REGULARIZAÇÃO

FUNDIÁRIA
URBANA

DA TEORIA À PRÁTICA
Profª.
Candelaria Reyes Garcia
Conteúdo programático
 1ª Aula:
 Regularização Fundiária Urbana: Desenvolvimento Conceitual
- Histórico da ocupação do solo brasileiro: da colônia às ocupações
urbanas modernas.
- O sistema colonial.
- A formação da propriedade privada.
- Principais marcos normativos.
- A formação dos núcleos irregulares.

 Benefícios da Regularização Fundiária

- Regularização atividade multidisciplinar

 Lei 13.465/17- Principais avanços e pontos polêmicos

 Os Legitimados
Conteúdo programático
 2ª Aula:
 As Modalidades de REURB
- Modalidades e espécies de REURB: Reurb-S, Reurb-E e Reurb
inominada.
 Aplicação da Reurb-S , Reurb-E e Inominada _ questões ambientais e
urbanísticas
 A diferença entre legitimação Fundiária e Legitimação de Posse,
- Aplicação
 A Legitimação Fundiária sobre bem privado e/ou público
- Decisão Municipal
- Normas da Corregedoria do Estado de São Paulo – Obrigatoriedade
de apresentação da Listagem. Retrocesso ou avanço ? Entrave à
regularização.
Um Pouco de História

Nossa estrutura fundiária ainda reflete sistema de

ocupação colonial.

 Tradado de Tordesilhas - 1494

 Descobrimento - 1500
 Capitanias Hereditárias - 1534
 Sesmarias – Sistema Jurídico
 Tratado de Madrid - 1750
 Lei de Terras -1850
O Tratado de Tordesilhas, assinado na
povoação castelhana de Tordesilhas em 7
de junho de 1494, celebrado entre o Reino
de Portugal e a Coroa de Castela tinha
como objetivo dividir as terras "descobertas
e por descobrir" por ambas as Coroas fora
da Europa e evitar uma guerra entre
ambas.

Ele surgiu na sequência da contestação

portuguesa às pretensões da Coroa de
Castela, resultantes da viagem
de Cristóvão Colombo, que um ano e meio
antes chegara ao chamado Novo Mundo,
reclamando-o oficialmente para Isabel, a
Católica .

Esse tratado riscou no mapa uma linha

imaginária a 370 léguas das Ilhas do Cabo
Verde. As terras a oeste pertenceriam à
Espanha e as localizadas a leste à
Portuga.l
Mapa das Capitanias
Hereditárias
implantadas no Brasil
em 1534.
Capitanias Hereditárias:
unidades
administrativas cujas
terras continuavam
pertencendo a
Portugal.
 Um Pouco de História
 Entre os anos de 1534 e 1536 o rei de Portugal D. João III dividiu o
território colonial em 15 faixas de terra, que partiam do litoral até a linha
imaginária do Tratado de Tordesilhas. Estas enormes faixas de terras,
foram denominadas de capitanias hereditárias. A administração das
capitanias foi entregue a 12 homens, entre nobres e pessoas de
confiança do rei chamados de donatários.

 O donatário,tinha o dever de administrar, colonizar, difundir a fé cristã,

proteger e desenvolver a região.

 O donatário tinha como direito cobrar impostos em rios e portos, tirar

para si parte do lucro no negócio do pau-brasil, realizar a doação de
sesmarias para colonos. O donatário também tinha direito a uma
grande sesmaria.
Um Pouco de História
 Em vista das grandes dimensões do espaço colonial brasileiro, a
possibilidade de realizar a doação de sesmarias era bem relevante.

 Nem tudo era perfeito, havia vários problemas a serem sanados.

Diante da obrigatoriedade de se cultivar a terra, muitos sesmeiros
passaram a locar suas terras a pequenos lavradores – dando origem
aos posseiros. Estes cultivavam as terras, porém não tinham direitos
sobre elas, eram “donos” de terra adquirida de forma ilegal, muitas
vezes pagando para ficar com elas e cultivá-las, prática ilegal no
sistema de doação de sesmarias.

 Poucas Capitanias tiveram o sucesso esperado, somente

Pernambuco, Bahia e São Vicente prosperaram conforme esperado
pela Coroa.
O Tratado de Madrid foi firmado na capital
espanhola entre D. João V de Portugal e D.
Fernando VI de Espanha, para definir os limites
entre as respectivas colônias sul-americanas,
pondo fim assim às disputas.

O objetivo do tratado de Madrid era substituir o

de Tordesilhas, o qual já não era mais
respeitado na prática.

As negociações basearam-se no chamado

Mapa das Cortes, privilegiando a utilização de
rios e montanhas (limites físicos) para
demarcação dos limites e o principio da uti
possidetis – (quem de fato ocupa tem direito ao
território).
Foi criado por Diplomatas Portugueses, com
destaque para Alexandre de Gusmão
Dica : Filme “ A missão”
O contexto histórico do filme é o contexto da Guerra Guaranítica, que
ocorreu entre (1750 - 1756 [5]) e envolveu os índios guaranis e as tropas
espanholas e portuguesas no sul do Brasil após a assinatura do Tratado
de Madrid, no dia 13 de janeiro de 1750[6]. Os índios guaranis da região
dos Sete Povos das Missões recusam-se a deixar suas terras no território
de Rio Grande do Sul e a se transferir para o outro lado do rio Urugua. i,
Mapa das Cortes na versão presente
na coleção do Arquivo Público do
Distrito Federal.

https://commons.wikimedia.org/wiki/File:Mapa_dos_co
nfins_do_Brasil_1749.jpg
Um Pouco de História
 Proclamação da Independência 7 de setembro de 1822. (não é um
fato isolado)

 A Independência está diretamente relacionado com eventos que

foram iniciados em 1808, ano em que a família real portuguesa,
fugindo das tropas francesas que invadiram Portugal, mudou-se
para o Brasil.

 A chegada da Família Real no Brasil trouxe uma série de mudanças

que contribuiu para o desenvolvimento comercial, econômico e,
em última instância, possibilitou a independência do Brasil.

 D. João VI, rei de Portugal. Instalado no Rio de Janeiro, o rei

português autorizou a abertura dos portos brasileiros às nações
amigas, permitiu o comércio entre os brasileiros e os ingleses como
medidas de destaque no âmbito econômico.
 Em 1815, o Brasil foi elevado à condição de Reino Unido. Significou que o Brasil
deixava de ser uma colônia e transformava-se em parte integrante do Reino
português, que agora passava a ser chamado de Reino Unido de Portugal, Brasil
e Algarves.

 Essa medida tinha como objetivo principal evitar que o Brasil seguisse pelo
caminho da fragmentação revolucionária – como havia acontecido na relação
entre EUA e Inglaterra.

 Em 1820, a Revolução Liberal do Porto foi iniciada em Portugal e reivindicava o

retorno do rei português. Um dos grandes objetivos dos portugueses era o
retorno do rei para Portugal. Na visão da burguesia portuguesa, Portugal deveria
ser a sede do Império português.

 Outra reivindicação importante dos portugueses foi a exigência de

restabelecimento do monopólio comercial sobre o Brasil. Essa exigência causou
grande insatisfação no Brasil, uma vez que demonstrava a intenção dos
portugueses em manter os laços coloniais em relação ao Brasil. O rei português,
pressionado pelos acontecimentos em seu país, resolveu retornar para Portugal
em 26 de abril de 1821.
 Pedro de Alcântara é nomeado Príncipe Regente.

 Em maio de 1822, foi decretado o “Cumpra-se”, medida que determinava

que as leis e as ordens decretadas em Portugal só teriam validade no Brasil
com o aval do príncipe regente.

 O sistema sesmarial perdurou no Brasil até 17 de julho de 1822, quando a

Resolução 76, atribuída a José Bonifácio de Andrade e Silva, pôs termo a
este regime de apropriação de terras, Sem outro regime de controle, a
posse campeou livremente no país.

 Esta situação estendeu-se até a promulgação da lei de terras, em 1850, que:

- reconheceu as sesmarias antigas,
- ratificou formalmente o regime das posses e,
- instituiu a compra como a única forma de obtenção de terras.

 Seria permitida a venda de todas as terras devolutas. Eram consideradas

terras devolutas todas aquelas que não estavam sob os cuidados do poder
público em todas as suas instâncias (nacional, provincial ou municipal) e
aquelas que não pertenciam a nenhum particular, sejam estas concedidas
por sesmarias ou ocupadas por posse.
 Um Pouco de História
 Lei de Terras - Lei nº 601 de 18 de setembro de 1850, regulamentada pelo Decreto
nº 1318, de 30 de janeiro de 1854, foi a primeira iniciativa no sentido de organizar a
propriedade privada no Brasil.

 Ficou estabelecido, a partir desta data, que só poderiam adquirir terras por
compra e venda ou por doação do Estado. Não seria mais permitido obter terras
por meio de posse. Aqueles que já ocupavam alguma área em sesmaria
receberam o título de proprietário. A única exigência era residir e produzir nesta
localidade. (critério estabelecido até hoje para outorga de concessões e
legitimação).

 Promulgada por D. Pedro II, esta Lei contribuiu para preservar a péssima estrutura
fundiária no país e privilegiar velhos fazendeiros. As maiores e melhores terras
ficaram concentradas nas mãos dos antigos possuidores e passaram às outras
gerações como herança de família.
 Possibilitou a manutenção da concentração de terras no Brasil.
 A Lei de Terras regulamentou a propriedade privada,
principalmente na área agrícola do Brasil.
 Aumentou o poder oligárquico e suas ligações políticas com o
governo imperial.
 Dificultou o acesso de pessoas de baixa renda às terras.

 Curiosidade: Foi aprovada no mesmo ano que a Lei Eusébio

Queirós que previa o fim do tráfico negreiro que sinalizava o fim da
escravidão.
Alguns dispositivos da Lei
 “Art. 1º – Ficam proibidas as aquisições de terras devolutas (terras
do Estado) por outro título que não seja o de compra. Excetuam-se
as terras situadas nos limites do Império com países estrangeiros em
uma zona de 10 léguas, as quais poderão ser concedidas
gratuitamente.”

 “Art. 12 – O Governo reservará das terras devolutas as que julgar

necessárias para a colonização dos indígenas; para a fundação de
povoações, abertura de estradas, e quaisquer outras servidões, e
assento de estabelecimentos públicos; para a construção naval.”
 Lei de terras – tacitamente revogada quando da Edição do
Estatuto da Terra (Lei 4505/64).

Art. 1° Esta Lei regula os direitos e obrigações concernentes aos

bens imóveis rurais, para os fins de execução da Reforma
Agrária e promoção da Política Agrícola.
Evolução Legislativa
 Sesmarias – Posse
 Lei de Terras 1850
 Código Civil 1916
 Decreto Lei 37/58
 Lei 6766/79 e alteração 9.785/99 (Lei de Parcelamento do solo)
 Constituição Federal 1988
 Lei 10.257/01 - Estatuto da Cidade
 MP 2220/01
 Lei 11977/09 e alteração Lei 12. (MCMV)
 Lei 12651/12 _ Código Florestal
 Lei 13465/17
 Decreto 9310/18
 MP Casa Verde Amarela altera artigo 12 e 33 da Lei 13.465/17
O Parcelamento do solo

 Código Civil de 1916, já determinada diversos atos sobre bens

imóveis (alienação, imóvel como dote, usucapião)

 Após a lei de terras temos um salto significativo com o Decreto-lei

58/37 que instituiu o parcelamento urbano e rural.

 O foco do Decreto Lei 58/37, era a segurança jurídica do

adquirente em detrimento do urbanístico, contudo, estavam
presentes algumas obrigações inéditas.
O texto do Decreto
 O PRESIDENTE DA RPÚBLICA DOS ESTADOS UNIDOS DO BRASIL, usando da atribuição que
lhe confere o artigo 180 da Constituição:
 CONSIDERANDO o crescente desenvolvimento da loteação de terrenos para venda
mediante o pagamento do preço em prestações;
 CONSIDERANDO que as transações assim realizadas não transferem o domínio ao
comprador, uma vez que o art. 1.088 do Código Civil permite a qualquer das partes
arrepender-se antes de assinada a escritura da compra e venda;
 CONSIDERANDO que esse dispositivo deixa praticamente sem amparo numerosos
compradores de lotes, que têm assim por exclusiva garantia a seriedade, a boa fé e a
solvabilidade das empresas vendedoras;
 CONSIDERANDO que, para segurança das transações realizadas mediante contrato de
compromisso de compra e venda de lotes, cumpre acautelar o compromissário contra
futuras alienações ou onerações dos lotes comprometidos;
 CONSIDERANDO ainda que a loteação e venda de terrenos urbanos e rurais se opera
frequentemente sem que aos compradores seja possível a verificação dos títulos de
propriedade dos vendedores;
O texto do Decreto
 Art. 1º Os proprietários ou co-proprietários de terras rurais ou terrenos urbanos, que
pretendam vendê-los, divididos em lotes e por oferta pública, mediante pagamento do
preço a prazo em prestações sucessivas e periódicas, são obrigados, antes de anunciar a
venda, a depositar no cartório do registo de imóveis da circunscrição respectiva:
I - um memorial por eles assinado ou por procuradores com poderes especiais,
contendo :
a) denominação, área, limites, situação e outros característicos do imóvel;
b) relação cronológica dos títulos de domínio, desde 30 anos, com indicação da
natureza e data de cada um, e do número e data das transcrições, ou cópia autêntica dos
títulos e prova de que se acham devidamente transcritos ;
c) plano de loteamento, de que conste o programa de desenvolvimento urbano, ou de
aproveitamento industrial ou agrícola; nesta última hipótese, informações sobre a qualidade
das terras, águas, servidões ativas e passivas, estradas e caminhos, distância de sede do
município e das estações de transporte de acesso mais fácil;
II - planta do imóvel, assinada também pelo engenheiro que haja efetuado a
mediação e o loteamento e com todos os requisitos técnicos e legais; indicadas a situação, as
dimensões e a numeração dos lotes, as dimensões e a nomenclatura das vias de comunicação
e espaços livres, as construções e benfeitorias, e as vias públicas de comunicação;
III - exemplar de caderneta ou do contrato-tipo de compromisso de venda dos lotes;
...
§ 1º Tratando-se de propriedade urbana, o plano e planta do loteamento devem ser
previamente aprovados pela Prefeitura Municipal, ouvidas, quanto ao que lhes disser respeito,
as autoridades sanitárias e militares.
A lei do Parcelamento do solo urbano de 1979

A partir da 6766/79 o loteador passa a ter obrigações

urbanísticas, além das contratuais

O parcelamento irregular passa a ser considerado crime (art.

50, da lei 6766/79)

O parcelamento passa a ter um caráter público devido a

obrigatoriedade de implantação de Infraestrutura e
destinação de áreas publicas
A lei do Parcelamento do solo urbano de 1979

A art. 40 da lei 6766/79, atribui ao Município a possibilidade de

efetuar a regularização urbanística do parcelamento.

O município poderá se ressarcir ingressando com Ação

Judicial em face do parcelador, além de ter a possibilidade
de cobrar os devidos tributos após a aprovação do
parcelamento .

O domínio (da gleba ou dos lotes) não passa para a

Municipalidade, nem para os adquirentes.
A lei do Parcelamento do solo urbano de 1979
 Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com
abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento,
modificação ou ampliação das vias existentes.
 Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintes requisitos:
I - as áreas destinadas a sistemas de circulação, a implantação de equipamento
urbano e comunitário, bem como a espaços livres de uso público, serão proporcionais à
densidade de ocupação prevista pelo plano diretor ou aprovada por lei municipal para a
zona em que se situem.
II - os lotes terão área mínima de 125m² (cento e vinte e cinco metros quadrados)
e frente mínima de 5 (cinco) metros, salvo quando o loteamento se destinar a
urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social,
previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes;
III - ao longo das águas correntes e dormentes e das faixas de domínio público
das rodovias e ferrovias, será obrigatória a reserva de uma faixa não-edificável de 15
(quinze) metros de cada lado, salvo maiores exigências da legislação específica;
IV - as vias de loteamento deverão articular-se com as vias adjacentes oficiais,
existentes ou projetadas, e harmonizar-se com a topografia local.
§ 1o A legislação municipal definirá, para cada zona em que se divida o território
do Município, os usos permitidos e os índices urbanísticos de parcelamento e ocupação
do solo, que incluirão, obrigatoriamente, as áreas mínimas e máximas de lotes e os
coeficientes máximos de aproveitamento.
A lei do Parcelamento do solo urbano de 1979
3o . Somente será admitido o parcelamento do solo para fins
urbanos em zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização
específica, assim definidas pelo plano diretor ou aprovadas por lei
municipal.
Parágrafo único - Não será permitido o parcelamento do solo:
I - em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de
tomadas as providências para assegurar o escoamento das águas;
Il - em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à
saúde pública, sem que sejam previamente saneados;
III - em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por
cento), salvo se atendidas exigências específicas das autoridades
competentes;
IV - em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a
edificação;
V - em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a
poluição impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua
correção.
Crítica de Alguns autores

“A lei de parcelamento do solo teve um caráter elitista, pois

promoveu o encarecimento do lote, dificultando o acesso às
pessoas de baixa renda, que se viram obrigadas a buscar
outras alternativas”.

O lote urbanizado passou a ser obrigação absoluta do

particular, sem subsidio do poder público o lote ficou muito
caro, o que empurrou diversas pessoas a adquirirem lotes em
loteamentos irregulares nas franjas da cidade.
Constituição Federal
 A CF/88 insere o ser humano como foco central do ordenamento
jurídico, orientando e fundamentando todo o sistema
 O sistema jurídico deve ser voltado à proteção da dignidade da
pessoa humana
 A dignidade da pessoa deve ser entendida como um fim, não
como um meio para alcançar outros objetivos, ou mera norma
programática

 Direito Social a Moradia (incluído pela emenda nº 26 de 2000)

 Art. 182. A política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público
municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o
pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem- estar
de seus habitantes. (Regulamento) (Vide Lei nº 13.311, de 11 de julho
de 2016)
 § 1º O plano diretor, aprovado pela Câmara Municipal, obrigatório para
cidades com mais de vinte mil habitantes, é o instrumento básico da política
de desenvolvimento e de expansão urbana.
 § 2º A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às
exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor.
 § 3º As desapropriações de imóveis urbanos serão feitas com prévia e justa
indenização em dinheiro.
 § 4º É facultado ao Poder Público municipal, mediante lei específica para
área incluída no plano diretor, exigir, nos termos da lei federal, do proprietário
do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado, que promova seu
adequado aproveitamento, sob pena, sucessivamente, de:
 I - parcelamento ou edificação compulsórios;
 II - imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana progressivo no
tempo;
Surgimento das favelas
e loteamentos irregulares
 Industrialização e êxodo rural
 Crescimento acelerado das cidades
 Descompasso da produção habitacional
 Alto custo da terra urbanizada (Lei 6766/79)

 A luta dos movimentos populares de moradia – década de 70 pastorais –

Centreville / Jd. Lourdes _ 1º de outubro (1979)
 Projeto de Lei 3057/2000 (parcelamento do Solo para fins Urbanos
 O Estatuto da Cidade – Lei 10.257/01 Reg. Fundiária e Urbanização como
Instrumento da Política Urbana / Inst. Jurídico ZEIS e Reg. Fund.
 A MP 2.220/01(Direito à Concessão de Uso)
 O grande marco da regularização – Lei 11.977/09 (MP 459/09)
 Novo marco legal – Lei 13.465 de 11 de julho de 2017.
Tipos de irregularidade
recorrentes em parcelamentos do solo
 Quando há aprovação de projeto de parcelamento:
 Implantação em desacordo;
 Ausência de registro (ou inscrição) no SRI da aprovação do parcelamento
no título da gleba;
 Impossibilidade de registro dos títulos individuais;
 Reparcelamento dos lotes;
 Ocupação das áreas verdes ou institucionais.
 Áreas desapropriadas, sem adjudicação.

 Quando não há aprovação de projeto de parcelamento:

 Inscrição no SRI do “projeto” de arruamento no título da gleba;
 Depósito da planta junto ao SRI;
 Completamente irregular, sem qualquer providência registrária (loteamento
Clandestino;
 Áreas desapropriadas pelo poder público, com projetos sem o devido rito
de aprovação.
Regularização - Conceito na visão tradicional
 Conjunto de medidas visando regularização civil do imóvel. –
Direito de Propriedade; – Registro no Cartório de Registro de
Imóveis.
 Adequação do parcelamento irregular e dos lotes à lei do
parcelamento de solo.

Fonte (Rosângela Staurenghi, Regularização Fundiária: Evolução Legislativa e Conceito) , Por

DR. Ivan Carneiro
Evolução do Conceito
 Conceito advindo das práticas de urbanização de favela - 1996 - três visões
predominantes sobre o que vem a ser regularização fundiária:
- 1) a ênfase recai meramente na regularização jurídica dos lotes.
- 2) na recuperação urbana do assentamento, por meio da urbanização
da área
- 3) observa-se ainda uma grande preocupação com a regularização
urbanística dos assentamentos, procedendo-se a muitas iniciativas de
transformação de áreas afetadas originalmente para outros usos em áreas
especiais de interesse social (aeis).

 “Regularização fundiária é um processo conduzido em parceria pelo Poder

público e população beneficiária, envolvendo as dimensões jurídica,
urbanística e social de uma intervenção que, prioritariamente, objetiva
legalizar a permanência de moradores de áreas urbanas ocupadas
irregularmente para fins de moradia e, acessoriamente, promove melhorias no
ambiente urbano e na qualidade de vida do assentamento, bem como
incentiva o pleno exercício da cidadania pela comunidade sujeito do
projeto.” (Betania Alfonsin)
No Estatuto da Cidade _ Lei 10.257/01

 Regularização Fundiária: instrumento jurídico e

político da política urbana (art. 4º, inciso V, “q” da
Lei 10.257/01)

 Instrumento da política Urbana: ordenar o pleno

desenvolvimento das funções sociais da cidade e
garantir o bem-estar de seus habitantes. (art. 182
“caput” da CF)
Conceito Legal
 A regularização fundiária consiste no conjunto de medidas
jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais que visam à
regularização de assentamentos irregulares e à titulação de seus
ocupantes, de modo a garantir o direito social de moradia, o pleno
desenvolvimento das funções sociais da propriedade urbana e o
direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado (11.977/09)
(revogado)

 Ficam instituídas no território nacional normas gerais e

procedimentos aplicáveis à Regularização Fundiária Urbana
(Reurb), a qual abrange medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais
e sociais destinadas a incorporação dos núcleos urbanos informais
ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes
(Lei 13.465/17).
Regularização Fundiária –
Atividade Multidisciplinar

Jurídica

Urbanística/
Social
Ambiental
Parte 2
Candelaria Reyes Garcia
2ª Aula
 Lei 13.465/17- Principais avanços e pontos polêmicos

 Benefícios da Regularização Fundiária

- Regularização atividade multidisciplinar

 Os Legitimados

 Objetivo da Regularização Fundiária.

 Conceito e princípios da regularização fundiária urbana.
 Regularização fundiária – atividade multidisciplinar.
 Infraestrutura urbana, áreas de risco e áreas ambientalmente protegidas.
 Introdução a Lei 13.465/17.
Regularizar? Qual a importância?
 Aspectos sociais, ambientais e econômicos
 Garantir cidadania (acesso a endereço oficial e serviços públicos);
 Evitar a ocorrência de desastres (escorregamentos, inundações, etc)
 Promover a melhoria dos serviços públicos essenciais;
 Melhorar a qualidade das águas (cursos d’ água, mananciais, permeabilidade);
 Melhorar a saúde pública;
 Melhorar a segurança pública (acesso e contenção de novos processos de
ocupação irregular);
 Garantir a segurança jurídica;
 Viabilizar o acesso ao credito;
 Promover a circulação de riquezas;
 Promover a valorização do patrimônio pessoal;
 Melhorar a arrecadação de tributos Municipais;
Por que regularizar?
- Teoria de Hernando de Soto – economista Peruano
 As dificuldades que o Terceiro Mundo encontra hoje para integrar
seus setores ilegais à formalidade são similares ao que viveu o
Ocidente no século XIX. É crucial para se construir esta ponte que as
elites e os governos compreendam que as leis devem ser criadas de
baixo para cima, ou seja, precisam atender às realidades do povo.
Não adianta colocar no papel coisas que ninguém irá seguir. A
grande maioria das pessoas prefere seguir na legalidade, mas estará
sempre comparando as vantagens e desvantagens disso (ou às vezes
existe uma possibilidade econômica em se manter na legalidade)

 O que cria capital, possibilitando avanços sociais, econômicos e

culturais, não são os bens físicos em si, mas como estes são utilizados.
Como os direitos à propriedade dos bens são definidos torna-se
fundamental para o progresso. Um modelo simplificado, aceito pela
maioria, numa espécie de “contrato social” obtido naturalmente, e
não imposto por uma minoria, possibilita esta transformação de
ativos físicos em capital.
 Segundo estimativas do autor, 67% da população das Filipinas
vivem em propriedades fora do regime legal, ou 81% no Peru,
83% no Egito, e por aí vai. Pelos cálculos de sua equipe, existem
cerca de US$ 9,3 trilhões em propriedades ilegais no Terceiro
Mundo, ativos impossibilitados de se transformar em capital.
Para se compreender a gravidade disso, basta mencionar que
a principal fonte de financiamento para empreendimentos nos
Estados Unidos são justamente as hipotecas, cuja garantia é o
direito de propriedade destes ativos. Uma residência
americana é capital, enquanto que uma casa na favela é um
ativo morto.

 NoBrasil, uma estimativa muito modesta, indica que entre 50 e

70 % dos imóveis urbanos são irregulares.
Números de
São Paulo
São Paulo – julho de 2019 – Dados
HABITASAMPA

4.567 - Núcleos urbanos informais

 830.192 - Domicílios
 3.320. 768 - Habitantes.
REMOÇÕES
SISTEMA VIÁRIO E
CIRC. PEDESTRES
ABERTURA DE CAIXA
URBANISMO
REVITALIZAÇÃO
FACHADAS
JANDIRA – VILA
DOLORES
PASCHOALIN
EDIFICAÇÃO
JANDIRA – RUA
ALVORADA
Urbanização - Bica
Conjunto Residencial
Alpes do Jaraguá -
APP
CANTINHO DO
CÉU - MANANCIAL
 Jardim Keralux – APA
da várzea do Tiête e
risco de Inundação
Novo Marco Legal

Aspectos Gerais
Novo marco legal na regularização fundiária
Lei Federal 13.465 de 11 de julho de 2017.
 Segundo o Ministério das Cidades(2017) a nova proposta
visa:
 Desburocratizar;
 Simplificar;
 Agilizar;
 Aumentar a segurança jurídica;
 Destravar.
Princípios

 Princípios
explícitos previstos na Lei 13.465/2017 (art. 9.º, §1.º):
SUSTENTABILIDADE SOCIAL (além da sustentabilidade
econômica e ambiental) e USO FUNCIONAL DO SOLO.
Também é possível pensar em princípios implícitos: • -
PRINCÍPIO DA PERMANÊNCIA • -PRINCÍPIO DA ADEQUAÇÃO
Novo marco legal na regularização fundiária
 Principais inovações:
 Conceito da Regularização Fundiária Urbana;
 Dispensa de parâmetros Urbanísticos e percentual de áreas públicas;
 Gratuidade do registro em diversas fases do processo;
 Legitimação Fundiária;
 Ato único de registro;
 CRF;
 Direito de laje;
 Condomínio de Lotes;
 Condomínio Urbano Simples;
 Arrecadação de Imóveis.

 Ato único: inclui em tese a demarcação urbanística.

Novo marco legal na regularização fundiária
 Aspectos relevantes:
 Maior autonomia do Município: processar, analisar, classificar a
REURB e aprovar;
 Dentro do conceito de núcleo urbano : o assentamento humano,
com uso e características urbanas (mesmo que em zona rural); o
núcleo urbano informal: aquele clandestino, irregular ou no qual
não foi possível realizar, por qualquer modo, a titulação de seus
ocupantes, ainda que atendida a legislação vigente à época de
sua implantação ou regularização; núcleo urbano informal
consolidado: aquele de difícil reversão, considerados o tempo da
ocupação, a natureza das edificações, a localização das vias de
circulação e a presença de equipamentos públicos, entre outras
circunstâncias;
Novo marco legal na regularização fundiária
 Aprovação ambiental da regularização fundiária pelo Município –
Licenciamento;

 Ampliação dos legitimados para requerer a REURB (Defensoria Pública e

Ministério Público)

 Estabelecimento de uma conduta ou procedimento para a

regularização – diretrizes básicas do processo administrativo, em todo
território nacional.

 Criação de conteúdo mínimo para o projeto urbanista e projeto de

regularização fundiária

 Estabelece princípios próprios da regularização fundiária

 REURB – S e REURB - E
Novo marco legal na regularização fundiária
 Infraestrutura essencial X Infraestrutura básica

 Sistema de abastecimento de água potável, coletivo ou

individual;
 Sistema de coleta e tratamento de esgotamento sanitário,
coletivo ou individual;
 Rede de energia elétrica domiciliar;
 Soluções de drenagem, quando necessário; e
 Outros equipamentos a serem definidos pelos Municípios em
função das necessidades locais ou características regionais.
 ELEMENTOS DO DIREITO à MORADIA DIGNA
Segurança da posse: a moradia não é
adequada se os seus ocupantes não têm
Conforme os comentários gerais
um grau de segurança de posse que
garanta a proteção legal contra despejos da Comissão de Direitos
forçados, perseguição e outras ameaças. Econômicos, Sociais e Culturais
da ONU* sobre o tema, para que
Disponibilidade de serviços, materiais, se promova a moradia digna de
instalações e infraestrutura: a moradia
maneira efetiva na sociedade,
não é adequada se os seus ocupantes
não têm água potável, saneamento necessário observar algumas
básico, energia para cozinhar, características
aquecimento, iluminação,
armazenamento de alimentos ou coleta
de lixo.
* Comentário nº 4 do Comitê sobre os Direitos Econômicos, Sociais e Culturais
Economicidade: a moradia não é
adequada, se o seu custo ameaça ou
.
compromete o exercício de outros direitos
humanos dos ocupantes., como por
exemplo, quando o aluguel é tão alto que
acaba comprometendo mais de 30% do
orçamento familiar.
Habitabilidade: a moradia não é
adequada se não garantir a segurança
física e estrutural proporcionando um
espaço adequado, bem como proteção
contra o frio, umidade, calor, chuva, vento,
outras ameaças à saúde e no limite, gera
risco à vida de seus moradores.
* Comentário nº 4 do Comitê sobre os Direitos Econômicos, Sociais e Culturais
Acessibilidade: a moradia não é adequada se as
necessidades específicas dos grupos desfavorecidos,
marginalizados e precarizados não são levados em
conta.

Localização: a moradia não é adequada se for isolada

de oportunidades de emprego, serviços de saúde,
escolas, creches e outras instalações sociais ou, se
localizados em áreas poluídas ou perigosas.

Adequação cultural: a moradia não é adequada se não

respeitar e levar em conta a expressão da identidade
cultural.
REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA
 Compreende as dimensões urbanística, ambiental, social e
jurídica que concorrem para a integração de áreas
ocupadas irregularmente ao contexto formal da cidade:

Dimensão Social

Regularização Regularização jurídica/administrativa

urbanística e ambiental • equacionamento da base fundiária e legalização da posse/
propriedade dos ocupantes, proporcionando seu ingresso
• execução de projetos e
e trânsito no registro de imóveis
obras para a implantação
de infra-estrutura, • designação e oficialização de logradouros, inscrição dos
pavimentação, drenagem, imóveis e de seus titulares nos cadastros municipais,
eliminação de situações de definição de normas urbanístico-edilícias específicas
risco, produção de UH’s
OBRIGADA!!!!!

candelariareyes@gmail.com