrança de juros- quanto aos
atos mercantis em geral.
Assim, os atos comerciais são onerosos.
Os juros moratórios legais e os juros estabelecidos sem determinação da taxa ou

quantitativo
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§§3 e 4 do art.102º CCom.

No CCom a regra é diferente, a taxa de juro tem 2 componentes: uma fixa (7% -
art.102º/§4 CCom) a que acresce uma percentagem que é a da taxa de refinanciamento do
banco central europeu que não sabemos qual é e é avaliada semestralmente em que vamos ter
um aviso no DR que nos diz as taxas de juro moratórias.  a taxa será de 7% + a taxa do
BCE.
Desde o segundo semestre de 2015 a taxa de refinanciamento do BCE era 0% pelo que
a taxa aplicável é de 7% até aos dias de hoje, pelo que o aviso 13997/2022 diz nos que a taxa é
de 7% - neste momento a taxa é de 7% para este semestre.
Juros convencionais
Relativamente à taxa de juros convencionais, a sua fixação é possível, ou seja, é
possível estipular-se uma taxa de juro convencional superior aos 7%. Todavia, exige-se para
o efeito a forma escrita (art.102º/§1 CCom), por razões de segurança e prova. Na ausência de
forma, a taxa convencional verbalmente acordada é nula (art.294º CC), pelo que se emprega a
taxa legal de juros moratórios.
Limites à fixação convencional de juros moratórios. O §2 do art.102º CCom remete para o
art.1146º CC, relativo à usura no contrato de mútuo. Ora, o art.1146º CC estabelece que “É
havido como usuário o contrato de mútuo em que sejam estipulados juros anuais que excedem
os juros legais, acrescidos de 3% ou 5%, conforme exista ou não garantia real”. Ou seja, pode
ter como limites:
 Se EXISTIR garantia real  a taxa pode ir até 10% (taxa legal de 7% + 3%);
 Se NÃO EXISTIR garantia real  a taxa pode ir até 12% (taxa legal 7% + 5%).
A lei permite ainda a possibilidade de se fixar uma clausula penal (art.1146º/nº2 CC)
correspondente de 7% ou 9% acima dos juros legais, caso exista uma garantia real. Ou seja,
existindo uma cláusula penal, pode ter como limites:
 Se EXISTIR garantia real  a taxa pode ir até 14% (taxa legal de 7% + 7%);
 Se NÃO EXISTIR garantia real  a taxa pode ir até 16 % (taxa legal de 7% + 9%).
No caso de, por convenção, se ultrapassarem os limites que a lei permite, a consequência é
relativamente débil para o incumpridor- “considera-se reduzida a esses máximos, ainda que seja
outra a vontade dos contraentes”. Todavia não se descure a possibilidade de aplicação do regime
do art.282º e 284º CC, relativos à anulabilidade do negócio, atento o facto de ser usurário.
Regime especial das transações comerciais: Art.102º/§ 5º CCom.

No caso de transações comerciais sujeitas ao DL nº62/2013, de 10 de maio, a
componente fixa é de 8% + taxa definida pelo BCE.
DL 62/2013, de 10 de maio
O que são as transações comerciais? Este decreto estabelece um regime especial para as
transações comerciais. Art.3º/b DL – o que resulta desta noção de transação comercial vai até
para além do que é o ato de comércio. Aplica-se, por exemplo, no caso de entidades públicas,
às profissões liberais, etc, sendo que estas profissões não integram matéria mercantil e não são
matéria de direito comercial. Há determinados atos de comércio que estão sujeitos a este
regime, pelo que se aplica esta taxa. A transação comercial é uma transação entre empresas e
entidades públicas destinadas ao fornecimento de bens ou à prestação de serviços contra
remuneração. /d – empresa é entidade que não sendo entidade pública, desenvolve uma
atividade económica ou profissional autónoma, incluindo PS.
Noção de empresa abarca também as empresas comerciais do 230º (fornecimento de
bens e prestação de serviços).
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A e B celebraram um contrato de arrendamento comercial sendo este o contrato através

do qual alguém e obriga a prestar o seu estabelecimento para fins comerciais. Está em causa
proporcionar o gozo de um bem imóvel. Caberá aqui, se houver a aplicação da taxa de juros
moratória, a taxa de 7% ou de 8%? Trata-se de fornecimento de bens ou prestação de serviço?
Não, por isso não se aplica a taxa de 8%, mas sim a regra geral dos 7%.
Art.2º/nº2 DL tem matérias excluídas do âmbito aplicação deste diploma. Alínea (a) –
contratos celebrados com consumidores (pessoas físicas que atuam com objetivos alheios à sua
atividade profissional ou comercial, se usasse o computador para uso profissional já não era
consumidor).
 A comprou para vender a B um computador, B destina a coisa para seu consumo.
Este é um ato de comércio? É um ato de comércio objetivo, unilateral. Qual o regime aplicável
aos atos de comércio unilaterais? Art.99º CCom em princípio aplica-se o regime mercantil –
aplicamos a lei comercial. Assim, 2º/2/a DL – estão excluídos os contratos celebrados com os
consumidores, assim não se aplica o regime de 8%, aplica-se o de 7%.
Especialidades deste diploma

Muitas vezes havia transações entre o Estado e as entidades públicas e as empresas. O
Estado é mau pagador e passava meses sem pagar, se as empresas mandassem uma carta para
que o Estado pagasse, depois o Estado escolheria outra empresa da próxima vez. O Estado
ficava anos em mora e vivia faustosamente - necessidade de interpelação.
Art.4º DL – vencem-se automaticamente sem necessidade de interpelação sempre que
do contrato não conste data de vencimento – vencimento automático desde 30 dias da data de
envio da fatura.
 Art.º 4/nº3 DL  sempre que do contrato não conste a data de vencimento (...) estes vencem
automaticamente sem necessidade de interpelação  este vencimento é de 30 dias a partir do
momento da receção fatura...
¨ As transações comerciais são empresas (não é um ent pub, que desenvolve uma atividade
económica ou um profissional liberal autónomo) e ent publicas que tem por finalidade a
prestação de serviços ou entregas de bens com renumeração
¨ A e B celebraram um contrato de arrendamento comercial (alguém se obriga a ceder o gozo
temporário de um imóvel para fins comerciais)  não se aplica aqui o regime dos 8%, mas sim,
dos 7% porque não é considerada uma transação comercial.
DÍVIDAS DE COMERCIANTE CASADO COMUNICÁVEIS AO OUTRO CÔNJUGE

Quer o princípio da igualdade de direitos e deveres dos cônjuges (art.1671º CC), quer a
atribuída legitimidade para qualquer deles contrair dívidas, sem que haja necessidade do
consentimento do outro cônjuge (art.1690º/nº1 CC), conduzem-nos a questionar em que medida
o cônjuge do comerciante pode vir a ser responsabilizado se o comerciante casado contrair uma
dívida sem o seu consentimento.
Já concluímos que cada um dos conjugues pode contrair dividas sem consentimento do
outro – Art.1690ºCC.
Art.1691ºCC (dívidas comunicáveis) - “São da responsabilidade de ambos os
cônjuges”  nº1 (d)  “As dívidas contraídas por qualquer dos cônjuges no exercício do
comercio, salvo se se provar que não forem contraídas em proveito comum do casal, ou se
vigorar entre os cônjuges o regime de separação de bens”. ► Art.1695º/nº1 CC: “pelas dívidas
da responsabilidade de ambos os cônjuges respondem os bens comuns do casal, e, na falta ou
insuficiência destes, os bens próprios de qualquer dos cônjuges”
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Requisitos da comunicabilidade da dívida (4 requisitos):

1. A dívida tem de ser contraída pelo comerciante casado sem o consentimento do outro
cônjuge;
2. A dívida tem de ser contraída em proveito comum do casal. Trata-se de uma presunção
ilidível, que cai se o outro cônjuge demonstrar o contrário;
3. Entre os cônjuges tem de vigorar um regime de comunhão de bens. A mera
circunstância de vigorar o regime de separação de bens (art.1691º (d) CC) entre o casal
significa, por si só, que a dívida não é comunicável;
4. A dívida tem de ser contraída no exercício do seu comércio . Esta regra deve ser
compatibilizada e articulada com o art.15º CCom. (dívidas comerciais do cônjuge
comerciante) - “As dívidas comerciais do cônjuge comerciante presumem-se contraídas
no exercício do seu comércio”. Este preceito perfila-se na lógica do art.1691º/nº1(d)
CC, reforçando a proteção do credor do comerciante. Ora, as dívidas comerciais são as
emergentes de atos de comércio, nos termos do art.2º CCom. E, portanto, a norma
pressupõe a prática de um ato de comércio. Assim, o ato praticado pelo comerciante
deve sê-lo no quadro da sua atividade mercantil, estando em conexão com a mesma.
Dito isto, resulta do art.15º CCom que as dívidas comerciais do comerciante casado, sob
o ponto de vista do seu credor, beneficiam da presunção que foram contraídas no
quadro do seu comércio. O credor apenas tem de alegar que a dívida foi contraída no
exercício do seu comércio. Cabe, posteriormente, ao cônjuge do comerciante
demonstrar que efetivamente a dívida não foi contraída em ligação com o comércio do
seu cônjuge, que não derivou da sua atividade mercantil.
Exemplo:
A é credor do comerciante B que é casado com C. A tem de fazer a prova de que B é
comerciante e que a dívida resulta de um ato de comércio. C para evitar a comunicabilidade da
dívida vai dizer que os mesmos são casados no regime da separação e que não há proveito
comum do casal ou que a dívida não foi contraída no exercício do comércio. Se isto for
provado, o cônjugue não é responsável – a dívida não é comunicável, nos termos da alínea d).
O credor tem de fazer a prova nos termos da alínea c).
O credor tem sempre de provar que a dívida é comercial e que o devedor é comerciante.
Nas dívidas tituladas por títulos cambiários, o credor com o título já sabe que a dívida é
comercial, portanto, o credor só tem de fazer a prova que é o devedor é comerciante. As
letras/livranças resultam normalmente de dívidas comerciais.
Nos termos do art.1696ºCC, quando as dívidas não são comunicáveis respondem os

bens próprios do conjugue devedor e, subsidiariamente a sua meação nos bens comuns.
O ESTABELECIMENTO COMERCIAL
Está instalado, em regra, num imóvel (prédio). Temos de distinguir ambos, uma vez que
incidem sobre eles direitos comuns.
Estabelecimento comercial: (Prof. Orlando de Carvalho) é uma organização concreta de

fatores produtivos com valor de posição no mercado. No estabelecimento comercial podem
destacar-se 2 elementos:
 A organização (tem em vista o exercício de uma atividade de natureza mercantil) -
elemento organizativo;
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 A existência de um conjunto de fatores produtivos, que o projetam na realidade. 

Algo que está enraizado na realidade concreta.
É a conjugação desta dupla vertente que permite caracterizar o estabelecimento comercial.

Tal organização existe como uma unidade económica, sendo reconhecida pelo direito como
unidade jurídica.
O estabelecimento comercial é considerado um bem móvel, sendo um bem móvel sui
generis, com caraterísticas especiais. Tão sui generis que o legislador no 1682ºCC refere-se à
alienação ou oneração de móveis, e no 1682º-A, “e de estabelecimento comercial”. O próprio
legislador equiparou em alguns aspetos o estabelecimento comercial ao regime jurídico dos
bens imoveis, embora ele seja um bem móvel.
O estabelecimento comercial é objeto de direitos, por isso, não tem personalidade nem
capacidade judiciárias, ou seja, não é suscetível de estar por si em juízo, não podendo ser
demandado judicialmente. Assim, uma ação instaurada contra o estabelecimento comercial X é
uma ação condenada ao fracasso. A ação instara-se contra o proprietário do estabelecimento
comercial.
Elementos do Estabelecimento Comercial:

¨ Elementos corpóreos do EC: bens (cadeiras, mesas, fornos, etc), viaturas, mercadorias
¨ Elementos incorpóreos do EC: relações jurídicas constituídas que gravitam em torno do
EC (RJ de arrendamento, fornecimento mercadorias, CPS, etc) – todos esses contratos
celebrados em torno do EC são elementos incorpóreos, assim como os créditos e as
dívidas. Também a clientela é um destes elementos.
Clientela
A clientela não é necessária ao estabelecimento comercial apto a funcionar, mas que
ainda não entrou em atividade. A organização já existe enquanto tal mesmo sem clientela. Esta
não é um elemento essencial. Trata-se sim de um elemento natural, uma vez que em sede de
organização de um estabelecimento já a funcionar, a clientela acompanha a organização.
Exemplo: foi constituído um campo de golf (estabelecimento comercial) que ainda não foi
aberto ao público, pelo que ainda não tinha clientela e foi trespassado sem a clientela. A
clientela é um elemento natural do EC, não é necessário existir clientela para se poder trespassar
um estabelecimento comercial.
Aviamento
O aviamento trata-se da capacidade que o estabelecimento comercial organizado tem
para gerar lucros. Esta aptidão lucrativa advém de um conjunto vasto de circunstâncias,
designadamente das relações de facto estabelecidas com vários grupos de pessoas
(trabalhadores, fornecedores, financiadores) e dos outros elementos que integram o
estabelecimento. O aviamento é algo que está para além do estabelecimento comercial,
resultando da combinação otimizada dos vários elementos da organização. Trata-se de uma
qualidade do estabelecimento comercial.
Aula 13/10
ESTEBELECIMENTO COMERCIAL VS IMÓVEL
10
É raro um estabelecimento comercial prescindir de um imóvel, sendo que, por regra,

necessita dele. Tal sucede do nº limitado de situações, por exemplo, nos estabelecimentos de
circo ambulantes, nos bares instalados em comboios ou aviões, onde o estabelecimento
comercial está instalado no bem móvel.
Assim, por regra, o estabelecimento comercial (bem móvel sui generis) encontra-se
instalado num bem imóvel, normalmente arrendado.
Importa não confundir o imóvel com o estabelecimento comercial que nele está
instalado, em especial para que se distingam adequadamente os direitos que incidem sobre cada
um deles. O direito que incide sobre o imóvel é diverso do direito que incide sobre o
estabelecimento comercial, ainda que sejam os mesmos direitos.
Exemplos:
 A é proprietário do imóvel X e (também) proprietário do restaurante nele instalado;
B é proprietário e comodante do imóvel Y, sendo C comodatário desse imóvel e proprietário da
papelaria que aí constituiu. Comodato é um contrato gratuito pelo qual umas das partes entrega
à outra certa coisa, móvel ou imóvel, para que se sirva dela, com a obrigação de a restituir. C
passa a ser titular de um direito de gozo sobre o imóvel.
 D é proprietário do imóvel W e E é arrendatário desse mesmo imóvel, proprietário da
perfumaria nele existente e cedente da exploração desse estabelecimento. F é
cessionário da exploração da perfumaria e titular de um direito de carácter obrigacional
(de gozo) sobe o imóvel.
Situação típica: Ser proprietário do estabelecimento comercial (livraria) e arrendatário do
imóvel em que está localizado o estabelecimento comercial. Havendo aqui um proprietário do
imóvel que é o senhorio e que nada tem a ver com o estabelecimento comercial.
A lógica é a de que, normalmente, o estabelecimento comercial está instalado em imóvel
arrendado. O proprietário do imóvel, arrenda o imóvel a determinado sujeito e esse sujeito
instala ali um estabelecimento, tornando-se proprietário desse estabelecimento e arrendatário do
imóvel.
 A propriedade do estabelecimento comercial é algo completamente diverso da
propriedade do imóvel.
Imaginemos que A cede a exploração do estabelecimento comercial (restaurante), assim A
mantém-se proprietário, mas B é titular de um direito de gozo sobre o restaurante (EC). Sobre o
imóvel é também titular de um direito de gozo para os fins que pode utilizar o EC.
CONTRATO DE ARRENDAMENTO COMERCIAL E SEU REGIME
Não existe qualquer noção legal de arrendamento comercial. O conceito tem na sua base
a definição de locação (art.1022º CC), sendo que no caso, o gozo do imóvel deve servir uma
atividade comercial. É um ato de comércio objetivo, regulado no CC e não no CCom – 2º
CCom.
CARATERÍSTICAS:
¨ Consensualidade, pelo que o contrato se celebra sem dependência da entrega da coisa
(não é necessária a entrega da coisa);
¨ Bilateralidade, porquanto dele derivam obrigações recíprocas para ambos os
contraentes;
¨ Sinalagmaticidade, pois os deveres principais emergentes do contrato (a prestação típica
do locador de proporcionar o gozo temporário do imóvel- de execução continuada- e a
prestação fundamental do locatário de pagamento da renda- de execução periódica);
11
¨ Onerosidade, pois o gozo do prédio é retribuído;

¨ Formalidade, visto que este contrato está sujeito a forma escrita.
Onde estão consagradas as regras do ARRENDAMENTO URBANO?

 CC de 1966 - Este pode ser para habitação, para comercio ou indústria, para o exercício
de profissões liberais... arrendamento para qualquer outra aplicação lícita do prédio.
 Mais tarde surge o RAU (regime arrendamento urbano) aprovado pelo DL 321-B/90, de
15 de outubro.
 Surge uma alteração ao RAU que decorre do DL 257/95.
 Entretanto surge a Lei 6/2006, de 27 de fevereiro designada NRAU – Novo regime do
arrendamento urbano- que traz muitas novidades, uma grande reforma do arrendamento
urbano.
As regras do arrendamento estavam limitadas ao CC, depois são retiradas para o RAU,
e a lei 6/2006 volta a colocar as regras no CC e depois temos o NRAU que tem também outras
normas e muitos diplomas avulsos.
 Depois surge uma 1ª alteração com alguma dimensão em 2012, com a Lei 31/2012,
surgindo também, alterações posteriores até 2019 (4 alterações).  diploma em vigor é
o NRAU. Temos o CC e mais à frente temos o NRAU.
O ARRENDAMENTO COMERCIAL no CC tinha várias caraterísticas:
 Era um arrendamento vinculístico  Nos Contratos de arrendamento, normalmente a

lei estabelecia um prazo supletivo (6 meses), mas as partes estipulavam o prazo de 1
ano. Sendo certo que, o negócio no final do ano se renovava imperativamente em
relação ao senhorio, o que significa que, quando o senhorio falecesse sucedida um dos
seus herdeiros e continuava o arrendamento imperativamente. Isto é absurdo e
contrariava um princípio base do direito das obrigações que é a proibição as
vinculações perpétuas. Por outro lado, o arrendatário só podia se opor quando
chegava ao final do prazo do arrendamento, isto pelo princípio da pontualidade dos
contratos.
o A arrendou a B pelo prazo de 1 ano sendo certo que o NJ no final do ano se
renovava imperativamente em relação ao senhorio.  a lei não admite as
vinculações perpétuas, estando aqui em causa a proteção do arrendatário. O
arrendatário podia opor se à renovação do contrato. – Regra do princípio da
pontualidade do cumprimento das obrigações: os contratos devem ser
pontualmente cumpridos.
o Havia um desequilíbrio muito grande entre o senhorio e o arrendatário. Com o
DL 257/95, havia 2 possibilidade: ou as partes optavam pelo arrendamento
vinculístico ou pelos arrendamentos de duração limitada. Nestes, o período
inicial de duração dos contratos era de 5 anos, sendo certo que tanto o senhorio
podia opor à renovação do contrato que se renovava em princípio por 3 anos,
mas o arrendatário podia opor se à renovação do contrato e até revogar o
contrato a todo o tempo concedendo um pré-aviso de 30 dias.  esta política
acabou por destruir alguns bens imoveis.
o Surge a lei 6/2006 (NRAU) que tem os arrendamentos sem duração limitada
(contratos vinculistas) e os arrendamentos com prazo certo. Esta lei trouxe-
nos uma regulação especifica para os arrendamentos antigos – regime
transitório (regime específico para este tipo de contratos).
12
 Nesta lei temos regras especificas de normas transitórias – 26ºss

NRAU. Estas estão divididas em 2 grupos.
Contratos celebrados DEPOIS DA ENTRADA EM VIGOR DO DL 257/95

Regime transitório dos arrendamentos: contratos não habitacionais (de arrendamento
comercial) celebrados depois do DL 257/95, de 30 de setembro. Este diploma entrou em
vigor a 5 outubro 95 e a lei 6/2006 em 28 julho 2006.
I. Contratos sem duração limitada (contratos vinculistas)

Regas aplicáveis:
O art.26º/nº4 NRAU estabelece que os contratos de arrendamento vinculísticos regem-
se pelas regras aplicáveis aos contratos de duração indeterminada (sem duração limitada).
Denúncia imotivada pelo senhorio:
O senhorio (após a entrada em vigor do NRAU- 1ª versão) estava impedido, em
princípio, de denunciar sem motivo o contrato de arrendamento comercial. Ora, com a reforma
de 2012, o art.26º/nº4 e 6 NRAU, sofreu alteração substancial. Assim, os contratos de
arrendamento comercial vinculísticos celebrados entre 5 de outubro de 1995 e 27 de junho de
2006, podem ser denunciados imotivadamente- à luz do art.1101º (c) CC. O senhorio pode
denunciar o contrato de duração limitada nos casos previstos no referido artigo. Assim, o
senhorio que estava completamente amarrado aquele contrato, por via da lei 6/2006, vai poder
denunciá-lo dando um prazo de pré-aviso de 5 anos, sendo certo que, nos termos da lei, tem de
haver uma confirmação da denuncia – art.1104º CC. Nos termos do art.26º/nº4 (c) NRAU, a
regra anterior não se aplica se o arrendatário tiver 65 ou mais anos ou deficiência a 60% (a regra
é só aplicável ao arrendamento habitacional).
Assim:
 Opera, de imediato, a quebro do vinculísmo com a entrada em vigor da nova lei;
 Faculta-se ao senhorio a denúncia (extrajudicial) imediata (logo após a entrada
em vigor da lei) do contrato vinculístico;
 Regressa o prazo de pré-aviso de 5 anos;
 Foi repristinada a norma de 2006, que previa a confirmação pelo senhorio da
denúncia (art.1104º CC).
Tal denúncia (imotivada) deve ser comunicada ao arrendatário por uma das vias
decorrentes do art.9º/nº1 a 6 NRAU: a carta registada com aviso de receção ou a entrega em
mão da declaração de cessação.
II. Contratos de arrendamento comercial de duração limitada

As peculiaridades dos contratos de duração limitada do passado restringem-se à sua
duração, à sua prorrogação (art.26º/nº3 NRAU) - mas também aos casos de denúncia e de
oposição à renovação- e (eventualmente) à transmissibilidade da posição de arrendatário
habitacional por morte (art.58º ex vi 26º/nº2 NRAU).
Prorrogação automática do contrato
No RAU, os contratos de duração limitada encontravam-se subordinados ao princípio
da renovação automática no fim do prazo. O período inicial de duração não podia ser inferior a
5 anos. Se nada estivesse previsto, a renovação ocorria por igual período, embora o prazo
pudesse ser um qualquer, não estando sujeito à limitação dos 3 anos. Assim, qualquer uma das
partes podia extinguir o contrato para o termo do prazo- sendo que o arrendatário ainda o podia
13
denunciar a todo o tempo- mas também, por outro, que se não fizessem cessar, permanecia em
vigor por um novo período.
Com o NRAU, no art.26º/nº3, 2º trecho consagra- semelhantemente- que “Quando não
sejam denunciados por qualquer das partes, os contratos de duração limitada se renovam
automaticamente no fim do prazo pelo qual foram celebrados, pelo período de 3 anos, se
outro prazo superior não tiver sido previsto (por convenção) “.
Assim, só o arrendatário pode denunciar (imotivadamente e, à partida, em qualquer
momento) o contrato; o senhorio apenas se pode opor à sua continuidade para o final do prazo
(tal como de resto se permite ao arrendatário).
Denúncia imotivada pelo arrendatário

O art.1098º/nº3 CC impõe restrições à denúncia pelo arrendatário: “decorrido 1/3 do
prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação, o arrendatário pode denunciá-lo a
todo o tempo, mediante comunicação ao senhorio com a antecedência mínima de: 120 dias (se o
prazo for igual ou superior a 1 ano) ou 60 dias (se o prazo for inferior a 1 ano)”. Art. 26º/nº3
NRAU + art.1098º/nº3 CC
Oposição à renovação pelas partes
¨ Oposição à renovação deduzida pelo senhorio: Art.1097º/nº1 CC
¨ Oposição à renovação pelo arrendatário: Art.1098º/nº1 CC
Comunicações
Aplica-se agora, indistintamente (para qualquer das partes) o formalismo decorrente do
art.9º/nº1 a 6 NRAU: carta registada com aviso de receção ou a entrega em mão da declaração
de cessação.
Contratos vinculistas (duração ilimitada) celebrados ANTES DA ENTRADA EM VIGOR

DO DL 257/95
Art.27º NRAU: “os contratos celebrados para fins não habitacionais celebrados antes da entrada
em vigor do DL nº257/95”.
Art.28º NRAU: “aplica-se, com as necessárias adaptações, o disposto no art.26º, com as
respetivas especificidades constantes nos números seguintes e dos artigos 30º a 37º e 50º a 54º
NRAU”.
Regime da denúncia imotivada pelo senhorio
Nos termos do art.28º/nº2 NRAU “não se aplica o disposto do art. 1101º (c) CC.
Desta forma, conclui-se que o senhorio não pode denunciar o contrato de duração
indeterminada mediante comunicação ao arrendatário com a antecedência não inferior a 5 anos
sobre a data em que pretenda a cessação.
Regime da atualização extraordinária das rendas e da duração do contrato

1. Iniciativa do senhorio
Art.50º NRAU. A transição para o NRAU e a atualização da renda dependem de
iniciativa do senhorio, que deve comunicar a sua intenção ao arrendatário, indicando
os elementos previstos na norma. À luz da regra em causa o senhorio desencadeia: a
atualização extraordinária da renda, propondo um valor que pretende para a nova renda;
um mecanismo de alteração do tipo e de duração do contrato, que nos parece ser
obrigatório quando toma esta iniciativa e também obrigatório que seja uma proposta
diversa da do contrato vigente (ou seja, não se pode dar continuidade ao regime
vinculistas). A comunicação deve ser feita nos termos do art.9º/nº1 a 6 NRAU.
2. Comportamentos possíveis do arrendatário
14
Acolhendo a teoria da receção, para efeito da contagem do prazo de 30 dias para o

inquilino responder (art.51º/nº1 NRAU). Assim, o arrendatário pode adotar várias
atitudes (art.51º/nº3 NRAU):
¨ Falta de resposta do arrendatário. Art.31º/nº6 ex vi 51º/nº7 RNAU. O
silêncio do declaratário tem valor declarativo, ou seja, vale como aceitação das
rendas, bem como do tipo e da duração do contrato propostos pelo senhorio.
Tais medidas produzem os seus efeitos a partir do 1º dia do 2º mês seguinte ao
termo do prazo (para responder).
¨ Aceitação do valor da renda, do tipo e da duração do contrato propostas.
Art.31º/nº10 ex vi art.51º/nº7 NRAU.
¨ Aceitação do valor da renda, com silêncio ou falta de acordo do
arrendatário quanto às restantes propostas. Art.31º/nº10 (b) ex vi
art.51º/nº7 NRAU. A aceitação do valor da renda produz efeitos “a partir do 1º
dia do 2º mês seguinte à resposta do inquilino”. Já o silêncio quanto às restantes
propostas não tem aqui valor declarativo, sendo equiparado à falta de acordo
das partes. A consequência é de que o contrato vinculistas se transforma
num contrato com prazo certo pelo período de 5 anos.
¨ Oposição ao valor da renda pelo arrendatário (art.33º NRAU)
o Mera oposição ao valor da renda sem contraproposta do arrendatário
(Art.33º/nº2 NRAU). Vale como proposta de manutenção do valor da
renda em vigor à data da comunicação do senhorio.
o Oposição ao valor da renda com contraproposta do arrendatário
seguida de aceitação do senhorio. Art.33º/nº4 NRAU. A aceitação
pelo senhorio do valor da contraproposta gera a submissão ao NRAU
quanto a esse aspeto.
o Oposição ao valor da renda com contraproposta do arrendatário
seguida de não aceitação do senhorio do valor da renda. Art.33º/nº5
NRAU. O senhorio tem 2 hipóteses:
i. Denúncia do contrato (art.33º/nº5 (b) NRAU). Agora a
denúncia por parte do senhorio é possível. A comunicação da
denúncia segue os termos do art.9º/nº1 a 6 NRAU. Os efeitos
da denúncia estão presentes no art.33º/nº7 e 10 NRAU. Sendo
que esta denúncia pressupõe o pagamento de uma
compensação- “indemnização equivalente a 5 anos de renda
resultante do valor médio das propostas formuladas pelo
senhorio e pelo arrendatário”. Esta é paga no momento da
entrega do locado (nº9). Havendo aqui um nexo de
correspetividade, pelo que um eventual incumprimento por
parte do senhorio permite ao arrendatário a não restituição do
imóvel.
ii. Atualização do valor da renda segundo critérios próprios
(art.33º/nº5 (b) NRAU). Depende de comunicação ao
arrendatário (art.9º/nº1 a 6 NRAU). O contrato vinculistas
transforma-se num “contrato celebrado com prazo certo, pelo
período de 5 anos a contar da referida comunicação”
(art.33º/nº5 (b) NRAU). Os critérios de atualização da renda
estão previstos no art.35º/nº2 (a) e (b). Exemplo: o valor do
imóvel é de 80.000€, significa que 1/5 do valor do imóvel são
15
5.333€. Este valor a dividir por 12 meses é igual a 444€. Tendo

em conta que o contrato vinculístico transformou-se num
contrato a prazo de 5 anos, o senhorio pode opor-se à
renovação do mesmo, nos termos gerais.
¨ Denúncia pelo arrendatário. Art.51º/nº3 (d)  art.53º art.34º NRAU
3. Regime especial em sede de resposta do arrendatário . “O arrendatário de ainda, na sua
resposta, nos termos e para os efeitos previsto no artigo 54º (invocação de
circunstâncias pelo arrendatário), invocar uma das seguintes circunstâncias: que existe
no locado um estabelecimento comercial aberto ao público e que é uma
microempresa” (art.51º/nº4 (a) NRAU). Ao invocar esta circunstância tem de
acompanhar a sua resposta com documento comprovativo da mesma, sob pena de não
poder prevalecer-se da referida circunstância (nº6). Assim, o contrato só fica
submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes ou, na falta deste, no prazo de
10 anos a contar da receção, pelo senhorio, da resposta do arrendatário nos termos do
art.51º/nº4. Nesta última hipótese o valor da renda é atualizado de acordo com os
critérios no art.35º/nº2. O regime é o mesmo que o regime-regra, mas agora o senhorio
não pode denunciar imotivadamente o contrato vinculistas. Findo o prazo dos 10 anos,
o senhorio pode promover a transição para o NRAU, podendo propor uma nova
atualização da renda (embora o inquilino já não possa prevalecer-se das circunstâncias
que o beneficiavam), sendo que no silêncio ou na falta de acordo, considera-se o
contrato celebrado com prazo certo pelo período de 5 anos (art.54º/nº6 a b NRAU).
Assim, a microempresa pode beneficiar de um regime de favor em termos contratuais,
temos um contrato que se transformou de contrato vinculistas num contrato com prazo
certo máximo de 15 anos, ou seja, 10+5.
A transmissão por morte da posição do arrendatário mercantil

Aplica-se o art.58º ex vi 26º/nº2 NRAU.
Regra geral: Em face de morte do arrendatário o art.58º estabelece que “o
arrendamento… termina com a morte…”. A solução é a extinção do contrato por
caducidade. Aplica-se a mesma regra (regra geral em sede locatícia) emergente do
art.1051º/nº1 (d) CC. Deste modo, a restituição do prédio “só pode ser exigida passados 6 meses
sobre a verificação do facto que determina a caducidade” (art.1053º CC).
Exceção: “salvo existindo sucessor que há mais de 3 anos exerça profissão liberal ou
explore estabelecimento comercial, no locado, em comum com o arrendatário primitivo”. É
facultada a transmissão da posição do arrendatário. No entanto, esta norma só faz sentido ser
aplicada aos contratos vinculísticos, pois nos outros já não há o perigo. Nos termos do nº2, o
sucessor com direito à transmissão comunica ao senhorio, nos 3 meses seguintes, a vontade
de continuar a exploração. Impõe-se a junção dos correspondentes documentos: o
comprovativo da morte do arrendatário (certidão de óbito) e o que demonstra a qualidade de
sucessor (testamento). Encontrando-se omissa a forma de comunicação da transmissibilidade,
devem valer as regras gerais do art.9º/nº1 a 6 NRAU.
CELEBRAÇAO DO CONTRATO
1. Forma do contrato de arrendamento comercial
16
À luz do art.1169º CC o contrato de arrendamento urbano, aqui se incluindo o comercial,

deve ser “celebrado por escrito”. A inobservância de forma escrita gera a nulidade do contrato
(art.220º CC). Sendo o negócio nulo devem as partes devolver tudo aquilo que foi entregue.
Desvio à regra geral: no caso de não haver redução do contrato a escrito, desde que tal falta
não seja imputável ao arrendatário, pode o locatário provar a existência de título por qualquer
forma admitida em direito. Deve demonstrar a utilização do locado sem oposição do senhorio e
o pagamento mensal da renda por um período de 6 meses (art.1169º/nº2 CC). À também a
possibilidade de invocação, pelo arrendatário, do instituto do abuso de direito, sob a forma de
venire contra factum proprium, no sentido de evitar as consequências nefasta da nulidade do
negócio. Assim, evita-se o despejo do arrendatário.
2. Registo do contrato
Os contratos de arrendamento comercial com prazo superior a 6 anos estão sujeitos
a um requisito de publicidade. Inscrição no registo de arrendamento comercial.
3. Elementos que devem constar do contrato escrito

Art.1070º CC  Requisitos de celebração– remete para diploma próprio dos elementos
que o contrato deve conter  DL 160/2006  Estabelece as menções essenciais,
nomeadamente, a identificação das partes, o domicílio ou a sede do senhorio, a identificação e a
localização do locado, o quantitativo da renda, a data da celebração, etc.
Licença de utilização
Este diploma tem também a licença de utilização do imóvel.
 Efeitos da inobservância: Art.5º DL. A imposição ao senhorio do pagamento de uma
coima à autoridade municipal competente (art.5º/nº5 DL); a faculdade de o arrendatário
“resolver o contrato” (art.5º/nº7 DL); o arrendatário pode ainda exigir cumulativamente
uma indemnização, nos termos gerais (art.801º/nº2 e 798 CC),
 Arrendamento para fins diversos. Art.5º/nº7 DL menciona o arrendamento
habitacional licenciado para fim distinto (comercial) e vice-versa. Os efeitos são
também contraordenacionais e civil. Remissão para o nº5, havendo lugar ao pagamento
de uma coima à entidade municipal. Em relação ao contrato, o art.5º/nº7 sanciona com a
nulidade, não se produzindo qualquer efeito jurídico (art.286º CC). Mantém-se
igualmente o direito do arrendatário a ser indemnizado pelos danos causados (art.5º/nº7
DL), nos termos das regras da responsabilidade civil pré-contratual.
4. Prestações das partes

Do contrato de arrendamento resultam 2 obrigações sinalagmáticas: de o senhorio
proporcionar o gozo do imóvel e do arrendatário pagar a renda.
OBRIGAÇÃO DO ARRENDATÁRIO PAGAR A RENDA

¨ A renda como prestação pecuniária e periódica
A renda é havida como uma prestação pecuniária e periódica (art.1075º/nº1 CC). A
prestação deve ser satisfeita com uma regularidade certa, normalmente mensal. Desta forma,
não se aplica o art.781º CC (relativo à perda do benefício do prazo), e a resolução do contrato de
arrendamento opera para o futuro, não havendo restituição das rendas pagas (art.434º/nº2 CC).
¨ Vencimento da renda
Na falta de convenção em contrário (norma supletiva), a 1ª rende vence-se no momento de
celebração do contrato e cada uma das restantes no 1º dia útil do mês imediatamente anterior
àquele a que diga respeito (art.1075º/nº2 CC) - caso as rendas estiverem em correspondência
17
com os meses do calendário gregoriano, caso contrário aplica-se o art.1039º/nº1, 1ªparte CC.
Assim, o momento do vencimento das restantes e subsequentes rendas mensais é antecipado em
relação ao gozo da coisa.
¨ Legitimidade para receber e para pagar a renda
Legitimidade para receber a renda: senhorio. No entanto, o senhorio pode nomear um
representante voluntário, com poderes para receber a renda, sendo que o pagamento produz
efeitos imediatos na esfera do senhorio (art.258º CC). Também pode ter legitimidade o cônjuge
do locador. No caso de transmissão da posição do senhorio, por efeito da venda do imóvel, tal
deve ser comunicado devida e adequadamente (através do envio do próprio contrato de compra
e venda, que comprova a alienação do prédio) ao arrendatário, sob pena de este poder
recusar o pagamento ao novo sujeito, sendo-lhe legítimo o pagamento ao antigo locador. Só
após a comunicação efetuada nos termos próprios, cabe ao arrendatário pagar ao novo locador.
Legitimidade para pagar a renda: arrendatário. Se existirem vários inquilinos, qualquer
deles pode realizar o pagamento, liberando todos. O art.767º/nº1 CC estabelece que “a
prestação pode ser feita tanto pelo devedor como por terceiro, interessado ou não no
cumprimento da obrigação”. O conceito de terceiro é muito amplo, podendo ser todo o terceiro
que não seja o devedor- regime da fungibilidade. No caso de transmissão da posição do
arrendatário, por morte ou por efeito de trespasse do estabelecimento comercial, o novo
arrendatário tem agora legitimidade para proceder ao pagamento da renda.
¨ Lugar do pagamento
Art.774º + 1039º/nº1 CC. O pagamento da renda deve ser feito no domicílio do locatário à
data do vencimento, se as partes ou os usos não fixarem outro regime. As partes podem
estipular outro lugar para o pagamento, tanto verbal como escrito.
¨ O prazo prescricional
A obrigação de pagamento das rendas está sujeita a prescrição (art.310º CC). Vale aqui o
regime do art.310º (b) CC. As rendas prescrevem no prazo de 5 anos. O prazo em causa é
contado isoladamente em relação a cada uma das prestações da renda. Tal prazo começa a
contar quando o direito puder ser exercido (art.306º/nº1 CC), pelo que assim sucederá “a partir
do momento em que o arrendatário deixar de cumprir a respetiva obrigação do pagamento”. A
prescrição necessita, para ser eficaz, de ser invocada, judicial ou extrajudicialmente, por aquele
a quem aproveita, pelo seu representante ou, tratando-se de incapaz, pelo MP, não podendo o
tribunal conhecê-la oficiosamente (art.303º CC).
DURAÇÃO DO CONTRATO
¨ Princípio da liberdade contratual quanto à duração do contrato
Art.1110º/nº1 CC. As partes podem, no âmbito dos contratos tipificados existentes,
prever a celebração de qualquer deles, seja com prazo certo, seja com duração
determinada, nos termos do art.1094º CC.
¨ Silêncio das partes
Art.1110º/nº2 CC. O negócio considera-se celebrado com prazo certo pelo período de 5
anos, não podendo o arrendatário denunciá-lo com antecedência inferior a 1 ano.
¨ Renovação do contrato
Art.1110º/nº3 CC. Salvo disposição em contrário, o contrato celebrado a prazo certo
renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração
ou de 5 anos se essa for inferior.
¨ Oposição do senhorio à renovação
Art.1110º/nº4 CC. Nos 5 primeiros anos após o início do contrato, independentemente
do prazo estipulado, o senhorio não pode opor-se à renovação. O período inicial mínimo
18
de 5 anos (o legislador estipula isso), e não pode opor-se à renovação durante esses 5
anos.
Aula 20/10
EXTINÇÃO DO CONTRATO
1079ºss – contemplam a matéria da cessação do contrato sem prejuízo de a parte relativa a

locação caber uma norma relativa a caducidade do contrato.
1079º - diz-nos quais as formas de cessação.
1080º - determinam que em relação à resolução, à caducidade e à denúncia vale a regra da
imperatividade (em relação a algumas formas de cessação do contrato).
1081º - Regra geral dos efeitos da cessação.
1. REVOGAÇÃO POR MÚTUO ACORDO

Art.1082º CC
Por regra, não está sujeita a forma escrita, bastando o acordo expresso ou tácito das
partes. No entanto, o nº2 exige forma escrita nos casos em que não haja execução imediata do
acordo, quando há no acordo cláusulas compensatórias (a atribuição ao arrendatário de uma
soma pecuniária pelo abandono do imóvel) e quando existem outras cláusulas acessórias. Nesta
hipótese, o acordo escrito acompanhado do contrato de arrendamento permite ao senhorio
instaurar um procedimento especial de despejo, no pressuposto de que o arrendatário não
desocupe o imóvel (art.15º/nº1 e 2 (a) NRAU).
2. RESOLUÇÃO
Pressupõe, em termos gerais, uma situação de incumprimento grave do contrato e a
resolução é por natureza motivada. Em princípio tem efeitos retroativos, em termos gerais.
Art.1083ºss CC  resolução do contrato de arrendamento
 Nº1. Qualquer das partes pode resolver o contrato, com base em incumprimento da
outra parte.
 Nº2. É fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou
consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento.
Temos de jogar aqui com 2 elementos: o incumprimento tem de ser grave e tem
de ser inexigível por lapso do senhorio a manutenção do contrato de arrendamento
(2 vertentes do dto de resolução pelo senhorio).
RESOLUÇÃO PELO SENHORIO
 Falta de pagamento de renda
Não sendo paga a renda no momento do vencimento (em regra, nos termos do art.1075º/nº2
CC) o arrendatário comercial constitui-se em mora (art.1041º CC). O arrendatário pode
fazer cessar a mora, procedendo ao pagamento no prazo de 8 dias a contar do seu começo, sem
quaisquer efeitos negativos (art.1041º/nº2 CC). Na realidade, nos termos do art.279º (c) CC, o
prazo é de 7 dias e não 8. Dentro desse prazo, a mora é juridicamente irrelevante.
Caso o arrendatário não efetue o pagamento da renda no prazo de “8 dias, o locador dispõe
e 2 possibilidades, não cumulativas, ou seja, são alternativas:
1. Exigir a renda/s em atraso + 20% desse valor a título de indemnização
(art.1041º/nº1, 1ªparte CC)
OU
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2. Exigir a renda/s em atraso + resolver o contrato (art.1041º/nº1, última parte

CC)
Esta norma é imperativa, não podendo ser derrogada por vontade das partes em
sentido contrário, sob pena de essa clausula ser nula nos termos do 294ºCC. No entanto, se a
cláusula favorecer o arrendatário, esta já será admissível, por exemplo, quando as partes
acordam que a indemnização é apenas de 10%.
Se optar PELA 1ª OPÇÃO o senhorio deve comunicar (extrajudicialmente) ao
inquilino o valor da dívida, acrescida da indemnização devida. A notificação deve ser feita por
carta registada com aviso de receção (efeito probatório), notificando a contraparte. Na falta de
pagamento dos valores em causa, o contrato de arrendamento (escrito) e a notificação efetuada
servem de base à execução para pagamento de quantia certa (art.14ºA NRAU).
Na 2º OPÇÃO
 Caso atue extrajudicialmente, a resolução do contrato apenas pode operar
quando o atraso no pagamento da renda seja igual ou superior a 3 meses. É
indiferente se há uma ou várias rendas em falta, o que interessa é que pelo
menos 1 delas seja igual ou superior a 3 meses de atraso. Após este prazo de 3
meses, o senhorio pode resolver o contrato de arrendamento (art.1083º/nº3
CC). Para tal, impõe-se uma comunicação à contraparte (art.1084/nº2 CC +
art.9º/nº7 NRAU). A notificação pode operar por notificação judicial avulsa (o
senhorio fundamentando a resolução vai junto do Tribunal exigir a notificação
do arrendatário – formalismo especifico); contacto pessoal de advogado,
solicitador ou agente de execução sendo essa notificação feita na pessoa do
notificando; registada com aviso de receção – esta possibilidade só existe nos
casos em que o contrato tenha sido celebrado pro escrito e em que tenha sido
convencionado o domicilio, ou seja, aqui tem de haver convenção de domicilio.
Esta comunicação dirigida ao arrendatário é uma comunicação extrajudicial,
mesmo quando ocorre a notificação judicial avulsa. Tal comunicação tem de ser
motivada, contendo os factos que estão na sua base e que geram o
incumprimento definitivo do contrato (art.1084º/nº2 CC). Declarada a
resolução do contrato por parte do senhorio, esta “fica sem efeito se o
arrendatário puser fim à mora no prazo de 1 mês” (art.1084º/nº3 CC),
contado a partir da comunicação do senhorio. Sendo que o arrendatário só pode
fazer uso desta faculdade 1 única vez (art.1084º/nº4 CC). Ele põe fim à mora
se pagar as dívidas em atraso e a indemnização de 20%. Se o locatário não
pagar voluntariamente os valores em causa e não desocupar o locado, o
senhorio pode instaurar um procedimento especial de despejo, juntando o
contrato e a comunicação extrajudicial (art.15º/nº2 (e) NRAU).
 Caso atue judicialmente, o senhorio vai instaurar uma ação declarativa de
despejo nos termos do art.1048º/nº1 CC, requerendo ao tribunal que declare a
resolução do contrato e o pagamento das rendas em atraso. Aqui, o inquilino
pode fazer caducar o direito de resolução se pagar as rendas em atraso
acrescidas da indemnização aludida, mas só até à data que tem para contestar
(só o pode fazer uma única vez- nº2).
 Falta de pagamento reiterado da renda
O art.1083º/nº4 CC estabelece que é ainda possível ao senhorio resolver o contrato
quando: (1) há mora superior a 8 dias no pagamento da renda; (2) a mora deve ocorrer 5 vezes
ou mais, sejam seguidas ou interpoladas; (3) no período de 12 meses; (4) num dado contrato.
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Não sendo aplicado o disposto no art.1084º/nº3 e 4 CC, ou seja, possibilidade de pôr fim à mora
no prazo de 1 mês a partir da comunicação.
Neste período de 12 meses consideramos a data de celebração do contrato? Ou é contado
desde o momento do incumprimento? O legislador não fixou esta questão. No entanto, a data da
celebração do contrato é uma data relevante para muitos efeitos, como por exemplo, para efeitos
do art.1077º/nº2 CC. Assim, neste caso, devemos considerar a data de celebração do contrato.
Nos termos do art.1083º/nº6 CC o senhorio apenas pode resolver o contrato se tiver
informado o arrendatário, por carta registada com aviso de receção, após o terceiro atraso no
pagamento da renda, de que é sua a intenção de pôr fim ao arrendamento.
CASO EXISTA FIADOR

Caso exista fiança e o arrendatário não faça cessar a mora no prazo de 8 dias, o senhorio
deve, nos 90 dias seguintes, notificar o fiador da mora e das quantias em dívida (art.1041º/nº5
CC), sendo que só pode exigir do fiador após notificar o fiador (nº6). A notificação do fiador
feita nos termos gerais, deve identificar que o arrendatário está em mora, dizer as quantias em
divida e reportar as rendas que se encontram em atraso. Se isto não acontecer nos 90 dias
seguintes, o senhorio não vai poder exigir do fiador a satisfação do seu crédito.
Imaginemos que o arrendatário deixou de pagar 4 rendas e o senhorio notifica o fiador.
Depois o fiador nada faz, mas, entretanto, o arrendatário diz que pagou as rendas em atraso e há
continuidade do não pagamento da renda por parte do arrendatário, após a notificação do fiador.
O senhorio deve, relativamente as rendas que não foram pagas, entretanto, notificar o fiador
novamente? Sim, da mora e das quantias em divida.  Deve haver nova notificação do fiador.
 Uso do prédio para fim diverso (art.1083º/nº2 (c) CC)

Nos contratos de arrendamento comercial existe normalmente uma clausula de fim. Esta
cláusula pode ser de fim amplo, muito amplo ou específico (mais comum). Temos de olhar em
1º lugar para a clausula de fim. Temos de interpretar habilmente as clausulas de fim. A
utilização do imóvel para fim diverso do convencionado dá lugar ao despejo do
arrendatário. Relativamente à utilização do imóvel para um fim acessório diverso (como por
exemplo, o imóvel deve servir o exercício de atividade florista e, estando próximo de uma
universidade, decidiu instalar ali uma máquina fotocopiadora no estabelecimento florístico). A
parte final da alínea permite, sem dúvida, acolher a tese de Batista Machado, para quem a
violação do contrato fundamenta a ratio do preceito. Assim, se o locatário utiliza o imóvel
arrendado para fim diverso do acordado incumpre a obrigação contratual. É, portanto, legítima a
resolução do contrato por parte do senhorio. No entanto, temos aqui de conciliar o princípio da
boa-fé. Há, então, que distinguir se se trata do exercício de uma atividade ocasional e não
sistemática ou se se trata de um exercício duradouro.
 Ou seja, se o contrato tem uma cláusula especifica, à luz do princípio da pontualidade, são para
cumprir, e por isso, se uso o estabelecimento para fim diverso há direito à resolução, mas há luz
da boa-fé, há circunstâncias atenuantes que levam à não resolução (o caso de vender brinquedos
para a praia apesar de ser uma loja de roupa).
Salienta-se, no entanto, que a figura do abuso de direito, sob a forma venire contra factum
proprium, é suscetível de aplicação nas situações em que o senhorio nada faz durante um largo
período de tempo, como que aceitando a mudança parcial do uso do arrendamento para fim
diverso.
Aula 27/10
3. DENÚNCIA
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A figura da denuncia do contrato de arrendamento comercial não esta regulada no CC

em termos gerais, como está por exemplo a figura da resolução.
A denúncia verifica-se nos contratos com prestações duradouras celebrado por tempo
indeterminado. A ideia aqui é de que sendo o contrato celebrado sem termo certo, sem prazo, as
partes não podem ficar vinculadas perpetuamente aquele contrato (princípio geral direito das
obrigações). Se o contrato é celebrado nesses termos, qualquer das partes pode, a todo o tempo,
sem motivo, extinguir o contrato.
Sendo o direito de denúncia exercido a todo o tempo nestas circunstâncias, é preciso
tutelar as expectativas da outra parte. Aquele que denuncia o contrato deve dar um prazo de
pré-aviso razoável que permite a outra parte gerir a extinção do contrato. Caso o prazo não for
respeitado, dará direito a uma indemnização por violação do pré-aviso.
Contratos de duração indeterminada

Art.1110ºCC: “As regras relativas (…) à denúncia (…) dos contratos de arrendamento
não habitacionais são livremente estabelecidas pelas partes, aplicando-se na falta de estipulação,
o disposto quanto ao arrendamento para habitação, sem prejuízo do disposto nos artigos
seguintes”. Vale aqui, em regra, o princípio da liberdade contratual. (art.405ºCC).
Assim, quando não há convenção entre as partes, temos de ir ao regime de arrendamento
habitacional- art.1099ºss CC
¨ Art. 1101º/c + art.º 1104 CC  denúncia pelo senhorio

 Mediante comunicação ao arrendatário com prazo de pré-aviso de 5 anos
 A denúncia deve ser confirmada, sob pena de ineficácia, por comunicação com a
antecedência máxima de 15 meses e mínima de 1 ano relativamente à data da sua
efetivação.
 Será que o senhorio pode numa cláusula do contrato, dizer que o prazo de pré-aviso é
de 6 meses?  Não, as partes só podem estipular dentro da lei.
 O senhorio tem de pagar uma indemnização (art.1110ºA CC).
Indemnização ao arrendatário. Este artigo, determina que o senhorio está
obrigado a indemnizar o arrendatário pelos prejuízos que resultem da
celebração do contrato de arrendamento. Esta indemnização não é devida se o
arrendamento (estabelecimento comercial) tiver sido objeto de trespasse nos 3
anos anteriores. Este regime resulta da Lei 13/2019 e é completamente novo. O
senhorio está obrigado a pagar uma indemnização ao arrendatário quando: (a)
haja cessação imotivada do contrato; (b) exista um estabelecimento comercial
a funcionar no locado; (c) não exista trespasse do estabelecimento comercial
nos 3 anos anteriores.
Indemnização aos trabalhadores do estabelecimento comercial . O senhorio está
ainda obrigado a indemnizar os trabalhadores pelos prejuízos que resultam da
cessação do contrato de arrendamento. Também resulta da Lei 13/2019. Com
efeito, imaginando que os trabalhadores continuam ao serviço do proprietário
do estabelecimento comercial noutro local, para onde este se transferiu, parece
pouco credível que se possa indemnizar os trabalhadores, já que nenhum
vínculo os liga ao senhorio e proprietário do imóvel.
¨ Art. 1110º CC  denúncia pelo arrendatário:

 Após duração de 6 meses de duração efetiva do contrato  ou seja, durante os
primeiros 6 meses de duração efetiva do contrato o arrendatário não pode denunciar. O
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legislador consagrou isto, porque o contrato de duração indeterminada é suposto ser

celebrado para perdurar.
 E o prazo de pré-aviso?  depende:
Art.º 1110/nº11/a CC  se for mais de um ano de duração efetiva, o prazo é de 120
dias
Art.º 1110/nº11/b CC  se for menos ou até um ano, o prazo é de 60 dias
 Art.1110º/nº3. Especialidade quanto à denúncia. A denúncia só produz efeitos no final
de 1 mês do calendário gregoriano, a contar da comunicação.
Outro problema no quadro da denúncia dos contratos celebrados por tempo indeterminado,
prende-se com o princípio da liberdade contratual, visto que as partes não podem acordar que o
prazo de pré-aviso seja diferente do estipulado por lei. O período de pré-aviso é de 5 anos no
que toca ao senhorio (no que toca ao arrendatário é de 120 ou 60 dias). Será que o senhorio
pode, numa clausula do contrato, dizer que o prazo de pré-aviso é de 6 meses? Pode dizer se que
ao arrendatário é de 5 anos? Não!  “as partes podem, dentro dos limites da lei”.
Transmissão da posição do arrendatário

Art.1112/nº1 CC
Esta norma estabelece que em caso de trespasse do estabelecimento comercial, é
permitida a transmissão por ato entre vivos da posição do arrendatário, sem necessidade de
autorização do senhorio. Esta norma é imperativa, favorecendo a negociabilidade e
circularidade do EC, impondo ao senhorio um novo arrendatário. No entanto, a transmissão
deve ser celebrada por escrito e comunica ao senhorio (nº3). O senhorio tem aqui o direito
de preferência no trespasse, salvo convenção em contrário (nº4). Por outro lado, quando, após
a transmissão, seja dado outro destino ao imóvel ou o transmissário não continue o exercício da
mesma profissão liberal, o senhorio pode resolver o contrato (nº6).
Contratos a prazo certo

Possibilidade de denúncia pelo arrendatário
Art.1098º/nº3. Caso especial de proteção do arrendatário. Decorrido 1/3 do prazo de
duração inicial do contrato (na falta de estipulação é de 5 anos) ou da sua renovação (por regra à
renovação automática nos contratos a prazo certo), o arrendatário pode denunciá-lo a todo o
tempo, mediante comunicação ao senhorio com a antecedência mínima de 120 ou 60 dias. Ou
seja, só depois de 20 meses é que o arrendatário poderá denunciar (1/3 de 5 anos ou 60 meses).
A inobservância desta antecedência não obsta à cessação do contrato, mas obriga ao pagamento
das rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta.
A partir, de decorrido este terço do contrato, este pode denunciá-lo a todo o tempo 
sendo que, o prazo de pré-aviso depende do tempo decorrido  alíneas a) e b)
Possibilidade de denúncia pelo senhorio, nos contratos a prazo certo, não é possível!!
4. OPOSIÇÃO À RENOVAÇÃO (nos contratos a prazo certo)

Vale aqui a regra da renovação automática (art.1096º/nº1 CC), sendo que o contrato
de arrendamento renova-se automaticamente, caso as partes, para o fim daquele período
estipulado, não se opuserem à renovação. O arrendatário e o senhorio podem-se opor à
renovação do contrato de arrendamento (nº3).
¨ Oposição do senhorio (Art. 1097º CC);
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¨ Oposição do arrendatário (Art.1098º CC)

Estes prazos podem ser afastados por convenção, nos termos do art.1110º, todavia, há
restrições à fixação de prazos longos (para o arrendatário) e curtos (para o senhorio), por
força do princípio da boa-fé.
5. CADUCIDADE
Trata-se de outro instituto que leva à extinção do contrato de arrendamento, por
circunstâncias supervenientes, que se opera por via da lei e que se produz com efeitos para o
futuro. O art.1051ºCC – estabelece alguns casos de caducidade:
 Alínea d  morte do arrendatário.
Nos termos do Art.1113º CC o arrendamento comercial não caduca por morte
do inquilino, pessoa física (nº1), não se modificando a regra da continuidade do
negócio. O direito ao arrendamento comunica-se aos sucessores do falecido
(nº1- 2ªparte). Pretendo o sucessor renunciar à transferência da posição
contratual, cabe-lhe comunicar ao senhorio no prazo de 3 meses após a morte
do arrendatário comercial (nº1-2ªparte). Se, ao invés, pretende a continuidade
do contrato, o art.1113º/nº2 remete para o art.1107º, cabendo o dever de
comunicação ao senhorio, com cópia dos documentos comprovativos e no prazo
de 3 meses a contar da ocorrência. No caso da extinção da pessoa coletiva, dá-
se a caducidade do contrato de arrendamento comercial (art.1051º/nº1 (d)), não
se aplicando o art.1113º CC.
Nos termos do art.1053ºCC, no caso de caducidade do contrato de arrendamento
comercial, a restituição do prédio só pode ser exigida passados 6 meses da determinação do
facto que determina a caducidade. Ou seja, o despejo do prédio só pode ser exigido passados 6
meses.
Nos termos do art.1045º CC, existe indemnização pelo atraso na restituição do
locado. Muitas vezes, o contrato extingue-se e o arrendatário permanece com o locado, sendo
um problema para o pôr fora. Assim, há indemnização pelo atraso ou restituição. Assim, o
arrendatário é obrigado a pagar uma indemnização até ao momento da restituição a renda que as
partes tinham estipulado. Se o arrendatário continuar em mora, a indemnização é elevada ao
dobro (nº2). Imaginemos que o senhorio denuncia o contrato e depois da denuncia o
arrendatário não desocupa o local, a regra é da imediata desocupação, se isto acontecer, a partir
do momento em que devia desocupar, vai pagar o correspondente a renda a título de
indemnização, mas se este depois não sair em determinado tempo novamente, pode ter de pagar
o dobro da renda. Como aqui já não temos contrato, se houver fiador, este já não responde por
qualquer destes valores, pois ele só responde em sede contratual.
Resumo:
 Extinto o contrato, o locado deve, logo, desocupar o locado  Art.1045º CC
 Se tal não o fizer, deve indemnizar pelo atraso ou restituir a coisa  art. 1045º/nº1
CC, a indemnização tem de ser igual ao valor da renda.
 Art.º 1045/2 CC  se o locatário se constituir em mora, o valor é igual ao dobro da
renda.
 Imaginemos que o contrato é denunciado, e após a denuncia, o arrendatário não
desocupa o locado, a partir desse momento, o arrendatário vai pagar o valor da
renda a título de indemnização. Se o senhorio for esperto vai pressionar a mora
do locatário  vai comunicar que ele devia ter saído no x, que ficou até y, e
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que tem w tempo para sair a partir daqui o arrendatário terá de pagar o dobro
da renda a título de indemnização.
 Ora aqui, já não temos contrato, portanto se houver fiador ele não responde,
porque só responde perante as obrigações contratuais e aqui já não há contrato
porque ele se extinguiu.
REGIME DA FIANÇA DO ARRENDATÁRIO
O NRAU, consagrado na Lei 6/2006, modificou algumas regras do CC, revogando

expressamente o art.655º CC, que dispunha sobre o fiador do locatário.
Esta norma era uma norma de âmbito geral aplicada à locação do estabelecimento
comercial.
Do seu nº1 emergia a regra de que no silêncio do clausurado, a fiança abrangia o
período inicial de duração do contrato, variando este conforme o tipo de contrato que foi
celebrado (a termo ou por tempo indeterminado). O que significa que nos contratos vinculísticos
(duração ilimitada) se nada fosse diro em sentido contrário, findo o 1º ano, não havia fiança.
O legislador veio permitir que a fiança possa ter um período para se extinguir, nada
impede que se diga que o fiador permanece fiador para além do 1º período contratual,
imaginemos, por 10 anos. Não pode ser é uma fiança por tempo indeterminado  este regime
caiu, desapareceu.
Está norma já não existe, se tivermos um contrato de arrendamento celebrado por tempo
indeterminado, tínhamos aqui uma fiança ilimitada. Nestes contratos deve haver uma limitação
da fiança.
Este regime caiu, e agora?  o novo regime diz que, a fiança permanece por todo o tempo
em que o contrato se mantenha  isto é penalizador para o fiador, porque o senhorio
pode se opor, o arrendatário também, mas o fiador fica amarrado ao contrato.
 Mesmo nos contratos pode tempo indeterminado, deve haver uma limitação da fiança.
 Contratos por prazo certo:

¨ Imaginemos que tem uma duração de 3 anos, e se renova por mais 3 anos  o que
acontece à fiança decorrido o primeiro período contratual? Se nada for dito no
contrato, após os 3 anos, a fiança termina  a lei nada diz, antigamente dizia que
terminava com o fim do primeiro período contratual
¨ E para a fiança se estender por mais do que o primeiro período inicial, tem de estar
previsto no contrato por qual período se estende a fiança
 O fiador tem de ter consciência da sua posição de fiador.
Art.101ºCCom – fiança é imperativamente solidaria.

Art.1045 CC - deixa de haver contrato, deixa de haver fiança
Art.1041º/nº5 e 6 CC – informar o fiador da mora e das quantias em divida, se não o fizer, não
pode exigir do fiador os valores em causa.  informar o fiador das rendas em atraso
A PROPRIEDADE E A POSSE DO ESTABELECIMENTO COMERCIAL

1. A propriedade do estabelecimento comercial
É possível a propriedade do estabelecimento comercial. No entanto, esta propriedade do
estabelecimento comercial é sui generis, tendo características especiais. Ou seja, posso ser
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proprietário do estabelecimento comercial e não ser proprietário de qualquer dos bens que o
integram (exemplo: a arca frigorífica foi adquirida sob reserva de propriedade).
A propriedade do estabelecimento comercial comporta o direito de sequela, que permite,
designadamente, ao titular a sua reivindicação (art.1311º/nº1 CC). Desta forma, em ação
declarativa de condenação, o proprietário não possuidor do estabelecimento deve pedir o
reconhecimento do seu direito e a consequente restituição do mesmo (sem prejuízo do pedido de
indemnização). Nessa ação está em causa a reivindicação unitária do estabelecimento comercial
com todos os bens que o integram, sendo que o proprietário reivindicante deve demonstrar essa
titularidade e de que tal bem se encontra na posse ou na detenção de outrem, cabendo, ao
possuidor ou detentor, a prova de que a sua utilização é legítima.
2. Posse do estabelecimento comercial
A posse é um efeito natural da unidade jurídica que o estabelecimento representa, sendo
legítimo sustentar-se que a imaterialidade que caracteriza o estabelecimento o permite defender,
quando se estabelece o confronto com os direitos incorpóreos puros, pois estes são passíveis de
posse.
A faculdade de utilização dos meios de defesa da posse e do instituto da usucapião
permitem igualmente justificar a posse do estabelecimento comercial.
Meios de defesa da posse:

 Meios extrajudiciais: ação direta (art.336º ex vi 1277º CC); legítima defesa
(art.337º)
 Meios judiciais: ação de prevenção (art.1276º CC); ação de manutenção
(art.1278º/nº1 CC); ação de restituição por mero esbulho (art.1278º/nº1 CC);
ação de restituição no caso de esbulho violento (art.1279º CC); embargos de
terceiros (art.1285ºCC)
Imaginemos que A é arrendatário do imóvel e proprietário do EC. Sucede que A cedeu
a exploração do EC, por 12 meses, a B e este tem o gozo do imóvel e do EC. Entretanto, C,
credor executivo de A, indica à penhora o EC de A. Esta indicação a penhora esbarra com o
gozo do estabelecimento de B, sendo este o locatário do EC. Como se pode defender B? Pelo
instituto dos embargos de 3º. B, sendo locatário do EC, não é possuidor. Assim, sendo um
detentor da coisa, pode utilizar excecionalmente os meios de defesa da posse – art.1037º/nº2
CC.
Quanto à usucapião, a sua aplicação ao estabelecimento comercial não pode
desconsiderar os elementos corpóreos e incorpóreos da organização. Em virtude de o
estabelecimento comercial ser um bem móvel sui generis, é lhe equiparado o regime dos bens
imóveis (art.1682ºA/nº1 (b) CC), em relação aos prazos para usucapir.
TRESPASSE DE ESTABELECIMENTO COMERCIAL

1. Elementos caracterizadores
Não existe uma noção legal de trespasse, sendo que o seu carácter heterogénico justifica
uma conceção ampla do conceito.
É definido, pela doutrina e pela jurisprudência, como a transmissão definitiva, inter vivos,
onerosa ou gratuita, do estabelecimento comercial.
Elementos que o definem:
 Negócio sobre um estabelecimento comercial. O trespasse deve (e só pode) ser
entendido como um negócio sobre um estabelecimento comercial existente. A
organização mercantil, objeto do trespasse não necessita de estar em
funcionamento, pelo que pode ainda nem te aberto ao público; pode ter a sua
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atividade suspensa ou interrompida; não tem de integrar todos os seus elementos,

embora deva conter um conjunto de elementos mínimos que permitam distingui-lo
como tal. Se não houver estabelecimento comercial não pode haver trespasse.
 Negócio que envolve a transmissão da propriedade . Está em causa a transferência
do direito de propriedade sobre o estabelecimento comercial.
 Transmissão a título singular. O trespasse apenas envolve as transmissões a título
singular do estabelecimento comercial, excluindo-se as transmissões a título
universal, isto quer dizer que temos de perceber, casuisticamente, que bens do
estabelecimento comercial se vão transmitir, pois não vai tudo em bloco para a
esfera do adquirente. Não se incluem no trespasse as transferências do
estabelecimento por morte ou no quadro da fusão ou da cisão societárias, que são
transferências a título universal.
2. Figuras que integram o trespasse
¨ Compra e venda voluntária de estabelecimento comercial (art.874º ss CC). Trata-se
aqui da alienação do estabelecimento comercial, por via de um ato voluntário, nos
termos do qual se transfere a propriedade mediante um preço. A tal compra e venda
empregam-se, em princípio, as regras da venda comercial e, a título subsidiário, as
normas da venda civil.
¨ Venda executiva do estabelecimento comercial.
¨ Venda em sede de liquidação da massa insolvente.
¨ Dação em cumprimento do estabelecimento comercial (art.1112º/nº4 CC). Esta
figura vem regula nos termos do art.837º CC e depende do preenchimento de
pressupostos: (1) a prestação diversa (entrega do estabelecimento) daquela que é devida
(entrega de dinheiro, por exemplo); (2) acordo do credor quanto à exoneração do
devedor em função da prestação. Enquanto figura civilística pode celebrar-se
verbalmente (art.219º CC), mas em sede de trespasse o negócio tem de ser reduzido a
escrito, sob pena de nulidade (art.1112º/nº3, 1ªparte CC).
¨ Troca ou permuta de estabelecimento comercial. Aplicam-se, em princípio, as regras
da compra e venda (art.939º CC) e também aqui no trespasse por troca o contrato tem
de ser reduzido a escrito.
¨ Doação de estabelecimento comercial. Mas tem de assumir a natureza de negócio
entre vivos (art.940ºss CC).
¨ Entrada com estabelecimento comercial para uma sociedade. Verificam-se os seus
requisitos, pois é um ato que envolve um estabelecimento comercial; por via da qual se
transmite a propriedade da organização mercantil (um dos sujeitos deixa de ser o
proprietário, adquirindo a sociedade o estabelecimento); trata-se de uma transmissão a
título singular. Tal entrada em espécie pode ocorrer no ato constitutivo ou por via do
aumento de capital. Pode ainda suceder que o estabelecimento seja propriedade de
vários sujeitos, sendo que todos eles entram para a sociedade com a sua quota-parte do
estabelecimento. A entrada para a sociedade está sujeita a um relatório por parte de um
revisor oficial de contas, onde se descreve o estabelecimento comercial, se identifica o
proprietário e se avalia esse bem sui generis (art.28º/nº1 e 3 CSC). A entrada deve
ocorrer na data da outorga da escritura pública de constituição da sociedade ou da
escritura pública do aumento de capital (art.26º e 89º/nº2 CSC). Apenas o
estabelecimento passa a pertencer à sociedade, ficando, por sua vez, o sócio com uma
participação social naquela com determinado valor.
Exemplo: imaginemos que A, B e C vão constituir uma sociedade comercial por quotas
– Sociedade XYZ Lda. Quando se constitui uma sociedade comercial por quotas é
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preciso entrar para a mesma com bens. Imaginemos que A entrou com 10 mil euros, B
com 5 mil euros e que C entrou com o seu restaurante avaliado no valor de 35 mil
euros. O que acontece? Ao C entrar com EC para a sociedade, está a transmitir a
propriedade do EC da sua esfera jurídica, sendo agora a sociedade a proprietária do
mesmo, C deixa de ser o proprietário.
¨ Liquidação de uma sociedade. Dissolvida a sociedade, esta entra imediatamente em
liquidação, finda a qual a sociedade deixa de existir.
Nota: Situações que não configuram trespasse: na sucessão por morte não há trespasse e, por
isso, não há transmissão do estabelecimento comercial; partilha de estabelecimento comercial
por efeito do divórcio; mudança de firma da sociedade; transformação simples da
sociedade; transmissão das participações sociais; transmissão do estabelecimento no
âmbito da fusão ou cisão de sociedades.
Aula 03/11
AS POSIÇÕES CONTRATUAIS NO TRESPASSE

Regra geral  Art. 424ºss CC
“No contrato de prestações recíprocas, qualquer das partes tem a faculdade de
transmitir a terceiro a sua posição contratual, desde que o outro contraente, antes ou depois
da celebração do contrato, consinta na transmissão”.
Como não temos nenhuma regra geral quanto à cessão da posição contratual no caso de
trespasse, em princípio aplicamos este regime, se nada for dito em contrário.  se quisermos
transmitir a nossa posição contratual não podemos fazer sem o consentimento do contraente
cedido – aplicação do princípio da relatividade dos efeitos do contrato.
Situações em que há REGIME ESPECIAL:

 Problema da transmissão posição contratual de arrendatário  quando há o
trespasse do EC instalado em imóvel, em princípio há lugar da transmissão da posição
contratual do arrendatário.
Exemplo: A é arrendatário do imóvel e proprietário do EC, por efeito de trespasse já sabemos
que B se torna no arrendatário do imóvel e novo proprietário do EC.
O direito de preferência do senhorio na aquisição do estabelecimento

1. Requisitos e alcance do direito de preferência
O art.1112º/nº4 CC atribui ao senhorio, titular do direito legal de preferência, primazia
na celebração do trespasse por venda ou por dação em cumprimento do estabelecimento
comercial, desde que manifeste vontade de realizar esse negócio, nas exatas condições
previamente estipuladas. Estamos aqui situados no período que antecede o trespasse do
estabelecimento.
É necessário estamos preenchidos 3 requisitos: (a) o estabelecimento comercial esteja
situado em imóvel arrendado; (b) o trespasse importe a transmissão da posição de arrendatário;
(c) o negócio realizado consiste na venda ou na dação em cumprimento do estabelecimento. Ou
28
seja, não se tratando da venda ou da dação em cumprimento de um estabelecimento comercial,

não pode aludir-se a este direito legal de preferência do senhorio.
No entanto este artigo tem natureza supletiva, já que as partes podem prever no próprio
contrato de arrendamento que ao senhorio não assiste qualquer direito legal de preferência.
2. Da notificação do senhorio à ação de preferência
Tem legitimidade para realizar a notificação para preferência o atual (ainda) arrendatário,
sendo que o senhorio tem legitimidade passiva. De todo o modo pode acontecer que, quer do
lado ativo, quer do lado passivo, haja mais do que 1 sujeito. Nesse caso, a notificação deve ser
efetuada por ambos e dirigida a todos.
Esta notificação pode ser feita judicialmente (por via da notificação judicial para
preferência), ou extrajudicialmente (regra da liberdade de forma). Na notificação devem estar
presentem alguns elementos essenciais presentes nos negócios em geral como: a data e o local
da celebração do contrato de trespasse; o preço total; as condições de pagamento; o conjunto de
elementos incluídos no trespasse (discriminação dos bens corpóreos e incorpóreos, podendo
fazer referência à clientela quando o estabelecimento já esteja em funcionamento); a existência
de trabalhadores, etc. A inexistência destas menções na comunicação equivale à falta de
comunicação.
O senhorio do imóvel, após a notificação, dispõe em regra do prazo de 8 dias, contados da
receção ou do conhecimento, para exercer o direito que lhe assiste. A intempestividade ou o
não exercício do direito acarreta a sua caducidade (art.416º/nº2 CC). Se, diversamente, o
senhorio exercer regularmente aquela pretensão, comunicando essa vontade ao arrendatário, o
contrato de trespasse deverá realizar-se entre eles, extinguindo-se a relação arrendatícia por
confusão (art.868º CC).
Pode acontecer que o arrendatário transfira o estabelecimento não notificando o senhorio do
imóvel das cláusulas essenciais do contrato. Perante esta situação, o senhorio pode intentar uma
ação de preferência onde requer para si o estabelecimento alienado, desde que o faça nos 6
meses posteriores ao momento em que teve conhecimento dos elementos essenciais da
alienação e deposite o preço nos 15 dias seguintes à propositura da ação (art.1410º/nº1 CC).
Este direito visa essencialmente ao senhorio a possibilidade de resgatar o imóvel e de combater
eventuais fraudes existentes neste domínio. A aquisição do estabelecimento comercial por via
do exercício do direito de preferência não significa que o senhorio tenha de prosseguir a
atividade do anterior titular, podendo, após o trespasse proceder até ao seu encerramento.
Requisitos da transmissão da posição de arrendatário

1. Existência da posição de arrendatário
Só é possível transmitir a posição de arrendatário do imóvel do trespasse quando esta
posição jurídica exista, uma vez que ninguém pode transmitir direitos que não tem nem direitos
mais fortes do que aqueles que tem. Assim, a existência de um mero contrato-promessa de
arrendamento não permite a transferência da posição locatícia para efeito do trespasse.
2. Transmissão ex silentio ou por convenção aposta no contrato
A transferência da posição de arrendatário ocorre mesmo quando as partes sejam omissas a
isso na resolução do contrato ou quando há convenção. Este é um elemento natural do negócio
de trespasse, porque apesar do silencio das partes no próprio contrato, deve-se entender que se
transmite essa posição contratual.
3. Desnecessidade de consentimento do senhorio
O art.1112º/nº1 (a) CC permite que, no caso de trespasse de um estabelecimento comercial
instalado em prédio arrendado, ocorra a transferência da posição de arrendatário, sem que
para tal seja necessária a autorização do senhorio. Esta regra tem carácter imperativo, não
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podendo ser derrogada por vontade das partes, devendo considerar-se nulas as cláusulas apostas
no contrato de arrendamento, no caso de trespasse, que submetam a transmissão da posição de
arrendatário à prévia autorização do senhorio. A finalidade desta norma é promover a
negociação e a circulação do estabelecimento comercial. Trata-se de um desvio à regra geral
presente no art.424º CC.
4. Validade do ato
Para que se transmita a posição de arrendatário mercantil para o trespassário é imperioso
que o negócio de trespasse observe forma legal, no entanto basta para o efeito escrito
particular, uma vez que o art.1112º/nº3 CC apenas menciona que “a transmissão deve ser
celebrada por escrito”.
A inobservância de forma legalmente prescrita importa a nulidade do contrato de
trespasse, seguindo esta o regime comum, ou seja, invocável a todo o tempo, por qualquer
interessado, podendo ser conhecida oficiosamente pelo tribunal. Sendo o trespasse nulo, a
regra do art.1112º/nº1 (a) CC é inaplicável, pelo que o senhorio (invocando a nulidade do
trespasse, sendo interessado- art.286º CC) dispõe da possibilidade de resolver o contrato de
arrendamento comercial (art.1083º/nº2 (e) CC).
5. Existência de trespasse
O art.1112º/nº2 CC enuncia meros sinais para averiguar o que se pretendeu transmitir com
o negócio realizado. Assim, pretendeu-se transmitir o estabelecimento comercial e apenas o
gozo do imóvel arrendado (sem a necessária autorização do senhorio).
Nos termos do art.1112º/nº2 CC não há trespasse:
a. “Quando a transmissão não seja acompanhada da transferência, em conjunto, das
instalações, utensílios, mercadorias ou outros elementos que integram o
estabelecimento”. Ora, apenas casuisticamente se pode aferir qual o nº mínimo de
elementos que devem necessariamente integrar-se no trespasse para que se possa falar
da transferência definitiva do estabelecimento.
b. “Quando a transmissão vise o exercício, no prédio, de outro ramo de comércio ou
indústria ou, de um modo geral, a sua afetação a outro destino”.
Em relação às consequências, não há trespasse nos termos do artigo anterior. O trespasse
sendo simulado é nulo nos termos do art.240º/nº2 CC. Logo, não se aplica o art.1112º/nº1 (a)
CC, podendo o senhorio resolver o contrato.
Comunicação do trespasse
O art.1112º/nº3 CC não dispensa (tendo já havido o trespasse oneroso ou gratuito) a
sua comunicação ao senhorio. O que se justifica tendo em conta os interesses relevantes de o
senhorio tomar conhecimento de quem é o novo arrendatário do estabelecimento comercial, o
que lhe permite também fiscalizar o ato realizado.
A legitimidade para realizar a comunicação cabe ao primitivo arrendatário
(trespassante) ou ao beneficiário da cedência (trespassário).
Quanto ao arrendatário (trespassante), o dever de comunicação resulta da lei. No
entanto, o art.1112º/nº3 CC apenas determina que “a transmissão deve ser comunicada ao
senhorio”. Não diz a quem cabe essa obrigação. De todo o modo, tal como incumbe a cada
arrendatário, isso resulta para o inquilino do art.1038º (g) CC, que funciona como
complemento do art.1112º/nº3 CC.
30
Em relação ao beneficiário, novo arrendatário, a lei refere-se tão somente à

circunstância de “a comunicação ao senhorio lhe tiver sido feita por este” - art.1049ºCC, daí
que não haja um dever jurídico do adquirente do estabelecimento nesse sentido (ele pode
fazer tal comunicação, como resulta do art.1049º, mas não está obrigado a isso).
Não se exige forma especial de comunicação, sendo habitual a sua efetivação, por
uma questão de prova, por via de carta registada com aviso de receção (art.9º NRAU).
A partir do momento em que se reduziu o formalismo exigido para o trespasse, é a
remessa do contrato ao senhorio que possibilita a conhecimento do novo inquilino bem como a
fiscalização do ato em causa.
No entanto, o art.1112º/nº3 CC nada diz em relação ao prazo da notificação ao
senhorio. Desta forma, entende-se que o prazo seja de 1 mês previsto no art.1109ºCC (NOTA:
esta é a posição do professor, mas a maior parte dos autores defende que se deve aplicar o prazo
de 15 dias, nos termos do art.1038º (g) CC, regime geral da locação). O prazo substantivo
começa a correr a partir da data da realização do contrato de trespasse.
A regular comunicação do trespasse, de acordo com o art.224º/nº1 CC, é a chegada ao
poder da declaração (exemplo: depósito na caixa de correio) ou o seu conhecimento, que faz
operar a alteração da posição jurídica de arrendatário.
Ao invés, a não comunicação regular ao senhorio importa a ineficácia do ato em
relação ao senhorio. Sendo que aqui, do ponto de vista do locador, não há qualquer mudança
na pessoa do arrendatário. Assim, a inobservância do prazo ou a inexistência da notificação é
suscetível de gerar, em princípio, a resolução do contrato pelo senhorio. No entanto, em
determinadas hipóteses e em faze do específico circunstancialismo possa ser exigível ao
senhorio a manutenção do arrendamento (exemplo: o envio da carta foi ao 22º dia após o
trespasse-dentro do prazo- mas por razão de uma greve nos correios ou de um extravio
temporário apenas chega à esfera do senhorio depois do 30º dia).
Alcance da transmissão da posição do arrendatário

1. A renda
A transferência da posição de arrendatário não envolve, em regra, qualquer alteração
do montante da renda a pagar ao senhorio. Qualquer cláusula em sentido contrário é ilícita,
dado que se mostra contrária à regra imperativa do art.1112º/nº1 (a) CC.
À luz do NRAU, por efeito da Lei 31/2012, é consagrada uma especificidade em relação
aos antigos contratos vinculistas celebrados antes da entrada em vigor do DL 257/95: por
iniciativa do senhorio, há lugar à atualização da renda, mas esta não dependa da existência de
negociação do estabelecimento comercial.
2. Duração do arrendamento
Normalmente, existe no contrato de arrendamento mercantil uma cláusula quanto à sua
duração: por tempo indeterminado ou por prazo certo, sendo que no caso de o contrato ser
omisso quanto à sua duração, o contrato é havido com prazo certo de 5 anos (art.111º/nº2 CC).
Em qualquer das hipóteses o novo arrendatário subingressa na exata posição do anterior,
mantendo exatamente o direito ao gozo do imóvel pelo período contratado pelo anterior
arrendatário.
3. A finalidade do arrendamento
Frequentemente, o contrato de arrendamento mercantil prevê uma específica destinação
do prédio, mas não se pode excluir a existência de uma cláusula fim ampla (exemplo: o
arrendamento destina-se ao exercício do comércio) ou relativamente ampla (exemplo: o
arrendamento tem por finalidade a atividade da restauração) ou uma cláusula de destinação
múltipla (o arrendamento destina-se às atividades de livraria ou de perfumaria).
31
Se decorrer do contrato de arrendamento que a cláusula de fim assuma carácter pessoal, o

que sucede quando existe convenção especificamente aposta no contrato. Aqui, só o inquilino
originário tem liberdade para modificar o destino do arrendamento. Sendo que o novo
arrendatário, na sequência da aquisição do estabelecimento por trespasse, está impedido de
alterar o destino, pois tal não lhe é permitido à luz do contrato de arrendamento. Daí emerge,
para os posteriores inquilinos, imodificabilidade da alteração do fim. De todo o modo, cabe ao
senhorio demonstrar o carácter intuitu personae da mesma.
Inexistindo menção expressa no contrato de arrendamento ou nada resultando do
circunstancialismo do contrato de arrendamento quanto à possibilidade de utilização do
prédio para fim diverso do trespassado, há uma discussão doutrinária e jurisprudencial. O
professor defende a transferência da convenção para o trespassário, tendo por base o cariz
não pessoal da cláusula de destinação e a inexistência de uma presunção intuito personae da
cláusula ampla de escopo. AC. REL. LISBOA, de 9.11.2000  “o estabelecimento comercial
de fabrico de fechos, se o trespassário efetuar o locado a ramo de comércio diferente compatível
com o clausurado no contrato de arrendamento, não constitui fundamento resolutivo do
contrato; a circunstância de no contrato de arrendamento se houver estipulado a permissão do
local arrendado poder ser aplicado a ramo de comércio ou indústria diferente não representa um
direito instituído pessoal do arrendatário, intransmissível através de trespasse”.
Quanto à cláusula de obras, o senhorio deve consentir com as obras a realizar no imóvel
(não falamos em pintar uma parede/obras de conservação), mas o senhorio também pode
restringir estas obras a apenas ao arrendatário.
Fiador do arrendatário no caso de trespasse

A posição contratual de arrendatário mercantil transmite-se por efeito do trespasse sem
necessidade da aquiescência do locador do imóvel (art.1112º/nº1 (a) CC). Dado que o primitivo
arrendatário, após a realização do negócio, deixa de estar vinculado contratualmente ao senhorio
importa saber se o fiador deixa de estar igualmente vinculado.
A lei não intervém expressamente resolvendo esta questão.
À luz do RNAU, a matéria da fiança prestada pelas obrigações do locatário encontra-
se na livre disponibilidade das partes. Desta sorte, é o próprio contrato que ditará a sorte da
garantia prestada no caso de trespasse.
o As partes podem imaginar no contrato clausulas quanto à fiança  por ex:
 Se houver trespasse, o novo arrendatário deve constituir fiança;
 Ou até, que o trespassado será o fiador do novo arrendatário
No silêncio do clausurado quanto ao âmbito da fiança, consideramos que esta não se
transfere com a cessão da posição de arrendatário, para o novo arrendatário.
DIREITO DE PREFERENCIA DO ARRENDATÁRIO – 1091ºCC  caso o senhorio pretenda

vender o imóvel, também o arrendatário tem direito de preferência.
¨ Imaginemos que A está no imóvel há 18 M, trespassa o EC para B e decorrem 12M no imóvel. O
senhorio pretende vender o imóvel a S  o imóvel está arrendado há mais de 2 anos (30 M)  prazo
do art.º 1091/1/a CC
o O professor entende que os 12M de B devem ser complementados com os 18M de A,
porque a intenção da norma é de proteger o local onde está o EC.
o Mas há posições doutrinais em contrário
INCUMPRIMENTO DO CONTRATO E POSTERIOR TRESPASSE:
32
¨ A deixou de pagar as rendas; faz obras sem o consentimento; utiliza o imóvel com fim
diverso da cláusula. A trespasse o imóvel, e após o trespasse, o senhorio intenta uma
ação fundada na utilização do imóvel para fim diverso, incumprimento das rendas, as
obras sem consentimento.
¨ Terá o senhorio o direito a despejar o arrendatário apesar de este ter sub-
ingressado no contrato ou devemos proteger o novo arrendatário?  há
divergências doutrinas e jurisprudenciais
o Art.º 435 CC  se esta construção fosse acolhida, os arrendatários podiam não
cumprir os contratos e trespasse infinitamente, sendo que, o senhorio nunca
conseguiria obter as rendas, nem resolver o contrato
o Esta norma deve ser tida em conta em conjugação com o art.º 1112/1/a CC 
este artigo deve prevalecer sobre o art.º 435 porque já se permite que haja
transmissão da posição do arrendatário sem consentimento do senhorio, já
intromissão na esfera do senhorio que chegue.
o Por isso, B deve acautelar previamente se há incumprimento por parte de A
junto do senhorio
1112º/1/a CC  já permite que haja a transmissão da posição contratual de arrendatário sem

necessidade de consentimento do senhorio. Esta norma deve prevalecer, sendo o interesse desta
superior.
TRANSMISSÃO DA POSIÇÃO DE LOCATÁRIO FINANCEIRO

O negócio jurídico de locação financeira (leasing) tem uma certa proximidade ao
negócio jurídico de locação, todavia, com 2 particularidades. Trata-se de um contrato de
financiamento pelo qual uma das partes (locador) cede a outra (locatário) o gozo temporário de
um bem, escolhido pelo locatário, em contrapartida do pagamento de renda por prazo
determinado. No final do contrato, o locatário poderá adquirir o bem, mediante o pagamento do
valor residual. Ou seja, imaginemos que é celebrado um contrato de leasing de um veículo
automóvel. O locatário vai indicar o bem que quer e o locador vai proporcionar o gozo
temporário do mesmo. Durante um certo período paga um valor mensal por aquele uso
temporário do bem e no final do prazo estipulado pode comprar o bem mediante um
determinado valor.
Isto pode existir também no quadro de um estabelecimento comercial. Sou
proprietário de um estabelecimento comercial e preciso de um forno de lata capacidade. O que
faço? Celebro com o locador financeiro um contrato de leasing, assumo a posição contratual do
locatário financeiro do forno, que foi adquirido pelo locador financeiro junto de um
determinado vendedor. Posteriormente celebro um trespasse do estabelecimento comercial. O
que acontece?
1. Requisitos para a transmissibilidade da posição de locatário financeiro

O art.11º/nº1 DL 149/95 prevê um regime especial para a transmissão da posição de
locatário financeiro. Requisitos:
 Existência de um contrato de locação financeira em vigor
 O objeto cujo gozo se concede configura um bem de equipamento (bem de
equipamento em sentido lado, ou seja, tem de existir uma conexão da coisa
locada com o exercício da atividade comercial ou da atividade profissional do
locatário financeiro. Exemplo: se um forno elétrico ou uma carrinha estão ao
serviço do proprietário de uma confeitaria, deve concluir-se que se trata de bens
de equipamento)
33
 Mostra-se necessário o trespasse de estabelecimento comercial.
2. Regime da transmissão da posição contratual

¨ Desnecessidade de consentimento do locador financeiro
Verificados os 3 pressupostos, o alienante do estabelecimento comercial pode transmitir a
sua posição (de locatário financeiro) para o adquirente do estabelecimento comercial (que
se torna o novo locatário financeiro, pois vai ter o gozo temporário do bem de equipamento),
sem necessidade de consentimento do locador. Remissão expressa do art.11º/nº1 DL para o
art.1112º/nº1 (a) CC.
¨ Transmissão, no silêncio do contrato, da posição de locatário financeiro
Transmissão natural da posição de locatário financeiro, quando o contrato seja omisso a
essa informação. Consequência da remissão para o art.1112º CC. Assim, só não ocorre esta
transferência, quando as partes, no contrato de trespasse, estipulem coisa diversa.
¨ Dever de comunicação da cessão do gozo da coisa
De todo o modo, sendo permitida a transmissão da posição contratual nos termos anteriores,
é necessária a comunicação da cessão do gozo da coisa ao locador, pois só assim é que ele toma
conhecimento do novo locatário e só assim se pode opor à transmissão daquela posição. A
notificação deve ser feita pelo primitivo locatário (art.10º/nº1 (h) DL), mas o novo locatário
também o pode fazer. Essa comunicação deve ser executada nos 15 dias subsequentes ao
contrato de trespasse (art.10º/nº1 (h) DL), tornando assim eficaz em relação a este a alteração
subjetiva da posição de locatário. Faltando ou sendo intempestiva a comunicação, o locador
financeiro pode resolver o contrato, atento o incumprimento grave das obrigações da outra parte
(art.17º).
¨ Da oponibilidade da transmissão da posição contratual
PARTICULARIDADE: art.11º/nº3 DL  o locador pode opor se a transmissão da posição
contratual mediante prova de que não existem garantias bastantes.  não tem de consentir na
transmissão, esta transmite-se. Mas, transmitida esta, ele pode-se opor desde que o novo
locatário financeiro não ofereça garantias bastantes. Os fundamentos de tal inoponibilidade
devem ser comunicados extrajudicialmente em prazo curto e razoável, sendo que a falta ou a
omissão de fundamentação torna tal transferência inatacável.
TRANSMISSÃO DA POSIÇÃO DA ENTIDADE EMPREGADORA

Imaginemos que A, proprietário do EC, tem 2 empregados X e Y, sendo assim A é a
entidade empregadora. O que acontece à posição jurídica da entidade empregadora havendo
trespasse do estabelecimento comercial?
O art.285ºCT determina que “em caso de transmissão, por qualquer título, da
titularidade da empresa, ou estabelecimento ou ainda parte de empresa ou estabelecimento que
constitua uma unidade económica, transmitem-se para o adquirente a posição do empregador
nos contratos de trabalho dos respetivos trabalhadores”.
 Assim, B passa a ser a nova entidade empregadora de X e Y.
Ora, verificado o trespasse do estabelecimento comercial, em regra, a posição jurídica
de empregador transmite-se para o adquirente da organização mercantil relativamente aos
contratos de trabalho em vigor. Esta transferência é: imperativa do ponto de vista do
trespassante, ope legis, automática e não carece do consentimento do trabalhador
(posteriormente, este pode exercer o seu direito de oposição, nos termos do art.286ºA).
Assim, com o trespasse a posição jurídica do trabalhador não sai de algum modo
prejudicada, mantendo todos os seus direitos, em especial a antiguidade, as regalias e a
retribuição. Apenas fica subordinado às ordens de outra pessoa (trespassário).
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TRANSMISSÃO DA POSIÇÃO DE SEGURADO

O regime jurídico dos seguros- DL 72/2008, de 16 de abril- trata do problema da
transmissão da posição de segurado no art.95º, relevando em especial a questão da aquisição de
estabelecimento comercial (nº2, 3 e 4).
O regime é aplicável ao “seguro de coisas” e aos seguros de responsabilidade civil
ligados ao estabelecimento comercial, pelo que podem estar em causa seguros de incêndio, de
acidentes de trabalho, de crédito, etc. Não sendo possível a celebração de um contrato de seguro
sobre o estabelecimento na sua globalidade, apenas é viável, por exemplo, segurar contra furto,
roubo ou incendio os bens corpóreos do estabelecimento.
Ora, no caso de trespasse de estabelecimento comercial, há lugar à transmissão ope
legis da posição de segurado. Pode concluir-se que trespassado o estabelecimento, a posição
jurídica do segurado se transfere, mesmo havendo silêncio, para o novo adquirente do
estabelecimento. Também aqui se prescinde do consentimento da entidade seguradora. No
entanto, estabelece-se que o régie legal pode ser afastado por vontade das partes em sentido
contrário. Assim, o próprio contrato de seguro pode determinar que a transmissão não opera em
caso de trespasse ou que só opera por via do consentimento da entidade seguradora.
10.11.2022
AS DÍVIDAS E OS CRÉDITOS
Os créditos e as dívidas são elementos incorpóreos do estabelecimento comercial.
 Os créditos
REGRA: não transmissibilidade dos créditos por mero efeito do trespasse
No regime mercantil, não temos nenhuma regra que determine a transmissibilidade dos
créditos ligados ao estabelecimento comercial quando ocorre o trespasse. Desta forma, temos de
aplicar a regra civilista da intransferibilidade dos créditos. Assim, por efeito do trespasse, o
ativo não se transmite.
EXCEÇÃO: transmissão convencional de créditos. Art.577º ss CC

No entanto, a lei civil também determina a possibilidade de as partes, no contrato de
trespasse, estipularem a transferência dos créditos ligados ao estabelecimento.
O próprio contrato de trespasse pode conter uma cláusula que estabelece que se
transmite o EC com todo o seu ativo, ou seja, com os créditos. Isto deve vir formalizado.
1. Eficácia inter partes da cessão de créditos
A cessão de créditos configura um contrato através do qual uma pessoa (cedente) transmite
a um terceiro (cessionário) parte ou a totalidade do crédito que dispunha sobre outrem
(devedor cedido) - art.577º ss CC. Em relação às partes a transferência opera por meio do
contrato de trespasse.
2. Eficácia da cessão de crédito em relação ao devedor
Não é necessário o consentimento do devedor (art.577º/nº1 CC), no entanto, a cessão só
produz efeitos em relação a este (devedor) quando lhe seja notificada, ainda que
extrajudicialmente, ou desde que ele a aceite (583º/nº1 CC).
35
 As dívidas
REGRA: não transmissibilidade dos débitos por mero efeito do trespasse.
EXCEÇÃO:
1. Transmissibilidade das dívidas por acordo entre as partes
A figura mais utilizada no quadro da transmissão convencional das dívidas é a da
assunção de dívidas (art.595ºss CC), pelo que a dívida continua a ser a mesma, apenas
ocorrendo uma mudança na pessoa do devedor. A modalidade mais utilizada é a
celebrada por contrato entre o antigo e o novo devedor, ratificada pelo credor (nº1 a).
Este negócio não carece de obedecer a forma legal do trespasse, sendo aplicável a regra
da liberdade de forma. No entanto, esse contrato carece da ratificação, expressa ou
tácita, pelo credor (art.596ºCC). O antigo devedor só fica exonerado da dívida
havendo declaração expressa do credor, caso contrário, há aqui uma situação de
responsabilidade solidária dos devedores em face do credor (assunção cumulativa da
dívida) - art.595º/nº2 CC.
2. Transmissibilidade das dívidas ex lege
 Dívidas relativas aos trabalhadores. Art.285º/nº2 CT. O trespassante continua
responsável pelas dívidas vencidas perante os trabalhadores, no entanto, esta
responsabilidade está limitada ao ano subsequente ao trespasse. Para além
disso, um dos efeitos do trespasse é o de tornar responsável ex lege o
transmissário pelas dívidas aos trabalhadores anteriores ao trespasse (dívidas
que não contraiu). Mas esta transmissibilidade está sujeita à observância dos
requisitos do art.285º/nº2 CC. Trata-se de um regime de solidariedade passiva
entre o transmitente e o transmissário relativamente aos valores devidos aos
trabalhadores.
 Dívidas pela prática de contraordenação laboral. A solidariedade estende-se,
ainda no domínio laboral, às dívidas decorrentes de coimas aplicadas no âmbito
das contraordenações laborais (art.285/nº1 e 2 CT).
 Dívidas à Segurança Social. Responsabilidade pelas prestações a entregar pela
entidade patronal à SS. Ora, os trabalhadores por conta de outrem são
obrigatoriamente inscritos pela entidade patronal como beneficiários do regime
da SS. Os trabalhadores e a entidade patronal estão vinculados a contribuir para
os regimes da SS a partir do momento em que exercem a atividade profissional.
Sendo que os trabalhadores descontam 11% do seu ordenado para a SS e a
entidade patronal desconta 23%. As respetivas entidades empregadoras são
responsáveis pelas contribuições dos seus trabalhadores, devendo descontar, nas
remunerações destes, esse valor. Ora, em caso de trespasse o cessionário
responde solidariamente com o cedente pelas dívidas à SS à data da
celebração do negócio, sendo nula qualquer cláusula em sentido contrário”. No
entanto, o interessado na aquisição do estabelecimento pode assegurar-se
previamente do montante relativo às contribuições em dívida à SS, requerendo
a esta entidade uma certidão comprovativa dos débitos do trespassante.
A OBRIGAÇÃO DE NÃO CONCORRÊNCIA

O trespassante do estabelecimento comercial está vinculado- na falta de estipulação
em contrário- à não realização de uma atividade semelhante àquela por si estabelecida no
estabelecimento comercial que transmitiu, por um certo período de tempo e numa determinada
36
área. Este dever de não concorrência decorre da obrigação do trespassante garantir a entrega
do estabelecimento, em globo, de todos os elementos transmitidos, sendo que não deve
perturbar o gozo do estabelecimento por parte do trespassário. O que ocorreria se se
aproveitasse da clientela.
Esta obrigação de não concorrência tem vários âmbitos:
Âmbito negocial
A trespassou o restaurante, mas dias após, adquiriu por trespasse outro restaurante ali ao
lado. Ou seja, está a tentar roubar a clientela. Isto não é possível. Qualquer negócio que permita
roubar a clientela ao estabelecimento trespassado não deve ser possível.
Âmbito objetivo
Foi trespassado um restaurante. À partida o A não pode adquirir um restaurante ali ao
lado. Mas esta realidade não é sempre clara. O que A fez foi abrir um restaurante de luxo, onde
a clientela não é a mesma, sendo que aqui não está a roubar a clientela do estabelecimento
trespassado. A pedra de toque é o tipo de clientela que se transmite, sendo que só em concreto é
que podemos ver isto.
Âmbito subjetivo
Princípio da eficácia relativa dos contratos, ou seja, os efeitos do contrato só se
produzem em relação às partes. Desta forma, se for a mulher de A abrir um restaurante ali ao
lado, ou os seus filhos, estes não estão vinculados ao contrato de trespasse. Há uma posição
doutrinária muito forte que obriga o cônjuge e os seus filhos de não fazer concorrência. No
entanto, temos sempre de ter em conta a eficácia relativa dos contratos, princípio do direito das
obrigações.
Âmbito espacial
Só casuisticamente é que é possível aferir. Exemplo: imaginemos que temos um
restaurante a 100m da UM, e a certa altura A trespassou a B o restaurante. Posteriormente, A
abre um restaurante no centro de Braga. Será que aqui vai afetar a clientela? Parece que não. No
entanto, se os estabelecimentos comercializarem produtos mais especializados, parece importar.
Âmbito temporal
A lei não regula esta matéria de todo. Em Itália temos e no Brasil também temos. A
doutrina e a jurisprudência têm entendido que se deve estabelecer um limite máximo de 5 anos
de não concorrência, no entanto, por convenção, as partes podem estabelecer um período da
obrigação da não concorrência menor.
Meios de defesa do trespassário

¨ Ação de declarativa de cumprimento (art.817º CC);
¨ Sanção pecuniária compulsória. Cumulativamente pode o aquirente ainda requerer a
aplicação da sanção pecuniária compulsória, nos termos do art.829ºA CC;
¨ Encerramento do estabelecimento comercial . Tem o seu fundamento legal nos termos
do art.829º/nº1 CC, com as necessárias adaptações.
¨ Resolução do contrato. O transmissário pode resolver o contrato de trespasse, com base
no incumprimento do dever de não concorrência (art.801º/nº2 CC). Dado que a
resolução tem efeito retroativo há lugar à restituição das prestações já realizadas, nos
termos do art.434º/nº1 CC.
¨ Obrigação de indemnizar. O transmissário pode ser exigir o pagamento de uma
indemnização, em razão dos prejuízos sofridos, ao abrigo da responsabilidade civil
contratual (art.798ºCC).
37
CONTRATO DE PROMESSA DE TRESPASSE

Forma: art.410º/nº2 CC. O contrato de trespasse está sujeito à forma escrita e, por isso, o
contrato de promessa de trespasse também, sob pena de ser nulo.
É possível atribuir eficácia real? Art.413º CC. Este artigo elenca 5 pressupostos. Esta aqui em
causa um direito real. O estabelecimento comercial é um bem móvel não sujeito a registo. Desta
forma, não pode ter eficácia real e só pode ter eficácia obrigacional (efeitos obrigacionais). Não
há nunca a produção de efeitos reais.
 Promessa de trespasse com entrega da coisa (EC). Por via do art.410º/nº1 o regime
do contrato de promessa é o regime do contrato que está na sua base. Quando há entrega
do EC há também a transmissão do gozo do imóvel, sem necessidade do consentimento
do senhorio. A posição de arrendatário só se transmite com o contrato.
Quando se transmite o gozo do imóvel tem de haver sempre a comunicação do contrato
de promessa de traspasse ao senhorio, sob pena de resolução do contrato (art.1109º/nº2
CC- qualquer ato que envolva o EC e, pelo menos, o gozo do imóvel).
Se não houver tradição da coisa, não tem de haver comunicação ao senhorio, porque
não envolve ainda o imóvel.
O senhorio tem direito de preferência antes da celebração do contrato de trespasse,
sendo que antes da celebração é necessário proceder à notificação do senhorio. Ao
contrário do que acontece quando é celebrado o contrato de promessa de trespasse, em
que o senhorio não tem de ser conhecimento, pois apenas se passa o gozo temporário do
imóvel. Nota: Caso este exerça este direito de preferência e adquira o trespasse do EC,
sendo que aqui há incumprimento do contrato de promessa de trespasse. No entanto,
pode haver uma cláusula contratual que impeça este incumprimento, pois através da
cláusula pode-se estabelecer que não há incumprimento quando o senhorio exerça o seu
direito de preferência.
TRANSMISSÃO DEFINITIVA DE EC NO QUADRO DA FUSÃO OU CISÃO DE

SOCIEDADES
 Fusão  Quando 2 ou mais sociedades se fundem mediante a sua reunião numa só.
Art.97º/nº4 (a) e (b) CSC
 por incorporação: integração de 1 ou mais sociedades noutra já existente, daí
resultando a transferência global do seu património e a atribuição aos sócios das sociedades
fundidas de participações sociais da sociedade incorporante.
 por concentração: constituição de uma nova sociedade como resultado da
transferência global dos patrimónios das sociedades fundidas.
 Cisão  Quando 1 sociedade se converge em 2 ou mais sociedades.
Art.118º/nº1 CSC
Trata-se de operações complexas que importam a observância de vários procedimentos,

solenidades e requisitos. Por exemplo, só temos fusão ou cisão societária com o respetivo
registo, tendo este efeito constitutivo. O art.112º CSC (vale para a cisão ou fusão) estabelece
que com o registo extinguem-se as sociedades incorporadas, transmitindo-se todos os direitos e
obrigações, há transmissão a título universal, sem necessidade de preenchimento dos
requisitos exigíveis para cada ato (= transmissão por morte nas pessoas físicas) (no trespasse à
transmissão singular). Tudo se transmite (este regime é diferente do regime do trespasse).
A cessão da situação de arrendatário na sequência da alienação do estabelecimento
comercial resultante das operações em análise, não está dependente do consentimento do
senhorio por efeito da transmissão em globo dos direitos e das obrigações (art.112º CSC).
38
Havendo transmissão da posição de arrendatário, incumbe ao locatário o dever de

comunicar ao senhorio a transmissão da posição de arrendatário (art.1112º/nº3 e
art.1109º/nº2 CC), de forma a proporcionar ao senhorio o conhecimento da mudança da pessoa
do arrendatário, permitir-lhe averiguar a licitude da cedência e permitir-lhe saber que pode
denunciar o contrato de arrendamento vinculístico celebrado em data anterior à entrada em
vigor do DL 257/95 (art.28º/nº3 NRAU).
O art.112º CSC não resolve a questão do prazo, no entanto, por analogia iuris cremos
que o art.1109º/nº2 CC é aqui aplicável, enquanto princípio geral. O prazo é assim de 1 mês
contado da data do registo da operação societária, tornando-se por esta via eficaz a alteração da
posição de arrendatário, sob pena de resolução do contrato de arrendamento pelo locador
(art.1083º/nº2 (e) CC).
LOCAÇÃO DE ESTABELECIMENTO COMERCIAL
1. Locação como um negócio sobre um estabelecimento comercial existente
A locação é um negócio que tem por objeto um estabelecimento comercial existente. A
organização mercantil, tal como acontece no trespasse, não necessita de ter aberto ao público,
pode ter a atividade suspensa e não tem de integrar todos os elementos que a compõem, mas
deve conseguir visualizar-se um estabelecimento comercial.
2. Locação como negócio que envolve a transmissão do gozo
Neste negócio está em causa o gozo do estabelecimento comercial (art.1022º CC). Enquanto
direito obrigacional (direito pessoal de gozo), o negócio permite ao locatário usar e fruir o
estabelecimento comercial, tendo em conta o seu caracter produtivo.
Em razão do gozo que é proporcionado, o locatário, enquanto mero detentor, pode usar os
meios de defesa da posse (art.1037º/nº2 CC).
A regra do art.407º CC é aqui empregue (exclusão da parte final).
3. Locação como transmissão temporária
É um negócio temporário, pelo que não está em causa a transferência da propriedade do
estabelecimento comercial. A duração inicial do contrato está na livre disponibilidade das
partes, ressalvando-se o prazo máximo de 30 anos (art.1025º CC). As partes podem prever a
renovação do contrato (liberdade contratual), que pode ser automática ou depender de vontade
das partes.
4. Locação como ato oneroso
A regra é a da remuneração assumir natureza pecuniária, fixa e regular.
A TRANSMISSÃO DO GOZO DO IMÓVEL

Partimos do princípio de que o estabelecimento dado em locação está instalado num prédio
arrendado.
Requisitos da transmissão do gozo do imóvel
¨ Desnecessidade de autorização do senhorio
¨ A validade do contrato de locação de estabelecimento, do ponto de vista formal e
substancial. Do ponto de vista formal, é necessária redução a escrito deste negócio,
nos termos do art.1112º/nº3 ex vi art.1109º/nº1 CC, sob pena de nulidade do contrato
(art.220º CC), acarretando a falta de permissão quanto ao gozo do imóvel. Esta nulidade
do contrato e o consequente gozo do imóvel por um terceiro não autorizado, permite ao
senhorio resolver o contrato de arrendamento comercial (art.1083º/nº1 (e) CC), devendo
instaurar a competente ação de despejo contra o arrendatário do imóvel. Do ponto de
vista substancial, há que atender às situações do art.1112º/nº2 CC.
Requisito para a eficácia da transmissão do gozo do imóvel
39
¨ Dever de comunicação da locação. Art.1109º/nº2 CC. O prazo é de 1 mês. Sendo a

comunicação realizada regularmente, a consequência é a de que a cessão do gozo do
imóvel, por via da cessão de exploração do estabelecimento, é agora eficaz em relação
ao senhorio. Sendo intempestiva a comunicação ou não ocorrendo, o senhorio tem a
faculdade de resolver o contrato (art.1083º/nº2 (e) CC).
A TRANSMISSÃO DO GOZO DOS BENS DE EQUIPAMENTO DADOS EM LOCAÇÃO

FINANCEIRA OU BENS ALUGADOS
Tratando-se de um bem de equipamento do estabelecimento comercial dado em
locação financeira é possível a transmissão, no silêncio das partes, do gozo desse bem para o
cessionário de exploração do estabelecimento, sem necessidade de autorização do locador
financeiro (art.1109º/nº1 CC).
Quanto aos bens alugados, a transmissão do gozo da coisa para o exercente opera nos
mesmos termos.
A TRANSMISSÃO DA POSIÇÃO DE ENTIDADE EMPREGADORA

Existindo um contrato de trabalho em vigor à data da locação de estabelecimento
comercial dá-se a transferência ex lege e imperativa da posição jurídica de empregador para o
cessionário da exploração do estabelecimento comercial. Art.285º/nº1 CT.
Trata-se de um desvio à regra da não transmissibilidade das posições contratuais em
sede de locação de estabelecimento.
NÃO TRANSMISSIBILIDADE DA POSIÇÃO DE SEGURADO  apenas ocorre em caso de

aquisição do estabelecimento comercial. Aqui apenas existe um gozo temporário do
estabelecimento comercial.
40

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Catarina Serra | A91478 Direito Comercial

Bibliografia: manual dto comercial do professor; 2º semestre: manual de sociedades comerciais

O CCom é muito antigo, de 1888

Fiança – é uma garantia pessoal (a garantia geral das obrigações é o património do

101º CCom  solidariedade, o credor pode interpelar qualquer um dos devedores;

1. A sua pretensão terá́ êxito?

Passos resolução caso pratico:

Pretensão: receber 15 mil euros

 a pretensão terá êxito.

Pretensão: receber o dinheiro todo de uma única pessoa

Interesse substancial da classificação de um ato como comercial – é um ato de comercio

REGIME DA SOLIDARIEDADE NAS OBRIGAÇÕES COMERCIAIS – 9º/100º CCom.

estes (atos de comercio unilaterais). Temos de dividir o ato de comercio em 2 tipos: o

 Não aplicabilidade do regime da solidariedade no caso de pluralidade de credores.

A e B celebraram um contrato de trespasse (é um ato de comercio, a transmissão da propriedade

Casos de solidariedade imperativa

JUROS NAS OBRIGAÇÕES COMERCIAIS

Os juros moratórios legais e os juros estabelecidos sem determinação da taxa ou

§§3 e 4 do art.102º CCom.

Regime especial das transações comerciais: Art.102º/§ 5º CCom.

A e B celebraram um contrato de arrendamento comercial sendo este o contrato através

Especialidades deste diploma

DÍVIDAS DE COMERCIANTE CASADO COMUNICÁVEIS AO OUTRO CÔNJUGE

Requisitos da comunicabilidade da dívida (4 requisitos):

Nos termos do art.1696ºCC, quando as dívidas não são comunicáveis respondem os

Estabelecimento comercial: (Prof. Orlando de Carvalho) é uma organização concreta de

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É a conjugação desta dupla vertente que permite caracterizar o estabelecimento comercial.

Elementos do Estabelecimento Comercial:

ESTEBELECIMENTO COMERCIAL VS IMÓVEL

É raro um estabelecimento comercial prescindir de um imóvel, sendo que, por regra,

CONTRATO DE ARRENDAMENTO COMERCIAL E SEU REGIME

¨ Onerosidade, pois o gozo do prédio é retribuído;

Onde estão consagradas as regras do ARRENDAMENTO URBANO?

O ARRENDAMENTO COMERCIAL no CC tinha várias caraterísticas:

 Era um arrendamento vinculístico  Nos Contratos de arrendamento, normalmente a

 Nesta lei temos regras especificas de normas transitórias – 26ºss

Contratos celebrados DEPOIS DA ENTRADA EM VIGOR DO DL 257/95

I. Contratos sem duração limitada (contratos vinculistas)

II. Contratos de arrendamento comercial de duração limitada

Denúncia imotivada pelo arrendatário

Contratos vinculistas (duração ilimitada) celebrados ANTES DA ENTRADA EM VIGOR

Regime da atualização extraordinária das rendas e da duração do contrato

Acolhendo a teoria da receção, para efeito da contagem do prazo de 30 dias para o

5.333€. Este valor a dividir por 12 meses é igual a 444€. Tendo

A transmissão por morte da posição do arrendatário mercantil

1. Forma do contrato de arrendamento comercial

À luz do art.1169º CC o contrato de arrendamento urbano, aqui se incluindo o comercial,

3. Elementos que devem constar do contrato escrito

4. Prestações das partes

OBRIGAÇÃO DO ARRENDATÁRIO PAGAR A RENDA

1079ºss – contemplam a matéria da cessação do contrato sem prejuízo de a parte relativa a

1. REVOGAÇÃO POR MÚTUO ACORDO

2. Exigir a renda/s em atraso + resolver o contrato (art.1041º/nº1, última parte

CASO EXISTA FIADOR

 Uso do prédio para fim diverso (art.1083º/nº2 (c) CC)

A figura da denuncia do contrato de arrendamento comercial não esta regulada no CC

Contratos de duração indeterminada

¨ Art. 1101º/c + art.º 1104 CC  denúncia pelo senhorio

¨ Art. 1110º CC  denúncia pelo arrendatário:

legislador consagrou isto, porque o contrato de duração indeterminada é suposto ser

Transmissão da posição do arrendatário

Contratos a prazo certo