Crowdfunding Imobiliário – Captação de Investidores Online

O crowdfunding imobiliário é uma modalidade de financiamento coletivo que tem ganhado popularidade nos últimos
anos e que tem chamado a atenção das incorporadoras para captar investimentos para seus empreendimentos. Essa
forma de financiamento coletivo permite que mais pessoas invistam em projetos imobiliários, proporcionando um
impulsionamento de recursos disponíveis.

Originalmente, o crowdfunding vem da ideia de um autor pedir uma contribuição pública para que as pessoas financiem
coletivamente a concretização de algum projeto. Cada pessoa faz uma colaboração com uma quantia, em troca de
alguma recompensa relativa pré-determinada, em plataformas criadas especificamente para gerenciar e dar
transparência a este tipo de transação.

Já o crowdfunding imobiliário é considerado um investimento e é regulado pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM),
por meio da Instrução nº 588/17, sendo posteriormente revogada em abril de 2022 e estando atualmente com redação
dada pela Resolução CVM 158 de 29/06/2022.

Tem por finalidade a captação de recursos através de oferta pública de distribuição de valores mobiliários dispensada de
registro na CVM, por uma sociedade empresária de pequeno porte e intermédio de plataforma eletrônica de investimento
participativo, tendo uma pluralidade de investidores para financiar coletivamente o projeto.

O empreendimento imobiliário pode variar desde a construção de um edifício residencial até o desenvolvimento de um
complexo comercial. Os investidores podem participar com diferentes quantias de dinheiro (a depender das regras de
cada plataforma) e, em troca, recebem uma parcela do Valor Geral de Vendas (VGV) do projeto, ao final.

Como funciona o Crowdfunding Imobiliário?

Conforme a Resolução 158/22, são permitidas as sociedades empresárias de pequeno porte, cujo faturamento bruto
anual seja de:

 R$ 40 milhões para uma empresa individual;

 R$ 80 milhões consolidado para todo o conjunto de entidades que estejam sob um controle comum, caso a empresa seja
controlada por outra pessoa jurídica, fazer parte de um grupo econômico ou fundo de investimento.

Se a empresa não tiver completado um ano, o valor fica proporcional ao número de meses completos em atividade.

O valor permitido para captação via crowdfunding imobiliário é de até R$ 15 milhões em uma única plataforma, com
prazo de captação que não ultrapasse 180 dias, devendo ser definidos antes do início da oferta.

Não é possível que a empresa realize nova oferta dentro do prazo de 120 dias, a contar da data de encerramento da
oferta anterior que tenha tido êxito.

Qualquer pessoa física com CPF pode investir em crowdfunding imobiliário, bastando se cadastrar e atender aos
requisitos de cada plataforma eletrônica disponível. Ao final do empreendimento, todos os investidores recebem o valor
investido acrescido do rendimento.

Em até 7 (sete) dias após a data do encerramento da oferta, a plataforma deve realizar a transferência do montante final
investido para a sociedade empresária de pequeno porte, se alcançar o valor da captação pretendida. Ou, estornar aos
investidores na hipótese de não se atingir o valor.

Diferença entre Crowdfunding Imobiliário e Fundos Imobiliários

Os Fundos Imobiliários são ativos variados do mercado imobiliário administrados por um gestor e que distribuem
rendimentos mensais quando há dividendos.
Já no Crowdfunding Imobiliário, o investidor tem mais autonomia. Ele escolhe o empreendimento imobiliário que quer
alocar os recursos e recebe o retorno de uma vez, no fim do empreendimento.

O crowdfunding imobiliário é uma alternativa para os incorporadores em obter uma fonte de financiamento diversificada,
em vez de depender exclusivamente de instituições financeiras ou investidores privados.

Permite que a incorporação imobiliária alcance um grande número de investidores potenciais através de plataformas
online, aumentando a base de investimento com a maior visibilidade alcançada, além de reduzir os custos associados à
captação de recursos.

Para um melhor desempenho na oferta do projeto, é fundamental contar com um advogado imobiliário. É preciso
apresentar o empreendimento com todo o potencial de retorno ao investidor, além do histórico da empresa,
comprovando projetos anteriores concluídos, documentos como certidões negativas, contrato social, memorial de
incorporação, entre outros itens relevantes para atrair o interesse dos investidores e atender ao exigido pela CVM para a
oferta pública.

Se você tem dúvidas ou quer saber mais, o Oliveira & Dansiguer tem escritório de advogados em Alphaville e escritório
de advogados em Pinheiros, contando com profissionais especializados em diversas áreas do Direito, inclusive Direito
Imobiliário e Direito Empresarial.

O que é incorporação imobiliária?

Para entender o que é incorporação imobiliária, é preciso falar antes sobre sobre a Lei 4.591/64 – também conhecida
como Lei do Condomínio ou Lei de Incorporação Imobiliária –, que primeiro regulamentou a atividade no Brasil. De
acordo com o artigo 28 dessa legislação, define-se uma incorporação imobiliária da seguinte forma:

“Considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para
alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”. (Lei 4.591/64).
Em outras palavras, a incorporação imobiliária é a atividade em que uma pessoa – que pode ser física, mas
costuma ser jurídica –, realiza a construção de um agregado de imóveis em uma propriedade que pertence a um
terceiro, ou seja, em um terreno que não lhe é seu.

O que é Alienação na incorporação imobiliária ?

Sabendo o que é incorporação imobiliária é possível entender com maior clareza o que significa “alienação total ou
parcial” na legislação. Na definição do dicionário Michaelis, o termo alienar significa transferir para outro o domínio de
uma propriedade. No caso da incorporação imobiliária, isso ocorre de duas formas.

A primeira se dá logo no início da negociação, com o dono do terreno em que será feita a construção. Isso porque é
costumeiro, nesse tipo de obra, o pagamento do terreno ser feito no modelo de permuta, em que aquele espaço no
terreno é cedido em troca de unidades na edificação. O dono do terreno teria direito a dois apartamentos do prédio,
por exemplo.

A segunda forma de alienação na incorporação imobiliária ocorre após a obra ser iniciada, quando começam a ser
comercializadas as unidades de imóveis com os investidores ou futuros inquilinos interessados.

Esse dinheiro será, então, utilizado para financiar o término da construção. Aliás, essa é, ao mesmo tempo, a principal
virtude, bem como o maior fator de risco, da incorporação imobiliária: afinal, se o empreendimento não conseguir atrair o
interesse necessário, faltará recursos para concluir a obra. O resultado disso é um longo e árduo processo judicial
envolvendo grandes endividamentos e inadimplências em série.
 Como funciona a incorporação imobiliária?

A primeira coisa que você precisa saber sobre como funciona a incorporação imobiliária é que ela conta com quatro
agentes:

1. A construtora: que será a responsável por tocar a obra e erguer as edificações;

2. O proprietário do terreno: que deve ceder a sua propriedade para a construção da obra;
3. A incorporadora: fica encarregada de analisar se há viabilidade econômica para o empreendimento, além de ser
responsável por firmar a parceria entre construtora e proprietário e vender os imóveis.
4. Os investidores ou futuros inquilinos: que serão os compradores das unidades de imóveis e os principais
responsáveis por financiar o empreendimento enquanto ele ocorre.
Por envolver pessoas que possuem diferentes interesses, para uma incorporação imobiliária ocorrer da melhor forma
possível, é essencial a boa atuação da empresa incorporadora, uma vez que ela é a maior protagonista nesse
processo e a principal responsável por seu sucesso.

A segunda coisa que você precisa entender sobre a incorporação imobiliária é que é uma atividade que exige muita
confiança, de todas as partes envolvidas. Isso porque a base de sustentação do empreendimento é a entrada de
novos compradores ao longo do processo.

Como é feita a incorporação imobiliária?

Explicando de maneira mais detalhada, a incorporação imobiliária lida com empreendimentos em construção ou
prestes a serem construídos, portanto ela exige que os investidores comprem os imóveis ainda na planta. É por
isso que os compradores, o proprietário, a construtora e a incorporadora precisam confiar uns nos outros e, em especial,
no projeto.

Antigamente, não era incomum que um empreendimento não chegasse a ver a luz do dia, seja por turbulências
econômicas inesperadas ou devido à falta de interesse dos possíveis comprados no projeto. E as histórias de
inadimplência só causavam mais apreensão ainda nos investidores, afetando a capacidade de financiamento de outros
projetos.

Tendo em vista essa situação, o governo federal e o Congresso colocaram em vigor a Lei Nº 10.931/2004, que
estabeleceu o Regime Especial Tributário do Patrimônio de Afetação para as incorporações imobiliárias. Mas do
que trata essa legislação? Para entendê-la aprenda o que é o patrimônio de afetaçãoo.

O que é Patrimônio de afetação?

Segundo a ABRAINC (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), “o patrimônio de afetação é um regime

opcional da incorporação em que todos os bens e direitos relativos ao empreendimento ficam apartados do patrimônio
da incorporadora e não respondem por outras dívidas ou obrigações da incorporadora, mesmo no caso de sua falência”.
Agora, entenda o que é a lei de Patrimônio de afetação

A Lei do Patrimônio de Afetação, como é conhecida, pode ser resumida da seguinte forma: ela garante para os
compradores, o proprietário e a construtora de que as unidades de imóveis serão construídas e
entregues, independente da condição financeira do incorporador.

Ou seja, mesmo que a incorporadora imobiliária venha a falir, a Lei Nº 10.931/2004 garante que os donos dos
imóveis receberão as suas propriedades. Com isso, foi reduzida bastante a insegurança jurídica dos investidores
interessados, o que acabou por estimular o mercado de incorporação imobiliária.

Saiba aqui de maneira mais detalhada o que é o Patrimônio de afetação e como ele traz segurança ao investidor.
 Qual a diferença entre incorporadora e construtora?

Algumas pessoas têm dúvidas sobre a atuação das incorporadoras e das construtoras, acreditando que elas
compartilham algumas de suas atribuições. Na verdade, uma construtora pode até mesmo vir a ser uma incorporadora,
mas, ainda assim, é necessário separar as responsabilidades de cada braço do negócio.

A construtora é responsável apenas pela execução da obra, sendo contratada pela incorporadora do
projeto. Então, o trabalho de elaborar planos arquitetônicos e de engenharia, de arranjar insumos e mão-de-obra e fazer
a entrega na data prevista, tudo isso fica a cargo da construtora dos imóveis.

Já o incorporador é o responsável legal pelo entrega dos imóveis. Ele também cuida de tudo que se relaciona com
a administração do negócio, o que envolve desde a venda das unidades até as relações com o dono do terreno, os
compradores e a construtora.

Quem pode ser um incorporador?

O incorporador imobiliário pode ser uma pessoa física ou jurídica, contanto que se enquadre também em uma das
seguintes categorias:

 seja o proprietário da terra;

 seja um comprador promitente;
 seja a construtora;
 seja uma corretora de imóveis.
Apesar de assumir a maior parte do ônus, o incorporador também pode ficar com a maior parte do bônus: existem
vantagens significativas em realizar um empreendimento sendo um incorporador imobiliário ao invés de, por exemplo,
buscar uma linha de financiamento com alguma instituição financeira.

Isso porque mesmo se a SELIC, que é a taxa básica de juros da economia, estiver no menor valor da sua série histórica,
a taxa de juros de longo prazo, que é a mais importante para a construção imobiliária, continua restritiva e inviável para
muitos empresários.

Em comparação, a incorporação imobiliária surge como uma maneira muito menos custosa para conseguir o
financiamento dos imóveis. Além disso, se for feita com êxito, o lucro da incorporação imobiliária pode superar
significativamente os custos de produção da obra, com o adendo de que, nesse caso de sucesso, o lucro não será
minado pelos juros de um financiamento bancário.

Melhim Namem Chalhub (2005, p.11) define o traço característico da atividade como “a ‘venda antecipada de
apartamentos de um edifício a construir’, que, do ponto de vista econômico e financeiro, constitui o meio pelo qual o
incorporador promove a captação dos recursos necessários à consecução da incorporação; a captação de recursos
(…)”.

Quais documentos preciso para fazer uma incorporação imobiliária?

Fazer uma incorporação imobiliária não é um procedimento fácil – na verdade, é um processo extremamente burocrático,
exigindo inúmeras idas ao cartório e ao tabelionato de notas, além de uma quantidade infindável de documentos.

Você confere abaixo uma lista resumida com alguns dos documentos necessários para fazer uma incorporação
imobiliária:

 Registro da Instituição de Condomínio;

 Requerimento de Registro da Incorporação;
 Escritura do Terreno;
 Certidões Negativas;
 Tabelionato de Protesto de Títulos;
 Projeto arquitetônica da construção;
 Alvará de construção;
 Discriminação das frações ideais de terreno;
 Contrato Padrão.
Para saber todos os documentos essenciais para realizar uma incorporação imobiliária, você pode conferir esse artigo do
Jusbrasil feito por um advogado especialista em direito imobiliário.

Investir em imóveis pode ser mais simples do que isso

A incorporação imobiliária pode ser um bom negócio para muitos, em especial se você já for o proprietário de um terreno
adequado para uma obra do tipo.

Mas se tudo o que você busca é investir no mercado imobiliário, tenha certeza de que existem maneiras muito
mais fáceis, seguras e rentáveis de investir.

Com os fundos imobiliários de investimento (FIIs), por exemplo, você pode contar com um gestor especialista para
adquirir cotas em diferentes empreendimentos, como hospitais, prédios, condomínios, shopping centers e muito mais.

Além de ser um processo mais rápido e menos burocrático para começar a investir, os FIIs contam com a vantagem
da diversificação do risco: você não estará apostando em apenas um imóvel, mas sim em um punhado. Se um item do
portfólio não for tão rentável, os outros podem mais que compensar as perdas.

Outra boa notícia relacionada aos FIIs é que o Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX) está em um bom
momento, crescendo de maneira sustentável nos últimos meses mesmo no meio de uma pandemia.

Entretanto, caso você não queira pagar a um gestor de fundo, ou se quiser ter ainda mais autonomia na hora de escolher
em que imóvel investir o seu dinheiro, existe uma opção ainda melhor: o crowdfunding imobiliário!

Com o crowdfunding de investimento você consegue investir em imóveis sem taxa alguma e com rendimentos pré-
fixados, que oferecem muito mais segurança e previsibilidade.

Após o término da construção, você recebe seu dinheiro acrescido de juros independente do sucesso futuro do imóvel,
podendo contar com garantias contratuais de seu pagamento.

Conclusão

Você viu neste artigo que a incorporadora imobiliária é responsável pela articulação do empreendimento. Para quem
deseja investir, é importante entender o que a incorporação imobiliária é uma das etapas envolvidas dentro de toda a
lógica do mercado de imóveis.

Em linhas gerais, o objetivo da incorporação imobiliária é dar segurança aos futuros proprietários do empreendimento
que será construído; no que se refere às condições técnicas, idoneidade do incorporador, legalidade do projeto entre
outros fatores.

Saiba mais sobre o crowdfunding imobiliário? Clique aqui e descubra tudo sobre esse novo jeito de investir em imóveis!
Ah, e se você ficou com dúvidas sobre quais são as diferenças entre o crowdfunding imobiliário e os fundos imobiliários
de investimento, não se preocupe: esse texto aqui esclarece tudo isso e muito mais e você também pode conferir nosso
material especial sobre o assunto.

Como utilizar uma SPE na incorporação imobiliária e quais as suas vantagens?

 maio 31, 2023

 , 8:02 pm
 , Sem categoria

Introdução

A incorporação imobiliária é uma atividade complexa e repleta de desafios. Uma das formas mais comuns e eficientes de

estruturar esse tipo de negócio é por meio da constituição de uma Sociedade de Propósito Específico (SPE). Neste

artigo, vamos explorar o conceito de SPE, suas vantagens e como utilizá-la no contexto de incorporações imobiliárias.

O que é uma SPE?

A Sociedade de Propósito Específico (SPE) é um modelo societário criado para desenvolver um projeto específico ou

empreendimento imobiliário. Geralmente, a SPE é uma sociedade limitada ou anônima, que tem como objetivo principal

a realização de um empreendimento imobiliário, com prazo e escopo bem definidos.

Vantagens da utilização de uma SPE na incorporação imobiliária

 Limitação de responsabilidade: A SPE permite que os sócios limitem sua responsabilidade ao capital investido

na empresa, evitando riscos e passivos relacionados ao empreendimento. Isso protege o patrimônio dos sócios,

caso haja problemas no projeto.

 Gestão especializada: A SPE possibilita a contratação de profissionais e empresas especializadas no setor

imobiliário, garantindo maior eficiência na execução do empreendimento e mitigando riscos.

 Flexibilidade na captação de recursos: A estruturação de uma SPE facilita a captação de recursos e

investimentos, tanto por meio de sócios investidores quanto de financiamentos bancários.

 Segregação de ativos e passivos: A SPE permite a segregação de ativos e passivos do empreendimento,

simplificando a gestão financeira e financeira do projeto e facilitando a análise de resultados.

 Facilitação na transferência de cotas e pobreza: A organização societária através de uma SPE facilita a

transferência de cotas e a pobreza do investimento, uma vez que o objeto social da empresa é restrito ao

empreendimento específico.
Como utilizar uma SPE na incorporação imobiliária

 Definição do objeto social e estrutura societária: É fundamental definir claramente o objeto social da SPE e

escolher a melhor estrutura societária, levando em consideração aspectos como governança, controle e

responsabilidade dos sócios.

 Contratação de profissionais especializados: Para garantir a eficiência e sucesso do empreendimento, é

importante contar com profissionais e empresas especializadas no setor imobiliário, desde a concepção até a

entrega do projeto.

 Captação de recursos e investidores: A SPE deve buscar sócios investidores e financiamentos adequados ao

perfil do empreendimento, considerando prazos, taxas e garantias exigidas.

 Acompanhamento jurídico e regulatório: É fundamental contar com assessoria jurídica especializada para

garantir o cumprimento do projeto às normas e regulamentações finais, evitando problemas futuros.

 Gestão financeira e contábil: A SPE deve adotar práticas de gestão financeira e financeira eficiente, visando o

controle de custos, a análise de resultados e a tomada de decisões estratégicas durante o desenvolvimento do

empreendimento.

 Governança e transparência: A implementação de boas práticas de governança e transparência na gestão da

SPE é essencial para atrair investidores e garantir a confiança dos envolvidos no projeto.

 Monitoramento e acompanhamento do projeto: A SPE deve monitorar o andamento do empreendimento e

garantir o cumprimento dos prazos e metas alcançados, bem como identificar e enfrentar riscos e desafios que

podem ocorrer durante a execução.

 Comunicação com os investidores e partes interessadas: Manter uma comunicação clara e eficiente com os

investidores e demais partes interessadas é fundamental para o sucesso do empreendimento, permitindo a troca

de informações e confiança de expectativas.

 Encerramento e liquidação da SPE: Após a conclusão do empreendimento e da realização dos objetivos da

SPE, deve-se proceder ao encerramento e à liquidação da sociedade, distribuindo os resultados aos sócios e

atendendo a todas as obrigações legais e fiscais.

Conclusão

A utilização de uma SPE na incorporação imobiliária é uma estratégia eficiente para a execução de projetos e

empreendimentos no setor. A limitação de responsabilidade, a gestão especializada, a flexibilidade na captação de

recursos e a segregação de ativos e passivos são apenas algumas das vantagens fornecidas por essa estrutura
societária. No entanto, é crucial contar com assessoria jurídica e profissionais especializados para garantir o sucesso do

empreendimento e a conformidade com as normas e regulamentações completas.

Como conseguir capital para um empreendimento imobiliário?

Oi, tudo bom? Se você já empreende ou deseja empreender no mercado imobiliário construindo imóveis para vender ou
para alugar, esse post foi feito especialmente para você que deseja conseguir capital para um empreendimento
imobiliário.

Hoje eu falo diretamente para você, pequeno incorporador, pequeno construtor, você que está buscando dinheiro pra
poder financiar o seu projeto.

E isso também serve pra você, estudante ou profissional recém-formado de engenharia civil, que sempre teve aquela
vontade de construir uma casa, alguns geminados ou até um prédio inteiro de apartamentos pra vender e ter acesso aos
altos lucros do ramo de incorporação imobiliária.

 Alternativas para conseguir capital para um empreendimento imobiliário

 Chances para o Investidor
 Capital próprio e investidores
 Sociedade SCP ou SPE?
 Dicas Essenciais
 Quem irá investir no meu negócio?
 Dicas #2
 O Crowdfunding imobiliário
 Qualquer um pode?
 Características para um crowdfunding imobiliário
 Conclusões Finais

Alternativas para conseguir capital para um empreendimento imobiliário

O grande problema do incorporador iniciante, e isso você sabe muito bem, é o acesso ao financiamento. No início, a
maioria não tem nem capital nem garantias reais para conseguir aprovar um crédito para construção civil junto aos
bancos. Então você precisa de formas alternativas de ter acesso a esse capital.

Mas, o fato é que a maior parte dessas pessoas acaba desistindo de se tornar incorporador antes mesmo de começar.
Você conhece casos assim?

Isso porque eles tentam algumas vezes conseguir o capital para um empreendimento imobiliário, mas simplesmente não
conseguem. Recebem um “não” atrás do outro. E acabam desanimando. É esse o seu caso?

Há uma outra possibilidade aqui. A de você já ser um incorporador ou já ter um fluxo de recebíveis na sua empresa e até
condições de pegar um financiamento no banco. Entretanto, você não quer recorrer a essa via, porque nesse tipo de
financiamento os juros são altos, o risco é muito grande. E você sabe que se as vendas não irem bem, você teria que
assumir uma dívida praticamente impagável com o banco.

Chances para o Investidor

Então, se você tem um bom conhecimento do mercado imobiliário, identificou uma demanda reprimida e desenvolveu um
projeto próprio diferenciado pra atender a essa demanda, mas não tem capital suficiente para tirar esse empreendimento
do papel, eu posso te ajudar.

No artigo de hoje eu vou te mostrar 02 formas de você conseguir capital pra um empreendimento imobiliário.
Seja para valorização seja para renda, a partir do zero absoluto, sem ter que recorrer ao crédito bancário.

Então fique ligado e me acompanhe até o final desse post.

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Capital próprio e investidores

Bom, pessoal, antes de entrar no assunto propriamente dito, cabe aqui uma ressalva.

Não se engane, o “melhor dos mundos” para você realizar sua incorporação ou seu desenvolvimento imobiliário para
renda é utilizando capital próprio.

Essa sempre foi e será a melhor forma de todas, a que te dá mais autonomia, menos dor de cabeça e a que é menos
arriscada no longo prazo.

Entretanto, vou te mostrar como conseguir capital para seu empreendimento imobiliário de outras formas.

Se você não tem ou não quer utilizar todo o seu capital próprio no empreendimento, se você não tem acesso ou não
quer recorrer ao crédito bancário, a primeira forma alternativa de financiar seu projeto é conseguir sócios e parceiros
investidores.

Essa é uma das formas que mais gera interesse, de repente pode ser a única alternativa no seu caso, então eu vou
entrar mais no detalhe nesse primeiro item.

Vantagens e Desvantagens

A grande vantagem de você ter sócios e parceiros é que eles dividem o risco com você. Você não se expõe sozinho. Se
o resultado for o esperado, e der tudo certo com a construção e com as vendas das unidades depois, ótimo, vai ficar
todo mundo feliz e compartilhar os lucros do negócio.

Por outro lado, se o resultado não for bom, vocês também vão juntos assumir as consequências. Ou seja, os riscos e
resultados são compartilhados quando você recorre a sócios e parceiros investidores para financiar seu
empreendimento.

Mas você deve estar pensando: ‘João, eu consigo como incorporador entrar só com trabalho e outros sócios e parceiros
entrarem com todo o capital?’ Isso é muito comum, se você começou agora nessa área você pode não ter capital
nenhum, mas já tem algum conhecimento.

Olha, a minha resposta é até sim, existe essa possibilidade, mas eu não a recomendo.

Sociedade SCP ou SPE?

Existe um formato jurídico de sociedade que permite que você entre só com o trabalho. Nesse caso, na maior parte dos
casos, você seria o responsável por:

 identificar a demanda,
 buscar o terreno,
 conseguir os projetos,
 obter as aprovações,
 os alvarás,
  selecionar a construtora,
 e daí o custo maior, que seria a obra em si, seria arcado apenas pelos sócios investidores.

Essa seria uma relação regida por uma SCP, uma sociedade em conta de participação. A SCP é o único modelo jurídico,
pelo menos que eu conheça, que permite que você faça parte de uma empresa como sócio sem ter aportado para
compor o capital social da empresa.

No entanto, o ideal é que você sempre aporte algum capital próprio na sociedade, nem que seja pouco. Porque isso
promove um compartilhamento dos riscos do negócio e um maior alinhamento de interesses entre os sócios. Quando os
sócios e parceiros percebem que você também está apostando no projeto, eles ficam mais tranquilos. Eles entendem,
dessa forma, que você vai dar o seu máximo para que aquele projeto seja bem-sucedido. É o seu capital também que
está envolvido.

Então essa forma de sociedade sempre é mais interessante e pode se configurar no formato jurídico de uma SPE, ou
Sociedade de Propósito Específico. Se você não sabe o que é isso, fique tranquilo, porque eu vou explicar esses
modelos jurídicos de sociedade para incorporação em um outro post mais à frente.

Dicas Essenciais

Ainda sobre essa questão de ter investidores, eu vou dar aqui uma dica bem interessante, que muita gente não se dá
conta. Um parceiro ou sócio nem sempre precisa entrar diretamente com capital no empreendimento. Ele pode ser, por
exemplo, dono de uma empresa metalúrgica, que produz estruturas metálicas para obras civis, uma empresa de pré-
moldados, uma cimenteira, uma concreteira, uma fábrica ou um grande fornecedor de vidros e esquadrias, de materiais
elétricos ou hidráulicos.

Pra esse tipo de empresário, participar de uma incorporação imobiliária entrando com os materiais que ele próprio já
fabrica ou comercializa, é um grande negócio. Porque ele só arca com o preço de custo desses materiais, mas na
sociedade a participação dele vai ser proporcional ao valor de venda desses itens. Então, de cara ele já multiplica o
capital que está investindo.

Ainda nesse quesito, eu acho que o difícil não é nem encontrar os investidores para o seu empreendimento. Porque,
acredite, pra bons projetos sempre haverá capital disponível no mercado, pessoas interessadas em investir. Para isso
você tem que ter realmente conhecimento do mercado imobiliário, do produto, uma boa reputação, que passe
credibilidade e uma boa rede de relacionamentos, de contatos de pessoas que tenham capacidade financeira para
investir em uma incorporação ou em um desenvolvimento imobiliário para renda.

Quem irá investir no meu negócio?

Ás vezes, você pode achar esses investidores até entre pessoas já conhecidas, familiares ou amigos, que são pessoas
que já te conhecem, que confiam em você. Então dessa forma pode ser até mais fácil conseguir o capital que você
precisa, do que ter que recorrer a pessoas novas, com quem você nunca teve um relacionamento prévio. Mas mesmo
que você tenha que recorrer a investidores e parceiros completamente desconhecidos, fique tranquilo, porque é sim
possível encontrar essas pessoas.

Então, o mais difícil não é encontrar pessoas que queiram investir, mas sim você achar, dentre os candidatos,
prospectivos sócios que tenham perfil alinhado ao seu e ao seu projeto.

Como exemplo de uma falta de alinhamento óbvia. Imagine que você está procurando um parceiro pra uma
incorporação, que vai pode durar desde 03 até 07 anos, e seus parceiros fossem pessoas idosas, que precisam de
liquidez, de retorno a curto prazo.

Esse é um exemplo de parceria que não daria certo. Porque a chance desses parceiros precisarem de pelo menos uma
parte do capital aportado a curto prazo é alta, e isso pode afetar o fluxo de caixa da incorporação, e colocar a própria
entrega do empreendimento em risco.
Outro ponto importante é se certificar de que os parceiros entendam os riscos envolvidos em um empreendimento
imobiliário. Alguns investidores não conhecem bem o ramo imobiliário. Eles acham que participar em um
empreendimento vai ser só uma questão de colocar dinheiro e retirar os lucros depois. O problema é que a incorporação
é uma atividade de alto risco, porque ela depende de venda. Além disso, como ela tem um ciclo extenso, o mercado
pode estar bem complicado na hora do lançamento e você encontrar muita dificuldade em escoar seu estoque de
unidades no mercado. Há sempre esse risco, e o incorporador sabe disso.

Dicas #2

Aliás, cabe até uma dica aqui. Se você acha que o modelo de incorporação é muito arriscado para você, o modelo de
desenvolvimento para renda pode ser uma melhor opção. A incorporação sempre vai ser o negócio imobiliário mais
rentável, mas o desenvolvimento para renda é menos arriscado. Isso porque, no desenvolvimento pra renda, você não
depende de venda das unidades, depende de demanda por locação.

E se você faz, por exemplo, um Built to Suit, ou seja, constrói um empreendimento já previamente atrelado a um contrato
de locação de longo prazo, com um grande inquilino, melhor ainda. É muito menos risco para você e pros seus
parceiros.

Entretanto, lógico que o perfil do investidor com foco em renda é mais conservador, diferente do perfil do investidor em
incorporação, que costuma ser mais arrojado, mais agressivo.

A segunda alternativa para você ter acesso ao capital para o seu empreendimento é através de uma forma de captação
de recursos diferenciada. Ela é bem interessante e ainda desconhecida por uma grande parte das pessoas comuns.

Eu me refiro aqui ao crowdfunding imobiliário, ou seja, ao financiamento coletivo através de plataformas eletrônicas
autorizadas pela CVM (Comissão de Valores mobiliários).

Se você quer saber mais a fundo sobre essa forma de financiamento, eu sugiro que você assista na íntegra a um vídeo
que eu produzi lá atrás no meu canal do Youtube, intitulado “O QUE É O CROWDFUNDING IMOBILIÁRIO?”.

De qualquer forma, eu vou resumir aqui pra você.

O Crowdfunding imobiliário

O crowdfunding imobiliário é uma modalidade de investimento que foi regulamentada pela CVM em 2017, através da
instrução 588. Através dessa modalidade, pessoas físicas podem investir em empreendimentos imobiliários aportando
valores a partir de R$ 1.000,00, em troca de uma parte proporcional dos resultados daquele negócio.

O que é uma oportunidade de investimento para uns, para algumas empresas é uma forma de financiar seus projetos. E
você, sua empresa no caso, pode ser uma delas. Você pode cadastrar o seu projeto em uma plataforma
de crowdfunding imobiliário para conseguir capital para um empreendimento imobiliário, caso ele seja aprovado, você vai
poder abrir uma oferta aos investidores dessa plataforma.

Nessa oferta, você determina um valor alvo de captação e informa aos investidores todos os detalhes do negócio.
Determina, inclusive o valor de cada cota de investimento e a contrapartida que eles vão ter pelo valor investido.

A captação via crowdfunding para um projeto pode ser via equity ou pela via da dívida. A via de equity significa que o
investidor que compra uma cota vai receber em retorno uma participação societária do empreendimento, ou seja, um
percentual das cotas da SPE dele.

Nesse caso, o investidor vira sócio da SPE, então ele é remunerado quando houver a distribuição de lucros da empresa.
Se o projeto dá certo e a empresa gera lucro, o investidor recebe a parcela dele proporcional ao valor que investiu.
Recebimento de Dívida

Por outro lado, a via da dívida ocorre quando o investidor recebe em troca pela compra da cota um título de dívida, em
que o incorporador promete retornar a ele o valor investido e mais os juros, de acordo com uma taxa pré-fixada definida
no contrato e informada na oferta. Nesse caso, independente do resultado da incorporação, você como incorporador vai
ter que pagar ao investidor aquela dívida que você assumiu.

Em ambos os casos, tanto via dívida quanto via equity, o crowdfunding imobiliário é uma ótima forma de você ter acesso
ao capital pro seu empreendimento. O custo do capital é bem baixo nos dois tipos, bem mais baixo que o custo de um
crédito bancário.

Qualquer um pode?

Mas não é qualquer tipo de empresa que pode utilizar esse recurso. A instrução 588 da CVM, que regulamenta o
crowdfunding no Brasil, determina todas as condições que as empresas ofertantes precisam atender pra serem elegíveis
ao crowdfunding.

Dentre essas condições, elas por exemplo não podem ter faturamento anual bruto superior a R$ 10 MM. O que, com
certeza, não é o seu caso se você é um incorporador iniciante.

Mas, se você não tem absolutamente nenhuma experiência anterior como incorporador, nenhum empreendimento já
pronto, nenhum histórico de faturamento da sua empresa de incorporação, fica mais complicado. Porque toda plataforma
de investimento coletivo tem um comitê que avaliação os empreendimentos que são cadastrados nela.

E, lógico, elas tem uma metodologia pra fazer a triagem dos projetos que serão aprovados para uma captação. O comitê
de análise da plataforma vai querer se certificar que eles estão lidando com empreendedores sérios, experientes, com
projetos idôneos, bem embasados e formatados de acordo com as exigências do mercado e do público.

Características para um crowdfunding imobiliário

Geralmente, a plataforma de crowdfunding vai analisar os candidatos sob 04 aspectos:

1. A empresa precisa ter boa saúde financeira, ou seja, precisa ser aprovada na análise de crédito da plataforma,
principalmente se a modalidade da captação for pela via da dívida;
2. O incorporador precisa ter um histórico de empreendimentos anteriores bem-sucedidos, em geral pelo menos 03
empreendimentos prontos e entregues;
3. O empreendimento tem que todos os projetos aprovados nos órgãos competentes e alvará de construção emitido;
4. O terreno deve estar contratado pela SPE, seja através de um contrato de compra e venda, contrato de opção de
compra ou de permuta física ou financeira com o proprietário.

Além desses 04 pontos, as plataformas de crowdfunding exigem que o incorporador aporte capital próprio para cobrir
pelo menos uma parte dos custos do empreendimento. E isso é positivo, porque como eu já expliquei antes, quando o
incorporador entra no risco ele promove um maior alinhamento de interesses com os investidores. Então geralmente se
exige que o incorporador entre com pelo menos 10% do capital total necessário.

Mas, e se você é um incorporador iniciante, que não preenche a maioria dos requisitos que eu mencionei?

Será que é inviável então que você lance mão do crowdfunding imobiliário para financiar seu empreendimento?

Não necessariamente. Uma boa forma de você se habilitar é primeiro você fazer alguns projetos pequenos em parceria
com algum incorporador mais experiente.

Você pode se propor a executar o seu projeto com uma empresa de incorporação que preencha todos esses requisitos e
te ajude como sócia a conduzir essa incorporação.
E você pode inclusive manter essa parceria pelo tempo que seja necessário, até você adquirir todo o know-how e o
histórico necessário para no futuro lançar seus próprios projetos.

Essa é uma dica dica muito boa pra você que está começando e é um método que muitos incorporadores utilizaram lá
atrás para entrar nesse segmento e atestar sua capacidade de entrega ao mercado.

Uma vez que você adquire a experiência necessária e constrói seus histórico de empreendimento entregues, tudo fica
mais fácil pra você. Principalmente seu acesso a capital para próximos projetos.

Conclusões Finais

Bom pessoal, esse foi o meu post de hoje.

Eu realmente espero que você tenha gostado das informações que eu trouxe aqui. Se você achou que o conteúdo que
eu abordei foi relevante, fico imensamente feliz que agora você já pode financiar seu empreendimento imobiliário.

E se você conhece alguém, um amigo ou conhecido, que você acha que também pode se beneficiar com o conteúdo
desse vídeo, peço que compartilhe o vídeo com essa pessoa.

Abaixo você pode assistir ao vídeo que comentei sobre com conseguir capital para um empreendimento imobiliário

Setor cresce e atrai atenção de investidores, incorporadoras e compradores. Entenda o cenário

Desde 2012, quando o mercado de incorporação começou a desacelerar, os loteamentos vêm ganhando mais
atenção de investidores, incorporadoras e compradores. O setor não tem dados de comportamento consolidados, mas
as movimentações de mercado e os resultados das empresas confirmam o bom momento.
A Cipasa Urbanismo, que atua neste mercado há mais de 20 anos, é um exemplo. A empresa projeta para o período de
janeiro de 2013 a dezembro de 2014 um Volume Geral de Vendas (VGV) de aproximadamente R$ 1,2 bilhão. Para se ter
ideia do crescimento, no mesmo período, entre 2012 e 2013, o valor foi de apenas R$ 360 milhões.

A Cipasa possui atualmente 190 projetos lançados ou em desenvolvimento, totalizando 15 milhões de metros quadrados.
O diretor financeiro e administrativo da empresa, Pedro Lodovici, explica que a causa do otimismo em relação ao VGV
reside na própria característica do negócio, que ao contrário do segmento de incorporações é muito pulverizado,
possibilitando à empresa “ter vários players regionais”. A Cipasa apresenta, por exemplo, negócios em diversos Estados
brasileiros, entre os quais: São Paulo, Rio de Janeiro, Bahia, Pará, Rio Grande do Sul e Rondônia. “Os centros urbanos
estão muito lotados, gerando trânsito e perda de qualidade de vida. De uns cinco anos para cá, as pessoas buscam viver
em locais que proporcionem contato com áreas verdes, natureza, onde possam fazer atividades físicas e descansar”,
afirma Lodovici. Segundo o diretor financeiro e administrativo da Cipasa, esta busca é por locais nos arredores dos
grandes centros, onde ainda possam usufruir dos serviços e do comércio que as grandes cidades possuem.

Além dessa fuga do ritmo acelerado das metrópoles, os compradores são atraídos pelo preço do lote. Conforme
Lodovici, em São Paulo, por exemplo, é mais barato comprar um lote fora da capital, objetivando construir nele no futuro,
do que adquirir um imóvel na cidade com características semelhantes. “Comparamos com o preço médio do nosso lote,
em um empreendimento no mesmo padrão da casa, junto com uma estimativa de construção”, diz.
Outra empresa que vem corroborando o aquecimento do mercado é a Alphaville Urbanismo. Com 40 anos de atuação, a
companhia teve em 2012 o melhor ano de sua história em lançamentos imobiliários. A loteadora somou R$ 1,3 bilhão em
lançamentos, número 38% superior ao apresentado em 2011. Além disso, aumentou suas vendas em 32%, totalizando
R$ 1,1 bilhão em 2012. O ritmo de lançamentos e vendas nos nove primeiros meses de 2013, no entanto, foi menor. Os
lançamentos nesse período apresentaram queda de 14,9% na comparação com o ano anterior. Já as vendas
contratadas líquidas no período tiveram queda de 72,8% em comparação com 2013. No entanto, em seu relatório do
terceiro trimestre de 2013 a empresa explicou que o resultado foi impactado pelo atraso na obtenção de algumas
licenças e aprovações, “o que acabou deslocando alguns lançamentos para o quarto trimestre.

‘De uns cinco anos para cá, as pessoas buscam viver em locais que proporcionem
contato com áreas verdes, natureza, onde possam fazer atividades físicas e descansar’
Pedro Lodovici
diretor financeiro e administrativo da Cipasa
Os resultados positivos da Alphaville em 2012 fizeram com que sua detentora, a construtora e incorporadora Gafisa, que
passa por reestruturação, conseguisse vender 70% da empresa para a Blackstone Real Estate Advisors e para a Pátria
Investimentos por R$ 1,4 bilhão. A conclusão do processo de venda foi anunciada ao mercado no início de dezembro
último.

O mercado de loteamentos conta também com o interesse de investidores como o Grupo Brasilinvest, que, bem antes
desse bom momento enfrentado pelo segmento, começou a investir na área. A empresa, cujo principal ramo de atividade
é o imobiliário, já está há cerca de 30 anos adquirindo áreas e realizando parcerias como sócio desenvolvedor de
loteamentos sustentáveis urbanos, tendo, neste período, já urbanizado mais de 10 milhões de metros quadrados em
todo o País

Para os próximos anos, o banco de negócios pretende investir ainda mais. Segundo o presidente do grupo, Fernando
Garnero, a empresa possui hoje um landbank, ou seja, lote de terras para futura comercialização, na área de
desenvolvimento urbano, de aproximadamente 20 milhões de metros quadrados nas regiões Nordeste, Sul e Sudeste.
“Portanto, ativaremos investimentos superiores a R$ 1 bilhão, que deverão gerar um VGV de R$ 7 bilhões”, explica
Garnero.

O presidente da Associação das Empresas de Loteamentos e Desenvolvimento Urbano (Aelo), Caio Portugal, acredita
que o momento atual do setor de loteamentos é de consolidação dos players e de uma profissionalização cada vez
maior, levando- se em conta as novas empresas que estão adentrando ao setor. Neste sentido, Portugal projeta “um
desenvolvimento mais sereno, sem grandes sobressaltos, mas com crescimento sustentado”.

Projeção corroborada pelo presidente da Conviver Urbanismo, Luiz Aragão, que acredita em continuidade do
crescimento do setor, porém com uma velocidade menor que os últimos três anos, que possibilitou às empresas do
segmento dobrarem de tamanho anualmente. “Estimamos que esse crescimento vai acompanhar o crescimento da
população e a renda dos potenciais clientes”, diz Aragão, prevendo ainda que haverá um aumento da exigência pela
regulamentação dos empreendimentos por parte não só do Ministério Público e órgãos ambientais, como também
Organizações Não Governamentais e associação de moradores.

Incorporadoras entram no mercado

O mercado de loteamentos tem sido procurado nos últimos meses também por empresas já tradicionais no setor de
construção e incorporação imobiliária. Entre estas companhias está a MRV Engenharia, que anunciou sua entrada no
segmento em julho de 2012, por meio da Urbamais Properties e Participações. A empresa entrou no setor com um
aporte de R$ 50 milhões e a expectativa é de que seu banco de terrenos com projetos aprovados até 2014 chegue a 60
milhões de metros quadrados, correspondendo a um VGV de R$ 5,4 bilhões.
De acordo com o diretor-executivo de Finanças da MRV, Leonardo Corrêa, o que levou a entrada nessa área está
relacionada ao público alvo da empresa. A MRV sempre teve produtos voltados para a classe C, com negócios
majoritariamente realizados em diversas cidades do interior de São Paulo, Rio de Janeiro e Paraná. O crescimento da
renda destas famílias levou à procura por novas moradias em lugares que apresentam uma falta de malha urbana.
Conforme Corrêa, a MRV viu nisso uma oportunidade de negócio.

‘Ativaremos investimentos [no setor de loteamentos] superiores a R$ 1 bilhão, que deverão

gerar um Valor Geral de Vendas de R$ 7 bilhões’
Fernando Garnero
Grupo Brasilinvest
A Rodobens é outra empresa tradicional de incorporação que resolveu entrar no mercado de loteamento. A Rodobens
Urbanismo iniciou suas atividades em julho de 2012 e recebeu oito áreas, em um total de 2 milhões de metros
quadrados, para a urbanização de seus lotes. Estas áreas faziam parte de um banco de terrenos da empresa, que,
inicialmente, seriam destinados a projetos do Minha Casa Minha Vida. Contudo, deixaram de se enquadrar no perfil local
para essa finalidade e na avaliação da companhia seriam melhor aproveitadas no segmento. A empresa explica que
resolveu entrar no setor por conta da oportunidade de investir em uma área rentável e que exige menor mobilização de
capital. Além disso, este cmercado, segundo a empresa, sofre menos oscilação do que o de incorporação, e também é
muito bem aceito no interior do País, onde está concentrado o foco de atuação da companhia.
 ‘Estimamos que esse crescimento [dos loteamentos] vai acompanhar o crescimento da
população e a renda dos potenciais clientes’
Luiz Aragão
presidente da Conviver Urbanismo
‘O setor de loteamentos tem atraído a atenção do mercado financeiro sim. Basta exemplificar pelos fundos que
adquiriram empresas tradicionais’

Caio Portugal
presidente da Associação das Empresas de Loteamentos e Desenvolvimento Urbano (Aelo)
O presidente da Aelo vê com bons olhos a inserção de grandes incorporadoras no segmento. “Quanto maior interesse
venha a ser despertado, mais essa atividade será respeitada, e as políticas de Desenvolvimento Urbano, que sempre
foram relegadas a último plano pelos governos das três esferas de poder, poderá assumir a importância que lhe cabe,
que é a busca de uma cidade ambientalmente equilibrada e socialmente justa”, afirma Portugal.

Atalhos para o financiamento

Os bancos não costumam oferecer linhas de financiamento para projetos de loteamentos. A atuação das instituições
bancárias em empreendimentos deste tipo fica restrita, segundo Portugal, à antecipação de recebíveis do
empreendimento pretendido ou de outro que a loteadora já detenha em carteira. Operações de prateleira que existem
para o mercado de incorporação imobiliária, contudo, ainda não estão disponíveis para as empresas de loteamento.
Segundo o presidente da Aelo, isto acontece por duas razões: em primeiro lugar, por conta do impedimento legal. Há leis
que regulam o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) e que
impedem o financiamento à aquisição de terra para urbanização, ou mesmo o financiamento à produção de lotes
urbanizados, ou seja, à infraestrutura.

Em segundo lugar, “pelo desconhecimento do funcionamento da atividade, falta de dados de produção, comercialização,
comportamento das carteiras de recebíveis”, diz Portugal, destacando que a Aelo, em conjunto com o Secovi, CBIC e
Sindus- Con, tem trabalhado para fazer uma verdadeira abertura do setor.

Portugal acredita, no entanto, que com a maior profissionalização do setor, e em vista da maior visibilidade deste
mercado, em pouco tempo os bancos deverão financiar a produção de lotes. “Esperamos que isso ocorra já com a
flexibilização possível do acesso aos recursos do FGTS e do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo”, afirma o
presidente da Aelo.
Por enquanto, na falta de um apoio mais relevante dos bancos, as empresas financiam sua produção com recursos
próprios, ou com parcerias com os proprietários das glebas, com a presença ou não de investidores privados. “Nesse
tipo de parceria, as empresas de Desenvolvimento Urbano (Loteamentos) participam com a expertise, capital para
projetos, obras e comercialização, e o proprietário da gleba participa com a própria área de terras”, explica o presidente
da Aelo.

Entre os modos de parcerias realizadas com as empresas do setor, o presidente do Grupo Brasilinvest, Fernando
Garnero, destaca: os investidores familiares; os fundos de investimentos e, de maneira não mais embrionária, os
modelos de private equity, em que os fundos deste tipo ou são parceiros dos empreendedores em novos projetos ou se
associam a empresas, cujo potencial mercadológico e geográfico é elevado.

De acordo com Garnero, este sistema de private equity é muito aplicado em modelos de negócios em que as loteadoras,
em vez de vender seu empreendimento lote a lote, preferem, após o lançamento, vender o VGV inteiro para algum
investidor, que posteriormente irá comercializá-lo. O presidente do Brasilinvest explica que após o projeto imobiliário ser
aprovado em todas as instâncias públicas, ambientais e jurídicas, estando apto para as vendas, ou mesmo com estas já
iniciadas, ele passa a ter outro valor, que na verdade é um VGV a valor presente. “Tal valor pode ser negociado com
fundos ou novos investidores que procuram alavancar suas receitas no médio prazo, trazendo, no longo prazo, a
remuneração do investidor original que acreditou no retorno do investimento”, comenta.

Outra forma encontrada pelas loteadoras para financiar seus projetos é a securitização. Este processo, segundo
Garnero, é realizado por companhias securizadoras que adquirem recebíveis com garantia imobiliária, os utilizam para
lastrear a emissão de títulos imobiliários, os chamados Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), e os negociam nos
mercados financeiros e de capitais. “O processo permite aos detentores dos recebíveis imobiliários (loteadoras, por
exemplo) o acesso a recursos para recompor seu capital de giro e desenvolver novos empreendimentos sem a
necessidade de aumentar seu endividamento junto ao mercado”, explica o presidente do Grupo Brasilinvest.

Efeitos do Minha Casa

O programa do Governo Federal “Minha Casa Minha Vida” também teve influência no crescimento apresentado pelo
mercado de loteamentos. Segundo o presidente da Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento
Urbano (Aelo), Caio Portugal, o programa impulsionou de uma forma indireta o setor, já que ao propiciar um maior
volume de produção, gerou o chamado efeito em cadeia para toda a indústria imobiliária. Mas contribuiu também,
segundo Portugal, de forma direta, “pois acarretou em uma maior procura de lotes urbanizados como matéria-prima para
que incorporadoras, pequenas, médias, pudessem edificar com foco nos segmentos atendidos pelo programa”, afirma.
O presidente da Conviver Urbanismo, Luiz Aragão, explica que a razão para a estreita relação entre o “Minha Casa
Minha Vida” e o mercado de loteamentos está em uma das características principais do lote urbanizado, que é servir
como base para futuras incorporações.

O aquecimento provocado pelo “Minha Casa Minha Vida” na procura de lotes urbanos poderia ser ainda maior se,
segundo o presidente da Aelo, não houvesse uma falha do programa em não incluir o lote como produto a ser atendido.
De acordo com Portugal, trata-se de um paradoxo, ainda mais “se levar em conta o plano nacional de habitação,
proposto ainda no primeiro mandato do Presidente Lula e que contemplava o lote urbanizado como produto imobiliário
para fazer frente ao déficit habitacional”. O presidente conta que a Aelo e outras entidades do setor chegaram a levar a
proposta ao governo para incluir o lote urbanizado no programa, mas não obtiveram sucesso.

O presidente da Aelo vê também como um motivador para o aumento de interesse de investidores no mercado de
loteamentos a queda de taxa de juros considerável que o País viveu nos últimos anos , embora ela tenha voltado a
crescer nos últimos meses. “O setor de loteamentos tem atraído a atenção do mercado financeiro sim. Basta exemplificar
pelos fundos que adquiriram empresas tradicionais, e mesmo empresas tradicionais de outros ramos que, pelos seus
controladores, passaram a se enveradar por essa atividade”, afirma Portugal.

Ainda de acordo com Portugal, o fato de os bancos já terem sedimentado a importância do crédito imobiliário como
segmento relevante para a manutenção da geração de valor para suas atividades, fez com que o segmento de
loteamentos, antes desconhecido, passasse a despertar interesse dessas instituições.

“Esperamos com isso que o setor financeiro passe a buscar formas mais adequadas de fomentar nossa atividade, com
linhas de prazo mais longo, e precificação mais adequada ao ciclo de produção do setor”, diz.

Setor carece de dados

Segundo o presidente da Aelo, Caio Portugal, o mercado de loteamentos sofre com a falta de dados, o que dificulta
traçar um cenário fidedigno de seu comportamento no País. Em São Paulo, no entanto, com informações do Grupo de
Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais do Estado de São Paulo (Graprohab), que fornece o primeiro aval aos
projetos, a Aelo, em conjunto com o Secovi, consegue compilar algumas informações e apresentar o Relatório de
Aprovações de Loteamentos.

Em 2012, por exemplo, entre os meses de janeiro e novembro, foram protocolados 487 empreendimentos no Estado de
São Paulo. O número representou um aumento de 35% em relação ao mesmo período de 2011, que registrou a marca
de 432 projetos. Conforme o relatório, o município que mais apresentou lançamentos de novos loteamentos em 2012 foi
São José do Rio Preto, com 14 empreendimentos. Em segundo lugar, ficou Mococa, com 12 projetos.

Para este ano, o relatório emitido pelo Secovi até o momento compreende o período de 8 de janeiro a 24 de setembro.
E, por enquanto, foram aprovados 397 projetos, totalizando 103.420 lotes. A cidade que mais apresentou
empreendimentos foi Piracicaba, com dez projetos aprovados, seguida por Ribeirão Preto, São José do Rio Preto e
Araraquara, com oito projetos cada.

Revista Construção Mercado, janeiro de 2014:

Do mesmo site
Orientação para compradores de lotes
Home Orientação para compradores de lotes

Comprar um lote para a construção da própria casa envolve um projeto que se desdobra em alegria. Imóvel é moeda
forte! O comprador não erra ao investir num bem de raiz, um investimento autêntico, a consolidação de um sonho, em
que a família se desenvolve. Quem compra lote, no entanto, deve tomar alguns cuidados básicos, garantindo segurança,
como demonstramos nesta edição.

A AELO, por ser uma entidade representativa de empresas de loteamento e desenvolvimento urbano, procura unir o
setor produtivo na busca de soluções para os problemas que afetam diretamente seus associados. Mas não apenas os
produtores e vendedores de lotes procuram esta associação: o mercado consumidor também deve ser atendido. Tem
sido expressivo o número de compradores de lotes que recorrem ao nosso site na internet ou telefonam para a sede,
procurando orientação sobre como evitar os riscos no momento de fechar negócio por áreas em que pretendem construir
suas moradias. Em geral, a Secretaria da entidade procura responder a todas as indagações. Mas, quando se trata de
uma questão mais complexa, é acionado o Conselho Jurídico, em que os advogados estudam cada caso e providenciam
a resposta.

O Conselho Jurídico, criado em 2008, integrado por seis advogados, foi homenageado pela Diretoria da AELO na última
sexta-feira, dia 9, com um almoço de confraternização de fim de ano, em São Paulo, como agradecimento pelo eficiente
trabalho ao longo de 2016.

Assim como ocorre em qualquer outro setor de atividade econômica, o ramo imobiliário conta com empresas idôneas,
mas é também atingido pela presença de uma ou outra empresa que não segue as regras básicas. Como associação
interessada em combater irregularidades, a AELO possui um código de ética e mantém o serviço “Disque Denúncia”,
pelo qual as pessoas podem comunicar casos concretos de desrespeito à Lei n.º 6766/79, que regulamenta o
parcelamento do solo no País, e eventual desvio de conduta na comercialização de loteamentos. O telefone (11) 3289-
1788 e o site da AELO estão à disposição para as denúncias, que acabam sendo enviadas para o Ministério Público.

Em 2017, duas importantes iniciativas da AELO na defesa do conceito dos empreendedores de parcelamento do solo e
na proteção aos direitos dos consumidores estarão completando 15 anos: o convênio com a Fundação Procon-SP, órgão
da Secretaria da Justiça do Estado de São Paulo e a criação do Selo de Regularidade de Aprovação (SRA). Ambas
ocorreram na gestão do então presidente Roland Philipp Malimpensa (2001-2005) e envolveram parcerias com várias
instituições.

Esta edição do Boletim “AELO Informa”, que fica à disposição do público em nosso site, se destina a ressaltar detalhes
dos cuidados da AELO para a proteção do mercado consumidor e para zelar pelo nome dos verdadeiros
empreendedores de parcelamento do solo – os bandeirantes do Brasil moderno.

Em defesa dos consumidores

O atual presidente da AELO, Caio Portugal (foto), também vice-presidente de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente
do Secovi-SP, era diretor de Relações Institucionais da AELO em 2002, na gestão do presidente Roland Philipp
Malimpensa e do vice Luiz Eduardo de Oliveira Camargo. Naquela ocasião, ele participou do fechamento do acordo de
intenções com o Procon-SP e das negociações pelo SRA ao lado dos demais membros da Diretoria, dos Conselhos da
entidade, do advogado Luís Paulo Germanos e do professor Vicente C. Amadei.
Caio Portugal explica que a AELO possui um Código de Ética (à disposição dos interessados no site) e que tem sido
rigorosa na preservação da imagem das empresas de parcelamento do solo: “Desde sua criação, há 35 anos, a AELO
vem lutando pela credibilidade do setor, ao lado de entidades parceiras, como o Secovi-SP, o SindusCon-SP e, no
âmbito nacional, com a CBIC. A satisfação dos nossos clientes compradores de lotes é uma meta constante”.
O acordo com o Procon-SP foi assinado na sede daquele órgão, em 2002, pelos presidentes Roland Philipp Malimpensa,
da AELO; Romeu Chap Chap, do Secovi-SP, e Arthur
Em defesa dos consumidores
O atual presidente da AELO, Caio Portugal (foto), também vice-presidente de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente
do Secovi-SP, era diretor de Relações Institucionais da AELO em 2002, na gestão do presidente Roland Philipp
Malimpensa e do vice Luiz Eduardo de Oliveira Camargo. Naquela ocasião, ele participou do fechamento do acordo de
intenções com o Procon-SP e das negociações pelo SRA ao lado dos demais membros da Diretoria, dos Conselhos da
entidade, do advogado Luís Paulo Germanos e do professor Vicente C. Amadei.
Caio Portugal explica que a AELO possui um Código de Ética (à disposição dos interessados no site) e que tem sido
rigorosa na preservação da imagem das empresas de parcelamento do solo: “Desde sua criação, há 35 anos, a AELO
vem lutando pela credibilidade do setor, ao lado de entidades parceiras, como o Secovi-SP, o SindusCon-SP e, no
âmbito nacional, com a CBIC. A satisfação dos nossos clientes compradores de lotes é uma meta constante”.
O acordo com o Procon-SP foi assinado na sede daquele órgão, em 2002, pelos presidentes Roland Philipp Malimpensa,
da AELO; Romeu Chap Chap, do Secovi-SP, e Arthur Queresma, do SindusCon-SP.

Erros comuns

O comprador de lote deve ficar atento quanto aos riscos mais comuns, conforme alerta a AELO. São estes:
1 – Vender terrenos com promessa de regularização posterior
é o golpe mais primário que existe, tanto no Estado de São Paulo quanto em outros Estados. É também o mais usado
pelos estelionatários. Não existe produto que possa ser vendido sem ter sua existência assegurada. Por exemplo: um
carro só pode ser vendido se estiver pronto e legalizado para a venda. A fábrica não pode vender, a concessionária não
pode vender e o comprador não pode comprar. O mesmo princípio é válido para o caso de loteamentos.
2 – Vender partes de terrenos ainda não desmembrados. A chamada fração ideal de terreno não é algo que possa ser
vendida, pois não se vende um pedaço indeterminado de terreno. Não é uma operação legal, nem regular. Terrenos não
desmembrados não existem de fato, nem de direito. Também não existe possibilidade de se cumprir a promessa de
regularização posterior, pois a lei não permite tal artifício.
3 – Vender lotes em empreendimentos ainda não aprovados pela prefeitura? Isso não existe! O lote a ser vendido só
existe quando está registrado em cartório. Antes disso, é apenas um pedaço de terra sem lugar determinado. Mesmo
com a promessa de regularização posterior, nada garante que o comprador seja o proprietário do lote citado. A lei só
permite a venda de lotes registrados em cartório.
4 – Vender lotes em empreendimentos ainda não registrados em cartório
Esse golpe é muito comum, pois o estelionatário promete o registro em pouco tempo. O que aparenta ser verdade pode
ser um grande transtorno para o comprador, pois o cartório pode negar o registro e não acontece o desmembramento. O
cartório dá existência legal ao lote. Antes disso, é golpe. Mesmo com a promessa de regularização posterior, nada
garante que o comprador seja o proprietário do lote. Insistimos: a lei só permite a venda de lotes registrados em cartório.
5 – Vender lote em empreendimentos em região de manancial. Isso é possível, desde que o loteamento esteja
corretamente licenciado, seguindo a legislação complementar pertinente. Porém, é importante o comprador ficar atento,
pois, havendo irregularidade concreta, o mais provável é a perda de dinheiro e do sossego, pois a área deverá ser
desocupada como manda a Lei Federal n.º 9.605/98, que pune os crimes ambientais. Infelizmente, em grandes cidades,
como as da região metropolitana de São Paulo, houve casos de governantes tolerantes com a invasão de área de
mananciais, casos das Represas Guarapiranga e Billings. A construção de moradias irregulares naquelas áreas
acarretou graves problemas não só para os compradores dos imóveis quanto para o poder público.

Documentação legal

Os loteadores representados pela AELO mantêm um convênio informal com o Ministério Público Estadual para
encaminhamento de denúncia contra os estelionatários, que lesam a população. O resultado é extremamente
significativo e mostra que a preocupação com a defesa do consumidor deve estar presente a todo o momento. Devido a
essa preocupação com a base legal, vários golpistas foram processados e levados aos tribunais.
O Disque-Denúncia, (11) 3289-1788, pode se acionado de qualquer parte do Brasil, que a denúncia será encaminhada
para a possível abertura de processo. Mas este detalhe é importante: a denúncia deve ser baseada em documentos, que
serão encaminhados aos promotores. O sigilo é garantido até a abertura do processo contra os estelionatários. Toda a
reclamação precisa ter documentação para fundamentar legalmente a ação aberta pelos promotores contra aqueles que
enganam os cidadãos.
Documentos obrigatórios a serem analisados para a legalidade de um empreendimento:
1. Cópia autenticada do alvará ou decreto de aprovação emitido pelo competente Poder Público Municipal;
2. Matrícula individualizada do lote junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, e atualizada, para que seja
conferido se existe alguma hipoteca, arresto, ou coisa que o valha pendente sobre o referido lote;
3. Constatação das obras executadas, mediante comparação do lote in loco, em detrimento do alvará acima referido,
bem como do cronograma aprovado junto à prefeitura municipal;
4. Caso a aprovação tenha ocorrido na vigência do Graprohab, verificar o certificado de aprovação;
5. Certidão atualizada dos tributos municipais, quais sejam: IPTU e taxas de limpeza e conservação. Tal certidão deve
ser emitida pela prefeitura no competente departamento de tributação.