CURSO

EAD

LOCAÇÃO E
ADMINISTRAÇÃO
DE IMÓVEIS

LOCAÇÃO E ADMINISTRAÇÃO
DE IMÓVEIS
 ÍNDICE
Introdução .................................................................................................................... 03
Locador é aquele que detém o direito de dispor de um imóvel .................................... 03
Qual parte pode usar os serviços de um corretor de imóveis ....................................... 03
Quem pode ser locador ............................................................................................ 04
Quem pode ser Locatário ......................................................................................... 04
Diferença entre Locação e Empréstimo ........................................................................... 05
7 artigos do Código Civil sobre comodato ........................................................................ 05
Jurisprudência nº 504 sobre Contrato de Comodato ......................................................... 07
Obrigações do Locador e do Locatário ............................................................................. 08
Locação, Sublocação e Cessão do imóvel a terceiros ......................................................... 10
Sublocação .............................................................................................................. 10
Cessão da Locação ................................................................................................... 11
Fluxo para determinação da Relação Jurídica (locação, comodato, sublocação, cessão) ........ 12
Exemplos de cláusula vetando sublocação e afins em contrato de locação ......................... 12
O Aluguel ...................................................................................................................... 13
O cálculo do reajuste ............................................................................................... 13
Índices mais comuns ................................................................................................ 13
Definição de Ato Ilícito ............................................................................................. 14
Consequências do Ato Ilícito ..................................................................................... 15
O Prazo da Locação e as multas ...................................................................................... 15
Cláusula penal moratória .......................................................................................... 19
Cláusula penal compensatória .................................................................................. 20
Dispensa de multa ................................................................................................... 21
Garantias Locatícias ....................................................................................................... 22
Caução ................................................................................................................... 22
Fiança .................................................................................................................... 24
Seguro de Fiança Locatícia ........................................................................................ 24
Cessão Fiduciária de Quotas de Fundo de Investimento ............................................... 26
Dupla Garantia Locatícia é Contravenção Penal ........................................................... 28
Locação Sem Garantia .................................................................................................... 29
Inadimplência do locatário e Ações de Despejo ................................................................ 29
Executando a Garantia Locatícia de Caução ................................................................ 31
Executando a Garantia Locatícia de Fiança ................................................................. 31
Executando a Garantia Locatícia de Seguro de Fiança Locatícia ..................................... 32
Executando a Garantia Locatícia de Cessão Fiduciária de Quotas de Fundo de Investimento ..... 33
Análise do locatário ....................................................................................................... 34
Vistoria antes, durante e depois da locação ..................................................................... 37
Termo de Vistoria .................................................................................................... 38
Locação não residencial .................................................................................................. 39
Contrato “built to suit” – locação com construção ajustada ............................................... 43
Ação Renovatória ........................................................................................................... 44
Locação para temporada ................................................................................................ 46
Ação Revisional de Aluguel ............................................................................................. 47
Ação de Despejo ............................................................................................................ 49

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 INTRODUÇÃO
O contrato imobiliário mais celebrado no Brasil é o de locação de imóvel urbano.

Os procedimentos pertinentes à locação estão dispostos na Lei nº 8.245 de 18 de outubro de 1991, co-
mumente conhecida por “Lei do Inquilinato”.

A Lei do Inquilinato, ao longo do tempo sofreu algumas alterações por inserções realizadas pela Lei
nº 10.931 de 2004, que dispõe sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias e pela Lei nº
11.196 de 2005, que altera dispositivos sobre os fundos de investimento para garantia de locação imobiliária.
Os artigos 53 e 63 da Lei do Inquilinato também receberam nova redação pela Lei nº 9.256 de 1996; e para
aperfeiçoar as regras e procedimentos sobre locação de imóvel urbano, a Lei do Inquilinato recebeu nova
redação pela Lei nº 12.112 de 2009. Por fim, a Lei nº 12.744 de 2012 incrementou a Lei do Inquilinato para
dispor sobre a locação nos contratos de construção ajustada. Esses são os contratos conhecidos por “built
to suit”.

No passado, em 1934 foi emitido um decreto regulando aspectos da locação e em 1979 foi emitida uma
Lei do Inquilinato, que recebeu nova redação em 1985 e em janeiro de 1991. Mas foi em outubro de 1991
que surge a Lei do Inquilinato atualmente vigente. Ainda que se fizessem contratos de locação há séculos no
Brasil, foi somente a partir de 1934 que os legisladores entenderam a necessidade de legislar a tal respeito e
foi em 1991 que essa Lei ficou mais ampla e abrangente para a realidade atual.

IMPORTANTE!
Muitas vezes nos valemos daquilo que estiver estabelecido no Código Civil e no Có-
digo de Processo Civil, conforme estabelece o artigo 79 da própria Lei do Inquilinato.

Conteúdo da apostila: Serão abordados os ele- riamente envolva duas partes, o Locador e o Locatá-
mentos fundamentais da locação, seja no que diz rio, para que haja essa transação sendo intermedia-
respeito ao que importa para uma intermediação, da pelo Corretor de Imóveis, é necessária a obtenção
seja ao que importa para a administração de con- dessas duas partes, bem como a celebração de um
tratos de locação, o que comumente é chamado no contrato. O Locador é aquele que detém o direito de
mercado de administração imobiliária ou administra- dispor de um imóvel.
ção de imóveis.
Locador é aquele que detém o direito de dispor
Em se tratando de locação, tudo começa na cap- de um imóvel
tação do imóvel e do cliente. Na maioria das vezes, o locador é o próprio
Uma vez que a locação de um imóvel obrigato- proprietário.

Locatário é aquele que usufrui da posse de um imóvel cedida pelo locador

Qual parte pode usar os serviços de um corretor
de imóveis?
O corretor de imóveis pode ser contratado por
qualquer uma dessas partes. Na verdade, quando
uma dessas partes contrata um corretor de imóveis,
compete a ele buscar a outra parte. Esse é o prin-
cípio da intermediação. Somente na concretização
dessa intermediação do contrato de locação é que
o corretor de imóveis terá o direito aos seus honorá-
rios. Caso o corretor de imóveis esteja atuando numa
imobiliária, é nesse momento que a imobiliária terá
direito ao seu faturamento.

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 Cuidados: Existem alguns cuidados que devem ser tomados no processo da captação para que, futu-
ramente, não apareçam surpresas desagradáveis. E são cuidados que devem ser tomados já nesse mo-
mento de captação que podem evitar problemas tanto na celebração do contrato de locação, quanto no
andamento dessa locação. Há de ser claro quem pode ser locador; quem pode ser locatário; e que imóvel
pode ser locado.

Quem pode ser locador? o seu uso em conformidade com a vida urbana
Na maioria das vezes, o locador é o proprietário e as necessidades urbanas, seja para residência,
do imóvel, mas nem sempre é assim. Eventualmente, comércio ou indústria. A destinação que se dá ao
quem tem o direito de dispor do imóvel não é o pro- imóvel é que determina sua urbanidade. O imó-
prietário, mas sim um usufrutuário. vel que seja destinado às atividades rurais, como
plantação ou criação de animais, por exemplo,
Usufrutuário é quem usufrui algo ou usufrui de mesmo que esteja dentro do perímetro urbano
algo. É quem tem o direito dos frutos. No mercado das cidades não se sujeitam às regras da Lei nº
imobiliário, é quem usufrui do imóvel, ou seja, quem 8.245 de 1991, mas, ao Código Civil e legislações
tem o direito daquilo que provém desse imóvel. Nes- específicas, como o Estatuto da Terra, por exem-
te caso, a propriedade do imóvel continua sendo do plo. Isso tem que ficar bem claro!
seu proprietário, mas quem o usufrui pode ser outra
pessoa a quem esse proprietário transmitiu o direito. A Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 dispõe
Essa outra pessoa é o usufrutuário. especificamente sobre as LOCAÇÕES DOS IMÓVEIS
URBANOS e os procedimentos a elas pertinentes.
Ao captar um imóvel para ser locado, é impor-
tante verificar quem tem o direito de ser seu locador. Então, captar o imóvel, exige verificar se o imó-
Caso contrário, teremos problemas na celebração do vel, para o nosso contexto, seja um imóvel urbano,
contrato de locação. captar o locador, exige verificar se a pessoa de nosso
contato tenha o direito de locar esse imóvel.
Deve-se Captar Imóvel Urbano!
Contrato de locação de imóvel urbano so- Quem pode ser Locatário?
mente pode ser celebrado com imóveis que te- Essencialmente devemos verificar se a pessoa
nham destinação urbana. Para efeito da Lei nº tem condições de honrar com o valor do aluguel.
8.245 de 1991, imóvel urbano é aquele que tenha Simples assim.

Em resumo, de forma bem simplista, em se tratando de locação de imóveis urbanos,

faz-se necessário ter:

• um imóvel urbano, que se destine à residência, comércio ou indústria;

• um locador, sendo aquele que tenha o direito de dispor desse imóvel;
• um locatário com condições de honrar com o pagamento do aluguel;
• um contrato de locação que estabelece essencialmente a obrigação do locador
ceder o imóvel para uso e gozo do locatário, o qual, por sua vez, tem a obrigação de
honrar com uma retribuição, ou seja, o aluguel.

O Corretor de Imóveis atua como intermedia- • Inadimplência do locatário e Ações de Despejo

dor de todo esse processo e, para tanto, é essencial • Análise do locatário
que tenha conhecimento da legislação sobre: • Vistoria antes, durante e depois da locação
• Locação não residencial
• Diferença entre Locação e Empréstimo • Contrato “built to suit” - locação com construção
• Obrigações do Locador e do Locatário ajustada
• Locação, Sublocação e Cessão do imóvel a terceiros • Ação Renovatória
• O Aluguel • Locação para temporada
• O Prazo da Locação e as multas • Ação Revisional de Aluguel
• Garantias Locatícias • Ação de Despejo

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 Diferença entre Locação e Empréstimo

Definição jurídica do que é uma locação: O as- Então, no mercado imobiliário, Locação de imó-
sunto é tratado pela Lei do Inquilinato. Contudo, a vel urbano é a entrega do direito de uso de um bem
locação de imóvel urbano também está prevista no imóvel urbano, temporariamente, por prazo deter-
Código Civil, Lei nº 10.406 de 2002, em especial em minado ou não, mediante o pagamento de aluguel.
seu Capítulo 5 que trata da locação de coisas, o qual
se estende do artigo 565 ao artigo 578. A definição Se o bem for entregue, mas não houver essa con-
de locação está clara no artigo 565. traprestação, ou seja, sem que haja a necessidade do
pagamento do aluguel, então não estaríamos falando
Artigo 565 do Código Civil, Lei nº 10.406 de 2002: de contrato de locação, mas sim de um contrato de
Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder comodato ou ainda outra espécie de contrato, mas
à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo que não seria de locação.
de coisa não fungível, mediante certa retribuição.
Qual a diferença entre locação e empréstimo?
Juridicamente, uma locação é a cessão de uso e Artigo 579 do Código Civil, Lei nº 10.406 de 2002:
gozo de coisa não fungível, por tempo determinado O comodato é o empréstimo gratuito de coisas não
ou não, mediante certa retribuição. fungíveis. Perfaz-se com a tradição do objeto.

Entendendo: A palavra “coisa” que é usada no
sentido de expressar tudo aquilo que exista, seja de
forma real ou abstrata, mas que possa ser alvo de
apropriação, ou seja, que alguém possa ter. No nosso
caso, estamos falando dos bens imóveis, sejam edifi-
cados ou apenas terrenos. “Fungível” quer dizer um
bem móvel que se gasta pela utilização e que pode
ser substituído por outro de mesma espécie ou mes-
ma natureza. Se fungível é um bem móvel, então,
não fungível é um bem imóvel. E quanto à “certa re-
tribuição”, quer-se dizer a contrapartida que é dada
pelo uso dessa coisa. No caso de locação de imóveis
o mais comum é o aluguel em forma pecuniária, ou
seja, em dinheiro.
A Locação exige uma retribuição e o Comodato não.
O Código Civil estabelece que no comodato
perfaz-se com a tradição do objeto. O termo “tra-
dição” é a ação ou efeito de transmitir, de fazer
uma transferência. Portanto dizer que o comodato
perfaz-se com a tradição do objeto, significa dizer
que há a necessidade de que haja a entrega efetiva
da coisa emprestada.
Então, em ambos os casos, na locação ou no co-
modato, a coisa infungível deve ser efetivamente en-
tregue à outra pessoa, num dos casos mediante uma
retribuição e no outro caso gratuitamente.

Na Locação: No Comodato:

• Quem cede o bem é o Locador; • Quem cede o bem é o Comodante;

• Quem recebe o bem para o uso é • Quem recebe o bem para o uso é
o Locatário. o Comodatário.

Artigo 585 do Código Civil, Lei nº 10.406 de ou seja, o comodante.

2002: Se duas ou mais pessoas forem simultane-
amente comodatárias de uma coisa, ficarão soli- O Código Civil apresenta apenas 7 artigos acerca
dariamente responsáveis para com o comodante. do comodato, do artigo 579 ao artigo 585.
Nós já vimos o primeiro e o último artigos. Veja-
Então podemos ter quantos comodatários a si- mos os demais.
tuação pedir. Num comodato de um imóvel, por
exemplo, podemos ter um casal como comoda- Artigo 580 do Código Civil, Lei nº 10.406 de 2002:
tários, de modo que ambos os cônjuges assinam Os tutores, curadores e em geral todos os administrado-
como comodatários e, conjuntamente, são respon- res de bens alheios não poderão dar em comodato, sem
sáveis para com aquele que empresta esse imóvel, autorização especial, os bens confiados à sua guarda.

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 Portanto, para aquele que administra o bem de zelo, o contrato ainda estabeleça que, expirado tal
outra pessoa somente poderá celebrar um contrato prazo, o imóvel deve ser entregue pelo comodatário
de comodato desse bem, se for autorizado. Sem essa ao comodante nas mesmas condições às quais foi re-
autorização, não se pode fazer isso. cebido, e mais uma série de outras cláusulas.

Segundo o Código Civil, tutor, em resumo, é O imóvel objeto do comodato deve ser usado
aquele que se responsabiliza pelo tutelado. Tutelado como residência do comodatário pelo prazo que vi-
é uma pessoa menor de idade que, segundo o arti- gorar seus estudos em curso de Pós-graduação. Isso
go 1.728 tenha seus pais falecidos, julgados ausentes significa que, neste exemplo, apenas para ilustrar o
ou que perderam o poder familiar. Segundo os arti- conceito, dispensando quaisquer outros dispositivos
gos 1.740 e 1.741 o tutor deve dirigir ao tutelado a jurídicos e eventuais interpretações, se o comodatá-
educação, deve defendê-lo e prestar-lhe alimentos, rio terminar um curso de pós-graduação e imediata-
assim como administrar os bens do tutelado, em pro- mente iniciar outro curso também de pós-graduação,
veito do tutelado. os seus estudos em curso de Pós-graduação continu-
am vigentes e, portanto, o contrato também. O co-
Já o Curador é a pessoa que, segundo os limites modante não pode suspender o uso e gozo da coisa
determinados jurídica e legalmente, cuide dos inte- emprestada antes de terminado o prazo determi-
resses de alguém que não possa licitamente adminis- nado de seu uso, a não ser que o comodante tenha
trá-los. Isso inclui administrar-lhe os bens. alguma necessidade imprevista e urgente, mas se, e
somente se, reconhecida pelo juiz.
Portanto, tanto o curador quanto o tutor admi-
nistram os bens de outra pessoa. Ambos adminis- Artigo 582 do Código Civil, Lei nº 10.406 de
tram bens de outra pessoa e somente poderiam ser 2002: O comodatário é obrigado a conservar, como
comodantes ou tornar essa outra pessoa um como- se sua própria fora, a coisa emprestada, não podendo
dante se tiverem autorização especial para tanto. usá-la senão de acordo com o contrato ou a natureza
dela, sob pena de responder por perdas e danos. O
Artigo 581 do Código Civil, Lei nº 10.406 de comodatário constituído em mora, além de por ela
2002: Se o comodato não tiver prazo convencional, responder, pagará, até restituí-la, o aluguel da coisa
presumir-se-lhe-á o necessário para o uso concedi- que for arbitrado pelo comodante.
do; não podendo o comodante, salvo necessidade
imprevista e urgente, reconhecida pelo juiz, suspen- Este artigo estabelece 4 coisas bem interessan-
der o uso e gozo da coisa emprestada, antes de findo tes a favor do comodante:
o prazo convencional, ou o que se determine pelo
uso outorgado. 1. O comodatário é obrigado a conservar o que
lhe foi emprestado, nas mesmas condições de como
O prazo do comodato, portanto, é aquele que essa a coisa fosse sua.
for especificado no contrato de comodato. Mas se 2. O comodatário somente pode usar o que lhe
isso não for especificado, então, o prazo do como- foi emprestado de acordo com o contrato ou com a
dato é aquele que seja necessário para o completo especificidade da sua natureza.
uso daquilo que tenha sido emprestado. O contrato 3. Se o comodatário usar o que lhe foi empres-
de comodato não é solene, ou seja, não exige esta tado de forma diferente da estabelecida no contra-
ou aquela formalidade legal, podendo, portanto, ser to ou de forma distinta da natureza daquilo que lhe
redigido de forma livre. Assim sendo, poderia, até foi emprestado, sofrerá a pena de responder por
mesmo, ser feito oralmente. Contudo, por cautela, perdas e danos.
obviamente é conveniente que seja estipulado por 4. O comodatário constituído em mora, ou seja,
escrito. Supondo, então, apenas como exemplo, que para o período de tempo que se prolongar após o
num contrato de comodato, esteja estabelecido que prazo de encerramento do comodato, sem que tenha
o presente contrato tem como OBJETO, a transferên- devolvido ao comodante o que lhe foi emprestado,
cia, pelo COMODANTE ao COMODATÁRIO, dos direi- então, continua respondendo por ela e deverá pagar
tos de uso e gozo do imóvel residencial X, o qual de- aluguel ao comodante até o momento que lhe res-
verá ser utilizado para o fim específico de residência tituir o que lhe foi emprestado. Esse aluguel deverá
do comodatário pelo prazo que vigorar seus estudos ser arbitrado pelo comodante e, portanto, sempre se
em curso de Pós-graduação. Supondo ainda que, por sugere que seja estabelecido no contrato de como-

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dato como uma cláusula de penalidade.
Mas não confunda! Supondo um contrato de co-
modato de um imóvel, se o prazo do comodato expi-
rar e o comodatário não devolver o imóvel ao como-
dante, esse contrato NÃO se tornar um contrato de
aluguel. Ainda que a situação possa se assemelhar, o
aluguel num contrato de locação, é uma retribuição
pelo uso e gozo da coisa que foi cedida, enquanto
que no comodato trata-se de uma penalidade autên-
tica, uma vez que o prazo de uso do imóvel já expi-
rou. A natureza do aluguel pela mora no comodato é
de coagir o comodatário a restituir a coisa empresta-
da dentro do prazo, ou o mais rapidamente possível.
Outra diferença importante é que no contrato de lo-
cação, o valor do aluguel deve ser estabelecido antes
do início da locação e deve ser aceito pelo locatário,
enquanto que no comodato, o valor do aluguel pela
mora será estipulado pelo comodante, de maneira
unilateral, podendo, até mesmo, vir a ocorrer após a
recusa do comodatário em restituir o bem empresta-
do, não havendo obrigação de estabelecer o valor do
aluguel de mora no contrato de comodato. Isso pode
ser definido depois.
Mas, o comodante não define o valor que qui-
ser. O comodante é quem arbitra o valor, mas deve
respeitar os princípios da boa-fé e evitar o abuso de
direito, ainda que se mantenha o objetivo de ser esse
aluguel uma pena ao comodatário.

Superior Tribunal de Justiça – Informativo de Jurisprudência nº 504

Período: 10 a 19 de setembro de 2012

TERCEIRA TURMA

DIREITO CIVIL.

CONTRATO DE COMODATO.

ALUGUEL-PENA EM RAZÃO DE MORA NA RESTITUIÇÃO.

O comodante pode fixar aluguel de forma unilateral em caso de mora do

comodatário na restituição da coisa emprestada, desde que em montante não
superior ao dobro do valor de mercado. O art. 582, 2ª parte, do CC dispõe que
o comodatário constituído em mora, além de por ela responder, pagará, até
restituir a coisa, o aluguel que for arbitrado pelo comodante. A natureza desse
aluguel é de uma autêntica pena privada, e não de indenização pela ocupação
indevida do imóvel emprestado. O objetivo central do aluguel não é transmudar o
comodato em contrato de locação, mas sim coagir o comodatário a restituir o mais
rapidamente possível a coisa emprestada, que indevidamente não foi devolvida no
prazo legal. O arbitramento do aluguel-pena não pode ser feito de forma abusiva,
devendo respeito aos princípios da boa-fé objetiva (art. 422/CC), da vedação ao
enriquecimento sem causa e do repúdio ao abuso de direito (art. 187/CC). Havendo
arbitramento em valor exagerado, poderá ser objeto de controle judicial, com
eventual aplicação analógica da regra do parágrafo único do art. 575 do CC, que, no
aluguel-pena fixado pelo locador, confere ao juiz a faculdade de redução quando
o valor arbitrado se mostre manifestamente excessivo ou abusivo. Para não se
caracterizar como abusivo, o montante do aluguel-pena não pode ser superior ao
dobro da média do mercado, considerando que não deve servir de meio para o
enriquecimento injustificado do comodante.

RECURSO ESPECIAL 1.175.848-PR, Relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, julga-

do em 18/9/2012.

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 Portanto, fica estabelecido que o comodante ar- rio que resguardar seus bens em detrimento do bem
bitra o valor do aluguel em caso de mora do como- objeto do comodato, é responsabilizado pelo dano
datário na restituição daquilo que lhe foi empresta- no objeto do comodato.
do, até o valor máximo do que seja o dobro do valor
de mercado. Artigo 584 do Código Civil, Lei nº 10.406 de
2002: O comodatário não poderá jamais recobrar do
Artigo 583 do Código Civil, Lei nº 10.406 de comodante as despesas feitas com o uso e gozo da
2002: Se, correndo risco o objeto do comodato jun- coisa emprestada.
tamente com outros do comodatário, antepuser este
a salvação dos seus abandonando o do comodante, Importa destacar o uso do termo “jamais”, ou
responderá pelo dano ocorrido, ainda que se possa seja, nunca, de maneira nenhuma, em nenhuma cir-
atribuir a caso fortuito, ou força maior. cunstância. Portanto, é terminantemente vedado ao
comodatário recobrar do comodante as despesas fei-
Este artigo estabelece o que acontece no caso de tas com o uso e gozo da coisa emprestada.
haver algum risco, mas atribui uma situação especí-
fica, que é um risco a um conjunto de coisas com- 4 hipóteses em que o contrato de comodato
posto pelo objeto do comodato, que no nosso caso se encerra:
é o imóvel, e outros bens quaisquer do comodatário. 1. Em decorrência do término do prazo contra-
A isso, temos uma condição que é especificamente tual. Se o contrato não tem prazo definido, como vi-
se o comodatário antepuser a salvação dos seus, ou mos, fica entendido que o prazo termina quando se
seja, se ele antecipadamente salvar os seus bens, se encerrar o período de utilização da coisa emprestada
ele prioritariamente conservar ou preservar os seus para o fim que tenha sido acordado.
bens, abandonando o bem do comodante, ou seja, 2. Pela resolução do contrato feita pelo como-
deixando de preservar o imóvel, por exemplo. Se isso dante em decorrência de quebra de cláusula contra-
acontecer, então, o comodatário responderá pelo tual. Neste caso, destaca-se, como exemplo, o uso
dano ocorrido com o objeto do comodato, no nosso inadequado do bem por parte do comodatário.
exemplo, como o imóvel. E essa responsabilidade se 3. Por sentença do juiz, a pedido do comodante,
mantém mesmo que o comodatário alegue que o que quando provada a necessidade urgente, prevista no
aconteceu foi um caso fortuito ou de força maior. Um artigo 581 do Código Civil.
caso fortuito ou de força maior existe quando uma 4. Na ocorrência de morte do comodatário no
determinada ação gera consequências ou efeitos que caso em que a coisa emprestada era para seu uso
sejam imprevisíveis, impossíveis de impedir ou mes- exclusivo e pessoal, de modo que não se repassa
mo inevitáveis. E mesmo nesses casos, o comodatá- aos herdeiros.

Obrigações do Locador e do Locatário

As principais obrigações do locador estão lista- no do imóvel;

das, enquanto deveres, no artigo 22 da Lei do Inquili- IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores
nato, enquanto que os deveres do locatário estão no à locação;
artigo seguinte da mesma lei, o artigo 23. Vejamos V - fornecer ao locatário, caso este solicite, des-
uma de cada vez. crição minuciosa do estado do imóvel, quando de
sua entrega, com expressa referência aos eventuais
Artigo 22 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de defeitos existentes;
1991 – Lei do Inquilinato VI - fornecer ao locatário recibo discriminado
das importâncias por este pagas, vedada a quita-
O locador é obrigado a: ção genérica;
I - entregar ao locatário o imóvel alugado em es- VII - pagar as taxas de administração imobiliária,
tado de servir ao uso a que se destina; se houver, e de intermediações, nestas compreendi-
II - garantir, durante o tempo da locação, o uso das as despesas necessárias à aferição da idoneidade
pacífico do imóvel locado; do pretendente ou de seu fiador;
III - manter, durante a locação, a forma e o desti- VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio

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de seguro complementar contrafogo, que incidam ou
venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição ex-
pressa em contrário no contrato;
IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os
comprovantes relativos às parcelas que estejam sen-
do exigidas;
X - pagar as despesas extraordinárias de
condomínio.
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias
de condomínio se entendem aquelas que não se re-
firam aos gastos rotineiros de manutenção do edifí-
cio, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interes-
sem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aera-
ção e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habi-
tabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias
pela dispensa de empregados, ocorridas em data an-
terior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de
incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de es-
porte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas par-
tes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.
Obrigações comumente repassadas aos corre-
tores de imóveis e/ou imobiliárias: Se a locação es-
tiver sendo administrada por um corretor de imóveis
ou uma imobiliária, algumas dessas obrigações, nor-
malmente, ficam a cargo deles, ao invés de o locador
ter que fazê-las. Os deveres do locador que, comu-
mente, são transferidos à imobiliária ou ao corretor
de imóveis que administre a sua locação, são os lista-
dos nos incisos 5, 6 e 9, ou seja, fornecer ao locatá-
rio descrição do estado do imóvel, a qual é resultan-
te da vistoria do imóvel, assunto que abordaremos
mais adiante; fornecer ao locatário recibo dos seus
pagamentos; e exibir ao locatário os comprovantes
daquilo que se esteja cobrando. Existem situações
em que o inciso 10 também fica a carga da imobili-
ária ou corretor de imóveis, que se refere a pagar as
despesas extraordinárias de condomínio. Essa é uma
questão que pode ser livremente pactuada entre o
locador e quem vai administrar sua locação, seja a
imobiliária ou o corretor de imóveis. Essa relação se
estabelece por um contrato de prestação de serviço,
que tem como objeto a administração da locação do
imóvel locado. Nesse contrato, deve-se estabelecer
os direitos e deveres de cada parte, sendo que a imo-
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biliária ou o corretor de imóveis é a parte contratada e
o locador é a parte contratante. Numa administração
de locação, o locatário realiza o pagamento do aluguel
a esse contratado, ou seja, ao corretor de imóveis ou
imobiliária, e do valor pago de aluguel, esse contrata-
do retém um percentual referente aos seus honorários
e repassa o restante do valor ao locador. Dessa forma,
se for pactuado que o contratado realize os pagamen-
tos das despesas extraordinárias de condomínio, en-
tão quando estas existirem, a imobiliária ou corretor
de imóveis deverá reter os seus honorários calculados
percentualmente sobre o valor bruto do aluguel, do
saldo pagará essas despesas e o restante repassará
ao locador. Mas se fora assim, deverá sempre prestar
contas ao locador de que estiver sendo pago.
Artigo 23 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de
1991 – Lei do Inquilinato
O locatário é obrigado a:
I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos
da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no
prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil
do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quan-
do outro local não tiver sido indicado no contrato;
II - servir-se do imóvel para o uso convenciona-
do ou presumido, compatível com a natureza deste e
com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o
mesmo cuidado como se fosse seu;
III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado
em que o recebeu, salvo as deteriorações decorren-
tes do seu uso normal;
IV - levar imediatamente ao conhecimento do lo-
cador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja
reparação a este incumba, bem como as eventuais
turbações de terceiros;
V - realizar a imediata reparação dos danos ve-
rificados no imóvel, ou nas suas instalações, provo-
cadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes
ou prepostos;
VI - não modificar a forma interna ou externa
do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito
do locador;
VII - entregar imediatamente ao locador os do-
cumentos de cobrança de tributos e encargos con-
dominiais, bem como qualquer intimação, multa ou
exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a
ele, locatário;
VIII - pagar as despesas de telefone e de consu-
mo de força, luz e gás, água e esgoto;
IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador
ou por seu mandatário, mediante combinação pré-
via de dia e hora, bem como admitir que seja o
mesmo visitado e examinado por terceiros, na hi-
9
 pótese prevista no art. 27;
X - cumprir integralmente a convenção de con-
domínio e os regulamentos internos;
XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;
XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.
§ 1º Por despesas ordinárias de condomínio se
entendem as necessárias à administração respec-
tiva, especialmente:
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições pre-
videnciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das
áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações
e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e
equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de
segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e
equipamentos de uso comum destinados à prática
de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores,
porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instala-
ções elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a
período anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou par-
cialmente utilizado no custeio ou complementação
das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo
se referentes a período anterior ao início da locação.
§ 2º O locatário fica obrigado ao pagamento
das despesas referidas no parágrafo anterior, desde
que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio
mensal, podendo exigir a qualquer tempo a compro-
vação das mesmas.
§ 3º No edifício constituído por unidades imobiliá-
rias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os
locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas
referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.
Deveres comumente repassadas aos correto-
res de imóveis e/ou imobiliárias: Nesse artigo 23
da Lei do Inquilinato, os incisos 1, 4 e 7 listam de-
veres que o locatário tem junto ao locador e que,
normalmente, acaba sendo estabelecido no contra-
to de locação que deverá tê-lo junto à imobiliária ou
ao corretor de imóveis, ou seja, ao administrador
da locação. Portanto, o pagamento do aluguel que
deve ser feito ao locador, poderá ser definido que
seja feito ao administrador da locação para que este,
depois de retidos seus honorários, faça o repasse ao
locador. A notificação quanto a necessidade de re-
parações que deve ser feita ao locador, também po-
derá se estabelecer que seja feito ao administrador
da locação. Assim como a entrega dos documentos
listados no inciso 7, que deveria ser feita ao locador
também poderá figurar no contrato de locação que
seja feita ao administrador da locação. O inciso 9
desse artigo 23 da Lei do Inquilinato, que obriga o
locatário a permitir a vistoria do imóvel pelo loca-
dor ou seu mandatário, também estabelece que o
locatário deve ainda permitir a vistoria de terceiros,
especificamente no caso descrito no artigo 27 (que
aborda a situação em que o proprietário do imóvel
locado oferece esse mesmo imóvel à venda, duran-
te a vigência do contrato de locação).

Locação, Sublocação e Cessão do imóvel a terceiros

SUBLOCAÇÃO imóvel aluga esse imóvel para outra pessoa.

A Lei nº 8.245 de 1991, a Lei do Inquilinato, ape-
sar de estabelecer na Seção 2 um total de 3 artigos É considerado sublocação quando o locatário de
referentes às sublocações, não estabelece uma defi- um imóvel aluga, para um terceiro, o imóvel INTEIRO
nição específica sobre o que seria a sublocação. Con- ou ainda PARTE DELE.
clui-se, portanto, que os legisladores entendem que
esse termo é autoexplicativo. Numa relação jurídica de sublocação, o subloca-
tário passa a ter encargos como subaluguel, condo-
Portanto, sublocação é o ato ou efeito de sublo- mínio, ou parte dele, entre outros encargos, tal qual
car, ou seja, de alugar a terceiro. na locação, a critério do sublocador.

O locador é uma parte, o locatário é a segunda Artigo 21 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de

parte e quando este aluga para outra parte, um ter- 1991 – Lei do Inquilinato: O aluguel da sublocação
ceiro. Esse terceiro é um sublocatário. não poderá exceder o da locação; nas habitações co-
letivas multifamiliares, a soma dos aluguéis não po-
A sublocação ocorre quando o inquilino de um derá ser superior ao dobro do valor da locação.

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 Portanto, quando o locatário subloca o imóvel, ele interesses diversos que não necessariamente sejam
passa a ser um sublocador e o seu inquilino é o sublo- laços familiares. Daí o termo habitação coletiva mul-
catário. O valor que o sublocatário pagará de subalu- tifamiliar. Portanto, quando um imóvel é subdividido
guel poderá ser o valor que o sublocador estabelecer, em áreas para utilização por diversas famílias, temos
sendo que o limite superior, o teto, é o valor que esse uma habitação coletiva multifamiliar. São exemplos
sublocador paga de aluguel enquanto locatário. Já no os cortiços, ou casas de cômodos, assim como as
caso das habitações coletivas multifamiliares, a soma pensões e hospedaria, desde que ocupados.
dos subalugueis poderá ser de, no máximo, o valor
equivalente ao dobro do valor da locação. Em resumo, sendo um imóvel locado, temos o
locador e o locatário. O locatário se torna subloca-
Habitação coletiva: a habitação destinada ao dor e teremos um sublocatário, assim como tere-
uso residencial de um grupo de pessoas ligadas por mos um subaluguel.

Parte Cedente Parte Cessionária

Quem cede o imóvel ao outro Quem obtém o direito de uso e gozo do imóvel

Contrato de
LOCADOR LOCATÁRIO
LOCAÇÃO

Contrato de
SUBLOCAÇÃO SUBLOCADOR SUBLOCATÁRIO

CESSÃO DA LOCAÇÃO formalmente a sua oposição.

Artigo 13 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de
1991 – Lei do Inquilinato: A cessão da locação, a su-
blocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcial-
mente, dependem do consentimento prévio e escrito
do locador.
§ 1º Não se presume o consentimento pela sim-
ples demora do locador em manifestar formalmente
a sua oposição.
§ 2º Desde que notificado por escrito pelo locatá-
rio, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo,
o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar
Lembrando, o empréstimo ocorre quando o loca-
tário deseja dispor gratuitamente para outra pessoa o
uso de todo o imóvel ou de parte dele. A cessão da lo-
cação é quando se transfere para outra pessoa todos
os direitos e obrigações do contrato. Então, diferente
do empréstimo, na cessão de locação, a outra pessoa
irá substituir o locatário no contrato, tornando-se o
novo locatário. Já a sublocação é quando o locatário
subaluga para outra pessoa todo o imóvel ou parte
dele, por tempo e valor determinados.

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 imóvel ou parte dele, por tempo e valor determinados.

Todas essas relações jurídicas que podem ser estabelecidas diretamente com o inquilino, ou seja, com o
devem ter a autorização
Todas essas do locador.
relações jurídicas que podem ser estabelecidas diretamente
com o inquilino, ou seja, com o locatário, devem ter a autorização do locador.

EXEMPLOSDE
EXEMPLOS DECLÁUSULA
CLÁUSULA VETANDO
VETANDO SUBLOCAÇÃO
SUBLOCA- consentimento
E AFINS EMprévio
CONTRATO DE LOCAÇÃO:
e por escrito do locador.
ÇÃO E AFINS EM CONTRATO DE LOCAÇÃO:
Referente ao parágrafo primeiro do citado artigo
Exemplo 1, no caso geral de locação: 13, se o locatário apresenta ao locador um pedido de
Exemplo 1, no caso geral de locação:
“O LOCATÁRIO não poderá sublocar, transferir ou autorização para sublocação, ou mesmo para um em-
ceder o imóvel, sendo nulo de pleno direito qualquer préstimo, o fato de o locador permanecer em silên-
“O LOCATÁRIO não poderá sublocar, transferir ou ceder o imóvel, sendo nulo de pleno direito qualquer a
ato praticado com este fim sem o consentimento cio não caracterizará sua permissão. Contudo, o pa-
praticado
prévio com este
e por escrito fim sem o consentimento prévio
do LOCADOR.” e por
rágrafo escritoestabelece
segundo do LOCADOR.”
um prazo de 30 dias para
a manifestação de oposição do locador. Esse prazo
Exemplo 2, no caso específico de locação para fins residenciais:
Exemplo 2, no caso específico de locação para somente existe no caso de o locatário apresentar seu
fins residenciais: pedido por escrito ao locador. Portanto, uma vez que
“O LOCATÁRIO declara, que o imóvel ora locado, o locador tenha sido expressamente notificado pelo
destina-se única e exclusivamente para o seu uso locatário a respeito da sublocação ou empréstimo
residencial e de sua família, sendo expressamen- do imóvel locado, o locador tem 30 dias para mani-
te proibido sublocar, transferir ou ceder o imóvel, festação sua oposição, caso contrário, caracteriza-se
sendo nulo de pleno direito qualquer ato praticado aceitação tácita ou anuência tácita, ou seja, aceite ou
com este fim sem o consentimento prévio e por es- consentimento percebido apesar de não declarado.
crito do LOCADOR.” Em outras palavras, um aceite subentendido.

Em ambos os exemplos, apesar de vetada a su- Artigo 14 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de

blocação, a cessão e a transferência ou empréstimo, 1991 – Lei do Inquilinato: Aplica-se às sublocações,
fica essa possibilidade permitida, no caso de haver no que couber, as disposições relativas às locações.

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 O Aluguel

Artigo 565 do Código Civil, Lei nº 10.406 de do REAL e os critérios para conversão das obrigações
2002: Na locação de coisas, uma das partes se para o REAL. Essa lei é conhecida como a lei que ins-
obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou tituiu o Sistema Monetário Brasileiro, e implantou o
não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante “Real” como moeda brasileira. Interessa-nos o artigo
certa retribuição. 28 dessa lei, especificamente o parágrafo 1º e as alí-
neas 3 e 4 do parágrafo 3º.
O aluguel é a retribuição de uma das partes,
pelo uso e gozo de coisa não fungível a esta cedida Trechos do Artigo 28 da Lei nº 9.069 de 29 de
pela outra parte, por tempo determinado ou não, junho de 1995 – Lei do Sistema Monetário Brasileiro:
numa locação. Nos contratos celebrados ou convertidos em REAL
com cláusula de correção monetária por índices de
Conforme o artigo 566 do Código Civil, o locador preço ou por índice que reflita a variação ponderada
é obrigado a entregar ao locatário a coisa alugada, dos custos dos insumos utilizados, a periodicidade de
com suas pertenças, em estado de servir ao uso a aplicação dessas cláusulas será anual.
que se destina, e a mantê-la nesse estado, pelo tem- § 1º É nula de pleno direito e não surtirá nenhum
po do contrato, salvo cláusula expressa em contrário, efeito cláusula de correção monetária cuja periodici-
bem como a garantir-lhe, durante o tempo do contra- dade seja inferior a um ano.
to, o uso pacífico da coisa. § 3º A periodicidade de que trata o caput deste
artigo será contada a partir:
Conforme o artigo 569 do Código Civil, o loca- III - da contratação, no caso de obrigações con-
tário é obrigado a servir-se da coisa alugada para os traídas após 1º de julho de 1994; e
usos convencionados ou presumidos, conforme a IV - do último reajuste no caso de contratos de
natureza dela e as circunstâncias, bem como tratá-la locação residencial.
com o mesmo cuidado como se sua fosse; a pagar
pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em Portanto, num contrato de locação de imóvel, o
falta de ajuste, segundo o costume do lugar; a levar prazo mínimo para haver o reajuste é de 1 ano.
ao conhecimento do locador as turbações de tercei-
ros, que se pretendam fundadas em direito; tanto Mas, conforme a alínea 4 do parágrafo 3º desse
quanto a restituir a coisa, finda a locação, no estado artigo 28 Lei do Sistema Monetário Brasileiro, essa
em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais regra de reajuste somente se torna obrigatória no
ao uso regular. caso de contratos de locação residencial.

Artigo 17 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de O cálculo do reajuste:

1991 – Lei do Inquilinato: É livre a convenção do Primeiro, temos que ter claro que por reajuste
aluguel, vedada a sua estipulação em moeda es- também se entende a correção monetária. Portan-
trangeira e a sua vinculação à variação cambial ou to, mudar o valor do aluguel para outro valor ou
ao salário mínimo. corrigir monetariamente o seu valor, para efeito
dessa regra mencionada é a mesma coisa. Esse
Parágrafo único. Nas locações residenciais serão reajuste é calculado pelo índice que foi livremen-
observados os critérios de reajustes previstos na le- te escolhido pelo locador e pelo locatário, em co-
gislação específica. mum acordo, e que, obviamente, consta expresso
no contrato de locação. Normalmente se utilizam
O aluguel é livremente convencionado entre as índices mais comuns de mercado. O cálculo é mui-
partes, respeitando essas proibições, podendo esta- to simples. Ao valor do aluguel aplica-se o índice
belecer o pagamento do aluguel por qualquer outra acumulado do ano transcorrido.
forma, seja pecuniária ou não.
Índices mais comuns:
A legislação específica a que se refere esse artigo IGP-M é o índice Geral de Preços e Mercado, di-
é a Lei nº 9.069 de 29 de junho de 1995, a qual dis- vulgado pela Fundação Getúlio Vargas, cujo cálculo
põe sobre o Plano Real, o Sistema Monetário Nacio- é feito por análise do IPA, que é o Índice de Preço
nal, e estabelece as regras e condições de emissão por Atacado; do IPC, que é o Índice de Preços ao

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 Consumidor; e do INCC, que é o Índice Nacional de por imprudência. Ação voluntária é ter feito algo
Custo de Construção. sem constrangimento nem coação, enquanto que
omissão voluntária é ter deixado de fazer algo que
IPCA é o Índice de Preços ao Consumidor Amplo, se entende que deveria ter sido feito. Negligência é a
que é divulgado pelo IBGE. O IPCA mede a variação omissão no cumprimento daquilo que era de própria
dos gastos em saúde, alimentação, habitação e mobi- responsabilidade. Diferente da omissão, caracteriza-
lidade, levando em conta os hábitos das famílias que -se a negligência pela ausência de intencionalidade.
moram em áreas urbanas. De qualquer forma, a negligência não passa de um
descuido, uma displicência, desatenção, desleixo
INPC, é o Índice Nacional de Preços ao Consumi- ou mesmo desmazelo. Imprudência é aquilo que se
dor, também divulgado pelo IBGE, o qual é definido opõe ao que é prudente, ou seja, é o comportamento
considerando a variação de gastos previstos no IPCA sem precaução nem sensatez, é uma ação irrespon-
e a diferença que é projetada para famílias com ren- sável, sem cautela, uma falta de observação àquilo
da entre 01 e 05 salários mínimos. que poderia evitar um mal. Portanto, ato ilícito puro
é causar dano ou violar direito, por ação ou omissão
A maioria dos contratos de locação atualmente voluntária, negligência ou imprudência, ainda que
fazem uso, para efeito de reajuste, dos índices IGP- exclusivamente moral.
-M, IPCA e INPC. Mas, como vimos, outros índices
podem ser usados. - Ato ilícito equiparado (art. 187. Também come-
te ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo,
Alguns contratos de locação utilizam o IPC - Ín- excede manifestamente os limites impostos pelo seu
dice de Preços ao Consumidor, divulgado pela FIPE fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons
e o IGP-DI - Índice Geral de Preços - Disponibilidade costumes): O ato ilícito equiparado, é chamado assim
Interna, divulgado pela Fundação Getúlio Vargas. por ser comportamento que, ainda que seja diferen-
te dos que acabem de mencionar, se equiparam para
Resumindo, o valor do aluguel, a sua forma de efeito jurídico, se igualam com o mesmo peso de im-
pagamento e a forma de reajuste são acordados en- portância. Contudo, há uma diferença fundamental.
tre o locador e o locatário e fixados no contrato de No ato ilícito puro a conduta adotada já nasce ilícita,
locação. Desde que não seja em moeda estrangeira, o comportamento já é naturalmente ilícito, enquan-
o pagamento do aluguel pode ser qualquer coisa, di- to que no ato ilícito equiparado o autor é alguém que
nheiro, bens, direitos ou serviços. E o reajuste, desde tem o direito e, portanto, poderia exercer o ato, mas
que seja realizado num período mínimo de 1 ano, e que o faz de forma exagerada, indo além do que seja
não esteja vinculado à variação cambial ou ao salário considerado normal, considerando os limites pelo
mínimo, pode ser definido da forma que for conven- fim econômico ou social, os limites da boa-fé ou ain-
cionado entre as partes. da os limites dos bons costumes. Isso significa que,
mesmo que alguém tenha um determinado direito,
Artigo 18 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de vão existir limites, ainda que implícitos ou ocultos. É
1991 – Lei do Inquilinato: É lícito às partes fixar, de preciso entender que, no caso de ato ilícito equipara-
comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como do, a origem do ato é totalmente lícita, uma vez que
inserir ou modificar cláusula de reajuste. é conduzido por quem de direito, mas a maneira usa-
da para realizar o ato excede claramente a fronteira
Definição de Ato Ilícito: do admissível ou tolerável da probidade, da integri-
Na doutrina jurídica, temos, basicamente, 2 tipos dade e da boa-fé. Dessa forma, aquilo que era lícito
de atos ilícitos, conforme estabelece o Código Civil, converte-se para ilícito e se equipara a outros atos
Lei nº 10.406 de 2002: eminentemente ilícitos. Portanto, ato ilícito equipa-
rado, portanto, é o chamado abuso de poder.
- Ato ilícito puro (art. 186: Aquele que, por ação
ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, No contexto da locação, existem 4 requisitos
violar direito e causar dano a outrem, ainda que ex- para a configuração do ato ilícito:
clusivamente moral, comete ato ilícito): O ato ilícito 1. o dano: o prejuízo em si, entendendo-se que
puro se caracteriza quando um direito é violado ou deva ter havido algum;
um dano é causado, mesmo que apenas moral, seja 2. a conduta humana: alguém deve ter feito ou dei-
por ação ou omissão voluntária, por negligência ou xado de fazer algo e esse alguém deve ser identificado;

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 3. o nexo: o vínculo entre o efeito e a causa, de 7 de dezembro de 1940: Falsificar, no todo ou em
sendo a comprovação de que o dano foi causado parte, documento particular ou alterar documento
pela conduta humana, pela conduta daquela pes- particular verdadeiro: Pena - reclusão, de um a cinco
soa identificada; anos, e multa.
4. a culpa: a comprovação de que a pessoa, por
sua conduta, causou o dano. Dessa forma, o locador poderá responder nas
duas esferas, civil e criminalmente.
Consequências do Ato Ilícito:
Artigo 927 do Código Civil, Lei nº 10.406 de 2002: Agora imagine que um corretor de imóveis, ou
Aquele que, por ato ilícito, causar dano a outrem, fica uma pessoa jurídica inscrita no CRECI, esteja admi-
obrigado a repará-lo. nistrando esse contrato de locação. O locador deci-
de alterar o valor do aluguel, notifica ao corretor de
A consequência do ato ilícito é a reparação. Essa imóveis ou à essa pessoa jurídica, digamos, uma imo-
reparação é calculada na proporção do dano, ou seja, biliária, o valor é alterado no sistema e na emissão
em conformidade com o prejuízo gerado, segundo o do boleto de pagamento dos meses seguintes pas-
artigo 944 do Código Civil. sa figurar o novo valor. Então, na visão do locatário,
quem cometeu ato ilícito foi quem está administran-
Artigo 944 do Código Civil, Lei nº 10.406 de 2002: do o contrato de locação, seja o corretor de imóveis
A indenização mede-se pela extensão do dano. ou a imobiliária. Ainda assim, o locador, que, nesse
caso, originou tudo isso, também tem a responsabi-
Artigo 935 do Código Civil, Lei nº 10.406 de 2002: lidade pelo ato e, portanto, também responderá por
A responsabilidade civil é independente da criminal, ele, conforme o artigo 942 do Código Civil.
não se podendo questionar mais sobre a existência
do fato, ou sobre quem seja o seu autor, quando es- Artigo 942 do Código Civil, Lei nº 10.406 de 2002:
tas questões se acharem decididas no juízo criminal. Os bens do responsável pela ofensa ou violação do
direito de outrem ficam sujeitos à reparação do dano
Exemplo: Imagine a situação em que o locador causado; e, se a ofensa tiver mais de um autor, todos
decide alterar o valor do aluguel, sem o consenti- responderão solidariamente pela reparação.
mento do locatário, sem avisá-lo, sem nenhum acor-
do. Existe um contrato de locação residencial, o lo- Parágrafo único. São solidariamente responsá-
catário está habitando o imóvel locado por alguns veis com os autores os co-autores e as pessoas desig-
meses, tendo feito o pagamento do aluguel adequa- nadas no art. 932.
damente. O locador, antes do prazo de 1 ano, altera
o valor do aluguel e substitui a página que tem essa Este artigo, na verdade aborda 2 questões
informação na sua via do contrato. O locatário, de- importantes:
satento, por 2 meses pagou o boleto do aluguel com
valor aumentando, quando, então, percebeu o fato. 1. Se a ofensa tiver mais de um autor, todos respon-
Este é um bom exemplo de um ato ilícito na esfera derão solidariamente pela reparação. No nosso exem-
civil e na esfera criminal. Segundo o artigo 186 do plo, tanto aquele que administra o contrato de locação,
Código Civil, o locador cometeu ato ilícito, como já seja o corretor de imóveis ou a imobiliária, quanto o lo-
vimos. Segundo o Código Penal, o locador cometeu cador, responderão solidariamente pela reparação.
ato ilícito de falsificação de documento particular. 2. Para a reparação do dano, o responsável, ou os
responsáveis solidariamente, responderão com seus
Artigo 298 do Código Penal, Decreto-Lei nº 2.848, bens, se preciso for.

O Prazo da Locação e as multas

Artigo 4º da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional

1991 – Lei do Inquilinato: Durante o prazo estipula- ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua
do para a duração do contrato, não poderá o locador falta, a que for judicialmente estipulada.
reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que esti-
pula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá Parágrafo único. O locatário ficará dispensa-

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 do da multa se a devolução do imóvel decorrer de
transferência, pelo seu empregador, privado ou pú-
blico, para prestar serviços em localidades diversas
daquela do início do contrato, e se notificar, por es-
crito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias
de antecedência.
Portanto, após assinado o contrato de locação, o
locador não poderá retomar o imóvel locado até que
se encerre o prazo estabelecido nesse contrato. Por
outro lado, o locatário pode devolver o imóvel quan-
do quiser, mas se o locatário devolver o imóvel antes
do encerramento do prazo de locação estabelecido
no contrato, e somente nesse caso, terá que pagar
uma multa ao locador.
Mas o locatário não precisará pagar essa multa
se o motivo da devolução do imóvel for uma trans-
ferência de trabalho para outro local que force a sua
mudança de residência. Neste caso, o locatário deve-
rá notificar o locador, por escrito, com antecedência
de, pelo menos, 30 dias.

Prazo de Locação:
É comum que um contrato de locação tenha prazo de 30 meses. Contudo,
ainda que isso possa ser um padrão de mercado, a Lei do Inquilinato permite
que sejam celebrados contratos de locação com qualquer prazo.

Artigo 3º da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de do locador tampouco o cônjuge do locatário deve

1991 – Lei do Inquilinato: O contrato de locação respeitar o prazo que exceder os 10 anos. Isso sig-
pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo nifica que o cônjuge que não anuiu com o contrato,
de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos. que não deu seu consentimento, poderá pedir judi-
cialmente a ineficácia do contrato ou que ele seja in-
Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônju- validado, a partir de completado o décimo ano.
ge não estará obrigado a observar o prazo excedente.
A vênia é requerida independentemente do re-
Portanto, o contrato de locação pode ser ajustado gime de bens adotado pelo casal. Pode-se entender
por qualquer prazo, ou seja, pode ser combinado entre que deva se aplicar a todos os casos, seja regime de
as partes, locador e locatário e, portanto, estabelecido comunhão total de bens, de comunhão parcial de
no contrato de locação, o prazo que assim definirem bens, de separação total de bens, ou, até mesmo, em
em comum acordo. Como não há distinção acerca da casos de união estável.
destinação do imóvel, fica claro que se aplica a todos
os contratos de locação de imóveis urbanos, conforme Artigo 1.647 do Código Civil, Lei nº 10.406 de
trata a lei, seja residencial ou comercial. 2002: Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum
dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto
Por vênia, entende-se a permissão ou o consenti- no regime da separação absoluta:
mento. Portanto, vênia conjugal seria a permissão ou I - alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis;
consentimento do cônjuge tanto do locador, quanto
do locatário. Mas isso somente é requerido se o con- Esse artigo vai ao encontro do requerimento da
trato de locação tiver prazo de 10 anos ou mais. vênia conjugal no contrato de locação, contudo exce-
tuando-se no caso de regime da separação absoluta,
Se não houver a vênia conjugal, nem o cônjuge ou regime separação total de bens.

Grande questão: A Lei do Inquilinato é de 1991 e o Código Civil em vigor é

de 2002. Aparentemente, os legisladores entenderam que não haveria mais a
necessidade de vênia conjugal em caso de regime da separação absoluta. Se,
nesse caso, para vender ou hipotecar não há necessidade de vênia conjugal,
então para alugar que é uma transação menor, digamos assim, não haveria de
necessitar. Dessa forma, o artigo 3º da Lei do Inquilinato perderia sua razão de
ser, nesse contexto de regime separação total de bens. Contudo, vale ressaltar

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 que esta exposição é fruto de interpretação e, como tal, pode ser controversa.
Ocorre que alguns doutrinadores concordam com essa argumentação, mas ou-
tros afirmação que o artigo 3º, uma vez que não tenha recebido nova redação,
deva ser seguido tal qual se apresenta.

Na dúvida, o melhor que o corretor de imóveis pode fazer nesta situação de

locação com prazo igual ou superior a 10 anos é requerer a vênia conjugal no
contrato de locação, tanto para o locador quanto para o locatário.

Em resumo, os cônjuges das partes assinam o
contrato juntamente com as partes, dando anu-
ência. Mas, não é muito comum encontrar con-
tratos de locação com prazo tão grande. Como
mencionado anteriormente, o prazo mais comum
é de 30 meses.
§ 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o re-
tomante deverá comprovar ser proprietário, pro-
missário comprador ou promissário cessionário,
em caráter irrevogável, com imissão na posse
do imóvel e título registrado junto à matrícula
do mesmo.

O contrato de locação pode ser ajustado por Exemplo: Uma locação com prazo de 1 ano (12
qualquer prazo. Mas, existem algumas diferenças meses). Uma pessoa decidiu fazer um curso de pós-
para os contratos de locação com prazo inferior a -graduação em outra cidade e, por isso, aluga um
30 meses. imóvel para residir pelo tempo do curso. Apesar de
terminado o curso, a pessoa decide fazer outro curso
Artigo 47 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de e, portanto, não desocupa o imóvel. O locador fica
1991 – Lei do Inquilinato: Quando ajustada verbal- tranquilo quanto a isso e, portanto, não pede o imó-
mente ou por escrito e como prazo inferior a trinta vel. Portanto, o contrato foi automaticamente pror-
meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorro- rogado por prazo indeterminado. Contudo, depois de
ga-se automaticamente, por prazo indeterminado, 10 meses da prorrogação (1 ano e 10 meses após a
somente podendo ser retomado o imóvel: assinatura do contrato de locação), o locador, deseja
I - Nos casos do art. 9º; reaver o imóvel. Este artigo 47 da Lei do Inquilinato
II - em decorrência de extinção do contrato de lista as condições para que o imóvel possa ser reto-
trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário re- mado neste caso.
lacionada com o seu emprego;
III - se for pedido para uso próprio, de seu côn- A primeira condição (inciso I), cita o artigo 9º da Lei
juge ou companheiro, ou para uso residencial de as- do Inquilinato: A locação também poderá ser desfeita:
cendente ou descendente que não disponha, assim I - por mútuo acordo;
como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel resi- II - em decorrência da prática de infração legal ou
dencial próprio; contratual;
IV - se for pedido para demolição e edificação III - em decorrência da falta de pagamento do
licenciada ou para a realização de obras aprovadas aluguel e demais encargos;
pelo Poder Público, que aumentem a área construí- IV - para a realização de reparações urgentes deter-
da, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel minadas pelo Poder Público, que não possam ser nor-
for destinado a exploração de hotel ou pensão, em malmente executadas com a permanência do locatário
cinquenta por cento; no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapas-
sar cinco anos. Retomando o exemplo do aluno da pós-gradua-
§ 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade de- ção, o contrato de locação tinha prazo de 1 ano, foi
verá ser judicialmente demonstrada, se: prorrogado automaticamente, já se passaram 10 me-
a) O retomante, alegando necessidade de usar o ses e o locador somente poderá reaver seu imóvel na
imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, existência de uma dessas condições. Imaginando que:
outro de sua propriedade situado na mesma locali-
dade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já ti- 1. o imóvel está em bom estado de conservação
ver retomado o imóvel anteriormente; e, portanto, não necessite de reforma urgente;
b) o ascendente ou descendente, beneficiário da 2. que não há nenhuma demanda do Poder Público;
retomada, residir em imóvel próprio. 3. que o locatário paga o aluguel e tenha con-
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 duta lícita;
4. que o imóvel não se tornará um hotel
nem pensão;
5. que não haverá a extinção do contrato de tra-
balho do locatário, visto que neste exemplo, o locatá-
rio não trabalha, só estuda;
Então, o locador somente conseguirá reaver
seu imóvel se provar a necessidade de uso como
sua residência ou de um familiar próximo. Caso
contrário, terá que esperar mais 3 anos e 2 me-
ses, para completar os 5 anos de vigência ininter-
rupta da locação.

Contratos de locação com prazo menor do que 30 meses, quando prorro-

gados automaticamente, para o locador reaver o imóvel, deverá apresentar a
chamada Denuncia Cheia (também chamada de Denúncia Motivada), ou deverá
entrar em acordo com o locatário.

A Denúncia Cheia é uma notificação extrajudicial

fato, residir no imóvel retomado, pelo menos, por
entregue ao inquilino, por escrito, na qual se informa,
algum tempo. Atualmente, militantes do direito
obrigatoriamente, um motivo para reaver o imóvel. É
entendem que esse tempo deva ser de, pelo me-
importante que a notificação seja feita em duas vias,
nos, 1 ano (12 meses), contínuos e ininterruptos.
sendo uma entregue ao inquilino e a outra, assinada
Do contrário, o locatário que teve que devolver
pelo inquilino, fica com o proprietário, como prova
o imóvel poderá ingressar com um processo ju-
da entrega desse documento. dicial de indenização por fraude à legislação. O
mesmo acontece nos casos de pedido para reaver
Se o motivo é uso próprio, então, assim que o imóvel para uso do cônjuge, de ascendente ou
desocupado o imóvel, o proprietário deverá, de de descendente.

Provavelmente, devido a essas diferenças há uma preferência de uso de con-

tratos de locação com prazo de 30 meses.

Artigo 46 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de Contudo, se o locatário permanecer no imóvel

1991 – Lei do Inquilinato: Nas locações ajustadas por
escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses,
a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo esti-
pulado, independentemente de notificação ou aviso.
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário conti-
nuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta
dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorro-
gada a locação por prazo indeterminado, mantidas as
demais cláusulas e condições do contrato.
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá
denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o
prazo de trinta dias para desocupação.
Perceba que no contrato de locação igual ou
superior a 30 meses, a locação termina ao final do
prazo, sem que haja a necessidade de notificação ou
de aviso de encerramento do contrato. Basta que o
locador solicite o imóvel ao locatário. Esta é a reto-
mada por Denúncia Vazia ou Denúncia Imotivada. O
locatário também pode entregar o imóvel, sem que
o locador possa negar, nem aplicar multa compensa-
tória ou pedir indenização.
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por mais de 30 dias após o encerramento do prazo
do contrato de locação, o contrato é considerado,
automaticamente, prorrogado nas suas mesmas
condições, tornando-se o prazo indeterminado.
Depois disso, se o locador quiser reaver o imóvel,
deverá apresentar ao locatário o pedido com 30
dias de antecedência para a sua desocupação. As-
sim como o locatário também poderá, voluntaria-
mente, entregar o imóvel e encerrar o contrato da
mesma forma, ou seja, notificando o locador com
30 dias de antecedência.
Artigo 408 do Código Civil, Lei nº 10.406 de
2002: Incorre de pleno direito o devedor na cláusula
penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a
obrigação ou se constitua em mora.
Aquele que não cumprir a obrigação ou atrasar
em cumpri-la poderá sofrer as sanções estabelecidas
na cláusula penal do contrato de locação. O não com-
primento da obrigação poderá permitir a aplicação de
multa compensatória e o atraso em multa moratória:
 - Multa compensatória: também conhecida por
multa contratual, é estabelecida no contrato de loca-
ção na chamada cláusula penal. Multa compensató-
ria (multa contratual) não é multa moratória. A multa
contratual se refere a uma indenização previamente
estabelecida por perdas e danos no caso de descum-
primento parcial ou total das obrigações estabele-
cidas no contrato. Se o locatário estiver pagando os
alugueis em dia, mas quiser devolver o imóvel antes
do término do prazo do contrato, seria um exemplo
de descumprimento daquilo que tenha sido estabe-
lecido no contrato tornando possível, portanto, a
aplicação da multa compensatória.
- Multa moratória: se refere ao atraso no paga-
mento. O termo ‘mora’ quer dizer prolongamento
de tempo, demora, adiamento ou ainda atraso de
um pagamento.
Portanto, a multa compensatória tem caráter
indenizatório, enquanto a multa moratória tem ca-
ráter punitivo.
Tanto a multa compensatória quanto a multa
moratória são multas penais que representam san-
ções pecuniárias ou não, proveniente de infrações
previstas em leis e em acordos (contratos de loca-
ção). O objetivo das cláusulas penais é assegurar que
os prejuízos, ou pelo menos parte deles, sejam res-
sarcidos caso uma das partes não cumpra o contrato.
Por isso que é fundamental que um contrato de loca-
ção tenha essas cláusulas penais.
Se cada uma destas multas tiver fundamento
específico próprio, torna-se possível a cumulação
das multas, ou seja, a aplicação de ambas conjunta-
mente. Mas, a cumulação só pode existir no caso de
acumular a multa moratória com a multa compensa-
tória, uma vez que a finalidade e a natureza de cada
uma se diferenciam e se estipulam em cláusulas pe-
nais respectivas. De maneira nenhuma pode haver
dupla penalização para o mesmo fato, ou seja, não
se cumula penalidades cujo objetivo seja o mesmo.
Cláusula penal moratória:
CÓDIGO CIVIL – Lei nº 10.406 de 2002 - Art. 406:
Quando os juros moratórios não forem convencio-
nados, ou o forem sem taxa estipulada, ou quando
provierem de determinação da lei, serão fixados se-
gundo a taxa que estiver em vigor para a mora do
pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional.
A prática tem demonstrado que multas morató-
CÓDIGO TRIBUTÁRIO NACIONAL – Lei nº 5.172, rias entre 10% e 20% são consideradas adequadas.
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de 25 de outubro de 1966 - Art. 161: O crédito não
integralmente pago no vencimento é acrescido de
juros de mora, seja qual for o motivo determinante
da falta, sem prejuízo da imposição das penalidades
cabíveis e da aplicação de quaisquer medidas de ga-
rantia previstas nesta Lei ou em lei tributária.
§ 1º Se a lei não dispuser de modo diverso, os
juros de mora são calculados à taxa de um por cento
ao mês.
LEI DE CRIMES CONTRA A ECONOMIA POPULAR
– Lei nº 1.521, de 26 de dezembro de 1951 - Art. 4º:
Constitui crime da mesma natureza a usura pecuniá-
ria ou real, assim se considerando:
a) cobrar juros, comissões ou descontos percen-
tuais, sobre dívidas em dinheiro superiores à taxa
permitida por lei; cobrar ágio superior à taxa oficial
de câmbio, sobre quantia permutada por moeda es-
trangeira; ou, ainda, emprestar sob penhor que seja
privativo de instituição oficial de crédito.
Discorrido sobre juros, vejamos a multa morató-
ria. O parágrafo primeiro do artigo 52 do Código de
Defesa do Consumidor estabelece que as multas de
mora decorrentes do inadimplemento de obrigações
no seu termo não poderão ser superioras a dois por
cento do valor da prestação. Contudo, esse limite
não pode ser imposto à multa moratória quanto ao
pagamento do aluguel num contrato de locação de
imóvel urbano, visto que essa relação locatícia não é
uma relação de consumo, sendo plenamente regida
por lei específica, notadamente a Lei do Inquilinato.
Limite de multa moratória se estabelece pelo ar-
tigo 412 do Código Civil.
Artigo 412 do Código Civil, Lei nº 10.406 de 2002:
O valor da cominação imposta na cláusula penal não
pode exceder o da obrigação principal.
No caso da multa moratório referente ao aluguel,
a obrigação principal é o próprio aluguel. Portanto,
essa multa não poderia exceder o valor do aluguel.
Artigo 413 do Código Civil, Lei nº 10.406 de 2002:
A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo
juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em
parte, ou se o montante da penalidade for manifes-
tamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a
finalidade do negócio.
19
 Para imóveis residenciais, é mais comum o uso de reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que esti-
10% para a multa moratório do aluguel, enquanto pula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá
que em imóveis comerciais a situação é mais especí- devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional
fica para cada caso. ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua
falta, a que for judicialmente estipulada.
Em resumo, inquilino atrasou o aluguel, cobra-
-se multa de 10%, mais juros de 1% ao mês. Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da
multa se a devolução do imóvel decorrer de trans-
Cláusula penal compensatória: ferência, pelo seu empregador, privado ou público,
Artigo 409 do Código Civil, Lei nº 10.406 de para prestar serviços em localidades diversas daque-
2002: A cláusula penal estipulada conjuntamente la do início do contrato, e se notificar, por escrito, o
com a obrigação, ou em ato posterior, pode referir- locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de an-
-se à inexecução completa da obrigação, à de alguma tecedência.
cláusula especial ou simplesmente à mora.
Art. 54-A - § 2º Em caso de denúncia antecipa-
Portanto, a Cláusula Penal é uma prévia avalia- da do vínculo locatício pelo locatário, compromete-
ção das perdas e danos, já que servirá como prefixa- -se este a cumprir a multa convencionada, que não
ção dessas perdas e danos. excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a
receber até o termo final da locação.
Artigo 410 do Código Civil, Lei nº 10.406 de 2002:
Quando se estipular a cláusula penal para o caso de Portanto, se o locatário devolver o imóvel loca-
total inadimplemento da obrigação, esta converter- do, deverá pagar a mula compensatório referente à
-se-á em alternativa a benefício do credor. rescisão do contrato de locação, exceto se essa de-
volução for motivada pela transferência profissional
Somente após a ocorrência da violação da obri- para outra localidade, desde que o locatário notifi-
gação é que surge a figura deste credor e deste de- que o locador com antecedência de 30 dias.
vedor, de modo que o credor terá esta alternativa
estabelecida pela cláusula penal, contudo, o devedor Essa multa deverá ser proporcional e não poderá
terá uma obrigação que não será facultativa. Se feita exceder a soma dos alugueis a receber até o final do
a escolha pelo credor de cobrar o que estabelece na prazo no contrato de locação.
cláusula penal, a opção se tornará irretratável.
Exemplo: Contrato de locação com prazo de 30
Ao credor é alternativa, ao devedor é obrigação! meses, cujo aluguel seja de R$ 5.000,00. O contrato
de locação contém cláusula penal referente à resci-
Artigo 411 do Código Civil, Lei nº 10.406 de são contratual no valor equivalente a 3 alugueis. A
2002: Quando se estipular a cláusula penal para o multa será de R$ 15.000,00. Se o locatário permane-
caso de mora, ou em segurança especial de outra ceu no imóvel por, por exemplo, 20 meses, faltando,
cláusula determinada, terá o credor o arbítrio de exi- então, 10 meses para o vencimento do prazo. Deve-
gir a satisfação da pena cominada, juntamente com o -se calcular a proporcionalidade dessa multa. Para
desempenho da obrigação principal. isso, divide-se o valor da multa pelo prazo firmado
em contrato. Se a multa é de R$ 15.000,00 e o prazo
Portanto, seja na aplicação de multa compensa- do contrato é de 30 meses, dividindo-se 15.000 por
tória ou moratória, o credor as tem como alternativa, 30, temos R$ 500,00. Esse é o valor proporcional da
mas, em havendo a sua aplicação, o devedor as terá multa compensatória para cada mês. Multiplica-se
como obrigação. esse valor pela quantidade de meses que o contrato
não foi cumprido. Neste exemplo são 10 meses, já
Artigo 412 do Código Civil, Lei nº 10.406 de que o contrato de locação é de 30 meses e o loca-
2002: O valor da cominação imposta na cláusula pe- tário cumpriu 20 meses. O resultado de R$ 500,00
nal não pode exceder o da obrigação principal. multiplicados por 10 meses é de R$ 5.000,00. Esta é
a multa compensatória proporcional, conforme es-
Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 – Lei do tabelece a legislação, que o locador poderá cobrar
Inquilinato: Art. 4º Art. 4º Durante o prazo estipula- do locatário por essa rescisão antecipada do contra-
do para a duração do contrato, não poderá o locador to de locação.

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 Dispensa de multa: Esta é uma estratégia muito
utilizada para que o locador tenha as características
de um contrato de locação com prazo igual ou supe-
rior a 30 meses, conforme o artigo 46 da Lei do In-
quilinato. Caso o locatário desejar devolver o imóvel
antes de decorridos os 30 meses, na prática de mer-
cado, é comum que seja feito um contrato com prazo
de 30 meses e que se dispense o locatário da multa
compensatória em caso de rescisão após decorrido o
prazo que esse locatário alegou que ficará no imóvel.
Exemplo: O locatário deseja devolver o imóvel
após 1 ano. Então, o contrato terá o prazo de 30 me-
ses, mas, na cláusula penal, estará estabelecida a dis-
pensa da multa rescisória após 12 meses. Supondo
que após decorridos os 12 meses, o locatário conti-
nue desejando permanecer no imóvel, nada precisa
ser feito, pois o contrato tem prazo de 30 meses e,
neste caso, sequer será considerada a prorrogação
automática, pois o prazo estabelecido ainda não
terminou. A prorrogação somente se caracterizaria
após transcorridos os 30 meses. Por outro lado, ima-
ginemos o contrário. Suponha que depois de 6 me-
ses da data de assinatura desse contrato de locação
o locatário desejar devolver o imóvel. Neste caso, a
dispensa da multa seria após transcorridos 12 meses.
Em sendo transcorridos apenas 6 meses, esse loca-
tário, terá que pagar a multa. Mas, temos aqui um
potencial erro conceitual de interpretação legal que,
muitas vezes, é cometido, principalmente pelos lo-
catários em casos similares. Ainda que a dispensa da
multa se estabeleça após 12 meses, não significa que
seu cálculo deva ser feito apenas sobre 12 meses,
mas deve-se calcular a proporcionalidade do prazo
do contrato que, nesse exemplo, é de 30 meses.
Exemplo com valores: Contrato de locação com
prazo de 30 meses, cujo aluguel é de R$ 5.000,00 e
a multa por rescisão tenha sido estipulada em R$
15.000,00, equivalente a 3 alugueis. Diferente do
exemplo anterior, neste exemplo, na cláusula penal,
está estabelecido que o locatário está dispensado
dessa multa após decorridos 12 meses. Se o loca-
tário rescindir o contrato de locação após decorri-
dos 6 meses, então, ele não estará dispensado da
multa, a qual será calculada proporcionalmente ao
prazo total da locação, que é de 30 meses. Se a mul-
ta é de R$ 15.000,00 e o prazo do contrato é de 30
meses, divide-se R$ 15.000,00 por 30 e temos o va-
lor de R$ 500,00, que é o valor proporcional da mul-
ta para cada mês do contrato. Agora, multiplica-se
o valor proporcional da multa pela quantidade de
meses que o contrato não foi cumprido. Mas aten-
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ção! Não é para multiplicar esse valor pelo tempo
não cumprido até o prazo em que a multa passa a
ser dispensada, mas sim pela quantidade de meses
que o contrato, como um todo, não foi cumprido.
Estamos falando de um contrato de 30 meses. O
locatário somente passaria a estar dispensado da
multa se ficar no imóvel por, pelo menos, 12 meses.
Mas, estamos considerando que o locatário tenha
permanecido no imóvel por apenas 6 meses. Por-
tanto, ele não estará dispensado da multa. O cál-
culo da multa não muda. A única coisa que muda é
se o locatário estará ou não dispensado dela. Por-
tanto, neste caso, multiplicamos R$ 500,00 (valor da
multa proporcional por cada mês do contrato intei-
ro) pela quantidade de meses que o locatário não
cumprirá se devolver o imóvel no final do 6º mês
de vigência do contrato. Então, 30 meses, menos 6
meses, são 24 meses. Os R$ 500,00 multiplicados
pelos 24 meses, resulta em R$ 12.000,00. Este é o
valor da multa, neste caso. Caso o locatário tenha
permanecido no imóvel por 10 meses, igualmente
não estaria dispensado da multa, já que a dispen-
sa somente se aplicaria após decorridos 12 meses.
Neste caso, ainda faltarão 20 meses para o término
do contrato. Portanto, multiplicamos R$ 500,00 por
20. O resultado é a multa de rescisão, a qual será de
R$ 10.000,00. Veja que, neste caso, o valor da multa
é exatamente igual ao valor dos 2 alugueis. Coinci-
dentemente, faltam 2 meses para que o inquilino
superasse o prazo de 12 meses e fosse dispensado
da multa. Financeiramente falando, se considerar-
mos apenas o valor do aluguel, ignorando possíveis
valores de condomínio ou de outras taxas que pos-
sam existir, estaríamos diante de uma situação em
que, para o locatário, tanto faz devolver o imóvel ao
final do décimo mês, pagar a multa e parar de pagar
o aluguel, ou ficar com imóvel por mais 2 meses,
pagar o aluguel de 2 meses e devolver o imóvel ao
final de 12 meses, sendo dispensado da multa. Se
o aluguel é de R$ 5.000,00, em ambos os casos ele
terá que pagar R$ 10.000,00.
Artigo 413 do Código Civil, Lei nº 10.406 de
2002: A penalidade deve ser reduzida equitativa-
mente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido
cumprida em parte, ou se o montante da penalidade
for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a
natureza e a finalidade do negócio.
O propósito das cláusulas penais, como já vimos,
é o de basicamente fazer cumprir a obrigação, punir
o inadimplemento e ressarcir perdas e danos. Por-
tanto, se o valor previamente estipulado no contrato
21
 de locação quanto à penalidade for, de fato, exage-
rado quanto ao objetivo da penalidade, então, o juiz
poderá reduzir esse valor. Assim como o juiz poderá
igualmente descontar valores proporcionais àquilo
que tenha sido, eventualmente, cumprido.
uma pluralidade de credores. Independentemente
disso, se a obrigação é indivisível, ela será reclama-
da por inteiro. Por outro lado, se a obrigação for di-
visível, então, será cobrada proporcionalmente de
cada codevedor.

Código Civil, Lei nº 10.406 de 2002: Artigo 416 do Código Civil, Lei nº 10.406 de
Art. 414. Sendo indivisível a obrigação, todos os 2002: Para exigir a pena convencional, não é neces-
devedores, caindo em falta um deles, incorrerão na sário que o credor alegue prejuízo.
pena; mas esta só se poderá demandar integralmen-
te do culpado, respondendo cada um dos outros so- Parágrafo único. Ainda que o prejuízo exceda ao
mente pela sua quota. previsto na cláusula penal, não pode o credor exigir
indenização suplementar se assim não foi conven-
Parágrafo único. Aos não culpados fica reservada cionado. Se o tiver sido, a pena vale como mínimo
a ação regressiva contra aquele que deu causa à apli- da indenização, competindo ao credor provar o pre-
cação da pena. juízo excedente.

Art. 415. Quando a obrigação for divisível, só A parte lesada não precisa alegar prejuízo, bastan-
incorre na pena o devedor ou o herdeiro do de- do apenas que se prove o descumprimento da obriga-
vedor que a infringir, e proporcionalmente à sua ção que figure na cláusula penal. Em adição, o parágrafo
parte na obrigação. único deixa claro que não se pode haver dupla pena-
lização, ou seja, havendo a compensação previamen-
Cada uma das partes pode ser constituída de te estabelecida pela cláusula penal, não se pode pedir
mais de uma pessoa. Podemos, dessa forma, por adicionalmente indenização suplementar. Contudo, no
exemplo, ter como locador, um casal, e como loca- caso de inexistência do estabelecimento de multa con-
tário, outro casal. Dessa forma, na cláusula penal, tratual, pode-se recorrer ao Judiciário para que seja es-
teremos uma pluralidade de devedores, assim como tipulada uma indenização por perdas e danos.

Garantias Locatícias

Garantia locatícia é uma segurança conferida por lei ao locador de imóvel,

em face da eventualidade do inadimplemento do contrato de locação por parte
do locatário.

Artigo 37 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de III - seguro de fiança locatícia.

1991 – Lei do Inquilinato: No contrato de locação, IV - cessão fiduciária de quotas de fundo
pode o locador exigir do locatário as seguintes mo- de investimento.
dalidades de garantia:
Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulida-
I - caução; de, mais de uma das modalidades de garantia num
II - fiança; mesmo contrato de locação.

CAUÇÃO: modalidade de garantia locatícia na qual o inquilino oferece al-

gum bem de valor em garantia do pagamento do aluguel. A caução também é
conhecida no mercado por garantia de aluguel. O artigo 38 da Lei do Inquilinato
apresenta alguns aspectos sobre isso.

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 Artigo 38 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de
1991 – Lei do Inquilinato: A caução poderá ser em
bens móveis ou imóveis.
§ 1º A caução em bens móveis deverá ser re-
gistrada em cartório de títulos e documentos; a em
bens imóveis deverá ser averbada à margem da res-
pectiva matrícula.
§ 2º A caução em dinheiro, que não poderá ex-
ceder o equivalente a três meses de aluguel, será
depositada em caderneta de poupança, autoriza-
da, pelo Poder Público e por ele regulamentada,
revertendo em benefício do locatário todas as
vantagens dela decorrentes por ocasião do levan-
tamento da soma respectiva.
§ 3º A caução em títulos e ações deverá ser
substituída, no prazo de trinta dias, em caso de
concordata, falência ou liquidação das socieda-
des emissoras.

RESOLUÇÃO BNH - BANCO NACIONAL DA HABITAÇÃO Nº 09/79

A DIRETORIA DO BANCO NACIONAL DA HABITAÇÃO, como executora da orientação

emanada do CONSELHO DE ADMINISTRAÇÃO, no uso de suas atribuições estatutá-
rias, em reunião realizada em 13 de agosto de 1979 e tendo em vista o disposto no
parágrafo único do artigo 32 da Lei nº 6.649, de 16 de maio de 1979,

R E S O L V E:

1. As entidades do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo – SBPE poderão re-

ceber em depósito, em garantia de contrato de locação, quantia equivalente a até 3
(três) meses do aluguel convencionado.

2. O depósito terá o prazo de duração da locação.

3. O depósito será aberto em conta conjunta, não solidária, em nome do locador e

do locatário.

4. Aplicar-se-ão ao depósito objeto desta Resolução as normas regulamentares do

BNH para as cadernetas comuns, no que se referem a correção monetária, taxa de
juros e prazo de carência.

5. Qualquer retirada somente poderá ser efetuada:

5.1. pelo locatário, com anuência por escrito do locador;

5.2. pelo locador, com anuência por escrito do locatário;

5.3. pelo locatário, contra apresentação da quitação, pelo locador, das obrigações do
primeiro no contrato que deu origem ao depósito;

5.4. pelo locatário ou pelo locador devidamente autorizado por sentença judicial
transitada em julgado.

6. Não se aplica ao depósito objeto desta Resolução a proibição contida na RC nº

29/74 com relação às pessoas jurídicas de direito privado com finalidade de lucro.

7. Os saldos das contas de depósitos objeto desta Resolução serão integralmente

garantidos pelo BNH, através do Fundo de Garantia de Depósito e Letras Imobiliá-
rias – FGDLI.

Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material. 23

 8. As contas de depósito mencionadas no item 3 serão computadas no saldo dos
Depósitos de Poupança para efeito do reconhecimento da contribuição da entidade
de depósito ao FGDLI.

9. O Diretor da Área de Poupança e Empréstimo baixará os atos complementares a

esta Resolução, que entra em vigor nesta data, revogadas as disposições em contrário.
Rio de Janeiro, 13 de agosto de 1979.

JOSÉ LOPES DE OLIVEIRA

Presidente

Artigo 1.428 do Código Civil, Lei nº 10.406 de O artigo 42 da Lei do Inquilinato aborda situação
2002: É nula a cláusula que autoriza o credor pignora- em caso de contrato de locação que não se estabele-
tício, anticrético ou hipotecário a ficar com o objeto da ça nenhuma modalidade de garantia e a locação para
garantia, se a dívida não for paga no vencimento. temporada tem 3 artigos específicos na Lei do Inquili-
nato. Desconsiderando essas situações, num contrato
Parágrafo único. Após o vencimento, poderá o de- de locação que seja definida alguma das 4 modalida-
vedor dar a coisa em pagamento da dívida. des de garantias locatícias elencadas no seu artigo 37,
é proibido que o locador exija o pagamento antecipado
Artigo 20 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de de aluguel. Dessa forma, caso aquilo que deveria ser
1991 – Lei do Inquilinato: Salvo as hipóteses do art. percebido como caução em dinheiro, se for confundido
42 e da locação para temporada, o locador não poderá com aluguel antecipado poderá resultar em uma série
exigir o pagamento antecipado do aluguel. de problemas ao locador.

FIANÇA: modalidade de garantia locatícia que se refere à responsabilidade

ou à obrigação que uma pessoa assume de responder pelos atos de outra pes-
soa. Fiança é o que abona a obrigação de outrem.

O artigo 37 da Lei do Inquilinato distingue a fian- 2002: Pelo contrato de fiança, uma pessoa garante
ça em duas modalidades: satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo
devedor, caso este não a cumpra.
• FIANÇA: modalidade de garantia locatícia que
se estabelece quando uma terceira pessoa natural ou Aquele que assume a responsabilidade da fian-
jurídica, diferente do locador e do locatário, se res- ça é o fiador, já o locatário, sendo a pessoa a favor
ponsabiliza pelo pagamento do aluguel, se o inquili- da qual se prestou fiança, é o afiançado. Antes de
no não o realizar. tudo, é importante distinguir a diferença entre fia-
dor e avalista, sendo o avalista a pessoa que dá aval.
• SEGURO DE FIANÇA LOCATÍCIA: modalidade No aval a responsabilidade é solidária, ou seja, tanto
de garantia locatícia que consiste em um valor acer- o devedor quanto o avalista são responsáveis pelo
tado por operadoras de seguro, de modo que, na montante integral da dívida. Na prática, no aval, não
ocorrência do sinistro, a empresa repassa ao proprie- existe preferência de ordem, de modo que o credor
tário os valores contratualmente segurados. No mer- pode executar qualquer uma das partes. Já na fian-
cado de seguro, sinistro é o prejuízo sofrido pelo item ça a responsabilidade é subsidiária, ou seja, o fiador
segurado. No caso do seguro-fiança nos contratos de somente será acionado caso o devedor principal não
locação, o sinistro é o não pagamento do aluguel. cumpra a obrigação. Para os contratos de locação
não existe a figura do avalista, mas sim do fiador, em
Artigo 818 do Código Civil, Lei nº 10.406 de respeito ao artigo 37 da Lei do Inquilinato.

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 É comum que seja usado um fiador que seja
proprietário de algum imóvel quitado para au-
mentar a garantia no contrato de locação que ele
figure. Contudo, se o contrato de locação estabe-
lecer como garantia locatícia a existência de um
fiador e o qualifica-lo corretamente, quem res-
ponde pela dívida da inadimplência do locatário
é o fiador e não o seu imóvel. Em outras palavras,
se no contrato de locação estiver qualificado ape-
nas a pessoa do fiador, se esse fiador vender o seu
próprio imóvel e não tiver outros bens, ainda que
continue sendo o fiador, na prática, não haverá
garantia. Entendamos: o contrato de locação tem
garantia: o fiador. Mas esse fiador não tem bens
para serem usados para quitar a dívida. Então,
ainda que no papel exista a garantia, na prática o
locador terá dificuldades em receber algum valor
em dinheiro. Para que o imóvel do fiador seja a
garantia da dívida, é preciso que no contrato de
locação seja usada a modalidade de caução ao in-
vés de fiança. Dessa forma, essa pessoa que, até
então era o fiador, passará a ser chamada de cau-
cionante e o seu imóvel será o objeto da caução.
Lembrando que a caução pode ser de um bem
imóvel e o caucionante pode ser o locatário ou
uma terceira pessoa. Mas também vale lembrar
que deve-se realizar averbação na matrícula do
imóvel caucionado no Registro de Imóveis. Por-
tanto, se for usada a garantia locatícia de fiança,
o fiador é quem responde pela dívida e não seus
bens. Ainda assim, seus bens poderão ser usados
para quitar a dívida mediante sentença judicial
para tanto. Diferente disso é a caução, que já vi-
mos anteriormente, cujo bem caucionado é que,
na prática, responde pela dívida. Em sendo usa-
do um fiador, é importante, portanto, que esse
fiador comprove uma renda mensal suficiente
para arcar com o aluguel por algum tempo, que
seja pessoa idônea, que tenha bens que possam,
eventualmente, ser usados. Normalmente é pedi-
do que o fiador possua um imóvel próprio. Caso
o fiador seja casado em regime diferente ao da
separação absoluta de bens, então seu cônjuge
deverá autorizar, sob pena de nulidade.
Artigo 12 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de
1991 – Lei do Inquilinato: Em casos de separação de
fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da
união estável, a locação residencial prosseguirá au-
tomaticamente com o cônjuge ou companheiro que
permanecer no imóvel.
§ 1º Nas hipóteses previstas neste artigo e no
art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito
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ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de
garantia locatícia.
§ 2º O fiador poderá exonerar-se das suas res-
ponsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias conta-
do do recebimento da comunicação oferecida pelo
sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da
fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a noti-
ficação ao locador.
Artigo 11 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de
1991 – Lei do Inquilinato: Morrendo o locatário, fica-
rão sub-rogados nos seus direitos e obrigações:
I - nas locações com finalidade residencial, o
cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessi-
vamente, os herdeiros necessários e as pessoas que
viviam na dependência econômica do de cujus, des-
de que residentes no imóvel;
II - nas locações com finalidade não residencial,
o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio.
Artigo 40 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de
1991 – Lei do Inquilinato: O locador poderá exigir
novo fiador ou a substituição da modalidade de ga-
rantia, nos seguintes casos:
I - morte do fiador;
II – ausência, interdição, recuperação judicial, falên-
cia ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;
III - alienação ou gravação de todos os bens
imóveis do fiador ou sua mudança de residência
sem comunicação ao locador;
IV - exoneração do fiador;
V - prorrogação da locação por prazo indetermi-
nado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;
VI - desaparecimento dos bens móveis;
VII - desapropriação ou alienação do imóvel.
VIII - exoneração de garantia constituída por
quotas de fundo de investimento;
IX - liquidação ou encerramento do fundo de in-
vestimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei.
X – prorrogação da locação por prazo indeter-
minado uma vez notificado o locador pelo fiador
de sua intenção de desoneração, ficando obrigado
por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento
e vinte) dias após a notificação ao locador.
Parágrafo único. O locador poderá notificar o
locatário para apresentar nova garantia locatícia
no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazi-
mento da locação.
Súmula nº 214 do STJ – Superior Tribunal de Jus-
tiça: O fiador na locação não responde por obriga-
ções resultantes de aditamento ao qual não anuiu.
25
 Outorga Uxória: Outorga significa aprovação, consentimento ou concordân-
cia. Uxória significa aquilo que se refere à mulher casada. Portanto, outorga uxó-
ria é o consentimento que a esposa dá a um ato do seu marido. Contudo, atual-
mente, por outorga uxória entende-se o consentimento que um cônjuge fornece
ao outro, independentemente do sexo.

Em resumo, a fiança prestada no contrato de lo- Súmula nº 332 do STJ – Superior Tribunal de Justiça:
cação sem que haja a anuência do cônjuge do fia- A fiança prestada sem autorização de um dos cônju-
dor é nula. ges implica a ineficácia total da garantia.

RECURSO ESPECIAL Nº 752.856 - RJ – Superior Tribunal de Justiça:

Embargante: Locador

Embargada: Cônjuge do fiador

O embargante argumenta que (...) conforme se depreende do disposto no contrato

de locação, a embargada figura na condição de fiadora, “e jamais na singela posição
para aprovar o ato de seu marido”. (...)

Sobre o mesmo tema, o decisum ora embargado, no julgamento do agravo regimen-

tal da embargada, todavia, assinalou que, “em verdade, o que houve foi mera outorga
uxória por parte da autora, em razão de exigência legal, o que de per si descaracteri-
za-se o preceito da fiança singuli in solidum.”

Observa-se, portanto, que a resolução da controvérsia em apreço, consistente em sa-

ber se a embargada aderiu à avença locatícia como fiadora ou simplesmente cumpriu
a exigência legal do consentimento uxório, passa necessariamente pelo exame do
instrumento do contrato de locação.

De uma breve leitura do contrato de locação, verifica-se, que, logo no cabeçalho do

referido documento, tanto a embargada quanto seu finado cônjuge estão qualifica-
dos como fiadores, sendo que, ao final, assinam o pacto também na condição de ga-
rantes. Não há, no corpo do instrumento da avença, qualquer termo ou palavra que
indique ser a embargada mera autorizadora da garantia fidejussória prestada pelo
seu falecido marido.

Assim sendo, demonstrado que a garantia foi prestada pelo casal, o óbito do cônjuge
varão, no caso, não extinguiu a fiança, persistindo seus efeitos em relação à embargada,
conforme assinalado na primeira decisão, que negou provimento ao recurso especial.

CESSÃO FIDUCIÁRIA DE QUOTAS DE FUNDO DE INVESTIMENTO: modalidade

de garantia locatícia na qual o devedor transfere a titularidade de cotas de sua
propriedade ao credor, em caráter resolúvel, até o adimplemento da obrigação
garantida. Trata-se, basicamente, de um investimento realizado pelo locatário
ou por um terceiro, cuja propriedade das respectivas cotas do fundo é cedida ao
locador, possibilitando, em caso de inadimplência, a transferência das cotas para
o credor após um breve e descomplicado procedimento extrajudicial.

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 Artigo 88 da Lei nº 11.196, de 21 de novembro
de 2005 – A Lei do Bem: As instituições autorizadas
pela Comissão de Valores Mobiliários – CVM para o
exercício da administração de carteira de títulos e va-
lores mobiliários ficam autorizadas a constituir fun-
dos de investimento que permitam a cessão de suas
quotas em garantia de locação imobiliária.
§ 1º A cessão de que trata o caput deste artigo
será formalizada, mediante registro perante o ad-
ministrador do fundo, pelo titular das quotas, por
meio de termo de cessão fiduciária acompanhado
de 1 (uma) via do contrato de locação, constituin-
do, em favor do credor fiduciário, propriedade re-
solúvel das quotas.
§ 2º Na hipótese de o cedente não ser o locatário
do imóvel locado, deverá também assinar o contrato
de locação ou aditivo, na qualidade de garantidor.
§ 3º A cessão em garantia de que trata o caput
deste artigo constitui regime fiduciário sobre as quo-
tas cedidas, que ficam indisponíveis, inalienáveis e
impenhoráveis, tornando-se a instituição financeira
administradora do fundo seu agente fiduciário.
§ 4º O contrato de locação mencionará a existên-
cia e as condições da cessão de que trata o caput des-
te artigo, inclusive quanto a sua vigência, que poderá
ser por prazo determinado ou indeterminado.
§ 5º Na hipótese de prorrogação automática do
contrato de locação, o cedente permanecerá respon-
sável por todos os seus efeitos, ainda que não tenha
anuído no aditivo contratual, podendo, no entanto,
exonerar-se da garantia, a qualquer tempo, mediante
notificação ao locador, ao locatário e à administradora
do fundo, com antecedência mínima de 30 (trinta) dias.
§ 6º Na hipótese de mora, o credor fiduciário
notificará extrajudicialmente o locatário e o cedente,
se pessoa distinta, comunicando o prazo de 10 (dez)
dias para pagamento integral da dívida, sob pena de
excussão extrajudicial da garantia, na forma do § 7º
deste artigo.
§ 7º Não ocorrendo o pagamento integral da dí-
vida no prazo fixado no § 6º deste artigo, o credor
poderá requerer ao agente fiduciário que lhe trans-
fira, em caráter pleno, exclusivo e irrevogável, a titu-
laridade de quotas suficientes para a sua quitação,
sem prejuízo da ação de despejo e da demanda, por
meios próprios, da diferença eventualmente existen-
te, na hipótese de insuficiência da garantia.
§ 8º A excussão indevida da garantia enseja res-
ponsabilidade do credor fiduciário pelo prejuízo cau-
sado, sem prejuízo da devolução das quotas ou do
valor correspondente, devidamente atualizado.
§ 9º O agente fiduciário não responde pelos efei-
tos do disposto nos §§ 6º e 7º deste artigo, exceto
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na hipótese de comprovado dolo, má-fé, simulação,
fraude ou negligência, no exercício da administração
do fundo.
§ 10. Fica responsável pela retenção e recolhi-
mento dos impostos e contribuições incidentes sobre
as aplicações efetuadas nos fundos de investimento
de que trata o caput deste artigo a instituição que
administrar o fundo com a estrutura prevista neste
artigo, bem como pelo cumprimento das obrigações
acessórias decorrentes dessa responsabilidade.
A CMV - Comissão de Valores Mobiliários é uma
entidade autárquica em regime especial, vinculada
ao Ministério da Fazenda, com personalidade jurídica
e patrimônio próprios, dotada de autoridade admi-
nistrativa independente, ausência de subordinação
hierárquica, mandato fixo e estabilidade de seus di-
rigentes, e autonomia financeira e orçamentária. A
CVM foi criada em 1976, com o objetivo de fiscalizar,
normatizar, disciplinar e desenvolver o mercado de
valores mobiliários no Brasil.
Essa cessão das quotas do fundo em garantia da
locação constitui regime fiduciário sobre as quotas
cedidas. Dessa forma, essas quotas ficam indispo-
níveis, inalienáveis e impenhoráveis, tornando-se a
instituição financeira administradora do fundo seu
agente fiduciário. Portanto, nenhuma transação po-
derá ser feita com essas quotas do fundo, uma vez
que sejam, agora, a garantia do locador. É por isso
que o contrato de locação deve mencionar a existên-
cia e as condições da cessão dessas quotas do fundo,
inclusive quanto a sua vigência, que poderá ser por
prazo determinado ou indeterminado. Normalmen-
te, quando se opta pelo prazo determinado, estipula-
-se o mesmo prazo que aquele do contrato de loca-
ção. Por outro lado, se for por prazo indeterminado,
é comum que se mencione que a vigência será atre-
lada à vigência do contrato de locação, incluindo-se
o tempo em que este se prorrogar. Dessa forma, no
caso de prorrogação automática do contrato de loca-
ção, o cedente das quotas do fundo continua sendo
responsável por todos os seus efeitos. Contudo, nes-
te caso, e a partir da data da prorrogação do contrato
de locação, é possível o cedente, que não seja o lo-
catário, exonerar-se da garantia. Para isso, o cedente
deve notificar o locador, o locatário e a administra-
dora do fundo, com antecedência mínima de 30 dias.
No caso de mora, ou seja, atraso no pagamento
do aluguel por parte do locatário, o credor fiduciário,
ou seja, o locador, deverá notificar extrajudicialmen-
te o locatário e o cedente, se este não for o locatá-
27
 rio, comunicando o prazo de 10 dias para pagamento
integral da dívida. Caso contrário, não ocorrendo o
pagamento da dívida nesse prazo, o locador, sendo o
credor, poderá requerer ao agente fiduciário, que no
caso é a administradora do fundo, que lhe transfira a
titularidade de quotas suficientes para a quitação da
dívida. Essa transferência deverá acontecer em cará-
ter pleno, exclusivo e irrevogável, ou seja, de forma
completa, para o nome do locador, e de forma que
não possa ser anulado. Contudo, isso não elimina a
possibilidade de uma ação de despejo e da demanda
da diferença eventualmente existente da dívida, caso
a totalidade das quotas do fundo não alcance valor
suficiente da garantia.
aluguel, forem executadas de forma indevida, injus-
ta, então, dará origem à responsabilidade do locador
pelo prejuízo causado ao cedente dessas quotas, seja
o locatário ou um terceiro. Além disso, deverá haver
a devolução dessas quotas ou ainda do valor corres-
pondente atualizado. Por isso, o locador deve docu-
mentar tudo. A notificação extrajudicial mencionada
anteriormente quanto a inadimplência do locatário,
deve ser feita por escrito e deve haver algum proto-
colo de recebimento. Esta notificação pode ser en-
tregue em mãos ao locatário e deve ser colhida sua
assinatura de recebimento, ou ainda pode ser envia-
da pelos Correios pela modalidade de carta com AR,
ou seja, carta com Aviso de Recebimento.

O § 8º do artigo 88 da Lei 11.196 de 2005 versa Artigo 39 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de

que a excussão indevida da garantia enseja responsa-
bilidade do credor fiduciário pelo prejuízo causado,
sem prejuízo da devolução das quotas ou do valor
correspondente, devidamente atualizado. Por excus-
são, quer-se dizer o ato de executar os bens dados
em garantia pelo devedor. Portanto, pela excussão
indevida da garantia, quer-se dizer passar o direito
dos bens da garantia do devedor ao credor, ou seja,
de quem deve para quem deveria receber o valor de-
vido. Os bens dados em garantia a que se refere esse
parágrafo são as quotas do fundo de investimento. Já
o verbo ensejar significa possibilitar, motivar ou dar
origem. O credor fiduciário, neste caso, é o locador.
Portanto, se os bens dados em garantia, se as quo-
tas do fundo de investimento dadas em garantia do
1991 – Lei do Inquilinato: Salvo disposição contratu-
al em contrário, qualquer das garantias da locação se
estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que
prorrogada a locação por prazo indeterminado, por
força desta Lei.
Artigo 41 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de
1991 – Lei do Inquilinato: O seguro de fiança locatícia
abrangerá a totalidade das obrigações do locatário.
O seguro de fiança locatícia deve abranger a tota-
lidade das obrigações do locatário, ou seja, por tudo
o que o locatário deve pagar, conforme estabelecido
no contrato de locação, como IPTU e condomínio, se
assim for estabelecido.

DUPLA GARANTIA LOCATÍCIA É CONTRAVENÇÃO PENAL

Artigo 37 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de terminada obrigação por meio de um bem móvel
1991 – Lei do Inquilinato: Parágrafo único. É vedada, ou imóvel.
sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades • Garantia fidejussória: prestada por pessoas, e
de garantia num mesmo contrato de locação. não por bens.

Artigo 43 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de Dentre as garantias locatícias, temos como ga-
1991 – Lei do Inquilinato: Constitui contravenção pe- rantias reais o seguro de fiança locatícia e a cessão
nal, punível com prisão simples de cinco dias a seis me- fiduciária de quotas de fundo de investimento, en-
ses ou multa de três a doze meses do valor do último quanto que a fiança é uma garantia fidejussória. Já
aluguel atualizado, revertida em favor do locatário: a caução, pode ser real ou fidejussória. O termo fi-
I - exigir, por motivo de locação ou sublocação, quan- dejussória é vem do latim FIDEJUSSORIUS, formado
tia ou valor além do aluguel e encargos permitidos; pelos termos FIDES, que significa “fé”, e JUBERE que
II - exigir, por motivo de locação ou sublocação, quer dizer “ato de garantir”.
mais de uma modalidade de garantia num mesmo
contrato de locação; ATENÇÃO! Numa locação, se o locador solicitar a
garantia fidejussória, um fiador, e exigir do fiador có-
Diferença entre garantia real e garantia fidejussória: pia da matrícula do imóvel de sua propriedade, vin-
• Garantia real: garante o cumprimento de de- culando esse imóvel no contrato de locação e aver-

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bando isso no Cartório de Registro de Imóveis, então, 2015 – CPC – Código de Processo Civil: Quando por
no mesmo contrato de locação haverá uma garantia vários meios o exequente puder promover a execu-
fidejussória, o fiador, e uma garantia real, a caução ção, o juiz mandará que se faça pelo modo menos
de um bem imóvel. Ainda que o fiador e o caucionan- gravoso para o executado.
te sejam a mesma pessoa física, caracteriza-se, sim,
duas garantias locatícias, a caução e a fiança, ou seja, Artigo 43 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de
alíneas I e II, conjuntamente, do artigo 37 da Lei do 1991 – Lei do Inquilinato: Constitui contravenção pe-
Inquilinato. Isto constitui duas garantias locatícias. nal, punível com prisão simples de cinco dias a seis me-
ses ou multa de três a doze meses do valor do último
A nulidade das cláusulas de garantia não acarre- aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:
ta em nulidade do contrato de locação. O contrato I - exigir, por motivo de locação ou sublocação, quan-
continua vigente, mas apenas a garantia locatícia em tia ou valor além do aluguel e encargos permitidos;
excesso é que será anulada. Definir qual das moda- II - exigir, por motivo de locação ou sublocação,
lidades de garantia deve prevalecer em oposição da mais de uma modalidade de garantia num mesmo
outra, vai depender de qual é a garantia mais one- contrato de locação;
rosa ao locatário, e de qual modalidade de garantia III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hi-
surtiu efeitos jurídicos em primeiro lugar. A garantia pótese do art. 42 e da locação para temporada.
contratual que primeiro surtiu efeito no mundo jurí-
dico é a garantia que deve prevalecer. Por outro lado, Lembrando, o locador que exigir mais de uma
na questão da onerosidade, estabelece-se uma ana- modalidade de garantia pode ser punido com prisão
logia ao artigo 805 do Código de Processo Civil. simples ou com multa a favor do locatário. E, por-
tanto, a mesma pena se aplica no caso de cobrança
Artigo 805 da Lei nº 13.105, de 16 de março de antecipada do aluguel.

LOCAÇÃO SEM GARANTIA

Artigo 42 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de

ção com início no primeiro dia do mês de março,
1991 – Lei do Inquilinato: Não estando a locação por exemplo, o locatário deverá pagar o aluguel re-
garantida por qualquer das modalidades, o locadorferente ao mês de março, até o dia 6 desse mesmo
poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e
mês de março. Portanto, o aluguel é cobrado ante-
encargos até o sexto dia útil do mês vincendo. cipadamente ao término do mês. Caso haja alguma
garantia locatícia no contrato de locação, essa práti-
Desta forma, imaginando um contrato de loca- ca seria irregular.

Inadimplência do locatário e Ações de Despejo

Primeiramente, temos que entender que os loca- TERMOS SEGUINTES:

tários, mesmo inadimplentes, têm direitos. O fato de o
locatário não ter cumprido com uma obrigação contra-
tual, que, neste caso, estamos abordando o pagamento
do aluguel, não faz com que ele perca seus direitos, nem
tampouco que permita ao locador fazer o que quiser.
Artigo 5º da Constituição da República Federati-
va do Brasil De 1988: Todos são iguais perante a lei,
sem distinção de qualquer natureza, GARANTINDO-
-SE aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no
País a INVIOLABILIDADE DO DIREITO à vida, à liber-
dade, à igualdade, à segurança e à propriedade, NOS
(...)
XI - a casa é asilo inviolável do indivíduo, nin-
guém nela podendo penetrar sem consentimento do
morador, salvo em caso de flagrante delito ou desas-
tre, ou para prestar socorro, ou, durante o dia, por
determinação judicial;
(...)
XXII - é garantido o direito de propriedade;
XXIII - a propriedade atenderá a sua função social;
(...)
XLI - a lei punirá qualquer discriminação atenta-
tória dos direitos e liberdades fundamentais;

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 O locatário de um imóvel residencial, por exem-
plo, constitui nesse imóvel sua moradia, sendo esta
sua casa. Portanto, conforme estabelece a alínea 11
do artigo 5º da Constituição Federal, mesmo que o
locatário esteja inadimplente, mesmo que tenha
descumprido uma cláusula do contrato de locação,
ainda assim, o locador não tem o direito de invadir
a casa desse locatário, independentemente desse
imóvel ser de propriedade desse locador. Mas a alí-
nea 22 da Constituição Federal garante o direito de
propriedade. E a propriedade desse imóvel continua
sendo de seu proprietário, que neste caso é o loca-
dor. Isso continua garantido. Ocorre que no contrato
de locação, a fruição, ou seja, o uso desse imóvel foi
concedido a um terceiro, o locatário, mediante o pa-
gamento do aluguel. Se o aluguel não foi pago, volta-
mos à alínea 11 que estabelece a inviolabilidade da
casa do locatário, salvo se por determinação judicial.
Portanto, somente no caso de ser sentenciado pelo
juiz é que o locador poderá invadir o imóvel, o que
deverá acontecer apenas durante o dia. Então, o lo-
cador somente poderá reaver seu imóvel nos trâmi-
tes legais, do contrário, o locador estaria atentando
contra a lei, ou seja, estaria contrariando um direito
do locatário e, nesse caso, a alínea 41 do artigo 5º
da Constituição Federal deixa claro que a lei punirá
qualquer discriminação atentatória dos direitos e li-
berdades fundamentais.
Artigo 23 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de
1991 – Lei do Inquilinato: O locatário é obrigado a:
I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos
da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no
prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil
do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quan-
do outro local não tiver sido indicado no contrato;
O aluguel não pago, que será pago em mora (com
atraso), terá seu valor acrescido de multa, correção
monetária diária e juros moratórios, calculados con-
forme estabelecidos no contrato. Portanto, o contra-
to deve prever cada um desses encargos de mora.
Protesto em Cartório: Além dessas penalidades
pela mora, o locatário estará sujeito a medidas mais
intensas que o locador poderá tomar de forma am-
parada e autorizada pela lei. Uma delas é que o lo-
cador poderá levar a protesto esse título que não foi
pago. Dessa forma, o locatário receberá a notifica-
ção do cartório de protesto para liquidar a dívida e,
caso contrário, o título será protestado. A liquidação Significado de “sentença judicial transitada
da dívida poderá ser feita no cartório ou diretamen- em julgado”:
te com o locador. O protesto é um ato formal pelo
qual se prova a inadimplência e o descumprimento cabe mais nenhum recurso, seja porque todas as
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de obrigação. Importa ressaltar que não existe pra-
zo para protestar um título. O locatário que teve seu
título protestado deverá quitar a dívida em cartório,
ou então, quitá-la junto ao locador. No caso de uma
locação administrada por um corretor ou uma imo-
biliária, o locatário poderá quitar essa dívida junto a
estes. Quitada a dívida, o credor (seja o locador, a
imobiliária ou o corretor de imóveis) deve fornecer
uma declaração de anuência, com firma reconheci-
da. Essa declaração deve informar que o valor em
questão foi recebido e trazer os dados do título. Com
isso, o locatário deverá comparecer ao cartório onde
ocorreu o protesto (se a quitação não foi feita direta-
mente no cartório), levando a declaração de anuên-
cia. Se o locatário quitar esse débito em cartório, no
prazo estabelecido na intimação, deverá ainda pagar
taxas relativas a custas. Contudo, se a quitação for
feita posteriormente com o próprio credor, o locatá-
rio precisará pagar, além das taxas relativas a custas,
taxas referentes ao cancelamento do protesto.
Ação judicial visando a cobrança dos valores em
aberto: Independentemente do protesto prévio des-
se aluguel, como mencionado, o locador tem o direi-
to de promover a execução da quantia devida pelo
inquilino. Neste caso, se essa dívida não for paga
após a citação do locatário, este terá seus bens pe-
nhorados para que seja possível quitar a dívida. Por
citação, entendamos ser quando o locatário toma
conhecimento formal do processo judicial. Trata-
-se de um processo judicial que envolve um juiz e a
penhora dos bens do locatário somente poderá ser
executada pela sentença desse juiz. Portanto, não é
uma solução imediata e nem tão rápida assim. Certa-
mente leva um tempo para que isso ocorra. De qual-
quer forma, é um direito do locador. Enfim, a terceira
possibilidade do locador para lidar com um locatário
inadimplente é a instauração da ação judicial de des-
pejo por falta de pagamento. Neste caso, que igual-
mente constitui um processo judicial que envolve juiz
e julgamento, o locatário será citado da ação, ou seja,
tomará conhecimento disso, e poderá evitar o des-
pejo se pagar a dívida que está em aberto dentro do
prazo de 15 dias. Esse pagamento é feito em juízo e,
juridicamente, se intitula “purgação da mora” e signi-
fica a liquidação ou pagamento dos valores em atra-
so. Se esse devedor não quitar a dívida, o contrato de
locação será rescindido e o despejo será executado
por decisão judicial.
Sentença é uma decisão final para a qual não
possibilidades de recursos foram esgotadas, seja por- to no Detran e pronto. Mas se o veículo estiver em
que não se interpôs recurso dentro do prazo legal. posse do locatário, então é interessante que no pro-
Judicial tem relação com o judiciário. Então, senten- cesso judicial já seja requerida a busca e apreensão
ça judicial é uma decisão final proferida por um juiz. do veículo. Se for um bem imóvel, deverá se dirigir
Para entendermos claramente o que significa “transi- ao Cartório de Registro de Imóveis com a sentença
tado em julgado”, vale a pena resgatar o Decreto-Lei judicial para fazer a transferência de propriedade do
nº 4.657, de 4 de setembro de 1942, considerando imóvel, assim como é possível que tenha que entrar
todas as alterações dadas por diversas lei até agora. com ação de despejo, caso o imóvel esteja ocupado,
Esse Decreto-Lei é conhecido como a “Lei de Introdu- sendo que esse pedido também já poderia constar
ção às normas do Direito Brasileiro”. Vejamos o pará- no processo inicial. Se a caução for em dinheiro, o lo-
grafo terceiro do seu artigo sexto. cador, de posse da sentença judicial, apresenta esse
documento no banco para poder realizar a retirada
Decreto-Lei nº 4.657, de 4 de setembro de 1942 do valor depositado na conta poupança conjunta não
– Lei de Introdução às normas do Direito Brasileiro: solidária. Por fim, se for caução em títulos e ações, o
Art. 6º A Lei em vigor terá efeito imediato e geral, locador deverá dirigir-se à instituição emissora des-
respeitados o ato jurídico perfeito, o direito adquiri- sas ações ou títulos, com a sentença judicial para re-
do e a coisa julgada. alizar a transferência de titularidade.
§ 1º Reputa-se ato jurídico perfeito o já con-
sumado segundo a lei vigente ao tempo em que EXECUTANDO A GARANTIA LOCATÍCIA DE FIAN-
se efetuou. ÇA: Antes de qualquer coisa, deve ser verificado
§ 2º Consideram-se adquiridos assim os direitos como isso foi estabelecido nesse contrato, no que diz
que o seu titular, ou alguém por ele, possa exercer, respeito às responsabilidades e à ordem de cobran-
como aqueles cujo começo do exercício tenha termo ça quando da inadimplência. O contrato de locação
pré-fixo, ou condição pré-estabelecida inalterável, a pode estabelecer que o fiador seja o principal paga-
arbítrio de outrem. dor, seja devedor solidário, ou ainda, que ele somen-
§ 3º Chama-se coisa julgada ou caso julgado a te seja cobrado após esgotada a cobrança ao locatá-
decisão judicial de que já não caiba recurso. rio. Resgatemos os artigos 827 e 828 do Código Civil.

Aquilo que foi julgado é aquilo que finalizou o
julgamento e, portanto, é uma decisão final. Enfim,
transitado significa que a coisa transitou, ou seja, que
percorreu por um caminho, ou ainda que sofreu uma
transição para algo. Então, transitado em julgado é
aquilo que transitou em julgamento finalizado. “Sen-
tença judicial transitada em julgado” é a decisão fi-
nal dada por um juiz encerrando o julgamento e que,
portanto, não cabe mais nenhum recurso.
Código Civil, Lei nº 10.406 de 2002:
Art. 827. O fiador demandado pelo pagamento da
dívida tem direito a exigir, até a contestação da lide,
que sejam primeiro executados os bens do devedor.
Parágrafo único. O fiador que alegar o benefício
de ordem, a que se refere este artigo, deve nomear
bens do devedor, sitos no mesmo município, livres e
desembargados, quantos bastem para solver o débito.

EXECUTANDO A GARANTIA LOCATÍCIA DE CAU-
ÇÃO: O locador somente poderá obter o item caucio-
nado mediante sentença judicial transitada em julga-
do. Para o locador poder obter o item caucionado no
contrato de locação, devido à inadimplência do loca-
tário, ele deverá ingressar uma ação judicial. Depois
de todo o processo judicial, de posse da sentença, o
locador poderá obter o item caucionado. Se for um
bem móvel, ele deverá se dirigir ao cartório de títulos
e documentos onde foi feito o registro e apresentar
a sentença para obter a propriedade desse bem, as-
sim como deverá se dirigir a outras instituições de-
pendendo do bem caucionado. Se for um carro, por
exemplo, ele deverá se dirigir ao Detran para fazer a
transferência da propriedade do veículo. Se o veículo
já estiver em sua posse, bastará adequar o documen-
Art. 828. Não aproveita este benefício ao fiador:
I - se ele o renunciou expressamente;
II - se se obrigou como principal pagador, ou de-
vedor solidário;
III - se o devedor for insolvente, ou falido.
A questão, portanto, reside no tal benefício de
ordem, pelo qual se estabelece a sequência da co-
brança da dívida primeiramente ao locatário e, ape-
nas se este não a honrar ou não puder honrá-la,
somente então, é que o locador poderá cobrar essa
dívida do fiador. Se o locatário for comprovadamente
insolvente ou falido, obviamente que o fiador pode-
rá ser cobrado diretamente. Afora essa condição, a
questão do benefício de ordem é respondida pelo
que esteja estabelecido no contrato de locação que

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 tenha usado a fiança como modalidade de garantia
locatícia. O artigo 828 do Código Civil apresenta, nas
suas duas primeiras alíneas, três condições que per-
mite ao locador cobrar a dívida do fiador antes mes-
mo de cobrá-la do locatário. Primeira situação é se o
fiador renunciou por escrito o benefício de ordem.
Isso acontece se o contrato de locação apresentar
cláusula que estabeleça essa renúncia por parte do
fiador que assina esse contrato. A segunda situação é
se o fiador se obrigou como principal pagador. Situa-
ção que igualmente pode estar estabelecida em cláu-
sula específica do contrato de locação. Neste caso,
o fiador seria de quem o locador receberia o paga-
mento do aluguel, mas, como o locatário realiza esse
pagamento, o locador dá a quitação, mesmo que não
tenha sido feita pelo fiador. A terceira situação é se
o fiador se obrigou como devedor solidário, o que
também pode estar estabelecido em cláusula espe-
cífica no contrato de locação e, com isso, o locador
poderá cobrar a dívida de ambos, locatário e fiador,
conjuntamente, no mesmo processo judicial. Então,
a definição de quem o locador poderá, judicialmen-
te, cobrar a dívida, deve estar estabelecida no con-
trato de locação. Caso esse contrato não apresente
cláusulas sobre essas situações, então o fiador terá
direito ao benefício de ordem e o locador terá que,
primeiramente, cobrar a dívida do locatário.
Artigo 836 do Código Civil, Lei nº 10.406 de
2002: A obrigação do fiador passa aos herdeiros; mas
a responsabilidade da fiança se limita ao tempo de-
corrido até a morte do fiador, e não pode ultrapassar
as forças da herança.
Portanto, o locador só poderá cobrar dos her-
deiros do fiador as dívidas que existiam antes do
seu falecimento.
Na existência de dois ou mais fiadores: Situa-
ção totalmente possível e permissível pela lei. Vale
lembrar que o que é proibido é a exigência de mais
de uma modalidade de garantia locatícia, mas nada
impede que, no uso de uma modalidade, se exija vá-
rios elementos garantidores. Caso sejam estabeleci-
dos, no contrato de locação, dois ou mais fiadores, é
importante que nesse contrato se estipule pelo quê
cada fiador se responsabiliza, ou se defina a propor-
ção de responsabilidade. Na ausência dessa defini-
ção, fica entendido que cada fiador se responsabiliza
pela proporção da divisão da dívida pela quantidade
de fiadores, ou seja, se forem 2 fiadores, então cada
um responde por 50 por cento da dívida, mas se fo-
rem 4 fiadores, então cada um responde por 25 por
cento da dívida, conforme previsto nos artigos 829 e
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830 do Código Civil.
Código Civil, Lei nº 10.406 de 2002: Art. 829. A
fiança conjuntamente prestada a um só débito por
mais de uma pessoa importa o compromisso de so-
lidariedade entre elas, se declaradamente não se re-
servarem o benefício de divisão.
Parágrafo único. Estipulado este benefício, cada
fiador responde unicamente pela parte que, em pro-
porção, lhe couber no pagamento.
Art. 830. Cada fiador pode fixar no contrato a
parte da dívida que toma sob sua responsabilidade,
caso em que não será por mais obrigado.
EXECUTANDO A GARANTIA LOCATÍCIA DE SE-
GURO DE FIANÇA LOCATÍCIA: Primeiramente, é
preciso ter o sinistro. Sinistro qualquer dano havido
em bem colocado no seguro. O sinistro num seguro
de fiança locatícia sempre é decorrente do não pa-
gamento do aluguel, mas é caracterizado por três
situações, sendo a decretação de despejo, o aban-
dono do imóvel, ou ainda a entrega amigável das
chaves. Então, se o locatário estiver inadimplente,
existe uma expectativa de sinistro. Mas o sinistro
somente será caracterizado quando acontecer um
desses três eventos: decretação de despejo, aban-
dono do imóvel ou entrega amigável das chaves.
O locador tem a obrigação, de avisar a seguradora
após o vencimento do segundo aluguel não pago.
Ou seja, considerando um vencimento do aluguel
como sendo todo dia 10, se o locatário não pagar o
aluguel vencido em 10 de março, este é o primeiro
aluguel não pago. O próximo aluguel vencerá em 10
de abril. Portanto, o locador somente deverá avisar
a seguradora se esse inquilino não pagar o aluguel
que vencer em 10 de abril. Com isso estaríamos no
momento de expectativa de sinistro. Nesse período,
a seguradora poderá realizar pagamentos ao loca-
dor, em forma de adiantamentos dos alugueis atra-
sados. Chama-se adiantamento, porque a indeniza-
ção completa somente será paga após a caracteriza-
ção do sinistro e, por enquanto, estamos no período
de expectativa de sinistro. Mas para receber esses
adiantamentos, o locador deverá apresentar à se-
guradora o comprovante de ingresso na Justiça de
ação de despejo. A partir da data de entrega desse
documento, a seguradora fará o primeiro adianta-
mento no prazo de até 30 dias. Já os demais adian-
tamentos dos outros alugueis não pagos, serão fei-
tos mensalmente, de acordo com o vencimento dos
aluguéis, até a caracterização do sinistro. Existem
seguradoras que, ao invés de exigir que o locador
contrate um advogado e apresente comprovante locatário, promove-se a transferência da titularidade
de ingresso na Justiça de ação de despejo, a própria
para o locador, das quotas de determinado fundo de
seguradora nomeia um advogado que recorrerá à investimento, até então, em nome do locatário, ou
justiça dando início a ação de despejo. Nesse caso,
de um terceiro cedente. Essas quotas de fundo de
devem ser verificadas as cláusulas contratuais para
investimento, durante a vigência do contrato de lo-
entender quem arca com os honorários desse advo- cação, estão sob a guarda de uma instituição finan-
gado. De qualquer forma, a indenização completa ceira, conceituada como o agente fiduciário. Não há
somente será paga após 30 dias da comprovação da qualquer imposição restritiva, seja quanto à quanti-
desocupação do imóvel por parte do locatário. Essadade, quanto ao tipo ou ao valor das quotas cedidas
comprovação poderá ser por despejo, pela entrega pelo locatário em garantia ao locador. Estas quotas
amigável das chaves ou por abandono do imóvel. de fundo de investimento tornam-se indisponíveis,
Importa lembrar que o valor da indenização cor- inalienáveis e impenhoráveis, enquanto estiverem
responde ao limite máximo definido na apólice. O figurando como garantia da locação. Isso significa
locador recebe esse valor descontados os adianta- que o locador, o locatário, e o agente fiduciário, que
mentos já realizados pela seguradora. Para receberé a instituição financeira que administra o fundo de
a indenização, além da sentença de despejo, o lo- investimento, nenhum deles e ninguém mais pode
cador deverá apresentar, a cópia da petição inicial
disponibilizar essas quotas para negociações. Tam-
e uma prova de desocupação efetiva do imóvel ou bém não podem vender essas quotas, nem mesmo o
cópia do mandado de retomada da posse ou cópia titular pode vende-las. E, enfim, essas quotas não po-
do documento de entrega amigável das chaves. Este derão, em hipótese alguma, ser usadas para quitação
último deve ser assinado pelo inquilino e deve re-de dívidas para outros credores, a não ser que sejam
lacionar a dívida total de aluguéis e outros eventu-
aqueles previstos no contrato de locação. As quotas
ais encargos, discriminados por mês. Também deve estão em nome do locador, em caráter resolúvel, ou
apresentar carta de comunicação da inadimplência seja, a titularidade do locador sobre essas quotas
do inquilino, identificando os valores não pagos, re-
estará subordinada a uma condição que, quando al-
cibos originais de pagamento dos aluguéis e relató-
cançada, fará com que a titularidade sobre as quo-
rio mensal do andamento da ação judicial. O segu- tas retorne do locador para quem as cedeu, seja o
ro de fiança locatícia possui uma cobertura básicalocatário ou um terceiro cedente. Essa condição é o
e coberturas adicionais. A cobertura básica inclui o
encerramento do contrato de locação, sem que te-
valor dos alugueis, multas de mora, custas judiciais
nham restado débitos não quitados e tenha, o loca-
e honorários advocatícios. Não existe seguro de tário, cumprido todas as obrigações estabelecidas no
fiança locatícia que não inclua, pelo menos, obriga-
contrato de locação. Se restarem pendências finan-
toriamente esses itens. Já as coberturas adicionais
ceiras ou mesmo se não forem cumpridas obrigações
são opcionais, incluem outros itens e vão encare- que resultem em consequências patrimoniais nega-
cendo o preço do seguro. Na lista de itens adicionais
tivas em desfavor do locador, as quotas não retorna-
podemos citar o condomínio, IPTU, conta de água, rão para a titularidade do locatário, ou de terceiro
conta de gás canalizado, conta de luz, danos mate-cedente. A propriedade dessas quotas permanece-
riais causados ao imóvel, pintura interna e externa,
rá com o locador. Simples assim. Mas, obviamente,
multa por rescisão contratual, podendo, até mesmo existem procedimentos a seguir, seja na esfera extra-
incluir serviços emergenciais como chaveiro, mão judicial, seja na esfera judicial. Extrajudicialmente,
de obra para conserto de eletrodomésticos, entre o locador deve notificar o locatário e o cedente das
outros. Portanto, os alugueis atrasados serão pagos
quotas, se for um terceiro, comunicando o prazo de
em forma de adiantamento durante o período de dez dias para quitação integral da dívida, sob pena
expectativa de sinistro e, depois de caracterizado o
de, em caso de descumprimento, ser promovida a
sinistro, a seguradora pagará os valores de todos os
excussão extrajudicial da garantia locatícia. Se a dívi-
itens contratados. A seguradora pagará os alugueisda não for quitada, o locador deve apresentar à ins-
atrasados a partir do momento que tenha sido avi- tituição financeira agente fiduciária uma requisição
sada. Isso significa que os alugueis atrasados quede transferência, caráter exclusivo e irrevogável, de
existiam antes do locador avisar a seguradora, nãouma quantidade de quotas cedidas em garantia. Essa
serão pagos. quantidade deve ser calculada de modo a represen-
tar o montante da dívida e nunca mais do que isso,
EXECUTANDO A GARANTIA LOCATÍCIA DE CES- sendo limitada à quantidade cedida em garantia. Fei-
SÃO FIDUCIÁRIA DE QUOTAS DE FUNDO DE INVESTI- ta a transferência, as quotas passam a fazer parte do
MENTO: Nesta garantia, quando da inadimplência do patrimônio do locador, quem poderá negociá-las ou

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 aliená-las, se desejar. Se a quantidade de quotas
cedidas não for suficiente para suprir a dívida, o
locador deverá busca na justiça o valor faltante.
Feita a transferência das quotas, o locador po-
derá mover ação de despejo contra o locatário,
para reaver o imóvel. Optando pela esfera judi-
cial diretamente, o locador move ação contra o
locatário para a quitação da dívida e execução do
despejo. A transferência das quotas ocorrerá por
sentença do juiz.

Análise do locatário

O potencial de sucesso de uma boa locação é, Corretores de imóveis devem realizar uma análise
fundamentalmente, determinado pela adequada bem criteriosa de quem pretende ser locatário e infor-
análise do locatário. mar tudo a esse respeito ao locador. Isso é essencial.

Superior Tribunal de Justiça

RECURSO ESPECIAL Nº 1.103.658 - RN (2008/0245977-7)

EMENTA

RELATOR: MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO

RECORRENTE: A Imobiliária

RECORRIDO: o Locador

1. (...) não cabe à imobiliária que agiu diligentemente a responsabilidade pelo paga-
mento de aluguéis, cotas condominiais ou tributos inadimplidos pelo locatário - res-
salvadas as hipóteses de previsão contratual nesse sentido -, porquanto ausente sua
culpa, elemento imprescindível em sede de responsabilidade civil subjetiva.

2. Ao revés, configura-se a responsabilidade da administradora de imóveis pelos pre-

juízos sofridos pelo locador quando ela não cumpre com os deveres oriundos da re-
lação contratual.

3. A recorrente é parte legítima para figurar no polo passivo da presente demanda, uma
vez que a pretensão veiculada na petição inicial não diz respeito à mera cobrança de
alugueres atrasados, mas à responsabilização civil da imobiliária pelo descumprimento
do contrato. No caso concreto, o Tribunal a quo consignou a efetiva existência de falha
na aprovação do cadastro do locatário e do fiador, uma vez que a renda auferida por
eles não alcançava o patamar mínimo exigido contratualmente, resultando na frustra-
ção da execução que visava à cobrança dos alugueres e débitos relativos às cotas con-
dominiais e tributos inadimplidos.

4. A pretensão do proprietário do imóvel nasceu com a ciência do defeito na pres-

tação do serviço consubstanciado na desídia relacionada à aprovação cadastral do
locatário e do fiador, (...)

VOTO

(...) resta evidente que a empresa recorrente não exigiu do locatário ou do fiador
a demonstração efetiva da capacidade econômica para que fosse firmado o con-

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 trato de locação e também omitiu tal situação do locador, situação que enseja
de forma clara a responsabilidade daquela pelos danos sofridos pelo locador em
razão da ausência da capacidade econômica do locatário e do fiador indicados
pelo recorrente. Ademais, a título de reforço de argumento, extrai-se da senten-
ça que “a aprovação dos cadastros do locatário e do seu fiador teria ocorrido em
virtude da amizade do diretor da empresa com os mesmos” (...)

Destaca-se, portanto, que num contrato de lo-
cação, ainda que a imobiliária, o corretor de imó-
veis autônomo, esteja fazendo a administração
desse contrato, não cabe a este a responsabilidade
pelo pagamento de aluguéis, cotas condominiais
ou tributos inadimplidos pelo locatário. Por outro
lado, cabe, sim, tanto à imobiliária quanto ao cor-
retor de imóveis que esteja administrando o con-
trato de locação a responsabilidade pelos prejuízos
sofridos pelo locador quando estes não cumprem
com os deveres oriundos da relação contratual de
administração imobiliária. Neste caso apresenta-
do, com relação aprovação cadastral do locatário
e do fiador, o relator menciona ter havido desídia,
ou seja, a imobiliária se esquivou de qualquer es-
forço físico e moral na realização da atividade de
sua responsabilidade, em outras palavras, não
teve a atenção ou o cuidado necessário. Enfim,
houve negligência na análise do locatário e do fia-
dor. E, conforme manifestado no voto do relator,
fica clara a responsabilidade da imobiliária pelos
danos sofridos pelo locador em razão da ausência
da capacidade econômica do locatário e do fiador
indicados pela imobiliária. Então, a imobiliária não
terá que pagar os alugueis atrasados, mas terá que
indenizar o locador pelos danos sofridos.

Garantias Locatícias

LISTA DE DOCUMENTOS PARA ANÁLIS

DE LOCATÁRIO PESSOA FÍSICA
• RG;
• Certidão de nascimento ou de casamento;
• CPF;
• Comprovante de residência;
• Informações bancárias;
• Comprovante de renda.

Cada uma desses documentos, exige uma aná-
lise. Quanto ao RG, deve-se verificar se a foto é atu-
al. Caso não seja, deve-se solicitar que atualize o RG
ou, então, pode-se usar a CNH, a Carteira Nacional
de Habilitação, que, devido à validade, normalmente
traz uma foto mais atual. Devem-se verificar todos os
dados que qualifiquem o proponente locatário como,
data de nascimento, naturalidade, nome do pai e da
mãe. Também não se pode aceitar documentos que
estejam manchados ou rasurados e, muito menos,
rasgados. Se o proponente for solteiro, deve-se pedir
a Certidão de Nascimento e, caso contrário, a Cer-
tidão de Casamento com as devidas averbações no
caso de divorciado ou viúvo. Deve-se certificar-se de
que seja uma certidão atual, que não esteja vencida.
A validade dessas certidões é de 90 dias da data de
sua emissão. Se a certidão apresentada tenha mais
do que 90 dias, é necessário pedir que o proponen-
te apresente certidão atualizada. A certidão de ca-
samento demonstra qual é o regime de bens dessa
união. Isso é fundamentalmente importante, pois
se o regime for de comunhão de bens, seja parcial
ou total, o cônjuge também deverá assinar o contra-
to de locação como locador do imóvel. Nesse caso,
também é necessário que todos os documentos de
pessoa física também sejam requeridos do cônjuge.
O Cadastro de Pessoa Física, CPF, é necessário, princi-
palmente para que se possam fazer consultas impor-

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 tantes. Primeiramente, deve-se verificar na Receita
Federal se os dados do CPF são verdadeiros e se esse
cadastro está regular. Feito isso, deve-se consultar
instituições de análise de crédito, tais como SERASA e
SPC. A sigla SERASA, antigamente, era o acrônimo de
Serviços de Assessoria S/A, uma instituição privada
de análise de crédito criada em 1968 por iniciativa da
Federação Brasileira de Bancos, a FEBRABAN, e que,
atualmente, sua razão social é Centralizadora dos
Serviços dos Bancos S/A. Já o SPC é acrônimo de Ser-
viço de Proteção ao Crédito, sendo prestado pela ins-
tituição Boa Vista Serviços S/A. Ambos, tanto SERA-
SA, quanto SPC, são capazes de identificar o histórico
do proponente e podem oferecer um diagnóstico das
suas compras e pagamentos. Essas informações são
importantes para compor a análise das condições de
consumo do proponente locatário e de seu cônjuge.
Já o comprovante de residência tem uma função in-
formativa e cadastral. Neste caso, podem ser usadas
contas de água, de luz ou de telefone em nome do
proponente ou do cônjuge. Quanto às informações
bancárias, é interessante obter uma cópia do cartão
do banco, o qual tenha os dados bancários a respeito
do banco, agência e número da conta do proponente,
para efeito de cadastro. Já o comprovante de renda é
importantíssimo para que se possa analisar se o pro-
ponente, realmente, tem condições de arcar com o
aluguel e todas as demais taxas e impostos inerentes
a esse contrato de locação, como o IPTU, caso seja in-
serido no contrato, a taxa de condomínio, se houver,
entre outras taxas. A comprovação de renda pode ser
feita pela apresentação do holerite, se o proponente
for empregado assalariado, ou, então, pela DECORE,
que é a Declaração Comprobatória de Percepção de
Rendimentos, emitida por um contador, se o propo-
nente for empresário, ou extrato bancário, se o pro-
ponente for profissional liberal ou autônomo. Princi-
palmente nestes dois últimos casos, é importante pe-
dir também cópia da última declaração de imposto
de renda e o documento de movimentação da conta
nos últimos seis meses, ou seja, o extrato bancário.
Com os dados do proponente é importante obter as
certidões negativas de processos judiciais, que po-
dem ser conseguidas gratuitamente pela Internet,
sendo a Certidão Negativa de Débitos da Receita Fe-
deral e as Certidões Negativas Cível e Criminal tanto
da Justiça Estadual quanto Federal.
Se o proponente já estiver negativado numa ins-
tituição de análise de crédito, as chances de inadim-
plência aumentam bastante. Outro risco é se o pro-
ponente locatário tiver algum problema criminal.
Com relação à análise da renda do proponente, é
comum adotar uma renda ideal de, no mínimo, três
vezes o valor da locação. A renda líquida é a renda to-
tal menos os impostos, as contas fixas, as prestações
do parcelamento de dívidas, as parcelas de financia-
mentos e outras obrigações financeiras recorrentes.
Se o proponente locatário for casado, é im-
portante analisar, também, a situação financeira
do cônjuge.

LISTA DE DOCUMENTOS PARA ANÁLISE

DE LOCATÁRIO PESSOA JURÍDICA
• CNPJ;
• Certidão de Débitos Relativos a Créditos Tributários Federais e à Dívida
Ativa da União;
• Certificado de regularidade do FGTS;
• Certidão Negativa de Débito Estadual;
• Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas;
• Certidão Negativa de Tributos Mobiliários e Imobiliários
• Cópia da Declaração de Imposto de Renda (3 anos);
• Contrato Social (ou outro documento constitutivo da Pessoa Jurídica).

O CNPJ é o número dessa empresa no Cadastro
Nacional da Pessoa Jurídica e se faz necessário para
realizar algumas importantes consultas. A primeira
delas é buscar esse número de CNPJ na Receita Fede-
ral e obter o Comprovante de Inscrição e de Situação
Cadastral, no qual constam diversas informações so-
bre essa Pessoa Jurídica para qualifica-la adequada-
mente no contrato e verificar sua situação cadastral.
Também deve-se consultar instituições de análise de
crédito, tais como SERASA e SPC. Também deve-se
obter certidões para verificar a situação da empresa.
A Certidão de Débitos Relativos a Créditos Tributários

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Federais e à Dívida Ativa da União pode ser obtida
gratuitamente no website da Receita Federal, bas-
tando informar o número de CNPJ, e é emitida se a
empresa não possuir pendências relativas a débitos,
a dados cadastrais e à apresentação de declarações,
inclusive pendências relativas às contribuições pre-
videnciárias. O Certificado de regularidade do FGTS
que pode ser obtido no website da Caixa Econômi-
ca Federal, se refere à regularidade do empregador.
Para tanto, a empresa deve estar em dia com todas
as obrigações legais junto ao Fundo de Garantia do
Tempo de Serviço, FGTS, seja quanto às contribui-
ções, assim como quanto a eventuais empréstimos
com recursos originários do FGTS. Outra certidão im-
portante é a Certidão Negativa de Débito Estadual, a
qual é apresenta a regularidade fiscal desse contri-
buinte Pessoa Jurídica referente aos créditos tributá-
rios estaduais administrados pela Secretaria Estadual
da Fazenda. Portanto, cada estado brasileiro possui
critérios próprios para a emissão do documento. No
website do Tribunal Superior do Trabalho é possível
obter a Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas, a
qual se baseia nas informações dos 24 Tribunais Re-
gionais do Trabalho do Brasil, sendo que, somente
será negativa se a pessoa jurídica não estiver inscri-
ta como devedora no Banco Nacional de Devedores
Vistoria antes, durante e depois da locação
A vistoria do imóvel a ser locado é uma atividade
fundamental e deve, obrigatoriamente, estar presente
no procedimento de locação. É na vistoria que se des-
creve de forma detalhada o imóvel a ser locado, suas
condições, estrutura, assim como todo e qualquer mó-
vel, equipamento ou acabamento existente no imóvel.
Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 – Lei
do Inquilinato:
Art. 22. O locador é obrigado a:
I - entregar ao locatário o imóvel alugado em es-
tado de servir ao uso a que se destina;
III - manter, durante a locação, a forma e o desti-
no do imóvel;
IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores
à locação;
V - fornecer ao locatário, caso este solicite, des-
crição minuciosa do estado do imóvel, quando de
sua entrega, com expressa referência aos eventuais
defeitos existentes;
(...)
Art. 23. O locatário é obrigado a:
II - servir-se do imóvel para o uso convenciona-
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Trabalhistas, o BNDT. Por fim, a Certidão Negativa
de Tributos Mobiliários e Imobiliários, emitida pela
Prefeitura, também se faz importante, pois se baseia
em dados constantes no Cadastro de Contribuinte
Mobiliários, atestando, se negativa, a inexistência de
débitos referentes ao Imposto sobre Serviços e a ta-
xas relacionadas à prestação de serviços, bem como
a inexistência de dívidas relacionadas ao IPTU ou a
outras taxas imobiliárias existente no município. Para
obter todas essas certidões, basta ter em mãos o nú-
mero do CNPJ da Pessoa Jurídica. Mas também é im-
portante solicitar uma cópia da declaração de impos-
to de renda dos últimos três anos, a fim de verificar
a saúde financeira da empresa. As Pessoas Jurídicas
são administradas e representadas por pessoas físi-
cas. Portanto, é necessário analisar o documento do
ato constitutivo da Pessoa Jurídica. Esse documento
pode ser o Contrato social, ou o Estatuto social junta-
mente com a Ata da assembleia de fundação ou cons-
tituição e da assembleia de eleição e possa da atual
diretoria. É nesse documento que consta a informa-
ção de quem é o responsável legal e o administrador
dessa pessoa jurídica. Para cada uma dessas pessoas
que constam como sócios ou membros da diretoria,
deve-se obter todos os documentos mencionados
anteriormente usados para análise de pessoa física.
do ou presumido, compatível com a natureza deste e
com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o
mesmo cuidado como se fosse seu;
III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado
em que o recebeu, salvo as deteriorações decorren-
tes do seu uso normal;
IV - levar imediatamente ao conhecimento do lo-
cador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja
reparação a este incumba, bem como as eventuais
turbações de terceiros;
V - realizar a imediata reparação dos danos ve-
rificados no imóvel, ou nas suas instalações, provo-
cadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes
ou prepostos;
VI - não modificar a forma interna ou externa
do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito
do locador;
IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou
por seu mandatário, mediante combinação prévia de
dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visi-
tado e examinado por terceiros, na hipótese prevista
no art. 27;
(...)
37
 Dada a importância da vistoria, o locatário tem o di-
reito de exigir que o locador lhe forneça descrição minu-
ciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com
expressa referência aos eventuais defeitos existentes.
Esse detalhamento é o próprio termo de vistoria. Por
outro lado, o locador também tem o direito de agendar
com o locatário data e horário para nova vistoria, durante
a vigência da locação e o locatário deve permitir que isso
seja feito. Dessa forma, o locador poderá ter a ciência de
que o imóvel esteja sendo cuidado adequadamente. O
locatário também deve permitir, desde que agendado
com antecedência, que o imóvel seja visitado por tercei-
ros, caso o locador, ou o proprietário, tenham ofertado
esse imóvel à venda.
O presente termo refere-se à vistoria de imóvel
urbano residencial, sito à Rua XXX, nº 999 – bairro
ZZZ, Cep 12345-000, na cidade de YYYY – UF, o qual é
de propriedade de PPPPP, sendo parte integrante do
Contrato de Locação nº 5555, cujo locatário é LLLL.
A vistoria foi realizada em DD de MMM de AAAA,
a partir das HH horas e NN minutos, pelo corretor de
imóveis CCC, acompanhado por...
Segue relação completa de cada cômodo e com-
partimento do imóvel, descrevendo-se seu o estado
de conservação e dos móveis, utensílios e equipa-
mentos existentes.

Preferência na aquisição do imóvel locado: Se-
gundo esse artigo 27 da Lei do Inquilinato, o locatá-
rio tem preferência para adquirir o imóvel locado, em
igualdade de condições ofertadas a terceiros. É por
isso que o locador deve dar conhecimento ao loca-
tário dessa oferta de venda, de promessa de venda,
de cessão ou de promessa de cessão de direitos, ou
ainda, de dação em pagamento. O locador poderá dar
conhecimento disso ao locatário mediante notificação
judicial, ou notificação extrajudicial ou qualquer outro
meio de ciência, desde que seja inequívoca, como, por
exemplo, uma carta com aviso de recebimento.
TERMO DE VISTORIA
Registro Fotográfico: Não há previsão legal que
obrigue uma vistoria ter registro fotográfico. Então,
não é algo imprescindível. Por outro lado, a foto-
grafia de cada elemento descrito na vistoria amplia
a percepção dos dados da descrição, criando maior
compreensão e contextualização do que foi visto-
riado. Portanto, em se tratando de impingir exce-
lência na vistoria, poderíamos até dizer que seria
imprescindível. As fotos são elementos adicionais e
opcionais, mas que incrementam a qualidade dos
serviços prestados. Mas a presença das fotos não
pode inibir as descrições, ou seja, a leitura do texto
deve ser suficiente para a compreensão das carac-
terísticas daquilo que foi vistoriado.

PRINCIPAIS ELEMENTOS A SEREM VISTORIADOS:

• Sobre o terreno:
• Tipo de implantação: (condomínio, vila, rua);
• Área Terreno/Lote (m²);
• Nº de frentes e Testada (m) da frente principal;
• Topografia (plana, acidentada, em aclive, em declive, passível de alagamento);
• Posição/situação do terreno (esquina, meio da quadra);
• Superfície (seco, alagável, brejoso, arenoso, outro);

• Sobre a edificação:
• Posição/situação da construção (isolada, geminada de um lado, geminada
dos dois lados, junto aos fundos, junto a uma lateral, junto às duas laterais,
ocupa todo o terreno);
• Posição em relação à rua (no mesmo nível, abaixo no nível, acima do nível);
• Uso (residencial, comercial, misto);
• Tipo do Imóvel (casa, apartamento, casa em condomínio);
• Posição (frente para que ponto cardeal);
• Estado de conservação (aparentemente novo, em bom estado, razoável, ne-
cessita acabamento, necessita reforma);
• Quantidade de pavimentos;

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 • Quantidade e tipificação de cômodos (sala, cozinha, copa, banheiro, dor-
mitório, lavanderia, sacada etc)
• Quantidade de suítes;
• Quantidade de quartos (não sendo suíte);
• Quantidade de dormitórios (soma da quantidade de suíte e quartos sem suíte);
• Quantidade de banheiros sociais;
• Quantidade de lavabos;
• Total de Banheiros (soma da quantidade de banheiros e lavabos);
• Quantidade de vagas na garagem;
• Situação da Vaga na garagem (subterrânea, coberta, demarcada, livre, com
acesso coberto à área social);
• Padrão de acabamento (descrever pisos, paredes e teto de cada cômodo);
• Fechamento de paredes (madeira, alvenaria, drywall, parede de concre-
to, outros);
• Esquadrias (descrever a moldura de cada porta e de cada janela);
• Cobertura/telhado (laje, telha cerâmica, telha fibrocimento, telha concre-
to, outro);
• Teto (laje, telhado aparente, forro, gesso);
• Solução sanitária (esgoto encanado, fossa séptica e sumidouro, não possui);
• Abastecimento de água (encanada, poço artesiano, sem abastecimento);
• Outros abastecimentos (eletricidade, gás, Tv a cabo, Internet etc)Infraes-
trutura/serviços/equipamentos (piscina, quadra, interfone, portão eletrôni-
co, churrasqueira, cftv, sauna, salão de festas, salão de jogos, cinema, gera-
dor, outros).
• Se for imóvel em condomínio vertical, em adição:
• Tipo do apartamento (convencional, loft, cobertura, kitnet, du-
plex, tríplex);
• Posição na edificação (frente, frente/canto, meio, fundos, fundos/
canto, lateral);
• Uso predominante no condomínio (residencial multifamiliar, resi-
dencial unifamiliar, comercial, industrial);

TERMO DE VISTORIA - Encerramento

O imóvel vistoriado é entregue ao LOCATÁRIO em conformidade com o que
se descreve neste termo e em bom estado de limpeza e utilização, tal qual re-
conhece reciprocamente locador e locatário. Por ser expressão da verdade, as
partes firmam o presente termo de vistoria em duas vias de igual teor e forma,
juntamente com 2 (duas) testemunhas.

Locação não residencial

Locação de imóvel rural = arrendamento rural Artigo 55 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro

(Lei nº 4.504, de 30 de novembro de 1964 - Estatuto de 1991 – Lei do Inquilinato: Considera-se loca-
da Terra) ção não residencial quando o locatário for pes-
soa jurídica e o imóvel, destinar-se ao uso de seus
Arrendamento rural: cessão do uso de imóvel ru- titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos
ral, mediante algum pagamento. ou empregados.

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 Dois critérios para que a locação seja considera- § 4º O direito a renovação do contrato estende-
da como não residencial de imóvel urbano: -se às locações celebradas por indústrias e socieda-
• O locatário deve ser uma Pessoa Jurídica. des civis com fim lucrativo, regularmente constituí-
• O imóvel deve destinar-se ao uso dos propó- das, desde que ocorrentes os pressupostos previstos
sitos dessa Pessoa Jurídica na pessoa de seus só- neste artigo.
cios ou funcionários. § 5º Do direito a renovação decai aquele que não
propuser a ação no interregno de um ano, no máxi-
Art. 11 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de mo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da
1991 – Lei do Inquilinato: Morrendo o locatário, fica- finalização do prazo do contrato em vigor.
rão sub-rogados nos seus direitos e obrigações:
I - nas locações com finalidade residencial, o Todos os 3 critérios devem ser atendidos para a
cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessi- renovação do contrato de locação de imóvel destina-
vamente, os herdeiros necessários e as pessoas que do ao comércio:
viviam na dependência econômica do de cujus, des- • Que exista um contrato, por escrito, com prazo
de que residentes no imóvel; determinado, já que se o prazo for indeterminado,
II - nas locações com finalidade não residencial, não faz sentido haver renovação. Só se renova um
o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio. contrato cujo prazo expirou.
• Que o prazo da locação seja de, no mínimo, 5
Então, quando o locatário vai a óbito, na locação (cinco) anos.
residencial, tanto os direitos quanto as obrigações • Que o locatário esteja em atividade comercial
passam para os sobreviventes que residem no imó- há, pelo menos, três anos.
vel locado, seja o cônjuge ou companheiro e, suces-
sivamente, os herdeiros e as pessoas que dependiam O direito à renovação é estendido aos cessioná-
economicamente desse locatário. Mas, na locação rios ou sucessores da locação, ou seja, aqueles que
não residencial, é conforme o que se estabelece em passaram a ser os proprietários da Pessoa Jurídica
herança e o sucessor da Pessoa Jurídica. que explora a atividade comercial no imóvel locado;
assim como para o sublocatário, se o imóvel foi su-
Art. 51 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de blocado, ou seja, se o locatário alugou esse imóvel
1991 – Lei do Inquilinato: Nas locações de imóveis a outro, desde, obviamente, a sublocação não tenha
destinados ao comércio, o locatário terá direito a sido impedida no contrato de locação.
renovação do contrato, por igual prazo, desde que,
cumulativamente: Atenção! Caso o locatário seja um e a empresa
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por que explora o comércio no imóvel seja outro. Se o lo-
escrito e com prazo determinado; catário for sócio dessa empresa e isso estiver autori-
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a zado no contrato de locação, então tanto o locatário
soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos quanto a empresa que ele é sócio, podem exercem o
seja de cinco anos; direito à renovação.
III - o locatário esteja explorando seu comércio,
no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto Nas locações com finalidade não residencial,
de três anos. quando o locatário morre, os direitos e obriga-
§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ções ficam sub-rogados ao espólio e ao seu suces-
ser exercido pelos cessionários ou sucessores da sor no negócio. Quanto à renovação, a ideia é a
locação; no caso de sublocação total do imóvel, o mesma. Portanto, se um dos sócios não for mais
direito a renovação somente poderá ser exercido sócio da empresa, seja por morte ou dissolução
pelo sublocatário. social, o sócio que restar terá o direito à renova-
§ 2º Quando o contrato autorizar que o locatário ção. Mas para isso, deve continuar exercendo a
utilize o imóvel para as atividades de sociedade de mesma atividade comercial.
que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo
de comércio, o direito a renovação poderá ser exerci- Respeitados os pressupostos desse artigo, esse
do pelo locatário ou pela sociedade. dispositivo se estende aos contratos de locações
§ 3º Dissolvida a sociedade comercial por mor- com indústrias e com quaisquer outras sociedades
te de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub- civis com fim lucrativo. Englobam-se aqui, portanto,
-rogado no direito a renovação, desde que continue os escritórios de prestação de serviços entre outras
no mesmo ramo. pessoas jurídicas.

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 Mas, a renovação não é algo automático pois, mínimo, três anos. Se o locatário propuser a renova-
o locatário deve propor ao locador a renovação do ção desse contrato de locação dentro do prazo para
contrato. Isso deve ser feito entre seis a doze meses tanto, o locador é obrigado a renovar esse contrato.
antes da data de término do contrato de locação. Su- Contudo, isso pode ser diferente caso haja alguma
ponha que o contrato termine no dia 31 de dezem- determinação do Poder Público para realizar obras
bro, então esse prazo se estende do dia primeiro de no imóvel, seja de total transformação, seja para au-
janeiro desse mesmo ano até o dia 30 de junho. mentar o valor do negócio ou da propriedade. Nesse
caso, o locador não é obrigado a renovar o contrato
Encerrado o prazo do pedido de renovação, o lo- de locação.
catário perde o direito à renovação. Contudo, o con-
trato continua podendo ser renovado, mas, a critério Fundo de comércio: Um segundo caso em que
do locador. Desta forma, se o locatário continuar cum- o locador fica desobrigado a renovar o contrato de
prindo com as obrigações da locação e o locador não locação não residencial, tem relação com a transfe-
apresentar oposição, o contrato de locação será auto- rência do fundo de comércio. Entende-se por fundo
maticamente prorrogado nas mesmas condições. de comércio o estabelecimento comercial. Portanto,
nesse segundo caso o locador tem a possibilidade de
O direito que o locatário tem de renovação não retomar o imóvel para seu próprio uso ou se for para
pode ser negado pelo locador. ali operar outro estabelecimento comercial. Mas um
dos sócios desse estabelecimento comercial deve ser
Art. 52 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de o locador, ou seu cônjuge, ou ascendente ou ainda
1991 – Lei do Inquilinato: O locador não estará obri- descendente e esse sócio deve ter a maioria do ca-
gado a renovar o contrato se: pital social. Outra coisa, é que esse estabelecimento
I - por determinação do Poder Público, tiver comercial já exista, em outro lugar, há, pelo menos,
que realizar no imóvel obras que importarem na um ano. Atenção nesse caso de transferência do fun-
sua radical transformação; ou para fazer modifica- do de comércio, esse outro estabelecimento comer-
ções de tal natureza que aumente o valor do negó- cial não pode explorar o mesmo ramo daquele do
cio ou da propriedade; locatário. A única exceção a isso é se o contrato de
II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou locação inicial não fosse somente do imóvel, mais do
para transferência de fundo de comércio existente há imóvel com o estabelecimento comercial, suas insta-
mais de um ano, sendo detentor da maioria do ca- lações e demais pertences. Mas, isso não se aplica no
pital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descen- caso de Shopping Centers.
dente.
§ 1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não pode- Se houver proposta em melhores condições: O
rá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, artigo 72 da Lei do Inquilinato estabelece que o loca-
salvo se a locação também envolvia o fundo de co- dor poderá contestar a ação renovatória peticionada
mércio, com as instalações e pertences. pelo locatário se tiver proposta de terceiro para a lo-
§ 2º Nas locações de espaço em shopping cen- cação, em condições melhores.
ters, o locador não poderá recusar a renovação do
contrato com fundamento no inciso II deste artigo. Indenização ao locatário: O locatário passa a ter
§ 3º O locatário terá direito a indenização para direito à indenização em uma das seguintes 3 situações:
ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes • Se o locador não renovar o contrato de locação
que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e não residencial e retomar o imóvel sem ter recebido
desvalorização do fundo de comércio, se a renova- uma melhor proposta de terceiro;
ção não ocorrer em razão de proposta de terceiro, • Se o locador não der o destino alegado;
em melhores condições, ou se o locador, no prazo de • Se não se iniciarem as obras que foram deter-
três meses da entrega do imóvel, não der o destino minadas pelo Poder Público ou que o locador decla-
alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo rou pretender realizar.
Poder Público ou que declarou pretender realizar.
Art. 53 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de
Determinação do Poder Público para realizar 1991 – Lei do Inquilinato: Nas locações de imóveis
obras no imóvel: Num contrato de locação que te- utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais,
nha sido celebrado por escrito, com prazo determi- asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino auto-
nado de, pelo menos, cinco anos e que o locatário te- rizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como
nha explorado seu comércio no mesmo ramo por, no por entidades religiosas devidamente registradas, o

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 contrato somente poderá ser rescindido. Numa locação em que o locatário seja um lojista
I - nas hipóteses do art. 9º; e o locador um shopping center, figura uma maior
II - se o proprietário, promissário comprador ou autonomia da vontade entre as partes, já que a le-
promissário cessionário, em caráter irrevogável e gislação estabelece que prevalecem as condições li-
imitido na posse, com título registrado, que haja qui- vremente pactuadas entre as partes. Contudo, temos
tado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, que ressaltar que essa autonomia não é, em absolu-
seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para to, ilimitada, uma vez que esse artigo também de-
demolição, edificação, licenciada ou reforma que ve- termina que sejam consideradas as disposições pro-
nha a resultar em aumento mínimo de cinquenta por cedimentais previstas nesta lei, ou seja, tudo aquilo
cento da área útil. que se institui quanto ao modo ou método pelo qual
Em resumo, é restrita a possibilidade de resci- essa relação contratual é desenvolvida. Portanto,
são do contrato de locação a hospitais, asilos, enti- logicamente, o contrato não poderia, por exemplo,
dades religiosas e estabelecimentos do Poder Públi- impedir a renovação compulsória da locação, nem
co relacionados à saúde e ensino, em 5 (cinco) situ- pode permitir a retomada, pelo locador, do imóvel
ações (4 listadas no artigo 9º e mais uma no inciso locado, a qualquer tempo, sem que se necessite se-
II do artigo 53): guir os procedimentos que já comentamos. Também
• Por mútuo acordo; é limita a cobrança de despesas àquilo que estiver
• Em decorrência da prática de infração legal previsto em orçamento, a não ser que seja uma si-
ou contratual; tuação de força maior. E também não podem ser
• Em decorrência da falta de pagamento do alu- cobradas despesas relativas modificação do projeto
guel e demais encargos; ou do memorial descritivo do Shopping Center, nem
• Para a realização de reparações urgentes de- despesas com paisagismo e, muito menos algumas
terminadas pelo Poder Público, que não possam daquelas despesas extraordinárias de condomínio,
ser normalmente executadas com a permanência que, como já vimos, é o locador quem tem a obriga-
do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse ção de pagar, conforme estabelece o inciso 10 do, já
a consenti-las; comentado, artigo 22. Mas na relação entre lojista e
• Se o proprietário, ou o promissário comprador shopping center, despesas extraordinárias de condo-
ou ainda o promissário cessionário, que tenha a pos- mínio, o lojista locatário só não é obrigado a pagar as
se do imóvel com título registrado pedir o imóvel, em listas nas alíneas A, B e D do parágrafo único desse
caráter irrevogável, para demolição, ou edificação, artigo, que se referem às obras de reformas ou acrés-
ou ainda reforma que torne a área útil do imóvel cin- cimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
quenta por cento maior. à pintura das fachadas, empenas, poços de aeração,
iluminação e das esquadrias externas; assim como
SHOPPING CENTER: referentes às indenizações trabalhistas e previden-
Art. 54 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de ciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em
1991 – Lei do Inquilinato: Nas relações entre lojistas data anterior ao início da locação.
e empreendedores de shopping center, prevalecerão
as condições livremente pactuadas nos contratos de Se considerarmos a locação não residencial
locação respectivos e as disposições procedimentais como uma categoria de locação, teríamos como sub-
previstas nesta lei. categoria a locação em que as partes sejam o lojista
§ 1º O empreendedor não poderá cobrar do lo- e o shopping center. Outra subcategoria com outras
catário em shopping center: especificidades seria o que se conhece por contrato
a) as despesas referidas nas alíneas a, b e d do “built to suit”.
parágrafo único do art. 22; e
b) as despesas com obras ou substituições de Art. 56 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de
equipamentos, que impliquem modificar o proje- 1991 – Lei do Inquilinato: Nos demais casos de loca-
to ou o memorial descritivo da data do habite-se e ção não residencial, o contrato por prazo determina-
obras de paisagismo nas partes de uso comum. do cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado,
§ 2º As despesas cobradas do locatário de- independentemente de notificação ou aviso.
vem ser previstas em orçamento, salvo casos de
urgência ou força maior, devidamente demons- Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o
tradas, podendo o locatário, a cada sessenta dias, locatário permanecer no imóvel por mais de trinta
por si ou entidade de classe exigir a comprovação dias sem oposição do locador, presumir-se-á pror-
das mesmas. rogada a locação nas condições ajustadas, mas sem

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prazo determinado.
Nas locações não residenciais que estabele-
çam uma relação entre lojista e shopping center
ou que se baseiem num contrato “built to suit”,
prevalecem as condições livremente pactuadas no
contrato respectivo. Em todas as demais locações
não residenciais, se a locação tem prazo determi-
nado, dá-se o seu fim em conformidade com esse
prazo, dispensando-se qualquer tipo de notifica-
ção entre as partes, ocorrendo a prorrogação por
prazo indeterminado se o locador não fizer oposi-
ção à permanência do locatário no imóvel. Se o lo-
cador desejar reaver o imóvel, bastaria apresentar
solicitação ao locatário, dentro de trinta dias após
finalizado o prazo da locação.
Existem 2 (duas) possibilidades de se ter uma lo- catário com trinta dias de antecedência.
cação não residencial por prazo indeterminado:
• Se no contrato de locação não exista um prazo
estipulado, ou mesmo se o contrato mencionar que
o prazo é indeterminado.
• Se um contrato de locação com prazo deter-
minado é prorrogado, tornando-se uma locação por
prazo indeterminado.
Art. 57 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de
1991 – Lei do Inquilinato: O contrato de locação por
prazo indeterminado pode ser denunciado por escri-
to, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias
para a desocupação.
Portanto, a qualquer tempo em uma locação não
residencial com prazo indeterminado. o locador porá
reaver o imóvel, bastando notificar oficialmente o lo-

Contrato “built to suit” – locação com construção ajustada

“built to suit”
[do idioma inglês. “Built” significa “construído”; “to” significa “para”; e “suit”
pode significar “servir”, “satisfazer”, “ajustar” ou “adequar”]

“buit to suit” = “construído para se adequar ou ajustar” ou “construído para

satisfazer” ou “construído para servir”.

Trata-se de uma locação de um imóvel não resi- do da multa se a devolução do imóvel decorrer de
dencial que tenha sido edificado ou substancialmen- transferência, pelo seu empregador, privado ou pú-
te reformado para servir e atender às necessidades blico, para prestar serviços em localidades diversas
de um locatário específico. daquela do início do contrato, e se notificar, por es-
crito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias
Este é o contrato de locação com construção de antecedência.
ajustada (também conhecido, no mercado, por con-
trato de locação por encomenda), regido pela Lei nº Art. 54-A da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de
12.744, de 19 de dezembro de 2012. 1991 – Lei do Inquilinato: Na locação não residencial
de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia
Art. 4º da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 aquisição, construção ou substancial reforma, por si
– Lei do Inquilinato: Durante o prazo estipulado para mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado
a duração do contrato, não poderá o locador reaver o pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este
imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2º locado por prazo determinado, prevalecerão as condi-
do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, ções livremente pactuadas no contrato respectivo e as
pagando a multa pactuada, proporcional ao período disposições procedimentais previstas nesta Lei.
de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que § 1º Poderá ser convencionada a renúncia ao di-
for judicialmente estipulada. reito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo
de vigência do contrato de locação.
Parágrafo único. O locatário ficará dispensa- § 2º Em caso de denúncia antecipada do vínculo

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 locatício pelo locatário, compromete-se este a cum- Prorrogação por tempo indeterminado: Na
prir a multa convencionada, que não excederá, po- prorrogação, todas as cláusulas do contrato con-
rém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o tinuam valendo, com exceção da que estabeleça
termo final da locação. a renúncia ao direito de revisão do valor dos alu-
guéis, uma vez que somente se pode convencionar
Critérios necessários para caracterizar o contrato essa renúncia durante o prazo de vigência do con-
“built to suit”: trato de locação.

• O contrato deve estabelece a realização da
construção ou da substancial reforma do imóvel que
será locado.
• A locação deverá ser por prazo determinado.
• O contrato deve estabelecer as condições da lo-
cação, as quais devem ser livremente pactuadas, con-
siderando as disposições procedimentais previstas na
Lei do Inquilinato, ou seja, como já vimos, entende-se
tudo aquilo que se institui quanto ao modo ou méto-
do pelo qual essa relação contratual é desenvolvida.
Multa por devolução: A multa pela devolução do
imóvel pelo locatário ao locador também se difere
de uma locação convencional. Esta multa pode che-
gar ao valor total da soma de todos os alugueis não
pagos até a data de término do prazo da locação. Por
exemplo: num contrato com prazo de 120 meses (10
anos), em que o locatário devolva o imóvel após o
pagamento do 12º aluguel (120 – 12 = 108). Se esti-
ver estipulado no contrato, esse locatário deverá pa-
gar uma multa equivalente ao valor de 108 alugueis.

Ação Renovatória

Art. 71 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de catário do imóvel ou de parte dele, serão citados
1991 – Lei do Inquilinato: Além dos demais requi- o sublocador e o locador, como litisconsortes, sal-
sitos exigidos no art. 282 do Código de Processo vo se, em virtude de locação originária ou reno-
Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá vada, o sublocador dispuser de prazo que admita
ser instruída com: renovar a sublocação; na primeira hipótese, pro-
I - prova do preenchimento dos requisitos dos cedente a ação, o proprietário ficará diretamente
incisos I, II e III do art. 51; obrigado à renovação.
II - prova do exato cumprimento do contrato
em curso; Atenção! Em 16 de março de 2015 foi sancio-
III - prova da quitação dos impostos e taxas nada a Lei número 13.105, pela qual se estabelece
que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento o atual Código de Processo Civil, comumente cha-
lhe incumbia; mado somente de CPC. Segundo seu artigo 1.045,
IV - indicação clara e precisa das condições esse Código entra em vigor após decorrido um
oferecidas para a renovação da locação; ano da data de sua publicação oficial. Portanto,
V - indicação do fiador quando houver no contrato desde março de 2016 está em vigência o Código
a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação de Processo Civil, que manteve alguns artigos do
do nome ou denominação completa, número de sua seu antecessor, alterou outros, suprimiu alguns e
inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tra- criou novos artigos. Acontece que o citado arti-
tando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado go 282 do Código de Processo Civil, atualmente
civil, a profissão e o número da carteira de identidade, se refere ao artigo 319, o qual estabelece o que
comprovando, desde logo, mesmo que não haja alte- deve ser indicado na petição inicial.
ração do fiador, a atual idoneidade financeira;
VI - prova de que o fiador do contrato ou o queArt. 71 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de
o substituir na renovação aceita os encargos da 1991 – Lei do Inquilinato: Além dos demais requi-
fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;
sitos exigidos no art. 282 do Código de Processo
VII - prova, quando for o caso, de ser cessio-
Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá
nário ou sucessor, em virtude de título oponível ser instruída com:
ao proprietário. I - prova do preenchimento dos requisitos dos
incisos I, II e III do art. 51;
Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublo- II - prova do exato cumprimento do contrato

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em curso;
III - prova da quitação dos impostos e taxas que in-
cidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;
IV - indicação clara e precisa das condições
oferecidas para a renovação da locação;
V - indicação do fiador quando houver no
contrato a renovar e, quando não for o mesmo,
com indicação do nome ou denominação com-
pleta, número de sua inscrição no Ministério da
Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natu-
ral, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o
número da carteira de identidade, comprovando,
desde logo, mesmo que não haja alteração do fia-
dor, a atual idoneidade financeira;
VI - prova de que o fiador do contrato ou o que
o substituir na renovação aceita os encargos da
fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;
VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou
sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.
Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublo-
catário do imóvel ou de parte dele, serão citados
o sublocador e o locador, como litisconsortes, sal-
vo se, em virtude de locação originária ou reno-
vada, o sublocador dispuser de prazo que admita
renovar a sublocação; na primeira hipótese, pro-
cedente a ação, o proprietário ficará diretamente
obrigado à renovação.
Portanto, para que o locatário tenha direito à re-
novação do contrato, por igual prazo, o contrato deve
ter sido celebrado por escrito e com prazo determi-
nado; o prazo mínimo do contrato deve ser de cinco
anos e o locatário deve estar explorando seu comér-
cio, no mesmo ramo, por, no mínimo, três anos.
lor locativo real do imóvel na época da renova-
ção, excluída a valorização trazida por aquele ao
ponto ou lugar;
III - ter proposta de terceiro para a locação,
em condições melhores;
IV - não estar obrigado a renovar a locação
(incisos I e II do art. 52).
§ 1º No caso do inciso II, o locador deverá
apresentar, em contraproposta, as condições de
locação que repute compatíveis com o valor loca-
tivo real e atual do imóvel.
§ 2º No caso do inciso III, o locador deverá
juntar prova documental da proposta do terceiro,
subscrita por este e por duas testemunhas, com
clara indicação do ramo a ser explorado, que não
poderá ser o mesmo do locatário. Nessa hipótese,
o locatário poderá, em réplica, aceitar tais condi-
ções para obter a renovação pretendida.
§ 3º No caso do inciso I do art. 52, a contesta-
ção deverá trazer prova da determinação do Po-
der Público ou relatório pormenorizado das obras
a serem realizadas e da estimativa de valorização
que sofrerá o imóvel, assinado por engenheiro
devidamente habilitado.
§ 4º Na contestação, o locador, ou sublocador,
poderá pedir, ainda, a fixação de aluguel provisório,
para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do
contrato a ser renovado, não excedente a oitenta por
cento do pedido, desde que apresentados elementos
hábeis para aferição do justo valor do aluguel.
§ 5º Se pedido pelo locador, ou sublocador, a
sentença poderá estabelecer periodicidade de re-
ajustamento do aluguel diversa daquela prevista
no contrato renovando, bem como adotar outro
indexador para reajustamento do aluguel.

E na petição inicial deve-se incluir provas dis- Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 – Lei
so, bem como prova de que o contrato esteja sen- do Inquilinato:
do cumprido, prova de pagamento de impostos e Art. 73. Renovada a locação, as diferenças dos
taxas, descrição das condições para a renovação aluguéis vencidos serão executadas nos próprios
da locação, indicação do fiador, prova de que o autos da ação e pagas de uma só vez.
fiador aceita os encargos da fiança, bem como Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz de-
a autorização do seu cônjuge. Se o locatário for terminará a expedição de mandado de despejo, que
cessionário ou sucessor também deverá apresen- conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupa-
tar provas disso. ção voluntária, se houver pedido na contestação.
Art. 75. Na hipótese do inciso III do art. 72, a sen-
Art. 72 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de tença fixará desde logo a indenização devida ao loca-
1991 – Lei do Inquilinato: A contestação do locador, tário em consequência da não prorrogação da locação,
além da defesa de direito que possa caber, ficará solidariamente devida pelo locador e o proponente.
adstrita, quanto à matéria de fato, ao seguinte:
I - não preencher o autor os requisitos esta- Atenção! Apresentar uma proposta qualquer de
belecidos nesta lei; um terceiro qualquer, só para impedir a renovação
II - não atender, a proposta do locatário, o va- da locação seria uma atitude ilícita é uma fraude.

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 Locação para temporada

Art. 48 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 Em resumo, a locação para temporada é aquela cujo
– Lei do Inquilinato: Considera-se locação para tem- prazo de locação seja de até 90 dias, ou seja, 3 meses.
porada aquela destinada à residência temporária do
locatário, para prática de lazer, realização de cursos, Em locações para temporada, a vistoria ganha
tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, maior aspectos de importância, a tal ponto de se exi-
e outros fatos que decorrem tão-somente de deter- gido que conste no contrato.
minado tempo, e contratada por prazo não superior
a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel. Art. 49 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991
– Lei do Inquilinato: O locador poderá receber de
Parágrafo único. No caso de a locação envolver uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encar-
imóvel mobiliado, constará do contrato, obrigatoria- gos, bem como exigir qualquer das modalidades de
mente, a descrição dos móveis e utensílios que o guar- garantia previstas no art. 37 para atender as demais
necem, bem como o estado em que se encontram. obrigações do contrato.

IMPORTANTE!
O prazo máximo de um contrato de locação para temporada é de 3 meses.
O locador pode exigir o pagamento de uma só vez e antecipadamente.
O valor total que o locatário deve pagar nesse tipo de locação é de 3 meses.
A critério do locador, é possível que se exija qualquer uma das garantias locatícias.

Atenção! De todas as locações que possam ser ce- no imóvel sem oposição do locador, após trinta dias
lebradas, a cobrança antecipada do aluguel somente essa locação passará a ser uma locação com prazo
pode acontecer se a locação não tiver garantia locatí- indeterminado e será tratada tal qual qualquer outra
cia ou se for uma locação para temporada. Nas demais locação residencial com prazo indeterminado. Isso
locações, cobrar o aluguel antecipadamente é uma significa que o aluguel não mais poderá ser cobrado
contravenção penal, punível com prisão e multa. antecipadamente, devendo ser cobrado no sexto dia
útil do mês seguinte ao vencido. E, além disso, o lo-
Art. 50 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de cador somente poderá restituir o imóvel após trinta
1991 – Lei do Inquilinato: Findo o prazo ajustado, meses, a não ser que ocorra uma das situações lista-
se o locatário permanecer no imóvel sem oposição das no artigo 47 da Lei do Inquilinato.
do locador por mais de trinta dias, presumir-se-á
prorrogada a locação por tempo indeterminado, não O artigo nono estabelece que a locação poderá ser
mais sendo exigível o pagamento antecipado do alu- desfeita por mútuo acordo; ou em decorrência da prá-
guel e dos encargos. tica de infração legal ou contratual; ou em decorrência
da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
Parágrafo único. Ocorrendo a prorrogação, o lo- ou ainda para a realização de reparações urgentes de-
cador somente poderá denunciar o contrato após terminadas pelo Poder Público, que não possam ser
trinta meses de seu início ou nas hipóteses do art. 47. normalmente executadas com a permanência do loca-
tário no imóvel ou, se ele puder permanecer no imó-
O contrato de locação para temporada tem pra- vel, mas se recusar a consentir essas reparações.
zo determinado, menor que 90 dias, podendo ser
qualquer quantidade de dias. Terminado o prazo Em resumo, a locação para temporada, se
estabelecido nesse contrato, o locatário deve resti- prorrogada, torna-se uma locação residencial com
tuir o imóvel ao locador. Caso o locatário permaneça prazo indeterminado, mas a retomada do imóvel

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fica restrita a 30 meses, salvo os casos listadas no outros serviços necessários aos usuários, denomi-
artigo 47 da Lei do Inquilinato. nados de serviços de hospedagem, mediante ado-
ção de instrumento contratual, tácito ou expresso,
Diferença entre locação para temporada e cobrança de diária.
e hospedagem: Art. 24. Os meios de hospedagem, para obter
Artigo 565 do Código Civil, Lei nº 10.406 de o cadastramento, devem preencher pelo menos um
2002: Na locação de coisas, uma das partes se dos seguintes requisitos:
obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou I - possuir licença de funcionamento, expedida
não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante pela autoridade competente, para prestar serviços
certa retribuição. de hospedagem, podendo tal licença objetivar so-
mente partes da edificação; e
Lei nº 11.771, de 17 de setembro de 2008 – Lei II - no caso dos empreendimentos ou estabele-
do Turismo: cimentos conhecidos como condomínio hoteleiro,
Art. 23. Consideram-se meios de hospeda- flat, flat-hotel, hotel-residence, loft, apart-hotel,
gem os empreendimentos ou estabelecimentos, apart-service condominial, condohotel e similares,
independentemente de sua forma de constituição, possuir licença edilícia de construção ou certifica-
destinados a prestar serviços de alojamento tem- do de conclusão de construção, expedidos pela au-
porário, ofertados em unidades de frequência in- toridade competente, acompanhados dos seguin-
dividual e de uso exclusivo do hóspede, bem como tes documentos: (...)

LOCAÇÃO é quando uma pessoa, física ou jurídica, possuidora de um bem,

passa esse bem, temporariamente, a outra pessoa, física ou jurídica, em troca
de alguma remuneração.
HOSPEDAGEM não realiza essa transferência de posse, mas apenas uma
prestação de um serviço, sempre por uma pessoa jurídica, licenciada e autoriza-
da para isso.

Sendo uma prestação de serviço, na hospedagem
tem-se a figura do cliente, enquanto que na locação
para temporada, tem-se o locatário. O cliente da hos-
pedagem é consumidor de um serviço e pode se valer
do Código de Defesa do Consumidor, Lei número 8.078,
de 1990. Por outro lado, na locação para temporada
não existe essa relação de consumo e, portanto, resta
a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor.
Na locação para temporada, o que se estabelece é uma
relação de contratual de bens, para a qual existe regra-
mento específico pela Lei número 8.245 de 1991, a Lei
do Inquilinato, que regula a matéria.

Ação Revisional de Aluguel

No contexto jurídico, o termo AÇÃO se refere ao di-
reito subjetivo de demandar, ou seja, o direito que um
sujeito tem de ingressar em juízo para obter do Poder
Judiciário uma solução para toda e qualquer pretensão
ou conflito. Enfim, uma ação, juridicamente falando, é o
meio para se obter um julgamento e uma sentença e, ob-
viamente, depende de certos requisitos.
Ação revisional de aluguel é um processo jurídico
com o objetivo de ajustar o valor do aluguel.
Artigo 18 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 1991 – Lei do Inquilinato: Não havendo acordo, o lo-
– Lei do Inquilinato: É lícito às partes fixar, de comum
acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou
modificar cláusula de reajuste.
Portanto, juntos, locador e locatário podem, de co-
mum acordo, ajustar o valor do aluguel. Se não conse-
guirem chegar a um acordo, tanto o locador, quanto o
locatário pode ingressar com ação revisional de aluguel.
Artigo 19 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de

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 cador ou locatário, após três anos de vigência do con- discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará
trato ou do acordo anteriormente realizado, poderão a conciliação e, não sendo esta possível, determinará a
pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao realização de perícia, se necessária, designando, desde
preço de mercado. logo, audiência de instrução e julgamento;
V – o pedido de revisão previsto no inciso III deste
A ação revisional de aluguel somente pode ser in- artigo interrompe o prazo para interposição de recurso
gressada após transcorridos, pelo menos, 3 anos conta- contra a decisão que fixar o aluguel provisório.
tos da data de início da locação. Mas também vale res- § 1º Não caberá ação revisional na pendência de
saltar que diferente da ação renovatória que já vimos, prazo para desocupação do imóvel (arts. 46, pará-
a qual é aplicável apenas às locações não residenciais, grafo 2° e 57), ou quando tenha sido este estipulado
a ação revisional de aluguel se aplica tanto para locação amigável ou judicialmente.
não residenciais quanto para locações residenciais. § 2º No curso da ação de revisão, o aluguel pro-
visório será reajustado na periodicidade pactuada
Artigo 68 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 ou na fixada em lei.
– Lei do Inquilinato: Na ação revisional de aluguel, que
terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte: Uma solução consensual é aquela que seja conce-
I - além dos requisitos exigidos pelos arts. 276 e 282 bida pelas próprias partes, em consenso, ou seja, em
do Código de Processo Civil, a petição inicial deverá indi- comum acordo. Autocompositiva quer dizer que a de-
car o valor do aluguel cuja fixação é pretendida; cisão não foi imposta, diferente da heterocompsição,
em que um terceiro, o juiz, determina a sentença. En-
ATENÇÃO! Os citados artigos 276 e 282 do Código tão, uma solução consensual autocompositiva é aque-
de Processo Civil, se referem ao antigo Código e não ao la em que as partes, por si mesmas, sem interferência
atual. No CPC atualmente vigente, os requisitos da pe- de terceiros, chegam à solução em comum acordo.
tição inicial estão dispostos nos artigos 319 a 321. Ou- Com isso, o acesso à justiça é feito sem lotar o judiciá-
tra coisa, no atual CPC não mais existe o rito sumário ou rio com processos. Só para entendermos o peso disso
procedimento sumário. O artigo 318 do atual CPC esta- no judiciário, é interessante frisar a importância que
belece que se aplica a todas as causas o procedimento os legisladores deram a esse assunto, estabelecendo,
comum, salvo disposição em contrário no próprio CPC ou no segundo parágrafo do artigo terceiro do CPC que
estabelecido em lei específica. Posto isso, vejamos os de- o Estado promoverá, sempre que possível, a solução
mais incisos do artigo 68 da Lei do Inquilinato. consensual dos conflitos. Na sequência, o parágrafo
quarto dispõe que a conciliação, a mediação e outros
Artigo 68 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 métodos de solução consensual de conflitos deverão
– Lei do Inquilinato: Na ação revisional de aluguel, que ser estimulados por juízes, advogados, defensores pú-
terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte: blicos e membros do Ministério Público, inclusive no
I – além dos requisitos exigidos pelos arts. 276 e curso do processo judicial. Nesse sentido, o artigo 139
282 do Código de Processo Civil, a petição inicial deve- do CPC estabelece que incumbe ao juiz promover, a
rá indicar o valor do aluguel cuja fixação é pretendida; qualquer tempo, a autocomposição, preferencialmen-
II – ao designar a audiência de conciliação, o juiz, te com auxílio de conciliadores e mediadores judiciais.
se houver pedido e com base nos elementos forne-
cidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos Citação, em termos jurídicos, é o momento
que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido da intimação.
desde a citação, nos seguintes moldes:
a) em ação proposta pelo locador, o aluguel Se não houver acordo, apesar da audiência de
provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta conciliação, o juiz determinará a necessidade de no-
por cento) do pedido; mear um perito judicial. Se houver necessidade, ele
b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel nomeará um perito para apresentar um laudo peri-
provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cial que contenha uma avaliação mercadológico do
cento) do aluguel vigente; imóvel em questão determinando o valor de merca-
III – sem prejuízo da contestação e até a audiên- do do seu aluguel. Independente disso, o juiz tam-
cia, o réu poderá pedir seja revisto o aluguel provisó- bém já agenda a audiência de instrução e julgamen-
rio, fornecendo os elementos para tanto; to, na qual participam as partes, os seus advogados,
IV – na audiência de conciliação, apresentada a con- as testemunhas, sem houverem, e auxiliares da justi-
testação, que deverá conter contraproposta se houver ça, que é o caso do perito judicial.

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 O pedido de revisão do aluguel provisório interrom- ça poderá estabelecer periodicidade de reajustamento
pe o prazo do agravo de instrumento. do aluguel diversa daquela prevista no contrato revisan-
do, bem como adotar outro indexador para reajustamen-
Mas, não é possível uma ação revisional de alu- to do aluguel.
guel se estiver correndo o prazo para desocupação § 2º A execução das diferenças será feita nos autos
do imóvel. E tanto faz se essa desocupação tenha da ação de revisão.
sido originada por causa de um pedido do locador,
seja num contrato residencial ou não residencial O juiz apresenta a sentença e o novo aluguel é de-
prorrogado por prazo indeterminado, seja quando o finido. Durante todo esse processo, o locatário pagou o
prazo para desocupação tenha sido estipulado judi- aluguel provisório. Agora, o locatário deverá pagar ao lo-
cialmente ou mesmo amigavelmente. cador a diferença e passar a pagar mensalmente o novo
valor de aluguel. Também importa ressaltar que na peti-
Enquanto a ação revisional estiver em seu curso, o ção inicial, ou durante o processo, o locador poderá pedir
aluguel provisório será reajustado da mesma forma que que se passe a usar outro período de reajuste do aluguel,
estava estabelecido no contrato de locação ou, na ausên- assim como outro indexador.
cia disso, conforme estabelecer a lei.
Artigo 70 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991
Artigo 69 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 – Lei do Inquilinato: Na ação de revisão do aluguel, o
– Lei do Inquilinato: O aluguel fixado na sentença retro- juiz poderá homologar acordo de desocupação, que será
age à citação, e as diferenças devidas durante a ação de executado mediante expedição de mandado de despejo.
revisão, descontados os alugueres provisórios satisfeitos,
serão pagas corrigidas, exigíveis a partir do trânsito em Estamos falando numa ação judicial para rever o va-
julgado da decisão que fixar o novo aluguel. lor do aluguel. Mas, dependendo da situação, a solução
§ 1º Se pedido pelo locador, ou sublocador, a senten- poderá ser o despejo.

Ação de Despejo

O termo AÇÃO, já conceituamos anteriormente, ciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Po-
como sendo o direito do sujeito de obter do Poder Judi- der Público, que aumentem a área construída, em, no
ciário uma solução para uma pretensão ou conflito. Já o mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a
termo DESPEJO significa o ato de despejar, ou seja, o ato exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento;
de remover o que incomoda, ou o que seja um obstácu- V - se a vigência ininterrupta da locação ultra-
lo, ou ainda aquilo que seja inútil. No contexto jurídico, passar cinco anos.
portanto, a ação de despejo é a demanda ao judiciário
pela qual o proprietário de um imóvel pleiteia a desocu- Artigo 9º da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de
pação do imóvel pelo inquilino. 1991 – Lei do Inquilinato: A locação também pode-
rá ser desfeita:
Artigo 47 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 I - por mútuo acordo;
– Lei do Inquilinato: Quando ajustada verbalmente ou II - em decorrência da prática de infração legal
por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o ou contratual;
prazo estabelecido, a locação prorroga-se automatica- III - em decorrência da falta de pagamento do
mente, por prazo indeterminado, somente podendo ser aluguel e demais encargos;
retomado o imóvel: IV - para a realização de reparações urgentes deter-
I - Nos casos do art. 9º; minadas pelo Poder Público, que não possam ser nor-
II - em decorrência de extinção do contrato de traba- malmente executadas com a permanência do locatário
lho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.
com o seu emprego;
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou Denúncia cheia para ação de despejo é aquela cuja
companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou justificativa apresente, pelo menos, um dos itens listados
descendente que não disponha, assim como seu cônjuge no artigo nono e no artigo 47 da Lei do Inquilinato.
ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV - se for pedido para demolição e edificação licen- Denúncia é vazia é a quebra do contrato de loca-

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 ção e, portanto, a retomada do imóvel pelo locador, uma cópia, obviamente, por escrito, da rescisão do
sem que haja justificativa alguma. Isso se aplica ao contrato de trabalho do locatário.
caso em que a locação foi ajustada em contrato por
escrito cujo prazo tenha sido igual ou superior a trin- Vale lembrar que, se o contrato de locação não este-
ta meses e esse tempo já tenha passado. ja sendo garantido por qualquer uma das quatro modali-
dades de garantias locatícias, o locador poderá exigir do
Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 – Lei locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto
do Inquilinato: dia útil do mês vincendo. Nesse caso, o locatário deve
Art. 59 (...) pagar o aluguel até o sexto dia, por exemplo, do mês de
§ 1º Conceder-se-á liminar para desocupação maio, referente à sua ocupação do imóvel no mesmo
em quinze dias, independentemente da audiência mês de maio. Então o locatário paga o aluguel do mês,
da parte contrária e desde que prestada a caução no dentro do próprio mês. Lembrando, somente neste caso
valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações e no caso de locação para temporada é que se pode co-
que tiverem por fundamento exclusivo: brar o aluguel antecipadamente. Mas neste caso de lo-
I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, cação sem garantia, se o locatário não pagar o aluguel,
inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas par- o locador poderá ingressar com ação de despejo e pedir
tes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajus- liminar para desocupação do imóvel em quinze dias.
tado o prazo mínimo de seis meses para desocupa-
ção, contado da assinatura do instrumento; Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 – Lei
II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo pro- do Inquilinato:
va escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sen- Art. 59 (...)
do ela demonstrada em audiência prévia; § 2º Qualquer que seja o fundamento da ação dar-
III - o término do prazo da locação para tempo- -se-á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão
rada, tendo sido proposta a ação de despejo em até intervir no processo como assistentes.
trinta dias após o vencimento do contrato; § 3º No caso do inciso IX do § 1o deste artigo, pode-
IV - a morte do locatário sem deixar sucessor le- rá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar
gítimo na locação, de acordo com o referido no inciso de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedi-
I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não dos para a desocupação do imóvel e independentemen-
autorizadas por lei; te de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a
V - a permanência do sublocatário no imóvel, ex- totalidade dos valores devidos, na forma prevista no in-
tinta a locação, celebrada com o locatário. ciso II do art. 62.
VI – o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a
necessidade de se produzir reparações urgentes no Em resumo, o locador deve comunicar o pedido aos
imóvel, determinadas pelo poder público, que não pos- sublocatários e que esse poderão participar no processo
sam ser normalmente executadas com a permanência enquanto assistentes. Já o parágrafo terceiro estabelece
do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; uma forma para o locatário evite a rescisão da locação
VII – o término do prazo notificatório previsto no pa- e cancele a liminar de desocupação. Essa possibilidade
rágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova ga- ao locatário somente se aplica no caso de inadimplên-
rantia apta a manter a segurança inaugural do contrato; cia numa locação sem garantia locatícia, que é o que se
VIII – o término do prazo da locação não residen- refere o mencionado inciso 9. Neste caso, basta que o
cial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) locatário pague o que deve, considerando os aluguéis e
dias do termo ou do cumprimento de notificação co- acessórios da locação que vencerem até a data do paga-
municando o intento de retomada; mento, as multas ou penalidades contratuais, os juros de
IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da mora e as custas e honorários do advogado do locador,
locação no vencimento, estando o contrato desprovido fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do
de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não contrato não constar disposição diversa.
ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de
exoneração dela, independentemente de motivo. Especificamente nos casos em que a ação de despe-
jo se fundamentar na denúncia posterior à prorrogação
O inciso 2 do artigo 47 se refere à extinção do da locação em locações com prazo igual ou superior a
contrato de trabalho do locatário no caso de a ocu- trinta meses, assim como nos casos de pedido para uso
pação do imóvel esteja relacionada com o emprego próprio, ou ainda para demolição e edificação licencia-
do locatário. Mas nesse caso, o locador deverá ter da ou realização de obras aprovadas pelo Poder Público,

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que aumentem a área construída, em, no mínimo, No caso de hospitais, repartições públicas, unida-
vinte por cento. Nesses casos, se o locatário, ainda des sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saú-
dentro do prazo da sua contestação, que é de quin- de e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder
ze dias, manifestar sua concordância com a desocu- Público, bem como por entidades religiosas devida-
pação do imóvel, então, o juiz fixará o prazo de seis mente registradas, existe uma diferenciação no prazo
meses para a desocupação, contados a partir da data que ocorre somente se o despejo for decretado com
da citação. Se o locatário devolver o imóvel dentro fundamento na realização de reparações urgentes de-
desse prazo de seis meses, ele estará dispensado de terminadas pelo Poder Público ou se para demolição
pagar as custas do processo e os honorários advoca- e edificação, licenciadas ou reforma que venha a re-
tícios. Portanto, nesse caso, cada parte arcará com sultar em aumento mínimo de cinquenta por cento da
seus gastos respectivos no processo. Por outro lado, área útil. Nesses dois casos, e para essas instituições,
se o locatário não desocupar o imóvel dentro desses o prazo será de um ano. No entanto, se entre a data da
seis meses, então será expedido mandado de despe- citação e a da sentença de primeira instância houver
jo e o locatário ainda terá a responsabilidade pelas decorrido mais de um ano, então o prazo de desocu-
custas e honorários advocatícios de vinte por cento pação será de seis meses.
sobre o valor dado à causa. Nas ações de despejo
que se fundamentem no não pagamento do aluguel, Nos demais casos não listados, é possível pedir
o locador poderá pedir o despejo e o pagamento do a execução provisória do despejo. Nesses casos, a
aluguel. Neste caso, o locatário responde ao pedido caução para essa execução provisória terá seu valor
de rescisão e o locatário junto com os fiadores, se calculado na proporção que varia de seis a doze me-
houverem, respondem ao pedido de cobrança. ses de aluguel. Se a ação for julgada improcedente, a
caução neste caso e no caso anteriormente mencio-
Julgada procedente a ação de despejo, o juiz de- nado, servirá como indenização ao locatário. Se for
terminará a expedição de mandado de despejo. Esse procedente, o locador poderá pedir levantamento da
mandado deverá conter um prazo de trinta dias para caução para receber o valor de volta.
a desocupação voluntária do imóvel. Mas esse prazo
poderá ser de quinze dias em duas situações. Primei- Caso o locador não disponha, financeiramente, do
ra, se entre a citação e a sentença de primeira instân- valor para a caução:
cia houverem decorrido mais de quatro meses; segun-
da situação, se o despejo houver sido decretado com Uma das possibilidades é de substituir a caução em
fundamento em um dos itens do artigo nono ou no dinheiro por uma caução real, ou seja, oferecer um imó-
segundo parágrafo do artigo 46. vel, por exemplo. Outra possibilidade é uma caução fi-
dejussória, ou seja, garantida por um terceiro, um fiador.
O prazo de desocupação na sentença de despejo, Nesse caso, é muito comum a utilização de fiança ban-
no geral, é de trinta dias. Mas poderá ser de quinze cária. Por fim, uma terceira possibilidade é da dispensa
dias se a ação tenha sido embasada num mútuo acor- de aluguéis vencidos como caução, no caso específico
do de desocupação que não tenha sido cumprido; ou de ação de despejo por falta de pagamento. Neste caso,
em decorrência da prática de infração legal ou con- deve-se apresentar essa alternativa ao juiz, que poderá
tratual; ou em decorrência da falta de pagamento do ou não prover. Mas não deixa de ser uma possibilidade.
aluguel e demais encargos; ou para a realização de re- Sentença provida. Ação de despejo finalizada. O locatário
parações urgentes determinadas pelo Poder Público; tem um prazo para desocupar o imóvel. Se o locatário
ou ainda numa locação com prazo igual ou superior não desocupar o imóvel e permanecer nele após encer-
a trinta meses, a locação tenha sido prorrogada, o lo- rado o prazo determinado, o locador poderá, se necessá-
cador, depois disso, tenha pedido a desocupação do rio solicitar o emprego de força, inclusive arrombamento,
imóvel e o locatário não o tenha devolvido. como estabelece o artigo 65 da Lei do Inquilinato. O loca-
dor não emprega a força, nem faz o arrombamento. Ele
Contudo, se o locatário for uma instituição de en- deve solicitar isso. Um advogado sabe o caminho legal
sino autorizada e fiscalizada pelo Poder Público, o juiz para resolver essa questão. Corretores de imóveis devem
determinará o prazo de desocupação de modo a que saber que isso é possível, mas que seja feito dentro dos
este coincida com o período de férias escolares, sendo parâmetros e procedimentos legais. Se a desocupação
que esse prazo não poderá ser menor que seis meses for à força, e se o despejado não quiser retirar seus bens
e nem maior do que um ano. Neste caso o prazo é do imóvel, então seus móveis e utensílios deverão ser
bem mais estendido. entregues à guarda de depositário, o qual deve ser provi-

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 denciado, a pedido do locador, ao oficial de justiça. caso, então o adquirente não poderá denunciar o
contrato de locação e o terá que manter, pelo menos,
Se o imóvel for abandonado após ajuizada a ação de até findar seu prazo de vigência.
despejo, o locador poderá retomar a posse do imóvel.
Caso o contrato for denunciado e o inquilino não de-
Imóvel locado ofertado à venda que foi efeti- socupe o imóvel no prazo de 90 dias, o atual proprietário
vada: Neste caso, o novo proprietário não pactuou poderá ingressar com ação de despejo.
nada com o, então, locatário e, portanto, não deveria
ter que assumir os acordos feitos por terceiros. Caso Na locação, para ampliar a proteção ao locatá-
haja interesse, o novo proprietário poderá manter a rio, há de se verificar a possibilidade de incluir essa
locação como uma oportunidade de renda. Do con- cláusula conferindo vigência da locação em face de
trário, não havendo esse interesse, o novo proprie- terceiros. Na compra e venda de um imóvel, sempre
tário poderá denunciar o contrato, ou seja, poderá deve-se verificar se existe averbação junto à matrí-
provocar a sua rescisão e promover a desocupação cula do imóvel acerca de locações vigentes. E não
do imóvel pelo inquilino, voluntariamente ou por somente na compra e venda do imóvel, mas a aliena-
despejo, mas existem casos e casos. Essa situação es- ção também se refere à doação, permuta, aquisição
pecífica, também está previsto na Lei do Inquilinato, judicial ou extrajudicial em leilão e constituição de
notadamente em seu artigo oitavo. usufruto. De fato, é uma informação importantíssi-
ma. Imagine o problema que pode ser gerado pelo
Art. 8º da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 corretor de imóveis displicente que intermedeia uma
– Lei do Inquilinato: Se o imóvel for alienado durante a compra de um imóvel em que o adquirente pretenda
locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com habitar, mas que esteja locado e contemple esses cri-
o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a térios. Vamos supor que esse negócio seja fechado e
locação for por tempo determinado e o contrato contiver que haja a alienação do imóvel. Esse novo proprietá-
cláusula de vigência em caso de alienação e estiver aver- rio desejando habitar o imóvel tenta a desocupação
bado junto à matrícula do imóvel. voluntária, comunicando ao inquilino que desocupe
§ 1º Idêntico direito terá o promissário comprador o imóvel e isso não acontece. Certamente ingressará
e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com com ação de despejo, mas será uma ação frustrada,
imissão na posse do imóvel e título registrado junto à pois o despejo não será provido.
matrícula do mesmo.
§ 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de Supondo, agora, que o novo proprietário do
noventa dias contados do registro da venda ou do com- imóvel locado não realize a denúncia, ou seja, não
promisso, presumindo-se, após esse prazo, a concordân- comunique o inquilino para desocupação. Nessa si-
cia na manutenção da locação. tuação, passados noventa dias, presume-se a con-
cordância na manutenção da locação. Em outras pa-
A alienação é a transferência do direito de pro- lavras, neste caso o novo proprietário será o locador
priedade de um bem para outra pessoa. Neste caso pela vigência do antigo contrato de locação. Se o
estamos falando da alienação de um imóvel durante proprietário do imóvel locado pretende oferta-lo à
a vigência de um contrato de locação desse mesmo venda, deverá primeiramente oferece-lo ao locatá-
imóvel. Nesse caso, o adquirente, o novo proprietá- rio, pois este tem direito de preferência. Portanto, o
rio, tem o direito de comunicar o atual inquilino para proprietário locador deve comunicar o locatário de
que, no prazo de noventa dias, desocupe o imóvel. todas as condições da proposta recebida, principal-
Contudo, isso não se aplica se o contrato de locação mente quanto ao preço, a forma de pagamento, a
responder a três critérios. Primeiro, se o contrato existência de ônus reais, como penhoras, ou hipo-
de locação for por tempo determinado e esse tem- tecas sobre o imóvel. Então, o locatário terá o prazo
po ainda não tenha vencido. Segundo, se o contrato de trinta dias para exercer esse seu direito de prefe-
contiver uma cláusula estabelecendo a vigência do rência, e, neste caso, deverá aceitar as condições de
contrato nesse tempo determinado ainda que seja compra ofertadas. Se o locatário não se manifestar,
alienado. E terceiro, se isso estiver averbado junto à então o proprietário poderá fechar o negócio com
matrícula do imóvel no cartório do registro de imó- o terceiro. Por outro lado, se o locatário manifestar
veis. Essa averbação à matrícula do imóvel dá a pu- a aceitação das condições para aquisição do imóvel
blicidade necessária ao conhecimento do adquirente e depois não fechar o negócio, então, responderá
de que existe essa situação com esse imóvel. Nesse pelos prejuízos causados ao proprietário.

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