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DIREITO IMOBILIÁRIO
AUTORES:
Gustavo Arruda
Jaylton Lopes Jr.
Luciano Figueiredo
Salomão Resedá
1ª Edição 2023
ISBN: 978-65-999714-3-3
1. POSSE ...................................................................................................................................................58
1.1. Introdução ........................................................................................................................................... 58
1.2. É possível reconhecer o exercício de posse por pessoa incapaz? ......................................................... 59
1.3. Posse e detenção ................................................................................................................................. 59
1.4. Classificação da posse ......................................................................................................................... 61
1.5. Constituto possessório (cláusula constituti) ........................................................................................ 66
1.6. Efeitos da posse ................................................................................................................................... 67
1.7. Perda da posse..................................................................................................................................... 70
1.8. Desforço incontinenti ........................................................................................................................... 71
2. AÇÕES POSSESSÓRIAS ...........................................................................................................................72
2.1. Ações possessórias e ações petitórias ................................................................................................. 72
2.2. Natureza dúplice das ações possessórias ............................................................................................ 72
2.3. Ações de força nova e ações de força velha ........................................................................................ 73
2.4. Fungibilidade das ações possessórias .................................................................................................. 74
2.5. Legitimidade ........................................................................................................................................ 74
2.6. Competência ........................................................................................................................................ 75
2.7. Procedimento das ações de reintegração e manutenção de posse ..................................................... 75
2.8. Litígio coletivo pela posse de imóvel.................................................................................................... 80
2.9. Interdito proibitório ............................................................................................................................. 81
2.10. Ações possessórias e ações petitórias ............................................................................................... 81
2.11. Natureza dúplice das ações possessórias .......................................................................................... 82
2.12. Ações de força nova e ações de força velha ...................................................................................... 83
2.13. Fungibilidade das ações possessórias ................................................................................................ 83
2.14. Legitimidade ...................................................................................................................................... 83
2.15. Competência ...................................................................................................................................... 84
2.16. Procedimento das ações de reintegração e manutenção de posse ................................................... 85
2.17. Litígio coletivo pela posse de imóvel ................................................................................................. 89
2.18. Interdito proibitório ........................................................................................................................... 90
BIBLIOGRAFIA .............................................................................................................................................403
CAPÍTULO 1
1.2. Características
1.2.1. Absolutismo
Os direitos reais são oponíveis a toda a coletividade. Esse poder da pessoa sobre a
coisa é oponível erga omnes, pois gera uma sujeição universal, ou seja, abstenção da
coletividade.
1.2.2. Sequela
Os direitos reais aderem à coisa, sujeitando-a ao poder do seu titular. Esse poder
permite ao titular perseguir o bem quando ele estiver em poder de terceiros. Esse poder de
sequela decorre do absolutismo do direito real. Se há um dever de abstenção por parte da
coletividade é possível reivindicar o bem de quem quer que seja. Exemplo: A hipoteca é um
direito real de garantia. Se o proprietário vende o imóvel a alguém, a hipoteca permanece, ou
seja, acompanha o bem. 2.3. Preferência Essa característica está presente
predominantemente nos direitos reais de garantia (ex.: hipoteca; alienação fiduciária).
Confere ao titular do direito real a prerrogativa de obter o adimplemento da obrigação com o
valor do próprio bem. Havendo outros credores, esse titular terá preferência em relação aos
demais. É uma consequência do direito de sequela.
Essa característica não é absoluta., ela vem perdendo força. Vejam o exemplo da
recuperação judicial:
10
CAPÍTULO 1
1.2.3. Taxatividade
Os direitos reais são aqueles assim definidos pela lei. Estão elencados em um rol
taxativo. Somente a lei cria direitos reais.
Os particulares podem remodelar um direito real? Sim. Embora os direitos reais sejam
taxativos, não há uma tipicidade. Assim, há dentro de cada direito real um espaço para os
sujeitos modificarem o conteúdo do direito real (ex.: convenção de condomínio; propriedade
de shopping center; flat; time sharing (multipropriedade).
1.2.4. Permanência
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CAPÍTULO 1
Os direitos reais sobre imóveis nascem, em regra, com o registro do título na matrícula
do imóvel perante o Cartório de Imóveis (art. 1.227 e 1.245 do CC).
Cuidado: A escritura pública de compra e venda, por si só, não constitui o direito real
de propriedade sobre o bem imóvel. A constituição do direito real de propriedade exige o
registro da escritura na matrícula do imóvel.
c) Aquisição do imóvel por acessão (art. 1.248 do CC): quando o sujeito constrói em seu
imóvel, a constituição da propriedade sobre essa construção ocorre no momento em
que ela é realizada. A averbação posterior junto ao C.R.I é ato meramente declaratório;
e) Perda da propriedade pelo perecimento da coisa (art. 1.275, IV, do CC): posterior
averbação é ato meramente declaratório.
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CAPÍTULO 1
(...);
II - transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso, de bens
imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis,
exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição;
O direito real sobre imóvel é constituído com o registro. Logo, o registro é o fato
gerador. Assim, é indevida a exigência de pagamento de ITBI por ocasião da lavratura da
escritura pública de compra e venda. Nesse sentido decidiu o STF, no ARE 1294969, com
repercussão geral (Tema 1124).
Se a promessa de compra e venda não é fato gerador do ITBI, também não o será a
sua cessão.
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CAPÍTULO 1
por escritura pública, para que o procurador (comprador) transfira a propriedade para si
(contrato consigo mesmo) ou para terceiro.
Se a promessa de compra e venda não pode ser considerada como fato gerador do
ITBI, o mesmo raciocínio deve ser aplicado à procuração em causa própria.
Esse princípio é muito importante para conferir maior segurança jurídica e proteger
terceiros de boa-fé. Assim, se a existência de ação de execução não foi averbada na matrícula
do imóvel, o adquirente é terceiro de boa-fé e não poderá sofrer os efeitos da evicção.
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CAPÍTULO 1
Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou
modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos
precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas
na matrícula do imóvel as seguintes informações:
I - registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias;
II - averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, de que a
execução foi admitida pelo juiz ou de fase de cumprimento de sentença,
procedendo-se nos termos previstos no art. 828 da Lei nº 13.105, de 16 de
março de 2015 (Código de Processo Civil);
III - averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos
registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei; e
IV - averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação
cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu
proprietário à insolvência, nos termos do inciso IV do caput do art. 792 da Lei
nº 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil).
§ 1º Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula
no registro de imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que
adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o
disposto nos arts. 129 e 130 da Lei nº 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as
hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro
de título de imóvel.
§ 2º Para a validade ou eficácia dos negócios jurídicos a que se refere o caput
deste artigo ou para a caracterização da boa-fé do terceiro adquirente de
imóvel ou beneficiário de direito real, não serão exigidas:
I - a obtenção prévia de quaisquer documentos ou certidões além daqueles
requeridos nos termos do § 2º do art. 1º da Lei nº 7.433, de 18 de dezembro de
1985; e (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)
II - a apresentação de certidões forenses ou de distribuidores judiciais.
João celebra contrato de compra e venda com Pedro. Pedro é imitido na posse do
imóvel, porém não leva o título a registro. Meses após, João vende o mesmo imóvel a Maria, a
qual, diligentemente, registra o título na matrícula do imóvel. De quem será o imóvel? Pedro e
Maria estavam de boa-fé, logo, o imóvel ficará com aquele que registrou em primeiro lugar. O
que Maria deve fazer? Ajuizar ação de imissão de posse contra Pedro. O que Pedro pode
fazer? Ajuizar ação de perdas e danos contra João.
Como saber se Maria estava de má-fé? Primeiro, é preciso lembrar que a boa-fé se
presume e a má-fé precisa ser provada. O ônus da prova será de Pedro. O primeiro passo é
mostrar que não é crível que uma pessoa compre um bem imóvel e sequer o visite antes de
assinar o contrato. Além disso, Pedro pode investigar as relações existentes entre João e
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CAPÍTULO 1
Maria colhendo provas que possam demonstrar o conluio entre os dois. Não é uma tarefa
fácil, mas é possível provar a má-fé.
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CAPÍTULO 1
2. PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA
2.1. Estrutura do direito de propriedade
O direito de propriedade possui um conceito complexo, pois se revela a partir de uma
série de faculdades conferida pela lei ao sujeito, para que possa agir em relação à coisa. Nos
termos do art. 1.228, caput, do CC, “o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da
coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha”.
Quando todas essas faculdades estão reunidas e exercidas por uma única pessoa
podemos chamar a propriedade de propriedade plena. (ou domínio unificado). Aliás, nos
termos do art. 1.231 do CC, “a propriedade presume-se plena e exclusiva, até prova em
contrário”. Contudo, é possível destacar essas faculdades gerando, assim, direitos reais a
serem exercidos por outras pessoas (direitos reais sobre coisa alheia), tais como direitos reais
de fruição e de garantia. Quando há esse tipo de destacamento, a propriedade passa a ser
limitada.
Tais faculdades não prescrevem pelo não uso. Apenas a posse por terceiro por longo
tempo é que pode gerar a modificação subjetiva da propriedade em razão da usucapião.
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CAPÍTULO 1
Com efeito, não se pode perder de vista, ainda, que a faculdade de usar deve ser
exercida de acordo com a finalidade social e econômica da coisa, de modo a atender a função
social do direito de propriedade e a violação ao abuso de direito. Conforme prevê o § 1º do
art. 1.228 do CC, “o direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas
finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o
estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o
patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas”. Por sua vez,
o § 2º do mesmo dispositivo estabelece que São defesos os atos que não trazem ao
proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de
prejudicar outrem”. Muito embora o texto se refira à “intenção de prejudicar outrem” trata-se
de responsabilidade objetiva, ou seja, basta a verificação do exercício abusivo da faculdade de
usar para que seja possível a responsabilização civil do proprietário.
Nos termos do art. 1.232 do CC, “os frutos e mais produtos da coisa pertencem, ainda
quando separados, ao seu proprietário, salvo se, por preceito jurídico especial, couberem a
outrem”.
Frutos: são bens acessórios que se renovam à medida em que são retirados (aluguéis,
juros etc.);
Produtos: bens acessórios que vão se exaurindo à medida em que são retirados
(minério, petróleo etc.).
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CAPÍTULO 1
Disposição jurídica: pode ser total ou parcial. Será total quando o proprietário alienar o
bem (ex.: contrato de compra e venda). Será parcial quando houver instituição de um
gravame sobre o bem (ex.: usufruto em favor de terceiro e hipoteca). Há, nesses casos,
transferência de poderes dominiais.
O tema será mais bem estudado nas ações reivindicatória e de imissão de posse.
1.789 do CC);
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CAPÍTULO 1
Lei nº 13.465/2017;
desvio das águas destas, pertencem aos donos dos terrenos marginais,
1.251 do CC);
1
Nos termos do art. 1.248 do CC, “a acessão pode dar-se: I - por formação de ilhas; II - por
aluvião; III - por avulsão; IV - por abandono de álveo; V - por plantações ou construções.
20
CAPÍTULO 1
modo, quando o rio seca ou muda o seu curso gerando, com isso, um
margens, sem que tenham indenização os donos dos terrenos por onde
A construção deve ser averbada na matrícula do imóvel (art. 167, II, “4”, da Lei nº
6.015/73). Trata-se, contudo de ato meramente declaratório, pois a constituição da acessão já
ocorreu, de fato, pela construção.
Não raras vezes, a construção é realizada em terreno próprio, mas com material
alheio, ou, ainda é realizada em terreno alheio. Tais situações possuem consequências
jurídicas práticas muito relevantes. Vejamos:
21
CAPÍTULO 1
do terreno ficará com o bem e com a construção (ou plantação) e pagará ao construtor
indenização. Se a construção foi feita com matéria-prima de terceiro, este poderá exigir
perdas e danos do construtor. Não conseguindo obtê-la poderá pleitear do proprietário
do terreno;
Alienação
Por ato de
Abandono
vontade
Renúncia
Extinção da
propriedade
imobiliária
Por ato do Estado Desapropriação
Pela perda do
Perecimento
objeto
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CAPÍTULO 1
Se o imóvel ainda não foi declarado vago pelo poder público (arrecadação), basta que o
proprietário ingresse novamente na posse do bem ou lavre um instrumento público
declaratório e averbe na matrícula do imóvel (em caso de renúncia).
Se o imóvel já foi arrecadado pelo ente público, o arrependimento deve ser expresso e
por escrito. Se o imóvel tiver valor superior a 30 salários mínimo, o arrependimento deverá
ser realizado por escritura pública, a qual será averbada, com o consentimento do município,
na matrícula do imóvel. Se o município não concordar, o antigo proprietário dependerá de
ordem judicial.
Impende destacar, ainda, que, nos termos do § 2º do art. 1.276 do CC, “presumir-se-á
de modo absoluto a intenção a que se refere este artigo, quando, cessados os atos de posse,
deixar o proprietário de satisfazer os ônus fiscais”. Percebe-se que, conforme o comando
legal, haverá uma presunção absoluta de abandono quando o proprietário não mais exercer
posse sobre o imóvel e, ainda, deixar de pagar os tributos incidentes sobre o bem (ex.: IPTU).
23
CAPÍTULO 1
Art. 15. Poderão ser empregados, no âmbito da Reurb, sem prejuízo de outros
que se apresentem adequados, os seguintes institutos jurídicos:
(...);
IV - a arrecadação de bem vago, nos termos do art. 1.276 da Lei nº 10.406, de
10 de janeiro de 2002 (Código Civil) ;
Inércia do
Arrecadação
proprietário
Comprovação do Notificação ao
Abertura do
tempo de abandono proprietário
procedimento
e inadimplência
administrativo (prazo de 30 dias)
fiscal Ressarcimento
Impugnação prévio das
despesas
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CAPÍTULO 1
Segundo Carlos E. Elias e João Costa-Neto, “o direito real de laje é aquele por meio do
qual o titular da construção-base cede a superfície superior (o telhado) ou inferior (a base)
para a criação de uma unidade autônoma em projeção vertical ascendente (aérea) ou
descendente (subterrânea)”2.
O direito real de laje surgiu como forma de reconhecimento jurídico de uma realidade
de fato: os “puxadinhos” edificados sobre uma mesma construção-base. O objetivo é
regularizar essas unidades sobrepostas através da criação de matrículas próprias permitindo,
assim, maior autonomia e segurança jurídica ao titular da laje.
O Código Civil disciplina o direito real de laje nos arts. 1.510-A ao 1.510-E. Nos termos
do art. 1.510-A, caput, do CC, “o proprietário de uma construção-base poderá ceder a
superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha
unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo”. Há, portanto, duas espécies
de laje: a aérea e a subterrânea.
Para que seja instituído um direito real de laje é necessário que haja alguma
construção-base devidamente averbada na matrícula do imóvel. Isso porque o direito de laje
aérea pressupõe uma construção-base para apoiá-la. De igual forma, sem que haja uma
construção-base, eventual laje subterrânea inviabilizará o proprietário do terreno promover a
sua edificação, já que será necessário o uso do subsolo para a devida fundação.
O direito real de laje será registrado em matrícula própria podendo o titular exercer
todas as faculdades relativas ao exercício da propriedade, tais como usar, gozar e dispor (art.
1.510-A, § 3º, do CC. Nota-se que o titular da laje é dono apenas daquela unidade. Ele não
possui direito a uma fração ideal do terreno ou qualquer participação nas lajes já edificadas.
2
ELIAS, Carlos E.; COSTA-NETO, João. Direito civil: volume único. Rio de Janeiro: Forense;
Método, 2022, p. 1037.
25
CAPÍTULO 1
Embora o direito real de laje constitua uma unidade imobiliária autônoma, a lei não
exige que o acesso à laje seja independente e autônomo. Nada impede que o acesso se dê
pela laje inferior (ou superior, no caso de acesso ao subsolo).
Não havendo acordo entre os titulares das lajes, aquele que não possui acesso à sua
laje (laje encravada) poderá se valer do instituto da passagem forçada, mediante o
pagamento de indenização, nos termos do art. 1.285 do CC, perfeitamente aplicável ao direito
real de laje. Vejamos:
Art. 1.285. O dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou
porto, pode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho
a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário.
§ 1 o Sofrerá o constrangimento o vizinho cujo imóvel mais natural e
facilmente se prestar à passagem.
§ 2 o Se ocorrer alienação parcial do prédio, de modo que uma das partes
perca o acesso a via pública, nascente ou porto, o proprietário da outra deve
tolerar a passagem.
§ 3 o Aplica-se o disposto no parágrafo antecedente ainda quando, antes da
alienação, existia passagem através de imóvel vizinho, não estando o
proprietário deste constrangido, depois, a dar uma outra.
O titular do direito real de laje tem direito à abertura de uma matrícula própria no
Registro de Imóveis para a sua unidade imobiliária, conforme art. 176, § 9º, da Lei nº 6.015/73.
Art. 176 - O Livro nº 2 - Registro Geral - será destinado, à matrícula dos imóveis
e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos
ao Livro nº 3.
(...);
§ 9º A instituição do direito real de laje ocorrerá por meio da abertura de uma
matrícula própria no registro de imóveis e por meio da averbação desse fato
na matrícula da construção-base e nas matrículas de lajes anteriores, com
remissão recíproca.
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CAPÍTULO 1
O direito real de laje é um direito real imobiliário sobre coisa própria, pois há a criação
de uma matrícula própria da unidade e o registro em nome do respectivo titular. Logo, o
titular da laje pode instituir direitos reais sobre ela, tais como usufruto, hipoteca, alienação
fiduciária etc.
O fato gerador do imposto territorial (urbano ou rural) é a laje em si. É ela unidade
autônoma em relação às demais lajes e à construção-base. Logo, há incidência de IPTU/ITR
sobre ela e de forma autônoma. Isso significa dizer que os titulares das demais lajes e o titular
da construção-base não podem ser responsabilizados pelo pagamento do imposto incidente
sobre a laje. Nesse sentido é o art. 1.510-B, § 2º, do CC:
27
CAPÍTULO 1
O direito real de laje não se confunde com o condomínio, pois o titular da laje não é
titular de parte ideal sobre o terreno. Cada laje é considerada um imóvel distinto. É como se
houvesse um “parcelamento vertical do imóvel”. Sendo mais claro, o titular do direito de laje
não possui nenhum direito sobre a propriedade do solo, a qual pertence exclusivamente ao
titular da construção-base.
Não obstante, as partes que servem a construção base e as lajes (estrutura que divide
o pavimento inferior do pavimento superior) devem ser consideradas como sujeitas a um
condomínio necessário, assim como ocorre com os muros divisórios entre terrenos.
Por tal razão, as regras referentes ao direito de vizinhança se aplicam às relações entre
os titulares das lajes, a exemplo da regra que proíbe o uso anormal da propriedade (art. 1.277
e seguintes do CC), assim como regras relativas ao condomínio edilício.
Art. 1.510-C. Sem prejuízo, no que couber, das normas aplicáveis aos
condomínios edilícios, para fins do direito real de laje, as despesas necessárias
à conservação e fruição das partes que sirvam a todo o edifício e ao
pagamento de serviços de interesse comum serão partilhadas entre o
proprietário da construção-base e o titular da laje, na proporção que venha a
ser estipulada em contrato.
O § 1º do art. 1.510-C do CC, aliás, define o que são partes que servem a todo o edifício.
Vejamos:
A forma como as despesas serão partilhadas pode ser estabelecida no próprio ato de
constituição do direito real de laje, com a devida averbação nas matrículas.
28
CAPÍTULO 1
laje daquele que quer aliená-la, terão prioridade os titulares das lajes
29
CAPÍTULO 1
Alienação a
Titulares não se
terceiro + registro
interessam
na matrícula
Notificação aos
1º) Titular da
demais titulares
construção -base
(30 dias)
Ação de
Alienação a adjudicação 3º) Titulares das
terceiro sem compulsória + lajes
notificação depósito (180 descendentes
dias)
O direito real de laje possui nítido valor econômico e integra o patrimônio do seu
titular. Logo, está sujeito a penhora. Caso se trate de unidade residencial da entidade familiar
será considerado como bem de família e, portanto, gozará da proteção especial prevista no
art. 1º da Lei nº 8.009/90, observadas, evidentemente, as mitigações estabelecidas no art. 3º
da referida lei.
30
CAPÍTULO 1
31
CAPÍTULO 1
Art. 501. Na ação que tenha por objeto a emissão de declaração de vontade, a
sentença que julgar procedente o pedido, uma vez transitada em julgado,
produzirá todos os efeitos da declaração não emitida.
A promessa de compra e venda deve ser registrada no Registro Imobiliário, nos termos
dos arts. 1.417 e 1.418 do CC:
32
CAPÍTULO 1
Vale lembrar que a promessa de compra e venda gera efeitos obrigacionais entre as
partes, de tal modo que a sua validade e a sua eficácia não estão condicionadas à existência
de uma escritura pública. Assim, a promessa de compra e venda pode ser formalizada por
simples instrumento particular. De igual forma, o direito à adjudicação compulsória é de
caráter pessoal, restrito aos contratantes, podendo ser exercido ainda que o contrato de
promessa de compra e venda não tenha sido registrado no Registro Imobiliário, conforme
súmula 239 do STJ, in verbis:
Há quem entenda, com razão, que outros contratos preliminares onerosos relativos a
bens imóveis também geram o direito real de aquisição. Bata imaginar o contrato de
promessa de permuta de bens imóveis e o contrato de promessa de dação em pagamento
por meio de bem imóvel. Nesses casos, a parte interessada poderá levar o contrato para ser
registrado na matrícula do imóvel.
3.3.1. Instituição
33
CAPÍTULO 1
3.3.2. Objeto
O objeto do direito de superfície deve ser certo e individualizado. Embora o Código Civil
preveja o direito real de superfície apenas para construção e plantação, nada impede que
também seja instituído para exploração do espaço aéreo.
João necessita construir uma passagem aérea, por meio de uma ponte, ligando o
imóvel A ao imóvel C. Diante disso, João e Pedro instituem o direito real de superfície, a fim de
que João explore o espaço aéreo por meio de uma ponte ligando o 12º andar do prédio A ao
12º andar do prédio C. O mesmo poderia se dar em relação ao subsolo, para instituição de
um túnel subterrâneo ligando os dois prédios.
3.3.3. Tributo
O direito de superfície é um direito real sobre bem imóvel e, como tal, constitui fato
gerador do ITBI ou ITCMD, se a transmissão for onerosa ou gratuita.
34
CAPÍTULO 1
35
CAPÍTULO 1
Assim como o superficiário pode alienar o seu direito real de superfície, o concedente
também pode alienar a propriedade do seu imóvel. Em ambos os casos haverá direito de
preferência. Nos termos do art. 1.373 do CC, “em caso de alienação do imóvel ou do direito de
superfície, o superficiário ou o proprietário tem direito de preferência, em igualdade de
condições”.
Embora o Código Civil seja omisso nesse ponto, a doutrina entende que aquele que
pretender alienar o imóvel (no caso do cedente) ou o direito real de superfície (no caso do
superficiário) deve oferecer antes, ao outro, para que o adquira, mediante o pagamento do
respectivo valor.
3.3.7. Prazo
O art. 1.369 do CC estabelece que o prazo do direito real de superfície deve ser
determinado. Já o Estatuto da Cidade diz que o prazo pode ser determinado ou
indeterminado (art. 21).
3.3.8. Extinção
36
CAPÍTULO 1
3.4. Servidão
3.4.1. O que é uma servidão?
A servidão é o direito real por meio do qual cria-se uma relação de vinculação de um
imóvel a outro, a fim de que prestar-lhe maior utilidade. Há dois imóveis, pertencentes a
pessoas diferentes: o imóvel dominante e o imóvel serviente. Na servidão, o proprietário do
imóvel dominante extrairá alguma utilidade do imóvel serviente. Nota-se, assim, que a
servidão acaba impondo certas restrições ao direito de propriedade do imóvel serviente.
Nos termos do art. 1.378 do CC, “a servidão proporciona utilidade para o prédio
dominante, e grava o prédio serviente, que pertence a diverso dono, e constitui-se mediante
declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e subsequente registro no
Cartório de Registro de Imóveis”.
37
CAPÍTULO 1
a) Predialidade
b) Acessoriedade
c) Inalienabilidade
A servidão não pode ser alienada sozinha. Isso significa que ela só pode ser alienada
juntamente com a propriedade dominante.
d) Indivisibilidade
A servidão não pode ser fracionada. Ainda que o imóvel seja desmembrado, a servidão
permanece íntegra. Nos termos do art. 1.386 do CC, “as servidões prediais são indivisíveis, e
subsistem, no caso de divisão dos imóveis, em benefício de cada uma das porções do prédio
dominante, e continuam a gravar cada uma das do prédio serviente, salvo se, por natureza,
ou destino, só se aplicarem a certa parte de um ou de outro”.
A servidão também não pode recair sobre partes ideais do imóvel. Ela recai sobre todo
o imóvel.
e) Perpetuidade
Tradicionalmente, costuma-se dizer que a servidão é perpétua, pois visa suprir uma
carência natural do prédio dominante, como ocorre no exemplo da servidão para que o gado
possa beber água no lago localizado na propriedade vizinha, ou mesmo, no caso de servidão
de passagem.
38
CAPÍTULO 1
Art. 1.380. O dono de uma servidão pode fazer todas as obras necessárias à
sua conservação e uso, e, se a servidão pertencer a mais de um prédio, serão
as despesas rateadas entre os respectivos donos.
Art. 1.381. As obras a que se refere o artigo antecedente devem ser feitas pelo
dono do prédio dominante, se o contrário não dispuser expressamente o
título.
Como deve ser feito esse rateio? Se no ato de instituição da servidão não houver
disposição em sentido contrário, o rateio deve se dar de forma igualitária.
É possível, ainda, que o titular do prédio serviente, nos casos em que ele participa do
custeio das obras de conservação da servidão, entenda que tal participação é mais onerosa
do que a própria manutenção da propriedade. Nesse caso, o proprietário do imóvel serviente
poderá renunciar a sua propriedade (total ou parcialmente) em benefício do dono do prédio
dominante. Trata-se de renúncia liberatória.
Embora o art. 1.382 se refira à “abandono”, o correto é falar em renúncia. Como essa
renúncia ocorre em favor do dono do prédio dominante, configura um verdadeiro ato de
transmissão de uma posição jurídica, razão pela qual depende da aceitação do dono do
prédio dominante. Mesmo que o dono do prédio dominante não aceite a propriedade, ele
deverá arcar com as despesas das obras de conservação da servidão.
39
CAPÍTULO 1
É exatamente por isso que o § 1º do art. 1.385 do CC estabelece que “constituída para
certo fim, a servidão não se pode ampliar a outro”. No mesmo sentido, o § 2º do supracitado
artigo dispõe que “nas servidões de trânsito, a de maior inclui a de menor ônus, e a menor
exclui a mais onerosa”. A título de exemplo, na servidão de passagem de veículos
automotores deve ser admitida a passagem de bicicleta ou de cavalos; porém, a servidão de
passagem de bicicletas e/ou de cavalos não compreende a passagem de veículos
automotores.
Por fim, vale registrar que a servidão instituída não se estende ao novo imóvel
adquirido pelo dono do prédio serviente. Exemplo: A servidão foi instituída no imóvel A,
pertencente a João. Se João adquirir um imóvel vizinho (imóvel B), a servidão instituída no
imóvel A não se estenderá ao imóvel B.
A servidão deve ser útil ao titular do prédio dominante. É possível que as atividades
desenvolvidas pelo dono do prédio dominante exijam o alargamento (ampliação) da servidão
(exemplo: a servidão foi instituída para a passagem de veículos de pequeno porte, mas o
dono do prédio dominante precisa passar com caminhões). Nesse caso, o dono do prédio
serviente é obrigado a tolerar a ampliação da servidão, porém terá direito a uma indenização
em razão desse excesso, conforme prevê o § 3º do art. 1.385 do CC:
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CAPÍTULO 1
A servidão aparente é aquela visível aos olhos de qualquer pessoa. É o que ocorre com
a servidão de passagem, a servidão para passagem de tubulação. Já a servidão não aparente,
ao contrário, não é visível. É o que ocorre, por exemplo, com a instituição de servidão para
que não seja possível construir acima de determinada altura.
41
CAPÍTULO 1
As formas de extinção da servidão estão previstas nos arts. 1.387 a 1.389 do CC.
Vejamos cada uma delas e suas repercussões práticas:
42
CAPÍTULO 1
se uma nova cadeia de titulações, ficando afastados todos os direitos reais anteriores
instituídos sobre o imóvel, inclusive a servidão. Quanto ao prazo da usucapião, o art.
1.379 do CC dispõe que “o exercício incontestado e contínuo de uma servidão aparente,
por dez anos, nos termos do art. 1.242, autoriza o interessado a registrá-la em seu
nome no Registro de Imóveis, valendo-lhe como título a sentença que julgar consumado
a usucapião”. Por sua vez, o parágrafo único do mesmo dispositivo estabelece que “se o
possuidor não tiver título, o prazo da usucapião será de vinte anos”.
Ação de obrigação de não fazer: o dono do prédio serviente poderá ajuizar ação de
obrigação de não fazer contra o dono do prédio dominante, em caso de abuso do direito no
exercício da servidão.
4. USUFRUTO
4.1. Noções e questões práticas gerais
O usufruto é um direito real temporário, concedido a uma pessoa determinada (intuito
personae), no qual o usufrutuário recebe do nu-proprietário as faculdades de uso e fruição do
bem, mantendo-se em poder do nu-proprietário a faculdade de disposição.
43
CAPÍTULO 1
Nu-proprietário Usufrutuário
É possível que uma pessoa doe um bem a outrem com cláusula de inalienabilidade, e
mantenha consigo o usufruto vitalício da coisa. Nesse caso, enquanto o doador estiver vivo,
ele será o usufrutuário do bem e o donatário o nu-proprietário, porém sem a possibilidade de
dispor, em razão da cláusula de inalienabilidade. Com a morte do doador haverá a extinção
do usufruto, porém será mantida a cláusula restritiva de inalienabilidade. Para o STJ, é
possível afastar a cláusula de inalienabilidade, desde que preenchidos os seguintes requisitos:
44
CAPÍTULO 1
Nesse sentido:
4.2. Objeto
O usufruto pode recair sobre um ou mais bens móveis e imóveis, em um patrimônio
inteiro ou parte dele. Mas é preciso que o bem ou o patrimônio seja suscetível a apropriação
e alienação e tenha aptidão para gerar frutos (frutos naturais, civis ou industriais). Nesse
sentido é o art. 1.390 do CC, in verbis:
45
CAPÍTULO 1
Todavia, o usufruto não será admitido nos casos em que o bem estiver gravado com
cláusula de inalienabilidade (art. 1.911 do CC) ou quando se tratar de bem de família.
O usufruto estende-se aos acessórios (benfeitorias, frutos, pertenças etc.) e aos seus
acrescidos (ex.: acessões). Se, entre os acessórios e os acrescidos, houver coisas consumíveis
terá o usufrutuário o dever de restituir, findo o usufruto, as que ainda houver e, das outras, o
equivalente em gênero, qualidade e quantidade, ou, não sendo possível, o seu valor,
estimado ao tempo da restituição.
Esse usufruto sobre coisas consumíveis e/ou fungíveis é chamado de quase usufruto
ou usufruto impróprio. Se o usufruto recair sobre coisa consumível ou fungível, o
usufrutuário, ao final do usufruto, deve restituir coisa de mesmo gênero., quantidade e
qualidade.
Há, contudo, casos em que o usufruto sobre bens imóveis decorre da própria lei, não
se exigindo o registro na matrícula do imóvel. São eles:
a) Usufruto dos pais sobre os bens imóveis dos filhos menores (art. 1.689, I, do CC);
b) Usufruto do cônjuge sobre bens imóveis particulares do outro cônjuge (art. 1.652, I,
do CC);
O usufruto pode ser instituído de forma gratuita ou onerosa; e por ato inter vivos (ex.:
contrato) ou causa mortis (ex.: testamento). Da mesma forma que o proprietário do bem
imóvel pode alugar a coisa ou arrendá-la pode, também, convencionar a instituição de
usufruto mediante contraprestação pecuniária. Plenamente possível!
46
CAPÍTULO 1
Imagine, ainda, o proprietário de bem imóvel que não tenha herdeiros ou que não
pretenda deixar bens vultosos a seus herdeiros, mas queira continuar explorando o bem
imóvel, dada a sua alta rentabilidade. Nesse caso, ele pode celebrar contrato de compra e
venda do imóvel com reserva de usufruto. Para o comprador, o negócio pode ser ótimo, pois
o preço a ser pago será bem menor e, no futuro, terá um bem altamente valioso.
Da mesma forma que ocorre com outros direitos reais, como a propriedade e a
servidão, o usufruto também pode ser adquirido pela usucapião. A previsão const6a do art.
1.391 do CC, in verbis:
A dúvida que surge é: se a pessoa exerce posse mansa e pacífica, de forma contínua e
ininterrupta, com ânimo de dono e por longo período, por qual motivo pretenderá usucapir o
usufruto e não a propriedade integral do imóvel?
Direito à posse da coisa: o usufrutuário terá a posse direta do bem, enquanto o nu-
proprietário terá a posse indireta. O usufrutuário, por ser possuidor direto, poderá se valer
47
CAPÍTULO 1
das ações possessórias, inclusive contra o nu-proprietário. Poderá se valer, ainda, da ação
confessória, quando o próprio direito real de usufruto for contestado;
Conforme estudado, o usufruto é inalienável (art. 1.393 do CC). Por conseguinte, não
pode o usufrutuário não pode dar o imóvel ou o próprio usufruto em garantia real como, por
exemplo, hipoteca.
De igual forma, o usufruto é impenhorável, nos termos do art. 883, I, do CPC. Assim, se
o usufrutuário for executado em um processo judicial, o usufruto não pode sofrer penhora.
Isso não impede, contudo, que a penhora recaia sobre os frutos e rendimentos obtidos pelo
usufrutuário, nos termos do art. 867 do CPC:
48
CAPÍTULO 1
Inventariar os bens recebidos: nos termos do art. 1.400 do CC, “o usufrutuário, antes
de assumir o usufruto, inventariará, à sua custa, os bens que receber, determinando o estado
em que se acham, e dará caução, fidejussória ou real, se lha exigir o dono, de velar-lhes pela
conservação, e entregá-los findo o usufruto”. Na prática, é muito importante que o
usufrutuário faça uma vistoria, na companhia do nu-proprietário, e lavre o respectivo termo, o
qual será assinado por ele e pelo nu-proprietário. A vistoria também interessa ao nu-
proprietário, para que, ao término do usufruto, possa exigir, por exemplo, indenização pela
deterioração da coisa. O termo de vistoria deve conter a descrição pormenorizada do imóvel,
seu estado de conservação, acessórios, pertenças, frutos pendentes etc. Com isso, o
usufrutuário terá maior segurança no momento de restituir a coisa ao nu-proprietário,
evitando desgastes e litígios desnecessários. Vale lembrar que o usufrutuário não é obrigado
a pagar as deteriorações resultantes do exercício regular do usufruto (art. 1.402 do CC);
Dar caução real ou fidejussória: conforme art. 1.400, parte final, do CC, o nu-
proprietário pode exigir caução real ou fidejussória. Vê-se, assim, que essa garantia pode ou
não ser exigida. Depende do nu-proprietário. Essa garantia busca assegurar a reparação de
eventuais danos causados pelo usufrutuário à coisa. Caso o usufruto seja instituído em favor
do doador (doação com reserva de usufruto), o donatário não poderá exigir caução ao
usufrutuário (doador). Se a caução for exigida, mas o usufrutuário não quiser ou não puder
prestá-la, perderá o direito de administrar o usufruto. Nesse caso, os bens serão
administrados pelo proprietário, que ficará obrigado, mediante caução, a entregar ao
usufrutuário o rendimento deles, deduzidas as despesas de administração, entre as quais se
incluirá a quantia fixada pelo juiz como remuneração do administrador (art. 1.401 do CC).
Note que, nesse caso, se as partes não chegarem a um acordo, o nu-proprietário deverá
ajuizar ação para que o juiz fixe o valor da remuneração;
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CAPÍTULO 1
50
CAPÍTULO 1
O proprietário pode vender o bem a uma pessoa e instituir usufruto em favor de outra.
Contudo, é importante observar a ordem em que isso deve ser feito. Primeiro ele deve
instituir o usufruto, pois ainda é proprietário. Em seguida, ele aliena a propriedade. Assim, se
a venda é feita antes do usufruto, o usufruto não será mais possível, pois o vendedor não
será mais proprietário do bem.
No caso de instituição de usufruto e venda do bem haverá dois fatos geradores do ITBI:
1º) transmissão do usufruto; 2º) transmissão onerosa da nua propriedade. A alíquota será
diferente para cada situação, conforme previsão na lei municipal.
4.7.3. Pais que compram imóveis para o filho e instituem cláusula de inalienabilidade
e usufruto vitalício
Há casos em que os pais compram um imóvel em nome do filho gravam o bem com
cláusula de inalienabilidade e, ainda, instituem usufruto em seu benefício. É preciso entender
essas operações jurídicas, o que elas representam e quais os seus efeitos práticos.
1ª) Compra do imóvel pelos pais por escritura pública e registro no C.R.I; pagamento
do ITBI em razão da compra e venda. Em seguida, doação do imóvel ao filho por escritura
pública e registro no C.R.I; pagamento do ITCMD; averbação da cláusula de inalienabilidade e
registro reserva de usufruto em favor dos pais;
2ª) Doação do dinheiro ao filho com encargo de ser adquirido o bem imóvel e instituído
usufruto em favor dos pais doadores (doação sujeita ao ITCMD). Lavratura da escritura de
compra e venda registro no C.R.I; pagamento do ITBI em razão da transmissão do imóvel;
averbação da cláusula de inalienabilidade; registro do usufruto em favor dos pais do
adquirente na matrícula do imóvel.
51
CAPÍTULO 1
Note que, em ambos os exemplos, houve doação dos pais para os filhos. Com a morte
dos pais extinguir-se-á o usufruto e será devido o ITCMD calculado sobre o valor do usufruto.
Além disso, o filho deverá levar o bem (dinheiro ou imóvel, conforme o tipo de doação) à
colação, a fim de igualar as legítimas, salvo se houver expressa dispensa pelos pais e o objeto
doado estiver dentro da parte disponível.
O passo a passo dessa operação jurídica pode ser representada da seguinte forma:
Note que, nesse exemplo, houve doação dos pais para o filho. Com a morte dos pais
extinguir-se-á o usufruto e será devido o ITCMD calculado sobre o valor do usufruto. Além
disso, o filho deverá levar à colação o dinheiro recebido a título de doação, pois equivale à
antecipação de herança, nos termos dos art. 544 e 2.002 do CC:
Caso o dinheiro doado ao filho não ultrapasse, na data da liberalidade, 50% de todo o
patrimônio dos pais é possível dispensá-lo da colação. Tal dispensa deve ser expressa e
constar no contrato, conforme prevê o art. 2.005 do CC:
52
CAPÍTULO 1
Conforme art. 1.400, parte final, do CC, o nu-proprietário pode exigir caução real ou
fidejussória. Vê-se, assim, que essa garantia pode ou não ser exigida. Depende do nu-
proprietário. Essa garantia busca assegurar a reparação de eventuais danos causados pelo
usufrutuário à coisa.
Caso o usufruto seja instituído em favor do doador (doação com reserva de usufruto),
o donatário não poderá exigir caução ao usufrutuário (doador). Se a caução for exigida, mas o
usufrutuário não quiser ou não puder prestá-la perderá o direito de administrar o usufruto.
Nesse caso, os bens serão administrados pelo proprietário, que ficará obrigado, mediante
caução, a entregar ao usufrutuário o rendimento deles, deduzidas as despesas de
administração, entre as quais se incluirá a quantia fixada pelo juiz como remuneração do
administrador (art. 1.401 do CC). Note que, nesse caso, se as partes não chegarem a um
acordo o nu-proprietário deverá ajuizar ação para que o juiz fixe o valor da remuneração.
53
CAPÍTULO 1
Conservar a coisa
O usufrutuário é possuidor direto. Como tal, pode se valer das ações possessória para
defender a posse de qualquer agressão. Não obstante, à luz do dever de informação que
decorre do princípio da boa-fé objetiva, deve dar ciência ao nu-proprietário de qualquer
interferência indevida ao exercício da posse, sob pena de ser responsabilizado por qualquer
agravamento de danos decorrente de sua omissão.
Pagamento do seguro
Assim, se o imóvel foi destruído por um incêndio a regra geral é a extinção do usufruto,
ainda que o nu-proprietário reconstrua a coisa. Contudo, havendo seguro e utilizada a
indenização para a reconstrução do bem o usufruto deverá ser mantido, tendo em vista a
sub-rogação do direito do usufrutuário no valor da indenização.
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CAPÍTULO 1
Morte do usufrutuário
Se o usufruto for concedido exclusivamente a uma pessoa, ele não se estenderá ao seu
cônjuge ou companheiro. Logo, ainda que se trate de imóvel residencial, o cônjuge do
usufrutuário falecido não poderá alegar direito real de habitação (art. 1.831 do CC).
Extinção da pessoa jurídica, em favor de quem o usufruto foi constituído ou, se ela
perdurar pelo decurso de trinta anos da data em que se começou a exercer
Se o usufrutuário for pessoa jurídica será extinto com a extinção dela. Não sendo
estabelecido prazo de duração do usufruto em favor da pessoa jurídica, também haverá
extinção quando transcorrer o prazo de 30 (trinta) anos.
Renúncia do usufrutuário
A renúncia é o ato por meio do qual o usufrutuário abdica desse direito real. A
consequência é o retorno dos poderes de uso e gozo ao nu-proprietário. O usufrutuário
55
CAPÍTULO 1
deverá formalizar a renúncia por escrito (se o valor do imóvel for superior a 30 salários-
mínimos, a renúncia deverá ser feita por instrumento público) e averbar na matrícula do
imóvel.
A extinção, nesse caso, depende de sentença a ser proferida em ação proposta pelo
nu-proprietário, o qual deverá provar que o usufrutuário não conservou o bem, deteriorando-
o.
Destruição da coisa
Na destruição total haverá a extinção do usufruto, pois não há mais objeto, não
havendo como exercer as faculdades de uso e fruição. De igual forma, a destruição total da
coisa também extingue o usufruto sobre os seus acessórios. Se a destruição for parcial, o
usufruto continuará em relação á parte remanescente.
A extinção não ocorrerá nas hipóteses dos arts. 1.407, 1.408, 2ª parte, e 1.409 do CC:
O usufruto pode ter prazo de duração. Para tanto é preciso que as partes o
estabeleçam expressamente no instrumento de instituição do usufruto.
Consolidação
56
CAPÍTULO 1
Trata-se de hipótese não prevista no CC, mas plenamente possível de ser estabelecida
pelas partes. As partes, portanto, podem estipular uma condição resolutiva (evento futuro e
incerto) como causa de extinção do usufruto (ex.: o usufruto será extinto quando o
usufrutuário for aprovado em um concurso público e nomeado no respectivo cargo).
57
CAPÍTULO 2
CAPÍTULO 2 POSSE
Professor Jaylton Lopes Jr
1. POSSE
1.1. Introdução
A ingerência física de uma pessoa sobre a coisa é fenômeno merecedor de proteção
jurídica, independentemente da preexistência de um vínculo formal subjacente. Tal
ingerência revela o exercício, sobre a coisa, de um ou alguns dos poderes inerentes à
propriedade. Em outras palavras, o direito deve proteger aquele que, mesmo sem ser
proprietário, age como tal.
Duas grandes teorias buscaram conceituar a posse como fenômeno jurídico: teoria
subjetiva e teoria objetiva.
Para a teoria subjetiva, desenvolvida por Savigny, posse é o poder de fato exercido
sobre a coisa por alguém que tenha a intenção de exercer suas potencialidades como se
proprietário fosse. Para essa teoria, a posse é composta por dois elementos: a) corpus
(exercício material de um poder sobre a coisa); animus (intenção de agir como proprietário,
de ter a coisa para si).
Para a teoria objetiva, desenvolvida por Ihering, posse é o poder de fato da pessoa
sobre a coisa que, ao assim agir, se comporta como se proprietário fosse. A teoria objetiva se
contrapõe à teoria subjetiva por não contemplar o elemento animus com o mesmo sentido
atribuído por Savigny. Para Ihering, não se mostra relevante que o possuidor tenha a intenção
de ser dono, mas apenas que aja como se dono fosse. E esse agir como dono está ínsito no
elemento corpus.
O Código Civil adotou a teoria objetiva. Segundo o seu art. 1.196, “considera-se
possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes
inerentes à propriedade”. Além disso, dentro de uma perspectiva constitucional de
despatrimonialização do direito civil, para que a posse receba a devida proteção jurídica é
preciso, ainda, o atendimento de sua função social.
58
CAPÍTULO 2
Assim, podemos conceituar a posse como a ingerência física de uma pessoa sobre a
coisa, de forma pública, capaz de exteriorizar o exercício, pleno ou não, de um ou alguns dos
poderes inerentes à propriedade e conferir à coisa uma destinação social e/ou econômica.
Se qualquer direito subjetivo tem como fonte um determinado fato jurídico, posse é
direito subjetivo. Mas um direito de natureza real ou pessoal?
O Código Civil trata o instituto da posse no Título I do Livro III, dedicado ao direito das
coisas. Os direitos reais são tratados em seguida, no Título II do Livro III. O direito das coisas é
mais amplo que os direitos reais. Embora a posse contenha muitas das características
próprias dos direitos reais, quis o legislador conferir a ela natureza híbrida, ora com as vestes
de direito pessoal, ora com as vestes dos direitos reais.
b) Corrente afirmativista: para essa corrente, o incapaz pode exercer posse, pois a
posse é uma situação de fato, pouco importando a intenção do agente. O que importa saber
é se o agente aparenta ser titular de direito real sobre a coisa, pois se comporta como titular.
Ademais, para fins de usucapião, o que importa é o comportamento do agente, ou seja, posse
contínua, ininterrupta e com ânimo de dono pelo tempo determinado pela lei. Ao incapaz,
basta que aja como se dono fosse, pois não se exige que a posse seja exercida com a
intenção qualificada se ser dono.
3
MIRANDA, Francisco Cavalcante Pontes. Tratado de direito privado. 2ª edição. Rio de Janeiro:
Editor Borsoi, 1954, t. X, p. 75.
59
CAPÍTULO 2
pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade, não faz jus à proteção
possessória.
É a lei que define se um ato é ou não considerado como detenção ou posse. Ocorre
que somente com a análise do caso concreto será possível o comportamento do agente como
sendo posse ou detenção.
A detenção não gera efeitos jurídicos. Logo, o detentor não pode se valer das ações
possessórias, porém, como ele age em nome do possuidor, ele pode exercer a autotutela da
posse. Nesse sentido é o enunciado 493 da V Jornada de Direito Civil:
Não se pode perder de vista que a detenção pode ser convertida em posse, conforme
o caso concreto. Isso ocorrerá quando houver o rompimento da relação de subordinação e o
fâmulo da posse passar a praticar atos possessórios em nome próprio (o empregador
dispensou o empregado, mas este permaneceu residindo na área)
Quando o sujeito exerce poderes de fato sobre a coisa porque o possuidor permite ou
tolera a ocupação, tal ato não configura posse.
Art. 1.208. Não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância assim
como não autorizam a sua aquisição os atos violentos, ou clandestinos, senão
depois de cessar a violência ou a clandestinidade.
60
CAPÍTULO 2
Atos violentos, como o próprio nome diz, são aqueles praticados com o uso da força
(invasão de uma fazenda). Já os atos clandestinos são aqueles praticados de forma oculta, ou
seja, às escondidas (ex.: sujeito ingressa no imóvel na calada da noite).
Art. 1.208. Não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância assim
como não autorizam a sua aquisição os atos violentos, ou clandestinos, senão
depois de cessar a violência ou a clandestinidade.
Art. 1.200. É justa a posse que não for violenta, clandestina ou precária.
A distinção entre posse violenta, clandestina e precária pode ser assim definida:
Posse violenta: quando adquirida pelo uso da força física ou psíquica (ex.: grupo
armado invade uma fazenda e expulsa o possuidor);
61
CAPÍTULO 2
Nota-se, assim, que a relevância de se saber se uma posse é justa ou injusta reside
precisamente no campo da legitimidade passiva da ação de reintegração de posse, pois
somente pode ser demandado em ação de reintegração de posse aquele que adquiriu a
posse de forma violenta, clandestina ou precária (posse injusta).
Para fins de defesa da posse, o conceito de posse injusta para ações possessórias é
restrito e não se confunde com o conceito de posse injusta para fins de ação
reivindicatória (ação petitória).
Interversão da posse significa inversão da natureza da posse. Nos termos do art. 1.203
do CC, “salvo prova em contrário, entende-se manter a posse o mesmo caráter com que foi
adquirida”. Isso significa que se a posse é injusta, ela manterá essa natureza em relação à
62
CAPÍTULO 2
vítima do esbulho. Ocorre que o próprio dispositivo estabelece uma ressalva (“salvo prova em
contrário...”).
Prática de Inércia do
Função
atos legítimo Interversão
sociação à
concretos possuidor da posse
posse
e materiais (vítima)
5. A posse exercida pelo locatário pode se transmudar em posse com animus domini na
hipótese em que ocorrer substancial alteração da situação fática. 6. Na hipótese, os
possuidores (i) permaneceram no imóvel por mais de 30 (trinta) anos, sem contrato de
63
CAPÍTULO 2
locação regular e sem efetuar o pagamento de aluguel, (ii) realizaram benfeitorias, (iii)
tornaram-se proprietários da metade do apartamento, e (iv) adimpliram todas as taxas e
tributos, inclusive taxas extraordinárias de condomínio, comportando-se como proprietários
exclusivos do bem. 7. É possível o reconhecimento da prescrição aquisitiva ainda que o prazo
exigido por lei se complete apenas no curso da ação de usucapião. Precedentes. 8. A
contestação não tem a capacidade de exprimir a resistência do demandado à posse exercida
pelo autor, mas apenas a sua discordância com a aquisição do imóvel pela usucapião. 9.
Recurso especial conhecido e provido. (REsp n. 1.909.276/RJ, relator Ministro Ricardo Villas
Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 27/9/2022, DJe de 30/9/2022.)”
O justo título que gera presunção de boa-fé é aquele capaz de transmitir a propriedade
ad usucapionem. Os enunciados 302 e 303 da IV Jornada de Direito Civil tratam do tem.
Vejamos:
Enunciado 302. Pode ser considerado justo título para a posse de boa-fé o ato
jurídico capaz de transmitir a posse ad usucapionem, observado o disposto no
art. 113 do Código Civil.
64
CAPÍTULO 2
A boa-fé do art. 1.201 é subjetiva. Assim, o sujeito precisa ignorar o vício e ainda ter
cautela e se comportar de forma diligente no momento de adquirir a posse. A título de
exemplo, se o imóvel foi objeto de recente invasão amplamente conhecida e divulgada no
município e o sujeito adquire direitos possessórios de forma verbal de alguém que se dizia
possuidor, deve ser afastada a boa-fé.
Nesse sentido, é preciso fazer a seguinte pergunta: uma pessoa cautelosa e diligente,
se estivesse no lugar desse sujeito, também teria adquirido a posse desse bem? Se a resposta
for sim, significa que o erro na aquisição da posse é perdoável, pois o sujeito estava, de fato,
de boa-fé. Por outro lado, se a resposta for não, significa que a posse daquele sujeito que
adquiriu não pode ser considerada como de boa-fé.
Para fins de ação possessória, a boa-fé é irrelevante. Isso significa que o possuidor de
má-fé – aquele que conhece ou deveria conhecer os vícios – pode se valer das ações
possessórias.
Art. 1.255. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em
proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de
boa-fé, terá direito a indenização.
Parágrafo único. Se a construção ou a plantação exceder consideravelmente
o valor do terreno, aquele que, de boa-fé, plantou ou edificou, adquirirá a
propriedade do solo, mediante pagamento da indenização fixada
judicialmente, se não houver acordo.
O terceiro, que recebeu a posse de boa-fé não pode ser demandado em ação
possessória, apenas em ação petitória (ex.: ação reivindicatória). Se recebeu a posse de má-fé
poderá ser demandado tanto em ação possessória quanto em ação de indenização, conforme
prevê o art. 1.212 do CC.
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CAPÍTULO 2
Não basta que o sujeito adquira a posse de boa-fé é preciso que a boa-fé se mantenha
durante todo o exercício da posse. No momento em que o possuidor passa a ter ciência do
vício objetivo da posse (aquisição mediante violência, clandestinidade ou precariedade) cessa
a boa-fé. Vê-se, assim, que a posse de boa-fé pode transformar-se em posse de má-fé.
De uma forma geral, a doutrina entende que essa transformação da posse de boa-fé
em posse de má-fé só ocorre com a citação do possuidor em demanda ou interpelação
judicial, capaz de gerar a retomada da coisa pelo autor. Há quem entenda que a mera
notificação extrajudicial também é capaz de transformar a posse de boa-fé em posse de má-
fé. Entendemos que, em relação a atos extrajudiciais, somente pode ser aceito aquele no qual
o próprio possuir reconheça o vício ou que reconheça a existência de um melhor título em
favor de outra pessoa.
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CAPÍTULO 2
a) Interditos possessórios
Para a proteção possessória, o possuidor deve lançar mão dos chamados interditos
possessórios, ou seja, instrumentos processuais de defesa da posse em caso de turbação,
esbulho ou ameaça.
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CAPÍTULO 2
Esbulho: é uma agressão ao poder de fato que uma pessoa exerce sobre a coisa e
que gera o seu desapossamento. Em outras palavras, o possuidor é destituído indevidamente
da posse pelo esbulhador mediante a prática de um ato violento, clandestino ou precário.
Exemplo: grupo armado que expulsa o possuidor de uma fazenda. A ação possessória cabível
será a ação de reintegração de posse, a qual tem por objetivo o retorno daquele que foi
destituído indevidamente do exercício do poder de fato sobre a coisa.
Turbação: é a agressão ao poder de fato que uma pessoa exerce sobre a coisa, mas
que não gera o seu desapossamento. Exemplo: derrubada da cerca ou dos piquetes divisórios
de uma determinada área. Nesse caso, a ação possessória cabível será a ação de manutenção
de posse, a qual tem por objetivo a cessação da agressão e manutenção do possuidor na
posse do bem.
Ameaça: como o próprio nome sugere é a intimidação ao poder de fato que uma
pessoa exerce sobre a coisa. Exemplo: possuidor se depara com um grupo de pessoas
acampadas em frente à sua fazenda, as quais manifestam o desejo de invadir a área. A ação
possessória cabível será a ação de interdito proibitório, a qual tem por objetivo impedir a
ocorrência do esbulho ou turbação iminente.
Enquanto o possuidor estiver de boa-fé terá direito à percepção dos frutos. Vejamos:
Art. 1.214. O possuidor de boa-fé tem direito, enquanto ela durar, aos frutos
percebidos.
Parágrafo único. Os frutos pendentes ao tempo em que cessar a boa-fé devem
ser restituídos, depois de deduzidas as despesas da produção e custeio;
devem ser também restituídos os frutos colhidos com antecipação.
• Necessárias: as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se deteriore;
68
CAPÍTULO 2
O direito às benfeitorias e o direito de retenção são tratados nos arts. 1.219 a 1.221 do
CC.
69
CAPÍTULO 2
e) Usucapião
O exercício da posse de forma contínua, ininterrupta e com ânimo do dono pode gerar
a aquisição da propriedade pela usucapião. O tema será estudado em módulo específico.
70
CAPÍTULO 2
considera perdida a posse para quem não presenciou o esbulho, quando, tendo notícia dele,
se abstém de retornar a coisa, ou, tentando recuperá-la, é violentamente repelido”.
O Código Civil não elenca, em um rol específico, todas as causas da perda da posse.
Todavia, podem ser citadas as seguintes hipóteses:
• Abandono da coisa;
• Tradição;
• Constituto possessório.
Posse atual: não pode se valer do desforço incontinenti aquele que ainda não
adquiriu a posse e aquele que, ao perdê-la, podia coibir a agressão com o uso da força, mas
nada fez;
Agressão atual ou iminente: o uso da força pressupõe uma agressão que está
ocorrendo ou na iminência de ocorrer;
71
CAPÍTULO 2
2. AÇÕES POSSESSÓRIAS
2.1. Ações possessórias e ações petitórias
Não se pode confundir as ações possessórias com as ações petitórias. As ações
possessórias são aquelas que buscam uma proteção possessória com fundamento na própria
posse, nos casos de esbulho, turbação ou ameaça. As ações petitórias, por outro lado, são
aquelas que buscam uma proteção possessória com fundamento na propriedade (ex.: ação
reivindicatória).
A ação de imissão de posse tem natureza petitória e não se confunde com as ações
possessórias. A ação de imissão de posse é a ação ajuizada pelo proprietário não possuidor. É
o que ocorre, por exemplo, quando alguém arremata um bem em leilão judicial, tornando-se
proprietário, mas o antigo proprietário ainda reside no local e se recusa a desocupá-lo. O
novo proprietário não poderá ajuizar ação de reintegração de posse, porque, como nunca
exerceu posse sobre o bem, não se pode falar em esbulho. Deverá ajuizar a ação de imissão
de posse.
É possível, contudo, que, aquele que nunca exerceu posse direta sobre o bem, adquira
não apenas a propriedade como também a posse indireta. Isso ocorre quando, em um
contrato de compra e venda, as partes inserem a chamada cláusula constituti (constituto
possessório). Por meio dessa cláusula, que deve ser sempre expressa, o alienante transfere
ao adquirente a propriedade do bem e a posse indireta, permanecendo, contudo, na posse
direta (ex.: proprietário vendeu o imóvel, mas permaneceu na posse a título de arrendatário
do comprador).
A natureza dúplice das ações possessórias é extraída do art. 556 do CPC, segundo o
qual “é lícito ao réu, na contestação, alegando que foi o ofendido em sua posse, demandar a
proteção possessória e a indenização pelos prejuízos resultantes da turbação ou do esbulho
cometido pelo autor”.
Nesse sentido: AgRg no AREsp 760.155/MS, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA
4
72
CAPÍTULO 2
antecipatório de proteção possessória – arts. 555 e 562 do CPC) também são conferidas ao
réu, quando requerer a proteção possessória na contestação.
A natureza dúplice das ações possessória, contudo, não impede que o réu apresente
reconvenção, desde que o pedido reconvencional não seja de proteção possessória, perdas e
danos ou indenização dos frutos (art. 555 do CPC). O réu, por exemplo, pode, em sua
contestação, requerer proteção possessória e, em sede de reconvenção, pleitear a declaração
de nulidade de negócio jurídico relacionado com o litígio possessório e restituição de valores
pagos (art. 343 do CPC).
Por fim, não se pode confundir ações dúplices com ações com sinais trocados. A ação
possessória é dúplice, porque permite que o réu, em sua contestação, formule pedido
possessório em seu favor, sem ter que propor reconvenção.
As ações com sinais trocados são aquelas em que a improcedência para o autor
equivale à “procedência para o réu” e vice-versa. É o que ocorre no âmbito do controle
abstrato de constitucionalidade. O julgamento de improcedência de uma ação direta de
inconstitucionalidade equivale a um julgamento de procedência de uma ação declaratória de
constitucionalidade. Em outras palavras, ao dizer que a lei não é inconstitucional, o Supremo
Tribunal Federal estará emitindo um juízo declaratório de constitucionalidade, ou seja,
dizendo que a lei é constitucional. Daí, porque, se diz que tais ações são de sinais trocados.
Voltando para as ações possessórias, imagine o seguinte exemplo: Tício ajuíza ação de
reintegração de posse contra Mévio alegando que o réu invadiu uma parte de sua fazenda.
Na contestação, Mévio nega ter invadido a fazenda de Tício e diz que apenas está exercendo
posse sobre a sua própria propriedade sem, contudo, formular qualquer pedido de proteção
possessória. Ao final, o juiz julga o pedido de Tício improcedente, sob o fundamento de que o
autor não provou exercer posse sobre a parte supostamente invadida. Ao julgar o pedido de
Tício improcedente, o juiz não estará, necessariamente, reconhecendo qualquer direito de
Mévio sobre a suposta área invadida.
73
CAPÍTULO 2
Note que, ainda que a ação possessória seja proposta após ano e dia da data da
turbação ou do esbulho, ela não perderá o caráter possessório. Contudo, deverá seguir o
procedimento comum. Isso significa dizer que eventual pedido liminar deverá preencher os
pressupostos exigidos para a tutela provisória de urgência (art. 300 do CPC) ou evidência (art.
311, II, do CPC) e não mais aqueles exigidos no art. 561 do CPC.
2.5. Legitimidade
A legitimidade ativa nas ações possessórias será do possuidor direto ou indireto, ou
seja, tanto aquele que exerce o poder físico diretamente sobre a coisa quanto aquele que,
diante de uma relação jurídica criada com outrem transfere, temporariamente, a posse direta
(ex.: locador, arrendador, nu-proprietário etc.). Não tem legitimidade ativa, portanto, o mero
detentor, como é o caso do fâmulo da posse, ou seja, aquele que detém a coisa em nome do
verdadeiro possuidor (ex.: caseiro do sítio).
É possível que o esbulho ou turbação tenha sido praticado por um número grande de
pessoas, sem que seja possível ao autor identificar cada uma delas. Muitas vezes, em caso de
ocupação em massa de bem alheio, sequer é possível identificar o líder do movimento
ocupacional. Nesse caso, serão feitas a citação pessoal dos ocupantes que forem encontrados
no local e a citação por edital dos demais, determinando-se, ainda, a intimação do Ministério
74
CAPÍTULO 2
2.6. Competência
A ação possessória pode versar sobre bem móvel ou imóvel.
Tratando-se de bem móvel, a competência será determinada, como regra, pelo foro de
domicílio do réu (art. 46 do CPC) ou foro eleito pelas partes. A competência, nesse caso é
relativa, razão pela qual, se a ação não for proposta no foro de domicílio do réu ou, caso haja,
no foro eleito pelas partes, e o réu, em preliminar de contestação, não suscitar a
incompetência relativa haverá prorrogação da competência (art. 65 do CPC).
A petição inicial deverá preencher os requisitos dos arts. 319 e 320 do CPC, cabendo ao
autor, ainda, individualizar o bem em relação ao qual busca a proteção possessória. No
tocante ao valor da causa, o Superior Tribunal de Justiça vem entendendo que nas ações
possessórias, ainda que a pretensão formulada na demanda não tenha imediato proveito
econômico, o valor da causa deve corresponder ao benefício patrimonial pretendido pelo
autor5.
5
REsp 1807206/RS, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em
19/09/2019, DJe 18/10/2019.
75
CAPÍTULO 2
que é possuidor indireto do bem, ajuíza ação de reintegração de posse e cumula o pedido
possessório com o de indenização pelos frutos civis (alugueres) que deixou de perceber6.
2.7.2. Liminar
Tais pressupostos são cumulativos. Uma vez provados, o juiz deferirá, sem ouvir o réu
(inaudita altera parte), a expedição do mandado liminar de manutenção ou de reintegração. A
liminar de manutenção ou reintegração de posse tem natureza antecipatória, pois satisfaz
desde já, a pretensão do autor. Corresponde a um adiantamento, no todo ou em parte, dos
efeitos pretendidos pelo autor com a decisão final de mérito. Configura, ainda, verdadeira
6
Nesse exemplo, o próprio locatário, que era possuidor direto do bem, também tem
legitimidade para ajuizar ação possessória. O ajuizamento da ação pelo proprietário-locador não exclui
a legitimidade do locatário.
76
CAPÍTULO 2
Caso o juiz entenda que os pressupostos do art. 561 do CPC não estão totalmente
preenchidos, ou que é necessário algum esclarecimento adicional, poderá designar audiência
de justificação prévia, determinando a citação do réu para comparecer ao referido ato.
A audiência de justificação não é obrigatória. Somente deve ser designada caso o juiz
entenda que os elementos fáticos e probatórios apresentados pelo autor na inicial carecem
de esclarecimentos. Mas é preciso que haja, já nesse primeiro momento, algum indício de
que o autor faça jus à proteção possessória, o qual pode ou não se confirmar na audiência. Se
o juiz verificar, desde já, a total ausência dos pressupostos legais deverá indeferir, de plano, o
pedido liminar e determinar a citação do réu.
Entendendo ser o caso de designar a audiência de justificação ele assim o fará, ainda
que não haja expresso requerimento do autor.
O réu será citado tão somente para integrar a relação processual e comparecer à
audiência de justificação. Não lhe cabe, contudo, apresentar contestação ou mesmo produzir
provas na referida audiência. A audiência é destinada para que o autor justifique o direito à
concessão da liminar pleiteada. Não obstante, o réu poderá comparecer com advogado e
formular perguntas.
Se o réu for pessoa jurídica de direito público não será deferida a manutenção ou a
reintegração liminar, sem prévia audiência dos respectivos representantes judiciais (art. 562,
parágrafo único, do CPC).
77
CAPÍTULO 2
Há uma aparente contradição no art. 559 do CPC, pois ao passo em que se exige
caução daquele que “carece de idoneidade financeira”, há dispensa para o “economicamente
hipossuficiente”. A contradição é apenas aparente. Se o beneficiário da liminar é
economicamente hipossuficiente há uma presunção de que não terá condições para prestar
caução, não pela carência de idoneidade financeira, mas por falta de condições financeiras
(ex.: operário que ganha um salário mínimo, possui um único imóvel modesto e não tem
dívidas. Embora ele seja economicamente hipossuficiente, não carece de idoneidade
financeira). Entretanto, a parte pode não ser economicamente hipossuficiente, exteriorizar
riqueza e, ainda assim, não ter patrimônio conhecido idôneo capaz de suportar, por si só,
eventual responsabilidade por perdas e danos (ex.: todos os bens daquele a quem foi
concedida a liminar de reintegração de posse estão gravados com penhoras provenientes de
diversas execuções, embora essa mesma pessoa ostente uma ótima condição de vida).
Portanto, é justa a exigência de caução daquele que carece de idoneidade financeira, embora
nção seja economicamente hipossuficiente.
Por fim, embora o art. 559 do CPC, aparentemente, busque conferir maior garantia ao
réu (“se o réu provar, em qualquer tempo, que o autor...”) é possível que o próprio autor dela
se valha, quando, por exemplo, a tutela possessória for concedida provisoriamente ao réu
após contestação, diante da natureza dúplice desse tipo de ação.
Conforme visto no item anterior, a apreciação do pedido liminar pode ser feita
imediatamente pelo juiz ou após justificação prévia. No primeiro caso, diz o art. 564, caput, do
CPC que “concedido ou não o mandado liminar de manutenção ou de reintegração, o autor
promoverá, nos 5 (cinco) dias subsequentes, a citação do réu para, querendo, contestar a
ação no prazo de 15 (quinze) dias”. Tal dispositivo não exige que o réu seja citado em 5 (cinco)
dias, mas sim que o autor, no prazo de 5 (cinco) dias, traga as informações necessárias que
possibilitem a citação do réu (ex.: identificação do réu e especificação acerca do local onde ele
pode ser encontrado). No segundo caso (audiência de justificação), o prazo para contestar
será contado da intimação da decisão que deferir ou não a medida liminar. Isso significa dizer
que o réu sairá da audiência devidamente intimado para apresentar sua contestação no
prazo de 15 (quinze) dias. Note que não há nova citação, já que o réu já foi citado para a
audiência de justificação e, portanto, já integrou a relação processual. O caso é de intimação
para contestar.
78
CAPÍTULO 2
Pendente uma ação possessória, a discussão quanto à propriedade do bem não pode
ocorrer sequer em ação autônoma, manejada pelo autor ou mesmo pelo réu. Dispõe o art.
557, caput, do CPC que “na pendência de ação possessória é vedado, tanto ao autor quanto
ao réu, propor ação de reconhecimento do domínio, exceto se a pretensão for deduzida em
face de terceira pessoa”.
Por fim, é possível que nem autor nem réu exerçam um efetivo poder físico sobre a
coisa, caso em que o fundamento para a proteção possessória será, certamente, a
propriedade. Lembra Ernane Fidélis dos Santos que “o destino econômico do bem não exige
nenhuma relação física nem outro ato revelador de posse do possuidor com a coisa possuída;
daí questionar-se sobre o domínio, mas não para decidir sobre ele e sim para informar a
posse”8.
7
No mesmo sentido, é o § 2º do art. 1.210 do CC (“Não obsta à manutenção ou reintegração na
posse a alegação de propriedade, ou de outro direito sobre a coisa”).
8
SANTOS, Ernane Fidélis dos. Manual de direito processual civil, v. 3, 15ª edição. São Paulo:
Saraiva, 2017, p. 77.
79
CAPÍTULO 2
Nos litígios coletivos pela posse de imóvel em que a ação é de força velha, ou seja,
proposta após ano e dia da turbação ou esbulho o juiz, antes de apreciar o pedido de
concessão da medida liminar, deverá designar audiência de mediação, a realizar-se em até 30
(trinta) dias. Note que, por se tratar de ação de força velha, os pressupostos para a concessão
da liminar de reintegração ou manutenção e posse não serão aqueles previstos no art. 561 do
CPC, mas sim aqueles previstos para a tutela de urgência (art. 300 do CPC) ou da evidência
(art. 311, II, do CPC), conforme dispõe o art. 448, parágrafo único, do CPC.
Além disso, os órgãos responsáveis pela política agrária e pela política urbana da
União, de Estado ou do Distrito Federal e de Município onde se situe a área objeto do litígio
poderão ser intimados para a audiência, a fim de se manifestarem sobre seu interesse no
processo e sobre a existência de possibilidade de solução para o conflito possessório (art.
565, § 4º, do CPC). A intimação dos referidos órgãos não é obrigatória, embora seja
recomendável, como forma de buscar a solução mais adequada para o conflito coletivo.
Concedida a liminar, deverá o autor diligenciar para que a decisão seja executada no
prazo de 1 (um) ano, a contar da data de distribuição. Se ela não for executada no referido
prazo caberá ao juiz designar audiência de mediação, nos termos dos §§ 2º a 4º do art. 565 do
CPC.
O juiz poderá comparecer à área objeto do litígio quando sua presença se fizer
necessária à efetivação da tutela jurisdicional (art. 565, § 3º, do CPC).
80
CAPÍTULO 2
Embora o referido dispositivo faça menção à fixação de uma pena pecuniária para o
caso de descumprimento da ordem pelo réu, nada impede que o juiz adote outras medidas
coercitivas ou sub-rogatórias para a efetivação da decisão, dentro do seu poder-dever geral
de efetivação (art. 139, IV, do CPC).
A ação de imissão de posse tem natureza petitória e não se confunde com as ações
possessórias. A ação de imissão de posse é a ação ajuizada pelo proprietário não possuidor. É
o que ocorre, por exemplo, quando alguém arremata um bem em leilão judicial, tornando-se
proprietário, mas o antigo proprietário ainda reside no local e se recusa a desocupá-lo. O
novo proprietário não poderá ajuizar ação de reintegração de posse porque, como nunca
exerceu posse sobre o bem, não se pode falar em esbulho. Deverá ajuizar a ação de imissão
de posse.
É possível, contudo, que aquele que nunca exerceu posse direta sobre o bem adquira
não apenas a propriedade como também a posse indireta. Isso ocorre quando, em um
contrato de compra e venda, as partes inserem a chamada cláusula constituti (constituto
possessório). Por meio dessa cláusula, que deve ser sempre expressa, o alienante transfere
ao adquirente a propriedade do bem e a posse indireta permanecendo, contudo, na posse
direta (ex.: proprietário vendeu o imóvel, mas permaneceu na posse a título de arrendatário
do comprador).
81
CAPÍTULO 2
A natureza dúplice das ações possessórias é extraída do art. 556 do CPC, segundo o
qual “é lícito ao réu, na contestação, alegando que foi o ofendido em sua posse, demandar a
proteção possessória e a indenização pelos prejuízos resultantes da turbação ou do esbulho
cometido pelo autor”.
A natureza dúplice das ações possessória, contudo, não impede que o réu apresente
reconvenção, desde que o pedido reconvencional não seja de proteção possessória, perdas e
danos ou indenização dos frutos (art. 555 do CPC). O réu, por exemplo, pode, em sua
contestação, requerer proteção possessória e, em sede de reconvenção, pleitear a declaração
de nulidade de negócio jurídico relacionado com o litígio possessório e restituição de valores
pagos (art. 343 do CPC).
Por fim, não se pode confundir ações dúplices com ações com sinais trocados. A ação
possessória é dúplice porque permite que o réu, em sua contestação, formule pedido
possessório em seu favor, sem ter que propor reconvenção.
As ações com sinais trocados são aquelas em que a improcedência para o autor
equivale à “procedência para o réu” e vice-versa. É o que ocorre no âmbito do controle
abstrato de constitucionalidade. O julgamento de improcedência de uma ação direta de
inconstitucionalidade equivale a um julgamento de procedência de uma ação declaratória de
constitucionalidade. Em outras palavras, ao dizer que a lei não é inconstitucional, o Supremo
9
Nesse sentido: AgRg no AREsp 760.155/MS, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA
TURMA, julgado em 03/11/2015, DJe 13/11/2015.
82
CAPÍTULO 2
Voltando para as ações possessórias, imagine o seguinte exemplo: Tício ajuíza ação de
reintegração de posse contra Mévio alegando que o réu invadiu uma parte de sua fazenda.
Na contestação, Mévio nega ter invadido a fazenda de Tício e diz que apenas está exercendo
posse sobre a sua própria propriedade sem, contudo, formular qualquer pedido de proteção
possessória. Ao final, o juiz julga o pedido de Tício improcedente, sob o fundamento de que o
autor não provou exercer posse sobre a parte supostamente invadida. Ao julgar o pedido de
Tício improcedente, o juiz não estará, necessariamente, reconhecendo qualquer direito de
Mévio sobre a suposta área invadida.
Note que, ainda que a ação possessória seja proposta após ano e dia da data da
turbação ou do esbulho ela não perderá o caráter possessório. Contudo, deverá seguir o
procedimento comum. Isso significa dizer que eventual pedido liminar deverá preencher os
pressupostos exigidos para a tutela provisória de urgência (art. 300 do CPC) ou evidência (art.
311, II, do CPC) e não mais aqueles exigidos no art. 561 do CPC.
2.14. Legitimidade
A legitimidade ativa nas ações possessórias será do possuidor direto ou indireto, ou
seja, tanto aquele que exerce o poder físico diretamente sobre a coisa quanto aquele que,
diante de uma relação jurídica criada com outrem transfere, temporariamente, a posse direta
(ex.: locador, arrendador, nu-proprietário etc.). Não tem legitimidade ativa, portanto, o mero
83
CAPÍTULO 2
detentor como é o caso do fâmulo da posse, ou seja, aquele que detém a coisa em nome do
verdadeiro possuidor (ex.: caseiro do sítio).
É possível que o esbulho ou turbação tenha sido praticado por um número grande de
pessoas, sem que seja possível ao autor identificar cada uma delas. Muitas vezes, em caso de
ocupação em massa de bem alheio, sequer é possível identificar o líder do movimento
ocupacional. Nesse caso, serão feitas a citação pessoal dos ocupantes que forem encontrados
no local e a citação por edital dos demais determinando-se, ainda, a intimação do Ministério
Público e, se envolver pessoas em situação de hipossuficiência econômica, da Defensoria
Pública (art. 554, § 1º, do CPC). Caberá ao oficial de justiça procurar os ocupantes no local por
uma vez, citando-se por edital os que não forem encontrados (art. 5554, § 2º, do CPC).
Ademais, o juiz deverá determinar que se dê ampla publicidade da existência da ação e dos
respectivos prazos processuais, podendo, para tanto, valer-se de anúncios em jornal ou rádio
locais, da publicação de cartazes na região do conflito e de outros meios (art. 554, § 3º, do
CPC).
2.15. Competência
A ação possessória pode versar sobre bem móvel ou imóvel.
Tratando-se de bem móvel, a competência será determinada, como regra, pelo foro de
domicílio do réu (art. 46 do CPC) ou foro eleito pelas partes. A competência, nesse caso, é
relativa, razão pela qual, se a ação não for proposta no foro de domicílio do réu ou, caso haja,
no foro eleito pelas partes, e o réu, em preliminar de contestação, não suscitar a
incompetência relativa haverá prorrogação da competência (art. 65 do CPC).
84
CAPÍTULO 2
A petição inicial deverá preencher os requisitos dos arts. 319 e 320 do CPC cabendo ao
autor, ainda, individualizar o bem em relação ao qual busca a proteção possessória. No
tocante ao valor da causa, o Superior Tribunal de Justiça vem entendendo que nas ações
possessórias, ainda que a pretensão formulada na demanda não tenha imediato proveito
econômico, o valor da causa deve corresponder ao benefício patrimonial pretendido pelo
autor10.
10
REsp 1807206/RS, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em
19/09/2019, DJe 18/10/2019.
11
Nesse exemplo, o próprio locatário, que era possuidor direto do bem, também tem
legitimidade para ajuizar ação possessória. O ajuizamento da ação pelo proprietário-locador não exclui
a legitimidade do locatário.
85
CAPÍTULO 2
2.16.2. Liminar
Tais pressupostos são cumulativos. Uma vez provados o juiz deferirá, sem ouvir o réu
(inaudita altera parte) a expedição do mandado liminar de manutenção ou de reintegração. A
liminar de manutenção ou reintegração de posse tem natureza antecipatória, pois satisfaz,
desde já, a pretensão do autor. Corresponde a um adiantamento, no todo ou em parte, dos
efeitos pretendidos pelo autor com a decisão final de mérito. Configura, ainda, verdadeira
tutela da evidência, pois a concessão da liminar independe de demonstração de qualquer
situação de urgência, bastando o preenchimento dos pressupostos do art. 561 do CPC.
Caso o juiz entenda que os pressupostos do art. 561 do CPC não estão totalmente
preenchidos ou que é necessário algum esclarecimento adicional poderá designar audiência
de justificação prévia, determinando a citação do réu para comparecer ao referido ato.
A audiência de justificação não é obrigatória. Somente deve ser designada caso o juiz
entenda que os elementos fáticos e probatórios apresentados pelo autor na inicial carecem
de esclarecimentos. Mas é preciso que haja, já nesse primeiro momento, algum indício de
que o autor faz jus à proteção possessória, o qual pode ou não se confirmar na audiência. Se
o juiz verificar, desde já, a total ausência dos pressupostos legais deverá indeferir, de plano, o
pedido liminar e determinar a citação do réu.
Entendendo ser o caso de designar a audiência de justificação ele assim o fará, ainda
que não haja expresso requerimento do autor.
86
CAPÍTULO 2
O réu será citado tão somente para integrar a relação processual e comparecer à
audiência de justificação. Não lhe cabe, contudo, apresentar contestação ou mesmo produzir
provas na referida audiência. A audiência é destinada para que o autor justifique o direito à
concessão da liminar pleiteada. Não obstante, o réu poderá comparecer com advogado e
formular perguntas.
Se o réu for pessoa jurídica de direito público não será deferida a manutenção ou a
reintegração liminar, sem prévia audiência dos respectivos representantes judiciais (art. 562,
parágrafo único, do CPC).
Há uma aparente contradição no art. 559 do CPC, pois ao passo em que se exige
caução daquele que “carece de idoneidade financeira” há dispensa para o “economicamente
hipossuficiente”. A contradição é apenas aparente. Se o beneficiário da liminar é
economicamente hipossuficiente há uma presunção de que não terá condições para prestar
caução, não pela carência de idoneidade financeira, mas por falta de condições financeiras
(ex.: operário que ganha um salário mínimo, possui um único imóvel modesto e não tem
dívidas. Embora ele seja economicamente hipossuficiente, não carece de idoneidade
financeira). Entretanto, a parte pode não ser economicamente hipossuficiente, exteriorizar
riqueza e, ainda assim, não ter patrimônio conhecido idôneo capaz de suportar, por si só,
eventual responsabilidade por perdas e danos (ex.: todos os bens daquele a quem foi
concedida a liminar de reintegração de posse estão gravados com penhoras provenientes de
diversas execuções, embora essa mesma pessoa ostente uma ótima condição de vida).
Portanto, é justa a exigência de caução daquele que carece de idoneidade financeira, embora
não seja economicamente hipossuficiente.
Por fim, embora o art. 559 do CPC, aparentemente, busque conferir maior garantia ao
réu (“se o réu provar, em qualquer tempo, que o autor...”) é possível que o próprio autor dela
87
CAPÍTULO 2
se valha, quando, por exemplo, a tutela possessória é concedida provisoriamente ao réu após
contestação, diante da natureza dúplice desse tipo de ação.
Conforme visto no item anterior, a apreciação do pedido liminar pode ser feita
imediatamente pelo juiz ou após justificação prévia. No primeiro caso, diz o art. 564, caput, do
CPC que “concedido ou não o mandado liminar de manutenção ou de reintegração, o autor
promoverá, nos 5 (cinco) dias subsequentes, a citação do réu para, querendo, contestar a
ação no prazo de 15 (quinze) dias”. Tal dispositivo não exige que o réu seja citado em 5 (cinco)
dias, mas sim que o autor, no prazo de 5 (cinco) dias traga as informações necessárias que
possibilitem a citação do réu (ex.: identificação do réu e especificação acerca do local onde ele
pode ser encontrado). No segundo caso (audiência de justificação), o prazo para contestar
será contado da intimação da decisão que deferir ou não a medida liminar. Isso significa dizer
que o réu sairá da audiência devidamente intimado para apresentar sua contestação no
prazo de 15 (quinze) dias. Note que não há nova citação, já que o réu já foi citado para a
audiência de justificação e, portanto, já integrou a relação processual. O caso é de intimação
para contestar.
Pendente uma ação possessória, a discussão quanto à propriedade do bem não pode
ocorrer sequer em ação autônoma, manejada pelo autor ou mesmo pelo réu. Dispõe o art.
557, caput, do CPC que “na pendência de ação possessória é vedado, tanto ao autor quanto
ao réu, propor ação de reconhecimento do domínio, exceto se a pretensão for deduzida em
face de terceira pessoa”.
88
CAPÍTULO 2
Por fim, é possível que nem autor nem réu exerçam um efetivo poder físico sobre a
coisa, caso em que o fundamento para a proteção possessória será, certamente, a
propriedade. Lembra Ernane Fidélis dos Santos que “o destino econômico do bem não exige
nenhuma relação física nem outro ato revelador de posse do possuidor com a coisa possuída;
daí questionar-se sobre o domínio, mas não para decidir sobre ele e sim para informar a
posse”13.
Nos litígios coletivos pela posse de imóvel em que a ação é de força velha, ou seja,
proposta após ano e dia da turbação ou esbulho o juiz, antes de apreciar o pedido de
concessão da medida liminar, deverá designar audiência de mediação, a realizar-se em até 30
(trinta) dias. Note que, por se tratar de ação de força velha, os pressupostos para a concessão
da liminar de reintegração ou manutenção e posse não serão aqueles previstos no art. 561 do
CPC, mas sim aqueles previstos para a tutela de urgência (art. 300 do CPC) ou da evidência
(art. 311, II, do CPC), conforme dispõe o art. 448, parágrafo único, do CPC.
13
SANTOS, Ernane Fidélis dos. Manual de direito processual civil, v. 3, 15ª edição. São Paulo:
Saraiva, 2017, p. 77.
89
CAPÍTULO 2
Além disso, os órgãos responsáveis pela política agrária e pela política urbana da
União, de Estado ou do Distrito Federal e de Município onde se situe a área objeto do litígio
poderão ser intimados para a audiência, a fim de se manifestarem sobre seu interesse no
processo e sobre a existência de possibilidade de solução para o conflito possessório (art.
565, § 4º, do CPC). A intimação dos referidos órgãos não é obrigatória, embora seja
recomendável, como forma de buscar a solução mais adequada para o conflito coletivo.
Concedida a liminar, deverá o autor diligenciar para que a decisão seja executada no
prazo de 1 (um) ano a contar da data de distribuição. Se ela não for executada no referido
prazo caberá ao juiz designar audiência de mediação, nos termos dos §§ 2º a 4º do art. 565 do
CPC.
O juiz poderá comparecer à área objeto do litígio quando sua presença se fizer
necessária à efetivação da tutela jurisdicional (art. 565, § 3º, do CPC).
Embora o referido dispositivo faça menção à fixação de uma pena pecuniária para o
caso de descumprimento da ordem pelo réu, nada impede que o juiz adote outras medidas
coercitivas ou sub-rogatórias para a efetivação da decisão, dentro do seu poder-dever geral
de efetivação (art. 139, IV, do CPC).
90
CAPÍTULO 3
CAPÍTULO 3 USUCAPIÃO
Professor Jaylton Lopes Jr
Trata-se da posse mais nobre que possa existir, pois, além de longeva precisa ser
qualificada, ou seja, ad usucapionem. Assim, a usucapião pressupõe posse qualificada (ânimo
de dono, mansa, pacífica e ininterrupta).
Atenção! Proprietário desidioso – aquele que não atribui função social ao bem –
Usucapião enquanto sanção civil ao proprietário não funcional.
91
CAPÍTULO 3
3. REQUISITOS DA USUCAPIÃO
3.1. Requisitos pessoais
Embora a usucapião não seja propriamente a prescrição, de alguma forma, ela se
assemelha à prescrição. Isso porque há uma mudança na situação jurídica em razão do
decurso do tempo.
Obs.: Cuidado com o art. 1.240-A (usucapião familiar: 02 anos – abandono do lar por
um dos cônjuges).
92
CAPÍTULO 3
Obs. E o art. 199 do CC? Na prática, esse artigo praticamente não terá incidência em
casos de usucapião. Isso porque não há relação obrigacional entre o possuidor e o antigo
proprietário nos incisos relacionados nesse artigo. Trata-se de uma relação nova que surge
do exercício da posse. De acordo com o art. 199 do CC:
No que se refere às causas interruptivas, há de se ter certa atenção. Isso porque elas
irão se relacionar ao tempo, ou seja, o tempo está sendo contado. Logo, há transcurso do
tempo. Em caso de incidência de causa interruptiva, o prazo começa a contar novamente do
início.
A interrupção da prescrição somente ocorrerá uma única vez. Nos termos do art. 202
do CC:
Art. 202. A interrupção da prescrição, que somente poderá ocorrer uma vez,
dar-se-á:
I - por despacho do juiz, mesmo incompetente, que ordenar a citação, se o
interessado a promover no prazo e na forma da lei processual; - ver art. 240 do
Código de Processo Civil.
II - por protesto, nas condições do inciso antecedente;
III - por protesto cambial;
IV - pela apresentação do título de crédito em juízo de inventário ou em
concurso de credores;
V - por qualquer ato judicial que constitua em mora o devedor;
VI - por qualquer ato inequívoco, ainda que extrajudicial, que importe
reconhecimento do direito pelo devedor.
Atenção! O que diz o STJ em relação às ações possessórias? Segundo o STJ, “[...] A
citação efetuada em ação possessória julgada improcedente não é hábil à interrupção da
prescrição aquisitiva [...]” (AgInt no AgInt no AREsp n. 1.863.294/RS, relatora Ministra Nancy
Andrighi, Terceira Turma, julgado em 23/5/2022, DJe de 25/5/2022.)
93
CAPÍTULO 3
Art. 240. A citação válida, ainda quando ordenada por juízo incompetente,
induz litispendência, torna litigiosa a coisa e constitui em mora o devedor,
ressalvado o disposto nos arts. 397 e 398 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de
2002 (Código Civil) .
§ 1º A interrupção da prescrição, operada pelo despacho que ordena a citação,
ainda que proferido por juízo incompetente, retroagirá à data de propositura
da ação.
Quanto à usucapião por terceiro de bem pertencente a mais de uma pessoa (bem em
condomínio), as causas suspensivas (arts. 197 e 198 do CC) aplicadas a um ou alguns dos
condôminos, regra geral, não aproveitam aos demais, devido ao seu caráter personalíssimo.
Entretanto, essa regra geral se aplica aos bens divisíveis, pois se o bem for indivisível, a
causa suspensiva se estenderá a todos. Nesse ponto, art. 201 do CC: “Suspensa a prescrição
em favor de um dos credores solidários, só aproveitam os outros se a obrigação for
indivisível”.
No que se refere às causas interruptivas (art. 202 do CC) dispõe o art. 204 do CC que:
94
CAPÍTULO 3
Art. 204. A interrupção da prescrição por um credor não aproveita aos outros;
semelhantemente, a interrupção operada contra o co-devedor, ou seu
herdeiro, não prejudica aos demais coobrigados.
§ 1º A interrupção por um dos credores solidários aproveita aos outros; assim
como a interrupção efetuada contra o devedor solidário envolve os demais e
seus herdeiros.
Bens públicos (vedação - CF, arts. 183, parágrafo único, e 191, parágrafo único);
Obs. Condomínio pro diviso (bem divisível) e pro indiviso (bem muitas vezes
juridicamente indivisível, mas pode ser que esse bem seja passível de divisibilidade) – no caso
de bem pro indiviso é necessário que se exerça posse com exclusividade para que seja
possível usucapir.
Atenção! No caso de condomínios edilícios (art. 1.331, § 2º, do CC) – bem indivisível:
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva,
e partes que são propriedade comum dos condôminos.
(...)
§ 2º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de
água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as
95
CAPÍTULO 3
Não obstante, o STJ admite que quando a área comum perde a sua finalidade e passa a
ser utilizada com exclusividade por um dos condôminos, embora tal área não seja passível de
usucapião, é preciso reconhecer e garantir a continuação da posse exclusiva, com
fundamento nos institutos da supressio e surrectio.
96
CAPÍTULO 3
Nos termos do art. 1.196 do CC: “Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato
o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade”.
Segundo art. 1.197 do CC: “A posse direta, de pessoa que tem a coisa em seu poder,
temporariamente, em virtude de direito pessoal, ou real, não anula a indireta, de quem
aquela foi havida, podendo o possuidor direto defender a sua posse contra o indireto”.
De acordo com o art. 1.198 do CC: “Considera-se detentor aquele que, achando-se em
relação de dependência para com outro, conserva a posse em nome deste e em
cumprimento de ordens ou instruções suas” e, nos termos do seu parágrafo único, “aquele
que começou a comportar-se do modo como prescreve este artigo, em relação ao bem e à
outra pessoa, presume-se detentor, até que prove o contrário”.
Quanto ao requisito “ânimo de dono” o possuir tem que exercer aquela posse com
domínio ou acreditando ser dono, ou seja, sem o receio de que possa perder aquela posse.
Exemplo: Locatário, arrendatário, fâmulo da posse etc. Obs. Ânimo de dono + ausência de
oposição.
97
CAPÍTULO 3
3.3.2. Tempo
Quanto à homogeneidade das posses, dispõe o art. 1.203 do CC: “Salvo prova em
contrário, entende-se manter a posse o mesmo caráter com que foi adquirida”.
Qualquer tipo de usucapião admite a soma das posses pela acessão? Não. “A accessio
possessionis de que trata o art. 1.243, primeira parte, do Código Civil não encontra
aplicabilidade relativamente aos arts. 1.239 e 1.240 do mesmo diploma legal, em face da
normatividade da usucapião constitucional urbano e rural, arts. 183 e 191, respectivamente”
(Enunciado 317 da IV Jornada de Direito Civil – CJF).
Art. 9º Aquele que possuir como sua área ou edificação urbana de até
duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e
98
CAPÍTULO 3
4. MODALIDADES DE USUCAPIÃO
São modalidades de usucapião de bens imóveis:
• Usucapião extraordinária;
• Usucapião ordinária;
• Usucapião constitucional especial rural;
• Usucapião constitucional especial urbana;
• Usucapião especial urbana por abandono do lar;
• Usucapião especial urbana coletiva;
• Usucapião especial indígena.
Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição,
possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente
de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença,
a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o
possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele
realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
O registro à que se refere esse artigo não é constitutivo, pois a usucapião é forma
originária de propriedade, como dito. Trata-se de registro declaratório para que haja eficácia
erga omnes.
99
CAPÍTULO 3
Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel
houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do
respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele
tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse
social e econômico.
Atenção! Para o STJ o contrato de promessa de compra e venda pode fazer às vezes do
justo título para fins de ação de usucapião ordinária.
A expressão "‘justo título’ contida nos arts. 1.242 e 1.260 do Código Civil abrange todo e
qualquer ato jurídico hábil, em tese, a transferir a propriedade, independentemente de
registro”. (Enunciado 86 da I Jornada de Direito Civil).
“[...] Esta Corte Superior reconhece como justo título, hábil a demonstrar a
posse, o instrumento particular de compromisso de compra e venda, ainda
que desprovido de registro. A promessa de compra e venda gera efeitos
obrigacionais, não dependendo, para sua eficácia e validade, de ser
formalizada em instrumento público [...]” (AgInt no REsp 1325509/PE, Rel.
Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 15/12/2016, DJe
06/02/2017).
“[...] III - Por justo título, para efeito da usucapião ordinária, deve-se
compreender o ato ou fato jurídico que, em tese, possa transmitir a
propriedade, mas que, por lhe faltar algum requisito formal ou intrínseco
100
CAPÍTULO 3
(como a venda a non domino), não produz tal efeito jurídico. Tal ato ou fato
jurídico, por ser juridicamente aceito pelo ordenamento jurídico, confere ao
possuidor, em seu consciente, a legitimidade de direito à posse, como se dono
do bem transmitido fosse ("cum animo domini"); V - O contrato particular de
cessão e transferência de direitos e obrigações de instrumento particular de
compra e venda, o qual originou a longeva posse exercida pela ora recorrente,
para efeito de comprovação da posse, deve ser reputado justo título [...]” (REsp
n. 652.449/SP, relator Ministro Massami Uyeda, Terceira Turma, julgado em
15/12/2009, DJe de 23/3/2010.)
Segundo o art. 191 da CF, “aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou
urbano possua como seu, por 05 anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona
rural não superior a 50 hectares tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família,
tendo nela sua moradia adquirir-lhe-á a propriedade.
Tal dispositivo foi reproduzido pelo art. 1.239 do CC. Não há exigência de justo título e
boa-fé.
O Enunciado 594 do CJF diz que é possível adquirir uma propriedade de menor
extensão do que ao do módulo rural estabelecida para a região, por meio da usucapião
especial rural.
Atenção! Exige-se justo título e boa-fé? Não. Mas exige-se a comprovação da função
social.
Caso a área seja maior, é possível requerer a usucapião apenas nos limites dos 50
hectares? Não. Se a área for maior é preciso delimitar a área antes, para fins dessa espécie de
usucapião.
Segundo Enunciado da JDC: “Quando a posse ocorre sobre área superior aos limites
legais, não é possível a aquisição pela via da usucapião especial, ainda que o pedido restrinja
a dimensão do que se quer usucapir”. (Enunciado 313 da IV Jornada de Direito Civil).
Aquele que adquiriu a propriedade por usucapião especial rural e alienou o bem a
terceiros pode, no futuro, adquirir nova propriedade rural mediante usucapião especial? Sim.
Não há impedimento para aquisição de nova propriedade nos casos de usucapião especial
rural. Diferentemente do que ocorre na usucapião especial urbana.
101
CAPÍTULO 3
O art. 183 da CF dispõe que o possuidor com área urbana de até 250m²,por 5 anos
ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família adquirir-
lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e
cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem
oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o
domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à
mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
§ 2º O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao
mesmo possuidor mais de uma vez.
Posso adquirir apartamento com base na usucapião especial urbana? Sim. Observa-se
o tamanho da área privativa.
Para efeitos do art. 1.240, caput, do novo Código Civil entende-se por "área urbana" o
imóvel edificado ou não, inclusive unidades autônomas vinculadas a condomínios edilícios.
(Enunciado 85 da I Jornada de Direito Civil).
Para os efeitos do art. 1.240, não se deve computar, para fins de limite de metragem
máxima, a extensão compreendida pela fração ideal correspondente à área comum.
(Enunciado 314 da I Jornada de Direito Civil).
102
CAPÍTULO 3
No que se refere à legitimidade ativa para a ação de usucapião, dispõe o art. 12 da Lei:
Art. 12. São partes legítimas para a propositura da ação de usucapião especial
urbana:
I – o possuidor, isoladamente ou em litisconsórcio originário ou superveniente;
II – os possuidores, em estado de composse;
III – como substituto processual, a associação de moradores da comunidade,
regularmente constituída, com personalidade jurídica, desde que
explicitamente autorizada pelos representados.
§ 1º Na ação de usucapião especial urbana é obrigatória a intervenção do
Ministério Público.
§ 2º O autor terá os benefícios da justiça e da assistência judiciária gratuita,
inclusive perante o cartório de registro de imóveis.
103
CAPÍTULO 3
Art. 1.049. Sempre que a lei remeter a procedimento previsto na lei processual
sem especificá-lo, será observado o procedimento comum previsto neste
Código.
Parágrafo único. Na hipótese de a lei remeter ao procedimento sumário, será
observado o procedimento comum previsto neste Código, com as
modificações previstas na própria lei especial, se houver.
Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem
oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m²
(duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-
cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua
moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não
seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1º O direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor
mais de uma vez.
A usucapião especial urbana por abandono do lar tem por fundamento o art. 183 da
CF. Além disso, a Lei nº 12.424/2011 incluiu a usucapião especial urbana por abandono do lar.
Segundo essa forma de usucapião, aquele que exercer, por 02 (dois) anos
ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de
até 250m²cuja propriedade dividia com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar,
utilizando-o para sua moradia ou de sua família adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que
não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
104
CAPÍTULO 3
O direito da usucapião especial urbana por abandono do lar não é conhecido por mais
de uma vez.
Não importa a culpa do fim do casamento ou da união estável. O imóvel tem que estar
em condomínio comum (civil) com o cônjuge ou companheiro, mas não precisa ser na fração
de 50% para cada um. O cônjuge abandonado vai requerer a usucapião da fração ideal
daquele que abandou o bem.
Segundo o art. 33 do Estatuto, o índio integrado ou não, que ocupe como próprio, por
10 anos consecutivos, trecho de terra inferior a 50 hectares, adquirir-lhe-á a propriedade
plena.
Esse artigo não se aplica às terras do domínio da União ocupadas por grupos tribais, às
áreas reservadas de que trata esta Lei, nem às terras de propriedade coletiva de grupo tribal.
105
CAPÍTULO 3
• Usucapião ordinária;
• Usucapião extraordinária.
No que se refere à usucapião ordinária, quem possui a coisa móvel como sua, de
forma contínua e pacífica, durante 3 anos, desde que tenha justo título e boa-fé, vai adquirir a
propriedade.
Nesse sentido, dispõe o art. 318 do CPC que, “aplica-se a todas as causas o
procedimento comum, salvo disposição em contrário deste Código ou de lei. Parágrafo único.
O procedimento comum aplica-se subsidiariamente aos demais procedimentos especiais e ao
processo de execução”.
106
CAPÍTULO 3
5.2. Legitimidade
A legitimidade ativa será daquela pessoa que pretende adquirir a propriedade na ação
de usucapião. A legitimidade será daquela pessoa que está na posse do imóvel ou do bem
móvel.
A legitimidade passiva será do proprietário registral, bem como dos confinantes (art.
246, § 3º, do CPC) e demais terceiros interessados (citação por edital).
“O cônjuge necessitará do consentimento do outro para propor ação que verse sobre
direito real imobiliário, salvo quando casados sob o regime de separação absoluta de bens. §
1º Ambos os cônjuges serão necessariamente citados para a ação: I - que verse sobre direito
real imobiliário, salvo quando casados sob o regime de separação absoluta de bens”.
5.3. Competência
A competência para processamento e julgamento da ação de usucapião será do foro
situação da coisa. Nesse sentido, art. 47 do CPC: “para as ações fundadas em direito real
sobre imóveis é competente o foro de situação da coisa”.
A petição inicial obedecerá ao disposto nos arts. 319 e 320 do CPC: Narrativa adequada
dos fatos; Fundamentos (tipo de usucapião + preenchimento dos requisitos) e Pedidos.
107
CAPÍTULO 3
c) A citação dos réus para que apresentem contestação no prazo de 15 (quinze) dias,
sob pena de revelia;
5.4.2. Contestação
108
CAPÍTULO 3
1ª) conhecer muito bem todos os requisitos da usucapião, a fim de examinar se estão
ou não presentes;
2ª) investigar a relação entre o autor e o imóvel, a fim de verificar a data em que o
prazo da usucapião teve início, bem como se houve alguma causa suspensiva ou interruptiva
do prazo da usucapião;
3ª) Analisar as provas produzidas, ou seja, se elas realmente confirmam todos os fatos
narrados. Note que um simples contrato de cessão de posse não prova posse. o autor deve
provar posse por outros meios (ex.: notas fiscais, fotos, imagens via satélite, pagamento de
tributos etc.).
Feito isso, o réu, na contestação, desconstruir cada fato narrado na inicial e cada um
dos requisitos da usucapião. O objetivo do réu é evitar a usucapião, logo, é preciso
desconstruir a narrativa do autor.
109
CAPÍTULO 3
5.4.3. Reconvenção
5.4.4. Réplica
5.4.5. Saneamento
5.4.6. Instrução
Geralmente, após o autor apresentar a réplica, o juiz intima as partes para que elas
especifiquem as provas que pretendem produzir. Tal especificação deve ser feita por simples
petição, porém é muito importante que a parte demonstre a necessidade da prova requerida
e sua finalidade para o processo (ex.: prova oral, a fim de demonstrar a continuidade da
posse).
Art. 435. É lícito às partes, em qualquer tempo, juntar aos autos documentos
novos, quando destinados a fazer prova de fatos ocorridos depois dos
articulados ou para contrapô-los aos que foram produzidos nos autos.
Parágrafo único. Admite-se também a juntada posterior de documentos
formados após a petição inicial ou a contestação, bem como dos que se
tornaram conhecidos, acessíveis ou disponíveis após esses atos, cabendo à
parte que os produzir comprovar o motivo que a impediu de juntá-los
anteriormente e incumbindo ao juiz, em qualquer caso, avaliar a conduta da
parte de acordo com o art. 5º .
110
CAPÍTULO 3
Na ação de usucapião, outros meios de prova que podem ser importantes para a
demonstração dos requisitos são: a) prova oral; b) prova pericial; c) inspeção judicial.
5.4.7. Sentença
A sentença determinará a expedição de mandado para o C.R.I (art. 167, I, “28”, da Lei nº
6.015/73):
Art. 225 - Os tabeliães, escrivães e juizes farão com que, nas escrituras e nos
autos judiciais, as partes indiquem, com precisão, os característicos, as
confrontações e as localizações dos imóveis, mencionando os nomes dos
confrontantes e, ainda, quando se tratar só de terreno, se esse fica do lado par
ou do lado ímpar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica da
edificação ou da esquina mais próxima, exigindo dos interessados certidão do
registro imobiliário. (...)
111
CAPÍTULO 4
1. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA
1.1 Promessa de compra e venda
Introdução
Inicialmente, é importante lembrar que a promessa de compra e venda não se
confunde com o contrato de compra e venda. O primeiro é contrato preliminar. O segundo é
contrato definitivo.
Nos termos do art. 462 do CC, “o contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve
conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado”. Por sua vez, o art. 463,
caput, do CC dispõe que “concluído o contrato preliminar, com observância do disposto no
artigo antecedente, e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das
partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que o
efetive”.
112
CAPÍTULO 4
Ainda que não haja cláusula de arrependimento expressa também haverá inviabilidade
da adjudicação compulsória na hipótese em que as partes pactuam arras penitenciais. Isso
porque é da essência das arras penitenciais a existência de um direito de arrependimento,
conforme se infere do art. 420 do CC:
Para responder a essa pergunta é preciso observar que o art. 462 do CC dispõe que “o
contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao
contrato a ser celebrado”. Isso significa que, muito embora a promessa de compra e venda
(contrato preliminar) possa ser celebrada por qualquer forma, os demais requisitos do
113
CAPÍTULO 4
Logo, como a compra e venda exige a outorga uxória do cônjuge do vendedor (art.
1.647 do CC), sob pena de anulabilidade (art. 1.649 do CC), a promessa de compra e venda
deve, também, conter a outorga do cônjuge do promitente vendedor, salvo se casados sob o
regime da separação absoluta de bens.
Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode,
sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta:
I - alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis;
II - pleitear, como autor ou réu, acerca desses bens ou direitos;
III - prestar fiança ou aval;
IV - fazer doação, não sendo remuneratória, de bens comuns, ou dos que
possam integrar futura meação.
Parágrafo único. São válidas as doações nupciais feitas aos filhos quando
casarem ou estabelecerem economia separada.
Art. 1.649. A falta de autorização, não suprida pelo juiz, quando necessária
(art. 1.647), tornará anulável o ato praticado, podendo o outro cônjuge
pleitear-lhe a anulação, até dois anos depois de terminada a sociedade
conjugal.
Parágrafo único. A aprovação torna válido o ato, desde que feita por
instrumento público, ou particular, autenticado.
114
CAPÍTULO 4
É preciso ter cuidado para não confundir a ação de adjudicação compulsória com a
ação de obrigação de fazer. Se o promitente comprador ajuíza ação de obrigação de fazer, o
pedido será para que o réu seja compelido a assinar o contrato definitivo de compra e venda.
A ação certamente demorará muito. A ação de adjudicação compulsória não tem por objetivo
forçar o réu a assinar o contrato, mas afastar compulsoriamente a sua recalcitrância,
substituindo a sua própria vontade, para tornar o contrato preliminar definitivo e,
independentemente de qualquer comportamento do réu, transferir a propriedade imobiliária
ao promitente comprador junto ao registro imobiliário.
2.3. Requisitos
A ação de adjudicação compulsória, nos casos de promessa de compra e venda de
bem imóvel, depende do preenchimento dos seguintes requisitos:
115
CAPÍTULO 4
Vê-se, assim, que os documentos que devem ser anexados à petição inicial são: a)
documentos de representação processual; b) cópia da certidão de matrícula do imóvel; c)
cópia do contrato de promessa de compra e venda assinado pelas partes; d) cópia do
comprovante de quitação; e) cópia do comprovante de notificação do promitente comprador.
2.4. Legitimidade
Tem legitimidade ativa:
a) Promitente comprador/espólio/herdeiros:
Regra geral, a legitimidade ativa será daquele que figura como promitente comprador
no instrumento. Se ele falecer terá legitimidade o seu espólio, representado pelo
inventariante. Caso os direitos aquisitivos decorrentes do contrato tenham sido objeto de
inventário e já tenha sido realizada a partilha, a legitimidade caberá aos herdeiros que
receberam tal direito.
b) Cessionário:
É possível que a promessa de compra e venda tenha sido cedida para alguém. Nesse
caso, o cessionário terá legitimidade para ajuizar ação de adjudicação compulsória. A cessão
da promessa de compra e venda também acarreta a cessão das ações correspondentes.
Assim, a ação deve ser proposta pelo cessionário contra o promitente vendedor e não contra
o cedente. Aliás, conforme entendimento do STJ, o cedente sequer deve ocupar o polo
passivo dessa ação.
116
CAPÍTULO 4
c) Promitente vendedor
Caso o promitente comprador seja falecido, a ação será proposta contra o seu espólio
(caso haja inventário) ou contra os seus herdeiros (caso não haja inventário). Nesse caso,
julgado procedente o pedido o imóvel será registrado em nome do “de cujus”, a fim de
observar o princípio da continuidade do registro para só depois registrar em nome dos
herdeiros contemplados no inventário.
Não será cabível a adjudicação compulsória, caso o promitente vendedor não seja o
proprietário registral do imóvel.
2.5. Competência
Por se tratar de ação real imobiliária, a competência será do foro (local) onde o bem
imóvel está situado. Trata-se de regra de competência territorial absoluta, prevista no art. 47
do CPC (“Para as ações fundadas em direito real sobre imóveis é competente o foro de
situação da coisa”). A ação deverá ser distribuída para uma das varas cíveis da comarca.
117
CAPÍTULO 4
Se o réu for casado, o seu cônjuge também deverá ser citado, salvo se o casamento for
regido pelo regime da separação absoluta de bens, conforme art. 73, § 1º, I, do CPC:
Essa mesma regra se aplica à união estável comprovada nos autos, conforme prevê o §
3º do art. 73 do CPC (“Aplica-se o disposto neste artigo à união estável comprovada nos
autos”).
Art. 334. Se a petição inicial preencher os requisitos essenciais e não for o caso
de improcedência liminar do pedido, o juiz designará audiência de conciliação
ou de mediação com antecedência mínima de 30 (trinta) dias, devendo ser
citado o réu com pelo menos 20 (vinte) dias de antecedência.
§ 1º O conciliador ou mediador, onde houver, atuará necessariamente na
audiência de conciliação ou de mediação, observando o disposto neste Código,
bem como as disposições da lei de organização judiciária.
§ 2º Poderá haver mais de uma sessão destinada à conciliação e à mediação,
não podendo exceder a 2 (dois) meses da data de realização da primeira
sessão, desde que necessárias à composição das partes.
§ 3º A intimação do autor para a audiência será feita na pessoa de seu
advogado.
§ 4º A audiência não será realizada:
I - se ambas as partes manifestarem, expressamente, desinteresse na
composição consensual;
II - quando não se admitir a autocomposição.
§ 5º O autor deverá indicar, na petição inicial, seu desinteresse na
autocomposição, e o réu deverá fazê-lo, por petição, apresentada com 10 (dez)
dias de antecedência, contados da data da audiência.
118
CAPÍTULO 4
2.9. Contestação
Não havendo acordo em audiência, o réu terá o prazo de 15 (quinze) dias para
apresentar contestação.
2.10. Reconvenção
Na ação de adjudicação compulsória o réu pode, além de contestar apresentar
reconvenção. A título de exemplo, basta imaginar a reconvenção do réu, na qual pretende a
resolução do contrato de promessa de compra e venda, sob o argumento de inadimplemento
do autor-reconvindo; ou, ainda, reconvenção para pleitear o reembolso dos valores pagos a
título de IPTU ou taxas condominiais pagos após a celebração do contrato de promessa de
compra e venda.
2.11. Réplica
Quando o réu alegar questões preliminares (art. 337 do CPC), questões prejudiciais ou
juntar novos documentos o juiz intimará o autor para se manifestar em réplica no prazo de
15 (quinze) dias
2.12. Saneamento
Apresentada a réplica, quando for o caso, o juiz, se não for o caso de julgamento
conforme o estado do processo (hipóteses dos arts. 485, 487, II ou III, 355 ou 356 do CPC), o
119
CAPÍTULO 4
Art. 357. Não ocorrendo nenhuma das hipóteses deste Capítulo, deverá o juiz,
em decisão de saneamento e de organização do processo:
I - resolver as questões processuais pendentes, se houver;
II - delimitar as questões de fato sobre as quais recairá a atividade probatória,
especificando os meios de prova admitidos;
III - definir a distribuição do ônus da prova, observado o art. 373 ;
IV - delimitar as questões de direito relevantes para a decisão do mérito;
V - designar, se necessário, audiência de instrução e julgamento.
§ 1º Realizado o saneamento, as partes têm o direito de pedir esclarecimentos
ou solicitar ajustes, no prazo comum de 5 (cinco) dias, findo o qual a decisão se
torna estável.
§ 2º As partes podem apresentar ao juiz, para homologação, delimitação
consensual das questões de fato e de direito a que se referem os incisos II e IV,
a qual, se homologada, vincula as partes e o juiz.
§ 3º Se a causa apresentar complexidade em matéria de fato ou de direito,
deverá o juiz designar audiência para que o saneamento seja feito em
cooperação com as partes, oportunidade em que o juiz, se for o caso,
convidará as partes a integrar ou esclarecer suas alegações.
§ 4º Caso tenha sido determinada a produção de prova testemunhal, o juiz
fixará prazo comum não superior a 15 (quinze) dias para que as partes
apresentem rol de testemunhas.
§ 5º Na hipótese do § 3º, as partes devem levar, para a audiência prevista, o
respectivo rol de testemunhas.
§ 6º O número de testemunhas arroladas não pode ser superior a 10 (dez),
sendo 3 (três), no máximo, para a prova de cada fato.
§ 7º O juiz poderá limitar o número de testemunhas levando em conta a
complexidade da causa e dos fatos individualmente considerados.
§ 8º Caso tenha sido determinada a produção de prova pericial, o juiz deve
observar o disposto no art. 465 e, se possível, estabelecer, desde logo,
calendário para sua realização.
§ 9º As pautas deverão ser preparadas com intervalo mínimo de 1 (uma) hora
entre as audiências.
2.13. Instrução
Esse é o momento do processo no qual as partes terão a oportunidade de produzir
novas provas, além das provas documentais já juntadas aos autos.
120
CAPÍTULO 4
O objetivo do réu é tentar justificar o motivo pelo qual não assinou a escritura
definitiva e/ou a ausência de direito do autor à adjudicação.
Art. 435. É lícito às partes, em qualquer tempo, juntar aos autos documentos
novos, quando destinados a fazer prova de fatos ocorridos depois dos
articulados ou para contrapô-los aos que foram produzidos nos autos.
Parágrafo único. Admite-se também a juntada posterior de documentos
formados após a petição inicial ou a contestação, bem como dos que se
tornaram conhecidos, acessíveis ou disponíveis após esses atos, cabendo à
parte que os produzir comprovar o motivo que a impediu de juntá-los
anteriormente e incumbindo ao juiz, em qualquer caso, avaliar a conduta da
parte de acordo com o art. 5º .
Sendo necessário o juiz poderá deferir a produção de prova oral designando, para
tanto, audiência de instrução e julgamento, ocasião em que serão ouvidas as partes – caso
haja requerimento de depoimento pessoal ou caso o juiz determine de ofício – e as
testemunhas arroladas.
121
CAPÍTULO 4
apresentadas pelo autor e pelo réu, bem como pelo Ministério Público, se for o
caso de sua intervenção, em prazos sucessivos de 15 (quinze) dias, assegurada
vista dos autos.
2.15. Sentença
Em caso de procedência do pedido, a sentença substituirá a vontade do promitente
vendedor, conforme art. 501 do CPC:
Art. 501. Na ação que tenha por objeto a emissão de declaração de vontade, a
sentença que julgar procedente o pedido, uma vez transitada em julgado,
produzirá todos os efeitos da declaração não emitida.
3. AÇÃO REIVINDICATÓRIA
3.1. Introdução
A ação reivindicatória decorre do jus possidendi, ou seja, do direito do proprietário de
ter a coisa em seu poder (art. 1.228 do CC). Trata-se de ação fundada no domínio. Seu
objetivo é retomar a coisa daquele que injustamente a detenha.
122
CAPÍTULO 4
3.2. Requisitos
São requisitos da ação reivindicatória:
a) Domínio atual
A ação também pode ser promovida pelo promitente comprador quando a promessa
de compra e venda estiver registrada na matrícula do imóvel e o promitente vendedor não
ajuizar a ação.
Para que seja cabível a ação reivindicatória é preciso que o réu exerça posse injusta
sobre o imóvel. Essa posse injusta, porém, não é a mesma que autoriza o ajuizamento de
ação de reintegração de posse.
Para fins de ação possessória, posse injusta é aquela obtida de forma violenta,
clandestina ou precária. Por outro lado, posse injusta para fins de ação reivindicatória é
aquela exercida por qualquer pessoa que não seja proprietária ou que não mantenha com o
proprietário nenhuma relação jurídica. Assim, se há contrato de locação entre proprietário e
possuidor, não cabe ação reivindicatória.
14
LOUREIRO, Francisco Eduardo. In: Peluso, Cezar. Código civil comentado. Barueri, São Paulo:
Manole, 2007, p.1.044.
123
CAPÍTULO 4
3.3. Legitimidade
A legitimidade ativa será do proprietário registral do bem, podendo ser estendida ao
promitente comprador, desde que o contrato de promessa de compra e venda esteja
registrado na matrícula do imóvel e o promitente vendedor (proprietário) não proponha a
ação.
Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação,
sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la
de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.
Se forem dois ou mais ocupantes, como a sentença, ao final, será uniforme em relação
a eles, deverá o autor requerer a citação de todos formando-se, assim, um litisconsórcio
passivo.
Caso o proprietário do imóvel seja falecido, a ação pode ser proposta pelo espólio
(representado pelo inventariante) ou pelos herdeiros.
Se o réu for casado, o seu cônjuge também deverá ser citado, salvo se o casamento for
regido pelo regime da separação absoluta de bens, conforme art. 73, § 1º, I, do CPC:
124
CAPÍTULO 4
Essa mesma regra se aplica à união estável comprovada nos autos, conforme prevê o §
3º do art. 73 do CPC (“Aplica-se o disposto neste artigo à união estável comprovada nos
autos”).
3.5. Competência
Por se tratar de ação real imobiliária, a competência será do foro (local) onde o bem
imóvel está situado. Trata-se de regra de competência territorial absoluta, prevista no art. 47
do CPC (“Para as ações fundadas em direito real sobre imóveis é competente o foro de
situação da coisa”). A ação deverá ser distribuída para uma das varas cíveis da comarca.
3.6. Procedimento
3.6.1. Petição inicial
A petição inicial deve observar os requisitos dos arts. 319 e 320 do CPC. O valor da
causa será o valor previsto no contrato.
Art. 334. Se a petição inicial preencher os requisitos essenciais e não for o caso
de improcedência liminar do pedido, o juiz designará audiência de conciliação
ou de mediação com antecedência mínima de 30 (trinta) dias, devendo ser
citado o réu com pelo menos 20 (vinte) dias de antecedência.
§ 1º O conciliador ou mediador, onde houver, atuará necessariamente na
audiência de conciliação ou de mediação, observando o disposto neste Código,
bem como as disposições da lei de organização judiciária.
§ 2º Poderá haver mais de uma sessão destinada à conciliação e à mediação,
não podendo exceder a 2 (dois) meses da data de realização da primeira
sessão, desde que necessárias à composição das partes.
§ 3º A intimação do autor para a audiência será feita na pessoa de seu
advogado.
§ 4º A audiência não será realizada:
I - se ambas as partes manifestarem, expressamente, desinteresse na
composição consensual;
125
CAPÍTULO 4
3.6.3. Contestação
Não havendo acordo em audiência, o réu terá o prazo de 15 (quinze) dias para
apresentar contestação.
a) Ausência de título
b) Vício no título
É possível alegar algum vício constante no título aquisitivo, como incapacidade, coação,
fraude etc.
126
CAPÍTULO 4
Trata-se de questão prejudicial. Para que o juiz julgue improcedente o pedido do autor
será preciso, antes, aferir a existência ou não de vício podendo o réu, inclusive, requerer a
declaração da nulidade do próprio título.
A dúvida que surge é se, em caso de declaração da nulidade do título, haverá coisa
julgada material sobre essa questão prejudicial. É possível, sim, que a questão prejudicial
fique coberta pelo manto da coisa julgada, desde que sejam preenchidos os requisitos do § 1º
do art. 503 do CPC, quais sejam: i - o julgamento do mérito depende da resolução da questão
prejudicial; ii - a seu respeito tiver havido contraditório prévio e efetivo, não se aplicando no
caso de revelia; iii - o juízo tiver competência em razão da matéria e da pessoa para resolvê-la
como questão principal.
c) Disputa de títulos
É possível que o réu também tenha um título aquisitivo registrado. Isso ocorre no caso
de vendas duplas com duplo registro. Nesse caso, a propriedade deve ser reconhecida àquele
que registrou em primeiro lugar, em homenagem ao princípio da prioridade, conforme se
infere do art. 186 da Lei nº 6.015/73 (“O número de ordem determinará a prioridade do título,
e esta a preferência dos direitos reais, ainda que apresentados pela mesma pessoa mais de
um título simultaneamente”).
d) Duplicidade de matrícula
É possível que autor e réu tenham títulos legítimos sobre a mesma área. Há, nesse
caso, duplicidade de matrícula. Quando isso ocorrer deverá prevalecer o título inscrito em
primeiro lugar no Registro de Imóveis.
Nesse sentido:
127
CAPÍTULO 4
3.3.5. Usucapião
128
CAPÍTULO 4
Art. 13. A usucapião especial de imóvel urbano poderá ser invocada como
matéria de defesa, valendo a sentença que a reconhecer como título para
registro no cartório de registro de imóveis.
A ação reivindicatória deve ser proposta pelo proprietário contra aquele que
injustamente possua ou tenham a coisa. O réu poderá alegar que a sua posse é justa, ou seja,
que ela decorre de alguma relação jurídica legalmente constituída, como, por exemplo,
locação, arrendamento, comodato, usufruto etc.
Importante destacar que se o réu tiver algum direito real sobre o imóvel (ex.:
superfície, laje, usufruto etc.) tal direito é oponível erga omnes, por se tratar de característica
inerente aos direitos reais. Se o réu tiver algum direito pessoal (ex.: locação, arrendamento,
comodato etc.) só poderá alegá-lo contra aquele com quem celebrou o negócio jurídico.
É possível, ainda, que o réu não tenha relação direta com o proprietário, mas ainda
assim possa alegar a existência de relação jurídica que inviabiliza o acolhimento do pedido
reivindicatório. É o que ocorre, por exemplo, na sublocação devidamente prevista no contrato
de locação celebrado entre o proprietário e o locatário (sublocador).
O direito às benfeitorias e o direito de retenção são tratados nos arts. 1.219 a 1.221 do
CC.
129
CAPÍTULO 4
indenização é daquele que está reivindicando o imóvel. Caso ele não exerça a opção, o
possuidor de boa-fé terá o direito de levantá-la.
3.7. Reconvenção
A reconvenção é totalmente compatível com a ação reivindicatória. Teoricamente, o
sistema processual admite a apresentação de reconvenção para requerer o reconhecimento
da usucapião. O objetivo da reconvenção, nesse caso, é permitir que a sentença sirva como
título para ser registrado na matrícula do imóvel.
Não obstante, a jurisprudência, de uma forma geral, não admite. Na prática, o ideal é
ajuizar ação própria de usucapião evitando-se, assim, tumulto processual na ação
130
CAPÍTULO 4
Ocorre que o direito de retenção deve ser alegado em sede de contestação, nos casos
de ações dúplices, como as ações possessórias, mas porque o direito de retenção é uma
exceção de mérito, ou seja, um contradireito. Como tal, deve ser alegado em sede de
contestação independentemente da natureza da ação (possessória ou petitória).
3.8. Réplica
Quando o réu alegar questões preliminares (art. 337 do CPC), questões prejudiciais ou
juntar novos documentos o juiz intimará o autor para se manifestar em réplica no prazo de
15 (quinze) dias
3.9. Saneamento
Apresentada a réplica, quando for o caso o juiz, se não for o caso de julgamento
conforme o estado do processo (hipóteses dos arts. 485, 487, II ou III, 355 ou 356 do CPC),
proferirá uma decisão de saneamento e organização do processo, seguindo a forma do art.
357 do CPC:
Art. 357. Não ocorrendo nenhuma das hipóteses deste Capítulo, deverá o juiz,
em decisão de saneamento e de organização do processo:
I - resolver as questões processuais pendentes, se houver;
II - delimitar as questões de fato sobre as quais recairá a atividade probatória,
especificando os meios de prova admitidos;
III - definir a distribuição do ônus da prova, observado o art. 373 ;
IV - delimitar as questões de direito relevantes para a decisão do mérito;
V - designar, se necessário, audiência de instrução e julgamento.
§ 1º Realizado o saneamento, as partes têm o direito de pedir esclarecimentos
ou solicitar ajustes, no prazo comum de 5 (cinco) dias, findo o qual a decisão se
torna estável.
§ 2º As partes podem apresentar ao juiz, para homologação, delimitação
consensual das questões de fato e de direito a que se referem os incisos II e IV,
a qual, se homologada, vincula as partes e o juiz.
131
CAPÍTULO 4
3.10. Instrução
Esse é o momento do processo no qual as partes terão a oportunidade de produzir
novas provas, além das provas documentais já juntadas aos autos.
Art. 435. É lícito às partes, em qualquer tempo, juntar aos autos documentos
novos, quando destinados a fazer prova de fatos ocorridos depois dos
articulados ou para contrapô-los aos que foram produzidos nos autos.
132
CAPÍTULO 4
Se necessário, o juiz poderá deferir a produção de prova oral designando, para tanto,
audiência de instrução e julgamento, ocasião em que serão ouvidas as partes – caso haja
requerimento de depoimento pessoal ou caso o juiz determine de ofício – e as testemunhas
arroladas.
3.12. Sentença
Em caso de procedência do pedido, após o trânsito em julgado, o juiz determinará que
o réu desocupe voluntariamente o imóvel no prazo assinalado, sob pena de expedição de
mandado de imissão de posse.
133
CAPÍTULO 4
arrematação, assinada pelo leiloeiro, pelo credor, pelo agente fiduciário, e por cinco pessoas
físicas idôneas, absolutamente capazes, como testemunhas, documento que servirá como
título para a transcrição no Registro Geral de Imóveis.
c) Domínio atual
Somente o proprietário que nunca teve posse pode se valer da ação de imissão de
posse. Assim, o autor deve provar ser o proprietário do bem imóvel, juntando aos autos cópia
da certidão atualizada da matrícula. Sem a prova da propriedade, a ação sequer será
admitida.
A ação também pode ser promovida pelo promitente comprador quando houver
previsão no contrato de que o promitente comprador poderá imitir-se na posse. O STJ, aliás,
admite a propositura da ação de imissão de posse, mesmo que o promitente comprador não
leve o contrato de promessa de compra e venda a registro. O fundamento é o de que apesar
de ainda não ser proprietário, não disporá de qualquer outra ação frente a terceiros que
ocupam indevidamente o imóvel.
134
CAPÍTULO 4
Para que seja cabível a ação de imissão de posse é preciso que o réu exerça posse
injusta sobre o imóvel. Essa posse injusta, porém, não é a mesma que autoriza o ajuizamento
de ação de reintegração de posse.
Para fins de ação possessória, posse injusta é aquela obtida de forma violenta,
clandestina ou precária. Por outro lado, posse injusta para fins de ação de imissão de posse é
aquela exercida por qualquer pessoa que não seja proprietária ou que não mantenha com o
proprietário nenhuma relação jurídica. Assim, se há contrato de locação entre proprietário e
possuidor não cabe ação de imissão de posse.
135
CAPÍTULO 4
4.3. Legitimidade
A legitimidade ativa será do adquirente do bem imóvel (novo proprietário registral) ou
do promitente comprador, caso haja previsão de imediata imissão na posse.
Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação,
sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la
de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.
Se forem dois ou mais ocupantes, como a sentença, ao final, será uniforme em relação
a eles deverá o autor requerer a citação de todos, formando-se, assim, um litisconsórcio
passivo.
Caso o proprietário do imóvel seja falecido a ação pode ser proposta pelo espólio
(representado pelo inventariante) ou pelos herdeiros.
Se o réu for casado o seu cônjuge também deverá ser citado, salvo se o casamento for
regido pelo regime da separação absoluta de bens, conforme art. 73, § 1º, I, do CPC:
136
CAPÍTULO 4
Essa mesma regra se aplica à união estável comprovada nos autos, conforme
prevê o § 3º do art. 73 do CPC (“Aplica-se o disposto neste artigo à união
estável comprovada nos autos”).
4.5. Competência
Por se tratar de ação real imobiliária, a competência será do foro (local) onde o bem
imóvel está situado. Trata-se de regra de competência territorial absoluta, prevista no art. 47
do CPC (“Para as ações fundadas em direito real sobre imóveis é competente o foro de
situação da coisa”). A ação deverá ser distribuída para uma das varas cíveis da comarca.
4.6. Procedimento
4.6.1. Petição inicial
A petição inicial deve observar os requisitos dos arts. 319 e 320 do CPC. O valor da
causa será o valor previsto no contrato.
Art. 334. Se a petição inicial preencher os requisitos essenciais e não for o caso
de improcedência liminar do pedido, o juiz designará audiência de conciliação
ou de mediação com antecedência mínima de 30 (trinta) dias, devendo ser
citado o réu com pelo menos 20 (vinte) dias de antecedência.
§ 1º O conciliador ou mediador, onde houver, atuará necessariamente na
audiência de conciliação ou de mediação, observando o disposto neste Código,
bem como as disposições da lei de organização judiciária.
§ 2º Poderá haver mais de uma sessão destinada à conciliação e à mediação,
não podendo exceder a 2 (dois) meses da data de realização da primeira
sessão, desde que necessárias à composição das partes.
§ 3º A intimação do autor para a audiência será feita na pessoa de seu
advogado.
§ 4º A audiência não será realizada:
I - se ambas as partes manifestarem, expressamente, desinteresse na
composição consensual;
137
CAPÍTULO 4
4.6.3. Contestação
Não havendo acordo em audiência, o réu terá o prazo de 15 (quinze) dias para
apresentar contestação.
e) Ausência de título
f) Vício no título
É possível alegar algum vício constante no título aquisitivo, como incapacidade, coação,
fraude etc.
138
CAPÍTULO 4
Trata-se de questão prejudicial. Para que o juiz julgue improcedente o pedido do autor
será preciso, antes, aferir a existência ou não de vício podendo o réu, inclusive, requerer a
declaração da nulidade do próprio título.
A dúvida que surge é se, em caso de declaração da nulidade do título, haverá coisa
julgada material sobre essa questão prejudicial. É possível, sim, que a questão prejudicial
fique coberta pelo manto da coisa julgada, desde que sejam preenchidos os requisitos do § 1º
do art. 503 do CPC, quais sejam: i - o julgamento do mérito depender da resolução da questão
prejudicial; ii - a seu respeito tiver havido contraditório prévio e efetivo, não se aplicando no
caso de revelia; iii - o juízo tiver competência em razão da matéria e da pessoa para resolvê-la
como questão principal.
g) Disputa de títulos
É possível que o réu também tenha um título aquisitivo registrado. Isso ocorre no caso
de vendas duplas com duplo registro. Nesse caso, a propriedade deve ser reconhecida àquele
que registrou em primeiro lugar, em homenagem ao princípio da prioridade, conforme se
infere do art. 186 da Lei nº 6.015/73 (“O número de ordem determinará a prioridade do título,
e esta a preferência dos direitos reais, ainda que apresentados pela mesma pessoa mais de
um título simultaneamente”).
h) Duplicidade de matrícula
É possível que autor e réu tenham títulos legítimos sobre a mesma área. Há, nesse
caso, duplicidade de matrícula. Quando isso ocorrer deverá prevalecer o título inscrito em
primeiro lugar no Registro de Imóveis.
Nesse sentido:
139
CAPÍTULO 4
4.6.5. Usucapião
140
CAPÍTULO 4
Art. 13. A usucapião especial de imóvel urbano poderá ser invocada como
matéria de defesa, valendo a sentença que a reconhecer como título para
registro no cartório de registro de imóveis.
A ação de imissão de posse deve ser proposta pelo proprietário (ou promitente
comprador) contra aquele que injustamente possua ou tenham a coisa. O réu poderá alegar
que a sua posse é justa, ou seja, que ela decorre de alguma relação jurídica legalmente
constituída como, por exemplo, locação, arrendamento, comodato, usufruto etc.
Importante destacar que se o réu tiver algum direito real sobre o imóvel (ex.:
superfície, laje, usufruto etc.), tal direito é oponível erga omnes, por se tratar de característica
inerente aos direitos reais. Se o réu tiver algum direito pessoal (ex.: locação, arrendamento,
comodato etc.) só poderá alegá-lo contra aquele com quem celebrou o negócio jurídico.
É possível, ainda, que o réu não tenha relação direta com o proprietário, mas, ainda
assim possa alegar a existência de relação jurídica que inviabiliza o acolhimento do pedido de
imissão de posse. É o que ocorre, por exemplo, na sublocação devidamente prevista no
contrato de locação celebrado entre o proprietário e o locatário (sublocador).
O direito às benfeitorias e o direito de retenção são tratados nos arts. 1.219 a 1.221 do
CC.
141
CAPÍTULO 4
indenização é aquele que está reivindicando o imóvel. Caso ele não exerça a opção, o
possuidor de boa-fé terá o direito de levantá-la.
4.7. Reconvenção
A reconvenção é totalmente compatível com a ação de imissão de posse.
Teoricamente, o sistema processual admite a apresentação de reconvenção para requerer o
reconhecimento da usucapião. O objetivo da reconvenção, nesse caso, é permitir que a
sentença sirva como título para ser registrado na matrícula do imóvel.
142
CAPÍTULO 4
Não obstante, a jurisprudência, de uma forma geral, não admite. Na prática, o ideal é
ajuizar ação própria de usucapião evitando-se, assim, tumulto processual na ação de imissão
de posse, especialmente em razão da necessidade de inserir vários outros sujeitos no polo
passivo da reconvenção, como os confinantes, além da intimação da fazenda pública e
publicação de editais.
Ocorre que o direito de retenção deve ser alegado em sede de contestação nos casos
de ações dúplices, como as ações possessórias, porém o direito de retenção é uma exceção
de mérito, ou seja, um contradireito. Como tal, deve ser alegado em sede de contestação
independentemente da natureza da ação (possessória ou petitória).
4.8. Réplica
Quando o réu alegar questões preliminares (art. 337 do CPC), questões prejudiciais ou
juntar novos documentos, o juiz intimará o autor para se manifestar em réplica no prazo de
15 (quinze) dias
4.9. Saneamento
Apresentada a réplica, quando for o caso, o juiz, se não for o caso de julgamento
conforme o estado do processo (hipóteses dos arts. 485, 487, II ou III, 355 ou 356 do CPC), o
juiz proferirá uma decisão de saneamento e organização do processo, seguindo a forma do
art. 357 do CPC:
Art. 357. Não ocorrendo nenhuma das hipóteses deste Capítulo, deverá o juiz,
em decisão de saneamento e de organização do processo:
I - resolver as questões processuais pendentes, se houver;
II - delimitar as questões de fato sobre as quais recairá a atividade probatória,
especificando os meios de prova admitidos;
III - definir a distribuição do ônus da prova, observado o art. 373 ;
IV - delimitar as questões de direito relevantes para a decisão do mérito;
V - designar, se necessário, audiência de instrução e julgamento.
§ 1º Realizado o saneamento, as partes têm o direito de pedir esclarecimentos
ou solicitar ajustes, no prazo comum de 5 (cinco) dias, findo o qual a decisão se
torna estável.
143
CAPÍTULO 4
4.10. Instrução
Esse é o momento do processo no qual as partes terão a oportunidade de produzir
novas provas, além das provas documentais já juntadas aos autos.
Art. 435. É lícito às partes, em qualquer tempo, juntar aos autos documentos
novos, quando destinados a fazer prova de fatos ocorridos depois dos
articulados ou para contrapô-los aos que foram produzidos nos autos.
144
CAPÍTULO 4
Sendo necessário, o juiz poderá deferir a produção de prova oral designando, para
tanto, audiência de instrução e julgamento, ocasião em que serão ouvidas as partes – caso
haja requerimento de depoimento pessoal ou caso o juiz determine de ofício – e as
testemunhas arroladas.
4.12. Sentença
Em caso de procedência do pedido, após o trânsito em julgado, o juiz determinará que
o réu desocupe voluntariamente o imóvel no prazo assinalado, sob pena de expedição de
mandado de imissão de posse.
145
CAPÍTULO 4
A referida lei versa sobre a alienação fiduciária em garantia sobre bem imóvel.
Nos termos do art. 20 da referida lei, “a alienação fiduciária regulada por esta Lei é o
negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a
transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel”.
15
§ 3o-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e
documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio
ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer
pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a
fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts.
252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil).
16
§ 4o Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador
encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário
encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão,
promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de
146
CAPÍTULO 4
maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária,
contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital.
17
AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL.
SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PURGA DA MORA ATÉ A
LAVRATURA DO AUTO DE ARREMATAÇÃO. POSSIBILIDADE. EFETIVA LAVRATURA DO AUTO NO CASO
CONCRETO.
147
CAPÍTULO 4
Nos termos do art. 26, § 3º, da Lei nº 9.514/97 a intimação do devedor fiduciante para
purgar a mora deve ser pessoal, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro
de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel
ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento.
Nesse sentido, segundo entendimento do STJ, “é nula a intimação do devedor que não
se dirigiu à sua pessoa, sendo processada por carta com aviso de recebimento no qual consta
como receptor pessoa alheia aos autos e desconhecida" (REsp 1531144/PB, Rel. Ministro
Moura Ribeiro, Terceira Turma, DJe 28/03/2016).
O STJ entende, ainda, que a intimação por edital somente possa ser considerada válida
após frustrada a tentativa de intimação pessoal. Assim, o devedor fiduciante somente pode
ser intimado via edital após frustradas as tentativas de intimação via oficial de Registro de
Títulos e Documentos e via correios. Conforme já decidiu o STJ, “a intimação por edital é nula
quando o credor fiduciário restringe-se a enviar a notificação para purgação da mora apenas
por via postal, não providenciando a intimação pessoal por intermédio de oficial de registro
de imóveis”.
É muito comum a designação de leilão promovido pelo credor fiduciário sem que o
devedor fiduciante seja pessoalmente intimado para o ato, ainda que ele tenha sido intimado
pessoalmente para purgar a mora. Frustradas as tentativas de intimação pessoal do devedor,
cabe intimação por edital. Ora, tendo o devedor fiduciário direito de preferência na
arrematação, é evidente que a falta de intimação pessoal gera a nulidade do leilão.
148
CAPÍTULO 4
c) Usucapião
149
CAPÍTULO 4
Note que, como o imóvel retornou para a esfera jurídica do credor fiduciante, de forma
definitiva e exclusiva, o devedor passa a ser simples possuidor direto, sem vínculo com o
credor. Por conseguinte, essa posse pode gerar a usucapião.
Dizendo por outras palavras, a contagem do prazo da usucapião deve iniciar da data
em que houve a consolidação da averbação da consolidação da propriedade na matrícula do
imóvel. A intimação do devedor acerca da data do leilão não é capaz de interromper o prazo
da usucapião. Somente a ação de imissão de posse ajuizada pelo arrematante é que
interromperá o prazo da usucapião.
Com efeito, o arrematante precisa ter muita atenção na hora de adquirir o imóvel em
leilão, pois, se o devedor permaneceu no imóvel e entre a data da averbação da consolidação
da propriedade em favor do credor fiduciante e a data do ajuizamento da ação de imissão de
posse pelo arrematante transcorreu o prazo da usucapião, o possuidor (réu) poderá alegar
usucapião como matéria defensiva gerando, assim, a improcedência do pedido de imissão de
posse.
150
CAPÍTULO 4
O art. 8º, da Lei n. 8.245/1991 dispõe que "se o imóvel for alienado durante a locação, o
adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação,
salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em
caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel". Ainda no referido
dispositivo, os §§ 1º e 2º, apontam que "idêntico direito terá o promissário comprador e o
promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título
registrado junto à matrícula do mesmo" e que "a denúncia deverá ser exercitada no prazo de
noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo-se, após esse
prazo, a concordância na manutenção da locação".
A resposta está no art. 5º da Lei nº 8.245/91, que dispõe que “seja qual for o
fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo”.
Vale dizer: a aquisição do imóvel não extingue o contrato de locação, razão pela qual o
comprador, caso queira ser imitido na posse do bem, deverá, observar a regra prevista no art.
8º da Lei de Locações, ajuizar ação de despejo.
18
Vale registrar que, caso o locador pretenda alienar o imóvel, o locatário tem direito de
preferência. Nesse sentido, dispõe o art. 27 da Lei nº 8.245/91 que “no caso de venda, promessa de
venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência
para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe
conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência
inequívoca”. O parágrafo único do citado artigo estabelece, ainda, que “a comunicação deverá conter
todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus
reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente”e.
151
CAPÍTULO 4
6. AÇÃO PUBLICIANA
6.1. Ação publiciana
6.1.1. Cabimento
A ação publiciana não está prevista expressamente no Código Civil. É pouco utilizada
na prática, mas possui grande importância. Muitos se referem à ação publiciana como ação
reivindicatória daquele que não tem título. Essa ideia está correta.
152
CAPÍTULO 4
resolve recuperar a sua posse. Ocorre que ele não pode ajuizar ação de reintegração de
posse, pois não foi esbulhado por Maria. Também não pode ajuizar ação reivindicatória, pois
não possui título. Contudo, João, mesmo sem título, já é proprietário do imóvel, pois já
preencheu os requisitos da usucapião.
A ação que deve ser proposta por João é a ação publiciana. Trata-se, portanto, da ação
do proprietário que ainda não obteve a declaração da usucapião contra o possuidor.
“... possuidor sem posse atual, da qual despojado por ato injusto de terceiro,
mas com direito à usucapião, ainda não declarado por sentença, pode
demandar proteção por meio da ação publiciana.” (Ap. 9000088-
77.2009.8.26.0224, Rel. Guilherme Santini Teodoro, 2ª Câmara de Direito
Privado, j. 27/09/2016).
6.2. Requisitos
São requisitos da ação publiciana:
153
CAPÍTULO 4
6.3. Procedimento
A ação publiciana observará o procedimento comum cabendo ao autor, na petição
inicial, demonstrar o preenchimento dos requisitos elencados no item anterior: a)
preenchimento dos requisitos da usucapião; b) ausência de ação de usucapião pendente; c)
perda da posse atual; d) ausência de título de domínio.
Ao final, caso o juiz julgue procedente o pedido do autor determinará a sua imissão na
posse do bem.
7. AÇÃO EX EMPTO
7.1. Venda ad corpus e ad mensuram
Nos contratos de compra e venda de imóveis, o interesse principal do comprador pode
ser pelo bem em si pouco importando a sua exata medida ou, por outro lado, o seu interesse
pode ser pelas dimensões do bem.
Se a dimensão prevista no contrato não exceder a 1/20 (5%) da área real, o Código Civil
considera que a previsão contida no contrato é meramente enunciativa, sem que o
comprador possa reclamar a complementação da área, a rescisão do contrato ou o
154
CAPÍTULO 4
Exemplo: contrato de compra e venda de imóvel no qual consta como área total 1.000
hectares. Após a aquisição, o comprador realiza a medição da área e descobre que, em
verdade, ela tem 990 hectares. A diferença foi inferior a 5% da área prevista no contrato
presumindo-se, portanto, insignificante.
Por outro lado, pode ser que a dimensão real da área seja maior que aquela prevista
no contrato. Nesse caso, o vendedor não poderá reclamar, salvo se provar que tinha motivos
para ignorar a medida real da área. Se o vendedor conseguir provar, o comprador poderá
escolher entre complementar o valor ou devolver o excesso art. 500, § 2º, do CC). Nesse caso,
o vendedor não poderá pleitear a resolução do contrato.
155
CAPÍTULO 4
Há, decerto, uma dificuldade prática em se considerar a venda como sendo ad corpus
ou ad mensuram. Serão as particularidades do caso concreto que permitirão aferir a intenção
das partes e, consequentemente, se as dimensões previstas no contrato foram meramente
enunciativas ou determinantes para a celebração do negócio pelo comprador.
a) Ação ex empto: trata-se de ação que tem por objetivo a complementação da área
imobiliária faltante.
b) Ação estimatória (ou quanti minoris): trata-se de ação que tem por objetivo o
abatimento do preço, tendo em vista que o imóvel possui dimensão menor do que a prevista
no contrato. A ação estimatória busca conservar o negócio jurídico, possibilitando ao
adquirente exigir o abatimento no preço pago correspondente ao desfalque. A ação
observará o procedimento comum;
c) Ação redibitória: trata-se de ação que tem por objetivo rescindir o contrato de
compra e venda. A ação observará o procedimento comum. O fundamento será a diferença
existente, e o pedido será a resolução do contrato e restituição do valor devidamente
atualizado a partir de cada desembolso e com juros de mora a contar da citação;
156
CAPÍTULO 4
As ações supracitadas podem ser cumuladas com pedido de perdas e danos, cabendo
ao autor, evidentemente, provar a ocorrência de prejuízo.
Nesse ponto, o artigo 1228 do Código Civil dispõe que “o proprietário tem a faculdade
de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que
injustamente a possua ou detenha”. Assim, o direito de propriedade se revela por essa
faculdade que o proprietário tem de usar, gozar e dispor da coisa, ou até mesmo reavê-la.
Nos termos do art. 1297 do CC/02, “o proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou
tapar de qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante
a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a
renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os
interessados as respectivas despesas”.
A ação demarcatória cabe ao proprietário que pretenda obter certeza acerca das linhas
divisórias e limitadoras entre duas propriedades, seja para criá-las, seja para aviventá-las (art.
569, I, CPC; arts. 1.297 e 1.298, CC). A ação divisória cabe ao condômino que pretenda o
desfazimento do condomínio, seja por meio de divisão in natura da própria coisa, seja para a
157
CAPÍTULO 4
Nos termos do art. 1314 do CC/02, “cada condômino pode usar da coisa conforme sua
destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de
terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la”.
Em complemento, o art. 1320 do CC/02 determina que “a todo tempo será lícito ao
condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua
parte nas despesas da divisão”.
Entretanto, orienta o art. 570, CPC, “é lícita a cumulação dessas ações, caso em que
deverá processar-se primeiramente a demarcação total ou parcial da coisa comum, citando-
se os confinantes e os condôminos”.
Trata-se de uma cumulação bastante singular, que se opera de modo sucessivo e que é
ajuizada em face de diferentes réus, uma vez que se processará, em primeiro lugar, a ação de
demarcação (determinando-se qual é exatamente a área) e, somente após, terá início a ação
158
CAPÍTULO 4
159
CAPÍTULO 4
em nome dos demais, que serão intimados para intervir (art. 575, CPC). É admissível a
formação de litisconsórcio no polo ativo, que será facultativo e unitário.
Por se tratar de ação real imobiliário, o foro competente será do local do imóvel.
Na forma do art. 576, CPC, a citação dos réus deverá, em regra, ser realizada pelo
correio, ressalvada a hipótese do art. 247, CPC, que prevê as hipóteses em que a citação
deverá ocorrer por oficial de justiça. Também é cabível a citação por edital (arts. 576,
parágrafo único, e 259, III, CPC), na medida em que se trata de ação em que é necessária, por
lei, a provocação de interessados incertos ou desconhecidos para participação do processo.
O réu poderá alegar qualquer tese defensiva (ex.; nulidade do título de domínio,
correção dos marcos demarcatórios, usucapião etc).
O prazo para resposta dos réus será comum de 15 dias (art. 577, CPC) havendo
divergência doutrinária acerca da incidência, ou não, da regra do art. 229, CPC (dobra de
prazo para litisconsortes com diferentes procuradores em processo físico), entendendo-se,
majoritariamente, pela possibilidade de dobra.
Antes de proferir a sentença o juiz nomeará um ou mais peritos para tracejar a linha
demarcada (art. 579, CPC). A realização da prova técnica é obrigatória, ressalvada a hipótese
de imóvel georreferenciado (art. 573, CPC), em que é dispensável.
Admite-se a produção de outros meios de prova além da prova pericial. A sentença que
determinar o traçado terá natureza declaratória (se apenas afastar as dúvidas acerca dos
limites) ou constitutiva (se fixar limites onde antes não havia); será de procedência se acolher
a pretensão de demarcação nos limites estabelecidos pelo autor na petição inicial ou de
improcedência se consignar como corretos os limites tracejados pelo réu na contestação.
Também, se o caso, determinará a restituição de área invadida e declarará o domínio e/ou a
posse do prejudicado (art. 581, CPC). Da sentença, que encerrará essa fase da ação
demarcatória caberá apelação com efeito suspensivo.
160
CAPÍTULO 4
que caberá ao perito dar efetivo cumprimento ao comando judicial, efetuando a demarcação
e colocando os marcos necessários (art. 584, CPC), consignando tudo em planta e em
memorial descritivo cujos requisitos estão no art. 583, CPC, com as referências para a
identificação dos pontos assinalados.
8.8 . Introdução
Nos termos do art. 1.314 do CC, “cada condômino pode usar da coisa conforme sua
destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de
terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la”. Tal situação de
comunhão, porém, não é perpétua, pois, “a todo tempo será lícito ao condômino exigir a
divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da
divisão” (art. 1.320 do CC).
Para fazer cessar a comunhão o condômino pode se valer da ação de divisão, a fim de
obrigar os demais consortes a estremar os quinhões (art. 569, II, do CPC). Não se pode perder
de vista que há bens divisíveis e há bens indivisíveis. Os bens divisíveis são os que se podem
161
CAPÍTULO 4
Por outro lado, os bens indivisíveis são os que não podem fracionar sem alteração na
sua substância. Tal indivisibilidade pode ser natural (ex.: um veículo) decorrer da lei (ex.:
módulo rural) ou decorrer da vontade das partes (ex.: as partes pactuam que o pagamento de
determinada obrigação pecuniária seja realizado de uma só vez).
A ação de divisão de terras particulares tem por objeto estremar os quinhões de dois
ou mais condôminos de um mesmo imóvel. O direito à divisão é, pois, um direito potestativo,
pois ninguém é obrigado a permanecer, ad aeternum, em comunhão com outrem. Tanto que
se todos os demais condôminos manifestarem interesse na manutenção do condomínio,
aquele que não mais o quiser ainda assim fará jus à divisão.
8.9.1. Legitimidade
A legitimidade ativa será do condômino (art. 569, II, do CPC), o qual pode ou não ter a
propriedade plena do imóvel. Assim, é possível, por exemplo, que a ação seja proposta pelo
enfiteuta, nu-proprietário, fiduciário ou mesmo usufrutuário.
Por se tratar de ação real imobiliária, caso o autor seja casado, será necessário o
consentimento do seu cônjuge, salvo se casados sob o regime da separação absoluta de bens
(art. 73, caput, do CPC).
A legitimidade do herdeiro para a divisão dos bens deixados pelo de cujus depende de
prévia homologação da partilha. Isso porque a herança defere-se como um todo unitário,
ainda que vários sejam os herdeiros (art. 1.791 do CC), sendo que, até a partilha, o direito dos
coerdeiros, quanto à propriedade e posse da herança, será indivisível, e regular-se-á pelas
normas relativas ao condomínio (art. 1.791, parágrafo único, do CC). A partilha, portanto, é
necessária para a definição dos bens deixados pelo extinto, definição dos herdeiros e dos
seus respectivos quinhões.
Se o de cujus era condômino de algum bem, o espólio terá legitimidade para requerer
a divisão, enquanto não houver a partilha no juízo do inventário. No polo passivo, por sua vez,
figurarão os demais condôminos, os quais formarão um litisconsórcio necessário. Havendo
algum réu casado, seu cônjuge também deverá ser citado, salvo se casados sob regime da
separação absoluta de bens (art. 73, § 1º, I, do CPC).
162
CAPÍTULO 4
8.9.2. Competência
Por se tratar de ação real imobiliária, a competência será do foro do local do imóvel
(art. 47 do CPC). Trata-se de competência absoluta e, portanto, imodificável, quer seja pela
vontade das partes, quer seja por regras de conexão ou continência. Se a extensão do imóvel
abranger mais de um Estado, comarca, seção ou subseção judiciária ficará prevento o juízo de
qualquer deles, cuja competência estender-se-á sobre a totalidade do imóvel (art. 60 do CPC).
Além dos requisitos exigidos pelos arts. 319 e 320 do CPC, a petição inicial será
instruída com os títulos de domínio do promovente e conterá: a) a indicação da origem da
comunhão e a denominação, a situação, os limites e as características do imóvel; b) o nome, o
estado civil, a profissão e a residência de todos os condôminos, especificando-se os
estabelecidos no imóvel com benfeitorias e culturas; c) as benfeitorias comuns (art. 588 do
CPC).
8.9.4. Citação
As regras citatórias são as mesmas previstas para a ação de demarcação (art. 576 do
CPC), conforme prevê o art. 589 do CPC. Recebida a petição inicial, o juiz determinará a
citação dos réus. Além disso, deverá o juiz determinar a publicação de edital, a fim de
possibilitar a participação de interessados incertos ou desconhecidos (arts. 259, III e 576,
parágrafo único, do CPC).
Feitas as citações, terão os réus o prazo comum de 15 (quinze) dias para contestar
(arts. 577 e 589 do CPC). Se os réus tiverem diferentes procuradores, de escritórios de
advocacia distintos, e o processo não for eletrônico, o prazo será contado em dobro (art. 229,
caput e § 2º, do CPC).
As matérias defensivas podem ser das mais diversas. Não há restrição. Assim, podem
os réus, além das questões preliminares (art. 337 do CPC) alegar, por exemplo, a nulidade do
título em que o autor fundamenta o seu direito de propriedade, usucapião, indivisibilidade do
bem, existência de benfeitorias etc.
A ação de divisão tem natureza dúplice, de tal sorte que a divisão a ser realizada, ao
final, valerá tanto para o autor quanto para os réus. Assim, qualquer discussão referente à
divisão em si poderá ser suscitada pelos réus na própria contestação, não sendo necessário
apresentar reconvenção.
163
CAPÍTULO 4
A reconvenção, porém, será possível, quando a pretensão dos réus não se limitar ao
pedido de divisão. É possível, por exemplo, a apresentação de reconvenção para formular um
pedido reivindicatório.
8.9.6. Instrução
A instrução que ocorrerá na primeira fase deve dizer respeito tão somente ao direito
ou não do autor à divisão e à possibilidade ou não de divisão do imóvel. Se for necessária a
produção de prova pericial, esta ocorrerá para este fim não se confundindo com a perícia a
que se refere o art. 590 do CPC, a qual diz respeito à segunda fase, ou seja, a concretização da
divisão. Não obstante, embora não seja recomendável, nada impede que o juiz já realize a
referida perícia, hipótese em que não haverá qualquer prejuízo às partes.
8.9.7. Sentença
8.9.1.Segunda fase
A segunda fase é destinada à execução da divisão iniciando-se com a intimação dos
condôminos para apresentação dos seus títulos.
164
CAPÍTULO 4
CPC). Trata-se de decisão interlocutória irrecorrível de imediato, pois não está contemplada
no art. 1.015 do CPC, razão pela qual caberá à parte interessada, por ocasião do recurso de
apelação interposto contra a sentença ou apresentação de contrarrazões ao recurso de
apelação, suscitar a questão como preliminar (art. 1.009, § 1º, do CPC).
O tema já foi abordado no subitem 7.3 deste capítulo. Foi dito, naquela oportunidade,
que, após a divisão, algum confinante pode se sentir despojado de sua propriedade. Nesse
caso, caberá ao confinante do imóvel dividendo vindicar, mediante propositura da ação, a
restituição dos terrenos que lhe tenham sido usurpados (art. 594 do CPC).
Aparentemente, o § 2º do art. 594 do CPC permite que o quinhoeiro que não fez parte
do processo possa ser executado pelo quinhoeiro que restituiu a área ou pagou a
indenização. Contudo, conforme vem entendendo a doutrina, cabe ao quinhoeiro
demandado promover a denunciação da lide aos quinhoeiros não demandados, para que
seja aplicada a regra do § 2º do art. 594 do CPC. Caso não sejam denunciados à lide, a
sentença não pode servir como título executivo em seu desfavor, cabendo ao quinhoeiro
demandado ajuizar ação de conhecimento contra os não demandados para haver, na
proporção que lhes tocar, a composição pecuniária do desfalque sofrido.
165
CAPÍTULO 4
166
CAPÍTULO 4
O auto será assinado pelo juiz e pelo perito e, em seguida, será proferida sentença
homologatória da divisão (art. 597, § 2º, do CPC). O recurso cabível contra a sentença
homologatória, evidentemente, será a apelação.
167
CAPÍTULO5
1.2. Competência
As ações locatícias devem ser propostas no foro eleito pelas partes no contrato de
locação. Não havendo cláusula de eleição de foro, a ação deve ser proposta no foro onde está
localizado o imóvel (art. 58, II, da Lei nº 8.245/91).
Vale registrar que o art. 58, II, da Lei nº 8.245/91 estabelece uma regra de competência
relativa. Isso significa dizer que cabe ao réu arguir preliminar de incompetência, caso o autor
não observe o comando legal. Caso o autor proponha a ação em foro diverso e o réu não
apresentar a preliminar haverá preclusão e o juízo se tornará o competente. Registre-se,
ainda, que, por se tratar de competência relativa, o juiz não pode declarar a incompetência de
ofício, nos termos da Súmula 33 do STJ.
168
CAPÍTULO5
Tal previsão consta do art. 1.012, caput, do CPC. Todavia, o § 1º do art. 1.012 do CPC
estabelece algumas exceções, ou seja, situações nas quais o recurso de apelação não terá
efeito suspensivo automático. Vejamos:
Nota-se que o dispositivo não contempla nenhuma regra específica para as ações
locatícias. Tal regra, contudo, está prevista no art. 58, V, da Lei de Locações, que diz que “os
recursos interpostos contra as sentenças terão efeito somente devolutivo”. Vale dizer:
proferida a sentença, o vencedor poderá requerer o seu cumprimento imediato cabendo ao
vencedor, no recurso de apelação, tentar obter o efeito suspensivo junto ao relator do
recurso, nos termos do art. 1.012, § 4º , do CPC.
169
CAPÍTULO5
2. AÇÃO DE DESPEJO
2.1. Introdução
A ação de despejo é a medida judicial proposta pelo locador contra o locatário
objetivando a retomada do imóvel objeto da locação.
A ação judicial pode ser uma consequência da extinção do contrato ou mesmo a sua
causa. Exemplo: se João promove a ação de despejo tendo por fundamento o término do
contrato, a ação foi proposta como consequência da própria extinção da locação. Por outro
lado, se a ação é proposta em razão do descumprimento, pelo locatário, de suas obrigações,
a ação não será apenas de despejo, mas de resolução do contrato cumulada com despejo,
pois primeiro é preciso rescindir o contrato para, em seguida, obter-se o despejo do réu.
170
CAPÍTULO5
Vale lembrar que quando a ação de despejo for para uso próprio poderá ser ajuizada
no juizado especial cível, nos termos do art. 3º, III, da Lei nº 9.099/95.
Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a
trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado,
independentemente de notificação ou aviso
Também haverá denúncia vazia nas locações não residenciais, quando houver o
vencimento do termo contratual (art. 56 da Lei de Locações).
A denúncia cheia, por sua vez, é aquela na qual a retomada do bem exige uma
motivação por parte do locador. As hipóteses estão previstas no art. 47 da Lei de Locações:
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a
trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se
automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado
o imóvel:
I - Nos casos do art. 9º ;
II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do
imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para
uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como
seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização
de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em,
no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel
ou pensão, em cinqüenta por cento;
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
§ 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente
demonstrada, se:
171
CAPÍTULO5
A petição inicial deve observar os requisitos dos arts. 319 e 320 do CPC, devendo estar
acompanhada do contrato de locação escrito. A existência de contrato escrito não é requisito
indispensável para a ação de despejo, pois a lei não exige solenidade. Contudo é natural que,
na falta de contrato escrito será mais difícil a obtenção da liminar.
172
CAPÍTULO5
2.5. Liminar
A liminar na ação de despejo tem natureza de tutela antecipada. Todavia, não se trata
de tutela de urgência, mas de evidência, como ocorre, por exemplo, nas ações possessórias.
Uma vez preenchidos os requisitos legais, o juiz concederá a liminar de despejo, sem
que, para isso, o autor tenha que demonstrar qualquer situação de perigo de dano ou risco
ao resultado útil do processo.
Vejamos as hipóteses:
19
A locação para temporada está prevista nos arts. 48 a 50 da Lei de Locações. Nos termos do
art. 48 da lei de Locações, “considera - se locação para temporada aquela destinada à residência
173
CAPÍTULO5
possível ajuizar ação de despejo, porém não será possível o deferimento da liminar
com base nesse fundamento;
f) Quando houver necessidade de reparação urgente no imóvel (art. 9º, IV, da Lei de
Locações);
h) Término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30
(trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de
retomada;
temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de
obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada
por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel”.
174
CAPÍTULO5
“[...] 1. O artigo 59, § 1º, inciso IX, da Lei nº. 8.245/91, prevê que a concessão de
liminar de despejo está condicionada à prestação de caução de valor
equivalente a três prestações locatícias. 2. É possível a substituição da caução
pelo crédito de aluguéis inadimplidos em favor do locador. 3. No particular,
evidencia-se que a inadimplência apontada perfaria montante superior a R$
30.000,00 (trinta mil reais), enquanto o pagamento da caução no valor
correspondente a 3 (três) meses de aluguel resultaria em um depósito de
cerca de R$ 8.700,00 (oito mil e setecentos reais), o que denotaria a
desproporcionalidade da medida, notadamente, considerando a possibilidade
de ser oferecida em garantia a parcela do próprio débito devido pela locatária.
4. Agravo de instrumento parcialmente provido. (Acórdão 1425379,
07037321020228070000, Relator: ALFEU MACHADO, 6ª Turma Cível, data de
julgamento: 18/5/2022, publicado no DJE: 2/6/2022. Pág.: Sem Página
Cadastrada.)
175
CAPÍTULO5
A liminar de despejo não pode ser deferida pelo juiz de ofício. Por se tratar de tutela
provisória exige-se o requerimento da parte autora.
2.6. Citação
Deferida a liminar, o réu será intimado e citado.
• Intimado para desocupar o imóvel no prazo de 15 (quinze) dias (art. 59, § 1º da Lei de
Locações), sob pena de desocupação forçada;
a) Interpor recurso
Tendo em vista que a liminar de despejo é uma tutela provisória, o recurso cabível é o
agravo de instrumento (art. 1.015, I, do CPC).
b) Apresentar contestação/reconvenção
O réu pode, ainda, apresentar reconvenção, quando a sua pretensão tiver alguma
conexão com o pedido principal ou os fundamentos da própria defesa, nos termos do art. 343
do CPC.
c) Purgar a mora
À luz do art. 62, II, da Lei de Locações, a purgação da mora deverá contemplar o
pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial,
incluídos: a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação; b) as
multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis; c) os juros de mora; d) as custas e os
20
Nos termos da Súmula 335 do STJ, “nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à
indenização das benfeitorias e ao direito de retenção”.
176
CAPÍTULO5
honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se
do contrato não constar disposição diversa;
Segundo o STJ, o prazo de 15 (quinze) dias para a purgação da mora deve ser contado a
partir da juntada aos autos do mandado de citação/aviso de recebimento devidamente
cumprido.
a) Retomada por denúncia vazia, nas locações residenciais prorrogadas por prazo
indeterminado (art. 46, § 2º, da Lei de Locações);
177
CAPÍTULO5
Essa aquiescência do réu não precisa ser expressa. A simples revelia já autoriza o
julgamento antecipado e a aplicação do art. 61 da Lei de Locações.
2.7. Contestação
Na contestação, o réu poderá apresentar defesas processuais e defesas de mérito.
Tratando-se de despejo por denúncia cheia, a defesa do réu deve buscar impugnar os
motivos apresentados pelo autor. Tratando-se de despejo por denúncia vazia, a defesa do réu
fica praticamente limitada a questões processuais, tendo em vista a irrelevância dos motivos
que ensejaram o pedido de despejo.
178
CAPÍTULO5
Nos termos do art. 63 da Lei de Locações, “julgada procedente a ação de despejo, o juiz
determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias
para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes”.
179
CAPÍTULO5
Quando o credor não puder ou, sem justa causa, recusar receber o pagamento,
ou dar quitação na devida forma: como regra a dívida é quesível, ou seja, o pagamento
deve ser realizado no domicílio do devedor, salvo se as partes convencionarem
diversamente ou se o contrário resultar da lei, da natureza da obrigação ou das
circunstâncias (art. 327 do CC). Contudo, na hipótese em que a dívida for portável ou
seja, quando incumbir ao devedor adimpli-la no domicílio do credor e houver uma
impossibilidade física do credor de receber o pagamento (ex.: o credor está
hospitalizado) ou uma injustificada recusa (ex.: o credor não quer receber ou não quer
dar quitação), terá cabimento a ação de consignação em pagamento;
21
MIRANDA, Francisco Cavalcante Pontes de. Tratado de direito privado, parte especial, tomo
XXIV, 2ª edição. Rio de Janeiro: Editor Borsoi, 1959, p. 191.
180
CAPÍTULO5
Quando o credor não for, nem mandar receber a coisa no lugar, tempo e
condição devidos: a presente hipótese se refere à dívida quesível (art. 327 do CC). A
relevância de o credor procurar o devedor em seu domicílio para cobrar a dívida
repousa justamente na caracterização da mora. Isso porque, em se tratando de dívida
quesível, caso o credor não diligencie no sentido de receber ou cobrar a coisa devida
no domicílio do devedor, ficarão afastados os efeitos da mora;
O rol do art. 335 é exemplificativo e se aplica à locação. Além das referidas hipóteses, a
Lei nº 8.245/91 prevê, ainda, uma hipótese especial de consignação, aplicável à locação de
imóvel utilizado como habitação multidisciplinar, quando a construção for considerada em
condições precárias pelo Poder Público. Vejamos:
181
CAPÍTULO5
3.2. Legitimidade
A legitimidade ativa será do locatário ou de terceiro interessado, como o fiador. Por
outro lado ocupará o polo passivo da ação o locador. Vale lembrar que o administrador que
celebrou o contrato de locação como mandatário do locador não será réu na ação
consignatória, pois o contrato é celebrado pelo locador, representado pelo administrador.
3.3. Pressuposto
A ação consignatória pressupõe a impossibilidade de o devedor pagar o aluguel ao
credor. Tal impossibilidade pode decorrer de uma das hipóteses do art. 335 do CC ou
do art. 24 da Lei nº 8.245/91.
Por outro lado, se a dívida for portável, ou seja, quando o contrato estabelecer que o
pagamento ocorrerá no domicílio do credor, o autor-devedor deverá provar que
ofereceu o pagamento e este foi recusado injustamente pelo réu-credor.
3.4. Procedimento
A Lei de Locações prevê a ação consignatória em seu art. 67. Não há, contudo, a
sistematização de todo o procedimento, razão pela qual haverá de ser aplicado,
subsidiariamente, o procedimento previsto nos arts. 539 a 549 do CPC.
A petição inicial deve observar os requisitos dos arts. 319 e 320 do CPC, especificando
os aluguéis e acessórios da locação e o respectivo valor.
O valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, nos termos do art. 58, III, da
Lei nº 8.245/91.
182
CAPÍTULO5
Vale lembrar que o CPC prevê o prazo de 5 (cinco) dias para o depósito. É preciso ficar
atento, pois a Lei nº 8.245/91 é especial e, portanto, deve ser aplicado o prazo nela previsto,
qual seja, 24 (vinte e quatro) horas.
Caberá ao autor, ainda, efetuar o depósito das prestações que se vencerem durante a
tramitação do feito até a prolação da sentença de primeira instância, cujos depósitos devem
ser realizados nos respectivos vencimentos.
Nesse caso, o juiz condenará o réu ao pagamento das custas e honorários de 20%
(vinte por cento) do valor dos depósitos.
3.5.2. Contestação
• Não houve recusa ou mora em receber a quantia ou a coisa devida; b) que foi justa a
recusa;
• O depósito não é integral. Nesse caso, a alegação somente será admissível se o réu
(credor) indicar o montante que entende devido.
3.5.3 Reconvenção
Vale lembrar ainda, que, nos termos do art. 343 do CPC, contestação e reconvenção
devem ser apresentadas na mesma peça processual.
183
CAPÍTULO5
Apresentada contestação e/ou reconvenção pelo réu, o autor será intimado para se
manifestar. Se o réu alegar insuficiência do depósito, o autor poderá completá-lo no prazo de
5 (cinco) dias da ciência do oferecimento da resposta, com acréscimo de 10% (dez por cento)
sobre o valor da diferença, caso em que o juiz declarará quitadas as obrigações, elidindo a
rescisão da locação, e imporá ao autor a responsabilidade pelas custas e honorários
advocatícios de 20% (vinte por cento) sobre o valor dos depósitos (art. 67, VII, da Lei de
Locações).
É possível, contudo, que o autor ao ser intimado, não complemente o depósito, por
entender que o valor depositado é suficiente. Mesmo alegando que o depósito é insuficiente,
o réu (credor) poderá levantar a quantia e o processo prosseguirá em relação à parte
controvertida.
3.5.6. Sentença
Entendendo o juiz que o depósito está correto julgará procedente o pedido do autor,
liberando-o da obrigação, e condenará o réu ao pagamento das verbas de sucumbência. Por
outro lado, se entender que o depósito não foi suficiente, o juiz julgará improcedente o
pedido do autor determinará, sempre que possível, o montante devido e condenará o réu nas
verbas de sucumbência.
Note que, nesse último caso deverá ser aplicada a tese fixada pelo Superior Tribunal de
Justiça no REsp 1108058/DF, sob a sistemática dos recursos repetitivos ("Em ação
consignatória, a insuficiência do depósito realizado pelo devedor conduz ao julgamento de
improcedência do pedido, pois o pagamento parcial da dívida não extingue o vínculo
obrigacional”).
184
CAPÍTULO5
Note que a lei estabelece um pressuposto temporal: a ação só pode ser proposta após
três anos de vigência do contrato. Não obstante, tratando-se de locação não residencial é
possível que as próprias partes renunciem o direito à revisão. Nesse sentido dispõe o § 1º do
art. 54-A da Lei de Locações:
Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a
trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado,
independentemente de notificação ou aviso.
(...);
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a
qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.
Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado
por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a
desocupação.
Vale registrar ainda, que, durante o prazo para a desocupação de que trata os arts. 46,
§ 2º e 57 da Lei nº 8.245/91, ou quando a desocupação tiver sido estipulada de forma
amigável ou judicialmente, não será cabível ação de revisão de aluguel.
4.2. Natureza
A ação tem natureza constitutiva, pois o seu objetivo é modificar a relação jurídica
mediante a fixação de um novo valor para o aluguel. Há, também, natureza condenatória,
pois uma vez fixado o novo valor do aluguel, as diferenças serão executadas nos mesmos
autos da ação revisional, conforme prevê o art. 69, § 2º, da Lei nº 8.245/91.
4.3. Legitimidade
Tanto o locador quanto o locatário possuem legitimidade para promover ação
revisional. Isso porque, assim como o locador pode entender que o valor da locação está
defasado e, portanto, precisa ser majorado, o locatário pode entender que o valor da locação
está acima do praticado no mercado e, portanto, deve ser reduzido.
185
CAPÍTULO5
4.4. Procedimento
O art. 68 da Lei de Locações prevê que a ação observará o procedimento sumário.
Ocorre que tal rito foi abolido pelo novo CPC. Assim, as ações propostas na vigência do
CPC/15 observarão o procedimento comum (arts. 318 e seguintes do CPC).
Na prática, o ideal é o autor fazer, antes, uma pesquisa de mercado, a fim de ter
certeza de que o valor pactuado não corresponde à realidade. O valor requerido pelo autor
será o limite da sentença. Assim, se a ação for proposta pelo locatário que pretende reduzir o
valor do aluguel de R$ 2.000,00 para R$ 1.500,00 o juiz não poderá reduzir para R$ 1.000,00.
Da mesma forma, se o locador for o autor e pretender majorar o valor de R$ 2.000,00 para R$
4.000,00 o juiz não pode majorar para R$ 5.000,00.
Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o
seguinte:
(...)
II - ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base
nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que
indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos
seguintes moldes:
a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser
excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido;
b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser
inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente;
186
CAPÍTULO5
Fixado o valor do aluguel provisório sua vigência terá como marco inicial a citação do
réu.
A resposta pode ser extraída do art. 62 da Lei de Locações, segundo a qual “nas ações
de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel
provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação,
observar-se-á o seguinte: (...)”. Portanto, ainda que se trate de aluguel provisório, o
inadimplemento do locatário gera, para o locador o direito de requerer, em ação própria, o
despejo.
Contra a decisão que defere o pedido liminar e fixa o aluguel provisório cabe agravo de
instrumento.
Nomeado o perito, seguir-se-á na forma dos arts. 464 e seguintes do CPC (prova
pericial). Nada impede que a prova pericial seja substituída pela prova técnica simplificada,
nos moldes dos §§ 2º, 3º e 4º do art. 464 do CPC:
187
CAPÍTULO5
4.5.3. Sentença
Embora o juiz esteja limitado ao pedido das partes – de modo que a sentença não
pode majorar ou reduzir, em patamar maior do que o requerido pela parte, o juiz não está
adstrito às cláusulas contratuais no tocante à periodicidade do reajuste do valor do aluguel. A
pedido do locador ou sublocador, o juiz poderá estabelecer tal periodicidade conforme as
peculiaridades do caso concreto, conforme previsão do § 1º do art. 69 da Lei nº 8.245/91:
188
CAPÍTULO5
O recurso cabível contra a sentença é a apelação. Como tal recurso não possui efeito
suspensivo automático (art. 58, V, da Lei nº 8.245/91), a parte poderá requerer o seu imediato
cumprimento.
4.6. Cabimento
O direito à renovação do contrato é assegurado ao locatário nas locações de imóveis
destinados ao comércio. Trata-se do direito de constranger o locador a renovar o contrato de
locação. Contudo, o art. 51 da Lei nº 8.245/91 estabelece três requisitos cumulativos.
Vejamos:
4.7. Natureza
A ação tem natureza constitutiva, pois modifica a relação jurídica entre as partes, na
medida em que, se procedente o pedido haverá renovação do contrato. A natureza
condenatória também se mostra visível pois, em caso de procedência, o réu (locador) poderá
requerer ao juiz a condenação do autor (locatário) a desocupar o imóvel.
4.8. Legitimidade
Tem legitimidade ativa o locatário. Quando houver sublocação consentida pelo locador
(art. 13 da Lei nº 8.245/91), o sublocatário também terá legitimidade para promover a ação
renovatória.
189
CAPÍTULO5
4.9. Procedimento
A Lei nº 8.245/91 não dispões completamente sobre o procedimento devendo ser
aplicado, em caso de omissão, as regras do procedimento comum (arts. 318 e seguintes do
CPC).
A petição inicial observará os requisitos dos arts. 319 e 320 do CPC, bem como
requisitos específicos previstos no art. 71 da Lei nº 8.245/91.
Os requisitos são:
• Contrato celebrado por escrito e com prazo determinado: não se admite, portanto,
ação renovatória quando se tratar de contrato verbal ou, quando realizado por escrito,
for por prazo indeterminado;
190
CAPÍTULO5
renovação por mais 2 anos. Segundo o STJ, “. quando o art. 51, caput, da Lei 8.2145
dispõe que o locatário terá direito à renovação do contrato "por igual prazo", ele está
se referido ao prazo mínimo exigido pela legislação, previsto no inciso II do art. 51, da
Lei 8.245/91, para a renovação, qual seja, de 5 (cinco) anos, e não ao prazo do último
contrato celebrado pelas partes” (REsp n. 1.323.410/MG, relatora Ministra Nancy
Andrighi, Terceira Turma, julgado em 7/11/2013, DJe de 20/11/2013);
• O locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e
ininterrupto de três anos: tendo em vista que o objetivo da ação renovatória é a
proteção do fundo de comércio é preciso que o locatário esteja explorando a mesma
atividade há um tempo razoável. Esse tempo mínimo, para o art. 51, III, da Lei de
Locações, deve ser de 3 (três) anos.
Só tem direito à renovação compulsória o locatário que demonstrar ter honrado suas
obrigações contratuais. Humberto Theodoro Júnior entende que se, durante a vigência
do contrato de locação, o locatário foi demandado em ação de despejo e purgou a
mora para evitar o despejo, tal purgação, embora afaste os efeitos da mora, não apaga
o inadimplemento ocorrido, razão pela qual não se pode mais falar em “exato
cumprimento do contrato”. Assim, esse locatário não terá direito à renovação.
c) Prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo
pagamento lhe incumbia
191
CAPÍTULO5
Impende destacar que, ainda que o contrato a renovar não preveja garantia o locador
pode exigi-la.
Se a ação for proposta pelo cessionário, é preciso que o autor prove que a cessão é
oponível ao locador. Será oponível quando o locador consentir com a cessão, nos termos do
art. 13 da Lei nº 8.245/91.
192
CAPÍTULO5
Tratando-se de sucessor, é preciso observar a regra prevista no art. 11, II, da Lei nº
8.245/91:
Note que o locador não precisa apresentar reconvenção para requerer a fixação de
novo valor, tendo em vista que o objetivo da ação renovatória não é, apenas, o de renovar o
prazo de locação, mas também o de, conforme o caso, redesenhar os termos e condições
contratuais.
Recebida a inicial, o juiz citará o réu para responder à ação no prazo de 15 (quinze)
dias. Se o réu não apresentar contestação será considerado réu. Todavia, o efeito material da
193
CAPÍTULO5
revelia não tem plena incidência não renovatória, pois não é possível presumir preenchidos
os requisitos exigidos pelo art. 51 da lei de Locações, cabendo ao juiz proceder à sua análise.
Art. 72. A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber,
ficará adstrita, quanto à matéria de fato, ao seguinte:
I - não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei;
II - não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na
época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou
lugar;
III - ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores;
IV - não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52).
Nos termos do art. 52 da Lei nº 8.245/91, o locador não será obrigado a renovar a
locação quando: a) por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que
importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que
aumente o valor do negócio ou da propriedade; b) o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio
ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da
maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.
Caso o réu alegue que o valor proposto pelo autor é divergente do praticado no
mercado, mostra-se prudente juntar, desde logo, documentos que demonstrem a
discrepância (ex.: laudos e declarações de empresas ou profissionais habilitados). Nesse caso,
o locador deverá apresentar, em contraproposta, as condições de locação que repute
compatíveis com o valor locativo real e atual do imóvel (art. 72, § 1º).
194
CAPÍTULO5
4.9.6. Sentença
Caso o pedido do autor seja julgado improcedente e houver pedido expresso do réu na
contestação o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de
30 (trinta) dias para a desocupação voluntária.
Uma das questões mais polêmicas da ação renovatória diz respeito ao prazo da
renovação. Em termos gerais, o STJ fixou o seguinte entendimento:
c) Caso o último contrato tenha prazo superior a 5 (cinco) anos, a renovação não
poderá ultrapassar esse prazo (5 anos), sem prejuízo de serem propostas, no futuro,
novas ações renovatórias.
Vejamos:
195
CAPÍTULO5
196
CAPÍTULO 6
1. CONDOMÍNIO ORDINÁRIO
A base legal da ideia de condomínio se encontra em quatro espécies discriminadas no
Código Civil de 2002, a saber:
Nos termos do art. 1.314, Código Civil, “cada condômino pode usar da coisa conforme
sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la
de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la” e, segundo o
parágrafo único, “nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem
dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros”.
197
CAPÍTULO 6
198
CAPÍTULO 6
O art. 1.317, Código Civil esclarece que, “quando a dívida houver sido contraída por
todos os condôminos, sem se discriminar a parte de cada um na obrigação, nem se estipular
solidariedade, entende-se que cada qual se obrigou proporcionalmente ao seu quinhão na
coisa comum”.
Segundo o disposto no art. 1.318, Código Civil, “as dívidas contraídas por um dos
condôminos em proveito da comunhão, e durante ela, obrigam o contratante; mas terá este
ação regressiva contra os demais”.
O art. 504, Código Civil, traz ainda a vedação de que, “não pode um condômino em
coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O
condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver
para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena
de decadência”.
199
CAPÍTULO 6
O Enunciado 623, Jornada de Direito Civil traz a orientação de que, “ainda que sejam
muitos os condôminos, não há direito de preferência na venda da fração de um bem entre
dois coproprietários, pois a regra prevista no art. 504, parágrafo único, do Código Civil, visa
somente a resolver eventual concorrência entre condôminos na alienação da fração a
estranhos ao condomínio”.
200
CAPÍTULO 6
O Código Civil traz também a precisão da ação de divisão em seu art. 1.320, Código
Civil, no sentido de que:
Art. 1.320, Código Civil. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão
da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas
despesas da divisão.
§ 1º Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por
prazo não maior de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior.
§ 2º Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador ou
pelo testador.
§ 3º A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o
aconselharem, pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do
prazo.
2. CONDOMÍNIO EDILÍCIO
Também chamado de condomínio horizontal ou condomínio em edificações, o
Condomínio Edilício, apesar de ter previsão no Código Civil Francês, não ganhou a atenção
necessária pelo Código Civil de 1916 que somente se dedicou a abordar o tema referente à
casa de parede-meia, através das normas de direito de vizinhança (Dec. Lei 5.481/28; Lei
4.591/64; Código Civil de 2002).
Com a introdução da previsão trazida pelo Código Civil de 2002, a incidência da Lei
4.591/64 passou a ser subsidiária. Isso porque, o Diploma Civil confirmou a primeira parte
(arts. 1º ao 22), mantendo-se intacta a segunda parte da legislação que se refere à
incorporação imobiliária.
A área comum estará vinculada a área privativa. Portanto, a alienação desta última
resulta na da primeira.
201
CAPÍTULO 6
202
CAPÍTULO 6
2009, prevê, em seu art. 3º, § 4º, III, que os condomínios são considerados
empresas - para fins de cumprimento de obrigações previdenciárias. 3. Se os
condomínios são considerados pessoas jurídicas para fins tributários, não há
como negar-lhes o direito de aderir ao programa de parcelamento instituído
pela Receita Federal. 4. Embora o Código Civil de 2002 não atribua ao
condomínio a forma de pessoa jurídica, a jurisprudência do STJ tem-lhe
imputado referida personalidade jurídica, para fins tributários. Essa conclusão
encontra apoio em ambas as Turmas de Direito Público: REsp 411832/RS, Rel.
Min. Francisco Falcão, Primeira Turma, julgado em 18/10/2005, DJ 19/12/2005;
REsp 1064455/SP, Rel. Ministro Castro Meira, Segunda Turma, julgado em
19/08/2008, DJe 11/09/2008. Recurso especial improvido. (REsp n.
1.256.912/AL, relator Ministro Humberto Martins, Segunda Turma, julgado em
7/2/2012, DJe de 13/2/2012.).
203
CAPÍTULO 6
Súmula 260, STJ: A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é
eficaz para regular as relações entre os condôminos.
204
CAPÍTULO 6
Nos termos do art. 1.336, Código Civil, “são deveres do condômino: I - contribuir para
as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em
contrário na convenção”.
Segundo o teor da Súmula 478, STJ, “na execução de crédito relativo a cotas
condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário”.
205
CAPÍTULO 6
206
CAPÍTULO 6
Isso porque, nos termos do art. 22, § 1º, f, da Lei 4.591/1964, o condomínio,
representado pelo síndico, não tem obrigação de prestar contas a cada um
dos condôminos, mas sim a todos, perante a assembleia dos condôminos. No
mesmo sentido, o art. 1.348, VIII, do CC dispõe que compete ao síndico, dentre
outras atribuições, prestar contas à assembleia, anualmente e quando
exigidas." (STJ, REsp 1.046.652-RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j.
16/9/2014, p. 30/09/2014).
Nos termos do art. 1.349, Código Civil, “a assembleia, especialmente convocada para o
fim estabelecido no §2º do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus
membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não
administrar convenientemente o condomínio”.
207
CAPÍTULO 7
O diploma normativo que regulamenta o art. 236 da CF é a lei 8935/94. Esta lei
enumera a existência dos seguintes serviços: tabelionato de notas, tabelionato de protesto,
registro de imóveis, registro de títulos e documentos, registro civil de pessoas jurídicas,
registro civil de pessoas naturais, tabelionato e registo de contratos marítimos e registro de
distribuição.
Quando se fala que a atividade é eminentemente publica, isso significa que ela emana
diretamente do Estado e, rigorosamente, pertence a ele, como um serviço público qualquer.
Por isso seus exercentes gozarão de algumas prerrogativas próprias do poder público, como
por exemplo, a fé pública notarial e registral.
Apesar de ser uma atividade pública, a Constituição Federal determina que ela deve
ser exercida em caráter privativo, não havendo margem para escolha política. Isso significa
que a gestão do serviço será feita, como regra, de forma privada.
O Estado, portanto, não fará aportes financeiros para que a atividade seja
desenvolvida. Não comprará prédios, não alugará salas, não custeará materiais e servidores.
O Estado é apenas o ente delegante e fiscalizatório, através do Poder Judiciário.
Inclusive, não se admite que uma serventia fique vaga por mais de 6 meses, sem que
se realize concurso público (art. 236, §3º, CF). A implementação desse dispositivo tem sido
difícil em alguns Estados da Federação.
208
CAPÍTULO 7
Tudo isso contribuiu de forma decisiva para um conceito negativo que a sociedade
formou sobre os cartórios. Mas isso ficou para o passado. Atualmente, a delegação passou a
ser feita pelo Tribunal de Justiça, em concurso público de provas e títulos, com a participação,
em todas as suas fases, da OAB, do MP, de um notário e de um registrado (art. 15, Lei
8.935/94).
Notários e registradores não são detentores de cargo público. Por isso, não estão
subordinados ao teto remuneratório nem à aposentadoria compulsória.
Legislar sobre registro público é de competência privativa da União (art. 22, XXV, CF).
209
CAPÍTULO 7
A delegação sui generis é a que ocorre no caso das serventias extrajudiciais. Ela
depende de concurso, sendo titular do serviço o particular. O Estado apenas fiscaliza. A
remuneração é paga pelo usuário do serviço, mediante taxa. Em caso de falta administrativa
grave, pode haver a perda da delegação, assumindo o serviço um substituto particular.
No caso dos serviços notariais e registrais, esses agentes não são servidores públicos,
nem agentes honoríficos, nem representantes do Estado. Constituem uma categoria à parte,
de particulares em colaboração com o Poder Público. Nessa categoria encontram-se também
os leiloeiros, os tradutores e intérpretes públicos.
Os arquivos físicos e digitais são públicos. Mas os móveis, utensílios e imóveis são
todos privados.
210
CAPÍTULO 7
No ponto, o registrador tem muito menos independência que o tabelião por exemplo.
O tabelião materializa qualquer situação jurídica amparada pelo ordenamento; o registrador
só materializa os atos que a lei autoriza.
211
CAPÍTULO 7
Por fim, a fé pública registral é aquela relacionada com as informações extraídas dos
livros públicos, elas são tidas como precisas e corretas espelhando a verdade dos títulos que
a determinam.
A fé pública que emana dos registros públicos implica a crença de que tudo que neles
consta é formal e materialmente verdadeiro e correto.
No sistema brasileiro a fé pública gera presunção relativa de veracidade. Ela pode ser
afastada por prova em sentido contrário, mas o ônus será da parte que vier a impugná-la.
1.6. Princípios
1.6.1. Princípio da publicidade
Os registros são chamados de públicos, porque todos os atos e fatos praticados devem
ser passíveis de conhecimento público. É dessa cognoscibilidade, aliada à fé pública, que se
pode extrair oponibilidade erga omnes de alguns direitos.
212
CAPÍTULO 7
Todos os atos devem ser assinados por aqueles dotados de fé pública, ou seja, pelo
notário ou registrador ou pelos escreventes autorizados.
Registrador registra. Não elabora o título, mas o examina e verifica sua compatibilidade
com o ordenamento publicizando os atos, fatos e negócios jurídicos que demandem
oponibilidade contra terceiros.
213
CAPÍTULO 7
Como a transcrição é a cópia, ela é típica dos documentos que contém negócios
atípicos. Já os negócios típicos podem ser facilmente registrados resumidamente.
Auxiliares são aqueles funcionários em cargo inicial, que recebem autorização apenas
para ajudar no desenvolvimento da atividade, não podendo praticar os atos próprios da
delegação. Os auxiliares não podem subscrever certidões, ne lavrar atos do ofício.
214
CAPÍTULO 7
Escreventes são os demais empregados que praticam atos próprios do delegado (art.
20, §3º). Sua atribuição é mais ampla que a dos auxiliares e mais restrita que a dos
substitutos. Eles podem subscrever as certidões e lavrar os atos do ofício que o titular
autorizar.
Substitutos são os escreventes que têm capacidade técnica podendo praticar todos os
atos do titular (art. 20, §4º, Lei 8.935/1994). Dentre os substitutos, um será chamado de
substituto designado (art. 20, §5º, Lei 8.935/1994), aquele eleito pelo delegatário para
responder pelo serviço nas suas ausências e impedimentos.
Com a Lei 13.286/16, a responsabilidade por atos próprios notariais e registrais passou
a ser claramente subjetiva havendo imputação objetiva do ato do preposto ao delegatário.
215
CAPÍTULO 7
Pela prática dos atos, têm direito aos emolumentos integrais. Isso não significa que
ficam com todo o valor pago para a serventia. Os emolumentos correspondem a uma fração,
geralmente menos da metade, do preço pago pelos usuários dos serviços, depois de abatidas
as transferências legais, os chamados repasses (art. 28 da Lei 8.935/1994).
Emolumentos são espécies de taxa sui generis, na medida em que encerram retribuição
quanto ao serviço público prestado e exercício do poder de polícia.
Devem observar prazos; cumprir normas técnicas; guardar e zelar pelos livros; manter
arquivo de leis e normas; facilitar acesso a acervo.
Caso não possam praticar o ato solicitado, a requerimento da parte, deve suscitar
dúvida ao juiz corregedor permanente.
216
CAPÍTULO 7
A repreensão é aplicada no caso de falta leve, quando não há dolo. A multa é aplicada
em caso de reincidência. É possível analogia aos dias-multa do Código Penal.
Para que essas penas possam ser aplicadas existem a sindicância e o processo
administrativo. Ambos são conduzidos pelo juiz corregedor permanente, com avocação
possível pelo Corregedor Geral. O juiz pode aplicar todas as penas, menos a de perda da
delegação.
1.15. Fiscalização
A atividade extrajudicial é fiscalizada pelo Poder Judiciário, por determinação
constitucional.
O juiz, sob o ponto de vista administrativo, pode e deve exigir rapidez, qualidade,
eficácia, readequação.
217
CAPÍTULO 7
Por isso, via de regra, o vínculo administrativo das serventias fica a cargo das
corregedorias, abrangendo tanto a nacional (CNJ), a geral (Corregedoria Geral de Justiça) e a
permanente (juiz com a competência de registros públicos).
2. NOTARIADO
Aos tabeliães ou notários compete (art. 6, Lei 8.935/1994) formalizar juridicamente a
vontade das partes intervir nos atos e negócios jurídicos a que as partes devam ou queiram
dar forma legal ou autenticidade, autorizando a redação ou redigindo os instrumentos
adequados conservando os originais e expedindo cópias fidedignas de seu conteúdo. Eles
podem, ainda, autenticar fatos.
Por fim, o tabelião de notas certifica fatos. Ele verifica a ocorrência de certos eventos
com os seus sentidos descrevendo-os com fé pública. É o que acontece com as atas notariais
e com os atos de reconhecimento de firma e de autenticação de cópias.
218
CAPÍTULO 7
Mas nessa assessoria existe uma peculiaridade relevante. O tabelião tem o dever de
cuidar da segurança, da validade e da eficácia dos atos que pratica; Ele está subordinado à
estrita legalidade administrativa e é fiscalizado neste aspecto pelo Poder Judiciário. Portanto,
ele exerce sua função com independência jurídica, ao contrário do advogado, que é
remunerado para defender o interesse da parte.
Assim, quando uma pessoa quer celebrar um negócio jurídico qualquer, mas não quer
contratar um advogado, ela pode, naturalmente, procurar um tabelião. Pode fazer um
contrato de locação, um contrato social, um contrato de empréstimo, tudo por escritura
pública, com preço tabelado.
Mas os serviços terão o preço tabelado, determinado pela lei do Estado em que o
tabelionato estiver. E fica a cargo do cliente procurar o tabelionato. O tabelião só pode ir até o
cliente se estiver dentro de sua circunscrição territorial.
Assim, um tabelião de São Paulo, não pode ir ao Rio de Janeiro lavrar uma escritura de
compra e venda. Mas o cliente do Rio de Janeiro pode ir a São Paulo procurar pessoalmente o
tabelião, ainda que os imóveis estejam na capital fluminense. Neste caso, a tabela de
emolumentos aplicada será a de São Paulo, porque é este o local da lavratura do ato.
Questão relevante, como foi dito é que o tabelião vai sempre conservar os originais dos
atos lavrados entregando aos usuários do serviço os traslados. Traslados nada mais são do
que cópias autenticadas em papel de segurança, sendo a primeira via gratuita, embora
possam ser expedidos em tantas vias quanto forem necessárias.
Assim, se o interessado perde a escritura ou se ela se extravia por algum motivo será
sempre possível expedir uma nova, buscando inclusive de forma eletrônica, se o ato for
antigo e a pessoa não mais se recordar o cartório em que o ato foi lavrado.
219
CAPÍTULO 7
Além de lavrar os negócios jurídicos, o tabelião autentica fatos. Essa autenticação nada
mais é do que a utilização da fé pública estatal, para certificar a ocorrência ou o modo de
ocorrer de certos eventos perceptíveis pelos sentidos.
Assim, o tabelião pode comparecer a uma assembleia e lavrar uma ata notarial
documentando, com fé pública, os eventos que presenciou. Pode comparecer a um imóvel e
certificar a existência e a duração da posse. Pode conferir cópias de documentos com os seus
originais certificando a identidade. Pode verificar assinaturas e declarar que foram apostas
em sua presença ou que se assemelham a outras previamente depositadas em seu acervo. E,
principalmente, pode certificar a qualificação das partes e sua capacidade civil nos atos que
praticam.
Com relação à lavratura das escrituras em si, o notário deve atender ao que
determinada a lei 7.433/85, bem como ao Dec. Fed. 93.240/86. Esses diplomas legais
determinam que o tabelião deve exigir uma série de documentos para lavratura do ato, como
a certidão atualizada da matrícula do imóvel, a certidão dos distribuidores, guia de
recolhimento de tributo etc. Esses documentos no original ou em cópia autenticada também
ficam arquivados no tabelionato.
Se, por um acaso, o número de um documento não foi consignado de forma correta na
escritura, o próprio tabelião certifica o fato em uma ata retificativa, sem que seja preciso
lavrar novamente o ato, sem que seja preciso assinar novamente a escritura.
220
CAPÍTULO 7
O fato de o protesto ser feito por tabelião confere maior confiança ao procedimento,
tendo em vista que é um agente munido de fé pública e fiscalizado pelo Poder Judiciário.
Foi dito que o protesto, em si, não é exatamente um mecanismo de cobrança. Mas na
realidade ele funciona como se fosse. O protesto gera necessariamente um abalo de crédito
do devedor, confere e dá publicidade ao inadimplemento, ensejando o lançamento do nome
do devedor em cadastros gratuitos dos cartórios e nas maiores e principais bases de
negativação.
Relevante, neste sentido é que o protesto é um ato 100% gratuito para o credor em
São Paulo e na maioria dos Estados da Federação. Antigamente, as custas deveriam ser
adiantadas pelo credor, no momento da apresentação do título. Atualmente, a tendência é
que os emolumentos sejam considerados devidos no momento do pagamento do título ou no
de cancelamento do ato de protesto.
Em caso de inércia, o protesto deve ser lavrado e registrado. Isso é feito no último dia
do tríduo legal concluindo-se, no primeiro dia útil subsequente, obrigatoriamente antes do
início da jornada de trabalho para atendimento ao público. Neste dia seguinte, o título e o
instrumento de protesto devem estar à disposição do credor.
221
CAPÍTULO 7
A recusa deve ser feita mediante nota de devolução justificada, o que pode ensejar
impugnação perante o juízo corregedor permanente.
Depois de lavrado e registrado o protesto pode apenas haver suspensão dos efeitos do
protesto.
Não cabe ao tabelião, contudo, protestar o ato decisório contra pessoa que não figura
no título, ainda que seja evidente o caso de desconsideração da personalidade jurídica.
O crédito condominial também pode ser protestado. Para tanto, exige-se apresentação
de planilha, assinada pelo síndico, na qual conste especialização do crédito condominial,
cópia da convenção do condomínio para comprovação da previsão das contribuições
222
CAPÍTULO 7
Além dos títulos executivos são protestáveis documentos de dívida dotados de certeza,
liquidez e exigibilidade. Ou seja, não há tipicidade fechada para o protesto.
No caso de dívidas periódicas (ex. aluguel), toda vez que for apresentado um valor a
protesto, o documento poderá ser reapresentado assim que inadimplido o período seguinte.
Por isso eventual quitação deve ser dada em apartado.
No que se refere aos contratos em geral, podem ser protestados os valores que
dependam exclusivamente do fator tempo. Por ex.: multa, juros, correção monetária. Outros
elementos dependem de condenação judicial, como danos causados ao imóvel.
A regra geral é a de que o protesto seja feito no local previsto para pagamento. Na
sequência, como locais subsidiários, pode ser protestado o título na praça do devedor e na do
credor (ou sacador).
O protesto especial para fins falimentares tem regra especial de local de protesto: deve
ser feito no local do principal estabelecimento do devedor.
A cédula de crédito bancário garantida por alienação fiduciária pode ser protestada
tanto no local de pagamento, quando no domicílio do devedor, a critério do credor.
2.2.3. Prazo
223
CAPÍTULO 7
O protesto não será lavrado antes de decorrido 1 dia útil da intimação. Quando a
intimação for feita no último dia do tríduo ou além dele, o protesto será tirado no primeiro
dia útil subsequente, o que será mencionado no instrumento, com o motivo do atraso.
2.2.4. Intimação
A intimação também pode ser expedida por telegrama e pode ser comprovada pela
impressão da consulta de rastreamento.
A intimação será feita por edital se a pessoa indicada para aceitar ou pagar for
desconhecida, sua localização incerta ou ignorada ou quando for tentada sem êxito a
intimação no seu endereço. Antes de expedir edital devem ser buscados meios de localização
do devedor.
O edital será afixado no tabelionato e publicado pela imprensa local, podendo ser
veiculada no site do tabelionato. A imprensa local poderá ser jornal eletrônico.
224
CAPÍTULO 7
2.2.6. Pagamento
O pagamento deve ser feito no valor igual ao declarado pelo apresentante acrescido
dos emolumentos e despesas. Juros, comissão de permanência e encargos não serão
considerados na definição do valor total da dívida, salvo nos casos expressamente permitidos
por lei. Ou seja, depois de apresentado o valor não é mais atualizado.
Quando for fundado no pagamento e não for possível demonstrá-lo pelo título será
exigida declaração de anuência ao cancelamento, com firma reconhecida. É dispensada a
exibição de cópias dos atos constitutivos das pessoas jurídicas credoras. Havendo dúvida
sobre o poder de representação será exigida prova da condição de representante do
signatário.
O cancelamento do protesto faz com que este deixe de produzir efeitos. Ele não deixa
de existir, uma vez que subsiste registrado nos livros, porém a averbação do cancelamento
faz com que ele deixe de ter publicidade.
225
CAPÍTULO 7
3. REGISTROS
Os registradores não se confundem com os notários. Registradores não participam da
elaboração do título, mas são responsáveis pela sua verificação em um juízo prudencial
chamado de qualificação.
3.1. Distribuição
Ofício de registro de distribuição é a serventia extrajudicial que tem por objetivo
recepcionar títulos e encaminhá-los às serventias competentes para o seu assentamento,
podendo ainda proceder a uma distribuição equitativa dos referidos títulos, praticando atos
de assentamento, averbações e cancelamentos e expedindo certidões dos atos e documentos
próprios de seu ofício.
226
CAPÍTULO 7
Com base nesse repertório, substancialmente com base na certidão de nascimento são
obtidos todos os outros documentos da pessoa natural.
Mas não é só, o RCPN também pratica atos modificativos, como o reconhecimento de
paternidade biológica e socioafetiva, o registro da união estável declarada por escritura
pública, as correções e alterações de nome, a interdição etc.
Nesta serventia, também são recepcionados atos e pedidos de outras serventias como
o reconhecimento de paternidade e as solicitações de certidões.
São as certidões extraídas nesta serventia que demonstram o estado civil da pessoa
(solteira, casada, separada, divorciada, viúva), as relações de ascendência e descendência
(seja para fins sucessórios ou para demonstração de nacionalidade), o poder familiar, a
capacidade, a nacionalidade e a naturalidade.
Por todos esses motivos, o RCPN recebeu o carinhoso apelido de Ofício da Cidadania.
Cada sede municipal, por menor que seja, terá ao menos um (art. 43, §2, Lei 8.935/1994).
227
CAPÍTULO 7
Auxiliar: Natimorto; Livro D: Proclamas; Livro E: demais atos. Veremos os principais livros e
atos a eles relativos.
Por causa de sua relevância, todo nascimento que ocorrer no território nacional deve
ser dado a registro.
São obrigados a fazer a declaração de nascimento (art. 52, Lei 6.015/1973): (a) o pai ou
a mãe, isoladamente ou em conjunto; (b) no caso de falta ou impedimento do pai e da mãe, o
parente mais próximo, sendo maior e achando-se presente; (c) na falta de parente, os
administradores de hospitais ou os médicos e parteiras, que tiverem assistido o parto; (d)
pessoa idônea da casa em que ocorrer; (e) as pessoas encarregadas da guarda do menor.
Para evitar duplicidade do registro, é retirada uma via da DNV, que fica arquivada em
cartório. Assim, quando houver apresentação da DNV, a declaração de nascimento poderá
ser feita por quaisquer dos legitimados, dispensada a verificação da ordem de preferência.
228
CAPÍTULO 7
Essas providências não existem, quando a declaração é feita no prazo. Se o oficial tiver
dúvida sobre a veracidade da declaração, poderá adotar somente 3 atitudes (art. 52, §1, Lei
6.015/1973): (a) ir à casa do recém nascido verificar sua existência; (b) exigir atestação do
médico ou parteira que tiver assistido o parto (naturalmente, quando não houver DNV); (c)
exigir o testemunho de 2 pessoas que não forem os pais e tiverem visto o recém-nascido.
Na hora de lavrar o registro é preciso ter atenção para alguns elementos que são
proibidos.
Não pode ser mencionada a origem e a natureza da filiação, a ordem da filiação (exceto
de gêmeos), lugar do casamento dos pais ou seu estado civil. Também não se pode fazer
referência às leis ou à CF, ou a qualquer outro indício de o registrando não ser fruto de
relação conjugal.
229
CAPÍTULO 7
Quarta etapa é a celebração. A celebração deve ser feita pelo juiz de casamentos de
qualquer RCPN. O competente aqui é o RCPN do local da cerimônia.
Também não existe propriamente uma certidão de solteiro. O fato pode ser extraído
de uma certidão do registro de nascimento, não apontando a existência de anotações. No
mais, pode ser obtida uma certidão de inexistência de casamento ou de habilitação no RCPN
de domicílio dos nubentes.
Em princípio, nenhum sepultamento (ou cremação) pode ser feito sem certidão de
óbito (art. 77, Lei 6.015/1973). A competência é do RCPN do lugar do falecimento.
230
CAPÍTULO 7
Para ser lavrado o registro de óbito é preciso que seja apresentado um atestado de
óbito, também chamado de declaração de óbito (DO). A DO é um documento padronizado,
assim como a DNV, atestando a ocorrência do fato médico e suas circunstâncias.
Se, por algum motivo não for lavrada DO o registro de óbito pode ser feito mediante a
declaração de 2 testemunhas, que tiverem presenciado ou verificado a morte.
Se o assento for lavrado depois do enterro (ou cremação), o que não é a regra, não
havendo DO ou 2 testemunhas assinarão com quem fizer a declaração de óbito, 2
testemunhas que houverem assistido ao falecimento ou ao funeral e puderem atestar, por
conhecimento próprio ou informação que houverem colhido, a identidade do cadáver (art. 83,
Lei 6.015/1973).
Antes de realizar o assento de óbito de criança com menos de 1 ano o oficial deve
verificar se houve registro de nascimento (art. 77, §1, Lei 6.015/1973), praticando o respectivo
ato, se necessário.
Neste caso, o magistrado deve ter o cuidado de exigir o atestado assinado por 2
médicos ou a prévia realização da necropsia. Neste caso, a DO será naturalmente assinada
por médico legista. Não sendo este o caso, não se deve autorizar a cremação.
231
CAPÍTULO 7
registral. São elementos declaratórios, que sequer precisam de retificação para instrução de
feitos judiciais.
O registro civil de pessoa jurídica (RCPJ) tem por atribuição registrar atos da vida
jurídico-administrativa das pessoas jurídicas de direito privado de natureza não empresarial.
Geralmente, essas entidades jurídicas de natureza não empresarial não têm fins
lucrativos dedicando-se a atividades beneméritas, morais, altruístas, como as associações e
as fundações.
Mas esta serventia recebe, também, atos de sociedades que podem sim perseguir fins
econômicos, desde que não sejam organizadas de forma empresarial.
É o caso de uma sociedade simples limitada ou de uma, agora extinta, EIRELI (empresa
individual de responsabilidade limitada) que seja o veículo do exercício de profissão
intelectual, de natureza científica, literária ou artística.
A produção de efeitos perante terceiros é uma característica dos direitos reais. Assim o
RTD é o local adequado para recepcionar instrumentos que versem sobre direitos reais de
garantia sobre bens móveis.
Além disso, é nesta serventia que são realizadas as notificações extrajudiciais, um ato
de comunicação sobre um ato de registro ou de averbação, que garante certeza e segurança
não só com relação à ciência em si, mas também com relação ao conteúdo do documento.
232
CAPÍTULO 7
Sempre que um documento não for atribuído a outra serventia poderá ser inscrito
neste serviço (competência residual), nos termos do art. 127, §único, Lei 6.015/73 .
Esta serventia está estruturada em um sistema real e inscritivo. Ou seja, está baseada
na matrícula imobiliária, onde se perpetua a vida jurídica do bem.
Cada matrícula refere-se a um imóvel; e cada imóvel terá apenas uma matrícula. Sem
que o imóvel esteja matriculado não são praticados atos ou constituídos direitos reais
relativos a ele.
No registro de imóveis, por outro lado, não são praticados negócios jurídicos em si. O
registrador não elabora escrituras, não autentica fatos.
Por fim, o registrador dá publicidade a todos esses direitos. Presume-se que tudo
aquilo que consta do registro é de conhecimento dos interessados.
233
CAPÍTULO 7
O sistema brasileiro é baseado no alemão, mas não totalmente fiel a ele, sendo quase
um meio termo entre ele e o francês (sistema do título e modo).
Verificado o local em que o ato tem que ser praticado, a entrada no cartório ocorre por
protocolo ou prenotação. Protocolo ou prenotação nada mais é do que o lançamento do
título em um livro, atribuindo a ele um número de ordem.
Como a prenotação é válida por 20 dias (art. 205, Lei 6.015/1973), o interessado terá
ainda 10 dias úteis para cumprir o que for necessário, em caso de exigência.
234
CAPÍTULO 7
É difícil resumir em um curto espaço as regras mais importantes que são observadas
pelos registradores na qualificação do título.
A atividade registral depende de provocação do interessado. Via de regra, não pode ser
desenvolvida de ofício (sem solicitação). O pedido pode ser feito pelo interessado ou pelo
Ministério Público. Pode ser verbal, mas em alguns casos, em especial para as averbações a
lei exige que seja feito por escrito, de forma fundamentada, facultando-se ao oficial exigir o
reconhecimento de firma.
No direito registral, prioridade indica que dois direitos contraditórios não ocupam o
mesmo posto, mas se graduam por relação de precedência com base na ordem cronológica
de seu aparecimento. Os direitos são ordenados de forma escalonada, de maneira que o
exercício do primeiro impede ou inviabiliza o exercício do segundo.
Tendo em vista que os direitos reais têm eficácia erga omnes (contra todos), o registro
deve especificar adequadamente o bem sobre o qual o direito recai (especialidade objetiva),
235
CAPÍTULO 7
bem como o seu titular (especialidade subjetiva) tornando-os inconfundíveis com quaisquer
outros.
Assim, em relação a cada imóvel deve haver uma cadeia de titularidades, de modo que
o oficial só faz um registro se o outorgante constar no assento como sendo o seu titular
(assim forma-se a cadeia de transmissão do domínio).
Nenhum título foge ao exame de continuidade, nem mesmo o título judicial. Não pode
ser objeto de registro o mandado de adjudicação que descreve o imóvel com medida diversa
da que consta no registro. Não pode ser objeto de registro a carta de arrematação de bem
que não era de titularidade do devedor. Por fim, não pode ser objeto de registro o formal de
partilha que contenha salto na atribuição do acervo hereditário.
236
CAPÍTULO 7
Todos os fatos ou situações jurídicas relevantes devem ser tornados públicos através
do registro imobiliário, para que possam ser oponíveis contra terceiros.
Tudo o que consta do registro, por outro lado, presume-se de forma absoluta que seja
de conhecimento dos interessados.
Esse princípio foi reforçado recentemente pela reforma do art. 54, da Lei 13.097/2015,
pela Lei 14.382/2022, que pretendeu afastar em definitivo a caracterização de fraude a
execução quando não houver referência à existência da ação judicial na matrícula imobiliária.
Recebendo os autos em juízo deve ser ouvido o Ministério Público no prazo de 10 dias
(art. 200, Lei 6.015/73).
Caso a dúvida seja julgada procedente, o título não será registrado. Caso a dúvida seja
julgada improcedente, o juiz determinará ao oficial que realize o registro. O recurso cabível é
a apelação, que deve ser julgada pelo Conselho Superior da Magistratura.
Cada imóvel tem que ter uma matrícula. E a cada matrícula corresponde um único
imóvel (art. 176, §1º, I, da Lei 6.015/73). E recebe o nome de princípio da unitariedade da
matrícula.
237
CAPÍTULO 7
A matrícula compreende: (i) a descrição do imóvel, que não irá mais se repetir; (ii) a
designação cadastral perante o Município; (iii) os titulares do domínio no momento de
abertura da matrícula; (iv) o número do registro anterior; (v) os ônus existentes sobre o
imóvel; (vi) a sequência dos atos de registro e averbação.
O registro imobiliário, como será visto a seguir, contém 5 livros principais. O Livro 2,
designado Registro Geral é formado pelo conjunto de matrículas dos imóveis.
Há imóveis que ainda não foram matriculados, que permanecem no sistema anterior à
Lei 6.015/73. No sistema registral anterior (Dec. 4.857/39), o registro de imóveis era um
registro de documentos, pessoal e inscritivo. Os imóveis que permanecem no sistema
anterior são chamados de “imóveis transcritos”.
O art. 228 da Lei 6.015/73 determina que a matrícula será aberta no momento em que
for necessário praticar o primeiro ato de registro vigência da lei atual. Estimou-se em 30 anos
o período necessário para a transferência do sistema anterior para o atual, sendo certo que
os imóveis ainda transcritos são exceção no sistema.
Como foi mencionado, o sistema inaugurado com a Lei 6.015/73 é chamado de real e
inscritivo. (b) Registro e averbação.
A Lei 6.015/73 rompeu com a nomenclatura do antigo Código Civil, utilizando apenas
dois termos para os atos praticados pelo oficial: o registro e a averbação.
A regra, contudo, não foi seguida fielmente pela lei, que possui enumeração casual e
nem sempre lógica. Mesmo assim, pode-se conceituar a averbação como uma nota, uma
ocorrência, que não é relativa à criação de direito real, mas que atinge o direito real ou as
pessoas nele interessadas. Consequentemente, altera o registro modificando, esclarecendo
ou extinguindo os elementos dele constantes. A averbação era, tipicamente, uma anotação à
margem da matrícula ou do registro.
238
CAPÍTULO 7
Como deve ter ficado claro, o registro de imóveis não é um lugar mágico onde a pessoa
apresenta um documento para que ele receba um simples carimbo a preços exorbitantes.
Há uma ordem lógica de análise do título para que se possa extrair do negócio jurídico,
um extrato e praticar o ato que, por si só, constitui, modifica ou extingue o direito real. Esse
procedimento todo é praticado em livros de registro.
Os títulos devem ser qualificados e os assentos devem ser praticados na exata ordem
em que forem protocolados, de maneira que os direitos protocolados antes sejam analisados
e registrados em primeiro lugar, ainda que seja necessário cumprir uma série de exigências.
Existe apenas uma exceção: a pedido expresso do interessado, o título pode ser
recepcionado exclusivamente para exame e cálculo dos respectivos emolumentos (art. 12,
§único, Lei 6.015/73). (b) Livro 2: Registro Geral.
O Livro 2 Registro Geral é o mais importante do registro imobiliário. Ele é formado pelo
conjunto de matrículas imobiliárias, suporte documental dos demais assentos, os registros e
as averbações (art. 175, Lei 6.015/73).
Todo e qualquer ato relativo a imóvel, que não seja expressamente atribuído ao Livro
3, deve ser praticado no Livro 2. Requisito para a prática de qualquer assento é a existência
de matrícula.
239
CAPÍTULO 7
Primeiro, cada imóvel terá uma matrícula própria; e cada matrícula poderá relacionar-
se exclusivamente a um imóvel. É o já mencionado princípio da unitariedade da matrícula (art.
176, §1, I, Lei 6.015/73).
Segundo: a matrícula será aberta por ocasião do primeiro ato de registro em sentido
estrito a ser feito na vigência da Lei 6.015/73. Ou seja, a lei estipulou uma maneira lenta e
gradual de transição do sistema anterior chamado de sistema das transcrições das
transmissões, para o sistema atual, chamado de fólio real. (c) Livro 3: Registro Auxiliar.
O Livro 3 Registro Auxiliar é o livro destinado aos atos que, sendo atribuídos por lei ao
registro imobiliário não digam respeito diretamente a imóvel matriculado (art. 177, Lei
6.015/73).
O registro no Livro 3 deve ser feito sem prejuízo do ato que tenha que ser praticado no
Livro 2.
Por exemplo, se as cédulas de crédito contiverem garantia real como uma hipoteca ou
uma alienação fiduciária, o direito real deve ser objeto de registro na matrícula respectiva. As
convenções de condomínio, depois de registradas no Livro 3 devem ser averbadas nas
matrículas a que se referem. Os pactos antenupciais devem ser averbados nas matrículas dos
titulares de direitos reais, em atenção ao princípio da especialidade subjetiva. (d) Livro 4 e
Livro 5: os indicadores.
O Livro 4, indicador real, é o repositório de todos os imóveis que figurarem nos demais
livros devendo conter sua identificação, referência, o número de ordem e anotações (art. 179,
Lei 6.015/73).
Para saber se um determinado imóvel está matriculado é preciso solicitar uma certidão
do Livro 04. Para saber se uma pessoa é titular de algum imóvel é preciso solicitar uma
certidão do Livro 5.
240
CAPÍTULO 7
Outro instituto inglês medieval e subsistente até os dias atuais, com grande relação
com a alienação fiduciária é o trust. Na prática, este instituto também forma uma relação
trilateral, em que há entrega de bens para o uso de determinada pessoa, em conformidade
com um contrato prévio, com fundamento da confiança recíproca
4.2. Conceito
O conceito de alienação fiduciária em garantia é apresentado no art. 22, da Lei
9.514/1997 da seguinte maneira: “Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o
negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a
transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.”
Apesar da definição legal, a alienação fiduciária tem sido vista pela doutrina como um
direito real de garantia, em que o devedor afeta a propriedade de um bem, entregando-a em
favor do credor, que terá o direito de consolidá-la sob sua titularidade se descumprido um
contrato principal. Por outro lado, adimplida a dívida desafeta-se o bem em favor do devedor,
que se torna proprietário pleno do bem.
O credor passa a ter a coisa afetada a si, mas deverá valer-se do procedimento de
execução extrajudicial previsto na Lei 9.514/1997, em caso de inadimplemento, para concluir
a consolidação da propriedade em seu nome, se houver inadimplemento.
241
CAPÍTULO 7
Na hipoteca, o devedor onera o bem, mas continua com o seu domínio, que não é
transferido de nenhuma forma ao credor. Como consequência, o devedor prossegue com a
prerrogativa de gravá-lo sucessivas vezes, bem como de aliená-lo.
Como consequência:
• Prazo para purgação da mora: na execução hipotecária, a mora pode ser purgada até
a assinatura do auto de arrematação; na alienação fiduciária, a mora pode ser purgada até a
prática do ato de averbação, pelo registrador imobiliário, depois do transcurso do prazo da
notificação;
242
CAPÍTULO 7
diferente dessa propriedade que entra para o domínio do credor. Isso porque a propriedade
resolúvel descrita no CC/02 se trata de uma propriedade plena, em que o titular dessa
propriedade pode de forma direta exercer plenamente a propriedade, o que já não existe nos
casos de alienação fiduciária em garantia. Quanto à essa, no surgimento da sua propriedade
existe já o germe do seu desfazimento;
4.5. Características
A propriedade fiduciária é uma modalidade de garantia real. Ela decorre de um
contrato, o contrato de alienação fiduciária em garantia, que é o título, o instrumento que
institui a propriedade fiduciária. Dessa forma, não se devem confundir dois institutos
jurídicos distintos: o contrato de alienação fiduciária e a garantia fiduciária propriamente dita.
Ele pode ser considerado, também, sinalagmático (as prestações são recíprocas),
oneroso (produz vantagens e desvantagens para ambas as partes), comutativo (as partes
conhecem as obrigações desde o início) e consensual (forma-se com o consenso).
243
CAPÍTULO 7
Na lei de mercado de capitais (Lei 4.728/1965, art. 66-B), o objeto é bem amplo:
qualquer bem móvel. Prevalece, no entanto, que só pode ser credor fiduciário instituição
financeira. A execução, no caso, é feita por busca e apreensão, nos termos do Decreto-Lei
911/1969.
No Código Civil (arts. 1.361 a 1.368), o objeto são bens móveis infungíveis. Qualquer
pessoa física ou jurídica pode ser credor fiduciário.
Não somente a propriedade plena pode ser objeto da alienação fiduciária em garantia.
Há uma lista de outros direitos reais limitados que podem ser alienados fiduciariamente,
como o domínio útil (enfiteuse), a propriedade superficiária, o direito de uso especial para fins
de moradia e o direito real de uso.
Prevalece na doutrina que o rol do art. 22, §2, da Lei 9.514/1997 deve ser interpretado
como taxativo (não exauriente). Questionamento fica por conta do direito de laje, introduzido
na legislação posteriormente, pela Lei 13.465/2017.
Não podem ser alienados fiduciariamente direitos sobre os quais pesem determinação
de indisponibilidade, como aquela decorrente de penhora realizada pela Fazenda Nacional
(art. 53, §1, Lei 8.212/1991) ou os bens gravados com cláusula de impenhorabilidade,
inalienabilidade, o bem de família voluntário e o bem objeto de matrícula bloqueada.
244
CAPÍTULO 7
Há quem sustente, por outro lado, que a alienação fiduciária de fração ideal do todo
seria plenamente possível. E mais há quem diga, neste caso, que a anuência dos demais
coproprietários não seria sequer necessária.
Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação,
sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la
de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-
la.”
Além deste dispositivo específico, cogita-se da aplicação analógica do art. 1.420, §2, CC.
Note-se:
Art. 1.420. Só aquele que pode alienar poderá empenhar, hipotecar ou dar em
anticrese; só os bens que se podem alienar poderão ser dados em penhor,
anticrese ou hipoteca. §1. A propriedade superveniente torna eficaz, desde o
registro, as garantias reais estabelecidas por quem não era dono. §2. A coisa
comum a dois ou mais proprietários não pode ser dada em garantia real, na
sua totalidade, sem o consentimento de todos; mas cada um pode
individualmente dar em garantia real a parte que tiver.
Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a
estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem
não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para
si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias,
sob pena de decadência.
245
CAPÍTULO 7
Esse entendimento está em linha com o disposto no Código Civil: “Art. 1.361. (...) §3. A
propriedade superveniente, adquirida pelo devedor, torna eficaz, desde o arquivamento, a
transferência da propriedade fiduciária.”
246
CAPÍTULO 7
4.11. Forma
Como negócio jurídico que institui direito real, não basta o contrato para a criação da
garantia. Nosso sistema é o do título e modo. Para coisa móvel exige-se a tradição ficta
(constituto possessório); para coisa imóvel o registro do título no registro imobiliário. Essa é a
regra geral do sistema (ver arts. 1.227 e 1.245, CC, para propriedade imóvel, e art. 1.267, CC
para propriedade móvel).
Essas cláusulas são cogentes e devem estar presentes de todo e qualquer contrato de
alienação fiduciária, sob pena de não serem registráveis.
Não se exige escritura pública. O negócio pode ser celebrado por instrumento
particular, ainda que se refira a imóvel de valor superior a 30 salários mínimos (art. 38, Lei
9.514/1997):
Aliás, não se exige escritura pública para nenhum dos atos e contratos resultantes da
alienação fiduciária de imóvel.
Assim, quando temos a seguinte estrutura: (1) compra e venda; que (2) dá causa a um
mútuo; (3) garantido por alienação fiduciária; a compra e venda excepciona o art. 108 do
Código Civil. E isso não acontece porque a compra e venda é acessória da garantia, seguindo
o seu regime jurídico, mas porque foi a garantia que viabilizou a aquisição do bem, sendo
resultante da aplicação da alienação fiduciária.
247
CAPÍTULO 7
Porém, não pode ficar com ela (vedação ao pacto comissório ou cláusula comissória),
deve levá-la a leilão (art. 27, Lei 9.514/1997). Notar que a cláusula comissória é vedada de
forma geral, para todos os direitos reais de garantia (art. 1.428, CC).
A venda pode ser em leilão judicial ou extrajudicial (art. 1.364, CC), aplicando-se o
produto da venda para saldar o crédito. O saldo, se houver deve ser devolvido ao devedor
fiduciante.
Se o produto da venda não for suficiente a regra, ao menos para móveis, é que o
devedor fiduciante continua obrigado pela diferença, que pode ser cobrada através de ação
monitória.
Súmula 384 STJ: “Cabe ação monitória para haver saldo remanescente oriundo de
venda extrajudicial de bem alienado fiduciariamente em garantia.”
O CDC considera nulas as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações
pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a rescisão do
contrato (art. 53):
248
CAPÍTULO 7
De um lado há aqueles que defendem a plena aplicação do art. 53, exigindo que o
valor pago pelas prestações seja integralmente restituído, caso o bem seja perdido por
inadimplemento e resolução do contrato.
De outro, existem aqueles que entendem que este dispositivo não pode ser aplicado à
Lei 9.514/1997. Primeiro, porque é norma anterior, sendo a Lei 9.514/1997 norma especial.
O fato nada tem que ver com a remuneração pela utilização do bem, até porque ele foi
comprado pelo devedor. Também não tem a ver com a restituição daquilo que o credor
emprestou e é seu, devendo ser devolvido por ocasião do desfazimento do contrato.
249
CAPÍTULO 7
Se, intimado, o devedor não purgar a mora no prazo legal a propriedade será
consolidada em nome do credor fiduciante, mediante a prática de um ato de averbação.
Se o leilão for positivo, a compra será celebrada por escritura pública ou escrito
particular, dando causa a um ato de registro.
Se o leilão for negativo, deverá ser realizado um segundo. Caso a venda ainda assim
não seja possível, averba-se a ocorrência na matrícula para que, aí sim, a propriedade fique
liberada, plena e consolidada em nome do credor, que poderá proceder com o imóvel como
melhor lhe aprouver.
250
CAPÍTULO 7
A rigor, esses aditamentos não podem implicar modificação nos elementos essenciais
do negócio jurídico, sob pena de caracterizarem verdadeira novação.
Por outro lado, se for concedido um novo empréstimo, forem acordadas novas formas
de pagamento, for majorado o valor da dívida etc., via de regra será o caso de novação.
4.16. Quitação
A legitimidade para dar quitação é do credor fiduciário, que deve fazer prova de seus
poderes.
O termo de quitação é desconstitutivo de direito real, mas nem por isso deve se revestir
de forma pública. Pode ser outorgado por instrumento particular (art. 320, CC; art. 38, Lei
9.514/1997), com firma reconhecida.
Observe-se, ainda, que a dívida pode ser extinta por dação em pagamento, cuja
propriedade se consolida, então, em nome do credor fiduciário mediante ato de registro.
Importante, para que não se confunda a dação em pagamento com o pacto comissório
é que o negócio seja celebrado depois do inadimplemento e não seja previsto no próprio
contrato de alienação fiduciária em garantia.
251
CAPÍTULO 7
O problema é que a mora pode ser absoluta ou relativa, de acordo com o grau de
utilidade que a prestação ainda possa ter para o credor. A notificação tem o exato objetivo de
converter a mora relativa em mora absoluta, marcando e provando a situação de
inadimplemento.
A intimação será feita pelo oficial registrador (art. 26, §1º, Lei 9.514/1997) ou, a seu
pedido, através do registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do
domicílio de quem deve receber, ou pelo correio com aviso de recebimento (art. 26, §3º, da
Lei 9.514/1997).
Se, por duas vezes, o intimando for procurado e não for encontrado, havendo
suspeitas fundadas de ocultação, pode-se realizar a intimação por hora certa.
252
CAPÍTULO 7
Se o devedor fiduciante for pessoa jurídica, deve ser intimado o representante com
poderes demonstrados.
A intimação, geralmente, deve ser pessoal devendo ser tentada ao menos no endereço
do imóvel e no endereço declinado no contrato.
No primeiro leilão, pode-se fazer a venda se o valor proposto for maior do que o valor
acordado pelas partes para efeito de venda. No segundo leilão, admite-se a venda se a
proposta for superior à dívida com encargos (art. 27, §§1º e 2º, da Lei 9.514/1997).
253
CAPÍTULO 7
O pagamento, para purgar a mora, deve ser realizado pelo devedor, perante o registro
de imóveis em que se processa a execução extrajudicial, na circunscrição do imóvel.
Feito esse pagamento, o oficial terá o prazo de 3 dias para repassar o pagamento ao
credor fiduciário, já compensadas as despesas de cobrança e de intimação.
254
CAPÍTULO 7
Esta situação deve ser modificada com a entrada em vigor da Lei 14.382/2022, que
inseriu um §1, no art. 9, da Lei 6.015/1973:
Art. 9 (...) §1. Serão contados em dias e horas úteis os prazos estabelecidos
para a vigência da prenotação, para os pagamentos de emolumentos e para a
prática de atos pelos oficiais dos registros de imóveis, de títulos e documentos
e civil de pessoas jurídicas, incluída a emissão de certidões, exceto nos casos
previstos em lei e naqueles contados em meses e anos.” “Art. 9 (...) §3. A
contagem dos prazos nos registros públicos observará os critérios
estabelecidos na legislação processual civil.
Esta mesma lei, inseriu também um outro dispositivo mais adiante na Lei 6.015/1973
que trata do cancelamento extrajudicial do compromisso de compra e venda e que pode ser
utilizado aqui por analogia:
255
CAPÍTULO 7
Esta compreensão só veio a ser alterada depois da edição Lei 13.465/2017, que inseriu
dispositivo expresso sobre o assunto na Lei 9.514/1997 (art. 26-A). Com isso, segundo o STJ,
deixou de ser possível a purgação da mora depois da averbação da consolidação.
Muito embora se fale em consolidação da propriedade plena, ela ainda não terá
disponibilidade, até que se realizem os leilões e se extinga a dívida. Antes dos leilões, só se
adquire a disponibilidade plena se as partes transigirem e acordarem, por escritura pública
ou escrito particular a dação em pagamento.
O art. 26, §7, da Lei 9.514/1997 menciona que o ato a ser praticado na matrícula para a
consolidação da propriedade é de averbação. Tecnicamente, a designação mais correta seria
de registro em sentido estrito, por ser o ato que marca verdadeira aquisição de propriedade
por parte do credor fiduciário.
Alguns sustentam que a dicção legal está correta, tendo em vista que existe verdadeiro
cancelamento da alienação fiduciária e o ato de cancelamento é praticado tradicionalmente
por averbação (art. 248, Lei 6.015/1973).
Contudo, a alienação fiduciária constitui apenas uma afetação patrimonial e não uma
verdadeira aquisição de propriedade, posteriormente marcada pelo afastamento da
resolubilidade.
256
CAPÍTULO 7
Habitualmente, para ser possível a oneração de um imóvel seu titular deve ter a sua
livre disposição.
257
CAPÍTULO 7
4.23. Leilão
O procedimento a ser adotado para o leilão deve ser objeto de regramento específico
no contrato de alienação fiduciária.
Exige-se a comunicação do devedor sobre as datas, horários e locais dos leilões (art.
27, §2-A, da Lei 9.514/1997).
O controle dos prazos do leilão não integra o âmbito de qualificação registral. Mas,
segundo o STJ, o seu descumprimento pode ensejar nulidade.
Até a data do segundo leilão, o devedor poderá exercer o seu direito de preferência
para adquirir o imóvel pelo preço correspondente ao valor da dívida.
Se, no segundo leilão, não houver licitante ou não for oferecido valor superior ao da
dívida restará a dívida extinta e o contrato e o credor ficaram com o imóvel, adquirindo assim
a propriedade plena.
4.24. Arrematação
Arrematado em leilão, credor fiduciário e adquirente deverão formalizar a aquisição,
por instrumento público ou particular.
258
CAPÍTULO 7
Aqui, mais uma vez, existe divergência doutrinária sobre a necessidade de se celebrar
o negócio por escritura pública. No Estado de SP, a consolidação normativa aceita a forma
particular (item 253.1, Cap. XX).
Ambos podem, contudo, ceder sua posição a terceiro o que, na prática, quando
realizada pelo devedor, equivale à transmissão do próprio bem. O cessionário sub-roga-se na
posição do cedente.
Por fim, pode haver portabilidade do financiamento para outra instituição financeira,
ocasião em que o ato a ser praticado na matrícula também será de averbação das novas
condições contratuais.
5. USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL
259
CAPÍTULO 7
5.1. Introdução
A usucapião é uma das formas de aquisição da propriedade imóvel, ao lado do registro
do título e da acessão. Tratando-se de uma maneira de aquisição da propriedade, a
usucapião tende a ser vista, inicialmente, pelo que representa individualmente, como
expressão de acréscimo patrimonial.
Ocorre que a usucapião tem um aspecto social relevante, pois ela marca a
consolidação jurídica de um estado de fato, pelo decurso do tempo. Assim, mais do que
designar a aquisição da propriedade, a usucapião reinsere o imóvel no sistema registral,
regularizando sua cadeia filiatória e titularidade.
260
CAPÍTULO 7
5.2.2. Elementos
A usucapião tem 2 elementos essenciais: a posse e o tempo. Sem esses dois elementos
não haverá usucapião. Cabe ao direito civil aprofundar cada um deles.
O tempo necessário para aquisição da propriedade e dos demais direitos reais por
usucapião vai variar de acordo com os predicativos da posse.
Não só a propriedade plena, mas também outros direitos reais limitados são
usucapíveis.
O exemplo mais comum de direito real limitado que pode ser usucapido é a servidão
de passagem.
Para que possa existir usucapião, a posse e o tempo devem recair sobre um objeto
apto a ser usucapido. Em geral, tudo o que pode ser objeto de posse privada e que não
estiver fora do comércio é suscetível de prescrição aquisitiva.
Não podem ser objeto de usucapião os bens públicos. A determinação tem sede
constitucional (art. 183, §3; e art. 191, §único, ambos da Constituição Federal) e
infraconstitucional (art. 102, Código Civil).
Não existe, por isso, relação necessária entre a usucapião e algum tipo específico de
processo, a manifestação de órgão estatal ou a existência de lide.
O que é necessário é que o fato jurídico seja verificado e que, desta maneira, seja
viabilizado o seu acesso ao registro imobiliário. E isso pode ocorrer no Brasil por duas vias
distintas: a judicial e a extrajudicial.
261
CAPÍTULO 7
262
CAPÍTULO 7
Foi então com novo Código de Processo Civil, Lei 13.105/2015 que houve verdadeira
inovação no que se refere ao reconhecimento extrajudicial da usucapião.
Assim, ficou estabelecido que, sem prejuízo da via jurisdicional admite-se a formulação
de pedido de reconhecimento de usucapião perante o oficial de registro de imóveis, com
tramitação integralmente extrajudicial.
A questão parece singela, mas é complexa, tendo em vista que a jurisdição voluntária,
para boa parte da doutrina processual, não é sequer espécie de jurisdição, tampouco
voluntária.
263
CAPÍTULO 7
Além disso, a lei exigiu capacidade postulatória para a condução do feito, sendo a
presença de advogado ou defensor público mandatória.
O requerimento deve ser instruído com documentos relevantes, como ata notarial,
planta e memorial, certidões negativas etc.
264
CAPÍTULO 7
5.3.4. O requerimento
São certos os interessados conhecidos e que devem, por isso, obrigatoriamente ser
qualificados e procurados pessoalmente.
A terminologia usada pela lei aparenta ser um pouco exagerada, ao incluir os outros
titulares de direitos inscritos. A rigor, o procedimento é de interesse dos titulares de direitos
reais.
Apesar disso, a dicção da lei é expressa e clara, devendo ser atendida pelos
interessados.
Se a lei foi exagerada neste ponto foi insuficiente em outro de extrema relevância. Não
há previsão legal de participação no feito dos ocupantes dos imóveis vizinhos.
265
CAPÍTULO 7
Apesar da omissão legal, não há dúvida de que a participação dos possuidores dos
imóveis vizinhos, com animus domini, é imprescindível.
Por fim, também devem participar do feito as Fazendas Públicas. Sua necessária
participação no processo existe para verificar se o imóvel que se pretende usucapir é público,
caso em que incidiria a vedação prevista no art. 102 do Código Civil, e no art. 183, §3, e art.
191, §único, ambos da Constituição Federal.
Com relação aos interessados incertos, sua existência é justificada pela própria
natureza do direito real, oponível contra todos. São incertos aqueles que, eventualmente,
podem ter interesse no feito, mas que, nem por isso, são conhecidos. Como não se sabe
exatamente quem são, não podem ser qualificados ou notificados pessoalmente devendo,
para tanto, ser publicado edital.
Se não forem localizados, devem ser realizadas buscas por novos endereços,
notificando-se, por fim, por edital, se não forem localizados.
Mas muita atenção: é nula a notificação dos interessados certos por edital, se não for
tentada previa e adequadamente a intimação pessoal. Essa nulidade atingirá todo o
procedimento administrativo, inclusive a própria abertura de matrícula.
266
CAPÍTULO 7
Pode ocorrer, no entanto, de o titular do imóvel vizinho ter falecido. Neste caso, será
notificado o inventariante, se houver, ou todos os herdeiros.
Pode ocorrer, também, de o titular ser uma pessoa jurídica. Neste caso, a intimação
será feita na pessoa de seu representante legal (art. 75, VIII, Código de Processo Civil). Se a
pessoa jurídica houver sido extinta, a notificação será feita na pessoa dos antigos sócios.
Por fim, se o requerente apresentar, com a petição inicial, expressa concordância dos
interessados certos, desnecessária será a intimação. Essa concordância deve ser expressa por
escrito, preferencialmente na planta do imóvel a ser usucapido. A firma deverá ser
reconhecida, pois se trata do único elemento de autenticidade do escrito.
267
CAPÍTULO 7
Esse esclarecimento é relevante, pois o procedimento não deve ser usado para a
prática de atos simulados ou fraudulentos, em especial no que se refere ao correto
recolhimento de tributos.
Contudo, este requisito não deve ser visto de forma exageradamente rígida. Lembre-se
que, rigorosamente, não é requisito da usucapião a absoluta impossibilidade de saneamento
do título ou da cadeia filiatória.
5.3.4.4. O pedido
Para que o pedido seja certo e determinado, deve recair sobre imóvel descrito com
precisão, em homenagem ao princípio da especialidade objetiva.
A lei não prevê expressamente que o pedido deve ser apresentado com a firma
reconhecida. Essa, contudo, é a regra geral dos requerimentos apresentados ao registrador,
nos termos do art. 221, II, da Lei 6.015/1973.
Mas, para que esses pedidos sejam compatíveis entre si, é preciso que os imóveis não
sejam completamente autônomos, com posses distintas. É preciso ao menos que formem a
mesma unidade econômica, como no caso de um imóvel rural que foi seccionado por uma
estrada municipal.
268
CAPÍTULO 7
Os interessados certos são aqueles que poderiam anuir ao pedido de forma expressa
mediante assinatura da planta e não o fizeram. Basicamente, os titulares de direitos
registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis
confinantes, bem como os possuidores dos imóveis confrontantes.
Sem dúvida, há situações em que a determinação do valor do imóvel não é tão simples,
em especial quando o imóvel não tem cadastro administrativo no INCRA ou no Município.
Nestes casos, pode ser feito o cálculo de um valor proporcional conforme o tamanho,
se a área estiver inserida em outra de maior porção com valor venal conhecido.
Para imóveis rurais, no Estado de São Paulo, pode-se tomar como referência os
parâmetros do Instituto de Economia Agrícola (IEA). Para imóveis urbanos, pode-se tomar
como referência o maior valor entre o valor venal do IPTU, ITBI, ITCMD ou mesmo o valor de
mercado, estimado de forma objetiva pelo requerente.
Não sendo possível recorrer a esses parâmetros, o registrador pode exigir o prévio
cadastramento.
269
CAPÍTULO 7
Tudo isso sem prejuízo do valor do registro em sentido estrito da usucapião em si.
Como o sistema registral trabalha com uma cadeia de autenticidade, o que é requisito
necessário da certeza e da segurança que permeiam os registros públicos, todos os
documentos devem ser apresentados em seu original ou, quando não possível, em cópia
autenticada. Além disso, todas as firmas devem ser reconhecidas.
O requerimento será instruído com tantas cópias quantas sejam necessárias para as
notificações, em número idêntico aos titulares de direito inscritos nas matrículas.
270
CAPÍTULO 7
Essa crítica não parece exata. Especificamente no caso da usucapião, a lei parece ter
outorgado ao tabelião uma prerrogativa um pouco mais ampla do que a simples atestação de
fatos perceptíveis pelos sentidos.
Este juízo de valor, contudo, não é amplo e discricionário, como o do magistrado. Ele é
restrito e objetivo. Na dúvida, a atestação deve ser recusada.
Na verdade, o que ocorre é que o tabelião certifica os fatos, dos quais se depreende a
duração do tempo e a intenção do possuidor. É o conjunto de elementos coligidos pela ata
que demonstrará os predicativos da posse e, portanto, a adequação da valoração feita pelo
tabelião.
Neste ponto, a ata notarial se aproxima de uma ata de notoriedade. Ela atesta os fatos
que são tidos como certos pelas pessoas que se relacionam com aquela posse, de acordo
com os documentos apresentados. Consequentemente, a ata não se limita a atestar um fato
notório, mas a própria notoriedade do fato.
Por este motivo, a ata deve ser lavrada de forma minudente, analisando documentos e
apresentando os fatos narrados pelos vizinhos e demais presentes no momento da sua
lavratura.
A propósito, a lei não exige, mas tudo recomenda que o tabelião compareça ao local do
imóvel antes da lavratura da ata, que ele faça uma vistoria, que percorra o perímetro e
compare tudo o que vê com a planta apresentada. A posse é uma situação fática, que
tipicamente não se extrai exclusivamente de documentos. E as testemunhas não serão
ouvidas sob o crivo do contraditório.
A ata notarial para fins de usucapião, portanto, é além de uma ata de notoriedade,
uma típica ata de presença. E, como tal, deve ser lavrada pelo tabelião que tem atribuição
territorial sobre o local em que está situado o imóvel.
Importante lembrar que o procedimento pode ser instruído com mais de uma ata
notarial e até por escrituras declaratórias lavradas por diferentes tabeliães, ainda que de
diversos municípios (art. 4, §7, Prov. 65/2017 CNJ). Quando mais robusto estiver o conjunto
probatório, mais tranquilo será o processamento.
271
CAPÍTULO 7
Essa dispensa não parece possível por dois motivos. Primeiro porque a ata é
apresentada como necessária pelo texto da lei, que menciona que o requerimento será
instruído com ela. Além disso, o tabelião é parte necessária do procedimento, responsável
inclusive por sua fiscalização.
Para que se tenha razoável segurança com relação a eles é imprescindível que a planta
e o memorial descritivo sejam elaborados por profissional habilitado (engenheiro ou
arquiteto), com a respectiva anotação de responsabilidade técnica (ART) ou registro de
responsabilidade técnica (RRT).
Notar que imóvel, para efeitos registrais, não é a construção que nele se situa. É
verdade que o direito registral importa a compreensão de imóvel do direito civil, mas a
definição para fins registrais não coincide exatamente com as lições apresentadas pelo direito
comum.
Logo, não faz nenhum sentido apresentar no processo a planta baixa do imóvel, ou
seja, o desenho de uma construção feito, em geral, a partir de um corte horizontal. Essa
planta não esclarece onde está o imóvel e quais são os confrontantes.
272
CAPÍTULO 7
É bem verdade que esta anuência não tem forma certa. Se não estiver na planta pode
ser apresentada em qualquer documento em apartado e até na própria ata notarial.
Importante é que a anuência seja inequívoca.
O requerimento deve ser instruído com certidões negativas dos distribuidores cíveis da
Justiça Estadual e Federal.
Portanto, não há qualquer problema se, na análise das certidões, surgirem anotações
de feitos em que o requerente é parte. Para cada um dos apontamentos deve ser
apresentada certidão de objeto e pé, demonstrando que ela não tem relação qualquer com
disputa envolvendo o imóvel.
273
CAPÍTULO 7
Por outro lado, a existência desses gravames, por si só, não é impeditiva para a
aquisição da propriedade e de outros direitos reais por usucapião.
Na maior parte das vezes, eles não revelam qualquer expressão de sequela, mas
tentativa de vinculação do bem à eventual satisfação de direito obrigacional.
A interpretação da expressão justo título no art. 216-A, IV, da Lei 6.015/1973 não
precisa ser restritiva, se não for o caso de usucapião ordinária.
Justo título pode ser apenas um documento que demonstre a origem, a qualidade e a
duração da posse. Pode até ser que prove a extensão da posse, o que delimita os contornos
de aquisição de um direito real diferente da propriedade.
O próprio Prov. 56/2017 CNJ, no art. 13, §1 contém exemplos do que se pode
considerar justo título, quando fala dos documentos que podem afastar a necessidade de
notificação:
Art. 13. (...) §1. São exemplos de títulos ou instrumentos a que se refere o
caput: I – compromisso ou recibo de compra e venda; II – cessão de direitos e
promessa de cessão; III – pré-contrato; IV – proposta de compra; V – reserva de
lote ou outro instrumento no qual conste a manifestação de vontade das
partes, contendo a indicação da fração ideal, do lote ou unidade, o preço, o
modo de pagamento e a promessa de contratar; VI – procuração pública com
poderes de alienação para si ou para outrem, especificando o imóvel; VII –
escritura de cessão de direitos hereditários, especificando o imóvel; VIII –
documentos judiciais de partilha, arrematação ou adjudicação.
274
CAPÍTULO 7
Além do justo título, o requerimento pode ser instruído com outros documentos.
Entre esses outros documentos, os mais relevantes para efeito de usucapião são as
contas de consumo relativas ao imóvel e a prova de quitação das obrigações tributárias.
As contas de consumo de água, esgoto, luz, gás etc. demonstram geralmente que o
imóvel foi habitado. Não basta, portanto, que existam faturas, elas devem revelar a existência
de consumo, portanto a relação existente entre o possuidor e o imóvel.
A posse não deixa de ser uma relação fática de submissão da coisa a um senhorio, de
maneira que a observação objetiva do que se passa no local é imprescindível, em especial
quando, no local, são ouvidas pessoas de forma espontânea.
É importante que essas certidões sejam o mais atualizadas possível, nunca com prazo
superior a 30 dias, de maneira a demonstrar a atual situação registral.
Lembre-se que a inexistência de registro não é indicativa de que o imóvel seja público
ou de que se trataria de terra devoluta.
275
CAPÍTULO 7
5.3.6. O processamento
Há quem entenda ser mais adequado partir para as notificações apenas quando o feito
estiver regularmente instruído, o que viabiliza em melhores condições o contraditório a
ampla defesa.
Há quem entenda que as notificações devem ser feitas desde logo, tendo em vista que
a integração do polo passivo pode ser lenta e trabalhosa. Contanto que não exista
modificação do pedido, da planta e do memorial, rigorosamente não haverá problema neste
sentido.
5.3.6.1. Prenotação
Há na doutrina quem sustente que, uma vez prenotado o pedido de usucapião, não
seria admitida a prática de outros registros ou averbações na matrícula, até o seu desfecho
final (MELLO, Henrique Ferras Corrêa de, Usucapião Extrajudicial, 2ed. São Paulo, YK Editora,
2018, p. 331).
Não parece ser esta uma solução isenta de críticas. Se o imóvel já está matriculado e a
usucapião não ensejar modificação na descrição tabular, é bem possível fazer na matrícula
uma averbação que indique a existência do procedimento, autorizando o regular acesso ao
fólio dos títulos lavrados com atenção à continuidade registral.
276
CAPÍTULO 7
Pode ocorrer, contudo, de o imóvel não ter vida registral regular. Pode acontecer,
também, de não ter matrícula naquela serventia. Nestes casos, não há como se falar na
averbação da tramitação do feito ou mesmo no registro de títulos contraditórios,
simplesmente porque não haverá base matricial para tanto.
Autuado o pedido, ele será submetido à qualificação do oficial registrador, que poderá
dar um despacho liminar positivo, negativo ou ordinatório.
Se o pedido for inviável, seja porque o bem não pode ser usucapido, seja porque da
narrativa dos fatos não decorre logicamente o pedido será elaborada nota devolutiva
definitiva, explicando os motivos pelos quais a tramitação não pode ser admitida.
Importante que a qualificação seja feita, desde logo, de forma completa e exauriente.
Havendo suspeita de ocultação, a notificação deveria ser feita por hora certa.
Tratando-se de processo administrativo, não se verifica qualquer problema na aplicação
analógica ao caso do Código de Processo Civil, em especial depois da inserção do §3, no art.
277
CAPÍTULO 7
251-A, pela Lei 14.382/2022. Entre as modalidades fictas de cientificação, esta é muito melhor
do que a realizada por edital.
O edital será publicado em jornal local, às expensas do requerente uma única vez
assinalando-se o prazo de 15 dias para manifestação.
Além dos interessados certos não localizados ou que estejam em local incerto,
ignorado ou inacessível, também devem ser notificados por edital os interessados incertos.
Essa notificação pode ser feita em conjunto, no mesmo ato.
5.3.6.4. Impugnações
A lei estabelece o prazo de 15 dias para manifestação dos interessados certos, incertos
e para a Fazenda Pública. No processo administrativo, o prazo começa a correr da própria
notificação e não da juntada aos autos da respectiva certidão ou comprovação.
278
CAPÍTULO 7
não impugnadas, salvo se: I - não for admissível, a seu respeito, a confissão; II -
a petição inicial não estiver acompanhada de instrumento que a lei considerar
da substância do ato; III - estiverem em contradição com a defesa, considerada
em seu conjunto. Parágrafo único. O ônus da impugnação especificada dos
fatos não se aplica ao defensor público, ao advogado dativo e ao curador
especial.
Por este mesmo motivo, a ausência de manifestação dos interessados certos não
poderia ser considerada discordância e indicativo de lide, como de fato foi colocado na
redação inicialmente aprovada com o Código de Processo Civil. O silêncio, no caso, é neutro.
O mesmo vale para o registrador que, diante dessas situações, segue vinculado ao
princípio da estrita legalidade.
Assim, em boa hora foi alterada a redação do art. 216-A, §2, da Lei 6.015/1973, pela Lei
13.465/2017 para que o silêncio seja interpretado como concordância.
Interessado certo que pretende opor-se ao feito de forma fundada é aquele que se
desincumbe do ônus da impugnação especificada, esclarecendo de que maneira o
procedimento lhe prejudica, em qual local.
Somente então, se o juiz assim determinar o feito será extinto, podendo o interessado
emendar a petição para fazer a respectiva adequação ao procedimento comum.
279
CAPÍTULO 7
Toda decisão proferida no feito, em especial a decisão final, deve ser fundamentada
nos termos do que determina o art. 93, IX, da Constituição Federal. Parâmetro para tanto
deve ser o art. 489, §1, do Código de Processo Civil:
5.3.6.6. Recorribilidade
Por uma questão de economia e praticidade, convém que os autos em que se processa
o pedido sejam desde logo encaminhados a juízo, dispensando-se a formação de expedientes
ou autos apartados.
280
CAPÍTULO 7
6. INCORPORAÇÃO E CONDOMÍNIO
6.1. Incorporação imobiliária
6.1.1. Natureza Jurídica
Por isso, a Lei 4.591/1964 condiciona a alienação e oneração das unidades futuras à
prévia apresentação, ao registro de imóveis, de uma série de documentos (art. 32), em seu
conjunto chamados de “memorial de incorporação”.
281
CAPÍTULO 7
Note-se que memorial de incorporação (art. 32, caput) não se confunde com memorial
descritivo (art. 32, ‘g’), o que, a rigor não é forma muito técnica de designar os requisitos do
registro.
A obrigatoriedade do registro especial decorre do art. 167, I, 17, c/c art. 169, ambos da
Lei 6.015/1973; e da própria Lei 4.591/1964, quando condiciona a alienação ou oneração ao
registro especial (art. 32, caput).
6.1.1.2. O incorporador
282
CAPÍTULO 7
Em suma, será aquele com poderes para realizar a atividade de venda das frações
ideais vinculadas a futuras unidades autônomas a serem construídas.
A incorporação pode ainda ser por administração (art. 58). Neste caso, o preço da
unidade é apenas estimado inicialmente. Os adquirentes assumem a responsabilidade pelo
pagamento do custo integral da obra. Nesta modalidade de contratação, os riscos financeiros
da obra são todos dos adquirentes.
Via de regra, o imóvel que vai ser objeto da incorporação deve estar livre de ônus e
encargos, não podendo haver quaisquer impedimentos a atos de disposição.
283
CAPÍTULO 7
• A indisponibilidade judicial;
O prazo para exame da documentação é de 10 dias úteis a contar do protocolo (art. 32,
§6, Lei 4.591/1964, com a redação da Lei 14.382/2022). Cumpridas as exigências, o oficial terá
o prazo de mais 10 dias úteis para efetuar o registro.
6.1.4.1. Requerimento
284
CAPÍTULO 7
Assim, quando o imóvel não está registrado em nome do requerente será necessário o
prévio registro de aquisição da propriedade ou da promessa irretratável de compra venda ou
de permuta.
Assim, título mencionado no art. 32, ‘a’ é aquele que demonstra o poder de demolir,
construir e alienar as frações ideais, podendo muitas vezes ser a simples matrícula.
Não parece ser essa, contudo, a interpretação de parte relevante da doutrina, para
quem não basta a apresentação da certidão da matrícula do imóvel, com o direito
devidamente registrado (KÜMPEL, Vitor, Tratado Notarial e Registral, v. 5, t. 2, p. 2441).
Para esta doutrina, o registro é lançado na matrícula por extrato, podendo haver, no
título, outras informações relevantes sobre a aquisição, a exemplo do direito para demolir e
construir.
Nota-se, em primeiro lugar, que as certidões devem se referir ao imóvel, aos alienantes
do terreno e ao incorporador.
Com relação ao imóvel é preciso verificar inicialmente quais tributos podem incidir
sobre ele. Não há tributo federal sobre imóveis urbanos, salvo em caso de aforamento.
285
CAPÍTULO 7
Porém, tratando-se de imóvel que anteriormente estava na zona rural pode-se cogitar
da incidência de ITR, sendo necessário comprovar a respectiva quitação, se o imóvel teve esta
natureza nos últimos 5 anos.
O tributo mais relevante que incide sobre imóveis é o IPTU, sendo a certidão mais
importante a municipal. Ainda com relação ao imóvel, a lei enumera a certidão de ônus reais,
o que mais uma vez é amplamente suprido pela certidão da matrícula imobiliária. A existência
de constrições judiciais sobre o imóvel em geral implica qualificação negativa.
Além disso, passou a existir incompatibilidade entre o art. 37, da Lei 4.591/1964 e o art.
55, da Lei 13.097/2015. Isso porque a alienação ou oneração das unidades autônomas
integrantes de incorporação imobiliária não poderá mais ser objeto de evicção ou de
decretação de ineficácia.
Assim, há dúvida fundada se não seria papel do registrador obstar um ato de fraude à
execução. A lei não estabelece prazo de validade das certidões a serem apresentadas. Em SP,
as normas estabelecem o prazo máximo de 6 meses (item 210.5 e 210.6).
286
CAPÍTULO 7
Contudo, prevalece que o prazo permanece o mesmo, seja porque a lei é especial, seja
porque o prazo de usucapião de servidões permanece em 20 anos (art. 1.379, §único, CC).
O registro de imóveis, assim, funciona como um guardião indireto dessas normas, não
porque faça o controle diretamente, mas porque remete o interessado ao controle necessário
dos órgãos competentes.
Neste âmbito, é possível que exista ainda algum controle a ser feito pelo Estado, seja
em função da localização do empreendimento, seja em função do seu tamanho. É o que
acontece, em SP, com o controle realizado pelo GRAPROHAB.
Importante, neste ponto, que o projeto aprovado tenha identidade de área com a área
mencionada na matrícula. Requisito para o registro da incorporação e, posteriormente, para a
instituição e especificação de condomínio é a unitariedade matricial.
Naturalmente, este cálculo não fará sentido para o caso das casas isoladas ou
geminadas previstas no art. 68, inserido pela Lei 14.382/2022, tendo em vista que, neste caso,
a incorporação não deságua em condomínio edilício.
287
CAPÍTULO 7
O memorial descritivo nada mais é do que o texto narrativo, que traduz a planta em
palavras. Ele deve conter as especificações da obra, com a descrição do empreendimento, sua
localização, características e metragens.
Memorial descritivo (art. 32, ‘g’), como mencionado anteriormente, não se confunde
com o memorial de incorporação (art. 32, caput).
Esse custo projetado não vincula o incorporador ou o construtor, mas serve de base
para a tomada de decisão dos adquirentes esclarecendo, por exemplo, quanto se deve à
aquisição do terreno e quanto à construção.
Essas frações ideais são requisito necessário para a própria instituição do regime
condominial, portanto não é possível omitir essa informação.
Deverão ser expressas na forma decimal ou em percentual, devendo a sua soma ser
igual à totalidade do empreendimento (100%).
288
CAPÍTULO 7
Pode acontecer de o terreno não ter sido comprado pelo incorporador, mas ter sido
objeto de uma permuta por futuras unidades a serem construídas.
Lembre-se que, agora, a promessa de permuta é ato passível de registro (art. 167, I, 18,
Lei 6.015/1973).
6.1.4.13. Mandato
Por isso, o mandato não é exigido em todas as incorporações, mas somente naquelas
em que o mandatário deva proceder pelo proprietário. Não sendo este o caso, é o próprio
proprietário que deve anuir com todos os atos incluindo o pedido de registro da incorporação
e a alienação das unidades autônomas.
Considerando o vulto dessas operações, bem como o risco envolvido a lei defere ao
incorporador a prerrogativa de desistir do empreendimento dentro de um prazo que o
próprio incorporador estabelecerá, para verificar as condições de mercado.
289
CAPÍTULO 7
do prazo de validade do registro (art. 33), aquele período em que se deve demonstrar a
concretização da incorporação. Ambos são de 180 dias, mas refletem coisas distintas.
Por outro lado, a demonstração de que houve concretização não é requisito para
averbação da construção e nem para a instituição e especificação de condomínio. Para estes,
o requisito é a própria existência da edificação, certificada sua habitabilidade, bem como os
recolhimentos dos encargos.
O prazo de carência não poderá ser superior a 180 dias podendo ser renovado por
igual período. Trata-se do termo final do prazo de validade do registro de incorporação (art.
33).
A Lei 4.591/1964 não definiu o que seja a concretização da incorporação. Mas entende-
se que ela ocorre quando se aliena ao menos uma unidade ou se contrata a construção.
A intenção da lei era boa, mas era também de eficácia muito restrita. Na prática, não
servia sequer para afastar amadores da atividade. Por isso, em boa hora, este documento foi
excluído do rol do art. 32 pela Lei 14.382/2022.
290
CAPÍTULO 7
As vagas podem, por exemplo, constituir unidades autônomas, com matrícula própria;
podem constituir acessório da unidade autônoma vinculando-se a elas nas respectivas
matrículas; ou fazerem parte da área comum.
Embora não mencionado no rol do art. 32, da Lei 4.591/1964, há forte corrente
doutrinária reconhecendo a necessidade de apresentação, em conjunto com os demais
documentos, da minuta de contrato padrão a ser usado para alienação das unidades, como
ocorre com o registro especial de loteamento.
Na falta de previsão legal, deve-se entender que a minuta de contrato padrão é apenas
de apresentação facultativa pelo incorporador. Neste caso, ele terá a faculdade de celebrar
instrumentos simplificados com os adquirentes, onde conste apenas as especificidades de
cada negócio fazendo apenas referência para a minuta padrão arquivada na serventia.
Como a prenotação é válida por 20 dias (art. 205), o interessado terá ainda 10 dias
úteis para cumprir o que for necessário. Como a incorporação forma, ainda, um
procedimento administrativo podem existir diversas notas devolutivas, sem a caducidade da
prenotação, até que a qualificação seja positiva, ocasião em que será feito o registro da
incorporação na matrícula do imóvel (Livro 2).
Embora seja possível negociar as unidades autônomas logo após o registro, elas só
passam a existir, efetivamente, depois de construídas. Por isso, até a entrada em vigor da Lei
14.382/2022, em muitos Estados, não se admitia a imediata abertura de matrícula para essas
unidades, assim como ocorre no caso do loteamento.
Depois da Lei 14.382/2022, a Lei 6.015/1973 passou a ter novo dispositivo que, em
tese, autoriza a abertura de matrículas para as frações ideais logo após o registro da
incorporação. “Art. 237-A. (...) §4. É facultada a abertura de matrícula para cada lote ou fração
291
CAPÍTULO 7
O prazo de validade do registro da incorporação é de 180 dias (art. 33). Isso quer dizer
que, neste prazo, em tese, o incorporador deve demonstrar que concretizou a incorporação
(vendeu uma unidade ou contratou a construção), sob pena de não poder continuar
anunciado a venda das unidades na planta.
Mais uma vez, contudo, o registro poderá ser feito se e somente se tiver como
fundamento o título de propriedade ou o direito aquisitivo do incorporador e não exatamente
o registro da incorporação.
292
CAPÍTULO 7
De maneira que, expirado o prazo de 180 dias, a recepção destes títulos segue sendo
possível se for demonstrado que a incorporação se concretizou naquele período, portanto
que o registro continua hígido.
É o que se extrai do seguinte julgado: CSMSP, Apelação Cível: 12.303- 0/6, Campos do
Jordão, j. 27/05/1991, Rel. Onei Raphael Pinheiro Oricchio.
Isso não quer dizer que as modificações não sejam possíveis. Mas apenas que deverão
ser realizadas com a concordância expressa de todos os adquirentes, bem como dos titulares
de direitos reais atrelados ao empreendimento (art. 43, IV, Lei 4.591/1964).
Neste caso, não é preciso cancelar o registro primitivo, mas apenas salientar as
alterações, por meio de ato de averbação.
Embora seja esta a regra geral, flutuações normais de mercado podem implicar queda
nas vendas das unidades e dificuldades para a conclusão das obras levando até à falência do
incorporador.
Assim, apesar das precauções adotadas com o registro da incorporação, não era
incomum verificar que certa construção ficava comprometida por elementos estranhos à
própria obra.
293
CAPÍTULO 7
Isso não quer dizer que o incorporador fica liberado de responsabilidades relativas ao
próprio patrimônio afetado. Se lhe causar prejuízo, naturalmente que responderá com seu
patrimônio geral.
Esse termo não tem forma específica. Pode constar de ato autônomo, mas também de
declaração que conste do requerimento da incorporação ou até do memorial descritivo.
Demanda, apenas, a prática de um ato específico de averbação, não se recomendando que
conste do corpo do registro da incorporação.
6.2. Condomínio
Contudo, admite-se que uma única coisa seja propriedade de mais de uma pessoa
situação chamada simplesmente de condomínio. Neste caso, cabe a cada proprietário igual
direito, idealmente sobre o todo e cada uma de suas partes.
294
CAPÍTULO 7
Neste caso, cada condômino pode exercer, plenamente, os direitos compatíveis com a
indivisão, como reivindicar a coisa de terceiro, defender a sua posse, alhear a respectiva parte
ideal ou gravá-la (art. 1.314, CC).
Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a
estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto.
O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá,
depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer
no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.
Se não for divisível e ninguém se dispuser a assumir a parte dos demais, a situação
resolve-se em alienação judicial (art. 1.322, CC). “Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao
condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua
parte nas despesas da divisão.”
295
CAPÍTULO 7
É o que ocorre com a meação de paredes, cercas, muros e valas (art. 1.327, CC). É o
que ocorre, também, com certas nuances no caso do condomínio edilício (art. 1.331, CC),
conforme será visto abaixo.
Importante é que o condomínio não poderá ser desfeito por vontade das partes.
Uma das maneiras de lidar com essa situação, induzindo a comunhão de esforços, com
a divisão de custos para aquisição do terreno e construção de unidades foi a criação da figura
do condomínio edilício.
Contudo, ele somente foi tratado de maneira sistematizada pela Lei 4.591/1964, que
regulamentou também a atividade da incorporação imobiliária, anteriormente abordada.
296
CAPÍTULO 7
Em suma, nosso direito positivo admite que em edificações existam partes que são
propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos (art. 1.331, CC).
Em tese, não basta uma edificação. É preciso que a propriedade imobiliária seja
submetida a um regime jurídico especial, com especificação das partes comuns e das
unidades autônomas.
A chave está nestes dois conceitos: partes comuns e unidades autônomas. As partes
comuns são aquelas que servem a todos, direta ou indiretamente. As unidades autônomas
são aquelas passíveis de aproveitamento exclusivo e independente de um ou de alguns.
297
CAPÍTULO 7
Este ato, via de regra, somente é praticado após a averbação da obra e o prolongado
estado de indivisão era verdadeiramente inconveniente. Por um lado, a existência de um
condomínio voluntário demandava o respeito ao direito de preferência dos demais
coproprietários em caso de alienação da fração ideal (art. 504, do CC).
Por outro, não havia proibição legal para a divisão forçada; nem disciplina jurídica
específica para o caso de oneração independente das frações ideais (apesar do art. 1.314,
parte final, do CC).
Agora, depois das inovações promovidas pela Lei 14.382/2022, para ser registrada a
incorporação, deve ser apresentado um instrumento de divisão do terreno em frações ideais
autônomas (art. 32, i, da Lei 4.591/1964). A divisão da matrícula base, portanto, é feita desde
logo com o registro da incorporação.
Além disso, passou a haver autorização expressa para a abertura de matrícula para as
frações ideais (art. 237-A, a Lei 6.015/1973), mesmo antes da averbação da obra, o que em
alguns estados era expressamente proibido e operacionalizado por fichas complementares.
Essa autorização para abertura precoce de matrícula parece fazer sentido, uma vez
que agora também existe autorização expressa para que qualquer comprador possa alienar
ou onerar suas frações ideais sem a necessidade de concordância dos demais (art. 32, §1-A a
Lei 4.591/1964).
Reforça a conclusão de que passou a existir uma nova modalidade condominial a nova
dicção do art. 213, §10, inc. II, da Lei 6.015/1973. Ao tratar da notificação de confrontantes, na
retificação administrativa bilateral, a lei passou a diferenciar o condomínio edilício, que será
representado pelo síndico, do condomínio por frações autônomas que será representado
pela comissão de representantes.
Registre-se apenas que essas conclusões são preliminares, objeto de uma corrente
doutrinária que está em formação, logo após a edição da Lei 14.382/2022. É preciso verificar
como o assunto será normatizado pelo CNJ e pelas corregedorias estaduais, em especial com
relação ao momento em que será admitida a abertura de matrícula para as futuras unidades
autônomas.
298
CAPÍTULO 7
Cada unidade terá necessariamente uma designação especial, por números ou letras
para efeito de discriminação e identificação. Já a propriedade comum é aquela que recai
sobre as partes de uso comum de todos os condôminos e moradores, de acordo com suas
finalidades.
As partes comuns são inseparáveis das unidades autônomas e seu uso, em princípio, é
de todos. Isso não exclui a possibilidade de existir, em casos concretos, áreas que são
utilizadas de forma exclusiva por um ou alguns condôminos.
Enunciado 247 JDC/CEJ: “No condomínio edilício é possível a utilização exclusiva de área
"comum" que, pelas próprias características da edificação, não se preste ao "uso comum" dos
demais condôminos.”
Fração, quota, parte ou porção ideal são expressões que designam o equivalente da
área comum que é de titularidade vinculada a cada unidade autônoma, para fins de
instituição e especificação condominial. Trata-se de um índice de participação de cada
condômino em relação às coisas comuns.
A fração ideal reflete a unidade autônoma nas coisas comuns, de forma abstrata e
indivisa, sendo inseparável uma da outra. Seu valor deve ser previamente estabelecido
porque serve de parâmetro para o rateio das despesas comuns.
299
CAPÍTULO 7
Assim, vigora relativa liberdade para fixação do valor da fração ideal, mas qualquer que
seja ela deve ser estabelecida de forma unânime pelos proprietários.
Importante é que a instituição e especificação seja feita por pessoa com legitimidade.
Quando o condomínio decorre de incorporação imobiliária, a legitimidade para o
requerimento é primordialmente do incorporador (art. 44, Lei 4.591/1964), pois é ele que
deve requerer a averbação da construção.
Note-se que o ato que institui e especifica o condomínio não se confunde com a
respectiva convenção de condomínio. Para aprovação da convenção, basta a deliberação de
2/3 das frações ideais (art. 1.333, CC).
300
CAPÍTULO 7
Note-se o que determina a Lei 4.591/64: “Art. 32. O incorporador somente poderá
alienar ou onerar as frações ideais de terrenos e acessões que corresponderão às futuras
unidades autônomas após o registro, no registro de imóveis competente, do memorial de
incorporação composto pelos seguintes documentos:”
301
CAPÍTULO 7
requisito dos negócios jurídicos que o seu objeto seja material ou mesmo existente no
momento de sua celebração.
Por outro lado, pode ser que, seguindo o terceiro entendimento, como no Estado do RJ
admita-se a abertura desde logo de matrículas averbando-se nelas apenas a informação de
que se trata de unidade projetada, ainda não construída.
Por fim, averba-se nessa matrícula base a construção, mediante habite-se e certidão
previdenciária e, por fim, registra-se a instituição e especificação de condomínio, com
atribuição das unidades. Somente depois, abre-se matrícula independente para as unidades
autônomas.
302
CAPÍTULO 7
Lei 6.015/1973: “Art. 237-A. (...) §4. É facultada a abertura de matrícula para cada lote
ou fração ideal que corresponderá a determinada unidade autônoma, após o registro do
loteamento ou da incorporação imobiliária.”
Note-se que a abertura de matrícula é para as frações ideias e não para as unidades
autônomas. É por isso que o registro da incorporação e a instituição do novo regime
condominial é ato único. Lei 4.591/1964: “Art. 32. (...) §15. O registro do memorial de
incorporação e da instituição do condomínio sobre as frações ideais constitui ato registral
único.”
Tanto que, nesta matrícula, ainda podem ser praticados outros atos, como a averbação
de outras construções comuns. É na matrícula base que permanecem as porções da
propriedade comum, a que farão referência as matrículas filhas.
303
CAPÍTULO 7
304
CAPÍTULO 8
Por outro lado, o contrato preliminar não está nessa esfera pré-processual trata-se,
como dito anteriormente, de contrato perfeito e acabado em que as partes fizeram a
negociação verificaram os pontos de convergência e a partir daí estabeleceram a figura
contratual de um contrato preliminar ou de promessa.
Partindo para uma análise da lei, o art. 462 do Código Civil diz que o contrato
preliminar terá todos os requisitos do contrato principal, à exceção da forma: “O contrato
preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a
ser celebrado”.
305
CAPÍTULO 8
Dessa forma, o título aquisitivo pode se dar por instrumento particular ou escritura
pública. Veja que caso se trate de contrato definitivo de compra e venda e o valor do imóvel
for superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país trata-se de escritura
pública, exigência essa do art. 108 do CC.
Por outro lado, caso o contrato diga respeito a imóvel cujo valor seja inferior a trinta
vezes o maior salário mínimo vigente no país, ou ainda estiver diante de um contrato de
promessa ou preliminar, a escritura pública não será exigida nessa negociação podendo-se
realizar por instrumento particular.
Para que se torne proprietário do bem é necessário que se tenha o registro. Assim,
aquele contrato por instrumento particular ou realizado por escritura pública deve ser levado
no registro imobiliário.
Assim, não se deve confundir o título aquisitivo com o modo de aquisição. Quando o
ordenamento jurídico vincula uma forma ao título, a não observação da prescrição legal
constitui hipótese de nulidade absoluta: Art. 166. É nulo o negócio jurídico quando: IV - não
revestir a forma prescrita em lei.
Assim, tratando-se de promessa de compra e venda e não havendo uma única cláusula
sobre retratação, a presunção é que este contrato será irretratável. Nada impede, portanto, a
presença no contrato preliminar, da chamada cláusula de arrependimento.
Assim, caso se tenha um contrato e lá tenha arras e não havendo cláusula sobre
arrependimento contratual presume-se que é confirmatória. Pode ser dada em dinheiro,
assim como em um bem móvel.
306
CAPÍTULO 8
Por sua vez, as arras penitenciais constam do art. 420 do CC, as quais admitem
arrependimento:
É importante que se diga que como essas arras possibilitam o arrependimento, elas
expressam o valor indenizatório por inteiro impossibilitando o pedido de qualquer
indenização complementar.
Geralmente, quando se tem essa cláusula é importante dizer que ela costuma vir
amarrada com as chamadas Arras Penitenciais. Neste caso de arras penitenciais não cabe
falar em qualquer tipo de indenização complementar, na linha do raciocínio externado, tem-
se o verbete sumular de jurisprudência do STF:
Ademais, o parágrafo único do art. 463 do CC nos recorda que o contrato preliminar
deverá ser levado ao registro competente.
307
CAPÍTULO 8
É nesse sentido que caso se tenha uma promessa de compra e venda de imóvel
irretratável - o contrato preliminar é presumivelmente irretratável, devidamente quitado e
levado ao registro; O promissário comprador vai ter um direito real de aquisição e isso o
conduzirá ao ajuizamento de uma ação de Adjudicação Compulsória. Assim, comprovado
esses requisitos, o magistrado determinará que o vendedor transfira a propriedade ao
comprador e se ele não o fizer já oficia ao registro imobiliário e ordena que se realize a
transferência.
Por esse motivo, a Súmula 84 do STJ estipula que é admissível a oposição de embargos
de terceiro fundado em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de
imóvel, ainda que desprovido de registro. Novamente, relativiza o respectivo registro.
No contrato de compra e venda troca-se a coisa pelo preço - Res por Pretio, assim uma
das partes se compromete a transferir o domínio da coisa, ao passo que a outra parte se
compromete a pagar certo preço.
Há quem entenda, inclusive, que o contrato de compra e venda acaba por abranger
coisas imateriais, outros, a exemplo do que diz o doutrinador Venosa22 entende que não,
devendo, pois o art. 481 do CC ser seguido em sua literalidade - é necessário que seja uma
coisa material.
22
Sócio Consultor nas áreas de Resolução de Disputas, Sílvio de Salvo Venosa é pós-graduado
pela USP e pela PUC-SP e bacharel em Direito pela USP. Foi juiz no Estado de São Paulo por 25 anos.
Atuou como professor na Universidade de Ribeirão Preto (UNAERP), na FMU, na Faculdade de Direito
de São Bernardo do Campo, nas Faculdades Integradas de Itapetininga e na UNIP. Autor de diversos
livros sobre Direito: “Coleção Direito Civil”, “Lei do Inquilinato Comentada”, “Introdução ao Estudo do
Direito: Primeiras Linhas, Introdução ao Estudo do Direito”, “Código Civil Comentado, v. XII”, “Código
Civil Anotado”, “Código Civil Interpretado”, “Comentários ao Código Civil Brasileiro, v. XVI” e “Código
Comercial e Legislação Empresarial”. Organizador de “Novo Código Civil”. Disponível em:
https://www.demarest.com.br/team/silvio-de-salvo-venosa/ 04/06/2023
308
CAPÍTULO 8
Para além disso, é importante que se diga que a compra e venda no Brasil tem caráter
meramente obrigacional, ou seja, ao realizar o contrato de compra e venda, o sujeito não se
torna o proprietário da coisa de forma automática, até porque, a aquisição da propriedade,
no Brasil exige o título necessitando ainda do modo de aquisição. Assim, no caso dos bens
imóveis, geralmente se exige o registro imobiliário, ao passo que, tratando-se dos móveis,
tem-se a tradição. Perceba, portanto, que o fato de se realizar o contrato de compra e venda
não significa que o sujeito já se torna proprietário daquele bem. Há pois, uma caminhada até
se ostentar a qualidade de proprietário.
É classificado como bilateral e oneroso, pois traz onerosidade para ambas as partes.
Além disso, é sinalagmático porque essas obrigações estabelecem uma espécie de via de mão
dupla, haja vista que o vendedor tem a obrigação de entregar a coisa e o comprador de pagar
o preço.
Mas aí surge a seguinte questão: esse sinalagma começa por onde, ou seja, é primeiro
o comprador que tem que pagar o preço para o vendedor entregar a coisa, ou o inverso?
É nesse sentido que o art. 491 do CC resolve a problemática, nos seguintes termos:
“Não sendo a venda a crédito, o vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber
o preço”.
Veja que a premissa é de que primeiro paga-se o preço, para depois se entregar a
coisa. Ademais, é importante que se diga que nada impede que seja uma venda a crédito.
Tendo em vista disso, o art. 495 do CC determina que não obstante o prazo ajustado
para o pagamento, se antes da tradição o comprador cair em insolvência, poderá o vendedor
sobrestar na entrega da coisa, até que o comprador lhe dê caução de pagar no tempo
ajustado.
309
CAPÍTULO 8
sempre será informal, isso porque o art. 108 do CC prescreve que a venda de imóveis, cujo
valor seja superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país, exige a forma de
escritura pública.
Inclusive, o próprio Código Civil traz três situações de compra e venda aleatórias
consubstanciada nos seguintes artigos:
2.1 Contrato de compra de coisa futura, com assunção de risco pela existência
(emptio spei ou contrato de esperança)
É o contrato de compra de coisa futura com assunção de risco pela existência, isto é o
sujeito compra coisa futura assumindo o risco dessa coisa existir ou não. O clássico exemplo
é o seguinte: Imagine que uma pessoa chegue na beira de uma praia firme um contrato com
o pescador ficando estabelecido que no local indicado será lançado uma rede e o que vier
será dessa pessoa.
Assim como, também é possível que com o lançamento da rede venha mais peixes do
que normalmente viria. Nos dois casos acima se trata de um contrato com assunção de risco
pela existência ou não trata-se, como dito anteriormente, da compra da esperança. É
importante registrar que não se admite é que a parte haja com dolo ou culpa.
Art. 458. Se o contrato for aleatório, por dizer respeito a coisas ou fatos
futuros, cujo risco de não virem a existir um dos contratantes assuma, terá o
outro direito de receber integralmente o que lhe foi prometido, desde que de
sua parte não tenha havido dolo ou culpa, ainda que nada do avençado venha
a existir.
2.2 Contrato de compra de coisa futura, sem assunção de risco pela existência
(emptio rei speratae ou compra de coisa esperada)
A segunda modalidade prevista no Código Civil é a compra de coisa esperada. Nesse
caso, a parte compra coisa futura, sem assunção de risco pela existência. A álea, isto é o fator
de risco aqui não é a existência da coisa, mas sim a quantidade. Imagine que a parte compre
uma safra de tomates que ainda serão semeados, no caso é possível que venham mais ou
310
CAPÍTULO 8
menos tomates, ainda assim a parte terá de entregar os tomates, pois trata-se da compra de
coisa futura, sem assunção do risco pela existência. Nessa modalidade também não se
admite que o vendedor concorra com dolo ou culpa:
Art. 459. Se for aleatório, por serem objeto dele coisas futuras, tomando o
adquirente a si o risco de virem a existir em qualquer quantidade, terá
também direito o alienante a todo o preço, desde que de sua parte não tiver
concorrido culpa, ainda que a coisa venha a existir em quantidade inferior à
esperada. Parágrafo único. Mas, se da coisa nada vier a existir, alienação não
haverá, e o alienante restituirá o preço recebido.
2.3 Contrato de compra de coisa presente, mas exposta a risco assumido pelo
contratante
Temos ainda, o contrato de coisa presente, mas exposto a risco assumido pelo
contratante, o que consta do art. 460 do CC. Imagine que você compre uma égua prenha
tendo inclusive, pago a mais; Perceba, que o potro da égua pode nascer, como também não
nascer. Nesse caso, o contratante comprou coisa presente - égua prenha, assumindo o risco
da existência:
Art. 460. Se for aleatório o contrato, por se referir a coisas existentes, mas
expostas a risco, assumido pelo adquirente, terá igualmente direito o alienante
a todo o preço, posto que a coisa já não existisse, em parte, ou de todo, no dia
do contrato.
● Preço;
● Objeto;
● Consenso.
3.1 Preço
O contrato de compra e venda é aquele em que se troca coisa por preço - Res por
Pretio. Deve ser expresso em moeda nacional/pecúnia. É nesse sentido que o art. 315 do CC
prevê que as dívidas devem ser pagas em dinheiro e segundo o valor nominal: “As dívidas em
311
CAPÍTULO 8
dinheiro deverão ser pagas no vencimento, em moeda corrente e pelo valor nominal, salvo o
disposto nos artigos subsequentes”.
Além disso, esse preço tem que ser sério, o que significa que ele tem de estar dentro
de parâmetros, bases razoáveis no mercado. Este preço pode ser determinado ou
determinável. Por determinado, entende-se aquele preço previamente estabelecido,
determinado e consensuado entre as partes. Por outro lado, por determinável entende-se
pelo preço que se determinará, isto é trata-se de ajuste de preços que se determinará pelas
seguintes hipóteses:
Veja que, caso o terceiro não aceite o encargo o contrato fica sem efeito, salvo se os
contratantes designarem outra pessoa, como bem estabelece o art. 485 do CC:
Art. 485. A fixação do preço pode ser deixada ao arbítrio de terceiro, que os
contratantes logo designarem ou prometerem designar. Se o terceiro não
aceitar a incumbência, ficará sem efeito o contrato, salvo quando acordarem
os contratantes designar outra pessoa.
312
CAPÍTULO 8
Um detalhe importante é que será nula a compra e venda quando se deixar a fixação
do preço ao arbítrio exclusivo de uma das partes, nos termos do art. 489 do CC: “Nulo é o
contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo de uma das partes a
fixação do preço”.
Caso a compra e venda seja feita e não seja dado um preço, o art. 488 do CC oferece a
solução:
3.2. Objeto
O objeto pode ser uma coisa atual ou uma coisa futura. Obviamente que no caso de
coisa futura o contrato fica sem efeito, se essa coisa não existir, a não ser que seja um
contrato aleatório, com a assunção de um risco pela existência, como bem assevera o art. 483
do CC, in verbis:
Art. 483. A compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou futura. Neste
caso, ficará sem efeito o contrato se esta não vier a existir, salvo se a intenção
das partes era de concluir contrato aleatório.
Conclui-se, então, que não se pode ceder, antecipadamente, uma herança. Trata-se de
norma de cunho moral, pois se proíbe a contratação de herança de pessoa viva, pelo simples
fato de que caso assim fosse estaria se estimulando o homicídio. Imaginem a seguinte
situação: caso não se pague o sujeito a quem foi oferecida futura garantia de herança de seu
pai, o sujeito poderia querer matar esses pai para que o herdeiro receba a herança, e assim
ele receba o dinheiro devido.
3.3. Consentimento
É o consenso direcionado ao preço e ao objeto. Então é necessário que se tenha
consenso, pelo menos, no que tange ao preço e ao objeto. Caso não se tenha o consenso
quanto a esses elementos não se tem a compra e venda.
313
CAPÍTULO 8
Imaginem que Caio é casado com Ana e eles têm dois filhos, Luís e Mariana, maiores e
capazes. Nessa situação, Caio deseja vender um bem para Luís. Será que seria viável? A
resposta é positiva, entretanto, o art. 496 do CC nos traz, o que chamamos tecnicamente de
hipótese de legitimação, ou então, também denominado de capacidade negocial ou privada.
No exemplo dado, mesmo Caio e Luís tendo capacidade jurídica geral ou plena, para
que essa compra e venda se opere seria necessário o consentimento expresso dos demais
descendentes e do cônjuge. É importante destacar que, em caso de notificação de Ana e
Mariana não há presunção de aceite em caso de silêncio devendo elas figurarem no contrato
de compra e venda como intervenientes anuentes.
E aí surge a seguinte questão: o ato é anulável em qual prazo? Como o art. 496 não diz
o prazo, aplica-se, então o art. 179 do CC: ‘’Quando a lei dispuser que determinado ato é
anulável, sem estabelecer prazo para pleitear-se a anulação, será este de dois anos, a contar
da data da conclusão do ato”. Trata-se, portanto, de prazo decadencial de dois anos, contados
da conclusão do ato.
A súmula 494 da jurisprudência do STF indica que o prazo é prescricional de vinte anos.
Esse verbete sumular foi editado na vigência do CC anterior, e naquela época não havia o art.
179.
A Doutrina foi construída, à época, no sentido desse prazo ser prescricional e também
de ser aplicado o maior prazo prescricional do CC anterior, que era de vinte anos.
Mas hoje, essa súmula caducou, isto é, perdeu os efeitos, sendo que, é nesse sentido
que se conclui que esse prazo não é prescricional, e sim decadencial, e também, não é de
vinte, e sim de dois anos.
314
CAPÍTULO 8
Veja que o art. 499 do CC nos diz que: “É lícita a compra e venda entre cônjuges, com
relação a bens excluídos da comunhão”. Portanto, a venda nessa situação é viável, mas no
que tange ao patrimônio excluído daquela comunhão.
Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a
estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem
não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para
si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias,
sob pena de decadência.
Caso se venda a um terceiro sem dar aos demais condôminos a preferência, neste caso
o preterido poderá depositar o preço e haver para si a parte vendida a estranho, se requisitar
no prazo decadencial de cento e oitenta dias.
Imaginem, ainda no exemplo dado acima, que tanto João, quanto Maria queiram
exercitar a preferência, o parágrafo único do art. 504 do CC dá a solução ao estabelecer o
critério de desempate:
O primeiro critério de desempate seria aquele que tivesse benfeitoria de maior valor, e
na falta de benfeitoria, o segundo critério seria o de quinhão maior. Caso as partes sejam
315
CAPÍTULO 8
iguais, o raciocínio que se deve ter, ainda considerando o exemplo dado anteriormente, é
que, tanto João, quanto Maria ficarão com metade da lancha.
Art. 497. Sob pena de nulidade, não podem ser comprados, ainda que em
hasta pública: I - pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores,
os bens confiados à sua guarda ou administração; II - pelos servidores
públicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa jurídica a que servirem, ou
que estejam sob sua administração direta ou indireta; III - pelos juízes,
secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros serventuários ou
auxiliares da justiça, os bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal, juízo
ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a sua autoridade;
IV - pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda estejam
encarregados. Parágrafo único. As proibições deste artigo estendem-se à
cessão de crédito.
Deve-se ter o cuidado que quando se fala no regime da separação de bens, divide-se
em duas categorias: a absoluta/total/convencional/voluntária e a
legal/necessária/cogente/obrigatória, que são regimes diversos. Na separação absoluta, se
escolhe o regime da separação absoluta, o que consta do art. 1.687 e ss do CC. Já na
separação legal, não se escolhe trata-se de imposição da lei, conforme prevê o art. 1.641 do
CC.
316
CAPÍTULO 8
A segunda exceção à vênia consta no art. 1.656 do CC - são aqueles casados no regime
da participação final nos aquestos, em que o pacto antenupcial libera a outorga para a venda
de imóveis particulares.
É importante que se diga que não basta que o sujeito seja casado pelo regime da
participação final nos aquestos, sendo necessário ainda que o pacto antenupcial libere a
outorga para a venda de imóveis particulares.
Imaginem a seguinte situação: Luís é casado com Rebeca pelo regime da comunhão
parcial de bens sendo que, antes do casamento, Luís tinha um imóvel, e agora tem a
pretensão de vender o imóvel, e aí surge a questão: Luís necessita da autorização da Rebeca
para proceder à venda do imóvel? A resposta é positiva por dois fundamentos: o primeiro
317
CAPÍTULO 8
deles é mais legalista, porque se trata do argumento contido no art. 1.647, I, do CC. Então, se
o sujeito é casado e quer fazer a alienação de um bem, regra geral, precisa da vênia conjugal.
O segundo argumento é extraído do seguinte: apesar do imóvel não comunicar por ser
anterior ao casamento, os frutos gerados por esse imóvel e as benfeitorias realizadas no
imóvel comunicam-se. Como os frutos e as benfeitorias do bem particular se comunicam há
uma comunicabilidade indireta, e por conta disso, demanda-se a vênia.
É nesse sentido que surge a seguinte situação: essa vênia/outorga conjugal aplica-se a
união estável? Em um primeiro momento o STJ dizia que não precisava da vênia na união
estável, porque não é possível descobrir quem vive em união estável, ao passo que tratando-
se do casamento basta dirigir-se ao registro de pessoas naturais e lá se verificar se a pessoa
vive ou não casada, haja vista que a certidão de nascimento é substituída pela de casamento.
Em vista disso, é importante frisar que a união estável não exige um contrato, nem
mesmo uma declaração para ser constituída. Diante disso tudo, em uma primeira análise, o
STJ defendeu que não é possível a exigência vênia conjugal, por ser uma tarefa muito árdua
para a outra parte descobrir se o sujeito vive ou não em uma união estável.
É importante destacar, ainda, que a vênia não é para compra de bens, e sim para
alienar ou gravar de ônus real bem imóvel, sendo essa uma confusão que corriqueiramente
se faz no dia a dia.
O art. 220 do CC nos diz que sempre que possível a vênia constará do próprio
instrumento: “A anuência ou a autorização de outrem, necessária à validade de um ato,
provar-se-á do mesmo modo que este, e constará, sempre que se possa, do próprio
instrumento.”
318
CAPÍTULO 8
Atenção! O STJ na súmula 332 diz que a ausência de vênia no contrato de fiança gerará
a ineficácia total da garantia. Na verdade, trata-se de uma repercussão da anulabilidade, na
medida em que, como entende o STJ que é anulável, a consequência jurídica é que será
completamente ineficaz.
É importante que se diga que a referida súmula se relaciona apenas à fiança, não se
referindo, por conseguinte, ao aval. A doutrina, por intermédio do Enunciado nº. 114 do CJF
defende que a ausência de vênia no aval vai gerar uma ineficácia parcial, ou seja, apenas não
atingirá aquele que não conferiu a vênia. É importante reforçar, mais uma vez, que se trata de
posição doutrinária.
E aí surge a seguinte questão: quem é que vai requisitar a anulação desse ato por
ausência da vênia? O art. 1.650 do CC diz que será pleiteado pelo cônjuge a quem caberia
consentir e não o fêz, ou então, por seus herdeiros. Além do mais, o terceiro prejudicado vai
ter ação de reparação de dano contra o causador do ato, o que consta do art. 1.646 do CC:
“No caso dos incisos III e IV do art. 1.642, o terceiro, prejudicado com a sentença favorável ao
autor, terá direito regressivo contra o cônjuge, que realizou o negócio jurídico, ou seus
herdeiros”.
No exemplo dado, Luísa (compradora) ficou sem o bem, sofreu a perda, o que se
chama de evicção. Então, ela irá demandar contra Caio (vendedor) as consequências da
perda.
Assim, se Caio fez a venda, ele tem que garantir que o bem que vendeu era
efetivamente dele, de modo que se um terceiro se provar proprietário anterior e vier a
reivindicar esta coisa, Caio será responsabilizado pela evicção. É importante destacar também
319
CAPÍTULO 8
Deve-se ressaltar uma regra especial da compra e venda que consta do art. 503 do CC,
a qual nos indica que nas coisas vendidas conjuntamente, o defeito oculto de uma delas não
possibilitará a rejeição de todas. Ainda como defeitos da compra e venda, tem-se a regra do
res perit domino (a coisa perece com o seu dono) previsto no art. 492 do CC:
Art. 492. Até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do
vendedor, e os do preço por conta do comprador. § 1º. Todavia, os casos
fortuitos, ocorrentes no ato de contar, marcar ou assinalar coisas, que
comumente se recebem, contando, pesando, medindo ou assinalando, e que
já tiverem sido postas à disposição do comprador, correrão por conta deste. §
2º. Correrão também por conta do comprador os riscos das referidas coisas, se
estiver em mora de as receber, quando postas à sua disposição no tempo,
lugar e pelo modo ajustados.
Enquanto o vendedor não lhe entrega a coisa responde pela perda, ao passo que,
enquanto o comprador não paga o preço, também responde pela perda daquele valor. E aí
surge o seguinte questionamento: quem é que vai arcar com as despesas da negociação na
compra e venda?
O Código Civil, em seu art. 490 traz uma regra dispositiva, pois admite convenção em
sentido contrário. O primeiro norte que é importante estabelecer é que cabe disciplina em
sentido contrário, ou seja, nada impede que o contrato regule quem arcará com qual
despesa.
Assim, se o contrato não regular, o referido dispositivo legal nos dará um norte, na
medida em que prevê que as despesas de escritura e registro são do comprador e as de
tradição do vendedor.
320
CAPÍTULO 8
Assim, três são as soluções em que se apresentam sob o ponto de vista jurídico, quais
sejam, a primeira consiste em ajuizar uma Ação Redibitória, cuja finalidade é o desfazimento
do contrato.
E se ao invés de faltar área tiver sobrado área, ou seja, se você estiver comprado um
lote com 100 hectares e o sujeito lhe entregou uma área com 120 hectares, pergunta-se: o
que fazer nessa hipótese de que a área entregue é superior à paga?
O parágrafo segundo do art. 500 do CC estabelece que se o vendedor provar que tinha
motivos para ignorar a medida exata da área vendida caberá ao comprador a sua escolha
completar o valor ou devolver o excesso. Se o vendedor fizer prova que havia motivo para
desconhecer o excesso, o comprador a sua escolha poderá pagar a diferença ou devolver o
excesso.
321
CAPÍTULO 8
A segunda nota relevante é que o prazo para se propor essas ações está elencado no
art. 501 do CC, sendo esse decadencial de um ano, a contar do registro do título. Mas, se
houver atraso na imissão da posse atribuível ao vendedor, a partir dela é que começa a
contar o prazo.
Veja que o prazo conta do registro do título aquisitivo, mas imaginem que o vendedor
atrasa para conceder a imissão na posse, aí neste caso, por culpa atribuível ao
vendedor/alienante, o prazo só começará a fluir da data da imissão na posse.
Por óbvio, ele só terá esse bem de volta, quando tiver depositado integralmente o valor
do preço, somado às despesas assinadas por escrito, bem como, as benfeitorias necessárias.
Em sentido contrário, se o depósito for insuficiente não será entregue o bem, até que se faça
a suficiência do depósito.
322
CAPÍTULO 8
Nesse mesmo exemplo, pensem que um ano após a venda do imóvel, Carla aliena este
bem a Igor, ainda assim, a cláusula de retrovenda não inviabilizará a negociação do bem, no
entanto, Luciano ainda poderá, no prazo remanescente de dois anos, exercitar o direito de
recobrar o bem. Percebam, portanto, a transmissibilidade dessa cláusula de retrovenda.
Ademais, é importante dizer que é com o registro desse contrato com cláusula de retrovenda
que se tem o efeito erga omnes, o que traduz a sua oponibilidade contra todos.
Como dito, a natureza desse prazo é decadencial de três anos, pois se refere a um
direito potestativo – e, portanto, não se interrompe, nem se suspende. Nada impede, por
conseguinte, que o contrato regule um prazo inferior a três anos. É importante frisar que caso
o contrato que contenha cláusula de retrovenda não indique esse prazo, aplica-se então, o
prazo máximo de três anos.
Mas aí surge a seguinte dúvida: e se o contrato trouxer um prazo superior a três anos?
O legislador nesse caso nos dá a solução entendendo que o prazo será ineficaz naquilo que
exceder os três anos.
323
CAPÍTULO 8
use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto. Parágrafo único. O
prazo para exercer o direito de preferência não poderá exceder a cento e
oitenta dias, se a coisa for móvel, ou a dois anos, se imóvel.
Já o art. 516 do CC nos diz que: “Inexistindo prazo estipulado, o direito de preempção
caducará, se a coisa for móvel, não se exercendo nos três dias, e, se for imóvel, não se
exercendo nos sessenta dias subsequentes à data em que o comprador tiver notificado o
vendedor”.
Veja que o art. 513 nos traz um prazo de vigência da preferência, ao passo que, o art.
516 traz um prazo de exercício da preferência. A vigência da preferência de móveis será de
180 dias e o exercício de três dias. Já a vigência da preferência de bens imóveis é de dois anos
e o exercício é de 60 dias.
Nesse sentido, imaginem o seguinte exemplo: uma pessoa vende uma moto e durante
a negociação foi estabelecido o direito de preferência. Se o comprador nos 180 dias que se
seguem à aquisição dessa moto resolver vendê-la a um terceiro, deve notificar ao vendedor
originário, tanto por tanto - mesma condição de preço e prazo. Nesse caso, o vendedor
originário terá o prazo de três para dizer se quer ou não. Caso estivesse vendendo um imóvel,
o raciocínio é o mesmo, só muda os prazos.
Imaginem a seguinte situação: Caio (vendedor) vende a Luísa (compradora) uma moto
e faz uma venda com reserva do domínio. Já na assinatura do contrato, Luísa passa a ter a
posse direta e Caio segue com a propriedade e posse indireta da moto. Quando Luísa quitar o
preço, ela torna-se efetivamente a proprietária.
Nesse mesmo exemplo, se Luísa (compradora) não quitar o preço, o vendedor poderá
ajuizar uma ação de busca e apreensão da moto, ou ainda, cobrar as prestações vencidas e
vincendas.
324
CAPÍTULO 8
Essa venda com reserva de domínio, a coisa objeto da venda tem que ser
perfeitamente caracterizada, individualizada, devendo essa cláusula ser entabulada por
escrito e depende de registro no domicílio do comprador para valer contra terceiros.
É importante que se diga que a venda com reserva de domínio ainda existe, mas ela foi
mercadologicamente engolida pela alienação fiduciária em garantia. Isso porque, se
descobriu que o negócio fica melhor quando se coloca um agente financeiro - o banco.
Na venda sujeita a prova, por sua vez, se o vendedor comprovar que o objeto alienado
atende ao objetivo, a venda está perfeita e acabada, é o que determina o art. 510 do CC:
“Também a venda sujeita a prova se presume feita sob a condição suspensiva de que a coisa
tenha as qualidades asseguradas pelo vendedor e seja idônea para o fim a que se destina”.
325
CAPÍTULO 8
De um lado,
e, de outro lado,
326
CAPÍTULO 8
É muito importante colocar o irrevogável e irretratável, porque isso é que vai garantir
no futuro a eventual ação de adjudicação compulsória. Em cláusula primeira deve-se
descrever o imóvel da seguinte forma:
CLÁUSULA PRIMEIRA
[O IMÓVEL]
327
CAPÍTULO 8
todos os demais que no imóvel se encontram e que porventura deixaram de ser aqui
listados.
CLÁUSULA SEGUNDA
[PREÇO]
Promitentes Vendedores.
Como dito, o modelo trata de imóvel financiado pela Caixa, então para se conseguir
que terceiro compre este imóvel, é necessário quitar esse financiamento na Caixa, há não ser
que se proceda a uma transferência do financiamento, que é uma cessão da posição do
contrato de financiamento junto a Caixa Econômica, o que é extremamente difícil, pois há
uma exigência de uma série de documentos, comprovação de renda etc. É por isso que o
ideal é que se quite o financiamento para se operacionalizar esse negócio.
328
CAPÍTULO 8
329
CAPÍTULO 8
330
CAPÍTULO 8
CLÁUSULA TERCEIRA
[CERTIDÕES]
CLÁUSULA QUARTA
[INTERMEDIAÇÃO]
331
CAPÍTULO 8
O STJ entende, com base no art. 725 do CC (contrato de corretagem), que a atividade
do corretor é de intermediação. Então, se ele aproximou as partes e gerou um contrato,
recebe honorários. Ainda que tenha havido arrependimento posterior, isso não irá implicar
na devolução dos honorários profissionais já adimplidos, uma vez que a atividade desse
profissional já foi desempenhada.
CLÁUSULA QUINTA
332
CAPÍTULO 8
Então, se tem débito pretérito é com o vendedor. Essa cláusula das despesas é
importante porque o Código Civil, em seu art. 490 traz regras supletivas, com a ressalva de
disposições em sentido contrário regulado no contrato: “Salvo cláusula em contrário, ficarão
as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da
tradição”.
CLÁUSULA SEXTA
[VISTORIA]
Para contextualizar é importante que se diga que quando se está fazendo negociação
de imóvel usado, obviamente que este bem tem desgaste do tempo. Por isso, a necessidade
de uma cláusula sobre a vistoria do imóvel.
333
CAPÍTULO 8
CLÁUSULA SÉTIMA
[DISPOSIÇÕES GERAIS]
7.2 Resta ajustada que as comunicações pertinentes a este contrato poderão ser feitas
por e-mail, os quais estão indicados na qualificação das partes, ou através de carta
com aviso de recebimento. Assim, comprometem-se as Partes a informar eventual
alteração de endereço e/ou e-mail, com antecedência mínima de 5 (cinco) dias de
quando cessará o recebimento do endereço anterior, sob pena de validade das
notificações enviadas no endereço informado neste contrato.
7.6 Caso algum Tribunal ou autoridade declare, por alguma razão, nula, inválida ou não
exequível qualquer cláusula, parte de uma cláusula, ou cláusulas, as restantes
cláusulas e/ou partes de cláusulas deste Contrato continuarão em vigor, devendo as
334
CAPÍTULO 8
partes negociar a substituição dessa disposição contratual por outra ou outras que
restabeleçam o equilíbrio contratual inicial.
7.7 As alterações ao presente negócio devem revestir a forma escrita e ser assinadas
pelas Partes. Os prazos, condições, garantias ou declarações que não constem do
presente instrumento não serão vinculativos.
7.8 Fica eleito o foro da Comarca de Salvador - BA, para solução de quaisquer questões
oriundas no presente contrato, renunciando as partes a qualquer outro foro, por mais
privilegiado que seja ou venha a se tornar.
Salvador, Bahia, …
______________________________________
CPF/MF nº …
Promitente Vendedor
______________________________________
CPF/MF nº …
Promitente Vendedora
______________________________________
CPF/MF nº …
Promissário Comprador
______________________________________
335
CAPÍTULO 8
CPF/MF nº …
Testemunhas:
______________________________________
CPF/MF nº …
______________________________________
CPF/MF nº …
Lembrando que deve haver duas testemunhas para que vire título executivo
extrajudicial. Destaca-se o seguinte roteiro teórico com questões que devem se atentar
quando for fazer a promessa de compra e venda:
Veja que a promessa de compra e venda pode ser feita por instrumento particular,
independentemente do valor do imóvel. Nesse caso talvez faça sentido já haver um
instrumento contratual vinculativo para que depois se faça um instrumento definitivo,
pois se trata de uma negociação de valor elevado.
Fique atento para caso haja a necessidade de vênia conjugal. No modelo aqui descrito
não necessitava de vênia, pois os cônjuges eram coproprietários. No entanto, caso se
trate de um imóvel particular de alguém que é casado sob o regime da comunhão
parcial, aí teria que ter o vendedor (dono do imóvel) e o cônjuge dando a vênia
conjugal.
336
CAPÍTULO 8
O objeto deve ser bem detalhado, de modo a trazer a certidão de ônus com essa
especificação do objeto.
É importante lembrar que a promessa de compra e venda, em tese tem que ser levada
a registro no Registro de Imóveis. Agora, se a compra e venda será feita na sequência, não
levar ao registro não se tornará um problema “tão grave assim.” Porque nesse caso, se fará a
compra e venda na sequência e leva ao registro e a coisa se resolve.
Como estamos na área do direito imobiliário, a tendência é que você esteja negociando
um imóvel, cujo valor ultrapasse a 30 (trinta) vezes o maior salário mínimo vigente no país.
Sendo assim, será necessário fazer a venda por escritura pública.
337
CAPÍTULO 8
Por vezes o advogado terá o trabalho de revisar esta minuta, fazendo ajustes, caso
necessário, mas não será a pessoa que efetivamente que irá confeccionar esta minuta.
SAIBAM quantos esta pública escritura virem ou notícias suas tiverem que nesta
cidade de Salvador, Comarca de igual nome, Estado da Bahia, neste 2ª Tabelionato de
Notas, perante mim, Escrevente, compareceram partes entre si justas e contratadas, a
saber: - de um lado como OUTORGANTE VENDEDOR: …, brasileiro, maior, casado,
divorciado, que declara não conviver em união estável, administrador, filiação: … e …,
nascido em …, natural de CIDADE/UF, portador da cédula de identidade RG nº …,
inscrito no CPF nº …, residente e domiciliado na Rua …, e-mail …, e do outro lado, como
OUTORGANTE COMPRADOR: …, brasileira, maior, capaz, divorciada, administradora,
filiação: … e …, nascida em …, natural de CIDADE/UF, portadora da cédula de identidade
RG nº …, inscrita no CPF nº …, residente e domiciliada na Rua …, e-mail; pessoas pelas
próprias por mim reconhecidas, ou identificadas documentalmente, do que dou fé.
PRIMEIRO - DO IMÓVEL: Pelo Outorgante Vendedor me foi dito que a justo título é o
senhor e possuidor, com livre e geral administração, do seguinte imóvel:
APARTAMENTO DE nº … da porta … e de inscrição no Cadastro Imobiliário Municipal,
integrante do prédio denominado …, situado na Rua …, devidamente registrado,
descrito e caracterizado na matrícula nº … no …, Ofício de Registro de Imóveis da
Comarca de Salvador - Bahia, nos termos da Certidão de Ônus emitida em xx/xx/xxxx.
SEGUNDO - FORMA DE AQUISIÇÃO: Havia dito imóvel por Contrato Particular datado
de …, nos termos da … da referida matrícula. TERCEIRO - DISPONIBILIDADE: O
vendedor declara que o imóvel objeto do negócio está livre de ônus reais fiscais e
outros judiciais e extrajudiciais, inexistindo em relação a eles ações reais e pessoais
reipersecutórias, o que é declarado para os efeitos do Decreto Federal nº 93. 240/1986,
art. 1ª, § 3º. A vendedora declara que o imóvel está quite com todas as suas despesas
condominiais. QUARTO - CADASTRO: O imóvel objeto desta Escritura encontra-se
cadastrado no Censo Imobiliário Municipal sob o nº …, com o valor venal atualizado de
…. QUINTO - PREÇO E PAGAMENTO: O imóvel objeto desta escritura foi vendido pelo
preço certo e previamente convencionado de {VALOR DECLARADO} (valor por extenso),
como por bem desta Escritura e na melhor forma de direito, que confessa o
Outorgante Vendedor já haver recebido dela Outorgada Compradora, em moeda
corrente deste País, da seguinte forma: FORMA DE PAGAMENTO, DATA, CONTAS DE
DÉBITO E CRÉDITO, dando neste ato à compradora plena, geral e irrevogável quitação
338
CAPÍTULO 8
339
CAPÍTULO 8
Temos aqui uma segunda minuta de Escritura Pública. Lembrando que essa escritura
pública de compra e venda não lhe torna, ainda, proprietário do bem. O adquirente
não é o proprietário, porque tem a escritura pública de compra e venda. Esse
instrumento deve ser levado na sequência ao registro imobiliário, sendo esse um
pressuposto necessário.
SAIBAM quantos esta pública escritura virem ou notícias suas tiverem que, aos … dias
do mês de … do ano de …, nesta cidade de Salvador, Comarca de igual nome, Estado da
Bahia, neste … Tabelionato de Notas, perante mim, xxxxxxxxxx, compareceram partes
entre si justas e contratadas, a saber: - de um lado como OUTORGANTES
VENDEDORES: …, brasileiro, maior, capaz, engenheiro, filiação: … e …, nascido em …,
natural de Salvador/BA, portadora da cédula de identidade RG nº …, inscrito no CPF sob
o nº …, endereço eletrônico …, casados entre si, sob o Regime da Comunhão Parcial de
Bens, com celebração em …, e registro em …, e do outro lado, como OUTORGANTES
COMPRADORES: …, brasileiro, maior, capaz, engenheiro, filiação: … e …, nascida em …,
natural de CIDADE/UF, portadora da cédula de identidade RG nº …, inscrita no CPF nº …,
endereço eletrônico …, casados entre si, sob o Regime da Comunhão Parcial de Bens
registrado em … nos termos da certidão de casamento emitida pelo RCPN da Comarca
340
CAPÍTULO 8
341
CAPÍTULO 8
7. DOAÇÃO
7.1 Definição, Características e Interpretação
A definição do contrato de doação encontra-se no artigo 538 do Código Civil que diz o
seguinte: “Considera-se doação o contrato em que uma pessoa, por liberalidade, transfere do
seu patrimônio bens ou vantagens para o de outra”. É curioso a comparação da redação atual
dada pelo art. 538 do CC com a anterior, a qual tinha um acréscimo da seguinte expressão
escrita: “que os aceita”.
Essa aceitação que, ainda se demanda para que haja doação, pode se dar de quatro
formas, quais sejam, pode ser expressa - aquilo que é expresso é incontroverso. Como
exemplo, João aceita um presente e diz “muito obrigado”. A aceitação expressa também pode
se dar por escrito. É importante que se faça essa distinção, pois muitos acabam por
confundir expresso com escrito, e expresso e escrito não são expressões sinônimas.
A aceitação também pode ser tácita, e esta se verifica quando há a prática de um ato
incompatível com a recusa, onde não se diz expressamente que aceita - não pratica, por
consequência ato incontroverso de aceitação, no mesmo sentido em que se pratica uma
conduta incompatível com a recusa. Como exemplo, João recebe um presente, mas não diz
que aceita, e concomitantemente o leva para casa.
342
CAPÍTULO 8
Para ficar mais compreensivo, a doação pura é aquela em que não há nenhum modo
ou encargo, de modo a não se exigir nenhuma contraprestação: abre-se mão de algo, sem
esperar receber algo em troca. Portanto, se essa doação é pura de modo a ser estabelecido
um prazo para aceitação e o donatário, que é o destinatário daquela doação, fica em silêncio
a aceitação se presume (Doação Pura com prazo + silêncio do donatário).
Há uma quarta forma de aceitar que é a ficta que está presente no art. 543 do CC,
assim, se o donatário for absolutamente incapaz e a doação for pura, a aceitação está
dispensada nos seguintes termos: “Se o donatário for absolutamente incapaz, dispensa-se a
aceitação, desde que se trate de doação pura”.
O raciocínio a que chegou o legislador é que se a doação é pura não há nenhum tipo
de encargo, de forma que o absolutamente incapaz não teria qualquer prejuízo por isso a
aceitação ficta. A própria norma já gera essa aceitação.
Quando se fala em doação, tem-se dois sujeitos envolvidos: o doador que é aquele que
está “abrindo mão” do patrimônio e o donatário que é aquele que está recebendo o
patrimônio ou vantagem. Esse contrato de doação em suas características usuais é gratuito e
unilateral. Na regra geral, a doação é gratuita e unilateral porque onerará apenas uma das
partes. É o que se chama de Contrato Benéfico.
Mas aí surge a seguinte questão: a doação poderá ter modo ou encargo? A resposta é
positiva sendo possível a doação modal e nesse cenário o contrato de doação deixa de ser
gratuito, unilateral e benéfico passando a ser um contrato bilateral e oneroso por onerar as
partes de forma bilateralmente. Conclui-se que é viável sim, uma doação modal (com encargo
ou modo), momento em que este contrato será travestido da figura onerosa. Ademais, esse
modo ou encargo pode ser em favor do doador, como de terceiros, ou ainda, em favor da
coletividade.
Nessa linha de pensamento o art. 533 do CC ensina que o donatário será obrigado a
cumprir os encargos, caso seja em benefício do doador, de terceiro, ou do interesse geral nos
seguintes termos: “O donatário é obrigado a cumprir os encargos da doação, caso forem a
benefício do doador, de terceiro, ou do interesse geral”.
343
CAPÍTULO 8
Veja que, a regra geral é a doação como um contrato unilateral, gratuito, benéfico e
terá interpretação restritiva (estrita), nos termos do art. 114 do CC. Afinal de contas, o negócio
jurídico benéfico e a renúncia merecem uma interpretação estrita. O raciocínio é o seguinte:
se alguém está abrindo mão de algo sem receber nada em troca, que tenha pelo menos o
benefício da interpretação restrita.
Há também figuras contratuais outras que têm interpretação restrita, como a fiança
prevista no art. 819 do CC: “A fiança dar-se-á por escrito, e não admite interpretação
extensiva”. O verbete sumular nº 214 da Jurisprudência do STJ também ratifica isso ao
estabelecer que “O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento
ao qual não anuiu”.
Lembrado, porém, que isso não impede que haja cláusula contratual estabelecendo
que na prorrogação automática o fiador se obriga, nos termos da Súmula 656-STJ: “É válida a
cláusula de prorrogação automática de fiança na renovação do contrato principal. A
exoneração do fiador depende da notificação prevista no art. 835 do Código Civil”.
Além disso, também temos como interpretação restrita, a transação prevista no art.
843 do CC: “A transação interpreta-se restritivamente, e por ela não se transmite, apenas se
declaram ou reconhecem direitos”.
A fiança tem interpretação restrita por uma causa muito simples, ou seja, o fiador se
torna responsável por débito alheio - assume a responsabilidade por algo que nem deve. É
nesse sentido que entende o legislador que tem de pactuar por escrito e de forma restrita.
Ainda, na regra geral, o contrato de doação para além de gratuito e unilateral é formal.
Geralmente quando o contrato é gratuito, a lei exige que seja por escrito. O art. 541, caput, do
CC é direto ao informar que a doação será feita por escritura pública ou instrumento
particular.
A exceção acaba sendo o instrumento escrito. Mas, por exemplo, quando se estiver
diante de doação de bem imóvel, é importante recordar do art. 108 do CC, ao qual estabelece
344
CAPÍTULO 8
que negócios envolvendo imóveis cujo valor ultrapasse a trinta vezes o maior salário mínimo
vigente no País haverão de serem realizados por escritura pública.
Ou então, se o imóvel é inferior a trinta vezes o maior salário mínimo, em tese, basta
que seja por instrumento particular. Nos dois casos, obviamente, terá que levar o título ao
registro imobiliário para que haja a transferência proprietária e recolher o respectivo tributo
de doação.
7.2 Objeto
O objeto do contrato de doação, em certa medida, está no próprio conceito legal, na
medida em que o art. 538 do CC já diz que o objeto do contrato de doação é a transferência
de bens ou vantagens. Então, o que o doador está transferindo ao donatário são bens ou
vantagens.
A primeira discussão específica acerca desse objeto é que não exige o legislador que
esse objeto seja um bem material, isto é, que seja uma coisa revestida de materialidade. Para
além disso, é importante recordar que o legislador também permite a chamada Doação por
Subvenção Periódica ou por Cotas Periódicas - aquela doação que vai se renovando no
tempo.
Registra-se, inclusive sobre esse assunto que tem previsão legal, uma vez que, o art.
545 do CC indica que: “A doação em forma de subvenção periódica ao beneficiado extingue-
se morrendo o doador, salvo se outra coisa dispuser, mas não poderá ultrapassar a vida do
donatário.”
Então, por exemplo, caso João se comprometa a todo mês doar uma cesta básica para
instituição de caridade, no dia do seu falecimento, esta obrigação se extingue e, portanto, se
resolve.
Como exemplo, dessa segunda situação tem-se o seguinte: João doa uma cesta básica
por mês a uma determinada instituição de caridade deixando um valor em uma conta e um
testamento informando que na data do falecimento aquele valor será utilizado para fins de
legado alimentar, seguindo com essa subvenção de cota periódica até consumir todo aquele
valor.
Agora, é importante registrar que essa doação em subvenção de cota periódica não
poderá ultrapassar a vida do donatário. Assim, se o donatário falecer ou no caso de a pessoa
jurídica for extinta, por óbvio, essa doação se findará.
345
CAPÍTULO 8
Além disso, deve-se recordar que nos contratos em geral não é possível, nem mesmo
viável ser objeto de contrato a herança de pessoa viva é o que disciplina o art. 426 do CC:
“Não pode ser objeto de contrato a herança de pessoa viva”. É o que se chama de Vedação à
Pacta de Corvina.
A razão em se restringir essa contratação sobre herança de pessoa viva é que se busca
evitar o estímulo ao homicídio. Por esse viés ético não se permite esse contrato sobre
herança de pessoa viva.
O cuidado que o legislador toma é que o art. 544 do CC nos diz que: “A doação de
ascendentes a descendentes, ou de um cônjuge a outro, importa adiantamento do que lhes
cabe por herança”. É o que se chama de Antecipação ou Adiantamento da Legítima. Imaginem
a seguinte situação: João é pai de Caio e Marina. João resolve doar um imóvel à Marina de R$
500.000,00.
É por isso que, nesse caso de doação de ascendente para descendente, o legislador de
forma cuidadosa diz que aqui se configurará um adiantamento, antecipação da herança, de
modo que, no momento do falecimento de João esse valor terá que ser levado à colação -
operação matemática cujo objetivo é igualar os quinhões hereditários. A ideia é se buscar
uma igualdade do quinhão hereditário, portanto, da quota da Marina se descontará os R$
500.000,00.
346
CAPÍTULO 8
A doação, na segunda hipótese pode ser onerosa, que é a famosa Doação com Modo
ou Encargo, também conhecida por Doação Modal. Aquela na qual se tem uma
contraprestação podendo ser em favor do doador, de terceiro, ou ainda, do interesse da
coletividade, nos termos do art. 553 do CC: “O donatário é obrigado a cumprir os encargos da
doação, caso forem a benefício do doador, de terceiro, ou do interesse geral”.
A doação pode ser ainda remuneratória que está prevista no art. 540 do CC, nos
seguintes termos:
347
CAPÍTULO 8
A doação inoficiosa é aquela que invade a legítima - quota indisponível. Veja que de
todo o patrimônio, cinquenta por cento é disponível e os outros cinquenta por cento
indisponível (legítima). Nessa linha de pensamento, é possível a doação da quota disponível a
quem quer que seja. No entanto, imaginem a doação de setenta por cento do patrimônio, a
isso se chama de doação inoficiosa. Significa que aquela doação invade a legítima, e por
consequência a quota indisponível.
Pergunta-se: qual será a consequência jurídica dessa doação inoficiosa? O art. 549 do
CC responde que é “Nula é também a doação quanto à parte que exceder à de que o doador,
no momento da liberalidade, poderia dispor em testamento.” Veja que é nula quanto a parte
348
CAPÍTULO 8
que exceder, e não a doação toda. É nesse sentido que será nulificado o excesso procedendo-
se a um redutor dessa doação.
A doação universal é quando o doador resolve doar todo o patrimônio. Nessa situação,
o legislador fica muito preocupado entendendo o seguinte: “É nula a doação de todos os bens
sem reserva de parte, ou renda suficiente para a subsistência do doador”. Portanto, ou o
sujeito reservou parte do patrimônio, ou renda suficiente para a sua subsistência, ou então,
vai se nulificar toda a doação. Há doutrinador que entende de modo contrário ao legislador
chegando-se a conclusão que deveria se nulificar apenas parte da doação.
Uma saída muito usual nessa situação especial é o usufruto vitalício, na medida em
que se o sujeito quer doar todo o patrimônio, ao menos em parte ou em todo dele, se quiser
vai se gravar de usufruto vitalício. A ideia é que os frutos e o uso relacionado àquele
patrimônio fiquem com o doador.
A doação pode ter, ainda, uma cláusula de reversão chamada de cláusula de retorno.
Essa cláusula prevê que se o doador sobreviver ao donatário leia-se, se o donatário vir a óbito
primeiro, o patrimônio retornará ao doador. Um detalhe importante é que não é viável que
essa cláusula seja em favor de terceiro, nos termos do art. 547 do CC: “O doador pode
estipular que os bens doados voltem ao seu patrimônio, se sobreviver ao donatário.
Parágrafo único. Não prevalece cláusula de reversão em favor de terceiro”.
A doação pode ser, ainda, em favor de uma entidade futura. Imaginem que João
pretenda abrir uma fundação de amparo aos estudiosos do direito civil, tendo sido doados
vinte livros para a futura pessoa jurídica que será constituída. O detalhe é que nos termos do
art. 554 do CC: “A doação a entidade futura caducará se, em dois anos, esta não estiver
constituída regularmente”.
Na doação para casamento futuro com certa e determinada pessoa, temos o seguinte
exemplo: doação de um apartamento para Maria, se ela for casar com João. É importante
destacar que essa hipótese especial trata de uma doação sob condição suspensiva.
349
CAPÍTULO 8
para Maria receber o apartamento vai ter o ônus de se casar com João. A essa doação se
aplicará toda a roupagem dos contratos onerosos. O art. 546 do CC diz o seguinte:
Inclusive, por ser um ato gratuito, por se tratar de uma doação é possível verificar a
presença de má-fé, isso porque, ao invés do sujeito vender o que tem para pagar os credores,
resolve sair doando os seus bens, o que caracteriza fraude contra credores.
Para recordar, é importante dizer que a fraude contra credores é combatida mediante
um remédio específico, denominado de Ação Pauliana, o qual tem o objetivo de anular esse
ato que foi praticado.
Será que é possível a doação de bens para o amante ou como chama o Código Civil ao
cúmplice do adultério? O art. 550 do Código Civil, diz que essa doação ao cúmplice do
adultério é ato anulável no prazo de até dois anos, depois de dissolvida a sociedade conjugal:
“A doação do cônjuge adúltero ao seu cúmplice pode ser anulada pelo outro cônjuge, ou por
seus herdeiros necessários, até dois anos depois de dissolvida a sociedade conjugal”.
Imaginem a situação: João é casado com Maria e doou um imóvel à sua amante, Ana.
No dia em que for dissolvida a sociedade conjugal entre João e Maria, esta terá o prazo de até
dois anos para anular essa doação, com a propositura da ação. A consequência jurídica é que
esse patrimônio retornará ao doador passando a entregar a eventual partilha, meação.
Lembrando que, podem ajuizar a referida ação tanto o cônjuge que foi enganado, quanto os
seus herdeiros.
Ainda nas questões especiais da doação pergunta-se: será que é viável a promessa de
doação? Esse é um debate doutrinário e jurisprudencial secular sobre a (in)possibilidade da
promessa de doação. Basicamente, a Doutrina e a Jurisprudência vêm dividindo esse contrato
350
CAPÍTULO 8
preliminar de doação ou promessa de doação para analisar se está diante de uma promessa
de doação pura ou onerosa.
A promessa de doação pura é aquela em que o sujeito promete doar algo, sem esperar
nada em troca. A dúvida que fica é: será que essa promessa de doação pura vincula, ou seja
caso o sujeito não doe o bem, o promitente/promissário donatário pode exigir a entrega da
coisa ou perdas e danos, ou ainda será que essa promessa de doação pura não traz nenhum
tipo de vinculação?
A segunda tese, entende que haverá perdas e danos com base na Teoria do Abuso de
Direito, especificamente, a quebra de confiança, da boa-fé, ou então da “nemo potest venire
contra factum proprium” - proibição do comportamento contraditório.
Veja que, caso tenha sido prometido a doação de algo, ainda que, em sede de doação
pura, e depois, injustificadamente, não houver a transferência desse bem ao sujeito resta
caracterizado por essa segunda tese o direito à indenização.
A terceira tese adotada pelos professores Flávio e Cristiano advoga a ideia que já houve
a manifestação da intenção da promessa e que, portanto, o contrato se deve ter como
obrigatório.
É importante frisar que a coisa muda de figura quando se passa a analisar a promessa
de doação no cenário oneroso. No caso da promessa de doação em contrato oneroso a
Jurisprudência vem entendendo como vinculante, sendo importante setorizar. Em vista disso,
351
CAPÍTULO 8
enquanto que a promessa de doação pura, segundo o STJ, não gera nenhuma obrigação, a
onerosa vincula e é plenamente exigível.
A doação feita com encargo, em tese, começa a produzir os seus efeitos, desde logo
haja vista que o modo ou encargo, a priori, não suspende nem a execução, nem a aquisição
do direito, nos termos dos arts. 136 e 137 do CC. Perceba que, o fato de a doação ter um
modo ou encargo não quer dizer que vai se esperar o encargo/modo cumprir para
implementar a doação, até porque não raro o cumprimento do encargo depende da
implementação da doação.
Nos termos do art. 559 do CC, o prazo para propor essa ação de revogação é de um
ano, contado do conhecimento do doador: “A revogação por qualquer desses motivos deverá
ser pleiteada dentro de um ano, a contar de quando chegue ao conhecimento do doador o
fato que a autorizar, e de ter sido o donatário o seu autor”.
7.4.2. Ingratidão
No art. 564 do CC, temos o seguinte: “Não se revogam por ingratidão: I - as doações
puramente remuneratórias; II - as oneradas com encargo já cumprido; III - as que se fizerem
em cumprimento de obrigação natural; IV - as feitas para determinado casamento”.
352
CAPÍTULO 8
Veja que, em todas elas há um ônus adimplido. Geralmente, as que se revogam por
ingratidão são as doações puras. Mas aí surge o seguinte questionamento: o que seria a
ingratidão?
É importante destacar, ainda, que o art. 556 do CC prevê que “não se pode renunciar
antecipadamente o direito de revogar a liberalidade por ingratidão do donatário”, isso porque
é uma questão ligada à boa-fé e à ética, ou seja, é irrevogável.
353
CAPÍTULO 8
Promessa de Doação
[Instrumento Particular]
De um lado,
E, do outro lado,
…, brasileira, solteira e que declara não conviver em união estável, jornalista, portadora
da cédula de identidade RG nº …, inscrita no CPF/MF sob o nº …, residente e
domiciliada à …, titular do endereço eletrônico (e-mail): … doravante denominada
Promitente Donatária;
354
CAPÍTULO 8
CLÁUSULA PRIMEIRA
CLÁUSULA SEGUNDA
355
CAPÍTULO 8
CLÁUSULA TERCEIRA
3.1 Uma vez efetivada a venda do imóvel e a consequente promessa de doação, aqui
regulada, pactuam as Partes que o valor doado - qual seja: R$ … - corresponderá a
adiantamento da legítima, conforme disciplina o artigo 544 do Código Civil, saindo da
cota legitimária e devendo ser devidamente colacionado quando do inventário e
partilha dos bens da Srª …, a fim de adequação da herança.
CLÁUSULA QUARTA
[DISPOSIÇÕES FINAIS]
4.2 Resta ajustada que as comunicações pertinentes a este contrato poderão ser feitas
por e-mail, os quais estão indicados na qualificação das partes, ou através de carta
com aviso de recebimento. Assim, comprometem-se as Partes a informar eventual
alteração de endereço e/ou e-mail com antecedência mínima de 5 (cinco) dias de
quando cessará o recebimento do endereço anterior, sob pena validade das
notificações enviadas ao endereço informado neste contrato.
356
CAPÍTULO 8
4.5 Caso algum Tribunal ou autoridade declare, por alguma razão, nula, inválida ou não
exequível qualquer cláusula, parte de uma cláusula ou cláusulas, as restantes cláusulas
e/ou partes de cláusulas deste Contrato continuarão em vigor, devendo as partes
negociar a substituição dessa disposição contratual por outra ou outras que
estabeleçam o equilíbrio contratual inicial.
4.6 As alterações do presente negócio devem revestir a forma escrita a ser assinada
pelas Partes. Os prazos, condições, garantias ou declarações que não constem do
presente instrumento não serão vinculativos.
4.7 Fica eleito o foro da Comarca de Salvador/BA, para solução de quaisquer questões
oriundas no presente contrato, renunciando as partes qualquer outro foro, por mais
privilegiado que seja ou que venha a se tornar.
Salvador, …
_______________________________________
PROMITENTE DOADORA
CPF Nº ...
_______________________________________
357
CAPÍTULO 8
PROMITENTE DONATÁRIA
Testemunhas:
1._____________________________________
Nome Completo:
RG:
CPF:
2._____________________________________
Nome Completo:
RG:
CPF:
8. LOCAÇÃO
8.1. Locação de coisas: análise jurídica
O Código Civil, em seu artigo 565, diz que: “Na locação de coisas, uma das
partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de
coisa não fungível, mediante certa retribuição”.
Verifica-se então, que de um lado se tem o locador - aquele que cede a coisa
para o uso de outra pessoa por tempo determinado ou não, mediante remuneração;
e do outro lado, o locatário - aquele que recebe a coisa para uso, mediante o
pagamento da locação, aluguel ou retribuição.
Ademais, é importante ressaltar que o objeto é uma coisa não fungível, ou seja,
é infungível. Esse é o conceito do contrato de locação.
358
CAPÍTULO 8
8.2.1. Preço
Maria Helena Diniz destaca em sua obra que a locação perpétua seria o
equivalente da compra e venda, por isso é que a locação tem uma duração no tempo,
não podendo ser confundida com o contrato de compra e venda.
A priori, para dar em locação não é exigível a vênia conjugal isso porque
esse ato não significa alienar. Todavia, a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), a qual se
dedica em tratar de locação de imóvel urbano, em seu art. 3º diz o seguinte:
Art. 3º. O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo,
dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos. Parágrafo
único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o
prazo excedente”.
Nesse sentido, não havendo a vênia conjugal, o parágrafo único do art. 3º da Lei
do Inquilinato, dá o norte ao dizer que: “ausente a vênia conjugal, o cônjuge não
estará obrigado a observar o prazo excedente.”
É por isso que, a partir do décimo ano aquele que não deu a vênia conjugal
poderá requisitar o desfazimento do contrato, isto é, o despejo, a denúncia
contratual.
359
CAPÍTULO 8
8.2.2. Objeto
Nesse caso, terá que ser devolvido o bem dado em locação, ou caso haja a
depreciação e deterioração do bem, terá que ser entregue outro do mesmo gênero,
quantidade, qualidade. É plenamente viável de acontecer.
8.2.3. Preço
360
CAPÍTULO 8
Veja que, como é uma obrigação de duração, o art. 316 do CC permite que seja
eleito um índice de escala móvel, isto é, índice de reajuste: “É lícito convencionar o
aumento progressivo de prestações sucessivas”.
Afinal de contas, uma locação de dez anos tem um valor fixado, a título de
aluguel e que se não houver um índice de reajuste ou de escala móvel, por óbvio, essa
locação passa a ser deficitária, isto é, defasada. Por isso é indicado que haja esse
índice de escala móvel.
Elegia-se e elege muito, ainda hoje, o IGP-M/ FGV que é o Índice Geral de
Preços de Mercado, mas durante a pandemia esse índice deu uma disparada,
inclusive teve um ano que a locação aumentou 25% (vinte e cinco por cento), o que
resultou em ações para revisionar o índice da locação, tema que está afetado nas
Casas Superiores da Justiça. Acaba que o índice ficou abusivo, por isso é que várias
decisões reviram o índice. É nesse sentido que a FGV criou outro índice, o IVAR/FGV,
que é o Índice de Variação do Aluguel.
É necessário um acordo de vontade sobre esses três itens para que haja
locação, se a divergência é quanto ao prazo, objeto ou valor, composição do aluguel,
índice de reajuste, não tem locação o que significa dizer que ela não foi pactuada, isso
porque é preciso que o locador e o locatário haverão de confluir em relação a esses
assuntos.
361
CAPÍTULO 8
Essas obrigações também estão na Lei do Inquilinato, que em seu art. 22 prevê
o seguinte:
É importante que se diga que essa bifurcação é relevante pelo fato de que se
um terceiro tentar lesar essa posse, tanto o possuidor direto, quanto o possuidor
indireto poderão sair em defesa dela.
362
CAPÍTULO 8
Inclusive, o art. 568 do CC detalha ainda mais essa questão, quando diz que o “o
locador resguardará o locatário dos embaraços e turbações de terceiros, que tenham
ou pretendam ter direitos sobre a coisa alugada, e responderá pelos seus vícios, ou
defeitos, anteriores à locação”.
Ainda, o Código Civil, em seu art. 567 prevê que “se, durante a locação, se
deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatário, a este caberá pedir redução
proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso já não sirva a coisa para o fim a
que se destinava”.
Ainda, nas obrigações do locador ele é obrigado a nos termos do inciso V do art.
22 da Lei do Inquilinato a “fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição
minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos
eventuais defeitos existentes”.
363
CAPÍTULO 8
Também constitui obrigação do locador, nos termos do art. 22, VI, da Lei do
Inquilinato, “fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este
pagas, vedada a quitação genérica.”
Art. 44. Constitui crime de ação pública, punível com detenção de três meses a
um ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade:
I - recusar - se o locador ou sublocador, nas habitações coletivas
multifamiliares, a fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos; [...]
O locador tem obrigação, ainda, como base no art. 22, VII, da Lei do Inquilinato
de “pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações,
nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do
pretendente ou de seu fiador.” É nesse sentido que se tem um corretor envolvido, a
taxa é do locador (proprietário).
Veja que essa obrigação é dispositiva, então se o contrato disser que essas
obrigações são do locatário, vale o contrato. Por outro lado, se o contrato nada disser,
isto é, for silente, aí essas obrigações ficam a cargo do locador.
364
CAPÍTULO 8
Além das ordinárias, têm ainda, as despesas extraordinárias que ficam a cargo
do locador por ser o proprietário. A Lei do Inquilinato, inclusive, detalha o que seriam
as despesas extraordinárias, o que consta do parágrafo único do art. 22:
Veja que, na locação de imóvel urbano nada impede que no contrato reste
estabelecido que a obrigação de pagar o condomínio e a de pagar o IPTU integram o
aluguel, podendo ser imputado ao locatário essas despesas. Lembrando que, o
locatário pagará as despesas ordinárias do condomínio e o IPTU, por se entenderem
como despesas de uso.
Essas obrigações propter rem podem atingir o imóvel que seja bem de família,
porque está nas exceções em que ocorre a penhorabilidade do bem de família
especificamente, o art. 3º, da Lei nº 8.009/90.
365
CAPÍTULO 8
Ainda nas obrigações do locador, tema que costuma gerar bons debates nos
julgados e confecção dos contratos diz respeito a obrigação do locador em indenizar
benfeitorias.
366
CAPÍTULO 8
pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que
autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção”.
Isso quer dizer que se trata de uma norma dispositiva ou supletiva- é aquela
que é aplicada no silêncio do contrato, por isso é que o contrato pode regular
diversamente e se regular vale o contrato.
Ademais, é importante destacar que essa súmula não foi criada para regular a
situação no contrato por adesão - é aquele que é pré-confeccionado por uma das
partes, cabendo a outra aderir ou não ao bloco.
No contrato por adesão, por óbvio, aquele que o redige faz o melhor contrato
para ele, então o legislador fica preocupado, sendo por isso que traz duas regras
importantes de interpretação nos contratos por adesão que se encontram no Código
Civil, nos arts. 423 e 424.
367
CAPÍTULO 8
Ainda assim, é possível que se tenha locação por adesão não se tratando de
uma relação de consumo. É importante não confundir contrato por adesão com
contrato de consumo, isso porque nem todo contrato por adesão é contrato de
consumo.
Além disso, seguindo nas obrigações do locador, outra questão importante liga-
se ao direito de preferência na locação de imóvel urbano o que encontra referência
nos artigos 27 e seguintes da Lei do Inquilinato.
Veja que, se o contrato de locação estiver registrado há pelo menos 30 (trinta) dias
anteriores à venda, o locatário terá o prazo de 6 (seis) meses para depositar o preço e haver a
coisa para si.
Esse prazo de trinta dias é exigível porque como esse contrato está previamente
registrado na matrícula do imóvel, passa a ter uma eficácia erga omnes - contra todos. É por
isso que todos haveriam de respeitar este contrato.
Se o contrato de locação não houver sido levado ao registro, ou ainda, caso o locatário
perder o prazo de seis meses terá que se buscar, apenas as perdas e danos. Nessas
situações, o locatário não terá direito de requisitar a adjudicação do bem.
É nesse sentido que o locatário sai de um direito real, o qual teria a oportunidade de
impor a preferência, e entra em uma seara obrigacional - violação de um direito de
preferência, com a discussão de uma indenização por perdas e danos. Por isso é que se faz
sentido de registar o contrato de locação.
368
CAPÍTULO 8
É importante dizer que o CC acabou sendo influenciado pela Lei do Inquilinato que é
uma norma anterior, de modo que muitas das obrigações do locatário presentes na Lei do
Inquilinato, também são reproduzidas no CC, e vice-versa.
Nos termos do art. 569 do CC, o locatário é obrigado a “servir-se da coisa alugada para
os usos convencionados ou presumidos, conforme a natureza dela e as circunstâncias, bem
como tratá-la com o mesmo cuidado como se sua fosse”.
Inclusive, o art. 570 determina que “se o locatário empregar a coisa em uso diverso do
ajustado, ou do a que se destina, ou se ela se danificar por abuso do locatário, poderá o
locador, além de rescindir o contrato, exigir perdas e danos”.
O art. 23, I, da Lei do Inquilinato também reproduz a mesma disposição legal do art.
569 do CC, ao afirmar que o locatário é obrigado a “servir - se do imóvel para o uso
convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina,
devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu”.
A ideia é que o locatário deve se atentar para as finalidades daquele imóvel e respeitar.
É por isso que o imóvel comercial não deve ser usado para fins residenciais, assim como, não
se admite o contrário.
Por óbvio, a doutrinadora Maria Helena Diniz, chama atenção que o desvio de
finalidade - abuso de direito no desvio de finalidade, primeiro que exige que a conduta seja
um manifesto desvio de finalidade, de modo que não é qualquer desvio de finalidade que
gerará esse abuso de direito no uso do imóvel.
Essa é a interpretação conforme com o art. 187 do CC que trabalha com a ilicitude do
abuso de direito, o qual determina o seguinte: “Também comete ato ilícito o titular de um
direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico
ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes”.
369
CAPÍTULO 8
Aqui é interessante, porque tem uma variável para a Lei do Inquilinato que no art. 23, I,
diz que o locatário é obrigado a “pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação,
legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil
do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no
contrato.” É nesse sentido que enquanto o Código Civil trabalha com os costumes - costuma
ser o quinto dia útil, a Lei do Inquilinato trabalha com o sexto dia útil.
Seguindo nas obrigações do locatário previstas no art. 569 do CC, diz o inciso III: “levar
ao conhecimento do locador as turbações de terceiros, que se pretendam fundadas em
direito.” E, por fim, “restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as
deteriorações naturais ao uso regular”, nos termos do art. 569, IV, do CC.
É importante destacar sobre esse último inciso que o uso regular da coisa,
inevitavelmente, gera deterioração de uso, o que não deve ser permitido são as deteriorações
muito acima da média.
370
CAPÍTULO 8
Diz o art. 26 da referida lei que “necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja
realização incumba ao locador, o locatário é obrigado a consenti-los”. Já o parágrafo único
estabelece que “se os reparos durarem mais de dez dias, o locatário terá direito ao
abatimento do aluguel, proporcional ao período excedente; se mais de trinta dias, poderá
resilir o contrato.” A resilição é o desfazimento do contrato, por ato unilateral de vontade.
A primeira hipótese é a locação por prazo determinado que esteja prevista no art. 573
do CC, o qual diz o seguinte: “A locação por tempo determinado cessa de pleno direito findo o
prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso”.
Veja que nas pegadas do art. 574 do CC e art. 46 da Lei do Inquilinato, se vencer o
prazo e o sujeito, ainda assim, continuar na posse do bem - segundo a Lei do Inquilinato mais
de 30 (trinta) dias, e nada foi dito, aquela locação que, em tese, acabaria naquele prazo,
prorroga-se por tempo indeterminado. É nesse sentido que caso o proprietário queira
retomar o imóvel exatamente no término da locação é aconselhável notificar o inquilino.
Outra dúvida é se o imóvel não for devolvido após a notificação? O art. 575 do CC traz
uma questão bem interessante: “Se, notificado o locatário, não restituir a coisa, pagará,
enquanto a tiver em seu poder, o aluguel que o locador arbitrar, e responderá pelo dano que
ela venha a sofrer, embora proveniente de caso fortuito”.
371
CAPÍTULO 8
O primeiro ponto é que se o locatário foi notificado - havia um prazo final da locação, e
o sujeito não devolve o bem naquele prazo, obviamente, o locatário está em mora, e
portanto, tem uma responsabilidade civil mais agravada. E é justamente por isso, que a parte
final do art. 575 imputa a este inquilino uma responsabilidade civil mais agravada, à medida
em que responde inclusive na hipótese de caso fortuito.
Aliás, na teoria geral das obrigações, em especial, no art. 399 do CC é possível verificar
que o devedor em mora passa a ter o que a doutrina chama de perpetuação da obrigação.
Apenas não responde, acaso o locatário comprove que o dano aconteceria, ainda que
houvesse adimplido a obrigação a tempo e modo. Veja que, essa responsabilidade civil mais
agravada é replicada na parte especial da locação, ou seja, no art. 575 do CC.
372
CAPÍTULO 8
A ideia é que se o contrato de locação tem prazo, em tese, o proprietário não pode
retomar e o inquilino não pode devolver, antes do término do tempo estabelecido no negócio
jurídico. Na disciplina geral, art. 571 do CC é possível se fazer o pagamento da multa
proporcional.
Agora, caso o contrato de aluguel não discipline o valor da multa, aí nesse caso, aplica-
se o art. 572 do CC: “Se a obrigação de pagar o aluguel pelo tempo que faltar constituir
indenização excessiva será facultado ao juiz fixá-la em bases razoáveis.” Veja que, o artigo
legal traz um parâmetro de saída - o valor do aluguel pelo tempo faltante ou valor do aluguel
pelo prazo faltante. No entanto, se o juiz entender que não é proporcional é possível buscar
uma redução.
É nesse sentido que surge na Doutrina discussões a respeito do critério utilizado para
definir o que é e o que não é imóvel urbano. Veja que preponderantemente aplica-se o
Critério da Destinação: consideram-se os imóveis urbanos os que se destinam a moradia,
instalação de casas comerciais e industriais, e rurais, os que têm por finalidade a exploração
rural.
Outro detalhe importante é que mesmo dentro dos imóveis urbanos têm-se algumas
exceções em que não se aplicam a Lei do Inquilinato, mas sim o Código Civil e leis especiais:
373
CAPÍTULO 8
a) as locações:
1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas
autarquias e fundações públicas;
2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de
veículos;
3. de espaços destinados à publicidade;
4. em apart- hotéis, hotéis - residência ou equiparados, assim considerados
aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam
autorizados a funcionar;
b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.
Para essas molduras não se deve lançar mão da Lei do Inquilinato, e sim do Código
Civil ou de leis especiais.
No entanto, é aconselhável a notificação, isso porque se nada for feito e passar trinta
dias aquela locação se prorrogará por prazo indeterminado. Ainda que isso aconteça, caso a
locação originariamente tivesse prazo igual ou superior a trinta meses, o locador poderia
reaver o seu imóvel através da chamada Denúncia Vazia - é a denúncia imotivada, ou seja o
proprietário pode requisitar a devolução do imóvel, concedendo trinta dias para a
desocupação.
Por outro lado, caso a locação residencial for com prazo inferior a trinta meses, o art.
47 da Lei do Inquilinato diz que, findo o prazo estabelecido, a locação se prorrogará
automaticamente por tempo indeterminado. Somente podendo ser retomado o imóvel nos
casos do art. 9º:
374
CAPÍTULO 8
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a
trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se
automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado
o imóvel: [...]
II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do
imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para
uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como
seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização
de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em,
no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel
ou pensão, em cinquenta por cento;
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
Dessa forma, tratando-se de contrato de locação com prazo inferior a trinta meses não
cabe a denúncia vazia sendo admissível, tão somente, a Denúncia Cheia, isto é a denúncia
motivada. Lembrando que a denúncia é a resilição unilateral, ou seja, é o desfazimento do
contrato por ato de vontade de apenas uma das partes.
Quando se trabalha com a chamada locação comercial, muitas das vezes, o chamado
ponto comercial/empresarial é fundamental para o sucesso ou insucesso do negócio. É por
isso que, não raro, o lugar onde o negócio funciona é que constitui o grande distintor do
sucesso/insucesso. Para além disso, o Código Civil e o próprio direito brasileiro se preocupa
muito com a empresa, por isso a importância da função social da empresa.
Diante disso tudo, o legislador na Lei do Inquilinato busca tutelar a função social da
empresa, especificamente, no art. 51 e seguintes, onde traz na locação comercial o
tratamento da renovação compulsória - é a possibilidade de atingidos certos requisitos o
inquilino requisitar que aquele contrato seja compulsoriamente renovado, ou seja, direito à
renovação daquele contrato.
O locador tem matéria de defesa, mas são restritas ao art. 52 da Lei do Inquilinato:
375
CAPÍTULO 8
Esse é um tema muito relevante para a prática, porque como a locação é um contrato
que dura no tempo é importante ter notícias das chamadas garantias locatícias. A Lei do
Inquilinato, no art. 37 traz as modalidades de garantias:
376
CAPÍTULO 8
O fiador assume a responsabilidade por débito alheio. Essa fiança, sob o ponto de vista
da pessoa física na locação é extremamente onerosa, isso porque a Lei nº 8.009/90 que é a
norma do bem de família, em seu art. 3º diz que o fiador na locação responde até com o bem
de família.
Ainda nas modalidades, constitui garantia o seguro de fiança locatícia que é quando o
sujeito paga uma seguradora para que ela seja sua fiadora. Nesse sentido, a seguradora
cobra uma apólice para ser a fiadora garantindo aquela relação, e na hipótese de
inadimplemento é importante notificar a seguradora para que ela quite em quinze dias.
Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias
a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel
atualizado, revertida em favor do locatário:
[...]
II - exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de
garantia num mesmo contrato de locação;
O art. 12 da Lei do Inquilinato recorda que nos casos de separação de fato, judicial,
divórcio, dissolução de união estável a locação residencial automaticamente continua com o
cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. É o que se chama de sub-rogação.
Nesse caso, o fiador deve ser comunicado de que houve essa dissolução da união
estável, separação de fato/judicial, divórcio sendo que a partir da data da comunicação terá o
prazo de 30 (trinta) dias para dizer se quer ou não permanecer como fiador. Se o sujeito não
quiser continuar nessa posição de fiador seguirá responsável pelos efeitos da fiança por 120
(cento e vinte) dias.
Veja que, esse prazo de trinta dias é para o sujeito se desonerar da fiança, se passar
esse tempo e nada disser a presunção é que continua como fiador. ATENÇÃO! O art. 39 da
Lei do Inquilinato diz o seguinte: “Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das
377
CAPÍTULO 8
garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a
locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.”
8.6.3. Built-to-suit
378
CAPÍTULO 8
A locação do shopping tem esse viés de local diferenciado que precisa ter uma atenção
diferente a esse mix, sendo justamente por isso que o art. 54 da Lei do Inquilinato dá uma
nitidez maior quanto à liberdade contratual. Nesse sentido, os contratos em shopping center
são mais paritários - aquele contrato em que é estabelecida a relação entre iguais ou quase
iguais. Ou seja, as partes negociam as cláusulas do negócio e resta estabelecida aquela
relação contratual.
Para pequenas lojas (p. ex. cafeteria, box do açaí) o contrato não é paritário, e
seguramente, o contrato é por adesão.
Por essa razão o contrato empresarial, também pode ser um contrato por adesão. E
por óbvio, se é um contrato por adesão busca-se as regras interpretativas do contrato que
estão consubstanciados nos arts. 423 e 424 do Código Civil, os quais indicam que as
cláusulas ambíguas ou contraditórias serão interpretadas pró-aderente, isto é, para
aquele que adere. O que indica que são nulas as renúncias antecipadas aos direitos do
aderente. ATENÇÃO! Apesar de se ter uma presunção de que esse contrato dentro do
shopping center será paritário pode eventualmente ser um contrato por adesão.
379
CAPÍTULO 8
Essa cláusula é entendida como válida pelo STJ. Justamente por essa questão do
percentual é que o contrato também trabalha com o direito do shopping de fiscalizar as
vendas do lojista.
Existem cláusulas ainda que permitem a cessão do contrato de locação, ou que por
vezes proíbem a cessão do contrato de locação. Ou que inviabilizam um lojista a mudar o
ramo de atuação.
Há inclusive, a chamada, cláusula de raio que também é tida como lícita (STJ, Resp
123847/SP) - que é aquela cláusula que estabelece que o lojista não pode abrir uma loja fora
do shopping igual em um determinado quilômetro de raio. Isso se justifica porque, em tese,
aquele que está de fora do shopping consegue vender mais barato do que quem está dentro,
sendo custoso para o lojista que está dentro do shopping (aluguel em dobro no mês de
dezembro, aluguel mínimo versus aluguel percentual). É viável também que o contrato
contenha uma cláusula de reposicionamento, por óbvio o shopping terá que arcar com os
custos.
8.8. Modelos
8.8.1 Modelo - Contrato de Locação com finalidade comercial
Contrato de Locação.
[Instrumento Contratual]
De um lado,
e, de outro lado,
380
CAPÍTULO 8
Cláusula Primeira
[Objeto]
LOCADORA é estabelecida.
Cláusula Segunda
[Vigência]
judicial ou extrajudicial.
locatícia.
Cláusula Terceira
[Finalidade]
381
CAPÍTULO 8
aplicáveis.
Cláusula Quarta
[Aluguel]
de 1% (um por cento) ao mês, ou fração sobre o total do débito, e ainda multa
moratória de 10% (dez por cento) incidente sobre o total da dívida vencida e não
382
CAPÍTULO 8
322 do Código Civil, de modo que o eventual pagamento da última parcela não
eventualmente não tenham sido pagos, bem como a inclusão dos devedores nos
Cláusula Quinta
5.1 O aluguel mensal devido será pago à LOCADORA, ou em local por ele
Cláusula Sexta
Cláusula Sétima
[Conservação e Benfeitorias]
383
CAPÍTULO 8
Cláusula Oitava
[Garantia]
Cláusula Nona
[Multa e Tolerância]
9.2 Se a LOCATÁRIA decidir por findar este contrato antes de seu termo,
ficará sujeita à pena prevista no caput desta cláusula, tudo conforme o art. 4º da
Lei 8.245/91.
Cláusula Décima
[Encerramento do Contrato]
384
CAPÍTULO 8
parte, bastando que haja aviso prévio com trinta dias de antecedência.
[Formação de Clientela]
[Foro]
qualquer outro foro, por mais privilegiado que o outro foro seja.
Salvador, …
__________________________________________________
CNPJ nº …
LOCADORA
__________________________________________________
CPF nº …
385
CAPÍTULO 8
LOCATÁRIA
_________________________________________________
Nome:
CPF:
Testemunha
__________________________________________________
Nome:
CPF:
Testemunha
e, de outro lado,
se segue.
386
CAPÍTULO 8
CONSIDERANDO INICIAIS
de contaminação do vírus;
2020.
relação contratual ora distratada, não mais podendo reclamar uma da outra
dele.
abaixo.
seguinte forma:
387
CAPÍTULO 8
disponibilizará 2 (duas) salas de apoio e 1 (uma) sala Vip, sem nenhum custo
adicional ao contrato;
1.3 Resta pactuado que para a realização dos eventos o LOCATÁRIO fará a
montagem 1 (um) dia antes do evento, desde que o espaço esteja liberado,
porquanto a ausência de outro evento na data. Caso surja agenda para o dia da
conduta do LOCADOR;
388
CAPÍTULO 8
de acidentes pessoais.
contrato, que assinado por ambas, passará a fazer parte integrante deste
instrumento.
exclusividade de utilização.
dependências do evento.
389
CAPÍTULO 8
30% (trinta por cento) sobre o valor total estabelecido na Cláusula Quarta, sem
Instrumento em duas vias de igual teor e forma, para um só efeito, perante duas
Salvador, …
__________________________________________________
CNPJ nº …
LOCADORA
__________________________________________________
CPF nº …
LOCATÁRIA
Testemunhas:
Nome:
CPF/MF:
___________________________________________
390
CAPÍTULO 8
Nome:
CPF/MF:
___________________________________________
[Fins Residenciais]
domiciliado na …, e
domiciliado na …,
391
CAPÍTULO 8
acordo com os arts 565 e seguintes do Código Civil, Lei 8.245/91 ( Lei do
legislativos aplicáveis.
CLÁUSULA PRIMEIRA
[Do Objeto]
simplesmente, de IMÓVEL.
CLÁUSULA SEGUNDA
contrato.
no que tange à garantia locatícia, até a devida devolução das chaves, conforme o
392
CAPÍTULO 8
das partes a denúncia imotivada, desde que com aviso prévio de trinta dias e
CLÁUSULA TERCEIRA
[Finalidade]
nas condições em que o recebe, conforme vistoria, bem como todos os móveis e
393
CAPÍTULO 8
I). No que tange aos referidos móveis e eletrodomésticos fica ajustado entre as
partes que o Anexo I disciplinará, quais são, seu estado de conservação e quais
CLÁUSULA QUARTA
[Do aluguel]
de juros de 1% (um por cento) ao mês, ou fração sobre o total do débito, e ainda
multa moratória de 10% (dez por cento) incidente sobre o total da dívida vencida
será calculada pro-rata die, utilizando-se como índice o IVAR (Índice de Variação
394
CAPÍTULO 8
322 do Código Civil, de modo que o eventual pagamento da última parcela não
eventualmente não tenham sido pagos, bem como a inclusão dos devedores nos
CLÁUSULA QUINTA
[Dos Encargos]
porque não os tenham sido feitos pela LOCATÁRIA no prazo devido, serão os
na Cláusula 4.
395
CAPÍTULO 8
CLÁUSULA SEXTA
[Da Conservação]
comparativo com o primeiro (Anexo I), bem como com eventuais novos anexos
CLÁUSULA SÉTIMA
7. A LOCATÁRIA compromete-se a:
396
CAPÍTULO 8
CLÁUSULA OITAVA
[Das Benfeitorias]
397
CAPÍTULO 8
CLÁUSULA NONA
[Da Sublocação]
CLÁUSULA DÉCIMA
[Extinção do Contrato]
acidente.
398
CAPÍTULO 8
[Entrega do Imóvel]
ser rescindida:
presente contrato.
executivo extrajudicial, na forma do art. 784, III e VIII do Código de Processo Civil
Brasileiro.
399
CAPÍTULO 8
12.1 Tudo quanto for devido em razão deste contrato será cobrada
através de ação apropriada no foro desta Capital, correndo por conta da parte
vencida todas as despesas judiciais e extrajudiciais, mais 20% (vinte por cento)
[Da Fiança]
FIADORA ….
judiciais;
presente locação.
400
CAPÍTULO 8
[Da Sucessão]
[Direito de Preferência]
[Foro]
Para todas as ações que possam advir do presente contrato, fica eleito o
legais.
401
CAPÍTULO 8
Salvador, BA, …
__________________________________________________
LOCADOR
CPF: …
__________________________________________________
LOCADORA
CPF: …
__________________________________________________
LOCATÁRIA
CPF: …
__________________________________________________
FIADOR
TESTEMUNHAS:
Nome:
CPF:
___________________________________________
Nome:
CPF:
___________________________________________
402
BIBLIOGRAFIA
BIBLIOGRAFIA
CARNACCHIONI, Daniel. Manual de direito civil. Volume único. 5ª ed. rev. ampl. e
atual. São Paulo: Editora JusPodivm, 2021;
COSTA-NETO, João; OLIVERIA, Carlos E. Elias de. Direito civil. Volume único. Rio de
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