Caso prático (Locação)

CARLOTO (que é proprietário de uma casa em Díli) e DEMÓFILO (que precisa se

mudar para viver em Díli), no dia 18 de junho de 2022 formalizam um contrato por
escrito nos termos do qual o primeiro outorgante cede o gozo da casa ao segundo
outorgante mediante a entrega mensal de um valor de 200 USD.
No dia 19 de outubro de 2022 o DEMÓFILO ainda não tinha entregue qualquer valor ao
CARLOTO e por isso, este achou estranho e foi à casa onde morava o CARLOTO. Este
disse-lhe que não lhe entregou ainda nenhuma renda porque estava à espera que o
CARLOTO lá as fosse buscar e não foi.

a) Que direitos assistem ao CARLOTO?

b) O DEMÓFILO, entretanto, arrendou a mesma casa ao seu amigo ESTEVÃO
pelo preço de 210 USD. O CARLOTO ao saber disse que isso não pode ser.
Que direitos assistem ao CARLOTO?

Proposta de solução
a) No caso em apreço, o contrato foi celebrado entre Carloto e Demófilo é um
contrato de locação de uma casa em que o dono da casa ou locador é Carloto
e o Demófilo é como locatário.
Estamos perante uma celebração do contrato da locação que está previsto no artigo 953°
do CCTL. A locação de uma casa é definida como o contrato pelo qual uma das partes
(locador) se obriga a proporcionar a outra (locatário) o gozo temporário de uma coisa,
mediante retribuição. O Carloto é locador (dono do proprietário ou bem imóvel) e
Demófilo é locatário (pessoa que gozo o bem imóvel). No caso referido, o Demófilo
ainda não entregou qualquer valor ao Carloto porque o Demófilo estava à espera que o
Carloto fosse buscar-lhe. Caso trate a cosia imóvel, é o contrato de arrendamento, que
está previsto no artigo 954° do CCTL. No contrato do arrendamento, o pagamento deve
se efetuado no primeiro dia de vigência do contrato ou do período a que respeita, e no
domicílio do locatário à data do vencimento, se as partes não fixarem outro regime, nos
termos do artigo 977° do CCTL. No caso, o Demófilo não entregue nenhum valor ao
locador, mas havendo a obrigação dele deve pagar a renda nos termos do artigo 977° al.
a) do CCTL.
No contrato de arrendamento, a renda vence sempre de 30 em 30 dias e corresponde ao
calendário gregoriano e autorizar o pagamento de moeda especifica ou sem curso legal
no País, nos termos do artigo 1017° do CCTL. Mas, no presente caso, o locatário não
entregue qualquer valor ao locador a partir de primeiro dia vigência do contrato. Isto é
considerado como mora do locatário, nos termos do artigo 980° do CCTL. E é o locador
tem o direito de exigir além da renda das coisas imóvel em atraso, uma indemnização
igual a metade de montante que for devido, salvo se o contrato for resolvido com base a
falta de pagamento (art. 980° n. 1). Se o atraso do pagamento não excede de 30 dias, a
indemnização referida é aumentada para o dobro (N.2). Mas, se o locatário paga a renda
no prazo de dez dias a contar do início da mora, cessa o direito da indemnização ou a
resolução do contrato, (N. 3). Mas se o locatário não cumpri as obrigações constantes dos
números 1 e 2, o locador tem o direito a recusa o recebimento das rendas ou alugueres
seguintes, os quais são considerados em dívida para todos os efeitos, (N.4).
Portanto, neste caso, o locatário deve pagar as rendas convencionada ao locador a partir
de primeiro dia da realização do contrato ou do período, nos termos do artigo 977° do
CCTL. Isto é no dia 18 de julho de 2022, o locatário deve pagar a renda mensal de 200
USD. E exceder o atraso de 30 dias. Por tanto, o locatário deve pagar indemnização de
igual a metade do montante devido é 200 USD.
Neste caso prático, o Demófilo ainda não tinha entregue qualquer valor ao Carloto
porque estava à esperar o Carloto que fosse buscar para pagar mas o Carloto não foi.
Assim, no pagamento da renda deve ser pago no domicílio do locatário e no contrato a lei
não diz nada sobre o pagamento. Por tanto, o pagamento deve ser a casa do Demófilo. E
também ele achou estranho e foi à casa do Carloto. Pelo exposto, o Demófilo pode pagar
a renda mensal em atraso de 4 messes a partir a primeira do contrato e não deve pagar a
indemnização mora do contrato. A divida do locatário é a quantia mensal de 4 messes
será de 800 USD. O Carloto pode exigir um valor da renda de 800 USD ao locatário.
b) No caso de o Demófilo arrendar a mesma casa ao seu amigo Estêvão pelo
preço de 210 USD. O CARLOTO ao saber disse que isso não pode ser. Que
direitos assistem ao CARLOTO?
Estamos perante no caso de sublocação que está previsto no artigo de 991° e ss CC. No
caso prático referida, o Demófilo como o locatário arrendou a casa do Carloto (locador)
para à Estêvão. O Demófilo é sublocador e Estêvão é sublocatário. Em princípio, a
realização do contrato de sublocação deve ser a autorização pelo senhorio ou locador
original e quando não autorizou a sublocação, o locador pode ratificar, se ele reconhecer
o sublocatário, e o simples conhecimento de que a coisa foi sublocada não constitui
reconhecimento do sublocatário, nos termos do artigo 992° CC. Nos termos do artigo
967°, al. g) se o locador permitiu ou a lei imponha que a validade do contrato de
sublocação deve comunicar ao senhorio da cedência ao gozo da coisa durante 15 dias.
Neste caso, se a lei não permitisse e também o locador, o locatário não pode proporcionar
a outrem o gozo total ou parcial as coisas locadas pelo locador por qualquer meio, no
mesmo artigo al. f) do CCTL. Mas aqui, a lei também define que o locatário não pode
cobrar o sublocatário quanto a renda, quanto superior proporcionalmente superior ao que
é devido pelo contrato de locação, aumentado de vinte porcento, salvo se a outra coisa
tiver sido convencido com o locador no contrato, nos termos do artigo 994° e também o
artigo 967°, al. h) do CCTL.
No caso concreto em cima, o Carloto não quer celebrar um contrato de sublocação pelo
Demófilo, por tanto, o Carloto tem direito de rejeitar para dar a autorização pela vontade
do Demófilo e o Carloto pode realizar a resolução do senhorio, nos termos do artigo
1018°, al. e) e f) e também o locador pode ratificar este sublocatário, nos termos do
artigo 992°, n. 2 do CCTL, salvo o disposto do artigo 1004° do CCTL.