ManualdeGerenciamento (1) COLEGA de LU

MG Nº: 01
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Rev.: 03
DE Data: 19/06/01
GERENCIAMENTO Folha: 1 / 47
ÍNDICE
1) OBJETIVO
2) CONSIDERAÇÕES GERAIS
3) REUNIÃO DE ABERTURA
4) COORDENAÇÃO DO PROJETO BÁSICO
5) ELABORAÇÃO DA ESTIMATIVA DE CUSTO
6) PLANEJAMENTO FÍSICO-FINANCEIRO
7) PLANEJAMENTO TRIBUTÁRIO
8) CONTRATAÇÕES
9) COORDENAÇÃO DOS PROJETOS EXECUTIVOS
10) COORDENAÇÃO E SUPERVISÃO DAS EMPREITEIRAS,

SUBEMPREITEIRAS E DO CANTEIRO DE OBRAS
11) SUPRIMENTOS
12) ADMINISTRAÇÃO DE CONTRATOS
13) CONTROLE FINANCEIRO, DE CUSTOS E DOS PRAZOS
14) ENCERRAMENTO DOS CONTRATOS

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1) OBJETIVO
Os procedimentos apresentados nesse trabalho, visam padronizar as

atividades efetuadas no gerenciamento de empreendimentos onde a
XXXXXXXX atua nas mais variadas áreas e seguimentos.
A correta utilização dos procedimentos aqui descritos proporcionarão aos

profissionais da XXXXXXXX a utilização de uma linguagem padronizada,
determinando assim o perfil da nossa empresa perante nossos Clientes e
Parceiros.
Esses procedimentos além de simplificarem as atividades desenvolvidas

pelos profissionais de cada departamento da XXXXXXXX envolvido com o
processo de gerenciamento, incrementam substancialmente a qualidade dos
serviços prestados aos nossos Clientes, fortalecendo ainda mais o bom
conceito que a XXXXXXXX adquiriu no mercado da construção civil.
2) CONSIDERAÇÕES GERAIS
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As atividades descritas nesse manual, partem do princípio que o Cliente já

tem definido o tipo de empreendimento a ser construído, bem como o local
que será implantado.
Quando estas situações não estiverem definidas, o cliente deverá

providenciar o Estudo de Viabilidade do Empreendimento e o Estudo de
Localização da nova planta.
As atividades necessárias de gerenciamento de obras estão correlacionadas

e muitas delas transcorrem durante todo o período do investimento.
O procedimento de obras da XXXXXXXX está dividido em:
 Reunião de Abertura
Confirmada a contratação da XXXXXXXX, é agendada com o cliente

reunião de abertura com os responsáveis pelos trabalhos, onde serão
apresentados os respectivos organogramas com os nomes e atribuições
de cada lado.
Na mesma reunião é apresentado o Plano de Trabalho da XXXXXXXX

para executar o escopo contratado e é definido com o cliente um
cronograma geral para desenvolver as atividades obedecendo as metas
planejadas.
 Coordenação do Projeto Básico
O Projeto Básico reflete as diretrizes do empreendimento. Nessa fase são

determinadas as premissas e conceitos da obra que serão utilizados como
referência para as atividades subseqüentes.
 Elaboração da Estimativa de Custo
A estimativa de custo é o pré-orçamento do projeto básico, necessário

para o Cliente aprovar o plano de investimento junto aos acionistas ou
investidores.
Na elaboração da estimativa de custo é necessário ter estabelecido os

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quantitativos dos serviços, obtidos das premissas e do projeto básico

consolidado e do cronograma definido para o empreendimento.
Os preços atribuídos aos serviços são os de mercado, constantes dos

bancos de dados do cliente e da XXXXXXXX ou obtidos em consultas à
empresas especializadas e conhecidas.
 Planejamento Físico-Financeiro
Definidos e aprovados o projeto básico e a estimativa de custos do

empreendimento, é necessário estabelecer as estratégias e metas para as
contratações e execução das atividades, com a alocação dos respectivos
custos ao longo do tempo.
Desta forma obtem-se o cronograma físico-financeiro do empreendimento,

que será a referência para controle dos prazos, dos desembolsos e dos
eventuais desvios.
 Planejamento Tributário
Visa estabelecer um plano para a utilização das vantagens tributárias e

fiscais facultadas pela legislação vigente, gerando economias
significativas para o cliente, com um desembolso menor.
 Contratações
Nesta fase será elaborada toda a documentação necessária para realizar

os processos de contratação dos projetos e obras, na pré-qualificação das
empresas participantes dos processos e no recebimento e equalização
das propostas.
 Coordenação dos Projetos Executivos
Consiste em acompanhar permanentemente a evolução dos projetos, de

forma a assegurar o cumprimento das metas de prazos, e custos, as datas
de aprovação junto à órgãos públicos e concessionárias de serviços e o
cumprimento das normas e especificações de qualidade.
Além disso, a equipe da XXXXXXXX questionará o por quê de cada

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definição e se não há uma maneira mais eficiente (econômica, simples e

funcional) para se atingir a adequada utilidade, conforto e satisfação para
o usuário, com o menor custo e mantendo a qualidade requerida e os
prazos previstos. (Análise de Valor Técnico)
 Coordenação e Supervisão das Empreiteiras, Subempreiteiras e do

Canteiro de Obras
É o acompanhamento das empresas contratadas na consecução dos seus

objetivos, fazendo com que todos os serviços sejam realizados da forma
concebida, no custo e prazo programados e seguindo as normas e
padrões de segurança do cliente.
A nossa atuação contribui na agilização dos processos internos do cliente,

voltados à novas atividades, em função do nosso relacionamento direto
com as principais áreas e departamentos envolvidos no empreendimento
(engenharia, suprimentos, financeiro e usuários das novas instalações
construídas / reformadas), aliados aos procedimentos já discutidos e
implementados.
 Suprimentos
Apoiar a equipe de suprimentos do cliente na aquisição dos principais

equipamentos e materiais e fazer o diligenciamento junto aos
fornecedores, para verificar o andamento das fabricações e fornecimentos,
identificar as divergências nos prazos e acertar as medidas corretivas
necessárias.
 Administração dos Contratos
É a área da XXXXXXXX, cuja equipe está estabelecida na sua sede,

responsável pela análise e aprovação das faturas emitidas pelas
empresas contratadas, pela verificação dos adequados recolhimentos das
contribuições sociais (INSS e FGTS) dos contratados e na administração
de retenções, cauções, seguros e multas nos contratos entre o Cliente e
as empresas.
Esta área também assessora o cliente nas eventuais reivindicações

apresentadas por seus contratados, na solução de eventuais conflitos
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contratuais e no encerramento desses contratos.
 Controle Financeiro, dos Custos e dos Prazos
Monitora a compatibilidade dos gastos com o progresso físico das obras,

com a utilização de sistema próprio da XXXXXXXX.
Avalia e negocia os custos consequentes de alterações de projeto,

evitando ou minimizando sua influência no cronograma de desembolsos e
no orçamento.
 Encerramento dos Contratos
É feito após as inspeções finais e recebimento definitivo das obras e

instalações, bem como após a apresentação de todas as guias e
quitações junto aos órgãos públicos e às concessionárias, bem como dos
documentos e manuais especificados em contrato e depois de
devidamente verificados e aceitos.
3) REUNIÃO DE ABERTURA
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O Depto. Técnico da XXXXXXXX deverá agendar a primeira reunião com o

Cliente, tendo como objetivo apresentar os responsáveis pelas equipes de
trabalho de ambas as partes, discutir e planejar a estratégia de trabalho para
o empreendimento em questão.
Nesta primeira reunião devem ser definidas e acordadas as metas a serem

perseguidas e os procedimentos a serem aplicados em todo o
empreendimento. Todos os assuntos tratados deverão ser registrados em Ata
de Reunião (modelo anexo 01).
Seguem alguns tópicos que deverão ser abordados na primeira reunião com
o cliente:
 Apresentação dos responsáveis pela equipe de trabalho XXXXXXXX

(atribuições e responsabilidades)
 Diretor (atuação junto a diretoria e gerência do Cliente)
 Apresentar organograma
 Definir diretrizes de trabalho
 Administrar e avaliar o trabalho da equipe
 Planejar e acompanhar o fluxo de informações e atividades
 Controlar o padrão e a qualidade do serviço prestado pela equipe
 Assessorar nas definições do Projeto Básico
 Assessorar na consolidação do Planejamento e Orçamento do
Projeto Básico
 Assessorar na pré-seleção das empresas proponentes
 Assessorar no processo de Tomada de Preços de todas as
contratações
 Assessorar na coordenação dos projetos utilizando Análise de Valor
 Orientar a equipe quanto a metodologia de trabalho
 Coordenador do Projeto (atuação junto a gerência do Cliente e

fornecedores)
 Coordenação dos projetos com Análise de Valor Conceitual para o

projeto Básico e Análise de Valor Técnico para o Projeto Executivo
 Apoio na elaboração e definição do Projeto Básico junto ao Cliente
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 Apoio na elaboração e definição do Planejamento Global do

Empreendimento
 Apoio na elaboração do Orçamento do Projeto Básico (estimativa de
custo)
 Apoio na consolidação da estimativa de custo (Budget).
 Orientar e controlar as atividades das empreiteiras e projetistas
 Definir Política de Gestão para Controle de Qualidade e Processos
de Engenharia
 Definir critérios para Tomada de Preços, Contratos e escolha de
fornecedores
 Definir plano de trabalho visando compatibilizar prazos e custos
 Realizar reuniões periódicas com os envolvidos no processo e
reportar ao Cliente as soluções adotadas e controlar prazos
 Acompanhar e avaliar a qualidade e produtividade dos serviços
prestados
 Renegociar/aprovar prazos e custos
 Coordenar e orientar os processos de Auditoria Preventiva em todas
as fases do empreendimento
 Engenheiro Residente Civil e Eletromecânico (atuação junto aos

fornecedores)
 Acompanhar e coordenar as atividades do projeto aplicando a

Técnica de Análise de Valor
 Elaboração e definição do Projeto Básico junto ao cliente
 Elaboração do Planejamento Global do empreendimento
 Elaboração do Orçamento Geral do Empreendimento (estimativa de
Custo)
 Consolidação da estimativa de custo (Budget)
 Coordenar junto ao Cliente a interface deste Manual de
Gerenciamento com as normas e procedimentos internos do mesmo
 Coordenar, planejar e orientar as atividades de fiscalização da obra
 Definir junto aos fornecedores os critérios para elaboração e
acompanhamento da programação detalhada da obra
 Promover a harmonia entre os envolvidos no processo
 Acompanhar e avaliar a qualidade e produtividade dos serviços
prestados pelos fornecedores
 Executar plano de trabalho prevendo Análise de Valor e Auditoria
Preventiva na obra
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 Manter fluxo de informações entre os envolvidos no processo

 Realizar reuniões técnicas para controle do andamento da obra
(prazo, custo, qualidade, etc.)
 Manter arquivo técnico atualizado no campo
 Fiscalizar e fazer cumprir as Normas de Segurança
 Efetuar as medições de serviços executados junto aos fornecedores
 Área de Controle de Propostas / Custos (atuação junto ao Coordenador

do Projeto)
 Analisar a documentação técnico-financeira das empresas, no

processo de pré-qualificação para concorrências
 Equalizar as propostas recebidas em concorrências, até atingir um
nível adequado de avaliação
 Emitir relatório padronizado da concorrência, para análise e escolha
do cliente da empresa vencedora do processo
 Elaborar orçamentos e estimativas para controle das verbas
aprovadas
 Acompanhar e aferir o orçamento
 Controlar custos contratados e a contratar
 Elaborar “cash flow” do empreendimento
 Informar através de relatórios específicos a situação financeira do
empreendimento
 Área de Administração de Contratos (atuação junto ao Coordenador do

Projeto)
 Verificar a situação econômico-financeira das empresas contratadas

e a contratar através de informações obtidas no mercado
 Elaborar o modelo de carta de intenção a ser emitida pelo cliente,
para confirmar a contratação de empresas
 Emitir o contrato entre o cliente e a empresa a ser contratada,
incluindo todas as alterações, preços e prazos pactuados durante o
processo de concorrência
 Elaborar plano de controle de pagamentos do cliente em relação
aos fornecedores contratados
 Acompanhar e aprovar os documentos de cobrança emitidos pelos
fornecedores
 Exigir e verificar a conformidade das guias de recolhimento de
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tributos (INSS, FGTS e ISS) dos fornecedores

 Verificar e administrar as retenções, cauções, seguros, cartas de
fiança e outras garantias financeiras
 Informar à área de controle de custos o fluxo de pagamentos
 Manter atualizado o arquivo de pagamentos do projeto
 Apresentação da equipe do Cliente
 Organograma
 Diretor responsável pelo empreendimento
 Controller
 Gerente técnico responsável pelo empreendimento
 Gerente financeiro
 Gerente de processo
 Depto. Técnico
 Depto. de Segurança no Trabalho
 Depto. de Segurança Patrimonial
 Depto. de Compras/Suprimentos
 Apresentação geral do nosso método de trabalho e apresentação dos

procedimentos a serem adotados (manual atendendo as particularidades
do Cliente)
 Matriz de atribuições
 Fluxo de Informações
 Procedimentos
>Budget
>Contratação
>Suprimentos
>Controle de Custos
>Seguros e Responsabilidades
>Controle de Pagamentos
 Acompanhamento dos Projetos
 Acompanhamento do processo de execução do empreendimento
 Consultoria Financeira
 Entrega da obra
 Definição do cronograma básico das principais atividade, planejando e

detalhando os primeiros passos a serem tomados.
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4) COORDENAÇÃO DO PROJETO BÁSICO
4.1) PREMISSAS BÁSICAS DO EMPREENDIMENTO
As premissas básicas do empreendimento deverão ser obtidas através

de informações passadas em reuniões com as equipes do Cliente, a
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equipe de trabalho XXXXXXXX e por projetistas experientes

contratados pelo Cliente.
A relação a seguir é orientativa e contempla premissas referentes a

diversos tipos de empreendimento:
 Tipo do produto e sua utilização no mercado;

 Fluxo de matérias primas e produtos acabados;
 Processo de fabricação do produto;
 Utilidades básicas necessárias para o processo;
 Logística do empreendimento (fluxo interno, armazenamento, etc.)
 Verificar a Lei de Zoneamento;
 Tipo do empreendimento, que poderá ser industrial, comercial,
imobiliário, varejo, escolas, obras de arte, etc.;
 Áreas estimadas necessárias para a implantação do projeto;
 Padrão de acabamento desejável;
 Prazo da implantação (considerando necessidades de mercado,
prazos mínimos para implantação do projeto e outros);
 Licenças de Meio Ambiente, IBAMA, Florestal, DEPRN, etc,
necessárias;
 Código de obras da cidade;
 Departamentos públicos específicos da região;
 Outros.
É importante para definir o projeto básico a análise das características

do imóvel onde será implantado o empreendimento, como:
 avaliação do subsolo (sondagem) - caso o cliente ainda não tenha
contratado a sondagem do terreno, a XXXXXXXX deverá sugerir tal
contratação;
 avaliação da utilização anterior do terreno e adjacências - caso tenha
sido utilizado por empresa que trabalhava com produtos químicos ou
petro-químicos, deve-se buscar junto a empresa de meio ambiente
responsável, se há alguma pendência ou necessidade para a
liberação da nova construção.
 Dimensões e elevações reais de terreno - caso o cliente ainda não
tenha contratado o levantamento topográfico do terreno, a
XXXXXXXX deverá sugerir tal contratação.
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Registrar todas as premissas em documentos como cartas e atas de

reunião.
Deve-se promover reuniões internas com as diversas áreas do cliente

envolvidas no projeto, principalmente os usuários finais, para análise
das premissas e elaboração das considerações finais do projeto básico.
4.2) AVALIAÇÃO DO PROJETO BÁSICO COM ANÁLISE DE VALOR

CONCEITUAL
No desenvolvimento do projeto básico, deve-se avaliar

permanentemente as soluções apresentadas do ponto de vista de
implementação do processo, utilidades consideradas, soluções
arquitetônicas de implantação dos prédios (master plan), os materiais
especificados, quanto a sua qualidade, prazo de fornecimento e custo,
buscando sempre a melhor opção pelo menor valor, otimizando a
relação custo-benefício.
A análise de valor é a comparação entre as necessidades do cliente

(usuários)e as soluções apresentadas no projeto básico, elaborando um
estudo comparativo entre eles, permitindo identificar junto ao cliente a
melhor solução com o menor custo.
Para obtenção dos custos aproximados destas alternativas, deve ser
utilizada a experiência dos profissionais envolvidos ou até recorrer a
especialistas no mercado.
Através da experiência desses profissionais, a XXXXXXXX deverá

sugerir alternativas técnicas com o objetivo de contribuir para encontrar
a melhor solução com o menor custo e prazo. Essas alternativas
deverão ser discutidas em reuniões com a projetista e o Cliente.
4.3) DEFINIÇÃO FINAL DO PROJETO BÁSICO
Esta etapa dos trabalhos, tem como objetivo definir as características

básicas da obra (lay-out básico), escolha do tipo de estrutura, cobertura,
materiais de acabamento, especificações de materiais, pavimentação,
etc.
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Com a conclusão das revisões, o projeto básico será submetido aos

comentários finais da XXXXXXXX e do Cliente, que avaliarão a
consistência das novas soluções.
As revisões serão feitas quantas vezes forem necessárias até que se

obtenha o projeto totalmente consolidado e aprovado pelo Cliente.
5) ELABORAÇÃO DA ESTIMATIVA DE CUSTO
5.1) MONTAGEM DA ESTIMATIVA DE CUSTO
O Budget é elaborado a partir dos preços de mercado obtidos através

de pré- orçamentos com empresas parceiras da XXXXXXXX e,
posteriormente, pré equalizados até obter o formato final.
Com a compatibilização das soluções adotadas e seus respectivos
valores, é determinado a consolidação da Estimativa de Custo.
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5.1.1) Escolha das empresas
O número de empresas que irão participar da elaboração do

budget pode ser de 1 a 3, segundo a tabela:
1 Empresa Contratos de até R$ 7 milhões

2 Empresas Contratos de R$ 7 à 15 milhões
3 Empresas Contratos acima de R$ 15 milhões
Não há necessidade de formalidade no processo de convite das

empresas selecionadas nesta etapa.
5.1.2) Apresentação do projeto às empresas
Deve-se realizar reunião independente com cada empresa

selecionada, onde deverão ser apresentados e entregues os
projetos básicos e os documentos com as informações
relevantes.
As dúvidas no processo de pré orçamento deverão ser enviadas
a XXXXXXXX que responderá de acordo com as premissas do
empreendimento.
Toda comunicação deverá ser via telefax e a data limite de
questionamento será definida pela XXXXXXXX.
5.1.3) Recebimento e equalização dos orçamentos
As propostas poderão ser encaminhadas à XXXXXXXX via

correio eletrônico ou telefax já que nesta fase estamos
trabalhando com o pré-orçamento.
A equalização dos orçamentos deve ser feita confrontando
primeiramente a somatória de cada macro atividade e em
seguida selecionar dentro de cada macro atividade os serviços
de maior relevância.
Identificar os valores de maior consistência de cada orçamento
de forma a montar a composição dos orçamentos gerando então
um novo orçamento otimizado.
5.2) FORMATAÇÃO DA ESTIMATIVA DE CUSTO E APRESENTAÇÃO AO

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CLIENTE
Compilar os dados desde a etapa de elaboração e consolidação das

premissas e projeto básico até o fechamento da planilha e sua memória
de cálculo. (Anexo 02)
5.3) APRESENTAÇÃO DO RELATÓRIO (ESTIMATIVA DE CUSTO)
Deve ser emitido relatório resumindo as ocorrências da etapa,

apontando os profissionais envolvidos no processo, os documentos
gerados e o resultado final com comentários minuciosos sobre a reunião
de aprovação da Estimativa de Custo, realizada com o Cliente.
Arquivar toda a documentação gerada durante esta etapa.
6) PLANEJAMENTO FÍSICO-FINANCEIRO
6.1) ELABORAÇÃO DO CRONOGRAMA FÍSICO
Conforme diretrizes definidas com o Cliente nas fases anteriores é

gerado o planejamento físico e financeiro.
É utilizada a planilha de orçamento otimizada gerada na estimativa de
custos para obtenção dos dados do escopo;
Empregar o software MS Project ou outro utilizado pelo cliente, como
ferramenta para elaboração do cronograma, lançando os dados da
planilha otimizada e o prazo máximo de execução do empreendimento;
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Definir a estratégia e os prazos para execução de cada atividade,

respeitando os vínculos gerados entre elas.
Montar o cronograma conforme as macro atividades da estimativa de
custos aprovada pelo Cliente.
6.2) ELABORAÇÃO DO CRONOGRAMA FINANCEIRO
Utilizar o cronograma físico por macro atividades.

Atribuir às macro atividades seus respectivos valores, retirados da
estimativa de custos.
Utilizar a “Curva S” (anexo 03) ou outras mais adequadas às
necessidades do cliente, para a divisão do valor da macro atividade pelos
períodos em que a mesma está programada para ser realizada.
Totalizar cada período do cronograma, gerando a programação periódica
de desembolso.
Obs: Período é a unidade de tempo (geralmente mês), utilizada para

estudo do planejamento físico-financeiro do empreendimento.
6.3) APRESENTAÇÃO AO CLIENTE
Anexar ao cronograma físico financeiro, carta de apresentação e

comentários sobre os dados obtidos, que deverá ser apresentado ao
Cliente em reunião com registro em ata.
Quando necessário, sugerir linhas de crédito para auxílio na viabilização
do empreendimento.
Obs: As informações adicionais sobre as linhas de crédito deverão ser

encaminhadas ao Cliente após uma avaliação específica e detalhada
feita pelo departamento financeiro da XXXXXXXX.
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7) PLANEJAMENTO TRIBUTÁRIO
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8) CONTRATAÇÕES (PROJETO, CONSTRUÇÃO, INSTALAÇÕES E

EQUIPAMENTOS)
8.1) PRÉ-QUALIFICAÇÃO
8.1.1) Seleção das empresas
Verificação das empresas que apresentem condições técnicas

para a execução trabalhos e que estejam aptas para elaboração
de propostas técnicas e comerciais sem margem de
interpretação subjetiva.
Deverão ser escolhidas as empresas cujo perfil se adapte às
características do projeto em questão.
As empresas deverão ser agrupadas atendendo o porte, receita,
tipo e acervo técnico das obras realizadas.
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A divisão das empresas deverá ser:
Grupo 1 – empresas de mega porte: faturamento acima de R$

100 MM/ano
Grupo 2 – empresas de grande porte: faturamento de R$ 40 a
100 MM/ano.
Grupo 3 – empresas de médio porte: faturamento até R$ 5 a 40
MM/ano.
Grupo 4 – empresas de pequeno porte: faturamento até R$ 5
MM/ano.
De acordo com o acervo técnico dividimos em:
Classe A – empresas especializadas em obras industriais

Classe B – empresas especializadas em obras comerciais
Classe C – empresas especializadas em obras imobiliárias
Classe D – empresas para outros perfis de obras
Os referidos perfis acima relacionados deverão ser pesquisados

junto ao cadastro existente no banco de dados da XXXXXXXX.
8.1.2) “Vendor List”
Deverá ser apresentado ao Cliente a lista das empresas pré-

qualificadas perante cadastro XXXXXXXX. (anexo 04)
Juntamente com o Cliente serão definidas as empresas que
deverão participar da avaliação e pré-qualificação detalhada.
Esta escolha deverá ser registrada em Ata de Reunião.
8.1.3) Carta de Pré Qualificação
Será enviado às empresas selecionadas a carta (anexo 05),

solicitando dados cadastrais para avaliação da situação técnica,
econômico-financeira.
O Cliente, a seu critério, poderá indicar outras empresas não

constantes no “Vendor List” para participação da licitação.
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Esta carta deverá ser enviada de acordo com o

PROCEDIMENTO PADRÃO DE ENVIO DE DOCUMENTOS –
GRD.
Ressaltar a importância da entrega do arquivo eletrônico “Coleta

de Dados”.
Obs.: Ficará a critério do cliente a inclusão ou não de seus

dados, bem como, definir o perfil do projeto na carta.
8.1.4) Análise Técnica e Econômico-Financeira das Empresas

Convidadas.
Será feita análise criteriosa das condições técnicas e econômico-

financeiras das empresas.
Serão abrangidos os seguintes tópicos:
 Avaliação técnica
 Experiência na execução de projetos similares.

 Análise de atestados de execução, emitidos pelos clientes.
(estes atestados deverão estar na relação dos documentos
cadastrais solicitados na carta de pré-qualificação).
 Avaliação econômico-financeira e cadastral
A análise econômico-financeira e cadastral das empresas

participantes baseia-se nos dados extraídos dos balanços
patrimoniais e demonstrações de resultados (não auditados)
dos três últimos exercícios. A esses dados adiciona-se uma
pesquisa ao SERASA, para verificação da qualidade do
crédito da empresa junto ao mercado, nos últimos 5 anos.
As demonstrações financeiras são analisadas e

reclassificadas em grupos de contas, segundo critérios que
permitem a verificação de sua consistência, bem como a
comparação imediata dos principais índices de desempenho.
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O resultado da avaliação final traduz-se por um grupo de

indicadores que juntos evidenciam a saúde econômica e
financeira da empresa individualmente, e comparativamente
no conjunto do processo. Esse grupo de indicadores reflete o
nível de liquidez, rentabilidade, rotatividade e de
endividamento, em cada exercício, permitindo uma análise
consistente do desempenho passado, e projetando-se
resultados futuros.
Os índices verificados em cada empresa são pontuados, após

avaliação comparativa ponderada, conforme critérios
decididos em conjunto com o Cliente.
Destaca-se dentre o grupo de indicadores os de Receita

Bruta, Liquidez Corrente, Endividamento Geral, Rentabilidade
do PL e o Fator de Insolvência, como responsáveis diretos
pela pontuação final da empresa nesse quesito.
O Fator de Insolvência é um índice combinado e ponderado

para análise da probabilidade de insolvência das empresas,
de caráter comparativo.
A avaliação final visa, portanto, preservar o Cliente de

possíveis problemas com estas empresas, cuja situação
econômico financeira possa comprometer o atendimento do
escopo contratado.
Baseado nas informações coletadas nos itens acima, será

elaborado um relatório com as avaliações finais e
ranqueamento.
8.1.5) Conclusão
Deverá ser realizada reunião com o Cliente para a escolha das

empresas qualificadas para participação da licitação.
Nesta reunião deverá ser elaborada ata de reunião (anexo 06),
registrando as definições e considerações finais.
8.2) TOMADA DE PREÇOS E ANEXOS

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Deverão fazer parte do procedimento de tomada de preços, os

seguintes documentos:
 Carta Convite (anexo 07)

 Tomada de Preços (anexo 08) que contém todas as informações
necessárias ao processo, inclusive a Minuta de Contrato
Os documentos em referência deverão ser previamente analisados e

aprovados pelo Cliente, fato este que deverá constar de ata de reunião.
8.2.1) Carta Convite
Deverá ser enviada Carta Convite às empresas licitantes,

determinando uma data limite para seu cumprimento.
No caso de declínio de algum licitante, anexar a correspondência
ao processo de concorrência.
8.2.2) Tomada de Preços
Farão parte da Tomada de Preços os seguintes documentos:
 Projeto Executivo Detalhado (arquivo eletrônico)

 Memorial Descritivo incluindo especificações técnicas de
equipamentos e materiais
 Caderno de encargos.
 Planilhas orçamentárias (anexo 09)
Obs.: não será permitida alteração nos itens da planilha, sob
pena de desqualificação sumária do licitante.
 Declarações solicitadas no caderno
 A licitante deverá enviar documento comprobatório de visita ao
local do projeto, dando ciência de todas as dificuldades
possíveis para execução da obra.
 Minuta de Contrato
 Condições Gerais
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8.2.3) Esclarecimentos de Dúvidas da Tomada de Preços
Os proponentes, se necessário, deverão enviar a XXXXXXXX

através de correspondência suas dúvidas referentes à Tomada
de Preços que deverão respeitar o “Procedimento Padrão de
Envio de Documentos”.
Os questionamentos apresentados pelos proponentes, serão

respondido em igual teor e enviados na mesma data a todos os
participantes, em forma de circular, por carta ou fax.
8.2.4) Recebimento das Propostas (procedimentos de recebimentos e

datas limites)
De acordo com os prazos estipulados na Tomada de Preços, o

recebimento das propostas obedecerá ao seguinte procedimento:
 Avaliação e conferência da inviolabilidade dos envelopes

enviados “A” e “B”;
 Protocolar o recebimento.
Obs: Quando um dos envelopes não estiver devidamente

lacrado, será devolvido ao proponente através de
correspondência específica com cópia ao Cliente.
8.2.5) Abertura das Propostas com o Cliente
Com os envelopes recebidos e devidamente lacrados, será

realizada reunião com o Cliente onde serão seguidos os
procedimentos abaixo:
 Abertura oficial dos envelopes

 Avaliação da documentação apresentada
 Verificação criteriosa dos documentos previstos na Tomada de
Preços para validação da proposta apresentada. Se observada
a falta de qualquer documento citado, a proposta pode ser
invalidada ou ser dada nova oportunidade ao proponente de
sanar a não conformidade (a critério da comissão, com registro
e justificativas na ata).
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 Preenchimento do “Mapa de Abertura” (anexo 10)

 Todos os campos do mapa de abertura deverão ser
preenchidos de acordo com a proposta de cada licitante. Após
a conclusão do Mapa, todos os participantes deverão apor a
rubrica sobre o mesmo.
 Deverá ser elaborada ata de reunião registrando todos os itens
acima.
8.2.6) Equalização Técnica e Comercial das Propostas
Definimos como equalização, a comparação dos itens de cada

planilha quanto à especificação, unidade, quantidade, valor
unitário e valor total, até atingir um nível satisfatório de avaliação
objetiva necessário para uma contratação.
Com todas as propostas recebidas, avaliadas e validadas junto

ao Cliente, inicia-se então o cumprimento do procedimento a
seguir:
 Elaboração do mapa de equalização (anexo 11). A confecção

do mapa facilitará a comparação técnica e comercial das
planilhas apresentadas visando maior coerência na avaliação
final.
 Avaliação do mapa
 Caso haja dúvidas ou discrepâncias na análise do mapa de
equalização, serão elaboradas e enviadas correspondência
aos proponentes com cópia ao Cliente para esclarecimentos,
determinando um prazo máximo para as respectivas respostas
(entrega de nova proposta). Estas correspondências deverão
ser protocoladas conforme “Procedimento Padrão de Envio de
Documentos”.
8.2.7) Abertura das propostas revisadas com o Cliente
O procedimento de recebimento, abertura e análise das

propostas, serão repetidos quantas vezes forem necessários
para a efetiva consistência do relatório XXXXXXXX de análise de
propostas.
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8.2.8) Elaboração de quadro resumo das avaliações técnico, econômico

financeiro e comercial (dados da equalização)
Os resultados das avaliações acima descritas, serão inseridos no

programa "Sistema de Avaliação de Concorrência” (anexo 12) do
qual se obtém o quadro resumo, com o ranqueamento das
empresas participantes.
O relatório de concorrência das propostas terá a planilha resumo

informando os melhores colocados perante a análise da
XXXXXXXX e sugerindo o menor número de empresas para as
negociações finais, bem como, as demais informações e detalhes
do processo (anexo 13).
8.2.9) Negociação Final
Caso seja solicitado pelo Cliente, a XXXXXXXX participará da

negociação final assessorando somente quanto a parte técnica.
Caberá ao Cliente as tratativas comerciais até a definição da
empresa a ser contratada.
Caso haja algum desconto (linear ou específico), deverá ser

solicitada uma nova proposta que será analisada criteriosamente
pela XXXXXXXX para se evitar distorções de valores e
quantidades na planilha apresentada.
É fundamental a formalização destas tratativas em Ata de

Reunião onde será informado os detalhes sobre a negociação
final e a mesma deverá ser assinada pelos responsáveis (Cliente
e Contratada). A ata deverá informar, também, que haverá uma
Carta de Intenção (anexo 14) com as orientações na fase
intermediária da reunião e contrato. Com a definição da empresa
contratada é informado às demais empresas participante sobre o
encerramento do processo de contratação, conforme carta de
agradecimento (anexo 15)
8.3) ELABORAÇÃO DO CONTRATO
A emissão de contratos será efetuada pelo departamento de

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Administração de Contratos da XXXXXXXX, conforme segue:
 No início do projeto, o responsável da XXXXXXXX pelo contrato

deverá elaborar junto ao Cliente a estratégia de contratação. Deverá
estar claro como serão subdivididos os pacotes de contratação.
 O responsável da XXXXXXXX pelo contrato deverá enviar ao

departamento de Administração de Contratos na matriz, aos
cuidados do responsável pela área, os seguintes documentos:
 Formulário de Solicitação de Emissão de Contrato, preenchido

 Disquete do Depto. Engenharia contendo a Tomada de preços;
 Carta convite;
 Cópia da Tomada de preços;
 Proposta Comercial Revisão 0;
 Proposta Comercial Revisão Final;
 Correspondências de esclarecimentos tramitadas durante o
processo (incluindo cartas, fac-similes, atas de dúvidas e outros);
 Cronograma Físico/Financeiro adaptado às condições finais
negociadas;
 Carta de Intenção (caso seja emitida pelo Cliente);
 Inclusão de outros itens (os envolvidos deverão especificar).
 O Depto. de Administração de Contratos, salvo necessidade

específica do Cliente, elaborará minuta de contrato após 5 (cinco)
dias úteis da entrega da documentação completa. Caso a
documentação seja entregue incompleta, este prazo será contado a
partir do recebimento final da documentação.
 O Depto. de Administração de Contratos enviará minuta de contrato

para o solicitante. O mesmo deverá comentar em até 3 (três) dias
úteis, sendo que caso isso não ocorra o mesmo será emitido e
enviado ao fornecedor para que este proceda a assinatura do seu
representante e uma testemunha.
Caso ocorra algum comentário, de pequena monta, o mesmo será
viabilizado em até 48 (quarenta e oito) horas.
Vale ressaltar que não será efetuado qualquer pagamento, exceto

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sinal, sem que o contrato esteja assinado por todas as partes, salvo
indicado em contrário na carta de intenção assinada pelas partes, ou
assim definido pelo Cliente.
O Depto. de Administração de Contratos será responsável por

tramitar o contrato para coleta das assinaturas e entrega das
respectivas cópias.
 Considerações Finais
Este procedimento deverá ser implementado sempre que se iniciar

qualquer contrato de construção. Casos específicos serão
analisados juntamente com a coordenação da obra.
9) COORDENAÇÃO DOS PROJETOS EXECUTIVOS

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10) COORDENAÇÃO E SUPERVISÃO DAS EMPREITEIRAS,

SUBEMPREITEIRAS E DO CANTEIRO DE OBRAS
10.1) DOCUMENTAÇÃO LEGAL NO PROCESSO DE EXECUÇÃO
Após o término e aprovação do projeto executivo, deverá ser feito o

acompanhamento junto ao Cliente na preparação da documentação
legal, para a tramitação junto aos órgãos públicos e concessionárias.
O processo consiste basicamente em protocolar e acompanhar o

processo de aprovação dos projetos executivos junto aos órgãos
públicos e concessionárias para a emissão de:
 Alvará de Construção
 Licença de Instalação (caso fábrica)
 Meio Ambiente (DEPRN, IBAMA CETESB, etc.)
 Matrícula da Obra (CEI/CMA)
 Seguro de Obra
 Rodovias
 Projeto de Bombeiro (caso necessário)
 Sanitária
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 Uso de solo
Deverá também ser aplicado o check list de início das atividades de

obra (anexo 16).
10.2) ACOMPANHAMENTO DO ESCOPO E COORDENAÇÃO DOS

SERVIÇOS CONTRATADOS
 Coordenação dos projetos executivos e concessionárias.
Este procedimento consiste no acompanhamento e diligenciamento

junto aos órgãos públicos e concessionárias, até a aprovação final
dos mesmos.
Acompanhamento e coordenação permanente da evolução dos

projetos, inclusive das alterações ocorridas, observando
atentamente se estão sendo executadas as últimas versões dos
projetos e dentro dos prazos previstos.
 Cronograma Físico
Serão elaborados cronogramas detalhados pelas empresas

contratadas, objetivando acentuar as dificuldades do caminho crítico
e respeitando as principais datas-metas definidas, atendendo os
interesses do Cliente.
A consolidação dos cronogramas (utilizando o software MS Project,

ou outro utilizado pelo cliente) deverá ser feita conjuntamente com o
Cliente e Contratada em reunião sob coordenação da XXXXXXXX.
Este cronograma consolidado deverá ser acompanhado diariamente

e avaliado semanalmente em reunião de coordenação de obras,
estabelecendo as tarefas a serem concluídas, nos prazos
previamente determinados.
Todas estas “datas-marco” e as outras atividades do cronograma,

deverão constar na ata de reunião semanal de obra.
 Acompanhamento Técnico
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Consiste na coordenação e supervisão do canteiro de obras, dos

serviços das empreiteiras e subempreiteiras abaixo citados:
 orientação dos participantes da obra na implantação do canteiro

e no uso das áreas comuns;
 verificação dos progressos físico e financeiro em relação às
metas estabelecidas;
 identificar previamente a possível ocorrência de falhas de
execução que possam gerar retrabalhos;
 atuação para que sejam executadas, pelas empresas
contratadas, as alterações solicitadas pelo Cliente.
 Acompanhar e emitir relatórios periódicos da evolução das
atividades na obra.
 exigir registro diário, em cópias de desenhos das modificações
que possam ocorrer, para confecção de “As Built”;
 Relatório Diário de Obras
Registro diário das atividades, ocorrências, efetivos das empreiteiras

e subempreiteiras, por função, e a lista e quantidade dos principais
equipamentos, para confecção do histórico da obra. Deve ser
registrado, também, as precipitações pluriométricas que atrapalham
os serviços e sua duração.
 deverá ser feita análise diária do conteúdo do diário e registrar

todas as observações e solicitações relevantes ocorridas no
período. É importante ressaltar que este diário deverá ser
redigido e assinado no mínimo em duas vias, constando à
assinatura do responsável pela contratada e pelo responsável da
gerenciadora, devendo o original ser arquivado junto à
XXXXXXXX.
 Controle de qualidade
Tendo como base a ABNT e/ou outras normas indicadas nos

projetos e especificações, será feita análise e acompanhamento dos
métodos construtivos e execução de serviços das contratadas,
visando a identificação e antecipação de possíveis problemas e não
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conformidades.
Verificação da adequação e confiabilidade das técnicas empregadas

pelas empresas contratadas bem como a qualidade na execução
dos serviços, sempre atendendo a orientação dos projetos e
especificações.
Citamos alguns itens de grande importância para garantir a boa

qualidade dos materiais:
 requerer ensaios tecnológicos junto às contratadas (concreto,
aço, solo, etc.)
 requerer certificados de qualidade dos materiais aplicados pelas
empreiteiras e subempreiteiras (cabos, aço, tubos, etc.).
 requerer amostras dos materiais especificados
Deverá ser aplicado o plano de garantia da qualidade (anexo 17).
Com estes documentos em mãos, deverá ser montado o arquivo

técnico, que será entregue ao Cliente ao final da obra.
 Segurança do Trabalho
 Requisitar PCMAT e verificar as práticas e procedimentos de

SSO – Segurança e Saúde Ocupacional das empresas
contratadas, para que atendam as exigências das normas
regulamentadoras do Ministério do Trabalho (NR 18) e sejam
compatíveis com as normas e padrões do Cliente.
 Identificar aspectos organizacionais que possam ajudar ou
impedir o bom desempenho da SSO.
 Reuniões de coordenação de obras
Deverá ser realizada semanalmente com a participação de todos os

envolvidos no projeto, representante do Cliente, empreiteiras,
projetista e gerenciadora.
Serão observadas as seguintes diretrizes para realização desta

reunião:
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 convocação
 elaboração da pauta com distribuição antecipada aos
participantes
 realização da reunião com os principais tópicos:
 cronograma de atividades
 projetos legais
 projetos executivos
 soluções alternativas
 interferências
 plano de atividades
 outros
 fechamento da ata com assinatura de todos os participantes
 distribuição de cópias para cada participante
 Relatório de acompanhamento mensal de obras.
Este relatório deverá ser elaborado mensalmente e entregue ao

Cliente, arquivando uma cópia junto à gerenciadora.
O relatório será estruturado conforme modelo (anexo 19) que poderá

ser adaptado de acordo as características do Cliente.
 Medição dos serviços
A liberação do pagamento de empreiteiros, fornecedores e

prestadores de serviço, será efetuado pelo departamento de
Administração de Contratos da matriz, conforme segue:
 A contratada deverá fornecer os seguintes documentos:
 Fatura
 Planilha de medição (anexo 20)
 Guias de recolhimento autenticadas de INSS, FGTS e de ISS.
 Formulário de efetivo de mão de obra preenchido (anexo 21)
 Relação nominal de funcionários da empreiteira, inclusive
subempreiteiros
 Folhas de pagamentos, específicas da obra
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 O responsável da XXXXXXXX no contrato deverá aprovar a

planilha de medição e formulário de efetivo de mão de obra.
 O responsável da XXXXXXXX no contrato deverá preencher a

planilha de liberação de Medição conforme modelo anexo 22.
Este deverá ser entregue ao departamento de Administração de
Contratos na matriz, juntamente com toda documentação
elaborada pela contratada.
 As condições de pagamento das empreiteiras são as seguintes
 Medição Mensal
 Medição da contratada e aprovação da XXXXXXXX

(Depto. de Administração de Contratos) – de 25 a 28 de
cada mês.
 Recebimento da documentação pelo departamento de
Administração de Contratos da matriz – 1 dia útil do mês
subsequente ao da medição
 Pagamento pelo Cliente até o dia 10 do mês subsequente
à medição
 Medição Quinzenal ( caso excepcionais previstos em contrato)
 medição do final do mês segue descrito acima

 medição intermediária e aprovação XXXXXXXX (Depto. de
Administração de Contratos) – de 10 a 13 e 25 a 28 de
cada mês.
 recebimento da documentação pelo departamento de
Administração de Contratos da matriz – 1 dia útil
subsequente ao dia 13
 pagamento pelo Cliente até dia 25 do mesmo mês da
medição
Caso haja inconsistências no recolhimento dos tributos e/ou

as documentações estejam incompletas, o pagamento será
efetuado pelo Cliente 10 (dez) dias corridos após o
recebimento pelo departamento de Administração de
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Contratos da matriz, das documentações regularizadas e

completas.
 Considerações Finais
Este procedimento deverá ser implementado desde o início de

qualquer contrato. Deverá ser feita reunião orientativa onde será
solicitada a participação do departamento de Administração de
Contratos e engenharia da XXXXXXXX com os representantes
da empreiteira e Cliente para que todos fiquem cientes de suas
responsabilidades e exigências para liberação de pagamento,
que deverão ser registrados em ata de reunião.
 Medição e Pagamentos de Faturamentos Diretos
A rotina de faturamento direto sugerida pela XXXXXXXX,

segue as linhas principais:
 deverá ser definido entre gerenciadora e Cliente, na fase

de negociação e contratação, quais materiais serão
faturados diretamente à proprietária.
 Os materiais definidos como tendo faturamento direto

deverão chegar na obra acompanhados de nota fiscal de
remessa. O controle das notas de materiais deverá ser
elaborado pela Contratada.
 Os fornecedores deverão faturar a somatória das notas de

remessa enviadas ao longo do período definido. O
vencimento desta fatura deverá ser sempre, com data
igual ou superior a data de pagamento da medição na qual
esta fatura está sendo apresentada.
 As condições de faturamento, devem seguir as mesmas

pré estabelecidas no contrato entre a proprietária e a
empreiteira. É expressamente proibido o desconto
bancário de duplicatas, cobrança bancária, penhor
mercantil, etc.
MG Nº: 01
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Rev.: 03
DE Data: 19/06/01
 As notas fiscais-fatura deverão ser entregues juntamente

com a medição de serviços e acompanhadas de controle
elaborado pela Contratada e aprovado pelo Depto.
Engenharia da Gerenciadora, com data e assinatura do
engenheiro responsável.
 Os campos básicos que compõem este controle são:
Nome do fornecedor;
Número do documento fiscal;
Data de emissão;
Valor dos materiais;
Valor do destaque do ICMS;
Escopo do Fornecimento e
Somatório dos valores das notas e do destaque.
 O valor líquido que seria pago referente a medição dos

serviços da empreiteira, é então descontado do valor total
das faturas apresentadas juntamente com a medição.
 Caso ocorra algum atraso ou algum documento esteja

incorreto o pagamento do mesmo fica postergado, e sem
ônus ao Cliente, até a que se cumpra o prazo de liberação
ou até a solução da pendência.
Este procedimento deverá ser apresentado sempre que

entrar em negociação a possibilidade de faturamento
direto de materiais à proprietária, visando ganhos
tributários.
Como alerta aos riscos que tal abertura pode levar,

apresentamos os seguintes cuidados adicionais, a serem
tomados, tanto na negociação como na liberação/ aceite
dos pagamentos:
 na negociação de contratos com faturamento direto

dos materiais, o valor do sinal, se referente ao valor
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total do contrato, fica percentualmente majorado.
 O adiantamento do pagamento de medições de

serviços de rápida execução com grande incidência
de materiais deve ser vista com cautela. Neste caso,
possivelmente as notas de material, pelo serviço
ainda não ter sido executado, não terão sido
contempladas na medição.
Esta situação sempre deverá estar sob controle do

engenheiro residente pois o saldo do serviço em
certos casos não cobre o valor do material a ser
pago, e que será faturado à proprietária.
Esta situação ocorre rotineiramente com piso de

concreto, estruturas metálicas, caixilhos,
pavimentação, etc.
 A medição parcial de serviços, somente para cobrir a

entrega antecipada de materiais na obra, deverá
seguir os mesmos cuidados citados no ítem anterior.
Deverá ser considerada a possibilidade de super
faturamento ou desvios de materiais para outras
obras.
 Análise e aprovação de serviços extra contratuais
Para sua caracterização, uma ordem de serviço deve conter

no mínimo as seguintes informações, constantes no
formulário de ordem de serviço anexo 23:
 descrição dos serviços

 proposta do fornecedor
 preço
 prazo
 desenhos / especificações nas quais se baseiam a
proposta
 aprovação do responsável da XXXXXXXX no contrato
 aprovação do Cliente
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A aprovação de uma ordem de serviço deve seguir a seguinte

seqüência básica:
 preenchimento da requisição de ordem de serviço pelo

responsável da XXXXXXXX no contrato.
 aprovação da ordem de serviço pelo Cliente.
Uma vez aprovada uma ordem de serviço pelo Cliente, ela

passa a ter valor equivalente a um aditivo contratual sendo
então válidas todas as considerações e aspectos descritos no
contrato e seus anexos.
A necessidade de pagamento de sinal e retenção nos

pagamentos de uma OS, depende das características da OS,
devendo esta necessidade ser definida diretamente com o
Cliente.
 Medição para pagamento de uma Ordem de Serviço
Uma ordem de serviço deve seguir todas as normas,

disposições e aspectos dos editais de concorrência, inclusive
para seu pagamento.
Para tal, deverá ser seguida a seguinte seqüência de

liberação de pagamento:
 O formulário de ordem de serviço original, com seus

anexos, devidamente aprovado pelo Cliente, deverá ser
enviado ao departamento financeiro juntamente com a
documentação da medição relativa ao período analisado.
 Deverá ser elaborada planilha de medição de ordens de

serviço independente da planilha contratual. Esta planilha
deverá ser detalhada o suficiente, seguindo o mesmo
modelo da planilha de medição de serviços contratuais.
Outras Considerações:
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Rev.: 03
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Apresentamos também outras considerações a serem

utilizadas no controle / emissão de ordens de serviço:
A emissão e documentação da OS deverá antecipar a

execução dos serviços na obra. Todo serviço extra contratual
não aprovado por uma OS, correrá por conta e risco da
empreiteira que deverá estar evidente.
Quando excepcionalmente houver necessidade de liberação

de um serviço sem que haja possibilidade ou tempo hábil
para uma cotação, a liberação deverá ser dada pelo
responsável da XXXXXXXX no contrato, juntamente com o
Cliente com base em um valor estimado.
Toda OS é considerada uma contratação a preço global fixo.

Não são aceitas modificações de valores de uma ordem de
serviço. Qualquer alteração de escopo que se fizer
necessária, deverá ser contemplada com a abertura de uma
outra ordem de serviço.
O controle sobre a emissão de OS e aprovação de serviços

extra contratuais é de fundamental importância para o
controle dos contratos e custos do projeto, devendo portanto
ser dada a devida atenção e cuidados no seguimento do
mesmo.
 Controle de Custo
A sistemática para controle de custo deverá seguir

procedimento de sistema de controle de custo (anexo 24)
 “Start up” e comissionamento
Acompanhamento do início de operação dos equipamentos

instalados na obra, analisando performance desde a partida
até o funcionamento em regime, dando o respectivo aceite.
Este procedimento deverá ser registrado em ata específica

com a participação do fornecedor, instalador e gerenciadora.
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11) SUPRIMENTOS
 Assessoria de suprimentos junto ao Cliente
Quando constar do escopo dos trabalhos da gerenciadora ou solicitado pelo

Cliente, será dado um suporte técnico na especificação e aquisição de
materiais e equipamentos.
Será feito “follow up” (anexo 18) junto aos fornecedores para cumprimento
dos prazos de fornecimento e conformidade de especificação de
equipamentos e será informado ao Cliente em relatórios periódicos.
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12) ADMINISTRAÇÃO DE CONTRATOS

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13) CONTROLE FINANCEIRO, DOS CUSTOS E DOS PRAZOS

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14) ENCERRAMENTO DE CONTRATOS
14.1) DEFINIÇÕES
As definições dos conceitos a seguir se fazem necessárias para a total

compreensão do procedimento:
 Termo de Recebimento Parcial de Obra: termo que assume a

conclusão pela empreiteira do escopo do contrato, porém com
existência de lista de itens contratuais, com aceite pendente
(punch list) (anexo 25).
 “Punch List”: lista de atividades que deverão ser executados pela

empreiteira para conclusão do contrato.
 Termo de Recebimento Final da Obra 9anexo 26): Termo que

oficialmente recebe os serviços objeto de determinado contrato. A
partir da assinatura do mesmo, todos os serviços são considerados
aceitos.
14.2) DESCRIÇÃO
A rotina recebimento de obras a ser seguido pelo departamento de

engenharia da XXXXXXXX, segue as seguintes linhas principais:
 Quando a empreiteira entender que todos os serviços objeto do

contrato estiverem concluídos, esta deve comunicar oficialmente tal
posição à gerenciadora (XXXXXXXX).
 Com a confirmação da conclusão dos serviços, a gerenciadora

(XXXXXXXX) agendará a vistoria final para entrega da obra.
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 A vistoria é realizada com a participação da XXXXXXXX,

Proprietário e Empreiteira. Nesta são anotados e discutidos os
pontos pendentes para a conclusão dos serviços (“punch list” ).
Entende-se portanto que os itens presentes no “punch list”, são os
únicos faltantes para o encerramento do contrato.
 É assinado então o termo de recebimento parcial da obra e

anexado ao “punch list”. Este termo isenta oficialmente a
empreiteira de danos de utilização causados à instalação.
 O termo de recebimento parcial da obra deverá ser encaminhado

ao departamento de Auditoria e Finanças em Projetos da
XXXXXXXX, . Com este documento, o departamento inicia o
processo de liberação da retenção de obra.
 Com a conclusão dos serviços presentes no “punch list”, a

empreiteira deverá novamente oficialmente comunicar a
gerenciadora.
 Deverão ser agendadas tantas vistorias quanto necessárias até a

conclusão completa dos serviços. A cada vistoria deverá ser
emitida revisão do “punch list”.
 Com a efetiva conclusão de todas as pendências de “punch list”, é

emitido o termo de recebimento final da obra. Deve ficar sempre
claro que, mesmo que haja mais de um termo de recebimento
parcial de obra, visando a liberação de área para utilização do
proprietário, o termo de recebimento final só deverá ser emitido
após a conclusão de todos os “punch lists” referentes a todos os
recebimentos parciais.
 A vistoria final que gera a elaboração do termo de recebimento final

da obra, deverá ser efetuada com a participação e concordância de
representante da proprietária da obra, com poderes para tal.
 O termo de recebimento final da obra deverá ser entregue ao

departamento de Auditoria e Finanças em Projetos. Com o
recebimento deste, será efetuada a liberação da retenção da obra,
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dentro dos prazos contratuais de liberação de pagamento de

medição, As Built, Habite-se.
 Vale lembrar que a liberação do pagamento da retenção depende

de não haver pendências de documentações e tributos, bem como
a entrega dos desenhos “as built” da obra, salvo se houver
indicações contratuais contrárias.
Este procedimento é de fundamental importância para a clara

definição das responsabilidades contratuais tanto de empreiteira
quanto da proprietária e da XXXXXXXX, no final dos contratos.
Poderão haver casos específicos onde o término das atividades

contratuais independem da vontade da empreiteira. Neste caso,
poderá ser estudado, em comum acordo com a proprietária,
maneira de liberação parcial de retenção.
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ANEXOS
ANEXO 01 ...........................................................................ATA DE PREMISSAS

ANEXO 02 ..................................................................PLANILHA PARA BUDGET
ANEXO 03 ...........................................................................PLANILHA CURVA S
ANEXO 04 .....................................................................................VENDOR LIST
ANEXO 05 .................................................CARTA CONVITE PARA CADASTRO
ANEXO 06 ...............................................................................ATA DE REUNIÃO
ANEXO 07 ........................................CARTA CONVITE PARA CONCORRÊNCIA
ANEXO 08 .............................................................EDITAL DE CONCORRÊNCIA
ANEXO 09 ..............................................................PLANILHA DE ORÇAMENTO
ANEXO 10 .............................................PLANILHA ABERTURA DE PROPOSTA
ANEXO 11 .................................................PLANILHA QUADRO COMPARATIVO
ANEXO 12 .....................................SISTEMA DE ANÁLISE DE CONCORRÊNCIA
ANEXO 13 .....................................................RELATÓRIO DE CONCORRÊNCIA
ANEXO 14 .......................................CARTA DE INTENÇÃO DE CONTRATAÇÃO
ANEXO 15 ...........................................................CARTA DE AGRADECIMENTO
ANEXO 16 .................................................................PLANILHA DE CHECKLIST
ANEXO 17 .............................................PLANO DE GARANTIA DE QUALIDADE
ANEXO 18 .................................PLANILHA DE CONTROLE DE SUPRIMENTOS
ANEXO 19 ..................................................RELATÓRIO FÍSICO E FINANCEIRO
ANEXO 20 .....................................................................PLANILHA DE MEDIÇÃO
ANEXO 21 .............................................PLANILHA EFETIVO DE MÃO DE OBRA
ANEXO 22 ................................................PLANILHA LIBERAÇÃO DE MEDIÇÃO
ANEXO 23 ........................................................PLANILHA ORDEM DE SERVIÇO
ANEXO 24 ............................................... SISTEMA DE CONTROLE DE CUSTO
ANEXO 25 .........................................................................................CHECKLIST
ANEXO 26 .........................................TERMO DE RECEBIMENTO DE SERVIÇO
ANEXO 27 ............................................GUIA DE REMESSA DE DOCUMENTOS
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ANEXO 28 ......................................................................................................FAX

ManualdeGerenciamento (1) COLEGA de LU

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MG Nº: 01

4) COORDENAÇÃO DO PROJETO BÁSICO

5) ELABORAÇÃO DA ESTIMATIVA DE CUSTO

9) COORDENAÇÃO DOS PROJETOS EXECUTIVOS

10) COORDENAÇÃO E SUPERVISÃO DAS EMPREITEIRAS,

12) ADMINISTRAÇÃO DE CONTRATOS

13) CONTROLE FINANCEIRO, DE CUSTOS E DOS PRAZOS

14) ENCERRAMENTO DOS CONTRATOS

Os procedimentos apresentados nesse trabalho, visam padronizar as

A correta utilização dos procedimentos aqui descritos proporcionarão aos

Esses procedimentos além de simplificarem as atividades desenvolvidas

As atividades descritas nesse manual, partem do princípio que o Cliente já

Quando estas situações não estiverem definidas, o cliente deverá

As atividades necessárias de gerenciamento de obras estão correlacionadas

O procedimento de obras da XXXXXXXX está dividido em:

Confirmada a contratação da XXXXXXXX, é agendada com o cliente

Na mesma reunião é apresentado o Plano de Trabalho da XXXXXXXX

 Coordenação do Projeto Básico

O Projeto Básico reflete as diretrizes do empreendimento. Nessa fase são

 Elaboração da Estimativa de Custo

A estimativa de custo é o pré-orçamento do projeto básico, necessário

Na elaboração da estimativa de custo é necessário ter estabelecido os

quantitativos dos serviços, obtidos das premissas e do projeto básico

Os preços atribuídos aos serviços são os de mercado, constantes dos

Definidos e aprovados o projeto básico e a estimativa de custos do

Desta forma obtem-se o cronograma físico-financeiro do empreendimento,

Visa estabelecer um plano para a utilização das vantagens tributárias e

Nesta fase será elaborada toda a documentação necessária para realizar

 Coordenação dos Projetos Executivos

Consiste em acompanhar permanentemente a evolução dos projetos, de

Além disso, a equipe da XXXXXXXX questionará o por quê de cada

definição e se não há uma maneira mais eficiente (econômica, simples e

 Coordenação e Supervisão das Empreiteiras, Subempreiteiras e do

É o acompanhamento das empresas contratadas na consecução dos seus

A nossa atuação contribui na agilização dos processos internos do cliente,

Apoiar a equipe de suprimentos do cliente na aquisição dos principais

 Administração dos Contratos

É a área da XXXXXXXX, cuja equipe está estabelecida na sua sede,

Esta área também assessora o cliente nas eventuais reivindicações

contratuais e no encerramento desses contratos.

 Controle Financeiro, dos Custos e dos Prazos

Monitora a compatibilidade dos gastos com o progresso físico das obras,

Avalia e negocia os custos consequentes de alterações de projeto,

 Encerramento dos Contratos

É feito após as inspeções finais e recebimento definitivo das obras e

O Depto. Técnico da XXXXXXXX deverá agendar a primeira reunião com o

Nesta primeira reunião devem ser definidas e acordadas as metas a serem

 Apresentação dos responsáveis pela equipe de trabalho XXXXXXXX

 Diretor (atuação junto a diretoria e gerência do Cliente)

 Coordenador do Projeto (atuação junto a gerência do Cliente e

 Coordenação dos projetos com Análise de Valor Conceitual para o

 Apoio na elaboração e definição do Planejamento Global do

 Engenheiro Residente Civil e Eletromecânico (atuação junto aos

 Acompanhar e coordenar as atividades do projeto aplicando a

 Manter fluxo de informações entre os envolvidos no processo

 Área de Controle de Propostas / Custos (atuação junto ao Coordenador

 Analisar a documentação técnico-financeira das empresas, no

 Área de Administração de Contratos (atuação junto ao Coordenador do

 Verificar a situação econômico-financeira das empresas contratadas

tributos (INSS, FGTS e ISS) dos fornecedores

 Apresentação da equipe do Cliente

 Apresentação geral do nosso método de trabalho e apresentação dos

 Definição do cronograma básico das principais atividade, planejando e