TJBA

PJe - Processo Judicial Eletrônico

12/08/2023

Número: 8005860-75.2022.8.05.0124
Classe: PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL
Órgão julgador: V DOS FEITOS DE REL DE CONS CIV E COM. DE ITAPARICA
Última distribuição : 03/12/2022
Valor da causa: R$ 47.363,80
Assuntos: Rescisão do contrato e devolução do dinheiro
Segredo de justiça? NÃO
Justiça gratuita? NÃO
Pedido de liminar ou antecipação de tutela? NÃO
Partes Procurador/Terceiro vinculado
LAFAIETE FERREIRA COSTA (AUTOR) SASHA LIBORIO PRATA (ADVOGADO)
BAHIANA REIS LTDA - EPP (REU) RAFAEL DA SILVA SANTANA (ADVOGADO)
PATRIMONIAL AGRO PASTORIL BELA VISTA LTDA - ME RAFAEL DA SILVA SANTANA (ADVOGADO)
(REU)
Documentos
Id. Data da Documento Tipo
Assinatura
39719 03/07/2023 15:36 Sentença Sentença
6359
 PODER JUDICIÁRIO

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA

V DOS FEITOS DE REL DE CONS CIV E COM. DE ITAPARICA

Processo: PROCEDIMENTO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL n. 8005860-

75.2022.8.05.0124
Órgão Julgador: V DOS FEITOS DE REL DE CONS CIV E COM. DE ITAPARICA
AUTOR: LAFAIETE FERREIRA COSTA
Advogado(s): SASHA LIBORIO PRATA (OAB:SE8701)
REU: BAHIANA REIS LTDA - EPP e outros
Advogado(s): RAFAEL DA SILVA SANTANA (OAB:BA41565)

SENTENÇA

Vistos etc.
Dispensado o relatório, na forma do art. 38 da Lei n.º 9.099/95, passo a decidir:
Cuida-se de ação rescisória contratual c/c indenizatória por meio da qual pretende o
Autor a declaração de nulidade da Assembleia Geral ocorrida em 03.09.2022 e a imputação de
culpa exclusiva às Rés pelo desfazimento do vínculo (ID’s 328637318 e 379472374).

Do Aditamento à Inicial.
Em que pese o art. 329 do Código de Processo Civil admitir o aditamento da exordial
até i) a citação, independentemente de consentimento do réu, ou ii) o saneamento do processo,
com consentimento do réu, assegurado o contraditório mediante a possibilidade de manifestação

Assinado eletronicamente por: ERICO RODRIGUES VIEIRA - 03/07/2023 15:36:53 Num. 397196359 - Pág. 1
https://pje.tjba.jus.br/pje/Processo/ConsultaDocumento/listView.seam?x=23070315365252200000385965623
Número do documento: 23070315365252200000385965623
deste no prazo mínimo de 15 (quinze) dias, facultado o requerimento de prova suplementar,
consoante o Enunciado nº 157 do FPNAJE, “nos Juizados Especiais Cíveis, o autor poderá aditar
o pedido até o momento da audiência de instrução e julgamento, ou até a fase instrutória,
resguardado ao réu o respectivo direito de defesa”.
Sendo assim, defiro o quanto requerido no ID 379472374, tendo as Rés exercitado o
direito ao contraditório e à ampla defesa durante audiência conciliatória (ID 379501830).

Da Litispendência ou Coisa Julgada.

Tem-se litispendência ou coisa julgada quando se reproduz ação anteriormente
ajuizada, com identidade de partes, causa de pedir e pedidos, ainda em curso ou já decidida por
decisão transitada em julgado, respectivamente (art. 337, §§1º a 4º do CPC).
Não é o caso dos autos, entretanto, pois embora ajuizada hodiernamente perante a 19ª
Vara do Sistema dos Juizados Especiais do Consumidor da Comarca de Salvador/BA, a
demanda tombada sob o nº 0086766-43.2020.8.05.0001 possui sentença transitada em julgado
apenas para declarar a ausência de abusividade da publicidade levada a efeito pela parte Ré e a
consequente legalidade da cobrança de valores a título de infraestrutura, verbis:
(...)
Portanto, em razão das disposições contratuais, certo é que, quando da aquisição dos lotes o
autor tomou ciência acerca da necessidade de rateio dos custos decorrentes das obras de
infraestrutura básica, razão pela qual, não se vislumbra qualquer surpresa ou ausência de
informação em face do Autor, estando ele cientificado de que haveria de desembolsar quantias
em razão de referidas obras, circunstância que, frisa-se, é comumente praticada em atividades
imobiliárias.
Ademais, de acordo com o material publicitário anexado ao evento 01, fora expressamente
informado ao Consumidor que os serviços de infraestrutura, como rede de água e de esgoto, não
estavam incluídos no valor inicialmente pago pelo Autor.
Desse modo, quer em razão da autorização legal, quer em decorrência da previsão contratual e
publicitária, não há qualquer demonstração nos presentes autos de que o autor fora ludibriado na
oferta publicizada pelas Acionadas e, por conseguinte, qualquer indício da falha na prestação dos
serviços passível de tutela jurisdicional.
(...)
Constato, assim, a impossibilidade de atendimento dos pedidos realizados pelos consumidores,
por não vislumbrar a existência de ato abusivo praticado suficiente à aplicação das sanções
previstas no Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/90).
Por fim, com relação ao pedido contraposto formulado pela Ré no bojo da contestação (evento nº
41), indefiro o mesmo, haja vista que esta parte não tem legitimidade para figurar como parte
autora, conforme prescreve o art. 8º da Lei 9.099/95.
Isto posto, com base no inciso I do Art. 487 do Código de Processo Civil, JULGO TOTALMENTE
IMPROCEDENTES os pedidos realizados pelo Autor na exordial.
Divergentes a causa de pedir e os pedidos, não reconheço a coisa julgada.

Da Revelia.
Destarte, apesar de regularmente intimadas (ID 395691695), deixaram
injustificadamente as Demandadas de comparecerem à audiência de instrução que teve lugar no

Assinado eletronicamente por: ERICO RODRIGUES VIEIRA - 03/07/2023 15:36:53 Num. 397196359 - Pág. 2
https://pje.tjba.jus.br/pje/Processo/ConsultaDocumento/listView.seam?x=23070315365252200000385965623
Número do documento: 23070315365252200000385965623
dia 29.06.2023 (ID 396935151), impondo-se a aplicação do art. 20 da Lei nº 9.099/95, restando
decretada, assim, sua revelia, na esteira do Enunciado nº 78 do FONAJE, reputando-se
incontroversos os fatos afirmados pela parte Autora tendo em vista não incidir nenhuma das
hipóteses a que alude o art. 345 do Código de Processo Civil.
Com efeito, consta dos autos e-mail encaminhado pela parte Ré ao Autor, em
09.02.2021, informando-lhe acerca da suspensão das cobranças alusivas à infraestrutura
“enquanto perdurar a demanda judicial” (ID 328637320).

A constituição do Autor em mora (ID 379361921), anteriormente ao trânsito em julgado

da sentença, em 30.08.2022, viola a boa-fé objetiva e processual, ex vi dos arts. 113 e 442 do
Código Civil e 5º do CPC, importando em ato ilícito (CC, art. 187).
A conduta lesiva ao Consumidor revela-se ainda mais evidente quando olvidam as
Fornecedoras de trazerem a lume prova de que fora ele regularmente convocado para participar
da 1ª Assembleia Geral Ordinária, a qual teve lugar às 9h10 e 10h do dia 26.01.2020, mediante
“edital de convocação enviado por meio de Carta Registrada via AR, apresentando a seguinte
ordem do dia: 1 – Formalização dos procedimentos para início e gerenciamento das obras de
infraestrutura; 2 – Formação da Comissão de Representantes dos
ADQUIRENTE(S)/COMPRADOR(ES) de lote(s) no Loteamento; 3 – Aprovação dos métodos
Construtivos dos projetos de Infraestrutura; 4 – Aprovação do(s) orçamento(s) de custos da obra
de Infraestrutura do Loteamento”, tampouco de que integrou ele a lista dos 722 (setecentos e
vinte e dois) proprietários participantes da reunião (ID 379361941).
Não há dúvidas de que incumbia ao Autor arcar com o rateio da estrutura, conforme
Instrumento Específico do Contrato de Venda e Compra do Loteamento Terra Bela e do
respectivo Exemplar do contrato padrão, além de cronograma de Execução de Obras e Projetos,
todos arquivados junto ao Cartório de Registro de Imóveis, Hipotecas, Títulos e Documentos e
Civil das Pessoas Jurídicas dessa Comarca (§§ 3º a 7º da Cláusula Sétima) (ID’s 379361929,
379361936 e 379361937).
Todavia, para tanto, assistia-lhe o direito de ser regularmente convocado, participar
das Assembleias Gerais e votar nos assuntos do seu interesse, sob pena de ilegal cobrança,
como no caso, não subsistindo o argumento de que todas as Convocações foram precedidas de
divulgação em jornal de grande divulgação e no Diário Oficial, com antecedência mínima,
porquanto tal procedimento é previsto contratualmente de forma simultânea (ID 379361937 – pág.
10), além de não especificar a abrangência territorial da publicação, considerando que muitos
compradores sequer residem no Município.

Ao Autor, que possuía direito a 02 (dois) votos – proporcional ao número de lotes

adquiridos, ressalte-se -, nem mesmo foi assegurado eleger a Comissão de Representantes e
respectivos suplentes, cujas importantíssimas atribuições englobam, dentre outras, exame de
balancetes, fiscalização de compras, arrecadação de contribuições, revisões de custos estimados
e a prática de todos os atos necessários à continuidade da obra (ID 379361937 – págs. 12 e 13).
Note-se que supracitada Comissão contratualmente dispõe de poderes de
representação junto às Rés e até mesmo ao Poder Público em assuntos pertinentes à obra!

Assinado eletronicamente por: ERICO RODRIGUES VIEIRA - 03/07/2023 15:36:53 Num. 397196359 - Pág. 3
https://pje.tjba.jus.br/pje/Processo/ConsultaDocumento/listView.seam?x=23070315365252200000385965623
Número do documento: 23070315365252200000385965623
 Carecem os autos, ainda, de prova de que o Autor tenha sido informado pela
Comissão de Representantes sobre a majoração das prestações alusivas à infraestrutura.
In casu, vedado atribuir ao Autor, cujos direitos à informação e à proteção contra
métodos desleais e práticas abusivas foram violados, a culpa pela mora na entrega dos lotes com
a devida infraestrutura e, consequente, pela rescisão contratual, sendo as Rés civil, objetiva e
solidariamente responsáveis pelos danos materiais e morais causados (cf. arts. 6º, III, IV e VI, 7º,
14 e 25 da Lei nº 8.078/90), esses últimos a serem fixados em valor prudentemente arbitrado de
acordo com as circunstâncias do caso e a finalidade da reparação, qual seja, desencorajar as
infratoras a reeditarem sua conduta ilícita, vedado o enriquecimento sem causa.

A devolução do valor desembolsado pelo Autor deverá dar-se integral e

imediatamente, conforme pacífico entendimento do Superior Tribunal de Justiça (grifos não
originais):
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao
Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas
pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente
vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao
desfazimento. (Súmula nº 543)
RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC.
DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO.
DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALOR PAGO. MOMENTO. 1. Para efeitos do art. 543-C do
CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula
contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou
de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda
de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata
restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de
culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o
comprador quem deu causa ao desfazimento. 2. Recurso especial não provido. (REsp n.
1.300.418/SC, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 13/11/2013,
DJe de 10/12/2013.)
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CULPA DO
VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO.
INAPLICABILIDADE DO TEMA 938 DO STJ. PRESCRIÇÃO DECENAL. INDENIZAÇÃO POR
PERDAS E DANOS. COMPATIBILIDADE DE PEDIDOS. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO
DESPROVIDO.
1. Resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do
vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral
dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem. Incidência da
Súmula 83 do STJ. 2. "A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça está sedimentada
no sentido de que, em demandas objetivando a restituição dos valores pagos a título de
comissão de corretagem em que a causa de pedir é a rescisão do contrato por
inadimplemento do vendedor, o prazo prescricional da pretensão da restituição de valores
tem início após a resolução, sendo inaplicável o prazo prescricional trienal" (AgInt no
AREsp 1.864.106/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA,
DJe de 14/12/2021). 3. Conforme a jurisprudência desta Corte Superior, quando a causa de
pedir o reembolso das despesas de intermediação imobiliária é o atraso na entrega das
chaves, aplica-se a prescrição decenal do art. 205 do CC/2002, e não a prescrição trienal do

Assinado eletronicamente por: ERICO RODRIGUES VIEIRA - 03/07/2023 15:36:53 Num. 397196359 - Pág. 4
https://pje.tjba.jus.br/pje/Processo/ConsultaDocumento/listView.seam?x=23070315365252200000385965623
Número do documento: 23070315365252200000385965623
art. 206, § 3º, IV, do CC/2002. Precedentes. Súmula 83/STJ. 4. Agravo interno a que se nega
provimento. (AgInt no REsp n. 2.047.767/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma,
julgado em 5/6/2023, DJe de 13/6/2023.)
AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATUAL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE
NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO - INSURGÊNCIA DA DEMANDADA. (...) 2. "A despeito
do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei
4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já
reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor
de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em
pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo
distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ)" (REsp
1.723.519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em
28/08/2019, DJe de 02/10/2019). (...) (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.044.223/RJ, relator Ministro
Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 29/5/2023, DJe de 1/6/2023.)
Finalmente, deixo de declarar a nulidade das Assembleias Gerais que tiveram lugar em
26.01.2020, 04.07.2020, 07.02.2021, 02.02.2022, 06.04.2022 e 03.09.2022 porquanto observado
o devido quórum de abertura, não produzindo efeitos contra Comprador que não fora previamente
convocado na forma estabelecida contratualmente.

Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS para

declarar a culpa exclusiva das Rés pelo inadimplemento e consequente rescisão contratual,
condenando-as solidariamente a restituírem ao Autor o valor de R$ 41.363,80 (quarenta e um mil
trezentos e sessenta e três reais e oitenta centavos), incidentes juros legais de 1% ao mês desde
a citação (AgInt no AREsp n. 1.699.501/SP, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI,
QUARTA TURMA, DJe de 7/12/2020) e correção monetária segundo índice contratualmente
estabelecido (arts. 32-A, caput da Lei de nº 6.766/79 e 67-A, §8º da Lei de nº 4.591/64), desde o
efetivo desembolso.
Condeno as Demandadas, ainda, ao pagamento de indenização por danos morais no
valor de R$ 6.000,00 (seis mil reais), corrigido monetariamente pelo INPC a partir do arbitramento
e incidentes juros legais na forma supracitada, nos termos da Súmula nº 362 do STJ.
Julgo improcedentes os pedidos c e d por ausência de amparo legal e legitimidade
ativa para a defesa de direitos individuais homogêneos.
Declaro extinto o processo com resolução do mérito, consoante o art. 487, I do CPC.
Sem custas e honorários nesta fase processual, conforme o art. 55, caput da Lei nº 9.099/95.
Publique-se. Registre-se. Intimem-se.

Transitado em julgado, sem que a parte Autora promova a pertinente execução (art.
52, V da Lei nº 9.099/95), arquivem-se os autos.
Itaparica - BA, (data da assinatura digital).

Érico RODRIGUES Vieira

Assinado eletronicamente por: ERICO RODRIGUES VIEIRA - 03/07/2023 15:36:53 Num. 397196359 - Pág. 5
https://pje.tjba.jus.br/pje/Processo/ConsultaDocumento/listView.seam?x=23070315365252200000385965623
Número do documento: 23070315365252200000385965623
 JUIZ DE DIREITO

Assinado eletronicamente por: ERICO RODRIGUES VIEIRA - 03/07/2023 15:36:53 Num. 397196359 - Pág. 6
https://pje.tjba.jus.br/pje/Processo/ConsultaDocumento/listView.seam?x=23070315365252200000385965623
Número do documento: 23070315365252200000385965623