TJBA

PJe - Processo Judicial Eletrônico

14/08/2023

Número: 8005857-23.2022.8.05.0124
Classe: PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL
Órgão julgador: V DOS FEITOS DE REL DE CONS CIV E COM. DE ITAPARICA
Última distribuição : 03/12/2022
Valor da causa: R$ 34.199,82
Assuntos: Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Segredo de justiça? NÃO
Justiça gratuita? SIM
Pedido de liminar ou antecipação de tutela? NÃO
Partes Procurador/Terceiro vinculado
IRACI DOS SANTOS SAMPAIO (AUTOR) SASHA LIBORIO PRATA (ADVOGADO)
BAHIANA REIS LTDA - EPP (REU) RAFAEL DA SILVA SANTANA (ADVOGADO)
PATRIMONIAL AGRO PASTORIL BELA VISTA LTDA - ME RAFAEL DA SILVA SANTANA (ADVOGADO)
(REU)
Documentos
Id. Data da Documento Tipo
Assinatura
39997 18/07/2023 14:55 Sentença Sentença
5289
 PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

V DOS FEITOS DE REL DE CONS CIV E COM. DE ITAPARICA

Processo: PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL n. 8005857-

23.2022.8.05.0124
Órgão Julgador: V DOS FEITOS DE REL DE CONS CIV E COM. DE ITAPARICA
AUTOR: IRACI DOS SANTOS SAMPAIO
Advogado(s): SASHA LIBORIO PRATA (OAB:SE8701)
REU: BAHIANA REIS LTDA - EPP e outros
Advogado(s): RAFAEL DA SILVA SANTANA (OAB:BA41565)

SENTENÇA

Vistos etc.

Dispensado o relatório, na forma do art. 38 da Lei n.º 9.099/95, passo a decidir:

Do Aditamento à Inicial.

Cuida-se de ação rescisória contratual c/c indenizatória por meio da qual pretende a Autora a declaração
de nulidade da Assembleia Geral ocorrida em 03.09.2022 e a imputação de culpa exclusiva às Rés pelo desfazimento
do vínculo (ID’s 328454041 e 379472378).

Em que pese o art. 329 do Código de Processo Civil admitir o aditamento da exordial até i) a citação,
independentemente de consentimento do réu, ou ii) o saneamento do processo, com consentimento do réu, assegurado
o contraditório mediante a possibilidade de manifestação deste no prazo mínimo de 15 (quinze) dias, facultado o

Assinado eletronicamente por: ERICO RODRIGUES VIEIRA - 18/07/2023 14:55:23 Num. 399975289 - Pág. 1
https://pje.tjba.jus.br/pje/Processo/ConsultaDocumento/listView.seam?x=23071814552258700000388533063
Número do documento: 23071814552258700000388533063
requerimento de prova suplementar, consoante o Enunciado nº 157 do FONAJE, “nos Juizados Especiais Cíveis, o autor
poderá aditar o pedido até o momento da audiência de instrução e julgamento, ou até a fase instrutória, resguardado ao
réu o respectivo direito de defesa”.

Sendo assim, defiro o quanto requerido no ID 379472378, tendo as Rés exercitado o direito ao contraditório
e à ampla defesa durante audiência conciliatória (ID 379501843).

Da Litispendência ou Coisa Julgada.

Tem-se litispendência ou coisa julgada quando se reproduz ação anteriormente ajuizada, com identidade
de partes, causa de pedir e pedidos, ainda em curso ou já decidida por decisão transitada em julgado, respectivamente
(art. 337, §§1º a 4º do CPC).

Não é o caso dos autos, entretanto, pois embora ajuizada hodiernamente perante a 15ª Vara do Sistema
dos Juizados Especiais do Consumidor da Comarca de Salvador/BA, a demanda tombada sob o nº 0049729-
45.2021.8.05.0001 possui sentença transitada em julgado no seguinte sentido (Evento nº 47):

(...)

Portanto, em razão das disposições contratuais, certo é que, quando da aquisição dos lotes o autor tomou ciência
acerca da necessidade de rateio dos custos decorrentes das obras de infraestrutura básica, razão pela qual, não se
vislumbra qualquer surpresa ou ausência de informação em face do Autor, estando ele cientificado de que haveria de
desembolsar quantias em razão de referidas obras, circunstância que, frisa-se, é comumente praticada em atividades
imobiliárias.

Desse modo, quer em razão da autorização legal, quer em decorrência da previsão contratual, não há qualquer
demonstração nos presentes autos de que os autores foram ludibriados na oferta publicizada pelas Acionadas e, por
conseguinte, qualquer indício da falha na prestação dos serviços passível de tutela jurisdicional.

(...)

Constato, assim, a impossibilidade de atendimento dos pedidos realizados pelos consumidores, por não vislumbrar a
existência de ato abusivo praticado suficiente à aplicação das sanções previstas no Código de Defesa do Consumidor
(Lei nº 8.078/90).

Isto posto, com base no inciso I do Art. 487 do Código de Processo Civil, JULGO TOTALMENTE IMPROCEDENTES os
pedidos realizados pelo Autor na exordial.

Divergentes a causa de pedir e os pedidos, não reconheço a coisa julgada, restando evidenciada a
impossibilidade de reunião dos processos no Juízo prevento na forma do art. 55, §§ 1º e 3º do CPC.

Do Mérito.

Submetida a lide às disposições do Código de Defesa do Consumidor (ex vi dos arts. 2º, caput, e 3°), não
se desincumbiram as Demandadas do seu ônus probante (arts. 373, II do CPC e 14, §3º do CDC).

Com efeito, a conduta lesiva à Consumidora revela-se evidente quando olvidam as Fornecedoras de
trazerem a lume prova de que fora ela regularmente convocada para participar da 1ª Assembleia Geral Ordinária, a qual
teve lugar às 9h10 e 10h do dia 26.01.2020, mediante “edital de convocação enviado por meio de Carta Registrada via
AR, apresentando a seguinte ordem do dia: 1 – Formalização dos procedimentos para início e gerenciamento das obras
de infraestrutura; 2 – Formação da Comissão de Representantes dos ADQUIRENTE(S)/COMPRADOR(ES) de lote(s)
no Loteamento; 3 – Aprovação dos métodos Construtivos dos projetos de Infraestrutura; 4 – Aprovação do(s)
orçamento(s) de custos da obra de Infraestrutura do Loteamento”, tampouco de que integrou ele a lista dos 722
(setecentos e vinte e dois) proprietários participantes da reunião (ID 379363522).

Assinado eletronicamente por: ERICO RODRIGUES VIEIRA - 18/07/2023 14:55:23 Num. 399975289 - Pág. 2
https://pje.tjba.jus.br/pje/Processo/ConsultaDocumento/listView.seam?x=23071814552258700000388533063
Número do documento: 23071814552258700000388533063
 Semelhantemente, carecem os autos de prova de que a Autora fora notificada para participar das demais
Assembleias de Compradores.

A constituição posterior da Autora em mora (ID 379363512) viola a boa-fé objetiva e processual, ex vi dos
arts. 113 e 442 do Código Civil e 5º do CPC, importando em ato ilícito (CC, art. 187).

Não há dúvidas de que incumbia à Autora arcar com o rateio da estrutura, conforme Instrumento Específico
do Contrato de Venda e Compra do Loteamento Terra Bela e do respectivo Exemplar do contrato padrão, além de
cronograma de Execução de Obras e Projetos, todos arquivados junto ao Cartório de Registro de Imóveis, Hipotecas,
Títulos e Documentos e Civil das Pessoas Jurídicas dessa Comarca (§§ 3º a 7º da Cláusula Sétima) (ID’s 379363513,
379363515 e 379363516).

Todavia, para tanto, assistia-lhe o direito de ser regularmente convocado, participar das Assembleias
Gerais e votar nos assuntos do seu interesse, sob pena de ilegal cobrança, como no caso, não subsistindo o argumento
de que todas as Convocações foram precedidas de divulgação em jornal de grande divulgação e no Diário Oficial, com
antecedência mínima, porquanto tal procedimento é previsto contratualmente de forma simultânea (ID 379363516 – pág.
10), além de não especificar a abrangência territorial da publicação, considerando que muitos compradores sequer
residem no Município.

À Autora, que possuía direito a voto proporcional ao número de lotes adquiridos, ressalte-se, nem mesmo
foi assegurado eleger a Comissão de Representantes e respectivos suplentes, cujas importantíssimas atribuições
englobam, dentre outras, exame de balancetes, fiscalização de compras, arrecadação de contribuições, revisões de
custos estimados e a prática de todos os atos necessários à continuidade da obra (ID 379363516 – págs. 12 e 13).

Note-se que supracitada Comissão contratualmente dispõe de poderes de representação junto às Rés e
até mesmo ao Poder Público em assuntos pertinentes à obra!

Carecem os autos, ainda, de prova de que o Autor tenha sido informado pela Comissão de Representantes
sobre a majoração das prestações alusivas à infraestrutura.

Aliás, o desmantelamento da aludida Comissão, logo após a sua constituição, foi informado pelas Rés
durante colheita do depoimento pessoal nos autos do Processo nº 8005858-08.2022.8.05.0124 (CPC, art. 372).

In casu, vedado atribuir à Autora, cujos direitos à informação e à proteção contra métodos desleais e
práticas abusivas foram violados, a culpa pela mora na entrega dos lotes com a devida infraestrutura e, consequente,
pela rescisão contratual, sendo as Rés civil, objetiva e solidariamente responsáveis pelos danos materiais e morais
causados (cf. arts. 6º, III, IV e VI, 7º, 14 e 25 da Lei nº 8.078/90), esses últimos a serem fixados em valor prudentemente
arbitrado de acordo com as circunstâncias do caso e a finalidade da reparação, qual seja, desencorajar as infratoras a
reeditarem sua conduta ilícita, vedado o enriquecimento sem causa.

A devolução do valor desembolsado pela Autora dar-se-á integral e imediatamente, conforme pacífico
entendimento do Superior Tribunal de Justiça (grifos não originais):

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do
Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente,
em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador
quem deu causa ao desfazimento. (Súmula nº 543)

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. DIREITO DO

CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR
PAGO. MOMENTO. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do

Assinado eletronicamente por: ERICO RODRIGUES VIEIRA - 18/07/2023 14:55:23 Num. 399975289 - Pág. 3
https://pje.tjba.jus.br/pje/Processo/ConsultaDocumento/listView.seam?x=23071814552258700000388533063
Número do documento: 23071814552258700000388533063
Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao
término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda
de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das
parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 2.
Recurso especial não provido. (REsp n. 1.300.418/SC, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção,
julgado em 13/11/2013, DJe de 10/12/2013.)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E

VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CULPA DO VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. COMISSÃO DE
CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO. INAPLICABILIDADE DO TEMA 938 DO STJ. PRESCRIÇÃO DECENAL.
INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. COMPATIBILIDADE DE PEDIDOS. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO
DESPROVIDO.

1. Resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a
restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que
inclui a comissão de corretagem. Incidência da Súmula 83 do STJ. 2. "A jurisprudência do Superior Tribunal de
Justiça está sedimentada no sentido de que, em demandas objetivando a restituição dos valores pagos a título
de comissão de corretagem em que a causa de pedir é a rescisão do contrato por inadimplemento do vendedor,
o prazo prescricional da pretensão da restituição de valores tem início após a resolução, sendo inaplicável o
prazo prescricional trienal" (AgInt no AREsp 1.864.106/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA,
TERCEIRA TURMA, DJe de 14/12/2021). 3. Conforme a jurisprudência desta Corte Superior, quando a causa de
pedir o reembolso das despesas de intermediação imobiliária é o atraso na entrega das chaves, aplica-se a
prescrição decenal do art. 205 do CC/2002, e não a prescrição trienal do art. 206, § 3º, IV, do CC/2002.
Precedentes. Súmula 83/STJ. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 2.047.767/SP,
relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 5/6/2023, DJe de 13/6/2023.)

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE

RESCISÃO DE CONTRATUAL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO -
INSURGÊNCIA DA DEMANDADA. (...) 2. "A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito
da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há
muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de
promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição
dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do
montante (Súmula 543/STJ)" (REsp 1.723.519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO,
julgado em 28/08/2019, DJe de 02/10/2019). (...) (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.044.223/RJ, relator Ministro Marco
Buzzi, Quarta Turma, julgado em 29/5/2023, DJe de 1/6/2023.)

Finalmente, em que pese não produzir efeitos contra Compradora que não foi previamente convocada na
forma estabelecida contratualmente, deixo de declarar a nulidade da Assembleia Geral que teve lugar no dia
03.09.2022, como requerido, tendo em vista a rescisão ora operada (cf. arts. 322, §2º e 326 do CPC).

Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS para declarar a culpa

exclusiva das Rés pelo inadimplemento e consequente rescisão contratual, condenando-as solidariamente a restituírem
à Autora o valor de R$ 16.283,10 (dezesseis mil duzentos e oitenta e três reais e dez centavos), incidentes juros legais
de 1% ao mês desde a citação (AgInt no AREsp n. 1.699.501/SP, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI,
QUARTA TURMA, DJe de 7/12/2020) e correção monetária segundo índice contratualmente estabelecido (arts. 32-A,
caput da Lei de nº 6.766/79 e 67-A, §8º da Lei de nº 4.591/64), desde o efetivo desembolso.

Condeno as Demandadas, ainda, ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$

10.000,00 (dez mil reais), corrigido monetariamente pelo INPC a partir do arbitramento e incidentes juros legais na forma
supracitada, nos termos da Súmula nº 362 do STJ.

Julgo improcedentes os pedidos c e d por ausência de amparo legal e legitimidade ativa para a defesa de

Assinado eletronicamente por: ERICO RODRIGUES VIEIRA - 18/07/2023 14:55:23 Num. 399975289 - Pág. 4
https://pje.tjba.jus.br/pje/Processo/ConsultaDocumento/listView.seam?x=23071814552258700000388533063
Número do documento: 23071814552258700000388533063
direitos individuais homogêneos.

Declaro extinto o processo com resolução do mérito, consoante o art. 487, I do CPC. Sem custas e
honorários nesta fase processual, conforme o art. 55, caput da Lei nº 9.099/95.

Publique-se. Registre-se. Intimem-se.

Transitado em julgado, sem que a parte Autora promova a pertinente execução (art. 52, V da Lei nº
9.099/95), arquivem-se os autos.

Itaparica - BA, (data da assinatura digital).

Érico RODRIGUES Vieira

JUIZ DE DIREITO

Assinado eletronicamente por: ERICO RODRIGUES VIEIRA - 18/07/2023 14:55:23 Num. 399975289 - Pág. 5
https://pje.tjba.jus.br/pje/Processo/ConsultaDocumento/listView.seam?x=23071814552258700000388533063
Número do documento: 23071814552258700000388533063