Contrato de

Arts. 722 a 729, CC

O Código Civil de 2002 conceitua o contrato de corretagem no artigo 722, sendo este o negócio
jurídico pelo qual uma pessoa (o corretor intermediário), não ligada a outra em virtude de mandato,
de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda
um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas. A pessoa que busca o serviço do corretor é
denominada comitente.

Quanto à sua natureza jurídica, o contrato de comissão é bilateral (sinalagmático), oneroso e

consensual.

O contrato é também acessório, pois depende de um outro negócio para existir, qual seja, um
contrato principal celebrado no interesse do comitente. É aleatório, pois envolve a álea, o risco,
particularmente a celebração desse negócio principal. Nesse sentido, leciona Antonio Carlos Mathias
Coltro que “é aleatório o contrato, porque o corretor depende da sorte de seu trabalho para ter
direito ao recebimento da corretagem, aí estando o risco da atividade”.

O contrato é ainda informal, não sendo exigida a forma escrita, porém, é obrigação do corretor
executar o contrato com a diligência e prudência necessárias, prestando ao cliente,
espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios (obrigação de meio ou
diligência). O corretor deve, ainda, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu
alcance, acerca da segurança ou riscos do negócio, das alterações de valores e de tudo mais que
possa influir nos resultados de incumbência, o que está em total sintonia com o princípio da boa-fé
objetiva.

A remuneração a que faz jus o corretor é também denominada comissão, podendo esta ser fixa,
variável ou mista, assim como ocorre com a representação comercial. Prevê o artigo 724 do Código
Civil que se esta remuneração não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada
segundo a natureza do negócio e os usos locais.

“QUANTIFICAÇÃO. AUSÊNCIA DE CONTRATO ESCRITO. ARBITRAMENTO. Comprovada

a autorização dada ao corretor para realizar a intermediação, bem como que este
praticou os atos ensejadores do negócio, a ele cabe receber a respectiva comissão de
corretagem devida. Riscos de desfazimento do negócio que configuram causas
estranhas à atividade de intermediação, sobre as quais não é razoável exigir que eles
tivessem controle”. (TJSP, Embargos de Declaração 9146334-
69.2008.8.26.0000/50000, Ácordão 6960578, São Paulo, 31 Camara de Direito
Privado, Rel. Des. Hamid Bdine, j. 25.06.2013, DJESP 03.09.2013).

Para classificar a remuneração do corretor, recorre-se aos ensinamentos de José Maria Trepat
Cases, para quem essa remuneração “poderá ser fixada para pagamento periódico ou aleatório. No
primeiro caso, o pagamento ao corretor é feito de forma periódica, como se dá nos negócios jurídicos
realizados com maior frequência. Já na segunda hipótese, o pagamento a ser efetuado tem
vinculação direta com a conclusão do contrato principal, que por sua intermediação virá a realizar-
 se. Prefere-se denominar essa modalidade de remuneração, em vez de aleatória, como
remuneração de êxito ou de resultado”.

O artigo 725 do Código Civil traz regra de relevância prática. Estabelece esse dispositivo que a
remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato
de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

Para complementar a relevância da utilidade da atuação do corretor, preconiza o artigo 726 que,
sendo iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, sem a atuação do corretor,
nenhuma remuneração será devida a este. No entanto, se por escrito tiver sido ajustada a
corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado
o negócio sem a sua mediação. Mas essa remuneração não será devida se comprovada a inércia
ou ociosidade do corretor. Inércia e ociosidade são conceitos indeterminados que devem ser
analisados de acordo com o caso concreto, cabendo o ônus de sua prova a quem as alega.

Na hipótese em que, não havendo prazo determinado para a atuação do corretor, o dono do negócio
o dispensar realizando o negócio posteriormente como fruto da mediação, a corretagem será
devida. Essa a justa regra constante do artigo 727, visando mais uma vez à utilidade da atuação do
corretor. Igual solução se adotará se o negócio se realizar após o decurso do prazo contratual, mas
por efeito dos trabalhos do corretor.

Em havendo mediação ou corretagem conjunta, com mais de um corretor, a remuneração paga a

todos em partes iguais, salvo se ajuste em contrário (artigo 728). O dispositivo possibilita que as
remunerações sejam distintas, de acordo com os atributos profissionais de cada corretor, o que não
quebra o sinalagma obrigacional.

Os preceitos sobre corretagens constantes do Código Civil em vigor não excluem a aplicação de
outras normas de legislação especial. É o que prevê o artigo 729.

Artigo 722 do Código Civil:

Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de
mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se
a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.

A corretagem é o contrato mediante o qual uma das partes, o corretor, obriga-se a angariar negócios
para a outra parte, o cliente, o comitente ou o dono do negócio. Difere-se do contrato de agência e
distribuição, porque neste a prestação de serviços ocorre dentro de uma determinada zona.

A corretagem é contrato típico, consensual, bilateral, oneroso, aleatório (de resultado).

Tradicionalmente, a corretagem classificava-se em oficial (ou regulamentada) e livre.


Artigo 723 do Código Civil:
Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a
 prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do
negócio.

Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao
cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das
alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da
incumbência.

O dispositivo estabelece os deveres típicos do corretor, que acompanham a obrigação por ele
assumida de angariar negócios para o cliente: agir com diligência e prudência e prestar informações
ao cliente. O corretor que negligencia os cuidados que deveria ter ou age de forma imprudente, age
culposamente. Tanto neste caso como no caso de omitir ao cliente as informações que deveria
prestar, fica o corretor sujeito a reparar os prejuízos que sua conduta causar ao cliente.

Artigo 724 do Código Civil:
Art. 724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as
partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.

O contrato de corretagem é sempre oneroso. Se as partes não estipularem o valor da comissão, este
pode ser arbitrado judicialmente segundo os usos e costumes locais, desde que se torne devido com
a realização do negócio ou se deixar de se realizar em razão de algum dos fatos previstos nos artigos
725 a 727 do Código Civil.

Artigo 725 do Código Civil:
Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado
previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de
arrependimento das partes.

A corretagem é contrato aleatório, pois a comissão que remunera os serviços prestados pelo corretor
somente é devida se alcançado o resultado previsto, ou seja, se angariado pelo corretor o negócio
almejado pelo cliente. Considera-se concluído o serviço tanto que terceiro aceite a proposta do
cliente. Se, após aceita a proposta pelo terceiro, este ou o cliente desistir do negócio, ainda assim a
comissão será devida.

Artigo 726 do Código Civil:

Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma
remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem
com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado
o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.

Ao corretor pode ser concedida ou não a exclusividade para angariar negócios para o cliente. Ela se
justifica em situações em que o corretor deva realizar investimentos relevantes com publicidade e
despesas a fim. A cláusula de exclusividade obriga o cliente a pagar ao corretor a comissão ainda
 que a realização do negócio não resulte dos trabalhos deste. Em razão disso, a lei exige que a
exclusividade seja concedida por escrito, sob pena de nulidade.

O cliente que realizar diretamente o negócio com terceiro pode recusar-se a pagar a comissão ao
corretor por força da cláusula de exclusividade se provar que este foi negligente, inerte ou ocioso.

Artigo 727 do Código Civil:

Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor,
e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe
será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do
prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.

O dispositivo obriga o cliente a pagar ao corretor a comissão pelos negócios realizados em virtude
de seu trabalho mesmo que o negócio a que se destina a corretagem venha a ser realizado pelo
cliente após o prazo eventualmente estipulado para a corretagem e independentemente do tempo
decorrido entre a realização dos trabalhos pelo corretor e a realização do negócio pelo cliente.

Artigo 728 do Código Civil:

Art. 728. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a
remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário.

O dispositivo concretiza para o contrato de corretagem a regra do Direito das Obrigações, segundo
a qual, crédito de coisa divisível divide-se por igual entre os credores, caso não haja ressalva
contratual em sentido contrário.

Artigo 729 do Código Civil:

Art. 729. Os preceitos sobre corretagem constantes deste Código não excluem a
aplicação de outras normas da legislação especial.

Os contratos de corretagem regulados por lei especial devem observar as disposições do Código
Civil e das respectivas leis especiais a que correspondam. Em caso de duplicidade de regulação pelo
Código Civil e pela lei especial, prevalece o dispositivo posterior sobre o que for anterior a ele, salvo
se, sendo compatíveis o dispositivo anterior regular com maior grau de especificidade a questão (lex
specialis derogat generalis).

É regulado o exercício da corretagem relativos aos seguintes bens: imóveis (Lei 6.530/78); navios
(Dec. ns. 19.09/1929 e 54.956/1964); mercadorias (Dec. n. 20.881/1931); seguros (Lei 4.594/1964 e Dec.
n. 56.900/1965); fundos políticos (Dec. n. 2.475/1897; Lei 4.728/65); valores mobiliários (Lei
6.385/1976).