1

XYZ Empreendimentos Imobiliários – Modelo de gestão, aprovação e

desenvolvimento de empreendimentos imobiliários.
Igor Alexandre Arantes e Santos*

Resumo

O desenvolvimento de empreendimentos imobiliários tem crescido a cada dia em

todos os pontos do país. A necessidade crescente de moradias e de expansão das
cidades tem oferecido boas oportunidades de negócio, embora este ramo seja
desafiador. A burocracia do poder público, o alto índice de corrupção e a dificuldade
de atendimento dos serviços essenciais pelas concessionárias de serviço público são
fatores limitadores do crescimento deste mercado. A falta de uma padronização na
legislação e a constante mudanças nos planos diretores torna a aprovação de tais
empreendimentos desafiadora e onerosa. Através da profissionalização da gestão,
desenvolvimento de modelos de acompanhamento mais eficientes e constante
acompanhamento do mercado as empresas poderão se desenvolver e superar estas
dificuldades para continuar a colaborar com o atendimento as necessidades de
moradia da população e expansão das cidades.

Palavras-chave: Estrutura organizacional; Gestão por processos; Gerenciamento de

Projetos; Departamentalização; Empreendimentos Imobiliários

Introdução

Uma empresa é constituída de um conjunto de departamentos com fins

específicos que trabalham de maneira integrada para alcançar os objetivos definidos.
A forma com que estes departamentos estão estruturados chamamos de estrutura
organizacional. Através da definição e formalização da estrutura organizacional, a
empresa consegue melhorar sua eficiência por facilitar o entendimento de cada função
e departamento da empresa, bem como suas interligações e dependências. Segundo
Cursos 24h (2019), “A estrutura organizacional de uma empresa é importante para
formalizar a delegação de tarefas e definição dos níveis de autoridade que são
necessários para que a empresa atinja seus objetivos”. Outra grande vantagem de
uma estrutura organizacional bem definida é a facilidade na identificação das tarefas
e atividades necessárias que precisam ser realizadas para o melhor funcionamento
da empresa. Com as tarefas definidas, cada colaborador consegue executar de
maneira mais eficiente e com maior qualidade as atividades que a eles competem,
minimizando o retrabalho. Mais que apenas a definição de um organograma, a

* Pós-Graduando em Gestão de Operações, Produtos e Serviços da Universidade Estácio de Sá,

graduado em Gestão de Negócios Imobiliários pela Universidade Estácio e em Gestão da Tecnologia
da Informação pela UNIP. Email: igorarantes@gmail.com.
 2

definição da estrutura organizacional deve levar em consideração o estilo da empresa,

sua cadeia de comando, as especificidades dos serviços que são prestados, os
produtos que são produzidos e/ou comercializados, o nível de amadurecimento da
gestão e a capacidade dos gestores. Outro fator muito relevante para a definição da
estrutura organizacional se refere a capacidade de comunicação da empresa. Em
estruturas com muitos níveis hierárquicos, a comunicação de torna falha, o que
dificulta a propagação da cultura e de mensagens importantes para os níveis mais
altos da organização. Segundo o PMI (2013, p.20) “A estrutura organizacional é um
fator ambiental da empresa que pode afetar a disponibilidade dos recursos e
influenciar a forma como os projetos são conduzidos”. As estruturas organizacionais
podem ser desenvolvidas de umas vastas variedades de formas, variando de
funcional a projetizada. Em arquiteturas funcionais, também chamadas de
tradicionais, cada departamento executa funções definidas de maneira rotineira e
sequencial. Neste modelo encontramos os tradicionais departamentos (Ex.
Financeiro, RH, comercial, etc). Já em estruturas projetizadas, encontramos núcleos
independentes que são focadas em resolver os problemas ou desenvolver as
atividades necessárias para a entrega do produto. O PMI (2013, p.25) descreve que
“Organizações projetizadas muitas vezes tem unidades organizacionais denominadas
departamentos, mas elas podem reportar diretamente ao gerente de projetos ou
prestar serviços a diversos projetos”. Atualmente é muito comum encontrarmos um
misto entre as duas estruturas, adequando a cada caso específico.
Nas atividades desempenhadas por uma loteadora/incorporadora podem ser
identificadas duas categorias bem distintas: As atividades e tarefas de operações e
rotina e as tarefas e atividades relativas ao projeto específico do loteamento ou
empreendimento que está sendo trabalhado no momento. Como cada
empreendimento é único, seu desenvolvimento é tratado como um projeto, conforme
define o PMI (2013, P.2) “Projeto é um esforço temporário empreendido para criar um
produto, serviço ou resultado único. A natureza temporária dos projetos indica que
eles têm um início e término definidos”. De tal maneira que uma estrutura projetizada
facilita o desenvolvimento, execução e acompanhamento das atividades. Porém,
neste ramo de atuação, também estão incluídas atividades rotineiras como as rotinas
financeiras, tesouraria, contabilidade, gestão administrativa e vendas, que por suas
características de repetitividade e rotina se encaixam melhor em estruturas funcionais.
 3

A XYZ Empreendimentos Imobiliários atua no segmento de desenvolvimento

urbano com frentes na área de loteamentos e incorporação de edifícios residenciais e
comerciais. Com mais de 30 anos de atuação a empresa se desenvolveu e se ajustou
para permanecer competitiva apesar das grandes mudanças e imprevisibilidade
política, econômica e jurídica. Conforme apresentado por Falconi (2013, p.10) “uma
vez entendido o verdadeiro foco da organização, um outro conceito importante é o
entendimento dos fatores que são realmente importantes para que os resultados
sejam alcançados”. Assim, para evoluir mais uma vez e aumentar a eficiência e
consequentemente a lucratividade a empresa passou por uma reestruturação
organizacional, revendo seus processos, organograma e modelo de gestão.
Consonante com o apresentado por Spritzer (2013, p.17) ”Uma empresa deve estar
preparada para enfrentar a competição global e os impactos no mercado onde atua”.
Apesar de ser chamada de reestruturação, o trabalho foi uma estruturação
organizacional uma vez que a empresa atuava de uma forma que podemos chamar
de amadora e improvisada. Não estavam definidos claramente os métodos, como
apresentado por Falconi (2013, p.20) “o método pode ser entendido como o caminho
para o resultado ou então como uma sequência de ações necessárias para se atingir
certo resultado esperado”. Para tal tarefa, foi levantada as principais atividades
executadas em cada fase do desenvolvimento do empreendimento (a área, o negócio,
o empreendimento, os projetos, o registro e aprovação, a comercialização, as obras e
a gestão) deste ramo, na sequencia estas atividades foram agrupadas por
características particulares e em seguida proposto um modelo de organograma e de
gestão dos empreendimentos. Estava assim desenhado o sistema de gestão, que
segundo Falconi (2013, P28) “... é um conjunto de ações interligadas de tal maneira
que os resultados da empresa sejam atendidos”.

Desenvolvimento

Apesar do desenvolvimento de loteamentos e incorporação serem a atividade

recorrente da empresa, cada empreendimento é único e é tratado como um projeto
individual. Para facilitar o entendimento do escopo global do empreendimento, este
escopo foi decupado em áreas específicas, cada um com seus entregáveis e
principais atividades. Assim, uma parte da empresa foi estrutura de maneira
projetizada, tendo as áreas funcionais como departamentos de suporte a esta.
 4

•A Área •Diretrizes
•A Parceria •Viabilidade
•O Produto •Projetos
•Obras

O
O Negócio
Empreendimento

Gestão e
A Formalização
Comercialização

•Gestão do negócio •Aprovação

•Vendas •Registro
•Administração de
Carteira

Figura 1: Áreas para o desenvolvimento de empreendimentos

O Negócio

Para a definição do modelo de negócio que será desenvolvido e empreendido,

leva-se em questão inicialmente três características: A área, o produto e modelo de
parceria a ser desenvolvido. Cada uma destas características é importante pois
balizam o desenvolvimento do negócio e do produto, seja devido a restrições legais,
desejo dos parceiros ou condições mercadológicas, sem abrir mão de obedecer a um
modelo de planejamento urbano que, segundo Duarte (2012, p.24) está sempre
relacionado a vários termos, como desenho urbano, urbanismo e gestão urbana
considerando a cidade em suas características físicas, sociais, culturais e
econômicas.
Para o desenvolvimento de loteamentos, todo o trabalho deve obedecer a lei n.
6.766 de 19 de dezembro de 1979 (Brasil, 1979) e diretrizes municipais. Em caso de
incorporação imobiliária, a lei é a 4.591 de 16 de dezembro de 1964 (Brasil, 1964) e
diretrizes municipais. Porém em ambos os casos, legislações adicionais podem ser
aplicadas como apresentado no art. 1 parágrafo único da Lei 6766/79 (Brasil, 1979)
“Os Estados, o Distrito Federal e os Municípios poderão estabelecer normas
complementares relativas ao parcelamento do solo municipal para adequar o previsto
 5

nesta Lei às peculiaridades regionais e locais.”, principalmente no que se refere ao

plano de ocupação, impacto ambiental, na vizinhança e no trânsito.

A Área

Entende-se por área uma gleba de terras contínuas. Pode ser uma grande
fazenda ou uma pequena porção de terras contendo apenas alguns terrenos.
Segundo Menezes (2019),”a gleba é a terra crua, sem qualquer regulamentação e
adequação as leis brasileiras e regionais”. Menezes (2019) ainda apresenta que
quando a gleba é servida de infraestrutura básica, adaptando as leis brasileiras e
regionais, atendendo a todos os requisitos e conformidades exigidas pelo plano diretor
do município em questão, este passa a ser chamado de lote.
A primeira característica que se observa em uma área é a localização.
Atualmente a localização pode ser facilmente definida utilizando aplicativos
computacionais disponíveis a todos os usuários de computadores, como o Google
Earth (disponível em http://earth.google.com), por exemplo. Assim, podemos
facilmente ter acesso a localização, ao perímetro e a área total da gleba a ser
desenvolvida.
Após uma visita in loco, onde são verificadas características físicas da gleba,
pode-se avaliar de maneira macro e insipiente quanto da área poderá ser aproveitada
para o desenvolvimento do produto. Lembrando que somente após o recebimento das
diretrizes municipais e do levantamento planialtimétrico será possível ter acesso a
dados confiáveis sobre o aproveitamento da área.
Segundo Veiga (2019) os seguintes passos devem ser seguidos para iniciar a
realização de um loteamento: Levantamento topográfico, elaboração do projeto
arquitetônico e elaboração dos projetos geométricos.
A vocação da área é definida neste estágio. De maneira resumida, pode-se
desenvolver loteamentos, incorporação residencial, comercial ou industrial. Estes
empreendimentos podem ser das mais variadas formas e tamanhos, desde pequenas
moradias populares até grandes arranha-céus de alto padrão, condomínios
horizontais e verticais com fins comerciais ou industriais, galpões e entrepostos
logísticos.
Para antecipar possíveis problemas e verificar a regularidade da área em
questão, se faz necessário o levantamento de vasta documentação. Esta
 6

documentação não se restringe a área, mas também aos seus proprietários. Conforme
apresentado por Faz Fácil (2019), segue abaixo os principais documentos levantados
nesta etapa:
 Matrícula atualizada com certidão de ônus reais: documento que traz todo
o histórico de construção/alterações do imóvel e indica se ele possui
qualquer irregularidade ou pendência, como, por exemplo, contrato de
locação;
 Cópia autenticada da escritura definitiva em nome dos proprietários,
registrada no Cartório de Registro de Imóveis;
 Certidão de situação fiscal/IPTU/ITU: documento que indica a presença
ou não de eventuais dívidas municipais;
 Documentação dos proprietários (Em caso de pessoa física):
o Documentos pessoais (incluindo certidão de casamento)
o Certidão negativa de protestos;
o Certidão negativa de ações cíveis e criminais;
o Certidão negativa de execuções fiscais estadual e municipal;
o Certidão negativa de débitos de tributos federais;
o Certidão negativa de débitos de ações trabalhistas;
o Certidão negativa de interdição, tutela e curatela.
 Documentação dos proprietários (Em caso de pessoa jurídica):
o Cópia autenticada do contrato social ou estatuto social na Junta
Comercial;
o Documentação registrada na Junta Comercial de quaisquer
alterações contratuais ou estatutárias;
o Carta com data da última alteração do contrato ou estatuto;
o Certidão negativa de débito por parte da empresa com o Instituto
Nacional de Seguridade Social (INSS);
o Certidão negativa de débito por parte da empresa com a Receita
federal
o Certidão negativa de débitos estaduais obtida na Secretaria de
Estado da Fazenda;
o Certidão negativa de ações na Justiça do Trabalho;
o Certidão negativa de ações na Justiça Federal;
 7

o Certidão negativa de ações na Justiça estadual;

Se no levantamento dos documentos algum estiver em desacordo, é de suma
importância que sejam consultados o departamento jurídico e contábil da empresa
para que seja feita uma avaliação se as inconsistências encontradas poderão
inviabilizar o desenvolvimento do produto.

O Produto

Nesta fase o produto é concebido e elaborado apenas de maneira macro.

Inicialmente se consulta o plano diretor da cidade que, segundo Duarte (2012, p.65)
“tem a função básica de estabelecer as diretrizes para o desenvolvimento
socioeconômico equilibrado do município”. Se define o tipo de empreendimento
imobiliário que será desenvolvido e se elabora uma macro viabilidade financeira e
econômica do produto. Geralmente o produto se enquadra em Loteamento ou
Incorporação. Os loteamentos podem ser abertos e fechados, novos ou
desmembramentos e a incorporação engloba vários tipos diferentes de
empreendimentos como por exemplo: Habitações de interesse popular, minha casa
minha vida, empreendimentos residenciais verticais e horizontais, empreendimento
comerciais horizontais e verticais, condomínios industriais e logísticos, dentre outros.
Ainda segundo Duarte (2012, p.96) após realizar as análises que abranja os diversos
aspectos envolvidos, é possível estabelecer se no balanço de impactos positivos e
negativos o empreendimento interessa a cidade e permite estabelecer medidas
mitigadoras e compensatórias.

A Parceria

Quando se fala em desenvolvimento imobiliário, geralmente existem no mínimo

3 players: o proprietário da área, chamado de terreneiro, o loteador ou incorporador e
o investidor. Cada um destes personagens tem características e interesses distintos
que deverão ser observados para o melhor desenho do modelo de parceria que será
executado. Monteiro (2019) apresenta que o mercado de loteamento está lastreado
em sua grande maioria em operações respaldadas em contratos de parceria.
O terreneiro, geralmente está interessado em entrar no negócio cedendo a área
para ser desenvolvida. Esta área é integralizada na empresa para garantir a
participação societária do proprietário no resultado do negócio. A partir desta
 8

integralização, todos os atos serão efetuados em nome da empresa, que passa ser a
real proprietária da área. Em alguns casos, o terreneiro pode entrar também no braço
investidor, colaborando com o custeio do fluxo negativo do empreendimento.
Geralmente o terreneiro negocia algumas vantagens no empreendimento, como por
exemplo, adiantamento de lucros antecipados e reserva de parte dos terrenos e/ou
apartamentos para uso próprio. A parceria com o terreneiro pode ser física ou
financeira. Caso a forma escolhida seja a parceria física, o terreneiro terá parte dos
terrenos/apartamentos. Caso seja financeira, a participação será em relação aos
lucros do negócio como um todo após a comercialização de todas as unidades.
Segundo Monteiro (2019) O loteador/incorporador é a organização responsável
por planejar, viabilizar, aprovar, gerir e desenvolver o empreendimento. Este player
recebe uma participação no negócio e um valor mensal para a prestação do serviço.
Dentre os serviços prestados estão: Desenvolvimento do produto, gestão de obras,
gestão de carteira, gestão da SPE (Sociedade de propósito específico), prestação de
contas aos investidores, dentre outros. Em praticamente todos os casos, este player
entra também como investidor para garantir aos outros investidores maior segurança,
confiabilidade, credibilidade e viabilidade do negócio.
O investidor, como o próprio nome diz, investe capital no negócio visando um
retorno futuro. Estes investidores podem ser desde pessoas físicas até grandes
fundos de investimento. Existem inúmeros formatos para a entrada de investidores no
negócio, as mais comuns são: Participação direta na SPE, participação na SPE
através de uma SCP (sociedade por conta de participação), aquisição de títulos da
dívida, aquisição de CRI (certificados de recebíveis imobiliários), dentre outros. A
participação de investidores além de alavancar o negócio, pode também
profissionalizar a gestão uma vez que estes players demandam um volume constante
de informações e prestação de contas. O lado negativo é que pode ocorrer uma
cobrança acirrada e execução de garantias caso o empreendimento fuja muito do
planejado em relação ao fluxo financeiro durante as fases de investimento e retorno.
Os modelos de parceria diferem muito dependendo do tipo de produto a ser
desenvolvido. Em caso de loteamentos, o modelo mais comum de parceria é através
da constituição de uma SPE(sociedade de propósito específico) onde o terreneiro
figura com um valor entre 35 e 50% das cotas e restante é dividido entre o investidor
e o loteador. O investidor efetuará todo o aporte necessário para suportar o fluxo
negativo e poderá ou não receber o retorno deste capital prioritariamente. Outra forma
 9

que também é utilizada é o investidor entrando na sociedade como sócio oculto de

uma SCP. Cada uma das formas tem suas particularidades que são analisadas de
acordo com o perfil dos players e características do negócio.
O que muda em caso de incorporação é que a parceria com o terreneiro
geralemente é física. Assim o terreneiro recebe uma quantidade X de imóveis
decorrentes do negócio. O terreneiro fica livre para comercializá-los ou explora-los
comercialmente como desejar. Os percentuais variam de 10% a 12% em caso de
parceria financeira e de 14% a 16% em caso de parceria física.
Nesta etapa é feito um estudo macro de viabilidade financeira para ajudar a
quantificar financeiramente o negócio e o produto, ajudando na tomada de decisão
sobre a parceria e possíveis investidores.
Outro assunto relevante para esta área do negócio são os contratos. Assim que
ficou definido o modelo de parceria e os players, são elaborados e assinados os
seguintes contratos:
 Contrato de Constituição da SPE ou empresa equivalente
 Acordo de acionistas
 Contrato de Parceria
 Contrato de Prestação de Serviço de Gestão/Incorporação
 Contrato de Prestação de Serviço de Administração de
Carteira/Recebíveis
 Contrato de Prestação de Serviços de intermediação imobiliária / Vendas
/ Corretagem
 Contrato de Prestação de Serviços de Gestão Financeira e Contábil.
Com estes assuntos concluídos e com as definições de prestação de contas e
acompanhamento do desenvolvimento encerra-se a fase da formalização do negócio.

O Empreendimento

Nesta fase o produto é concebido de acordo com as restrições impostas pelo

poder público, disponibilidade financeira, viabilidade mercadológica e técnica.
Segundo Banco de Terrenos (2019) “O terreno deve ser autorizado pela análise de
viabilidade técnica e econômica, deve se obter as diretrizes de uso e ocupação do
solo, desenvolvimento dos projetos, aprovação e a partir daí ser disponibilizado para
venda”. Focaremos nosso estudo no desenvolvimento de um empreendimento de
 10

parcelamento de solo, também chamado de loteamento. Este empreendimento é

regido pela lei 6766/79 (Brasil, 1979) e pelas diretrizes municipais. Atualmente o
grande desafio é vencer as barreiras impostas pela burocracia e demora do poder
público, além da falta de viabilidade operacional e financeira por parte das
concessionárias de serviço público para fornecer soluções de água e esgoto.
Cada município desenvolveu um plano diretor que norteia a expansão das
cidades. Além do plano diretor, cada cidade tem suas normas definidas para a melhor
ocupação do solo, mobilidade e transporte público, além de áreas verdes e
institucionais. Duarte (2012, p.114) ensina que “um dos pilares do planejamento
urbano é estipular as diretrizes de ocupação deste território, ou seja, como ele pode
ser usado”.
Para melhor ocupação, as diretrizes definem o tamanho máximo e mínimo das
quadras, o tamanho dos lotes, a medida mínima da frente do lote, o tipo de ocupação
que pode ser feito nos terrenos e áreas não edificantes, tipo de construções, altura
máxima, recuos e chanfros e taxa de ocupação. Segundo Duarte (2012, p.128) os
parâmetros essenciais são: dimensão do plano horizontal do lote; dimensão vertical;
taxa de ocupação e recuos.
Em relação as vias, geralmente se encontra restrições em relação ao traçado
das vias de forma a proporcionar continuidade das principais vias de loteamentos
contíguos, as dimensões lineares e angulares, os perfis longitudinais e transversais,
e a identificação de marcos de alinhamento e nivelamento. Mascaró (2005) apresenta
que “o traçado urbano começa pela definição de avenidas, ruas e caminhos para
pedestres, necessários para tornar acessíveis as diferentes partes do espaço a ser
organizado”.
Nas diretrizes são também definidas as áreas reservadas para equipamentos
públicos, definidos por Duarte (2012, p.141) como escolas, postos de saúde,
delegacias, parques e áreas esportivas. Além do tamanho e quantidade mínima
destas áreas, também se encontra direcionamentos em relação a localização e
acesso.
As concessionárias de serviços públicos fornecem diretrizes acerca da rede de
água e esgoto, drenagem e rede elétrica. Para cada uma destas áreas se faz
necessário a emissão de AVTO (atestado de viabilidade técnica e operacional).
Atualmente esta é uma fase crítica uma vez que essas concessionárias não têm
conseguido investimento para atender a expansão necessária o que faz com que os
 11

loteadores precisem investir tempo e muitos recursos em soluções alternativas para

fornecimento de água, por exemplo.
Outro ponto relevante é a questão ambiental. Um estudo profundo de impacto
e compensação ambiental é geralmente requerido em empreendimentos maiores.
No decorrer desta etapa, o projeto urbanístico está praticamente concluído,
uma vez que é desenvolvido e submetido à aprovação de maneira iterativa. Se
apresenta um projeto inicial sobre o qual as alterações são propostas pelo poder
público, este é adequado pelo loteador e reapresentado diversas vezes até a
aprovação.

Viabilidade

Apesar do estudo de viabilidade financeira, econômica e técnica já ter sido

efetuado de maneira macro, apenas após todos os ajustes de acordo com as diretrizes
é que os estudos podem ser concluídos.
A viabilidade técnica que inicialmente fora verificada é agora reanalisada para
incluir todas os requisitos do poder público e concessionárias. Em alguns casos, não
é possível atender requisitos relacionados a estações de tratamento e elevatórias de
água e esgoto, soluções independentes de água através de poços profundos ou redes
elétricas e áreas de servidão ou acesso viário. Assim, caso se verifique que
tecnicamente o empreendimento poderá ser implantado, passa-se para a fase
seguinte.
O tempo é fator crítico neste ramo, como o prazo para aprovação pode variar
de meses a décadas, ser faz necessário um acompanhamento constante das
condições mercadológicas e econômicas do produto. As mudanças na legislação e
políticas de financiamento imobiliário podem também inviabilizar o empreendimento.
Assim, a viabilidade econômica e mercadológica é reavaliada constantemente para
que o empreendimento possa ser lançado em momentos em que a demanda consiga
absorver as unidades disponíveis. Caso isso não ocorra, a viabilidade financeira
estará comprometida em seu fluxo de recebimentos previsto.
Por fim, os estudos de viabilidade financeira são decupados e desenvolvidos
de maneira detalhada, incorporando as mudanças no produto, no mercado e na
condição financeira dos envolvidos. Spritzer (2013, p.30) apresenta que o método
mais utilizado para análise de investimentos é o fluxo de caixa descontado. Este
 12

método depende da projeção dos fluxos, da estimativa do valor residual e da

determinação da taxa de desconto. A base do estudo de viabilidade financeira é o
fluxo financeiro previsto, tendo como saídas os custos incorridos e como entradas as
receitas de vendas e aportes dos sócios. Um exemplo de curva do fluxo financeiro
está representado na figura 2.

FLUXO FINANCEIRO
30.000.000,00
20.000.000,00
10.000.000,00
0,00

193
1
17
33
49
65
81
97
113
129
145
161
177

209
225
241
257
273
289
-10.000.000,00

Figura 2: Exemplo de fluxo financeiro no tempo.

Spritzer (2013, p.41) apresenta que para avaliação da viabilidade financeira são
utilizados diversos indicadores, a dentre eles ressaltamos o VPL (Valor presente
líquido), a TIR (taxa interna de retorno), Payback (prazo de retorno do capital
investido), desembolso máximo e VGV (Valor global de vendas).

Projetos e outros documentos

Os projetos são a base para o desenvolvimento do loteamento. Através dos

projetos temos a real perspectiva do que será desenvolvido. O projeto inicial é o
levantamento planialtimétrico, que serve de base para o desenvolvimento de todos os
outros.

Figura 3: Exemplo de parte de um projeto urbanístico

 13

Segue abaixo a relação dos principais projetos desenvolvidos para a

implantação e aprovação de um loteamento, segundo Rexperts (2019):
 Projeto Planialtimétrico:
 Projeto Urbanístico:
 Projeto de Terraplanagem e pavimentação
 Projeto da rede de distribuição de água e complementares
 Projeto da rede de esgoto e complementares
 Projeto de drenagem de águas pluviais
 Projeto de fossa séptica e sumidouro

Figura 4: Modelo de memorial descritivo

Além dos projetos temos também outros documentos complementares que são
exigidos para aprovação, direcionamento na implantação ou para compensação
ambiental.
Dentre inúmeros documentos complementares podemos citar:
 Memorial descritivo
 Testes de vazão e salubridade da solução de água
 Projetos de desmembramento e remembramento
 Estudos geológicos
 Licença ambiental
 Estudo de impacto ambiental e relatório de impacto ambiental
(EIA/RIMA)
 Estudo de permeabilidade do solo
 Projeto de acesso e trevo

Obras

A fase de obras do empreendimento é a fase mais crítica quando se fala de

gestão e acompanhamento. Qualquer erro de execução pode provocar impactos
 14

financeiros e jurídicos que refletem diretamente na viabilidade financeira do

empreendimento.
Em loteadoras que não possuem construtoras em seu grupo econômico, esta
etapa é terceirizada a empresas especializadas. Apesar da terceirização, é de suma
importância que a empresa loteadora tenha um departamento técnico estruturado
para acompanhar cada etapa da execução e implantação do empreendimento.
De maneira sucinta, as obras são divididas em grandes grupos e alocadas em
um cronograma de execução de forma a melhorar o impacto financeiro dos
desembolsos, adequando assim ao fluxo financeiro de aportes previsto.
Os principais grandes grupos são:
 Limpeza da área e abertura de ruas
 Obras enterradas
o Galeria de água pluvial
o Galeria da rede de distribuição de água
o Rede de esgoto
 Rede elétrica
 Terraplanagem e pavimentação
 Paisagismo
A fase de obras só pode se iniciar após a conclusão de todo o processo de
aprovação, emissão do decreto pelo poder público municipal e registro do
empreendimento no cartório responsável de acordo com a Lei 6766/79 (Brasil, 1979)
e apresentado por Rexperts (2019).
Dependendo das diretrizes municipais e condições mercadológicas, a fase de
vendas ocorre em paralelo com a fase de obras, colaborando positivamente no fluxo
financeiro, uma vez que os recebíveis gerados pelo próprio empreendimento são
utilizados para minimizar o fluxo negativo.
Após o encerramento das obras é necessário a entrega das mesmas para o
poder público e para as respectivas concessionárias de serviços públicos, que, a partir
deste momento se torna responsável pela manutenção e conservação.

Formalização

A formalização do empreendimento se dá com a aprovação pelo poder público

municipal e posterior registro no cartório de imóveis. Rexperts (2019) ressalta que o
 15

tema aprovação de loteamentos é bastante extenso e que cada etapa pode gerar
discussões intermináveis. Esta etapa é fundamental uma vez que o loteamento na
verdade não existe antes que o decreto de aprovação seja emitido e o
empreendimento registrado.
Existem inúmeros loteamentos irregulares nas mais diversas cidades do país e
este fato causa inúmeros transtornos no desenvolvimento das cidades e provoca um
crescimento desordenado, insegurança jurídica para os adquirentes além de ser crime
passível de multa e reclusão de acordo com o código penal.

Aprovação

A aprovação do empreendimento corresponde a homologação e autorização

para implantação do empreendimento. Cada prefeitura possui uma rotina específica
para a entrada e análise dos documentos definida em seu plano diretor e regida
também pela lei 10.257/2001 (Estatuto das cidades) (Brasil,2001) que em seu primeiro
parágrafo informa que este estatuto “regula o uso da propriedade urbana em prol do
coletivo, da segurança e do bem estar dos cidadãos”.
Esta etapa costuma ser muito morosa e burocrática, tanto por parte da
ineficiência do poder público quanto por parte do loteador que tem dificuldade para
cumprir todas as premissas e diretrizes municipais. Colabora com esse fato também
o volume de autorizações, alvarás e atestados que são requeridos e são emitidos
pelas concessionárias de serviço público.

Apresentação da Emissão do
Protocolo de Adequação dos Aprovação pelo
documentação decreto/Publicação
Entrada projetos órgão responsável
requerida da lei.

Figura 5: Roteiro de aprovação do empreendimento

Esta fase se encerra com a emissão do decreto ou publicação da lei que aprova
o empreendimento. A figura 5 apresenta as fases principais para a aprovação do
empreendimento.

Registro
 16

O registro do empreendimento é o ato em que a matrícula da gleba original

sobre alteração para constar que esta gleba foi parcelada e na sequencia ela é
desmembrada em várias matrículas individuais para cada lote que compõem o
loteamento. É executada nos cartórios de registro de imóveis e garante segurança
jurídica para os adquirentes que aquele imóvel existe e está regularmente registrado.
Segundo Rexperts (2019) os principais documentos a serem apresentados ao
tabelião são:
 Pedido de Registro
 Certidão de matrícula
 Títulos de propriedade
 Certidões negativas do imóvel e dos proprietários
 Projeto aprovado com ART
 Memorial descritivo
 Contrato padrão
Após a comercialização, cada contrato deve ser registrado na matrícula do lote
objeto do contrato para conferir ao adquirente o direito sobre o imóvel.

Gestão e Comercialização

Como qualquer outra empresa, o desenvolvimento de um empreendimento

imobiliário demanda uma estrutura de gestão organizada e apta a efetuar todos os
processos de apoio ao negócio, bem como a comercialização dos terrenos e gestão
dos contratos. Esta estrutura pode ser própria da loteadora o terceirizada de acordo
com o modelo de atuação definido. É através desta estrutura de gestão que a empresa
atua frente aos diversos stakeholders que compõem o negócio.
A gestão do negócio compreende as seguintes áreas:
 Gestão financeira
 Contabilidade
 Relacionamento com investidores
 Gestão da aprovação
 Gestão de obras
 Gestão de aquisições e contratações
Muitas vezes esta estrutura de gestão é ineficiente ou não foi totalmente
definida durante a definição do negócio, o que pode provocar um déficit de
 17

informações, incapacidade de implantação do empreendimento e conflitos entre os

sócios. Como o custo desta estrutura é relevante, é imprescindível que sua
estruturação esteja presente desde o primeiro estudo de viabilidade e elaboração dos
contratos de parceria e prestação de serviços.
A comercialização de imóveis deve ser feita por corretores regularmente
inscritos no conselho da categoria (CRECI). Por ser uma atividade extremamente
importante para o empreendimento, sua execução deve ser cuidadosamente
planejada e acompanhada.
Um fator que dificulta muito esta etapa é a insegurança jurídica e constantes
mudanças na legislação e no entendimento dos tribunais acerca do modelo de
contratos de compra e venda e de intermediação que são utilizados.
O custo médio de venda equivale a 5% do VGV e é pago a título de corretagem
sobre venda. Este custo pode ser aplicado ao loteador, nos casos em que a entrada
integra os preços de venda, ou ao comprador, nos casos em que se aplica os contratos
de intermediação imobiliária.
Durante esta fase são definidas as Tabelas de Preço, de acordo com os
estudos de viabilidade econômica e financeira, a forma de pagamento da entrada, o
parcelamento a ser oferecido e a modalidade de amortização do saldo devedor.
Em 1M2 (2019) são apresentados os principais modelos de amortização. A
tabela price, um sistema onde as prestações são fixas, os juros decrescentes e a
amortização crescente. A tabela SAC, sistema onde as prestações diminuem com o
passar do tempo e a tabela SACOC, onde as prestações são crescentes e reajustadas
periodicamente. A escolha do modelo de amortização influencia diretamente na
velocidade de vendas e na inadimplência da carteira.

Administração de Carteira e Contratos

O serviço de administração de carteira e contratos engloba desde a emissão,

baixa e conciliação das parcelas recebidas até o atendimento ao cliente.
Para o recebimento das parcelas é definida uma conta bancária através da qual
serão emitidos os boletos que serão enviados aos adquirentes. Através de sistema
específico, o pagamento destes boletos é identificado e a baixa é efetuada no cadastro
do cliente.
 18

Em caso de inadimplência, o contrato é enviado para a cobrança administrativa

e judicial, sendo que em casos extremos, o mesmo pode ser rescindido e o lote volta
para o estoque da loteadora para ser vendido posteriormente.
A atendimento ao cliente visa proporcionar serviços diversos como a
autorização de escrituras, transferências de propriedade, renegociações e quitações,
além de outras informações acerca do contrato.
Atualmente o setor tem sido acometido por um volume considerável de distratos
causado pela crise que assola o país. Já existem inciativas para balizar e padronizar
a forma com que estes distratos são efetuados. Um exemplo é a última alteração da
lei 6766/79 pela lei 13.786/2018 (Brasil, 2018) que normatiza a forma com que os
distratos podem ser feitos e como será feito o reembolso das parcelas pagas.

Conclusões

Como todo investimento, o investimento imobiliário possui muitas qualidades e

defeitos. O risco inerente ao investimento extrapola o simples risco financeiro uma vez
que o prazo para desenvolvimento é relativamente longo, o processo de aprovação
burocrático, a regulamentação deficiente, além dos riscos relacionados ao mercado e
situação econômica do país.
Vale ressaltar também a necessidade de investimento em melhoria dos
serviços prestados pelas concessionárias de serviços públicos que padecem pela falta
de investimento e dificuldade de expansão das suas redes.
Apesar de toda a dificuldade, praticamente todas as cidades do país estão com
loteamentos em aprovação e desenvolvimento o que colabora para a geração de
emprego e renda e desenvolvimento das cidades.
O futuro é incerto mas a tendência é que as empresas mais estruturadas e com
um modelo de gestão mais eficientes permaneçam no mercado enquanto as menos
estruturadas padecem a cada dia pelas dificuldades encontradas.

Referências

PMI. Um guia do conhecimento em gerenciamento de projetos. Guia PMBOK 5ª.

Edição – EUA: Project Management Institute, 2013

FALCONI, Vicente. O Verdadeiro Poder / Vicente Falconi. 2ª. Edição – Nova Lima:
Falconi Editora, 2013
 19

SPRITZER, Ilda Maria de Paiva Almeida; Rêgo, Ricardo Bordeaux; Paulo, Goret
Pereira. Viabilidade econômico-financeira de projetos. 4ª. Edição – Rio de Janeiro:
Editora FGV, 2013.

CURSOS 24HORAS. A importância de uma boa estrutura organizacional.

Disponível em: https://blog.cursos24horas.com.br/2016/08/a-importancia-de-uma-
boa-estrutura-organizacional/. Acessado em 01/04/2019.

MENEZES, Tales. Diferença entre gleba, lote, desmembramento e loteamento.

Disponível em: https://www.direitonet.com.br/artigos/exibir/9231/Diferenca-entre-
gleba-lote-desmembramento-e-loteamento. Acessado em 21/03/2019.

DUARTE, Fábio. Planejamento Urbano. 1ª. Edição – Curitiba: InterSaberes, 2012

BRASIL. Lei 4591/64. Disponível em:

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L4591.htm. Acessado em 04/04/2019.

BRASIL. Lei 6766/79. Disponível em:

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L6766.htm. Acessado em 04/04/2019.

BRASIL. Lei 10.257/2001 (Estatuto das cidades). Disponível em

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L10257.htm. Acessado em 04/04/2019.

BRASIL. Lei 13.786/2018. Disponível em

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L13786.htm. Acessado em 04/04/2019.

FAZ FÁCIL, Reformas e Construções. Principais Documentos para Compra de

Imóvel. Disponível em: https://www.fazfacil.com.br/reforma-construcao/documentos-
compra-de-imovel/. Acessado em 25/03/2019.

GOOGLE. Google Earth. Disponível em: <http://earth.google.com Acessado em

27/04/2019.

VEIGA. Luiz Augusto Koenig. Parcelamento de Solo Urbano e Rural. Disponível em:
http://www.cartografica.ufpr.br/docs/LUIS/Parcelamento%202012b%20[Modo%20de
%20Compatibilidade].pdf. Acessado em 20/03/2019.

MONTEIRO, Ricardo. Loteamentos Urbanos em Regime de Parceria. Disponível

em: http://www.ricardomonteiro.com.br/loteamentos-urbanos-em-regime-de-contrato-
de-parceria-problemas-e-solucoes-2/. Acessado em 15/03/2019.

MASCARÓ, Juan Luis. Loteamentos Urbanos. 2ª. Edição – Porto Alegre: Masquatro
Editora, 2015.

BANCO DE TERRENOS. Como funciona a parceria de terreno/área para

loteamento. Disponível em https://bancodeterrenos.com.br/parceria-de-terreno-para-
loteamento/. Acessado em 20/03/2019.
 20

REXPERTS, Escola online de Investimentos Imobiliários. Como aprovar

loteamentos. Disponível em http://rexperts.com.br/como-aprovar-um-loteamento/.
Acessado em 15/04/2019.

1M2. Como é feito o financiamento. Disponível em

https://www.1m2.com.br/perguntas-frequentes/fatores-importantes-na-
simulacao/como-e-feito-o-financiamento. Acessado em 15/04/2019