Propriedades de Investimento

Contabilidade Financeira II – GE D+PL
Tema 3
NCRF 11 – Propriedades de Investimento
Autor: Manuel Andrino

Adaptado pela equipa docente em 2022/2023
Contabilidade Financeira II Ano letivo 2022/23 1

Âmbito
Conta 42 – Propriedades de investimento:

421 – Terrenos e recursos naturais
422 – Edifícios e outras construções
….
426 – Outras propriedades de investimento
…
428 – Depreciações acumuladas
429 – Perdas por imparidade acumuladas

Âmbito
Âmbito:
 Aplica-se no reconhecimento, mensuração e divulgação de propriedades de
investimento.
 Aplica-se à mensuração nas DFs:
– De um locatário de propriedades de investimento detidos numa
locação financeira; e
– De um locador de propriedades de investimento disponibilizadas a um
locatário numa locação operacional.

Âmbito
Âmbito:
Contudo, esta norma não trata de matérias cobertas pela NCRF 9 – Locações,
nomeadamente:
– Classificação de locações como financeiras ou operacionais;
– Reconhecimento de rendimentos de locações resultantes de propriedades
de investimento (ver NCRF 20 – Rédito);
– Mensuração nas DFs de um locatário de interesses em propriedades de
investimento segundo uma locação contabilizada como operacional;
– Mensuração nas DFs de um locador, do seu investimento líquido numa
locação;
– Contabilização de transações de venda seguida de locação;
– Divulgação acerca de locações financeiras e locações operacionais.

Definições
Propriedade de Investimento:
 É a propriedade (terreno ou edifício – ou parte de um edifício – ou ambos)
detida (pelo dono ou pelo locatário numa locação financeira) para obter
rendas ou para valorização do capital ou para ambas as finalidades, e não
para:
− Uso na produção ou fornecimento de bens ou serviços ou para
finalidades administrativas; ou
− Venda no curso ordinário do negócio.
Propriedade ocupada pelo dono:
 É a propriedade detida (pelo dono ou pelo locatário numa locação
financeira) para uso na produção ou fornecimento de bens ou serviços ou
para finalidades administrativas (ver NCRF 7 – Ativos Fixos Tangíveis).

Definições
Exemplos de propriedades de investimento:

 Terrenos detidos para valorização do capital a longo prazo e não para venda
a curto prazo no curso ordinário dos negócios.
 Terrenos detidos para um uso futuro ainda não determinado.
 Edifícios que sejam propriedade da entidade (ou detidos pela entidade numa
locação financeira) cujo uso esteja cedido a terceiros em regime de locação
operacional.
 Edifícios que estejam desocupados mas detidos para serem locados em
regime de locação operacional.

Definições
Exemplos de itens que não são propriedades de investimento:

 Propriedades destinadas à venda no curso ordinário do negócio ou em vias
de construção ou desenvolvimento para tal venda (ver NCRF 18 –
Inventários);
 Propriedade que esteja a ser construída ou desenvolvida por conta de
terceiros (ver NCRF 19 – Contratos de Construção);
 Propriedade ocupada pelo titular (ver NCRF 7 – Ativos Fixos Tangíveis).

Definições
Propriedades mistas:
Quando uma propriedade compreende uma parte que é detida para obter
rendas ou para valorização e outra parte que é detida para uso na produção ou
fornecimento de bens ou serviços ou para finalidades administrativas:
– Se as partes puderem ser vendidas separadamente:
a entidade contabiliza-as separadamente;
– Se as partes não puderem ser vendidas separadamente:
a propriedade só é considerada propriedade de investimento se uma
parte não significativa for detida para uso na produção ou fornecimento de
bens e serviços ou para finalidades administrativas.

Definições
Propriedades mistas:
Há casos em que uma entidade proporciona serviços de apoio aos ocupantes de
uma propriedade que ela detenha:
 Se os serviços forem insignificantes em relação ao acordo como um todo:
– tal propriedade é tratada como propriedade de investimento
– Exemplo: quando o dono do edifício proporciona serviços de
segurança e de manutenção aos locatários que ocupam o edifício.
 Se os serviços forem significativos:
– tal propriedade deve ser tratada como uma propriedade detida pelo
dono
– Exemplos: uma entidade que possui e gere um hotel e os serviços
proporcionados aos hóspedes são significativos para um acordo como
um todo; cedência de consultórios com serviços de apoio numa
clínica médica.

Reconhecimento
A propriedade de investimento deve ser reconhecida como um ativo quando, e

apenas quando:
 For provável que os futuros benefícios económicos que estejam associados à
propriedade de investimento fluirão para a entidade; e
 O custo da propriedade de investimento possa ser mensurado fiavelmente.
O custo inclui:
 Custos incorridos inicialmente para adquirir a propriedade de investimento.
 Custos incorridos subsequentemente para adicionar, substituir partes ou prestar
manutenção a uma propriedade de investimento.
Custos de manutenção diária:
 Não são reconhecidos no custo da propriedade de investimento.
 São reconhecidos nos resultados quando incorridos.

Mensuração no reconhecimento
Mensuração inicial (no reconhecimento):

 Pelo seu custo.
 Custo de uma propriedade de investimento comprada, compreende:
– O preço de compra; e
– Dispêndios diretamente atribuíveis:
 remunerações profissionais por serviços legais;
 impostos de transferência de propriedade (IMT); e
 outros custos de transação.

Mensuração no reconhecimento
Mensuração inicial (no reconhecimento):

 O custo de uma propriedade de investimento não é aumentado por:
– Custos de arranque;
– Perdas operacionais incorridas antes de a propriedade de investimento ter
atingido o nível de ocupação previsto; ou
– Quantidades anormais de material, mão-de-obra ou outros recursos
consumidos incorridos na construção ou desenvolvimento da propriedade.
 O custo inicial do interesse de propriedade detido numa locação e
classificado como propriedade de investimento deve ser reconhecido:
– Pelo menor entre o justo valor da propriedade de investimento e o valor
presente dos pagamentos mínimos da locação (como em qualquer locação
financeira: § 19 da NCRF 9 – Locações).

Mensuração após reconhecimento
Mensuração subsequente (após reconhecimento):

 Política contabilística a adotar deve ser escolhida entre o:
– Modelo do justo valor;
ou
– Modelo do custo.
 Escolhido o modelo este deve ser usado para todas as propriedades de
investimento,
ou seja,
não se trata de utilizar conforme for mais conveniente, um modelo ou
outro para as diferentes propriedades.

Mensuração subsequente (após reconhecimento):

 Todas as entidades devem determinar o justo valor das suas propriedades
de investimento:
− Para a finalidade de mensuração (se usar o modelo do justo valor); ou
− Para a finalidade de divulgação (se usar o modelo de custo).
 Determinação do justo valor:
– Valorização por um avaliador independente que tenha uma qualificação
profissional relevante e reconhecida e que tenha experiência recente na
localização e na categoria da propriedade de investimento a valorizar.
 A NCRF incentiva que a determinação do Justo Valor seja feita dessa forma mas
não o exige

Modelo do justo valor:

Após o reconhecimento inicial, uma entidade que escolha o modelo do justo
valor deve mensurar todas as suas propriedades de investimento pelo justo
valor,
Exceto:
 Se o justo valor não for determinável com fiabilidade numa base
continuada.
 Isto ocorre quando, e apenas quando, são pouco frequentes as transações
de mercado comparáveis e quando não estão disponíveis estimativas
alternativas fiáveis de justo valor.
 Neste caso, a propriedade de investimento deve ser mensurada usando o
modelo do custo (nos termos da NCRF 7 – Ativos Fixos Tangíveis.)


Um ganho ou uma perda resultante de uma alteração do justo valor deve ser
reconhecido nos resultados do período em que ocorra:
 Se ganho,
na conta 773 – Ganhos por aumento do justo valor – em propriedades de
investimento;
 Se perda,
na conta 663 – Perdas por reduções de justo valor – em propriedades de
investimento;


O justo valor da propriedade de investimento:
 É o preço pelo qual a propriedade poderia ser trocada entre partes
conhecedoras e dispostas a isso numa transação em que não exista
relacionamento entre as mesmas;
 Exclui um preço estimado inflacionado ou deflacionado ou outras
circunstâncias especiais (financiamento atípico, acordos de venda e
relocação, etc.);
 Deve refletir as condições de mercado à data do balanço;
 É específico do tempo relativo a determinada data. Dado que as condições
de mercado podem mudar, a quantia do justo valor pode ser incorreta ou
não ser apropriada se estimada relativamente a outro momento.


 A melhor evidência de justo valor é dada por preços correntes num mercado
ativo de propriedades semelhantes no mesmo local e condição.
 Contudo, na ausência de preços correntes num mercado ativo:
– Preços correntes num mercado ativo de propriedades de diferente natureza,
condição ou localização, ajustados para refletir as diferenças;
– Preços recentes de propriedades semelhantes em mercados menos ativos, com
ajustamentos para refletir quaisquer alterações nas condições económicas
desde a data das transações;
– Projeções de fluxos de caixa descontados com base em estimativas fiáveis de
futuros fluxos de caixa, usando taxas de desconto que reflitam avaliações
correntes de mercado quanto à incerteza na quantia e tempestividade dos
fluxos de caixa.


 Ao determinar o justo valor de uma propriedade de investimento, uma
entidade não conta duplamente ativos ou passivos que estejam
reconhecidos como ativos ou passivos separados, por exemplo:
– Equipamento, tal como elevadores ou ar condicionado, são parte integrante de
um edifício e estão geralmente incluídos no justo valor da propriedade de
investimento, não sendo reconhecido separadamente como ativos fixos
tangíveis;
– Se um escritório for locado mobilado, o justo valor do escritório inclui o justo
valor da mobília, porque o rendimento se relaciona com o escritório mobilado.
Se a mobília for incluída no justo valor da propriedade de investimento, não
deve ser reconhecida como um ativo separado.
 No modelo do justo valor não há lugar à depreciação da propriedade de
investimento.

Modelo do custo:
 Após o reconhecimento inicial, uma entidade que escolha o modelo do custo
deve mensurar todas as suas propriedades de investimento de acordo com
os requisitos da NCRF 7 – Ativos Fixos Tangíveis, exceto:
– Aquelas que satisfaçam os critérios de classificação como detidos para venda
de acordo com a NCRF 8 – Ativos Não Correntes Detidos para Venda e Unidades
Operacionais Descontinuadas (para estes vale o menor dos valores entre
quantia escriturada e JV menos os custos de vender).
 Modelo do custo da NCRF 7 – Ativos Fixos Tangíveis (ver § 30):
– Custo deduzido de:
 Qualquer depreciação acumulada, e
 De quaisquer perdas por imparidade acumuladas

Exemplo – Propriedades de investimento
Exemplo:
A sociedade IMOB, SA, adquiriu a crédito, em Abril/N, um edifício de escritórios
por € 8.000.000, cujos espaços estavam totalmente arrendados a uma empresa
de telecomunicações, tendo suportado custos com honorários de advogados e
impostos de € 1.000.000.
Estima-se uma vida útil de 40 anos.
No final de N, o justo valor do prédio era de € 9.500.000.

Exemplo – Propriedades de investimento
Exemplo - Resolução:
Aplicação do Modelo do Custo:
Débito Crédito
Conta Valor Conta Valor
Abr/N – Aquisição Edifício 422 9.000.000 2711 8.000.000
12 1.000.000
Depreciação N (9/12 x 9.000.000÷40) 641 168.750 428 168.750
Aplicação Modelo do Justo Valor:

Transferências
Transferências:
As transferências para, ou de, propriedades de investimento devem ser feitas
quando, e apenas quando, houver uma alteração de uso, evidenciada pelo
seguinte:
a) Começo de ocupação pelo dono.
b) Começo de desenvolvimento com vista à venda.
c) Fim de ocupação pelo dono.
d) Começo de uma locação operacional.
e) Fim de construção ou desenvolvimento.

Transferências
Começo de ocupação pelo dono
a) Começo de ocupação pelo dono:

Transferência de propriedade de investimento para propriedade ocupada
pelo dono (ativo fixo tangível);
 Se a entidade usar o modelo do custo:

- Transferência para ativo fixo tangível da propriedade pela quantia
escriturada sem alteração.
 Se a entidade usar o modelo do justo valor:
- A transferência faz-se pelo justo valor à data da alteração do uso com a
subsequente contabilização de acordo com a NCRF 7 – Ativos Fixos
Tangíveis.

Exemplo
Exemplo – Transferência de propriedade de investimento para ativo fixo

tangível:
 Modelo do custo:
Quantia bruta da propriedade de investimento 400.000
(–) Depreciações acumuladas 120.000
(–) Perdas por imparidade 30.000
(=) Quantia escriturada 250.000
Débito Crédito
Transferência pela quantia escriturada 432 250.000 422 400.000
Anulação depreciações acumuladas 428 120.000
Anulação perdas por imparidade acumuladas 429 30.000

Exemplo
Exemplo – Transferência de propriedade de investimento para ativo fixo

tangível:
 Modelo do justo valor:
Quantia escriturada em 31/12/N 250.000
Justo valor à data da alteração do uso (30/06/N+1) 290.000
Débito Crédito
Transferência pelo JV à data da transferência 432 290.000 422 250.000
Ganho por aumento do justo valor 773 40.000

Transferências
Começo de desenvolvimento com vista à venda
b) Começo de desenvolvimento com vista à venda:

Transferência de propriedade de investimento para inventários;
 Se entidade aplicar modelo do custo:

- Transferência para inventários pela quantia escriturada da propriedade
transferida.
 Se entidade aplicar o modelo do justo valor:
- A transferência faz-se pelo justo valor à data da alteração do uso com a
subsequente contabilização de acordo com a NCRF 18 – Inventários.

Exemplo
Exemplo – Transferência de propriedade de investimentos para inventários:

Quantia bruta da propriedade de investimento 400.000
(–) Perdas por imparidade 30.000
Débito Crédito

Exemplo
Exemplo – Transferência de propriedade de investimentos para inventários:

 Modelo do Justo valor:
Quantia escriturada em 31/12/N 250.000
Justo valor à data da alteração do uso (15/09/N+1) 235.000
Débito Crédito
Transferência pelo justo valor 321 235.000 422 250.000
Perda por redução do justo valor 663 15.000

Transferências
Fim de ocupação pelo dono
c) Fim de ocupação pelo dono:

Transferência de ativos fixos tangíveis para propriedade de investimento;
transferência para propriedade de investimento pela quantia escriturada
do ativo fixo tangível.

A transferência faz-se pelo justo valor à data da transferência.
A diferença para a quantia escriturada é tratada da mesma forma que
uma revalorização (§ 65 da NCRF 11 e § 31 a § 42 da NCRF 7).

Transferências

Até à data em que a propriedade é ocupada pelo dono (ativo fixo tangível)
a entidade:
− Deprecia a propriedade; e
− Reconhece quaisquer perdas por imparidade que tenham ocorrido
Se justo valor inferior à quantia escriturada:
− A diferença é reduzida, até ao seu limite, ao excedente de
revalorização, se existir;
− O remanescente é reconhecido em resultados.

Transferências

Se justo valor superior à quantia escriturada:
− Até ao valor em que o aumento reverta uma anterior perda por imparidade: a
reconhecer em resultados.
Contudo, a quantia a reconhecer em resultados não pode exceder a quantia

escriturada necessária para repor a quantia escriturada para a quantia escriturada
que teria sido determinada (líquida de depreciação) caso nenhuma perda por
imparidade tivesse sido reconhecida.
− Qualquer parte remanescente do aumento é creditada diretamente em

capital próprio como excedente de revalorização. Numa alienação
subsequente da propriedade de investimento, o excedente de revalorização
pode ser transferido para resultados transitados, não sendo feita através de
resultados do período.

Exemplo
Exemplo – Transferência de ativos fixos tangíveis para propriedades de

investimento:
Quantia bruta do AFT 400.000
(–) Perdas por imparidade acumuladas 30.000
Débito Crédito

Exemplo

investimento:
 Modelo do justo valor – Se Justo valor < Quantia escriturada
(=) Quantia escriturada em 31/12/N 250.000
Excedente de revalorização existente 40.000
Justo valor à data da transferência (15/10/N+1) 200.000

Exemplo

investimento:
 Modelo do justo valor – Se Justo valor < Quantia escriturada:
Transferência:
− A diferença é reduzida, até ao seu limite, ao excedente de revalorização, se
existir;
− O remanescente é reconhecido em resultados
Débito Crédito
Transferência justo valor 422 200.000 432 400.000
Anulação depreciações acumuladas 438x 150.000
Reversão do excedente de revalorização 589 40.000
Reconhecimento perda por imparidade 655 10.000

Exemplo

investimento:
 Modelo do justo valor – Se Justo valor > Quantia escriturada
(–) Depreciações acumuladas (ver diapositivo 37) 195.000
(–) Perdas por imparidade acumuladas 30.000
(=) Quantia escriturada em 31/12/N+4 175.000
Quantia escriturada a custo histórico (sem reconhecimento perdas imparidade) 200.000
Justo valor à data da transferência (15/10/N+5) 250.000
Notas:
Vida útil do bem: 10 anos
Reconhecimento da perda por imparidade em 31/12/N+3

Exemplo

investimento:
Cálculo das depreciações acumuladas:
Depreciações acumuladas em 31/12/N+3: 400.000 x 10% x 4 anos = 160.000
Perda por imparidade em 31/12/N+3: 30.000
Quantia escriturada em 31/12/N+3: (400.000 – 160.000 – 30.000) 210.000
Depreciações acumuladas em 31/12/N+4:
Em 31/12/N+3 160.000
Em N+4: 210.000 ÷ 6 anos x 1 35.000 195.000
Depreciações acumuladas a custo histórico (sem reconhecimento de perdas por imparidade):
Dep acumuladas em 31/12/N+4: 400.000 x 10% x 5 anos = 200.000

Exemplo

investimento:
1) Justo valor 250.000
2) Quantia escriturada 175.000
3) Diferença (1-2) 75.000
4) Quantia escriturada a custo histórico 200.000
5) Diferença (4-2) – Valor limite para a reversão da perda imparidade 25.000
6) Revalorização (3-5) 50.000
 A reversão da perda por imparidade não pode exceder a diferença entre a quantia escriturada
a custo histórico e a quantia escriturada atual (subalínea i), alínea b), §65, NCRF 11).
 Apesar da perda por imparidade reconhecida anteriormente ter sido de € 30.000, a sua
reversão não pode exceder os € 25.000.

Exemplo

investimento:
 Modelo do justo valor – Se Justo valor > Quantia escriturada:
Débito Crédito
Transferência justo valor 422 250.000
Anulação quantia bruta do AFT 432 400.000
Reversão perda por imparidade 7625 25.000
Revalorização 589 50.000

Transferências – Começo de uma locação
operacional para uma outra entidade
d) Começo de uma locação operacional para uma outra entidade:

Transferência de inventários para propriedade de investimento;

Transferência para propriedade de investimento pela quantia escriturada
nos Inventários.
 Se entidade aplicar modelo do justo valor:
Qualquer diferença entre o justo valor da propriedade nessa data e a
quantia escriturada anterior deve ser reconhecida em resultados.
Este tratamento é consistente com o tratamento de vendas de
inventários.

Começo de uma locação operacional para uma
outra entidade – Exemplo
Exemplo – Transferência de inventários para propriedade de investimento:

Quantia escriturada em inventários 400.000
Débito Crédito

Começo de uma locação operacional para uma
outra entidade – Exemplo
Exemplo – Transferência de inventários para propriedade de investimento:

 Modelo do justo valor:
Quantia escriturada em inventários em 31/12/N 400.000
Justo valor da propriedade de investimento à data da transferência 450.000
Ganho por aumento 50.000
Débito Crédito
Transferência pelo justo valor (tratamento 422 450.000 71 450.000
consistente com a venda de inventários) 61 400.000 321 400.000

Transferências
Fim de construção ou desenvolvimento
e) Fim de construção ou desenvolvimento:

Transferência de propriedade em construção ou desenvolvimento para
propriedade de investimento.

Transferência para propriedade de investimento pela quantia do custo de
construção própria.
 Se entidade aplicar modelo do justo valor:
Qualquer diferença entre o justo valor da propriedade nessa data e a
quantia escriturada anterior deve ser reconhecida em resultados.

Alienações
Alienações:
 Uma propriedade de investimento deve ser desreconhecida (eliminada do
balanço):
Na alienação; ou
Quando for permanentemente retirada do uso e nenhuns benefícios económicos
forem esperados da sua alienação (Abate).
 A alienação pode ser alcançada:
Pela venda
aplicam-se os critérios da NCRF 20 – Rédito, para reconhecimento do rédito da
venda de bens.
Pela celebração de uma locação financeira
aplica-se a NCRF 9 – Locações, para a celebração de uma locação financeira e a
uma venda seguida de locação.

Alienações
Alienações:
 Os ganhos ou perdas provenientes da retirada ou alienação de propriedades
de investimento:
São determinados pela diferença entre os proventos líquidos da alienação e a
quantia escriturada do ativo e devem ser reconhecidos nos resultados do período
da retirada ou alienação, exceto se:
A NCRF 9 – Locações exija outra maneira (no caso de uma venda seguida de
locação).
 Se o pagamento de uma propriedade de investimento for diferido:
A retribuição recebida é reconhecida inicialmente pelo equivalente ao preço a
dinheiro.
A diferença entre a quantia nominal e o equivalente ao preço a dinheiro é
reconhecida como rédito de juros de acordo com a NCRF 20 – Rédito, usando o
método do juro efetivo.

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Exemplos de propriedades de investimento:

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Exemplos de itens que não são propriedades de investimento:

Contabilidade Financeira II Ano letivo 2022/23 7

Contabilidade Financeira II Ano letivo 2022/23 8

Contabilidade Financeira II Ano letivo 2022/23 9

A propriedade de investimento deve ser reconhecida como um ativo quando, e

Contabilidade Financeira II Ano letivo 2022/23 10

Mensuração inicial (no reconhecimento):

Contabilidade Financeira II Ano letivo 2022/23 11

Mensuração inicial (no reconhecimento):

Contabilidade Financeira II Ano letivo 2022/23 12

Mensuração subsequente (após reconhecimento):

Contabilidade Financeira II Ano letivo 2022/23 13

Mensuração subsequente (após reconhecimento):

Contabilidade Financeira II Ano letivo 2022/23 14

Modelo do justo valor:

Contabilidade Financeira II Ano letivo 2022/23 15

Modelo do justo valor:

Contabilidade Financeira II Ano letivo 2022/23 16

Modelo do justo valor:

Contabilidade Financeira II Ano letivo 2022/23 17

Modelo do justo valor:

Contabilidade Financeira II Ano letivo 2022/23 18

Modelo do justo valor:

Contabilidade Financeira II Ano letivo 2022/23 19

Contabilidade Financeira II Ano letivo 2022/23 20

Contabilidade Financeira II Ano letivo 2022/23 21

Contabilidade Financeira II Ano letivo 2022/23 22

Contabilidade Financeira II Ano letivo 2022/23 23

a) Começo de ocupação pelo dono:

 Se a entidade usar o modelo do custo:

Contabilidade Financeira II Ano letivo 2022/23 24

Exemplo – Transferência de propriedade de investimento para ativo fixo

Contabilidade Financeira II Ano letivo 2022/23 25

Exemplo – Transferência de propriedade de investimento para ativo fixo

Contabilidade Financeira II Ano letivo 2022/23 26

b) Começo de desenvolvimento com vista à venda:

 Se entidade aplicar modelo do custo:

Contabilidade Financeira II Ano letivo 2022/23 27

Exemplo – Transferência de propriedade de investimentos para inventários:

Contabilidade Financeira II Ano letivo 2022/23 28

Exemplo – Transferência de propriedade de investimentos para inventários:

Contabilidade Financeira II Ano letivo 2022/23 29

c) Fim de ocupação pelo dono:

 Se entidade aplicar o modelo do justo valor:

Contabilidade Financeira II Ano letivo 2022/23 30

c) Fim de ocupação pelo dono:

Contabilidade Financeira II Ano letivo 2022/23 31

c) Fim de ocupação pelo dono:

Contudo, a quantia a reconhecer em resultados não pode exceder a quantia

− Qualquer parte remanescente do aumento é creditada diretamente em

Contabilidade Financeira II Ano letivo 2022/23 32

Exemplo – Transferência de ativos fixos tangíveis para propriedades de