Laudo de Avaliação de Imóvel - Galpão Olaria - Rev01

DOMINIUN ENGENHARIA E SOLUÇÕES LTDA.
CNPJ: 33.118.722/0001-02
Av. Ayrton Senna, 1850 – Sala 240 – Barra da Tijuca
CEP: 22775-003 – Rio de Janeiro-RJ
LAUDO DE AVALIAÇÃO
Rua Comandante Vergueiro da Cruz, nº 195 -

Lotes 44,46, 46 e 47 – Olaria – Rio de Janeiro/RJ
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dominiun.engenharia@gmail.com
www.dominiunengenharia.com
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CARACTERÍSTICAS GERAIS
Tipo de Trabalho: Consultoria Descritiva do Mercado Imobiliário – RJ.

Objeto: Terreno Urbano – Galpão Industrial.
Finalidade: Determinação do Valor de Compra/Venda.
Endereço: Galpão nos Lotes 44, 45, 46 e 47 – Olaria- Rio de Janeiro/RJ
De acordo com a prospecção realizada na região em que está inserido o avaliando, constatamos uma
quantidade significativa de agentes atuando nesta área e alguns imóveis similares sendo ofertados no
que se refere a áreas industriais.
VALORES – DATA BASE MARÇO DE 2020
Descrição Área de Valor Unitário Valor (R$)

Terreno (R$/m²)
Valor de Compra/Venda 1.527,00 m² R$ 5.200,00 R$ 7.940.000,00
Valor Máximo de Compra/Venda 1.527,00 m² R$ 5.200,00 R$ 7.940.000,00
Valor Mínimo de Compra/Venda 1.527,00 m² R$ 4.900,00 R$ 7.482.300,00
A Dominiun Engenharia apresenta suas conclusões relativas ao imóvel, localizado no bairro de Olaria,
no município e comarca do Rio de Janeiro, RJ
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CONSTITUINTES
Interessado Igreja de Nova Vida do Encantado.
Cliente xxxxxxxxxxxxxxxx.
Tipo do bem Galpão em Terreno Comercial.
Finalidade Determinação do Valor de Compra/venda.
Vistoria 08 de março de 2020.
CRITÉRIO DE ELABORAÇÃO
Esta avaliação foi elaborada segundo a Norma Brasileira Registrada - N.B.R. 14.653 (Avaliação
de Bens – Parte 01: Procedimentos Gerais e Parte 02: Imóveis Urbanos) da A.B.N.T. -
Associação Brasileira de Normas Técnicas e os preceitos do
I.B.A.P.E. - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia. Observamos também o
código de Ética da American Society of Appraisers.
O critério geral empregado foi o de avaliar os imóveis, supondo-se que continuarão sendo
empregados para o mesmo fim e no mesmo estado de conservação em que se encontram
atualmente. Todas as análises são baseadas em informações atuais com relação à oferta e
demanda, as quais são devidamente tratadas em bases estatísticas e em engenharia financeira
específica para o mercado imobiliário.
Os estudos desenvolvidos têm como base os valores de avaliação sob a ótica imobiliária, onde
foram considerados, entre outros, aspectos de
 Potencial de valorização futura;
 Tendências do mercado imobiliário local;
 Consolidação urbana;
 Características constitutivas;
 Perspectivas das necessidades de reinvestimento para reposicionamento da
propriedade;
 Projetos e obras em planejamento (públicos e privados);
 Grau de especificidade do imóvel; e
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 Outros aspectos relevantes na consolidação do valor dos ativos.
O imóvel foi considerado livre e desembaraçado de quaisquer ônus ou comprometimentos que

impeçam ou imponham restrições à sua comercialização ou utilização, exceto aqueles
mencionados no decorrer do presente trabalho.
METODOLOGIA
ANÁLISE FÍSICA
Os aspectos físicos do imóvel em questão envolvem sua localização, características constitutivas a

serem adotadas, interferências urbanísticas – conjunto de leis e atos públicos que podem interferir no
uso, ocupação e status de mercado. Sua posição no mercado imobiliário atual e futuro (se o imóvel
contará com versatilidade para atender novas exigências mercadológicas); detectar problemas e/ou
vantagens quanto à sua localização; bem como apontar medidas para o incremento de atratividade.
Para esta fase, utilizamos os seguintes procedimentos:

a) visitas à região onde está o imóvel, para levantamento de dados sobre sua
localização, facilidade de acesso, ocupação circunvizinha, melhoramentos públicos
existentes e previstos, transporte urbano e comunicações;
b) análise de documentos e plantas;
d) consultas a leis e publicações sobre zoneamento, desapropriações, tombamentos e, caso
necessário, consulta informal aos órgão competentes.
ANÁLISE JURÍDICA
Já a conceituação da forma de participação dos terrenos urbanos e a situação de registro

(checagem de áreas, propriedade e outras averbações), são realizadas através dos documentos
de propriedade, como escrituras, matrículas, impostos, etc.
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ANÁLISE DE MERCADO
A identificação das características do mercado imobiliário onde está inserido imóvel nos permite
determinar o seu posicionamento com relação à concorrência, verificando as possibilidades de
seu desempenho, quando lançado no mercado.
Para o mercado de imóveis comerciais foram abordados os seguintes itens:
 Perfil dos imóveis em oferta;
 Diferenciação dos valores de imóveis posicionados nos logradouros considerados

principais e fora deles.
 Diferenciação dos imóveis providos de infraestrutura urbana
A análise de valores praticados se dá através da pesquisa de preços pedidos e, sempre

que possível, de valores efetivamente transacionados.
Através de informações históricas colhidas de estudos anteriores, também foi possível a análise
da evolução de preços de mercado e crescimento histórico, o que sinaliza aquecimento ou
desaquecimento de demanda.
ANÁLISE DE VALOR
Os trabalhos foram pautados pelas determinações da Associação Brasileira de Normas Técnicas
– ABNT e pelas recomendações do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia -
IBAPE/SP.
Todas as análises são baseadas em informações atuais com relação à oferta, demanda,
possibilidades de uso, características técnicas e aspectos restritivos, as quais são devidamente
tratadas em bases estatísticas e análises específicas para o mercado imobiliário, discorrendo
sobre a posição atual da propriedade perante o mercado e suas perspectivas de aceitação pelo
mercado.
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DEFINIÇÃO DE VALOR DE MERCADO
Para o desenvolvimento do presente trabalho adota-se o conceito presente na norma

estabelecida pela ABNT “Associação Brasileira de Normas Técnicas” (NBR 14653), que
apresentam a seguinte definição para “Valor de Mercado”:
“Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e

conscientemente um bem, numa data de
referência, dentro das condições do mercado vigente.”
Além das normas brasileiras, as análises também consideram as definições de “Market Value”
(Valor de Mercado) extraída das
recomendações do “RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) – Appraisal and Valuation
Standard”, definidas a seguir:
Market Value (Valor de Mercado):

“A quantia pela qual uma propriedade deveria ser negociada, na data da
avaliação, entre um comprador desejoso e um vendedor desejoso, em
uma negociação não tendenciosa (sem interesses específicos entre as
partes), após realização de marketing apropriado, onde as partes
tenham agido com conhecimento, prudência e sem compulsão”.
MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO
Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico (homogeneização) dos
atributos dos elementos comparáveis constituintes da amostra, no qual é admitida “a priori” a
validade da existência de relações fixas entre os atributos específicos e os respectivos preços.
Para isso são considerados fatores de localização, estrutura dos imóveis comerciais e padrão
construtivo predominante, entre outros, que reflitam em termos relativos o comportamento do
mercado com determinada abrangência espacial e temporal.
Os valores de mercado são identificados considerando os imóveis como disponíveis no mercado

aberto. Esta análise deve ser realizada de forma bastante crítica, possibilitando o fornecimento de
subsídios comerciais para a contratante.
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LIMITAÇÕES E PRESSUPOSIÇÕES
Trazemos à sua atenção, antecipadamente, que a seguinte lista de Limitações e Suposições
acompanha nossos laudos:
1. Presume-se bom título de propriedade aquele sem ônus. Não foram realizadas
averiguações profundas na documentação do imóvel e a avaliação não tem a
finalidade de confirmar título de propriedade.
2. Considera-se, para fins de avaliação, que o imóvel não possui

comprometimentos de nenhuma natureza (técnicos, documentais, licenças,
etc.) que venham a impossibilitar ou interferir no processo de comercialização.
Reservamos o direito de rever a avaliação caso venha a ser identificado algo
que afete o potencial de compra e venda do imóvel.
3. Informações de terceiros são colhidas com cuidado, mas não garantimos sua
veracidade.
4. Presume-se que informações fornecidas pelo cliente são corretas, mas não
garantimos sua veracidade. Não foram tomadas medidas no imóvel. Na falta de
informações exatas, são feitas estimativas, e reservamos o direito de rever a
avaliação caso haja comprovação de erro na informação cedida pelo cliente.
5. Presume-se que a propriedade está com as devidas licenças e laudos para seu
funcionamento.
6. Não foram realizados estudos ambientais no solo, para averiguar ou não a

presença de substâncias prejudiciais à saúde, à estrutura do empreendimento ou
ao meio ambiente. A Elo Engenharia não possui “know-how” sobre assuntos que
afetam o meio ambiente ou saúde, e os valores reportados ignoram estes
aspectos. Reservamos o direito de rever a avaliação caso venha a ser
identificado algo que afete o potencial de compra e venda do imóvel.
7. O relatório é dirigido ao cliente nomeado na capa, e a Elo Engenharia não deve

responsabilidades a terceiros que assumam posições e decisões com base neste
trabalho. Este relatório não poderá ser publicado em todo ou em parte, sem
prévia autorização da Elo Engenharia.
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8. Os avaliadores declaram não ter conhecimento de interesse presente ou futuro,

próprio ou de familiares, nos imóveis sendo avaliados.
9. Tendências positivas passadas do mercado não são indicativo de sucessos

futuros. Projeções são opiniões na data da avaliação, e a Elo Engenharia não
assume responsabilidade por mudanças de comportamento do mercado.
10. Efetuamos análises e procedimentos por nós considerados adequados, contudo

a Elo Engenharia não se responsabiliza por informações fornecidas por terceiros
e não será responsável, sob qualquer hipótese, por quaisquer danos ou perdas
resultantes da omissão de informações por parte do contratante ou de
terceiros consultados durante o desenvolvimento desta avaliação.
11. Os profissionais envolvidos neste trabalho não têm interesses financeiros nos
bens aqui avaliados, caracterizando a sua independência.
12. Os honorários cobrados não tem qualquer relação com os valores aqui avaliados.
13. O objetivo deste trabalho não inclui investigação em documentos e registros da

propriedade, ou inclui a responsabilidade da Elo Engenharia para detectar
fraudes nos documentos.
14. Não é responsabilidade da Elo Engenharia identificar ou corrigir eventuais

deficiências na propriedade aqui avaliada, incluindo físicos, financeiros e ou
legais.
15. O resultado desta avaliação está condicionado às premissas e cenários

específicos mencionados neste relatório e invalida quaisquer outras análises
anteriores para a mesma data-base.
LOCALIZAÇÃO
São Pedro da Aldeia, RJ
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MACRO LOCALIZAÇÃO E ACESSOS GERAIS
Municípios vizinhos: Duque de Caxias, São Joa de Merití, Nilópolis, Nova Iguaçu, Niterói
Principais
Av. Brasil, Rodovia Presidente Dutra, Rodovia Washington Luiz
eixos viários:
LOCALIZAÇÃO
A origem do nome Olaria deu-se em virtude dos senhores de
engenho, que mantinham, no local, inúmeros desses fornos, sendo a
primeira olaria construída em 1821 por iniciativa da família Ferreira,
aproveitando a abundância de barro oriundo do Morro do Alemão,
pertencente àquela época à dita família.
Com a implantação da estrada de ferro, iniciada em 1882, e das

primeiras paradas (Olaria, Bonsucesso e Ramos), ficou evidente que o
negócio prosperaria. Por volta de 1886, o progresso no local foi
marcado pelo apito da locomotiva de ferro da Estrada de Ferro do
Norte.
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As olarias primitivas tornaram-se potências econômicas que

caracterizavam o bairro. Destacamos a mais importante fábrica, que
foi construída na Estrada da Penha, mais tarde denominada
Democráticos, e hoje Rua Uranos. Outra importante cerâmica,
também na Rua Uranos, foi a da firma de Bernardo de Mello e
Custódio Ornellas, conforme citação de Jorge Raed, de família
pioneira de Olaria e estudioso da história do bairro e de Olaria.
A tradição manteve-se na linguagem popular: a localidade primitiva

passou a ser conhecida como "Olaria", conservando-se até os nossos
dias, apesar de a estação alterar seu nome para "Pedro Ernesto".
Porém, a ideia não vingou, mantendo-se o primitivo e pitoresco nome
do local de "Olaria".
A construção da Avenida Brasil, durante a administração do prefeito

Henrique Dodsworth, determinou a integração definitiva do bairro de
Olaria à cidade, sendo que esse traçado acabou destruindo
importantes vestígios da história preexistente do bairro. A Estação de
Trem de Olaria chamava-se "Pedro Ernesto". A Estrada Engenho da
Pedra ganhou esse nome por causa de uma fábrica de tijolos: por
isso, o bairro ganhou o nome de Olaria.
Conjunto Residencial do IAPC de Olaria: 1945

Por iniciativa do governo Vargas - 2° mandato -, foi construído o
conjunto residencial do IAPC (Instituto de Aposentadoria e Pensões
dos Comerciários), que representou um grande avanço em termos de
solução de moradia. Possuía toda a infraestrutura de um bairro de
forma independente. Prefeitura, teatro, salão de baile e festas, escola,
jardim de infância, posto de saúde, cooperativa de abastecimento,
leiteria, lavanderia, casa de força, residência do administrador e 83
blocos residenciais cercados de jardins e com policiamento próprio e
uma praça central contornando o mastro da bandeira. Além disso,
possuía quadra polivalente e playground.
Estrutura
Estádio do Olaria Atlético Clube ("Alçapão" da Rua Bariri).
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Entrada da Estação BRT Olaria (Cacique de Ramos)

Esporte
No bairro se localiza o Estádio Mourão Filho, pertencente ao Olaria
Atlético Clube, que também abriga outros esportes como a natação, o
basquete, entre outros, o bairro também abriga outros clubes de
menor porte.
Transporte
O bairro tem linhas de ônibus para a maior parte das regiões da
Região Metropolitana do Rio de Janeiro, além da Estação Olaria
(Cacique de Ramos) do BRT Transcarioca, e a Estação de trem de
Olaria,fundada há mais de 130 anos, pertencente á Linha Saracuruna.
Características
Área territorial (2003): 368,98 hectares
População (2000): 62 509
Masculino (2000): 28 874
Feminino (2000): 33 635
Total de domicílios (2000): 19 469
Total de Creches e escolas (incluindo auto-escola, escolas de musicas
e todos os tipos de forma de aprendizagem) (2000): 216
Os limites do bairro são, aproximadamente, o Posto 11 de saúde e a
Rua João Silva( Restaurante Majestade ).
O Olaria Atlético Clube está localizado Rua Bariri 251, possuindo

capacidade para 12000 pessoas. Há várias opções de templos
religiosos, com antigas e novas construções, como por exemplo a
Matriz de São Geraldo (fundada em 26/10/1915 - 1ª Igreja do Rio de
Janeiro totalmente em LED DIGITAL (31/10/2015), a Universal do
Reino de Deus, a Igreja de Nova Vida, a Igreja de São Sebastião e a
de Nossa Senhora da Conceição.
Olaria possui um bom comércio: O Polo gastronômico das 5 bocas é o

principal(com diversos bares, restaurantes, barracas e food trucks), o
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bairro conta também com boates, adegas, salões de beleza,

barbearias, padarias, pizzarias, restaurantes e supermercados como
Prezunic, Extra, Mega Box, Rede Supermarket e Mineirão.
INFRAESTRUTURA E MELHORAMENTOS PÚBLICOS
A região é atendida por redes de água potável, energia elétrica (luz e força), telefone e
iluminação. A via de acesso é pavimentada em asfalto e possui guias, sarjetas, calçadas, coleta
de lixo e entrega postal, de sistema viário, transporte coletivo, coleta de resíduos sólidos, energia
elétrica, telefone, esgotamento sanitário e águas pluviais. Em relação à urbanização, o logradouro
apresenta revestimento asfáltico, guias e sarjetas.
TERRENO
 Área Lote 07 375,00 m²
 Área Lote 09 491,00 m²
 Descrição Trata-se de dois lotes sem benfeitorias.
 Observações As áreas foram obtidas através das matrículas fornecidas.
 Matrículas 1.771 (Lote 07) e 1.772 (Lote 09)
O MERCADO IMOBILIÁRIO
De acordo com a prospecção realizada no mercado imobiliário da região em que está inserido o
avaliando, constatamos uma quantidade significativa de agentes atuando nesta área e alguns
imóveis similares sendo ofertados no que se refere a terrenos urbanos.
Em função de sua constituição, o público de interesse na aquisição de um imóvel com as

características do avaliando seria para ocupação ou investimento.
De acordo com a prospecção mercadológica realizada na região, adquirimos uma convicção em

relação ao valor que julgamos justa e perfeita e de acordo com a configuração de mercado
descrito classificamos o avaliando como imóvel de BAIXA LIQUIDEZ.
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Baixo
Desempenho de mercado
Absorção pelo mercado Baixa
Volume de ofertas Baixo
Nível de demanda Baixo
Liquidez do imóvel Baixa
ANALISE DO VALOR
Os valores sugeridos ao imóvel foram obtidos através de nossas interpretações, baseados na
experiência de mercado e tendências da região.
MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE

MERCADO
Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico (homogeneização) dos
atributos dos elementos comparáveis constituintes da amostra, no qual é admitida “a
priori” a validade da existência de relações fixas entre os atributos específicos e os
respectivos preços.
Para isso são considerados fatores de localização, estrutura dos imóveis e padrão construtivo
predominante, entre outros, que reflitam em termos relativos o comportamento do mercado
com determinada abrangência espacial e temporal.
Os valores de mercado são identificados considerando os imóveis como disponíveis no

mercado aberto. Esta análise deve ser realizada de forma bastante crítica, possibilitando o
fornecimento de subsídios comerciais para a contratante.
DETERMINAÇÃO DOS VALORES DOS BENS

Foram analisados elementos comparáveis ao imóvel, todos no mesmo município do avaliando.
Para a correta aplicação de técnicas avançadas para análise crítica do comportamento do
mercado imobiliário faz-se necessária uma análise complementar dos fatores
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socioeconômicos de influência nas relações de compra/venda dos imóveis.
Antes de se caracterizar um mercado específico, se faz necessário entender seu

funcionamento e os seus mecanismos. São três as partes componentes deste, a saber: os
bens levados a mercado, as partes desejosas em tê-los e as partes interessadas em adquiri-
los.
O método aqui utilizado para descrever este mercado é a denominada

“TRATAMENTO POR FATORES” onde são comparados utilizados dados de mercado com
atributos semelhantes ao do avaliando. Estas técnicas nada mais são que modelos
explicativos e simplificados do mercado já que consideram apenas as características
semelhantes e não todas as características pesquisadas.
ENCERRAMENTO
As informações contidas nesse relatório são para uso estrito e exclusivo da contratante, não
podendo ser modificado, copiado, reproduzido ou divulgado sem a prévia autorização por escrito
da Elo Engenharia, sendo que o seu uso indevido estará sujeito à aplicação da legislação
competente.
Atenciosamente,
Fazem parte integrante deste laudo os seguintes anexos:
Anexo I FOTOGRAFIAS DESCRITIVAS DO AVALIANDO
Anexo II PLANILHA COM PESQUISA DE MERCADO – COMPRA/VENDA TRATAMENTO DOS
Anexo III DADOS E MEMORIAL DE CÁLCULOS - LOTE 07 TRATAMENTO DOS

Anexo IV DADOS E MEMORIAL DE CÁLCULOS - LOTE 09
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ANEXO I
FOTOGRAFIAS DESCRITIVAS DO AVALIANDO
FOTO 01 – VISTA DA AÉREA DO IMÓVEL
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FOTO 02 – VISTA DO LOGRADOURO
A N E X O II
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PLANILHA COM PESQUISA DE MERCADO –

COMPRA/VENDA
Amostra n.º 1 03/02/2020

Empresa/Anunciante Silva Ribeiro Empreendimentos Imobiliários Ltda ME
Bairro: Olaria Cidade: Rio de Janeiro UF RJ
Fonte/ telefone: Particular - (21) 2573-5368 (21) 97021-7612
Tipo: Galpão/Depósito/Armazém
Terreno (m2) 308,00 Status: Oferta

R$ R$
Preço de venda: R$/ m2
2.400.000,00 7.792,21
Amostra n.º 2 07/03/2020

Luciene de Matos Batista Leite
Empresa/Anunciante
Bairro: Olaria Cidade: Rio de Janeiro UF RJ
Fonte/ telefone: Particular - (21) 2462-3168 (21) 98544-0707

Tipo
Galpão/Depósito/Armazém
:
R$ 2 R$
Preço de venda: R$/ m
18.000.000,00 4.067,80
Amostra n.º 3 02/03/2020

Empresa/Anunciante Alex Coutinho Imóveis
Bairro: Penha Cidade: Rio de Janeiro UF RJ
Fonte/ telefone: Particular -(21) 96417-9902

Tipo: Galpão/Depósito/Armazém

R$ R$
Preço de venda: R$/ m2
12.000.000,00 3.000,00
A N E X O III
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TRATAMENTO DOS DADOS E MEMORIAL DE

CÁLCULOS – COMPRA/VENDA – LOTE 07
DETERM INAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL

AVALIANDO
VALOR DO TERRENO
Área de Terreno (m²) 1.527,00
5.200,00
Valor unitário homogeneizado do terreno (R$/m²) Valor total do
7.940.000,00
terreno (R$)
VALOR DE NEGOCIAÇÃO R$ 7.940.000,00
R$ 8.783.228,00
VALOR MÁXIMO DE NEGOCIAÇÃO 10,62% VALOR
MÍNIMO DE NEGOCIAÇÃO -10,62% VALOR DE R$ 7.096.722,00
LIQUIDAÇÃO FORÇADA -30,0% R$ 5.558.000,00

GRAU DE PRECISÃO
Amplitude Máxima 10,62%
Amplitude Mínima -10,62%
Amplitude Total 21,24%
A N E X O IV
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CNPJ: 33.118.722/0001-02
FOTOS E LOCALIZAÇÃO
TEL: (21)2430-3291 – (21)96485-8652 –E-mail:

CNPJ: 33.118.722/0001-02
DISTÂNCIA DE 220 METROS DA AV. BRASIL
220 METROS
Francisco Fabio Dantas

Engenheiro Civil
Perito Avaliador de Imóveis
CREA/RJ: 2010127190
TEL: (21)2430-3291 – (21)96485-8652 –E-mail:


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VALORES – DATA BASE MARÇO DE 2020

Descrição Área de Valor Unitário Valor (R$)

Valor Máximo de Compra/Venda 1.527,00 m² R$ 5.200,00 R$ 7.940.000,00

Valor Mínimo de Compra/Venda 1.527,00 m² R$ 4.900,00 R$ 7.482.300,00

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Interessado Igreja de Nova Vida do Encantado.

Tipo do bem Galpão em Terreno Comercial.

Finalidade Determinação do Valor de Compra/venda.

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 Outros aspectos relevantes na consolidação do valor dos ativos.

O imóvel foi considerado livre e desembaraçado de quaisquer ônus ou comprometimentos que

Os aspectos físicos do imóvel em questão envolvem sua localização, características constitutivas a

Para esta fase, utilizamos os seguintes procedimentos:

Já a conceituação da forma de participação dos terrenos urbanos e a situação de registro

TEL: (21)2430-3291 – (21)96485-8652 –E-mail:

Para o mercado de imóveis comerciais foram abordados os seguintes itens:

 Perfil dos imóveis em oferta;

 Diferenciação dos valores de imóveis posicionados nos logradouros considerados

 Diferenciação dos imóveis providos de infraestrutura urbana

A análise de valores praticados se dá através da pesquisa de preços pedidos e, sempre

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DEFINIÇÃO DE VALOR DE MERCADO

Para o desenvolvimento do presente trabalho adota-se o conceito presente na norma

“Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e

referência, dentro das condições do mercado vigente.”

Market Value (Valor de Mercado):

MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO

Os valores de mercado são identificados considerando os imóveis como disponíveis no mercado

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2. Considera-se, para fins de avaliação, que o imóvel não possui

6. Não foram realizados estudos ambientais no solo, para averiguar ou não a

7. O relatório é dirigido ao cliente nomeado na capa, e a Elo Engenharia não deve

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8. Os avaliadores declaram não ter conhecimento de interesse presente ou futuro,

9. Tendências positivas passadas do mercado não são indicativo de sucessos

10. Efetuamos análises e procedimentos por nós considerados adequados, contudo

13. O objetivo deste trabalho não inclui investigação em documentos e registros da

14. Não é responsabilidade da Elo Engenharia identificar ou corrigir eventuais

15. O resultado desta avaliação está condicionado às premissas e cenários

São Pedro da Aldeia, RJ

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MACRO LOCALIZAÇÃO E ACESSOS GERAIS

Com a implantação da estrada de ferro, iniciada em 1882, e das

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As olarias primitivas tornaram-se potências econômicas que

A tradição manteve-se na linguagem popular: a localidade primitiva

A construção da Avenida Brasil, durante a administração do prefeito

Conjunto Residencial do IAPC de Olaria: 1945

Estádio do Olaria Atlético Clube ("Alçapão" da Rua Bariri).

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Entrada da Estação BRT Olaria (Cacique de Ramos)

O Olaria Atlético Clube está localizado Rua Bariri 251, possuindo

Olaria possui um bom comércio: O Polo gastronômico das 5 bocas é o

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bairro conta também com boates, adegas, salões de beleza,

INFRAESTRUTURA E MELHORAMENTOS PÚBLICOS

 Área Lote 07 375,00 m²