A confiança nas propriedades médicas

está subvalorizada ou sobrevalorizada?

Considere as avaliações de pares e
históricas
04 de outubro de 2022 12:06 ET | Medical Properties Trust, Inc. (MPW)56 Comentários | 24 gostos

The Value Pendulum

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Resumo
O Medical Properties Trust está subvalorizado; as avaliações do REIT não são
exigentes com base em uma comparação de seu múltiplo atual preço-para-
AFFO e rendimento de dividendos com médias históricas e pares.

Mas este não é o momento apropriado para comprar a Medical Properties Trust,
já que as preocupações do mercado sobre a diminuição nos índices de
cobertura de aluguel do REIT não diminuíram.

Atribuo uma classificação Hold ao MPW; o REIT é negociado com um amplo

desconto em relação aos pares, mas há incerteza sobre o momento da
realização do catalisador (estabilização nos índices de cobertura).

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Passo do Elevador
Eu tenho Medical Properties Trust (NYSE:MPW) ratedcomo um Hold. O rendimento
de dividendos atual do REIT e o múltiplo preço-para-AFFO (Fundos Ajustados de
Operações) são atraentes em comparação com os pares e o histórico de REIT de
saúde. Mas os índices de cobertura de aluguel da MPW estavam em declínio no
período de 12 meses mais recente. Uma reclassificação positiva das avaliações da
Medical Properties Trust depende da estabilização em seus índices de cobertura, o
que pode levar algum tempo, considerando as condições macroeconômicas atuais.
Portanto, optei por classificar o MPW como um Hold, em vez de um Buy.

Métricas chave de estoque MPW

A MPW se descreve como "um fundo de investimento imobiliário auto-aconselhado
formado em 2003 para adquirir e desenvolver instalações hospitalares alugadas pela
rede" em seus comunicados de imprensa. Os investidores devem prestar atenção às
principais métricas da Medical Properties Trust relacionadas ao anúncio dos
resultados financeiros do segundo trimestre de 2022 na avaliação do REIT como um
potencial candidato a investimento.
Os resultados financeiros do segundo trimestre de 2022 da Medical Properties Trust
foram razoavelmente bons, mas sua orientação de gerenciamento para o ano fiscal
de 2022 não atendeu às expectativas do mercado.

Os Fundos Normalizados de Operações ou NFFO por ação para MPW aumentaram

+7% YoY de US $ 0,43 no segundo trimestre de 2021 para US $ 0,46 no trimestre
mais recente, conforme indicado no comunicado de imprensa de resultados do REIT
do segundo trimestre de 2022. O NFFO real do REIT no segundo trimestre de 2022
acabou sendo +2% melhor do que o que o consenso dos analistas de Wall Street
previu de US $ 0,45 por ação.

Por outro lado, foi uma surpresa negativa que a Medical Properties Trust não tenha
aumentado sua orientação NFFO, embora o NFFO do segundo trimestre do REIT
tenha superado as expectativas dos investidores.

A orientação NFFO por ação do ano fiscal de 2022 da MPW, que permaneceu a
mesma do que foi anunciado no trimestre anterior, foi de US $ 1,78 a US $ 1,82. Em
outras palavras, o ponto médio da orientação NFFO para o ano inteiro da Medical
Properties Trust foi de US $ 1,80, e isso equivale a um crescimento de +3% em
relação ao NFFO do ano fiscal de 2021 do REIT por ação de US $ 1,75. No entanto,
os analistas do lado da venda estavam projetando uma estimativa mais alta de
NFFO por ação de US $ 1,82 para MPW no ano fiscal de 2022 antes que o REIT
emitisse sua mais recente orientação de gerenciamento.

Como tal, não foi surpreendente que o preço das ações da MPW tenha caído -5%
em 3 de agosto de 2022, depois que o REIT anunciou seus resultados do 2º
trimestre pela manhã antes do horário de negociação. De fato, a Medical Properties
Trust teve um desempenho inferior ao mercado mais amplo desde que divulgou sua
orientação de gerenciamento inalterada para o ano inteiro. Especificamente, o
retorno total do MPW (ajustado para dividendos) de -24,7% nos últimos dois meses
foi pior do que o recuo de -13,4% do S&P 500 no mesmo período.

Na seção seguinte, avalio as avaliações atuais da Medical Properties Trust à luz de

sua recente fraqueza de preços.

As ações da Medical Properties Trust estão subvalorizadas

ou sobrevalorizadas?
O Medical Properties Trust é subvalorizado com base em avaliações de pares e
históricas.
Comparação de Avaliação por Pares da MPW

REIT de saúde Consenso para a frente nos próximos Consenso para a frente na métrica de
doze meses de avaliação de preço para rendimento de dividendos dos
AFFO múltiplo próximos doze meses

Confiança em 8.1 10.2%

Propriedades
Médicas

Sabra Health 8.9 9.2%

Care REIT, Inc.
(SBRA)

Omega 10.1 9.1%

Healthcare
Investors, Inc.
(OHI)

CareTrust REIT, 11.3 6.2%

Inc. (CTRE)

Physicians 14.4 6.2%

Realty Trust
(DOC)

Healthcare 15.5 5.8%

Realty Trust
Incorporada
(RH))

Ventas, Inc. 16.0 4.5%

(VTR)

Healthpeak 16.5 5.1%

Properties, Inc.
(PEAK)

Welltower Inc. 20.8 3.9%

(POÇO)

Fonte: S&P Capital IQ

Conforme indicado na tabela de comparação de avaliação por pares apresentada
acima, a MPW possui o menor múltiplo de preço a termo para AFFO e o maior
rendimento de dividendos a termo entre seus pares de REIT de saúde.

Além disso, as avaliações da Medical Properties Trust também parecem ser baratas
quando comparadas com o local em que o REIT estava sendo negociado no
passado. A relação preço/AFFO atual da MPW de 8,1 vezes é muito menor do que
os múltiplos de preço médio de cinco anos e 10 anos do REIT de 13,9 vezes e 12,8
vezes, respectivamente, de acordo com os dados do S&P Capital IQ. Da mesma
forma, os rendimentos de dividendos médios de cinco e 10 anos da Medical
Properties Trust de 6,1% e 6,4%, respectivamente, não são tão altos quanto seu
rendimento de dividendos atual de 10,2%.

A subvalorização por si só não é suficiente para garantir uma classificação de

Compra para MPW, eu toco no principal catalisador potencial de reclassificação para
o Medical Properties Trust na próxima seção.

Quando o MPW é uma oportunidade de compra?

O MPW é uma oportunidade de compra quando os índices de cobertura do portfólio
da Medical Properties Trust como um todo e dos hospitais especificamente se
estabilizaram.

Um artigo de 14 de julho de 2022 da Seeking Alpha News citou um relatório de

pesquisa do Credit Suisse (CS) para MPW, destacando que "as perspectivas para os
hospitais ficaram mais desafiadoras com as contínuas pressões de custo de mão de
obra, o crescimento moderado do volume de administração e um declínio no volume
de pacientes COVID-19 de alta margem". As preocupações do analista de CS
parecem ser validadas pelas tendências de cobertura de aluguel para MPW,
conforme destacado abaixo.

Rácios de cobertura de arrendamento da Medical Properties Trust por tipo de

propriedade
Relatório de Informações Suplementares do 2º trimestre de 2022 da MPW

De acordo com o gráfico apresentado acima, o índice de cobertura de aluguel

EBITDARM (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation, Amortization, Rent,
Management Fees) da MPW para hospitais de cuidados agudos gerais diminuiu de
2,9 vezes para o período de 12 meses encerrado no 4º trimestre de 2021 para 2,5
vezes para o período de 12 meses encerrado no 1º trimestre de 2022. A métrica de
cobertura de aluguel EBITDARM do REIT para hospitais de cuidados agudos de
longo prazo também diminuiu de 3,2 vezes para 2,6 vezes no mesmo período.
Observe que a Medical Properties Trust divulga "coberturas de um trimestre em
atraso", conforme indicado em sua chamada de investidores do segundo trimestre
de 2022, portanto, o 1º trimestre de 2022 é o trimestre mais atualizado quando se
trata de índices de cobertura.

O índice de cobertura geral do EBITDARM da carteira para o Medical Properties

Trust caiu de 2,7 vezes para o período de doze meses até o 4º trimestre de 2021
para 2,4 vezes para o período de doze meses até o 1º trimestre de 2022.

No mais recente briefing de resultados do segundo trimestre do REIT, Derek

Johnston, analista do Deutsche Bank (DB), comentou que "os índices de cobertura
em queda são um problema". Esta é uma indicação de que a comunidade de
investidores está preocupada com o declínio nos índices de cobertura da MPW, que
é um fator-chave que afetou negativamente o desempenho de preços do REIT.
Em resposta ao comentário sobre os índices de cobertura, a Medical Properties
Trust enfatizou nos resultados do segundo trimestre de 2022 que "em qualquer ano,
o primeiro trimestre é o trimestre mais fraco" para os hospitais, mas o REIT
reconheceu que "neste primeiro trimestre em particular, é exponencialmente mais
fraco do que qualquer outro trimestre seria". Mais importante ainda, a MPW divulgou
que seus índices trimestrais de cobertura de aluguel melhoraram no segundo
trimestre de 2022 e "estão acima de onde estavam no primeiro trimestre, trimestre a
trimestre".

No entanto, há uma alta probabilidade de que a Medical Properties Trust só reverta

seu atual declínio do preço das ações quando os resultados reais indicarem que os
índices de cobertura de aluguel do REIT se estabilizaram.

Qual é a perspectiva de longo prazo da MPW Stock?

De acordo com projeções financeiras de longo prazo provenientes da S&P Capital
IQ, Wall Street vê a Medical Properties Trust entregando um CAGR AFFO de +1,3%
para o período do ano fiscal de 2022-2026.

Existe o risco de que o crescimento real do AFFO da MPW no longo prazo acabe
sendo menor do que o que o mercado está prevendo. O principal fator são as
aquisições; se o ritmo de aquisições da Medical Properties Trust desacelerar e uma
alta proporção de negócios for feita a taxas de capitalização desfavoráveis, as
perspectivas de crescimento futuro do REIT podem ficar abaixo das expectativas.

A Medical Properties Trust já mencionou em seu briefing de investidores do 2º

trimestre que as aquisições reais para o ano fiscal de 2022 "muito provavelmente
estarão no limite inferior" de sua orientação de US $ 1 a US $ 3 bilhões, como
resultado do que se refere como "o desenvolvimento rápido e dramático nos
mercados de capitais e no ambiente econômico global".

É necessário observar de perto a atividade de aquisição da Medical Properties Trust,

pois isso terá uma enorme influência nas perspectivas de crescimento de longo
prazo da MPW.

O estoque da MPW é uma compra, venda ou retenção?

As ações da MPW são um Hold na minha opinião. O Medical Properties Trust está
subvalorizado, mas não acho que o catalisador (estabilidade da taxa de cobertura)
necessário para reavaliar as ações será realizado tão cedo. Em conclusão, uma
classificação Hold para MPW é justa.

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Divulgação: Eu / nós não temos ações, opções ou posição derivada similar em qualquer uma das empresas mencionadas, e
não temos planos de iniciar tais posições dentro das próximas 72 horas. Eu mesmo escrevi este artigo e ele expressa minhas
próprias opiniões. Eu não estou recebendo compensação por isso (exceto da Seeking Alpha). Não tenho nenhuma relação
comercial com qualquer empresa cujas ações sejam mencionadas neste artigo.

Comentários (56) Ordenar por Mais recente

Playground de Fluxo de Caixa 10 de outubro de 2022, 07:55

Comentários (187) | + Seguir

Começou a vender coloca muito acima de US $ 21 --- adquiriu as ações. A média caiu
desde então, com a compra mais recente em 10,24. Média geral 16,87. As métricas
ainda parecem boas, então estou segurando. Essa liquidação é muito exagerada e
injustificada. (edited)

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