Universidade Nove de Julho

Nathan Ferreira Barreto

EVTL – Estudo de Viabilidade Técnica e

Legal

Aracaju, SE
2022

1. APRESENTAÇÃO
 O presente trabalho foi desenvolvido estritamente para finalidade acadêmica de ensino e
pesquisa no âmbito do curso de Especialização em Legalização de Imóveis e Aprovação de
Projetos da Universidade Nove de Julho – UNINOVE, tendo sido adotadas medidas para garantia
da anonimização dos dados pessoais do proprietário ou possuidor do imóvel, mesmo que tenham
sido utilizados apenas documentos públicos com tais dados pessoais.

2. CARACTERIZAÇÃO DO PROJETO PRETENDIDO

 DESCRIÇÃO DA PROPOSTA

 Área e entorno

A escolha da área foi feita após identificação de vazios na área central de São Paulo,
principalmente nos distritos da Sé, República e Santa Cecília, e pelo alto índice de população em
situação de rua nessas regiões.

Trata-se de um terreno situado em frente à Praça Santa Isabel, intencionalmente, e ainda

bem próxima a rua Helvétia, atual destino dos usuários da “Cracolândia”, locais com grande
concentração de moradores de rua.

O terreno está localizado na região central de São Paulo, no bairro dos Campos Elíseos,
distrito de Santa Cecilia e se insere no Perímetro de Intervenção Urbana Setor Central – PIU-SCE
(Lei 17.844/22).

Através da análise do entorno, identificou-se um gabarito variado, mas prevalecendo

edificações de até três pavimentos (Figura 1). Outra característica é a grande quantidade de
estacionamentos e construções de baixo gabarito.

Figura 1 – Gabarito do Altura

 Fonte: Geosampa. Editado pelo autor, 2022.

O uso predominante na região é comercial/serviços e residencial (Figura 2). Ao seu redor,

existem bens tombados, em especial ao Palácio Campos Elíseos e ao Liceu Sagrado Coração de
Jesus.

Figura 2 – Uso do solo

Fonte
: Geosampa. Editado pelo autor, 2022.

 Uso proposto
 A proposta consiste na concepção de um edifício, em uma parceria público-privada, que
cumpra a função de um abrigo para a população de rua. Por conta disso, o projeto se enquadra,
por seu uso proposto, na subcategoria NR1-10 (serviço público social de pequeno porte),
conforme anexo único do decreto 57.378/16 (Figura 3).

Figura 3 – Enquadramento do uso conforme CNAE

Fonte: Prefeitura de SP. Editado pelo autor, 2022

 A atividade principal, segundo seu CNAE (8730-1/02), consistirá em albergues
assistenciais e funcionará como local de amparo aos desabrigados (temporariamente) e outras
pessoas com impedimentos para viverem por conta própria, exceto idosos e incapacitados físicos
ou mentais. A atividade será prestada, em geral, em locais que fornecem também alimentação e
dormitórios coletivos e em alguns casos, cuidados médicos e educação. Estão incluídos os
abrigos para crianças de rua e os abrigos temporários para adultos desabrigados.

Ao consultar o “Quadro 4 – Usos permitidos por zona” da Lei 16.402/16, verificou que o
uso NR1-10 é permitido na zona ZEM (Figura 4).

Figura 4 – Permissão de Uso

Fonte: Prefeitura de SP. Editado pelo autor, 2022

No “Quadro 4A – Condições de instalação por subcategoria de uso, grupos de atividade e

usos específicos” da Lei 16.402/16 é possível consultar condições de instalação (Figura 5).
 Figura 5 - Condições de instalação

Fonte: Prefeitura de SP. Editado pelo autor, 2022

Resumo

São condições de instalação para uso NR1-10

I- Número de vagas para estacionamento:

a) para automóveis – Não se aplica

b) para bicicletas – 1/250 m²

II - Vestiário para usuários de bicicletas – Não se aplica

III - espaço de carga e descarga:

a) vagas de utilitários – Não se aplica

b) vagas de caminhões – Não se aplica

IV - Área de embarque e desembarque de pessoas – Não se aplica

V- Largura mínima da via – Não se aplica

 Por fim, tais Parâmetros de Incomodidade (Quadro 4B – Lei 16.402/16) precisam ser
respeitado quando implantado usos não residenciais em cada zona (Figura 6).

Figura 6 - Parâmetros de incomodidade

Fonte: Prefeitura de SP. Editado pelo autor, 2022

 ESTUDOS DE CASO

A seguir serão analisados dois estudos de caso escolhidos por serem projetos semelhantes
ao que será proposto, sendo de suma importância para o entendimento do mesmo, levando em
consideração a implantação do projeto, bem como sua forma, função e as soluções dadas a ele.

 Shelter Home for the Homeless – Espanha

O projeto foi escolhido para o estudo de caso devido a sua solução frente a limitação do
terreno e seu programa de necessidades que se aproxima ao proposto para o centro de
acolhimento e apoio ao morador de rua (Figura 7).
 Figura 7 – Vista do Shelter Home for the Homeless

Fonte: ArchDaily (2020)

O projeto, assinado por Javier Larraz em 2010, localiza-se na Espanha, possui capacidade
para acolher 25 homens e 3 mulheres, em uma área total de 995,00 m² distribuídos em dois
pavimentos.

A proposta busca incentivar a socialização e a convivência entre os usuários, com o

Centro oferecendo abrigo e comida e, em troca, eles devem se envolver nas tarefas diárias de
manutenção do local, exercendo atividades tais como limpeza, lavagem, jardinagem e pintura,
desenvolvendo assim um compromisso pessoal com a instalação da qual fazem uso
(ARCHDAILY, 2020).

O Centro de Acolhimento é formado pelo térreo e mais um pavimento. O pavimento

térreo (Figura 8), conta com dois acessos, salas para atendimentos, alfaiataria, espaço de estar e
refeitório, banheiros, além de dez unidades de habitação masculinas e três femininas. Sua
configuração interior é feita de modo a facilitar a convivência entre os usuários e permite a
realização do programa complexo em um espaço limitado (ARCHDAILY, 2020).

Figura 8 – Planta baixa térreo

Fonte: ArchDaily (2020)

Os acessos, ambos locados em cada uma das faces laterais, acontecem de maneira
discreta, proporcionando privacidade aos usuários. Um deles é destinado ao público feminino,
que recebe três unidades habitacionais, além de sanitários, estar, refeitório e oficinas de corte e
costura exclusivamente para elas. Ao centro, como forma de proteção, tem-se a sala de controle,
esta que delimita o outro acesso, o setor masculino, como também o segundo pavimento. Os
sanitários, refeitório, salas e afins, são de uso coletivo dos moradores.

Já o segundo pavimento, visto na Figura 9, conta com acesso, atendimentos, alfaiataria,

depósitos, espaço de estar e refeições, além de banheiros e quinze unidades de habitação
masculinas. Sua configuração interior foi projetada de modo a facilitar a convivência entre os
usuários e permite a realização do programa complexo em um espaço limitado (ARCHDAILY,
2020).

Figura 9 – Planta baixa pav. superior

Fonte: ArchDaily (2020)

As unidades habitacionais estão todas voltadas às faces externas do edifício, sendo

separadas por um corredor central e sanitários, trazendo privacidade aos usuários. Estas são todas
mobiliadas, com mesa, cadeira, armário e cama. Os dormitórios recebem aberturas condizentes
quanto à iluminação e ventilação natural, protegidos da insolação através de painéis (brises
soleils).

Projetado com seus pavimentos alinhados, o Shelter Home for the Homeless, é regido por
uma simetria que se traduz no dimensionamento dos ambientes, mantendo-os basicamente com as
mesmas metragens para melhor aproveitamento dos espaços. Nas fachadas e cortes, (Figura 10),
nota-se que se trata de uma caixa discreta, com partes em balanço, transmitindo ao mesmo tempo
leveza por sua volumetria e austeridade pela tonalidade do edifício (ARCHDAILY, 2020).
 Figura 10 – Fachadas e Cortes do Shelter Home for the Homeless

Fonte: ArchDaily (2020)

O lote não contempla grandes espaços de área verde, mas encontra-se posicionado em
meio à vegetação bem como edificações existentes ao seu entorno (Figura 11). Solução-problema
essa que foi observada na realização da proposta do trabalho.
 Figura 11 – Vista do Shelter Home for the Homeless

Fonte: ArchDaily (2020)

Os blocos são sobrepostos, alguns em balanço e foi realizado um movimento entre eles
(Figura 12).

Figura 12 – Fachadas do Shelter Home for the Homeless

Fonte: ArchDaily (2020)

  Social Housing – Polônia.

Este segundo projeto foi escolhido para o estudo de caso pois consegue congregar a
paisagem natural circundante, campos e colinas, ao edifício (Figura 13). A proximidade do objeto
de estudo com a Praça Princesa Isabel, que por um momento foi ocupada por essa população
vulnerável, torna-se um ponto importante a ser explorado na proposta por possibilitar extrair
diferentes abordagens e estratégias formais de projeto.

Figura 13 – Vista área

Fonte: Archello (2019)

De autoria do escritório xystudio, o projeto para o Abrigo em Jankowice na Polônia, em

2019, é um edifício incomum. Ele foi desenvolvido para pessoas em situação de rua e com
deficiência para as quais não há lugar no sistema público de atendimento, ou seja, são pessoas
que dependem da ajuda de terceiros.

Sua volumetria é simples, consiste em um grande edifício térreo, cobrindo uma área de
1.485 m², com telhado ondulado que se mistura com os campos e colinas circundantes. Não é
possível vê-lo da estrada, pois está escondido atrás das árvores antigas que crescem ao redor.
(ARCHDAILY, 2020).
 O edifício é dividido em três setores principais, separadas por paredes de tijolos. No setor
de entrada existe uma área comum: capela, escritórios, salas de reabilitação, sala comum e
cantina. Na próxima parte, temos 19 quartos com banheiros adaptados para vários graus de
deficiência. Finalmente, há uma seção destinada aos responsáveis por cuidar dos desabrigados
que consiste em três pequenos apartamentos com cozinhas americanas (Figura 14).

Figura 14 – Planta baixa e setorização

Fonte: Archello. Editado pelo autor, 2022.

Segundo seus idealizadores, o projeto busca incentivar a socialização dos moradores e ao

trabalho conjunto, onde pudessem se sentir seguros e confortáveis. A solução encontrada foi
através da disposição equilibrada do espaço. Os quartos são pequenos e compartilhados por até
dois usuários, desempenhando apenas a função para dormir.

Graças a isso, os moradores são incentivados a deixá-lo durante o dia, “é uma parte
importante da ressocialização”. Uma cozinha é projetada de forma que os moradores possam
ajudar no trabalho. Há também uma capela, cantina, salas de reabilitação, uma cozinha
comunitária e um pátio interno.

Pátio interno é considerado o "coração" do abrigo (Figura 15). Graças às janelas

envidraçadas permitem criar uma sensação de amplitude ao espaço interno e a entrada de luz
natural.  Todas as salas comuns estão localizadas em torno dele. O espaço ainda é decorado com
um belo mural "Four Seasons", de Marcin Czaja, que possibilita adicionar um pouco de cor e
quebrar a monocromia deste edifício (ARCHDAILY, 2020).

Figura 15 – Patio central

Fonte: Archello. 2019.

O edifício é totalmente acessível para pessoas com deficiência. Segundo seus idealizados,
o projeto deveria ser ecológico, autossuficiente e barato de operar. Para este último, os arquitetos
reduziram os custos empregando uma série de soluções ecológicas. Os materiais de construção,
como tijolos e madeira, foram reaproveitados e recolhidos de diferentes lugares. Por fim, manter
a natureza intocada era vital e o objetivo foi plenamente alcançado, tendo nenhuma árvore
cortada durante o processo de construção.
3. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL E DO ENTORNO

 ENDEREÇO: Rua Guaianases, 735, Campos Elíseos, São Paulo – SP (ver Figura
16 e Figura 17).

Figura 16- Localização

Fonte: Google Earth

Figura 17- Vista superior

 Fonte: Google Earth

 PREFEITURA REGIONAL: Sé
 DISTRITO: Santa Cecilia
 LOTES:
1. 008.046.0076-7 (ver Figura 18)
2. 008.046.0015-5 (ver Figura 19)
3. 008.046.0014-7 (ver Figura 20)

Figura 18- SQL lote 1

Fonte: geosampa
 Figura 19- SQL lote 2

Fonte: geosampa

Figura 20- SQL lote 3

Fonte: geosampa

 USO E ÁREA DE CADA LOTE CONFORME O IPTU:

N° contribuinte Endereço Uso Área do lote (m²)

008.046.0076-7 Rua Guaianases, 735 Loja 360

008.046.0015-5 Rua Guaianases, 719 -721 Oficina 312

008.046.0014-7 Rua Guaianases, n°713 Prédio de escritório. 166
Total 838,00

 HISTÓRICO DAS EDIFICAÇÕES:

SQL Data Situação Área do Testada Área Ano da

Terreno Principal Edificada Construção
(m²) (m²)

008.046.0076-7 20/08/94 IRREGULAR 360 12.20 200 1994

008.046.0015-5 17/10/99 REGULAR 312 6.20 90 1970

008.046.0014-7 04/07/94 REGULAR 166 8.60 120 1970

Pelo CEDI o contribuinte 008.046.0076-7 encontra-se “irregular” desde 20/08/1994, para

área construída de 200,00 m² e área de terreno de 360,00 m² (Figura 21).

Figura 21 – Histórico da Edificação

Fonte: prefeitura de SP

Localizamos na listagem de processos solicitação de alvará de aprovação e execução de

edificação nova (Processo 0000-2004-0209697-1), que previa a construção de edificação com
99m², porém foi indeferida pelo abandono, quando não atendido o "comunique-se" no prazo
regulamentar ² (Figura 22).
 Figura 22 – Comunique-se

Fonte: prefeitura de SP

 RESTRIÇÕES GERAIS:

Há restrições para o imóvel, conforme informações acima.

 RESTRIÇÃO DE TOMBAMENTO

 CONDEPHAAT

Os lotes em questão estão em ÁREA ENVOLTÓRIA de tombamento em esfera estadual

(Palácio dos Campos Elíseos) (Figura 23 e 24), portanto NECESSITA DE DELIBERAÇÃO
por parte do CONDEPHAAT, pois está sujeita a restrições de ocupação e intervenção.
 Figura 23 – Consulta ao CIT

Fonte: prefeitura de SP

 Número do Processo: 16265/1970

 Resolução de Tombamento: Resolução de 02/08/1977

 Livro do Tombo Histórico: inscrição nº 114, p. 17, 26/06/1979

OBS.: para os tombamentos realizados até 8 de outubro de 2003, vale o artigo 137 do
Decreto Estadual 13.426, de 16.03.1979: “Nenhuma obra poderá ser executada na área
compreendida num raio de 300 (trezentos) metros em torno de qualquer edificação ou sítio
tombado, sem que o respectivo projeto seja previamente aprovado pelo Conselho, para evitar
prejuízo à visibilidade ou destaque do referido sítio ou edificação”.

Figura 24 – Área envoltória do CONDEPHAAT

 Fonte: portal IDE-SP

 CONPRESP

No que diz respeito à esfera municipal de preservação do patrimônio cultural, os imóveis

estão ISENTOS de deliberação por parte do Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio
Histórico, Cultural e Ambiental da Cidade de São Paulo (CONPRESP) e do Departamento do
Patrimônio Histórico (DPH), até a presente data.

 ÁREA DE MANANCIAL

Inexistência de áreas de mananciais, córregos ou rios nos lotes. É importante identificá-las

pois a incidência causaria restrições ao uso e construções, visando à proteção dos corpos d’água
do Município de São Paulo.

 ÁREA CONTAMINADA

Não consta sobre os lotes potencial contaminante ou mesmo área contaminada, de acordo
com o histórico de uso declarado, cadastros dos órgãos de contaminação e matrículas. Única área
contaminada indicada no Geosampa (Figura 25) está a mais de 100 metros do objeto de estudo.
Como não há potencial de contaminação ou até mesmo contaminação efetiva do solo, água e/ou
ar, não haverá restrição quanto ao uso e nem será exigido descontaminação prévia, onerosos ao
futuro empreendimento.

Figura 25 - Área Contaminada

Fonte: Geosampa

 PATRIMÔNIO AMBIENTAL E VEGETAÇÃO

 Patrimônio Ambiental:
 Segundo o decreto nº 30.443/89, em seu art. 12°, os lotes apresentam exemplares arbóreos
que são imunes de corte, em razão de sua localização e beleza, localizados na Rua Guaianases,
1.112 a 1.149 e no trecho entre a Al. Nothmann e Al. Glete.

Essa restrição presente nos lotes vai influenciar no projeto proposto caso gere
intervenções nas árvores dos lotes ou na calçada e deverá ter anuência de SVMA/DEPAVE para
prévia obtenção do Alvará de Aprovação e Execução.

 Vegetação no lote e na calçada:

De acordo com a Geosampa, ver Figura 26, não há presença de árvores no interior do lote.
Na calçada, os exemplares arbóreos estão localizados na Praça Princesa Isabel. Dessa forma,
como não consta árvore imune de corte previsto no decreto 30.443/89 na área de estudo, não
haverá restrição à implantação da obra.

Figura 26 - Mapeamento da Cobertura Vegetal e arborização

Fonte: Geosampa

 ÁREA DE PRESERVAÇÃO AMBIENTAL:

  Área de Proteção Permanente (APP):

Não consta Área de Preservação Permanente (APP) e Patrimônio Ambiental. É importante

salientar que são áreas que causam restrições às construções, inviabilizando algumas áreas para
novos empreendimentos e usos, como prevê a Lei 12.651/2012 – Código Florestal.

 Declividade:

De acordo com o Geosampa, a declividade máxima dentro do terreno é de cerca de 5%, o

que não exige aprovações especiais.

 PENDÊNCIAS FINANCEIRAS:

Não consta, em nenhum dos lotes, qualquer débito com a Prefeitura. Caso existisse, seria
impeditivo para obtenção de alvarás em um processo de aprovação, portanto, devem ser quitados.

 LOTEAMENTO E ARRUAMENTOS:

Não consta loteamento e arruamentos para o local. É importante indicar, mesmo que não
incidente, pois, em alguns casos, é possível que um loteador, no passado, tenha determinado
restrições contratuais de características construtivas (tamanho mínimo do lote, recuos, coeficiente
de aproveitamento, taxa de ocupação, permeabilidade, possibilidade de remembramento,
gabarito, uso, etc.) que podem ser mais restritivas que o próprio zoneamento.

Nesse caso, é imprescindível saber quais essas restrições que podem impactar na
aprovação antes de se elaborar estudo de viabilidade técnico-legal. Além disso, algumas plantas
de loteamento revelam determinadas características, como antigos córregos.

 Envoltória de Vila ou Rua sem saída:

Não consta. Nas quadras que contenham vilas ou ruas sem saída, em sua faixa envoltória,
deverá ser observado o gabarito de altura máxima de 20 m, quando o gabarito, definido para a
zona de uso, não for mais restritivo.
  Lotes de Esquina:

Não consta. Para lotes de esquina, é necessário prever chanfro de 3,50m de acordo com a
Lei º 16.642/17– Código de Obras e Edificações, regulamentada pelo decreto º 57.776/17.

 VIÁRIO E DESAPROPRIAÇÕES:

 Largura de vias e classificação viária

Cadlog Nome Largura PEC* Classificação Ciclofaixa

estimada (m) Viária (CET) na via

08.255-4 Rua Guaianases 9,00 Sim Coletora Sim

08.656-8 Rua Helvetia 9,30 Sim Coletora Sim
14.453-3 Rua Cons, Nebias 6,30 Não Coletora Não
17.374-6 Rua Gen. Rondon 8,50 Não Coletora Não

*PEC (Plano Emergencial de Calçadas), visa requalificação das calçadas. No trecho em questão há
previsão, porém ainda não foram concluídas (Figura 27).

Figura 27 – Plano emergencial de Calçadas

Fonte: Geosampa. Editado pelo autor, 2022

  Largura passeio público

A largura do passeio público que faz frente aos lotes (R Guaianases), conforme observado
pelo Geosampa, possui média no trecho de 3.57m (Figura 28).

Figura 28- Largura do passeio

Fonte: Geosampa

 Incidência de D.I.S. (Decreto de Interesse Social):

Não consta. Os imóveis não foram declarados de interesse social, para fins de
desapropriação.

 Notificação de função social (PEUC):

Não consta (Figura 29). É de suma importância levantar essa informação, pois a PEUC é
um dispositivo jurídico que consiste em comunicação formal ao proprietário, efetuada pela
Prefeitura, que após análise criteriosa pode-se considerar que o imóvel estava ocioso. É a partir
da notificação que os prazos, para que o proprietário tome as medidas destinadas ao cumprimento
da função social, começam a ser contabilizados.

Figura 29 – Imóveis notificados pela Prefeitura de São Paulo

 Fonte: Geosampa

 DESAPROPRIAÇÕES FUTURAS DO METRÔ

Em consulta formal ao Metrô – SP, sobre a possível desapropriação do imóvel, dentro dos
estudos atuais (dezembro de 2022), nada consta para o local com relação a desapropriações.

 DRENAGEM E ALAGAMENTOS

Em consulta ao Geosampa, não foi encontrada área alagada ou passível de alagamento nos
lotes.

Figura 30 – Drenagem e área inundável

 Fonte: Geosampa

 MOBILIDADE URBANA:

Conforme levantamento no GeoSampa, verificou-se que os lotes pesquisados são

atendidos, em especial, por linhas de ônibus nas ruas Guaianases e Helvétia, com destaque à sua
proximidade ao terminal Princesa Isabel, assim como as estações Júlio Preste e da Luz. Um
pouco mais distante, está a linha 3 – vermelha do Metrô, estações Marechal Deodoro e Santa
Cecilia (Figura 31).

Figura 31 – Mobilidade Urbana

Fonte: Geosampa. Editado pelo autor, 2022.
 4. CARACTERIZAÇÃO DA LEGISLAÇÃO INCIDENTE E ANÁLISE DE SEU
ATENDIMENTO

 ZONEAMENTO:

Zoneamento incidente é Zona Eixo de Estruturação da Transformação Metropolitana

(ZEM) - Macroárea de Estruturação Metropolitana – Arco Tietê (ver Figura 32).

Figura 32- Mapa do zoneamento

Fonte: Geosampa

De modo geral, o zoneamento incidente tem como diretriz promover usos diversificados
com densidades demográficas e construtivas altas, podendo ter um coeficiente de aproveitamento
igual a 4, bem como a qualificação paisagística urbana de modo articulado com os sistemas de
transporte locais e metropolitanos.

 PARÂMETROS DE PARCELAMENTO E OCUPAÇÃO DO SOLO

Quadro 2A- Parâmetros de parcelamento do solo (dimensões de lote) por zona

Quadro 3 - Parâmetros de ocupação, exceto de Quota Ambiental

Mapa 3 - Quota Ambiental

 Quadro 3A – Quota Ambiental: pontuação mínima, taxa de permeabilidade mínima
e fatores por perímetros de qualificação Ambiental.

 LEGISLAÇÃO ESPECÍFICA:

 Resolução SMUL.AOC.CTLU/004/2018

Figura 33 – incidência sobre as quadras

Fonte: Geosampa
 Visa esclarecer a aplicação dos parâmetros urbanísticos expressos nos §1º, §2º e §3º do
artigo 8º da Lei nº 16.402/2016 para os lotes demarcados como Zonas Eixos de Estruturação da
Transformação Metropolitana (ZEM e ZEMP) nos termos do seu Mapa 01 anexo que estejam
contidos no território do Subsetor “Arco Tietê”, como se segue:

I- Incidem sobre as ZEM contidas no território do Subsetor “Arco Tietê” os parâmetros e

índices urbanísticos estabelecidos no artigo 8º da Lei nº 16.402/2016 (LPUOS), a saber:

a) coeficiente de aproveitamento máximo: igual a 4,0 (quatro);

b) gabarito de altura máxima: sem restrição;

c) fatores de planejamento: 2,0 (dois) para os usos residenciais e não residenciais.

II – Para as ZEMP contidas no território do Subsetor “Arco Tietê”, os parâmetros e

índices estabelecidos no item I serão aplicados desde que atendidos o artigo 83 e o Mapa 09 da
Lei nº 16.050/2014;

III – Os demais parâmetros e índices não citados no item I desta Resolução devem ser
aplicados conforme as disposições da Lei nº 16.402/2016 para as zonas de uso ZEM e ZEMP, em
especial os Quadros 2, 2A, 3, 3A, 3B, 4, 4A e 4B e disposições específicas, quando for o caso;

IV – As demais zonas de uso, inclusive as zonas especiais, contidas no território do

Subsetor “Arco Tietê” deverão observar os índices e parâmetros próprios estabelecidos pela Lei
nº 16.402/2016.

 Operação Urbana:

Figura 34 – incidência de Operação Urbana

 Fonte: Geosampa. Editado pelo Autor, 2022.

Não há indicação de Operação Urbana, porém incide Projeto de Intervenção Urbana (PIU)
Setor Central (Lei 17.844/2022).

 PIU Setor Central:

A lei nº 17.844/2022 aprovou o Projeto de Intervenção Urbana Setor Central – PIU-SCE,

instituiu e regulamentou a Área de Intervenção Urbana do Setor Central – AIU-SCE, estabeleceu
parâmetros de uso e ocupação do solo específicos para o território, definiu o programa de
intervenções do PIU-SCE e revogou a Lei nº 12.349, de 6 de junho de 1997.

Mapa 3 – Parâmetros urbanísticos previstos na Lei 17.844/22

 Fonte: Prefeitura de SP. Editado pelo Autor, 2022.

Quadro 2 - Fatores de Planejamento, parâmetros de ocupação exceto de Quota Ambiental

Mapa 4- Compartimentos Ambientais e Áreas Verdes

 Fonte: Prefeitura de SP. Editado pelo Autor, 2022.

Mapa 7 - Programa de Intervenções previstos na Lei 17.844/22

Quadro 3- Quota ambiental: pontuação mínima, taxa de permeabilidade mínima e

fatores de ponderação segundo compartimento

(a) Em lotes acima de 500m² na Área T2 será aplicada taxa de permeabilidade igual a 0,25.

5. CONCEPÇÃO BÁSICA DO PROJETO

 Figura 34 – Área do terreno

Fonte: autor, 2022.

 ÁREAS INCETIVADAS

 Fachada ativa:

Conforme pode-se observar no Quadro 2 da Lei 17.844/2022, o uso da fachada ativa é

apenas incentivado em lotes em áreas T2C, porém optou-se por fazer uso. Na Lei do PIU Setor
Central (17.844/2022), em seu art. 14, inciso VI, até 50% da área do lote nas áreas T2C poderá
ser considerada não computável caso sejam construídas áreas não residenciais no nível da rua
com fachada ativa mínima de 25% em cada uma das testadas e de no mínimo 3m de extensão.

O art. 15 da lei 17.844/2022, vai trazer que se aplica subsidiariamente na disciplina de

fachada ativa prevista no art. 71 da Lei nº 16.402, de 2016:

Art. 71. A fachada ativa, ocupada por uso não residencial (nR) localizada no nível do logradouro, deverá:
I - estar contida na faixa de 5m a partir do alinhamento do lote, medida em projeção ortogonal da extensão
horizontal;
II - ter aberturas para o logradouro público, tais como portas, janelas e vitrines, com permeabilidade visual, com no
mínimo 1 acesso direto ao logradouro a cada 20m de testada, a fim de evitar a formação de planos fechados sem
permeabilidade visual na interface entre as construções e o logradouro, de modo a dinamizar o passeio público.
§ 1º O recuo entre a fachada ativa e o logradouro público deve estar fisicamente integrado ao passeio público, com
acesso irrestrito, não podendo ser vedado com muros ou grades ao longo de toda a sua extensão, nem ser ocupado
por vagas de garagem ou usado para manobra de veículos, carga e descarga e embarque e desembarque de
passageiros.
§ 2º Nas vias que não possuam faixa exclusiva ou corredores de ônibus, o recuo entre a fachada ativa e o
logradouro público poderá abrigar excepcionalmente vagas de estacionamento de automóveis desde que limitado a
no máximo 20% (vinte por cento) da testada do imóvel e autorizado por órgão competente de trânsito.

 25% da testada (aproximadamente) = 5 m

 50% da área do lote (aproximadamente) = 383,50 m²

 ÁREAS NÃO COMPUTÁVEIS:

No Decreto 57.776/17 (COE) em seu art. 108, inciso VIII, em prédios de usos não
residencial, a circulação vertical de uso comum não será considerada como área construída
computável, incluindo a escada enclausurada bem como seus patamares e áreas de acomodação
de PNE, e as caixas de elevadores (no caso somente as paredes que as circundam, já que o vão
não é uma área construída).

Ainda no art. 108 do COE, agora no seu inciso I, será considerado área construída não
computável, o terraço aberto, com área construída máxima por pavimento equivalente a 5% (da
área do terreno.

 PROPOSTA:

Devido a dimensão do terreno e sua proximidade com a Praça Princesa Isabel, optou-se
pela implantação, além do edifício de acolhimento, de um empraçamento na frente do lote com
espaço de circulação e permanência integrando com a Praça Princesa Isabel, a fim de criar áreas
de convívios e promover permeabilidade visual das pessoas pela região.
 Na extremidade mais próxima à Rua Guaianases está localizada a fachada ativa, e na
outra, o acesso ao Abrigo junto à recepção. No centro, foi criado uma pequena praça interna, de
modo que pudesse conectar coma a Praça Princesa Isabel. Seguindo o fluxo pela recepção, fica a
parte administrativa e as salas de atendimento (assistência social e psicológica) até chegar nos
sanitários e na sala multiuso. Nesse setor encontra-se a primeira circulação vertical, a outra,
localiza-se junto à recepção (Figura 35).

Figura 35 – Implantação proposta (térreo)

Fonte: autor, 2022.

No primeiro pavimento estão localizados os dormitórios femininos. Esse andar conta com
banheiros e vestiários femininos, além de um espaço destinado às refeições ou demais atividades
coletivas. É integrado ao terraço descoberto que funciona como espaço complementar a este
(Figura 36).
 Figura 36 – primeiro pavimento

Fo
nte: autor, 2022.

O segundo pavimento é destinado aos dormitórios masculinos, banheiros e vestiários

(Figura 37). Dessa forma, nota-se que nos pavimentos superiores, de maior privacidade, estão
alocados os alojamentos e áreas de apoio e circulação.
 Figura 37 – segundo pavimento

Fonte
: autor, 2022.

Embora o zoneamento incidente na área da intervenção dispense tanto os recuos frontal,

lateral e fundos, optou-se por um pequeno afastamento do volume das bordas para ventilação e
entrada de luz natural.

Dessa forma, em atendimento ao disposto no Código Civil, foi observado uma distância
mínima de 1,50 m para a abertura voltada para as divisas do lote (em cada uma das faces).

Em relação a volumetria é simples, composta por três blocos, sendo a maior deles,
destinado aos alojamentos e a fachada ativa, com gabarito de altura 9 metros. Apesar da Lei
17.844/2022 não definir gabarito máximo para zona, optou pela padronização da altura com os
edifícios circundantes (Figura 38).
 Figura 38 – volumetria do edifício

Fonte: autor, 2022.

Resumo

Área do Terreno = 767,00 m²

Área construída total = 1.003,53 m²

Áreas não computáveis:

Fachada Ativa (até 50% da área do terreno) = 97,60 m²´

Circulação vertical comum = 86,35 m²

Terraço descoberto (até 5% da área do terreno) = 38,35 m ²

Área Computável: 781,23 m²

 ATENDIMENTO DE QUOTA AMBIENTAL (SIMULADOR)

Resumo
Plantio de 11 mudas de indivíduos arbóreos de pequeno porte;

Plantio de 2 mudas de indivíduos arbóreos de médio porte;

Área ajardinada sobre solo natural: 79,95 m²;

Pavimento semipermeável com vegetação sobre solo natural: 62,98 m²

Pavimento semipermeável sem vegetação: 237,39 m²;

Reservatório de controle de escoamento superficial (art. 79 Lei 16.402/16): 5.000 litros;

Reservatório de reuso de águas pluviais (art. 80 Lei 16.402/16):

- Cálculo do reservatório (no caso de coberturas impermeáveis): Volume = 16,00 x área de

cobertura impermeável (m²) = 6.728,16 litros ou 7.000 litros

 SÍNTESE DOS PARÂMETROS URBANÍSTICOS INCIDENTE AO LOTE

Característica Lei 16.402/16 Lei 17.844/22 A ser adotado em

projeto
Área do terreno = 767m² (Obrigatório) (Obrigatório)

Taxa de Ocupação 70% (a) 85% (máxima) 55%

CA mínimo 0,5 N/A Atendido

CA básico 1,0 N/A Atendido
CA máximo 2,0 (b) 4,0 1,01
Gabarito de altura 28m Sem restrição 9m
Recuos Frontal N/A N/A 1,5m
Recuos Fundos e Laterais N/A (c) 3m (d) N/A 1.5m
Taxa de Permeabilidade (e) 191,75 m² = 0,25 (f) 0,25 (g) 79,95 (50% da TP)
Quota Ambiental 0,45 0,45 0,66
Largura do Passeio 5,00m N/A 5,00m (h) Não se aplica

(a) T.O. máxima para lotes com área igual ou superior a 500 m².
(b) O CAmáx será igual a 4 nos casos dispostos no §1º do artigo 8º desta lei.
(c) Não se aplica para edificação com altura menor ou igual a 10m.
(d) Os recuos laterais e de fundo para altura da edificação superior a 10m (dez metros) serão
dispensados conforme disposições estabelecidas nos incisos II e III do artigo 66 desta lei.
(e) Caso atendido os parâmetros de Quota Ambiental a TP pode ser reduzida em até 50%.
(f) Lotes em Perímetro de qualificação ambiental (PA 1) e maior do que 500,00 m².
(g) Em lotes acima de 500m² na Área T2 será aplicada taxa de permeabilidade igual a 0,25.
(h) Largura mínima exigida para lotes com área maior ou igual a 2.500m²

 CLASSIFICAÇÃO DO CORPO DE BOMBEIROS

 Classificação de ocupação (IT 01/19)

 Classificação de carga de incêndio (IT 14/19)

 Classificação das edificações quanto à altura (Decreto 63.911/18)

  Classificação quanto à carga de incêndio (Decreto 63.911/18)

 Caracterização das medidas de segurança por ocupação (Decreto

63.911/18)

Edificações do grupo a com área superior a 750 m2 ou altura superior a 12,00 m

 6. PLANO DE AÇÃO PARA APROVAÇÃO

 PRINCIPAIS DOCUMENTOS A SEREM OBTIDOS

 Alvará de remembramento de lote

Processo exigido para unificação dos três lotes vizinhos, também será necessário realizar a
retificação da área, pois o contribuinte (008.046.0014-7) apresenta área diferente da que consta
na Matrícula do imóvel.

Documentos exigidos:

Requerimento padronizado, devidamente preenchido, com identificação de seu objetivo.

Notificação-recibo do IPTU atual (cópia).
Título de Propriedade (cópia) registrado no Registro de Imóveis.
Peças gráficas em 4 (quatro) vias.
Comprovação da regularidade do existente (cópia).
Memorial descritivo mostrando a situação atual e a pretendida.
Certidão Negativa de Tributos Imobiliários.
Guia quitada de arrecadação da taxa e preço público devidos ao órgão municipal.
R.G. (cópia) e CPF (cópia) do requerente. Se for empresa, são necessários CNPJ (cópia) e
Contrato Social da Empresa (cópia).
CREA do profissional (cópia) e Ficha de Inscrição no C.C.M. (cópia).

 Anuência do CONDEPHAAT

Será necessário solicitar a anuência do CONDEPHAAT para realização de supressão da

totalidade dos elementos físicos (demolição) de bens construídos em áreas envoltórias.

Documentos exigidos:

Requerimento disponibilizado pelo CONDEPHAAT.

Termo de anuência do(s) proprietário(s) ou responsável legal.
Documento de identificação do interessado.
 IPTU ou ITR.
Matrícula do imóvel.
Levantamento fotográfico.
Planta ou croqui de localização.
Mapa do IDE-SP com localização do lote.

 Alvará de aprovação de projeto e execução de construção nova

Necessário para aprovação do projeto e início da execução da obra tendo prazos legais
para prescrever após a sua emissão.

Documentos exigidos:

Requerimento padronizado, devidamente preenchido, com identificação de seu objetivo.

Notificação-recibo do IPTU atual (cópia).
Título de Propriedade (cópia) ou Comprovante de Posse do Imóvel (cópia) registrado no
Registro de Imóveis.
Peças gráficas.
Guia quitada de arrecadação da taxa e preço público devidos ao órgão municipal.
R.G. (cópia) e CPF (cópia) do requerente. Se for empresa, são necessários CNPJ (cópia) e
Contrato Social da
Empresa (cópia).
CREA do profissional (cópia) e Ficha de Inscrição no C.C.M. (cópia).

 Certificado de Conclusão (Habite-se)

Documento que comprova a regularidade do imóvel habitado ou não, é cadastrado na

secretaria de finanças as informações para futuras consultas.

Documentos exigidos (conforme portaria nº 221/SMUL-G/2017):

Declaração do profissional habilitado responsável pela obra atestando a sua conclusão e

execução de acordo com as normas técnicas aplicáveis e às disposições da legislação municipal,
em especial do COE, e ainda:
As condições em que se encontra a obra executada:
a) De acordo com o projeto aprovado, concluída parcial ou totalmente; ou
 b) Com pequenas alterações, não sujeitas à nova licença, conforme disposto no § 3°
do artigo 33 do COE, concluída parcial ou totalmente;
Que o sistema estrutural e as instalações prediais foram executados de acordo com os
projetos técnicos específicos, observadas as NTOs pertinentes;
Que a edificação observa as condições de acessibilidade estabelecidas no COE e NTOs
pertinentes;
Documentos e licenças eventualmente exigidos no Alvará de Execução;
Comprovação do cadastro nos sistemas da Prefeitura de equipamento mecânico de
transporte permanente.
Certificado de Quitação do Imposto Sobre Serviços – ISS relativo à obra ou serviço
executado.

 Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB);

Licença emitida pelo Corpo de Bombeiros que tem como finalidade assegurar que o local
a ser licenciado atenda todas as condições necessárias e obrigatórias de segurança contra incêndio
e pânico.

 Certificado de acessibilidade

Documentação que comprova a adequação da edificação à acessibilidade das pessoas com

deficiência ou com mobilidade reduzida.

Documentos exigidos:

Cópia do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) do ano em curso;

Documento que legitime o proprietário ou possuidor;
Documento que legitime o responsável pelo uso;
Peças gráficas do projeto;
Memorial descritivo das obras a serem executadas;
Cronograma com o prazo previsto para execução das obras.
  Licença de Funcionamento;

Documento indispensável ao início do funcionamento dos estabelecimentos não

residenciais (comerciais, institucionais), o qual atesta a permissibilidade do uso e o atendimento
aos parâmetros urbanísticos no local de instalação, cabendo exigências específicas a cada tipo de
empreendimento, em conformidade com as disposições do art. 2º do Decreto 49.969/08.

Documentos exigidos:

Planta do imóvel onde você pretende abrir seu negócio;

Cópia do IPTU pago;
CPF e RG, originais ou cópias, da pessoa responsável pelo negócio;
O Setor, Quadra e Lote (SQL) do imóvel;
Escritura do Imóvel e contrato de locação se for o caso.

 FLUXOGAMA DO LICENCIAMENTO
 7. CONCLUSÃO

O estudo mostra que apesar das restrições existente nos lotes, que eles seriam passivo de
aprovação.

PARÂMETROS SITUAÇÃO OBSERVAÇÃO

Tombamento/ Área Envoltória de O imóvel em questão está em área de interesse
bens tombados/ outros arqueológico de tombamento em esfera estadual,
portanto necessita de deliberação por parte do
CONDEPHAAT
Melhoramento Viário Não há previsão de melhoramento viário para a
região onde está localizado o imóvel.
Restrições Ambientais O imóvel está classificado como patrimônio
ambiental e, portanto, deverá ter anuência de
SVMA/DEPAVE.
Regularidade do imóvel: Os parâmetros urbanísticos foram todos
Taxa de Ocupação, respeitados e portanto não haverá
Permeabilidade e impedimentos quanto sua aprovação.
Recuos
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

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<https://www.archdaily.com/931159/home-for-the-homeless-xystudio>. Acesso em 12/12/2022.

ARCHELLO. Casa para os sem-teto. 2019.  Disponível em

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LICENCIEI. Alvará de Funcionamento Prefeitura SP: Como obter essa licença na cidade de
São Paulo. 2022. Disponível em: <https://licenciei.com.br/alvara-funcionamento/alvara-de-
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SÃO PAULO, Cidade de. Saiba como e onde apresentar seu projeto de edificação à
Prefeitura de São Paulo. 2021. Disponível em: <https://www.capital.sp.gov.br/noticia/saiba-
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____________. Decreto nº 57.378, de 13 de outubro de 2016. Regulamenta o enquadramento

de atividades não residenciais conforme categorias de uso, subcategorias de uso e os grupos de
atividades previstos nos artigos 96 a 106 da Lei nº 16.402, de 22 de março de 2016; estabelece
procedimentos para a aplicação das disposições relativas ao uso do solo fixadas pela referida lei.
São Paulo: 13 out. 2016

____________. Projeto de Intervenção Urbana Setor Central – PIU-SCE: Lei nº 17.844, de

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São Paulo: 16 de março de 1979
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Funcionamento. 2022. Disponível em:
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e ocupação do solo do município de São Paulo: Lei municipal n° 16.402, de 22 de março de
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SMUL, 2017.

____________. Subprefeituras. Alvarás e Certificados Alvará de Execução de Demolição.

2009. Disponível em: <https://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/subprefeituras/
pracas_de_atendimento/index.php?p=12509>. Acesso em: 18/12/22.

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