Laudo Técnico de Inspeção Predial

Condomínio Edifício Vitória

14/04/2020

Endereço do imóvel: Rua Demétrio Ribeiro, 151

Cidade: Porto Alegre

Bairro: Centro Histórico

Idade aproximada: 40 anos

Uso do imóvel: R-1

Estado de conservação da Edificação: Bom

ART VÍNCULO: 11018111

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 1. Introdução
Este documento não se trata de laudo pericial, ele consiste no Laudo Técnico de Inspeção
Predial da edificação identificada no item 3 deste laudo, localizada na Rua Demétrio
Ribeiro,151, bairro Centro Histórico, Porto Alegre, Rio Grande do Sul. O Laudo de
Inspeção Predial trata-se de um laudo de constatação de riscos e recomendações técnicas.
As diretrizes de Inspeção Predial para edificações no Município de Porto Alegre são
dispostas pela Lei Complementar n° 806 de dezembro de 2016.
Conforme artigo 2° da Lei Complementar 806/2016, a realização de inspeção predial em
edificações é comprovada por meio de Laudo de Inspeção predial, que deve ser
apresentado ao Executivo Municipal através de modelo padrão, que foi protocolado na
Prefeitura. Conforme artigo 2° parágrafo 8°, a apresentação do LTIP não isenta o
proprietário, síndico ou usuário a qualquer título da apresentação de laudos e licenças
exigidos por legislação específica.
Conforme, o parágrafo único do Decreto 18574/2014: “A inspeção predial da edificação
compreende a vistoria e análise das edificações por profissional habilitado, classificando
o grau de risco com relação à segurança dos sistemas construtivos, tais como: estrutura,
alvenarias, revestimentos, cobertura, instalações, equipamentos e demais elementos que
as compõem”. O Decreto 18574/2014 estabelece, ainda, que “as recomendações de
manutenção e conservação das edificações, quando necessárias, e os prazos para sua
execução, farão parte do LTIP Inicial com Recomendações, sendo o prazo máximo para
execução das medidas saneadoras de 180 (cento e oitenta) dias a contar da data de
elaboração do laudo. As medidas preconizadas neste laudo deverão ser executadas
em prazos variados desde imediato a no máximo 180 dias, devendo sua conclusão ser
comunicada à SMOV por meio de formulário padrão e contratação de Responsável
Técnico. Todas as obras prescritas neste laudo devem ser feitas por profissional habilitado
e vinculado ao Conselho Regional Profissional (CREA ou CAU).
O presente Laudo Técnico de Inspeção Predial é do Tipo Inicial com Recomendações e
segue as diretrizes da Lei 806/2016 do Município de Porto Alegre/RS. Este relatório
indica as condições existentes no Condomínio Edifício Corisco e aponta as manifestações
patológicas existentes na edificação, bem como medidas corretivas.

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 2. Identificação da Edificação

2.1. Dados de Identificação

Empreendimento: Condomínio Edifício Vitórica
Logradouro: Rua Demétrio Ribeiro, n° 151 – Porto Alegre/RS
CNPJ: 01.745.340.0001/04
Síndica: Jorge Benedito Marques Escobar
RG: CPF: 501.437.190-68

2.2. Características Construtivas:

A edificação identificada no item 2.1, denominada Condomínio Edifício Vitória,
situado na Rua Demétrio Ribeiro, n° 151, bairro Centro Histórico, Porto Alegre/RS,
possui expediente único junto a Prefeitura Municipal de Porto Alegre sob n°
002.226718.00.7 , trata-se de um edifício de alvenaria e concreto armado, com ocupação
residencial multifamiliar. O sistema de cobertura é composto de telhas de fibrocimento
e laje de cobertura. A edificação é composta por 1 torre de 8 pavimentos.

3. Metodologia
A metodologia adotada para a confecção deste laudo seguiu a seguinte ordem:
➢ Foram realizadas 03 visitas técnicas. Durante as visitas, foram realizadas
inspeções prediais na edificação, seguindo o nível de inspeção 01 do IBAPE
(Inspeção Visual).

➢ Foi elaborado laudo de inspeção predial, contendo registro fotográfico e análise

técnica, com estrita observância ao Código de Ética Profissional do CONFEA –
Conselho Federal de Engenharia e Agronomia e do IBAPE – Instituto Brasileiro
de Avaliações e Perícias de Engenharia;

Nas áreas comuns e nos locais que se pode ter acesso, foram inspecionados os seguintes
sistemas construtivos:
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 ● Sistema de Cobertura;

● Instalações Elétricas;

● Instalações Hidráulicas;

● Sistema de PPCI.

● Sistemas de Revestimentos e Fachadas;

● Sistema de Estruturas e Impermeabilização

● Unidades Autônomas: 201, 202, 203, 302, 303, 401, 403, 502, 503, 601, 603,
701, 702,

Os sistemas mencionados acima são relatados genericamente, seguindo a

descrição e localização das manifestações patológicas detectadas. As ações a serem
implantadas e a classificação de risco do sistema são atribuídas conforme sua criticidade
atribuída (Grau Crítico, Grau Regular e Grau Mínimo), conforme definição de norma do
IBAPE:
GRAU CRÍTICO – C – Impacto irrecuperável, relativo ao risco contra saúde,
segurança do usuário e do meio ambiente, bem como perda excessiva de desempenho,
recomendando intervenção imediata;
GRAU REGULAR – R – Impacto parcialmente recuperável relativo ao risco
quanto à perda parcial de funcionalidade e desempenho, recomendando programação e
intervenção em curto prazo.
GRAU MÍNIMO – M – Impacto Recuperável relativo a pequenos prejuízos, sem
incidência ou a probabilidade de ocorrência dos riscos acima expostos, recomendando
programação e intervenção no médio prazo.

4. Análise das Manifestações Patológicas, Classificação do grau de risco e Prazo

para Correção
Todos os itens que tiverem estipulados prazos de correção devem sofrer
manutenção predial conforme prazos. Alguns dos prazos podem ser ampliados, se for
necessário, a pedido do responsável pelo prédio e mediante autorização do Responsável
Técnico por este laudo. Os itens que não tiveram prazos definidos neste laudo encontram-
se em condições adequadas de uso e devem sofrer apenas a manutenção predial normal.
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 4.1. Áreas de uso comum
4.1.1. Sistema de Cobertura

O sistema de cobertura é muito importante para manter a integridade das lajes

superiores da edificação e dos apartamentos, protegendo-os de intempéries do ambiente
externo.
O sistema de telhados do Edifício Vitória é constituído por apartamentos duplex.
Com lajes descobertas e telhas de fibrocimento em sua maioria. Em geral, apresenta bom
aspecto de conservação, telhas e funilarias sem oxidação e suprindo a demanda
pluviométrica. A exceção é a unidade 701, que apresenta telhas do tipo kalhetão com
diversas patologias: Falta de caimento adequado, reparos indevidos paliativos, funilaria
comprometida. Também há reparos paliativos na unidade 703.

Imagem 01: Visão geral de parte do telhado de cobertura.

(Fonte: Autor, 2020)

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 Imagem 02: Visão telhado 701 Imagem 03: Divisa telhado 701/703

(Fonte: Autor, 2020) (Fonte: Autor, 2020)

Imagem 04: Vista superior do telhado 703 Imagem 05: Telhado leste em bom estado

(Fonte: Autor, 2020) (Fonte: Autor, 2020)

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Ações a implementar:
Deverá ser providenciada a contratação de empresa especializada para que seja realizada
a manutenção predial, sobretudo no telhado da unidade 701. Os elementos de funilaria
soltos devem ser fixados. Sugere-se aumentar a inclinação do trecho para ao menos 10%.
Classificação quanto o grau de risco: Crítico
Prazo correção dos problemas e para apresentação das ART’s: 90 dias.

4.1.2. Instalações elétricas e hidráulicas

O quadro medidor é o local da edificação onde a energia que chega ao condomínio é

distribuída a cada unidade autônoma. Não foram observados problemas visíveis de
instalações elétricas na área de uso comum. O quadro elétrico é antigo, e na vistoria visual
não apresentou riscos graves. No entanto, deve ser modernizado.

Imagem 06: Quadro de Distribuição.

(Fonte: Autor, 2020)

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Imagem 07: Tubos de distribuição superiores Imagem 08: Acesso ao reservatório

(Fonte: Autor, 2020)

(Fonte: Autor, 2020)

Imagem 09: Reservatório inferior Imagem 10: Caixa cloacal

(Fonte: Autor, 2020)

(Fonte: Autor, 2020)

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 Imagem 11: Patologia em pilar Imagem 12: Caixa quebrada

(Fonte: Autor, 2020) (Fonte: Autor, 2020)

Nenhum vazamento de água potável foi detectado nas vistorias das áreas de uso comum.
No entanto, o acesso ao reservatório superior se dá pela unidade 701, causando
possíveis transtornos por se tratar de uma área de uso comum. Diversas caixas de coleta
cloacal encontram-se com fundo quebrado sem impermeabilização, causando patologias
no cobrimento e armadura dos pilares de sustentação.

Ações a implementar:
Deverá ser providenciada a avaliação de um engenheiro eletricista (com fornecimento de
ART) para verificação de o quadro de distribuição está em conformidade com o RIC-BT
mais atualizado e a NBR 5410. Deve ser contratada empresa de manutenção predial para
vistoria e reparo em todas as caixas cloacais quebradas. Um projeto arquitetônico deve
ser contratado para estudar a viabilidade de construção de plataforma (evitando caminhar
nas telhas) e um novo acesso ao reservatório deve ser estudado.

Classificação quanto o grau de risco: Regular

Prazo correção dos problemas e para apresentação das ART’s: 180 dias.

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 4.1.3. PPCI/SPDA
A edificação deve atualizar seu PPCI, com posterior vistoria para certificação junto ao
CBM/RS. O sistema atual não atende a legislação estadual vigente.
Imagem 13: Bateria e central de alarme

(Fonte: Autor, 2020)

Além disso, para acompanhamento na fase de vistoria, conforme contrato não faz
parte do escopo dos trabalhos ART de execuções ou obras, e deverá para atender as
recomendações deste memorial, deverá também obrigatoriamente contratar engenheiro
ou arquiteto para instalação ou manutenção dos sistemas. Conforme
estabelecido, salienta-se, que não existe prazo para instalação parcial das medidas
de prevenção, no entanto, estará sujeito à penalização se não forem instaladas as
seguintes medida:

• Extintores de incêndio;
• Treinamento de brigada de incêndio;
• Sinalização de emergência.

E para que se obtenha o APPCI (neste caso total) deverão ser instalados os
demais equipamentos listados conforme a RTCBMRS 05 parte 07 de 2016. Está
permanentemente proibido utilizar o último pavimento para outra ocupação se não como
área técnica sem permanência humana, conforme plantas, além de qualquer alteração em
arquitetura, layout, ocupação/atividade ou instalações implicará em alterações no projeto
PPCI. Atualmente não existe Sistema de prevenção a descargas atmosféricas.

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Ações a implementar:

Deverá ser providenciado o APPCI. Deve ser contratado engenheiro para avaliação
conforme NBR 5419 para verificação da necessidade de SPDA, visto que a edificação
possui altura superior aos 25m.

Classificação quanto o grau de risco: Regular

Prazo correção dos problemas e para apresentação das ART’s: 90 dias.

4.1.4. Sistema de revestimentos e fachadas

O sistema de fachadas não é apenas estético. É importante que sua integridade esteja
mantida para proteção da alvenaria, concreto e evita a corrosão de armaduras. Assim, sua
manutenção é extremamente necessária para prolongar o tempo de vida útil da edificação.
A fachada do edifício Vitória não está em bom estado de conservação. O fulget está solto
em alguns pontos, com iminente desplacamento de reboco, mofo e bolor, rachaduras em
elementos estruturais, corrosão de armaduras, focos de infiltração com vegetação.
Nas garagens térreo há uma viga com problemas graves no cobrimento e
possivelmente na armadura positiva. As fotos a seguir demonstram as patologias
encontradas.
Imagem 15: Fachada lateral.
Imagem 14: Fachada de fundos

(Fonte: Autor, 2020) (Fonte: Autor, 2020)

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 Imagem 16: Patologia em viga Imagem 17: Queda de cobrimento
de viga de concreto

(Fonte: Autor, 2020) (Fonte: Autor, 2020)

Imagem 18: Eflorescências em Imagem 19: Desplacamento de

viga. cobrimento, oxidação de armadura

(Fonte: Autor, 2020)

(Fonte: Autor, 2020)

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Ações a implementar:

Deve ser contratada uma empresa especializada em manutenção predial para execução
de manutenção da fachada.
Revestimentos argamassados soltos, verificados através de percussão ou com baixa
resistência (desagregação) deverão ser removidos. A reconstituição deverá ser realizada
com argamassa industrializada. Após remoção do revestimento que apresentar som
cavo, limpar o substrato e aplicar chapisco de cimento e areia, traço 1:3 em volume.

Um memorial executivo deve ser realizado a fim de manter os orçamentos homogêneos.

As vigas com patologias devem ter tratamento especial, com escopo assinado por
engenheiro estrutural habilitado, bem como a inspeção dos pilares no subsolo.

Classificação quanto o grau de risco: Regular

Prazo correção dos problemas e para apresentação das ART’s: 180 dias.

4.1.5. Sistema de estruturas e impermeabilização

Há alguns problemas nos pilares do subsolo e térreo, causados possivelmente por
infiltração oriunda do sistema hidrossanitário. Há um reforço estrutural no subsolo.

Ações a implementar:

Análise de engenheiro estrutural habilitado, na data da execução do memorial citada no

item acima.

Classificação quanto o grau de risco: Regular

Prazo correção dos problemas e para apresentação das ART’s: 180 dias.

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 4.1.6. Unidades Autônomas

Devido a confidenciabilidade, as fotos serão colocadas por assunto, apenas citando

ao final as unidades nas quais precisam de revisão.

Elétrica
Desde a época da concepção do sistema elétrico, muitos aparelhos novos surgiram, o que
pode ocasionar um aumento da demanda sobrecarregando a instalação elétrica. Além
disso, algumas unidades apresentam disjuntores acima da amperagem adequada pra bitola
da fiação, não estando oferecendo a proteção devida. O quadro elétrico deve ser de fácil
acesso, sem bloqueio de móveis.

Imagem 20: CD elétrico mau Imagem 21: Tomada sem

dimensionado (todos disjuntres 32A) disjuntor.

(Fonte: Autor, 2020)

(Fonte: Autor, 2020)

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 Imagem 22: Dificuldade de acesso Imagem 23: CD
Bloqueado

(Fonte: Autor, 2020)

(Fonte: Autor, 2020)

Hidráulica
Apenas alguns vazamentos pontuais em válvulas e torneiras foram verificados. Há um
ralo parcialmente obstruído.

Imagem 24: Torneira com Imagem 25: Ralo obstruído

vazamento.

(Fonte: Autor, 2020) (Fonte: Autor, 2020)

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Estrutura/ Sacadas
Algumas paredes de vedação foram removidas. Obras deste tipo exigem
obrigatoriamente a apresentação de ART.

Imagem 26: Abertura Imagem 27: Falta rejuntamento

(Fonte: Autor, 2020)

(Fonte: Autor, 2020)

Imagem 28: Guarda corpo Imagem 29: Corrosão de armadura

frouxo.

(Fonte: Autor, 2020) (Fonte: Autor, 2020)

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 Imagem 30: Corrosão de laje de
sacada.

(Fonte: Autor, 2020)

Geral
Há algumas infiltrações oriundas do telhado e fachada em duas unidades. Outros
problemas encontrados foram aquecedor de passagem com exaustão apresentando furos
(e tapagem de ventilação), falta de rejuntamento em sacadas e lajes descobertas, escada
com oxidação e sem corrimão adequado, problemas em revestimento interno e vedação
de esquadrias.
Imagem 31: Infiltração Imagem 32: Revestimento
deteriorado

(Fonte: Autor, 2020)

(Fonte: Autor, 2020)

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 Imagem 33: Corrimão Imagem 34: Falta de rejuntamento
inadequado.

(Fonte: Autor, 2020) (Fonte: Autor, 2020)

Imagem 35: Falta de vedação de Imagem 36: Furo em tubo exaustor

esquadrias.

(Fonte: Autor, 2020)

(Fonte: Autor, 2020)

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 Imagem 37: Falta de Imagem 38: Forro deteriorado
rejuntamento

(Fonte: Autor, 2020) (Fonte: Autor, 2020)

Ações a implementar:

Elétrica: 201, 202, 203,503, 601, 702, 703

Hidráulica: 503,701

Estrutura/Sacadas: 302,303, 601, 701, 702,

Geral: 201, 701, 702

Deve ser providenciado laudo de marquises e sacadas. Embora não haja

obrigatoriedade por não ter projeção ao passeio, solicitamos devido ao péssimo estado
de conservação geral.

Classificação quanto o grau de risco: Médio

Prazo correção dos problemas e para apresentação das ART’s: 180 dias.

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 4. Conclusão
Cabe salientar que é de responsabilidade dos proprietários e de seus representantes legais,
a execução das recomendações deste laudo, nos prazos estabelecidos como previsto no
artigo 2º Parágrafo 5º da Lei Complementar 806/2016. Sendo que alguma das medidas
tem prazo de execução imediato e outras o prazo pode chegar até 180 dias. Após a
execução das medidas, deverão ser realizadas pelos proprietários do imóvel e por seu
representante legal a comunicação das medidas preconizadas neste laudo, sendo que a
comunicação deve ser acompanhada de ART/RRT do profissional pela execução, ou seja,
para realização das medidas recomendadas neste laudo é obrigatória a execução por
empresa especializada na área, com profissionais habilitados
(Engenheiro/Arquiteto/Responsável Técnico), exceto aquelas de menor risco. Para o
CREA/CAU, toda e qualquer intervenção de reforma ou manutenção deve ser
acompanhada por profissionais habilitados com emissão de ART ou RRT de reforma e
execução, até mesmo uma simples troca de cerâmica, e que sejam seguidas as diretrizes
da NBR 16.280/2014 sobre Norma de Segurança em Edificações a respeito de reformas.
As diversas anomalias e falhas de manutenção encontrada no Condomínio Edifício
Vitória estão registradas fotograficamente, acompanhadas de breve descrição e
recomendação técnica para reparos e adequações. As anomalias encontradas estão
associadas, a vícios construtivos e falhas de manutenção, conforme manifestações
patológicas abordadas no relatório fotográfico.
A correção ou reparo das manifestações deve ser executado pelo condomínio conforme
orientações técnicas fornecidas. Todos os trabalhos de manutenção e recuperação
abordados nas recomendações técnicas deverão utilizar mão – de – obra especializada
para preservar a qualidade e longevidade dos trabalhos.
Após os reparos preconizados neste laudo, deverá ser realizada a comunicação em 180
dias a Prefeitura Municipal de Porto Alegre da conclusão dos reparos.
Este Laudo é composto de 20 folhas numeradas.

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Marco Aurélio Forlin
Engenheiro Civil - CREA/RS: 221.750

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