UNIDADE II

Função Social
da Propriedade

Profa. Me. Renata Muller

 Função social da propriedade imobiliária urbana

Constituição Federal:

 Art. 182. A política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público municipal,
conforme as diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno
desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes
(Regulamento) (Vide Lei n. 13.311, de 11 de julho de 2016).

 § 1º O Plano Diretor, aprovado pela Câmara Municipal,

obrigatório para as cidades com mais de vinte mil habitantes,
é o instrumento básico da política de desenvolvimento e de
expansão urbana.

 § 2º A propriedade urbana cumpre a sua função social quando

atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade
expressas no Plano Diretor.
 Art. 182 da Constituição Federal – Continuação

 § 3º As desapropriações de imóveis urbanos serão feitas com a prévia e justa indenização

em dinheiro.

§ 4º É facultado ao Poder Público municipal, mediante uma lei específica para a área incluída
no Plano Diretor, exigir, nos termos da Lei Federal, do proprietário do solo urbano não
edificado, subutilizado ou não utilizado, que promova o seu adequado aproveitamento, sob
pena, sucessivamente, de:
I. Parcelamento ou edificação compulsórios;
II. Imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana progressivo no tempo;
III. Desapropriação com o pagamento mediante os títulos da
dívida pública de emissão, previamente, aprovada pelo
Senado Federal, com o prazo de resgate de, até, dez anos,
em parcelas anuais, iguais e sucessivas, assegurados o
valor real da indenização e os juros legais.
 Função social da propriedade imobiliária urbana – Continuação

A função social da propriedade urbana vai alcançar quatro diplomas legislativos:

 A Constituição Federal;
 O Código Civil;
 O Estatuto da Cidade, Lei n. 10.257/2001, que especifica as providências necessárias e as
condutas necessárias ao proprietário, para que o comando constitucional seja respeitado,
de forma geral;
 O Plano Diretor, que adapta o respeito ao comando constitucional à realidade de
cada localidade.

 Sanção pelo descumprimento da função social da propriedade:

há várias, mas a principal é a desapropriação, nos termos do
Estatuto da Cidade (Lei n. 10.257/2001).
 Função social da propriedade imobiliária rural

Art. 186. A função social é cumprida quando a propriedade rural atende, simultaneamente,
segundo os critérios e os graus de exigência estabelecidos em lei, aos seguintes requisitos:
I. Aproveitamento racional e adequado;
II. Utilização adequada dos recursos naturais disponíveis e preservação do meio ambiente;
III. Observância das disposições que regulam as relações de trabalho;
IV. Exploração que favoreça o bem-estar dos proprietários e dos trabalhadores.

 A Lei da Reforma Agrária, Lei 8.629/93, traz os requisitos para

o atendimento à função social da propriedade rural: grau de
utilização da terra, em seu Artigo 6º, §1º e a eficiência da
exploração, nos incisos do §1º, do mesmo Artigo 6º.
 Esses critérios respeitam as especificidades de cada região.
 Função social da propriedade imobiliária rural

Existem várias sanções para o não atendimento da função social da propriedade rural. Entre as
principais, podemos citar:
 O aumento do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural, que pode chegar a 20% ao ano
sobre o valor de mercado da propriedade; e
 A desapropriação para os fins de reforma agrária, prevista na Carta Magna e no Estatuto da
Terra (Lei n. 4.504/1964).
 Interatividade

(Magistratura Federal/2ª Região – 2011 – Cespe) Assinale a opção correta, considerando a

função social da propriedade e os seus consectários:
a) A desapropriação-sanção, aplicada à propriedade urbana que não cumpra a sua função
social, tem por finalidade transferir, permanentemente, o imóvel ao Poder Público.
b) De acordo com o entendimento do STJ, é impossível a revogação das cláusulas de
inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade impostas por testamento em
imóvel, com base no princípio da função social da propriedade.
c) A edificação compulsória da propriedade urbana, que não cumpria a sua função social,
não se transfere ao novo adquirente do imóvel.
d) Uma das diretrizes do Plano Diretor, instrumento necessário
ao cumprimento da função social da propriedade urbana,
consiste em impedir a inadequada utilização e a retenção
especulativa que interfiram nos projetos de
desenvolvimento urbano.
e) A função social da propriedade é uma construção doutrinária
que não tem aplicabilidade no Brasil.
 Resposta

(Magistratura Federal/2ª Região – 2011 – Cespe) Assinale a opção correta, considerando a

função social da propriedade e os seus consectários:
a) A desapropriação-sanção, aplicada à propriedade urbana que não cumpra a sua função
social, tem por finalidade transferir, permanentemente, o imóvel ao Poder Público.
b) De acordo com o entendimento do STJ, é impossível a revogação das cláusulas de
inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade impostas por testamento em
imóvel, com base no princípio da função social da propriedade.
c) A edificação compulsória da propriedade urbana, que não cumpria a sua função social,
não se transfere ao novo adquirente do imóvel.
d) Uma das diretrizes do Plano Diretor, instrumento necessário
ao cumprimento da função social da propriedade urbana,
consiste em impedir a inadequada utilização e a retenção
especulativa que interfiram nos projetos de
desenvolvimento urbano.
e) A função social da propriedade é uma construção doutrinária
que não tem aplicabilidade no Brasil.
 Análise da resposta

 Alternativa “a” – incorreta. “A finalidade precípua da desapropriação-sanção não é transferir o

imóvel ao Poder Público, mas, sim, dar ao imóvel a sua destinação social
constitucionalmente prevista (Art. 182, CF)”.
 Alternativa “b” – incorreta. O STJ entende que tais cláusulas não precisam ser fielmente
seguidas caso a função social da propriedade e a real intenção do testador sejam melhor
atendidas com a sua revogação.
 Alternativa “c” – incorreta. A edificação compulsória prevista na Constituição, Art. 184, § 4º, I,
transfere ao novo adquirente.
 Alternativa “d”– correta. Um dos claros objetivos do Plano
Diretor é, exatamente, impedir a inadequada utilização do
imóvel (Art. 182, CF).
 Alternativa “e” – incorreta. A função social da propriedade tem
previsão constitucional. É direito fundamental e está no Art. 5º,
XXIII, da CF.
 Função socioambiental da propriedade

 Nas palavras de Tartuce (2019), a função socioambiental da propriedade é a preocupação

com o meio ambiente e com a cultura.
 Exemplo de Tartuce (2019): um proprietário de uma fazenda deve ter cuidado para não
queimar uma floresta e não destruir o sítio arqueológico, localizado em sua propriedade.

Vejamos algumas jurisprudências que tratam do assunto:

 Ação civil pública. Danos ambientais. Responsabilidade do
adquirente. Terras rurais. Recomposição. Matas. Recurso
Especial. Incidência da Súmula 7/STJ e Súmula 283/STF. I –
[...] II – [...] III – O adquirente do imóvel tem responsabilidade
sobre o desmatamento, mesmo que o dano ambiental tenha
sido provocado pelo antigo proprietário. Precedentes [...] (STJ.
AgRg no Resp. 471.864/SP, 1ª Turma, Rel. Min. Francisco
Falcão. Dje 01.12.2008.
 Função socioambiental da propriedade – Continuação

Vejamos mais uma jurisprudência sobre o assunto:

 Administrativo e processual civil. Reserva Florestal. Novo proprietário. Responsabilidade
Objetiva. 1. A responsabilidade por eventual dano ambiental ocorrida em uma reserva legal é
objetiva, devendo o proprietário das terras onde se situa tal faixa territorial, ao tempo em que
conclamado para cumprir a obrigação de reparação ambiental e restauração da cobertura
vegetal, responder por ela. 2. A reserva legal que compõe parte de terras de domínio privado
constitui uma verdadeira restrição do direito de propriedade. Assim, a aquisição da
propriedade rural sem a delimitação da reserva legal não exime o novo adquirente de
recompor tal reserva. 3. Recurso especial conhecido e provido. (STJ. Resp. 263.383/PR, 2ª
Turma. Rel. Min. João Otávio de Noronha. DJ 22.08.2005);
 A obrigação de atender à função social da propriedade e de
reparar eventuais desobediências a este preceito é uma
obrigação propter rem.
 Jurisprudência emblemática sobre a função social da propriedade

Caso Favela Pullman, cuja decisão de Tribunal de Justiça de São Paulo foi, posteriormente,
confirmada pelo STJ. Vejamos:
 “O atual direito brasileiro não comporta o pretendido alcance do poder de reivindicar atribuído
ao proprietário pelo Art. 524 do CC. A leitura de todos os textos do CC só pode se fazer à luz
dos preceitos constitucionais vigentes. Não se concebe um direito de propriedade que tenha
vida em confronto com a Constituição Federal, ou que se desenvolva paralelamente a ela. As
regras legais, como se sabe, se arrumam de forma piramidal. Ao mesmo tempo em que
manteve a propriedade privada, a CF/88 a submeteu ao princípio da função social (Arts. 5º,
XXII e XXXIII; 170, II e III; 182, parágrafo 2º, 184; 186 etc.). Esse princípio não significa,
apenas, uma limitação a mais ao direito de propriedade, como, por exemplo, as restrições
administrativas, que atuam por força externa àquele direito, em
decorrência do poder de polícia da Administração. (Continua...)
 Caso Favela Pullman – Continuação

 O princípio da função social atua no conteúdo do direito. Entre os poderes inerentes ao

domínio, previstos nos Art. 524 do CC (usar, fruir, dispor e reivindicar), o princípio da função
social introduz um outro interesse (social) que pode não coincidir com os interesses do
proprietário. [...] Assim, o referido princípio torna o direito de propriedade, de certa forma,
conflitivo consigo próprio, cabendo ao judiciário dar-lhe a necessária e serena eficácia nos
litígios graves que lhes são submetidos [...] 10 – No caso dos autos, o direito de propriedade
foi exercitado pelos autores, de forma antissocial. O loteamento – pelo menos no que diz
respeito aos nove lotes reivindicados e as suas imediações – ficou, praticamente,
abandonado por mais de 20 anos; não foram implantados os equipamentos urbanos; em
1973, havia árvores, até, nas ruas; quando das aquisições dos lotes em 1978/1979, a favela
já estava consolidada. Em uma cidade de franca expansão
populacional, com problemas gravíssimos de habitação, não se
pode prestigiar tal comportamento dos proprietários”. (Trecho do
voto do relator. Des. José Osório de Azevedo Jr. TJSP. Cível.
212.726-1. J. 16/12/1994).
 Interatividade

Com relação aos princípios do direito ambiental, analise as afirmativas, assinalando

com V, as verdadeiras, e com F, as falsas:
( ) O estudo prévio de impacto ambiental constitui uma exigência feita pelo Poder Público em
cumprimento ao princípio da prevenção, de ordem constitucional.
( ) O princípio da reparação tem por fundamento a responsabilidade subjetiva do agente.
Logo, se afastada a ilicitude administrativa de um ato lesivo ao meio ambiente, não haverá a
correspondente responsabilidade civil pelos danos causados.
( ) Na aplicação do princípio do poluidor pagador, a cobrança de um preço pelos danos
causados ao meio ambiente só pode ser efetuada sobre fatos que tenham respaldo em lei, sob
pena de se outorgar ao agente o direito de poluir.
( ) O princípio da função socioambiental da propriedade
determina que o seu uso seja condicionado ao bem-estar social,
sem, contudo, impor os comportamentos positivos ao
proprietário para o exercício de seu direito.

Assinale a alternativa que apresenta a sequência correta:

 Interatividade

a) F, F, V, V.
b) V, V, F, F.
c) F, V, F, V.
d) V, F, V, F.
e) V, V, F, V.
 Resposta

a) F, F, V, V.
b) V, V, F, F.
c) F, V, F, V.
d) V, F, V, F.
e) V, V, F, V.
 Análise da resposta

 (V) O estudo prévio de impacto ambiental constitui uma exigência feita pelo Poder Público
em cumprimento ao princípio da prevenção, de ordem constitucional: a prevenção pede que
se evite os danos previsíveis e antecipáveis. O EIA é capaz de antecipar eventuais danos.
 (F) O princípio da reparação tem por fundamento a responsabilidade subjetiva do agente.
Logo, se afastada a ilicitude administrativa de um ato lesivo ao meio ambiente, não haverá a
correspondente responsabilidade civil pelos danos causados: o princípio da reparação é
regido pela responsabilidade civil objetiva.
 (V) Na aplicação do princípio do poluidor pagador, a cobrança de um preço pelos danos
causados ao meio ambiente só pode ser efetuada sobre fatos que tenham respaldo em lei,
sob pena de se outorgar ao agente o direito de poluir: multa não é licença ambiental!
 (F) O princípio da função socioambiental da propriedade
determina que o seu uso seja condicionado ao bem-estar
social, sem, contudo, impor os comportamentos positivos ao
proprietário para o exercício de seu direito: impõe os
comportamento positivos, sim, na medida em que manda
reflorestar a área devastada ou que manda proteger os
monumentos históricos.
 Referência

 DINIZ, M. H. Código Civil Anotado. 10. ed. São Paulo: Editora Saraiva, 2004.
 GARCIA, A. P.; GARCIA, W. Como passar em concursos CESPE: Direito Civil. Ed. Foco,
2018. (Biblioteca Virtual)
 MELLO, C. de M. Direito Civil: Direito Civil das Coisas. 3. ed. Editora Freitas Barros, 2021.
(Biblioteca Virtual)
 MESSA, A. F. Direito Constitucional. 5. ed. São Paulo: Editora Rideel, 2018.
(Biblioteca Virtual)
 SOUZA, P. H. M.; MACIEL, H.; USHARA, Y. Programa Casa Verde e Amarela – Comentários
à Lei. 14.118/2021. 1. ed. Porto Alegre: Simplíssimo, 2021.
 TARTUCE, F. Manual de Direito Civil. Volume Único. 9. ed. São Paulo: Ed. Método, 2019.

Sites:
 https://enciclopediajuridica.pucsp.br/;
 www.stj.jus.br;
 www.tjsp.jus.br.
ATÉ A PRÓXIMA!