Aula 18

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Carreira Jurídica 2022 (Curso Regular)

Direito Administrativo - Prof. Rodolfo
Penna
Autor:
Rodolfo Breciani Penna
07 de Fevereiro de 2022
85416800020 - Felipe Alegransi

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Sumário
Considerações Iniciais ........................................................................................................................................ 3
Sistema Financeiro Habitacional e Outras Formas de Financiamento do Direito à Moradia ........................... 3
1 - Introdução ................................................................................................................................................. 3
2 - Histórico .................................................................................................................................................... 4
3 - Estrutura do SFH ....................................................................................................................................... 4
4 - Contrato do SFH ........................................................................................................................................ 7
4.1 - Aplicação do Código de Defesa do Consumidor ....................................................................................................... 8
4.2 - Atuação do Ministério Público nos contratos do SFH .............................................................................................. 9
4.3 - Subsídio Estatal......................................................................................................................................................... 9
4.4 - Seguro habitacional obrigatório ............................................................................................................................. 12
4.5 - Valor da prestação (plano de reajuste das prestações) ......................................................................................... 13
4.6 - Saldo devedor ......................................................................................................................................................... 18
4.7 - Liquidação antecipada do contrato ........................................................................................................................ 22
4.8 - Juros........................................................................................................................................................................ 23
5 - Transferência do Imóvel .......................................................................................................................... 25
5.1 - Usucapião de imóvel vinculado ao SFH .................................................................................................................. 28
6 - Hipoteca .................................................................................................................................................. 28
7 - Responsabilidade do Agente do SFH pela Segurança das Obras ............................................................ 29
Resumo............................................................................................................................................................. 30
 Introdução, histórico e estrutura ............................................................................................................................... 30
 Contratos do SFH ....................................................................................................................................................... 30
 Transferência do contrato ......................................................................................................................................... 35
 Hipoteca ..................................................................................................................................................................... 36
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 Responsabilidade pela segurança e solidez da obra .................................................................................................. 36
Considerações Finais ........................................................................................................................................ 36
Jurisprudência Citada ....................................................................................................................................... 37
Questões Comentadas ..................................................................................................................................... 38
Lista de Questões ............................................................................................................................................. 49
Gabarito............................................................................................................................................................ 59
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SISTEMA FINANCEIRO HABITACIONAL E OUTRAS FORMAS

DE FINANCIAMENTO DO DIREITO À MORADIA
CONSIDERAÇÕES INICIAIS
Prezado aluno, após muito estudo, chegamos à nossa última aula.
O sistema financeiro habitacional segue um regime jurídico híbrido, com normas de direito privado e de
direito público.
Inserimos o assunto no nosso curso regular para que, sendo cobrado em eventual certame, o aluno não seja
pego de surpresa.
Porém, é importante perceber que poucos concursos da área jurídica cobram esse assunto. Desta forma, o
aluno deve verificar se o concurso público desejado exige esse tema e, só então, estudá-lo.
Vamos à nossa aula.
Qualquer dúvida, críticas ou sugestões, podem me contactar nos canais a seguir:
E-mail: prof.rodolfopenna@gmail.com
Instagram: https://www.instagram.com/rodolfobpenna
Telegram: https://t.me/rodolfopenna
SISTEMA FINANCEIRO HABITACIONAL E OUTRAS FORMAS DE

FINANCIAMENTO DO DIREITO À MORADIA
1 - INTRODUÇÃO
O sistema financeiro habitacional ou sistema financeiro da habitação (SFH) consiste no conjunto

de regras e princípios que objetivam regulamentar e promover o direito fundamental à moradia,
em especial a facilitação da aquisição da casa própria por pessoas de menor renda.
É de conhecimento geral que o direito à moradia é um direito fundamental social, previsto no art. 6º da
Constituição Federal, cabendo ao Poder Público promover políticas públicas afirmativas para promover o
referido direito, tendo em vista o seu caráter de direito fundamental de segunda dimensão ou geração.
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Art. 6º São direitos sociais a educação, a saúde, a alimentação, o trabalho, a moradia, o

transporte, o lazer, a segurança, a previdência social, a proteção à maternidade e à infância, a
assistência aos desamparados, na forma desta Constituição.
Neste ponto é que surge o sistema financeiro habitacional, sendo um conjunto de diversas normas, que
evoluíram ao longo de aproximadamente 5 (cinco) décadas, com o objetivo de promover a moradia por meio
da aquisição da tão sonhada casa própria.
Além das citadas leis, frequentemente alteradas, há também grande importância da jurisprudência acerca
da matéria, que trabalhou forte diante da grande litigiosidade característica dessas relações.
Vale destacar que essa litigiosidade decorrente do SFH desemboca, em sua grande maioria, na Justiça
Federal, uma vez que a Caixa Econômica Federal (CEF) é o principal agente financeiro e ator do SFH, sendo
esta uma empresa pública federal e, portanto, sujeita à competência da Justiça Federal, conforme art. 109,
I, CF.
Por este motivo, o assunto relativo ao SFH é especialmente importante para os concursos para o cargo de
Juiz Federal, uma vez que atuarão diretamente com este assunto, razão pela qual há cobrança deste tema
nos editais da Magistratura Federal.
2 - HISTÓRICO
O sistema financeiro habitacional foi criado pela lei nº 4.380/1964, hoje já bastante alterada, com o objetivo
de estimular a construção de habitações de interesse social e o financiamento da aquisição da casa própria.
De acordo com o art. 1º da referida lei, o Governo Federal, através do Ministro de Planejamento, formulará
a política nacional de habitação e de planejamento territorial, coordenando a ação dos órgãos públicos e
orientando a iniciativa privada no sentido de estimular a construção de habitações de interesse social e o
financiamento da aquisição da casa própria, especialmente pelas classes da população de menor renda.
O operador do SFH era o Banco Nacional de Habitação – BNH (alteração trazida pela Lei nº 5.455/1968),
sucedido, quanto ao patrimônio, direitos e obrigações pela Caixa Econômica Federal e, quanto ao poder
normativo, pelo Conselho Monetário Nacional – CMN – e pelo Banco Central – BC (Decreto-Lei nº 2.291/1986
e lei 8.100/90).
Além dessa, diversas outras alterações foram verificadas no âmbito do SFH, a serem estudadas
oportunamente, na presente aula.
3 - ESTRUTURA DO SFH
A estrutura do Sistema Financeiro de Habitação é formada por um órgão normativo, uma supervisora e pelos
operadores:
a) Órgão normativo: Conselho Monetário Nacional (CNM);
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b) Entidade supervisora: Banco Central (BC);

c) Operadores: Instituições financeiras autorizadas.
De acordo com a lei 4.380/64:
Art. 8º O sistema financeiro da habitação, destinado a facilitar e promover a construção e a

aquisição da casa própria ou moradia, especialmente pelas classes de menor renda da população,
será integrado:
I – pelos bancos múltiplos;
II – pelos bancos comerciais;
III – pelas caixas econômicas;
IV – pelas sociedades de crédito imobiliário;
V – pelas associações de poupança e empréstimo;
VI – pelas companhias hipotecárias;
VII – pelos órgãos federais, estaduais e municipais, inclusive sociedades de economia mista em
que haja participação majoritária do poder público, que operem, de acordo com o disposto nesta
Lei, no financiamento de habitações e obras conexas;
VIII – pelas fundações, cooperativas e outras formas associativas para construção ou aquisição
da casa própria sem finalidade de lucro, que se constituirão de acordo com as diretrizes desta
Lei;
IX – pelas caixas militares;
X – pelas entidades abertas de previdência complementar;
XI – pelas companhias securitizadoras de crédito imobiliário; e
XII – por outras instituições que venham a ser consideradas pelo Conselho Monetário Nacional
como integrantes do Sistema Financeiro da Habitação.
Dentro desta estrutura, o Banco Nacional da Habitação (BNH) possuía papel fundamental no passado, porém,
acabou sendo extinto pelo DL 2.291/86 e tendo as suas atribuições repartidas. A CEF o sucedeu em seus
direitos e obrigações (art. 1º, DL 2.291/86).
Quanto ao poder normativo relacionado ao SFH, o BNH foi substituído pelo CNM, conforme art. 7º do
referido Decreto Lei:
Art. 7º - Ao Conselho Monetário Nacional, observado o disposto neste Decreto-Lei compete:
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I - exercer as atribuições inerentes ao BNH, como órgão central do Sistema Financeiro da

Habitação, do Sistema Financeiro do Saneamento e dos sistemas financeiros conexos,
subsidiários ou complementares daqueles;
II - deferir a outros órgãos ou instituições financeiras federais a gestão dos fundos administrados
pelo BNH, ressalvado o disposto no Art. 1, § 1, alínea "b"; e III - orientar, disciplinar e controlar o
Sistema Financeiro da Habitação.
Já o Banco Central recebeu as atribuições, outrora pertencentes ao BNH, relativas à fiscalização das
entidades integrantes do SFH e aplicação das penalidades previstas (art. 8º, DL 2.291/86).
Vale destacar que, por um tempo, a CEF teve exclusividade quanto à concessão de financiamentos
relacionados ao SFH, o que não mais subsiste na atualidade. Hoje, são diversas as instituições financeiras
autorizadas a participar do SFH concedendo financiamentos de moradias.
No entanto, a CEF continua com papel de destaque na estrutura do SFH, uma vez que é a operadora do FGTS,
cujos recursos, muitas vezes, são aplicados no SFH, bem como por ser o principal banco público voltado para
a área habitacional.
Ainda quanto à sucessão do BNH, é importante destacar a súmula 327 do STJ:
Súmula 327-STJ: Nas ações referentes ao Sistema Financeiro da Habitação, a Caixa Econômica
Federal tem legitimidade como sucessora do Banco Nacional da Habitação.
Além dos integrantes citados, a estrutura do SFH é composta ainda pelas sociedades de crédito imobiliário,
as companhias hipotecárias e as companhias securitizadoras do crédito imobiliário.
a) Sociedades de crédito imobiliário: são regidas pela própria lei 4.380/64, que as conceitua da seguinte
forma:
Art. 35. As Sociedades de crédito imobiliário são instituições de crédito especializado, dependem
de autorização do Banco Nacional da Habitação para funcionar, e estão sujeitas a permanente
fiscalização do Govêrno (sic) Federal, através do referido Banco e da Superintendência da Moeda
e do Crédito.
§ 1° As sociedades de crédito imobiliário se organizarão sob a forma anônima de ações

nominativas, observando nos atos de sua constituição todos os dispositivos legais aplicáveis, mas
só poderão dar início às suas atividades após publicação, no Diário Oficial da União, da
autorização do Banco Nacional da Habitação.
Destaca-se, portanto, que as sociedades de crédito imobiliário devem possuir autorização do BC para
funcionar, bem como serem constituídas sob a forma de sociedade anônima. Trata-se de instituição
financeira especializada em operações de financiamento imobiliário.
b) Companhias hipotecárias: têm por objetivo a concessão de financiamentos imobiliários residenciais

ou comerciais, empréstimos garantidos por hipotecas ou alienação fiduciária de imóveis e repasses
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de recursos relacionados a programas imobiliários, além da administração de fundos de investimento

imobiliário1.
c) Companhias securitizadoras do crédito imobiliário: são instituições não financeiras, constituídas sob
a forma de sociedade por ações, e possuem por finalidade a aquisição e securitização desses créditos
e a emissão e colocação, no mercado financeiro, de Certificados de Recebíveis Imobiliários, podendo
emitir outros títulos de crédito, realizar negócios e prestar serviços compatíveis com as suas
atividades (art. 3º, lei 9.514/97).
De acordo com o art. 8º da lei 9.514/97:
A securitização de créditos imobiliários é a operação pela qual tais créditos são expressamente
vinculados à emissão de uma série de títulos de crédito, mediante Termo de Securitização de
Créditos, lavrado por uma companhia securitizadora.
4 - CONTRATO DO SFH
O SFH está fundamentado, primordialmente, nos contratos de financiamento da habitação, isto é, contratos
de mútuo habitacional, em que um indivíduo, para aquisição de sua moradia (mutuário), toma dinheiro
emprestado de um agente financeiro (mutuante), adquire a moradia e devolve o dinheiro ao mutuante em
um prazo previamente estabelecido que, normalmente, será bem longo.
O referido contrato de mútuo, embora possua os contornos gerais delimitados pela teoria geral dos
contratos e pelo direito privado, possui um nítido caráter social, uma vez que possui como finalidade
promover a aquisição da casa própria ao mutuário que, normalmente, é pessoa de baixa renda.
Por este motivo, pode-se dizer que os contratos do SFH são regidos, primordialmente, pelo Direito Privado,
especialmente pelo princípio da autonomia da vontade. No entanto, este regime privado sofre derrogações
do Direito Público, haja vista a incidência de norma de caráter cogente.
O contrato, portanto, é de financiamento. Possui natureza jurídica de direito pessoal e não de direito real,
uma vez que não está ligado à coisa (imóvel), mas vincula os contratantes.
O contrato de financiamento do SFH terá por objeto exclusivamente a aquisição de um bem imóvel de caráter
residencial. O financiamento de qualquer outro bem, inclusive de bens imóveis sem caráter residencial, não
são regidos pelas normas do SFH.
O CMN, como agente normativo do SFH, estabelece os limites de valores dos imóveis que podem ser
financiados.
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https://www.bcb.gov.br/pre/composicao/comp_hipotecaria.asp?frame=1
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É possível destacar duas cláusulas obrigatórias dos contratos de financiamento do SFH:
a) Índice de correção do saldo contratual e das parcelas mensais;

b) Contratação obrigatória do seguro imobiliário.
4.1 - Aplicação do Código de Defesa do Consumidor
Por se tratar de um contrato de financiamento de natureza bancária, tendo como uma das partes uma pessoa
normalmente de baixa renda e, de outro lado, uma instituição financeira, a regra geral é a aplicação do
Código de Defesa do Consumidor (CDC) aos contratos de mútuo habitacional.
Súmula 297-STJ: O Código de Defesa do Consumidor é aplicável às instituições financeiras.
No entanto, não basta a simples demonstração da relação de consumo para que haja a anulação de
determinadas cláusulas do contrato, é necessária a demonstração de sua abusividade:
A jurisprudência deste STJ é unânime em admitir a incidência do Código de Defesa do

Consumidor aos contratos firmados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação.
Entretanto, há que se comprovar a existência de abusividade nas cláusulas contratuais, o que
não se verificou na espécie (EDcl no REsp 979.238/PR).
Além disso, não cabe ao Poder Judiciário rever de ofício as cláusulas contratuais que não tenham sido
impugnadas especificamente pelas partes (AgRg no Ag 807.558/SC).
Por outro lado, alguns desses contratos foram celebrados com a cobertura do Fundo de Compensação de
Variações Salariais (FCVS), que será estudado ainda nesta aula. Neste caso (contratos de mútuo habitacional
celebrados com cobertura do FCVS), não há aplicação do CDC, conforme jurisprudência do STJ:
Decisão importante
1. O CDC é aplicável aos contratos do SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO, incidindo sobre
contratos de mútuo.
2. Entretanto, nos contratos de financiamento do SFH vinculados ao FUNDO DE

COMPENSAÇÃO DE VARIAÇÃO SALARIAL - FCVS, pela presença da garantia do Governo em
relação ao saldo devedor, aplica-se a legislação própria e protetiva do mutuário
hipossuficiente e do próprio Sistema, afastando-se o CDC, se colidentes as regras jurídicas.
3. Os litígios oriundos do SFH mostram-se tão desiguais que as Turmas que compõem a Seção
de Direito Privado examinam as ações sobre os contratos sem a cláusula do FCVS, enquanto
as demandas oriundas de contratos com a cláusula do FCVS são processadas e julgadas pelas
Turmas de Direito Público.
REsp 489.701/SP. Informativo 311 do STJ.
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4.2 - Atuação do Ministério Público nos contratos do SFH
Conforme estudamos, os contratos do SFH possuem grande relevância social, proporcionando a aquisição
da casa própria a pessoas de baixa renda e promovendo o direito social à moradia. Além disso, em regra, há
a aplicação do CDC à relação, salvo nos contratos garantidos pelo FCVS, ante a hipossuficiência do mutuário.
Desta forma, é reconhecida a legitimidade do Ministério Público para ajuizamento de ação coletiva em
defesa dos direitos dos mutuários, além da legitimidade de associações constituídas para a defesa desses
interesses, desde que preenchidos os requisitos.
O Ministério público tem legitimação para ação civil pública em tutela de interesses individuais
homogêneos dotados de alto relevo social, como os de mutuários em contratos de
financiamento pelo Sistema Financeiro da Habitação (RE 470135 AgR-ED).
4.3 - Subsídio Estatal
Por se tratar de um sistema voltado à efetivação do direito social à moradia, há ativa participação estatal no
SFH no sentido de fornecer subsídios aos contratos de mútuo habitacional. A lei 4.280/64 tem como principal
objetivo promover e disciplinar essa participação, tanto que, em sua origem, instituiu o BNH (posteriormente
extinto).
Com a extinção do BNH, a função de agente centralizador do sistema passou a ser exercida pela Caixa
Econômica Federal.
São diversas as formas de subsídio estatal à aquisição de moradia no âmbito do SFH, podendo-se citar:
a) Poupança;
b) FGTS;
c) FCVS (extinto).
O FCVS será estudado em tópico próprio, tendo em vista a sua importância e os diversos desdobramentos
decorrentes da sua existência no contrato.
Quanto à poupança e o FGTS, destaca-se que o SFH se utiliza dos recursos aplicados nessas contas para
financiar os contratos de mútuo habitacional. No que diz respeito à questão contábil, os valores permanecem
à disposição dos seus titulares, isto é, quando um titular de conta poupança consulta o seu saldo ou um
empregado celetista consulta o extrato da conta vinculada ao FGTS, os numerários são demonstrados como
se existentes naquela conta. Porém, financeiramente, os valores foram utilizados para concessão dos
financiamentos.
Explica-se: enquanto os recursos permanecem aplicados na poupança ou na conta vinculada do FGTS,

continuam sendo corrigidos monetariamente e rendendo juros, porém, enquanto aplicados, esses recursos
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são utilizados para subsidiar o SFH. Essa forma de utilização, com o pagamento de juros pelos mutuários,
garante a rentabilidade da poupança e da conta do FGTS.
Uma vez solicitado o saque dos valores da poupança ou verificadas as hipóteses legais para o saque do FGTS,
estes devem ser disponibilizados ao titular pela CEF.
4.3.1 - Fundo de Compensação de Variação Salarial (FCVS)
O FCVS é um fundo administrado pela CEF que possui o objetivo de quitar o saldo devedor porventura
existente ao final do contrato regularmente adimplido, quando o saldo for decorrente da inflação (saldo
devedor residual).
O fundo foi criado, originalmente, pela resolução 25/67 do Conselho de Administração do extinto BNH,
passando, posteriormente, a ser administrado pela CEF.
Deste modo, no SFH, a CEF pode tanto atuar como agente financeiro, celebrando contratos de mútuo
habitacional com os mutuários, quanto como gestora do FCVS, inclusive em contratos celebrados por outros
agentes financeiros particulares. Vale destacar que, nos contratos de financiamento celebrados diretamente
com a CEF, esta pode figurar nos dois papéis ao mesmo tempo.
Por este motivo, em uma ação judicial proposta em face de instituição financeira particular,
discutindo relação do SFH, se a causa de pedir envolver o FCVS, será caso de litisconsórcio passivo
necessário com a CEF, devendo a ação ser proposta perante a Justiça Federal (art. 109, I, CF). STJ:
REsp 1267812/PR.
O FCVS tem por finalidade garantir a quitação junto aos agentes financeiros dos saldos devedores
remanescentes de contrato de financiamento habitacional, firmado com mutuários finais do Sistema
Financeiro da Habitação - SFH, em relação aos quais tenha havido, quando devida, contribuição ao FCVS (DL
2.406/88).
Trata-se de um seguro de curso forçado, uma vez que impõe a contribuição dos mutuários que é a fonte de
recurso do fundo (art. 6º, DL 2.406/88), além da contribuição decorrente de recursos orçamentários da União
e dos Agentes Financeiros do SFH.
O FCVS está previsto no art. 2º do DL 2.406/88:
Art. 2º. O Fundo de Compensação de Variações Salariais - FCVS será estruturado por Decreto do
Poder Executivo e seus recursos destinam-se a:
I - garantir o equilíbrio do Seguro Habitacional do Sistema Financeiro da Habitação,

permanentemente e a nível nacional; e
II - quitar, junto aos agentes financeiros, os saldos devedores remanescentes de contratos de

financiamento habitacional, firmados com mutuários finais do Sistema Financeiro da Habitação.
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Repare que o objetivo do FGTS não é garantir a quitação no caso de inadimplência do mutuário,
mas apenas garantir o saldo devedor remanescente, decorrente da inflação, apurado após o
adimplemento regular do contrato pelo mutuário.
A utilização do FCVS possui como requisito a expressa previsão contratual e a celebração do contrato até o
dia 31/12/1987 (art. 2º, §3º, lei 10.150/2000), além do seu regular adimplemento pelo mutuário.
Expressa previsão contratual
Contrato celebrado até

FCVS
31/12/87
Adimplemento regular do
contrato
Não preenchidos os requisitos e, por conseguinte, não sendo o contrato de mútuo garantido pelo FCVS, o
saldo devedor residual deverá ser adimplido pelo próprio mutuário.
3. A quitação antecipada do saldo devedor com cobertura pelo Fundo de Compensação de

Variação Salarial - FCVS, nos moldes do art. 2º, § 3º, da Lei n.º 10.150/2000, reclama: (1)
previsão de cobertura do referido Fundo; e (2) celebração do contrato até 31 de dezembro
de 1987.
4. Outrossim, consoante assentado no aresto embargado, "o saldo devedor ao encargo do

FCVS necessita do pagamento de todas as parcelas do débito para cumprir sua finalidade de
quitação das obrigações. As benesses da Lei 10.150/00, no tocante à novação do montante
de 100%, refere-se ao saldo devedor, não incluídas aí, as parcelas inadimplidas".
5. Consectariamente, a Medida Provisória n.º 1.981-52, de 27 de setembro de 2000, foi a

primeira norma jurídica a conceder o desconto de 100% (cem por cento) do saldo devedor, de
sorte que cumpre ao mutuário inadimplente o pagamento das parcelas em atraso até
setembro/2000 para fazer jus à liquidação antecipada com anistia integral do saldo devedor,
a ser suportado pelo Fundo de Compensação de Variação Salarial - FCVS, a teor do disposto
no § 3º, do art. 2º, da Lei n.º 10.150/2000.
(EDcl no REsp 1146184/RS, Rel. Ministro LUIZ FUX, PRIMEIRA TURMA, julgado em 16/12/2010,
DJe 21/02/2011)
Nos contratos de financiamento celebrados no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação

(SFH), sem cláusula de garantia de cobertura do Fundo de Compensação das Variações
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Salariais (FCVS), o saldo devedor residual deverá ser suportado pelo mutuário (STJ. 2ª Seção.
REsp 1447108-CE e REsp 1443870-PE, j. 22/10/14, rec. rep. - Info 550).
A gestão do FCVS está a cargo do Ministério da Fazenda (Lei 7.739/89 e Portaria Interministerial 197, de
8.11.89) e a sua administração é realizada pela Caixa Econômica Federal – CEF (Portaria 48, de 11.05.88, do
extinto Ministério da Habitação, Urbanismo e Meio Ambiente).
A lei 8.100/90 excluiu a possibilidade de um mesmo mutuário ter dois contratos de mútuo habitacional
garantidos pelo FCVS a partir da publicação da lei (05/12/90). Vale dizer, o FCVS quitará apenas um saldo
devedor remanescente por mutuário em relação aos contratos celebrados a partir da referida data (art. 3º).
O Fundo de Compensação de Variações Salariais - FCVS é responsável pela quitação do saldo

residual de segundo financiamento nos contratos celebrados até 05.12.1990, ante a ratio
essendi do art. 3º da Lei n. 8.100/90, com a redação conferida pela Lei n. 10.150/01. (REsp
1133769/RN. Tese julgada sob o rito do art. 543-C do CPC/73 – TEMA 323)
Vale destacar, por fim, que a existência de garantia pelo FCVS nos contratos de mútuo do SFH, conforme já
visto, afasta a aplicação do CDC ao contrato, uma vez que há intervenção do Governo Federal mediante
normas de ordem pública.
4.4 - Seguro habitacional obrigatório
Diante da grande inadimplência decorrente do baixo poder aquisitivo da maioria dos mutuários do SFH,
potencializada pelos fatores complexos de cálculo das prestações de reajuste do saldo devedor, exigem a
instituição de mecanismos para tornar o sistema atraente para as instituições financeiras.
Desta feita, instituiu-se o seguro habitacional obrigatório, atrelado à celebração do contrato, com a
finalidade de garantir à instituição financeira mutuante o retorno do valor emprestado ao mutuário.
A partir da edição da MP 1.671/98, passou a ser possível a contratação de seguros habitacionais privados no
SFH:
Art. 2º Os agentes financeiros do SFH poderão contratar financiamentos onde a cobertura

securitária dar-se-á em apólice diferente do Seguro Habitacional do Sistema Financeiro da
Habitação, desde que a operação preveja, obrigatoriamente, no mínimo, a cobertura relativa aos
riscos de morte e invalidez permanente.
Não obstante, o mutuário não está obrigado a contratar o seguro habitacional com o agente financeiro
mutuante ou com seguradora por este indicada. Caso o mutuante condicione a celebração do contrato de
mútuo habitacional à celebração de seguro com a própria instituição financeira ou seguradora indicada,
restará configurada a venda casada, prática abusiva vedada pelo art. 39, I, CDC:
Súmula 473-STJ: O mutuário do SFH não pode ser compelido a contratar o seguro habitacional
obrigatório com a instituição financeira mutuante ou com a seguradora por ela indicada.
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1.2. É necessária a contratação do seguro habitacional, no âmbito do SFH. Contudo, não há

obrigatoriedade de que o mutuário contrate o referido seguro diretamente com o agente
financeiro, ou por seguradora indicada por este, exigência esta que configura "venda casada",
vedada pelo art. 39, inciso I, do CDC.
(REsp 969.129/MG, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em
09/12/2009, DJe 15/12/2009)
Outra súmula importante do STJ sobre o assunto é a de número 31:
Súmula 31-STJ A aquisição, pelo segurado, de mais de um imóvel financiado pelo Sistema
Financeiro da Habitação, situados na mesma localidade, não exime a seguradora da obrigação de
pagamento dos seguros.
Por fim, o STJ ainda decidiu:
Nos contratos de seguro habitacional obrigatório sob a égide das regras do Sistema Financeiro
da Habitação - SFH, as seguradoras têm legitimidade para figurar no polo passivo de ação
judicial que verse sobre os riscos abarcados pela apólice (AgInt no AREsp 975910/PR).
4.5 - Valor da prestação (plano de reajuste das prestações)
Conforme repetidamente afirmado, os contratos do SFH sofrem intensa intervenção de normas de ordem
pública em razão do seu caráter social. Neste sentido, foram criados modelos de reajuste atrelados à
evolução salarial do mutuário, além de outros requisitos vinculados à sua condição econômica.
Existem, desta forma, os seguintes modelos de reajuste das prestações com contrato de mútuo habitacional:
a) Plano de equivalência salarial por categoria profissional (PES/CP);

b) Plano de comprometimento de renda (PCR); e
c) Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS).
O último já foi estudado. Nos concentraremos nos dois primeiros.
Vale destacar, antes de adentrarmos nesses regimes em específico, que o regime inicial de reajustamento
das parcelas determinava a aplicação do índice de preço oficial, limitado ao reajuste do salário-mínimo (lei
4.380/64).
Além disso, é importante frisar que o reajustamento das parcelas não se confunde com o reajustamento do
saldo devedor, tendo em vista que se trata de coisas distintas.
4.5.1 - Plano de Equivalência Salarial por Categoria Profissional (PES/CP)
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No PES, o reajuste das prestações mensais observa a variação salarial da categoria profissional do mutuário.
Veja o que dispõe o DL 2.164/86:
Art. 9º As prestações mensais dos contratos de financiamento firmados no âmbito do SFH,

vinculados ao Plano de Equivalência Salarial por Categoria Profissional (PES/CP) serão reajustadas
no mês seguinte ao em que ocorrer a data-base da categoria profissional do mutuário utilizando-
se a variação do Índice de Preços ao Consumidor (IPC) apurada nas respectivas datas-base.
(Redação dada pela Lei nº 8.004, de 1990)
§ 1º Nas datas-base o reajuste das prestações contemplará também o percentual relativo ao

ganho real de salário. (Redação dada pela Lei nº 8.004, de 1990)
§ 2º As prestações relativas a contratos vinculados ao Plano de Equivalência Salarial Plena serão

reajustadas no mês seguinte ao dos reajustes salariais, inclusive os de caráter automático,
complementar e compensatórios, e as antecipações a qualquer título. (Redação dada pela Lei nº
8.004, de 1990)
§ 3º Fica assegurado ao mutuário o direito de, a qualquer tempo, solicitar alteração da data-
base, nos casos de mudança de categoria profissional, sendo que a nova situação prevalecerá a
partir do reajuste anual seguinte. (Redação dada pela Lei nº 8.004, de 1990)
Neste sentido, o reajuste do valor das prestações mensais será realizado mediante a aplicação do mesmo
percentual de aumento concedido à categoria profissional do mutuário e devem ocorrer no mês seguinte ao
que ocorrer a data-base da categoria profissional.
Não se trata de índice de correção monetária, mas de regra para o cálculo da prestação mensal.
No caso do mutuário autônomo, antes da lei 8.004/90, o reajustamento das parcelas era feito de acordo com
o salário-mínimo. Após a referida lei, passou a ser realizado pelo índice IPC.
Vale destacar que o PES tem por objetivo o reajuste das parcelas, não podendo ser utilizado como índice
para correção do saldo devedor:
2. Não prospera a assertiva de que o reajuste do saldo devedor do mútuo vinculado ao SFH
deve ser realizado com base no Plano de Equivalência Salarial (PES), pois a jurisprudência
torrencial desta Corte orienta-se no sentido de que o reajuste deve ser realizado com espeque
no índice da caderneta de poupança, desde que previsto em contrato.
(EREsp 979.255/SC, Rel. Ministro CASTRO MEIRA, CORTE ESPECIAL, julgado em 18/05/2011,
DJe 22/06/2011)
Outro importante entendimento jurisprudencial do STJ ocorre com relação às vantagens pessoais
incorporadas de forma definitiva à remuneração do mutuário. De acordo com a Corte, essas vantagens
devem ser computadas nos reajustes das prestações quando o contrato for regido pelo PES. É o que se extrai
do §1º, do art. 9º, do DL 2.164/86 reproduzido acima:
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1. Conforme o entendimento desta Corte Superior, as vantagens pessoais incorporadas

definitivamente ao salário ou vencimento do mutuário devem ser incluídas no reajuste das
prestações dos contratos de financiamento regidos pelas normas do SFH, vinculados ao PES.
Precedentes.
(AgRg no REsp 880.055/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em
16/06/2011, DJe 04/08/2011)
Por outro lado, o mutuário possui o direito de requerer a alteração da data-base no reajuste quando houver
a mudança de sua categoria profissional, a teor do art. 9º, §3º, DL. 2.164/86.
Além disso, há um limite no valor da prestação mensal, que não poderá exceder a relação prestação/salário
verificada na data da assinatura do contrato, podendo ser solicitada a sua revisão a qualquer tempo (art. 9º,
§5º, DL. 2.164/86).
Assim, se, na data da assinatura do contrato, a prestação era de R$ 100,00 e o salário do mutuário R$
1000,00, se, eventualmente, o seu salário chegar a R$ 2.000,00, a prestação não poderá exceder R$ 200,00.
Essa regra, no entanto, não se aplica nas hipóteses de redução de renda por mudança de emprego ou por
alteração na composição da renda familiar em decorrência da exclusão de um ou mais coadquirentes,
assegurado ao mutuário nesses casos o direito à renegociação da dívida junto ao agente financeiro (§6º).
O art. 9º, §8º, do DL 2.164/86 ainda prevê a possibilidade de opção, pelos mutuários que celebraram
contratos até 28 de fevereiro de 1986, pelo reajustamento das prestações de acordo com o PES/CP. No
entanto, tal opção excluiria a garantia pelo FCVS com relação a eventual saldo devedor residual ao final do
contrato, que deveria ser renegociado diretamente com o agente financeiro.
Os contratos celebrados em conformidade com o PES em data posterior à vigência da lei 8.692/93, serão por
ela regidas (art. 6º, lei 8.692/93):
Art. 6º Os contratos celebrados após a data de publicação desta lei, em conformidade com o
Plano de Equivalência Salarial (PES), serão regidos pelo disposto nesta lei.
A referida lei dispõe que:
Art. 8º No Plano de Equivalência Salarial o encargo mensal, conforme definido do parágrafo único
do art. 2º, desta lei, acrescido do Coeficiente de Equiparação Salarial (CES), será reajustado no
mesmo percentual e na mesma periodicidade dos aumentos salariais da categoria profissional
do mutuário, aplicável no mês subseqüente (sic) ao de competência do aumento salarial.
1º Ocorrendo reajustes salariais, diferenciados para uma mesma categoria profissional, para
efeito do disposto no caput deste artigo, a instituição credora deverá utilizar o maior dos
índices de reajustes informados.
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2º Na hipótese de a instituição credora não ser informada dos índices de reajustes salariais
aplicados à categoria profissional do mutuário, utilizam-se reajustes em consonância com o
mesmo índice e a mesma periodicidade de atualização do saldo devedor dos contratos.
3º É vedada a aplicação de reajustes aos encargos mensais inferiores aos índices de correção
aplicadas à categoria profissional do mutuário.
O Coeficiente de Equiparação Salarial (CES) tem por objetivo manter o equilíbrio entre o pagamento das
prestações e a correção do saldo devedor, uma vez que o reajuste do saldo devedor não acompanha, no
contexto do PES, a evolução salarial do mutuário.
De acordo com o art. 8º, §4º, da lei 8.692/93, quando o mutuário que celebrou o contrato regido pelo PES
encontra-se na condição de profissional liberal, o reajuste do encargo mensal será realizado pelo mesmo
índice adotado para a correção do saldo devedor, isto é, o IPC, uma vez que é impossível realizar correção
com base no reajuste salarial da categoria, pois o mutuário não pertence a qualquer categoria profissional:
Art. 8º (...)
4º O reajuste do encargo mensal de contratos de financiamentos firmados no Plano de

Equivalência Salarial com mutuários pertencentes à categoria profissional sem data-base
determinada ou que exerçam atividade sem vínculo empregatício será efetuado com base no
maior índice definido pela Política Salarial para categorias com data-base no mês de maio, ou,
quando inexistente, pelo mesmo índice adotado para a correção do saldo devedor.
Além dessas disposições, é muito importante observar que, a partir da lei 8.692/93, o seu art. 11 equiparou
o regime do PES com o regime do PCR, uma vez que limitou o encargo mensal do mutuário com o contrato
ao limite de 30% (trinta por cento) da sua renda bruta mensal. Isto é, o valor pago mensalmente pelo
mutuário ao agente financeiro não pode ultrapassar 30% da sua renda bruta mensal.
No entanto, essa disposição não se aplica nos casos de redução da renda ou de alteração na composição da
renda familiar, inclusive em decorrência da exclusão de um ou mais coadquirentes, situação na qual o
mutuária deverá renegociar as condições diretamente com o agente financeiro, estabelecendo não a
redução dos encargos mensais, mas a dilação do prazo de liquidação do financiamento, ou seja, aumentando
o número de prestações, observado o prazo máximo do contrato.
Art. 11. O percentual máximo de comprometimento de renda do mutuário nos contratos regidos
pelo Plano de Equivalência Salarial, correspondente à relação entre o valor do encargo mensal e
a renda bruta do mutuário verificada no mês imediatamente anterior, não poderá ser superior a
trinta por cento.
1º Não se aplica o disposto no caput deste artigo às situações em que o comprometimento de

renda em percentual superior ao máximo estabelecido no contrato tenha-se verificado em razão
da redução da renda ou por alteração na composição da renda familiar, inclusive em decorrência
da exclusão de um ou mais coadquirentes.
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2º Nas situações de que trata o parágrafo anterior, é assegurado ao mutuário o direito de

renegociar as condições de amortização, buscando adequar novo comprometimento de renda
ao percentual máximo estabelecido em contrato, mediante a dilação do prazo de liquidação
(sic) do financiamento, observado o prazo máximo estabelecido em contrato e demais condições
pactuadas.
4.5.2 - Plano de Comprometimento de Renda (PCR)
O PCR, por sua vez, foi instituído pela lei 8.692/93 estabelecendo que o valor dos encargos mensais do
contrato não pode ultrapassar o limite máximo de 30% (trinta por cento) da renda bruta mensal do mutuário:
Art. 1º É criado o Plano de Comprometimento da Renda (PCR), como modalidade de

reajustamento de contrato de financiamento habitacional, no âmbito do Sistema Financeiro da
Habitação.
Art. 2º Os contratos de financiamento habitacional celebrados em conformidade com o Plano de

Comprometimento da Renda estabelecerão percentual de no máximo trinta por cento da renda
bruta do mutuário destinado ao pagamento dos encargos mensais.
Parágrafo único. Define-se como encargo mensal, para efeitos desta lei, o total pago,
mensalmente, pelo beneficiário de financiamento habitacional e compreendendo a parcela de
amortização e juros, destinada ao resgate do financiamento concedido, acrescida de seguros
estipulados em contrato.
Repare que o limite deve ser observado em relação a todos os encargos mensais e não apenas
ao valor da parcela.
Os encargos mensais, por sua vez, compreendem:
a) Amortização e juros (prestação propriamente dita);

b) Seguro obrigatório.
De acordo com o STJ, a opção pelo PCR somente é válida para os contratos firmados após a vigência da lei
8.692/93:
I. Legítima adoção do Plano de Comprometimento de Renda – PCR para o cálculo dos encargos
mensais do mútuo hipotecário, no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação - SFH, nos
contratos firmados após a vigência da Lei n. 8.692/93 (REsp n. 556.797/RS, Rel. Min. Carlos
Alberto Menezes Direito, DJU de 25.10.2004; REsp n. 769.092/PR, Rel.
(AgRg no REsp 1048388/RS, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, QUARTA TURMA,
julgado em 19/05/2009, DJe 08/06/2009)
Destaca-se que, de acordo com o art. 4º da lei 8.692/93, o reajustamento dos encargos mensais nos
contratos regidos pelo Plano de Comprometimento da Renda terá por base o mesmo índice e a mesma
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periodicidade de atualização do saldo devedor dos contratos, mas a aplicação deste índice não poderá
resultar em comprometimento de renda em percentual superior ao máximo estabelecido no contrato.
Trata-se de uma exceção à regra geral estudada de que os critérios de atualização do saldo devedor e das
prestações não coincidem.
Uma vez apurado o comprometimento de renda do mutuário superior a 30% da sua renda bruta mensal, o
agente financeiro deve realizar a revisão dos encargos mensais, a pedido do mutuário.
Há ainda disposição importante no art. 7º da lei 8.692/93:
Art. 7º Não é permitido às instituições financiadoras aplicarem quaisquer dispositivos de reajuste

de encargos mensais do Plano de Equivalência Salarial nos contratos regidos pelo Plano de
Comprometimento da Renda, vedada a alteração de Plano no curso do financiamento, salvo por
acordo entre as partes.
4.5.3 - Comparativo
PES PCR
Prestações Encargo Mensal
Reajuste no mês subsequente ao aumento de Reajuste no mês subsequente ao aumento de
salário da categoria salário da categoria
Reajuste pelo mesmo percentual do aumento
Reajuste pelo IPC
salarial do mutuário
4.6 - Saldo devedor
O saldo devedor é simplesmente o valor que ainda não foi quitado de uma dívida.
Um dos principais casos de saldo devedor residual decorre da fórmula de reajuste das parcelas mensais.
Como as parcelas não são reajustadas de acordo com a inflação e, a partir da lei 8.692, nos contratos firmados
de acordo com o PES ou com o PCR, o reajuste dos encargos é limitado a 30% (trinta por cento) da renda
mensal bruta do mutuário, as parcelas mensais não mais refletem o seu valor real, ou seja, o mutuário paga
um valor menor do que o valor que deveria ser pago em razão da inflação.
Desta forma, ao final do contrato, restará um saldo devedor residual, que é justamente a soma desses valores
que deixaram de ser pagos em razão do modelo de reajuste dos encargos mensais.
Diante de um saldo devedor residual, duas situações poderão ser verificadas:
a) Contratos regidos pelo FCVS: o saldo residual será coberto pelo fundo, desde que decorrente da
inflação;
b) Contratos não regidos pelo FCVS: o saldo residual deverá ser refinanciado pelo mutuário.
4.6.1 - Correção monetária do saldo devedor
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Quanto à correção monetária, a regra é que o saldo devedor deverá ser atualizado de acordo com o mesmo
índice aplicado à caderneta de poupança, salvo quando tiverem sido utilizados recursos provenientes das
contas vinculadas ao FGTS, em que poderá haver correção em simetria com essas contas. É o que dispõe o
art. 15 da lei 8.692/93:
Art. 15. Os saldos devedores dos financiamentos de que trata esta lei serão atualizados
monetariamente na mesma periodicidade e pelos mesmos índices utilizados para a atualização:
I - das contas vinculadas do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), quando a operação
for lastreada com recursos do referido Fundo; e
II - dos depósitos em caderneta de poupança correspondentes ao dia da assinatura do contrato,

nos demais casos.
Desde 04/03/1991, que foi a data da publicação da lei 8.177/91, o índice utilizado para a correção monetária
da poupança é a Taxa Referencial, a famosa TR. Deste modo, ainda que o contrato tenha sido celebrado
antes dessa data, se previsto no instrumento contratual que o reajuste do saldo devedor será realizado pelo
mesmo índice da poupança, aplica-se a TR a partir de 04/03/1991.
Súmula 454-STJ: Pactuada a correção monetária nos contratos do SFH pelo mesmo índice
aplicável à caderneta de poupança, incide a taxa referencial (TR) a partir da vigência da Lei n.
8.177/1991.
➢ Expurgos inflacionários
Os expurgos inflacionários são os índices de inflação de um determinado período que não foram
considerados ou foram considerados menores do que realmente apurados, reduzindo o valor real da moeda.
Os contratos do SFH precisam conviver com os expurgos inflacionários, especialmente da época em que o
Brasil viveu um período de severa inflação (década de 1980 até 1994-95). Neste sentido, o STJ possui
jurisprudência relevante adequando os contratos à inflação da época, afastando a utilização do BTNF:
1. No âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, a partir da Lei 8.177/91, é permitida a

utilização da Taxa Referencial (TR) como índice de correção monetária do saldo devedor. Ainda
que o contrato tenha sido firmado antes da Lei n.º 8.177/91, também é cabível a aplicação da
TR, desde que haja previsão contratual de correção monetária pela taxa básica de
remuneração dos depósitos em poupança, sem nenhum outro índice específico.
(...)
3. Está pacificado pela Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça, em definitivo, por
maioria absoluta, o entendimento de que o índice aplicável ao reajuste do saldo devedor
dos contratos de financiamento habitacional, relativamente ao mês de março de 1990, é de
84,32%, consoante a variação do IPC (EREsp n. 218.426/ES, CORTE ESPECIAL, DJU de
19.04.2004).
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(AgRg no Ag 1424025/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em
18/10/2011, DJe 26/10/2011)
O saldo devedor e as prestações dos contratos imobiliários firmados sob as normas do Sistema
Financeiro de Habitação devem ser corrigidos, nos meses de março/abril de 1990, pelo Índice
de Preços ao Consumidor - IPC no percentual de 84,32% (AgRg no REsp 1359643/SP).
➢ URV
A URV (Unidade Real de Valor) é aplicável aos contratos vinculados ao SFH relativamente à época em que
funcionou como indexador da economia, isto é, antes da adoção do Real como moeda:
3.- Sobre a utilização da URV, já decidiu esta Corte que a sua incidência nas prestações não
causa prejuízo aos mutuários, pois, enquanto vigente, funcionou como indexador geral da
economia, inclusive dos salários, mantendo, por via de conseqüência, o equilíbrio entre as
parcelas do mútuo e a renda, escopo maior do PES (REsp 576.638/RS, Rel. Ministro FERNANDO
GONÇALVES, QUARTA TURMA, DJ 23.05.2005).
(AgRg no AREsp 6.697/DF, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em
28/06/2011, DJe 01/07/2011)
➢ TR (Taxa Referencial): conforme visto, é o índice utilizado atualmente.
4.6.1.1 - Momento da atualização do saldo devedor
Houve grande discussão acerca do momento da atualização do saldo devedor, se antes ou depois do
pagamento da parcela. Isto porque há uma grande diferença de valores a depender do momento da
atualização.
Suponha que a instituição financeira tenha emprestado o valor de R$ 150.000,00 ao mutuário para aquisição
de sua moradia. Antes do pagamento da primeira parcela, o saldo devedor é, portanto, de R$ 150.000,00.
Suponha que a parcela é de R$ 1.500,00. A primeira parcela, naturalmente, será paga no mês seguinte ao
empréstimo.
Diante desta situação, se a atualização monetária do saldo devedor fosse realizada após a amortização da
primeira parcela, seria realizada sobre o montante de R$ 148.500,00. Se realizada antes da amortização,
seria realizada sobre o saldo devedor de R$ 150.000,00, resultando em um valor evidentemente superior.
Essa operação se repete mês a mês, tornando essa diferença ainda maior ao final do contrato. Se adotada a
atualização posterior à amortização, traria uma solução favorável ao mutuário. Se anterior, a solução seria
favorável à instituição financeira mutuante.
O texto original do art. 6º, ‘c”, da lei 4.380/64 previa que a atualização do saldo devedor deveria ser após a
amortização da parcela, isto é, primeiro seria realizada a amortização da parcela sobre o saldo devedor e,
somente depois, realizado o reajuste deste (solução favorável ao mutuário).
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No entanto, o Decreto-Lei 19/66 previu que a correção monetária dos contratos do SFH seria realizada de
acordo com os índices de correção monetária fixados pelo Conselho Nacional de Economia, para correção
do valor das obrigações reajustáveis do Tesouro Nacional, e cuja aplicação obedecerá a instruções do Banco
Nacional da Habitação.
O STF e o STJ entenderam que o art. 6º, ‘c’, da lei 4.380/64 restou revogado pela nova norma, uma vez que
incompatível com a previsão de que a correção monetária dos contratos do SFH deveria obedecer às
instruções do BNH.
O BNH, conforme repetidamente visto, foi extinto e suas funções normativas passaram a ser exercidas pelo
CMN e pelo BC que, por sua vez, determinou a atualização do saldo devedor antes da amortização das
parcelas (solução desfavorável ao mutuário – favorável à instituição financeira).
Neste sentido, o STJ editou a súmula 450:
Súmula 450-STJ: Nos contratos vinculados ao SFH, a atualização do saldo devedor antecede sua
amortização pelo pagamento da prestação.
4.6.2 - O problema da amortização negativa
Nos contratos vinculados ao sistema PES de reajuste, as parcelas a serem pagas pelo mutuário são
reajustadas de acordo com a evolução salarial da sua categoria profissional. Porém, conforme vimos, o
reajuste do saldo devedor não pode ser realizado pelo mesmo critério. Isso pode levar a um reajuste muito
superior do saldo devedor em relação às parcelas.
Essa discrepância entre reajuste da parcela a ser paga e o reajuste do saldo devedor pode levar à amortização
negativa.
Amortização negativa ocorre quando o valor da prestação mensal não é suficiente sequer para
amortizar os juros.
Neste caso, foi construída uma solução jurisprudencial para que, sobre os juros remanescentes, não
incidissem mais juros no próximo mês. Veja, no mês anterior, a parcela não cobriu totalmente os juros, de
forma que, ao incidir juros novamente no mês seguinte sobre o saldo devedor, haveria uma situação de
anatocismo (juros sobre juros), que, em regra, é vedada pela ordem jurídica.
Neste caso, os tribunais decidiram que, os juros não pagos em razão da amortização negativa deveriam ser
lançados em uma conta separada, sobre a qual incidiria apenas correção monetária, a fim de que a
amortização negativa não implicasse no anatocismo.
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Lançamento dos juros

não amortizados em
Discrepância entre os Amortização negativa (a
conta separada sobre a
critérios de reajuste da prestação não cobre,
qual incide apenas
prestação e do saldo sequer, a totalidade dos
correção monetária,
devedor juros)
evitanto o anatocismo
(juros sobre juros)
Para que seja demonstrada a amortização negativa, é imprescindível a prova técnica (prova pericial), a fim
de se demonstrar a capitalização de juros (juros sobre juros) e a consequente devolução ao mutuário, nos
casos em que o anatocismo é vedado.
1.2. É exatamente por isso que, em contratos cuja capitalização de juros seja vedada, é
necessária a interpretação de cláusulas contratuais e a produção de prova técnica para aferir
a existência da cobrança de juros não lineares, incompatíveis, portanto, com financiamentos
celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação antes da vigência da Lei n.
11.977/2009, que acrescentou o art. 15-A à Lei n. 4.380/1964.
1.3. Em se verificando que matérias de fato ou eminentemente técnicas foram tratadas como
exclusivamente de direito, reconhece- se o cerceamento, para que seja realizada a prova
pericial.
2. Recurso especial parcialmente conhecido e, na extensão, provido para anular a sentença e

o acórdão e determinar a realização de prova técnica para aferir se, concretamente, há ou
não capitalização de juros (anatocismo, juros compostos, juros sobre juros, juros
exponenciais ou não lineares) ou amortização negativa, prejudicados os demais pontos
trazidos no recurso.
(REsp 1124552/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, CORTE ESPECIAL, julgado em
03/12/2014, DJe 02/02/2015)
4.7 - Liquidação antecipada do contrato
Para que seja permitida a liquidação antecipada do contrato, ou seja, o pagamento antecipado do saldo
devedor, deverá ser observada, em cada caso, a regra prevista no contrato.
No entanto, o STJ já decidiu que o mutuário possui o direito à liquidação antecipada do saldo devedor quando
satisfeitos os requisitos do art. 2º, §3º, da lei 10.150/00, quais sejam:
a) Previsão de cobertura pelo FCVS;

b) Celebração do contrato até 31/12/87.
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O mutuário tem direito à liquidação antecipada do saldo devedor quando satisfeitos os

requisitos previstos no art. 2º, § 3º, da Lei n. 10.150/00, quais sejam: existência de previsão
de cobertura do FCVS e celebração do contrato até 31 de dezembro de 1987. AgInt nos EDcl
no REsp 1507476/PR
4.8 - Juros
4.8.1 - Limitação dos juros
➢ Existe uma limitação constitucional?
A redação original do art. 192, §3º, da CF previa uma limitação dos juros a 12% ao ano, estabelecendo que a
cobrança de índice superior a este configuraria o crime de usura. Ocorre que a EC 40/2003 promoveu grande
alteração do dispositivo legal, revogando todos os seus incisos e parágrafos, extinguindo, assim, a limitação
constitucional dos juros.
No entanto, permaneceu ainda uma discussão acerca da aplicabilidade do referido art. 192, §3º, CF. O STF
firmou entendimento pela ausência de autoaplicabilidade do mencionado dispositivo, subordinando a sua
eficácia à edição de lei complementar exigida no caput do art. 192. Neste sentido, editou a súmula vinculante
nº 7:
Súmula Vinculante 7: A norma do § 3º do artigo 192 da Constituição, revogada pela Emenda

Constitucional 40/2003, que limitava a taxa de juros reais a 12% ao ano, tinha sua aplicação
condicionada à edição de lei complementar.
Assim, não há uma limitação constitucional expressa com relação à taxa de juros, o que não exclui uma
limitação a ser extraída dos seus princípios expressos e implícitos.
➢ Limitação legal
O art. 6º, ‘e’, da lei 4.380/64, aparentemente estabelecia uma limitação à taxa de juros nos contratos do SFH:
Art. 6° O disposto no artigo anterior somente se aplicará aos contratos de venda, promessa de
venda, cessão ou promessa de cessão, ou empréstimo que satisfaçam às seguintes condições:
e) os juros convencionais não excedem de 10% ao ano;
No entanto, o STJ firmou entendimento de que o referido dispositivo não impõe limitação à taxa de juros,
mas apenas uma disciplina às condições aplicáveis ao reajuste previsto no art. 5º da referida lei:
Súmula 422-STJ: O art. 6º, e, da Lei n. 4.380/1964 não estabelece limitação aos juros
remuneratórios nos contratos vinculados ao SFH.
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De acordo com a Corte, muito embora a previsão legal seja clara em relação a uma limitação aos juros, a
alínea e do art. 6º deve ser interpretada no contexto do seu caput, que dispõe acerca do reajuste dos
contratos no contexto do SFH.
Uma limitação aos juros nos contratos do SFH será encontrada, portanto, apenas no art. 25 da lei 8.692/93,
com a redação conferida pela MP 2.197-43:
Art. 25. Nos financiamentos celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, a taxa
efetiva de juros será de, no máximo, doze por cento ao ano.
As bancas de concursos sempre tentam confundir o candidato com questões que cobrem
a literalidade do art. 6º, e, da lei 4.380/64. Quando houver previsão de que a taxa de juros
está limitada a 10%, a alternativa ou a assertiva estarão erradas!
Vale destacar que essa regra é destinada apenas aos beneficiários do SFH que sejam pessoas físicas
adquirentes da casa própria. O dispositivo não se aplica para as empresas de construção civil que captem
recursos do SFH para fomento da atividade de construção de moradias, ainda que destinadas a pessoas de
baixa renda.
A interpretação gramatical e sistêmica do artigo 25 da Lei nº 8.962/93 autoriza concluir que a

limitação dos juros ali estabelecida alcança apenas os "adquirentes da casa própria". Excluídos,
portanto, aqueles mutuários que contraem financiamento para construir unidades
habitacionais destinadas à venda (REsp 917.463/RS).
4.8.2 - Capitalização dos Juros
Outra questão extremamente relevante relativamente aos contratos do SFH é a possibilidade de previsão
nesses ajustes da capitalização de juros, isto é, a previsão de aplicação de “juros sobre juros”. Não se trata
da capitalização dos juros por amortização negativa, já tratada nesta aula, mas da possibilidade de
estabelecer previsão expressa no contrato de aplicação de juros sobre juros.
Historicamente, a jurisprudência entendia ser vedada a capitalização de juros nos contratos do SFH por
ausência de previsão legal:
 Nos contratos celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, é vedada a

capitalização de juros em qualquer periodicidade, sendo defeso ao Superior Tribunal de
Justiça, em sede de recurso especial, aferir se há capitalização de juros com a utilização da
Tabela Price – óbice das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. (Tese julgada sob o rito do art. 543-C do
CPC/73 – TEMA 48) AgRg no AREsp 539237/RS.
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 III - Nos contratos celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, é vedada a

capitalização de juros em qualquer periodicidade. Não cabe ao STJ, todavia, aferir se há
capitalização de juros com a utilização da Tabela Price, por força das Súmulas 5 e 7/STJ. (REsp
917.463/RS, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 02/12/2010, DJe
16/02/2011)
No entanto, a lei 11.977/2009 inseriu o art. 15-A na lei 4.380/64, estabelecendo a possibilidade de
capitalização de juros nesses contratos:
Art. 15-A. É permitida a pactuação de capitalização de juros com periodicidade mensal nas
operações realizadas pelas entidades integrantes do Sistema Financeiro da Habitação - SFH.
Portanto, a capitalização de juros nos contratos do SFH passou a ser permitida apenas nos contratos
celebrados após a entrada em vigor da lei 11.977/2009 (08/07/2009) e desde que expressamente pactuada.
Contrato celebrado
após a lei
Requisitos para 11.977/09
capitalização de
juros
Pactuação expressa
Veja a jurisprudência do STJ neste sentido:
necessária a interpretação de cláusulas contratuais e a produção de prova técnica para aferir
a existência da cobrança de juros não lineares, incompatíveis, portanto, com financiamentos
03/12/2014, DJe 02/02/2015)
5 - TRANSFERÊNCIA DO IMÓVEL
Como se sabe, para que seja transferida a propriedade de um imóvel, é necessária escritura pública de
compra e venda e o seu consequente registro no cartório de registro de imóveis.
Com relação aos imóveis adquiridos no âmbito do SFH, em regra, exige-se ainda o consentimento do agente
financeiro.
Ocorre que é muito comum a existência dos “contratos de gaveta”, em que o mutuário, isto é, a pessoa que
efetivamente adquiriu o imóvel por meio de contrato de mútuo com o agente financeiro, celebra um
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contrato privado de compra e venda com um terceiro com o objetivo de “transferir” a “propriedade” do
imóvel.
Embora juridicamente incorreta, essa prática é muito comum no país. Juridicamente, o título privado
transfere apenas a posse do imóvel, uma vez que a transferência da sua propriedade exige escritura pública
registrada.
Além disso, esse “contrato de gaveta” possui eficácia apenas entre as partes celebrantes, não sendo oponível
em face do agente financeiro mutuante e em face de terceiros. Para estes, permanecem as obrigações do
adquirente originário do imóvel. Para a instituição financeira, o devedor do contrato de mútuo ainda é o
mutuário original, que, inclusive, responderá judicialmente pelos débitos decorrentes deste contrato (ainda
que o terceiro “adquirente” tenha assumido essa dívida perante o mutuário original).
Outra consequência do “contrato de gaveta” é que o terceiro que celebra este contrato com o mutuário
original não possui legitimidade para discutir em juízo qualquer situação relativamente ao contrato de mútuo
habitacional. Essa legitimidade pertence ao adquirente originário.
Não obstante, em virtude de os “contratos de gaveta” serem extremamente comuns no âmbito do SFH, a
legislação deu especial atenção a esta situação jurídica.
A lei 8.004/90 tratou do assunto da seguinte forma:
Art. 1º O mutuário do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) pode transferir a terceiros os

direitos e obrigações decorrentes do respectivo contrato, observado o disposto nesta lei.
Parágrafo único. A formalização de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão

relativas a imóvel financiado através do SFH dar-se-á em ato concomitante à transferência do
financiamento respectivo, com a interveniência obrigatória da instituição financiadora.
Art. 2º Nos contratos que tenham cláusula de cobertura de eventual saldo devedor residual pelo
FCVS, a transferência dar-se-á mediante simples substituição do devedor, mantidas para o novo
mutuário as mesmas condições e obrigações do contrato original, desde que se trate de
financiamento destinado à casa própria, observando-se os requisitos legais e regulamentares,
inclusive quanto à demonstração da capacidade de pagamento do cessionário em relação ao
valor do novo encargo mensal.
Já a lei 10.150/2000 contém as seguintes disposições:
Art. 20. As transferências no âmbito do SFH, à exceção daquelas que envolvam contratos
enquadrados nos planos de reajustamento definidos pela Lei no 8.692, de 28 de julho de 1993,
que tenham sido celebradas entre o mutuário e o adquirente até 25 de outubro de 1996, sem
a interveniência da instituição financiadora, poderão ser regularizadas nos termos desta Lei.
Parágrafo único. A condição de cessionário poderá ser comprovada junto à instituição

financiadora, por intermédio de documentos formalizados junto a Cartórios de Registro de
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Imóveis, Títulos e Documentos, ou de Notas, onde se caracterize que a transferência do imóvel

foi realizada até 25 de outubro de 1996.
Neste sentido, a lei 8.004/90 exige a intervenção da instituição financeira para que seja formalizada a
transferência dos direitos e obrigações decorrentes do contrato de mútuo do SFH. Não havendo intervenção
do agente financeiro, o negócio jurídico entre o mutuário e o terceiro “adquirente” terá eficácia apenas entre
as partes, não sendo oponível em face do mutuante, sendo o terceiro, portanto, parte ilegítima para discutir
em juízo disposições relacionadas ao contrato de mútuo com o agente financeiro.
Por outro lado, o art. 2º da referida lei dispõe que, se o contrato de mútuo for garantido pelo FCVS e o
contrato de mútuo for destinado à aquisição da casa própria, a transferência ocorre mediante simples
substituição do devedor, desde que preenchidos os demais requisitos, dispensada a intervenção do agente
financeiro.
O STJ proferiu decisão elucidativa sobre o caso:
RECURSO ESPECIAL. REPETITIVO. RITO DO ART. 543-C DO CPC. SISTEMA FINANCEIRO DA

HABITAÇÃO. LEGITIMIDADE ATIVA DO CESSIONÁRIO DE CONTRATO DE MÚTUO. LEI Nº
10.150/2000. REQUISITOS.
1.Para efeitos do art. 543-C do CPC: 1.1 Tratando-se de contrato de mútuo para aquisição de
imóvel garantido pelo FCVS, avençado até 25/10/96 e transferido sem a interveniência da
instituição financeira, o cessionário possui legitimidade para discutir e demandar em juízo
questões pertinentes às obrigações assumidas e aos direitos adquiridos.
1.2 Na hipótese de contrato originário de mútuo sem cobertura do FCVS, celebrado até
25/10/96, transferido sem a anuência do agente financiador e fora das condições estabelecidas
pela Lei nº 10.150/2000, o cessionário não tem legitimidade ativa para ajuizar ação postulando
a revisão do respectivo contrato.
1.3 No caso de cessão de direitos sobre imóvel financiado no âmbito do Sistema Financeiro da
Habitação realizada após 25/10/1996, a anuência da instituição financeira mutuante é
indispensável para que o cessionário adquira legitimidade ativa para requerer revisão das
condições ajustadas, tanto para os contratos garantidos pelo FCVS como para aqueles sem
referida cobertura.
(REsp 1150429/CE, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, CORTE ESPECIAL, julgado em
25/04/2013, DJe 10/05/2013)
Além disso, o art. 2º da lei 8.004/90 prevê a possibilidade de regularização da cessão dos direitos e
obrigações do contrato de mútuo habitacional, desde que garantidos pelo FCVS, ainda que não tenha havido
a intervenção da instituição financeira. Neste caso, exige-se:
a) Transferência até 25/10/1996;

b) O contrato não tenha como forma de reajuste o PES ou o PCR (que agregam caráter personalíssimo
ao contrato, pois vinculados à evolução da renda do mutuário);
c) Comprovação da condição de cessionário e da data da cessão por meio de documentos formalizados
junto a Cartórios de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos, ou de Notas.
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Por outro lado, no caso dos contratos celebrados após 25/10/1996, sejam quais forem as circunstâncias, é
obrigatória a intervenção da instituição financeira na cessão dos direitos e obrigações do contrato.
No caso de cessão de direitos sobre imóvel financiado no âmbito do Sistema Financeiro da

condições ajustadas, tanto para os contratos garantidos pelo FCVS como para aqueles sem a
cobertura do mencionado Fundo. (Tese julgada sob o rito do art. 543-C do CPC/73 – TEMA
522) AgInt no REsp 1592478/RS.
➢ Resumindo...
Contratos sem FCVS até Dependem de anuência O terceiro não possui Podem ser
25/10/96 do agente financeiro. legitimidade para regularizados.
discutir o contrato.
Contratos com FCVS até Não dependem de O terceiro possui São considerados
25/10/96, que não se anuência do agente legitimidade para “regulares”.
submetem ao PES ou financeiro. discutir o contrato.
PCR.
Contratos após Dependem de anuência O terceiro não possui Não podem ser
5.1 - Usucapião de imóvel vinculado ao SFH
De acordo com o STJ, não é possível a aquisição de imóvel da CEF vinculado ao SFH, uma vez que vinculado
à prestação de um serviço público:
O imóvel da Caixa Econômica Federal vinculado ao Sistema Financeiro de Habitação, como

está afetado à prestação de um serviço público, deve ser tratado como bem público, sendo,
pois, imprescritível (insuscetível de usucapião). STJ. 3ª Turma. REsp 1.448.026-PE, Rel. Min.
Nancy Andrighi, julgado em 17/11/2016 (Info 594).
6 - HIPOTECA
A hipoteca é um direito real de garantia previsto no Código Civil, gravando um imóvel que passa a garantir a
satisfação de uma dívida.
Nos contratos de mútuo habitacional no âmbito do SFH, é comum que as instituições financeiras ajustem
com o mutuário a gravação do imóvel adquirido como garantia hipotecária do contrato de mútuo, com o
objetivo de conferir maior segurança a estes contratos que, como já mencionado, possuem alta taxa de
inadimplência em razão de serem celebrados, majoritariamente, por pessoas de baixa renda.
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Vale destacar que, a hipoteca pode ser utilizada para garantir o financiamento contratado no âmbito dos
empreendimentos imobiliários no SFH. Neste caso, o imóvel é dado como garantia do débito da pessoa
jurídica exploradora da atividade de construção e venda de imóveis.
Neste caso, a doutrina e a jurisprudência relativizaram a hipoteca, dando prevalência ao direito fundamental
à moradia:
Súmula 308-STJ: A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou

posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes
do imóvel.
Desta forma, a hipoteca dada em garantia pela construtora pelo financiamento vinculado à construção de
imóveis não pode ser oponível em face dos adquirentes, isto é, uma vez adquirida a unidade pela pessoa
física, a hipoteca deixa de ter eficácia em face deste, muito embora a hipoteca seja, em regra, oponível em
face de terceiros.
7 - RESPONSABILIDADE DO AGENTE DO SFH PELA SEGURANÇA

DAS OBRAS
Muito se discutiu acerca da responsabilidade do agente financeiro que financia as obras realizadas no âmbito
do SFH. Neste sentido, há que se realizar importante distinção. Se o agente financeiro apenas fornecer os
recursos para a construção por meio do contrato de mútuo, não realizando qualquer outra atividade
relacionada às obras em si (por exemplo, a elaboração de projeto, a fiscalização, etc.), não terá legitimidade
passiva para responder pela solidez e pela segurança das obras.
Por outro lado, se a instituição financeira, além de fornecer o financiamento, realizar atividades distintas
daquelas próprias de agente financeiro, poderá responder pela segurança e solidez das obras em
litisconsórcio passivo com a construtora.
Nas ações em que se pleiteia a cobertura por vícios de construção de imóvel adquirido pelo
Sistema Financeiro da Habitação, o agente financeiro somente terá legitimidade passiva ad
causam quando tenha também atuado na elaboração do projeto, na execução ou na
fiscalização das obras do empreendimento (AgInt no REsp 1587794/PR).
Nas ações referentes ao Sistema Financeiro da Habitação, a Caixa Econômica Federal – CEF
não tem legitimidade passiva para responder por eventuais vícios de construção nos imóveis
financiados, salvo quando realiza atividade distinta daquela própria de agente financeiro
estrito senso (AgInt no REsp 1526130/SC).
No caso das seguradoras, no contrato de seguro obrigatório, a solução é um pouco distinta:
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Nos contratos de seguro habitacional obrigatório no âmbito do SFH, as seguradoras são

responsáveis pelos vícios decorrentes da construção, desde que tal responsabilidade esteja
prevista na apólice. AgInt no REsp 1377310/PB
RESUMO
 Introdução, histórico e estrutura
O sistema financeiro habitacional ou sistema financeiro da habitação (SFH) consiste no conjunto de regras e
princípios que objetivam regulamentar e promover o direito fundamental à moradia, em especial a
facilitação da aquisição da casa própria por pessoas de menor renda.
O sistema financeiro habitacional foi criado pela lei nº 4.380/1964, hoje já bastante alterada, com o objetivo
de estimular a construção de habitações de interesse social e o financiamento da aquisição da casa própria.
O operador do SFH era o Banco Nacional de Habitação – BNH (alteração trazida pela Lei nº 5.455/1968),
sucedido, quanto ao patrimônio, direitos e obrigações pela Caixa Econômica Federal e, quanto ao poder
normativo, pelo Conselho Monetário Nacional – CMN – e pelo Banco Central – BC (Decreto-Lei nº 2.291/1986
e lei 8.100/90).
A estrutura do Sistema Financeiro de Habitação é formada por um órgão normativo, uma supervisora e pelos
operadores:
a) Órgão normativo: Conselho Monetário Nacional (CNM);

b) Entidade supervisora: Banco Central (BC);
c) Operadores: Instituições financeiras autorizadas.
Ainda quanto à sucessão do BNH, é importante destacar a súmula 327 do STJ:
Súmula 327-STJ: Nas ações referentes ao Sistema Financeiro da Habitação, a Caixa Econômica
Federal tem legitimidade como sucessora do Banco Nacional da Habitação.
Além dos integrantes citados, a estrutura do SFH é composta ainda pelas sociedades de crédito imobiliário,
as companhias hipotecárias e as companhias securitizadoras do crédito imobiliário.
 Contratos do SFH
 Aplicação do CDC
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A jurisprudência deste STJ é unânime em admitir a incidência do Código de Defesa do Consumidor aos
contratos firmados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação. Entretanto, há que se comprovar a
existência de abusividade nas cláusulas contratuais, o que não se verificou na espécie (EDcl no REsp
979.238/PR).
Por outro lado, alguns desses contratos foram celebrados com a cobertura do Fundo de Compensação de
Variações Salariais (FCVS), que será estudado ainda nesta aula. Neste caso (contratos de mútuo habitacional
celebrados com cobertura do FCVS), não há aplicação do CDC, conforme jurisprudência do STJ (REsp
489.701/SP. Informativo 311 do STJ).
 Atuação do MP
O Ministério público tem legitimação para ação civil pública em tutela de interesses individuais
homogêneos dotados de alto relevo social, como os de mutuários em contratos de
 Subsídio Estatal
Por se tratar de um sistema voltado à efetivação do direito social à moradia, há ativa participação estatal no
SFH no sentido de fornecer subsídios aos contratos de mútuo habitacional. A lei 4.280/64 tem como principal
objetivo promover e disciplinar essa participação, tanto que, em sua origem, instituiu o BNH (posteriormente
extinto).
São diversas as formas de subsídio estatal à aquisição de moradia no âmbito do SFH, podendo-se citar:
a) Poupança;
b) FGTS;
c) FCVS (extinto).
O FCVS é um fundo administrado pela CEF que possui o objetivo de quitar o saldo devedor porventura
existente ao final do contrato regularmente adimplido, quando o saldo for decorrente da inflação (saldo
devedor residual).
Por este motivo, em uma ação judicial proposta em face de instituição financeira particular,
discutindo relação do SFH, se a causa de pedir envolver o FCVS, será caso de litisconsórcio passivo
necessário com a CEF, devendo a ação ser proposta perante a Justiça Federal (art. 109, I, CF). STJ:
REsp 1267812/PR.
Trata-se de um seguro de curso forçado, uma vez que impõe a contribuição dos mutuários que é a fonte de
recurso do fundo (art. 6º, DL 2.406/88), além da contribuição decorrente de recursos orçamentários da União
e dos Agentes Financeiros do SFH.
O FCVS está previsto no art. 2º do DL 2.406/88
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A utilização do FCVS possui como requisito a expressa previsão contratual e a celebração do contrato até o
dia 31/12/1987 (art. 2º, §3º, lei 10.150/2000), além do seu regular adimplemento pelo mutuário.
Expressa previsão contratual
Contrato celebrado até

FCVS
31/12/87
Adimplemento regular do
contrato
Não preenchidos os requisitos e, por conseguinte, não sendo o contrato de mútuo garantido pelo FCVS, o
saldo devedor residual deverá ser adimplido pelo próprio mutuário.
 Seguro habitacional obrigatório
instituiu-se o seguro habitacional obrigatório, atrelado à celebração do contrato, com a finalidade de garantir
à instituição financeira mutuante o retorno do valor emprestado ao mutuário.
obrigatório com a instituição financeira mutuante ou com a seguradora por ela indicada
Outra súmula importante do STJ sobre o assunto é a de número 31:
Súmula 31-STJ A aquisição, pelo segurado, de mais de um imóvel financiado pelo Sistema
Financeiro da Habitação, situados na mesma localidade, não exime a seguradora da obrigação de
pagamento dos seguros.
 Valor da prestação e planos de reajuste
modelos de reajuste das prestações com contrato de mútuo habitacional:
a) Plano de equivalência salarial por categoria profissional (PES/CP);

b) Plano de comprometimento de renda (PCR); e
c) Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS).
No PES, o reajuste do valor das prestações mensais será realizado mediante a aplicação do mesmo
percentual de aumento concedido à categoria profissional do mutuário e devem ocorrer no mês seguinte ao
que ocorrer a data-base da categoria profissional.
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1. Conforme o entendimento desta Corte Superior, as vantagens pessoais incorporadas

definitivamente ao salário ou vencimento do mutuário devem ser incluídas no reajuste das
prestações dos contratos de financiamento regidos pelas normas do SFH, vinculados ao PES.
Precedentes.
(AgRg no REsp 880.055/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em
16/06/2011, DJe 04/08/2011)
A partir da lei 8.692/93, o seu art. 11 equiparou o regime do PES com o regime do PCR, uma vez que limitou
o encargo mensal do mutuário com o contrato ao limite de 30% (trinta por cento) da sua renda bruta mensal.
Isto é, o valor pago mensalmente pelo mutuário ao agente financeiro não pode ultrapassar 30% da sua renda
bruta mensal.
No PCR, o limite de 30% da renda mensal bruta do mutuário deve ser observado em relação a todos os
encargos mensais e não apenas ao valor da parcela.
Os encargos mensais, por sua vez, compreendem:
a) Amortização e juros (prestação propriamente dita);

b) Seguro obrigatório.
De acordo com o STJ, a opção pelo PCR somente é válida para os contratos firmados após a vigência da lei
8.692/93
I. Legítima adoção do Plano de Comprometimento de Renda – PCR para o cálculo dos encargos
mensais do mútuo hipotecário, no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação - SFH, nos
contratos firmados após a vigência da Lei n. 8.692/93 (REsp n. 556.797/RS, Rel. Min. Carlos
Alberto Menezes Direito, DJU de 25.10.2004; REsp n. 769.092/PR, Rel.
(AgRg no REsp 1048388/RS, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, QUARTA TURMA,
julgado em 19/05/2009, DJe 08/06/2009)
Destaca-se que, de acordo com o art. 4º da lei 8.692/93, o reajustamento dos encargos mensais nos
contratos regidos pelo Plano de Comprometimento da Renda terá por base o mesmo índice e a mesma
periodicidade de atualização do saldo devedor dos contratos, mas a aplicação deste índice não poderá
resultar em comprometimento de renda em percentual superior ao máximo estabelecido no contrato.
PES PCR
Prestações Encargo Mensal
Reajuste no mês subsequente ao aumento de Reajuste no mês subsequente ao aumento de
salário da categoria salário da categoria
Reajuste pelo mesmo percentual do aumento
Reajuste pelo IPC
salarial do mutuário
 Saldo devedor
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O saldo devedor é simplesmente o valor que ainda não foi quitado de uma dívida.
Diante de um saldo devedor residual, duas situações poderão ser verificadas:
a) Contratos regidos pelo FCVS: o saldo residual será coberto pelo fundo, desde que decorrente da
inflação;
b) Contratos não regidos pelo FCVS: o saldo residual deverá ser refinanciado pelo mutuário.
Quanto à correção monetária, a regra é que o saldo devedor deverá ser atualizado de acordo com o mesmo
índice aplicado à caderneta de poupança, salvo quando tiverem sido utilizados recursos provenientes das
contas vinculadas ao FGTS, em que poderá haver correção em simetria com essas contas. É o que dispõe o
art. 15 da lei 8.692/93
Desde 04/03/1991, que foi a data da publicação da lei 8.177/91, o índice utilizado para a correção monetária
da poupança é a Taxa Referencial, a famosa TR.
Súmula 454-STJ: Pactuada a correção monetária nos contratos do SFH pelo mesmo índice
aplicável à caderneta de poupança, incide a taxa referencial (TR) a partir da vigência da Lei n.
8.177/1991.
 Problema da amortização negativa
Lançamento dos juros

não amortizados em
Discrepância entre os Amortização negativa (a
conta separada sobre a
critérios de reajuste da prestação não cobre,
qual incide apenas
prestação e do saldo sequer, a totalidade dos
correção monetária,
devedor juros)
evitanto o anatocismo
(juros sobre juros)
 Liquidação antecipada do contrato
O STJ já decidiu que o mutuário possui o direito à liquidação antecipada do saldo devedor quando satisfeitos
os requisitos do art. 2º, §3º, da lei 10.150/00, quais sejam:
a) Previsão de cobertura pelo FCVS;

b) Celebração do contrato até 31/12/87.
 Juros
Súmula 422-STJ: O art. 6º, e, da Lei n. 4.380/1964 não estabelece limitação aos juros
remuneratórios nos contratos vinculados ao SFH.
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Uma limitação aos juros nos contratos do SFH será encontrada, portanto, apenas no art. 25 da lei 8.692/93,
com a redação conferida pela MP 2.197-43:
Art. 25. Nos financiamentos celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, a taxa
efetiva de juros será de, no máximo, doze por cento ao ano.
 Nos contratos celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, é vedada a

capitalização de juros em qualquer periodicidade, sendo defeso ao Superior Tribunal de
Justiça, em sede de recurso especial, aferir se há capitalização de juros com a utilização da
Tabela Price – óbice das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. (Tese julgada sob o rito do art. 543-C do
CPC/73 – TEMA 48) AgRg no AREsp 539237/RS.
 III - Nos contratos celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, é vedada a

capitalização de juros com a utilização da Tabela Price, por força das Súmulas 5 e 7/STJ. (REsp
917.463/RS, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 02/12/2010, DJe
16/02/2011)
Contrato celebrado
após a lei
Requisitos para 11.977/09
capitalização de
juros
Pactuação expressa
 Transferência do contrato
PCR.
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O imóvel da Caixa Econômica Federal vinculado ao Sistema Financeiro de Habitação, como está
afetado à prestação de um serviço público, deve ser tratado como bem público, sendo, pois,
imprescritível (insuscetível de usucapião). STJ. 3ª Turma. REsp 1.448.026-PE, Rel. Min. Nancy
Andrighi, julgado em 17/11/2016 (Info 594).
 Hipoteca

==1c7550==
do imóvel.
 Responsabilidade pela segurança e solidez da obra
Nas ações em que se pleiteia a cobertura por vícios de construção de imóvel adquirido pelo
Sistema Financeiro da Habitação, o agente financeiro somente terá legitimidade passiva ad
causam quando tenha também atuado na elaboração do projeto, na execução ou na
fiscalização das obras do empreendimento (AgInt no REsp 1587794/PR).
Nas ações referentes ao Sistema Financeiro da Habitação, a Caixa Econômica Federal – CEF
não tem legitimidade passiva para responder por eventuais vícios de construção nos imóveis
financiados, salvo quando realiza atividade distinta daquela própria de agente financeiro
estrito senso (AgInt no REsp 1526130/SC).
No caso das seguradoras, no contrato de seguro obrigatório, a solução é um pouco distinta:
Nos contratos de seguro habitacional obrigatório no âmbito do SFH, as seguradoras são

responsáveis pelos vícios decorrentes da construção, desde que tal responsabilidade esteja
CONSIDERAÇÕES FINAIS
Chegamos ao final da nossa aula 18, em que tratamos do assunto “Sistema Financeiro da Habitação”.
Agradeço a todos por todo o carinho, compreensão e dedicação durante o curso. Quero que saibam que
podem sempre contar comigo na busca do tão sonhado cargo público.
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Desejo, de coração, que cada um de vocês alcance o sonho/objetivo de vida e sejam muito felizes, não só na
carreira, mas em toda vida de vocês.
Grande abraço a todos.
Rodolfo Penna
E-mail: prof.rodolfopenna@gmail.com
Instagram: https://www.instagram.com/rodolfobpenna
JURISPRUDÊNCIA CITADA
JUROS
SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. MUTUÁRIO EMPRESÁRIO QUE EXPLORA O RAMO DA

CONSTRUÇÃO CIVIL. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR NÃO AUTORIZADA.
LIMITAÇÃO DOS JUROS COM FUNDAMENTO NO ARTIGO 25 DA LEI 8.962/93. IMPOSSIBILIDADE.
CAPITALIZAÇÃO DE JUROS PELA APLICAÇÃO DA TABELA PRICE. SÚMULAS 5 E 7/STJ.
I - A empresa do ramo de construção civil que capta recursos do Sistema Financeiro da Habitação
para fomentar a sua atividade comercial não pode ser considerada consumidora para efeito da
aplicação das regras protetivas da Lei nº 8.078/90.
II - A interpretação gramatical e sistêmica do artigo 25 da Lei nº 8.962/93 autoriza concluir que a
limitação dos juros ali estabelecida alcança apenas os "adquirentes da casa própria". Excluídos,
portanto, aqueles mutuários que contraem financiamento para construir unidades habitacionais
destinadas à venda.
III - Nos contratos celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, é vedada a
capitalização de juros com a utilização da Tabela Price, por força das Súmulas 5 e 7/STJ.
IV - Recurso especial parcialmente provido.
(REsp 917.463/RS, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 02/12/2010, DJe
16/02/2011)
➢ Capitalização de juros
necessária a interpretação de cláusulas contratuais e a produção de prova técnica para aferir a
existência da cobrança de juros não lineares, incompatíveis, portanto, com financiamentos
03/12/2014, DJe 02/02/2015)
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TRANSFERÊNCIA DO IMÓVEL
RECURSO ESPECIAL. REPETITIVO. RITO DO ART. 543-C DO CPC. SISTEMA FINANCEIRO DA

HABITAÇÃO. LEGITIMIDADE ATIVA DO CESSIONÁRIO DE CONTRATO DE MÚTUO. LEI Nº
10.150/2000. REQUISITOS.
1.Para efeitos do art. 543-C do CPC: 1.1 Tratando-se de contrato de mútuo para aquisição de
imóvel garantido pelo FCVS, avençado até 25/10/96 e transferido sem a interveniência da
instituição financeira, o cessionário possui legitimidade para discutir e demandar em juízo
questões pertinentes às obrigações assumidas e aos direitos adquiridos.
1.2 Na hipótese de contrato originário de mútuo sem cobertura do FCVS, celebrado até
25/10/96, transferido sem a anuência do agente financiador e fora das condições estabelecidas
pela Lei nº 10.150/2000, o cessionário não tem legitimidade ativa para ajuizar ação postulando
a revisão do respectivo contrato.
1.3 No caso de cessão de direitos sobre imóvel financiado no âmbito do Sistema Financeiro da
condições ajustadas, tanto para os contratos garantidos pelo FCVS como para aqueles sem
referida cobertura.
(REsp 1150429/CE, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, CORTE ESPECIAL, julgado em
25/04/2013, DJe 10/05/2013)
RESPONSABILIDADE PELA SEGURANÇA E SOLIDEZ DAS OBRAS NO SFH
Nas ações em que se pleiteia a cobertura por vícios de construção de imóvel adquirido pelo Sistema
Financeiro da Habitação, o agente financeiro somente terá legitimidade passiva ad causam quando tenha
também atuado na elaboração do projeto, na execução ou na fiscalização das obras do empreendimento
(AgInt no REsp 1587794/PR).
Nas ações referentes ao Sistema Financeiro da Habitação, a Caixa Econômica Federal – CEF não tem
legitimidade passiva para responder por eventuais vícios de construção nos imóveis financiados, salvo
quando realiza atividade distinta daquela própria de agente financeiro estrito senso (AgInt no REsp
1526130/SC).
Nos contratos de seguro habitacional obrigatório no âmbito do SFH, as seguradoras são responsáveis pelos
vícios decorrentes da construção, desde que tal responsabilidade esteja prevista na apólice. AgInt no REsp
1377310/PB
QUESTÕES COMENTADAS
Magistratura
1. (TRF-2ª Região / TRF-2ª Região / 2018) Com relação ao direito à moradia, em especial no âmbito
do sistema financeiro de habitação, é correto afirmar que:
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a) por se tratar se um direito individual e em razão de a política pública em questão não ser destinada às
classes sociais menos favorecidas, o Ministério Público não tem legitimidade para propor ações coletivas
sobre a matéria.
b) em casos de contratos firmados sem a cláusula que garanta à cobertura de eventual saldo devedor pelo
FCVS, o mutuário tem direito à quitação do contrato ao final do prazo, independentemente da existência de
saldo residual.
c) o imóvel vinculado ao sistema financeiro de habitação não pode ser objeto de usucapião.
d) nos chamados “contratos de gaveta”, foi dispensada a anuência da instituição financeira mutuante, em
razão da vulnerabilidade das partes cedentes/cessionárias envolvidas, garantindo-se a eles todos direitos,
em face da instituição financeira.
e) a capitalização de juros é vedada, conforme Lei n. 11.977/2009. Nesse sentido o mutuante teve que
recalcular de oficio o saldo devedor em todos os contratos posto que a capitalização de juros ocorria de
forma automática.
Comentários
A alternativa A está incorreta. Em primeiro lugar, a política pública se destina sim às classes menos
favorecidas. Por outro lado, o Ministério público tem legitimação para ação civil pública em tutela de
interesses individuais homogêneos dotados de alto relevo social, como os de mutuários em contratos de
A alternativa B está incorreta. Nos contratos de financiamento celebrados no âmbito do Sistema Financeiro
de Habitação (SFH), sem cláusula de garantia de cobertura do Fundo de Compensação das Variações Salariais
(FCVS), o saldo devedor residual deverá ser suportado pelo mutuário. CSTJ. 2ª Seção. REsp 1447108-CE e
REsp 1443870-PE, j. 22/10/14, rec. rep. - Info 550)
A alternativa C está correta e é o gabarito da questão. O imóvel da Caixa Econômica Federal vinculado ao
Sistema Financeiro de Habitação, como está afetado à prestação de um serviço público, deve ser tratado
como bem público, sendo, pois, imprescritível (insuscetível de usucapião). STJ. 3ª Turma. REsp 1.448.026-PE,
Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 17/11/2016 (Info 594)
A alternativa D está incorreta. A lei 8.004/90 exige a intervenção da instituição financeira para que seja
formalizada a transferência dos direitos e obrigações decorrentes do contrato de mútuo do SFH. Não
havendo intervenção do agente financeiro, o negócio jurídico entre o mutuário e o terceiro “adquirente”
terá eficácia apenas entre as partes, não sendo oponível em face do mutuante, sendo o terceiro, portanto,
parte ilegítima para discutir em juízo disposições relacionadas ao contrato de mútuo com o agente
financeiro.
financeiro.
A alternativa E está incorreta. Historicamente, a jurisprudência entendia ser vedada a capitalização de juros
nos contratos do SFH por ausência de previsão legal.
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2. (TRF-3ª Região / TRF-3ª Região / 2018) Segundo entendimento do Superior Tribunal de Justiça a
respeito dos contratos do Sistema Financeiro da Habitação, é CORRETO afirmar que:
a) As normas do Código de Defesa do Consumidor são aplicáveis a todos os contratos relacionados ao Sistema
Financeiro da Habitação, independentemente da data de sua celebração.
b) Nos contratos de seguro habitacional obrigatório no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, as
seguradoras não são responsáveis pelos vícios decorrentes da construção.
c) Não é admitida a cobrança do Coeficiente de Equivalência Salarial – CES – em contratos vinculados ao
Sistema Financeiro da Habitação, ainda que exista expressa previsão contratual.
d) O mutuário do Sistema Financeiro da Habitação não pode ser compelido a contratar seguro habitacional
Comentários
A alternativa A está incorreta. Por se tratar de um contrato de financiamento de natureza bancária, tendo
como uma das partes uma pessoa normalmente de baixa renda e, de outro lado, uma instituição financeira,
a regra geral é a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC) aos contratos de mútuo habitacional.
Entretanto, nos contratos de financiamento do SFH vinculados ao FUNDO DE COMPENSAÇÃO DE

VARIAÇÃO SALARIAL - FCVS, pela presença da garantia do Governo em relação ao saldo devedor, aplica-
se a legislação própria e protetiva do mutuário hipossuficiente e do próprio Sistema, afastando-se o CDC,
se colidentes as regras jurídicas (REsp 489.701/SP. Informativo 311 do STJ).
A alternativa B está incorreta. Nos contratos de seguro habitacional obrigatório no âmbito do SFH, as
seguradoras são responsáveis pelos vícios decorrentes da construção, desde que tal responsabilidade esteja
A alternativa C está incorreta. É admitida a cobrança do Coeficiente de Equiparação Salarial – CES, em

contratos vinculados ao SFH, quando existir expressa previsão contratual (AgInt no REsp 1454817/RS).
A alternativa D está correta e é o gabarito da questão.
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3. (TRF-4ª Região / TRF-4ª Região / 2016) Dadas as assertivas abaixo, assinale a alternativa correta.
De acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, firmada em sede de Recursos Repetitivos:
I. Nos contratos de financiamento celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, sem cláusula
de garantia de cobertura do Fundo de Compensação de Variações Salariais, o saldo devedor residual deverá
ser suportado pelo mutuário.
II. No caso de cessão de direitos sobre imóvel financiado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, é
indispensável a anuência da instituição financeira, sob pena de o cessionário não adquirir legitimidade ativa
para futura ação revisional das condições pactuadas.
III. Nos contratos vinculados ao Sistema Financeiro da Habitação, a atualização do saldo devedor antecede a
sua amortização pelo pagamento da prestação.
IV. No âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, é necessária a contratação do seguro habitacional com o
próprio agente financeiro ou com seguradora por ele indicada.
a) Estão corretas apenas as assertivas I e III.
b) Estão corretas apenas as assertivas II e IV.
c) Estão corretas apenas as assertivas I, II e III.
d) Estão corretas apenas as assertivas I, II e IV.
e) Estão corretas todas as assertivas.
Comentários
A assertiva I está correta. Nos contratos de financiamento celebrados no âmbito do Sistema Financeiro de
Habitação (SFH), sem cláusula de garantia de cobertura do Fundo de Compensação das Variações Salariais
A assertiva II está incorreta. Depende da época em que realizada a cessão:
Na cessão dos contratos com FCVS até 25/10/96, que não se submetem ao PES ou PCR, o terceiro possui
legitimidade para discutir o contrato:
PCR.
A assertiva III está correta.
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A assertiva IV está incorreta.
Portanto,
A alternativa A está correta e é o gabarito da questão.
4. (CESPE / TRF-5ª Região / 2013) Com relação ao SFH, assinale a opção correta, considerando a
legislação pertinente e a jurisprudência do STJ.
a) Para correção monetária do saldo devedor dos contratos de financiamento imobiliário, deve-se aplicar
como índice de correção o BTNF.
b) No caso de imóveis adquiridos pelo SFH, a companhia securitizadora pode instituir regime fiduciário sobre
créditos imobiliários.
c) As associações civis gozam de legitimidade ativa para representar mutuários do SFH e questionar a
incidência de índices de inflação.
d) Não é permitida a pactuação de capitalização de juros com periodicidade mensal nas operações realizadas
pelas entidades integrantes do SFH.
e) É taxativo o rol de instituições que integram o SHF constante da Lei n.º 4.380/1964.
Comentários
A alternativa A está incorreta. Possibilidade de utilização da TR na atualização do saldo devedor de contrato

vinculado ao Sistema Financeiro da Habitação, ainda que firmado anteriormente ao advento da Lei 8.177/91,
desde que pactuado o mesmo índice aplicável à caderneta de poupança. Entendimento consagrado nos
moldes do artigo 543-C do CPC, no julgamento do REsp 969.129/MG, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão,
julgado em 09/12/2009. 2. É aplicável o IPC para o reajustamento da prestação do contrato de financiamento
imobiliário vinculado à caderneta de poupança, no mês de março/abril de 1990, no percentual de 84,32%,
afastando-se, portanto, a utilização do BTNF nos aludidos contratos. Precedente da Corte Especial. 3. Agravo
regimental não provido. (AgRg no AREsp 118.556/DF, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado
em 05/06/2012, DJe 13/06/2012)
A alternativa B está incorreta. As companhias securitizadoras do crédito imobiliário: são instituições não
financeiras, constituídas sob a forma de sociedade por ações, e possuem por finalidade a aquisição e
securitização desses créditos e a emissão e colocação, no mercado financeiro, de Certificados de Recebíveis
Imobiliários, podendo emitir outros títulos de crédito, realizar negócios e prestar serviços compatíveis com
as suas atividades (art. 3º, lei 9.514/97).
Art. 9º da Lei 9514/97 (Sistema de Financiamento Imobiliário): A companhia securitizadora poderá instituir
regime fiduciário sobre créditos imobiliários, a fim de lastrear a emissão de Certificados de Recebíveis
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Imobiliários, sendo agente fiduciário uma instituição financeira ou companhia autorizada para esse fim pelo
BACEN e beneficiários os adquirentes dos títulos lastreados nos recebíveis objeto desse regime.
A alternativa C está correta e é o gabarito da questão. Ãs associações civis tem legitimidade para propor
ação civil pública na defesa de interesses individuais homogêneos relativos aos contratos de mútuo
vinculados ao Sistema Financeiro de Habitação(art. 81, III, do CDC). REsp 971025
A alternativa D está incorreta. Historicamente, a jurisprudência entendia ser vedada a capitalização de juros
A alternativa E está incorreta. De acordo com a lei 4.380/64:

será integrado:
Logo, o rol não é taxativo.
5. (CESPE / TRF-1ª Região / 2009) As entidades legalmente previstas como integrantes do Sistema
Financeiro da Habitação não incluem
a) as sociedades de crédito imobiliário.
b) os sindicatos representativos dos trabalhadores do setor de construção de casas populares.
c) as associações para construção ou aquisição da casa própria, sem finalidade de lucro.
d) as sociedades de economia mista em que haja participação majoritária do poder público, que operem, de
acordo com o disposto na Lei n.º 4.380/1964, no financiamento de habitações e obras conexas.
e) as cooperativas para construção ou aquisição da casa própria sem finalidade de lucro.
Comentários
A alternativa A está incorreta. De acordo com a lei 4.380/64:
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será integrado:
que haja participação majoritária do poder público, que operem, de acordo com o disposto
nesta Lei, no financiamento de habitações e obras conexas;
Lei;
A alternativa B está correta e é o gabarito da questão. Ver explicação da alternativa A. Os sindicatos

representativos dos trabalhadores do setor de construção de casas populares não estão previstos no
dispositivo legal indicado.
A alternativa C está incorreta. Ver explicação da alternativa A.
A alternativa D está incorreta. Ver explicação da alternativa A.
A alternativa E está incorreta. Ver explicação da alternativa A.
6. (CESPE / TRF-2ª Região / 2009) Acerca dos bens públicos e do SFH, assinale a opção correta.
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a) A aplicação do CDC nos financiamentos do SFH não é admitida pela jurisprudência recente do STJ, já que
não há, na hipótese, verdadeira relação de consumo, mas intermediação econômica do agente financeiro
para viabilizar a aquisição do imóvel.
b) O STJ entende que o MP tem legitimidade para ajuizar ação civil pública na defesa de mutuários do SFH.
c) O sistema de amortização denominado série gradiente, com descontos nas primeiras prestações e
posterior recuperação financeira dos valores descontados mediante fator de acréscimo nas prestações
seguintes, viola, conforme entendimento do STJ, as regras do SFH.
d) Os bens perdidos por criminoso condenado por sentença da justiça federal serão do estado-membro da
Federação onde se situe a seção judiciária.
e) São bens públicos da União os recursos minerais, inclusive aqueles localizados no subsolo, de forma que
essa propriedade se estende também para o resultado da lavra, nas concessões regularmente firmadas.
Comentários
A alternativa B está correta e é o gabarito da questão. O Ministério público tem legitimação para ação civil
pública em tutela de interesses individuais homogêneos dotados de alto relevo social, como os de mutuários
em contratos de financiamento pelo Sistema Financeiro da Habitação (RE 470135 AgR-ED).
A alternativa C está incorreta. O chamado "Sistema de Amortização em Série Gradiente" não é incompatível
com as normas de regência do Sistema Financeiro da Habitação. Precedentes do STJ (REsp 501.134/SC).
A alternativa D está incorreta. Alternativa não relacionada ao SFH.
Decreto-lei 9.760/46:
Art. 1º Incluem-se entre os bens imóveis da União:
k) os bens perdidos pelo criminoso condenado por sentença proferida em processo judiciário
federal;
A alternativa E está incorreta. Alternativa não relacionada ao SFH.
CF: Art. 176. As jazidas, em lavra ou não, e demais recursos minerais e os potenciais de energia
hidráulica constituem propriedade distinta da do solo, para efeito de exploração ou
aproveitamento, e pertencem à União, garantida ao concessionário a propriedade do produto da
lavra.
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7. (CESPE / TRF-5ª Região / 2009) A respeito dos entendimentos firmados pelo STJ acerca do SFH,
assinale a opção correta.
a) As vantagens pessoais incorporadas definitivamente ao vencimento do mutuário devem ser computadas
nos reajustes das prestações dos contratos de financiamento pelo SFH vinculados ao Plano de Equivalência
Salarial.
b) Desde que expressamente pactuada pelas partes contratantes, é legítima a capitalização de juros nas
hipóteses de contrato de mútuo regido pelas normas do SFH.
c) A utilização do Sistema Francês de Amortização enseja a cobrança de juros sobre juros quando o valor da
prestação, corrigido por índices inferiores aos utilizados para a atualização do saldo devedor, com o passar
do tempo, tornase insuficiente para amortizar a dívida, pois nem sequer cobre a parcela referente aos juros.
Nesse caso, há a amortização positiva do saldo devedor, pois o residual de juros não pagos incorpora-se ao
total do débito.
d) Nos contratos de financiamento do SFH vinculados ao Fundo de Compensação de Variação Salarial, aplica-
se o CDC quando a legislação própria e protetiva do mutuário e do próprio SFH colide com o CDC.
e) Quando não houver previsão contratual para a cobrança de juros sobre juros, será ilegal a utilização da
tabela Price para o cálculo das prestações da casa própria.
Comentários
A alternativa A está correta e é o gabarito da questão. 1. Conforme o entendimento desta Corte Superior,
as vantagens pessoais incorporadas definitivamente ao salário ou vencimento do mutuário devem ser
incluídas no reajuste das prestações dos contratos de financiamento regidos pelas normas do SFH, vinculados
ao PES. Precedentes.
(AgRg no REsp 880.055/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 16/06/2011,
DJe 04/08/2011)
A alternativa B estava incorreta na época da aplicação da prova. Porém, atualmente, estaria correta.
Nos contratos celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, é vedada a capitalização de juros
em qualquer periodicidade, sendo defeso ao Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso especial, aferir
se há capitalização de juros com a utilização da Tabela Price – óbice das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. (Tese julgada
sob o rito do art. 543-C do CPC/73 – TEMA 48) AgRg no AREsp 539237/RS.
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A alternativa C está incorreta. O sistema francês de amortização, conhecido como tabela PRICE, nem sempre
vai implicar na incidência de juros sobre juros.
A alternativa D está incorreta. Nos contratos de financiamento do SFH vinculados ao FUNDO DE

COMPENSAÇÃO DE VARIAÇÃO SALARIAL - FCVS, pela presença da garantia do Governo em relação ao saldo
devedor, aplica-se a legislação própria e protetiva do mutuário hipossuficiente e do próprio Sistema,
afastando-se o CDC, se colidentes as regras jurídicas.
A alternativa E está incorreta. Uma vez que, conforme visto, nem sempre a utilização da tabela PRICE
implicará na verificação de juros sobre juros.
Promotor
8. (CESPE / MP-CE / 2020) Com relação a bem imóvel urbano vinculado ao Sistema Financeiro de
Habitação (SFH) e registrado em nome de banco estatal que possua personalidade jurídica de direito
privado e atue como agente financeiro na implementação de política nacional de habitação, a
jurisprudência do STJ estabelece que esse bem
a) pode ser adquirido por usucapião ordinária, que requer posse de boa-fé do bem durante o prazo mínimo
de quinze anos e sem oposição, independentemente de justo título.
b) pode ser adquirido por usucapião especial urbana, que requer cinco anos de posse ininterrupta, sem
contestação, de uma área de até 250 m2 utilizada como moradia, desde que o possuidor não seja
proprietário de outro bem imóvel.
c) pode ser adquirido por usucapião familiar, que requer três anos de posse ininterrupta, sem contestação,
de uma área de até 250 m2 utilizada como moradia do possuidor e de sua família.
d) pode ser adquirido por usucapião extraordinária, que requer posse do bem durante o prazo mínimo de
vinte anos e sem oposição, independentemente de justo título e boa-fé.
e) não pode ser adquirido por usucapião, em razão do caráter público dos serviços prestados pelo banco
estatal na implementação da política nacional de habitação.
Comentários
A alternativa A está incorreta. O imóvel da Caixa Econômica Federal vinculado ao Sistema Financeiro de
Habitação, como está afetado à prestação de um serviço público, deve ser tratado como bem público, sendo,
pois, imprescritível (insuscetível de usucapião). STJ. 3ª Turma. REsp 1.448.026-PE, Rel. Min. Nancy Andrighi,
julgado em 17/11/2016 (Info 594)
A alternativa B está incorreta. Ver explicação da alternativa A.
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A alternativa E está correta e é o gabarito da questão. De acordo com o STJ, não é possível a aquisição de
imóvel da CEF vinculado ao SFH, uma vez que vinculado à prestação de um serviço público:

9. (FUNDEP / MP-MG / 2019) A respeito do direito à casa própria adquirida por meio do Sistema
Financeiro de Habitação (SFH), considere as seguintes afirmativas e, à luz da lei, da doutrina e da
jurisprudência, marque a resposta correta:
I. A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da
promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.
II. A assinatura de contratos de fornecimento de crédito (mútuo) e contratos de compra e venda entre partes
diferentes, através de formulários contratuais diferentes, em razão do princípio do efeito relativo dos
contratos, dota o credor mutuante (agente financeiro) de garantia real hipotecária absoluta sobre a
residência do comprador mutuário.
III. O sistema financeiro de habitação destina-se a facilitar e promover a construção e a aquisição da casa
própria ou moradia, especialmente pelas classes de menor renda da população.
a) Somente as afirmativas I e III estão corretas.
b) Somente as afirmativas I e II estão corretas.
c) Somente as afirmativas II e III estão corretas.
d) As afirmativas I, II e III estão corretas.
Comentários
A assertiva I está correta.

do imóvel.
A assertiva II está incorreta. A hipoteca é um direito real de garantia previsto nos arts. 1.419 a 1.430 do
Código Civil. Porém, não se trata de garantia absoluta.
A assertiva III está correta. O sistema financeiro habitacional ou sistema financeiro da habitação (SFH)
consiste no conjunto de regras e princípios que objetivam regulamentar e promover o direito fundamental
à moradia, em especial a facilitação da aquisição da casa própria por pessoas de menor renda.
Portanto,
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LISTA DE QUESTÕES
Magistratura
1. (TRF-2ª Região / TRF-2ª Região / 2018) Com relação ao direito à moradia, em especial no âmbito
do sistema financeiro de habitação, é correto afirmar que:
a) por se tratar se um direito individual e em razão de a política pública em questão não ser destinada às
classes sociais menos favorecidas, o Ministério Público não tem legitimidade para propor ações coletivas
sobre a matéria.
b) em casos de contratos firmados sem a cláusula que garanta à cobertura de eventual saldo devedor pelo
FCVS, o mutuário tem direito à quitação do contrato ao final do prazo, independentemente da existência de
saldo residual.
c) o imóvel vinculado ao sistema financeiro de habitação não pode ser objeto de usucapião.
d) nos chamados “contratos de gaveta”, foi dispensada a anuência da instituição financeira mutuante, em
razão da vulnerabilidade das partes cedentes/cessionárias envolvidas, garantindo-se a eles todos direitos,
em face da instituição financeira.
e) a capitalização de juros é vedada, conforme Lei n. 11.977/2009. Nesse sentido o mutuante teve que
recalcular de oficio o saldo devedor em todos os contratos posto que a capitalização de juros ocorria de
forma automática.
Comentários
A alternativa A está incorreta. Em primeiro lugar, a política pública se destina sim às classes menos
favorecidas. Por outro lado, o Ministério público tem legitimação para ação civil pública em tutela de
interesses individuais homogêneos dotados de alto relevo social, como os de mutuários em contratos de
A alternativa B está incorreta. Nos contratos de financiamento celebrados no âmbito do Sistema Financeiro
de Habitação (SFH), sem cláusula de garantia de cobertura do Fundo de Compensação das Variações Salariais
A alternativa C está correta e é o gabarito da questão. O imóvel da Caixa Econômica Federal vinculado ao
Sistema Financeiro de Habitação, como está afetado à prestação de um serviço público, deve ser tratado
como bem público, sendo, pois, imprescritível (insuscetível de usucapião). STJ. 3ª Turma. REsp 1.448.026-PE,
Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 17/11/2016 (Info 594)
A alternativa D está incorreta. A lei 8.004/90 exige a intervenção da instituição financeira para que seja
formalizada a transferência dos direitos e obrigações decorrentes do contrato de mútuo do SFH. Não
havendo intervenção do agente financeiro, o negócio jurídico entre o mutuário e o terceiro “adquirente”
terá eficácia apenas entre as partes, não sendo oponível em face do mutuante, sendo o terceiro, portanto,
parte ilegítima para discutir em juízo disposições relacionadas ao contrato de mútuo com o agente
financeiro.
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financeiro.
A alternativa E está incorreta. Historicamente, a jurisprudência entendia ser vedada a capitalização de juros
2. (TRF-3ª Região / TRF-3ª Região / 2018) Segundo entendimento do Superior Tribunal de Justiça a
respeito dos contratos do Sistema Financeiro da Habitação, é CORRETO afirmar que:
a) As normas do Código de Defesa do Consumidor são aplicáveis a todos os contratos relacionados ao Sistema
Financeiro da Habitação, independentemente da data de sua celebração.
b) Nos contratos de seguro habitacional obrigatório no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, as
seguradoras não são responsáveis pelos vícios decorrentes da construção.
c) Não é admitida a cobrança do Coeficiente de Equivalência Salarial – CES – em contratos vinculados ao
Sistema Financeiro da Habitação, ainda que exista expressa previsão contratual.
d) O mutuário do Sistema Financeiro da Habitação não pode ser compelido a contratar seguro habitacional
Comentários
Entretanto, nos contratos de financiamento do SFH vinculados ao FUNDO DE COMPENSAÇÃO DE

VARIAÇÃO SALARIAL - FCVS, pela presença da garantia do Governo em relação ao saldo devedor, aplica-
se a legislação própria e protetiva do mutuário hipossuficiente e do próprio Sistema, afastando-se o CDC,
se colidentes as regras jurídicas (REsp 489.701/SP. Informativo 311 do STJ).
A alternativa B está incorreta. Nos contratos de seguro habitacional obrigatório no âmbito do SFH, as
seguradoras são responsáveis pelos vícios decorrentes da construção, desde que tal responsabilidade esteja
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A alternativa C está incorreta. É admitida a cobrança do Coeficiente de Equiparação Salarial – CES, em

contratos vinculados ao SFH, quando existir expressa previsão contratual (AgInt no REsp 1454817/RS).
A alternativa D está correta e é o gabarito da questão.
3. (TRF-4ª Região / TRF-4ª Região / 2016) Dadas as assertivas abaixo, assinale a alternativa correta.
De acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, firmada em sede de Recursos Repetitivos:
I. Nos contratos de financiamento celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, sem cláusula
de garantia de cobertura do Fundo de Compensação de Variações Salariais, o saldo devedor residual deverá
ser suportado pelo mutuário.
II. No caso de cessão de direitos sobre imóvel financiado no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, é
indispensável a anuência da instituição financeira, sob pena de o cessionário não adquirir legitimidade ativa
para futura ação revisional das condições pactuadas.
III. Nos contratos vinculados ao Sistema Financeiro da Habitação, a atualização do saldo devedor antecede a
sua amortização pelo pagamento da prestação.
IV. No âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, é necessária a contratação do seguro habitacional com o
próprio agente financeiro ou com seguradora por ele indicada.
a) Estão corretas apenas as assertivas I e III.
b) Estão corretas apenas as assertivas II e IV.
c) Estão corretas apenas as assertivas I, II e III.
d) Estão corretas apenas as assertivas I, II e IV.
e) Estão corretas todas as assertivas.
Comentários
A assertiva I está correta. Nos contratos de financiamento celebrados no âmbito do Sistema Financeiro de
Habitação (SFH), sem cláusula de garantia de cobertura do Fundo de Compensação das Variações Salariais
A assertiva II está incorreta. Depende da época em que realizada a cessão:
Na cessão dos contratos com FCVS até 25/10/96, que não se submetem ao PES ou PCR, o terceiro possui
legitimidade para discutir o contrato:
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PCR.
A assertiva III está correta.
A assertiva IV está incorreta.
Portanto,
4. (CESPE / TRF-5ª Região / 2013) Com relação ao SFH, assinale a opção correta, considerando a
legislação pertinente e a jurisprudência do STJ.
a) Para correção monetária do saldo devedor dos contratos de financiamento imobiliário, deve-se aplicar
como índice de correção o BTNF.
b) No caso de imóveis adquiridos pelo SFH, a companhia securitizadora pode instituir regime fiduciário sobre
créditos imobiliários.
c) As associações civis gozam de legitimidade ativa para representar mutuários do SFH e questionar a
incidência de índices de inflação.
d) Não é permitida a pactuação de capitalização de juros com periodicidade mensal nas operações realizadas
pelas entidades integrantes do SFH.
e) É taxativo o rol de instituições que integram o SHF constante da Lei n.º 4.380/1964.
Comentários
A alternativa A está incorreta. Possibilidade de utilização da TR na atualização do saldo devedor de contrato

vinculado ao Sistema Financeiro da Habitação, ainda que firmado anteriormente ao advento da Lei 8.177/91,
desde que pactuado o mesmo índice aplicável à caderneta de poupança. Entendimento consagrado nos
moldes do artigo 543-C do CPC, no julgamento do REsp 969.129/MG, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão,
julgado em 09/12/2009. 2. É aplicável o IPC para o reajustamento da prestação do contrato de financiamento
imobiliário vinculado à caderneta de poupança, no mês de março/abril de 1990, no percentual de 84,32%,
afastando-se, portanto, a utilização do BTNF nos aludidos contratos. Precedente da Corte Especial. 3. Agravo
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regimental não provido. (AgRg no AREsp 118.556/DF, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado
em 05/06/2012, DJe 13/06/2012)
A alternativa B está incorreta. As companhias securitizadoras do crédito imobiliário: são instituições não
financeiras, constituídas sob a forma de sociedade por ações, e possuem por finalidade a aquisição e
securitização desses créditos e a emissão e colocação, no mercado financeiro, de Certificados de Recebíveis
Imobiliários, podendo emitir outros títulos de crédito, realizar negócios e prestar serviços compatíveis com
as suas atividades (art. 3º, lei 9.514/97).
Art. 9º da Lei 9514/97 (Sistema de Financiamento Imobiliário): A companhia securitizadora poderá instituir
regime fiduciário sobre créditos imobiliários, a fim de lastrear a emissão de Certificados de Recebíveis
Imobiliários, sendo agente fiduciário uma instituição financeira ou companhia autorizada para esse fim pelo
BACEN e beneficiários os adquirentes dos títulos lastreados nos recebíveis objeto desse regime.
A alternativa C está correta e é o gabarito da questão. Ãs associações civis tem legitimidade para propor
ação civil pública na defesa de interesses individuais homogêneos relativos aos contratos de mútuo
vinculados ao Sistema Financeiro de Habitação(art. 81, III, do CDC). REsp 971025
A alternativa D está incorreta. Historicamente, a jurisprudência entendia ser vedada a capitalização de juros
A alternativa E está incorreta. De acordo com a lei 4.380/64:

será integrado:
Logo, o rol não é taxativo.
5. (CESPE / TRF-1ª Região / 2009) As entidades legalmente previstas como integrantes do Sistema
Financeiro da Habitação não incluem
a) as sociedades de crédito imobiliário.
b) os sindicatos representativos dos trabalhadores do setor de construção de casas populares.
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c) as associações para construção ou aquisição da casa própria, sem finalidade de lucro.

d) as sociedades de economia mista em que haja participação majoritária do poder público, que operem, de
acordo com o disposto na Lei n.º 4.380/1964, no financiamento de habitações e obras conexas.
e) as cooperativas para construção ou aquisição da casa própria sem finalidade de lucro.
Comentários
A alternativa A está incorreta. De acordo com a lei 4.380/64:

será integrado:
que haja participação majoritária do poder público, que operem, de acordo com o disposto
nesta Lei, no financiamento de habitações e obras conexas;
Lei;
A alternativa B está correta e é o gabarito da questão. Ver explicação da alternativa A. Os sindicatos

representativos dos trabalhadores do setor de construção de casas populares não estão previstos no
dispositivo legal indicado.
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A alternativa E está incorreta. Ver explicação da alternativa A.
6. (CESPE / TRF-2ª Região / 2009) Acerca dos bens públicos e do SFH, assinale a opção correta.
a) A aplicação do CDC nos financiamentos do SFH não é admitida pela jurisprudência recente do STJ, já que
não há, na hipótese, verdadeira relação de consumo, mas intermediação econômica do agente financeiro
para viabilizar a aquisição do imóvel.
b) O STJ entende que o MP tem legitimidade para ajuizar ação civil pública na defesa de mutuários do SFH.
c) O sistema de amortização denominado série gradiente, com descontos nas primeiras prestações e
posterior recuperação financeira dos valores descontados mediante fator de acréscimo nas prestações
seguintes, viola, conforme entendimento do STJ, as regras do SFH.
d) Os bens perdidos por criminoso condenado por sentença da justiça federal serão do estado-membro da
Federação onde se situe a seção judiciária.
e) São bens públicos da União os recursos minerais, inclusive aqueles localizados no subsolo, de forma que
essa propriedade se estende também para o resultado da lavra, nas concessões regularmente firmadas.
Comentários
A alternativa B está correta e é o gabarito da questão. O Ministério público tem legitimação para ação civil
pública em tutela de interesses individuais homogêneos dotados de alto relevo social, como os de mutuários
em contratos de financiamento pelo Sistema Financeiro da Habitação (RE 470135 AgR-ED).
A alternativa C está incorreta. O chamado "Sistema de Amortização em Série Gradiente" não é incompatível
com as normas de regência do Sistema Financeiro da Habitação. Precedentes do STJ (REsp 501.134/SC).
A alternativa D está incorreta. Alternativa não relacionada ao SFH.
Decreto-lei 9.760/46:
Art. 1º Incluem-se entre os bens imóveis da União:
k) os bens perdidos pelo criminoso condenado por sentença proferida em processo judiciário
federal;
A alternativa E está incorreta. Alternativa não relacionada ao SFH.
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CF: Art. 176. As jazidas, em lavra ou não, e demais recursos minerais e os potenciais de energia
hidráulica constituem propriedade distinta da do solo, para efeito de exploração ou
aproveitamento, e pertencem à União, garantida ao concessionário a propriedade do produto da
lavra.
7. (CESPE / TRF-5ª Região / 2009) A respeito dos entendimentos firmados pelo STJ acerca do SFH,
assinale a opção correta.
a) As vantagens pessoais incorporadas definitivamente ao vencimento do mutuário devem ser computadas
nos reajustes das prestações dos contratos de financiamento pelo SFH vinculados ao Plano de Equivalência
Salarial.
b) Desde que expressamente pactuada pelas partes contratantes, é legítima a capitalização de juros nas
hipóteses de contrato de mútuo regido pelas normas do SFH.
c) A utilização do Sistema Francês de Amortização enseja a cobrança de juros sobre juros quando o valor da
prestação, corrigido por índices inferiores aos utilizados para a atualização do saldo devedor, com o passar
do tempo, tornase insuficiente para amortizar a dívida, pois nem sequer cobre a parcela referente aos juros.
Nesse caso, há a amortização positiva do saldo devedor, pois o residual de juros não pagos incorpora-se ao
total do débito.
d) Nos contratos de financiamento do SFH vinculados ao Fundo de Compensação de Variação Salarial, aplica-
se o CDC quando a legislação própria e protetiva do mutuário e do próprio SFH colide com o CDC.
e) Quando não houver previsão contratual para a cobrança de juros sobre juros, será ilegal a utilização da
tabela Price para o cálculo das prestações da casa própria.
Comentários
A alternativa A está correta e é o gabarito da questão. 1. Conforme o entendimento desta Corte Superior,
as vantagens pessoais incorporadas definitivamente ao salário ou vencimento do mutuário devem ser
incluídas no reajuste das prestações dos contratos de financiamento regidos pelas normas do SFH, vinculados
ao PES. Precedentes.
(AgRg no REsp 880.055/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 16/06/2011,
DJe 04/08/2011)
A alternativa B estava incorreta na época da aplicação da prova. Porém, atualmente, estaria correta.
Nos contratos celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, é vedada a capitalização de juros
em qualquer periodicidade, sendo defeso ao Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso especial, aferir
se há capitalização de juros com a utilização da Tabela Price – óbice das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. (Tese julgada
sob o rito do art. 543-C do CPC/73 – TEMA 48) AgRg no AREsp 539237/RS.
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A alternativa C está incorreta. O sistema francês de amortização, conhecido como tabela PRICE, nem sempre
vai implicar na incidência de juros sobre juros.
A alternativa D está incorreta. Nos contratos de financiamento do SFH vinculados ao FUNDO DE

COMPENSAÇÃO DE VARIAÇÃO SALARIAL - FCVS, pela presença da garantia do Governo em relação ao saldo
devedor, aplica-se a legislação própria e protetiva do mutuário hipossuficiente e do próprio Sistema,
afastando-se o CDC, se colidentes as regras jurídicas.
A alternativa E está incorreta. Uma vez que, conforme visto, nem sempre a utilização da tabela PRICE
implicará na verificação de juros sobre juros.
Promotor
8. (CESPE / MP-CE / 2020) Com relação a bem imóvel urbano vinculado ao Sistema Financeiro de
Habitação (SFH) e registrado em nome de banco estatal que possua personalidade jurídica de direito
privado e atue como agente financeiro na implementação de política nacional de habitação, a
jurisprudência do STJ estabelece que esse bem
a) pode ser adquirido por usucapião ordinária, que requer posse de boa-fé do bem durante o prazo mínimo
de quinze anos e sem oposição, independentemente de justo título.
b) pode ser adquirido por usucapião especial urbana, que requer cinco anos de posse ininterrupta, sem
contestação, de uma área de até 250 m2 utilizada como moradia, desde que o possuidor não seja
proprietário de outro bem imóvel.
c) pode ser adquirido por usucapião familiar, que requer três anos de posse ininterrupta, sem contestação,
de uma área de até 250 m2 utilizada como moradia do possuidor e de sua família.
d) pode ser adquirido por usucapião extraordinária, que requer posse do bem durante o prazo mínimo de
vinte anos e sem oposição, independentemente de justo título e boa-fé.
e) não pode ser adquirido por usucapião, em razão do caráter público dos serviços prestados pelo banco
estatal na implementação da política nacional de habitação.
Comentários
A alternativa A está incorreta. O imóvel da Caixa Econômica Federal vinculado ao Sistema Financeiro de
Habitação, como está afetado à prestação de um serviço público, deve ser tratado como bem público, sendo,
pois, imprescritível (insuscetível de usucapião). STJ. 3ª Turma. REsp 1.448.026-PE, Rel. Min. Nancy Andrighi,
julgado em 17/11/2016 (Info 594)
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A alternativa B está incorreta. Ver explicação da alternativa A.
A alternativa E está correta e é o gabarito da questão. De acordo com o STJ, não é possível a aquisição de
imóvel da CEF vinculado ao SFH, uma vez que vinculado à prestação de um serviço público:

9. (FUNDEP / MP-MG / 2019) A respeito do direito à casa própria adquirida por meio do Sistema
Financeiro de Habitação (SFH), considere as seguintes afirmativas e, à luz da lei, da doutrina e da
jurisprudência, marque a resposta correta:
I. A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da
promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.
II. A assinatura de contratos de fornecimento de crédito (mútuo) e contratos de compra e venda entre partes
diferentes, através de formulários contratuais diferentes, em razão do princípio do efeito relativo dos
contratos, dota o credor mutuante (agente financeiro) de garantia real hipotecária absoluta sobre a
residência do comprador mutuário.
III. O sistema financeiro de habitação destina-se a facilitar e promover a construção e a aquisição da casa
própria ou moradia, especialmente pelas classes de menor renda da população.
a) Somente as afirmativas I e III estão corretas.
b) Somente as afirmativas I e II estão corretas.
c) Somente as afirmativas II e III estão corretas.
d) As afirmativas I, II e III estão corretas.
Comentários
A assertiva I está correta.

do imóvel.
A assertiva II está incorreta. A hipoteca é um direito real de garantia previsto nos arts. 1.419 a 1.430 do
Código Civil. Porém, não se trata de garantia absoluta.
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A assertiva III está correta. O sistema financeiro habitacional ou sistema financeiro da habitação (SFH)
consiste no conjunto de regras e princípios que objetivam regulamentar e promover o direito fundamental
à moradia, em especial a facilitação da aquisição da casa própria por pessoas de menor renda.
Portanto,
GABARITO
Magistratura
1. C
2. D
3. A
4. C
5. B
6. B
7. A
Promotor
8. E
9. A
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Carreira Jurídica 2022 (Curso Regular)

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Sistema Financeiro Habitacional e Outras Formas de Financiamento do Direito à Moradia ........................... 3

3 - Estrutura do SFH ....................................................................................................................................... 4

4 - Contrato do SFH ........................................................................................................................................ 7

4.1 - Aplicação do Código de Defesa do Consumidor ....................................................................................................... 8

4.2 - Atuação do Ministério Público nos contratos do SFH .............................................................................................. 9

4.3 - Subsídio Estatal......................................................................................................................................................... 9

4.4 - Seguro habitacional obrigatório ............................................................................................................................. 12

4.5 - Valor da prestação (plano de reajuste das prestações) ......................................................................................... 13

4.6 - Saldo devedor ......................................................................................................................................................... 18

4.7 - Liquidação antecipada do contrato ........................................................................................................................ 22

5 - Transferência do Imóvel .......................................................................................................................... 25

5.1 - Usucapião de imóvel vinculado ao SFH .................................................................................................................. 28

7 - Responsabilidade do Agente do SFH pela Segurança das Obras ............................................................ 29

 Introdução, histórico e estrutura ............................................................................................................................... 30

 Contratos do SFH ....................................................................................................................................................... 30

 Transferência do contrato ......................................................................................................................................... 35

 Responsabilidade pela segurança e solidez da obra .................................................................................................. 36

Considerações Finais ........................................................................................................................................ 36

Jurisprudência Citada ....................................................................................................................................... 37

Questões Comentadas ..................................................................................................................................... 38

Lista de Questões ............................................................................................................................................. 49

SISTEMA FINANCEIRO HABITACIONAL E OUTRAS FORMAS

Vamos à nossa aula.

Qualquer dúvida, críticas ou sugestões, podem me contactar nos canais a seguir:

SISTEMA FINANCEIRO HABITACIONAL E OUTRAS FORMAS DE

O sistema financeiro habitacional ou sistema financeiro da habitação (SFH) consiste no conjunto

Art. 6º São direitos sociais a educação, a saúde, a alimentação, o trabalho, a moradia, o

a) Órgão normativo: Conselho Monetário Nacional (CNM);

b) Entidade supervisora: Banco Central (BC);

De acordo com a lei 4.380/64:

Art. 8º O sistema financeiro da habitação, destinado a facilitar e promover a construção e a

I – pelos bancos múltiplos;

II – pelos bancos comerciais;

III – pelas caixas econômicas;

IV – pelas sociedades de crédito imobiliário;

V – pelas associações de poupança e empréstimo;

VI – pelas companhias hipotecárias;

IX – pelas caixas militares;

X – pelas entidades abertas de previdência complementar;

XI – pelas companhias securitizadoras de crédito imobiliário; e

Art. 7º - Ao Conselho Monetário Nacional, observado o disposto neste Decreto-Lei compete:

I - exercer as atribuições inerentes ao BNH, como órgão central do Sistema Financeiro da

Ainda quanto à sucessão do BNH, é importante destacar a súmula 327 do STJ:

§ 1° As sociedades de crédito imobiliário se organizarão sob a forma anônima de ações

b) Companhias hipotecárias: têm por objetivo a concessão de financiamentos imobiliários residenciais

de recursos relacionados a programas imobiliários, além da administração de fundos de investimento

De acordo com o art. 8º da lei 9.514/97:

É possível destacar duas cláusulas obrigatórias dos contratos de financiamento do SFH:

a) Índice de correção do saldo contratual e das parcelas mensais;

4.1 - Aplicação do Código de Defesa do Consumidor

Súmula 297-STJ: O Código de Defesa do Consumidor é aplicável às instituições financeiras.

A jurisprudência deste STJ é unânime em admitir a incidência do Código de Defesa do

2. Entretanto, nos contratos de financiamento do SFH vinculados ao FUNDO DE

REsp 489.701/SP. Informativo 311 do STJ.

4.2 - Atuação do Ministério Público nos contratos do SFH

4.3 - Subsídio Estatal

Explica-se: enquanto os recursos permanecem aplicados na poupança ou na conta vinculada do FGTS,

4.3.1 - Fundo de Compensação de Variação Salarial (FCVS)

O FCVS está previsto no art. 2º do DL 2.406/88:

I - garantir o equilíbrio do Seguro Habitacional do Sistema Financeiro da Habitação,