SUMÁRIO

6
PRODUTOS E SERVIÇOS
Agência de Novo Hamburgo
prima pelo atendimento personalizado

8
JUL/AGO/SET 2014 Edição Nº 204
Conheça as funcionalidades do novo
portal do cliente da Auxiliadora Predial
CONSELHO EDITORIAL
Ingo Voelcker, Roger Silva,
Christian Voelcker, Antonio Azmus,

10
Fátima Rama, Marcelo Borba comportamento
e Luciene Machado Boas relações são pautadas por
COORDENAÇÃO
conduta adequada entre os moradores
Marcelo Borba
(Gerente Comercial)
Fátima Rama
(Supervisora de Marketing)

EDITORA EXECUTIVA
ENTREVISTA
Luciene Machado
jornalista responsável - MTb 4480
Cláudia Franco, síndica do Edifício
Metropolitan, em Novo Hamburgo
12
PRODUÇÃO EDITORIAL
Palavra-Prima - 51 8517.0118
revistasindicoap@gmail.com

reportagem e fotografia
Denise Milbradt – Mtb 9.260
Luciene Machado – Mtb 4.480
Patrícia Lemos - Mtb 14.186
geral
Mais fiscalização e punições com a atualização do novo 16
Tatiana Gappmayer – Mtb 8.888 Código Municipal de Limpeza Urbana de Porto Alegre
capa
Fátima Rama
Sinalizações precisam estar adequadas
à realidade do condomínio 18
Síndicos ganham agilidade utilizando plataformas
26
COMER­CIALIZAÇÃO DE ANÚNCIOS
3216.6103 on line para processos administrativos
revistasindico@auxiliadorapredial.com.br

PROJETO gráfico E EDIÇÃO GRÁFICA

Paica Estúdio Gráfico - Tiba capa
DISTRIBUIÇÃO
Esocial – Governo simplifica o cumprimento
das obrigações dos trabalhadores
22
Faster Mail Logística em Postagem

A Revista Síndico não se responsabiliza pe­­la

jurídico
29
qualidade dos serviços prestados e pe­­los
produtos oferecidos pelos anun­­cian­­tes, sendo Responsabilidade do condomínio em caso
os mesmos de inteira res­­­ponsabilidade das da falência das prestadoras de serviços
empresas anunciantes. Não é permitida a
reprodução de tex­­­tos desta publicação sem
autoriza­­ção da editora, por escrito.
As funções do zelador de acordo com a legislação 34
At e n d i m e n to ao l e i to r
Comentários, críticas e sugestões:

32
revistasindico@auxiliadorapredial.com.br manutenção
Reforma de edificações ganha norma técnica

JULHO-AGOSTO-SETEMBRO/2014 3
 produtos & serviços
Agência Novo Hamburgo é
destaque em atendimento
Equipe é treinada para dar resposta rápida e eficiente ao síndico,
que conta com um amplo leque de serviços disponíveis
N a Agência Novo Hamburgo da Au-
xiliadora Predial, no Vale dos Si-
nos, o cliente é tratado como único, no
tempo certo e com a resposta adequada
as suas necessidades. O resultado não
poderia ser diferente: excelência no
atendimento, comprovado com o rápido
crescimento do número de síndicos as-
sistidos. Desde que foi inaugurada, em
dezembro de 2004, a loja situada no
centro da cidade, registrou um cresci-
mento de 611%, em relação a sua car-
teira de condomínios clientes.
A supervisora da Unidade, Tatiane
Reis explica que a partir do primeiro con-
tato do cliente, toda a equipe passa a com-
partilhar destas informações a fim de que
a solução seja dispensada no mínimo
espaço de tempo. Assim, qualquer um dos
nove funcionários passa a ter condições
de assessorar o cliente. “A meta é facilitar
Equipe da Agência: Ariana Rodrigues, Angela Porto, Tatiane Reis, Francine Oliveira, Livia
Rumpel, Rochele Amaral, Cristian Souza e Josi Koch
6 síndico 204
o dia a dia do síndico, que não pode per-
der tempo, nem deixar de dar o retorno
esperado pelos condôminos”, confirma.
Orientações aos síndicos
A Agência oferece todo o suporte neces-
sário nas mais diversas situações que
permeiam a rotina de um síndico. Desde
a indicação de profissionais qualificados,
orçamentos, fiscalização dos documen-
tos necessários para prestação de serviço
e pagamentos dos mesmos, até assesso-
ramento jurídico no que tange a realida-
de dos condomínios. A comunicação
também é viabilizada por meios digitais,
bastando apenas o envio de um e-mail
para a obtenção da orientação desejada.
A primazia do atendimento também
é resultante de um rigoroso treinamento
em que os colaboradores da Auxiliadora
Predial de Novo Hamburgo realizam du-
rante o ano. É quando são orientados so-
bre obrigações legais condominiais, segu-
ros em geral, pagamento e retenção de
impostos, assembleias, além de técnicas
para um atendimento inteligente e eficaz.
Síndica satisfeita
A rapidez na resolução de problemas e
a gentileza são destacadas pela síndica
Maria Clara Gruske, do Centro Empre-
sarial Arcobaleno. Cliente da Auxilia-
dora Predial Novo Hamburgo desde
2004, ela conta que recebe ajuda em
todos os aspectos na sua função de sín-
dica. Quando solicitado, obtêm extratos
detalhados sobre débitos constantes no
relatório mensal, atualização de regis-
tros e cadastros e até orçamentos levan-
tados no mercado para a realização de
qualquer tipo de serviço.
Maria Clara ainda obtém sugestões
para resolução de conflitos entre condô-
minos e até informações pertinentes sobre
o Plano de Prevenção Contra Incêndio
(PPCI). “Estou muito satisfeita com o
serviço prestado. Sempre que preciso sou
tratada com a máxima presteza e rapidez.
Sem o suporte da Auxiliadora Predial não
teria condições de assumir a função, que
exerço há cinco anos”, argumenta.
Agência Novo
Hamburgo
Atua no mercado de administração
de condomínios e locações.
Endereço: Rua Joaquim Nabuco,
1410 – Centro.
Horário de atendimento: segunda
a sexta, das 8h30 às 18h.
Telefone: (51) 3216.1130
JULHO-AGOSTO-SETEMBRO/2014 7
 produtos & serviços

Auxiliadora Predial 24 horas

Com as novas funcionalidades do Portal do Cliente, síndicos e moradores têm acesso
detalhado às informações do condomínio a qualquer horário e sem sair de casa

A plataforma de relacionamento da
Auxiliadora Predial com seus dife-
rentes públicos vem passando, desde de-
zembro último, por uma grande transfor-
mação. Há mais de seis meses no ar, o
novo Portal do Cliente agregou diversas
ferramentas que agilizam e facilitam a ro-
tina de gestores e de condôminos. Ali es-
tão disponibilizados extratos de contas,
visualização de notas fiscais, segunda via
de documentos de pagamentos e demais
dados necessários para a administração
das edificações. A transparência e a segu-
rança são outras vantagens do sistema,
apontadas pelo gerente de Informática da
Imobiliária, Fernando Faillace. Conforme
ele, a redefinição desse produto utilizou
como modelo os sites das instituições ban-
cárias e a garantia que eles oferecem na
realização das movimentações. Para veri- Fernando Faillace é gerente de Informática da Auxiliadora Predial
ficar os registros dos condomínios, cada
cliente recebeu uma chave de identificação
para fazer a homologação no portal e, em Totem de atendimento
seguida, definiu uma senha pessoal, crip- Todos os serviços do Portal do Cliente podem ser conferidos também nos totens
tografada. de atendimento que a Auxiliadora Predial instalou, em março deste ano, em sua
Além disso, as mudanças permitem o agência no Centro da Capital gaúcha – nos segundo e quarto andares –, e nas uni-
acesso direto às informações fora do ho- dades Petrópolis e Floresta. Funcionando como um caixa eletrônico, os equipamen-
rário de expediente das unidades. “Brinco tos são usados tanto pelos síndicos, como pelos funcionários dos condomínios. “Além
que agora eles contam com a Auxiliadora dos benefícios para o público, os aparelhos permitem uma melhora na operaciona-
24 horas, pois os documentos podem ser lização e produtividade interna do Departamento de Pessoal, uma vez que nossos
conferidos sete dias por semana a qualquer colaboradores possuem mais tempo para qualificar as informações prestadas”, infor-
hora e lugar”, explica Faillace. Essa é mais ma a supervisora de Administração de Pessoal, Margarete Quevedo. Diariamente,
uma das muitas inovações que a Imobi- cerca de 200 pessoas dirigem-se ao Departamento em busca de alguma orientação.
liária vem implementando ao longo dos Ela complementa que o totem, assim como o portal, é autoexplicativo, de na-
seus 83 anos de operação, completados em vegação simples e conta com a mesma linguagem. Margarete adianta que os tra-
julho de 2014. As modificações no sistema balhadores das edificações têm buscado
– que ficou mais claro, eficiente, amigável bastante a ferramenta para retirar a se-
para a navegação e multibrowser (funcio- gunda via do contracheque, consultar
na em distintos navegadores) – foram 13º salário, férias e dados cadastrais,
resultado de um trabalho estratégico para assim como emitir declarações de ren-
melhorar a comunicação entre a empresa, dimentos. No local, os funcionários da
síndicos e moradores. O gerente recorda Imobiliária estão à disposição para au-
que o antigo serviço impedia a introdução xiliar no primeiro contato com a má-
de mais funcionalidades, a rápida atuali- quina e tirar dúvidas. “A empresa está
zação dos dados e a geração de estatísticas apostando na tecnologia para falar mais
para identificar itens a serem melhorados. rápido com seus clientes”, conclui.

8 síndico 204
 Reforço na administração
Lidar com as questões que envolvem
os funcionários dos condomínios é uma
das atividades que mais demandam a
atenção dos gestores. Para auxiliá-los
nessa tarefa, o Portal do Cliente reúne
registros que dão mais praticidade e mo-
bilidade à atuação dos síndicos, como a
lista de colaboradores, a folha de paga-
mento, posição sobre férias e o mural de
avisos. Inclusive, este recurso (voltado
para uso da Auxiliadora Predial e dos
administradores das edificações) é des-
tinado para a divulgação de comunicados
importantes para os condôminos, como
a limpeza da caixa d´água, por exemplo.
“O Portal também informa, automatica-
mente, o responsável sobre o vencimen-
to das férias de seus colaboradores”, res-
salta Faillace. Ele pondera ainda que o
fato de ver online os extratos, saldos e
notas é uma forma de economizar com
a impressão desses documentos em papel
e representa um grande avanço na sus-
tentabilidade das ações desenvolvidas
pela Imobiliária.
Entre outras necessidades levantadas
e que já são atendidas pelo sistema, está
a criação do simulador de custos para os
síndicos. Com esse mecanismo, eles po-
dem calcular – com base em informações
reais do condomínio – os gastos com
A supervisora de
Administração de
Pessoal, Margarete
Quevedo, junto ao
Portal de Condomínios
Como acessar: www.auxiliadorapredial.com.br
– clique em Portal do Cliente, digite seu CPF e
senha de acesso
férias e desligamento dos trabalhadores.
“Em breve, eles contarão com um botão
que irá confirmar e autorizar online a
demissão do funcionário ou a saída para
a folga naquele período simulado”, adian-
ta Faillace. Mais uma novidade que será
disponibilizada em breve será a contra-
tação de colaboradores por meio virtual,
encurtando o caminho entre a solicitação
e o retorno do pedido. “Como o Portal é
dinâmico, nossa intenção é ir oferecendo
mais ferramentas com o tempo”, revela.
Opinião de usuária
Uma das primeiras medidas adotadas
pela síndica do Condomínio Edifício
Bosque de Palermo, Simone Pereira, com
as novas funcionalidades foi a de cance-
lar os extratos encaminhados aos mora-
dores pelos Correios. “A maioria acabava
no lixo sem nem serem abertos. Agora,
todos podem consultá-los online, algo
mais econômico e eficaz”, relata. Há qua-
tro anos na gestão da edificação locali-
zada em Porto Alegre, ela comenta que
o mecanismo ficou mais explicativo, o
que facilita a sua utilização e o controle
dos custos e pendências. “Como temos
duas torres de 15 andares cada e 109 apar-
tamentos, poder visualizar todas as in-
formações do condomínio em um único
lugar agilizou o meu trabalho”, argumen-
ta. Simone afirma que a ferramenta ofe-
rece respostas imediatas sobre quando
foi correspondência e para quem, quais
condôminos já efetuaram seus pagamen-
tos, entre outros dados importantes para
sua administração.
Conheça alguns dos
serviços disponíveis
no Portal do Cliente
Perfil Aluguel
 E xtratos das atividades
executadas pela Auxiliadora
Predial.
 Status do imóvel (se está
alugado ou não).
 Extratos referentes ao imóvel
locado.
 Buscar dados para a realização
do ajuste anual da declaração
do Imposto de Renda.
 Segunda via do documento de
pagamento do aluguel para
inquilinos.
Perfil Condomínios
 Extrato das diferentes contas
da edificação, com detalhes de
todos os lançamentos feitos.
 Segunda via do documento de
pagamento do condomínio.
 Pastas digitais nas quais
podem ser visualizadas as
notas fiscais de pagamentos
realizados.
 Geração de diferentes gráficos
com demonstrações dos
custos das edificações.
 Além dos extratos das contas e
novos lançamentos, os
síndicos acessam também
informações sobre o saldo do
condomínio e as cotas
pendentes.
 Os gestores podem ver ainda
os dados dos moradores,
como nome, telefone e e-mail,
por exemplo.
 Mural de avisos.
 Lista de funcionários.
 Folha de pagamento dos
colaboradores (que pode ser
impressa).
 Posição de férias.
 Simulador de férias e rescisão.
JULHO-AGOSTO-SETEMBRO/2014 9
 comportamento
Boas maneiras no condomínio
Até que a próxima mudança os separe, você e seus vizinhos precisam se comprometer
A convivência com os vizinhos, quase
tão próxima fisicamente quanto
com a própria família, exige muitos cui-
dados nas relações dentro do condomí-
nio. Muitas vezes, o detalhe que separa
um do outro é apenas uma parede e, com
essa intimidade forçada, basta ficar aten-
to aos detalhes para que viver em har-
monia não seja uma batalha.
Simples cumprimentos de bom dia,
boa tarde, boa noite, ou gentilezas como
muito obrigado e por favor, são um ex-
celente começo. E quando um novo mo-
rador chega ao condomínio? O melhor
é ignorar para não parecer invasivo, ou
bater na porta dele para tomar um café?
Nem um, nem outro, conforme a ceri-
monialista, orientadora de etiqueta social
e empresarial, Susi Obal. “Pode-se dar as
boas vindas informalmente, ao encontrá-­
lo no elevador ou nas dependências do
condomínio. Apresente-se e coloque-se
à disposição”, aconselha.
Às vezes bate um aperto e falta o fer-
mento na hora do bolo ir ao forno. Mui-
10 síndico 204
tos apelam para os vizinhos para pedir
algo emprestado. Não chega a ser uma
gafe, mas deve-se levar em conta o grau
de intimidade e também não fazer disso
um hábito. “Tão logo usamos o objeto
emprestado, o devolvemos e agradece-
mos”, completa Susi.
As incomodações mais recorrentes
ainda são o barulho, música alta ou a
presença de animais que importunam.
Nos casos em que o condomínio possui
portaria, os funcionários que prestam
este serviço podem fazer a solicitação
de forma impessoal, indica a gerente de
Gestão Total da Auxiliadora Predial,
Ângela del Pino. “Quando não houver,
o melhor é uma solicitação amigável por
interfone ou até mesmo pessoalmente.
Em casos mais graves, a administração
do condomínio pode auxiliar”. Susi Obal
lembra que sensibilidade também é im-
portante, principalmente quando se
trata de crianças. “Muitas vezes as mães
de primeira viagem sentem-­se inseguras
para acalmar o bebê e não podemos
ainda piorar a situação com reclamações
sobre o choro do bebê.”
Mas claro que o silêncio absoluto
não existe e é natural que os vizinhos
recebam convidados para festas em ca-
sa. A combinação de muitas pessoas
reunidas, alegria e bebida, resulta em
barulho. Por isso, sempre convém ficar
atento aos limites. “O regulamento in-
terno, ao que tange a ruído, tem que ser
obedecido”, lembra Ângela. Susi diz que
o primeiro passo para evitar incomo-
dações é não extrapolar no número de
convidados. Para quando os amigos já
estiverem no recinto, “um som ambien-
tal e conversas civilizadas, por certo não
incomodarão a vizinhança”. Para um
número maior de pessoas, a consultora
indica o salão de festas e, claro, sempre
observando as regras.
O essencial é ser educado e obedecer
às normas internas para evitar pequenas
incomodações do dia a dia que estragam
a convivência pacífica em um espaço tão
importante quanto o próprio lar.
JULHO-AGOSTO-SETEMBRO/2014 11
 entrevista

“Procuro criar espaços

de convivência dentro
do Condomínio”
Localizado em Novo Hamburgo, o Condomínio Metropolitan tem Claudia
Franco à frente da administração. Fonoaudióloga por formação, atualmente
trabalha atua como consultora de interiores e paisagismo, no Estúdio de
Arquitetura Reginaldo e Silva. Tem duas filhas, Fernanda, 25 anos, advogada,
e Jessica, 23 anos, designer. Sua maior preocupação é manter as contas em
equilíbrio, não descuidando de ações motivacionais entre os moradores.

Qual é a estrutura física do Edifício Qual é a composição administrativa

Metropolitan?
São 40 apartamentos, sendo dois por an-
dar. Conta com dois salões de festa, ga-
zebo junto à piscina, jardim para chimar-
rão, sala de jogos, academia de ginástica,
sala de massagem, piscina e quadra po-
liesportiva.
do Condomínio?
Sindica, subsíndica, vice-síndica do salão
de festas, vice-síndica da quadra e pisci-
na e o conselho consultivo, composto de
três integrantes.
Como é o seu dia a dia como síndica?
Mantenho uma rotina diária de conver-
sar com meu zelador e sua esposa, que
também é funcionária do Condomínio.
Ele me mantém informada de tudo o
que ocorre no prédio. Gosto de andar
pelas dependências e observar o que
está sendo feito e checar as pendências.
Acho que é fundamental viver a rotina
e conversar com os moradores, desco-
brindo suas opiniões. sim ficam conhecendo o funcionamen-
to do edifício e os custos de manutenção.
Quando assumiu a gestão e qual foi
sua motivação? Quais foram as primeiras medidas
Em junho de 2012, e me mantenho des- instituídas?
de então. Agradeço a confiança que Vinham da administração anterior, on-
todos os moradores depositam em mim de fui vice e implantamos mudanças. As
e na equipe, que é muito participativa. mais significativas foram a troca para a
Minha motivação foi a vontade de rea- Imobiliária Auxiliadora Predial e a con-
lizar determinados projetos e também tratação do zelador Pedrão e sua esposa,
a flexibilidades de horários para me Florência, que permanecem conosco até
dedicar à atividade. Gosto de circular o momento. O que deu certo se mante-
pelo Condomínio e ver o que pode ser ve. Fiz trocas também da guarda e dos
melhorado para dar a sensação de ex- prestadores de serviço de limpeza e ma-
tensão da casa. Acho importante que nutenção. Procuro manter um “time”
cada morador tenha esta experiência na que atenda às necessidades do Metro-
gestão, em algum momento, porque as- politan e dos condôminos para também

12 síndico 204
 Claudia Franco é síndica do
Condomínio Metropolitan
evitar a circulação de muitas pessoas
diferentes nas dependências internas.
Quais foram as melhorias e os
investimentos realizados até agora?
A principal foi promover reparação da
fachada com impermeabilização e pin-
tura de todo o prédio, uma obra demo-
rada e de alto custo. Equipamos a sala
de ginástica, que é muito usada pelos
moradores e a sala de jogos. Destinamos
um espaço para o chimarrão e providen-
ciamos uma horta com especiarias que
é utilizada por todos. Procuro criar es-
paços de convivência e socialização.
Também realizamos melhoramento no
sistema de aquecimento da piscina.
Outras iniciativas a serem destacadas?
Buscamos sempre diminuir os custos.
Estamos gradativamente substituindo
todas as lâmpadas por LED, investindo
em segurança, tanto em equipamentos
como na equipe de seguranças. Temos
um belo e imenso jardim e isto demanda
custo e manutenção. No entanto, acho
importante investir no Condomínio, pa-
ra mantê-lo em dia e evitar a depreciação
do patrimônio.
Quantas pessoas trabalham no
Condomínio?
O zelador e sua esposa, uma pessoa ter-
ceirizada para limpeza, a equipe de três
porteiros também terceirizados, e um
profissional que faz a limpeza dos salões
quando utilizados (eventualmente).
Como é feito o planejamento
orçamentário?
Anualmente, na assembleia ordinária são
definidos, votados e aprovados os custos
fixos, reajustes e o percentual de aumen-
to. Temos três fundos: o das despesas
ordinárias, o de reserva e de obras e me-
lhorias, com listagem mensal dos gastos
enviadas para cada morador! Todo o
gasto é autorizado e assinado por mim
antes de ser pago e, em caso de despesas
maiores, o Conselho é consultado.
Algumas medidas foram adotadas
para prover mais segurança?
A segurança é pauta permanente. Temos
uma empresa que supre nossas necessi-
dades, é o Grupo Epavi. Consegui reunir
três porteiros experientes e atenciosos,
além de instalar câmeras de alta defini-
ção e sensores nos muros. Adotamos
outros métodos que não posso expor.
Como avalia a sua administração?
Dentro das minhas possibilidades e li-
mitações impostas pela Convenção acho
muito boa, diria que é um condomínio
fácil de administrar, pois não temos ina-
dimplência e contamos com ótimos
colaboradores.
Qual é a sua principal meta na gestão?
Manter a harmonia entre os moradores,
administrar custos e, mesmo assim, con-
seguir melhorar cada vez mais as insta-
lações do condomínio, para que todos se
sintam bem, fazendo jus aos valores pa-
gos na taxa condominial.
Como é a convivência e a participação
entre os moradores?
Ótima! Posso dizer que temos pessoas
maravilhosas no Metropolitan! A maioria
participa com sugestões e criticas e man-
tenho todos bem informados. Claro que
há os mais reservados, que preferem se
manter afastados das decisões e projetos,
mas que não interferem e apoiam. Há
grupos que, por afinidades entre filhos e
estilo de vida tornaram-se grandes ami-
gos e fico feliz de conhecer todos e ter
abertura para debater quaisquer questões.
Como são realizadas as assembleias?
Geralmente temos uma assembleia anual,
onde elegemos o sindico e equipe. Quan-
do necessário por algum assunto extraor-
dinário, convocamos nova assembleia.
Como lidar com os conflitos quando
eles surgem?
Muita conversa! Primeiro é ouvir as
partes e buscar o entendimento. Um
problema frequente são os cachorros.
Alguns moradores abusam do seu di-
reito, invadindo o espaço dos outros,
mas tudo é negociado e, só como último
recurso, aplicamos a multa, conforme
regulamento. Não temos muitos confli-
tos, mas já houve festa de adolescentes
que tive que intervir e até encerrar!
JULHO-AGOSTO-SETEMBRO/2014 13
 entrevista
A vida pessoal chega a ser impactada
pelas atribuições?
Sim, há momentos em que as pessoas
levam para a esfera pessoal e esquecem
que eu sigo as regras do regulamento,
para a melhor convivência de todos.
A sua experiência profissional
contribui para a atuação como
síndica?
Sim, como fonoaudióloga tenho a faci-
lidade de lidar com pessoas e o univer-
so da decoração e paisagismo me dá
base e segurança para realizar projetos
e ter o conhecimento adequado de como
tudo funciona.
Como avalia o atendimento da
Auxiliadora Predial?
Muito bom, sempre que preciso, estão a
minha disposição. Muitos gestores não
têm conhecimento dos serviços presta-
dos e até que ponto podem contar com
a administradora e receber um excelen-
te suporte à sua gestão.
Quais serviços da imobiliária o
Condomínio utiliza?
Recrutamento de pessoal e prestadores
de serviços e cotação de orçamentos.
Que orientação pode ser dada a um
síndico de primeira viagem?
Informação, tentar conhecer todo o fun-
cionamento do prédio e buscar apoio
com as administradoras. Recomendável
também ter um bom relacionamento
com o sindico anterior, para troca de
experiências.
Cláudia Franco recomenda a troca de
experiências com o síndico da gestão anterior
14 síndico 204
O que mais lhe preocupa como
gestora?
Segurança e equilíbrio nas contas.
Qual é a sua maior satisfação como
síndica?
Ver tudo funcionando em equilíbrio e
os moradores tendo o prazer de morar
onde moram, usufruindo de seu patri-
mônio bem cuidado.
Quais são as características que não
podem faltar em um síndico?
Paciência, dedicação e tempo, E ainda,
algum conhecimento financeiro e do mun-
do de máquinas e equipamentos que com-
põem um prédio deste porte, mas isto se
adquire na prática. Destaco ainda, a capa- Condomínio Metropolitan, em Novo
cidade se relacionar bem com pessoas. Hamburgo
Perfil
Lugar especial Minha casa
Viagem que pretende fazer Recentemente fui para a Tailândia e
Camboja, acho que já fiz!
Um sonho Como síndica gostaria da presença dos moradores
na nossa festa de Natal deste ano! Já consegui
maioria, mas quero todos!
Um livro O monge e o executivo, de James C. Hunter
Uma personalidade Papa Francisco, que é carismático
Um filme São tantos! Gosto de romance e suspense
O vizinho ideal Os meus!
Uma alegria Minhas filhas e futuramente, meus netos
O futuro É hoje
Ser síndica é Apagar incêndio! (risos). Ser dedicada e gostar de
pessoas
JULHO-AGOSTO-SETEMBRO/2014 15
 geral
Novas regras para o
descarte de resíduos
Código Municipal de Limpeza Urbana de Porto Alegre é atualizado e aumenta fiscalização e punições
D iariamente são recolhidas em torno
de 2.200 toneladas de lixo, em mé-
dia, na Capital gaúcha. Para promover a
cultura da separação correta dos detritos
orgânicos e recicláveis, o Código Muni-
cipal de Limpeza Urbana da cidade foi
atualizado por meio da Lei Complemen-
tar 728/2014. Sancionada em janeiro
desse ano, a regulamentação revisou as
normas estabelecidas em 1990 e as ade-
quou às exigências da Política Nacional
de Resíduos Sólidos. A legislação traz
modificações, tais como especificações
quanto à maneira adequada para o des-
carte dos materiais, com detalhamento
de como os restos domésticos comuns
devem ser acondicionados. Tanto para
as edificações que contam com a coleta
porta a porta como para aquelas que pos-
suem o serviço de contêineres, os resí-
duos devem ser colocados em sacos
plásticos com capacidade de até 100 litros
e os itens cortantes ou pontiagudos pre-
cisam ser embalados para evitar lesões
aos garis. Além disso, os sacos devem ser
muito bem fechados e apresentarem con-
dições de higiene e conservação, sem
líquidos em seu interior.
Para os objetos recicláveis, a reco-
mendação é a mesma: reunir os produtos
em saco plástico com até 100 litros de
capacidade e deixá-lo na calçada junto
ao imóvel nos dias e horários específicos
para o recolhimento em cada região. Um
alerta importante feito na lei é a proibição
de depositar esses detritos nos contêine-
Como descartar corretamente
O DMLU conta também com quatro Ecopontos na cidade, locais específicos para
receberem resíduos que não são recolhidos habitualmente pelas coletas regulares
– domiciliar e seletiva – como madeiras, latas com resto de tintas, móveis, colchões,
terra, entulhos, caliça, cerâmica, sucatas de ferro, eletrodomésticos e restos arbóreos.
16 síndico 204
res destinados para o material orgânico.
Os condomínios interessados em instalar
lixeiras ou suportes, por exemplo, devem
observar alguns pontos definidos pelo
Código, como a necessidade deles terem
abertura superior e dimensões que pos-
sibilitem a remoção dos volumes com
facilidade. Precisam ainda deixar livre o
trânsito para os pedestres nos passeios
públicos, estarem dispostos ao longo da
construção e serem mantidos limpos e
sem trancas ou cadeados.
Mais rigor no
cumprimento das normas
“Outras mudanças relevantes da legisla-
ção envolvem o reforço na fiscalização e
nas penalizações e o incremento das
ações de educação ambiental (20% da
receita arrecadada com multas será des-
tinada a essas atividades)”, salienta o
diretor-geral do DMLU, André Carús. Os
33 fiscais do DMLU – que podem autuar
os infratores no momento do flagrante
– terão a ajuda na verificação das irregu-
laridades dos serviços de inspeção de
diferentes órgãos municipais responsá-
veis pelo cuidado com o ambiente urba-
no, assim como da Guarda Municipal.
As infrações variam de leve a gravís-
sima e possuem penas que vão de 90
UFMs (Unidade Financeira Municipal)
a 1.440 UFMs*. São consideradas multas
leves atirar ou depositar nas calçadas e
espaços públicos papéis, embalagens e
latas e colocar o material orgânico em
Rodolfo Rospide Jr./ Divulgação PMPA
sacos plásticos com mais de 100 litros
(taxa de 90 UFMs). Já as médias abran-
gem medidas como não separar os de-
tritos orgânicos dos recicláveis (valor de
180 UFMs) e as graves dizem respeito ao
descumprimento dos dias e turnos para
a coleta do DMLU, ao depósito dos ma-
teriais depois da passagem dos cami-
nhões do departamento à colocação de
itens recicláveis nos contêineres para
orgânicos e ao ato de varrer para os locais
públicos resíduos do interior de prédios,
terrenos ou calçadas (pena de 720 UFMs).
Dicas
 Coloque o lixo orgânico e o reci-
clável separados em sacos de até
cem litros de capacidade.
 Não deposite os resíduos reciclá-
veis nos contêineres destinados
para o lixo comum.
 As lixeiras dos condomínios não
podem atrapalhar o movimento
dos pedestres nas calçadas e pre-
cisam ficar limpas.
 Os resíduos devem ser colocados
na rua apenas nos horários e dias
previstos para cada região.
 Nas áreas em que o lixo é reco-
lhido de porta a porta pela ma-
nhã, os detritos só podem ser
colocados na rua a partir das 6
horas da manhã, nos dias em que
o serviço for prestado.
 N aquelas regiões em que ele
ocorre no turno da noite, os resí-
duos somente podem ser depo-
sitados nas vias a partir das 18h.
 Dias e horários das coletas: www.
portoalegre.rs.gov.br/dmlu.
*UMF em 2014 – R$ 3,1005
JULHO-AGOSTO-SETEMBRO/2014 17
 geral

Sinalizações reforçam
segurança de condôminos
As placas de sinalização permitem identificar espaços, localizar equipamentos
de combate a incêndio e rotas de fuga em caso de emergências

D iversos itens devem ser observados

pelos síndicos, a fim de que haja
segurança para moradores e usuários do
condomínio. A parte externa do condo-
mínio, em especial onde os transeuntes
passam pelas calçadas dos edifícios em
frente às saídas de automóveis, também
deve receber atenção. É nessa tarefa que
são indispensáveis a adoção de placas,
conjunto de sinais que auxiliam na iden-
tificação de mensagens de advertência,
indicativas, sinalizadoras de rotas de
fuga, tipo de extintor, sinalização de
sistemas elétricos e placas especiais. O
uso dependerá do tipo de ocupação,
grau de perigo de incêndio, altura e me-
tragem quadrada.
Todas elas, no entanto, precisam se-
guir os padrões estipulados pela Asso-
ciação Brasileira de Normas Técnicas
(ABNT). O síndico ainda deve se respal-
dar na Lei Complementar nº 14.555/14
até a publicação do Decreto Estadual,
prevista para os próximos meses. A nor-
mativa não só regulamentará a lei e as
novas resoluções técnicas do Corpo de
Bombeiros Militares do Estado do Rio
Grande do Sul (CBMRS), mas também
orientará quanto ao que está sendo exi-
gido e atualizará o valor das multas.

Sinalizações obrigatórias
As placas de sinalização, identificação
ou advertência devem cumprir o previs-
to na Norma Brasileira (NBR) 13.434-
parte 1 e 2 – padronização, dimensões,
cores e símbolos adotados na sinalização
de segurança contra incêndio e pânico
utilizada em edificações existentes, em
construção e a construir na Capital. Se-
gundo o Major Eduardo Estêvam Ro-
drigues, chefe do setor de Prevenção de
Incêndio do 1º Comando Regional do

18 síndico 204
Corpo de Bombeiros de Porto Alegre, a
novidade é a exigência das sinalizações
básicas em condomínios residenciais.
Além disso, as placas indicativas de saí-
das de emergência devem ser afixadas
nas rotas de fuga visível a cada 15 metros.
Quando mudar a direção, precisará ser
sinalizada. No caso de escadas enclau-
suradas, estas terão que receber indica-
ção em cada pavimento, ou mesmo in-
formações complementares nas paredes
com o uso de setas.
Estêvam lembra que todos os equi-
pamentos de segurança disponíveis no
condomínio terão de receber sinaliza-
ção, incluindo hidrantes, extintores e
alarmes. O síndico não poderá esquecer
a inclusão de placas indicativas de con-
dutas proibitivas, que precisarão ter
informações claras.
Prazo para se adequar
O engenheiro civil Carlos Wengrover
reforça a obrigatoriedade da adoção de
sinalizações indicando as saídas, equi-
pamentos de incêndio, alertas e proibi-
ções previstas na LEC 14555/2014. A lei
estabelece ainda a realização de vistoria
a cada três anos, mas os condomínios
terão prazo de seis anos para se regula-
rizar às novas normas. Já os municípios,
após publicação de Decreto Estadual,
terão um ano para se adaptar à lei.
Identificação de locais e
equipamentos nos
condomínios
De acordo com o Código de Proteção
Contra Incêndio (CPCI) de Porto Alegre,
instituído pela LEC nº 420/1998 as por-
tas corta-fogo devem ter, em ambas as
faces, a inscrição bem legível “PORTA
CORTA-FOGO – MANTER FECHA-
DA” (artigo 143). São placas de fundo
branco e letras vermelhas ou pretas. A
expressão “MANTER FECHADA” é dis-
pensada em portas de paredes corta-­fogo,
porque é admissível que sejam mantidas
abertas, desde que disponham de dispo-
sitivo de fechamento, quando necessário.
Os extintores devem estar claramen-
te sinalizados, com as indicações das
classes de incêndio em letras brancas:
água-gás; espuma química; espuma me-
cânica; dióxido de carbono, pó químico
e compostos químicos especiais. O aviso
deve ter fundo amarelo, seta indicativa e
a palavra “extintor” em vermelho. Os
portáteis, normalmente colocados sobre
base fixada ao piso, também devem ter
a devida sinalização na parede.
Instalações hidráulicas,
alarmes e elevadores
No sistema hidráulico específico para o
combate a incêndio, as caixas onde ficam
as mangueiras (artigo 197) devem ter
amplo visor de vidro com a inscrição
“INCÊNDIO” em cor contrastante com
as das paredes, normalmente em ver-
melho ou preto.
Quando houver pressurização por
bombas movidas por eletricidade na con-
dução da água para as mangueiras (arti-
go 205), o disjuntor de proteção deve ser
identificado com as inscrições “NÃO
DESLIGAR” – “BOMBAS DE INCÊN-
DIO”. A caixa central de disjuntores,
usualmente localizada na entrada dos
prédios, deve estar identificada com uma
das placas: “PERIGO” ou “RISCO DE
CHOQUE ELÉTRICO”. Também a lo-
calização do “ALARME DE INCÊNDIO”
deve estar sinalizada.
JULHO-AGOSTO-SETEMBRO/2014 19
 geral

A proibição de fumar
A sinalização dos locais onde é proibi-
do fumar é obrigatória em elevadores,
central de gás e em todos os locais de
grande circulação de público. O aviso
é composto por um quadrilátero em
preto, faixa circular externa, dividida
ao meio por tarja diametral na cor ver-
melha num círculo de fundo branco,
com o sinal internacional de proibição
de fumar – cigarro aceso em preto –
com os dizeres: “É PROIBIDO FUMAR
OU CONDUZIR ACESO CIGARROS
OU ASSEMELHADOS”.
Sinalização de saídas e mento da guia (meio-fio) da calçada,
Elevadores centrais de gás com rampa para livre circulação de pe-
Nas portas dos elevadores de prédios As garagens de uso coletivo, em vias destres e portadores de deficiência. Nas
públicos e privados de Porto Alegre, a urbanas, devem estar sinalizadas, con- quinas de rebaixamento, serão aplicados
Lei Municipal nº 8.497/2000 torna obri- forme prevê o Código de Trânsito Bra- zebrados em preto e amarelo.
gatória a afixação de placa de advertên- sileiro. As entradas e saídas dessas ga- A Central de Gás é sinalizada com
cia com a mensagem “AVISO AOS ragens deverão estar identificadas pela placa identificando o produto com as
USUÁRIOS: ANTES DE ENTRAR NO instalação de dispositivo que possua expressões “INFLAMÁVEL” e “É PROI-
ELEVADOR, VERIFIQUE SE O MES- sinalização com luzes intermitentes na BIDO FUMAR” (artigo 239). Deverá
MO ENCONTRA-SE PARADO NESTE cor amarela, bem como a emissão de estar fixada na grade de proteção da cen-
ANDAR”. sinal sonoro, em locais de fácil visibili- tral, com leitura possível a uma distância
dade e audição dos pedestres. Também de 15 metros, fundo pintado de branco
integra as obrigatoriedades o rebaixa- e letra em vermelho ou preto.

Mais informações com Corpo de Bombeiros

Porto Alegre
Av. Aureliano de Figueiredo Pinto, 345 – bairro Praia de Belas
Fones: (51) 3288.3176/ 3288.3179
Novo Hamburgo
Rua João Antônio da Silveira, 680 – bairro Centro | Fone: (51) 3588.2414
Capão da Canoa
Av. Ararigbóia, s/nº, bairro Centro | Fone: (51) 3665.3699

20 síndico 204
JULHO-AGOSTO-SETEMBRO/2014 21
 capa
eSocial unifica as informações
relativas aos trabalhadores
A Auxiliadora Predial vem investindo, desde o começo do ano, em tecnologia e
preparação dos colaboradores para as modificações que virão com a nova ferramenta
T oda mudança causa, em um primei-
ro momento, uma apreensão, mes-
mo quando ela chega trazendo melho-
rias. A criação do Sistema de Escritura-
ção Digital das Obrigações Fiscais,
Previdenciárias e Trabalhistas (eSocial)
é uma dessas situações de novidades que
geram uma preocupação inicial devido
às alterações que promove em procedi-
mentos já consolidados, mas que a lon-
go prazo resultam em benefícios. Nesse
caso específico, as vantagens envolvem
a segurança das informações prestadas,
a redução da burocracia e o cumprimen-
to de todas as obrigações legais que di-
zem respeito aos colaboradores. Desen-
volvido em conjunto pela Receita Fede-
ral, INSS, Ministérios da Previdência
Social e do Trabalho e Emprego e Caixa
Econômica Federal, o projeto do gover-
no federal integrará o envio dos dados
feito pelos empregadores sobre seus
22 síndico 204
funcionários e garantirá os direitos tra-
balhistas e previdenciários.
Folha de pagamento é a base
A auditora fiscal e gestora regional do
Projeto eSocial na 10ª Região Fiscal da
Receita Federal, Alexsandra Basso, ex-
plica que a ferramenta utiliza a folha de
pagamento como base para o encami-
nhamento dos documentos, que serão
validados online, dando mais transpa-
rência aos processos. Essa comunicação
será realizada ligando diretamente o
sistema da empresa ou do contratante
com o eSocial através de um webservice,
que será o canal para mandar os arquivos
ou para cadastrá-los no portal na inter-
net. “Para assegurar o sigilo fiscal, o con-
trole de acesso ao mecanismo, na União,
será feito por meio de certificado digital
para as companhias com mais de sete
pessoas e de senha para as demais. Ne-
nhum empregador poderá visualizar as
informações dos outros”, salienta.
Todos aqueles que contratam colabo-
radores, sejam empresas de diversos portes,
produtores rurais, profissionais liberais ou
empregadores domésticos, deverão passar
a adotar o eSocial para registrar qualquer
evento relativo às relações de trabalho. De
uma forma simplificada, dados relaciona-
dos à admissão, licenças, aviso prévio, des-
ligamentos, remunerações, férias e paga-
mentos – que já são obrigatoriamente
prestados por diferentes meios – serão
enviados por um único caminho. O siste-
ma, conforme Alexsandra, facilitará e ra-
cionalizará o cumprimento das obrigações
previstas na legislação trabalhista, previ-
denciária e tributária, eliminando decla-
rações e formulários solicitados pela Pre-
vidência Social, pelo Ministério do Traba-
lho e Emprego, pela Caixa Econômica
Federal e pela Receita Federal.
 Auxiliadora Predial preparada
para a nova realidade
As informações reunidas pelo eSo- menta desde o começo de 2014, trei-
cial serão compartilhadas, na fase inicial, nando seus colaboradores para respon-
apenas entre os órgãos governamentais der aos questionamentos dos síndicos
que atuam na área trabalhista. A inten- e investindo em soluções tecnológicas
ção é que, mais adiante, elas possam ser que garantam a segurança na transmis-
disponibilizadas também para as Polí- são dos dados. “Uma das dificuldades
cias Federal e Civil, Detran e outras es- do eSocial é ter controles efetivos dos
feras, definindo um cadastro único dos arquivos enviados e de suas periodici-
contribuintes brasileiros, a partir do dades distintas, como o aviso de aciden-
CPF. “A meta é que cada funcionário tes ou férias”, observa Giselle. Para ter
tenha todo o seu histórico trabalhista, confiabilidade nos registros, a empresa
previdenciário e fiscal em um cartão solicitou aos parceiros de software de
criptografado, com chip”, comenta a ge- pagamento a identificação dos aperfei-
rente contábil da Auxiliadora Predial, çoamentos necessários no sistema atual.
Giselle Oliveira. Dessa forma, o CPF Além disso, contratou a KPMG Asses-
substituirá o PIS, Carteira de Trabalho, sores Tributários para levantar as infor-
número de registro dos autônomos, en- mações que ainda não eram contempla-
tre outros documentos. Iniciada nos das pelos programas digitais e as adap-
primeiros meses deste ano, essa opera- tações que faltavam.
ção de unificação apurou um volume O gerente sênior da KPMG Asses-
muito grande de divergência nos dados sores Tributários, Evandro Sander Pin-
existentes na Receita Federal, Previdên- to, afirma que o papel da companhia é
Giselle Oliveira é gerente contábil da
cia Social e Caixa Econômica Federal, o ajudar a Auxiliadora Predial na implan- Auxiliadora Predial
que levou à prorrogação do prazo de tação do eSocial, revisando seus proces-
entrega do eSocial para 2015, amplian- sos internos e dados do setor de Recur- mados e demais itens tributários, pre-
do o tempo de cruzamento das infor- sos Humanos referentes videnciários e trabalhistas. “A empresa
mações e conclusão do cadastro único. aos funcionários, está antecipando-se, passando um
Adiantando-se às exigências do me- folha de paga- ‘pente fino’ em seus documentos,
canismo, a Imobiliária está adequando-­ mento, ser- realizando desde a conferência
se às alterações introduzidas pela ferra- viços to- dos números de CPFs dos
colaboradores e terceiros
até os exames médicos”,
detalha. Ele destaca que
Informações reunidas no e-Social a verificação da qualida-
 Livro de Registro de Empregados de dos registros é uma
 Folha de pagamento tarefa pesada, mas que
 Comunicação de Acidente de Trabalho (CAT) possibilitará uma migra-
 Perfil Profissiográfico Previdenciário ção para o eSocial de for-
ma agilizada e segura. A
 Arquivos eletrônicos entregues à fiscalização (Manad)
gerente contábil da Imobiliá-
 Termo de rescisão e formulários do seguro desemprego
ria adianta que a companhia es-
 Guia de Recolhimento do FGTS e Informações à Previdência Social (GFIP) tá passando também pela certificação
 Relação Anual de Informações Sociais (RAIS) de auditoria em relação as suas demons-
 Cadastro Geral de Empregados e Desempregados (CAGED) trações contáveis. “Com mais essa ino-
 Declaração do Imposto de Renda Retido na Fonte (DIRF) vação, queremos transmitir aos clientes
 Outros ainda em estudo o quão sólida e confiável a Auxiliadora
Fonte: Receita Federal Predial é na prestação de suas informa-
ções”, ressalta Giselle.

JULHO-AGOSTO-SETEMBRO/2014 23
 capa

Agilidade
e combate
às fraudes
Com o cruzamento e unificação

das informações, a tendência é

que o eSocial seja um sistema

simples, confiável e mais rápido

no encaminhamento dos

benefícios dos trabalhadores,

O que muda para como aposentadoria, FGTS,

os condomínios?
seguro desemprego, abono

salarial, entre outros. Ao

As edificações atendidas pela Auxiliadora Predial, e que já têm a sua contabili- estabelecer um cadastro único
dade feita por ela, não sentirão um grande impacto em seu dia a dia, pois caberá à
por meio do CPF outra vantagem
empresa efetuar os registros no eSocial. Para os síndicos, as modificações serão
relativas às admissões e aos períodos de férias que, em geral, são administrados será a redução das fraudes contra
diretamente por eles. Giselle Oliveira, gerente contábil da Auxiliadora Predial rela-
ta que essas atividades precisarão de um planejamento maior. As contratações devem o INSS e a Previdência Social. O
ser comunicadas um dia antes do início do trabalho do colaborador. “O que viven- eSocial substituirá, por exemplo,
ciamos, às vezes, é que o funcionário é apresentado para a admissão depois de uma
semana de atuação no condomínio. Esse é um procedimento que será mais contro- a entrega dos mesmos dados em
lado”, reforça. Ela aponta também a obrigatoriedade de avisar sobre as férias com
outros formulários e declarações,
30 dias de antecedência, o que, na maioria das situações, não é cumprido.
com padronização dos registros e
Multas pesadas
diminuição da quantidade de
Todas as alterações impostas pelo mecanismo estão sendo repassadas, de maneira
gradativa, aos síndicos para que eles possam realinhar seus processos, de acordo obrigações. Assim, possibilitará o
com o que prevê a lei para que os dados sejam enviados corretamente. “As multas
são pesadas para quem entrega arquivos equivocados ou para aqueles que não os atendimento a diversos órgãos
encaminham. Elas partem de R$ 5 mil e vão até R$ 130 mil. Qualquer erro para ser do governo com uma única fonte
retificado já implica autuação”, alerta. Por isso, conscientizar os gestores e sanar
todas as suas dúvidas é essencial para o funcionamento da ferramenta. A gerente de documentos. “O mecanismo
revela que a intenção da companhia é promover, no segundo semestre, um treina-
permitirá ao empregador atuar
mento externo com os gestores dos condomínios para deixar claro todas as situações
e ficar à disposição para esclarecimentos. com mais transparência e

segurança jurídica, evitando

passivos fiscais e trabalhistas

desnecessários”, acrescenta a

auditora fiscal Alexsandra Basso.

24 síndico 204
JULHO-AGOSTO-SETEMBRO/2014 25
 geral
Sites personalizados minimizam
conflitos nos condomínios
Internet une síndicos e condôminos nas 24 horas do dia
A utilização de plataforma on line pe-
los síndicos permite agilidade em
processos administrativos e respostas
rápidas na reserva de espaços de lazer.
A internet tornou-se indispensável na
vida das pessoas. Permite desde a reali-
zação de compras on line, até as mais
sofisticadas interações. A conectividade
não tem limites. Na rotina condominial,
as ferramentas passam também a ser uti-
lizadas pelos síndicos como eficazes meios
de comunicação. É possível reservar es-
paços de lazer, acompanhar ocorrências
administrativas em tempo real, disponi-
Dercilei Scota é síndico do Condomínio Park
Plaza Porto Alegre
26 síndico 204
bilizar documentos, solucionar conflitos
e até realizar assembleias virtuais.
Inaugurado em 2010 e com mais de
mil moradores divididos entre 352 apar-
tamentos, a equipe gestora do Condo-
mínio Park Plaza de Porto Alegre pre-
cisava atender com excelência a um
público heterogêneo. Eram muitas as
demandas e as respostas não aconteciam
no tempo esperado. O gasto com pessoal
só crescia, onerando o bolso dos mora-
dores. Foi quando optaram pela adoção
de um veículo digital.
Reserva de espaços
Quando assumiu como síndico, no início
de 2013, Dercilei Scota, conhecido como
Professor Deco, um dos maiores proble-
mas eram as reservas dos três salões de
festas. Segundo ele, perdia-se muito tem-
po e o regulamento interno prevê prazo
de até sete dias para o seu cancelamento.
Além disso, quem quisesse antecipar o
pedido tinha no máximo dois meses,
antes da data requerida para fazê-lo. Acesso rápido e fácil
“Agora, podem entrar e fazer ou cancelar 75% dos condôminos utilizam o site pa-
sua reserva a qualquer hora do dia. O ra solicitar algum tipo de serviço. Aos que
site é um estagiário e um funcionário do ainda são resistentes à tecnologia é dis-
Park Plaza”, detalha. ponibilizado um computador na sala da
administração. O gestor orienta o passo-­
Outros serviços a-passo. Para ter acesso, basta preencher
No site são disponibilizados alguns do- formulário no site e aguardar o retorno
cumentos do condomínio, assim como o do síndico para a geração de senha e login.
registro das ocorrências. Há espaço para São pagos R$ 320,00 mensais para a em-
a realização de denúncias, reclamações, presa responsável pela manutenção.
sugestões e um link para falar diretamen-
te com o síndico. Em breve, segundo Sco- Rotina de síndico
ta, será incluído um diário, jornal e até A Atualização da lista de inadimplentes
espaço para a venda de publicidade, cuja também foi uma das facilidades encon-
renda será revertida para o próprio con- tradas por Deco. Conforme ele, as res-
domínio. “Gostaríamos que fosse também postas aos condôminos funcionam qua-
possível a realização de assembleias, mas se em tempo real. “Minhas ações são
tudo dependerá do comportamento dos rápidas, dinâmicas e meu tempo melhor
usuários”, confirma o síndico. administrado”, comemora.
Tecnologia no ritmo dos condomínios
Presente em mais de 10 condomínios
de Porto Alegre, somando cerca de três
mil usuários, a Quality-TI nasceu em um
projeto de conclusão do curso de Infor-
mática da Pontifícia Universidade Cató-
lica do Rio Grande do Sul (PUCRS) em
2012. A proposta é oferecer sites perso-
nalizados oportunizando com que sín-
dicos, subsíndicos e gestores atuem como
seus administradores, possibilitando
executar diversas funções pertinentes à
realidade do condomínio. Aos morado-
res é dada autonomia para realizarem
suas reservas e obterem todas as infor-
mações desejadas.
Um dos sócios da empresa, Felipe
Furtado enfatiza que o serviço leva em
consideração o regulamento interno do
condomínio e suas particularidades, ten-
do uma interface de fácil utilização. Es-
clarece ainda, que oferecem treinamento
aos usuários durante a fase de implanta-
ção. “Auxiliamos o síndico na divulgação
e orientação aos condôminos. Nossa equi-
pe também fica à disposição para supor-
te e esclarecimento de dúvidas”, aponta.
Muitas utilidades
A plataforma permite o registro de ocor-
rências com acompanhamento, cadastro
de moradores atualizado, acesso indivi-
dualizado, mural de avisos, enquetes,
controle de inadimplência e relatórios
diversos. Furtado comenta que o sistema
ainda possibilita o controle de leitura de
cada aviso. Em breve poderá ser acessa-
do em dispositivos móveis e serão criadas
outras funcionalidades para acompanhar
as demandas dos clientes. Mais informa-
ções no site www.qualityti.com.br.
JULHO-AGOSTO-SETEMBRO/2014 27
28 síndico 204
 jurídico

A terceirizada sumiu. E agora?

Como ficar atento para não cair em armadilhas ou minimizar
o problema depois do sumiço da empresa prestadora

C ontratação de serviços terceiriza-

dos faz parte da rotina dos condo-
mínios. Atividades de portaria, limpeza,
manutenção e vigilância são as mais
frequentes. Mas antes de assinar qual-
quer contrato, é necessário atenção em
alguns aspectos para que os condômi-
nos não acabem pagando a conta. Co-
nhecer o histórico profissional da em-
presa pode evitar contratempos e até
condenações na Justiça em caso de fa-
lência ou simplesmente desaparecimen-
to da contratada.
Ao fazer um levantamento de pre-
ços, é importante ficar atento aos or-
çamentos excessivamente baixos. Para
o gerente jurídico da Auxiliadora Pre-
dial, Elias de Andrade Rodrigues, mui-
tas vezes pode ser uma armadilha. “O
preço muito baixo inviabiliza que a
empresa contratada mantenha em dia

JULHO-AGOSTO-SETEMBRO/2014 29
 jurídico
suas obrigações trabalhistas e tributá-
rias, o que futuramente poderá acar-
retar corresponsabilidade do condo-
mínio onde o serviço foi prestado”. Ele
ainda lembra que se deve buscar em-
presas sólidas e com capital social ca-
paz de atender eventuais reclamatórias
trabalhistas.
O advogado também alerta para os
detalhes do contrato. Conforme Rodri-
gues, as obrigações e deveres de ambas
as partes devem estar claras. “É impres-
cindível que conste no contrato a obri-
gação da empresa de, mensalmente,
apresentar as comprovações de paga-
mento das obrigações trabalhistas e
encargos previdenciários (salários, vale-­
transporte, INSS, FGTS, etc.)”. Tudo
isso não dispensa o acompanhamento
mensal dos documentos apresentados,
assim como a exigência periódica de
apresentação de negativas em nome da
empresa prestadora do serviço.
E se a empresa não cumprir com suas
obrigações, de quem é a responsabili-
dade? Conforme a Súmula nº 331 do
Tribunal Superior do Trabalho, o con-
domínio (tomador do serviço) é respon-
sável subsidiário pelo pagamento das
obrigações trabalhistas da empresa pe-
rante os funcionários que prestem ser-
viço. Também é responsável solidário
quanto ao recolhimento dos encargos
sociais e previdenciários. Assim, em
caso de ausência de pagamento por par-
30 síndico 204
Elias de Andrade Rodrigues é gerente jurídico da Auxiliadora Predial
te da empresa, poderá o condomínio vir
a ser condenado a pagar.
É recorrente que muitas empresas
simplesmente desaparecem, até pelo
fato de serem pouco estruturadas. Des-
sa forma, não procedem juridicamen-
te da forma correta, em relação ao
encerramento de suas atividades ou
mesmo decretação de falência. Esta
situação acaba por deixar os funcioná-
rios e clientes abandonados. “Daí a
importância de que o condomínio
identifique previamente indícios de
possível insolvência por parte da em-
presa, a fim de exigir a regularização
de pendências em relação aos funcio-
nários que trabalham no prédio e, pos-
teriormente, possa avaliar inclusive o
encerramento de sua relação com a
mesma”, orienta o gerente jurídico.
Outra questão que requer atenção
são os casos em que os sócios da empre-
sa prestam o serviço, possuindo a ter-
ceirizada um único cliente. Pode confi-
gurar a simulação e ocasionar reconhe-
cimento de vínculo direto de emprego
com o condomínio.
Como contornar a situação
O advogado diz que, dependendo do
caso, pode ser avaliada a possibilidade
de contratação direta dos funcionários
que ficaram desamparados pela em-
presa. Para Rodrigues, esta medida
acaba por evitar reclamatórias traba-
lhistas direcionadas ao condomínio.
“Face a relação de confiança que se
estabelece entre o condomínio e o fun-
cionário, passando ele a ser emprega-
do direto, segue contando com seu
salário em dia e com um correto aten-
dimento de seus direitos trabalhistas
a partir de então”, pondera.
Já outros condomínios optam por
seguir com a terceirização por meio de
outra empresa que também poderá op-
tar por contratar os funcionários que
já trabalhavam no prédio. Essa situação
também pode criar uma relação de se-
gurança e confiança que evita direcio-
namento de demandas judiciais ao
condomínio.
JULHO-AGOSTO-SETEMBRO/2014 31
 manutenção

Novas regras para reformas

Qualquer obra que ofereça risco deverá ter responsável técnico

O s síndicos, agora, devem redobrar a atenção na hora de

fazer reformas. Em 18 de abril deste ano, entrou em vigor
a norma NBR 16.280/2014, publicada pela Associação Brasi-
leira de Normas Técnicas (ABNT). O objetivo é proporcionar
mais segurança às obras e cabe ao síndico fiscalizar seu cum-
primento.
Conforme a engenheira civil, Alessandra Hoffmann, as
principais alterações envolvem os apartamentos ou em áreas
comuns que afetem a estrutura, a vedação ou quaisquer outros
sistemas da área privativa ou da edificação. “Deve haver um
responsável técnico (engenheiro ou arquiteto) e a respectiva
Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) e ou Registro
de Responsabilidade Técnica (RRT)”, explica.
Para a síndica do Condomínio Sunset Park, no bairro Praia
de Belas, Evanir Rex da Rosa, o aumento do rigor nas reformas
dá maior respaldo, já que antes não se podia interferir tanto
na fiscalização. O prédio está sendo reformado na fachada, no
telhado e nas calçadas. “Se alguém reformava o apartamento,
era mais complicado para entrar e avaliar com um engenheiro
se tudo estava dentro das normas de segurança”. Ela conta que
eram comuns problemas em tubulações em razão de paredes
serem quebradas sem avaliação técnica.
As alterações mais comuns e que podem prejudicar as es-
truturas, se não forem avaliadas, são as de retirada de paredes,
abertura de vãos, ampliação de sacadas e obras nas coberturas.
Até mesmo a troca de uma caixa d’água por outra de maior
capacidade ou a sobrecarga da parte elétrica com a colocação
de aparelhos de ar condicionado, pode prejudicar um edifício.
As exigências são voltadas às obras que trazem risco. No
caso de uma pintura, por exemplo, não é necessária a apresen-
tação de responsável técnico. Nesse caso, basta fazer a docu-
mentação necessária e seguir as regras internas do condomínio.
A convenção pode incluir tópicos como dias e horários para
as obras, limpeza das áreas comuns, descarte do entulho (veja
box) e a definição de advertências e multas. Em geral, os con-
domínios seguem as recomendações do Código de Obras e de
Posturas dos municípios.
Embora a Norma 16.280/2014 não se trate de uma lei, seu
cumprimento é amplamente recomendado pelos profissionais
da área imobiliária. “Conforme previsão do Código Civil,
trata-se de atribuição do síndico zelar pela segurança da edi-
ficação, sendo que a NBR visa normatizar como o síndico po-
de cumprir com esta sua atribuição, de forma que o não aten-
dimento ao que é previsto, e a eventual ocorrência de danos
por conta disto, poderá ensejar responsabilização cível e até
Evanir Rex da Rosa é síndica do Condomínio Sunset Park, no bairro
mesmo criminal do proprietário da unidade e/ou do síndico”, Praia de Belas, em Porto Alegre. Entre outras medidas, foi fixado um
reforça Elias Rodrigues, gerente jurídico da Auxiliadora Predial. cronograma das obras em local visível

32 síndico 204

Transparência na execução
e acompanhamento diário
A síndica do Sunset Park, conta
que seguiu à risca todas as recomen-
dações da nova norma, mesmo que
os trabalhos tenham começado em
outubro de 2013, antes da validação.
Uma ação importante do Condo-
mínio foi a criação de uma
comissão de obras com-
posta por moradores.
“Cada membro tem
uma responsabilida-
de, que é verificar as
empresas e suas
idoneidades,
responsabili-
dades fis-
cais e con-
tábeis,
além de
obter informações de obras que estão
em andamento e já acabadas pelas
empresas selecionadas”.
Segundo Evanir, medidas simples
podem evitar muita dor de cabeça
no futuro, como afixar o cronograma
da obra no hall do prédio. Exigir
transparência da empresa duran-
te a execução e repassar os de-
talhes aos condôminos tam-
bém é uma prática adotada.
Outra dica da síndica é ter
um bom relacionamento
com a empresa. “Qual-
quer problema leva-
mos pra ele e dis-
cutimos a solução
junto aos mora-
dores”.
Principais
recomendações
Antes da obra
O síndico deverá receber o plano da obra e do-
cumentação técnica. Proceder com análise da
obra que pretende ser realizada ou recorrer a um
profissional habilitado para que o faça, sendo que
somente após deverá autorizar o início. Em não
sendo satisfatórios os documentos apresentados
ou identificado risco, poderá o síndico não auto-
rizar o início, sempre com a devida justificativa.
Durante a obra
O proprietário deverá realizar a reforma dentro
dos preceitos da segurança e estritamente den-
tro do projeto que foi assinado pelo profissional
habilitado e autorizado pelo síndico. Em sendo
identificado indícios de modificações ou diver-
gências ao projeto aprovado, poderá o síndico
não permitir a entrada de materiais e pessoas
contratadas para a obra.
Depois da obra
O síndico, ou pessoa por ele indicada, deverá
vistoriar a unidade para confirmar se a obra foi
realizada de acordo com o projeto apresentado
e aprovado. Também deverá arquivar a documen-
tação de qualquer tipo de reforma, incluindo o
termo de encerramento da obra, emitido pelo
executante.
Sete itens que não podem faltar
na convenção
 Ter um capítulo específico sobre o tema
obras, regulamentando o que pode ser feito
pelos condôminos.
 Incluir que toda intervenção seja
comunicada ao síndico com antecedência.
Assim como as reformas no condomínio
sejam avisadas aos moradores.
 Estabelecer a contratação de um
profissional para a execução das obras.
 Determinar a apresentação do laudo técnico
e da ART ou RRT, antes do início dos
trabalhos.
 Definir os horários e dias permitidos para os
serviços.
 Esclarecer qual o destino do entulho e a
limpeza das áreas comuns, após as
modificações.
 Normatizar advertências e multas a serem
cobradas no caso de irregularidades.
JULHO-AGOSTO-SETEMBRO/2014 33
 jurídico
Você sabe quais são as
funções do zelador?
Ministério do Trabalho especifica as atribuições do zelador
P resente no dia a dia do condomínio,
pronto para auxiliar e cuidar dos pro-
blemas inesperados que surgem em um
ambiente onde inúmeras pessoas convi-
vem. Assim são reconhecidos os zelado-
res pelos moradores, mas estes dificilmen-
te conseguem entender a abrangência e
complexidade de funções. Por zelar pelo
correto andamento das atividades do con-
domínio, a quantidade e variedade de
incumbências desse profissional depen-
derá muito da estrutura do edifício e das
necessidades e perfil dos moradores.
O Código Brasileiro de Ocupação
(CBO), instituído pelo Ministério do
Trabalho com a finalidade de identificar
as profissões no mercado de trabalho,
define o zelador como o profissional que
trabalha em prédios com apartamentos
comerciais, ou não, cuidando da conser-
vação e da limpeza e vigiando o cumpri-
mento do regulamento interno, para
assegurar o asseio, ordem e segurança do
prédio e o bem-estar de seus ocupantes.
O número da CBO que define a profissão
de zelador é 5-51.20 e traz as definições
detalhadas da função (confira o box). Se-
gundo Margarete Quevedo, Supervisora
de Administração de Pessoal da Auxilia-
dora Predial, os síndicos devem conhecer
34 síndico 204
detalhadamente as atividades previstas
no CBO para instruir e cobrar as mesmas
de seus zeladores.
Ao contratar o zelador
Na hora de contratar o zelador, é preciso
ter em mente que esse profissional aten-
derá a todos os condôminos e não apenas
ao síndico: daí a importância em se fazer
um bom alinhamento de perfil para que
a contratação seja segura e assertiva.
Deixar os candidatos cientes de todas
as atividades que estão previstas para a
função de zelador também é muito im-
portante para o sucesso do contrato de
trabalho, assim como a definição da car-
ga horária e do sistema de folgas. Como
o zelador trabalha diretamente com os
moradores, é imprescindível falar breve-
mente sobre o perfil dos condôminos e
o que esperam desse profissional.
De maneira geral, os candidatos pre-
cisam ter a competência técnica e com-
portamental definidos no perfil da opor-
tunidade. Para se trabalhar como zelador
é interessante que o profissional saiba
exercer a paciência - já que lidará com
um grupo de pessoas com personalidades
diferentes - , seja discreto, solícito e proa-
tivo dentro do cargo que ocupa.
Descrição
detalhada das
funções do
zelador
 Inspeciona corredores, pátios,
áreas e instalações do prédio, ve-
rificando as necessidades de lim-
peza, reparos, condições de fun-
cionamento de elevadores, parte
elétrica, hidráulica e outros apa-
relhos, para providenciar os ser-
viços necessários;
C  uida da higiene das dependên-
cias e instalações, efetuando ou
supervisionando os trabalhos de
limpeza, remoção ou incineração
dos resíduos, para manter o edi-
fício nas condições de asseio re-
queridas;
 E xecuta ou providencia serviços
de manutenção geral, trocando
lâmpadas e fusíveis, efetuando
pequenos reparos e requisitando
pessoas habilitadas para os repa-
ros de fornos, bombas, caixa-­
d’água, extintores e elevadores,
para assegurar as condições de
funcionamento e segurança das
instalações;
 Zela pelo cumprimento do regula-
mento interno do edifício, evitan-
do ruídos em horas impróprias e
o uso indevido das instalações e
levando à administração os pro-
blemas surgidos, para possibilitar
a manutenção da ordem e promo-
ver o bem-estar dos moradores;
 E ncarrega-se da aquisição, recep-
ção, conferência, controle e dis-
tribuição do material de consumo
e de limpeza, tomando como
base os serviços a serem execu-
tados, para evitar a descontinui-
dade do processo de higienização
e de manutenção do edifício e de
suas instalações;
P  ode desempenhar algumas das
tarefas próprias do porteiro de
edifício (5-51.25).
JULHO-AGOSTO-SETEMBRO/2014 35
36 síndico 204
ADVOGADOS alimentos

CAIXA D’ÁGUA - IMPERMEABILIZAÇÃO

CAIXA D’ÁGUA - LIMPEZA

ELEVADORES

JULHO-AGOSTO-SETEMBRO/2014 37
 EXTINTORES DE INCÊNDIO FERRAGENS

FACHADAS

hidrômetros

IMPERMEABILIZAÇÕES

38 síndico 204
INCÊNDIO - PREVENÇÃO LIMPEZA DE FOSSAS

INSTALAÇÕES ELÉTRICAS

IRRIGAÇÃO

LIXEIRAS

máquinas e equipamentos

LAUDOS - MARQUISES
MATERIAIS DE CONSTRUÇÃO

JULHO-AGOSTO-SETEMBRO/2014 39
 monitoramento de alarmes PINTURAS

PAINÉIS DE MEDIDORES

PINTURAS

40 síndico 204
PISCINAS portaria e limpeza

portaria e limpeza

JULHO-AGOSTO-SETEMBRO/2014 41
 PORTAS AUTOMÁTICAS SEGURANÇA

PORTEIROS ELETRÔNICOS

SÍNDICO PROFISSIONAL

SISTEMAS DE SEGURANÇA

TELHADOS

RECUPERAÇÃO ESTRUTURAL

42 síndico 204