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EXMO. SR. DR.
JUIZ DA 6ª VARA CÍVEL DA COMARCA DA CAPITAL
Márcio A. Lunardelli Cavallazzi, Engenheiro Civil, CPF N° 416.353.029-00,

registrado no CREA/SC sob o nº 17036-4, Assistente Técnico do Réu em açãotendo sido
contatado para atuar como Assistente Técnico nos Autos da Ação Procedimento
Ordinário/PROC, nº 0318746-03.2015.8.24.0023, promovida por RESIDENCIAL ECOVILA
SAMBAQUI, contra, SAMBAQUI VILA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, tendo
procedido aos estudos e acompanhado a diligência oficial e não podendo concordar na
integra com o Laudo do Perito Judicial, vem muito respeitosamente apresentar a Vossa
Excelência o seguinte:
PARECER TÉCNICO PARCIALMENTE DISCORDANTE
ANÁLISE DO LAUDO PERICIAL:
Entendemos que o Laudo Pericial apresentado pelo Perito do Juízo, Aécio de

Miranda Breitbach, encontra-se dentro dos padrões técnicos exigidos pela CREA/SC e
Associação Brasileira de Normas Técnicas, entretanto para melhor elucidar os fatos e
esclarecer o juízo na questão demandada, apresentaremos a seguir os itens, e respostas aos
quesitos dos quais divergimos, ou ressalvamos.
O Laudo Pericial apresentado não é claro e objetivo em alguns pontos, notadamente

entre as quantidades dos itens apreciados como desconformidades e aqueles classificados
como vícios construtivos, e do necessário aprofundamento técnico em importantes quesitos
respondidos no Laudo Pericial, a exemplo do que se refere a desconformidades, vícios
construtivos, causas funcionais, exógenas, e falhas de manutenção, além da falta de
informação sobre as reais causas das ocorrências, que não foram respondidas claramente
nas respostas aos quesitos formulados pelas partes, e no item 5 - Conclusão.
Discordamos do Sr. Perito, quanto a classificação dos vícios construtivos e

desconformidades apontadas nas conclusões as respostas dos quesitos formulados pelas
partes, conforme descreve no item 5. Conclusão, pelo fato de não ser objetivo e claro com
relação ás eventuais obrigações de fazer da Ré, como por exemplo, nas incongruências
verificadas nas respostas aos quesitos de nº 4.4 e 4.5. Pergunta-se se Ré instalou alguma
TV - DVD, quando da entrega do salão de festas? Resposta do Sr. Perito para estes
quesitos - “Não havia TV - DVD instalados no salão de festas e nunca houve” –
Classificando no Item 5 Conclusão. Como desconformidades, entretanto, na resposta do
Quesito 3.5 formulado pelo Autor, afirma na resposta a este quesito que no memorial
descritivo não há referência sobre o fornecimento de TV ou DVD, ar condicionado para
salão de festas e nem tão pouco sobre o fornecimento de letreiro de identificação do
condomínio da fachada frontal. Neste caso, portanto NÃO HÁ NENHUMA
DESCONFORMIDADE, DESACORDO, OU DIVERGÊNCIA COM RELAÇÃO Á
NÃO ENTREGA DESTES APARELHOS.
Verifica-se incongruência também na resposta ao item 4.44. Pergunta-se se há acabamento

em alguns locais no topo dos perfis de alumínio da área de circulação de pessoas? Resposta
do Sr. Perito – “Há falta de acabamento em alguns locais no topo do perfis de alumínio.
Não há como saber se assim foi entregue ou se extravio posterior” – Classificando no
Item 5 Conclusão como Desconformidade, também neste caso não entendemos que há
desconformidade, desacordo, ou divergência com relação ao extravio posterior destas
peças.
Discordamos também do Sr. Perito em afirmar na resposta ao quesito 3.8,
formulado pelo Réu, que os danos constatados, em sua grande maioria, são originados por
vícios construtivos, e não por manutenção, entretanto, no Item 5. Conclusão O Sr. Perito
aponta como vícios construtivos 31,82% com relação aos quesitos formulados pelo Réu e
33,72% nos quesitos formulados pelo Autor, contrariando esta afirmação, uma vez que são
a minoria.
Diante das discordâncias apontadas acima, e de outras que analisaremos no decorrer

do presente Parecer Técnico, para uma melhor instrução ao presente processo, e
esclarecimento ao juízo, roga-se ao ilustre Perito Judicial responder aos seguintes quesitos
complementares:
1. Se alguma das desconformidades apontadas, no item 5. Conclusão, o Sr. Perito

pode afirmar com absoluta convicção, que são de responsabilidade da
Incorporadora Sambaqui Vila Empreendimentos Imobiliários? Caso positivo,
detalhar quais? E por quê?
2. Se os itens apontados nas desconformidades indicadas no item 5. Conclusão.

Podem ser consideradas como anomalias de ordem funcional (originárias de uso e
término de vida útil de elementos e sistemas), exógenas (decorrentes de ação de
terceiros), e falhas (descuido com a manutenção predial)?
RESSALVA COM RELAÇÃO AO ITEM 2. OBJETIVO DA PERÍCIA
O Perito afirma no item 2 OBJETIVO PERÍCIA, que o Empreendimento

Residencial Ecovila Sambaqui foi “executado” pela Sambaqui Vila Empreendimentos
Imobiliários.
Discordamos desta afirmação do Perito do Juízo, uma vez que, a Empresa

Sambaqui Vila Empreendimentos Imobiliários Ltda, contratou a Empresa Base
Planejamento e Gerenciamento de Obras, CNPJ nº 11.494.980/0001-51, para executar,
coordenar, fiscalizar a execução dos serviços, dentro dos padrões e da boa técnica, bem
como o fornecer todos os materiais, dentro das especificações e de padrões de qualidade do
empreendimento, conforme contrato de prestação de serviços assinado por ambas, e pela
emissão da ART – Anotação de Responsabilidade Técnica da execução da obra, assinado
pelo Engenheiro da Empresa Base Planejamento e Gerenciamento de Obras.
AVALIAÇÃO DOS QUESITOS RESPONDIDOS PELO PERITO JUDICIAL
QUESITOS FORMULADOS PELO RÉU
QUESITO 3.3 DO RÉU
Solicita-se ao Sr. Perito informar, se houve por parte da INCORPORADORA

responsável pelo empreendimento, intervenções no sentido de corrigir algumas das
anomalias apontadas no Laudo de Vistoria acostado nos Autos e descritos nas folhas de nº
2, 3, 4, 5 da inicial? Caso Positivo, favor informar quais e se foram resolvidos os
problemas apontados?
RESPOSTA DO PERITO JUDICIAL: Na resposta ao item 3.1 as providências do réu

são relatadas.
PARECER DESTE SIGNATÁRIO: O quesito não foi respondido efetivamente, uma vez
que, na resposta ao quesito 3.1, não está informado quais as intervenções que foram
realizadas para corrigir as anomalias apontadas no Laudo do Assistente Técnico do Autor,
como, por exemplo, a impermeabilização da Laje de cobertura do salão de festas que sanou
as infiltrações no interior desta área de lazer.
QUESITO 3.11 DO RÉU
Com relação ás anomalias descritas no Laudo de Vistoria e descritos inicial fls do processo
nº 2,3,4,5, pergunta-se ao Sr, Perito e Assistentes Técnicos o seguinte com relação aos
seguintes ambientes:
a) Salão de Festas: Se o piso cerâmico apresenta-se sem rejunte, e com

assentamento desnivelado? Se há infiltrações em paredes ou forro de gesso? Se
as luminárias pequena de Led apresentam-se com cores diferentes ou
queimadas? Se o rebaixamento em gesso foi totalmente substituído pela
construtora? Se existe informações no Memorial Descritivo das áreas comuns,
ou qualquer outro documento relativo à entrega de televisor para esta área? Se
no acabamento de moldura da churrasqueira, há qualquer tipo de anomalia
relevante, que possa ser considerada vício construtivo?
RESPOSTA DO PERITO JUDICIAL: No item 5. Conclusão o Sr. Perito informa que

neste item de 11.a – Há vícios construtivos e desconformidades.
PARECER DESTE SIGNATÁRIO: O Sr. Perito não informa quais os danos

eventualmente existentes, quais são vícios construtivos e quais são desconformidades. Para
uma melhor instrução do processo e esclarecimentos ao juízo é importante classificar
individualmente como desconformidade e/ou vício construtivo cada uma das questões
indagadas e inseridas neste item, informando ao juízo quais são de responsabilidade efetiva
da Ré.
b) Área do Banheiro: Se existem infiltrações, vazamentos ou mau cheiro neste

ambiente? Se os metais ali instalados estão bem instalados e de acordo com o
memorial descritivo das áreas comuns? Se o corte na diagonal apontado como
contrário aos desenhos do rejunte, na verdade trata-se de técnicas construtiva
para auxiliar na dilatação e caimento das do piso cerâmico? Se a porta do
sanitário, analisando tecnicamente o local, se deve abrir para fora ao longo do
corredor de passagem? Se o sanitário está adaptado para deficientes ou com
mobilidade reduzida conforme preconiza ABNT NBR 9050:2004 para tal
empreendimento?

neste item de 11.b – Há desconformidade.
PARECER DESTE SIGNATÁRIO: O Sr. Perito não informa quais as desconformidades

encontradas. Para uma melhor instrução do processo e esclarecimentos ao juízo é
importante classificar individualmente quais as desconformidades para cada uma das
questões indagadas e inseridas neste item, informando ao juízo quais são de
responsabilidade efetiva da Ré.
Cabe aqui salientar que com relação à NBR 9050/2004 – Acessibilidade a

edificações, mobiliário, espaços e equipamentos urbanos, os serviços foram executados
conforme projeto aprovado, e posteriormente foi realizada vistoria pelo órgão competente
– Prefeitura Municipal de Florianópolis -, e após a vistoria realizada, inclusive no que se
refere a esta legislação, foi liberado o habite-se da edificação. Portanto divergimos do Sr.
Perito Judicial com relação a desconformidade neste aspecto.
c) Área da Piscina: Neste ambiente queira o Sr. Perito informar se existem as

anomalias descritas no Laudo de Vistoria apresentado? Caso positivo, favor
descrever quais podem ser caracterizadas como vícios construtivos e quais são
falhas de manutenção?

neste item de 11.c – Há Vícios Construtivos.
PARECER DESTE SIGNATÁRIO: O Sr. Perito não informa quais os vícios

construtivos encontradas. Para uma melhor instrução do processo e esclarecimentos ao
juízo é importante classificar individualmente os vícios construtivos para cada uma das
Divergimos na resposta do Sr. Perito ao considerar, por exemplo, que a corrosão existente
nos tubos metálicos galvanizados, de fixação do sistema de segurança e alarme periférico,
possam ser considerados como vícios construtivo, entendemos tratar-se de falha de
manutenção.
d) Solarium: Se houve intervenção corretiva da construtora nesta área, se foi

impermeabilizada a laje de cobertura da piscina? Se as fissurações nas madeiras
do pergolado devem-se a fatores naturais?

neste item de 11.d – Há Vícios Construtivos.

juízo é importante classificar individualmente os vícios construtivos para cada uma das
Discordamos do Sr. Perito ao considerar as FISSURAS existentes na madeira do

pergolado serem decorrentes da natureza intrínseca da qualidade da madeira empregada,
afirmando que caso tivesse sido utilizada madeira com espécies de fibra retas e secas em
estufa , que não movimentam e não empenam com freijó, cedro rosa, jequitabá –rosa e
Angelim pedra , não haveriam os danos hoje existentes.
Neste caso, entendemos que as FISSURAS (como descreve o perito < 1,5 mm de
espessura) encontradas nos caibros da madeira tratada aplicada, normalmente utilizada em
pergolados desta natureza, sem outra função a não ser estética, meramente decorativa, e de
aparência rústica, devem-se a fatores naturais tais como a exposição a intempéries,
portanto consideramos falhas de manutenção neste aspecto.
e) Entrada Social: Se o botão de abertura eletrônica foi fixado adequadamente?

Se os corrimões de alumínio apresentam-se em boas condições de uso ou com
imperfeições com relação ao revestimento de pintura e acabamento? Se a
calçado frontal ao condomínio foi executada de acordo com a norma NBR
9050/2004? Atende ao usuário que seja deficiente visual? Caso contrário, como
deveria ser executada a calçada?

neste item de 11.d – Há desconformidades
PARECER DESTE SIGNATÁRIO: O Sr. Perito não informa quais as desconformidades

encontradas. Para uma melhor instrução do processo e esclarecimentos ao juízo é
importante classificar individualmente quais são as desconformidades para cada uma das
Discordamos do Sr. Perito que não há desconformidade com relação as manchas escuras
de origem desconhecidas, existentes no corrimão de alumínio branco, entendemos que
por serem de origem desconhecida, não podem tratar-se de desconformidades e sim de
falha de manutenção.
Cabe aqui salientar que com relação à NBR 9050/2004 – Acessibilidade a edificações,
mobiliário, espaços e equipamentos urbanos, os serviços foram executados conforme
projeto aprovado, e posteriormente foi realizada vistoria pelo órgão competente –
Prefeitura Municipal de Florianópolis -, e após a vistoria realizada, inclusive no que se
refere a esta legislação, foi liberado o habite-se da edificação. Portanto divergimos do Sr.
Perito Judicial com relação a desconformidade neste aspecto, além disto, observando a foto
nº 29, entendemos que a sinalização tátil da calçada e de entrada ao condomínio está
correta.
QUESITO 3.12 DO RÉU
Entende-se por danos decorrentes de vícios construtivos de construção como

aqueles gerados por imprecauções, negligência, inexperiência profissional, desrespeito
inobservância das normas e preceitos técnicos, emprego de técnicas e procedimentos
construtivos inadequados, uso de mão de obra e materiais de baixa qualidade, falhas e erros
de concepção e projeto, etc..Considerando-se esta definição do termo vício de construção,
pergunta-se se os eventos constante no Laudo de Vistoria acostado aos Autos verificados
na vistoria realizada pelo Sr. Perito e Assistentes Técnicos no imóvel em análise, têm suas
causas decorrentes total ou parcialmente de vícios de construção? Se positivo, é possível
quantifica-los?
RESPOSTA DO PERITO JUDICIAL: No item 5. Conclusão o Sr. Perito informa na

planilha apresentada que neste item – Há vícios construtivos

juízo é importante informar quais são os vícios construtivos encontrados, uma vez que, a
resposta não contempla nenhuma anomalia na edificação.
Discordamos da avaliação do perito referente ás percentagens indicadas, referentes a vícios

construtivos, por exemplo, este item acima foi contabilizado e aplicado um percentual
como vício construtivo, no caso, deveria ser nulo.
QUESITOS FORMULADOS PELO AUTOR
QUESITO 4.1 DO AUTOR
4.1. O piso do salão de festas apresenta falhas no rejunte e assentamento desnivelado?

RESPOSTA DO PERITO JUDICIAL: Sim, o piso do salão de festas apresenta falhas no
rejunte e assentamento desnivelado – Classificando como Vício Construtivo no Item 5.
Conclusão
PARECER DESTE SIGNATÁRIO: Discordamos da resposta do Sr. Perito, conforme

pode ser observado na foto abaixo, não trata-se de vícios construtivos e sim de falhas
exógenas (decorrentes de ação de terceiros), e falhas de manutenção (descuido com a
manutenção predial)? Cabe aqui salientar que o tempo de vida útil de rejuntamento em
pisos cerâmicos é de 1 ano – NBR 15.575-1: 2013.
Com relação ao assentamento desnivelado, na vistoria realizada, constatamos que o
desnível ocorre somente em 1 (uma) placa. Vide foto abaixo.
Foto 1: Somente 1(uma) placa desnivelada, em toda Foto 2: Trata-se de descuido com a manutenção do
área do salão de festas. rejunte (vida útili de 1 ano)
Qual o estado de conservação da proteção do quadro elétrico do salão de festas?
RESPOSTA DO PERITO JUDICIAL: O quadro elétrico do Salão de Festas apresenta-se

em bom estado – Classificando como Vício Construtivo no item 5. Conclusão

juízo é importante informar quais são os vícios construtivos encontrados, uma vez que, a
resposta não contempla nenhuma anomalia na edificação
Discordamos da avaliação do perito referente ás percentagens indicadas, referentes a vícios

construtivos, por exemplo, este item acima foi contabilizado e aplicado um percentual
como vício construtivo, no caso, deveria ser nulo.

Há alguma TV instalada no salão de festas? A Ré instalou alguma TV quando da entrega
do salão de festas.
RESPOSTA DO PERITO JUDICIAL: Não havia TV instalada no salão de festas, e

nunca houve – Classificando como Desconformidade no item 5. Conclusão
PARECER DESTE SIGNATÁRIO: O Sr. Perito classifica este quesito como

desconformidade, entretanto, na resposta ao Quesito 3.5 formulado pelo Autor, afirma na
resposta a este quesito que no memorial descritivo não há referência sobre o fornecimento
de TV ou DVD, ar condicionado para salão de festas e nem tão pouco sobre o
fornecimento de letreiro de identificação do condomínio da fachada frontal.
Discordamos do Sr. Perito neste quesito, uma vez que, NÃO HÁ NENHUMA
NÃO ENTREGA DESTE APARELHO, portanto, deveria ser classificado como quesito
nulo.
Há algum aparelho de DVD instalado no salão de festas? A Ré instalou algum DVD

quando da entrega do salão de festas?
RESPOSTA DO PERITO JUDICIAL: Não havia DVD instalada no salão de festas, e

nunca houve – Classificando como Desconformidade no item 5. Conclusão

nulo.
A porta do sanitário acessível foi instalada no sentido correto?
RESPOSTA DO PERITO JUDICIAL: Não, a porta do sanitário para deficiente abre no

sentido inverso do que deveria – Classificando como Vício Construtivo.
PARECER DESTE SIGNATÁRIO: Discordamos que abertura da porta do sanitário no

sentido inverso, trata-se de vício construtivo, de acordo com a resposta do Sr. Perito,
entendemos que este quesito seria uma desconformidade e não vício construtivo.
mobiliário, espaços e equipamentos urbanos, foi realizada vistoria pelo órgão competente –
Prefeitura Municipal de Florianópolis -, e após a vistoria realizada, inclusive no que se
refere a esta legislação, foi liberado o habite-se da edificação.
Favor informar se há sinalizações de banheiro para deficiente físico e não foram instalados
todos os equipamentos necessários para um banheiro desta natureza?
RESPOSTA DO PERITO JUDICIAL: Não há sinalização de banheiro para deficiente

físico e não foram instalados todos os equipamentos necessários para um banheiro desta
natureza – Classificando como Vício Construtivo.
PARECER DESTE SIGNATÁRIO: Discordamos que sinalizações e instalação de

equipamentos no banheiro de deficiente, trata-se de vício construtivo, de acordo com a
resposta do Sr. Perito, entendemos que este quesito seria uma desconformidade e não vício
construtivo.
mobiliário, espaços e equipamentos urbanos -, serviços foram executados conforme projeto
aprovado, e posteriormente foi realizada vistoria pelo órgão competente – Prefeitura
Municipal de Florianópolis -, e após a vistoria realizada, inclusive no que se refere a esta
legislação, foi liberado o habite-se da edificação.
Foto 3: Vista do banheiro de deficiente com espaço para utilização de deficientes, mesmo com a porta
abrindo no sentido inverso, contando com equipamento ( barras de segurança)
A Ré colocou vasos de flores no DECK do Solarium (Deck Superior)?
RESPOSTA DO PERITO JUDICIAL: Não há vasos com flores no Deck do Solarium –

Classificando como Desconformidade.
PARECER DESTE SIGNATÁRIO: Discordamos que a não colocação vasos com flores
no Deck do Solarium, seja uma desconformidade, uma vez que, a instalação deste
equipamento não estava previsto em projeto e muito menos em memorial descritivo das
áreas comum, portanto, deveria ser classificado como quesito nulo.
Informar se os vidros instalados no Deck superior Solarium, se encontram

manchados/queimados?
RESPOSTA DO PERITO JUDICIAL: Os vidros instalados no Deck Superior

(Solarium) se encontram manchados – Classificando como Vício Construtivo
PARECER DESTE SIGNATÁRIO: Discordamos da resposta do Sr. Perito, de acordo

com a vistoria realizada juntamente com o Perito Judicial, constatamos que as manchas nos
vidros instalados no Deck Superior (Solarium), não trata-se de vícios construtivos e sim de
falhas exógenas (decorrentes de ação de terceiros), e falhas de manutenção (descuido com
a manutenção predial), portanto, deveria ser classificado como quesito nulo.
As condensadoras de ar condicionado do salão de festas foram instaladas no local correto?

Há algum risco de acidente no local onde os condensadores foram instalados?
RESPOSTA DO PERITO JUDICIAL: A fotografia 23 mostra que equipamentos de ar

condicionado do salão de festas foram instalados obstruindo a passagem de pedestre na
escadaria de acesso ao solarium. Há risco de acidente no local, pois não há advertência ou
proteção. – Classificando como Vício Construtivo
PARECER DESTE SIGNATÁRIO: Discordamos da classificação do Perito no Item 5

Conclusão, por entendermos que não se trata de vícios construtivos e sim de quesito nulo,
uma vez que, na resposta ao quesito o Perito Judicial afirma que falta apenas sinalização de
advertência ou proteção na caixa do condensador, além disto conforme resposta do Perito
Judicial no Quesito 3.5 formulado pelo Autor, o Sr. Perito afirma na resposta a este quesito
que no memorial descritivo não há referência sobre o fornecimento de TV ou DVD, ar
condicionado para salão de festas e nem tão pouco sobre o fornecimento de letreiro de
identificação do condomínio da fachada frontal.
Existem algumas manchas no corrimão de alumínio da entrada social?
RESPOSTA DO PERITO JUDICIAL: Sim existem manchas no corrimão de alumínio

branco da entrada social – fotografia 28 – Classificando como Vício Construtivo.
PARECER DESTE SIGNATÁRIO: Discordamos da classificação do Sr. Perito para este
quesito, por entendermos, que não trata-se de vícios construtivos e sim de falhas exógenas
(decorrentes de ação de terceiros), portanto, deveria ser classificado como quesito nulo.
Se há acabamento adequado no gradil de alumínio?
RESPOSTA DO PERITO JUDICIAL: Alguns topos de perfis de alumínio não estão

devidamente fechados. Isto pode ter sido entregue assim ou tais acabamentos podem ter
sido removidos inadvertidamente ou mesmo extraviados – Classificando como
Desconformidade.

quesito, não entendemos que há desconformidade, desacordo, ou divergência com relação
ao extravio posterior destas peças, portanto, este quesito deveria ser classificado como
nulo.
Se há ferrugem no corrimão de ferro?
RESPOSTA DO PERITO JUDICIAL: Há sinais de início de corrosão no corrimão de

ferro – Classificando como Desconformidade.

ao início de corrosão no corrimão de ferro, e sim falha de manutenção, uma vez que, por
tratar-se de corrimão de ferro e local próximo ao mar o equipamento deveria ser tratado
anualmente com produtos anticorrosivos, portanto, este quesito deveria ser classificado
como nulo.
Se há algum piso quebrado na rampa de acesso ao pedestre?
RESPOSTA DO PERITO JUDICIAL: Sim, há pisos quebrados na rampa de acesso de –

Classificando como Vício Construtivo.
PARECER DESTE SIGNATÁRIO: O Sr. Perito não informa na resposta ao quesito,

qual a origem desta anomalia, este fato pode ter ocorrido pela ação de terceiros.
Discordamos da classificação do Sr. Perito para este quesito, não entendemos que há vício
construtivo, e sim falhas exógenas (decorrentes de ação de terceiros), portanto, deveria ser
classificado como quesito nulo.
Se há letreiro no imóvel com o nome do Empreendimento (nome do condomínio)?
RESPOSTA DO PERITO JUDICIAL: Não há letreiro identificador do condomínio na

fachada – Classificando como Desconformidade.

nulo.
Se as calçadas internas foram feitas em concreto desempenado? Se estas calçadas

apresentam algum tipo de rachaduras/fissuras? Se este tipo de calçada condiz com
condomínio de alto padrão? A calçada existente é condizente com o padrão do
condomínio?
RESPOSTA DO PERITO JUDICIAL: Sim as calçadas internas foram feitas com

concreto desempenado. Há um trecho do passeio desempenado. As calçadas apresentam
rachaduras inexpressíveis e localizadas – Classificando como Vício Construtivo.
PARECER DESTE SIGNATÁRIO: O Sr. Perito classifica este quesito como vício
construtivo, entretanto, na resposta ao quesito, informa que as calçadas foram feitas com
cimento desempenado, e que as rachaduras na calçada são inexpressíveis, entendemos que
não existem anomalias construtivos nas calçadas e sim fissuração normal em razão de
variações térmicas, portanto este quesito deveria ser classificado como nulo.
Se a vaga de estacionamento em frente á casa 09 esta desnivelado?
RESPOSTA DO PERITO JUDICIAL: Sim, há uma vaga de estacionamento, em frente à

casa 09, com elevação no extrema do piso que dificulta sua utilização– Classificando como
Vício Construtivo.
PARECER DESTE SIGNATÁRIO: O Sr. Perito classifica este quesito como vício
construtivo, entretanto, conforme pode ser observado na foto abaixo, não há elevação que
impeça a utilização da vaga, a diferença de nivelamento existente é perfeitamente normal,
portanto, deveria classificar este quesito como nulo.
Foto 4: Vista da vaga de estacionamento , com desnivelamento normal, não impedindo sua utilização.
Se há manchas de tinta, rachaduras e infiltração no muro de entrada?
RESPOSTA DO PERITO JUDICIAL: A pintura, no muro de entrada, aparenta não ter

recebido a última de mão de pintura – Classificando como Desconformidade.

Desconformidade, entretanto, a resposta do quesito não é conclusiva (“aparenta não ter”)
sobre a eventual desconformidade existente, na vistoria realizada juntamente com o Perito
Judicial, constatamos que o revestimento de pintura do muro de entrada necessita de
lavação e pintura após 3,0 anos de vida, consideremos, neste caso, falha de manutenção
(descuido com a manutenção predial), portanto, deveria classificar este quesito como nulo.
Qual o estado de conservação da tubulação do perímetro do condomínio onde passam os

cabos das câmaras e sensores? Caso estejam enferrujados, pode-se afirmar que é por falta
de tratamento adequado?
RESPOSTA DO PERITO JUDICIAL: Conforme já registrado, a tubulação do perímetro

do condomínio, onde passam os cabos das câmaras e sensores, apresenta corrosão. A
tubulação é tratada contra corrosão por galvanização que não se mostrou eficiente –
Classificando o Vício Construtivo.
quesito, não entendemos que há vício construtivo, com relação a corrosão na tubulação
galvanizada, e sim falha de manutenção, uma vez que, por tratar-se de uma peça que foi
tratada por galvanização, instalada em local próximo ao mar o equipamento deveria ser
conservado anualmente com produtos anticorrosivos, portanto, este quesito deveria ser
classificado como nulo.
Se há rejunte em toda área do piso porcelanato da zeladoria?
RESPOSTA DO PERITO JUDICIAL: Há deficiência do rejuntamento na área do piso

porcelanato da zeladoria – Classificando como Vício Construtivo no Item 5. Conclusão
PARECER DESTE SIGNATÁRIO: Discordamos da resposta do Sr. Perito, não trata-se

de vícios construtivos e sim de falhas exógenas (decorrentes de ação de terceiros), e falhas
de manutenção (descuido com a manutenção predial)? Cabe aqui salientar que o tempo de
vida útil de rejuntamento em pisos cerâmicos é de 1 ano – NBR 15.575-1: 2013.
O portão de entrada de veículos apresenta ferrugem?
RESPOSTA DO PERITO JUDICIAL: Há sinais iniciais de corrosão no portão de

entrada de veículos – Classificando como Desconformidade.

ao início de corrosão no portão de entrada veículos, e sim falha de manutenção, uma vez
que, por tratar-se de somente um ponto inicial de corrosão no portão, instalado em local
próximo ao mar, entendemos que o equipamento deveria ser tratado anualmente com
produtos anticorrosivos, portanto, este quesito deveria ser classificado como nulo.
O Foram instaladas grelhas para o dreno de água pluvial da área de proteção ambiental?
RESPOSTA DO PERITO JUDICIAL: As fotografias 30, 31 mostram não haver grelhas

para o dreno sobre as referidas calhas. – Classificando como Desconformidade.

a falta de grelhas no dreno de água pluvial da área de proteção ambiental. As grelhas não
foram previstas em projeto, não tendo sido instaladas pelo fato de não haver necessidade
de instalação, por tratar-se de calhas de concreto com largura superior a 30 cm., conforme
pode se observar na foto nº 30, portanto, este quesito deveria ser considerado nulo.
O empreendimento foi entregue com mirante, trilha ecológica, herbarium, e pomar

conforme prometido no folheto de vendas, de fls 56 e 60 dos Autos?
RESPOSTA DO PERITO JUDICIAL: Como a trilha ecológica não pode ser vistoriada,
por estar inacessível a resposta a esta pergunta fica prejudicada. No entanto há evidências
de inexistência de tais instalações – Classificando como Desconformidade.

quesito, não entendemos que há desconformidade, desacordo, ou divergência, uma vez
que, o Sr. Perito informa que este quesito está prejudicado, por não ter sido vistoriado o
local, além disto, informa na resposta do quesito nº 3.11 g) TRILHA ECOLÓGICA, do
Réu que existe um espaço da horta comunitária, portanto, este quesito deveria ser
considerado nulo.
O condomínio possui sistema de coleta e adequação de águas pluviais conforme informado

pela Ré no folder juntado as fls 61 dos Autos. ?
RESPOSTA DO PERITO JUDICIAL: Não havia sistema de coleta e adequação de

águas pluviais– Classificando como Desconformidade.

que, existe um projeto arquitetônico contemplando o sistema de coleta e adequação de
águas pluviais, e foi devidamente executado. Creio que o Sr. Perito está confundido com o
Sistema de coleta, adequação e reuso da água, a qual em nenhum momento foi informado
em folder ou em projeto, portanto, este quesito deveria ser considerado nulo.
Foto 5: Detalhe de um dos sistema de coleta e Foto 6: O folder não informa que as águas pluviais
adequação de águas pluviais, projetado e executado. coletadas iriam ser reaproveitadas.
O condomínio detém as características básicas de um condomínio ecológico, ou seja,

algum diferencial de sustentabilidade ambiental em sua construção, conforme ideia
vendida pela Ré no folder, de fls 61 dos Autos?
RESPOSTA DO PERITO JUDICIAL: O Condomínio é de características convencionais

sem diferencial de sustentabilidade – Classificando como Desconformidade.

que, observando a foto do folder abaixo, “Projeto com sustentabilidade ambiental”, todos
os itens foram executadas, quais sejam: qualidade de vida junto a natureza – 400 metros da
praia; condomínio vizinho de mata atlântica preservada; espera para aquecimento solar
para as casas; sistema de coleta e adequação de águas pluviais; pomar, herbário, e horta
comunitária, reserva ambiental própria (fundos do condomínio); paisagismo planejado;
medição individual de água e gás; pavimentação ecológica nas áreas de estacionamento,
portanto, este quesito deveria ser considerado nulo.
Informar se o muro do lado esquerdo do condomínio foi rebocado na sua área externa? Em
caso de resposta negativa, qual o risco que este muro apresenta? Se esse referido muro,
apresenta algum tipo de infiltração?
RESPOSTA DO PERITO JUDICIAL: O muro do lado esquerdo do condomínio não foi

rebocado na sua área externa. A inexistência do reboco compromete a durabilidade de sua
pintura pois assim a água da chuva, que penetra pela face exposta, pode provocar
desprendimento do filme e trinca da face interna. Não foi possível observaralgum tipo de
infiltração no muro – Classificando como Desconformidade.

que, o muro foi revestido com chapisco, e até o presente momento esta medida foi eficiente
para não permitir infiltrações e danos no revestimento de argamassa e pintura na face
interna do muro: Segundo o Sr. Perito “Não foi possível observar algum tipo de
infiltração no muro”, portanto, este quesito deveria ser considerado nulo.
O Condomínio contém placas de identificação na área comum, tais como: portas dos
banheiros, zeladoria, salão de festas e piscina?
RESPOSTA DO PERITO JUDICIAL: Não há placas contém placas de identificação na

área comum, tais como: portas do banheiro, zeladoria, salão de festas, zeladoria –
Classificando como Desconformidade.

que, não há nenhuma obrigação em qualquer normativa, ou mesmo foi contemplado em
memorial descritivo ou projetos, estas sinalizações deveria ser implantada pelo
condomínio, atendendo as suas características e descrições conforme aceitação dos
condôminos, portanto, este quesito deveria ser considerado nulo.
O imóvel contempla todas as exigências da norma de acessibilidade 9050:2004?
RESPOSTA DO PERITO JUDICIAL: Em diversos locais tal norma não é

completamente atendida, conforme já relatado em resposta aos quesitos anteriores –
Classificando como desconformidade.
PARECER DESTE SIGNATÁRIO: Discordamos que a Norma de acessibilidade
9050:2014, não foi totalmente atendida, cabendo aqui salientar que à NBR 9050/2004 –
Acessibilidade a edificações, mobiliário, espaços e equipamentos urbanos -, serviços foram
executados conforme projeto aprovado, e posteriormente foi realizada vistoria pelo órgão
competente – Prefeitura Municipal de Florianópolis -, e após a vistoria realizada, inclusive
no que se refere a esta legislação, foi liberado o habite-se da edificação, portanto este
quesito deveria ser nulo.
A qualidade dos materiais utilizados na obra, bem como acabamento do imóvel podem ser
considerados de alto padrão, levando-se em conta o valor pago pelo m² (conforme
informado e prometido no momento da venda)?
RESPOSTA DO PERITO JUDICIAL: A qualidade dos materiais utilizados na obra,

bem como o acabamento do imóvel não podem ser considerado de alto padrão,
enquadrando-se mais em padrão mediano ou normal – Classificando como
desconformidade.

que, conforme pode ser observado nas informações para incorporação do imóvel,
constantes para arquivo no Registro de Imóveis (Lei 4.591 – 16/12/64 – Artigo 32 e ABNT
NBR 12271), o empreendimento é considerado como um padrão de acabamento
NORMAL (VIDE DOC ABAIXO), portanto, este quesito deveria ser considerado nulo.
Foto 7: Documento comprobatório do padrão de acabamento do empreendimento Condomínio Residencial

Ecovila Sambaqui.
CONCLUSÃO
Concordamos parcialmente com a conclusão do Sr. Perito, principalmente quando

afirma que os danos não comprometem a estabilidade das edificações de uso comum
vistoriadas, e que os reparos dos vícios construtivos apontados são de fácil e simples
execução, entretanto, diante do parecer deste signatário, divergindo, em cada um dos
quesitos apresentados, entendemos que o Sr. Perito, não concluiu corretamente ao apontar
no Item 5, os índices percentuais de vícios construtivos de 32,83% das ocorrências
considerando os quesitos formulados pelo Réu, e em 33,72% para os quesitos formulados
pelo Autor. As conclusões com relação ás desconformidades encontradas, também não
condizem com a realidade, em 13, 64% para os quesitos formulados pelo Réu e de 40,70%
para os quesitos formulados pelo Autor.
Em razão do acima exposto, solicito ao nobre Sr. Perito, detalhar em planilha quais
são efetivamente as anomalias consideradas vícios construtivos e/ou desconformidades em
seu Laudo Pericial, que são efetivamente de responsabilidade da Incorporadora Sambaqui
Vila Empreendimentos Imobiliários, informando ainda, quais os serviços que deverão ser
executados.
Florianópolis, 04 de setembro de 2017

Engº Márcio A. L. Cavallazzi
CREA/SC 017036-4
Assistente Técnico do Réu

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EXMO. SR. DR.

JUIZ DA 6ª VARA CÍVEL DA COMARCA DA CAPITAL

Márcio A. Lunardelli Cavallazzi, Engenheiro Civil, CPF N° 416.353.029-00,

PARECER TÉCNICO PARCIALMENTE DISCORDANTE

ANÁLISE DO LAUDO PERICIAL:

Entendemos que o Laudo Pericial apresentado pelo Perito do Juízo, Aécio de

O Laudo Pericial apresentado não é claro e objetivo em alguns pontos, notadamente

Discordamos do Sr. Perito, quanto a classificação dos vícios construtivos e

Verifica-se incongruência também na resposta ao item 4.44. Pergunta-se se há acabamento

Diante das discordâncias apontadas acima, e de outras que analisaremos no decorrer

1. Se alguma das desconformidades apontadas, no item 5. Conclusão, o Sr. Perito

2. Se os itens apontados nas desconformidades indicadas no item 5. Conclusão.

RESSALVA COM RELAÇÃO AO ITEM 2. OBJETIVO DA PERÍCIA

O Perito afirma no item 2 OBJETIVO PERÍCIA, que o Empreendimento

Discordamos desta afirmação do Perito do Juízo, uma vez que, a Empresa

QUESITOS FORMULADOS PELO RÉU

QUESITO 3.3 DO RÉU

Solicita-se ao Sr. Perito informar, se houve por parte da INCORPORADORA

RESPOSTA DO PERITO JUDICIAL: Na resposta ao item 3.1 as providências do réu

QUESITO 3.11 DO RÉU

a) Salão de Festas: Se o piso cerâmico apresenta-se sem rejunte, e com

RESPOSTA DO PERITO JUDICIAL: No item 5. Conclusão o Sr. Perito informa que

PARECER DESTE SIGNATÁRIO: O Sr. Perito não informa quais os danos

b) Área do Banheiro: Se existem infiltrações, vazamentos ou mau cheiro neste

RESPOSTA DO PERITO JUDICIAL: No item 5. Conclusão o Sr. Perito informa que

PARECER DESTE SIGNATÁRIO: O Sr. Perito não informa quais as desconformidades

Cabe aqui salientar que com relação à NBR 9050/2004 – Acessibilidade a

c) Área da Piscina: Neste ambiente queira o Sr. Perito informar se existem as

RESPOSTA DO PERITO JUDICIAL: No item 5. Conclusão o Sr. Perito informa que

PARECER DESTE SIGNATÁRIO: O Sr. Perito não informa quais os vícios

d) Solarium: Se houve intervenção corretiva da construtora nesta área, se foi

RESPOSTA DO PERITO JUDICIAL: No item 5. Conclusão o Sr. Perito informa que

PARECER DESTE SIGNATÁRIO: O Sr. Perito não informa quais os vícios

Discordamos do Sr. Perito ao considerar as FISSURAS existentes na madeira do

e) Entrada Social: Se o botão de abertura eletrônica foi fixado adequadamente?

RESPOSTA DO PERITO JUDICIAL: No item 5. Conclusão o Sr. Perito informa que

PARECER DESTE SIGNATÁRIO: O Sr. Perito não informa quais as desconformidades

QUESITO 3.12 DO RÉU

Entende-se por danos decorrentes de vícios construtivos de construção como

RESPOSTA DO PERITO JUDICIAL: No item 5. Conclusão o Sr. Perito informa na

PARECER DESTE SIGNATÁRIO: O Sr. Perito não informa quais os vícios

Discordamos da avaliação do perito referente ás percentagens indicadas, referentes a vícios

QUESITOS FORMULADOS PELO AUTOR

QUESITO 4.1 DO AUTOR

4.1. O piso do salão de festas apresenta falhas no rejunte e assentamento desnivelado?

PARECER DESTE SIGNATÁRIO: Discordamos da resposta do Sr. Perito, conforme

QUESITO 4.3 DO AUTOR

Qual o estado de conservação da proteção do quadro elétrico do salão de festas?

RESPOSTA DO PERITO JUDICIAL: O quadro elétrico do Salão de Festas apresenta-se

PARECER DESTE SIGNATÁRIO: O Sr. Perito não informa quais os vícios

Discordamos da avaliação do perito referente ás percentagens indicadas, referentes a vícios

QUESITO 4.4 DO AUTOR

RESPOSTA DO PERITO JUDICIAL: Não havia TV instalada no salão de festas, e

PARECER DESTE SIGNATÁRIO: O Sr. Perito classifica este quesito como

QUESITO 4.5 DO AUTOR

Há algum aparelho de DVD instalado no salão de festas? A Ré instalou algum DVD

RESPOSTA DO PERITO JUDICIAL: Não havia DVD instalada no salão de festas, e

PARECER DESTE SIGNATÁRIO: O Sr. Perito classifica este quesito como

QUESITO 4.11 DO AUTOR

A porta do sanitário acessível foi instalada no sentido correto?

RESPOSTA DO PERITO JUDICIAL: Não, a porta do sanitário para deficiente abre no

PARECER DESTE SIGNATÁRIO: Discordamos que abertura da porta do sanitário no

QUESITO 4.12 DO AUTOR

RESPOSTA DO PERITO JUDICIAL: Não há sinalização de banheiro para deficiente