Propriedades de Investimento Exemplos de itens que não são propriedades de investimento
Propriedade de Investimento
É a propriedade (terreno ou edifício – ou parte de um edifício – ou
ambos) detida (pelo dono ou pelo locatário numa locação
financeira) para obter rendas ou para valorização do capital ou para
ambas as finalidades, e não para:
- uso na produção ou fornecimento de bens ou serviços ou para
finalidades administrativas
- venda no curso ordinário do negócio
Propriedade ocupada pelo dono
É a propriedade detida (pelo dono ou pelo locatário numa locação
financeira) para uso na produção ou fornecimento de bens ou
serviços ou para finalidades administrativas (NCRF 7).
Exemplos de propriedades de investimento
- Terrenos detidos para valorização do capital a longo prazo e não
para venda a curto prazo no curso ordinário dos negócios.
- Terrenos detidos para um uso futuro ainda não determinado.
- Edifícios que sejam propriedades da entidade (ou detidos pela
entidade numa locação financeira) cujo uso esteja cedido a terceiros
em regime de locação operacional.
- Edifícios que estejam desocupados, mas detidos para serem
locados em regime de locação operacional.
- Propriedades destinadas á venda no curso ordinário do negócio ou
em vias de construção ou desenvolvimento para tal venda (NCRF
18)
- Propriedade que esteja a ser contruída ou desenvolvida por conta
de terceiros (NCRF 19)
- Propriedade ocupada pelo titular (NCRF 7)
Propriedades mistas
Quando uma propriedade compreende uma parte que é detida para
obter rendas ou para valorização e outra parte que é detida para
uso na produção ou fornecimento de bens ou serviços ou para
finalidades administrativas:
Se as partes puderem ser vendidas separadamente:
- a entidade contabiliza-as separadamente
Se as partes não puderem ser vendidas separadamente:
- a propriedade só é considerada propriedade de investimento se
uma parte não significativa for detida para uso na produção ou
fornecimento de bens e serviços ou para finalidades administrativas
Há casos em que uma entidade proporciona serviços de apoio aos
ocupantes de uma propriedade em que ela detenha:
Se os serviços forem insignificantes em relação ao acordo como um
todo:
- tal propriedade é tratada como propriedade de investimento. Ex:
quando o dono do edifício proporciona serviços de segurança e de
manutenção aos locatários que ocupam o edifício.
Se os serviços foram significativos:
- tal propriedade deve ser tratada como uma propriedade detida
pelo dono. Ex: uma entidade que possui e gere um hotel e os
serviços proporcionados aos hóspedes são significativos para um
acordo como um todo; cedência de consultórios com serviços de
apoio numa clinica médica.
A propriedade de investimento de ser reconhecida como um ativo
quando, e apenas quando:
- For provável que os futuros benefícios económicos que estejam
associados á propriedade de investimento fluirão para a entidade
- O custo da propriedade de investimento possa ser mensurado
fiavelmente
O custo inclui:
-Custos incorridos inicialmente para adquirir a propriedade de
investimento
-Custos incorridos subsequentemente para adicionar, substituir
partes ou prestar manutenção a uma propriedade de investimento
Custos de manutenção diária:
- Não são reconhecidos no custo da propriedade de investimento
- São reconhecidos nos resultados quando incorridos
Mensuração inicial (no reconhecimento)
- Pelo seu custo;
- Custo de uma propriedade de investimento comprada,
compreende:
. o preço de compra
. dispêndios diretamente atribuídos:
- remunerações profissionais por serviços legais
- impostos de transferência de propriedade (IMT)
- outros custos de transação
O custo de uma propriedade de investimento não é aumentado por:
- Custos de arranque;
- Perdas operacionais incorridas antes de a propriedade de
investimento ter atingido o nível de ocupação previsto;
- Quantidades anormais de material, mão de obra ou outros
recursos consumidos incorridos na construção ou desenvolvimento
da propriedade;
O custo inicial do interesse de propriedade detido numa locação e
classificado como propriedade de investimento deve ser
reconhecido:
- Pelo menor entre o justo valor da propriedade de investimento e o
valor presente dos pagamentos mínimos da locação (como em
qualquer locação financeira);
Mensuração subsequente (após reconhecimento)
Política contabilística a adotar deve ser escolhida entre o modelo do
justo valor ou modelo do custo.
Escolhido o modelo este deve ser usado para todas as propriedades
de investimento, ou seja, não se trata de utilizar conforme for mais
conveniente, um modelo ou outro para as diferentes propriedades.
Todas as entidades devem determinar o justo valor das suas
propriedades de investimento:
- Para a finalidade de mensuração (se usar o modelo do justo valor)
- Para a finalidade de divulgação (se usar o modelo de custo)
Determinação do justo valor:
- Valorização por um avaliador independente que tenha uma
qualificação profissional relevante e reconhecida e que tenha
experiência recente na localização e na categoria da propriedade de
investimento a valorizar.
A NCRF incentiva que a determinação do Justo Valor seja feita dessa
forma, mas não o exige.
Modelo do justo valor
Após o reconhecimento inicial, uma entidade que escolha o modelo
do justo valor deve mensurar todas as suas propriedades de
investimento pelo valor justo.
Exceto:
- Se o justo valor não for determinável com fiabilidade numa base
continuada.
- Isto ocorre quando, e apenas quando, são pouco frequentes as
transações de mercado comparáveis e quando não estão
disponíveis estimativas alternativas fiáveis de justo valor.
- Neste caso, a propriedade de investimento deve ser mensurada
usando o modelo do custo (NCRF 7)
Um ganho ou uma perda resultante de uma alteração do justo valor
deve ser reconhecimento nos resultados do período em que ocorra:
- Se ganho, na conta 773 – Ganhos por aumento do justo valor – em
propriedades de investimento;
- Se perda, na conta 663 – Perdas por reduções de justo valor – em
propriedades de investimento;
O justo valor da propriedade de investimento:
- É o preço pelo qual a propriedade poderia ser trocada entre partes
conhecedoras e dispostas a isso numa transação em que não exista
relacionamento entre as mesmas
- Exclui um preço estimado inflacionado ou deflacionado ou outras
circunstâncias especiais (financiamento atípico, acordos de venda e
relocação, etc.)
-Deve refletir as condições de mercado á data do balanço
- É específico do tempo relativo a determinada data. Dado que as
condições de mercado podem mudar, a quantia do justo valor pode
ser incorreta ou não ser apropriada se estimada relativamente a
outro momento.
A melhor evidência de justo valor é dada por preços correntes num
mercado ativo de propriedades semelhantes no mesmo local e
condição.
Contudo, na ausência de preços correntes num mercado ativo:
- Preços correntes num mercado ativo de propriedades de diferente
natureza, condição ou localização, ajustados para refletir as
diferenças.
- Preços recentes de propriedades semelhantes em mercados
menos ativos, com ajustamentos para refletir quaisquer alterações
nas condições económicas desde a data das transações.
- Projeções de fluxos de caixa descontados com base em estimativas
fiáveis de futuros fluxos de caixa, usando taxas de desconto que
reflitam avaliações correntes de mercado quando á incerteza na
quantia e tempestividade dos fluxos de caixa.
Ao determinar o justo valor de uma propriedade de investimento,
uma entidade não conta duplamente ativos e passivos que estejam
reconhecidos como ativos ou passivos separados, por exemplo:
- Equipamento, tal como elevadores ou ar condicionado, são parte
integrante de um edifício e estão geralmente incluídos no justo
valor da propriedade de investimento, não sendo reconhecido
separadamente como ativos fixos tangíveis.
- Se um escritório for locado mobilado, o justo valor do escritório
inclui o justo valor da mobília, porque o rendimento se relaciona
com o escritório mobilado. Se a mobília for incluída no justo valor
da propriedade de investimento, não deve ser reconhecida como
um ativo separado.
No modelo do justo valor não há lugar á depreciação da
propriedade de investimento.
Modelo do custo
Após o reconhecimento inicial, uma entidade que escolha o modelo
do custo deve mensurar todas as suas propriedades de
investimento de acordo com os requisitos da NCRF 7, exceto:
- Aquelas que satisfaçam os critérios de classificação como detidos
para venda de acordo com a NCRF 8.
Modelo do custo da NCRF 7
- Custo deduzido de:
- qualquer depreciação acumulada
- de quaisquer perdas por imparidade acumuladas
Transferências
As transferências para, ou de, propriedades de investimento devem
ser feitas quando, e apenas quando, houver uma alteração de uso,
evidenciada pelo seguinte:
- começo de ocupação pelo dono
- começo de desenvolvimento com vista á venda
- fim de ocupação pelo dono
- começo de uma locação operacional
- fim de construção ou desenvolvimento
Começo de ocupação pelo dono
Transferência de propriedade de investimento para propriedade
ocupada pelo dono (AFT).
Se a entidade usar o modelo do custo:
- Transferência para AFT da propriedade pela quantia escriturada
sem alteração
Se a entidade usar o modelo do justo valor:
- A transferência faz-se pelo justo valor á data da alteração do uso
com a subsequente contabilização de acordo com a NCRF7 - AFT
Começo de desenvolvimento com vista á venda
Transferência de propriedade de investimento para inventários.
Se entidade aplicar modelo do custo:
- Transferência para inventários pela quantia escriturada da
propriedade transferida
Se entidade aplicar o modelo do justo valor:
- Transferência faz-se pelo justo valor á data da alteração do uso
com a subsequente contabilização de acordo com a NCRF 18 –
Inventários.
Fim de ocupação pelo dono
Transferência de ativos fixos tangíveis para propriedade de
investimento
Se entidade aplicar modelo do custo:
- Transferência para propriedade de investimento pela quantia
escriturada do AFT
Se entidade aplicar o modelo do justo valor:
- A transferência faz-se pelo justo valor á data da transferência.
A diferença para a quantia escriturada é tratada da mesma forma
que uma revalorização.
Até á data em que a propriedade é ocupada pelo dono (AFT) a
entidade:
- Deprecia a propriedade
- Reconhece quaisquer perdas por imparidade que tenham
ocorridos
Se o justo valor inferior á quantia escriturada:
- A diferença é reduzida, até ao seu limite, ao excedente de
revalorização, se existir;
- O remanescente é reconhecido em resultados.
Se o justo valor superior á quantia escriturada:
- Até o valor em que o aumento reverta uma anterior perda por
imparidade: a reconhecer em resultados.
Contudo, a quantia a reconhecer em resultados não pode exceder a
quantia escriturada necessária para repor a quantia escriturada para
a quantia escriturada que teria sido determinada (líquida da
depreciação) caso nenhuma perda por imparidade tivesse sido
reconhecida.
- Qualquer parte remanescente do aumento é creditada
diretamente em capital próprio como excedente de revalorização.
Numa alienação subsequente da propriedade de investimento, o
excedente de revalorização pode ser transferido para resultados
transitados, não sendo feita através de resultados do período.
Começo de uma locação operacional para uma outra entidade
Transferência de inventários para propriedade de investimento.
Se entidade aplicar modelo do custo:
Transferência para propriedade de investimento pela quantia
escritura nos Inventários.
Se entidade aplicar modelo do justo valor:
- Qualquer diferença entre o justo valor da propriedade nessa data
e a quantia escriturada anterior deve ser reconhecida em
resultados.
- Este tratamento é consistente com o tratamento de vendas de
inventários
Fim de construção ou desenvolvimento
Transferência de propriedade em construção ou desenvolvimento
para propriedade de investimento
Se entidade aplicar modelo do custo:
- Transferência para propriedade de investimento pela quantia do
custo de construção própria
Se entidade aplicar modelo do justo valor:
- Qualquer diferença entre o justo valor da propriedade nessa data
e a quantia escriturada anterior deve ser reconhecida em
resultados.
Alienações
Uma propriedade de investimento deve ser desconhecida
(eliminada do balanço):
- Na alienação
- Quando for permanentemente retirada do uso e nenhuns
benefícios económicos forem esperados da sua alienação (Abate)
A alienação pode ser alcançada:
- Pela venda aplicam-se os critérios da NCRF 20 – Rédito, para
reconhecimento do rédito da venda de bens;
-Pela celebração de uma locação financeira aplica-se a NCRF 9 –
Locações, para a celebração de uma locação financeira e a uma
venda seguida de locação.
Os ganhos ou perdas provenientes da retirada ou alienação das
propriedades de investimento:
São determinados pela diferença entre os proventos líquidos da
alienação e a quantia escriturada do ativo e devem ser
reconhecidos nos resultados do período da retirada ou alienação,
exceto se:
- Se o pagamento de uma propriedade de investimento for diferido:
. retribuição recebida é reconhecida inicialmente pelo equivalente
ao preço a dinheiro
 . a diferença entre a quantia nominal e o equivalente ao preço a
dinheiro é reconhecida como como rédito de juros de acordo com a
NCRF 20.