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Direito e Técnica dos Registos

Quarta-feira, dia 24 de Fevereiro de 2021

O nome da docente é Sandra Bretes Vitorino, é conservadora, fora notária pública até há um
ano atrás, quando o Estado converteu por decreto os notários públicos em conservador. É
conservadora no primeiro cartório notarial de competência especializada do Porto (sito na Rua
João das Reinas). Neste cartório estamos mais direcionados para os registos, realizamos
escrituras públicas também mas mais em termos de casas prontas.
No primeiro semestre abordamos algum tema acerca dos Registos? Nada em especial. Ele
delegou esta parte de registos para o segundo semestre, apenas tivemos de abordar o
notariado, do DPA, do documento.
Quando falaram do DPA também falaram do depósito, do documento, do registo do ou
propriedade do registo, falaram disso tudo ou não? Não doutora, nem de tudo.
Acerca das casas prontas (forma de titulação que o Doutor Luís Laboreiro nos deve ter falado -
é uma forma de isolação (??) - concorre com escrituras públicas e com os DPA’s embora esteja
limitado no número e no tipo de atos que pode fazer. Tudo o que não couber na casa pronta
caberá depois nas outras formas de titulação, que serão o DPA e a Escritura Pública.
A área de foco será a parte do Registo Predial, Registo Comercial, Registo Civil, vamos abordar
o Registo Nacional de Pessoas Coletivas e vamos abordar (uma pincelada) o Registo
Automóvel. São estas as áreas do Registo que iremos abordar e que vão ter interesse na nossa
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vida prática. O que é relevante nesta situação é a docente dar-nos ferramentas para que na
nossa vida prática na qualidade de solicitadores terem com essas ferramentas apurarem e
aplicarem nos casos concretos que nos aparecerão nos nossos escritórios.
Na aula de hoje (dia 24 de Fevereiro de 2021), a docente não pretende debitar já matéria (que
será muita), procedendo a um sumário daquilo que abordaremos até dia 22 de Junho.
Quanto às avaliações, serão realizadas duas frequências presenciais (tem de ser numa aula
de duas horas) e na segunda frequência, iremos contar com a presença de um outro docente,
pois a doutora Sandra Bretes Vitoria terá de se ausentar. A professora irá apresentar u m
PowerPoint acerca do conteúdo programático para explanar como se irá desenvolver o mesmo
nesta unidade curricular.
Quanto ao que iremos falar nesta disciplina, vocês sabem-me dizer o que é isto, qual é o
conceito de registo? Qual é o conceito de Registo em relação a esta disciplina, que ideia têm
quanto ao que é o Registo para vocês? Vamos ter aqui uma “explosão de ideias” (😊) quanto
ao conhecimento que já adquirimos nestes dois anos e meio de licenciatura. Do que trata os
registos? O que é o registo ? Temos o conceito de registo definido nos registos . Existe outro
género de registos que têm a ver com a arte que os pintores fazem nos quadros. Neste
conceito de registo em termo jurídicos e como direito adjetivo do direito substantivo os
registos vêm coadjuvar, dar algumas despesas e garantias ao direito substantivo. Até ao
momento estivemos a ler o direito substantivo direito da Família, Sucessões, Direito Societário.
Temos de ir ver aos Códigos.
Alguém consegue ter uma perceção do que é os conceitos dos Registo? Em geral? Não é dar
publicidade ao ato? Sim é uma das funções do registo, mas o que pode significar o termo
registo? Em escrever? Fazer uma inscrição, fazer sempre uma inscrição/ descrição/transcrição
de um depende. É possível fazer registos de diversas coisas, não somente de negócio (sendo
este um dos factos dependendo do negócio que poderá estar sujeito a registo).
Mas o registo em geral é um assento, uma inscrição/descrição/transcrição de um facto
jurídico (sendo que não são somente os negócios, quando posso registar uma criança/bebé
que acabou de nascer, isto não é um negócio, é um ato natural que se encontra sujeito a
registo). Por outro lado, quando vou celebrar um casamento aí sim, irei celebrar um assento
de casamento com base num facto jurídico, não deixando de ser um contrato, uma declaração
de vontade que se imputa entre duas pessoas (tanto do mesmo sexo como de sexos opostos).
Não é só sobre negócios jurídicos, quando nos encontramos a falar no conceito de registo
em geral, estamos a referir-nos a todos os factos jurídicos que se encontram previstos na lei e
que a lei nos diz que são sujeitos a registo, obrigatório ou não. No nosso sistema português o
registo em geral é obrigatório até ao Registo Predial até ao ano de 2008 não era obrigatório,
passando com o DL 116/2008, o mesmo passou a ser obrigatório.
Quanto ao registo Comercial e quanto ao Registo Civil, o registo é obrigatório. O primeiro
mencionado neste parágrafo, os fato sujeitos a registo são constitutivos do direito , ou seja,
uma sociedade quando se constitui, quando eu tenho parte da sociedade, quando existe
contrato de sociedade ela só existe enquanto sociedade, só existe no nosso ordenamento
jurídico quando for registada porque no Registo Comercial é constitutivo do direito ao
contrário do Registo Predial. Embora o registo seja obrigatório, não é constitutivo de direito
porque um negócio jurídico ou num contrato, numa compra e venda por exemplo a
transmissão do direito opera-se não com o registo desse contrato, de compra e venda, mas
por mero efeito do contrato que é o que refere o artigo 408.º do Código Civil.
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Para um Registo Comercial, a constituição da sociedade não se dá por mero efeito do contrato.
Não basta eu fazer o contrato de sociedade e a mesma existe como tal, a mesma para existir
tem de ter o registo, e o registo aqui é constituinte de direito. Se a sociedade não for registada
teremos de averiguar nos artigos 32/33 do Código das Sociedades Comerciais (sociedades
constituídas antes do registo num regime muito específico. O registo Civil também é
constitutivo, porque as pessoas só adquirem personalidade jurídica com o nascimento
completo e com vida. Mas para aquele cidadão ser reconhecido naquele ordenamento
jurídico, tem de existir um ato que o reconheça como sujeito e esse ato é o Registo (nesse
sentido é constitutivo do direito enquanto cidadão- quando se pretende tirar o C.C. para o
bebé), mas no mesmo sentido é obrigatório (sem este registo a criança não existe).
Já no âmbito do Casamento , sem o registo de Casamento, para o ordenamento jurídico o
casamento não existe, pode haver um casamento de fato mas não haver de direito, porque o
contrato de casamento não foi registado (ex: caso Bárbara Guimarães no primeiro casamento,
quando pretendeu casar-se pela segunda vez para todos efeitos no Ordenamento Jurídico
Português a mesma era solteira, pois tinha-se casado nas Caraíbas)- necessária a transcrição
do casamento, deu o seu efeito na ordem jurídica para depois se divorciarem para poder casar
novamente. Neste sentido o registo é obrigatório para produzir efeitos entre as partes e contra
terceiros.
Já no Registo Predial, o mesmo relatado no parágrafo anterior, o mesmo não acontece,
porque o Registo apesar de ser obrigatório , não é constitutivo do Direito. A única cosia que
acontece é que o registo vem dar proteção a quem regista o seu direito.
Em suma o termo de Registo significa uma inscrição, um assento de determinados fatos
jurídicos previstos na lei e que se encontram sujeitos a Registo e que tais assentos são lavrados
em repartições públicas (as Conservatórias ainda são Repartições Públicas -área do registo
predial, comercial e civil)- são serviços externos do IRN (Instituto do Registo do Notariado ), e
lavrados por conservadores ou oficiais dos Registos conforme a sua competência que por sua
vez se encontram na alçada do Ministério da Justiça e lavrados com base em suporte
documentais ou em declarações prestadas pelas partes. Por exemplo no Registo Predial, vou
fazer o Registo de aquisição a favor de determinada pessoa na decorrência de uma compra e
venda, o conservador vai fazer o registo com base no título /documento esse, que terá
determinada forma em função do negócio subjacente a essa transação (encontra-se no Cód.
Civil, terá de ser por Escritura Pública, uma Casa Pronta ou um DPA- os formalismos
necessários para a transmissão de imóveis.
No Registo Comercial, eu Antónia, e o Bento são companheiros e têm um negócio em conjunto
e pretendemos registar uma sociedade. Será que é forma correta de proceder ao registo de
uma sociedade? Não! Tem de existir um documento que suporte «tal Antónia e o Bento têm
fazer um documento em papel com determinados requisitos e esse documento é que irá servir
de base ao Registo da Constituição da Sociedade.
Agora, eu “Diana” for registar o meu filho que acabou de nascer, o conservador deverá pedir
algum documento para proceder ao Registo do Nascimento do bebé ? Não é necessário
escrever «eu, X declaro que hoje no dia tal nasceu no hospital a minha filha ao qual vou dar o
nome de tal nascida da parturiente com o nome Y». Não é necessário haver um documento
com este formalismo, a única coisa que poderão pedir é de facto uma declaração de ciência,
em que o hospital refere que aquela senhora teve um parto, pois poderia existir aqui uma
adoção encoberta e há uma mera declaração verbal. É uma declaração da parte que vai
declarar no mesmo sentido em que se exige para o Predial e para o Comercial- há um
compromisso.
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Veio permitir que os cidadãos tenham conhecimento da situação quer dos imóveis,
sociedades ou em relação a determinado sujeito. O assento de nascimento é o assento mãe,
será nele que “cairão” todos os agravamentos (ex: emancipação por casamento; casamento;
quando se divorcia (há um agravamento no assento de nascimento quer no assento de
casamento, ou seja, olhando para o assento de nascimento poderemos ver todas as
vicissitudes que aquele cidadão tem decorrentes da vida). O Registo acaba por ser importante,
útil assegura o comércio jurídico que dá garantias de que aquele facto existe e se está
registado é positivo, pois foi qualificado por uma entidade competente com autoridade, tal
como conservador que é um oficial público e que dá esta segurança ao comércio jurídico.
Ex: Quando o banco vai hipotecar determinado imóvel tem a segurança que aquele imóvel
existe e é do sujeito que vai dar hipoteca. Se não houvesse registo, o banco não dava essa
garantia. É a mesma coisa relativamente às sociedades, quando a mesma intervém em
determinado ato, a segurança jurídica da sociedade existe, vou ao registo comercial e consigo
verificar se de facto os requisitos estão cumpridos, se aquela sociedade está a laborar dentro
dos objetivos

Sexta-feira ,dia 26 de Fevereiro de 2021

Na aula de hoje iremos iniciar o Registo Predial e vamos aqui falar de uma noção do registo
predial, iremos realizar uma síntese histórica do Registo, falar do sistema do Registo e da
Função Económica e Social do Registo Predial. É o que a professora propõe hoje (dia 26 de
Fevereiro) falar connosco.
A professora irá disponibilizar os PowerPoints para ter uma orientação no que se vai falar. E
pondera elaborar uma espécie de manual/ textos de orientação que servirão de base para o
nosso estudo. Como referiu na primeira aula encontra-se praticamente tudo no código. Esta
síntese histórica não se encontra mas é apenas enquadrarmos o registo predial, o que é isto do
registo predial e para percebermos melhor todo o código de registo predial, todas aquelas
normas que se aplicam. A parte histórica é mais de conhecimento geral.
O primeiro tema que iremos tratar é o registo predial. Na aula de hoje estou a propor falarmos
destas quatro coisas: o que é a noção do registo predial, a síntese histórica, os sistemas de
registo( de uma forma muito sintética)e a função económica e social do registo predial.
Quanto ao primeiro ponto, a noção de registo predial na aula passada andamos à procura da
noção de registos e chegamos à conclusão e nesta aula iremos de alguma forma diminuir
aquela formulação geral para a noção do registo predial. O mesmo é um direito registral e este
direito registral visa de alguma forma proteger os bens imobiliários e dar alguma proteção
jurídica quer ao comércio jurídico quer à vida privativa do cidadão. E nós podemos dizer que o
registo predial é um conjunto de normas e é claro que temos o Código do Registo Predial que
veio regular todo este processo e os efeitos decorrentes da publicidade dos direitos tendo em
vista sempre a segurança do comércio jurídico.
Que direitos são estes? Direitos sobre imóveis, o objeto do Registo Predial são os imóveis. Se
estivéssemos a falar de comerciantes ou do direito mercantil estaríamos a falar do Código do
Registo Comercial.
Como o registo predial se refere aos imóveis nós temos um código (que se chama Predial), pois
advém do termo prédio porque foi desde início designado como direito hipotecário, foi com as
hipotecas que surgiu o registo predial. A razão é que os cidadãos tinham a necessidade de
garantir que aquele prédio era daquele titular e que eu sempre tive lá no prédio poderia dar
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garantia àquele imóvel perante os meus credores, e com o direito hipotecário surgiu o Registo
Predial.
Este Direito Registral que se chama também direito hipotecário ou direito imobiliário registral
(tem estes nomes todos apesar do nosso código o mesmo código de Registo Predial, tem é um
direito como a docente referiu anteriormente, que visa ceder segurança jurídica do tráfego
imobiliário. Ou seja, sempre que transaciono imóveis eu tenho de ter a segurança de quem
estou a adquirir é o titular inscrito, melhor dito é o proprietário do prédio que tem
legitimidade para transmitir aquele imóvel . Se eu quero uma garantia enquanto credor, eu
tenho de ter uma certeza e segurança jurídica de que aquele sujeito que me está a prestar
aquela garantia de facto é o titular inscrito daquele prédio qual eu estou ter a garantia.
Dentro do Direito Registral/Predial temos vários autores que distinguem o registo predial
como Direito Registral Formal e o Direito Registral Material. O Direito Registral Formal define
os aspetos técnicos do registo quanto à sua organização, os suportes fundamentais e as regras
do processo de registro predial. O Direito Registral Material contempla o ingresso dos factos
no registo e vem definir o seu valor e efeito.
Ou seja, este é o nosso Direito registral Material, aliás se virmos o artigo 14.º a 18.º do Código
do Registo Predial. Então o registo predial visa esta segurança do comércio jurídico
relativamente a bens imobiliários. Temos depois o Instituto, estamos a falar do Direito
Registral Predial, e depois temos o Instituto do Registo Predial que é um instituto público,
portanto é o Estado que é detentor deste instituto. É público e é jurídico, os dirigentes das
repartições são licenciados em Direito e este Registo Predial como vos disse há pouco, o
máximo do Registo Predial é dar publicidade à situação jurídica dos prédios, ou seja é o objeto
do registo predial com vista a esta segurança do comércio jurídico imobiliário porque se eu
tiver segurança no comércio jurídico também irei ter uma melhor economia, paz social porque
tenho a certeza que aquele imóvel é daquele sujeito e não há a titularidade homologada
aparente a que aquele imóvel que está a sair daquela casa, eu posso olhar para o imóvel e
posso ter a limpeza que vai lá fazer a limpeza todos os dias e que secalhar pode pensar que
esta é a dona do imóvel . Não podemos ir pela propriedade aparente do imóvel, portanto no
registo predial damos a certeza e garantia que aquele imóvel é propriedade do titular inscrito
no Registo Predial e é essa garantia que o registo predial nos traz.
Para além desta garantia no comércio jurídico imobiliário, o Registo Predial é também um
Direito Subsidiário quer do Registo Comercial quer do Registo Automóvel, ou seja, temos
Códigos do Registo Comercial e temos o Código do Registo Automóvel mas todos os casos
omissos em qualquer um desses códigos quer no comercial quer no automóvel, aplica-se
subsidiariamente o Código de Registo Predial (não do civil porque o civil tem a ver com
pessoas e não com bens, o Civil é um registo de cariz pessoal, enquanto o Predial, Automóvel
e Comercial tem a ver com os bens/comércio jurídico quer imobiliário quer mercantil quer de
bens móveis. É dar a certeza e a garantia jurídica do comércio jurídico dos imóveis.

Quanto à síntese histórica do Registo Predial, nós aqui vamos falar da publicidade negocial, da
publicidade edital e da publicidade registral. Oque é isto? A sociedade desde muito cedo teve a
necessidade de publicitar o Direitos sobre os imóveis principalmente os direitos reais de
Garantia e quando não se pode ver os Direitos Reais de garantia não se pode ver o conceito
geral de garantia (?? Falhou um pouco a internet da professora e não deu para entender se de
fato era o conceito geral de garantia). Quer os agentes económicos quer as pessoas tinham
necessidade de saber para contratar (realizar os contratos) de quem era a propriedade de
determinado imóvel. Dentro desta necessidade de se saber de quem era a propriedade do
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imóvel e dentro desta mecânica de publicitar de quem era o titular, a sociedade precisava de
arranjar uma forma de dar a conhecer/publicitar os titulares dos bens imóveis e esta
publicitação dos titulares, quem é o dono daquele bem estão divididas nestas três formas: há a
publicidade negocial, há a publicidade edital e há a publicidade registral. Quanto à publicidade
negocial, a publicidade negocial é mais rudimental e consistia (estamos a falar da parte
histórica) em formalidades ou ritos que aquela civilização usava para acompanhar os negócios
jurídicos para dar a conhecer que havia ali uma transação, que aquele bem passava desta
pessoa para aquela pessoa.
Depois tínhamos uma publicidade edital, que eram proclamações dirigidas às populações ou
através de editais (aparte: lembram-se filme Robin Hood ou os Lesters, assim mais medievais,
em que para se saber do paradeiro do procurado davam recompensas é uma publicidade
edital). A mesma coisa acontece com o Registo Predial, publicitar em que para se saber do
paradeiro do procurado davam recompensas afixados nas árvores, portas etc. é uma
publicidade edital). A mesma coisa acontece com o Registo Predial, publicitavam-se as
transações e os negócios através de editais ou através de proclamações públicas
dirigidas às populações. Isso ocorria muito na Idade Média através dos editais.
A outra publicidade que é a Registral, é mais recente, foi desenvolvida nos Estados Alemães,
no início da Idade Moderna, deixando de existir aquela proclamação quer de voz quer de edital
e esta publicidade de titularidade dos bens imóveis passou a ser registral, por documento, por
registo.
O que é comum a estes três tipos de publicidade quer a negocial, através de ritos (transação
ex. do casamento, há todo um ritual em que se faz aquele contrato – tribos ancestrais com rito
naquele contrato, é o casamento é o padre, é essa publicidade negocial. Através de ritos, em
que não existe um documento, não há um edital, havia um ritual e a esse ritual é que dava a
conhecer o contrato ou aquele negócio.
No edital as pessoas iam às feiras (pe: nos filmes mais antigos ou dedicados à idade média,
quando o rei queria dizer qualquer coisa, fazer valer algumas das suas ordens mandava a um
dos seus súbditos e eles iam às feiras e levavam aqueles editais, aqueles pergaminhos que
enrolavam e diziam “ei o rei da cidade...” e isto é o edital mais mais moderno.
Quer a edital, quer a negocial quer a registral tem sempre visto a divulgação dos atos e para
dar a conhecer à população essas três missões, precisamente para garantir este comércio
jurídico, que de facto corresse bem para não haver litígios.
Referente ao registo histórico o começo do registo predial parte já dos tempos antigos, as
antigas civilizações tinham meios rudimentares já capazes de dar a conhecer a todos quais os
encargos que existiam sob os prédios e com estas antigas civilizações estamos a falar desde
logo o antigo grego babilónico, desde o egípcio desde a Grécia. Já nestas antigas civilizações já
havia essa publicidade. No direito babilónico está publicidade é feita em pedras (pegavam
nessas pedras e marcavam-nas), por exemplo em frente das nossas casas haver um tal marco
que dizia o conteúdo do momento da aquisição e era dada a conhecer, era publicitada através
dessas tábuas. Esse negócio jurídico essas tábuas eram ??? chamavam se ???. (Ex: antas
pedras enormes). E esses ??? eram algo desse género, pedras que eram fixadas de forma
eficiente à propriedade em que se transcrevia o conteúdo do documento de aquisição, ao fim
ao cabo o dono daquele imóvel dava a conhecer que adquiriu uma forma válida através dessas
pedras que eram colocadas junto a propriedade. No Egito também existia esta publicidade,
havia os livros fundiários onde constava a situação jurídica da propriedade e era necessário a
consulta da realização de atos jurídicos de transmissão, portanto o Egipto, como já é de
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conhecimento geral já era uma civilização muito evoluída e tinham livros fundiários onde se
inscrevia o tipo de escrito e para ver a consultar, saber de facto quem era o proprietário
daquele prédio.
Na Grécia nós temos os anagrafos e ???. Os anagrafos eram registos públicos onde se restava
os contratos respeitantes aos transmissores da propriedade imobiliária e também existiam
os ??? que eram parecidos com os ???, ou seja, eram tabuletas de pedra também colocadas
nos prédios sob os quais recaíam hipoteca. Enquanto os ??? dava a conhecer que o que era
meu era meu, os ??? na Grécia, tendo a pedra, quer dizer que aquele prédio estava honorado
com uma hipoteca, portanto havia algum ónus que recaia sobre aquele prédio. Nesses ???
além de ter a inscrição da hipoteca também constava a descrição do prédio como ele era
composto bem assim como o nome do criador e do devedor, ficava ali a tal publicidade era
dada nessas pedras que eram chamadas de ???.
Depois mais tarde com o desenvolvimento do conceito de estado e a partir do século XVI que
deu origem ao estado moderno vieram todos esses ideias de segurança, de justiça e do bem
estar e por isso todos os organismos jurídicos sentiram a necessidade de subordinem a um
princípio e valor de segurança jurídico, as pessoas têm e necessidade de cada vez mais ter
essss segurança nas ações mercantis e esta segurança jurídica ramificou-se pelo ramos de
direito, o registo predial o direito registral em termos genéricos. Por outro lado na época
moderna as civilizações evoluíram e cada vez mais há esse conceito de noção económica e
social evoluindo e cada vez mais havia a necessidade de dar publicidade aos bens imobiliários.
Mas tinha se também que transformar essa publicidade rudimentar numa publicidade mais
elaborada e dinâmicas dos direitos reais, ou seja, ter em vista a segurança do comércio
jurídico. É com justo predial sendo uma instituição de direito privado que foi a instituição a
qual foi incubida a tarefa de dar a publicidade registral basicamente no setor de direito
imobiliário e nesta altura houve aqui a compilação de várias leis e de vários códigos porque o
que estava em causa era sempre a segurança global (descobrimentos, transições que existiam)
e ainda a segurança individual, saber quem é o quê e ao que pertence. Este ??? imobiliário
exige uma organização complexa cada vez mais por estarmos a globalizar e para além objetivo
complexo esse registo tinha que ser norteado por princípios próprios, uma técnica e
metodologia muito específica em que se viesse realçar os factos sujeitos da registo. Tendo
como objeto de registo o prédio.
Em Portugal, o registo predial já vem das ordenações, das ??? e por aí fora. Começamos como
um braço de Espanha, já havia uma ??? relativamente ao registo predial, nomeadamente por
causa das hipotecas, já tinha aquela certeza e garantia de que aquela prédio existia, portanto o
??? começou com as hipotecas. Mas em algumas nações existiam exclusões em relação ao
registo predial.
Mas foi em 1836 que se criou oficialmente o registo das hipotecas, a 1° compilação de registo.
Esse registo de hipotecas estava a trato de cada comarca, e cada comarca é um tabelião e era
privativo. Em 1840 essas funções passaram a ser exercidas por os administradores, passaram a
ser públicos. Entre 1836 e 1863 foram elaborados alguns diplomas mas só em 1863 é que foi
publicada a 1°lei hipotecária, onde verdadeiramente se criou o instituto do registo predial.
Depois com a publicação do código civil de Seabra foi alargado os espaços sujeitos a registos
deixou de ser só hipoteca e as conservatórias do registo predial foram criadas depois em 1869
foi publicado o regulamento que veio ???. Essa profissão da curis é precisamente este, o
registo definitivo constitui noção, direito existe pretende continuar em escrito, o direito
daquele sujeito e controlar e escrita. E foi em 1870 que apareceu essa primeira presunção. Em
1922 foi feita uma compilação das várias alterações desde 1869. E em 1929 com o decreto
15.000 113 de 31 de março foi aprovado o código do registo predial que depois foi alterado
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mais tarde. Em 4 de junho de 1929 é publicado o código que se vai manter até 1959. Em 1959
vem esse código consagrar uma importante forma do registo predial, ou seja até 1959 o
registo ter essa forma publicitário, aquela garantia aquele direito do credor sobre aquele
imóvel. Mas foi aí mesmo que o registo passou a ser constitutivo relativamente a anti
problemas.
Em 1967 na ocorrência da publicação do atual código civil que furou o código seabra. A partir
de 1967 tivemos o código civil que é o que conhecemos hoje, mas claro que com todas as
alterações correntes pois já estamos em 2021, mas é em 1967 que o nosso código foi aprovado
no decreto de 28 de março de 1967 que vigorou até 1984 foi publicado o decreto lei 224-84
código vigente, e claro com todas as alterações decorrentes e a mais carismáticos de todos foi
o decreto 116-2008-4 do 7 de julho foi republicado o código judicial mas o de 1984 é o código
que nós temos com todas as alterações.
Para além da parte histórica vamos ver agora sistemas de registo. Os sistemas podem dividir-
se quanto aos efeitos de inscrição, quanto à organização dos registos, quanto ao modo de
efetuar os registos e a proteção jurídica oferecida pelos registos.
No primeiro caso quanto aos efeitos de inscrição, temos a inscrição constitutiva e temos a
inscrição declarativa. Na constitutiva o registo é constitutivo de direito, ou seja, sem registo
não há direito, o contrato tem meros efeitos obrigacionais, ou seja, sem inscrição o direito não
existe como direito real mas só como obrigacional. (Ex: isto acontece na Alemanha, na Áustria,
na Suíça e na Austrália). Pode ser titulado, mas este título tem estado apenas de direitos
obrigacionais não tem efeitos reais perante as partes, ou seja a transferência do direito só se
altera com o registo. Depois quanto ao declarativo ou seja a transferência direta altera se com
o contrato do nosso código civil (ex: França e Itália) e o registo é meramente declarativo, ou
seja, dá a conhecer o que está escrito mas não é um registo que vai operar os efeitos da
transmissão dos direitos como acontece na inscrição constitutiva.
Em Portugal temos um sistema mitigado porque o nosso sistema não é constituído de direito é
meramente declarativo porque o código civil diz que a transmissão do direito altera-se no
mero efeito de contrato, ou seja não precisamos do registo para o direito real se transmitir,
embora o registo tenha efeitos de proteção de processos e da publicidade jurídica à minha
transmissão, mas a transmissão dos direitos não se altere com o registo altera-se com o
contrato. No entanto, há situações em Portugal em que o registo até é constituitivo, no caso
da hipoteca, para a hipoteca um credor ter um direito real garantido não basta contrário de
hipoteca, para ela ter efeitos reais ela tem de ser registada. Resumindo, é declarativo mas há
situações em que o registo predial tem efeitos constitutivos para que aquele direito real exista.
Depois ainda no sistema de registo quanto ao segundo caso da organização dos registos
também temos registos de fólio real ou de quase real e temos registos de fólio pessoal. Tal
como o nome diz o fólio real tem a ver com aqueles sistemas onde a descrição dos prédios é
que é o objeto correspondente, a realidade do registo são os prédios, é a própria descrição (ex:
Portugal e Espanha). Quanto ao registo de fólio pessoal o registo predial não parte do prédio
mas parte da titularidade de prédio o que interessa saber são os titulares inscritos (ex:França e
Itália), o registo é organizado com base nas pessoas dos outros titulares inscritos nos direitos e
não com base no próprio prédio que é o que acontece no registo de fólio real ou quase real.
No terceiro caso temos o modo de como efetuar o registo. O registo pode ser efetuado de
transcrição ou por inscrição. O registo por transcrição é quando se copia integralmente o
documento que vai servir de registo, isto acontece em Espanha, para os espanhóis o registo é
um testamento pois pegam na escritura e transcrevem a escritura toda para o registo. E depois
temos registo por inscrição que é o caso de Portugal em que extraímos do documento o título,
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as menções que servem de base ou que devem constar no registo predial, não vamos buscar
tudo que está escrito apenas vamos buscar algumas menções que estão no título e são essas
mesmas menções que vamos colocar no registo predial, não há uma transcrição, é um resumo
do título.
E no quarto caso temos a proteção jurídica oferecida pelos registos. E nessa aí temos
presunções juris et de jure e presunções juris tantum. A presunção juris et de jure é uma
proteção total (ex: Alemanha, França e Espanha), ou seja é presunção do próprio direito, não é
atacável, quem contrate e adquire um determinado imóvel ao titular inscrito e a seguir faz a
sua aquisição no registo predial não pode ser privado do seu direito mesmo que o direito de
quem o transmitiu possa vir a ser posto em causa, o dele está garantido, é isso mesmo a
garantia total do registo do titular inscrito. Já a presunção juris tantum é uma proteção parcial
e só em determinadas condições o adquirente que adquiriu o registo preserva o seu direito
(ver art.17 n°2, o art 5°, o art 7° conjugado com o art. 291 no código civil em que temos estas
situações), porque se o título sofre de uma invalidade ou é posto em causa não há aquela
garantia como o anterior.

Quanto aos destinos do registo nós temos por exemplo o registo predial que não tem do uma
função económica mas tem também uma função social (se se vir no art.1° diz se que o registo
predial destina-se essencialmente em dar publicidade a situação dos prédios tendo em vista
sempre o comércio juridico, as transações jurídicas
Quem honera quem dá a garantia, cliente recebe a garantia sabendo que é emprestada pelo
titular. O funcionamento da economia do mercado pretende cada vez mais que as instalações
de mercado garantam estes direitos de propriedade, ou seja, eu quero uma garantia de
propriedade eficaz e eficiente pois assim a economia também é eficaz e eficiente. O banco
mundial veio a reconhecer isso mesmo que quando a informação prestada é reconhecida pelo
registo predial é eficaz e eficiente isto também traz desenvolvimento ao mundo. Em 1966 o
banco mundial veio dizer exatamente isso que um registo de propriedade é fundamental para
o desenvolvimento da economia de mercado que funcione. Porque este registo predial veio
aumentar a segurança jurídica e reduz os custos de transferências dos bancos e proporciona
um mecanismo de baixo custo para resolver eventuais circunstâncias. Se não tivesse um
registo predial iria gastar muito mais tempo, muito mais dinheiro e o saber se as informações
prestadas eram verdadeiras, ao ter um registo predial eficaz tudo isso vai diminuir e contribuir
para que o mercado e a economia funcione.
Para além deste cariz económico do registo predial ainda tenho este cariz na medida que o
registo predial preste uma informação rigorosa, célere, atempada e simétrica contribui para o
impulsionamento do mercado portanto contribui para o crescimento económico. Se o
mercado confiar nas instituições ele funciona melhor.
Os registos atuam sobre um dos elementos centrais do sistema económico que é definição,
atribuição e proteção dos direitos de propriedade. Só assim o mercado funcionará melhor ao
ter algo que defina e proteja, pois se não houver um direito de propriedade protegido não há
mercado e sem direito de propriedade eficiente não há mercado eficiente e sem este não há
crescimento económico, portanto nós estamos dependentes disso.
Dentro dos fios do registo ainda temos a função social do registo predial, esta função
proporciona aos cidadãos a paz social. Se não tivesse o registo predial era como se viesse uma
pessoa tomasse posse do meu imóvel e diria “agora sou eu o dono” e não tinha qualquer
documento de instituição que pudesse provar que este bem era meu. Se eu tiver um registo
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predial público e eficaz faz com que exista poucos conflitos relativamente a titularidade do
imóvel.
No tribunal temos poucas ações que põem em causa o registo predial.
Quarta-feira, 03 de Março de 2021