Direito de preferência

Se um dos condôminos de uma coisa indivisível decidir vender a sua parte, ele terá que, antes
de efetivada a venda, dar ciência aos demais condôminos, os quais terão preferência na
aquisição da quota, desde que assim requeiram, no prazo decadencial de 180 dias, depositando
o preço equivalente àquele ofertado ao terceiro. Trata-se de um direito de preferência, previsto
no art. 504 do CC:

Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua

1. O direito legal de preferência atribuído aos condôminos de bem indivisível (ou

não dividido), nos termos do artigo 504 do Código Civil, tem por escopo precípuo o
de impedir o ingresso de terceiros estranhos à comunhão, ante o potencial
conflituoso inerente a essa forma anômala de propriedade.

2. A alienação/cessão de frações ideais entre condôminos refoge à finalidade intrínseca ao direito

de preferência, uma vez que não se trata de hipótese de ingresso de terceiro/estranho à comunhão,
mas de manutenção dos consortes (à exceção daquele que alienou integralmente a sua parcela),
apenas com alterações no percentual da parte ideal daquele que adquiriu a parte de outrem.

3. Inaplicabilidade dos artigos 1.322 do Código Civil e 1.118 do Código de  Processo  Civil, visto
que não instituem qualquer direito de prelação, mas, tão-somente, os critérios a serem adotados em
caso de extinção do condomínio pela alienação da coisa comum. Ademais, tratando-se de restrição
à liberdade de contratar, o instituto em comento - direito de preferência - deve ser interpretado de
forma restritiva. Assim, se a lei de regência - artigo 504 - apenas o institui em relação às alienações
a estranhos, não cabe ao intérprete, extensivamente, aplicar tal norma aos casos de  compra e
venda  entre consortes.

Além do direito convencional de preferência, que nasce da vontade das partes,

existem direitos de preferência atribuídos por lei, designados por direitos legais de
preferência. As mais relevantes previsões estão presentes ao longo do Código Civil,
desde logo, no regime da compropriedade (artigos 1409º e 1410º); no artigo 1535º,
que atribui ao proprietário do solo sobre o qual incide um direito de superfície um
direito de preferência na venda ou dação em cumprimento;no artigo 1555º, onde se
consagra o direito de preferência do proprietário do prédio serviente em caso de
venda, dação em cumprimento ou aforamento do prédio dominante; e, ainda, no
artigo 1091º que consagra o direito legal de preferência do arrendatário se o
senhorio quiser alienar o prédio a terceiro. Se se verificar a violação de um direito
legal de preferência o processo adequado para o exercício desse direito é a ação de
preferência, prevista no artigo 1410º a propósito da preferência do comproprietário,
mas que se estende a qualquer direito legal de preferência e aos direitos
convencionais de preferência que possuam eficácia real, como mencionado
anteriormente. O prazo de propositura desta ação é de seis meses, contados da
data em que o preferente conhecer dos elementos essenciais da sua alienação.
Existindo um conflito entre um direito convencional e um direito legal de
preferência, prevalece o direito legal de preferência