Densidade, Dispersão e Forma Urbana

20/08/2018 arquitextos 189.
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189.07 urbanismo ano 16, fev. 2016
Densidade, dispersão e forma urbana

Dimensões e limites da sustentabilidade habitacional
Geovany Jessé Alexandre da Silva, Samira Elias Silva e Carlos Alejandro
Nome
189.07 urbanismo
sinopses
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original: português
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189
189.00 patrimônio
Patrimônio cultural:
política e práticas
Relatório da gestão
2013/2015 da presidente
do Condephaat
Ana Lanna
189.01 restauro
Cesare Brandi
Uma releitura da teoria
do restauro crítico sob
a ótica da
fenomenologia
Steven Holl Architects, Linked Hybrid, Beijing, China, 2009 Fernanda Heloísa do
Foto divulgação [website Steven Holl] Carmo, Henrique
Vichnewski, João
Passador e Leonardo
Terra
Introdução
189.02 teoria
Este trabalho é uma síntese de pesquisas (1) realizadas no campo da Rui Barbosa e John
Arquitetura e Urbanismo e tem como objetivo principal apontar algumas Ruskin
ferramentas de planejamento urbano e regional integrado que vislumbrem a O desenho como uma
implementação e a reabilitação de cidades mais sustentáveis a partir da questão gnosiológica
densidade (2) (habitacional e populacional, ou seja, a relação de Cláudio Silveira Amaral
habitações e moradores por área ocupada), bem como aplicar a análise da 189.03 turismo cultural
forma edificada e demais aspectos da ocupação territorial que se traduzem Que tinha a Unesco a
em dispersão/compactação urbana, diante do arcabouço teórico e aplicado ver com desenvolvimento
analisado. econômico?
Cecilia Ribeiro
O objeto de análise espacial se deu a partir de áreas habitacionais
consolidadas, num primeiro momento, exemplificadas por cidades 189.04 arquitetura
brasileiras, europeias e norte-americanas. Num segundo momento, o vernacular
trabalho versa sobre a crítica da forma de ocupação dos projetos Transgressão na
habitacionais recentes brasileiros, de baixa qualidade urbana, avaliando arquitetura popular
a dicotomia entre projetos unifamiliares e multifamiliares. Por fim, Adriana Mara Vaz de
estabelecem-se apontamentos frente às decisões da forma habitacional e Oliveira e Mathias
custos de urbanização, apontando-se exemplos consolidados de conjuntos Joseph Monios
habitacionais de densidades variadas e de maior urbanidade, sugerindo-se, 189.05 urbanismo
ainda, procedimentos para a adoção de novas formas de ocupação mais Apropriação, ou o
compactas e eficientes (avaliadas por indicadores urbanos, simulações e urbano-experiência
monitoramentos de desempenho). Rita Velloso
Conforme o “Dictionnaire de L’Urbanisme et de L’aménagement”, como breve 189.06 sociologia

esclarecimento terminológico, Merlin & Choay (3) definem a densidade como Espaço, tempo e
um indicador estatístico (que pode se referir à população, habitações, sociedade
empregos, etc.) em uma superfície (área). A densidade populacional Do espaço acústico à
corresponde ao número de indivíduos de uma ilhota, de um quarteirão, de espacialidade híbrida
uma cidade, de um país, etc., assim, refere-se ao número de indivíduos (introdução)
pela unidade de superfície, muito utilizado no processo de regulamentação
http://www.vitruvius.com.br/revistas/read/arquitextos/16.189/5957 1/21
20/08/2018 arquitextos 189.07 urbanismo: Densidade, dispersão e forma urbana | vitruvius
e controle do solo urbano. Já a densidade habitacional se refere ao Valquíria Sales Romero
número de habitações numa superfície de terra ocupada. Apesar da suposta Marques e Renata Baesso
definição simples acerca da densidade, em especial, à habitacional, seu Pereira
uso e aplicação é delicado por uma série de razões, pois, com exceção à
escala de conjuntos habitacionais mais homogêneos, no qual se calcula uma
média de ocupação, na maioria das vezes, numa escala mediana e urbana de
análise, a superfície não somente é ocupada por habitações, mas por vias,
estacionamento, espaços comuns, áreas verdes, terrenos desocupados, ou
até mesmo edificações de outros usos. Em geral, para Merlin & Choay (4) a
densidade habitacional se divide entre a líquida (sem equipamentos) e a
bruta (com equipamentos) (5). Em escalas geográficas, a delimitação
imprecisa de uma superfície urbana (ocupada ou construída) e a definição
de seus equipamentos podem alterar o cálculo da densidade de forma
considerável, o que reforça a necessária aplicação metodológica de
análise e delimitações precisas do objeto mensurado.
No que se refere à pesquisa, procedeu-se a revisão da bibliografia e de

conceitos sobre o tema, situando, assim, a partir do desenho desse
estado-da-arte, a importância da densidade e dos aspectos morfológicos
das cidades no processo de dispersão urbana, bem como na constituição e
interpretação da cidade. Investigar as relações urbanas em diversas
escalas (macro, meso e micro) e de planejamento urbano, analisar a cidade
por meio de metodologias interpretativas de seus aspectos físicos
(formais/volumétricos), e, por fim, compreender e comparar algumas
parcelas de cidades por meio da análise de suas respectivas densidades e
estruturas morfológicas. Estes foram alguns dos objetivos secundários.
A pesquisa adota o método hipotético-dedutivo, e se apropria de

abordagens metodológicas quantitativas e qualitativas, realizando-se
análises de imagens de satélite para mapeamento de áreas e levantamento
bi e tridimensional de formas urbanas diversas, que forneceram dados
estatísticos e comparativos. Cronologicamente, a investigação transcorreu
em três etapas sequenciais:
Fundamentação Teórica - Pesquisa sobre literatura específica do urbano

contemporâneo no mundo, com foco nas questões referentes à densidade,
forma e dispersão urbana;
Análises primárias e secundárias – Estudo comparativo das aplicações

teóricas investigadas, mapeamentos e índices urbanísticos entre
cidades e regiões distintas;
Síntese e Propostas – Reflexões espaciais para a realização de um
planejamento urbano sustentável, em especial, para a projetos de
habitação coletiva no contexto brasileiro e da América Latina.
Pesquisas nesse campo de compreensão da urbe contemporânea a partir de

sua forma urbana construída, associando espetos multivariados, poderão
nortear novas formas de planejamento e gestão urbana aplicada à
sustentabilidade. Estudos técnico-científicos de planejamento urbano e
regional integrado, que agreguem análises quantitativas aos critérios
qualitativos sobre os processos de uso e ocupação do solo, em distintas
escalas (multi-escalas), permitem estabelecer padrões de ocupação
coerentes com as condicionantes e determinantes de cada localidade
urbana, capazes de responder, por meio da performance espacial, às
demandas de uso atuais e futuras. A simulação de cenários, monitoramento,
controle e resposta às dinâmicas pós-ocupacionais são processos pouco
usuais para a formulação de legislações urbanísticas e planejamento
urbano.
A cidade contemporânea, em sua dinâmica atual, reflete processos

complexos que, se não acompanhados pela gestão territorial, produzem
espaços fragmentados, de baixa qualidade, que interferem na vida de toda
a cadeia urbana e, paulatinamente, aumentam os conflitos espaciais,
socioeconômicos e ambientais. Se por um lado, a legislação permanece
estática e, em geral, sofre alterações que favorecem ao setor imobiliário
(como tem ocorrido na maioria das cidades brasileiras e dos países em
desenvolvimento), o planejamento urbano (teoria e prática), em partes,
desconsideram o impacto da forma sobre a vida das pessoas e na dinâmica
urbana. E é nessa complexa discussão que este trabalho, ainda incipiente,
pretende acrescentar algumas análises.
A densidade como aspecto cultural de planejamento urbano
Contextualização e Conceitualização
Em geral, a densidade habitacional (e, portanto, de pessoas por área)

diminui gradualmente a partir do centro urbano (6). Merlin & Choay (2000)
(7) afirmam que a densidade é mais elevada em cidades latinas (Europa do
sul, América Latina) e orientais que as cidades anglo-saxônicas. Essas
afirmações podem ser comprovadas nos estudos de Bartaud (2001; 2011) (8)
e Bertaud & Malpezzi, (2003) (9), por meio de estudos de densidade bruta
e radial (a partir do CBD) em dezenas de cidades no mundo.
A intensidade de uso dos espaços por seres humanos ao longo da história

pode ser analisada a partir da densidade. Alexander (10) classifica, em
princípio, dois modelos de cidade, a natural (constituída ao longo dos
tempos e conforme as necessidades humanas em cada período) e a artificial
(a cidade planejada e projetada). Este critério simplificado de
caracterização pode ser associado ao período de industrialização e
intensificação das ocupações urbanas após o século 18, com o surgimento
de grandes áreas urbanas expandidas ou mesmo de novas cidades a alimentar
o sistema de redes urbanas que se consolidava, bem como para comportar a
população urbana que crescia exponencialmente em poucas décadas.
Processos estes que se iniciaram com maior intensidade no Brasil e
América Latina após meados do século 20, em decorrência da
industrialização e urbanização tardia. Entretanto, de fato, a grande
crítica de Christopher Alexander se debruça sobre o urbanismo modernista
(e arquitetura) e à padronização de estilos de vidas e das formas de
habitar as cidades, independentemente das relações do lugar, tradição ou
cultura.
Até a segunda metade do século 19 a densidade urbana era uma

característica resultante do desenvolvimento de cidades e de seus
processos complexos (técnicas e tecnologias construtivas, restrições
legais, tradições e aspectos culturais, a rentabilidade econômica sobre
os espaços, etc.) que determinaram a dinâmica e distinção de densidades
nas cidades tradicionais, contudo, não se verificou o uso consciente da
densidade no desenho urbano até então. Até esse período, as altas
densidades nas cidades industrializadas, em especial a compactação urbana
de cidades tradicionais europeias, portanto da forma da cidade decorrente
desse indicador, eram consideradas causas de doenças por contaminação do
ar e resíduos, facilitador de incêndios e da desordem social. Esses
princípios de insalubridade da compactação urbana (em especial, da
morfologia urbana de cidades de origens euro-medievais) norteou grandes
intervenções urbanas ao longo do séc. 18 e 19 em cidades como Londres,
Lisboa, Paris, Barcelona, e, mais tarde, em cidades latino-americanas,
como Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Caracas, Cidade do México, Buenos
Aires, Santiago. Publicações críticas à esse modelo urbano tradicional e
mais compacto – ou natural, conforme Alexander (11) – foram bastante
recorrentes na Alemanha e Inglaterra, com replicações urbanísticas em
cidades europeias, na América do Norte e em novas cidades de predomínio
da cultura anglo-saxônica (12). Na segunda metade do século 19, a partir
do boom econômico e demográfico dos países industrializados, o
desenvolvimento legislativo e de planejamento foram acompanhados por
abordagens científicas para as novas expansões urbanas ou em intervenções
nas áreas consolidadas. Na Alemanha, a regulação da densidade urbana se
dá nesse período, estabelecendo-se padrões de alturas máximas de
construção e largura das vias (critério indireto sobre a densidade) num
primeiro momento, e posteriormente, faz-se a ordenação construtiva por
meio de densidade máximas explícitas para regulação dos planos
urbanísticos (13).
Se por um lado o “regularismo” da segunda metade do século 19 foi a

ferramenta capaz de viabilizar as expansões das cidades em processo de
industrialização, mais tarde o Movimento da Cidade Jardim sugeriu um
modelo urbano distintamente característico. Urbanistas e críticos do
planejamento na Inglaterra, tais como Ebenezer Howard e Raymond Unwin,
usaram a densidade urbana para difundir as vantagens de cidades menores,
descentralizadas e autossuficientes.
No início do século 20, o Movimento Moderno, por meio dos CIAMs (14)
(entre 1928 a 1956) e da Carta de Atenas, lança a proposta
universalizante de um urbanismo amparado pela imposição do desenho rígido
sobre o sítio e, em alguns casos, sobre a cidade tradicional, desenho
este que preconizava as quatro funções urbanas – habitar, trabalhar,
recrear e circular. A partir da Segunda Guerra Mundial, empreendimentos
urbanísticos privados e de parcerias governamentais com a iniciativas
corporativas estabelecem as expansões urbanas periféricas (low-rise), de
relativa baixa densidade (bruta, principalmente), arranha-céus em novos
centros (ou em áreas tradicionais e históricas). As novas tecnologias
construtivas, o advento do automóvel e avanço de outros modais, novos
materiais, mudanças nos hábitos de trabalho, circulação e lazer, e a
necessidade emergencial de novas habitações e de reconstruções de áreas
devastadas pela guerra foram alguns dos fatores decisivos que cobravam da
Arquitetura e Urbanismo, novas respostas aos “tempos modernos” do século
20.
Após 1960, as críticas urbanas a esse modelo modernista se consolidam na

Europa e América do Norte em decorrências de estudos, teorias e
publicações que apresentam os impactos da expansão urbana de baixa
densidade habitacional, seus efeitos negativos sobre a vida urbana, a
mobilidade e ao meio ambiente (15).
Se no início do século 20, Unwin alegava que não havia vantagens em se

adensar as cidades ocidentais, chegando a propor o padrão máximo de 30
casas por hectare (menos de 100 hab./ha), nos anos de 1960, Jane Jacobs
advertiu sobre os impactos da suburbanização norte-americana (e anglo-
saxônica), da segregação de grupos mais pobres, seja em áreas centrais
desvalorizadas ou em periferias mais afastadas. Em contraposição à
dispersão de baixa densidade, Jacobs (16) sugere que uma ocupação mínima
de 250 habitações por hectare para a vitalidade e a participação urbana.
Na atualidade, altas densidades e a compactação espacial construtiva são
aceitas como prerrogativas inerentes à sustentabilidade e ao crescimento
econômico das cidades contemporâneas na visão de diversos urbanistas e
estudiosos (17) do assunto.
Todavia, a densidade no campo do urbanismo não deve ser tomada como um

elemento meramente estatístico e tecnocrático, mas necessita incorporar
aspectos qualitativos na análise do espaço urbano. Dessa forma, o estudo
da densidade aplicado a outros critérios de desempenho, o potencial
urbano e a performance (capacidade do ambiente construído em oferecer
distintas respostas às necessidades de uso e ocupação, tais como acesso à
luz do dia, acesso pedonal, uso da rua pelas pessoas, dinâmica dos
espaços públicos, mobilidade, privacidade, tipologias edificadas). Para
Pont & Haupt (18), a densidade urbana deve ser um aspecto quantitativo
associado ao qualitativo (propriedades), com multivariáveis e
multiescalas de análise (tipo-morfológica).
Panorama da densidade urbana no mundo
A estrutura espacial de uma cidade é muito complexa, pois é o resultado

físico das interações sutis ao longo de décadas ou séculos entre os
mercados de terra, a topografia, a infraestrutura, os regulamentos, a
tributação, a sociedade e sua apropriação territorial. Assim, a
complexidade das estruturas espaciais urbanas e seus aspectos
interagentes, por muitas vezes, desencorajam tentativas de análise nos
seus processos, inibindo a busca de ferramentas de planejamento que
possam relacionar a política urbana à forma da cidade e à atuação do
mercado (19). A falta de monitoração da evolução urbana moldada pela
interação complexa entre as forças de mercado, investimentos públicos e
regulamentos, geram aspectos espaciais de desenvolvimento urbano que
podem ter impactos importantes na eficiência econômica, na densidade e na
qualidade do ambiente urbano.
Acioly & Davidson (20) afirmam que a densidade urbana é um dos mais
importantes indicadores e parâmetros de desenho urbano a ser utilizado no
processo de planejamento e gestão dos assentamentos humanos. Para os
autores, a densidade urbana representa o número total da população em uma
área específica que, no âmbito urbano, pode ser traduzido em habitantes
por uma unidade de terra ou solo urbano, ou o total de habitações de uma
determinada área urbana expressa em habitações por uma unidade de terra,
geralmente medida em hectares (ha) (21), quilômetros quadrados (km²) ou
acres.
Sendo muito utilizada como uma ferramenta de apoio ao processo de

planejamento urbano e regional, a densidade pode determinar decisões de
projetos para ocupação e parcelamento por parte de planejadores,
arquitetos urbanistas e engenheiros quando se define a forma e a extensão
a ser ocupada ou loteada em uma determinada área da cidade. A densidade
urbana também é muito utilizada como instrumento de avaliação da
eficiência, performance e custos proporcionais por habitante das
propostas urbanísticas, de infraestrutura ou de parcelamento e uso do
solo. Porém, a mesma densidade urbana é um indicador controverso, pois é
reflexo de determinantes culturais que se refletem sobre a construção do
espaço urbano numa determinada região ao longo do tempo.
Pergunte a um planejador indiano o que é que ele pensa a respeito de um

lote de 100m² para famílias de baixa renda e ele responderá que esse
tamanho de lote é demasiadamente grande e, portanto, inacessível
financeiramente. Seu colega da África Oriental ou Cone Sul da África,
entretanto, argumentará que esse tamanho é demasiadamente pequeno e
inaceitável por parte da população. A resposta poderá ser “nós não
lutamos pela independência e contra o colonialismo para reduzir nossos
standards e padrões”. Mesmo dentro de um mesmo país, grupos sociais
diferentes irão perceber a questão da densidade diferentemente. O que as
pessoas sentem ou vêem depende muito de suas próprias origens sociais,
econômicas e étnicas, e, até certo ponto, da configuração, forma e uso da
construção e do espaço urbano. [sic] (22).
Conforme os estudos de Acioly & Davidson (23), foi determinado que as

densidades variam muito de um país para outro, ou mesmo entre cidades num
mesmo país, definindo assim que as “densidades são muito influenciadas
pelo contexto cultural”, em consonância com as colocações de Alain
Bertaud. Assim sendo, comparações são complicadas por mecanismos usuais
de medição, a exemplo das distinções terminológicas aplicadas entre a
densidade populacional, habitacional, construtiva, bruta ou líquida,
gerando divergências de análise nos estudos sobre este tema. O processo
de coleta de dados, as metodologias adotadas nas definições do espaço
urbano enquanto extensão física, os critérios de seleção de vazios
urbanos, os processos de mapeamento e quantificação, as legislações
específicas que determinem o uso e ocupação do solo decorrente de
aspectos culturais específicos definem algumas das dificuldades
comparativas entre as densidades em regiões diferentes do planeta.
Existem duas formas mais utilizadas para indicar especificidades

ocupacionais de desenvolvimento de um local determinado em relação à
densidade, são elas: habitantes por hectare (hab/ha) ou habitações por
hectare (habitação/ha). É bastante comum encontrar esses dois indicadores
de ocupação expressos na forma de densidade bruta e densidade líquida
conforme o contexto de análise. A densidade bruta expressa o número total
de residentes numa determinada área urbana (região, cidade, bairro,
quadra) dividida pela área total em hectares, incluindo-se equipamentos
urbanos e institucionais (escolas, creches, parques, áreas verdes,
espaços públicos), vazios, logradouros, comércios, indústrias, vias e
outros serviços urbanos. No cálculo da densidade bruta de uma determinada
área, toda a região incluída dentro de um perímetro poligonal deve ser
considerada para a determinação da densidade. A densidade líquida
expressa o número total de residentes (pessoas moradoras) numa
determinada área urbana, considerando-se apenas a área estritamente
residencial e excluindo-se vias, equipamentos, espaços públicos, vazios
urbanos, etc. Na Inglaterra ou em países de influência inglesa na
regulamentação urbana, incluem-se a circulação local (calçadas), metade
das vias de acesso aos lotes habitados e pequenos jardins de uso dos
moradores. A densidade habitacional líquida é o número total de unidades
habitacionais (ou seja, domicílios) dividido pela área destinada
exclusivamente para uso habitacional.
A densidade é um referencial importante para se quantificar por meio de
princípios técnicos e financeiros a distribuição e o consumo de terra
urbana, infraestrutura, serviços públicos, entre outras funções dispostas
numa área residencial. De forma geral, diversos autores destacam que
quanto maior a densidade, e resguardados certos limites, melhor será a
utilização e a maximização da infraestrutura e do solo urbano. Assim,
para autores como Acioly & Davidson (24), Mascaró (25), Zmitrowicz & De
Angelis Neto (26), Pont & Haupt (27), Silva & Romero (28), Silva (29),
Farr (30), entre outros, é possível estabelecer um modelo de densidade
capaz de suprir de uma forma mais coerente o acesso ao solo urbano, à
habitação, à infraestrutura, aos equipamentos e serviços urbanos
essenciais para um número maior de domicílios e pessoas, atendendo às
condicionantes de conforto ambiental e sustentabilidade com o meio
natural. A otimização entre a necessidade social com a demanda ambiental
e econômica faz com que o conhecimento científico sobre os efeitos da
densidade urbana no espaço seja de interesse extremo para a gestão
espacial nos países em desenvolvimento, nestes cujas previsões apontam
como sendo as regiões de maior crescimento urbano, populacional e
econômico para as próximas décadas.
Bertaud & Malpezzi (31) afirmam que a densidade é uma interpretação

cultural e não está correlacionada diretamente com o nível de renda, ou
seja, cidades ricas como Cingapura, Hong Kong e Seul possuem maior
densidade, como também maior renda do que muitas cidades bem menos densas
como Buenos Aires, Curitiba, Johanesburgo ou Budapeste. Por outro lado,
cidades da América do Norte possuem baixa densidade (as menores do mundo)
e renda elevada. A densidade urbana também não está relacionada ao clima
e nem ao sistema econômico de cada região ou país, assim, cidades da
Europa têm densidades similares independentemente da relação entre as
antigas economias socialistas ou capitalistas e suas respectivas regiões
de influência no século passado. Para Bertaud & Malpezzi (32) e Bertaud
(33), densidades são, naturalmente, o produto das forças de mercado, mas
essas forças de mercado refletem o nível de consumo, daí então a cultura
é estabelecida como componente chave no processo urbano. O autor aponta
que não há densidade ótima, pois quando a cultura se desenvolve é
provável que as densidades mudem lentamente, refletindo essa mudança
cultural ao longo do tempo. A ampla gama de densidades encontradas ao
redor do mundo, em cidades economicamente bem sucedidas, mas também em
distintas situações socioeconômicas, ambientais e culturais, mostra que
por enquanto não há nenhuma evidência de densidades incontroláveis.
Do ponto de vista ambiental, uma estrutura espacial ineficiente e mal

ordenada pode diminuir a qualidade de vida, aumentando o tempo gasto em
transporte e, em consequência, aumenta-se a poluição do ar, contribuindo
para a expansão desnecessária da área urbanizada sobre as áreas naturais.
Mas também o empobrecimento da qualidade ambiental pode reduzir a
produtividade do sistema urbano como um todo. Daí a emergencial discussão
sobre a sustentabilidade urbana para os tempos atuais, pois em cidades de
menor qualidade ambiental, a ausência de controle e regulação sobre os
processos de urbanização tendem a acentuar os quadros de piora na
qualidade de vida das pessoas que habitam a cidade.
No aspecto urbano, a estrutura espacial está em constante evolução,

assim, a falta de consenso político ou de uma visão clara sobre o
desenvolvimento espacial somados aos efeitos combinados dos regulamentos
de uso da terra e de investimentos em infraestrutura podem se tornar
inconsistentes entre si, potencializando implicações negativas e impactos
sobre a urbe que, no futuro, se tornarão onerosos aos cofres públicos e à
sociedade. Portanto, é importante que os municípios possam acompanhar as
tendências espaciais de desenvolvimento urbano e tomar as medidas
corretivas regulamentares caso esta tendência seja contrária aos
objetivos municipais e interesses coletivos (34).
Comparativo de densidade populacional média sobre a área urbana em 52

metrópoles mundiais [Silva (2015) adaptado de Alain Bertaud(7)]
Densities are of course the product of market forces, but market
forces reflect consumer choices, hence culture. For these
reasons, there is no optimum density; when culture evolves it is
likely that densities will also slowly change reflecting the
cultural shift. The wide range of densities found in the above
list of economically successful cities shows that, as yet, we
have no evidence of unmanageable densities (35).
O urbano face à sua complexidade inerente exige uma visão sistêmica dos
processos que constituem a cidade e seu desenvolvimento. Nas economias de
mercado os municípios não só podem influenciar a forma de desenvolvimento
urbano por meio do design apenas, como também por meio da implementação
de um sistema coerente e consistente de normas de uso da terra,
investimentos em infraestrutura e aplicação de impostos ou incentivos
territoriais. Pois as condições econômicas externas estão em constante
mudança e são imprevisíveis em médio e em longo prazo – a exemplo das
constantes crises internacionais na economia global – afetando
diretamente a cidade e o processo de planejamento e investimentos. Em
longo prazo, a forma da cidade dependerá da maneira como o mercado
imobiliário reagirá aos incentivos e desincentivos criados por
regulamentos, investimentos públicos, infraestrutura e impostos sobre a
cidade. Assim, as cidades e seus respectivos departamentos de
planejamento urbano, de escala regional, devem acompanhar permanentemente
a evolução da estrutura espacial da cidade, ajustando-a e equilibrando-a
à natureza dos incentivos e desincentivos sobre a ocupação do espaço.
Densidades, custos e formas de urbanização no contexto brasileiro futuro
Acredita-se que a densidade seja um importante elemento (ou

condicionante) norteador de projetos urbanos e arquitetônicos mais
qualitativos para as cidades brasileiras, todavia, seu controle deve
decorrer de estudos específicos, simulações e testes constantes,
mensurando-se, assim, a sua potencialidade, as benesses e os possíveis
impactos.
A relação entre a habitação e o transporte no custo urbano é temática de

pesquisas bastante aprofundadas em diversos países onde se questiona a
ênfase de mobilidade urbana sobre automóvel, em contraposição ao
transporte coletivo. A maioria desses estudos aponta que morar na
periferia urbana é mais caro em virtude dos altos custos de deslocamento
que, mesmo com a redução do custo da habitação (por redução de aluguel ou
de compra de imóveis), o somatório com a mobilidade se torna mais oneroso
do que o custo de moradores em áreas centrais, estes que pagam mais pela
moradia, porém, detém custos reduzidos de deslocamento pendular (36). Por
outro lado, o próprio Imposto Territorial Urbano brasileiro tende a ser
repartido conforme a área ocupada, independentemente de seu valor de
mercado, mesmo quando a implantação e manutenção de algumas áreas
custaram (e custam ainda) muito mais aos cofres públicos do que as áreas
mais centralizadas, já que conforme se aumenta a densidade, o custo de
implantação e manutenção dos sistemas e infraestruturas são reduzidos
para cada domicílio.
Sob outra ótica, a dos países em desenvolvimento, a escassez de recursos

financeiros e o elevado e ainda crescente déficit habitacional demonstram
a necessidade de se densificar as cidades sob esse aspecto, especialmente
no caso latino-americano, pois além dos benefícios ambientais, de saúde
pública e social da cidade compacta frente à cidade dispersa, ela
possibilita ainda otimizar a aplicação de recursos quando atende à um
número muito maior de pessoas num mesmo espaço de cidade e de sistemas de
infraestrutura redimensionada. Pensar em cidades dispersas de baixa
densidade populacional para o Brasil, além de ser incoerente à lógica da
sustentabilidade urbana, é um contrassenso à justiça social e acesso a
uma cidade mais barata para todos.
Além do custo ambiental e humano, a construção urbana oferece uma relação

dispendiosa conforme as decisões de projeto e desenho das cidades. Assim,
alguns desenhos morfológicos de cidade oferecem custos maiores ou
menores, conforme as suas relações de uso e ocupação, adequação
topográfica, sistema viário e demais infraestruturas, entre outras
condicionantes ou determinantes de projeto. A pavimentação e a drenagem,
por sua vez, são as infraestruturas urbanas mais onerosas, pois são
responsáveis por 55% a 60% do custo de toda a infraestrutura urbana, os
custos do subsistema sanitário detêm aproximadamente 20%, e o energético
os 20% restantes (37). Portanto, um projeto urbano acessível deve
minimizar superfície de vias, bem como utilizar materiais diferenciados
entre as vias de alta-velocidade e fluxo intenso (vias estruturais,
arteriais, coletoras), das de menor volume e rapidez de deslocamento (as
locais, que constituem em mais de 70% do sistema viário, dependendo do
projeto urbano), podendo estas serem construídas com materiais mais
baratos e permeáveis. O respeito à topografia aperfeiçoa o projeto de
infraestrutura e minimiza custos (com reduzida dimensões e captação de
esgoto, pluvial, água potável, aterros, etc.).
A densidade urbana define custos de infraestrutura, assim, mais uma vez o

modelo de habitação multifamiliar apresenta vantagens sobre o
unifamiliar, por ser o primeiro mais denso que o segundo e de custos mais
bem distribuídos entre os domicílios.
Com relação à infraestrutura urbana e seus custos com instalação,

conforme a densidade urbana, verifica-se que quanto maior a densidade,
menor é o custo de implantação de infraestrutura por domicílio.
Zmitrowicz & De Angelis Neto (38) sugerem, assim, que para as cidades
devem priorizar projetos habitacionais com densidades brutas entre 200 e
300 hab/ha, pois a literatura específica determina que em densidades
brutas acima de 350 hab/ha perde-se o sentido de intimidade nos espaços
verdes e, acima de 680 hab/ha, passa-se a oferecer problemas quanto à
disponibilidade vagas per capita de estacionamento para veículos (o que
pode ser questionável, conforme o projeto e suas características de
sustentabilidade e ênfase ao transporte coletivo), além de dificultar o
acesso a equipamentos urbanos, serviços e áreas públicas (39).
Tabela 01. Participação de cada rede nos custos totais de cada sistema de
abastecimento. [Elaborado pelos autores]
Contudo, projetos contemporâneos tendem a trabalhar com densidades

extremas, em complexos multifuncionais com habitação, trabalho e lazer
num mesmo espaço denominado de “espaço híbrido”, objetivando a otimização
energética, áreas verdes e permeáveis, acessibilidade em vários níveis,
uso de tecnologias sustentáveis, etc. A exemplo do conjunto habitacional
híbrido integrado (com densidade acima de 1.000 hab/ha, com cerca 2.500
moradores) em Beijing, China, projeto do arquiteto Steven Holl finalizado
em 2009, chamado de Linked Hybrid. De fato, o desenho urbano e o projeto
de arquitetura são elementos chaves na definição de elevadas densidades e
eficiência ambiental, de usos, e construtiva.
O Linked Hybrid do escritório Steven Holl Architects, projetado para Beijing,

na China, 2009. Tetos verdes, espelhos d’água, espaços verdes semi-públicos,
alta densidade, múltiplas funções, acessibilidade e integração dos edifícios,
caracterizam co
Imagens divulgação [website Steven Holl]
Para Zmitrowicz & De Angelis Neto (40), a densidade média de 60 famílias

por hectare (cerca de 200 hab./ha) é confortável para os centros urbanos,
mas os autores afirmam que a média global da maioria das cidades
brasileiras é de 15 famílias por hectare (cerca de 50 hab./ha). Já nos
estudos de Miranda; Gomes & Guimarães (41), a densidade bruta média
nacional é de 65,11 hab./ha (42), a partir do censo demográfico de 2000
(43). Todavia, Zmitrowicz & De Angelis Neto (44) destacam que o custo de
infraestrutura urbana por família em áreas loteadas com 60 habitações/ha
é praticamente metade do que em densidades próximas a 15 habitações/ha.
Portanto, como esta última densidade é a média global das cidades
brasileiras, estima-se que cada família com serviços de infraestrutura
completa custa aproximadamente US$ 4.500, o que se traduz a US$ 1.320
aproximadamente por “pessoa urbanizada”. Como a população urbana
brasileira aumenta na ordem de 2 milhões de pessoas por ano, seriam
necessários por volta de 2 bilhões de dólares para que o déficit de
infraestrutura fosse controlado ano a ano, segundo os cálculos de
Zmitrowicz & De Angelis Neto (45). Porém, sabe-se que o país não domina
vultosos investimentos em suas municipalidades, o que resulta no
crescente déficit de infraestrutura na maioria das áreas urbanas, em
detrimento de melhorias concentradas em áreas mais “nobres” ou dignas de
gentrificação por interesses de especulação imobiliária.
O modelo urbano norte-americano prevaleceu durante meados do século 20,

apresentando ao mundo a ideia de densidade baixa proporcional ao aumento
da qualidade de vida. Tal ideia inclusive foi de fendida por Kevin Lynch,
expressas ainda nas teorias brasileiras de Juan Mascaró (46) – que, em
geral, aplicam-se critérios de desenho urbano em loteamentos
unifamiliares e, portanto, de densidade ocupacional reduzida. Acreditava-
se, durante muitas décadas ao longo da história do urbanismo, que a alta
qualidade de vida só era possível em espaços dispersos, abertos ao sol,
com ventilação e privacidade em habitações unifamiliares. Porém, esse
modelo urbano detém custos elevados (econômicos e humanos) e, ao invés de
proporcionar qualidade de vida, exerce impactos profundos no dia-a-dia
das famílias e no cotidiano urbano e ambiental.
Tabela 02. Relação entre a densidade e problemas urbanos decorrentes [Elaborado

pelos autores]
Segundo dados calculados pela pesquisa (atualizados a partir de 2012)

para o mercado da construção de hoje, o custo do hectare urbanizado pouco
depende da capacidade das redes de infraestrutura, assim, para uma
ocupação de 75 habitantes/ha este custo é de US$ 250 mil aproximadamente,
mas para uma ocupação de 600 pessoas/ha é de US$ 320 mil em média, ou
seja, quando o número de habitantes por hectare aumenta em 800%, o custo
de urbanização acresce apenas 30%. Deste modo, quando esse custo é
revertido em um cálculo per capita a situação muda de figura, pois, se no
primeiro caso há um custo de hectare urbanizado de US$ 3.334 dólares por
indivíduo, que é a situação média brasileira de densidade ocupacional, na
segunda situação o custo reduz para US$ 533 por morador, este que é
próximo às densidades de cidades europeias e asiáticas. Ou seja, é uma
redução considerável de 84% por pessoa aproximadamente, que poderia ser
revertida aos cofres públicos, além do ganho ambiental do modelo mais
compacto de urbanização, que acaba otimizando custos de abastecimento e
manutenção de infraestruturas ao longo do tempo, o que torna a cidade
compacta de manutenção menos onerosa em comparação à dispersa, seja para
a gestão urbana, seja para o usuário (morador).
Conforme os estudos “World Urbanization Prospects: The 2014 Revision”
(47) do Departamento de Assuntos Econômicos e Sociais das Nações Unidas,
a população do Brasil terá de 222,7 milhões de pessoas em 2030, e 231,1
milhões em 2050, destes, 197,5 milhões (88,6% do total) e 210,2 milhões
(91% do total) de habitantes estariam em áreas urbanas respectivamente,
um acréscimo de 12,7 milhões em cidades em 20 anos. Atualmente, o Brasil
tem 85,7% da população em área urbana, estimados em 177,5 milhões (203,7
milhões no total). Mesmo que os dados sejam um pouco divergentes em
relação aos do IBGE, em ambas as projeções o crescimento urbano está
previsto e, com ele, a demanda por mais habitação se fará presente até
2050, pelo menos. Buscar novos modelos de ocupação, menos onerosos e mais
eficientes, deve ser um critério emergencial nas políticas habitacionais
futuras.
A qualidade de vida do brasileiro, assim como diversos indicadores

sociais, têm acompanhado a dinâmica econômica e das políticas públicas
recentes. A renda média do brasileiro em 2007, PIB/Per capita, era de US$
9.270, destes eram 15,4 % os gastos com ensino primário, com taxa de
analfabetismo de 10,2% para homens e 9,8% para mulheres, e 3,6% de gastos
públicos com saúde. Em 2013, o PIB/Per capita era de US$11.208. Entre
2001 a 2013, 25 milhões de brasileiros deixaram a miséria extrema e a
classe média, que nos em 1980 era menos de 15% da população, atualmente
já integra 1/3 dos brasileiros, crescimentos estes acima dos países
vizinhos segundo o Banco Mundial e o PNUD, em partes, decorrentes da
melhoria da economia nacional e do maior acesso ao mercado internacional.
No ano de 2009, por volta de 91 % da população tinham acesso à água

potável, com 86% da do total vivendo em área urbana, dos 193,7 milhões de
habitantes. Os gastos de energia per capita eram de US$ 1.184 (48), e o
acesso à infraestrutura acompanha o aumento das políticas habitacionais
na última década.
Se a tendência, segundo as diversas projeções populacionais é o

envelhecimento e diminuição da taxa de natalidade para as próximas
décadas, cabe compreender que a dinâmica urbana e socioeconômica se
alterará e que, investimentos em educação e habitação, mesmo em déficit
considerável, em breve serão menos prioritários do que investimentos em
previdência e saúde pública, perante os futuros quadros demográficos. O
que leva a compreender que há uma denominada “janela de oportunidades”
até as décadas de 2040 e 2050.
No que tange ao cenário territorial do país, a ocupação deste tende a se

intensificar em áreas antes relegadas aos vazios demográficos,
desprovidas de infraestrutura, em territórios de pouca conexão às redes
urbanas, com equipamentos e/ou serviços urbanos mínimos, de pouca
circulação de pessoas e mercadorias. O avanço do urbano para essas áreas,
antes rurais que com poucas cidades, tende se acentuar quando a economia
agroindustrial se apropria de novas tecnologias, permitindo a exploração
de novas áreas com condicionantes de solo e clima antes pouco rentáveis.
Santos (49) ressalta que “O Brasil moderno é um país onde a população
agrícola cresce mais depressa que a população rural.”, fazendo-se uma
distinção entre os que habitam o campo (a população rural) e os que vivem
em cidades mas trabalham e dependem economicamente do campo (a população
agrícola).
As perspectivas projetadas pelo IBGE (50) apontam para uma mudança

considerável na pirâmide etária do país e, consequentemente, no perfil do
brasileiro para as próximas quatro décadas. A melhoria das condicionantes
socioeconômicas e de acesso aos serviços urbanos induzirá
progressivamente a uma melhora da qualidade de vida acompanhada desde a
década de 1980, mas acentuando a partir do início do século 21. A
estabilização econômica, o acesso à saúde pública e programas federais
efetivos, melhoria da renda média, diminuição da insalubridade e de
habitações precárias, entre outros fatores, estão contribuindo ano a ano
para o envelhecimento da população brasileira, aproximando a distribuição
da pirâmide etária do país à dos países mais desenvolvidos para 2050.
Tais apontamentos futuros demandam uma compreensão dos fenômenos urbanos

nacionais e internacionais, capazes de situar cenários para as cidades
brasileiras e latinoamericanas, compartibilizando os processos de
urbanização às demandas sociais, econômicas e ambientais do país. Ao
urbanista, cabe o papel cidadão de participar dessa construção (ou re-
construção) urbana e social, tendo em vista que os gargalos políticos e
técnicos são presentes e efetivos, determinando prognósticos preocupantes
à urbanidade futura e ao processo de periferização, em especial, à
periferização de baixa densidade.
Mapa da evolução da população no Brasil entre 2000 e 2007 [Hervé Thery

(2007) in ]
E esse contingente urbano, acrescido, pincipalmente, a partir da segunda

metade do século 20, não foi acompanhado por políticas públicas ou
investimentos compatíveis no país. Até porque a renda do brasileiro, que
era de apenas US$ 1.444 em 1940 (padrão africano), passou a US$ 7.623 em
1980; em 2000, já atingia US$ 8.056 e, em 2010, era de US$ 10.195. Ou
seja, entre 1940 a 2010, o país saltou de uma condição de pobreza extrema
e ocupação rural, à um país urbano, com uma população em crescimento
acentuado num curto período histórico, mas de sistema econômico
capitalista periférico que, como tal, não detém as melhores condições
para fomentar o acesso qualitativo à infraestrutura, habitação ou
urbanidade para sua população.
O fenômeno urbano mais recente, e interessante, é a atuação das cidades

médias e pequenas nas redes urbanas e processos de metropolização e
desmetropolização (51). Entre 2002 a 2007, a população em cidades médias
brasileiras cresceu à taxa de 2% ao ano, mais que as taxas das cidades
grandes (1,66%) e das cidades pequenas (0,61%). No âmbito populacional,
as cidades grandes e pequenas encolheram entre 2000 e 2007, enquanto as
médias cresceram. Em 2000, as cidades médias concentravam 23,8% da
população e, em 2007, passaram a 25,05%. As grandes aglomerações urbanas
reduziram de 29,81% para 29,71% da população urbana total, e as pequenas
cidades, de 46,39% para 45,24%, no mesmo período. Assim, esses fatores
reforçam a necessidade de se investigar os processos urbanos em cidades
médias brasileiras como polos atrativos de capital, oportunidades e
pessoas, bem como as projeções de cenários para o planejamento, em
especial, à política habitacional e ao projeto urbano para essas áreas.
Análises aplicadas e recomendações
As referências de pesquisas reforçam que, em consequência da alteração da

densidade (habitacional ou populacional) numa determinada área parcelada,
o custo de urbanização por família servida pode, na medida em que se
aumenta a densidade de habitações por hectare, pode decrescer
drasticamente. Os conjuntos habitacionais populares do Brasil apresentam,
geralmente, um desenho unifamiliar de pequenos lotes, separados por
afastamentos e recuos em suas faces laterais, que comumente define uma
densidade bruta de até 100 hab./ha. Nesse padrão de ocupação, o custo de
redes de infraestrutura em uma área urbanizada é de aproximadamente US$
8.644 dólares por família. Contudo, em densidades brutas de 450
habitantes por hectare o custo de urbanização decresce para US$ 2.400
dólares por família, padrão de densidade este próximo ao plano das
‘Manzanas’ da cidade de Bracelona (52), Espanha.
Tabela 3. Custo de infraestrutura por hectare de habitação (relação de

densidade bruta da área loteada), atualizado para Agosto de 2012 [Elaborado
pelos autores. Dados de SILVA (2014)]
Essa alteração de custos em virtude da densidade habitacional é um ponto
crucial na distribuição de serviços urbanos qualitativos à maior parcela
da população, como já foi dito, em especial para os países em
desenvolvimento. No Brasil, verifica-se certa falta de critérios
econômicos coerentes no processo de elaboração e tomadas de decisão tanto
em desenho e planejamento urbano, como de projetos arquitetônicos
habitacionais, que deveriam ser fiscalizados pela gestão municipal e a
partir de modelos de cidades mais densas e acessíveis à população.
Entretanto, o modelo atual que preconiza o financiamento por governos
(federal, estaduais e/ou municipais), considera o valor da habitação
apenas, independente da forma do conjunto ou da proporção por unidade,
deixando o custo de urbanização embutido no valor total do
empreendimento, ou em outras situações, subsidiados pelos cofres
públicos. Assim, acaba-se por reproduzir nas cidades brasileiras um
modelo de urbanização majoritariamente unifamiliar, de densidade bruta em
torno de 100 hab./ha, como se faz desde os anos de 1950 e 1960 em todo
país por meio de planos habitacionais precedentes, seja por aspectos
ditos “culturais” ou mesmo pela simples replicação de um “padrão” adotado
pela tradição da construção civil e conivência dos órgãos de governo.
No intuito de estabelecer uma métrica comparável aos padrões

habitacionais vistos no mundo urbano ocidental, que influenciam
diretamente a ocupação territorial nas cidades brasileiras de hoje,
decidiu-se pela eleição de alguns modelos morfológicos comparativos nesta
pesquisa. Como ferramenta aplicada dos conceitos estudados, definiu-se um
procedimento analítico experimental a partir da formas características de
urbanização, da densidade (bruta e líquida) e das respectivas relações
entre custos de urbanização em estudos de casos urbanos em escalas
reduzidas de 5 ha (50 mil m²), que possuíssem preponderância habitacional
como uso e ocupação do solo.
As quatro cidades selecionadas para a análise das parcelas urbanas de 5 ha:

João Pessoa-PB, Cuiabá-MT, Barcelona (Espanha) e Atlanta (EUA) [Elaborado pelos
autores]
Estudo de caso das parcelas urbanas de 5ha selecionadas entre João Pessoa-PB,
Cuiabá-MT, Barcelona (Espanha) e Atlanta (EUA) [Elaborado pelos autores]
Em princípio, essa abordagem quantitativa das cinco parcelas urbanas

teria como objetivo a comprovação ou contestação de alguns apontamentos
teóricos elencados na primeira etapa desta pesquisa. Optou-se por
selecionar algumas realidades urbanas de características sócio-espaciais
extremas, conforme os estudos de Bertaud & Malpezzi e Acioly & Davidson,
que representassem os respectivos processos urbanos e contextos aos quais
estão inseridos (o brasileiro, o europeu e o norte-americano), sempre
buscando a discussão entre a morfologia das cidades, as condicionantes
locais e as questões culturais envolvidas no processo de produção e
reprodução das cidades e de suas partes.
Assim, elencaram-se as parcelas urbanas de João Pessoa-PB (litorânea) e

Cuiabá-MT (continental), que são cidades brasileiras, capitais estaduais
de presença metropolitana e escala urbana mediana acima de 500 mil
habitantes. Outros dois exemplos são casos extremos de diversidade
cultural, ambiental e socioeconômica, sendo Barcelona (Espanha) um
exemplo retirado do continente europeu dentre as de maior densidade, e
Atlanta, a cidade escolhida dentro dos padrões de dispersão urbana das
cidades Norte-Americanas de baixa densidade ocupacional (padrão este
similar ao de conjuntos habitacionais fechados de alta renda no Brasil).
Apresentam-se as imagens de satélite atuais das 5 áreas analisadas e,
logo abaixo, as áreas mapeadas com dados quantitativos referentes às
áreas totais e respectivas áreas habitadas. Suas densidades habitacionais
e custos de urbanização apontam que áreas urbanas mais densas possuem uma
relação de redução direta em relação ao custo per capita ou por
domicílio, mesmo o custo total da urbanização sendo superior. A partir
dos estudos de custos apresentados para infraestrutura, estabeleceu-se um
parâmetro de valores médios para os projetos urbanos a serem
implementados, com atualização em 2012 e respectivas taxas cambiais nesse
período. Contudo, é importante ressaltar que tais valores sofrem
variações expressivas conforme as condicionantes locais de implantação do
projeto, bem como à conjuntura socioeconômica regional e nacional. Assim,
a Tabela 3, utilizada como parâmetro de cálculo, pode sofrer variações
quantitativas face a diversos fatores de macro conjunturas, mas em
especial às adaptações de projetos urbanos e acesso aos preços e serviços
ofertados no mercado da construção civil em cada país, região ou
localidade.
A partir dos estudos, sintetizados na tabela 3 e figuras a seguir,

estimou-se os custos de urbanização (infraestrutura) para os cinco
exemplos elencados, como procedimento metodológico de análise entre as
relações morfológicas e os custos aproximados (estimados), de tal modo,
estes poderiam nortear proposições de desenho urbano mais coerentes com
as condicionantes socioespaciais e ambientais brasileiras e latino-
americanas. Sobre este último aspecto, a sugestão de formas urbanas mais
coesas (compactas), com usos diversos e espaços verdes públicos no
interior da quadra como elemento de comunidade e convívio poderia ser uma
proposição bastante cabível para as cidades em desenvolvimento, em
especial, às recentes políticas de habitação de interesse social. Nesse
âmbito, ainda em caráter de estudos preliminares, apresentam-se algumas
opções arquitetônicas e urbanísticas a seguir.
Custos de urbanização em relação à unidade habitacional e ao custo total

correspondente à uma área de 5ha conforme a densidade bruta [Elaborado pelos
autores]
Desta forma, conforme os cálculos verificados, a densidade urbana e a

forma edificada são critérios preponderantes na definição de custos de
urbanização. É evidente que o traçado (e a quantidade de vias, que é o
sistema mais oneroso de um parcelamento) são elementos indutores diretos
de custo, o que pode nos apresentar, conforme a literatura, uma
infinidade de variações de desenho urbano e da massa edificada, que se
traduzem em projetos mais ou menos onerosos. Contudo, a variação de
desenho e forma para projetos urbanos de mesma densidade acabam por
proporcionar custos bastante aproximados, ao passo que densidades
díspares proporcionam maior discrepância no custo de urbanização.
Comparativo de densidades urbanas líquidas e brutas numa área de 5 ha em 5

casos analisados [Elaborado pelo autor]
Comparativo de densidades urbanas líquidas numa área de 1 ha em distintas

formas edificadas numa área urbanizada. No caso “A”, “B” e “C”, formas
distintas com a mesma densidade. No caso “D”, foram acrescidos dois pavimentos
ao modelo “B”, para recalcular [GEOVANY J. A. Silva (2013)]
Na figura anterior são apresentados quatro exemplos morfológicos

distintos de urbanização e suas respectivas variações quanto ao custo de
loteamento face à densidade populacional em 1 há (10 mil m²). Note-se que
os modelos A (unifamiliar geminado), B e C (multifamiliares) apresentam
variações formais relevantes para uma similar densidade (aproximadamente
76 unidades habitacionais com média de 260 hab./ha), e a variante D (150
unidades habitacionais com 510 hab./ha) apresenta uma alternativa mais
adensada (5 a 6 pavimentos), mas que atende a alguns critérios
interessantes de possível misto de usos, mais espaços públicos, quadra
aberta, ausência de vias no interior da quadra e escala edificada próxima
ao nível da rua.
Unifamiliar versus multifamiliar: os custos da densidade urbana
Sabe-se que há um déficit habitacional predominante no Brasil, sendo que

este era de 6,1 milhões em 2007, e de 5,8 milhões em 2012, conforme dados
da Fundação João Pinheiro (55) e Ministério das Cidades. Ou seja, nos
últimos cinco anos houve uma redução de aproximadamente 5% do déficit
habitacional, todavia, o déficit absoluto ainda se situa na casa de 9,1 %
do total de domicílios brasileiros, estes que totalizam 63,8 milhões de
habitações em todo o país. Do total, 85% do déficit está em área urbana.
Assim, são estimados custos elevados para o governo federal regularizar

as condições precárias dessa população, podendo-se aferir um total de
investimento aproximado na ordem de US$ 50 bilhões para infraestrutura
urbana (aproximadamente US$ 8,5 mil/habitação) e de US$ 145 bilhões
(aproximadamente US$ 25 mil/habitação) para a construção de novas casas,
situando um custo total de US$ 195 bi necessários para suprir todo o
déficit nacional computado para a habitação, sobre um território de 193
mil hectares (12 vezes a área da cidade de Barcelona ou 5,8 vezes o
tamanho de Belo Horizonte). Diante do atual cenário econômico mundial e
latino-americano, tais demandas urbanas e a escassa disponibilidade de
recursos para as políticas habitacionais e sociais demandam um
planejamento estratégico na alocação de investimentos públicos que
demandam, dentre outros aspectos, a aplicação e inovação tecnológica na
área habitacional, proporcionando qualidade ambiental, menor impacto nos
recursos naturais, otimização energética e de materiais, maior densidade
e otimização de infraestrutura, proporcionando espaços que valorizem o
convívio coletivo.
Exemplos de ocupação habitacional unifamiliares, e multifamiliares,

característicos nas periferias urbanas brasileiras, mas que determinam
ocupações de baixa qualidade ambiental e urbana [Elaborado pelo autor]
Mesmo em condomínios mais adensados, multifamiliares, a ausência de um

desenho urbano qualitativo, com déficit de equipamentos urbanos, sem a
diversidade de usos (que leva a improvisos de comércio nos loteamentos),
de localização em áreas periurbanas e, portanto, longe de polos de
trabalho e lazer, acabam por proporcionar os mesmos problemas e
agravantes dos condomínios de menor densidade. Com exceção da redução do
custo de urbanização, o valor do imóvel é praticamente o mesmo,
indiferente da densidade urbana, o que demonstra um descompasso entre os
custos de urbanização, os subsídios governamentais e os lucros das
incorporadoras. A seguir, uma ilustração de exemplos de condomínios
brasileiros em vários estados, mas que repetem os mesmos padrões
construtivos de baixa qualidade urbana e de vida para seus moradores.
Do total de déficit habitacional do Brasil, cerca de 1,8 milhão está na

região Nordeste, ou seja, mais de 30%. Por sua vez, o estado da Paraíba
tem um déficit estimado de 115 mil unidades habitacionais, a um custo
deduzido de US$ 2,9 bilhões para a construção de habitações e de 970
milhões em custos de urbanização, totalizando US$ 3,87 bilhões, conforme
os padrões construtivos praticados pelas construtoras locais. Para suprir
essa demanda serão necessários 3,8 mil hectares. Esse valor a ser
investido se equivale a quase 30% do PIB anual do estado, e é três vezes
maior que a arrecadação anual de ICMS estadual, o que demonstra a
necessidade de se otimizar tais investimentos (56).
Considerando-se apenas o critério de densidade urbana, o valor de

investimento habitacional para o Estado da Paraíba, que seria de
aproximadamente US$ 4 bilhões a uma densidade média de 100 hab/ha,
poderia reduzir para US$ 2,7 bilhões (1/3 a menos) num padrão mais
próximo ao europeu, este de 300 hab/ha nas cidades mais compactas.
A densidade habitacional é fator preponderante na otimização da aplicação

de recursos em habitação e urbanização, bem como na minimização de
impactos ambientais, pois quanto maior a densidade habitacional, menor o
gasto com a infraestrutura, habitação e manutenção dos serviços urbanos
por habitante, como também pode-se reduzir a área urbana ocupada e a
necessidade de deslocamento automotivo. Em contrapartida, um desenho mais
coeso de cidade possibilita o deslocamento pendular por meios
alternativos (pedonais ou ciclístico), bem como otimiza-se o custo-
benefício do transporte coletivo de massa. Assim, muitos exemplos de
conjuntos habitacionais, em especial os europeus e asiáticos, demonstram
uma tendência à maior densidade e compacidade urbana por meio de
conjuntos habitacionais multifamiliares.
Como se pôde verificar na literatura urbanística e exemplos de projeto

estudados, o modelo de urbanização habitacional unifamiliar apresenta uma
série de desvantagens frente ao multifamiliar, não somente as de caráter
formal e de custos, mas também com relação ao convívio e ao encontro das
pessoas e, assim, à noção de vizinhança e de senso comunitário (57). A
disponibilidade de área verde pública é outro fator proeminente no
aumento da densidade urbana, ao passo que o modelo de
loteamento/parcelamento unifamiliar isola o lote e a propriedade privada
entre muros, o conjunto multifamiliar pode democratizar o acesso às áreas
verdes no interior da quadra, transformando o espaço privado em espaço
coletivo, este que ainda pode abrigar equipamentos comunitários para
várias faixas etárias ou funções, mais próximos dos moradores e com raios
de abrangência mais bem distribuídos. Na figura e tabela a seguir está
representado um comparativo entre dois modelos de ocupação recorrentes
nas cidades em uma área de 1 ha (10.000m²), um unifamiliar térreo com 36
unidades habitacionais de 70m², e outro exemplo com 364 unidades
habitacionais (também com 70m² cada), com 7 pisos verticalizados
(aproximadamente 21m de altura total), destacando-se os custos em relação
a densidade bruta e líquida nos dois exemplos. Cabe expressar ainda que,
no segundo exemplo (multifamiliar), é possível estabelecer o uso misto
com maior eficiência (em pavimentos térreos), tendo em vista o aumento
considerável de moradores numa mesma área.
Exemplos comparativos de densidades urbanas líquidas e brutas numa área de 1 ha

em distintas formas de quadra urbanizada (unifamiliar e multifamiliar) e demais
aspectos comparativos [Elaborado pelo autor]
Tabela 04 Estudo de comparação entre as tipologias unifamiliar e

multifamiliar em 1ha
Outro ponto importante é quanto ao custo nos dois casos exemplificados,

pois enquanto o unifamiliar tem um custo estimado de US$ 260 mil, o
multifamiliar tem US$ 400 mil, ou seja, 54% a mais. Contudo, se o cálculo
do custo de urbanização for feito por domicílio ou número de habitantes
pela área, o valor do unifamiliar, com US$ 2.131/habitante, é 6,6 vezes
maior que os US$ 323/habitante do exemplo multifamiliar, o que demonstra
que essa diferença muito relevante para a viabilização de políticas
habitacionais mais abrangentes e democráticas.
A diversidade de usos em maiores densidades habitacionais é um elemento

potencializador da qualidade urbana, ao passo que somado à boa
infraestrutura e à disponibilidade de melhores equipamentos públicos, com
bons mobiliários urbanos e sinalização, tendem a gerar um uso intenso das
áreas públicas de um conjunto de habitação. A adoção de quadras abertas,
compactas, com fluxos internos nos conjuntos de blocos, é um critério de
desenho que induz ao fluxo de pessoas, de usos e ao dinamismo do comércio
local. Portanto, com a adoção desses critérios de desenho arquitetônico e
urbanístico mais qualitativos, podem-se constituir maiores índices de
vitalidade e urbanidade para os condomínios.
Decerto, o desenho urbano de maior densidade define um conjunto

construído mais coeso, próximo, e assim, comunitário. Enquanto que o
desenho de lotes isolados, em menores densidades, murados e com as
famílias individualizadas, acabam por produzir quadras e bairros que
segregam e minimizam o convívio coletivo. Sob esse ponto de vista, é
ainda mais incoerente os conjuntos habitacionais em condomínios fechados,
ainda mais numa sociedade que carece de senso de coletividade e
comunidade, capaz de coexistirem as diferenças num convívio harmônico e
respeitoso. E civilidade se constitui, também, por meio de desenho
urbano.
Considerações finais
A sustentabilidade das cidades perpassa pela discussão sobre a sua

densidade como imposição morfológica no espaço urbano, pois é este um dos
principais elementos de controle e monitoramento espacial e ocupacional
no espaço urbano enquanto fenômeno de dispersão territorial. É a
densidade urbana inserida na morfologia que determinará o grau de
acessibilidade, a proximidade e o acesso ao emprego e à habitação, com
adequada infraestrutura à população economicamente desfavorecida. Por sua
vez, a eficiência em infraestrutura e no uso e ocupação do solo urbano em
sinergia com as disponibilidades e suportes ambientais do sistema-entorno
são pontos vitais no processo de planejamento e gestão de cidades
sustentáveis.
O déficit habitacional brasileiro se situa próximo de 9% do total de

domicílios (63,8 milhões em 2012), correspondendo a 5,79 milhões de
unidades, assim, pode-se estabelecer vários cenários quanto à relação
entre densidades e custos de urbanização, conforme os dados apresentados
pela pesquisa. Na figura a seguir, como forma de comparação, optou-se por
três cenários de Densidade Bruta (estimativa de habitantes por área
loteada total): 100 hab/ha, 300 hab/ha e 600 hab/ha. Optou-se por não se
alterar a área de habitação a ser construída, nem seus respectivos custos
(que podem oscilar conforme o nível de projeto, componentes e a própria
verticalização), contudo, concentrou-se o cálculo no custo de urbanização
nesses 3 cenários, vislumbrando a economia que se pode ter nesse âmbito
conforme as decisões projetuais para maior ou menor densidade. Dessa
forma, para que seja suprido o déficit habitacional brasileiro com
densidade média bruta de 600 hab/ha, tem-se o custo de urbanização de
U$10 bilhões, enquanto que para densidades de 300 e 100 hab/ha, tem-se
U$19 bilhões e U$49 bilhões. Uma economia muito relevante que poderia,
por exemplo, proporcionar a construção de mais 2 milhões de casas, caso
se aumentasse a densidade atual dos conjuntos populares em 6 vezes.
A pressão demográfica, mesmo que minimizada para as próximas décadas,

gerou ao longo dos últimos 50 anos um forte déficit socioespacial e
socioeconômico que intensificou a ocupação irregular nas áreas
periurbanas das cidades brasileiras, a exemplo do que ocorreram nos
demais países em desenvolvimento. O grande desafio à gestão e à política
urbana para essas regiões é suprir a demanda por habitat urbano com
qualidade e otimização na aplicação dos parcos recursos disponíveis.
Assim, a densidade passa a ser um fator-chave desse dilema urbano
nacional e latino-americano, pois ela pode prenunciar uma melhor alocação
de recursos per capita caso se opte por um processo de ocupação de maior
compactação; ou então, poderá transformar as ações governamentais no
campo de habitação de interesse social num fenômeno urbano agravante das
questões sociais (por não atender a todos e custar caro aos cofres
públicos) e ambientais (por ocupar grandes áreas naturais periurbanas e
poluir o meio ambiente com infraestrutura e serviços urbanos onerosos e
deficitários).
Déficit habitacional brasileiro e os custos de urbanização em três cenários de

densidade urbana (habitantes/hectare) [Elaborado pelo autor]
A recorrência de uma forte especulação imobiliária, de um setor

estratégico para a economia e política (em especial, no caso brasileiro,
no qual o setor da construção civil está diretamente atrelado à
manutenção de governos locais, estaduais e nacional), acaba por
estabelecer uma manutenção do patrimonialismo histórico no país. Assim,
se constituem leis que otimizam os ganhos econômicos, protegem os agentes
especuladores do território, e estabelecem prioridades de investimentos
públicos para custear todo esse sistema. Recursos estes que não chegam ao
cerne do problema: o déficit habitacional dos mais pobres. Ferramentas de
controle especulativos como a tributação proporcional à renda (e
valorização de imóveis), os incentivos e investimentos públicos às áreas
mais desfavorecidas, ou mesmo a aplicação de compensações (mais
rigorosas) e uso das ferramentas propostas pelo Estatuto das Cidades
(melhor aprimoradas para cada localidade), que poderiam exercer uma forma
de contenção especulativa e, ao mesmo tempo, fortalecer os cofres
públicos, acabam por não ocorrer face à política patrimonialista e
clientelista vigente em grande parte das cidades.
É evidente que, pelo cenário descrito, muitos são os problemas

conjunturais e de gestão urbana. Mas retomando a ideia de aplicar
critérios mais objetivos para a tomada de decisões na formulação de leis
urbanísticas, índices ou coeficientes construtivos para distintas partes
da cidade, na figura a seguir, está representado uma síntese de um
processo de avaliação da densidade urbana e aplicação de índices ou
indicadores de qualidade urbana (que podem contemplar campos da qualidade
de vida e sustentabilidade).
Diagrama esquemático de um roteiro para a definição e aplicação de indicadores

de densidade no projeto urbano que pode estabelecer, por retroalimentação e
proposição de cenários, novos padrões morfológicos conforme a qualidade
ambiental e de vida mensurad [Elaborado pelos autores]
O Brasil e a América Latina têm exemplos de projetos habitacionais

qualitativos em diversos critérios e aspectos levantados. No início dos
anos de 1990, a Cooperativa Pró-Moradia de Osasco, São Paulo, o COPROMO,
surge com a proposta de se construir cooperativas habitacionais junto às
comunidades carentes por meio de mutirão, similar ao que ocorria no
Uruguai. Tal iniciativa proporcionou uma interessante forma de conjunto
habitacional, com densidade bruta aproximada de 630 hab/ha, que abriga
cerca de 1.000 famílias em 54.000m² em 50 edifícios de até 5 pavimentos.
O projeto Quinta Monroy chileno, do escritório de arquitetura Elemental
(58), em Iquique, abriga 100 famílias em 5.000 m² numa área de ocupação
consolidada e terra valorizada. A chave para a viabilização deste projeto
foi a minimização de custos face à densidade urbana bruta, com 680
hab/ha, e à forma de execução evolutiva das unidades, que é entregue à
família com uma área de 30 m² a um custo de US$7.500 (bem próximo do
custo brasileiro de US$300/m²), podendo ser expandida para até 70m² em
área prevista no projeto inicial. Para tanto, seu gabarito tem até 3
pavimentos, com um módulo primário padrão em forma de “L”, que permite o
aumento da área vertical. Esse conjunto de decisões projetuais permitiu a
permanência das famílias na mesma terra, mantendo os vínculos de
vizinhança, trabalho e comunidade de décadas. Similar a esse conceito de
manutenção da comunidade no lugar, o projeto amazonense PROSAMIM (59)
(Programa Social e Ambiental dos Igarapés de Manaus), coordenado pelo
arquiteto Luiz Fernando de Almeida Freitas (60), buscou manter a
proximidade das 567 novas habitações de 54 m² cada de até 3 pavimentos,
numa área de 92.376 m², junto às áreas antes destinadas às palafitas nas
margens dos igarapés de Manaus-AM, contudo, respeitando as áreas de
proteção ambiental e segurança perante às cheias dos córregos, a partir
de uma densidade bruta de 207 hab/ha, que possibilitou maiores gabaritos
e proximidade das habitações aos equipamentos urbanos.
Exemplos de recentes projetos no Brasil (Osasco-SP e Manaus-AM) e Chile

(Iquique) que propõem conjuntos habitacionais mais compactos e qualitativos,
com equipamentos urbanos próximos às residências [Elaborado pelos autores]
Exemplos de conjuntos no Rio de Janeiro e São Paulo têm demonstrado

iniciativas arquitetônicas positivas que denotam um histórico de
planejamento habitacional que, mesmo com seus problemas históricos, da
dimensão, escala urbana e infinitas problemáticas de duas das maiores
metrópoles continentais, apontam possibilidades entre a gestão
territorial e a qualidade de conjuntos habitacionais que consideram o
lugar e suas condicionantes comunitárias e de permanência de pessoas. No
caso de Heliópolis, São Paulo, a Gleba G dos arquitetos Biselli e
Katchborian (61) apresentou uma elevada densidade bruta, com 1.150
hab/ha, de uso misto, em 420 unidades habitacionais de US$22.580 com
50m², subsidiadas em 50% pelo governo municipal (62), total de 31 mil m²
de área construída. No conjunto habitacional do Novo Santo Amaro, do
escritório Vigliecca & Associados (63), o projeto busca atender às
demandas por equipamentos, topografia, conexões pedonais e determinantes
do entorno, com densidade bruta de 126 hab/ha, face à forma das
edificações e disposições de áreas de convívio comunitário. A um custo
médio de US$ 32 mil por habitação (50 a 64m²) para 200 famílias, o
empreendimento foi orçado em US$ 6,45 milhões e 13.500m² de área
construída.
Exemplos de recentes projetos no Brasil (Rio de Janeiro e São Paulo) que

propõem conjuntos habitacionais mais compactos e qualitativos, com equipamentos
urbanos próximos às residências [Elaborado pelos autores]
A discussão sobre a densidade urbana no contexto nacional e internacional

não deve ser generalizada, pois as particularidades geográficas,
demográficas, socioeconômicas, culturais, entre outras, são distintas e
variadas. Desta forma, conceitos de alta e baixa densidade e o que
aceitável ou não são muito específicos para os diversos continentes,
países, cidades ou bairros. Porém, também há uma grande pressão por
mudanças que geralmente apontam para a compactação urbana e para a maior
densidade habitacional. Apesar de existir em grande parte das cidades
brasileiras uma certa resistência considerável à compactação urbana, seja
ela cultural (face às referências das famílias à casa do campo e ao
quintal), econômica ou política (em decorrência de interesses ou ausência
de planejamento urbano e territorial específico), o impacto da dispersão
urbana sobre o meio-ambiente e a otimização de custos urbanos por
habitante contrariam o predomínio da baixa densidade. O que se deve
propor são estudos técnico-científicos orientadores para o planejamento
urbano e regional sobre os processos de uso e ocupação do solo, da escala
regional à local, estabelecendo-se assim padrões de ocupação coerentes
com as condicionantes e determinantes de cada localidade urbana a serem
testados, simulados e mensurados de forma contínua.
Enfim, o que se sugere neste trabalho é um planejamento que se sustente,

por meio de informações e caracterizações da forma e densidade urbana,
transformando em espaço edificado as decisões conceituais a partir de
princípios de sustentabilidade urbana e regional, amparado pela gama de
informações e ferramentas tecnológicas para o monitoramento, controle e
proposição de cenários urbanos futuros. Capacitar o arquiteto urbanista
para o embate técnico entre a gestão urbana, as legislações (muitas das
quais desatualizadas ou equivocadas), frente aos interesses especulativos
de atores econômicos e à sociedade (e sua diversidade de demanda e
necessidades), é parte do caminho para se mudar a forma de se fazer
cidades no Brasil e América Latina. Nesse âmbito, a densidade urbana, a
forma, os processos de dispersão e verticalização exacerbados, são
elementos que, se bem amparados por critérios de análises multiescalares
e multivariáveis, podem definir alterações na morfologia das cidades a
partir de novos marcos legais, mais voltados para a escala do pedestre e
para os critérios de sustentabilidade urbana. Se primeiro moldamos as
cidades, para que depois elas moldem as pessoas, como cita Jan Gehl, a
Arquitetura e o Urbanismo devem ser atores diretos na reabilitação de
comunidades (e de sociedades) fragmentadas e em crescente conflito.
notas
1
Pesquisa em Projetos de Arquitetura e Urbanismo Mais Sustentáveis (2012-2016) –
vinculado ao Programa de Pós-Graduação em Arquitetura e Urbanismo da
Universidade Federal da Paraíba – PPGAU-UFPB, João Pessoa-PB, Brasil, e ao Pós-
Doutorado em Arquitetura e Urbanismo na Universidade de Lisboa, em Portugal.
Apoio financeiro da CAPES, ainda em andamento. Este artigo é a síntese desta
primeira fase concluída.
2
Como parâmetro para o Desenho Urbano e à crítica analítica dos casos escolhidos
pela pesquisa, optou-se por esses dois critérios de densidade (populacional e
habitacional), como ferramenta mais simplificada e capaz de estabelecer
comparações e cenários.
3
MERLIN, Pierre; CHOAY, Françoise. (2000). Dictionnaire de L’Urbanisme et de
L’aménagement. Paris: Presses Universitaires de France, 2000.
4
Idem.
5
Essa definição difere em partes do método adotado pela pesquisa, que
contabiliza a densidade bruta como a área a ser parcelada e ocupada (vias,
equipamentos, habitações) – Acioly & Davidson (1998) –, exceto as áreas de
preservação, e densidade líquida como área de potencial construtivo para a
habitação e usos mistos – área loteável –, exceto vias e calçadas. Essa
caracterização será melhor definida no capítulo seguinte deste artigo.
6
ALEXANDER, Christopher; ISHIKAWA, Sara; Silverstein, Murray. Uma linguagem de
Padrões / A Pattern Language. Porto Alegre: Bookman, 2013.
7
MERLIN, Pierre; Choay, Françoise. Dictionnaire de L’Urbanisme et de
L’aménagement. Paris: Presses Universitaires de France, 2000.
8
BERTAUD, A. Metropolis: A Measure of the Spatial Organization of 7 Large
Cities, In Alain Bertaud Web Page.
BERTAUD, A. The Spatial Structure of Cities: International Examples of the

Interaction of Government, Topography and Markets, In Alain Bertaud Web Page.
9
BERTAUD, A.; Malpezzi, S. The Spatial Distribution of Population in 48 World
Cities: Implications for Economies in Transition, In Alain Bertaud Web Page.
10
ALEXANDER, Christopher. A city is not a tree. Design, London: Council of
Industrial Design, n° 206, 1966.
11
Idem.
12
Além das cidades norte-americanas (EUA e Canadá) e da Bretanha, países como
África do Sul, Austrália e Nova Zelândia obedecem aos semelhantes princípios de
urbanização dispersa e de baixa densidade das Cidades Jardins.
ALEXANDER, Christopher; Ishikawa, Sara; Silverstein, Murray. A Pattern

Language. Porto Alegre: Bookman, 2013.
Pont, Meta B.; Haupt, Per. Spacematrix: Space, Density and Urban Form.
Rotterdam: NAI Publishers, 2010.
14
Congresso Internacional da Arquitetura Moderna.
15
Avanço das tecnologias de mapeamento por imagens de satélite se dá nesse
período. Acesso a essas novas tecnologias SIG amparam a crítica dos impactos da
urbanização.
16
JACOBS, Jane. Morte e Vida de Grandes Cidades. São Paulo: Martins Fontes, 2000.
17
Jacobs (1961 e 2000 – trad.); Alexander, Ishikawa & Silverstein (1977 e 2013 –
trad.); Lozano (1990); Duany, A. & Plater-Zyberk, E. (1991 e 2001); Jenks et al
(1996); Girardet (1997); Breheny (1997); Acioly & Davidson (1998); Hall (1999);
Rueda (1999 e 2002); Newman & Kenworth (1999); Florida (2002); Burton (2002);
Carmona & Tiesdell (2003); Bertaud & Malpezzi (2003); Bertaud (2004); Rogers &
Gumuchdjian (2005); Carmona et al (2007); Kann & Leduc (2008); Edwards (2008);
Pont & Haupt (2010); Gauzin-Muller (2011); Farr (2013); Gehl (2014); Mostafavi
(2014), entre outros teóricos do urbanismo defensores da compactação urbana.
18
Pont, Meta B.; Haupt, Per. Spacematrix: Space, Density and Urban Form.
19
Bertaud, A.; Malpezzi. The Spatial Distribution of Population in 48 World
Cities: Implications for Economies in Transition, In Alain Bertaud Web Page.
20
Acioly, C. e Davidson, F. (1998). Densidade Urbana: um instrumento de
planejamento e gestão urbana, / tradução Claudio Acioly, Rio de Janeiro, Mauad.
21
Em estudos urbanos sobre a densidade urbana (populacional ou habitacional), a
unidade de medida mais utilizada é o Hectare (Ha). (Acioly & Davidson, 1998:
16).
22
ACIOLY, C; DAVIDSON, F. Densidade Urbana: um instrumento de planejamento e
gestão urbana. Tradução Claudio Acioly, Rio de Janeiro, Mauad, 1998.
23
Idem.
24
Idem.
25
MASCARÓ, J. Desenho Urbano e Custos de Urbanização, Brasília, MHU/SAM.
MASCARÓ, J. Custos de Infra-estrutura: um ponto de partida para o desenho

econômico urbano, Tese de livre docência, São Paulo, FAU-USP.
MASCARÓ, J. Infra-estrutura urbana, Porto Alegre, Masquatro Editora.
26
ZMITROWICZ, W.; De Angelis Neto, G. Infra-Estrutura Urbana, São Paulo, Textos
Técnicos, POLI-USP, 1997.
27
PONT, Meta B.; Haupt, Per. Spacematrix: Space, Density and Urban Form.
28
ROMERO, M. A. B. Arquitetura do Lugar: uma visão bioclimática da
sustentabilidade em Brasília, São Paulo, Nova Técnica Editorial, 2011.
29
SILVA, G. J. A. da Cidades sustentáveis: uma nova condição urbana. Estudo de
Caso: Cuiabá-MT, Tese de Doutorado (Arquitetura e Urbanismo), Brasília-DF, PPG-
FAU-UnB.
30
FARR, Douglas. Urbanismo Sustentável. Porto Alegre: Bookman, 2013.
31
Cities: Implications for Economies in Transition, In Alain Bertaud Web Page,
2003.
32
Idem.
33
BERTAUD, Alain. The spatial organization of cities: Deliberate outcome or
unforeseen consequence? In Alain Bertaud Web Page, 2004. Disponível em:
<http://alain-
bertaud.com/images/AB_The_spatial_organization_of_cities_Version_3.pdf>. Acesso
em: 23/09/2011.
34
Idem.
35
BERTAUD, A. The Spatial Structure of Cities: International Examples of the
Interaction of Government, Topography and Markets, In Alain Bertaud Web Page.
36
SILVA, G. J. A. da. Cidades sustentáveis: uma nova condição urbana. Estudo de
Caso: Cuiabá-MT, Tese de Doutorado (Arquitetura e Urbanismo), Brasília-DF, PPG-
FAU-UnB, 2011.
37
38
Idem.
39
Idem.
40
Idem.
41
MIRANDA, E. E. de; Gomes, E. G. e Guimarães, M. Mapeamento e estimativa da área
urbanizada do Brasil com base em imagens orbitais e modelos estatísticos,
Campinas-SP, Embrapa, Monitoramento por Satélite, 2005. Disponível em:
<http://marte.sid.inpe.br/col/ltid.inpe.br/sbsr/2004/11.12.11.18/doc/3813.pdf>
42
A pesquisa não buscou conferir a metodologia de análise desses trabalhos,
apenas cita as publicações divulgadas pelos autores.
43
Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística. Resultados do Censo 2010.
Disponível em: <http://www.ibge.gov.br/censo2010/resultados_do_censo2010.php>.
44
45
Essas estimativas de custos foram revistas neste trabalho a partir de novos
dados de custos de urbanização calculados em 2012 (Infraestrutura Urbana,
Editora PINI).

46
MASCARÓ, J. Infra-estrutura urbana, Porto Alegre, Masquatro Editora, 2005.
47
United Nations. World Urbanization Prospects: The 2014 Revision. Department of
Economic and Social Affairs, Population Division. Nova York: UN-DESA, 2015.
Disponível em: <http://esa.un.org/unpd/wup/>.
48
Idem.
49
SANTOS, M. A Urbanização Brasileira. 5ª Ed., 2. Reimpressão, São Paulo, EdUSP,
2009.
50
IBGE – Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (2008). Projeção da
População do Brasil por Sexo e Idade Para O Período 1980-2050, revisão 2008.
Rio de Janeiro: IBGE, 2008.
IBGE – Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística. Resultados do Censo

2010. Disponível em:
<http://www.ibge.gov.br/censo2010/resultados_do_censo2010.php>.
51
SANTOS, M. A Urbanização Brasileira, 5ª Ed., 2. Reimpressão, São Paulo, EdUSP.
52
Esta afirmação de custos decorre dos cálculos produzidos nesta pesquisa,
mapeados em frações urbanas de 5ha, mas que não consideram os custos
específicos de urbanização face à qualidade e tempo/período de execução, ou
mesmo período histórico em que a obra fora realizada. Assim, trabalhou-se com
custos atuais de urbanização, notadamente, do ano de 2012, no padrão
construtivo e de custos brasileiro, o que possibilitou apontar alternativas de
densidades mais econômicas neste cenário.
53
Cities: Implications for Economies in Transition, In Alain Bertaud Web Page,
2003.
54
ACIOLY, C; DAVIDSON, F. Densidade Urbana: um instrumento de planejamento e
gestão urbana. Tradução Claudio Acioly, Rio de Janeiro, Mauad, 1998.
55
Fundação João Pinheiro. Déficit Habitacional no Brasil 2011-2012: Resultados
Preliminares / Nota Técnica. Belo Horizonte: FJP, 2014.
56
Idem.
57
SILVA, G. J. A. Cidades sustentáveis: uma nova condição urbana. Estudo de Caso:
Cuiabá-MT, Tese de Doutorado (Arquitetura e Urbanismo), Brasília-DF, PPG-FAU-
UnB.
58
Elemental Arquitetura, arq. Alejandro Aravena, Chile. Disponível em:
<http://www.elementalchile.cl/>.
59
PROSAMIM (Programa Social e Ambiental dos Igarapés de Manaus). Disponível em:
<http://prosamim.am.gov.br/>.
60
CoOperaAtiva – Cooperativa de Profissionais do Habitat do Rio de Janeiro.
Disponível em: <http://cooperaativa.blogspot.com.br/>.
61
Biselli e Katchborian Arquitetos Associados. Disponível em:
<http://www.bkweb.com.br/>
62
Companhia Metropolitana de Habitação de São Paulo – Disponível em:
<http://www.cohab.sp.gov.br/Noticia.aspx?Id=10>.
63
Arquitetos Vigliecca & Associados. Disponível em:
<http://www.vigliecca.com.br/>
sobre os autores
Geovany J. A. da Silva é pós-doutorando pela Faculdade de Arquitetura da

Universidade de Lisboa, Portugal; Pesquisador do CIAUD-FA-ULisboa; Professor
Doutor do Programa de Pós-Graduação em de Arquitetura e Urbanismo, Universidade
Federal da Paraíba, PPGAU-UFPB.
Samira Elias Silva é doutoranda da Faculdade de Arquitetura, Universidade de

Lisboa, Lisboa, Portugal; Pesquisadora do CIAUD (Centro de Investigação em
Arquitetura, Urbanismo e Design), Faculdade de Arquitetura, ULisboa.
Carlos Alejandro Nome é professor doutor do programa de pós-graduação em de

Arquitetura e Urbanismo, Universidade Federal da Paraíba, PPGAU-UFPB.
comentários
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Marco Suassuna
Excelente artigo, fundamental para os municípios de médio porte, acima
de 500 mil habitantes, sobretudo aqueles que estão na iminência de
revisão de seus planos diretores. Densidade habitacional, custos de
urbanização, qualidade ambiental, são muito bem abordados na ótica de
um planejamento urbano integrado que podem influenciar diretamente
na qualidade de vida das pessoas que habitam as urbes. Parabéns aos
autores!
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Claudia Pires
Mto bom artigo. Estudos como estes devem ser incentivados pelas
escolas de arquitetura.
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Densidade, Dispersão e Forma Urbana

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