ÍNDICE

EBOOK - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS| SIENGE 2018 1

 O QUE VOCÊ 1 Introdução

2 Do contrato
ENCONTRA 3 Da compra e venda
NESTE GUIA: 4 Do contrato de compra e
CLIQUE SOBRE OS CAPÍTULOS
venda de imóveis
Conclusão
Sobre a autora
Sobre o Sienge
Referências

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 INTRODUÇÃO

Este ebook foi elaborado com muito cuidado por meio de

pesquisas doutrinárias e de legislação, para te auxiliar na análise
eficiente de um contrato de compra e venda de imóveis, de
grande valia no cotidiano.

Para tanto, abordou-se primeiramente o contrato, sob a ótica da

legislação brasileira, discorrendo sobre seu conceito e requisitos
de validade. Posteriormente, estudou-se de forma genérica a
compra e venda, e, por fim, analisou-se o contrato de compra e
venda de imóveis e suas particularidades.

Ao final do ebook, você estará mais apto a entender e analisar os

contratos de compra e venda de imóveis no seu dia a dia.

Boa leitura!

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2 Do contrato

Todos os dias, quase todos nós fazemos inúmeros contratos: E o que é necessário, então, para que o contrato seja considerado
compramos pão, estacionamos no shopping, pegamos ônibus, válido? Os requisitos de validade do negócio jurídico estão
chamamos um uber, solicitamos o serviço de um pintor, vamos elencados no artigo 104 do Código civil brasileiro:
ao médico, entre outros.
Art. 104. A validade do negócio jurídico requer:
Sendo assim, cumpre esclarecer de pronto que o contrato não I - agente capaz
precisa, obrigatoriamente, ser formal e escrito. Isto porque o II - objeto lítico, possível, determinado ou determinável
artigo 107 do Código Civil brasileiro dispõe que “a validade da III - forma prescrita ou não defesa em lei.
declaração de vontade não dependerá de forma especial, senão
quando a lei expressamente a exigir”.
¹ GOMES, Orlando. Contratos. Rio de Janeiro: Forense, 2007, p. 10.
² DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro. Vol. 3. São
Mas afinal, o que é um contrato? Nas palavras de Orlando Gomes¹,
Paulo: Saraiva, 2008. P. 30.
contrato é um negócio jurídico bilateral que gera obrigações
para ambas as partes, que convencionam, por consentimento
recíproco, a dar, fazer ou não fazer alguma coisa.

Quer dizer: é um acordo de vontades, de duas ou mais partes, em

conformidade com a ordem jurídica, a fim de adquirir, modificar
ou extinguir relações jurídicas de natureza patrimonial².

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 Pormenorizando esses requisitos, temos que, pelo ordenamento
jurídico, para que seja considerado válido, o contrato deve ter
sido celebrado:
I) Por agentes capazes
Então quer dizer que as pessoas elencadas nesse artigo nunca
poderão fazer um contrato? Não, não quer dizer isso. Elas podem!
No entanto, deverão ser representadas por seus pais, tutores
ou curadores se forem absolutamente incapazes, e assistidas se
a incapacidade for relativa.

Capacidade refere-se à aptidão para gerir os atos da vida civil. Mas por que algumas são representadas e outras assistidas? Qual
Mas quem determina quem é e quem não é capaz de fazer é a diferença entre assistência e representação?
isso? O próprio código civil. Seu artigo 4º e respectivos incisos
mencionam que são:

a) absolutamente incapazes: os menores de 16 anos;

b) relativamente incapazes:
- Os maiores de 16 e menores de 18 anos;
- Os ébrios habituais e os viciados em tóxico;
- Os pródigos;
- Aqueles que, por causa transitória ou permanente, não puderem
exprimir sua vontade.

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 Absolutamente incapaz é aquele que não possui
discernimento para gerir os atos da vida civil e, por isso, será
representado. A representação ocorre quando o representante
substitui fisicamente o representado. Ex.: Se eu vou comprar um
imóvel em nome do meu filho de 11 anos, ele fica na escola, eu
vou ao cartório e celebro o contrato, substituindo-o fisicamente.
O relativamente incapaz, por sua vez, tem um mínimo de
discernimento e, por isso, não é representado/substituído,
mas assistido. A assistência é um assessoramento, um
aconselhamento. Ele comparece ao cartório (no exemplo acima)
e emite vontade, mas essa vontade tem que ser assistida,
aconselhada.
EBOOK - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS| SIENGE 2018
II) Objeto lícito, possível, determinado ou determinável
Objeto lícito é aquele de acordo com as normas, com a moral e
com os bons costumes. Assim, um hipotético contrato de compra
e venda de maconha será considerado inválido, tendo em vista a
ausência de licitude do objeto; da mesma forma ocorreria com a
contratação de um matador de aluguel.
Como o nome já diz, possível é o objeto exequível, realizável.
Trata-se de um objeto que eu posso vender, um serviço que eu
posso prestar. Exemplos de objeto impossível são a compra de
um parque público e a prestação de serviços sexuais.
Determinado é o objeto certo, descrito pela quantidade, gênero
e qualidade, tal como ocorre com a compra de “200 canetas de
tinta azul da marca BIC”.
Determinável, por fim, é o objeto incerto, porque está descrito
pela quantidade e pelo gênero, mas não pela qualidade. Ex:
contrato de compra e venda de 100 camisetas. De que cor serão?
Qual será o tecido? A qualidade?
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 III) Forma prescrita ou não defesa em lei
Forma é “como” o negócio jurídico vai ser realizado.
Prescrita em lei é a forma descrita, determinada na lei. Também
é chamada de “forma especial”. Ex: cheque. Você já reparou
que os cheques têm sempre a mesma forma, embora sejam
de bancos diferentes? Isto acontece porque a forma do cheque
está prescrita em lei (lei 7357/85 – lei do cheque)!
O mesmo ocorre com o pacto antenupcial, que só pode ser
feito por escritura pública, sob pena de ser considerado nulo.
É o que aduz o artigo 1.653 do código civil. Senão, vejamos:
Art. 1.653. É nulo o pacto antenupcial se não for feito por
escritura pública, e ineficaz se não lhe seguir o casamento.
Não defesa em lei é uma forma não proibida, não vetada pela
lei.
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O artigo 29, §4º da CLT proíbe o empregador de efetuar anotações
desabonadoras à conduta do empregado em sua Carteira de
Trabalho. Quer dizer: se o empregador fizer essa anotação, ela
será considerada inválida, tendo em vista que a forma dessa
anotação é defesa/proibida em lei.
Mas todo negócio jurídico tem uma forma prescrita ou não defesa em
lei?
Não!
A regra é que os negócios jurídicos tenham uma forma livre. Lembra
do artigo 107 do Código Civil, que eu falei antes? Ele diz que a validade
da declaração de vontade não depende de forma especial, exceto
quando a lei expressamente exigir.
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 3 Da compra e venda
A compra e venda é um negócio jurídico bilateral, pelo qual uma
das partes (vendedora) se obriga a transferir a propriedade de
uma coisa móvel ou imóvel à outra (compradora), mediante o
pagamento de uma quantia em dinheiro (preço). ³
É, inclusive, nesse sentido que dispõe o artigo 481 do Código
Civil brasileiro ao descrever o instituto da compra e venda:
“Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga
a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo
preço em dinheiro.”.
³ GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso
de direito civil: Contratos em espécie. 5ª. ed. São Paulo: Saraiva: 2012.
p. 38
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E o que eu preciso para fazer um contrato de compra e venda? São
elementos essenciais deste contrato: o consentimento, o objeto e
o preço. É o que aduz o artigo 482 do código civil:
Art. 482. A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória
e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço.
Consentimento
É a concordância espontânea das partes em relação ao objeto a ser
vendido e ao preço, depois das tratativas preliminares. Dada esta
concordância, reputa-se formado o contrato, independentemente
da forma estabelecida em lei (se por instrumento público ou
particular, por exemplo).
Objeto
É o bem que se está vendendo e comprando, que deverá ser
passível de circulação no mercado jurídico, certo e determinado
(ou determinável).
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 Ainda, vale reforçar que o artigo 483 do Código Civil brasileiro
admite que a compra e venda possa ser de coisas atuais (já
existentes no momento da negociação) ou futuras (de potencial
ocorrência, tal como uma safra de milho, ainda que não tenha
sido plantado quando da negociação). Em princípio deverá ser fixado pelas próprias partes, pelo princípio
Neste último caso, se a coisa não vier a existir, o contrato ficará
sem efeito, a não ser que as partes tenham pactuado contrato
aleatório.
Por fim, cumpre lembrar a regra do artigo 484 do código civil, que
determina que quando a venda for feita por amostra, protótipos
ou modelos, deve-se entender que o vendedor assegura que a
coisa terá as qualidades que a elas correspondem.
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Preço
É o valor do objeto da compra e venda.
da autonomia de suas vontades. No entanto, não há empecilho a
que o preço seja indicado por terceiro, escolhido pelos próprios
contratantes, como quando se escolhe um avaliador renomado
para avaliar uma obra de arte.
E se esse terceiro não aceitar a incumbência? Ou os contratantes
escolhem outra pessoa, ou o contrato ficará sem efeito!
E eu posso comprar algo sem preço?
Sim! Desde que esse preço possa ser determinável.
São três hipóteses:
1. Fixação de acordo com bolsas e taxas de mercado, desde que
sejam determinados lugar e dia;
2. Preço fixado de acordo com parâmetros e índices de mercado. Ex:
IGP
3. Se não houve fixação de preço, as partes se sujeitaram ao preço
das vendas habituais do vendedor.
E se uma das partes fixar o preço sozinha, sem o consentimento
da outra? O contrato será nulo!!
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 Considerações

Em regra, o contrato de compra e venda é um contrato livre, não

solene (sem cerimônias!), podendo ser celebrado verbalmente
ou por escrito, por instrumento público ou particular.

No entanto, no Brasil, o contrato de compra e venda apenas

gera efeitos obrigacionais. Ou seja, por si só, não transfere a
propriedade.

Assim sendo, embora comprador e vendedor tenham assinado

um contrato de compra e venda, não podem considerar-se
como donos do preço (vendedor) ou da coisa (comprador).

Para que isso aconteça é preciso, além da existência do contrato,

uma posterior solenidade, que será a entrega do bem (também
chamada de “tradição”), quando tratar-se de bem móvel, e o
registro da propriedade quando tratar-se de bem imóvel.

Este é o assunto do próximo tópico!

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 4 Do contrato de compra e venda de imóveis
Chegamos no assunto principal deste ebook: o contrato de
compra e venda de imóveis!
Existe uma confusão muito grande entre contrato de compra e
venda de imóveis, escritura pública e registro de imóveis.
Meu intuito é esclarecer as diferenças entre eles e demonstrar
porque a compra e venda vai se dar por vezes por contrato, por
vezes por escritura e, em ambos os casos, deve ser registrada.
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Os elementos
Vamos lá: lembra dos elementos e requisitos de validade dos
contratos, que eu comentei nos tópicos anteriores? Falei tudo
aquilo para explicar o contrato de compra e venda de imóveis!
Assim como os outros contratos, o de compra e venda de
imóveis precisa de agentes capazes; objeto lícito, possível,
determinado ou determinável; forma prescrita ou não defesa
em lei, consentimento, objeto e preço!
Até aqui ficou fácil. Vamos, então, às particularidades deste
contrato.
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 As particularidades
Como já foi dito por aqui, a compra e venda não se submete,
em regra, à forma especial, e a validade da declaração de
vontade também não, a não ser quando houver uma exigência
legal.
Pois bem. A exceção a esta regra está no artigo 108 do Código
Civil, que diz o seguinte:
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública
é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à
constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos
reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior
salário mínimo vigente no País.
O que isso quer dizer? Que a constituição, transferência
(cessão, doação, compra e venda), modificação ou renúncia
a direitos reais de imóveis de valor superior a 30 salários
mínimos, só será considerada válida se for realizada por
escritura pública.
Esta exigência acontece também nos negócios
envolvendo aquisição de imóveis rurais por estrangeiro,
independentemente do valor, conforme dispõe o art. 8° da
Lei nº 5.709/71.
EBOOK - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS| SIENGE 2018
Mas o que é afinal, uma escritura pública? Qual é a diferença
entre escritura pública e contrato de compra e venda de
imóveis?
Escritura pública x contrato de compra e venda
O contrato de compra e venda é um contrato elaborado pelas
próprias partes (comprador e vendedor). Como falei antes, sem
formalidades. Esse contrato também é chamado de “contrato
particular” ou “contrato por instrumento particular”.
A escritura pública, por sua vez, não deixa de ser um contrato.
No entanto, é elaborada por um tabelião, pessoa a quem
o Estado investiu de fé-pública, cuja função é formalizar
juridicamente a vontade do comprador e do vendedor.
Mas por que é assim?
Por que os contratos de valor menor podem ser feitos pelo
comprador e pelo vendedor e os outros devem ser feitos
pelo Tabelião?
Porque o atributo da fé pública faz com que as informações
documentadas pelo tabelião se presumam verdadeiras, até que se
prove o contrário. Isso dá segurança, eficácia e tranquilidade aos
negócios jurídicos.
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 Quando procurado para lavrar a escritura, é função do
tabelião:
• Entender o desejo das partes;
• Aconselhar juridicamente em busca da melhor solução para o
que pretendem;
• Verificar a licitude;
• Identificar e avaliar a capacidade jurídica das partes;
• Declarar o cumprimento de possíveis exigências tributárias
• Transcrever tudo isso no documento chamado escritura
pública, lavrado no seu livro de notas, que é lido às partes;
• Autenticar a escritura.
EBOOK - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS| SIENGE 2018
O registro
Bom, então quando eu quiser realizar a compra e venda de um
imóvel, basta fazer um contrato particular ou uma escritura
pública (quando o imóvel for superior a 30 vezes o maior salário
mínimo vigente no país)? Não!
Lembra que ali em cima eu comentei que, no Brasil, o contrato de
compra e venda, por si só, não transfere a propriedade e que era
necessária uma solenidade posterior à assinatura do contrato?
Para os bens móveis, é a entrega (tradição); para os imóveis, o
registro!
Traduzindo: assinado o contrato ou a escritura pública, é hora de
registrar o imóvel!
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Você já deve ter ouvido por aí que no Brasil só é considerado
proprietário do bem quem tem o imóvel registrado em seu nome.
É o famoso ditado “quem não registra não é dono!”.
Mas o que é o registro, então? O registro é um ato praticado pelo
Registrador de Imóveis. Pra que fique bem claro: assim como
utilizamos placas para identificar os carros, utilizamos a matrícula
para identificar os imóveis.
Assim, na matrícula constará toda a vida útil daquele imóvel: o ano
de construção, se é de alvenaria ou de madeira, quantos metros
quadrados o imóvel possui, quem confronta com o imóvel, quem
comprou, quem vendeu, o preço, se foi demolido, se o proprietário
faleceu e muitas outras informações.
Essas informações constarão na matrícula pelos REGISTROS
feitos pelo Cartório.
EBOOK - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS| SIENGE 2018
O cartório
Mas por que é o cartório que registra? Qual é o efeito disso? Veja
bem: o registrador de imóveis também tem fé-pública. Ou seja,
o que ele diz, se presume verdadeiro até prova em contrário.
Isso, como dito antes, traz segurança jurídica para as relações
contratuais.
Neste sentido, os registros do cartório têm efeito “erga omnes” -
vale para todos. Quer dizer: uma vez registrado, TODO MUNDO
pode ter conhecimento das informações constantes naquele
imóvel.
Mas por que eu poderia me interessar pelos imóveis de outras
pessoas?
As razões são inúmeras, mas vamos imaginar o seguinte: você
negocia alguma coisa com alguém e esse alguém não te paga.
Você ingressa na justiça e a pessoa alega que não tem dinheiro. Se
você perguntar a essa pessoa se ela tem um imóvel para penhorar,
obviamente ela vai dizer que não. E onde você conseguiria saber
se ela tem, qual é o imóvel, se o valor vai cobrir a dívida, etc..?
No cartório de registro de imóveis!
Ok, mas os custos para escriturar e registrar são de quem? As
partes podem acordar de maneira diversa, mas o vendedor tem
a responsabilidade de entregar o bem (tradição), enquanto a
escritura e o registro ficam por conta do comprador!
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DÚVIDAS COMUNS
Quando o assunto é contrato de compra e venda de
imóveis, algumas dúvidas e curiosidades sempre vêm
à tona. Vamos a elas.
O ascendente pode vender para o descendente?
Pode! Entretanto, é preciso que na escritura de compra e venda conste a
anuência (consentimento/concordância) dos outros descendentes e do
cônjuge, exceto, neste último caso, se o regime de casamento for o da
separação obrigatória de bens.
Mas por que precisa dessa concordância?
Porque veja bem: se o pai morresse, todos os filhos e o cônjuge teriam
direito a receber os bens do falecido como herança. Contudo, se o pai
prefere um filho, em vida pode vender a ele por R$ 50 mil uma casa que
vale R$ 500 mil.
É possível vender herança de pessoa viva?
Jamais! É proibidíssimo pelo artigo 426 do Código Civil. E olha que
curioso: Isso é conhecido como pacto sucessório, ou, em latim, como
“pacta corvina”, porque entende-se que, assim como os corvos, que
esperam a morte de suas vítimas para se alimentarem, os contratantes
estariam aguardando ansiosamente a morte para se apossarem dos
bens da herança.
Uma pessoa casada pode vender um imóvel a um terceiro sem a
anuência/concordância do cônjuge?
EBOOK - CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS| SIENGE 2018
Depende do regime de bens. Se o casamento ocorreu sob o regime da
separação total de bens, é possível!
E um cônjuge pode vender para o outro?
Pode, desde que a compra e venda seja de bens excluídos da comunhão.
Como assim? Imagina que eu e meu esposo somos casados pelo regime
da separação total de bens, ou seja, o que é meu, é meu, e o que é dele,
é dele. Neste caso, os bens estão excluídos da comunhão: não são bens
comuns. Assim, posso vender os meus bens pra ele e ele pode vender os
bens dele pra mim.
E os bens que estão em condomínio?
Também podem ser vendidos, desde que respeitado o direito de
preferência de compra pelos condôminos.
Explico: Imagina um terreno em que cinco pessoas são proprietárias. Cada
um tem 1/5 do imóvel. Um dos proprietários, no entanto, decide vender a
um interessado. Ele pode vender só a parte dele se os outros não quiserem
vender? Pode, mas antes de oferecer para qualquer pessoa, deve oferecer
para os outros proprietários que, por lei, têm preferência de compra.
E se todos os outros quatro proprietários quiserem comprar?
Digamos assim...preferência da preferência. Os critérios de desempate
estão no Código Civil: terá preferência o que tiver benfeitorias de maior
valor; na falta de benfeitorias, o que tiver o quinhão maior; se os quinhões
forem iguais, o que depositar o preço primeiro!
E se o condômino vender a sua parte sem oferecer para os demais
proprietários?
Eles têm 180 dias para depositar o preço e ficar com o imóvel para si!
Bom, as questões do contrato de compra e venda de imóveis são
infindáveis! Vamos fazer um resumão do que vimos aqui?
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 CONCLUSÃO:
O contrato de compra e venda de imóveis é um negócio jurídico bilateral no qual o vendedor se obriga a transferir a
propriedade de um bem imóvel ao comprador, mediante o pagamento do preço.

Esse contrato deve ter agentes capazes; objeto lícito, possível, determinado ou determinável; consentimento; preço;
forma prescrita ou não defesa em lei.

Assim sendo, poderá ser elaborado pelas próprias partes (contrato por instrumento particular) e deverá ser por escritura
pública (feito pelo Tabelião) quando o valor do imóvel for superior a 30 salários mínimos. Em ambos os casos, o documento
deve ser levado ao cartório de registro de imóveis para que seja registrado e gere efeitos perante terceiros.

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 Sobre a autora:

Gabriela Rabelatto Locatelli

Formada em Direito pela Universidade do Vale

do Rio dos Sinos - UNISINOS, trabalhou por
oito anos em um Tabelionato de Notas, onde
adquiriu experiência no tratamento de contratos
de compra e venda de imóveis, hoje é advogada
e consultora de vendas do SAJ ADV.

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 O Sienge:
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 REFERÊNCIAS
GOMES, Orlando. Contratos. Rio de Janeiro: Forense, 2007, p. 10.

DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro. Vol. 3. São Paulo: Saraiva, 2008. P. 30.

GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de direito civil: Contratos em espécie. 5ª. ed. São
Paulo: Saraiva: 2012. p. 38.

Lei n° 10.406 de 10 de janeiro de 2002.

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