Exmo. Sr Dr.

Juiz de Direito da 32ª Vara Cível do Foro da Capital – RJ

Processo no: 0133307-96.2010.8.19.0001

Autora: Senira Fagundes Sales

Réu: Condomínio Oliveira Carvalho

Perito: Dr. Tércio César de Queiroz

Adilson Duarte Carneiro, Assistente Técnico indicado nesse Juízo nos autos da ação supra citada, vem
a V.Exa. apresentar o seu Parecer Técnico e solicitar que este seja anexado ao processo.

Nestes termos.

Pede Deferimento.

Rio de Janeiro, 17 de setembro de 2017

Adilson Duarte Carneiro

Engo Civil – CREA 56.064 -D RJ

Exmo. Sr Dr. Juiz de Direito da 32ª Vara Cível do Foro da Capital – RJ

Processo no: 0133307-96.2010.8.19.0001

Autora: Senira Fagundes Sales

Réu: Condomínio Oliveira Carvalho

Perito: Dr. Tércio César de Queiroz

1 – Introdução:

Tendo em vista o Laudo Pericial elaborado pelo Sr. Perito de nomeação do Juízo, vem este Assistente Técnico
apresentar suas considerações, visando oferecer ao digníssimo Julgador mais subsídios para analisar e julgar a
presente.

2 – Comentários sobre a Perícia

No dia 24 de maio de 2017, foi realizada uma diligência à Avenida Princesa Isabel no 236, apto 201, Leme,
Rio de Janeiro /RJ para a realização de uma perícia técnica de engenharia.

3 – Comentários sobre o Laudo do Perito do Juízo

O Sr. Perito iniciou o seu trabalho, informando que a Autora requer o ressarcimento dos valores gastos na
execução das obras para sanar vazamento na coluna de esgoto que atende a máquina de lavar da área de
serviço de seu apartamento. A parte autora alegou que tal infiltração vinha atingindo a farmácia localizada
abaixo da sua unidade e que havia avisado ao síndico do Condomínio Réu sobre tal situação. Contudo, por
conta da inércia do síndico em resolver a questão teve que contratar um pedreiro, Sr. Adão, ao custo de R$
2.000,00. Continuou afirmando que requer indenização por danos morais pelos transtornos a que teve que
passar.

Em Contestação, o Condomínio Réu alegou que, antes mesmo da mobilização da Comissão de Obras, a
Condômina Autora contratou um pedreiro que começou a quebrar aleatoriamente as paredes do imóvel sem o
conhecimento técnico e nem orientação adequada. Continuou afirmando que o Síndico, que era integrante da
Comissão de Obras, interveio orientando o pedreiro para atuar no local provável de origem da infiltração, o
que de fato fez com que se identificasse o problema. Por fim, o Condomínio Réu afirmou que, mesmo não
sendo de sua responsabilidade a contratação daquele pedreiro por parte da Condômina Autora, se prontificou a
pagar as despesas da Autora, sendo certo que o faria com abatimento de cotas condominiais, o que não foi
aceito pela Autora.
Comentário: Concordamos com o relato do Sr Perito. Porém, o Sr. Perito não citou que, às fls. 07 e 08 dos
autos, a parte autora reconheceu que, ao ser o condomínio informado numa assembléia condominial, os
membros da Comissão de Obras prontamente estiveram vistoriando o apartamento da Autora e a farmácia
reclamante da infiltração. A própria parte autora afirmou que " ... sendo certo que o Sr. Adilson tirou fotos
do local, tanto do imóvel, como também da farmácia, e deixou claro para a gerente da loja, isso perante a
patrona da Autora, que qualquer problema decorrente de infiltração seria para ser comunicado à Comissão
ou ao síndico, e que não importunasse mais a Autora, visto o fato não ser de responsabilidade da mesma."

Desta forma, segundo as palavras da própria Autora, logo que soube da infiltração, o Condomínio Réu
tomou a iniciativa de resolver o problema, trazendo para si a responsabilidade mesmo que na realidade não
a tivesse, de forma que não mais a Autora fosse importunada pelo gerente da farmácia.

Este fato demonstra que, diferentemente do que alega a parte autora, o Condomínio Réu sempre teve boa
vontade em resolver o problema, mesmo não tendo sido causado por ele, demonstrando que a intenção da
Autora nunca foi a mesma da do Condomínio Réu.

Da mesma forma, o Sr. Perito não informou que a Autora alegou que a infiltração na parede de seu quarto
era de responsabilidade do Condomínio Réu, infiltração esta originada pela abertura da fachada lateral do
prédio feita a mando da própria Autora, para a instalação de um aparelho de ar condicionado, conforme
fls. 188 dos autos, reproduzida a seguir, desrespeitando as normas condominiais e a Legislação vigente.

O Sr. Perito, então, passou a tratar sobre a vistoria realizada no local. Ele afirmou que estiveram presente
durante a vistoria, a filha da Autora, Sra. Mareluce, e o Assistente Técnico do Réu, engenheiro Adilson Duarte
Carneiro.

Comentário: O Sr. Perito não mencionou que a parte autora não permitiu a entrada em seu imóvel deste
Assistente Técnico. Desta forma, quem acompanhou a vistoria por parte do Condomínio Réu foi o atual
síndico, Sr. Marcelo, e o porteiro do prédio, Sr. Geraldo, que também participou da obra de reparo do
vazamento existente, à época dos acontecimentos.

O Sr. Perito informou que o Condomínio Oliveira Carvalho é um prédio com aproximadamente 80 anos,
composto de portaria e 2 lojas localizadas no térreo, sendo uma delas uma farmácia, com 8 andares, com 4
apartamentos tipo e mais um telhado.
O imóvel da Autora é composto de sala de jantas, sala de estar, 2 quartos, banheiro social, cozinha WC e 1
quarto de empregada.

Comentário: Concordamos com o relato do Sr Perito.

Dando continuidade ao seu Laudo, o Sr. Perito informou que, tendo a Autora falecido, a filha da mesma
descreveu as condições de sua residência antes e após a execução das obras realizadas.

O Sr. Perito informou que o Assistente Técnico do Condomínio Réu lhe confirmou que a Comissão de Obras
tentou negociar o pagamento à Autora, porém sem sucesso, tendo em vista que o Condomínio Réu não possuía
recursos financeiros à época, concordando ressarci-la mediante descontos nas cotas condominiais.

Comentário: Concordamos com o relato do Sr Perito.

Como bem disse o Sr. Perito, no Condomínio Réu foi constituída uma Comissão de Obras, composta por 3
condôminos engenheiros, à época cada um com mais de 25 anos de formado.

Como explicado às fls. 117, em assembléia condominial, foi determinado que toda e qualquer obra que
fosse realizada no prédio, tanto na área comum, quanto nos apartamentos, a Comissão de Obras seria
previamente comunicada para que houvesse uma análise do problema, e que fosse determinada
tecnicamente a forma de resolução do problema, objetivando a segurança, a economia e a qualidade da
obra a ser realizada.

No caso em pauta, a Autora não seguiu estes procedimentos, ignorando a exigência de comunicar à esta
Comissão antes de ter sido iniciada a obra de reparo em seu imóvel, informando posteriormente à
Comissão para que encontrasse a solução definitiva do problema.

4 – Resposta aos quesitos propostos

4.1. Quesitos da parte autora

Quesito nº 01 - O estado de conservação e os materiais usados nos acabamentos dos revestimentos dos
cômodos do apartamento 201 são provas do zelo e interesse da moradora em valorizar seu apartamento?

Resposta do Sr Perito: O imóvel está em bom estado de conservação.

Comentário: Concordamos com a resposta do Sr Perito.

Quesito nº 02 - O laudo prévio, as fotos e documentos apresentados pela Autora ratificam que foi seu o ônus e
a iniciativa em solucionar os problemas das instalações comuns, troca de dois joelhos e tudo de queda no teto
térreo e minimizar os seus danos e os da loja localizada sob seu apartamento?

Resposta do Sr Perito: O laudo apenas descreve os fatos narrados na Inicial em conteúdo normativo.
Comentário: Concordamos com a resposta do Sr Perito. Lembramos que tal laudo foi contratado pela parte
autora, portanto sendo discutível o seu teor.

Quesito nº 03 - Estas mesmas fotos e documentos demonstram que este apartamento já tinha sofrido uma
grande reforma e que estava em perfeito estado de conservação e bom padrão, antes deste vazamento na
conexão, “junção”, do tubo de queda da coluna dos tanques?

Resposta do Sr Perito: Como já destacado, os revestimentos do apartamento estão em boas condições, tendo
passado por reformas.

Comentário: Concordamos com a resposta do Sr Perito.

A partir do quesito formulado, a Autora finalmente admitiu que "... este apartamento já tinha sofrido uma
grande reforma ...", feita por ela mesma. Ou seja, conforme confirmado pelo Sr. Perito em suas resposta
aos quesitos da parte ré, as instalações de esgoto à época da construção do prédio em 1937 eram do tipo
"barbará" e não de PVC como se apresentava na coluna de descida de esgoto que passa pelo apartamento
da Autora. Desta forma, fica claro que a Autora substituiu a coluna original de "barbará" pertencente ao
Condomínio Réu pela de PVC, sem conhecimento do condomínio. E foi justamente nesta coluna de esgoto
onde ocorreu a fissura, por falha técnica de execução, que originou a infiltração d'água servida, objeto da
ação. Vide fotos apensadas nos nossos comentários à Conclusão do Laudo, no final deste Parecer Técnico.

Quesito nº 04 - A qualidade de fotos e suas respectivas datas retiradas pelo Réu no interior do apartamento da
lide demonstram impedimento da Autora em permitir conhecimento dos danos recorrentes em seu
apartamento por parte do réu?

Resposta do Sr Perito: Não.

Comentário: Não concordamos com a resposta do Sr Perito. Estas fotos foram tiradas na vistoria realizada
pelos integrantes da Comissão de Obras à residência da Autora, conforme ela mesma admitiu às fls. 04, "...
o Sr. Maurício, Sr. Adilson e a patrona da Autora se encontraram na residência da Autora e fora
mostrado aos mesmos todo o estrago ocorrido ... sendo certo que o Sr. Adilson tirou fotos do local ...".
Em seguida, às fls. 135 dos autos, a Autora admitiu que não mais permitiu a entrada dos membros da
Comissão de obras: "... Insta ressaltar V. Exa que após o conserto da coluna, a filha da Autora não
deixou que os membros entrassem no apartamento da Autora para vistoria ...".
Desta forma, admitido pela própria Autora, os integrantes da Comissão de Obras foram impedidos de
acompanhar as obras executadas no apartamento da Autora.

Quesito nº 05 - A data das fotos juntadas aos autos e os assuntos ali reportados como reparos e emendas em
partes das colunas das instalações do prédio e não internas do apartamento ratificam que existiam vazamentos
e danos que alcançaram a unidade da Autora?

Resposta do Sr Perito: É incontroverso que houve ruptura de uma conexão da coluna de esgoto que atravessa
o apartamento da Autora e que atende as máquinas de lavar e tanque das unidades 01.

Comentário: Concordamos com a resposta do Sr Perito. Vide resposta ao quesito 03.

Quesito nº 06 - Com base nas datas, danos e de alguns reparos feitos nas instalações hidro-sanitárias do
prédio, que envolveram o apartamento da lide, pode se afirmar que houve ali um prolongamento e grande
prejuízo material, inclusive indireto nas mobílias do apartamento da lide?

Resposta do Sr Perito: Diante da fissura observada na conexão, a rapidez no reparo foi de suma importância
para que não houvesse maiores danos materiais tanto no apartamento da Autora como na loja/farmácia.

Comentário: Concordamos com a resposta do Sr Perito.

A resposta do Sr. Perito demonstra que todos os problemas alegados pela Autora não passaram do
refazimento de parte específica da parede e do piso próximo ao local da intervenção. Tanto é verdade que a
Autora admitiu, às folhas 03, que teve conhecimento do problema posteriormente à reclamação do gerente
da farmácia: "... abaixo de seu apartamento encontra-se localizada uma farmácia, e o gerente começou a
reclamar com a Autora, que devido às infiltrações em seu apartamento, o seu estoque estava sendo
afetado, e que não tinha como ficar nesta situação...". Ou seja, caem por terra as alegações da Autora,
pois não possuíam sustentação técnica para tal.

Quesito nº 07 - Com base na resposta anterior, pode-se acrescentar que houve grandes transtornos
psicológicos e desgastes físicos aos ocupantes da unidade residencial na qual habitam, por todo este longo
tempo?

Resposta do Sr Perito: Não há como o Perito mensurar “transtornos psicológicos”, pois se trata de matéria
adversa aos seus conhecimentos técnicos, mas infiltrações acentuadas em unidades habitacionais sempre
trazem algum desconforto.

Comentário: Concordamos com a resposta do Sr Perito.

Quesito nº 08 - Estes prejuízos foram aumentados pelo modelo de construção estrutural do prédio, que possui
sobre laje nos cômodos molhados, que retardam o aparecimento dos vazamentos, onde estes pisos, ”porões”,
foram cheios com entulhos o que aumenta a força de propagação e o alcance da umidade?

Resposta do Sr Perito: As denominadas lajes rebaixadas, utilizadas em banheiros e áreas molhadas, foram
abolidas justamente por conta das dificuldades em manutenções nos casos de reparos ou infiltrações e
vazamentos. No caso concreto, certamente o vazamento seria detectado com maior rapidez se não fosse este
modelo de construção.

Comentário: Concordamos com a resposta do Sr Perito.

Quesito nº 09 - Há fissuras, empolamento de revestimentos das empenas e queda em alguns outros pontos,
nas fachadas deste prédio do apartamento da lide?

Resposta do Sr Perito: Quando da vistoria não havia empolamentos de revestimentos.

Comentário: Concordamos com a resposta do Sr Perito.

Quesito nº 10 - Há infiltrações ou manchas causadas por estar, nas fachadas externas do prédio?

Resposta do Sr Perito: Quando da vistoria não havia infiltrações.

Comentário: Concordamos com a resposta do Sr Perito.

Quesito nº 11 - Problemas existentes nestas fachadas, agora ou em tempo passado, que poderiam produzir
danos nas paredes e pinturas internas das unidades residenciais?

Resposta do Sr Perito: Quando da vistoria não havia infiltrações.

Comentário: Concordamos com a resposta do Sr Perito.

Quesito nº 12 - Há instalações elétricas inadequadas ou recentemente reparadas no corredor do segundo

pavimento ou em outras áreas comuns do prédio?

Resposta do Sr Perito: Quando da vistoria não havia vícios que pudessem ser relatados.

Comentário: Concordamos com a resposta do Sr Perito.

A elaboração deste quesito, completamente fora do objeto da ação, demonstra claramente que a intenção da
parte autora não era de resolver o problema da infiltração, e sim de tentar constranger o Condomínio Réu
perante o Juízo. O que efetivamente não conseguiu obter êxito pela constatação do Sr. Perito.

O Sr. Perito, por elegância, respondeu ao quesito, mesmo constrangido com a situação desagradável que
foi colocado.

Quesito nº 13 - O sistema de segurança contra incêndio do prédio está adequado, aprovado e em

funcionamento?

Resposta do Sr Perito: Quando da vistoria não havia vícios que pudessem ser relatados, destacando que em
2013 o Edifício deve ter passado por uma autovistoria, procedimento obrigatório nas edificações na cidade do
Rio de Janeiro.

Comentário: Concordamos com a resposta do Sr Perito.

A elaboração deste quesito, completamente fora do objeto da ação, demonstra claramente que a intenção da
parte autora não era de resolver o problema da infiltração, e sim de tentar constranger o Condomínio Réu
perante o Juízo. O que efetivamente não conseguiu obter êxito pela constatação do Sr. Perito.

O Sr. Perito, por elegância, respondeu ao quesito, mesmo constrangido com a situação desagradável que
foi colocado.

Quesito nº 14 - Ainda há abrigos de mangueiras desengatadas e extintores de incêndio impróprios ou

irregulares no segundo pavimento ou em outras áreas do prédio?
Resposta do Sr Perito: Não foram observados vícios na ocasião da vistoria, destacando que em 2013 o
Edifício deve ter passado por uma autovistoria, procedimento obrigatório nas edificações na cidade do Rio de
Janeiro.

Comentário: Concordamos com a resposta do Sr Perito.

A elaboração deste quesito, completamente fora do objeto da ação, demonstra claramente que a intenção da
parte autora não era de resolver o problema da infiltração, e sim de tentar constranger o Condomínio Réu
perante o Juízo. O que efetivamente não conseguiu obter êxito pela constatação do Sr. Perito.

O Sr. Perito, por elegância, respondeu ao quesito, mesmo constrangido com a situação desagradável que
foi colocado.

Quesito nº 15 - O funcionamento dos elevadores e suas manutenções atendem ao desejo dos condomínios e
estão em dia e corretos?

Resposta do Sr Perito: Não foram observados vícios na ocasião da vistoria, destacando que elevadores
recebem autorização para funcionamento anualmente por órgão competente da prefeitura.

Comentário: Concordamos com a resposta do Sr Perito.

A elaboração deste quesito, completamente fora do objeto da ação, demonstra claramente que a intenção da
parte autora não era de resolver o problema da infiltração, e sim de tentar constranger o Condomínio Réu
perante o Juízo. O que efetivamente não conseguiu obter êxito pela constatação do Sr. Perito.

O Sr. Perito, por elegância, respondeu ao quesito, mesmo constrangido com a situação desagradável que
foi colocado.

Quesito nº 16 - O estado de manutenção predial e a aparência geral do prédio são boas?

Resposta do Sr Perito: Sim

Comentário: Concordamos com a resposta do Sr Perito.

A elaboração deste quesito, completamente fora do objeto da ação, demonstra claramente que a intenção da
parte autora não era de resolver o problema da infiltração, e sim de tentar constranger o Condomínio Réu
perante o Juízo. O que efetivamente não conseguiu obter êxito pela constatação do Sr. Perito.

O Sr. Perito, por elegância, respondeu ao quesito, mesmo constrangido com a situação desagradável que
foi colocado.

Quesito nº 17 - O estado de conservação e acabamentos da unidade 201, comparados com os do prédio, são
bem superiores?
Resposta do Sr Perito: Não foi facultada a vistoria de outras unidades, portanto não há como estabelecer uma
comparação.

Comentário: Concordamos com a resposta do Sr Perito.

A elaboração deste quesito, completamente fora do objeto da ação, demonstra claramente que a intenção da
parte autora não era de resolver o problema da infiltração, e sim de tentar constranger o Condomínio Réu
perante o Juízo. O que efetivamente não conseguiu obter êxito pela constatação do Sr. Perito.

O Sr. Perito, por elegância, respondeu ao quesito, mesmo constrangido com a situação desagradável que
foi colocado.

Quesito nº 18 - O vazamento atual é da tubulação do condomínio e quanto seria o reparo da respectiva

indenização do apartamento?

Resposta do Sr Perito: Não havia vazamentos na ocasião da vistoria. É incontroverso que o que originou o
vazamento foi a ruptura da junção da coluna de esgoto que atende a máquina de lavar e o tanque da unidade
201. Em valores da época, mês de maio de 2009, a média do valor praticado para realizar os serviços de
demolição, troca da peça e restauração dos revestimentos era de R$ 1.000,00 (hum mil reais), incluídos os
custos de mão de obra e materiais.

Comentário: Concordamos com a resposta do Sr Perito.

A resposta do Sr. Perito ratifica a opinião da Comissão de Obras, à época, que o valor cobrado de
R$2.000,00 pela Autora ao Condomínio era extremamente exagerado, completamente fora dos preços
praticados no mercado da construção civil. O Sr. Perito demonstrou que o preço justo seria a metade, ou
seja, R$1.000,00.

Mesmo sabendo que não era de responsabilidade do Condomínio, pois a infiltração foi decorrida por uma
falha técnica de execução de uma reforma feita pela própria Autora, como demonstramos no corpo deste
Parecer Técnico, o Condomínio Réu concordou à época pelo ressarcimento desta despesa à Autora, mas
esta não concordou.

4.2. Quesitos da parte ré

Quesito nº 01 - Queira o Sr. Perito informar do que se trata a presente Ação Judicial.

Resposta do Sr Perito: Vide item 1- Objetivo/Breve Resumo Processual.

Comentário: Concordamos com a resposta do Sr Perito.

Quesito nº 02 - Queira o Sr. Perito descrever o apartamento da Autora e sua localização no edifício.
Resposta do Sr Perito: O apartamento 201 é de frente, sendo composto de sala de jantar, sala de estar, 02
quartos, banheiro social, cozinha, WC e um quarto de empregada.

Comentário: Concordamos com a resposta do Sr Perito.

Quesito nº 03 - Queira o Sr. Perito informar se há indícios de infiltrações no apartamento da Autora. Caso
positivo, queira localizá-los e descrevê-los.

Resposta do Sr Perito: Não havia infiltrações na ocasião da vistoria.

Comentário: Concordamos com a resposta do Sr Perito.

Quesito nº 04 - Caso a resposta ao quesito anterior seja positiva queira o Sr. Perito determinar a origem e as
causas das mesmas.

Resposta do Sr Perito: Não havia infiltrações na ocasião da vistoria.

Comentário: Concordamos com a resposta do Sr Perito.

Quesito nº 05 - Queira o Sr. Perito informar se há indícios de infiltrações na drogaria que se localiza abaixo
do apartamento da Autora.

Resposta do Sr Perito: Não havia infiltrações na ocasião da vistoria.

Comentário: Concordamos com a resposta do Sr Perito.

Quesito nº 06 - Queira o Sr. Perito informar se há alguma reclamação da gerência da drogaria, citada no
quesito anterior, sobre alguma infiltração advinda do andar de cima.

Resposta do Sr Perito: Não havia infiltrações na ocasião da vistoria.

Comentário: Concordamos com a resposta do Sr Perito.

Quesito nº 07 - Caso houvesse infiltração no apartamento da Autora, queira o Sr. Perito informar quais são os
meios da administração do condomínio tomar ciência.

Resposta do Sr Perito: Estes tipos de vazamentos são relatados no local onde são verificados os sintomas da
patologia. No caso concreto, na unidade da Autora e na loja/farmácia localizada abaixo.

Comentário: Concordamos com a resposta do Sr Perito. Como demonstrado nossos comentários à resposta
ao quesito 06 da parte autora.
Quesito nº 08 - Queira o Sr. Perito informar se há alguma correspondência emitida pela Autora ou pela
drogaria localizada no térreo do prédio, após a conclusão da obra realizada nesta unidade em 2009,
informando a administração do condomínio Réu a existência de alguma infiltração.

Resposta do Sr Perito: Não consta nos autos correspondências referentes a infiltrações.

Comentário: Concordamos com a resposta do Sr Perito.

Quesito nº 09 - Queira o Sr. Perito informar qual a função da Comissão de Obras do Condomínio, quando ela
foi constituída, qual a profissão e experiência de seus membros.

Resposta do Sr Perito: Não foi anexada convenção do edifício ou currículos dos integrantes para que o
louvado pudesse tecer comentários.

Comentário: A parte ré providenciará a apresentação da ata da assembléia condominial que cita a função
da Comissão de Obras.

Como explicado às fls. 117, em assembléia condominial, foi determinado que toda e qualquer obra que
fosse realizada no prédio, tanto na área comum, quanto nos apartamentos, a Comissão de Obras seria
previamente comunicada para que houvesse uma análise do problema, e que fosse determinada
tecnicamente a forma de resolução do problema, objetivando a segurança, a economia e a qualidade da
obra a ser realizada.

No caso em pauta, a Autora não seguiu estes procedimentos, ignorando a exigência de comunicar à esta
Comissão antes de ter iniciada a obra de reparo em seu imóvel, informando posteriormente à Comissão
para que encontrasse a solução definitiva do problema.

Esta Comissão de Obras foi composta por 3 condôminos engenheiros, à época cada um com mais de 25
anos de formado. Tal Comissão foi reeleita na assembléia condominial de 29 de abril de 2010, conforme fls.
113 dos autos, composta pelo engenheiro civil Adilson Duarte Carneiro (formado em 1983), engenheiro
civil Maurício Villar, engenheiro de operação-eletrotécnico Dib Nessim Endebo.

Quesito nº 10 - Queira o Sr. Perito informar como eram constituídas as colunas das instalações de esgotos
sanitários, de gordura e de águas servidas na época da construção do edifício em 1937, e se naquela época se
usava tubulações de PVC em prédios residenciais.

Resposta do Sr Perito: À época as colunas eram geralmente de material de ferro fundido.

Comentário: Concordamos com a resposta do Sr Perito.

A partir do quesito formulado, a Autora finalmente admitiu que "... este apartamento já tinha sofrido uma
grande reforma ...", feita por ela mesma. Ou seja, conforme confirmado pelo Sr. Perito em suas resposta a
este quesito, as instalações de esgoto à época da construção do prédio em 1937 eram de ferro fundido (tipo
"barbará") e não de PVC como se apresentava na coluna de descida de esgoto que passa pelo apartamento
da Autora. Desta forma, fica claro que a Autora substituiu a coluna original de "barbará" pertencente ao
Condomínio Réu pela de PVC, sem conhecimento do condomínio. E foi justamente nesta coluna de esgoto
onde ocorreu a fissura, por falha técnica de execução, que originou a infiltração d'água servida, objeto da
ação. Vide fotos apensadas nos nossos comentários à Conclusão do Laudo, no final deste Parecer Técnico.

Quesito nº 11 - Queira o Sr. Perito descrever o tipo de material existente na coluna de águas servidas (coluna
de “sabão” de máquina de lavar), de acordo com as fotos nº 1 e 2 abaixo, sacadas na vistoria realizada pela
Comissão de Obras no imóvel da Autora em 2001, quando da identificação de uma infiltração/vazamento.
Solicitamos que, caso haja dúvidas da origem das fotos, seja questionada à Autora ou a filha ou ao pedreiro
Marcos que trabalhou à época no local, se elas são verídicas.

Resposta do Sr Perito: Conforme consta nas fotos é de PVC.

Comentário: Concordamos com a resposta do Sr Perito. Vide nossos comentários à resposta ao quesito 10.

Quesito nº 12 - Caso o material da coluna de águas servidas (área de serviço) do apartamento da Autora seja
de PVC, de acordo com as fotos nº 1 e 2 , queira o Sr. Perito informar se esta coluna é a original do prédio e
como se explica a existência desta coluna em PVC em um prédio construído em 1937.

Resposta do Sr Perito: A coluna não é original e deve ter sido trocada: pelos antigos proprietários, pela atual
proprietária ou por administrações antigas. Não há como afirmar, haja visto que tal fato pode ter ocorrido em
1988, por exemplo.

Comentário: Concordamos com a resposta do Sr Perito. Vide nossos comentários à resposta ao quesito 10.

Quesito nº 13 - Caso tenha havido uma troca da coluna original pertencentes por outra de PVC no
apartamento da Autora, queira o Sr. Perito informar se houve comunicação ao condomínio Réu sobre o tal
fato.

Resposta do Sr Perito: Vide resposta acima.

Comentário: Concordamos com a resposta do Sr Perito. Vide nossos comentários à resposta ao quesito 10.

Quesito nº 14 - Queira o Sr. Perito informar, de acordo com as mesmas fotos, onde se deu a fissura na coluna
que originou a infiltração em 2009, qual razão provável desta fissura, e se foi causada por erro na instalação.

Resposta do Sr Perito: As principais patologias do sistema podem ser decorrentes de falhas de projetos,
falhas de execução, falhas de produtos, utilização incorreta e até mesmo armazenagem e manuseio errado.
Pressões e temperaturas elevadas, acima dos limites de serviço das tubulações, também devem ser evitadas.

Comentário: Concordamos com a resposta do Sr Perito. Vide nossos comentários à resposta ao quesito 10

Quesito nº 15 - Queira o Sr. Perito informar se o pedreiro Marcos que trocou a tubulação fissurada e restaurou
a parede de serviços do apartamento da Autora foi orientado e remunerado pelo Réu, e se há comprovação do
pagamento efetuado a este profissional.
Resposta do Sr Perito: Consta que o reparo foi realizado pelo Sr. Adão Soares de Moura, contratado pela
Autora. O Sr. Marcos Rangel esteve no local e constatou que o vazamento ocorreu pela fissura da conexão.

Comentário: Não concordamos com a resposta do Sr Perito. Conforme admitido pela Autora, às fls. 134 a
135 dos autos, o pedreiro Marcos atuou na obra de reparo da infiltração existente, operário este contratado
e pago pelo Condomínio Réu para resolver o problema sob a orientação da Comissão de Obras, haja vista
que o operário contratado pela Autora não era um profissional: "... Ora ... então resta claro que o síndico,
ora Réu, coloca qualquer pessoa para efetuar tais serviços? Não saberia um pedreiro indicado pelo
síndico como profissional habilitado para fazer tal conserto ...". Ou seja, fica claro que o Condomínio
Réu pagou os serviços de um pedreiro para resolver o problema da infiltração causada pela própria Autora.
Além deste pedreiro, o Condomínio Réu disponibilizou o seu porteiro Geraldo para auxiliar na obra acima
citada.

Quesito nº 16 - Queira o Sr. Perito informar se o material empregado para a troca da tubulação e a restauração
acima foi adquirido pelo condomínio Réu.

Resposta do Sr Perito: Constam notas fiscais das despesas anexadas na exordial pela Autora.

Comentário: Vide os nossos comentários à resposta do quesito acima.

Quesito nº 17 - Queira o Sr. Perito informar se o funcionário do prédio Geraldo auxiliou ao pedreiro Marcos
na obra citada no quesito 15.

Resposta do Sr Perito: O louvado não obteve contato com o respectivo funcionário.

Comentário: Não concordamos com a resposta do Sr Perito.

O Sr. Perito se esqueceu que o funcionário Geraldo o acompanhou na vistoria realizada no imóvel da
Autora.

Quesito nº 18 - Queira o Sr. Perito informar se, de acordo com a foto nº 3 abaixo tirada em 2009, do aparelho
de ar condicionado na parede do quarto do apartamento da Autora, a vedação da abertura do buraco para
instalação do mesmo estava adequada tecnicamente, e há possibilidade de ter causado infiltrações internas e
externas a parede.
Resposta do Sr Perito: Conforme demonstrado na foto citada, águas de chuva podem ter causado
infiltrações internas na referida parede da Autora.

Comentário: Concordamos com a resposta do Sr Perito.

A resposta do Sr. Perito desqualifica a alegação da Autora concernente a prejuízos causados pelo
Condomínio Réu. Lembramos que tal abertura da fachada do prédio não é permitida pela Legislação
vigente e nem na Convenção Condominial, como bem informou o Sr. Perito na resposta ao quesito abaixo.

Quesito nº 19 - Queira o Sr. Perito informar se de acordo com a Convenção do condomínio Réu e de acordo
com o Código de Obras do Município do Rio de Janeiro, é permitido abrir vãos ou buracos na empena da
parede como a do edifício, para instalação de aparelhos de ar condicionado, e ainda se houve autorização para
tal, emitida pela administração do Condomínio Réu.

Resposta do Sr Perito: Não é permitido por lei municipal tal instalação, ainda que autorizado pela
Convenção do Condomínio.

Comentário: Concordamos com a resposta do Sr Perito.

A resposta do Sr. Perito desqualifica a alegação da Autora concernente a prejuízos causados pelo
Condomínio Réu. Lembramos que tal abertura da fachada do prédio não é permitida pela Legislação
vigente e nem na Convenção Condominial.

Quesito nº 20 - Queira o Sr. Perito informar se houve, em alguma Assembléia Condominial uma oferta do
Condomínio Réu à Autora para parcelamento da restituição alegadas por ela, causadas pela infiltração acima
citada, por intermédio de crédito à Autora das cotas condominiais dos meses vindouros.

Resposta do Sr Perito: Conforme consta na própria exordial, a administração fez proposta para quitação do
débito por meio de descontos em cotas condominiais.

Comentário: Concordamos com a resposta do Sr Perito.

A resposta do Sr. Perito demonstra que o Condomínio Réu sempre teve boa vontade de resolver o problema,
que na realidade não era de sua responsabilidade, porém a parte autora nunca teve o objetivo real de
resolver esta questão, sempre criando constrangimentos ao Condomínio Réu.

Quesito nº 21 - Caso a resposta ao quesito anterior seja positiva, queira o Sr. Perito informar qual foi a
resposta das Autora ao condomínio Réu referente a esta proposta de restituição de despesas por ela alegadas.

Resposta do Sr Perito: Segundo consta na peça exordial: ...” e a única resposta obtida pela patrona da Autora
era que o valor só poderia ser estornado na forma de condomínio, ou seja, a Autora não pagaria 03(três) meses
de condomínio. A patrona disse que não poderia ser feito desta forma, pois sua cliente, devido a tanto
aborrecimento e pouco caso com seu problema e sua idade, está pretendendo vender o imóvel e sair dali, pois
não agüenta mais tamanho descaso para com os moradores”...

Comentário: A resposta da Autora foi efetivamente a negativa.

5 – Comentários sobre a conclusão do Laudo Pericial

O Sr. Perito apresentou as suas conclusões, as quais reproduzimos em seguida, com nossos comentários:

 A origem do vazamento foi a trinca de uma conexão da coluna de esgoto do Prédio, que permitiu a
passagem de águas para o interior do apartamento da Autora e da loja localizada imediatamente abaixo a
sua unidade 201;

Comentário: Concordamos, em parte, com a conclusão encontrada pelo Sr Perito.

O Sr. Perito deixou de informar que, a partir do quesito 03 da parte autora, a mesma finalmente admitiu
que "... este apartamento já tinha sofrido uma grande reforma ...", feita por ela mesma. Ou seja,
conforme confirmado pelo Sr. Perito em suas resposta aos quesitos da parte ré, as instalações de esgoto à
época da construção do prédio em 1937 eram de ferro fundido (tipo "barbará") e não de PVC como se
apresentava na coluna de descida de esgoto que passa pelo apartamento da Autora. Desta forma, fica claro
que a Autora substituiu a coluna original de "barbará" pertencente ao Condomínio Réu pela de PVC, sem
conhecimento do condomínio. E foi justamente nesta coluna de esgoto onde ocorreu a fissura, por falha
técnica de execução, que originou a infiltração d'água servida, objeto da ação.

Coluna de sabão em PVC, para escoamento de águas servidas nas máquinas de lavar. A tubulação original era de ferro-fundido (tipo
"barbará"), demonstrando que houve uma obra de reforma executada pela proprietária do imóvel sem conhecimento da
administração do condomínio.
Fissura no junço da tubulação, de onde era proveniente a infiltração. Foi a partir da intervenção direta da Comissão de Obras que o
problema foi identificado e sanado.

Esta situação foi ratificada pelo próprio Sr. Perito ao responder ao quesito 10 da parte ré: "À época as
colunas eram geralmente de material de ferro fundido."

Mesmo assim, mesmo tendo a consciência de que o problema foi causado pela própria Autora e não pelo
condomínio, objetivando a resolução desta polêmica, o Condomínio Réu concordou em ressarcir a Autora
pelo serviço pago por ela, mesmo também entendendo ser o valor muito acima do praticado no mercado.
Porém, não havendo disponibilidade financeira à época, o Condomínio Réu propôs à Autora que deixasse
de pagar as cotas condominiais durante 03(três) meses, proposta esta não aceita pela Autora.

 O reparo hidráulico, causador do vazamento, e a recuperação dos revestimentos do apartamento atingidos

pelo vazamento foram providenciados e pagos pela própria Autora. (notas fiscais e recibos anexos aos
autos);

Comentário: Concordamos, em parte, com a conclusão encontrada pelo Sr Perito.

O Condomínio Réu, às suas expensas, enviou um pedreiro contratado pelo mesmo ao apartamento da
Autora, com o auxílio do porteiro Geraldo, para a conclusão da obra, haja vista que o operário contratado
pela Autora não conseguiu resolver o problema.

Conforme admitido pela Autora, às fls. 134 a 135 dos autos, o pedreiro Marcos atuou na obra de reparo da
infiltração existente, operário este contratado e pago pelo Condomínio Réu para resolver o problema sob a
orientação da Comissão de Obras, haja vista que o operário contratado pela Autora não era um
profissional: "... Ora ... então resta claro que o síndico, ora Réu, coloca qualquer pessoa para efetuar
tais serviços? Não saberia um pedreiro indicado pelo síndico como profissional habilitado para fazer tal
conserto ...". Ou seja, fica claro que o Condomínio Réu pagou os serviços de um pedreiro para resolver o
problema da infiltração causada pela própria Autora. Como dito, também o Condomínio Réu disponibilizou
o seu porteiro Geraldo para auxiliar na obra acima citada.
Assim sendo, conforme a resposta do Sr. Perito ao quesito 18 da parte ré, que entende ser o preço justo à
época de R$1.000,00 (um mil reais), acatamos tal entendimento, concordando que o Condomínio Réu faça
o ressarcimento deste valor à Autora, com a correção monetária a que tem direito.

 Os danos no revestimento da parede interna (3,30 m x 2,40 m) do quarto da Autora foram motivados pela
inadequada instalação do aparelho de ar condicionado de parede, realizado pela própria Autora. Não teve
origem em falha de manutenção da fachada do Prédio, portanto não cabe ao condomínio qualquer
responsabilidade neste fato;

Comentário: Concordamos com a conclusão encontrada pelo Sr Perito.

6 – Encerramento

Nada mais tendo a acrescentar, este Assistente Técnico encerra as suas considerações, pondo-se à disposição
do Juízo.

Rio de Janeiro, 17 de setembro de 2017

Adilson Duarte Carneiro