transações imobiliárias

Análise de ambientes internos e externos:

oportunidades e ameaças, pontos fortes e
pontos fracos
São inúmeros os conceitos existentes para a “arte de planejar”.

Segundo o Ministério do Planejamento,

Orçamento e Gestão do Governo Federal, em seu
Almanaque do Planejamento (2012), “o
planejamento pode ser entendido como a escolha
consciente de ações que aumentem as chances
de obter no futuro algo desejado no presente”.

Entre as muitas formas de se planejar algo uma empresa, uma carreira ou a vida
pessoal, escolhemos a ferramenta matriz SWOT para analisar.

O emprego da matriz SWOT serve como uma ferramenta para a realização de

análise de inúmeros ambientes ou análise de ambientes específicos, tais como:
ambientes profissionais e ambientes pessoais.

A utilização da Matriz SWOT faz parte do

planejamento estratégico de uma ação.

Esta ferramenta é imensamente utilizada quando tratamos de gestão e de

planejamento estratégico de empresas. Todavia, em nosso universo imobiliário, é
possível aplicarmos os conhecimentos desta ferramenta para analisarmos se um
determinado imóvel reúne elementos que o classificam como um imóvel interessante
para investimento ou um imóvel com valor de mercado atrativo ou até mesmo um
imóvel com possibilidade de uma super valorização, em pouco tempo. Este
planejamento estratégico nos ajudará a dar velocidade e assertividade no processo de
venda do imóvel.

O grande objetivo da aplicação da matriz SWOT é detectar, de forma rápida e

fácil, os pontos fortes e fracos de algo que poderá ser: uma empresa, uma
pessoa, uma carreira profissional e até mesmo um imóvel.

Por ser de uma aplicação muito simples, esta análise permite ser utilizada por
qualquer segmento. A matriz SWOT apresenta uma sobreposição entre ambientes de
negócios. Seu nome é um anagrama das palavras em inglês: strength, weakness,
opportunities e threats, que significam, respectivamente, forças, fraquezas,
oportunidades e ameaças. Em português, também é conhecida como FOFA.

A análise da SWOT se divide em ambiente interno (forças e fraquezas) e

ambiente externo (oportunidades e ameaças). Observe a figura 1:
 Figura com duas colunas e duas linhas. Primeira coluna contendo, no topo, a
palavra “ajuda”, no lado esquerdo, e a palavra “atrapalha”, no lado direito. Na linha 1
temos, primeiro, “interna (organização)”. No primeiro quadrado da linha 1 temos escrito
a palavra “força”, e no segundo quadrado da linha 1 temos escrito a palavra
“fraquezas”. Na linha 2 temos a “externa (ambiente)”. No primeiro quadrado, da mesma
linha, encontramos a palavra “oportunidades” e no segundo quadrado temos a palavra
“ameaças”.

Figura 1 – Matriz SWOT

Utilizando como base o mercado imobiliário, vamos analisar cada um dos

elementos dentro deste cenário:

Aplicando a matriz SWOT para viabilizar a venda de

um imóvel

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Forças

Este elemento está relacionado às vantagens que o imóvel “X” apresenta em relação
aos demais imóveis que se encontram na mesma situação de venda (concorrentes).
São as aptidões mais fortes. Trazendo a utilização desta ferramenta para o nosso
contexto profissional, vamos pensar na venda deste imóvel “X”. Apliquem estas
questões:

Quais as melhores atividades para quem adquirir este imóvel?

a. Qual a maior vantagem deste imóvel com relação a qualidade

empregada na sua construção?

b. Qual o tipo de cliente para este imóvel?

c. Quais as maiores vantagens para quem compra este imóvel?

As forças também podem ser elementos internos que trazem benefícios, como por
exemplo: ativos existentes no imóvel (equipamentos modernos que pertencem ao
imóvel, piscina, cozinha montada sob medida, aparelhos de ar condicionado nos
dormitórios e salas), localização privilegiada pela vista, bairro valorizado etc.
Fraquezas

As fraquezas são os pontos que interferem, prejudicam ou atravancam de alguma

forma o bom andamento do negócio. O momento de identificar as fraquezas é
importante para que haja realidade no resultado final. É muito importante sinceridade
nesta etapa da análise. Pode-se encontrar as fraquezas utilizando os seguintes
questionamentos:

a. A conservação deste imóvel é viável economicamente?

b. Este bairro apresenta segurança?

c. Estruturalmente este imóvel foi bem construído?

d. Este imóvel está livre para ser negociado ou existem dívidas antigas que
deverão ser pagas pelo novo proprietário?

As fraquezas do imóvel “X”, que serão descobertas com a aplicação da SWOT,

precisarão ser pontualmente examinadas e avaliadas para que seja viável operar um
“tratamento” nas deficiências que as motivaram. Se isso não for possível, o ideal é
realizar as correções destas fraquezas, com certa velocidade. A orientação mais
acertada é viabilizar a criação de métodos para operacionalizar a minimização destes
efeitos negativos ou criar um plano de ação rápida para contorná-los, fazendo com
que passem a se tornar pontos de força e, desta forma, integrar a atividade de venda
deste imóvel.
Ameaças

As ameaças que este imóvel “X” poderá sofrer integraram o grupo de forças externas.
Estas forças influenciarão negativamente no imóvel, objeto da análise SWOT, devendo
serem tratadas com grande cautela. A verificação da existência destas ameaças
poderá comprometer, não somente o planejamento estratégico da operação de venda
desta imóvel, como, também, o resultado direto do valor que tal operação pretende
alcançar.

Oportunidades

São forças externas que influenciam positivamente o imóvel “X” que está à venda. Não
é possível aplicarmos controle sobre essas forças, pois elas podem ocorrer de
diversas formas. Sobre elas podemos apenas fazer pesquisas ou planejamentos que
prevejam minimamente os acontecimentos desses fatos. São exemplos destas
oportunidades: investimentos externos, por parte do município, no bairro onde se
localiza o imóvel; ampliação da rede de iluminação do entorno do imóvel; construção
de um belo parque nas imediações do imóvel etc.

Veja este exemplo:

FORÇAS

O que é que faz bem?

Que recursos únicos pode aproveitar podem ser aproveitados?

O que é que os outros vêem veem como forças?

OPORTUNIDADES

Que oportunidades tem disponíveis?

Que tendências/novidades pode aproveitar?

Como pode transformar as suas forças em oportunidades?

FRAQUEZAS

O que é que pode melhorar?

Onde é que tem menos recursos que os outros?

O que é que os outros vêem veem com as prováveis fraquezas?

AMEAÇAS

Que ameaças podem prejudica-lo?

O que é que a sua competição “concorrência” anda a fazer?

As suas fraquezas expõem-no a que possíveis ameaças?

Aplicação da matriz SWOT

A aplicação da matriz SWOT é muito útil para negócios já estabelecidos, que
precisam melhorar a sua representatividade no mercado. Mas também é possível
aplicá-la em nossa vida pessoal. Ela deverá ser aplicada de tempos em tempos
(mesmo se a empresa analisada estiver indo bem) a fim de se obter informações
relevantes para seguir desenvolvendo o planejamento estratégico da empresa.

O objetivo da MATRIZ SWOT é definir estratégias para manter pontos fortes,

reduzir a intensidade de pontos fracos, aproveitando oportunidades e
protegendo-se de ameaças. Diante da constatação destes pontos (pontos fortes
ou fracos) e de oportunidades e ameaças, pode-se adotar estratégias que
busquem a manutenção, crescimento, sobrevivência, ou desenvolvimento da
organização.
 O emprego dessa ferramenta tem imensa utilidade no momento do planejamento
estratégico de empresas, vida pessoal ou de novos projetos, pois consiste na
realização de um diagnóstico completo sobre o negócio e o ambiente que o cerca.
Trataremos aqui do uso da matriz SWOT em empresas, mas sua aplicação poderá ser
ampliada para muitas outras áreas.

Podemos destacar os seguintes usos para esta ferramenta:

 Apresentar uma visão interna e externa do negócio.

Apurar os elementos-chave para a gestão da empresa analisada.

Definir prioridades de atuação e de decisões a serem tomadas na

empresa analisada.

Criar um “diagnóstico” da saúde da empresa analisada:

a. Apontar os pontos positivos.

b. Apontar os potenciais competitivos, nos quais se pode investir

para aumentar o crescimento e os principais pontos críticos e de
falha.

c. Determinar posturas a fim de resolver ou minimizar os riscos e

problemas levantados.

A matriz SWOT deverá sempre ser pensada em quadrantes. Em cada quadrado

serão registrados fatores positivos e negativos para a implantação do negócio. A tarefa
principal é levantar o maior número possível de itens para cada área (forças,
oportunidades, fraquezas e ameaças). Quanto mais completo for esse levantamento,
mais precisa será a análise e melhores serão as chances de desenvolver soluções
eficazes.

Assim, em um contexto geral, a matriz SWOT é a ferramenta mais aplicada,

devido à sua simplicidade, praticidade e completude, sendo utilizada para qualquer tipo
de análise de cenário, profissional ou pessoal e como vimos de compra de imóveis. A
aplicação é fácil, direta e poderá ser realizada pelo corretor de imóveis de forma
simples.

É importante que o corretor de imóveis tenha e mente elementos significativos

sobre o imóvel a ser avaliado e que não subestime o hábito de sempre realizar
um planejamento estratégico para impulsionar suas vendas.