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AVALIAÇÃO
DE IMÓVEIS: unidade I
ATIVIDADES E
LAUDOS E PERÍCIAS
Prof. Dr. Daniel Eduardo dos Santos
METODOLOGIAS BÁSICAS
NA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
unidade II
MÉTODOS PARA CÁLCULO
E AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
unidade III
A EXECUÇÃO DA
ATIVIDADE PERICIAL
Reitor
Wilson de Matos Silva
Direção UniceSUMar
CENTRO UNIVERSITÁRIO DE MARINGÁ. Núcleo de Educação a Distância: reitor Wilson de Matos Silva, Vice-reitor Wilson de Matos Silva Filho, Pró-reitor de administração Wilson
C397 de Matos Silva Filho, Pró-reitor de eaD Willian Victor Kendrick de Matos Silva, Presidente da Mantenedora
Avaliação de Imóveis: laudos e perícias / Daniel Eduardo dos Santos. Cláudio Ferdinandi.
Publicação revista e atualizada, Maringá - PR, 2014.
130 p.
“Pós-graduação - EaD”. neaD - núcleo De eDUcação a DiStância
1. Avaliação 2. Laudos 3. Perícias 4. EaD. I. Título.
Direção de operações Chrystiano Mincof, coordenação de Sistemas Fabrício Ricardo Lazilha, coordenação
CDD - 22 ed. 658 de Polos Reginaldo Carneiro, coordenação de Pós-Graduação, extensão e Produção de Materiais Renato
CIP - NBR 12899 - AACR/2 Dutra, coordenação de Graduação Kátia Coelho, coordenação administrativa/Serviços compartilhados
Evandro Bolsoni, Gerência de inteligência de Mercado/Digital Bruno Jorge, Gerência de Marketing Harrisson
neaD - núcleo de educação a Distância Brait, Supervisão do núcleo de Produção de Materiais Nalva Aparecida da Rosa Moura, Diagramação
Av. Guedner, 1610, Bloco 4 - Jardim Aclimação - Cep 87050-900 Fernando Henrique Mendes, revisão textual Amanda Polli, Cristiane de Oliveira Alves, Janaína Bicudo Kikuchi,
Maringá - Paraná | unicesumar.edu.br | 0800 600 6360 Jaquelina Kutsunugi, Keren Pardini e Maria Fernanda Canova Vasconcelos, Fotos Shutterstock.
boas-vindas
Pró-Reitor de EaD
Willian Victor Kendrick
de Matos Silva
a importância da pós-graduação
Professor Doutor
Daniel eduardo dos Santos Olá, pós-graduando(a) do Cesumar! Estamos
juntos nesta caminhada da busca pelo apri-
moramento de suas capacidades e no
desenvolvimento de suas habilidades na-
turais. Quando você se dedica de corpo e
alma a um projeto, pessoal ou proissional,
a questão não é SE ele dará certo, mas sim
QUANDO.
Talvez neste instante, você esteja passando por
uma grande provação em sua vida. Eventualmente
na área da saúde, ou na área inanceira, ou na família,
ou nos estudos, ou no trabalho, ou mesmo na falta
de fé. Enim, são tantas lutas! Acredito que um dos
melhores dons que o Bom Deus nos pode pre-
sentear é a perseverança. Os perseverantes nunca
desistem mesmo em meio às tempestades, pois
sabem que no momento oportuno teremos aquilo
que procuramos e uma porta, por insistirmos pa-
cientemente nela um dia se abrirá.
E ao estudarmos sobre Avaliação de Imóveis:
Laudos e Perícias percebemos que estamos diante
de um mercado pulsante, em constante evolução
e também aprimoramento, exigindo capacidades
reinadas dos proissionais que nele atuam. Ao ini-
ciarmos este curso, nosso objetivo é, de um lado,
descontruir a visão de que a avaliação de imóveis
é mercado restrito de engenheiros. Estes, historica-
mente, iniciaram o desenvolvimento da atividade
em razão de suas ainidades técnicas com o tema.
Entretanto, pelo desenvolvimento e especializa-
ção que ocorre na área não basta ser engenheiro,
mas sim possuir qualidades outras do que aquelas
ministradas em sua formação original. Se assim
é, estamos diante de um novo paradigma: a for- resultado direto do caráter cientíico destas normas
mação técnica de avaliadores passa por disciplina aqui comentadas e aplicadas ao caso concreto.
especíica, o que permite que aqueles que têm in- Como dissemos anteriormente, a ABNT, formada
teresse neste mercado realizem especiicamente em sua quase totalidade por engenheiros das mais
esta capacitação. diversas áreas, realizaram trabalho primoroso, de-
A proposta aqui exposta visa gabaritar o(a) es- dicado a manter e evoluir a estrutura proissional
tudante a ser, se não o proissional mais habilitado, de sua classe. Ante a evolução e especialização do
pelo menos igualmente capaz de efetuar uma ava- mercado do trabalho no nosso país, muitas ativida-
liação com base em dados de mercado, apesar das des de peril especializado, como da avaliação de
adversidades encontradas. bens, escaparam à orbe das engenharias e permiti-
A ABNT (Associação Brasileira de Normas ram, com o devido suporte da legislação brasileira,
Técnicas) é a instituição reguladora de decisões a aplicação do mesmo trabalho com igual primor
que norteiam os critérios de avaliações com co- e esmero, mas agora também por outro grupo
municações de diretrizes para este im. As normas de proissionais que se reorienta e reinventa na
em vigor, todas direcionadas para a área de enge- mesma velocidade desta evolução e especializa-
nharia (a chamada área técnica), foram escritas com ção mercadológica.
praticamente a totalidade de membros da ABNT, O que estamos a propor aqui assim é um conte-
constituída por engenheiros. údo objetivo, focado no mercado, que lhe habilite
As normas da série 14653 referem-se à Avaliação a realizar seu trabalho com competência e desen-
de Bens – Procedimentos Gerais, em sua parte 1, de voltura, visando estabelecer diferencial na execução
Bens Imóveis Urbanos na parte 2 da mesma NBR e, de suas atividades proissionais como Avaliador de
inalmente de Imóveis Rurais na parte 3. Especial Imóveis.
atenção temos quanto à parte 2, pois esta sofreu Desejo assim a você um ótimo tempo de estudo
revisão no ano de 2011 e mudanças alteraram sensi- e muita paciência para ver os frutos de seu trabalho.
velmente o desenvolvimento das análises pelo uso 2 por quem obtivemos também nosso acesso pela
estatístico de dados, como veremos oportunamente. fé a esta graça, na qual estamos irmes, e gloriemo-
Assim, não é possível pensarmos em desenvolver -nos na esperança da glória de Deus. 3 E não somente
uma obra que trata de avaliação de bens imóveis sem isso, mas também gloriemo-nos nas tribulações;
considerar na totalidade as normas brasileiras elabo- sabendo que a tribulação produz a perseverança,
radas para este im especíico (ABNT NBR 14653:1-3), 4 e a perseverança a experiência, e a experiência
o que nos confere segurança e parâmetros homo- a esperança; 5 e a esperança não desaponta, por-
geneizados em território nacional. Tal estrutura quanto o amor de Deus está derramado em nossos
pré-deinida para análise restringe as possibilidades corações pelo Espírito Santo que nos foi dado (Carta
de lexibilização de avaliação, gerando maior conia- de Paulo aos Romanos, Capítulo 5, versículos 2-5).
bilidade em todo o processo. Esta coniabilidade é
01
sumário
Atividades e Metodologias
Básicas
na Avaliação de Imóveis
12 conceitos gerais
33 considerações inais
34 atividade de autoestudo
02
Métodos para Cálculo e
03
A EXECUÇÃO DA
Avaliação de Imóveis ATIVIDADE PERICIAL
Plano de estudo
A seguir, apresentam-se os tópicos que você es-
tudará nesta unidade:
• Conceitos Gerais
• Classiicação dos imóveis
objetivos de aprendizagem • Atividades básicas
• Entender as diretrizes atuais relativas à classii-
cação da sua natureza dos bens avaliados, assim
como a instituição de terminologia, deinições,
símbolos e abreviaturas.
• Compreender quais são as atividades básicas e
a metodologia básica do trabalho de avaliação.
Nesta unidade serão abordados alguns conceitos relativos à
avaliação de ativos e, também, sobre avaliações no mercado
imobiliário, especiicamente. Ainda serão abordados também
alguns itens da Norma Brasileira de Avaliação de Imóveis Urbanos
- NBR5676 (1989) em vigor considerados importantes, como os
métodos de avaliação e os níveis de rigor.
Qualquer ativo, quer real como os imóveis, quer inanceiro como
as ações, tem valor e desta forma pode ser avaliado. Alguns são
menos complexos para ser avaliado do que outros. Conforme
Damodaran (1999), não basta conhecer o montante de seu valor
para se investir em ativos e ainda gerenciá-los com sucesso, mas
é necessário a compreensão das fontes deste valor. O ditado
popular sacramentou a ideia de que o valor está nos olhos de
quem vê e que um preço pode ser justiicado se há diversos
investidores preparados para pagá-lo. Entretanto, as percep-
ções de valor têm que ter a base da realidade e o preço pago
por qualquer ativo deve traduzir os luxos de caixa dele dese-
jados. Uma aquisição segura é aquela na qual o investidor não
pague mais por um bem do que ele verdadeiramente vale,
assim como a determinação adequada do valor de um ativo
está sujeito à característica da avaliação realizada.
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
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Conceitos Gerais
P
ara iniciarmos nosso trabalho devemos
primeiro relacionar alguns conceitos
pertinentes à técnica de avaliação.
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O que é Avaliação
A deinição de avaliação pode ser dada como que recebe o título geral de Avaliação de
o conjunto de operações técnicas que leva a bens, fortalece o conceito de valor único de
formação de juízo sobre o valor mais provável um bem, o que conirma o entendimento da
de um bem, de seus frutos ou de um direito escola univalente, de que o valor de um bem,
sobre ele. Neste sentido a Norma NBR-14653 em determinado instante, é único, indepen-
(Parte 1), em seu item 3.5 deine avaliação de dente do im a que se destina a avaliação,
bens como sendo: em contraposição a escola plurivalente, que
“Análise técnica... [é utilizada] para iden- correlaciona o valor de um bem com a i-
tiicar o valor de um bem, de seus custos, nalidade para o qual é avaliado, podendo o
frutos e direitos, assim como determinar in- mesmo atingir diversos tipos de valor. Veja
dicadores da viabilidade de sua utilização que a deinição dada pela Norma, confor-
econômica, para uma determinada inalida- me transcrevemos acima, indica a obtenção
de, situação e data”. “do valor” (no singular) e não “dos valores” (no
A publicação das partes 1 e 2 do conjun- plural).
to de Normas que compõem a NBR 14653,
Bens
são mensurados em ambientes em que é reconhecida pelo mercado, do que por sua
possível se fazer uma comparação direta, ou condição física. A utilidade dos ativos para
ter suporte de mercado para tal assertiva. uma empresa ou pessoa física, pode diferir
É importante destacar que o Valor de daquela que um mercado ou uma indús-
Mercado deinido acima é uma estimação tria em particular reconhecem. Portanto, é
objetiva do bem e/ou seus direitos, para uma necessário que a avaliação de ativos e os re-
determinada situação e data. Implícito dentro latórios resultantes para propósitos contábeis
desta deinição está o contexto do Mercado estabeleçam a diferença entre os valores re-
no qual o bem está inserido e relete a mo- conhecidos no mercado.
tivação dos seus participantes. Desta forma, Uma vez que a palavra valor tem muitos
o Valor de Mercado está associado a um sentidos e muitos elementos modiicadores
estimador, seus intervalos, calculado e fun- e a im de não nos estendermos muito na
damentado de acordo com as metodologias matéria, apresentaremos algumas das mais
e critérios da presente Norma. usuais deinições utilizadas no assunto e que
O Valor de Mercado de um bem imobiliá- podem ser consideradas na tabela abaixo:
rio é mais uma decorrência de sua utilidade,
Preço
coeicientes de ocupação, áreas de ilumi-
Por sua vez, preço representa a quanti- nação e ventilação, dentre outras. A ABNT
dade de dinheiro pela qual se realiza ou se (NBR-14.653-1, p.3) deine custo como sendo
pretende realizar uma operação de transi- o “total dos gastos diretos e indiretos necessá-
ção de propriedade sobre um determinado rios à produção, manutenção ou aquisição de
bem (inclusive imóveis), seus frutos ou di- um bem, numa determinada data e situação”.
reitos. Nessa operação, logicamente, devem
ser considerados outros fatores, que podem
aumentar ou diminuir o preço como, por
exemplo, uma necessidade urgente de parte Terminologia
do vendedor ou do comprador; a inexistên-
cia de um mercado livre; desequilíbrio entre Para um melhor entendimento e com-
oferta e procura ou ainda outros que im- plementação de informações, elencamos
possibilitem o equilíbrio necessário entre as abaixo as conceituações recorrentes utiliza-
partes envolvidas. Assim, o preço pode ser das nas avaliações:
inferior, igual ou superior ao valor. A ABNT APROVEITAMENTO EFICIENTE DE TERRENO - é
(NBR-14.653-1, p.5) deine preço como sendo aquele recomendável para o local, observa-
a “quantia pela qual se efetua, ou se propõe da a tendência do uso circunvizinho dentre
efetuar, uma transação envolvendo um bem, os permitidos pelas posturas municipais.
um fruto ou um direito sobre ele”. ÁREA COBERTA PADRÃO - é a área coberta
de acabamento semelhante ao tipo consi-
derado para avaliação do custo global da
construção.
Custo ÁREA COBERTA DE PADRÃO DIFERENTE - é
a área coberta de padrão de acabamento
Custo, por sua vez, é o preço acrescido de substancialmente inferior ou superior ao tipo
todas as outras despesas em que incorre o considerado para avaliação do custo global
comprador da propriedade quer se reiram a da construção.
regularizações legais (registro em cartório de ÁREA COBERTA REAL DE CONSTRUÇÃO - é
imóveis, legalização em órgãos públicos etc.) a medida de superfície de qualquer depen-
ou mesmo regularizações físicas (constru- dência coberta, nela incluídas as superfícies
ções, reformas, ampliações etc.). Ressalte--se das projeções de paredes, pilares e demais
que algumas regularizações físicas podem elementos construtivos.
estar relacionadas às regularizações legais ÁREA DE CONSTRUÇÃO - é a soma das
como, por exemplo, de intervenções neces- áreas cobertas-padrão e equivalentes da
sárias à regularização de recuos mínimos, construção.
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ÁREA DESCOBERTA REAL DE CONSTRUÇÃO reais, contidas nos limites das dependências
- é a medida da superfície de qualquer depen- de uso comum.
dência descoberta, que se destina a outros BENEFÍCIOS E DESPESAS INDIRETAS - BDI -
ins, que não apenas o de simples cobertu- de uma construção compreendem o custo
ra (terraços, “playgrounds” etc.), incluídas as da administração central, inanciamentos,
superfícies das projeções de paredes, pilares boniicações da construtora e da incorpo-
e demais elementos construtivos. radora etc.
ÁREA EDIFICADA - é qualquer construção que BENFEITORIA - é qualquer melhoramento in-
caracterize um imóvel, tais como: casas, edi- corporado permanentemente ao solo pelo
fícios, galpões, garagens etc. homem, de modo que não se possa retirá
ÁREA EQUIVALENTE DE CONSTRUÇÃO - -lo sem destruição, modiicação, fratura ou
é a área estimada, ictícia, que, ao Custo dano, e que vise a conservá-lo, torná-lo mais
Unitário Básico, tenha o mesmo valor que útil ou produtivo. Excetuam-se cercas, muros
o efetivamente estimado para a área real de limítrofes, aterros e gramados.
construção correspondente, descoberta ou BENFEITORIA NÃO REPRODUTIVA - em áreas
coberta de padrão diferente. rurais são os melhoramentos permanentes
ÁREA HOMOGÊNEA - é a região cujas ca- que se incorporam ao solo, cuja remoção
racterísticas locais (tais como: paisagismo, implica destruição, alteração, fratura ou dano,
topograia, pedologia e serviços urbanos) se compreendendo ediicações, vedos, terreiros,
assemelham e cuja legislação quanto ao uso instalações para abastecimento de água, de
e parcelamento do solo, percentual de cons- energia elétrica, de irrigação e outras que,
trução admissível, gabarito e áreas mínimas por sua natureza e função, e por se acharem
dos lotes é a mesma. aderidas ao chão, não são negociáveis e nem
ÁREA REAL DE CONSTRUÇÃO PRIVATIVA rentáveis separadamente das terras.
DA UNIDADE IMOBILIÁRIA - é a soma das BENFEITORIA REPRODUTIVA - em áreas rurais
áreas cobertas e descobertas reais, conti- são as culturas comerciais ou domésticas im-
das nos limites de uso exclusivo da unidade plantadas no terreno, cuja remoção implica
considerada. perda total ou parcial, compreendendo cul-
ÁREA REAL DE CONSTRUÇÃO TOTAL DA turas permanentes, lorestas e pastagens
UNIDADE IMOBILIÁRIA - é a soma da área cultivadas e que, embora não negociáveis
real de construção privativa da unidade imo- separadamente do solo, poderão ter cotação
biliária e a parcela da área real de construção em separado, para base de negócios de pro-
de uso comum correspondente à unidade priedades rurais.
autônoma considerada. CADASTRO DE LOGRADOUROS - é o sistema
ÁREA REAL DE CONSTRUÇÃO DE USO COMUM organizado de informações que, median-
- é a soma das áreas coberta e descoberta te códigos apropriados, atribui a cada
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
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de parcelamento, em geral sendo poten- quadra e pela frente principal nos de frente
cial ou efetivamente utilizado como terreno múltipla” (Básico de Avaliações de Imóveis
industrial. Urbanos - CURSO DE ENGENHARIA DE
GLEBA URBANIZÁVEL - é o terreno situado AVALIAÇÕES, IBAPE, São Paulo, 1997).
em zona urbana ou de expansão urbana, cujo PLANTA GENÉRICA DE VALORES - é a re-
aproveitamento eiciente depende de parce- presentação gráica de uma localidade na
lamento e urbanização, tendo, em princípio, escala conveniente, onde estão indicados
uma área superior a 10.000m². Este limite no os códigos de logradouros corresponden-
tamanho da área deve ser considerado me- tes aos valores de m² de terreno em moeda
ramente indicativo, não devendo ser tomado vigente, determinados em uma mesma data
como fator decisório no enquadramento da e segundo um padrão de comparação.
gleba como urbanizável. SEÇÃO OU TRECHO DE LOGRADOURO - é
IMÓVEL RURAL - prédio rústico, de área con- constituída por um trecho de logradouro
tínua, qualquer que seja sua localização, que com igual valor genérico para o m² dos ter-
se destine à exploração extrativa, agrícola, renos nele situados. O ponto inicial da seção
pecuária, ou agroindustrial, quer por meio deve ser o início do logradouro ou o término
de planos públicos de valorização, quer por de um trecho anterior, e o seu ponto inal o
meio da iniciativa privada. início do trecho subsequente. A seção pode
LOTE-PADRÃO URBANO - é aquele de forma corresponder apenas ao lado direito ou es-
retangular, com uma só frente ou testada, querdo de um determinado logradouro no
com as medidas--padrão adotadas pela mu- trecho considerado.
nicipalidade em que esteja localizado ou SERVIDÃO - Encargo especíico que se
estabelecidas pela SPU quando da elabora- impõe a uma propriedade em proveito cole-
ção da Planta Genérica de Valores. tivo ou de outrem. Pode ser classiicada em:
LOTE URBANO - é o terreno situado em zona • Servidão acessória: aquela necessária
urbana ou de expansão urbana, como tal para que a principal possa surtir efeito.
deinida na lei municipal de zoneamento Servidão administrativa: aquela em que
urbano, passível de ser aceito como unidade o titular é o poder público.
autônoma conforme o disposto na Lei 6.766 • Servidão aparente: aquela que
de 19.12.79, especialmente nos artigos 2º, 4º se manifesta concretamente por
e 6º, e na legislação local do uso do solo e intervenção física.
cujo aproveitamento eiciente não dependa • Servidão múltipla: aquela que, embora
de parcelamento. instituída sobre a mesma parte de um
PROFUNDIDADE EQUIVALENTE - “Resultado imóvel, destina-se a usos de naturezas
numérico da divisão da área de um lote pela diversas.
sua frente projetada, nos lotes de centro de • Servidão não aparente: aquela que não
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
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Simbologia
Medidas
Att Área total do terreno
Atu Área do terreno da União
T Frente ou testada real
Tef Frente ou testada efetiva (projeção da frente sobre a normal a um dos lados)
Tr Frente ou testada de referência
Tmín Frente ou testada mínima recomendada para a zona, segundo sua categoria
Peq Profundidade equivalente
Pmáx Profundidade máxima recomendada para a zona, segundo sua categoria
Pmín Profundidade mínima recomendada para a zona, segundo sua categoria
N Profundidade padrão (ou do lote Padrão)
Ab Área de construção das benfeitorias
Abp Área de construção privativa da unidade imobiliária
Idade
Iap Idade aparente (ou estimada) do imóvel
Ir Idade remanescente
Ip Vida útil provável (Iap + Ir)
Valores e custos
Vtt Valor do terreno total
Vtu Valor do domínio pleno do terreno da União
Vdu Valor do domínio útil do terreno da União
Vg Valor genérico unitário (por m²) do terreno para o trecho de logradouro ou de área rural
Vo Valor genérico da faixa retangular com 1 (um) metro de frente e profundidade padrão no trecho do logradouro
Vb Valor das benfeitorias
Vbp Valor da benfeitoria proporcional à relação entre a área do terreno da União e do terreno total
Vti Valor total do imóvel
Vip Valor proporcional do imóvel para fins de laudêmio
Vir Valor de referência do imóvel para cálculo do laudêmio
Vr Valor residual
Vl Valor locativo
Vui Valor unitário inicial (por m² ou por ha)
Vuh Valor unitário homogeneizado
Vd Valor declarado
Vad Valor adotado
Pa Percentagem de aproveitamento para lotear glebas urbanizáveis
Pgv Produto geral de vendas
Mgd Montante global das despesas
Dp Despesas em percentagem do Pgv
Li Lucro do incorporador
Lp Lucro percentual em relação ao Pgv
Rlo Receita líquida operacional
Rlef Receita líquida efetiva
Rlt Receita líquida total
Cr Custo de reprodução
Cub Custo Unitário Básico de construção por m²
Yi Índice de valor do trecho de logradouro do imóvel pesquisado
Ylp Índice de valor do trecho de logradouro do lote padrão
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
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Coeicientes e taxas
r Coeficiente de proporcionalidade (Atu / Att)
i Taxa de juros (por período ou mensal)
f Taxa de inflação (por período ou mensal)
Kp Coeficiente do valor pleno
Kcf Coeficiente de vantagem da coisa feita
Kr Coeficiente do valor residual
Kv Coeficiente de vacância
fi Fração ideal em condomínios horizontais ou verticais
Estatística
n Número de elementos da amostra
xi Elemento da amostra
x Média aritmética
s Desvio-padrão da amostra
σ Desvio-padrão da população
t Abscissa da distribuição de Student
Ls Limite superior de aceitação
Li Limite inferior de aceitação
r
econhecendo a separação em dois
grandes grupos na avaliação imobi-
liária, nosso foco agora está voltado
para aqueles situados nas áreas urbanas.
Imóveis urbanos
Imóveis Rurais
Frutos Direitos
a) Rendas de exploração direta. a) Servidões.
b) Aluguel. b) Usufrutos.
c) Arrendamento. c) Concessões.
d) Parcerias. d) Comodatos.
e) Direitos hereditários.
f) Direitos possessórios.
g) Outros.
Atividades básicas
Situações especiais:
Na avaliação de conjunto de unidades autônomas padronizadas, é
permitida vistoria interna por amostragem aleatória de uma quantidade
Vistoria por
definida previamente pelas partes ou se houver omissão no contrato, de
amostragem
um percentual mínimo de 10% do total das unidades de cada bloco ou
conjunto de unidades de mesma tipologia.
Quando não for possível o acesso do avaliador ao interior do imóvel,
o motivo deve ser justificado no laudo de avaliação. Neste caso, em
comum acordo com o contratante, a vistoria interna pode ser prescindida
e a avaliação pode prosseguir com base nos elementos que for possível
obter ou fornecidos pelo contratante, tais como:
a) Descrição interna;
Impossibilidade de
vistoria b) No caso de apartamentos, escritórios e conjuntos habitacionais,
a vistoria externa de áreas comuns, a vistoria de outras unidades do
mesmo edifício e informações da respectiva administração;
O trabalho do perito avalia- Zona Leste, cujo imóvel esta- alcançou quase R$ 23 MI-
dor tem literalmente o poder va em desapropriação para LHÕES.
de mudar destinos quando ampliação de linhas. O tra- Veja mais sobre esta notícia
sua função é executada com balho do perito foi essencial em: <http://www1.folha.
lisura, ética e independência. para garantir o patrimônio uol.com.br/fsp/cotidiano/
Em caso recente divulgado do empresário, pois o valor 68984-apos-pericia-valor-
na mídia nacional, estiveram inicial ofertado era apenas de-imovel-aumenta-r-17-mi.
envolvidos o Metro de São 25% do valor do bem e com shtml>.
Paulo e um dono de motel na o realinhamento da perícia
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considerações inais
Após entendermos que a vistoria é o exame criterioso do imóvel a ser avaliado,
em que veriicamos a localização, assim como informações sobre vizinhança, as
características físicas, topograia, estado de conservação, padrão construtivo e
outros atributos intrínsecos e extrínsecos que possam exercer qualquer inluência
no preço do imóvel, reconhecemos que é de grande utilidade o avaliador se dirigir
ao imóvel munido de formulário (Veja modelo anexo) para anotar as informações
do imóvel, inclusive fazendo o uso do registro de imagens, como fotograias até
mesmo ilmes, se necessário.
Tais procedimentos e ações metódicas garantem a qualidade da informação
procurada, assim como geram relexos diretos sobre o resultado de seu trabalho,
como veremos na Unidade a seguir, tratando sobre as questões de avaliação dos
bens.
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
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atividade de autoestudo
Atividade 1
Localize nas letras abaixo doze palavras que são encontradas nas terminologias de ava-
liação e perícia de imóveis.
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Atividade 2
Veja abaixo as frases que lhe permitirão preencher as palavras cruzadas a seguir.
Horizontais:
3. ... aparentes como anomalias, avarias, danos construtivos e outras, conforme deinidas
na ABNT NBR 13752, que possam inluenciar de forma signiicativa a variação dos preços re-
lativos dos elementos amostrais.
6. Em casos excepcionais, quando for impossível sua realização, admite-se a adoção de
uma situação paradigma, desde que acordada entre as partes e explicitada no laudo.
7. ... urbana: sistema viário, transporte coletivo, coleta de resíduos sólidos, água potável,
energia elétrica, telefone, redes de cabeamento para transmissão de dados, comunicação e
televisão, esgotamento sanitário, águas pluviais e gás canalizado.
8. Situação na região e via pública, com indicação de limites e confrontações.
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
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Verticais
1. É recomendável que, ao iniciar o procedimento de avaliação, a primeira providência
do proissional avaliador seja tomar conhecimento da documentação disponível.
2. Análise das condições econômicas, políticas e sociais, quando relevantes para o mercado,
inclusive usos anteriores atípicos ou estigmas.
4. Dimensões, forma, topograia, superfície, solo.
5. ... comunitários: segurança, educação, saúde, cultura e lazer.
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Web
Plano de estudo
A seguir, apresentam-se os tópicos que você estudará
nesta unidade:
• Métodos para identiicar o valor de um bem, de seus
frutos e direitos
objetivos de aprendizagem • Métodos para identiicar o custo de um imóvel
• Assimilar as especiicações das avaliações e os re- • Especiicação das avaliações
quisitos básicos de laudos e pareceres técnicos de • Apresentação do laudo de avaliação
avaliação. • Procedimentos especíicos
• Reconhecer os métodos para identiicar o valor de
um bem, de seus frutos e direitos.
• Desenvolver estudo de avaliação baseada no grau
de fundamentação da análise, conforme metodolo-
gia sacramentada na ABNT.
Para a identiicação do valor de mercado, sempre que possível pre-
ferir o método comparativo direto de dados de mercado, conforme
deinido em 8.2.1 da ABNT NBR 14653-1:2001. Quando couber e o
objetivo for a identiicação do valor de mercado, é recomendável
que sejam apresentadas considerações quanto ao aproveitamen-
to eiciente do imóvel.
Procedimentos
metodológicos
a
s metodologias aplicáveis à avalia-
ção de bens, seus frutos e direitos
dependem basicamente:
Da natureza do bem avaliando.
Da inalidade da avaliação (explicitada no
laudo junto ao valor encontrado).
Da disponibilidade, qualidade e quanti-
dade de informações colhidas no mercado.
Do prazo para sua execução.
Consideradas as peculiaridades re-
gionais, o IBAPE/SP recomenda adotar os
procedimentos desta Norma, que detalham e
complementam aqueles constantes da ABNT
NBR 14653-2.
Zonas de características homogêneas
Na Região Metropolitana de São Paulo os
bairros possuem diversas características de
diferenciação, classiicadas para efeito desta
Norma, em quatro grupos, totalizando onze
zonas descritas a seguir, cujos critérios e pa-
râmetros devem servir para enquadramento
do elemento avaliando em relação à região
geoeconômica a que pertence.
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Valor do terreno
Bruto
+
Valor de Custo de Fator de
incorporação = reedição X comercialização = Valor do imóvel
+
Valor de
Construção
Quando puder ser empregado, o método O método evolutivo pode também ser
evolutivo pode ser considerado método empregado quando se deseja obter o valor
eletivo para a avaliação de imóveis cujas do terreno ou o custo de reedição da benfei-
características sui generis impliquem a ine- toria a partir do conhecimento do seu valor
xistência de dados de mercado em número total, considerada a equação acima.
suiciente para a aplicação do método com-
parativo direto de dados de mercado.
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
54
o
s métodos a seguir são recomenda-
dos para a identiicação do custo de
todos os tipos de imóveis, confor-
me atesta a ABNT em suas normas. A seguir,
trataremos de cada um deles.
Pós-Graduação | Unicesumar
55
12721) Onde:
Vistoria • C é o custo unitário de construção por
Tendo como objetivo principal examinar m² de área equivalente de construção;
as especiicações dos materiais aplicados, • CUB é o custo unitário básico;
para estimação do padrão construtivo, a ti- • OE é o orçamento de elevadores;
pologia, o estado de conservação e a idade • OI é o orçamento de instalações
aparente, a vistoria novamente aqui é exigida. especiais e outras, tais como geradores,
cálculo da área equivalente de construção sistemas de proteção contra incêndio,
Se os custos das ediicações em condo- centrais de gás, interfones, antenas,
mínio forem estimados conforme previsto coletivas, urbanização, projetos etc.
na ABNT NBR 12721, devem ser utilizadas as • OFe é o orçamento de fundações
áreas equivalentes de construções para os especiais;
custos unitários padrão, representadas pela • OFd é o orçamento de fundações
seguinte fórmula: diretas;
n
Identiicação do
custo pelo orçamento
Em 1918, em nosso país, mostram-se detalhado
os primeiros estudos de avaliação de
imóveis e já em 1923 foram introdu- Vistoria:
zidos novos métodos de avaliação de
terrenos, que a partir de 1929 começa- A vistoria detalhada da benfeitoria tem
ram a ser sistematicamente aplicados. como objetivo examinar as especiicações
Nesse contexto a engenharia de avalia-
ção no Brasil tomou corpo e continua dos materiais aplicados, o estado de conser-
crescendo e evoluindo nas técnicas vação e a idade estimada.
de avaliação. Atualmente um grande
número de proissionais e entidades Levantamento dos quantitativos:
desenvolve estudos nesse campo, vi- Nesta etapa são levantados todos os
sando dar ao tema o suporte cientíico
necessário aos métodos técnicos até quantitativos de materiais e serviços aplica-
então utilizados (FIKER, 1997). dos na obra.
Considere que, além da vivência de
mercado e experiência de campo, é Pesquisa de custos:
necessário ao proissional avaliador De acordo com as especiicações dos ma-
habilidades que se somam para dar
conta da complexidade percebida no teriais e serviços utilizados para execução da
mundo contemporâneo. Conhecimen- benfeitoria, coletam-se os seus respectivos
tos em matemática básica, matemáti-
ca inanceira e estatística são apenas custos em fontes de consulta especializadas.
alguns dos pontos exigidos daqueles Preenchimento da planilha orçamentária:
que atendem com agilidade as deman-
das do mercado. O uso de sistemas de O preenchimento da planilha deve ser
informação e programas especíicos, de acordo com o modelo sugerido na ABNT
inclusive aqueles acessíveis via web.
Prescindir ou ignorar tais ferramentas NBR 12721, onde são discriminados todos os
encantona o proissional, limitando se- serviços, indicando-se a unidade de medida,
riamente tanto seu desenvolvimento
quanto suas possibilidades proissio- a quantidade, o custo unitário, o custo total
nais. e a fonte de consulta.
Depreciação física
O cálculo da depreciação física pode ser
realizado de forma analítica por meio de
orçamento necessário à recomposição do
imóvel na condição de novo ou por meio
da aplicação de coeiciente de depreciação,
que leve em conta a idade e o estado de con-
servação. Esse coeiciente deve ser aplicado
sobre o valor depreciável.
Pós-Graduação | Unicesumar
57
n
o tratamento por fatores devem ser utilizados os elementos amostrais
mais semelhantes possíveis ao avaliando em todas as suas caracterís-
ticas cujas diferenças perante o mesmo, para mais ou para menos, são
levadas em conta. É admitida a priori a existência de relações ixas entre as di-
ferenças dos atributos especíicos e os respectivos preços. Os fatores devem ser
aplicados sempre ao valor original do elemento comparativo na forma de soma-
tório. No valor original do elemento devem ser considerados quando aplicáveis:
• A elasticidade de preços representada pelo fator oferta.
• A transformação de preços à vista e a prazo, e/ou conversões de preços
que sejam ofertados em outras moedas.
O conjunto de fatores aplicado a cada elemento amostral será considerado como
homogeneizante quando após a aplicação dos respectivos ajustes se veriicar que
o conjunto de novos valores homogeneizados apresenta menor coeiciente de
variação dos dados que o conjunto original. Devem reletir, em termos relativos,
o comportamento do mercado, em uma determinada abrangência espacial e
temporal, com a consideração de:
• Localização.
• Fatores de forma (testada, profundidade, área ou múltiplas frentes).
• Fatores padrão construtivo e depreciação.
Fator oferta
A superestimativa dos dados de oferta (elasticidade dos negócios) deverá ser
descontada do valor total pela aplicação do fator médio observado no mercado.
Na impossibilidade da sua determinação, pode ser aplicado o fator consagrado
0,9 (desconto de 10% sobre o preço original pedido). Todos os demais fatores
devem ser considerados após a aplicação do fator oferta.
Fator Oferta:
• Transação = 1,00
• Oferta = 0,90 ou 0,95
Geralmente, os imóveis são ofertados em valor superior ao que são efetivamen-
te transacionados devido à elasticidade de preço por parte do vendedor que
tende a ceder no curso da negociação. Deve ser aferido por meio de uma con-
tínua observação de mercado. Este fator é utilizado de forma direta na planilha
Pós-Graduação | Unicesumar
59
de homogeneização.
Em valores captados como “Ofertas” (possibilidade de superestima e margem
de negociação). Redução de 5% a 10%, ou seja, multiplicar os valores unitários
por redutores, de 0,95 ou 0,90.
Em valores captados como “Vendas” tendem a ser reduzidos por motivos
iscais, no entanto, após certa ponderação podem ser mantidos ou multiplica-
dos por 1,0.
Fator localização
Para a transposição da parcela do valor referente ao terreno de um local para
outro, poderá ser empregada a relação entre os valores dos lançamentos iscais,
obtidos da Planta de Valores Genéricos editada pela Prefeitura Municipal se for
constatada a coerência dos mesmos. Nos casos de inexistência desses valores ou
se forem constatadas incoerências nas suas inter-relações, deverá ser procedido
estudo devidamente fundamentado de novos índices para a região.
Tanto quanto possível, deverá ser evitada a utilização de valores oriundos de
locais cujos índices de transposição discrepem excessivamente daquele para o
qual a pesquisa deve ser feita, limitando-os entre a metade e o dobro do local a
avaliar.
No caso de terrenos com ediicações, os fatores referentes à localização devem
incidir exclusivamente na parcela do valor do comparativo correspondente ao
terreno.
Segundo a NBR 14653-2, a localização indica a situação no contexto urbano,
com indicação dos principais polos de inluência. Refere-se assim às diferenças
de valores entre imóveis situados em locais distintos, uma vez que, por mais asse-
melhados que os elementos sejam, a amostragem possui discrepâncias relativas
à localização.
A variação relativa pode ser referente ao Polo Urbano Central ou a um Polo
Urbano localizado. Os valores a serem estabelecidos podem ser obtidos ou pes-
quisados da seguinte maneira:
a) Por meio do “Valor Fiscal” estabelecidos nas PVG – Plantas de Valores das
Prefeituras para cobranças do IPTU e ITBI. Estes valores devem ser pesquisados
com muito cuidado e paciência, pois não são raras as vezes em que percebe-se a
existência de distorções ou desatualização. Nestas condições devem ser compa-
rados com os valores locais e com as devidas justiicativas ajustadas com fatores
de correções explícitos à situação local.
Assim, Floc = R$ 85,00 / m2, R$ 91,00 / m2, R$ 89,00 / m2, R$ 75,00 / m2 etc.
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
60
1
5
7
RUA
CENTRO
2 A 6 PRINCIPAL
3 9
4
10 RUA
8
SECUNDÁRIA
Exemplo:
Para intervalos de profundidade na região:
• PMA = 30,00 m e PMA = 55,00 m
Profundidade do avaliando = 60,00 m
Fprof AV = (PMA / P) + {[1-(PMA / P)] x (PMA / P)0,50} Fprof AV = (55/60) + {[1-(55/60)]
x (55/60)0,50}
Fprof AV = 0,9167 + {[1-0,9167] x 0,9574} Fprof AV = 0,9167 + {0,0833 x 0,9574}
Fprof AV = 0,9965
Profundidade da Pesquisa 01 = 16,00 m
Fprof 01 = (P/ PMA)0,50 Fprof 01 = (16 / 30)0,50
Fprof 01 = 0,7303
Profundidade da Pesquisa 02 = 14,00 m
Fprof 02 = 0,7071
Profundidade da Pesquisa 03 = 180,00 m
Fprof 03 = (PMA / 3PMA) + {[ 1 – (PMA / 3PMA)] x (PMA / 3PMA) 0,50}
Fprof 03 = (165 / 180) + {[ 1 – (165/ 180)] x (165 / 180) 0,50}
Fprof 03 = 0,9167 + (0 ,0833 + 0,9574)
Fprof 03 = 0,9965
Profundidade da Pesquisa 04 = 40,00 m
Fprof 04 = 1,0000
Profundidade da Pesquisa 05 = 140,00 m
Fprof 05 = (PMA / P)+{[ 1-(PMA / P)] x (PMA / P) 0,50} Fprof 05 = (55/140)+{[1-(55/140)]
x(55/140)0,50}
Fprof 05 = 0,3929 + {[1-(0,3929)]x(0,6268} Fprof 05 = 0,3929 + {0,6071 x 0,6268}
Fprof 05 = 0,7734
Profundidade da Pesquisa 06 = 12,00 m
Fprof 06 = 0,7071
Profundidade da Pesquisa 07 = 50,00 m
Fprof 07 = 1,0000
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
64
Fator de Área
Avaliando = 60,00 m 0,9965
1 16,00 0,7303 1,3645
2 14,00 0,7071 1,4093
3 180,00 0,9965 1,0000
4 40,00 1,0000 0,9965
5 140,00 0,7734 1,2885
6 12,00 0,7071 1,4093
7 50,00 1,0000 0,9965
8 29,00 0,9832 1,0135
Fator área
Em zona residencial horizontal popular (1a zona) aplica-se somente o fator
área utilizado dentro dos limites de áreas previstas, sem aplicação dos fatores
testada e profundidade pela seguinte fórmula:
Ca = ( A/125) 0,20 , onde A = área do comparativo
Caso o avaliador resolva adotar o Fator de Área, deve estar seguro que o
mesmo traduz adequadamente determinada situação em estudo.
Estudo fator é utilizado na forma direta na planilha de homogeneização.
Exemplo:
Área do Avaliando: 442,57m2
1,30 x AAV = 575,21m2
Fator de Área
Avaliando 442,47
Área da Pesquisa 01 = 600,00 m > 1,30AAV → n = 0,125
2
1 600,00 1,0388
Área da Pesquisa 02 = 283,05 m2 ≤ 1,30AAV → n = 0,25 2 283,05 0,8943
Área da Pesquisa 03 = 287,28 m2 ≤ 1,30AAV → n = 0,25 3 287,28 0,8976
Área da Pesquisa 04 = 360,00 m2 ≤ 1,30AAV → n = 0,25 4 360,00 0,9497
Área da Pesquisa 05 = 600,00 m2 > 1,30AAV → n = 0,125 5 600,00 1,0388
Área da Pesquisa 06 = 230,00 m2 ≤ 1,30AAV → n = 0,25 6 230,00 0,8491
Área da Pesquisa 07 = 350,00 m2 ≤ 1,30AAV → n = 0,25 7 350,00 0,9431
Área da Pesquisa 08 = 600,00 m2 > 1,30AAV → n = 0,125 8 600,00 1,0388
Área da Pesquisa 09 = 680,00 m2 > 1,30AAV → n = 0,125 9 680,00 1,0552
Área da Pesquisa 10 = 600,00 m2 > 1,30AAV → n = 0,125 10 600,00 1,0388
Fator de Frente:
FFRENTE = ( F / FREF )0,25
Onde:
• F = Frente do avaliando ou do pesquisado.
• FREF = Frente do elemento de referência (Frente predominante na região).
Condição onde o fator torna-se constante:
Para frente menor que FREF/2 0,8409
Para frente maior que 2 x FREF 1,1892
Coeiciente de Frente:
Ao relacionarmos o fator de frente do imóvel avaliando com o fator de frente
do imóvel pesquisado, estamos estabelecendo uma comparação entre esses
imóveis.
Exemplo:
Adotada uma frente de referência na região igual a 14,00 m.
Frente do Avaliando = 16,00 m
FFRENTE = ( F / FREF )0,25 FFRENTE = ( 16,00 / 14,00 )0,25 FFRENTE = 1,0339
Frente da Pesquisa 01 = 10,00 m
FFRENTE = ( F / FREF )0,25 FFRENTE = ( 10,00 / 14,00 )0,25 FFRENTE = 0,9193
Fator de Área
Avaliando: 1,0339
1 10,00 0,9193 1,12
Frente da Pesquisa 02 = 14,00 m 2 14,00 1,0000 1,03
Frente da Pesquisa 03 = 27,00 m 3 27,00 1,1784 0,88
Frente da Pesquisa 04 = 6,00 m 4 6,00 0,8409 1,23
Frente da Pesquisa 05 = 30,00 m 5 30,00 1,1892 0,87
Frente da Pesquisa 06 = 16,00 m 6 16,00 1,0339 1,00
Nos casos de valorização, tais como os terrenos em zona de incorporação, em que o declive
existente pode resultar em economia de escavações, muros de arrimo, atirantamentos etc.,
sendo menos frequentes, deverão ser detalhados e justiicados.
Coeiciente de Topograia:
Ao relacionarmos o fator de Topograia do imóvel avaliando com o fator de topograia
do imóvel pesquisado, estamos estabelecendo uma comparação entre estes imóveis.
Exemplo:
Topograia do avaliando = Declive até 5% = 95
Coeficiente de Topografia
Avaliando 95
Topografia da Pesquisa 01 = Plano = 0,125 1 100 0,95
Topografia da Pesquisa 02 = Declive entre 5% e 10% = 90 2 90 1,06
Topografia da Pesquisa 03 = Declive acima de 10% = 80 3 80 1,19
Topografia da Pesquisa 04 = Aclive suave = 95 4 95 1,00
Topografia da Pesquisa 05 = Aclive acentuado = 90 5 90 1,06
Outros aspectos topográicos podem ainda surgir, tais como o fato de o terreno estar situado
acima ou abaixo do logradouro com necessidade de corte ou aterro etc. Todos os casos
devem ser apreciados, e com base nas informações coletadas o avaliador deve analisar as
vantagens ou desvantagens decorrentes da topograia.
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
68
restrição legal pertinente. Caso essa condição afete o uso da benfeitoria deve ser
verificado o seu obsoletismo.
Esta variável diferencia os imóveis da amostra dimensionando sua maior
ou menor valorização em função do tipo e diversas qualidades de terreno que
compõem o imóvel, comparando a condição do solo supericial entre o imóvel
avaliando e os elementos pesquisados, em função das diiculdades que venham
a acarretar terrenos com características distintas da situação paradigma igual a
1,00.
Ao relacionarmos o fator de superfície do imóvel avaliando como fator de su-
perfície do imóvel pesquisado estamos estabelecendo uma comparação entre
estes imóveis.
Coeiciente de Superfície:
Exemplo:
Superfície do avaliando = 100
Coeficiente de Superfície
Avaliando 100
Superfície da Pesquisa 01 = 90 1 90 1,11
Superfície da Pesquisa 02 = 90 2 90 1,11
Superfície da Pesquisa 03 = 75 3 75 1,33
Superfície da Pesquisa 04 = 60 4 60 1,67
Superfície da Pesquisa 05 = 100 5 100 1,00
Melhoramentos Públicos
A existência de melhoramentos públicos é um item relevante na valorização
imobiliária, sendo que a forma mais usual de tratar este coeiciente é por meio da
utilização da tabela abaixo, baseada no critério do Engenheiro João Ruy Canteiro.
Coeficiente de Melhoramentos
Públicos
Avaliando 80
Superfície da Pesquisa 01 = 90 1 95 0,84
Superfície da Pesquisa 02 = 90 2 65 1,24
Superfície da Pesquisa 03 = 75 3 110 0,73
Superfície da Pesquisa 04 = 60 4 80 1,00
Superfície da Pesquisa 05 = 100 5 75 1,07
Exemplo:
Padrão de Acabamento do avaliando = Normal / Alto = 90 Coeficiente de Padrão de
Acabamento
Avaliando 90
Padrão de Acabamento da Pesquisa 01 = 100 1 100 0,90
Padrão de Acabamento da Pesquisa 02 = 90 2 90 1,00
Padrão de Acabamento da Pesquisa 03 = 75 3 75 1,20
Padrão de Acabamento da Pesquisa 04 = 70 4 70 1,29
Padrão de Acabamento da Pesquisa 05 = 65 5 65 1,38
Homogeneização
dos Fatores
e
sta é a etapa do processo de avaliação ou Estatística Inferencial).
em que se procura uniformizar as di- Após os cálculos dos valores unitários ho-
ferenças existentes entre os diversos mogeneizados, ou seja, dos valores/m² dos
elementos pesquisados, no qual são lançados elementos pesquisados multiplicados pelos
os valores pesquisados e determinados ele- fatores de homogeneização, obtém-se o rol
mentos que inluenciam a formação destes de dados (VUH) que deverão ser submeti-
valores, por meio da utilização dos fatores e dos ao tratamento estatístico, objetivando
coeicientes de homogeneização. a determinação do valor do imóvel avalian-
O Tratamento Estatístico usado em do por meio da estatística descritiva.
Engenharia de Avaliações de Bens varia Veja o exemplo a seguir de uma tabela
de acordo com a precisão e complexidade para homogeneização aplicados em seus di-
exigida nos trabalhos (Estatística Descritiva versos termos.
Adotado para o imóvel avaliando uma área de tendência central, ou melhor, procura-
de terreno = 450 m2 se um intervalo de valores, em cujo interior
Onde: pode-se garantir, com um nível de certeza
• VU = Valor Unitário compatível, o valor de mercado do bem
• FO = Fator de Oferta avaliando.
• WLOC = Fator de Localização No caso das avaliações determinadas por
• WMP = Fator de Melhoramentos meio da estatística descritiva, o trabalho ini-
Públicos cia-se com a determinação de um valor de
• WTOPO = Fator de Topograia tendência central (média aritmética), calcu-
• WPAV = Fator de Pavimentação la-se a medida de dispersão (desvio-padrão),
• VUH = Valor Unitário Homogeneizado procede-se ao saneamento amostral, no
Nesta etapa é importante registrar que a ava- sentido de eliminar elementos estatistica-
liação é um trabalho cujo resultado é fruto mente indesejáveis à avaliação e calcula-se
de um estudo estatístico, no qual procura se o intervalo de coniança por meio da distri-
obter resultados situados junto ao elemento buição t de Student.
AVALIAÇÃO DE
IMÓVEIS RURAIS
a
avaliação de imóveis rurais, em
princípio, pressupõe sempre a deter-
minação do valor do imóvel como
um todo, estando aí incluídas as benfeitorias
reprodutivas, não reprodutivas (constru-
ções), semoventes, máquinas e implementos
agrícolas, como deinidas na NBR 14653-3
Avaliação de Bens - Imóveis Rurais.
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79
método direto, com citação obrigatória das isto é, avaliação pelo custo de formação. O
fontes de consulta. A depreciação deve levar custo de formação compreende o custo da
em conta, além dos aspectos já menciona- muda e das despesas necessárias ao plantio
dos, o eventual obsoletismo, a manutenção e à manutenção, até a idade em que se inicia-
e as condições de funcionamento. ria nova produção, caso o pomar já estivesse
Na impossibilidade de comparação, em produção; caso contrário, até a idade em
faz-se a pesquisa de equipamentos novos, que a avaliação está sendo feita.
determina- se a vida útil provável e calcula- No caso das culturas comerciais, além
se o valor do bem depreciado. do valor da reposição, considera-se o valor
Benfeitorias reprodutivas ou produtivas econômico do pé, segundo a produtivida-
são as inovações capazes de proporcionar de da própria propriedade ou em estudos
rendimentos por meio da venda dos seus publicados.
produtos: culturas, relorestamentos, pastos Florestas
cultivados ou melhorados etc. Para a avaliação de lorestas, de forma re-
Culturas sumida, de acordo com o trabalho do Eng.
As culturas permanentes, existentes no Adilson José Magossi, pelo método do valor
meio rural, podem ser domésticas ou comer- econômico, a fórmula avaliatória básica é bas-
ciais. Para a avaliação de culturas domésticas o tante simples e pode ser representada pela
critério empregado deverá ser o de reposição, expressão:
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81
considerações inais
O processo de avaliação de imóveis, uma vez que fugiu do empirismo e
tratativas tendenciosas, ingressando de corpo e alma em metodologias
cientíicas para a determinação de valor de bens, exige do avaliador o
mesmo preparo cientíico implícito nas metodologias.
O que pretendemos expor é que este processo de desenvolvimen-
to da análise do valor de bens é resultado da compreensão das múltiplas
facetas de um mercado dinâmico, não limitado a uma ou outra forma de
visão, e que ainda assim, com toda a lexibilidade apresentada, coloca o
proissional avaliador como agente de suma importância na determina-
ção de investimentos, recuperação de perdas, garantia de resultados etc.,
cuja informação sustentará e desencadeará uma série de eventos.
Visando minimizar as questões supervenientes, assim como quere-
las relativas, laudos e avaliações, cabe ao perito desenvolver um trabalho
pautado objetivamente nos termos detalhados pelas normas brasileiras,
fazendo-o fugir de quaisquer avaliações tendenciosas e viciadas, que tem
o poder de macular e muitas vezes inviabilizar a continuidade de uma car-
reira promissora.
Esta unidade tratou de trabalhar tais questões objetivas com concisão
e detalhe, cuja prática resultará na melhoria contínua da compreensão do
tema e no amadurecimento proissional, criando bases sólidas para a evo-
lução não apenas de um trabalho, mas sim de toda uma vida pautada na
ação responsável de perito e avaliador de bens.
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83
atividade de autoestudo
Atividade 1
Duplo Quebra-Cabeça
Reordene as letras, formando frases, e após isso, identiique as letras numera-
das e descubra a frase inal que trata sobre a importância da avaliação proissional.
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
84
Agora que você reordenou as letras das palavras acima, localize as letras nu-
meradas na sentença abaixo e ixe bem esta ideia.
O P R O C E S S O D E A V A L I A Ç Ã O D E
I M V E I S U M A V E Q U E F U I U D O
E M P I R I S M O E T R A T A T I V A S
T E N D E N C I O S A S I N R E S S A N D O D E C O R P O
E A L M A E M M E T O D O L O I A S C I E N T Í F I C A S
P A R A A D E T E R M I N A Ç Ã O D E V A L O R D E
E N S E I E D O A V A L I A D O R O M E S M O
P R E P A R O C I E N T Í F I C O I M P L I C Í T O N A S
M E T O D O L O I A S .
Atividade 2
Criptograma
Analise o exercício abaixo e conforme for descobrindo as palavras, vá regis-
trando as letras e números equivalentes, preenchendo as demais de mesmo valor,
de forma a obter uma sentença que trata sobre as questões de preço e elastici-
dade de imóveis durante a avaliação do perito.
K W Y
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85
Livro
Título: Avaliação de Imóveis e Perícias
Autor: Kuhn, Eugenia Aumond
Editora: Curitiba: IESDE Brasil S/A, 2009,
Sinopse: O mercado imobiliário é um dos setores mais complexos da eco-
nomia. Um dos motivos dessa complexidade são as características de seus
produtos, bastante distintas daquelas dos demais bens de consumo. Os
imóveis, dentre outras particularidades, são compostos por diversos pro-
dutos (materiais, sistemas etc.).
Web
Plano de estudo
A seguir, apresentam-se os tópicos que você estudará
nesta unidade:
• Atividades do perito
• Requisitos para perícias
objetivos de aprendizagem • Apresentação do laudo de avaliação
• Perceber a necessidade de conhecimentos técnicos
e extracurriculares aprimorados para a execução da
atividade pericial.
• Entender a visão geral nos diversos procedimentos
que conduzem à elaboração de um laudo pericial.
A perícia é a atividade concernente a exame realizado por proissional
especialista, legalmente habilitado, destinada a veriicar ou esclarecer
determinados fatos físicos reais que envolvem um imóvel. Inclui,
ainda, a apuração das causas motivadoras da valorização ou
desvalorização do mesmo, veriicar as alegações de direitos ou a
estimação da coisa que é objeto de litígio ou processo, para dar
subsídio ao magistrado.
atividades do
perito
Pós-Graduação | Unicesumar
89
o
s peritos são proissionais legal- se da petição, documentos, laudos,
mente habilitados, idôneos e articulados, termos de diligências,
especialistas que são convocados de audiências, certidões, sentença
para realizar uma perícia. Esta convoca- etc.), justiicando-a sem prejuízo de
ção poderá se dar por meio de Termo de posterior petição nesse sentido ao
Audiência de Conciliação, em que não se MM (Meritíssimo) Juiz; veriicar se não
havendo atingido acordo entre as partes é há incompatibilidade e se realmente
solicitada por elas, a realização de uma perícia encontra-se em condições de assumir
judicial. O Juízo defere o pedido, entenden- o compromisso e de realizar o trabalho.
do ser necessária a presença de um “expert” • No caso de impedimento: o perito ao
no tema da controvérsia, objetivando o es- ser nomeado deverá manifestar o seu
clarecimento. Assim, nomeará um perito de impedimento para execução da perícia
sua coniança cujo despacho se dará nos contábil, nos termos do item 2.4.1, e/ou
seguintes termos: ... “Deiro a prova pericial ainda escusar-se dos serviços sempre
requerida... nomeio perito deste Juízo dos que reconhecer não estar capacitado à
autos... e aceitando apresentará a proposta altura do encargo coniado, conforme
de honorários, faculto às partes a indicação o item 2.2.3 da Resolução nº 857; 2.4.1
de seus assistentes técnicos e apresentação (anexo).
de quesitos em 05 dias”. • Quando o Perito Judicial, submeter
As intimações, inclusive da nomeação, petição ao Juiz sobre seus honorários:
se dará por meio do “Mandato de Intimação” por meio de petição adotar a Tabela
por via postal - AR - Aviso de Recebimento de Honorários (item 2.5.1 da Resolução
ou também por via telefone devidamente nº 857 NBC P2), considerando dentre
certiicado pela Diretora de Secretaria, junto outros os fatores da relevância, do
aos autos. A falta de intimação do despacho vulto, do risco, da complexidade
de nomeação do perito pode ser suprida interproissional inerentes à
pelo Juiz com ampliação do prazo estipula- elaboração do trabalho; que terá
do no Código de Processo Civil, artigo 421, que ser realizado, dentro do prazo
§ 1º “Incumbe às partes dentro em (5) dias, estabelecido, geralmente de cinco
contados da intimação do despacho de no- dias, recomendando-se a apresentação
meação do perito”. de um plano de trabalho detalhado,
Cabe ao perito: estimando o número de horas
• Inteirar-se dos autos: (Designa todas previstas para a execução do trabalho,
as peças pertencentes ao processo mediante avaliação de todas as
judicial ou administrativo, constituindo- atividades da vistoria, perícia, avaliação
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
90
A partir do momento em que o Perito Judicial No início das diligências, devem o Perito
estiver com a atividade, é necessário familia- Judicial e os Peritos Assistentes Técnicos re-
rizar-se com o processo, obtendo os autos e lacionar os documentos, livros e dados de
examinando-os, colhendo os dados e demais que necessitem, solicitando-os por escrito
elementos que julgarem necessários, incluin- por meio de Termo de Diligência, retendo
do os quesitos e estudando a matéria. cópia de solicitação, com o visto do repre-
No caso de ter sido ixada pelo juiz di- sentante da parte ou do responsável pela
ligência em Cartório para a prestação de área sob exame.
compromisso pelo Perito Judicial e pelos A recusa da exibição ou qualquer diicul-
Peritos Assistentes Técnicos, com eventu- dade para o bom andamento do trabalho
al retirada dos autos pelo primeiro, deve pericial deve ser anotada, e sempre comu-
este aproveitar a oportunidade para manter nicar ao juiz mediante petição. O trabalho
contato com aqueles, planejando em conjun- pericial deve ser planejado e organizado,
to o trabalho e de modo especial, combinando mantendo controle do tempo despendi-
a utilização dos autos e a próxima diligência do registrando as horas trabalhadas, locais
(IBAPE, 2002). e datas das diligências, nome das pessoas
Não tendo sido ixada pelo juiz diligência que os atenderam, documentos examina-
em Cartório, deve o Perito Judicial, após a reti- dos, dados e particularidades de interesse
rada e o exame dos autos, entrar em contato para a perícia, rubricando eventualmente,
com os Peritos Assistentes Técnicos, facultan- e quando julgar necessário, os documentos
do-lhes o acesso aos autos em seu escritório examinados.
ou em outro local que combinarem e deve Admite-se assessoramento no trabalho
ele, ixar, sempre que possível, de comum pericial, desde que sob controle, revisão e
acordo com os Peritos Assistentes Técnicos, responsabilidade do Perito Judicial ou dos
dia, hora e local para o início efetivo das dili- Peritos Assistentes Técnicos, sendo indispen-
gências, comunicando--lhes tais dados com sável sua participação em diligências e na
a necessária antecedência (IBAPE, 2002). preparação das respostas aos quesitos.
Para melhor garantir a veracidade das O Perito Judicial e os Peritos Assistentes
investigações deve-se conservar todos os do- Técnicos inserem no seu laudo os fatos e
cumentos de interesse do objeto da perícia, atos examinados e estudados, não fundados
no mínimo pelo prazo de três anos, contados em simples suposições ou probabilidades,
da data da apresentação do laudo respecti- devendo apresentar suas conclusões com
vo. Exceto se o processo encerrar-se antes toda a objetividade, mantendo sempre a
deste prazo (IBAPE, 2002). isenção e a imparcialidade.
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
92
o
requisito exigido em uma perícia requerente.
está ligado diretamente com as Conforme consta no manual (IBAPE,
informações a qual se pretende 2002), os requisitos de uma perícia serão con-
atingir. É necessário indicar o nível de deta- dicionados à abrangência das investigações à
lhamento e profundidade da análise ou, no coniabilidade e adequação das informações
caso da especiicação das avaliações, os res- obtidas, à qualidade das análises técnicas
pectivos graus de fundamentação e precisão efetuadas e ao menor grau de subjetividade
(IBAPE, 2002). empregado pelo perito, sendo esses aspec-
O desempenho do perito quando da ela- tos deinidos pelos seguintes pontos:
boração do laudo pericial será em função • Quanto à metodologia empregada.
desses requisitos e do nível de aprofunda- • Quanto aos dados, informados e
mento pretendido no parecer, sem, contudo, documentos levantados.
garantir os graus de fundamentação e preci- • Quanto ao tratamento dos elementos
são inal, em se tratando de avaliações que coletados e trazidos ao laudo ou
independem da vontade do mesmo ou do parecer.
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93
obtidas, à qualidade das análises técnicas obediência aos requisitos essenciais, sendo
efetuadas e ao menor grau de subjetividade que, quando se tratar de avaliações, devem
emprestado pelo perito, sendo estes aspec- ser obedecidos ainda os critérios das normas
tos deinidos pelos seguintes pontos, quanto: aplicadas à espécie, salvo no caso de relató-
1. à metodologia empregada; rio ou parecer técnico de cunho provisório
2. aos dados levantados; ou quando a situação assim o obrigar, desde
3. ao tratamento dos elementos que perfeitamente fundamentado.
coletados e trazidos ao laudo;
4. a menor subjetividade inserida no
laudo.
Requisitos
Complementares
Requisitos Essenciais: Com o objetivo de garantir maior abrangên-
cia e profundidade ao trabalho pericial, cujo
Um laudo pericial, cujo desenvolvimento desenvolvimento ocorre com grande isenção
se faz por meio de metodologia adequada, de supericialidade, devem ser atendidos,
deve atender a todos os requisitos essen- além daqueles descritos, os requisitos com-
ciais seguintes: plementares a seguir:
O levantamento de dados deve trazer O conjunto de dados que contribuem
todas as informações disponíveis que permi- para a elaboração do parecer técnico deve
tam ao perito elaborar seu parecer técnico. estar expressamente caracterizado, usando-
A qualidade do laudo pericial deve estar se toda a evidência disponível.
assegurada quanto à: A qualidade do laudo pericial deve estar
1. Inclusão de um número adequado assegurada quanto à:
de fotograias por cada bem 1. Inclusão de um número ampliado
periciado, com exceção dos casos em de fotograias, garantindo maior
que ocorrer impossibilidade técnica. detalhamento por bem periciado.
2. Execução de um croqui de situação. 2. Descrição detalhada dos bens nos
3. Descrição sumária dos bens nos seus seus aspectos físicos, dimensões,
aspectos físicos, dimensões, áreas, áreas, utilidades, materiais
utilidades, materiais construtivos etc. construtivos etc.
4. Indicação e perfeita caracterização 3. Apresentação de plantas
de eventuais danos e/ou eventos individualizadas dos bens que
encontrados. podem ser obtidas sob forma de
Nas perícias judiciais torna-se obrigatória a croqui.
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97
Fotograias
Benfeitorias Documentar a vistoria com fotograias escla-
recedoras, em tamanho adequado, gerais e/
A caracterização das benfeitorias compreende: ou detalhadas. As fotograias devem ser nu-
1. Construções: descrição, meradas correspondentemente ao detalhe
compreendendo classiicação; que se quer documentar e, sempre que pos-
características da construção, com sível, datadas pelos proissionais envolvidos
ênfase para fundações, estrutura, no laudo.
vedações, cobertura e acabamentos; Plantas do prédio: sempre que possível,
quantiicação, abrangendo número devem ser obtidas plantas ou elaborados
de pavimentos e/ou dependências, croquis do terreno, do prédio e das instala-
dimensões, áreas, idade real e/ ções, inclusive de detalhes, de acordo com
ou aparente e estado geral de a natureza e objetivo da perícia.
conservação. Subsídios esclarecedores: documentos
2. Instalações, equipamentos e adicionais podem ser anexados, sempre que
tratamentos: compreendendo a natureza da perícia assim exigir, tais como:
as instalações mecânicas, 1. Gráicos de avarias progressivas.
eletromecânicas e eletrônicas de ar 2. Resultados de sondagens do terreno.
condicionado; elétricas e hidráulicas, 3. Gráicos de recalques.
de gás; de lixo; equipamentos de 4. Cópia de escritura.
comunicação interna e externa de 5. Outros.
sonorização, tratamento acústico e
outros. d) Diagnóstico da situação
Constatação de danos: caracterizar, classiicar encontrada.
e quantiicar a extensão de todos os danos e) nos laudos periciais de cunho
observados; as próprias dimensões dos danos avaliatório, pesquisa de valores,
deinem a natureza das avarias, qualquer que deinição da metodologia, cálculos
seja a nomenclatura (issura, trinca, rachadu- e determinação do valor inal.
ra, brecha, fenda etc.). f) Memórias de cálculo, resultados
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99
Os casos abaixo apresenta- Negócio do Cliente, para não ta de ter o seu trabalho valo-
dos sob o tema “Aspectos ter Aborrecimentos Futuros”. rizado: “Visitamos um Açude
Hilariantes das Avaliações e 4) De um relatório elaborado nos Fundos da Fazenda e De-
das Perícias”, é uma transcri- por iscal do CREAI do Ban- pois de Longos e Demorados
ção do Informativo nº 2 do co do Brasil S/A: “Financiado Estudos Constatamos que o
Instituto Brasileiro de Avalia- Executou o Trabalho Braçal- Mesmo Estava Vazio”.
ções e Perícias de Engenha- mente e Animalmente”. 12) De um Relatório de iscal
ria – IBAPE, apresentado pelo 5) Frase extraída de um ter- do CREAI do Banco do Brasil
Engº. José Carlos Pellegrino. mo de encerramento de lau- S/A: “O Mutuário Vendeu o
Ainda que engraçados em do judicial, em processo, que Touro Financiado Porque o
determinados momentos, tramitou perante Vara Cível Mesmo Estava Frouxo; Tro-
e inverossímeis em outros, do Fórum João Mendes Jr.: cou-o por um Mais Potente”.
revelam muitas vezes um “Os Anexos Seguem em Se- 13) Sugestão do mesmo
despreparo não mais cabível parado”. iscal: “Tendo em Vista que
em nossos tempos. As chan- 6) Início de relatório de pe- o Mutuário Adquiriu Apa-
ces de um juiz ser obrigado rito - avaliador, em Estado relhagem para Processar In-
a desconstituir prova em do Nordeste: “Chegando na seminação Artiicial, e que
razão de avaliação inapro- Fazenda do Sr. Pedro Jacaré e um dos Touros Holandeses
priada, provocado por uma não Encontrando o Réptil ...” Morreu, Sugerimos que se Fi-
das partes, é algo sempre 7) Opinião de iscal do CRE- zesse o Treinamento de uma
presente no trabalho do pe- AI do Banco do Brasil S/A: Pessoa para tal Função”.
rito. Divirta-se um pouco por “Desconio que o Mutuário 14)Memorando de justiica-
hora reletindo sobre isso. Está com Intenção de Pagar ção de falta de funcionário de
1) Frase retirada de um laudo o Débito”. Banco: “Ref.: Cobra Comunico
judicial (Estado do Nordeste) 8) De um relatório de inspe- que Faltei ao Expediente do
mais particularmente do ca- ção de propriedade agrícola Dia 14 em Virtude de ter Sido
pítulo relativo à descrição do que recebeu inanciamento Mordido Pela Epigrafada”.
imóvel vistoriado: “O Imóvel de estabelecimento bancá- 15)Frase de um relatório de
Está uma Boneca”. rio: “Cliente Faz Roçado Jun- perito - avaliador com ten-
2) Relatório sobre a aplicação tamente com a Mulher”. dência a profeta: “Não Há
de inanciamento concedido 9) Informação de iscal do bem que Sempre Dure, nem
a fazendeiro do interior: “As CREAI do Banco do Brasil SI Mal que Nunca se Acabe; Ele
Garantias Permanecem em A: “O Mutuário foi para São Vai Terminar Sendo Executa-
Perfeito Estado de Abando- Paulo para Melhorar de Vida. do Pelo Banco”.
no e Conservação. Mutuários Quando Voltar Vai Liquidar 16) Perito tentando dar uma
Mantêm Vida Privada na Fa- com o Banco”. imagem real de topograia
zenda”. 10) Descrição de máquina de uma área: “Era uma Ri-
3) Sugestão oferecida por pe- elétrica, integrante do relató- banceira tão Ribanceada que
rito após vistoria feita no lo- rio sobre um inanciamento: se Estivesse Chovendo e Eu
cal onde deveria ter sido apli- “A Máquina Elétrica Financia- Andasse a Cavalo e o Escor-
cado o empréstimo: “Acho da é Toda Manual e Velha”. regasse, Adeus Perito”.
Bom o Banco Suspender o 11) Relato de perito que gos-
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101
apresentação do
laudo de avaliação
Laudo de avaliação
completo
o
s laudos de avaliação completos devem
conter, no mínimo, os seguintes itens:
a) Folha resumo:
• O laudo de avaliação deve conter uma
icha resumo ou folha de rosto, que tem
por inalidade identiicar, de forma rápida,
o bem avaliado, a data da avaliação, o
proprietário, a metodologia utilizada e o
valor inal adotado.
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103
Graus de Fundamentação
Item III II I
(3 pontos) (2 pontos) (1 ponto)
1 Caracterização do imóvel avaliando X
2 Coleta de dados de mercado X
3 Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente utilizados X
4 Identificação dos dados de mercado X
5 Extrapolação X
Nível de significância, somatório do valor das duas caudas, máximo
6 X
para a rejeição da hipótese nula de cada regressor (teste bicaudal)
Nível de significância máximo admitido nos demais testes estatísticos
7 X
realizados
Total pontuação atingida 19
Grau de Fundamentação do Laudo II
Graus de precisão
Descrição
III II I
Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da
≤30% 30%-50% >50%
estimativa
Laudo de avaliação
simpliicado
O laudo de avaliação simpliicado deve
atender no mínimo, de forma resumida, aos
itens de “a” a “h” de 10.1 da NBR 14653-1:2001.
Para a identiicação do valor de mercado
podem ser incluídos, de acordo com o grau
de fundamentação, os seguintes anexos: do-
cumentação dominial, fotograias do imóvel
avaliando, plantas, identiicação dos dados
de mercado, memória de cálculo ou relató-
rios originais dos programas computacionais
utilizados.
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
108
considerações inais
A perícia judicial é embasada em cálculos e pesquisa em ações de desapro-
priação; apuração de saldo residual em ações de desapropriação, liquidadas
ou não, decorrentes de expurgos inlacionários dos diversos planos econô-
micos; ações indenizatórias por atos ilícitos, incluídos os danos materiais e
morais; ações de despejo por falta de pagamento; execuções; e embargos
do devedor.
Em função do direito que têm as pessoas físicas ou jurídicas de deman-
dar ou pleitear em juízo, perante os tribunais, o que lhes pertence ou o que
lhes é devido, faz-se necessário o exame ou vistoria, que tem por inalidade
apurar os fatos e estados de bens “in loco” e a avaliação para determinar tec-
nicamente o valor desses bens.
A perícia, em grande número das ações judiciais, é conhecida como a
¨rainha das provas¨, embora existam outros tipos válidos de provas, como a
oral ou testemunhal e a prova documental. A perícia deve ser impessoal e
exata, embora podendo ser repetida por outros investigadores quando pairam
dúvidas sobre o seu resultado.
Objeto da perícia é tratar de matéria de fato. É comum à parte formu-
lar quesitos que tratam de matéria de direito. Cabe ao perito icar alerta para
não enveredar para esse tipo de matéria, pois além de não lhe dizer respei-
to, é assunto que foge ao seu conhecimento técnico.
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109
atividade de autoestudo
Atividade 1
Quando tratamos de laudos periciais precisamos saber qual a inalidade do
trabalho que estaremos realizando. Isto é importante porque poderemos dar
toda a conotação desejada ao tema, sem desvirtuar das questões éticas ne-
cessárias sempre ao bom proissional. Quais são as principais inalidades do
laudo pericial?
Atividade 2
Quais são os objetos de laudo pericial?
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
110
Web
Livro
Título: Laudos para Avaliação de Imóveis Urbanos e Rurais - Modelos
Autor: Luiz Antonio Sgarabotto
Editora: Não Consta
Sinopse: Os “modelos de avaliações” descritos nesta obra visam basica-
mente oferecer subsídios a peritos avaliadores de imóveis, e abrangem
laudos efetivamente realizados pelo autor ao longo dos 36 anos de sua
carreira.
Livro
Título: Manual de redação de Laudos
Autor: José Fiker
Editora: Pini
Sinopse: Na obra, o autor, além de apresentar conceitos e deinições, des-
creve as atividades básicas que compõem um laudo de avaliação, segundo
as normas da ABNT, os elementos que devem conter e as sequências de
apresentação dos laudos do perito judicial e dos assistentes técnicos.
Pós-Graduação | Unicesumar
111
conclusão
o
trabalho de avaliador e perito tem dado claros sinais de crescimen-
to e evolução. Antes restrito a um segmento proissional, temos
expandido a área de abrangência e alcançado níveis especializado
de atuação no mercado.
Acredito que você pôde, neste livro, perceber o quão intenso é esta ativi-
dade, pois tanto exige de você todas as habilidades como corretor de imóveis,
como engenheiro, ou arquiteto, mas impõe ainda necessidades relativas à
networking, desenvolvimento de relacionamentos, comunicação, tanto oral
como escrita e agora inserimos a aplicação de conhecimentos eventualmente
já aprendidos como análise matemática e estatística, mas reorientados para
uma nova ótica.
Os pressupostos cientíicos são condição sine qua non para a credibili-
dade do perito avaliador, uma vez que a fundamentação de suas análises é
critério básico para a aceitação de suas respostas, e em um mundo cada dia
mais conectado, com mais informações disponíveis e em qualquer lugar,
pessoas têm acesso instantâneo àquilo que antes demorariam semanas ou
meses para obter.
Quando você envereda por esta atividade, se demonstra disposto a aceitar
o desaio de não parar nunca, pois o mundo gira, os negócios acontecem
e geralmente mais trabalho aparece para quem já está trabalhando, sendo
também verdade o oposto. Para iniciar seu trabalho como perito avaliador de-
monstrar um diferencial é essencial. O básico é fundamental e quando você
extrapola esse mínimo, começa a considerar o quão relevante é transmitir
solidez em suas análises, pois quando incontestes, resultam em benefícios e
estabelecimento da justiça.
Quando cito aqui justiça, não me limito apenas àquela realizada nos tribu-
nais de nosso país, mas além desta considero como justiça aquele sentimento
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
112
referências
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IBAPE/SP. Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos. Ana Maria de Biazzi de
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115
atividade 2
Horizontais
3. PATOLOGIAS aparentes como anomalias, avarias, danos construtivos e outras,
conforme deinidas na ABNT NBR 13752, que possam inluenciar de forma signi-
icativa a variação dos preços relativos dos elementos amostrais.
6. VISTORIA: em casos excepcionais, quando for impossível sua realização, admi-
te-se a adoção de uma situação paradigma, desde que acordada entre as partes
e explicitada no laudo.
7. INFRAESTRUTURA urbana: sistema viário, transporte coletivo, coleta de resí-
duos sólidos, água potável, energia elétrica, telefone, redes de cabeamento para
transmissão de dados, comunicação e televisão, esgotamento sanitário, águas
pluviais e gás canalizado.
8. LOCALIZAÇÃO: situação na região e via pública, com indicação de limites e
confrontações.
Verticais
1. CONHECIMENTO DA DOCUMENTAÇÃO: é recomendável que, ao iniciar o
procedimento de avaliação, a primeira providência do proissional avaliador seja
tomar conhecimento da documentação disponível.
2. ASPECTOS GERAIS: análise das condições econômicas, políticas e sociais,
quando relevantes para o mercado, inclusive usos anteriores atípicos ou estigmas.
4. ASPECTOS FISICOS: dimensões, forma, topograia, superfície, solo.
5. EQUIPAMENTOS comunitários: segurança, educação, saúde, cultura e lazer.
UNIDADE II
atividade 1
Sentença Final: o processo de avaliação de imóveis uma vez que fugiu do empi-
rismo e tratativas tendenciosas, ingressando de corpo e alma em metodologias
cientíicas para a determinação de valor de bens, exige do avaliador o mesmo
preparo cientíico implícito nas metodologias.
Atividade 2
Resposta: geralmente, os imóveis são ofertados em valor superior ao que são
efetivamente transacionados, devido à elasticidade de preço por parte do ven-
dedor, que tende a ceder no curso da negociação. Deve ser aferido por meio de
uma contínua observação de mercado.
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
120
UNIDADE III
atividade 1
As principais inalidades do Laudo de Avaliação são: alienação de bens; aquisição
de imóveis novos ou usados; arrematação em leilão ou adjudicação (retoma-
da do imóvel); doação; dação em pagamento, normalmente para quitação de
dívidas contraídas em banco pela área comercial; garantia de operação comer-
cial; locação de imóveis comerciais ou residenciais; levantamento patrimonial e
permuta.
Atividade 2
R.: os objetos da avaliação normalmente avaliados são: centros comerciais, sho-
pping centers, lojas, prédios comerciais; hospitais, hotéis, universidades; complexos
industriais; postos de combustíveis; apartamentos, casas; conjuntos residenciais;
garagens autônomas, edifícios de garagem; galpões e armazéns; terrenos, glebas
urbana; loteamentos; salas e andares corridos; e terrenos de vocação comercial.
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121
aneXoS
aneXo i – FicHa De aValiação De iMÓVeiS
Fonte: Telefone:
Endereço: Estado:
Município: CEP:
A Global: A. Privat: A. U. Comum:
A. Terreno Fr. Solo: Habite-se:
Venda (1) Oferta particular (2) Oferta Imobiliária (3)
Data da venda / oferta / / Valor R$
SitUação Do terreno
Topograia Plana Ondulada Aclive Declive
Forma Regular Irregular Poligonal Triangular
Orientação Norte Sul Leste Oeste
Solo Arenoso Argiloso Rochoso Alagadiço
Vegetação Mato Pomar Pasto Nenhum
Proteção Muro Cerca Prédio Divisa Nenhum
Situação Meio quadra Esquina Três frentes
SoBre a eDiFicação
Tipo Ediicação Res. Unifamiliar Prédio Com. Loja Armazém
Apartamento Galpão Indústria Rural Outro
Padrão Construção Alto Normal Baixo
Est. Conservação Nova Nova/Regular Regular Reg/RepSimples
Reparos simples RepSimples/Imp Reparos Import RepImp/Semval
Pontos cardeais Norte Sul Leste Oeste
Prédio no terreno Frente Fundos Lateral
Quanto ao Pav. Nº Pavimentos no prédio= Andar=
O prédio possui: Piscina Playground Estacionamento
Elevadores Número= Marca=
Condomínio Mensal Trimestral Semanal Valor=
Ocupação Vazio Proprietário Inquilino Empréstimo
Valor da locação Entrega
PeçaS Do iMÓVel
Sala Estar= Quartos= Banheiros= Dependência=
Sala Jantar= Varandas= Cozinha= Área Serviço=
Sala TV= Escritório= Lavabo= Despensa=
Garagens= Suíte= Sacada= Churrasqueira=
inFraeStrUtUra
Rede de água Sim Não Esgoto Sim Não
Sala Jantar= Sim Não Iluminação Pública Sim Não
Sala TV= Sim Não Transporte Público Sim Não
Garagens= Sim Não Telefone Sim Não
ZoneaMento
Zona: Gabarito: Taxa de Ocupação
Comercial Residencial Misto Coeiciente aproveitamento
Recuo Lateral Recuo frente principal
Recuo frente secundária Recuo fundo
Usos Permitidos Usos Permissíveis
ViZinHança
Padrão Construção Escolas
Atividades Poluentes Comércio
Atividades Incômoda Estacionamento
Arborização/A. verde Trânsito
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
122
oBSerVaçÕeS Do PeSQUiSaDor
Identiicação
Local:
Data: / / Assinatura do Pesquisador
Pós-Graduação | Unicesumar
123
Pintira sobre Aço. Lajota PVA. PVA Secos: Secas: PVA PVA.
emboço cerâmica. cimentado sobre reboco.
PVC. liso. Molhadas: Sem forro.
Cimentado Molhados: cerâmica
Baixo liso. lajota esmaltada.
cerâmica. Acessórios:
louças e metais
padrão popular.
Cal sobre Aço. Cimentado Cal. Cal. Secos: Secas: pinturas Cal.
emboço. comum cimentado sobre bloco de
Madeira (inf.) Pintura comum. concreto. Sem forro.
Pintura sobre sobre
Molhados: Molhadas:
bloco de bloco de
Mínimo cimentado cimentado liso.
concreto. concreto.
liso.
Acessórios
plásticos de
banheiro e
cozinha.
Avaliação de Imóveis: Laudos e Perícias
126
Instalações elétricas e
hidrossanitárias precárias.
Pós-Graduação | Unicesumar
127
alto.
Apresenta-se equilibrado entre oferta e procura proporcionando velocidade de
vendas e liquidez normais.
6.4 Terrenos, Zoneamento e Benfeitorias
Quando ao terreno foi citado seu formato, sua topograia e sua consistência, suas
metragens de divisas e área total, o zoneamento a que pertence com a taxa de
ocupação e aproveitamento. Teve também o comentário quanto à benfeitoria,
citando quais os tipos de ediicações, se mais de uma, sua composição externa,
e interna referindo-se a cada cômodo e ao seu padrão de construção e o total
de área construída.
6.5 Elementos comparativos
Há um item especíico para se reportar ao mercado imobiliário na região, a época
da avaliação.
Como é de extrema importância, foi citado qual o método utilizado referindo-se a
norma, a razão de sua avaliação, suas amostras anexadas e sua data de pesquisa.
6.6 critérios utilizados para avaliação
Para avaliar foram considerados vários fatores, entre eles, as atuais condições do
mercado imobiliário e liquidez do imóvel, o estado de conservação e sua locali-
zação visualizando as condições de habitabilidade.
Amostra F.Unit. F.Oferta F.local. F.Vaga F.Te F.área F.idade/ F.andar F.infra/ V.U.Final
F.cons F.padrão
1 R$ 1.433,33 0,90 1,00 1,00 0,91 0,97 1,18 1,00 1,10 R$ 1.478,01
2 R$ 1.266,67 0,90 1,00 1,00 0,98 0,97 1,18 1,00 1,10 R$ 1.406,62
3 R$ 2.500,00 0,90 1,00 1,00 0,83 1,05 1,06 1,00 1,10 R$ 2.286,38
4 R$ 2.400,00 0,90 1,00 1,00 0,88 0,94 1,12 1,00 1,10 R$ 2.201,28
5 R$ 1.718,75 0,90 1,00 1,00 1,04 0,99 1,12 1,00 1,10 R$ 1.962,16
Média = R$ 1.866,89
estarem muito próximos, não tendo uma diferença de valor nessa região;
• Fator vaga – Não utilizado tratando-se de casas com grandes terrenos
onde não há diferença de valor para essa avaliação;
• Fator terreno – Foi adotada uma ponderação devido às diferenças de
metragem dos terrenos;
A terreno_avaliando
0,7 < a A terreno_elem ento k< 1,3
A terreno_avaliando 0,25
a k
A terreno_elem ento
A terreno_avaliando 0,125
a k
A terreno_elem ento
• Fator área – Utilizado para ponderar a área construída dos elementos
comparativos em relação ao avaliando;
A construída_elem ento
0,7 < a A construída_avaliando k< 1,3
fator_avaliando
c m
fator_elem ento
0,65 0,75 0,85 0,9 1,0 1,15 1,25 1,35 1,4 1,5 1,6