Resolução do exercícios da frequência de 2017/2018

II. A Bruna tem direito a ter o gozo da coisa – é uma das obrigações do senhorio, onde este
deve proporcionar ao arrendatário o gozo da coisa, mediante retribuição (desenvolver).

Como é que pode ser este gozo do imóvel? O imóvel deve ser usado para o fim estabelecido no
contrato, sendo que, o fim do contrato deve estar de acordo com a licença de utilização. Logo,
a Bruna pode utilizar o prédio para a sua habitação, dado que, essa é a sua finalidade. Para
além disso, deve igualmente respeitar as limitações impostas aos proprietários (1071.º, 1402.º
e 1346.º e ss), devendo cumprir com as normas estabelecidas para os prédios constituídos em
propriedade horizontal, sem prejuízo das demais regras, como a boa vizinha, sob pena de
eventual resolução do art. 1083.º/2/a.

Destinando-se à habitação, de acordo com o art. 1093.º, podem habitar a Bruna, o marido, e as
pessoas que vivam com ela em economia comum, poderá eventual ter 3 hóspedes e no silencio
do contrato, possibilidade de destinar o prédio para a industria doméstica.

O contrato de arrendamento de uma fração autónoma não tem de abranger necessariamente

todos os seus elementos. O arrendamento pode ser parcial. É possível estabelecer que
determinadas partes, tais como a garagem e a cave, que são elementos que podem ser
excluídos do contrato de arrendamento. (3.º/a, DL 160/2006).

III. Aplicar-se-á o art. 1077.º (aumento da renda) e o art. 1078.º (obrigações de encargos e
despesas).
Relativamente aos aumentos da renda, as partes podem contratualmente estabelecer o regime
quanto à atualização das rendas (art. 1077.º/1). Caso contrário, aplicar-se-á o n.º 2 do art.
1077.º, mas em que termos? A primeira atualização só pode ser realizada após um ano do
início da vigência do contrato e caso o senhorio pretenda proceder à atualização deve
comunicar por escrito, através de carta registada com aviso de receção, com antecedência
mínima de 30 dias (art. 9.º/1, NRAU) ou entregue em mão, desde que tenha a sua assinatura
em cópia com nota de receção (9.º/6, NRAU), sobre o valor da nova renda e o respetivo
coeficiente. O coeficiente é estabelecido até ao dia 30 de outubro, emitido por portaria (24.º,
NRAU). A respetiva carta deve ser enviada para o local arrendado.

Será que estamos numa situação de pluralidade de arrendatários? Poderíamos estar, dado que,
a Bruna é casada. Poderá haver comunicabilidade nos termos do art. 1068.º, se a Bruna for
casada na comunhão geral ou na comunhão de adquiridos. Contudo, neste contexto, a carta
deverá ser igualmente dirigida para o locado.

Por sua vez, quem deverá pagar as despesas de condómino? Ambas as partes podem
estabelecer o regime aplicável (1078.º/1); se ficar estabelecido que incumbe à arrendatária o
respetivo pagamento, como é que isto se processa? O condomínio é uma obrigação que
impende sobre o proprietário da fração autónoma, pelo que, o condomínio é pago pelo
proprietário do imóvel, designadamente o senhorio.
Na eventualidade de o senhorio demorar mais de um mês a enviar o comprovativo à Bruna, aí
vai depender se estivermos do lado do senhorio ou do lado do arrendatário. Se estivermos do
lado do arrendatário é mais favorável a aplicação do art. 298.º/2, ou seja, a obrigação caducou.
Por sua vez, se estivermos do lado do senhorio, aplicar-se-á o 813.º, que determina que este
entra em mora, ou seja, ainda existirá a possibilidade de se efetuar o pagamento. Sendo a
mora do credor, o devedor procede ao pagamento, mas sem qualquer tipo de indemnização
acrescida.

CASO PRÁTICO:

Ana e Beatriz, irmãs e únicas herdeiras de seus pais, são titulares de herança indivisa por
morte daqueles, e da qual faz parte uma fração autónoma, sita em Lisboa, com um VPT de
100.000 euros. Por decisão conjunta, pretendem dar de arrendamento este imóvel a
Catarina, maior e solteira, ao qual se destinará a sua habitação permanente.

1) Elas pretendem determinar que o valor da renda mensal é de 600 euros, sujeita a
atualização anuais findo o primeiro ano de vigência do contrato, atualizações estas no
valor correspondente a 5% do valor da renda mensal.

É possível, porque existe liberdade contratual para determinar o regime de atualização das
rendas no contrato (1077.º/1); o n. º2 do artigo supramencionado, só é aplicado no silêncio das
partes.

2) Ana e Beatriz têm legitimidade para celebrar este contrato de arrendamento?

Estando em causa uma herança ilíquida e indivisa, quem tem legitimidade é o cabeça de
cabeça (representante da herança), dado que, cabe ao cabeça de casal a administração dos
bens da herança, nos termos do disposto no art. 2087.º. O arrendamento é um ato de
administração ordinária se não exceder os 6 anos (1024.º/1). Supondo que o contrato é
celebrado por um período de cinco anos, este deve vigorar por esse prazo? De acordo com o
art. 1051.º/c, o arrendamento caduca assim que a herança seja partilhada e o contrato de
arrendamento celebrado por cinco anos, pode vir a não durar cinco anos. Como é que damos
tranquilidade/segurança à Catarina, de como o contrato durará efetivamente os cinco anos? Os
herdeiros todos juntos podem celebrar atos de disposição, ficando assim, todas as partes
vinculadas no mesmo contrato.

3) Ana e Beatriz pretendem acautelar a realização de obras, não podendo as mesmas

serem efetuadas por Catarina, em qualquer circunstancia, salvo no caso de serem
expressamente consentidas por aquelas.

Regime das obras – 1074.º

Exceções – 1036.º e 1073.º

É possível, nos termos do art. 1074.º, dado que, à partida incumbe ao senhorio a realização das
obras; 1074.º/2, carece de autorização.

De facto, do art. 1036.º, é possível que a Catarina faça obras de reparações urgentes ou
também é possível se a Ana e a Beatriz estiverem em mora. Contudo, o facto de
estabelecermos no contrato que a Catarina não pode estabelecer quaisquer obras, não pode
ser afastado pelo art. 1036.º e o art. 22.º-A/1/b, RJOPA.

As benfeitorias não se aplicam a este caso, uma vez que, existe a proibição expressa de
qualquer obras, por parte da Catarina. Mas, por sua vez, é permitido deteriorações lícitas
(1073.º), que asseguram o conforto do locado.
No arrendamento não habitacional, aplicar-se-ia o art. 1111.º, pelo que, as partes tem
igualmente liberdade contratual, podendo estabelecer o respetivo regime no contrato
(1111.º/1). Contudo, as limitações do art. 1036.º e 1073.º, aplicar-se-á também o
arrendamento não habitacional? Sim.
4) Ana e Beatriz não querem que a Catarina tenha hospedes nem que pratique qualquer
indústria doméstica no locado.

Sim, de acordo com o art. 1092.º/1 é possível, relativamente à industria doméstica, tal como,
nos termos do art. 1093.º/2/b, é igualmente possível estabelecer-se a proibição à
hospedagem.

5) Pretendem ainda, ter uma garantia que a Catarina pagará/cumprirá o regulamento

condomínio.

O regulamento de condomínios é um documento obrigatório que deve constar nos anexos do

contrato de arrendamento (art. 3.º/f). Nos termos do art. 1071.º, os arrendatários estão
sujeitos às limitações impostas aos proprietários de coisas imóveis.

6) Para garantir o integral cumprimento do contrato por parte de Catarina, Ana e Beatriz
pretendem que seja constituído fiador.

É possível, porque o art. 1076.º/2 prevê uma caução negocial, e o art. 624.º/1. Pelo que, as
partes podem estipular a constituição de uma fiança, nos termos do art. 627.º. e garantir
assim, o integral cumprimento do contrato.

7) Supondo que, decorridos um ano da vigência do contrato, a Catarina passou a viver em

UF com o Daniel e a filha menor deste. Decorridos mais de 2 anos sobre essa UF, a
Catarina e o Daniel desentendem-se irremediavelmente, pretendendo por isso e por
acordo entre ambos, que Daniel continue a residir no locado, passando este a figurar
como arrendatário. Ana e Beatriz não o conhecem de lado nenhum e pretendem opor-
se.

Tendo em conta o art. 1093.º/2, o Daniel e a filha menor deste poderiam lá habitar juntamente
com a arrendatária, uma vez que, vivem em economia comum.

Dado que, separam-se, o arrendamento pode ser transmitido para o Daniel? A resposta é
afirmativa, uma vez que, de acordo com a lei 7/2001, eles vivem juntos há mais de 2 anos.
Consoante o art 4.º da lei anterior, aplicar-se-á por remissão deste, o art. 1105.º, do CC,
transmitindo-se assim, a posição de arrendatário para o Daniel. Posteriormente deve ser
comunicada ao senhorio oficiosamente. Isto significa que, a comunicação oficiosa é feita quer
pelo tribunal, quer pela conservatória, que devem comunicar ao senhorio, por iniciativa
própria (1105.º/3), uma vez que, é necessário intentar uma ação judicial, a fim de fazer valer os
direitos da União de Facto.

8) O André, viúvo e sem família, reside no T5 que tomou de arrendamento. A solidão

incomodava-o e o tempo livre era muito. Tinha 3 quartos livres, pelo que, decidiu tentar
que os mesmos fossem ocupados por pessoas a quem prestaria igualmente serviços de
lavandaria e cozinha. Assim aconteceu. Todavia, a situação em causa veio a demonstrar-
se bastante trabalhosa para André. Em consequência, contratou uma pessoa para o
ajudar nos serviços domésticos, ficando contratualmente estipulado que a mesma, além
do montante salarial pago em dinheiro, teria direito a residir no local. A Cátia, ocupante
 de um dos quartos, estava grávida e foi mãe esta semana. É sua intenção voltar para a
casa de André com a sua filha, depois de ter aula hospitalar. Quid iuris?

Sabe-se que, André arranjou 3 hóspedes e depois ainda arranjou a funcionária para lá
habituar que o ajudava com os hóspedes. Ficando assim com os todos os quartos
preenchidos.

A Cátia não pode lá permanecer com o bebé, porque, não obstante existir doutrina que
considera os recém-nascidos como crianças e não hospedes, contudo, o entendimento mais
correto é interpretá-los como hospedes, pois, são lhes proporcionada habitação
(1093.º/1/b).

E relativamente à empregada? Pode lá viver também? Se ela for qualificada como hospede,
não podia lá estar, porque embora seja empregada, já lá residem 3 hospedes, e não lhe é
prestado nenhum serviço associado, nem esta paga nenhuma retribuição.

Assim sendo, o André corre o risco de ver o seu contrato resolvido, por força do art.
1083.º/2/e.