LAUDO PREENCHIMENTO Impressão

SERVIÇOS DE ENGENHARIA
LAUDO TÉCNICO DE
VISTORIA PREDIAL
(LTVP)
André Luiz Oliveira Ferreira

Engenheiro Civil
CREA – SP 5063682301
eng..crea.sp@gmail.com
(11) 95197-7055
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1. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE
O Condomínio Edifício Altos de Itaquera solicitou, por intermédio do seu

representante, Sra.Maria Luiza Aparecida do Nascimento Torres, ae/ou elaboração
do presente Laudo Técnico de Vistoria Predial (LTVP) que tem o seu conteúdo
embasado na Norma de Inspeção Predial 2009 do IBAPE (Instituto Brasileiro de
Avaliações e Prerícias de Engenharia – Entidade Nacional) e da Norma de
Manutenção de Edificações NBR 5674, da ABNT (Associação Brasileiras de Normas
Técnicas), que dispoe sobre as regras gerais e específicas a serem obedecidas na
manutenção e na conservação das edificações.
2. OBJETIVOS
O presente laudo caracteriza-se pela inspeção predial, tendo como foco

central o diagnóstico geral sobre as patologias identificadas no imóvel que abriga as
famílias, sendo assim, serão apontadas anomalias construtivas e/ou falhas
decorrentes da falta de manutenção, além da realização da análise de riscos
oferecidos aos usuários, ao mei ambiente e ao patrimônio, que prejudicam a
utilização do espaço, frente ao desempenho dos sistemas construtivos no que tange
os elementos estruturais, as alvenarias de vedações, as instalações elétricas, as
hidráulicas e as de esgotamento sanitários, além das de Combate a Incêndio, exceto
as fundações da construção e estrutura do concreto armado, pois não se fez
necessário visualmente. Tais verificações abrangem as áeras de uso comum e todas
as unidades autônomas (quando autorizadas). O resultado do processo consiste na
identificação das anomalias e/ou falhas na proposição de recomendações técnicas
que atestem as condições de estabilidade, segurança e conservação adequados.
No contexto aqui apresentado a ANOMALIA representa a irregularidade
relativa à construção e suas instalações, enquanto que a FALHA diz respeito à
manutenção, operação e uso da edificação.

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3. DADOS INICIAIS
3.1 IDENTIFICAÇÃO
Edificação: Condomínio Edifício Altos de Itaquera
Endereço: Rua Manoel Inácio de Loiola, n° 437, Bloco 13-A – Itaquera – SP
3.2 REALIZAÇÃO DO LAUDO
Contratada: A Engenharia
Responsável: Engenheiro civil André Luiz Oliveira Ferreira
Registro Conselho REGIONAL CREA-SP: 5063682301
3.3 DATA VISTORIA
A vistoria foi realizada na edificação no período de Setembro 2022 à

Setembro 2023
4. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
A edificação em que estã está localizada na Rua Manoel Inácio de Loiola, n°

437, Bloco 13-A CEP: 08215-180 e está escrita no CNPJ: 145.415/0001-30. Trata-se
de um prédio de uso residêncial com aproximados 30 anos de construção, com
estrutura de concreto armado com 4 pavimentos.e 16 unidades.

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Fonte: Google Earth

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Perímetro m² área comum piso = 857,23 m²

Rodapé edificação = 91 m² (considerando H = 1,00 m)

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5. CLASSIFICAÇÃO DA INSPEÇÃO
Essa inspeção foi classificada como sendo ¨Inspeção Predial Nível 1¨

segundo a OT-003/2015 IBRAENG (Instituto Brasileiro de Auditoria de Engenharia)
como transcrito a seguir.
Inspeção Predial de Nìvel 1
Inspeção Predial realizada em edificação com padrão e complexidade

construtiva tipo baixa, que possuem pavimentos sem elevadores, e que apresenta
simplicidade na manutenção e na operação dos seus elementos e sistema
construtivo.
A inspeção predial nesse nível pode ser realizada por um ou mais
profissionais habilitados em apenas uma especialidade (engenheiro civil ou
arquiteto) e suas conclusões são fundamentadas nas observações visuais e/ou em
medições realizadas pelos próprios inspetores prediais.
6. METEDOLOGIA
6.1 FASE INICIAL E DOCUMENTAL
- Entrevista com responsável legal Sra. Maria Luiza Aparecida do Nascimento

Torres e levantamento preliminar de dados da edificação, visando ao cadastro de
problemas já detectados e de níveis de expectativas dos usuários;
- Levantamento de documentação técnica, administrativa, de manutenção e
legal da edificação.

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6.2 VISTORIA DAS ÁREAS COMUM DA EDIFICAÇÃO
- Levantamento de todas as anomalias e/ou falhas existentes e

aparentes da edificação, relacionadas a problemas de origem construtiva, uso,
operação, manutenção, administrativas e legais.
6.3 ELABORAÇÃO DO LAUDO
- Elaboração do relátorio fotográfico juntamente com a descrição e

classificação, das anomalias e/ou falhas quanto ao grau de risco, determinação das
prioridades e suas respectivas recomendações técnicas;
- Inclusão (no relatório) da lista de orientações técnicas de acordo
com cada deficiência;
- Classificação do estado de manutenção e uso da edificação;
- Observações quanto à documentação solicitada;
- Observações quanto à acessibilidade e manutenção do edifício;
- Observações quanto à periocidade da inspeção e revisão do
manual de uso, operação e manutenção;
- Conclusões gerais do Laudo.
6.4 GRAU DE RISCO
Para a determinação do grau de risco será adotada a classificação

de risco constante na Norma de Inspeção Predial do IBAPE Nacional cujos conceitos
estão descritos a seguir:
- Risco Crìtico – Risco de provocar danos contra a saúde e segurança das

pessoas e do meio ambiente: perda excessiva do desempenho e funcionalidade

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causando possíveis paralizações; aumento excessivo dos custos de manutenção e

recuperação; comprometimento sensível da vida útil.
- Risco Médio – Risco de provocar a perda parcial de desempenho e

funcionalidade da edificação e sua deterioração precoce, sem prejuízo à operação
direta de sistemas.
- Risco Baixo ou Mínimo – Risco de causar pequenos prejuízos à estética ou

atividade programável e planejada, sem incidência ou sem probabilidade de
ocorrências de riscos crìticos e regulares, além de baixo ou nenhum
comprometimento ao valor imobiliário do imóvel.
6.5 DEFINIÇÕES DE PRIORIDADES
- AS anomalias e falhas constatadas nesse laudo serão apresentadas em

ordem decrescente quanto ao grau de risco e intensidade. Para essa classificação
foi utilizado o método de GUT (gravidade, urgência e tendência) de acordo co a
tabela abaixo:
Tabela 1 – Metodologia para composição da lista de prioridades

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7. DOCUMENTAÇÃO SOLICITADA
7.1 DOCUMENTAÇÃO ADMINISTRATIVA
- Regimento interno do condomínio;

- Livro de atas de assembléia/presença;
- Ata de eleição do síndico;
- Inscrição do condomínio na Receita Federal (CNPJ);
- Manual de uso, Operação e Manutenção (Manual do Proprietário e do
Síndico);
- Projetos Legais;
- Memorial descritivo dos sistemas construtivos;
- Atestado de Regularidade do Corpo de Bombeiros;
- Selos dos extintores (INMETRO) e validade da recarga;
- Relatório de manutenção dos extintores;
- Atestado do Sistema de Proteção a Descarga Atmosférica – SPDA;
- Atestado de medição ôhmica;
- Certificado de limpeza e desinfecção dos reservatórios;
- Apólice de seguro de incêndio ou outro sinistro que causa destruíção ;
- Laudo de vistorias/inspeções anteriores.
7.2 DOCUMENTAÇÕES TÉCNICAS PARA ANALISE
- Projeto de Arquitetura;
- Projeto de Estrutura;
- Projeto de instalações Hidros sanitárias, Elétricas, Telefonia/Interfone;

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8. SISTEMAS CONSTRUTIVOS INSPECIONADOS
- Fachadas, Alvenarias, Revestimentos (externos e internos) e

impermeabilização;
- Estrutura de Concreto Armado (visivelmente);
- Estrutura da Coberta (visivelmente);
- Instalações Elétricas (quadros elétricos)
- Incendio e Sistema de Proteção de Discarga Atmosfera encontra-se sem
falhas.
8.1 VISTORIA DA ÁREA

8.1.1 Fachada
Foto n°01 Foto n°02

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- Fachada (fotos 01, 02, 03 e 04)

ELEMENTO - Rodapé edificação (fotos 05 e 06)
- Fachada frontal (foto 01)

- Fachada traseira (foto 02)
LOCALIZAÇÃO - Fachada lateral (foto 03 e 04)
- Rodapé edificação térreo (foto 05 e 06)
- fissuras e manchas (fotos 01, 02, 03 e 04)
- Descascamento no rodapé da edificação (fotos 05
MANIFESTAÇÕES e 06)
CLASSIFICAÇÃO - Falha
- Nos beirais da edificação instalação de rufos
(fotos 01, 02, 03 e 4)
-Nas fissuras de até 0,5mm abrir sua fenda
RECOMENDAÇÕES aplicar argamassa ou massa acrílica (fotos 01, 02,
03 e 04)
- Nas manchas usar Hidro-jateamento para
limpeza de resíduos (fotos 01, 02, 03 e 4)
- Nos rodapé da edificação raspar toda superfice,
lixar e utilizar selador acrílico (fotos 05 e 06)
DETERMINAÇÃO DO GRAU DE RISCO E PRIORIDADES
GRAVIDADE URGÊNCIA TENDÊNCIA
2 2 2
Pontuação: 08

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8.1.2 Estruturas

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Foto n °17 Foto n°18

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- Vigas (07, 08, 09, 10, 11 e 12)

- Muro (fotos 13, 14 e 15)
- Piso (foto 16)
ELEMENTO - Pilares (fotos 17 e 18)
- Patamar (fotos 19, 20, 21 e 22)
- Estacionamento (fotos 23 e 24)
- Piso àrea comum (fotos 25 e 26)
- Caixa dágua (fotos 07, 08, 09, 10, 11 e 12)

- Muro de divisa (13, 14 e 15)
- Piso área comum (foto16)
LOCALIZAÇÃO - Entrada condomínio (fotos 17 e 18)
- Halls de entrada apartamentos (fotos 19, 20, 21
e 22)
- Cobertura estacionamento (fotos 23 e 24)
- Piso área estacionamento (fotos 25 e 26)
- Corrosão na armadura (fotos 07, 08, 09, 10, 11 e

12)
- Trincas e rachaduras (fotos 13, 14 e 15)
MANIFESTAÇÕES - Movimentação de solo (foto 16)
- Trincas e rachaduras (fotos 17 e 18)
- Físsuras e trincas (fotos 19, 20, 21, e 22)
- Deteoração da madeira (fotos 23 e 24)
- Erosão (fotos 25 e 26)
- Nas vigas, limpe a área criando uma superfície
aderente. Apicoe e elimine todas as áreas
deterioradas ou não aderidas, formando arestas
retas. Retire o concreto em volta das armaduras
corroídas, deixando, no mínimo, 2cm livres em
seu contorno. Aplicar produto anticorrosivo, Se a
armadura estiver muito deteriorada e com
RECOMENDAÇÕES perdas, realize o escoramento e troque-a. Usar
juntamente ao concreto Sílica Ativa (fotos 07, 08,
09, 10, 11 e 12)
- Nas trincas e rachadura do muro, realizar o
travamento Tipo ¨Z¨ com vergalhão de 3/8 (fotos
13, 14 e 15)
- No piso da área comum onde está ocorrendo
movimentação de solo, realizar a supressão das
raízes (foto 16)
- Na entrada do condomínio realizar os
destacamentos da capa argamassada e refaze-las
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(fotos 17 e 18)
- Nos Ralls dos apartamento realizar abertura
das fendas para verificar a junta de dilatação, e
utilizar BLOKSIL MS (fotos 19, 20, 21 e 22)
- Na cobertura do estacionamento realizar a
substitícções das vigas de madeira (fotos 23 e 24)
- No piso área estacionamento, realizar a retirada
do solo aproximados 15cm de profundidade, ao
fundo colocar brita 01, malha POP e concretar
(fotos 25 e 26)

4 4 4
PONTUAÇÃO: 64
8.1.3 Elétrica

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- Quadro Geral energia (fotos 27, 28 e 29)

ELEMENTO - Fiação (fotos 30, 31, 32, 33 e 34)
- Padrão de entrada energia concessionária (fotos

LOCALIZAÇÃO 27, 28 e 29)
- Reservatório subterrâneo (fotos 30, 31 e 32)
- Rodapé edificação (fotos 33 e 34)
- Corrosão avançada (fotos 27, 28 e 29)

- Fiação exposta (fotos 30, 31, 32, 33 e 34)
MANIFESTAÇÕES

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- Contratar empresa especializada para

substituíção da caixa padrão de entrada (fotos 27,
28 e 29)
RECOMENDAÇÕES - Reservatório subterrâneo adequar quadro
elétrico (foto 30)
- Afastar fiação, riscos de curto (foto 31)
- Adequar fiação da bomba do reservatório (foto
32)
- Adequar e fechar caixas de passagem (fotos 33 e
34)
2 3 2
PONTUAÇÃO: 12
8.1.4 Drenagem área comum

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- Drenagem Pluvial (fotos 35 e 36)

ELEMENTO
- Área comum (fotos 35 e 36)

LOCALIZAÇÃO
- Sem escoamento (foto 35)

MANIFESTAÇÕES
- Substituíções das tubulações e seus respectivos

RECOMENDAÇÕES declive para escoamento (fotos 35 e 36)

2 1 2
PONTUAÇÃO: 4

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8.1.5 Reservatórios superiores

8.1.6 Reservatórios superiores
- Caixas dágua (fotos 37 e 38)

ELEMENTO
- Caixas dágua superiores (fotos 37 e 38)

LOCALIZAÇÃO
- Resíduos
MANIFESTAÇÕES
RECOMENDAÇÕES - Limpeza periódica

1 1 2
PONTUAÇÃO: 2

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8.1.5 Boiler´s
- Boiler´s (fotos 39 e40)

ELEMENTO
- Telhado (fotos 39 e 40)

LOCALIZAÇÃO
- Sem tampas (fotos 39 e 40)

MANIFESTAÇÕES
- Tampar as mesmas devido acúmulo de dejetos

RECOMENDAÇÕES de passaros (fotos 39 e 40)

3 3 3
PONTUAÇÃO: 27
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8.1.6 Lista de prioridades
Com o intuito de subdisiar a admistração da edificação em relação às

principais não conformidades, as anomalias e falhas de manutenção constatadas e
analisadas na inspeção predial da Edificação Condomínio Altos de Itaquera, foram
classificadas conforme apresentado nas tabelas a seguir. É recomendável ainda que
o imóvel estabeleça uma programação de manutenção, inicialmente, corretiva, com
posterior implantação de procedimentos de manutenção preventiva, com base em
suas características e nas legislações e normas técnicas aplicáveis.
Análise/avaliação das prioridades
Prioridade Pontuação Prazo

1ª 81 a 125 Até 20dias
2ª 65 a 80 20 dias a 60 dias
3ª 60 a 64 60 dias a 90 dias
4ª 30 a 59 90 dias a 210 dias
5ª 10 a 29 210 dias a 240 dias
6ª 1a9 240 dias a 360 dias

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8.1.7 Lista de documentos solicitados
Disponibilizado
N° Documentos Administrativos
S N
1 Regimento interno do condomínio X
2 Livro de atas de assembléia/presença X
3 Ata de eleição do síndico X
4 Inscrição do condomínio na Receita Federal (CNPJ) X
5 Manual de uso, Operação e Manutenção X
6 Projetos Legais X
7 Memorial descritivo dos sistemas construtivos X
8 Atestado de Regularidade do Corpo de Bombeiros; X
9 Selos dos extintores (INMETRO) e validade da recarga X
10 Relatório de manutenção dos extintores X
11 Atestado do Sistema de Proteção a Descarga Atmosférica – X
SPDA
12 Atestado de medição ôhmica X
13 Certificado de limpeza e desinfecção dos reservatórios X
14 Ápolice de seguro incêndio ou outro sinistro X
15 Laudo de vistorias/inspeções anteriores X
Legenda:
N: Documento não disponibilizado
S: Documento disponibilizado

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8.1.8 Relação de Normas Técnicas
NBR – 5674: Manutenção de edifícios – Procedimentos

NBR – 14037 – Manual de Operação Uso e Manutenção das edificações
Norma de Inspeção Predial , disponível no site www.ibape-sp.org.br
9. Referências Técnicas
OT-003-2015-IBRAENG – Inspeção Predial e Auditoria Técnica Predial Norma

de Inspeção Predial IBAPE Nacional
Termo de Referência para Inspeção Predial em São Paulo – CREA-SP
10. Conclusões
- Diante das inconformidades técnicas construtivas e da falta de desempenho

nos sistemas verificados e vistoriados, assim como pela falta de manutenção
periódica, classificamos a edificação Condomínio Altos de Itaquera, de uma
maneira geral, como de GRAU DE RISCO CRÍTICO, Ferimento em pessoas,
danos ao condomínio, evento prestes a ocorrer, evolução em curto prazo.
11. Encerramento
Este laudo Técnico de Inspeção Predial da A ENGENHARIA é composto por

(27) vinte e sete folhas impressas e numeradas, foi elaborado pelo Engenheiro Civil
12. Assinatura do Responsável

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TERMO DE RECEBIMENTO DO LAUDO
Eu, recebo o presente Laudo Técnico de
Vistoria Predial do Engenheiro Civil André Luiz Oliveira Ferreira CREA-SP
5063682301 contendo 26 folhas numeradas.
Assinatura:

Engenheiro Civil
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SERVIÇOS DE ENGENHARIA

André Luiz Oliveira Ferreira

O Condomínio Edifício Altos de Itaquera solicitou, por intermédio do seu

O presente laudo caracteriza-se pela inspeção predial, tendo como foco

André Luiz Oliveira Ferreira

Edificação: Condomínio Edifício Altos de Itaquera

Endereço: Rua Manoel Inácio de Loiola, n° 437, Bloco 13-A – Itaquera – SP

3.2 REALIZAÇÃO DO LAUDO

Responsável: Engenheiro civil André Luiz Oliveira Ferreira

Registro Conselho REGIONAL CREA-SP: 5063682301

3.3 DATA VISTORIA

A vistoria foi realizada na edificação no período de Setembro 2022 à

A edificação em que estã está localizada na Rua Manoel Inácio de Loiola, n°

André Luiz Oliveira Ferreira

Fonte: Google Earth

André Luiz Oliveira Ferreira

Perímetro m² área comum piso = 857,23 m²

André Luiz Oliveira Ferreira

Essa inspeção foi classificada como sendo ¨Inspeção Predial Nível 1¨

Inspeção Predial de Nìvel 1

Inspeção Predial realizada em edificação com padrão e complexidade

6.1 FASE INICIAL E DOCUMENTAL

- Entrevista com responsável legal Sra. Maria Luiza Aparecida do Nascimento

André Luiz Oliveira Ferreira

6.2 VISTORIA DAS ÁREAS COMUM DA EDIFICAÇÃO

- Levantamento de todas as anomalias e/ou falhas existentes e

6.3 ELABORAÇÃO DO LAUDO

- Elaboração do relátorio fotográfico juntamente com a descrição e

6.4 GRAU DE RISCO

Para a determinação do grau de risco será adotada a classificação

- Risco Crìtico – Risco de provocar danos contra a saúde e segurança das

André Luiz Oliveira Ferreira

causando possíveis paralizações; aumento excessivo dos custos de manutenção e

- Risco Médio – Risco de provocar a perda parcial de desempenho e

- Risco Baixo ou Mínimo – Risco de causar pequenos prejuízos à estética ou

6.5 DEFINIÇÕES DE PRIORIDADES

- AS anomalias e falhas constatadas nesse laudo serão apresentadas em

Tabela 1 – Metodologia para composição da lista de prioridades

André Luiz Oliveira Ferreira

7.1 DOCUMENTAÇÃO ADMINISTRATIVA

- Regimento interno do condomínio;

7.2 DOCUMENTAÇÕES TÉCNICAS PARA ANALISE

André Luiz Oliveira Ferreira

8. SISTEMAS CONSTRUTIVOS INSPECIONADOS

- Fachadas, Alvenarias, Revestimentos (externos e internos) e

8.1 VISTORIA DA ÁREA

Foto n°01 Foto n°02

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Foto n°03 Foto n°04

Foto n°05 Foto n°06

André Luiz Oliveira Ferreira

- Fachada (fotos 01, 02, 03 e 04)

- Fachada frontal (foto 01)

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Foto n°07 Foto n°08

Foto n°09 Foto n°10

Foto n°11 Foto n°12

Foto n°13 Foto n°14

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Foto n°15 Foto n°16

Foto n °17 Foto n°18

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Foto n°19 Foto n°20