ÍNDICE

A gestão do condomínio 3

A gestão
2 Gerenciamento sustentável de condomínios
3 Planejamento das contas
5
8
4 A cobrança dos inadimplentes 11
do
5 Como manter as contas em dia
6 Controle e prevenção de acidentes
13
15
Incentive a comunicação entre moradores,
7 administradores e síndicos 17
8 Como lidar com os conflitos 19
9 Quando convocar assembleia 21
10 Garanta a segurança do seu prédio 23
 1
A gestão
do
Administrar um condomínio não é uma tarefa simples. Não é sem razão que a maior parte dos donos
de apartamentos decide contratar um serviço terceirizado. Em outros casos, elege-se um dos
moradores para cuidar de toda a gestão do prédio. É nessa hora que entra a figura do síndico, uma
pessoa que trabalha cuidando dos interesses coletivos e promovendo a harmonia entre os
moradores.

Tudo é baseado no que é decidido pela Convenção do Condomínio, lembrando que essa deve seguir
o Código Civil (artigos 1.314 a 1.358) e a Lei do Condomínio (nº 4.591 de 1964). Caberá ao síndico
organizar desde assembleias e confraternizações até, quando necessário e determinado pela
convenção, a aplicação de multas. Essa mesma pessoa cobrará inadimplentes, cuidará da
manutenção dos espaços comuns, será responsável pelo fluxo de caixa do condomínio, pelo
pagamento de contas e de impostos.

É válido ressaltar que, embora na maioria das vezes o síndico seja um dos moradores, isso não é
obrigatório. Muitos condomínios maiores, principalmente os que contam com uma ampla área de
uso comum, optam por contratar um profissional especializado para essa finalidade para garantir a
melhor gestão dos recursos.
 2
Gerenciamento
sustentável de
condomínios
Dentre as diversas atividades de um síndico está a de incentivar práticas sustentáveis dentro do
condomínio. Estimular a economia de água, de energia e a separação do lixo ambiental faz parte das
ações do síndico.

Veja algumas dicas do que fazer:

Lixo: incentive os moradores a separarem o lixo reciclável do orgânico. Além de um sistema de coleta
separado, espalhe lixeiras que permitam essa separação pelo condomínio. Nas assembleias, fale
sobre a importância e, se necessário, leve uma pessoa para fazer uma palestra. Você pode também
incentivar as crianças a guardarem sucata e contratar alguém para dar oficinas de brinquedos nas
férias. Converse com os moradores sobre isso.

Compostagem: quando houver espaço, uma composteira pode ser feita no local e o fruto dela pode
servir de adubo para os jardins do condomínio. Além de ser uma prática sustentável, vai resultar em
economia. Esse é um processo no qual o lixo orgânico como casca de frutas, restos de verduras, entre
outros são transformados em adubo para os jardins. O interessante é que nesse processo você
poderá incluir também as folhas caídas das árvores e sobras de plantas.
Óleo: esse é um problema sério tanto para o meio ambiente quanto para as tubulações do prédio.
Por isso, é necessário solicitar que os moradores separem o óleo em garrafas pets e depois doá-los
para instituições que o reciclem. Há vários pontos de coleta de óleo. Veja qual o mais próximo e entre
em contato com eles para combinar a doação.
Luz: as lâmpadas devem ser as que consomem menos energia, as de luz branca. Lembretes de
“apague a luz quando sair” devem estar nas salas de uso comum. Nos corredores, o ideal é que elas
sejam automáticas, para evitar o desperdício. Sempre que possível deve-se optar pela iluminação
natural.

Papel: o gasto de papel é grande ao se administrar um condomínio. Além de economicamente

desastroso e causar danos ambientais, o excesso de papel ocupa espaço. Incentivar o uso consciente
de papel e adotar medidas como comunicados online para os moradores ajuda a aliviar as contas no
final do mês. Para minimizar esse problema, opte por soluções de troca de informações e registros
online. Tanto as informações enviadas aos condôminos quanto prestações de contas podem ser
feitas via e-mail, softwares e aplicativos.

Água: além de incentivar as pessoas a economizarem, é preciso ter cuidado na hora de limpar as
áreas em comum do condomínio. Os funcionários devem ser instruídos a não desperdiçar. É
interessante instalar um sistema de captação de água da chuva para a lavagem de áreas comuns. A
instalação de medição individualizada de água costuma dar ótimos resultados, podendo gerar uma
economia de 21% a 43%* no consumo.

*Dados da empresa ista Brasil, especializada na instalação de hidrômetros em edificações.

 3
Planejamento das
contas
O papel do síndico é de um administrador. É necessário que ele seja encarado como uma empresa,
na qual os ganhos são obtidos através do pagamento feito pelos condôminos. Em contrapartida, é
sua obrigação oferecer um local agradável, com boa manutenção e com os projetos cumpridos.

A falta de planejamento levará a obras inacabadas, descontinuidade de projetos e se descuidar, um

caixa quebrado. Um planejamento bem elaborado impedirá surpresas e, por isso, deve ser bem feito
e aprovado pelos moradores.

Veja o que não pode faltar no plano de gestão:

Planejamento financeiro: é necessário saber o saldo, o índice de inadimplência e as questões

trabalhistas. Lembre-se de que boa parte do gasto é com a folha de pagamento dos funcionários. Por
isso, é necessário um bom planejamento também das escalas dos funcionários.

Equipamentos e bens comuns: colocar nesse planejamento as manutenções corretivas e preventiva

para evitar surpresas, além de um programa de melhorias e benfeitorias.

Seguros, contratos, vistorias: cabe ao síndico ficar atento aos seguros, vistorias de bombeiros entre
outros e isso precisa estar presente no planejamento.

Cronograma de reuniões: é preciso programar as assembleias e também as reuniões com conselhos

internos
Anotado e comprovado: lembre-se que você precisará ter planilhas de acompanhamento das contas
para poder prever os gastos para os próximos meses. Deve-se guardar todas as notas fiscais, recibos
e demais comprovantes para que a prestação de contas possa ser feita de maneira correta.

Prazos: determine os prazos de execução dos projetos planejados.

 4
A cobrança dos
inadimplentes
A inadimplência é um problema para qualquer empresa e para o condomínio isso não é diferente.
Quem tem que trabalhar e se preocupar com isso? O síndico! O indicado é ter um plano de ação de
combate à inadimplência. No geral a primeira atitude é enviar uma carta informando que o
condomínio não foi recebido. Muitas vezes isso é suficiente. A pessoa pode ter se esquecido e na
correria o pagamento do condomínio acabou ficando de lado.

Caso não haja resposta por parte do morador, o segundo passo é incluir a pessoa no balancete como
inadimplente. Depois disso, se a quitação do débito não for feita, uma última carta registrada ou
telegrama é enviada.

Depois de todas essas ações, caso não haja sucesso nas cobranças, é necessário partir para o protesto
ou ação judicial. Para isso, deve-se esperar três meses e durante esse período realizar os primeiros
procedimentos. Caso a decisão de protestar o condômino seja tomada, o nome do proprietário vai
direto para o Serasa.

Em último caso, quando nada deu certo e o pagamento está longe de acontecer, entra-se com uma
ação jurídica. A batalha é longa, mas, muitas vezes, é a única maneira de receber o valor devido.
 5
Como manter as
contas em dia
Como falamos, a inadimplência é uma das vilãs das contas em dia. Se não entra dinheiro, como pagar
tudo? É por isso que o síndico precisa de um plano de cobrança, seguindo as etapas citadas no item
anterior.

É necessário também ter tudo em planilha para conseguir prever os gastos dos meses sequentes e se
planejar. Um fundo de reservas para emergências também é muito importante.

Sempre que possível, o síndico deve trabalhar para reduzir os gastos mensais. Isso pode ser feito com
práticas sustentáveis, com a diminuição das horas extras dos funcionários graças a um
remanejamento de escalas ou implantação de sensores de presença nos corredores. Trocar
prestadores de serviço pode ser uma alternativa vantajosa. Uma boa revisão de contratos pode
ajudar a equilibrar as finanças do condomínio.

Lembre-se sempre de fazer uma boa cotação de preço nos produtos usados. Quanto o condomínio
gasta com produtos de limpeza mensalmente? Faça uma lista do que é comprado, pesquise preços
e, se possível, faça compras grandes pra um ou mais meses e negocie descontos.

Uma dica interessante para quem assumiu um condomínio como síndico e pegou as contas no
vermelho é reunir toda a documentação, fazer uma apresentação com os números, reunir os
condôminos para explicar tudo e propor uma taxa extra parcelada. Pode ser, por exemplo, o
pagamento a mais de R$ 70,00 por três meses para que tudo seja colocado em dia. Nesse tempo,
aplica-se o protocolo contra a inadimplência e acaba de pagar as dívidas.
 6
Controle e prevenção
de acidentes
Para manter a ordem e a segurança, o controle de acidentes é essencial. Veja algumas ações
necessárias dentro do condomínio:

Rotas de fuga: é necessário garantir a manutenção das rotas de fuga em caso de incêndio ou outra
emergência. Esses locais precisam estar livres de objetos para que as pessoas possam passar com
facilidade, caso seja necessário.

Vistoria: a cada três anos o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros deve ser renovado pela
instituição competente. É necessário verificar a data de vencimento para que a renovação seja
agendada. Nesse momento, as instruções de adequação serão passadas pelos profissionais.

Iluminação de emergência: deve ser colocada a cada 15 metros e é obrigatória em locais com mais
de 50 pessoas. Elas devem estar presentes também nas áreas de uso comum.

Teste para detecção de vazamentos de gás: deve ser periódico e feito por pessoas que sejam
qualificadas para isso.

Extintores de incêndio: é necessário colocar um a cada 25 metros, sempre com a data de validade em
dia, com o selo do INMETRO e apresentando a data de sua última manutenção.

Placas de sinalização: devem ser colocadas para saída de emergência, escada, entre outros, de
maneira que a visualização seja fácil.
 7
Incentive a comunicação
entre moradores,
administradores e síndicos
A primeira dica é ficar atento aos novos moradores. Receber bem, colocar-se à disposição e até
entregar as normas do condomínio são os passos iniciais. Nas assembleias, apresente o morador
recém-chegado aos demais, principalmente para as pessoas que moram no mesmo andar dele.

Oferecer um café com bolacha antes ou depois das reuniões de condomínio também é uma maneira
de proporcionar a interação entre os moradores. Caso tenha dinheiro o suficiente e os moradores
aceitarem, você pode propor uma festa junina ou outro evento semestralmente, para que todos
possam participar e interagir.

Não se esqueça de que o síndico deve ser uma pessoa presente e disponível para os demais. Uma
maneira de agilizar essa comunicação é ter um e-mail para interação ou utilizar ferramentas como o
SocialCondo, para que as pessoas conversem, deem opiniões, sugestões e interajam. Lembre-se de
que algumas pessoas não se sentem à vontade para fazer uma sugestão ou reclamação
pessoalmente ou em público. Com o uso do SocialCondo essa conversa privada poderá ocorrer com
mais facilidade, pois ele possui canal privado entre moradores e a administração/síndico.
 8
Como lidar com os
conflitos
Você já se imaginou tendo que interferir em briga de vizinho? Infelizmente, muitas vezes isso irá
acontecer. O síndico será chamado para amenizar ou interferir em uma confusão. É a criança que
joga bola dentro de casa, o cano do vizinho de cima que estourou, o som alto, entre outros pequenos
gestos que podem resultar em uma verdadeira confusão.

Embora resolver brigas de vizinhos não seja verdadeiramente a função de um síndico, trabalhar para
a ordem e para que as regras do condomínio sejam cumpridas é. Por isso, é necessário ter calma,
paciência e se fazer presente. O ideal é incentivar o diálogo e tentar resolver o problema de uma
maneira amigável.

Caso o vizinho não demonstre boa vontade e ao mesmo tempo esteja infringindo uma das normas
do condomínio − como efetuar os reparos em vazamentos internos − recomenda-se formalizar o
comunicado através de uma notificação.

Caso não seja suficiente, a pessoa prejudicada poderá procurar o Juizado Especial Cível e a justiça irá
decidir sobre a melhor alternativa. Se for um vazamento, por exemplo, normalmente se solicita a
presença de um perito para avaliar se o vazamento ou infiltração foi mesmo decorrente do
apartamento de cima. Caso seja comprovado, o juiz se pronunciará.
 9
Quando convocar
assembleia
Normalmente na Convenção consta o prazo de convocação. Caso isso não ocorra, é interessante que
esse encontro seja realizado dez dias antes da Assembleia. Um edital deve ser fixado em local de
ampla circulação e uma notificação deve ser enviada para cada unidade. Caso haja um cadastro de
e-mails dos moradores, uma alerta por e-mail poderá ser enviado.

É importante que todos os condôminos estejam cientes da convocação, pois se um não for avisado,
a assembleia pode perder a validade. Lembre-se de que na convocação o assunto da assembleia
deve ser bem definido.

Veja o que diz o Código Civil sobre convocação de assembleias condominiais:

“Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma
prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos
condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento
interno.
§ 1o Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
§ 2o Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.
Art. 1.354. A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a
reunião.
Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos
condôminos.”
 10
Garanta a segurança
do seu prédio
Todo o condomínio está sujeito a ser assaltado. Para evitar que isso ocorra é necessário implementar
um projeto específico de segurança, que inclui avaliação da estrutura física, equipamentos e
monitoramento 24 horas por vídeo. A conscientização dos moradores também é essencial. É possível
utilizar sensores infravermelhos, luzes de presença, sistemas de comunicação ágil e eficaz.

O porteiro tem um papel fundamental e por isso deverá ser treinado e alertado sobre as regras de
segurança do condomínio. Será ele o responsável por controlar o acesso de visitantes, prestadores
de serviço e veículos, de acordo com as determinações do estatuto.

Com esses cuidados e com ajuda dos moradores, a chance de um assalto diminui e a segurança
aumenta.
Sobre o TownSq
O TownSq é o aplicativo para tornar a vida em condomínio melhor. Ele existe para
diminuir conflitos e agilizar processos em situações cotidianas da vida em conjunto,
facilitando a vida dos moradores, síndico e administradores

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