INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE VENDA E COMPRA

Pelo presente instrumento particular, de um lado, como PROMITENTE VENDEDOR, doravante

denominado simplesmente VENDEDOR, GUSTAVO BARBOSA JUNQUEIRA, brasileiro,
agricultor, casado, portador da Cédula de Identidade, RG nº 5.886.974, inscrito no CPF sob o
nº 799.680.666-72, e sua esposa, MARCIA BARBOSA JUNQUEIRA, brasileira, supervisora de
ensino, casada, portadora da Cédula de Identidade, RG nº xxxxxxx, inscrita no CPF sob o nº
948.896.276-34, residentes e domiciliados à Praça Coronel Neves, nº 286, apto 301, Centro,
Boa Esperança, Minas Gerais-MG.

De outro lado, como PROMISSÁRIA COMPRADORA, doravante denominada simplesmente

COMPRADORA, LUISA BARBOSA FREIRE ARAÚJO, brasileira, empresária, casada, portadora da
Cédula de Identidade, RG nº 251454605, inscrita no CPF sob o nº 882.293.786-49, residente e
domiciliada à Praça Coronel Neves, nº 306, Centro, Boa Esperança, Minas Gerais-MG, e
LUCIANA BARBOSA FREIRE, brasileira, dona de casa, divorciada, portadora da Cédula de
Identidade, RG nº 5.214.411, inscrita no CPF sob o nº 717.940.506-04, residente e domiciliada
à Rua Coronel Chaves, nº 50, Centro, Boa Esperança, Minas Gerais-MG. Vendedor e
Compradora conjuntamente designados como “Partes” ou, individualmente, como “Parte”;

Considerando que:

(i) O VENDEDOR é senhor e legítimo possuidor do imóvel localizado no Município de

Boa Esperança, Estado de Minas Gerais, conhecido como Fazenda da Mata, cuja
área total abrange 75,37,16 hectares, totalmente descrito e caracterizado no item
1.1. e na Matrícula 20801 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Boa
Esperança.

(ii) Cumpridas as condições estabelecidas neste contrato, a COMPRADORA tem

interesse em comprar PARTE DO IMÓVEL, correspondente à área de 7 hectares,
em local previamente acordado e conhecido entre as PARTES, e a VENDEDORA
tem interesse em vendê-lo à COMPRADORA. As PARTES apoiam-se nas
declarações e garantias prestadas de boa-fé pela outra parte.

Resolvem as PARTES, com base nos “considerandos” acima, firmar o presente "INSTRUMENTO
PARTICULAR DE PROMESSA DE VENDA E COMPRA DE BEM IMÓVEL" (“Contrato”), que se
regerá mediante as seguintes cláusulas, termos e condições:

1. Do Objeto:

1.1. O VENDEDOR detém o imóvel objeto da Matrícula nº 20801 do Cartório de Registro

de Imóveis da Comarca de Boa Esperança-MG, que assim se descreve e caracteriza:
uma gleba de terras, cujo perímetro abrange a superfície de 75,37,16 has. de terras de
 diversas qualidades, com as benfeitorias de 06 casas de colono, situada no lugar
denominado Fazenda Mata, deste município, dentro da seguinte demarcação: começa
num ponto no cruzamento das estradas municipais que ligam esta cidade à região rural
dos Pintos, que segue para a região do Marçal; daí, segue pela estrada no sentido da
região Marçal, numa extensão de 473,28m, confrontando com o quinhão de Evian
Lemos Barbosa Milet; daí, volve à direita e segue água acima do Ribeirão das Duas
Barras, numa extensão de 52,54m; daí, volve à esquerda e segue por cerca de arame
numa extensão de 818,75m, confrontando com propriedades de Marcos Fernando de
Abreu; daí, volve à direita e segue por cerca de arame, numa extensão de 947,77m,
confrontando com o espólio de Carlos Barbosa; daí, segue pela cerca de arame, numa
extensão de 134,10m, confrontando com propriedades de Alberto Barbosa de Morais;
daí, volve à direita e segue por cerca de arame, numa extensão de 196,27m,
confrontando com o espólio de José Barbosa; daí, volve à direita e segue por cerca de
arame, na borda de um mato numa extensão de 272,54m, confrontando com
propriedades de Osvaldo Barbosa de Morais; daí, segue por cerca de arame, dentro do
pasto, numa extensão de 363,36m, confrontando com o espólio de José Barbosa; daí,
segue, em frente, dentro de um mato numa extensão de 510,28m, confrontando com
propriedades de Osvaldo Barbosa de Morais; daí, segue água abaixo pelo Ribeirão de
Duas Barras, numa extensão de 98,50m; daí, volve à esquerda e ·segue por cerca de
arame, dentro do pasto numa extensão de 301,44m, confrontando com propriedades
de Osvaldo Barbosa de Morais; daí, volve à direita e segue pela estrada principal Boa
Esperança à região rural dos Pintos, no sentido da cidade, numa extensão de 472,40m,
confrontando com propriedades de Ernesto Geraldo Vilela Barbosa; daí, segue pela
estrada municipal que liga esta cidade à região dos Pintos, no sentido da cidade, numa
extensão de 204,31m, confrontando com o quinhão de Evian Lemos Barbosa Milet, até
encontrar o ponto onde iniciou e termina esta demarcação. Imóvel este totalmente
descrito e caracterizado na matrícula 20801 do Cartório de Registro de Imóveis da
Comarca de Boa Esperança, Estado de Minas Gerais.

1.2. De acordo com a CERTIDÃO DE ÔNUS E AÇÕES REIPERSECUTÓRIAS emitida pelo

Cartório de Registro de Imóveis de Boa Esperança, o imóvel objeto da matrícula nº
20801, Lº 2, NÃO está livre e desembaraçado de quaisquer ônus reais, legais ou
convencionais, ações reais ou pessoais reipersecutórias, conforme R-13/AV-16 e R-19
desta matrícula, bem como Ajuizamento de Execução, conforme AV-18, desta
matrícula, abaixo especificados:

(a) R-13 - 20801 - 23/04/2009 – Protocolo 85.502 - 23/04/2009 - CÉDULA HIP

PIGNORATÍCIA RURAL - Em hipoteca cedular de 1º grau, sem concorrência de
terceiros, o imóvel acima matriculado. Credor(a): COOPERATIVA DE CREDITO
RURAL BOA ESPERANÇA LTDA - BELCREDI, CNPJ 00.869.687/0001-04. Praça de
Pagamento: Boa Esperança/MG. Valor da Cédula Rural Pignoratícia e Hipotecária,
nº 8113-0: R$59.000,00, emitida em 17/04/2009, vencível em 30/09/2009.
Figura(m) como anuente/outorga uxória: Marcia Vilela Barbosa Junqueira, CPF nº
948.896.276-34. As demais condições constam da cédula. Apresentou CCIR
2003/2004/2005 quitado e Certidão Negativa de Débitos relativos ao Imposto
 sobre a Propriedade Territorial Rural, NIRF:1.526.401-7, válida até 17/10/2009.
Dou fé. A Oficial Substª MEOliveira. Vide R-18.217, Lº 3.

(b) AV-16 – 20801 – Protocolo 90.185 - 15/07/2010 – ADITIVO: Conforme Termo de

Aditivo de Re-ratificação, datado de 24/06/2010, à CRPH nº 8113-0, objeto do R-13
acima e R-18.217, Lº 3, no valor de R$59.000,00, o Credor, BELCRED e o(s)
emitente(s) têm justo e acordados, alterar a área hipotecada de 1° grau, do imóvel
de 105,96,36 has para 75,37,16 has, ficando de comum acordo, liberado a área de
30,59,20 has, com a seguinte demarcação: começa no ponto de divisas do Espólio
de José Barbosa e Osvaldo Barbosa de Morais; segue pela borda de um mato uma
extensão de 447,25m, confrontando com Osvaldo Barbosa de Morais até encontrar
o ponto de divisas de Jane Barbosa Junqueira; volve à direita e segue por cerca de
arame reta quebrada, uma extensão de 287,84m, confrontando com Jane Barbosa
Junqueira até encontrar o ponto de divisas do Espólio de Carlos Barbosa; volve à
direita e segue por cerca de arame reta numa extensão de 642,44m, confrontando
com o espólio de Carlos Barbosa até encontrar o ponto de divisas do espólio de
Alberto Barbosa de Morais; segue reto por cerca de arame reta uma extensão de
134,10m, confrontando com o espólio de Alberto Barbosa de Morais até encontrar
o ponto de divisas do espólio de José Barbosa; volve à direita e segue por cerca de
arame reta quebrada uma extensão de 195,98m, confrontando com o espólio de
José Barbosa até encontrar o ponto de divisas de Osvaldo Barbosa de Morais; volve
à direita e segue por cerca de arame reta quebrada uma extensão de 272,54m,
confrontando com Osvaldo Barbosa de Morais até encontrar o ponto de divisas do
espólio de José Barbosa; segue reto por cerca de arame reta quebrada uma
extensão de 363,36m, confrontando com o espólio de José Barbosa até encontrar
o ponto onde começa e termina esta demacação, perfazendo uma área total de
30,59,20has. As demais condições constam da cédula. Dou fé. A Oficial Substª
MEOliveira.

(c) AV-18 – 20801 – Protocolo 95.193 - 30/09/2011 - AJUIZAMENTO DE EXECUÇÃO -

Conforme requerido, averbo que consta na Certidão Comprobatória emitida em
30/08/2011, arquivada neste Cartório, o ajuizamento da Ação de Execução
distribuída sob nº 0071.11.004023-6 no dia 18/08/2011 para a 1ª Vara
Cível/Crime-VEC desta Comarca, constando como exequente GLEISON CHIARADIA
MESQUITA e executado GUSTAVO BARBOSA JUNQUEIRA, CPF. 799.680.666-72;
causa no valor de R$55.716,60. Dou fé. O Oficial substº MAMChaves.

(d) R-19 – 20801 – Protocolo 98.919 - 31/08/2012 – PENHORA - Por Certidão extraída
da Ação de Execução nº 0071.11.003242-3 pela Secretaria de Juízo da 2ª Vara
desta Comarca, datada de 21/08/2012, arquivada neste Cartório, procedo o
registro da penhora da área de 75,37,16 has do imóvel acima matriculado,
requerida por Cooperativa de Crédito Rural de Boa Esperança Ltda - SICOOB
BELCREDI, CNPJ nº 23.361.306/0001-79 em face de GUSTAVO BARBOSA
JUNQUEIRA, CPF. 799.680.666-72; causa no valor de R$76.618,79. Dou fé. O oficial
substº MAMChaves.
2. Da Promessa de Venda e Compra:

2.1. Pelo presente instrumento e regular forma de direito o VENDEDOR promete e

obriga-se a vender à COMPRADORA, que, por sua vez, promete e obriga-se a comprar
PARTE do IMÓVEL em questão, correspondente a área de 7 has (sete hectares), após
liberação dos gravames citados item 1.2, que impedem a possibilidade da outorga da
escritura definitiva, a ser posteriormente demarcado e delimitado por topógrafo, que
fará memorial descritivo da gleba, levantamento topográfico, planta de
desmembramento da matrícula, dentre outros atos necessários, pelo preço constante
no item 3.1.

2.2. O PROPRIETÁRIO se compromete a realizar os atos que se fizerem necessários para a

outorga da escritura definitiva, como a apresentação de Certidão Negativa de Ônus e
Ações Reipersecutórias, comprovando assim que o imóvel encontra-se livre e
desembaraçado de ônus reais ou pessoais, legais ou convencionais, judiciais ou
extrajudiciais, dúvidas e dívidas de qualquer natureza, hipotecas legais, convencionais
e judiciais, impostos, taxas ou outro tributo em atraso, dentre outros atos que poderão
ser identificados após a assinatura deste instrumento.

3. Preço e Forma de Pagamento:

3.1. O preço total, certo e ajustado para o presente Contrato é de R$245.000,00 (duzentos
e quarenta e cinco mil reais), correspondente a R$35.000,00 (trinta e cinco mil reais)
o valor de cada hectare, totalizando assim os 7 hectares, que será pago da seguinte
forma:

(a) R$ 172.000,00 (cento e setenta e dois mil reais), valor o qual o VENDEDOR
confessa e declara haver recebido do COMPRADOR, a título de sinal e princípio de
pagamento, conforme recibo assinado pelo VENDEDOR e que, na época do
pagamento, foram entregues ao COMPRADOR, e de cujo recebimento dão a mais
ampla e irrevogável quitação para não mais repetir.

(b) R$ 51.000,00 (cinquenta e um mil reais) referentes ao restante do preço acordado,

que o COMPRADOR pagará ao VENDEDOR após a liberação dos gravames
constantes da Certidão de Inteiro Teor da Matrícula n º 20801 e da Certidão de
Ônus e Ações Reipersecutórias, quais sejam, R-13/AV-16, AV-18 e R-19,
viabilizando assim a outorga da escritura definitiva.

3.2. Em caso do exercício do direito de arrependimento previsto na Cláusula 5, o preço

descrito no item 3.1 (b) não será devido, desde que observados o prazo e a devolução
dos valores respectivos.
3.3. As PARTES pactuam que, mediante qualquer evento alheio à vontade das partes ou
motivo justificável, poderão repactuar o presente instrumento, de forma a manter o
equilíbrio contratual e balizado nos princípios de boa fé e equidade contratual.

4. Da Posse:

4.1. A posse provisória do Imóvel será transmitida pelo Vendedor à Compradora, livre de
pessoas e bens, a partir do dia 1º de junho de 2021, após transcurso in albis do prazo
para exercício do direito de arrependimento, passando, a partir de então, para
responsabilidade da Compradora o pagamento de todos os tributos, e demais
despesas incidentes sobre o Imóvel, ainda que cobrados em nome do Vendedor ou de
terceiros.

4.2. Todos os tributos, e demais despesas incidentes sobre o Imóvel, com fato gerador
anterior a data da transmissão da posse provisória, são de inteira responsabilidade do
Vendedor, ainda que cobrados em nome da Compradora ou de terceiros.

4.3. Por ocasião da outorga da escritura definitiva decorrente deste Contrato, a posse
provisória consolidar-se-á automaticamente em definitiva.

5. Do Arrependimento:

5.1. Qualquer uma das partes poderá rescindir o presente contrato unilateralmente, desde
que observado o previsto nas cláusulas abaixo.

5.2. O direito de arrependimento poderá ser exercido, no máximo, até 31 de maio de

2021.

5.3. A desistência pelo VENDEDOR implicará na devolução de todos os valores

eventualmente pagos pelo COMPRADOR, descritos no item 3.2 (a).

5.4. A desistência pelo COMPRADOR implicará na devolução de todos os valores

eventualmente pagos pelo COMPRADOR.

6. Da Escritura:

6.1. A ESCRITURA DEFINITIVA decorrente deste Contrato será outorgada, pelo VENDEDOR
à COMPRADORA, após levantamento topográfico comprovação dos seguintes
requisitos:
 a) Certidão Negativa de Débitos, e a decorrente liberação dos gravames
citados nos itens R-13/AV-16, AV-18 e R-19, possibilitando assim a
transmissão do imóvel às compradoras;
b) Trabalhos do Topógrafo, tais como, memorial descritivo da gleba com a
demarcação da área de 7 hectares referente à parte do imóvel em questão,
levantamento topográfico, desmembramento da matrícula, dentre outros
atos necessár ios para a desvinculação;
c) Pagamento da parcela ajustada no item 3.1 (b);

6.2. Todas as despesas referentes à venda e compra, tais como emolumentos de cartório
de notas e de registro de imóveis, bem como o pagamento do imposto de transmissão
inter vivos - ITBI, correrão por conta exclusiva da COMPRADORA.

7. Do Foro:

7.1. Fica eleito o foro de Boa Esperança - MG, por uma de suas Varas competentes, com
exclusão de qualquer outro, por mais privilegiado que seja, para dirimir as questões
oriundas deste Contrato.

E por estarem assim justos e contratados firmam o presente Contrato em 03 (três) vias de
igual teor, na presença das duas testemunhas abaixo.

Boa Esperança, XX de setembro de 2020.

____________________________________________
GUSTAVO BARBOSA JUNQUEIRA (VENDEDOR)

____________________________________________
MARCIA BARBOSA JUNQUEIRA (VENDEDORA)

____________________________________________
LUISA BARBOSA FREIRE ARAÚJO (COMPRADORA)
____________________________________________
LUCIANA BARBOSA FREIRE (COMPRADORA)

TESTEMUNHAS:

01- ___________________________ 02 - ____________________________

KAROL FREIRE ARAÚJO ANTÔNIO CARLOS DE FIGUEIREDO
RG nº: 14.356.954 RG nº:
CPF nº: 098.184.086-83 CPF nº: 121.559.426-72