Vícios construtivos em condomínios e as medidas judiciais cabíveis.

Marcus Roberto da Silva - Advogado, Contador, Administrador de Empresas.

Especialista em Direito Condominial. Professor Universitário. CEO da RF Consultoria
Condominial, Jurídica e Contábil.

Quando as construtoras param de atender as solicitações de reparos advindos de vícios

construtivos, dentro do prazo de garantia, seja ele legal ou contratual, seja de um
imóvel na planta ou pronto, em condomínios residenciais e comerciais, surge para o
síndico a necessidade de se reportar ao departamento jurídico das administradoras
para saber qual a medida judicial a ser adotada.
Cumpre salientar que o tema garantia não é novo na legislação brasileira, pois já havia
previsão legal no Código Civil de 1916, que fixava em 20 anos o prazo de garantia da
obra que o construtor deveria dar ao contratante. Porém com o advento do Código
Civil de 2002, Lei nº 10.406/2002, o prazo foi alterado, sendo atualmente tratado pelos
artigos 205 e 618 do Código Civil de 2002.
Convém esclarecer que quando estamos falando de vícios construtivos estamos nos
referindo a rachaduras, problemas e falhas no revestimento da fachada do edifício,
pisos e azulejos sem fixação, infiltração, vazamentos decorrentes de problemas no
encanamento, reboco mal feito, má impermeabilização, etc.
Assim, caberá ao departamento jurídico tomar as medidas judiciais que melhor se
coaduna ao caso concreto, então (três) caminhos jurídicos haverão de ser escolhidos,
para que o condomínio possa ser reparado. Dentre os remédios jurídicos disponíveis
temos os seguintes:
1 – Produção Antecipada de Provas
A produção antecipada de provas esta fulcrada nos artigos 381 à 383 do Código de
Processo Civil, Lei nº 13.105/2015, que assim dispõe:
Art. 381. A produção antecipada da prova será admitida nos casos em
que:
I – haja fundado receio de que venha a tornar-se impossível ou muito
difícil a verificação de certos fatos na pendência da ação;
II – a prova a ser produzida seja suscetível de viabilizar a
autocomposição ou outro meio adequado de solução de conflito;
III – o prévio conhecimento dos fatos possa justificar ou evitar o
ajuizamento de ação.
§ 1º O arrolamento de bens observará o disposto nesta Seção quando
tiver por finalidade apenas a realização de documentação e não a prática
de atos de apreensão.
 § 2º A produção antecipada da prova é da competência do juízo do foro
onde esta deva ser produzida ou do foro de domicílio do réu.
§ 3º A produção antecipada da prova não previne a competência do
juízo para a ação que venha a ser proposta.
§ 4º O juízo estadual tem competência para produção antecipada de
prova requerida em face da União, de entidade autárquica ou de
empresa pública federal se, na localidade, não houver vara federal.
§ 5º Aplica-se o disposto nesta Seção àquele que pretender justificar a
existência de algum fato ou relação jurídica para simples documento e
sem caráter contencioso, que exporá, em petição circunstanciada, a sua
intenção.
Art. 382. Na petição, o requerente apresentará as razões que justificam a
necessidade de antecipação da prova e mencionará com precisão os
fatos sobre os quais a prova há de recair.
§ 1º O juiz determinará, de ofício ou a requerimento da parte, a citação
de interessados na produção da prova ou no fato a ser provado, salvo se
inexistente caráter contencioso.
§ 2º O juiz não se pronunciará sobre a ocorrência ou a inocorrência do
fato, nem sobre as respectivas consequências jurídicas.
§ 3º Os interessados poderão requerer a produção de qualquer prova no
mesmo procedimento, desde que relacionada ao mesmo fato, salvo se a
sua produção conjunta acarretar excessiva demora.
§ 4º Neste procedimento, não se admitirá defesa ou recurso, salvo
contra decisão que indeferir totalmente a produção da prova pleiteada
pelo requerente originário.
Art. 383. Os autos permanecerão em cartório durante 1 (um) mês para
extração de cópias e certidões pelos interessados.
Parágrafo único. Findo o prazo, os autos serão entregues ao promovente
da medida.
Essa medida judicial pode ser preparatória ou satisfativa, pois neste procedimento o
condomínio vai requerer ao Juiz que nomeie um perito judicial, que na maioria das
vezes é um engenheiro civil, que irá realizar uma perícia técnica com o objetivo de
constatar as patologias construtivas existentes.
Com a elaboração do laudo pericial feita pelo perito judicial, o condomínio através do
seu departamento jurídico irá decidir qual o melhor caminho judicial a ser adotado
sendo este o objeto do nosso estudo, quais sejam: A Ação de Indenização ou a Ação de
Reparação de Danos.
Cumpre ressaltar que a Produção Antecipada de Provas é largamente utilizada
primordialmente quando existe urgência para a realização de reparos ou quando há
receio de se tornar impossível a verificação das patologias construtivas.
Isso posto, vamos para o segundo remédio jurídico que o condomínio poderá utilizar
para solucionar o problema.
2 - INDENIZAÇÃO
O processo de indenização para que o condomínio possa ser ressarcido, encontra
sustentação legal, nos artigos 186, 247 e 927 do Código Civil, Lei nº 10.406/2002, que
assim dispõe:
Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária,
negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a
outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.
Art. 247. Incorre na obrigação de indenizar perdas e danos o
devedor que recusar a prestação a ele só imposta, ou só por ele
exeqüível.
Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano
a outrem, fica obrigado a repará-lo.
Parágrafo único. Haverá obrigação de reparar o dano,
independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou
quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do
dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem.
Neste procedimento o condomínio pleiteia judicialmente uma indenização para reparar
os problemas existentes, podendo o condomínio ser ressarcido por reparos que já
foram realizados ou que ainda serão realizados após a procedência da ação e o
recebimento do valor.
Caso os reparos já tenham sido realizados o valor da indenização será provado pela
apresentação de recibos e notas fiscais de materiais e serviços. E se por ventura os
vícios ainda não tenham sido reparados haverá a necessidade de se apresentar 3(três)
orçamentos de empresas prestadoras de serviços no mesmo segmento para que o
condomínio faça a escolha.
Em havendo divergência nos valores apresentados caberá ao Juiz da causa nomear um
perito judicial para a realização da perícia judicial, e este deverá relatar os problemas
existentes, sua origem, a necessidade de reparos e os valores de indenização.
Se houve a produção antecipada de provas a necessidade das obras já estará
confirmada pelo laudo do perito do Juízo.
Por fim, e não menos importante vamos para a terceira medida judicial cabível em
casos de vícios construtivos, aonde temos a Ação de Obrigação de Fazer.
3 – Ação de Obrigação de Fazer
A Ação de Obrigação de fazer está encartada nos artigos 536, 815, 816, e 821, § único
do Código de Processo Civil, Lei nº 13.105/2015, que assim, dispõe:
Art. 536. No cumprimento de sentença que reconheça a
exigibilidade de obrigação de fazer ou de não fazer, o juiz poderá,
de ofício ou a requerimento, para a efetivação da tutela
específica ou a obtenção de tutela pelo resultado prático
equivalente, determinar as medidas necessárias à satisfação do
exequente.
Art. 815. Quando o objeto da execução for obrigação de fazer, o
executado será citado para satisfazê-la no prazo que o juiz lhe
designar, se outro não estiver determinado no título executivo.
Art. 816. Se o executado não satisfizer a obrigação no prazo
designado, é lícito ao exequente, nos próprios autos do processo,
requerer a satisfação da obrigação à custa do executado ou
perdas e danos, hipótese em que se converterá em indenização.
Parágrafo único. O valor das perdas e danos será apurado em
liquidação, seguindo-se a execução para cobrança de quantia
certa.
Art. 821. Na obrigação de fazer, quando se convencionar que o
executado a satisfaça pessoalmente, o exequente poderá
requerer ao juiz que lhe assine prazo para cumpri-la.
Parágrafo único. Havendo recusa ou mora do executado, sua
obrigação pessoal será convertida em perdas e danos, caso em
que se observará o procedimento de execução por quantia certa.
Neste tipo de procedimento judicial o condomínio pleiteia judicialmente que a
construtora realize os reparos de acordo com o Laudo apresentado pelo perito judicial.
Cumpre ressaltar a diferença gritante que existe entre a ação de indenização e a ação
de obrigação de fazer, no aspecto da garantia.
Pois caso o condomínio receba o valor da indenização será de sua única e exclusiva
responsabilidade contratar uma empresa idônea para realizar os reparos e se os
problemas ressurgirem a responsabilidade e exclusiva do condomínio e não mais da
construtora.
Diferentemente do que ocorre na ação de obrigação de fazer, pois neste caso a
construtora realiza os reparos e a garantia se mantem.
Conclusão
À guisa de conclusão esses são os remédios jurídicos mais utilizados pelos operadores
do direito quando da ocorrência de vícios construtivos em condomínios residenciais e
comerciais. Cabendo ao operador do direito escolher o melhor caminho a ser adotado,
após analise detalhada do caso concreto.