Div Secovi2013 Ov IncorpIeII

Curso de Incorporação
Imobiliária
UNIVERSIDADE 2013 1
ASPECTOS JURÍDICOS DA INCORPORÇÃO

IMOBILIÁRIA
Olivar Vitale
SECOVI
outubro/2013
UNIVERSIDADE 2013
1
Legislação Imobiliária até anos 90
• Síntese:
• Marco Legal nos anos 90 do mercado imobiliário
brasileiro
• Não mais receio do fantasma da inflação.
• Aquecimento da economia global.
• Evolução dos mecanismos de mercado.
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Legislação Imobiliária até anos 90
• Até os anos 90:

• Código Civil de 1916
• Sistema Financeiro de Habitação (Lei 4.380/64)
• Condomínio e Incorporações (Lei 4.591/64)
• Registros Públicos (Lei 6.015/73)
Parcelamento do Solo-Loteamento (Lei 6.766/79)
• Código de Defesa do Consumidor de 1990
• Lei de Locações (Lei 8.245/91)
4
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2
Mercado Imobiliário século XX
• Poucas modalidades de financiamento bancário (SFH)

• Hipoteca como base do sistema
• Inexistência de securitização
• Inexistência de títulos de lastro imobiliário para investimento
UNIVERSIDADE 2013 5
Mercado Imobiliário século XX
• Insegurança na retomada de imóvel em caso de

inadimplência. Juros altos
• Intervenção constante do governo nos contratos imobiliários
(mudanças de índices e periodicidades). Insegurança jurídica
• Desinteresse das instituições financeiras pelo mercado
imobiliário.
• Financiamento próprio pelas Incorporadoras. “Know how” +
“crédito” como base do negócio
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3
Evolução legislativa imobiliária
Lei 8668/93: Fundos Imobiliários (FII)

Lei 9.514/97: SFI e Alienação Fiduciária (Certificado
de Recebíveis Imobiliários CRI, securitização de
créditos imobiliários, regime fiduciário, a Letra de
Crédito Imobiliário LCI e a Cédula de Crédito
Imobiliário (CCI);
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Código Civil de 2002 (Condomínio Edilício)

Lei 10.931/2004:
. Patrimônio de Afetação
. Alienação Fiduciária
. Depósito do Controverso
. Retificação Administrativa de Registro
Imobiliário
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4
- CVM – ampliaçao FII em 2009
- MCMV em 2009
- Ampliação para aplicação dos valores do FGTS nos

ultimos anos
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Em São Paulo Capital:

. Operações Urbanas Faria Lima e Água Espraiada
(94 e 2001)
. Estatudo da Cidade em 2001
. Plano Diretor de 2002
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5
Evolução do Mercado Imobiliário
• Investimento em empreendimentos específicos (SPE, SCP)

• Investimento na empresa imobiliária (aquisição ou
participação societária ou debêntures)
• Securitização de Recebíveis
• Investimentos na estruturação de abertura de capital e em
ações das companhias. De 2006 para cá mais de 20
companhias do setor abriram capital
Evolução do Mercado Imobiliário
• CCI – Cédula de Crédito Imobiliário

• CRI – Certificados de Recebíveis Imobiliários
• FIDC – Fundos de Investimentos em Direitos
Creditórios
• FIP – Fundo de Investimento em Participações
• FII - Fundo de Investimento Imobiliário
6
Aquisição para incorporação
• Aquisição de imovel no Brasil requer

análise de documentação.
• Ainda assim: “não existe documentação

que dê plena segurança na aquisição”
• Importância da análise:
– Verificação do grau de risco da operação
– Comprovação da boa-fé
7
• Ameaça à aquisição por terceiros:
– Direito de propriedade
– Direito de crédito
• Direito de propriedade
– Procuração / título falso

– Venda por quem não é dono
– Ausência de alvará
– Ausência de co-proprietário
8
• Direito de crédito
– Fraude de execução
– Fraude contra credores
• Súmula 375 – Superior Tribunal de Justiça –

DJE 30/03/2009
“O reconhecimento da fraude à execução

depende do registro da penhora do bem alienado
ou da prova de má-fé do terceiro adquirente.”
9
• Comprovação da boa-fé
– Obtenção e guarda das certidões

– Cuidados ao alcance do comprador
– Evolução da proteção ao terceiro de
boa-fé
• Atos sucessivos últimos 10 a 15 anos

constantes da Matricula do imóvel
– Proprietários atuais
– titulares de direitos antecessores
– Comarcas:
– Do imóvel
– Da pessoa
10
• Proprietário pessoa jurídica:

–Obter certidão dos sócios?
• Proprietário pessoa física:

–Obter certidão da(s) empresa(s) que seja
sócio?
• Prevalencia da Boa –fé
– Segurança juridica E incentivo ao mercado

imobiliario
11
Registro de Imóveis
• Formalismo. Segurança Jurídica

• Competencia territorial
• Sistema fechado: a lei fala que títulos
podem ser registrados e quais não podem
• Títulos registráveis: Art. 167, I, da lei
6.015/73 e legislação esparsa
• Sistema anterior:
– Transcrição
– Inscrição
• Sistema Atual:
– Matrículas
– Registro (sentido genérico estrito)
– Averbação
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• Livro de protocolo – efeitos retroagem ao protocolo. Prioridade.

• Livro 2 – Registro geral (matrículas)
• Livro 3 – Registro auxiliar
• Livro 4 – Indicador real
• Livro 5 – Indicador pessoal
• Livro de Registro de Aquisição de Imóveis Rurais por Estrangeiros
• Livro de Registro das Indisponibilidades
• Livros antigos ainda de interesse (Atenção especial ao antigo Livro 3 –
Transcrições)
• Principios fundamentais:
. Publicidade
. Continuidade
. Especialidade
. Unitariedade da matricula
. Legalidade
. Rogação
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Formalizacao na aquisição
• Compra e venda OU permuta
• Promessa de compra e venda OU de

permuta. Direito real com o registro
• Rápido fechamento. Opção de Compra.

Riscos.
14
Condições resolutivas:
• Análise da documentação
• Regularização do Imóvel
• Análise ambiental
Condições resolutivas:
• Viabilidade de aprovação do projeto

• Imóveis contíguos: – regularidade da documentação
de todos os terrenos ou realização da análise prévia;
• fechamento simultâneo do negócio ou condição
negocial que sejam adquiridos os demais, em
determinado prazo.
15
. Promessa de venda e compra

. Obrigação sempre em dinheiro
. Permuta
. Troca
. Diferenças principais da venda para a permuta:
. tributária – IR
. Fraude na aquisição
16
. Permuta de terreno por unidades futuras no mesmo

local.
. sempre por unidades prontas
.Previsão na Lei 4591/64. Exceção à regra geral
. São Paulo: escritura definitiva no momento do
registro do memorial de incorporação
. Permuta ou Venda e Compra + Dação em pagamento de

unidades futuras
. IN 107/88
. Financiamento bancário
. Liberdade para contratar. “Não-registro da
escritura de dação”
17
Características:
. Coisa a determinar
. Projeto ainda não aprovado
. Estabelecer critérios e momento de determinação
das unidades
. Unidades certas
. Em percentual do total da área privativa construída
. Quantidade de metros quadrados
. Permuta por unidades futuras Com Retenção de parte do

terreno. Isenção de ITBI. Futura atribuição
18
Incorporador:
. Melhor fluxo de caixa / redução de despesas

. Terreno pago ao longo da obra
. Unidade entregue geralmente pelo valor intermediario entre o
de mercado e o de custo.
. Eventual dispensa de financiamento à produção.
. Segurança na aquisição do terreno. Não há fraude.
Dono do Terreno:
. Ganho efetivo de valores.

. Mantém a sua propriedade no local.
. Acesso a investimento no mercado imobiliário.
. Eventual facilidade na comercialização do bem imóvel.
. tributação
19
Estruturação Societária
. SPE
. SCP
. Aquisição de quotas da empresa
Incorporação Imobiliária
• nasce em 1964 após tantos prejuízos sofridos

por adquirentes de boa fé.
• Só são vendidas unidades imobiliárias a

construir ou em construção com o registro da
Incorporação Imobiliária no Registro de
Imóveis
20
• Regra básica: uma incorporação por matricula,

uma matrícula por incorporação
• Incorporador: proprietário, compromissário

comprador, corretor ou construtor (ambos por
mandato)
• Documentação basica (artigo 32 da lei

4591/64)
– Certidões do incorporador
– Certidões do próprio imóvel
– Quadro de áreas e projeto aprovado. Alvará de
aprovação E execução?
21
• Minuta da futura Convenção de Condomínio:

- Descrição das unidades e respectiva áreas;
- Critérios de rateio;
- Forma de administração;
- Quóruns;
- Menção de Termo de Compromisso Ambiental, se
for o caso;
• Minuta da futura Convenção de Condomínio:

- Os Sub-condomínios;
- Formas diferenciadas de rateio;
- A posição do síndico;
- Descrição do faseamento.
- Declaração sobre vagas de garagem
22
• Prazo de carência – limite de 180 dias
• Concretização da incorporação – em até 180

dias. Dispensa em caso de prazo de carência?
23
• Restrições convencionais de antigo

loteamento. Impedimento do registro da
incorporação?
• Normas corregedoria, decisoes dos ultimos
anos, decisao do STJ e recente decisao em SP
• Patrimonio de afetacao - RET
24
• Compromisso de venda e compra de

unidades objeto de Incorporação, a
construir.
. tabela price
. juros no pé
. correção monetaria
. leilão extrajudicial
. perda de valores: rescisão
• Conclusao da obra. Habite-se mais CND.

Averbação da construção. Instituição do
Condomínio de utilização
25
• Entrega de chaves
– Financiamento bancário – alienação fiduciária.
• Garantia legal pela obra

– Manutenção
– Responsabilidade civil
26
Olivar Vitale
olivar@tubinoveloso.com.br
(11) 3759-7679
27

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ASPECTOS JURÍDICOS DA INCORPORÇÃO

Legislação Imobiliária até anos 90

• Até os anos 90:

• Poucas modalidades de financiamento bancário (SFH)

Mercado Imobiliário século XX

• Insegurança na retomada de imóvel em caso de

Lei 8668/93: Fundos Imobiliários (FII)

Evolução legislativa imobiliária

Código Civil de 2002 (Condomínio Edilício)

- CVM – ampliaçao FII em 2009

- Ampliação para aplicação dos valores do FGTS nos

Evolução legislativa imobiliária

Em São Paulo Capital:

• Investimento em empreendimentos específicos (SPE, SCP)

Evolução do Mercado Imobiliário

• CCI – Cédula de Crédito Imobiliário

• Aquisição de imovel no Brasil requer

• Ainda assim: “não existe documentação

Aquisição para incorporação

– Verificação do grau de risco da operação

• Ameaça à aquisição por terceiros:

Aquisição para incorporação

– Procuração / título falso

– Fraude contra credores

Aquisição para incorporação

• Súmula 375 – Superior Tribunal de Justiça –

“O reconhecimento da fraude à execução

– Obtenção e guarda das certidões

Aquisição para incorporação

• Atos sucessivos últimos 10 a 15 anos

• Proprietário pessoa jurídica:

• Proprietário pessoa física:

Aquisição para incorporação

• Prevalencia da Boa –fé

– Segurança juridica E incentivo ao mercado

• Formalismo. Segurança Jurídica

• Livro de protocolo – efeitos retroagem ao protocolo. Prioridade.

• Compra e venda OU permuta

• Promessa de compra e venda OU de

• Rápido fechamento. Opção de Compra.

• Viabilidade de aprovação do projeto

. Promessa de venda e compra

. Diferenças principais da venda para a permuta:

. Permuta de terreno por unidades futuras no mesmo

. Permuta ou Venda e Compra + Dação em pagamento de

. Permuta por unidades futuras Com Retenção de parte do

. Melhor fluxo de caixa / redução de despesas

. Ganho efetivo de valores.

• nasce em 1964 após tantos prejuízos sofridos

• Só são vendidas unidades imobiliárias a

• Regra básica: uma incorporação por matricula,

• Incorporador: proprietário, compromissário

• Documentação basica (artigo 32 da lei

• Minuta da futura Convenção de Condomínio:

• Minuta da futura Convenção de Condomínio:

• Prazo de carência – limite de 180 dias

• Concretização da incorporação – em até 180

• Restrições convencionais de antigo

• Patrimonio de afetacao - RET

• Compromisso de venda e compra de

• Conclusao da obra. Habite-se mais CND.

– Financiamento bancário – alienação fiduciária.

• Garantia legal pela obra